Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3491/035/2014 6
Bytová jednotka č. 93/24 v bytovém domě čp. 92, 93, na pozemcích p.č. st. 520, p.č. st. 521, vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 92, 93 podílu na pozemcích p.č. st. 520 a p.č. st. 521, to vše v k.ú. Meziměstí obce Meziměstí. Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Meziměstí, k.ú. Meziměstí, kód k.ú. 693693, LV 1363 st. 520, st. 521 SJM David Gabriš, 5. května 93, 54981 Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Olga Gabrišová, 5. května 93, 54981 Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST:
Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j:111/2014-D, 17.2.2014
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 450 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Borohrádku, dne 28.2.2014
25.2.2014
Datum zpracování :
28.2.2014
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
7
Typ
4. NP
4+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - sidlištní zástavba 2 573 (pokles) dobře udržovaná
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
70,78
2,67
4,32
ks
6
Počet bytů/nebytů
/
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
77,77
74,27
Kč/m2
1/1
6 059 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 460 474 Kč 0 Kč 951 450 Kč 450 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s dobrou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Bytový dům je po revitalizaci, oceňovaná bytová jednotka v původním stavu, mírně podstandardního vybavení. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Meziměstí je město v okrese Náchod. Má přibližně 2 600 obyvatel. Bytový dům je umístěn klidné centrální části města, na menším sídlišti, v těsném sousedství nádraží a se snadnou dostupností občanské vybavenosti (obchodní střediska, OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, lékař, lékárna, restaurace, sportoviště, koupaliště, ).
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sidlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o šesti nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, s plochou střechou. Fasáda je stěrková s kontaktním zateplením, krytina střechy z modifikovaného PVC, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové, v domě je výtah. Oceňovaný byt 4+1 se nachází ve 4. NP vchodu čp. 93, napravo od výtahu. Okna jsou plastová, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy betonové s PVC, topení ÚT z centrálního zdroje, TUV rovněž. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný a motorový proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v umakartovém jádře. Dům je po revitalizaci - nová střešní krytina. zateplená fasáda, nové rozvody vody, nový výtah, vyměněná okna. Byt je v původním stavu, běžně opotřebený.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky: celková ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 6
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
Počet bytový/nebytových jednotek:
podlahy
okna
/
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti váznou zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 1363 oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574252 Meziměstí 5. května
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 693693 Meziměstí 93
Vlastníci SJM
Podíl
Gabriš David a Gabrišová Olga David Gabriš Olga Gabrišová
1/1 5. května 93, 54981 Meziměstí 5. května 93, 54981 Meziměstí
Stavby na LV část obce Meziměstí
č.p. 93
Bytový dům
Pozemky na LV st. 520 st. 521
Stavební parcela Stavební parcela
2
Parcela KN Parcela KN
219 m 2 219 m
na pozemku p.č. st. 520 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj chodba WC + koupelna lodžiie sklepní koje Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 11,84 m2 12,16 m2 8,07 m2 8,07 m2 18,66 m2 8,45 m2 3,53 m2 2,67 m2 4,32 m2 77,77 m2
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 11,84 m2 12,16 m2 8,07 m2 8,07 m2 18,66 m2 8,45 m2 3,53 m2 1,33 m2 2,16 m2 74,27 m2
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
78 74,27 21 000 100,00 1 559 754 39 61 39,00 951 450
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. st. 520 a p.č. st. 521 jsou zastavěny stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 520 st. 521
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 1/1 1/1
219 219 438
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt Meziměstí
5.května
Bytová jednotka se nachází ve 4. podlaží šestipodlažního panelového domu. K bytové jednotce náleží balkon o výměře 4 m2. Po vstupu do bytu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně, tři obytné místnosti, koupelna, toaleta. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka a elektrický sporák. Bytová jednotka je vytápěna ústředním dálkovým topením. Dům je po revitalizaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk;
73,00
3+1
559 000
7 658
Byt Meziměstí
0,900
6 892
0,855
5 344
5.května
Prodej prostorného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v centru Meziměstí, ulice 5. května. Dispozice: vstupní chodba, koupelna + WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. K bytu náleží sklep a balkon v mezipatře. Dům je po revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost v Meziměstí a nedalekém Broumově. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu menší snáze prodejný byt;
56,00
2+1
350 000 -5-
6 250
Byt Meziměstí
5.května
Byt je po celkové rekonstrukci, má zděné jádro (koupelna, WC, kuchyň), deskové radiátory, nová plastová okna, novou kuchyňskou linku se sklokeramickou varnou deskou, myčkou nádobí a vestavěnou troubou, v předsíni a ložnici jsou zabudované vestavěné šatní skříně. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví;
78,00
4+1
690 000
8 846
Byt Meziměstí
0,670
5 927
0,840
6 800
5.května
Družstevní byt 3+1 o výměře obytné plochy 74 m2 v obci Meziměstí, ulice 5. května (okres Náchod). Nemovitost je situována na sídlišti. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Bytová jednotka je vytápěna dálkovým topením. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, byl v letech 2009 - 2011 rekonstruován. Jednalo se o rekonstrukci stupaček, výtahu, střechy, zateplení fasády a osazení plastových oken. Byt je v původním stavu.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví;
74,00
3+1
Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
12,26 % 5 344 Kč/m2 6 241 Kč/m2 6 892 Kč/m2
Stanovená jednotková cena:
6 200 Kč/m2
599 000
8 095
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
10,26 % 396 899 Kč 463 519 Kč 511 869 Kč
Porovnávací hodnota:
460 474 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1363 ze dne 22.1.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 25.2.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
