Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3722/316/2014 6
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Jednotka - byt, bytová jednotka č. 1713/3 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 1711, 1712, 1713, 1714 a na pozemcích p.č. st. 416, p.č. st. 417, p.č. st. 418 a p.č. st. 419, to vše v k.ú. Staré Město nad Metují obce Náchod. Václavická 1713 / 1713, 54701 Náchod - Staré Město nad Metují Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Staré Město nad Metují, kód k.ú. 701335, LV 6463 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Staré Město nad Metují, kód k.ú. 701335, LV 6461 st. 416, st. 417, st. 418, st. 419 Jan Klugar, Václavická 1713, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jan Klugar, Václavická 1713, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 777 / 38689
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 909/2014-A, 6.11.2014
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 800 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11 stran
20.11.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 21.11.2014
5
Datum zpracování :
21.11.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1982 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1713/3
5
Typ
2. NP
3+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - smíšená zástavba 20 434 (stagnace) dobře udržovaná
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
ústřední / etážové - plyn
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
72,40
6,00
5,30
ks
5
Počet bytů/nebytů
48/16
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
83,70
78,05
Kč/m2
777 / 38 689
10 250 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 827 330 Kč 0 Kč 1 167 628 Kč 800 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné lokalitě v okrajové části obce, s horší dostupností centra. Dům i byt jsou v dobrém stavebně-technickém stavu, údržba bytu je mírně zanedbaná. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka nemovitostí k bydlení převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Náchod je bývalé okresní město, které se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdroj a další příhraniční města. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost Městský úřad, mateřské, základní a střední školy, Obchodní akademie, Vyšší odborná škola, banky, síť obchodů a služeb, Okresní soud, Okresní ředitelství Policie, Městská knihovna, Muzeum, Dům dětí a mládeže, zimní stadion, plavecký bazén. V městě se nachází zámek, který patří k nejvyhledávanějším kulturním památkám regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části města Náchod, v místní části zvané Staré Město nad Metují, v zástavbě bytových domů v ulici Václavická.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zděný bytový dům s plochou střechou. Obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm, krytina střechy je živičná, fasádní omítka břizolitová. Oceňovaný byt se nachází ve 2.NP vchodu 1713, nalevo od vchodu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné nebo částečně prosklené a shrnovací. Podlahy betonové s textilií nebo s PVC a z keramické dlažby. Topení je etážové ústřední s plynovým kotlem, rozvedena je teplá i studená voda, ohřev teplé vody je kotlem ÚT. V kuchyni je plynový sporák s digestoří. Je zaveden světelný a motorový proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 48 / 16
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, exekuce a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 6463 pro k.ú. Staré Město nad Metují.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6463 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 573868 Náchod Václavická
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 701335 Staré Město nad Metují 1711,1712,1713,1714
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8510163563
Jan Klugar
Václavická 1713, 54701 Náchod
Stavby
1/1
není součástí
část obce Staré Město nad Metují
č.p. 1713
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 416, st. 417, st. 418, st. 419
Jednotky Číslo jednotky: 1713/3
Spoluvlastnický podíl: 777 / 38 689
Byt
LIST VLASTNICTVÍ číslo 6463 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 573868 Náchod Václavická
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 701335 Staré Město nad Metují 1713
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8510163563
Jan Klugar
Václavická 1713, 54701 Náchod
Pozemky st. 416 st. 417 st. 418 st. 419
Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela Stavební parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
298 m 2 305 m 2 300 m 2 300 m
777 / 38 689
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry chodba, koupelna, WC, kuchyň,3 byt pokoje sklep byt lodžie byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 72,40 m2 5,30 m2 6,00 m2 83,70 m2
-4-
Koeficient 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 72,40 m2 2,65 m2 3,00 m2 78,05 m2
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
84 78,05 22 000 100,00 1 717 100 32 68 32,00 1 167 628
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou zastavěné stavbou bytového domu. Jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 416 st. 417 st. 418 st. 419
Výměra [m2] 298 305 300 300 1 203
Spoluvlastnický podíl 777 / 38 689 777 / 38 689 777 / 38 689 777 / 38 689
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt Náchod
Náchod - Jugoslávská
Byt 3+1 v os. vlastnictví v Náchodě. Dispozice: vstupní chodba, WC, kuchyň s lodžií, koupelna, ložnice, obývací pokoj a dětský pokoj. Byt je po rekonstrukci. Nová plastová okna, zděné jádro, stoupačky. Dům je zateplený. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
panelový bytový dům
56,00
3.NP/9
3+1
890 000
-5-
15 893
0,85
13 555
Byt Náchod
Náchod - Bílá
Byt 3+1 v družstevním vlastnictví v 5. NP v panelovém domě. Dispozice: chodba, koupelna, samostatné WC, kuchyň, obývací pokoj s lodžií, dětský pokoj a ložnice. Celková plocha se sklepem činí 78 m2. Dům prošel celkovou revitalizací - nová střecha, zateplení, plastová okna, nové vstupy, domovní zvonky, výtah, stoupačky. Byt je velmi vkusně zrenovován. Sídliště je nově zmodernizováno dětská hřiště, parkování pro auta, v blízkosti studio volného času pro děti, škola, školka, nově zprovozněn obchod s potravinami, autobusové spojení do města v pravidelných intervalech. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - mírně atraktivnější lokalita - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95;
panelový bytový dům
76,00
5.NP/6
3+1
730 000
9 605
Byt Náchod
0,81
7 802
Náchod Plhov
Byt 3+1, který je v družstevním vlastnictví. Dům prošel kompletní revitalizací: zateplení, výtah, stoupačky, plastová okna. Koupelna zděná (WC, sprchový kout a vana). Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba;
panelový bytový dům
76,00
2.NP/8
3+1
940 000
12 368
Byt Náchod
0,73
9 016
Náchod Plhov
Byt 2+1 v osobním vlastnictví v zatepleném panelovém domě s bezbariérovým přístupem v Náchodě, sídliště Plhov. Byt je umístěn v 6. NP a jeho celková výměra se sklepem (3 m2) činí 56 m2. V bytě jsou plastová okna, nové stoupačky a v budově nové výtahy. Parkování zajištěno u domu, občanská vybavenost v místě. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
panelový bytový dům
56,00
6.NP/6
Stanovená jednotková cena:
2+1
990 000
10 600 Kč/m2
17 679
0,69
Porovnávací hodnota:
12 179
827 330 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6463 ze dne 15.9.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 20.11.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
_
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
