Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3642/236/2014 6
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka jednotka č. 65/2 v bytovém domě čp. 65, na pozemku p.č. st. 365, vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 65 a podílu na pozemku p.č. st. 365, to vše v k.ú. Meziměstí obce Meziměstí. Tovární 65 / 65, 54981 Meziměstí Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Meziměstí, k.ú. Meziměstí, kód k.ú. 693693, LV 1196 st. 365 Martin Málek, Školní 209, 54981 Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Málek, Školní 209, 54981 Meziměstí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j:270/2013-A, 1.9.2014
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
11.9.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 13.9.2014
4
Datum zpracování :
13.9.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
65/2
4
Typ
1. NP
2+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - smíšená zástavba 2 573 (pokles) neudržovaná k částečné rekonstrukci
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
lokální - tuhá paliva
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
55,47
0,00
7,50
ks
3
Počet bytů/nebytů
12/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
62,97
59,22
Kč/m2
625 / 7 574
3 377 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 254 646 Kč 0 Kč 447 711 Kč 200 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s dobrou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Bytový dům i byt jsou původním stavu, vybavení bytu je podstandardní, údržba je zanedbaná. Negativně bude obvyklou cenu ovlivňovat chybějící vybavení bytu (kuchyň, ohřev teplé vody, topení). Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Meziměstí je město v okrese Náchod. Má přibližně 2 600 obyvatel. Dobrá občanská vybavenost (obchodní střediska, OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9 stupeň, lékař, lékárna, restaurace, sportoviště, koupaliště). Bytový dům je umístěn klidné okrajové části města, v zástavbě rodinných domů podél ulice Tovární.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, se sedlovou střechou. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové. Oceňovaný byt 2+1 se nachází v 1. NP, nalevo od schodiště. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné nebo částečně prosklené, podlahy betonové s PVC a vlýskové, topení chybí - lze pouze lokální, ohřev teplé vody chybí. Je zaveden světelný a motorový proud, bleskosvod. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Vybavení kuchyně chybí. Dům i byt jsou v původním stavu. Dům je běžně udržovaný, údržba bytu je zanedbaná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné -3-
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňované nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 1196 oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574252 Meziměstí Tovární
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 693693 Meziměstí 65
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 7109243229
Martin Málek
Školní 209, 54981 Meziměstí
1/1
Stavby na LV 1119 část obce Meziměstí
č.p. 65
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 365
Jednotky na LV 1196 Číslo jednotky: 65/2
Spoluvlastnický podíl: 625 / 7 574
Pozemky na LV 1119 st. 365
Stavební parcela
Parcela KN
318 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj chodba koupelna WC sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 10,24 m2 17,18 m2 14,39 m2 8,74 m2 3,62 m2 1,30 m2 7,50 m2 62,97 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 10,24 m2 17,18 m2 14,39 m2 8,74 m2 3,62 m2 1,30 m2 3,75 m2 59,22 m2
63 59,22 21 000 100,00 1 243 643 64 36 64,00 447 711
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 365 je zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 365
Výměra [m2] 318 318
-4-
Spoluvlastnický podíl 625 / 7 574
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt Meziměstí
Meziměstí
Byt 2+1, v pátém patře sedmipodlažního panelového domu. Byt je v původním, avšak udržovaném stavu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - panelový dům, vyšší standard vybavení koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - panelový dům, vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
panelový bytový dům
45,00
5.NP/7
2+1
330 000
7 333
Byt Meziměstí
0,620
4 546
0,730
4 563
5.května
Prodej prostorného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v centru Meziměstí, ulice 5. května. K bytu náleží sklep a balkon v mezipatře. Dům je po revitalizaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,95; Lokalita - v atraktivnější části obce - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - panelový bytový dům, vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části obce; Provedení a vybavení - panelový bytový dům, vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
56,00
2+1
350 000
6 250
Byt Meziměstí
Meziměstí
Podkrovní byt ve třetím patře, který je dispozičně řešen jako 2+1, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V bytě je elektrické topení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a
vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
zděný bytový dům
55,00
3.NP/3
Stanovená jednotková cena:
4+1
390 000
4 300 Kč/m2
7 091
Porovnávací hodnota:
0,540
3 829
254 646 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1196 ze dne 21.5.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 10.9.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. -5-
-6-
-7-
-8-
-9-
