Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3516/060/2014 6
Pozemek p.č. 9/2, součástí je stavba čp. 195 rodinný dům, vše v k.ú. Moravská Třebová obce Moravská Třebová. Kostelní 195 / 195, Moravská Třebová Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Moravská Třebová, k.ú. Moravská Třebová, kód k.ú. 698806, LV 298 9/2 Mgr. Blanka Tereza Tempírová, Kostelní nám. 195/5, 57101 Moravská Třebová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník pozemku:
Eurodražby .CZ a.s.; č. obj.:č.j: 480/2013-N, 9.9.2013 Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: fax:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 605 555 455 fax:
Datum místního šetření: 9 stran
V Borohrádku, dne 14.4.2014
e-mail:
[email protected]
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 250 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
10.4.2014
Datum zpracování :
14.4.2014
Počet příloh:
4
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: ostatní
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1670 střecha
změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2000 fasáda, zateplení okna, dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část 10 491 (pokles) neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Garáž Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 nebyt 112 / 112 0 207 ový prosto r; byt
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 284
m2 160
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2 207
OP
ZP
m3 0
m2 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 331 232 Kč 0 Kč 2 500 824 Kč 1 250 000 Kč 414 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města s dobrou občanskou vybaveností, v turisticky navštěvované lokalitě. Dům je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Umožňuje bydlení tak i podnikání, negativně může působit na cenu umístění v památkové zóně a pro případ využití nebytových prostor v 1.NP k podnikání i zvýšené počáteční investice. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku, většinou se však jedná o větší objekty. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Výše zástavy není při stanovení obvyklé ceny zohledněna.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí LV 298 k.ú. Moravská Třebová obce Moravská Třebová. Moravská Třebová je město s městským úřadem s rozšířenou působností. Občanská vybavenost je velmi dobrá (školy, banky, obchody, zimní stadion, sportovní stadion, soustava úřadů) a město má vybudovanou veškerou infrastrukturu. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru města v řadové zástavbě domů na Kostelním náměstí. Přístup po zpevněné komunikaci, napojení na veškeré inženýrské sítě.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Jedná se o nemovitosti umístěné v památkové zóně města. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s., viz zápis v části C listu vlastnictví 298.
RIZIKO NE
Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby
Popis nemovitosti je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o nepodsklepený objekt, se dvěmi nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 80 -100 cm. Krytina sedlové střechy je z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny v minimálním rozsahu. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné náplňové. Podlahy místností jsou pravděpodobně betonové a z prken na sraz. Vytápění je pravděpodobně lokální plynovými kamny, elektroinstalace je 220 a 380 V. Pravděpodobně je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení. 1.NP - nebytové prostory 2.NP - byt Budova je v průměrném stavebně technickém stavu, spíše podstandardního vybavení. žádné
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek je rovinatý a je téměř celý zastavěný stavbou domu. Volná část tvoří nádvoří. V místě jsou kompletní inženýrské sítě, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
-3-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
2
Ceny stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybují okolo 1 000,- Kč/m . V našem případě se jedná o pozemek v úzkém centru města, v atraktivní lokalitě, a proto předpokládám obvyklou cenu výrazně nad uvedenou hodnotou.
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra m2 207 207
9/2
Jednotková cena Kč/m2 2 000 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 414 000 414 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 160,18 m2 160,18 m2
Započitatelná plocha podlaží 112,00 m2 112,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
112,00 m2 112,00 m2
1,00
112,00m2 112,00 m2
112,00 m2 112,00 m2
1,00
112,00m2 112,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
160,18x3,50 10,27x14,09x3,50 10,27x14,09x3,00÷2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 320 1 284,16 4 643 100,00 5 962 000 343 65,00 2 087 000
-4-
= = = =
Obestavěný prostor 560,63 m3 506,47 m3 217,06 m3 1 284,16 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Moravská Třebová
180,00
150
Kč 2 150 000
Kč/m2 11 944
KC 0,66
Upravená cena Foto Kč/m2 7 883
Objekt umístěný 20 metrů od hlavního náměstí, vhodný k použití jako obchod, sídlo firmy, vzorkovny nebo kanceláře, s možností vybudování bytu v prvním patře, kde jsou v současnosti komerční prostory. Nemovitost se nachází v prestižní lokalitě města a je po celkové rekonstrukci z r. 1996 – nová vodoinstalace, kanalizace, plyn (včetně ústředního topení), elektroinstalace. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Moravská Třebová
1 197,00
399
11 890 000
9 933
0,64
6 345
Komerční objekt na atraktivním místě v centru města. Objekt je kulturní památkou. Pobočka banky v přízemí sestává z haly, kanceláře a zázemí zaměstnanců. Druhým hlavním vchodem se vchází do vyšších pater s kancelářskými prostory, které jsou částečně pronajaty. V každém patře soc. zázemí. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Moravská Třebová
2 200,00
1 000
7 500 000
3 409
0,94
3 202
Historický objekt na náměstí v Moravské Třebové. Jedná se o budovu sloužící v minulosti jako hotel. V přízemí hotelu se nachází bar s hernou a velkým tanečním parketem, restaurace, WC, velkokapacitní kuchyně s vybavením, kotelna, sklady, obchodní a kancelářské prostory. Provozní prostory mají vchody ze zadní a boční ulice. V prvním patře je prostorná hala, salónky, sociální zařízení a 10 místností, které sloužili jako pokoje pro hosty hotelu. Druhé patro je kopií prvního patra. Pod budovou jsou rozsáhlé suché sklepní prostory o užitné ploše 300 m2. Možnost využití: kancelářská budova, bytový dům, hotel, restaurace, výrobní prostory, obchodní prostory a kombinace všech uvedených. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - účelově zaměřený; Svitavy
156,00
197
1 355 000
8 686
0,73
6 341
Řadový rodinný dům v ulici Vrchlického ve Svitavách. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází byt 1+1 s příslušenstvím, kotelna, sušárna atd. V 1 NP. se nachází byt 4+1. El. 220/380V, voda-vodovodní řád, odpady svedeny do kanalizace, topení a ohřev vody, plynový kotel. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
5 943 Kč/m 2 224,00 m
Porovnávací hodnota
1 331 232 Kč
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 298 ze dne 14.4.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 10.4.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze: 1 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-5-
-6-
-7-
-8-
-9-
