Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3790/028/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Stavba čp. 176 rodinný dům, která je součástí pozemku p.č. st. 117 a pozemky p.č. st. 117 a p.č. 126/3, to vše v k.ú. Králíky obce Králíky. Tovární 176 / 176, 56169 Králíky Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Králíky, k.ú. Králíky, kód k.ú. 672556, LV 125 st. 117, 126/3 Bohumil Kalousek, Tovární 176, 56169 Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Kalousková, Tovární 176, 56169 Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Bohumil Kalousek, Tovární 176, 56169 Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdenka Kalousková, Tovární 176, 56169 Králíky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 034/2015-N, 20.1.2015
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
za podíl 1/2
Datum místního šetření: Počet stran:
15 stran
4.2.2015 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 11.2.2015
Datum zpracování : 9
Současný stav 650 000 Kč 11.2.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. 2010 zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 4 400 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
,
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 280 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 543
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 142
m2 247
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 543
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 596 000 Kč 0 Kč 2 946 567 Kč 1 550 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální části obce s dobrou občanskou vybaveností. Dům je po částečné modernizaci (2.NP), nicméně jeví známky zanedbané údržby a přístavba není pravděpodobně zcela dokončena. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Příslušenství domu (kolny, bazén a zahradní domek) vhodně doplňuje hlavní stavbu. U domu je nadstandardně velký pozemek, jehož část lze s ohledem na možnost přístupu z druhé strany využít jako další stavební parcelu. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Předmětem převodu je však ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2. Vzhledem k tomu, že reálné rozdělení domu není technicky možné, je prodej tohoto podílu velmi problematický a cena za tento podíl bude výrazně nižší než odpovídá prostému matematickému vyjádření. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Králíky jsou město s 4 623 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí ne okrajové klidné části obce, v rozptýlené zástavbě rodinných domů v ulici Tovární.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis domu je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka objektu. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, s dvěmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Krytina ploché střechy je živičná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je břízolitová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou pravděpodobně betonové s textilií, plovoucí z lamina a z keramické dlažby. Vytápění je ÚT pravděpodobně s kotlem na zemní plyn a lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je pravděpodobně kotel ÚT. Vnitřní hygienické zařízení pravděpodobně v každém podlaží tvoří, vana, umývadlo a WC. Předpokládám, že dům pochází z počátku 70-tých let minulého století a že v domě jsou dvě bytové jednotky.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. 2010 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Nemovitost:
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena -3-
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva soudcovská, exekutorská, smluvní a z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 125 pro k.ú. Králíky.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 125 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 580481 Králíky Tovární
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0534 Ústí nad Orlicí 672556 Králíky 176
Vlastníci FO FO
Podíl
RČ: 6811141073 RČ: 385821085
Bohumil Kalousek Zdenka Kalousková
Tovární 176, 56169 Králíky Tovární 176, 56169 Králíky
Stavby část obce Králíky
Pozemky st. 117 126/3
Stavební parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 176
Rodinný dům
na pozemku p.č. st. 117 2
Parcela KN Parcela KN
1/2 1/2
580 m 2 963 m
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 246,97 m2 143,28 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
173,00 m2 173,00 m2
1,00
173,00m2 173,00 m2
107,00 m2 107,00 m2
1,00
107,00m2 107,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (14,20*10,09+7,15*2,47+7,04*12,22)*3,00 2.NP (14,20*10,09)*2,80 Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Započitatelná plocha podlaží 173,00 m2 107,00 m2
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = =
247 1 142,08 4 300 100,00 4 910 945
40,00 2 946 567 -4-
Obestavěný prostor 740,90 m3 401,18 m3 1 142,08 m3
Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované nemovitosti jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celková výměra pozemků:
st. 117 126/3
Výměra m2 580 963 1 543
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Králíky 192,00 732 1 700 000 8 854 0,68 RD Králíky, Rodinný dům 4+2 s garáží a velkou zahradou v klidné a upravené obytné
Upravená cena Foto Kč/m2 6 021
lokalitě. Lze ho využívat i jako dvougenerační. Jedná se o krajní dům v řadové zástavbě. Dům je nově zateplený, udržovaný a ihned obyvatelný. Dispozice: suterén (technické podlaží) - garáž, dílna, kotelna, prádelna s vanou, dřevník, sklípek; 1. NP - kuchyně (se vstupem na terasu a dále do zahrady), 2x pokoj, sprchový kout, WC, chodba; 2. NP kuchyně, 2x pokoj s lodžií, koupelna s vanou, WC, chodba, šatna; půda. Vytápění je ústřední plynové, alternativně lze instalovat kotel na tuhá paliva.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba;
Králíky 190,00 653 790 000 4 158 1,01 RD Králíky, Rodinný dům o velikosti 5+1 se zahradou 653 m2. Dispozice domu: v 1.
4 200
podlaží 2 pokoje, kuchyň a WC, ve 2. podlaží 3 pokoje a koupelna, v podkroví půda. Dům je zcela podsklepen. Zanedbaná údržba. Dům se nachází v obytné zástavbě v klidné ulici přímo pod klášterem Hedeč.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Mladkov 137,00 197 895 000 6 533 1,06 RD Mladkov, Rodinný dům s přilehlou zahradou o celkové ploše 197 m2. Dispozice 1. NP vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, koupelna a WC. 2. NP - obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, spíž a WC. Technická část - kotelna, sklad a půda.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - malý pozemek; -5-
6 925
Jamné nad Orlicí 200,00 1 184 1 690 000 8 450 0,67 RD Jamné, Rodinný dům v Jamném nad Orlicí. Pozemek 1184 m2. Vytápění kotlem
5 662
plynovým, či na pevná paliva. Dům zateplený. Možnost vícegeneračního bydlení. V koupelně rohová vana. Dvě terasy. Dvě garáže, samostatný sklep a zahradní zděný domek, skleník.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav lepší údržba;
Stanovená jednotková cena:
5 700 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
1 596 000 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 125 ze dne 19.1.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 4.2.2015.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 6 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
