Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 4022/036/2016
6
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 151, součástí je stavba Česká Čermná, čp. 125, bydlení, pozemku p.č. st. 152, součástí je stavba bez čp./če., zem. stavba, bez LV a pozemku p.č. 938/1, to vše v k.ú. Česká Čermná obec Česká Čermná. Česká Čermná 125, 54921 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Česká Čermná, k.ú. Česká Čermná, kód k.ú. 621269, LV 400 st. 151, st. 152, 938/1 Veronika Jansáková, Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Richard Koutný, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Kovaľ, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Veronika Jansáková, Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Richard Koutný, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jan Kovaľ, Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1084/2015-D, 16.2.2016
Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
e-mail: DIČ:
Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA
za podíl 1/2
Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
2.3.2016 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 7.3.2016
Datum zpracování : 2
Současný stav 1 100 000 Kč 550 000 Kč 7.3.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.20 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r.
Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
SOUČASNÝ STAV
střecha, fasáda
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 503 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
prodejná od 6 do 12 měsíců
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 190 000 Kč 0 Kč 4 345 432 Kč 1 100 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s minimální občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, většinou však původní. Pozitivně bude cenu ovlivňovat skutečnost, že u domu je vlastní nezastavěný pozemek a objekt příslušenství využívaný jako garáže. Záporem je skutečnost, že objekt garáží není zapsán na LV (není jasně definován vlastník) a dále, že předmětem prodeje je ideální spoluvlastnický podíl na bytovém domě, neboť dům není rozdělen na jednotky. Na druhou stranu je spoluvlastnický podíl spojen s užíváním dvou konkrétních bytových jednotek. Nabídka srovnatelných nemovitostí v podobných lokalitách v širším okolí pouze mírně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. Stanovení obvyklé ceny je rovněž ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytů. K dispozici byly pouze ústní informace vlastníka, starší posudek a fotodokumentace realitních kanceláří.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci)
Obec Česká Čermná se nachází na východním okraji okresu Náchod, při státní hranici s Polskem. Občanská vybavenost sestává z obecního úřadu, MŠ, ZŠ 1. stupeň a pošty. Spojení s okolím po státní silnicí nižší třídy ve směru na Náchod (10 km) a Olešnici v Orl. h. (9 km). Nejbližší železniční stanice je v Náchodě. Oceňované nemovitosti jsou lokalizovány na západním okraji centrální zastavěné části obce. Přístup z veřejné zpevněné komunikace. Je provedeno napojení na veřejný rozvod el. energie a vody. Odpadní vody jsou svedeny do septiku.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o třípodlažní objekt s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou, bez využitého podkroví. V budově se nacházejí čtyři bytové jednotky o velikosti 3+1, po dvou v každém podlaží. Objekt je uložen na základových pasech s hydroizolací, svislé konstrukce zděné tl. 30 cm, příčky zděné, stropy keramické s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukované, fasáda břízolitová, vnitřní obklady keramické v běžném rozsahu, schody betonové, dveře hladké plné, okna plastová s izolačním dvojsklem, povrchy podlah z PVC, textilní a z keramických dlaždic, vytápění ústřední teplovodní, el. instalace 230/400 V, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace litinová, ohřev TUV v el. bojlerech, vybavení kuchyní tvoří kuchyňské linky a el. sporáky, hygienické vybavení tvoří vany, umývadla a WC mísy. Dům je užíván od roku 1970. Stavebně-technický stav je dobrý. Příslušenství tvoří budova na pozemku p.č. st. 152, ve které se nacházejí čtyři garáže, po jedné ke každé jednotce.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro telefon nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku
z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO NE
Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti
Budova čp. 125 je evidována na LV jako objekt bydlení. S ohledem na počet bytů (4) se jedná o bytový dům. Jedná se o formální nedostatek. Budova bez čp./če. na pozemku p.č. st. 152 je evidována jako zemědělská stavba. Ve skutečnosti se jedná o řadové garáže. Objekt není zapsán na LV.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, dražební vyhláška a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 400 pro k.ú. Česká Čermná.
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví
LIST VLASTNICTVÍ číslo 400 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 573973 Česká Čermná
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 621269 Česká Čermná
Vlastníci
Podíl
FO
Veronika Jansáková
FO
Richard Koutný
FO
Jan Kovaľ
Příčná 357, 54901 Nové Město nad Metují Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná Česká Čermná 125, 54921 Česká Čermná
Stavby
část obce Česká Čermná část obce Česká Čermná
č.p. 125 bez čp/če
Objekt k bydlení
1/4 1/4 1/2
stavba je součástí pozemku ANO NE
na pozemku p.č. st. 151 na pozemku p.č. st. 152
Pozemky st. 151 st. 152 938/1
Stavební parcela Stavební parcela Pozemková parcela
173 m2 90 m2 2 060 m2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
-4-
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. PP 1. NP 2. NP
Zastavěná plocha 172,64 m2 172,64 m2 172,64 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1. PP 1. PP - celkem 1. NP byt 1 byt 2 1. NP - celkem 2. NP 2x byt 2. NP - celkem
Podlahová plocha
Užitná plocha podlaží 0,00 m2 119,00 m2 119,00 m2
Koeficient
Užitná plocha
0,00 m2
0,00 m2
59,00 m2 60,00 m2 119,00 m2
1,00 1,00
59,00m2 60,00m2 119,00 m2
119,00 m2 119,00 m2
1,00
119,00m2 119,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název celá stavba vč. zastřešení 16,60*10,40*(2,32+6,78+3,48/2) Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Popis
Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Obestavěný prostor 1 871,42 m3 1 871,42 m3
0 Kč
Opotřebení 0%
173 1 871,42 4 300 100,00 8 047 096 46 54 46,00 4 345 432
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
= =
Parc. číslo 152
Množství 0,00
JC 0 Kč/
RC
VH
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinné, obdélníkového tvaru, vzájemně na sebe navazují, tvoří jednotný funkční celek. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků:
st. 151 st. 152 938/1
Výměra m2 173 90 2 060 2 323
Vlastnický podíl 1/1 1/1 1/1
-5-
0 Kč 0 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Olešnice v Orl. h. 55,00 0 395 000 7 182 0,74 Byt Olešnice v Orl. h., Byt ve zděném bytovém domě, v osobním vlastnictví, v 1. NP bez
Upravená cena Foto Kč/m2
5 315
výtahu. Dispozice: předsíň, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC a sklep. Byt je napojen na vodovod, kanalizaci, el. 220/380V. Vytápění ústředním topením, dům má vlastní kotelnu na tuhá paliva. Ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Parkování u domu na pozemku ve vlastnictví SVJ.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - bez garáže - koeficient 1,10; Vliv pozemku - pouze pod stavbou - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad;
Olešnice v Orl. h. 86,00 0 700 000 8 140 0,67 Byt Olešnice v Orl. h., Byt ve zděném bytovém domě v Olešnici v Orlických horách, v
5 454
osobním vlastnictví, v 1. NP bez výtahu. Dispozice bytu je 1+3 s příslušenstvím. Provedena částečná rekonstrukce. K bytu patří sklep. Parkování u domu.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže - koeficient 1,00; Vliv pozemku - pouze pod stavbou koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad;
Stárkov 110,00 0 590 000 5 364 0,73 Byt Stárkov, Byt 3+1 s balkonem ve zděném bytovém domě v centrální části Stárkova, v osobním vlastnictví, ve 2. NP bez výtahu. Byt je v dobrém technickém stavu. K bytu náleží sklep, komora a kotelna, vytápění etážové teplovodní na tuhá paliva i elektrokotel (oboje je v 2. patře).
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení bytu; bez garáže koeficient 1,15; Vliv pozemku - pouze pod stavbou - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení bytu; bez garáže; Vliv pozemku - pouze pod stavbou; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad;
-6-
3 916
Hronov - Žabokrky 50,00 0 380 000 7 600 0,70 Byt Žabokrky, Byt se nachází v bytovém domě z roku 1924 v Žabokrkách. Dům je v
5 320
původním stavu. Byt je po částečné rekonstrukci – kuchyňská linka, koupelna s vanou a sprchovým koutem, rozvody elektro a vody, okna. Vytápění v bytě je zajištěno krbovými kamny. K bytu náleží sklep, půda a kůlna.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže koeficient 1,05; Celkový stav - starší dům - koeficient 1,15; Úvaha zpracovatele ocenění vymezená jednotka, bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v atraktivnější
lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení bytu; bez garáže; Celkový stav - starší dům; Úvaha zpracovatele ocenění - vymezená jednotka, bez právních závad;
Stanovená jednotková cena:
5 000 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
1 190 000 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 1 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
