Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3733/327/2014 6
Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Jednotka - byt, bytová jednotka č. 2/12 vč. podílu na společných částech domu čp. 2 a na pozemku p.č. st. 26/1, vše v k.ú. Kukleny obce Hradec Králové. Pražská třída 2 / 2/50, 50004 Hradec Králové - Kukleny Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Kukleny, kód k.ú. 647209, LV 22129 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Kukleny, kód k.ú. 647209, LV 22106 st. 26/1 Jakub Kruml, Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jakub Kruml, Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Pardubice, Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor; č. obj.:,
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: 9.května 215, 533 72 Moravany telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11 stran
28.11.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 3.12.2014
5
Datum zpracování :
3.12.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
2/12
5
Typ
3. NP
1+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - bytové domy zděné 93 035 (stagnace) dobře udržovaná
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
lokální (elektřina)
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
69,50
0,00
0,00
ks
4
Počet bytů/nebytů
14/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
69,50
69,50
Kč/m2
635 / 10 010
17 266 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 334 400 Kč 0 Kč 583 800 Kč 1 200 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě umístěném u velmi rušné komunikace. Byt je však orientován do klidné dvorní části. Použité konstrukce bytového domu jsou standardní, dům je průběžně udržovaný. Vybavení byt je pravděpodobně rovněž standardní. Z pohledu umístění v domě se jedná o dobrý byt. Cenu bytu budou negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na jednotce. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části Kukleny, na hranicích s místní částí Pražské Předměstí, v soustředěné zástavbě podél Pražské třídy, těsně za křižovatkou se Zelenou ulicí.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Popis jednotky je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka bytu. Jedná se o byt umístěný v bytovém domě o jednom podzemním a čtyřech nadzemních podlažích a se sklonitou střechou. V 1.PP jsou umístěny sklepy a technické prostory. Dům je zděný, krytina střechy poplastovaných šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka je minerální stěrka, bez zateplení, schody betonové. Oceňovaný byt 1+1 se nachází ve 3. NP, napravo od schodiště. K bytu patří půdní kóje a sklep v 1.PP. Následující popis je pouze orientační. Okna jsou plastová, dveře plné, podlahy jsou plovoucí z lamina a z keramické dlažby, topení lokální na elektřinu, teplá voda - elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umývadlo a WC ve zděném jádře. Podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku bytového domu na počátku minulého století. Dispozice: předsíň, kuchyň, WC, sprchový kout, balkon, sklep, půdní kóje.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4
dílčí
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 14 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací -3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňované jednotce vázne zástavní právo smluvní, exekuce exekuční příkazy k prodejí, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 22129.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 22129 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 569810 Hradec Králové Pražská třída
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0521 Hradec Králové 647209 Kukleny 2/50
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8408233042
Jakub Kruml
Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové
Stavby
1/1
není součástí
část obce Kukleny
č.p. 2
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 26/1
Jednotky Číslo jednotky: 2/12
Spoluvlastnický podíl: 635 / 10 010
Byt
LIST VLASTNICTVÍ číslo 22129 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 569810 Hradec Králové Pražská třída
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0521 Hradec Králové 647209 Kukleny 2/50
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8408233042
Jakub Kruml
Pražská třída 2/50, 50004 Hradec Králové
Pozemky st. 26/1
Stavební parcela
Parcela KN
652 m
2
1/1
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry jednotka byt Celková podlahová plocha Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 69,50 m2 69,50 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00
70 69,50 21 000 100,00 1 459 500 104 60,00 583 800
-4-
Započítaná plocha 69,50 m2 69,50 m2
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je částečně zastavěn stavbou bytového domu. Nezastavěná část tvoří oplocené nádvoří domu užívané pouze uživateli jednotlivých jednotek v bytovém domě. V místě jsou kompletní inženýrské sítě.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 26/1
Výměra [m2] 652 652
Spoluvlastnický podíl 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Hradec Králové
Hradec Králové - Pražská třída
Byt 1+kk o rozloze 39 m2 v Hradci Králové, ulice Pražská třída. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží ze tří bez výtahu ve zděném nově opraveném domě. Byt je po rekonstrukci z roku 2011 a má plastová okna, nové stoupačky, nové rozvody elektřiny a vody, nová kuchyňská linka na míru s vestavěnou elektrickou troubou a sklokeramickou deskou, nový elektrický přímotop pro vytápění s možností časového nastavení. Nová koupelna se sprchovým koutem a s WC, dále v bytě komora (šatna). V chodbě dlažba, v pokoji nové PVC. Okna bytu jsou do klidného dvora, byt je prosluněný s parkováním před domem a MHD Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a
vybavení - mírně vyšší standard vybavení;
zděný bytový dům
39,00
2.NP/3
1+kk
1 190 000
30 513
Hradec Králové
0,68
20 749
Hradec Králové - Pražská třída
Byt 2+kk o dispozici: vstupní chodba, obývací pokoj, nová kuchyň s prostorem jídelny. Dále ložnice s krbem, zděná koupelna a oddělená toaleta. Dům je podříznutý, má novou elektriku, novou vodu, plastová okna a novou fasádu. Dále k bytu náleží společné prostory, velký sklep, část půdy a parkovací stání, které je na oploceném dvoře s bránou na dálkové ovládání. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení;
zděný bytový dům
58,00
2.NP/4
2+kk
1 450 000
-5-
25 000
0,76
19 000
Hradec Králové
Hradec Králové - Kukleny
Byt s dispozicí 2+kk a užitnou plochou 42,5 m2 + sklep cca 15 m2. Byt je umístěný v 1.NP v domě o celkových třech nadzemních podlažích - Hradec Králové - Kukleny. Bytová jednotka má všechna okna směrována do klidné části dvoru. Byt je v osobním vlastnictví. V bytě proběhla částečná rekonstrukce koupelny a rozvody elektřiny z mědi. Ústřední vytápění s vlastním elektrokotlem, ohřev vody el. bojler. K bytové jednotce náleží sklepní kóje a další sklepní a půdní prostory k užívání, vč. zahrady za domem. Cihlový dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí - plastová okna, střecha, stoupací rozvody, odpady, vstupní prostory, zvonky, hydroizolace. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk;
zděný bytový dům
49,00
1.NP/3
2+kk
870 000
17 755
Hradec Králové
0,90
15 980
Hradec Králové - Pražská třída
Podkrovní byt 3+kk nedaleko centra Hradce Králové, ul. Za Škodovkou (na rohu s Pražskou třídou). Byt se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží cihlového domu. Užitná plocha bytu je cca 78 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci. Jádro je zděné. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler a vytápění bytu je elektrickými přímotopy. Plyn v domě není zaveden. Nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. K bytu patří zděný sklep a parkovací místo v uzavřeném dvoře u domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně
atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení;
zděný bytový 78,00 dům Stanovená jednotková cena:
4.NP/4
3+kk
2 090 000 19 200
26 795 Porovnávací hodnota:
0,79
21 168
1 334 400 Kč
Kč/m2
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22129 ze dne 1.12.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 28.11.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 1 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
