Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3584/128/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Rodinný dům čp. 84 na pozemku p. č. st. 118 a pozemky p.č. st. 96, p.č. st. 118 a p.č. 117/2, to vše v k.ú. Újezd u Hradce Králové obce Černilov. Újezd 84 / 84, 50003 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Černilov, k.ú. Újezd u Hradce Králové, kód k.ú. 773654, LV 232 st. 96, st. 118, 117/2 SJM Antonín Petrásek, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Petrásková, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Antonín Petrásek, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Petrásková, Černilov 84, 50003, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 EURODRAŽBY CZ a.s; č. obj.:Č.j: 570/2014-A, 17.6.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 800 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
7.7.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 8.7.2014
Datum zpracování : 6
8.7.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.35 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 2 510 (růst) výborně udržovaná
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 77 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 708
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 335
m2 86
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 708
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 901 900 Kč 0 Kč 1 396 460 Kč 1 800 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí ve velmi klidné lokalitě s nulovou občanskou vybaveností a s velmi dobrou dostupností krajského města Hradce Králové. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, negativně může na některé zájemce působit skutečnost, že se jedná o dřevostavbu. Pozitivní je skutečnost, že se jedná o nízkoenergetickou stavbu. Nabídka nemovitostí k bydlení v okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Újezd je samostatná místní část obce Černilov v okrese Hradec Králové. Nachází se asi 2,5 km na severozápad od Černilova. V Černilově se nachází OÚ, pošta, MŠ, ZŠ, lékař, hřiště, obchod, restaurace. Občanská vybavenost v místní části je nulová. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji místní části, u místní účelové komunikace, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Kanalizace je svedena do domácí ČOV. Přístup je po zpevněné komunikaci.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Objekt je postaven na základové desce, obvodové konstrukce jsou dřevěné sendvičové. Krov je dřevěný z příhradových vazníků, krytinu střechy tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z titanzinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je minerální stěrková. Vnitřní obklady ve standardním rozsahu. Okna jsou plastová, dveře hladké plné do obložkových zárubní. Podlahy obytných místností jsou z keramické dlažby a betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je podlahové s elektrokotlem a elektrickými přímotopy. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda. Vnitřní hygienické zařízení tvoří, vana, umývadlo, sprchový kout a WC. Rodinný dům - bydlení. Příslušenstvím stavby - dřevěný přístřešek a dřevěná kolna.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2008 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r. fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s., exekuce a exekuční příkaz k prodeji, viz zápisy na LV 232, oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 232 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 569917 Černilov
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0521 Hradec Králové 773654 Újezd u Hradce Králové 84
Vlastníci SJM
Podíl
Petrásek Antonín a Petrásková Jana Antonín Petrásek Jana Petrásková
1/1 Černilov 84, 50003 Černilov 84, 50003
Stavby
není součástí
část obce Újezd
č.p. 84
Rodinný dům
Pozemky st. 96 st. 118 117/2
Stavební parcela Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
16 m 2 101 m 2 591 m
na pozemku p.č. st. 118 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 86,02 m2
Započitatelná plocha podlaží 77,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem
Podlahová plocha 77,00 m2 77,00 m2
-4-
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
77,00m2 77,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
10,62*8,10*2,80 10,62*8,10*2,20/2
= = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 240,86 m3 94,62 m3 335,49 m3
86 335,49 4 500 100,00 1 509 686 6 74 7,50 1 396 460
Základní popis oceňovaných pozemků V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody a plynu. Není veřejná kanalizace, odpady jsou svedeny do domácí ČOV. Přístup je po veřejné zpevněné komunikaci.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 96 st. 118 117/2
Výměra m2 16 101 591 708
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl
1/1 1/1 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
Celková cena pozemku Kč 0 0 0 0
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Divec 92,00 539 2 950 000 32 065 0,802 RD Divec, Nízkoenergetický dům 3+kk o celkové obytné ploše 92 m2. Dům je vybaven
Upravená cena Foto Kč/m2 25 713
kuchyňskou linkou vč. spotřebičů, koupelna se sprchovým koutem. V pokojích dřevěná podlaha. Zemní kolektor větrání-chlazení. Teplovzdušná celolitinová krbová vložka. Příprava na rozvod teplého vzduchu. Teplovodní podlahové vytápění, zdroj elektrokotel. Předpokládané tep.ztráty do 6 kW. Příprava na solarní ohřev vody (čerpadlová skupina a boiler 200 l el.solar) Izolace: stěny,16cm mineral +10 cm fasádní polystyren. Podlahy,10cm PU, stropy 12cm PU. Odpad - vlastní septik, voda - vrtaná studna 30 m. Dům na pěkném klidném místě se zahradou a vstupem do lesa. Do obce Divec jezdí pravidelně MHD.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - stavebně není zcela dokončen - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně není zcela dokončen; Holohlavy - Lipová 68,00 609 2 500 000 36 765 0,810 RD Holohlavy, Novostavba rodinného domu 3+kk, v obci Holohlavy u Hradce Králové. Dům
29 780
byl postaven v r. 2010 pomocí technologie Flexibuild. Vytápění domu je plyn kotel, ohřev vody taktéž. Dům je napojen na městskou kanalizaci a dálkový vodovod. Před domem je venkovní posezení, krb + vývod na elektřinu jako příprava pro venkovní kuchyň. Plastová okna. Koupelna a WC jsou společné.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností;
Plotiště nad Labem 188,00 1 086 4 189 000 22 282 0,802 RD Plotiště nad Labem, Samostatně stojící rodinný dům v Plotišti nad Labem. Dispozice: veranda, nalevo od verandy samostatně uzamykatelný byt 2 + KK, sestávající z chodby, obytné místnosti s kuchyňským koutem, ložnice s francouzskou okenicí se vstupem do zahrádky a koupelny se sprchovým koutem a WC. Čelně a napravo od verandy samostatně uzamykatelný průchozí byt 3 + 1, sestávající z chodby, obývacího pokoje s krbovými kamny a francouzskou okenicí se vstupem na zahrádku, dětského pokoje, ložnice, obyvatelné kuchyně, koupelny s rohovou vanou, WC a komory s vodárnou. V podkroví pak úložné plochy. Příslušenství tvoří větší garáž. Studna, septik, zpevněná plocha před vstupem a oplocení s vraty a brankou (z ulice). Poměrně rychlá dostupnost městského centra HK (a to i prostřednictvím MHD), možnost dvojgeneračního užívání domu (každý byt má mj. svůj bojler a své regulátory topení).
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší hůře prodejný - koeficient 1,10; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - větší hůře prodejný; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení;
-6-
17 868
Plotiště nad Labem 115,00 538 4 000 000 34 783 0,729 RD Plotiště nad Labem, Novostavba nízkoenergetického rodinného domu 6+kk ve výborné
25 357
lokalitě Hradce Králové - Plotiště nad Labem. Celková plocha pozemku činí 538 m2, z toho zastavěná plocha je 96 m2. Dům je dvoupodlažní a byl zkolaudován před cca 2 lety. Jedná se o nízkoenergetickou dřevostavbu. Sítě: topení elektrickými přímotopy + krbová kamna (vytopí celý dům), voda i kanalizace městská, voda vyvedena i ven na zahradu, satelit a internet. V domě je zaveden zabezpečovací a protipožární systém. Okna jsou plastová, na podlahách je kvalitní lino. Dispozice: vstupní chodbička, technická místnost, samostatné WC s umyvadlem, prostorný obývací pokoj s francouzským oknem se vstupem na zahradu, s jídelním prostorem a kuchyní, koupelna s rohovou vanou, 3 pokoje a dřevěné schody do 2. NP: koupelna s vanou a WC, dva pokoje.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení;
Stanovená jednotková cena:
24 700 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
1 901 900 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 232 ze dne 4.6.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 7.7.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
