Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3675/269/2014 6
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Objekt služeb a obč. vybavenosti - budova čp. 12, která je součástí pozemku p.č. st. 17/2 a pozemky p.č. st. 17/2 a p.č. 1069, to vše v k.ú. Hrobice obce Hrobice. Hrobice 12 / 12, 53352 Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Hrobice, k.ú. Hrobice, kód k.ú. 648230, LV 291 st. 17/2, 1069 GlobalTech, s.r.o., Veveří 486/57, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 GlobalTech, s.r.o., Veveří 486/57, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ; č. obj.:Č.J:811/2014-A, 25.9.2014
NEMOVITOST:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 2 950 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
22 stran
6.10.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 19.10.2014
16
Datum zpracování :
19.10.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1995 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
Typ
PP RD Garáž Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 179 / 195 2 679
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 216 (růst) neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn
OP
ZP
m3 1 560
m2 244
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 679
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 3 109 927 Kč 0 Kč 5 849 419 Kč 2 950 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí v obci s nulovou občanskou vybaveností, avšak s dobrou dosažitelností krajských měst Hradce Králové a Pardubic. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, avšak objekt je delší dobu opuštěn a údržba je zanedbaná. Bez vstupních investic není provozuschopný. Objekt je koncipován jako sídlo firmy s provozními prostory. Z tohoto pohledu se však nachází v méně vhodné lokalitě mimo hlavní komunikační trasy. Z pohledu využití pro bydlení se jedná o hmotově předimenzovaný objekt s nutností větších úprav pro přestavbu 1.NP k bydlení. Vzhledem k charakteru objektu byly při porovnání využity podobné rodinné domy. Nabídka srovnatelných komerčních nemovitostí není pro danou lokalitu k dispozici. Zároveň lze konstatovat, že s ohledem na umístění by byl teoretický dosažitelný výnos relativně nízký. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Hrobice se nachází při státní silnici z Pardubic do Hradce Králové. Je zde zaveden vodovod, plyn a tlaková kanalizace, která je napojena na velkokapacitní čističku Pardubice - Semtín. Dopravní obslužnost je zajištěna autobusy, také lze využít vlakového spojení z blízké železniční stanice Stéblová. Občanská vybavenost v obci je prakticky nulová. Je odsud velmi dobrá dostupnost krajských měst Pardubic a Hradce Králové a dálnice D11.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Základové konstrukce s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zděné tl. 40 cm. Podkroví je využito. Stropy rovné, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný s krytinou betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště betonové s keramickým obkladem, okna dřevěná EURO s dvojsklem + okenice s mříží, dveře náplňové z masivu. Podlahy z prken na sraz a z keramické dlažby. Hygienické vybavení tvoří vana, 2 x umývadlo, sprchový kout, 2 x WC, bidet. Vytápění ÚT s kotlem na zemní plyn (2x). Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák s digestoří. Dispoziční řešení: 1.NP - zádveří, kancelář, provozní místnost, WC, kuchyňka, zázemí pro zaměstnance, prostor manipulace, šatna. Podkroví - obytný prostor, chodba se schodištěm, 2 pokoje, kuchyň, koupelna s WC. 2. podkroví - pokoj.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1995 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r. fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Nemovitost:
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena -3-
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, exekuční příkazy k prodeji, prohlášení konkursu a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C na LV 291 pro k.ú. Hrobice.
RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 291 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 575046 Hrobice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0532 Pardubice 648230 Hrobice 12
Vlastníci PO
Podíl
IČO: 25599798
GlobalTech, s.r.o.
Veveří 486/57, 60200 Brno
Stavby
je součástí
část obce Hrobice
č.p. 12
Pozemky st. 17/2 1069
1/1
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
298 m 2 381 m
na pozemku p.č. st. 17/2 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví 2. podkroví
Zastavěná plocha 244,19 m2 187,43 m2 162,54 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP - celkem podkroví podkroví - celkem 2. podkroví 2. podkroví - celkem
Podlahová plocha 195,20 m2 195,20 m2 149,94 m2 149,94 m2 29,55 m2 29,55 m2
Koeficient 1,00
Užitná plocha 195,20m2 195,20 m2 149,94m2 149,94 m2 29,55m2 29,55 m2
1,00 1,00
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (12,60*12,90+2,75*9,05)*3,97+12,90*4,40*(2,65+3,97)/2 zastřešení (12,60*12,90+2,75*9,05)*(1,20+4,30/2) Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
244 1 559,84 5 000 100,00 7 799 225 19 25,00 5 849 419 -4-
Užitná plocha podlaží 195,20 m2 149,94 m2 29,55 m2
= = =
Obestavěný prostor 931,96 m3 627,88 m3 1 559,84 m3
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou napojené na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 17/2 1069
Výměra m2 298 381 679
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Vysoká nad Labem 260,00 564 3 990 000 15 346 0,41 RD Vysoká nad Labem, Větší rodinný dům o dispozici 6+2 s výměrou cca 260 m2 čisté
Upravená cena Foto Kč/m2 6 292
obytné plochy. Dům se nachází na okraji obce Vysoká nad Labem, odkloněné od hlavní silnice směrem k lesu. V roce 2008 prošel dům rozsáhlou revitalizací - zateplení, obklady, koupelny a WC. Dispozice: v suterénu se nachází garáž, kotelna ( tuhá paliva či plyn), dílna, v 1.NP: 2 pokoje, kuchyňský kout s jídelnou, WC s koupelnou, v podkroví 3 pokoje, technická místnost, kuchyňský kout, koupelna a WC.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; Staré Hradiště 249,00 1 584 6 950 000 27 912 0,37 RD Staré Hradiště, Rodinný dům 5+kk, s garáží a dílnou ve Starém Hradišti. Dům je po kompletní nadstandardní rekonstrukci s přístavbou: zateplení, plastová okna, elektroinstalace, rozvody vody, podlahové topení, dřevěné podlahy, vestavěné skříně. Na pozemku stojí objekt se samostatnou bytovou jednotkou 2+1 s možností podnikání.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Vliv pozemku větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic;
-5-
10 327
Brozany 314,00 781 5 699 000 18 150 0,39 RD Brozany, Rodinný dům po nedávné kompletní rekonstrukci s venkovním bazénem a
7 079
jezírkem se dvěma samostatnými bytovými jednotkami o dispozici 3+1 v přízemí a 2+kk v podkroví, v obci Brozany,Staré Hradiště, na udržovaném pozemku o rozloze 781 m2. Dům se nachází v klidné části na okraji obce v zástavbě rodinných domů. V přízemí je vstupní zádveří, prostorná kuchyně navazující na veliký obývací pokoj s krbem, ložnice, dále toaleta a koupelna s vanou. Do podkroví vede z chodby centrální schodiště. Tato část je oddělena od již zmíněné bytové jednotky samostatným vchodem ze zahrady. V podkroví je pak druhý samostatný byt, kde se nachází obývací pokoj propojený s kuchyní, pokoj,koupelna,toaleta a terasa.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav lepší údržba - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic; Staré Hradiště 200,00 1 588 4 300 000 21 500 0,44 RD Staré Hradiště, Rodinný dům 5+1 se zahradou 1196 m2 ve Starém Hradišti. Dům je po
9 460
celkové rekonstrukci: nová střecha, plastová okna, nové podlahy, kombinovaný kotel, velký sklep. V přízemí domu je obývací pokoj spojený s kuchyní, pokoj. V 1. patře jsou další 3 pokoje. K domu náleží dílna, garáž a zděný zahradní domek. Dále je na zahradě skleník, bazén a kopaná studna.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vstupních investic;
Stanovená jednotková cena:
8 300 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
3 109 927 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 291 ze dne 13.8.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 5.10.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 5 10 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
