Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3492/036/2014 6
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. 1644/1 s budovou čp. 979 jiná stavba, pozemek p.č. 1644/2 s budovou bez čp/če průmyslový objekt, pozemky p.č. 1644/4, p.č. 1645/1, p.č. 1645/3 a budova bez čp/če průmyslový objekt na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349, to vše v k.ú. Dubí u Kladna obce Kladno. Průmyslová 979 / 979, 27201 Kladno - Dubí Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Dubí u Kladna, kód k.ú. 665169, LV 31210 1644/1, 1644/2, 1644/4, 1645/1, 1645/3 Václav Sýkora, U studny 87, 27364 Doksy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Sýkora, U studny 87, 27364 Doksy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Václav Sýkora; č. obj.:,
NEMOVITOST:
Adresa objednatele: U Studny 87, 273 64 Doksy telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 2 700 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
24 stran
V Borohrádku, dne 3.3.2014
27.2.2014
Datum zpracování :
3.3.2014
Počet příloh:
16
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1914 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Typ
PP RD Garáž Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 134 / 883 0 1 627
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - smíšená zástavba 68 551 (pokles) neudržovaná k částečné rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu)
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
prodejná nad 1 rok OP
ZP
m3 4 827
m2 296
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 627
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 3 416 200 Kč 0 Kč 5 524 929 Kč 2 700 000 Kč 1 301 600 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 16 893 314 Kč
x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí z pohledu účelu užití ve velmi dobré lokalitě, na okraji průmyslové zóny, velmi snadno dopravně přístupné. Nevýhodou je skutečnost, že jsou sevřeny okolní zástavbou, bez možnosti dalšího rozvoje. Cenu bude dále negativně ovlivňovat velmi špatný stavebně-technický stav budov a fakt, že podzemní podlaží objektu „bílé” prádelny je s ohledem na původní účel užití velmi obtížně využitelné. Výrazný negativní dopad bude mýt i skutečnost, že budova „modré” prádelny je postavena na pozemku jiného vlastníka (hodnota tohoto pozemku je cca 350 000,- Kč) a skutečnost, že objekty jsou odpojeny od zdroje tepla. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí značně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu (po zohlednění odpočtu pozemku jiného vlastníka) výrazně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kladno se nachází 25 km severozápadně od Prahy. Jde o město s téměř 70 tisíci obyvateli, s úplnou občanskou vybaveností. Oceňované nemovité věci se nacházejí v průmyslové zóně v místní části Dubí, v Průmyslové ulici, mezi hlavními vrátnicemi Poldi Kladno a Kablo Kladno. Jedná se o bývalý areál prádelny a rehabilitačního zařízení (sauna), který v minulosti sloužil potřebám zaměstnanců Poldi Kladno. V poslední době byl využíván samostatně jako prádelna a s administrativním zázemím a služebním bytem.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) a) Hlavní stavby a1) Hlavní budova - bílá prádelna a sauna - p.č. 1644/1 Budova je zděná se základy bez izolace. Má plochou střechu krytou živičnou krytinou se žlaby a svody z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou vápenocementové. Stropy jsou s rovným podhledem, dveře plné, okna dřevěná dvojitá, částečně nahrazena luxfery, schody betonové a z keramických dlaždic. Topení je ústřední dálkové, nefunkční, elektřina světelná i motorová. Rozvedena je studená i teplá voda. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprcha, umývadlo a WC. V 1.PP jsou prostory bývalé sauny s odpočinkovými místnostmi a s bývalou kotelnou. V 1.NP jsou prostory prádelny - provozní místnosti, sklady, šicí dílna. Objekt je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, 1.PP je v podstatě nefunkční. Administrativní část Budova stavebně navazující na objekt bílé prádelny. Není podsklepena má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu s půdou neupravenou k užívání. Stavba je zděná se základy bez izolace. Krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější vápenocementové hladké. Stropy jsou s rovným podhledem, schody betonové. Topení je dálkové, elektřina světelná i motorová. Rozvedena je studená i teplá voda, kompletní hygienické vybavení. Běžný keramický obklad. Údržba je zanedbaná. a2) Modrá prádelna - na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349 (pozemky jsou jiného vlastníka) Jedná se o provozní budovu stojící po pravé straně při vjezdu do areálu. Není podsklepena, má jedno nadzemní podlaží. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1917. Budova je zděná tl. 30 cm, se základy bez izolace. Má sedlovou střechu s velmi malým sklonem, krytou živičnou krytinou se žlaby a svody na okapech. Vnitřní povrchy jsou omítnuty a obloženy, vnější povrchy jsou omítnuty hrubou omítkou. Strop tvoří podbitý krov, dveře jsou plné, vrata ocelová, okna dřevěná zdvojená, částečně nahrazena luxfery, podlahy betonové, značně poškozené. Topení je dálkové, elektřina světelná i motorová. Objekt je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu. b)
Vedlejší stavby.
b1) sklad u modré prádelny Jedná se o jednoduchou stavbu, přistavěnou k zadnímu štítu modré prádelny. Je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je zděná, má pultovou střechu krytou živičnou krytinou bez žlabů a svodů. Vnější povrch je hrubě omítnut. Dveře jsou plné, okna jednoduchá, stropy rovné, podlaha betonová. Elektřina jen světelná. b2) Umývárna Umývárna stojí vedle skladu a svojí zadní stěnou sousedí s modrou prádelnou. Napojení je provedeno na kanalizaci a elektro. Nemovitost je zděná s plochou střechou krytou živičnou krytinou bez žlabů a svodů. -3-
Zvenčí je hrubě omítnuta. Strop je s rovným podhledem, okna jednoduchá, dveře plné, podlaha betonová. b3) sklad na pozemku p.č. 1644/2 Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu. Je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je zděná, s plochou střechou krytou živičnou krytinou, klempířské konstrukce z pozinku. Jsou provedeny venkovní i vnitřní omítky. Dveře jsou plné, okna jednoduchá, stropy rovné, podlaha betonová. Elektřina světelná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1914 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Budova „modré” prádelny je umístěna na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349 jiného vlastníka. Podle dostupných podkladů a informací není umístění budovy ošetřeno věcným břemenem, ani nájemním vztahem.
RIZIKO NE NE ANO
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Nemovitost:
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení
Na nemovitostech váznou zástavní práva, příkazy k exekuci, exekuce a prohlášení konkursu, viz zápisy na LV 31210, část C.
-4-
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 31210 Kraj: Obec: Ulice:
CZ020 Středočeský 532053 Kladno Průmyslová
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0203 Kladno 665169 Dubí u Kladna 979
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 6411170623
Václav Sýkora
U studny 87, 27364 Doksy
1/1
Stavby část obce Dubí část obce Dubí část obce Dubí
č.p. 979 bez čísla bez čísla
Jiná stavba
Pozemky 1644/1 1644/2 1644/4 1645/1 1645/3
Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
465 m 2 30 m 2 781 m 2 284 m 2 67 m
na pozemku p.č. 1644/1 na pozemku p.č. 1644/2 na pozemku p.č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP - bílá prádelna 1.NP - bílá prádelna 1.NP - adm. část 2.NP - adm. část OP - modrá prádelna
Zastavěná plocha 296,39 m2 296,39 m2 168,10 m2 168,10 m2 347,14 m2
Započitatelná plocha podlaží 118,00 m2 236,00 m2 134,00 m2 134,00 m2 277,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP - bílá prádelna 1.PP 1.PP - bílá prádelna - celkem 1.NP - bílá prádelna 1.NP 1.NP - bílá prádelna - celkem 1.NP - adm. část 1.NP 1.NP - adm. část - celkem 2.NP - adm. část 2.NP 2.NP - adm. část - celkem OP - modrá prádelna 1.NP OP - modrá prádelna - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
236,00 m2 236,00 m2
0,50
118,00m2 118,00 m2
236,00 m2 236,00 m2
1,00
236,00m2 236,00 m2
134,00 m2 134,00 m2
1,00
134,00m2 134,00 m2
134,00 m2 134,00 m2
1,00
134,00m2 134,00 m2
277,00 m2 277,00 m2
1,00
277,00m2 277,00 m2
-5-
Výpočet obestavěného prostoru Název bílá prádelna adm. část modrá prádelna Obestavěný prostor - celkem:
(29,30*10,20-5,48*0,45)*(3,09+3,63) = 16,48*10,20*(3,36+3,47)+10,20*10,20*4,98/3+10,20*6,28*4,9 = 8/2 27,86*12,46*(4,04+3,66)/2+15,10*1,00*1,20 = =
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 1 991,77 m3 1 480,30 m3 1 354,59 m3 4 826,66 m3
296 4 826,66 3 500 100,00 16 893 314 100 50 75,00 4 223 329
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinatý pozemek s příjezdem po zpevněné komunikaci a s možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro. Teplo je z dálkového horkovodu.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků 2
Srovnatelné pozemky se nabízejí v rozpětí 700,- až 1 000,- Kč/m . S ohledem na umístění a snadný přístup uvažuji s hodnotou zhruba uprostřed výše uvedeného rozpětí.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy ostatní plochy Celková výměra pozemků:
1644/1 1644/2 1644/4 1645/1 1645/3
Výměra m2 465 30 781 284 67 1 627
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 800 1/1 800 1/1 800 1/1 800 1/1 800 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 372 000 24 000 624 800 227 200 53 600 1 301 600
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Kladno - Huťská 1 302,00 2 077 15 000 000 11 521 0,410 Komerční areál Kladno, Výrobní a skladovací haly ve výhodném místě města Kladno. Areál je disponován do šesti lodí průmyslových hal a budovy s administrativním zázemím. Nachází se na okraji průmyslové zóny POLDI – východ. Pozemek je rovinný oplocený, vjezd je opatřen uzamykatelnými vraty. Objekt je připojen na obecní rozvod pitné vody, kanalizační síť, rozvody plynu a el. energie. Areál je ve výborném stavu a po rekonstrukci.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; -6-
Upravená cena Foto Kč/m2 4 724
Kladno - Dubí 3 152,00 6 136 10 000 000 3 173 0,840 Výrobní hala Kladno, Výrobní hala s kancelářským zázemím (200m2) a vlečkou v areálu
2 665
Poldi (2. vrátnice). Hala o rozměrech 16.5 m x 185 m původně sloužila jako sklad a prostor pro dělení plechů. Zastavěná plocha haly s kancelářemi činí celkem 3502 m2. Je zde elektrosíť - maximální jistič min. 120 A pojistky. Přímo u haly trafostanice, plyn středotlak vzdálen 250 m. Ve vzdálenosti cca 300m je vlakové nádraží Kladno - Dubí.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt - koeficient 1,20; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad;
Buštěhrad 940,00 3 500 10 000 000 10 638 0,450 Komerční areál Buštěhrad, Komerční areál - jedná se o zrekonstruovanou dvoupodlažní
4 787
cihlovou budovu o zastavěné ploše 400 m2 a montovanou halu o zastavěné ploše 140 m2 na vlastním pozemku 3.500 m2. Celý objekt je obezděn zdí pod zabezpečením. Budova prošla celkovou rekonstrukcí,. V současné době jsou zde 3 skladové haly, autodílna, 2 x kancelář a příslušenství. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva radiátory ve všech prostorách, současně je objekt vybaven i elekt. přímotopy, na podlahách je dlažba. Na pozemku je vrtaná studna a jímka, celý prostor je obezděn betonovou zdí a je chráněn zabezpečovacím systémem PCO.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Unhošť 2 042,00 4 235 8 300 000 4 065 0,700 Komerční areál Unhošť, Komerční nemovitost k prodeji, Unhošť. Nabízíme Vám k prodeji
2 846
průmyslový areál ve městě Unhošť, ležící ve středočeském kraji. Areál se skládá ze 4 parcel, o celkové výměře 4 235 m2. Předmětem prodeje je celý areál obsahující dvoupodlažní administrativní budovu (zastavěná plocha 748 m2), dvě samostatně stojící haly (336 a 721 m2) a nezastavěnou plochu (2381 m2). Areál může sloužit vzhledem k uspořádání a velikosti pozemku pro průmyslovou výrobu malého až středního rozsahu.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad;
Stanovená jednotková cena:
3 800 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
-7-
3 416 200 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3.3.2014 ze dne 3.3.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 27.2.2014.
počet stran A4 v příloze 10 5 1
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
