Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3789/027/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník jednotky:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Bytová jednotka č. 455/3 v bytovém domě čp. 455 na pozemku p.č. st. 654 vč. příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 455 a na pozemku p.č. st. 654, to vše v k.ú. Králíky obce Králíky. Husova 455 / 455, 56169 Králíky Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Králíky, k.ú. Králíky, kód k.ú. 672556, LV 1906 st. 654 SJM, Mánek Jiří a Mánková Pavla, spoluvlastnický podíl: 254 / 1000 Jiří Mánek, Husova 455, 56169 Králíky Pavla Mánková, Husova 455, 56169 Králíky SJM, Mánek Jiří a Mánková Pavla, spoluvlastnický podíl: 254 / 1000 Jiří Mánek, Husova 455, 56169 Králíky Pavla Mánková, Husova 455, 56169 Králíky EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 1288/2014-D, 21.1.2015
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 300 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11 stran
4.2.2015 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 06.02.2015
Datum zpracování : 5
06.02.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
455/3
3
Typ
2. NP
1+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - smíšená zástavba 4 400 (stagnace) dobře udržovaná dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
54,31
0,00
18,59
ks
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
2
Počet bytů/nebytů
4/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
72,90
63,61
Kč/m2
1/1
5 502 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 343 494 Kč 0 Kč 636 084 Kč 300 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci s dobrou občanskou vybaveností. Byt je ve starším udržovaném domě, byt je po celkové modernizaci. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka srovnatelných nemovitostí v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Obvyklou cenu předpokládám mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Králíky jsou město s 4 400 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banka, sportoviště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné okrajové části města, ve smíšené zástavbě bytových a rodinných domů, podél Husovy ulice.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o jednom podzemním a dvou nadzemních podlažích a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové pasy jsou bez izolací, obvodové zdivo cihelné tl. 45-60 cm, stropy rovné, krov sedlový s krytinou z azbestocementových šablon. Fasáda je vápenocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové, v domě není výtah. Oceňovaný byt 1+1 se nachází v 2. NP nalevo od schodiště. Okna jsou plastová, dveře náplňové, podlahy plovoucí z lamina+ PVC a textilie, topení ÚT s kotlem na zemní plyn, ohřev teplé vody kotel ÚT. V kuchyni je plynový sporák s digestoří. Je zaveden světelný i motorový proud, bleskosvod. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Dispoziční řešení: 1+1 - kuchyň, pokoj, chodba, spíž, koupelna , WC. V 1.PP je sklep.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 4 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací -3-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Zástavní práva smluvní, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 1906 pro k.ú. Králíky.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 580481 Králíky Husova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0534 Ústí nad Orlicí 672556 Králíky 455
Vlastníci SJM
Podíl
Mánek Jiří a Mánková Pavla Jiří Mánek Pavla Mánková
254 / 1 000 Husova 455, 56169 Králíky Husova 455, 56169 Králíky
Stavby na LV 1758 část obce Králíky
stavba je součástí pozemku na pozemku p.č. st. 654 NE
č.p. 455
Bytový dům
Jednotky na LV 1906 Číslo jednotky: 455/3
Spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Pozemky na LV 1758 st. 654
Stavební parcela
Parcela KN
257 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyň byt pokoj byt chodba byt spíž byt koupelna byt WC byt sklep byt Celková podlahová plocha Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 20,42 m2 22,37 m2 5,86 m2 1,58 m2 3,15 m2 0,94 m2 18,59 m2 72,90 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
73 63,61 20 000 100,00 1 272 168 85 15 50,00 636 084
-4-
Započítaná plocha 20,42 m2 22,37 m2 5,86 m2 1,58 m2 3,15 m2 0,94 m2 9,30 m2 63,61 m2
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý, zastavěný stavbou bytového domu. Je napojený na kompletní inženýrské sítě.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 654
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 1/1
257 257
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
byt Králíky
Králíky
Byt 2+1 v osobním vlastnictví v Králíkách, nedaleko Velkého náměstí. Byt je v přízemí dvoupodlažního cihlového domu Za vstupními dveřmi bytu se nachází nalevo koupelna a WC, napravo kuchyň s linkou a plynovým sporákem, z ní se vchází do prvního pokoje a proti vstupním dveřím je druhý pokoj. Oba pokoje jsou také přímo propojeny. Byt má dřevěná špaletová okna a vytápění je ústřední, plynovým kotlem v bytě. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba;
zděný bytový dům
58,00
1.NP/2
2+1
300 000
5 172
byt Králíky
0,87
4 497
0,88
6 745
Králíky
Prodej bytu 2+1 v OV o celkové ploše 50.31m2,součástí prodeje - cca 30 m2 půdního prostoru, který je možné propojit s bytem. Vytápění bytu je plynovými kamny WAW + krbovými kamny. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - mírně horší údržba koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a
vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - mírně horší údržba;
zděný bytový dům
51,00
2.NP/2
2+1
390 000
-5-
7 647
byt Červená Voda
Červená Voda
Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 70 m2. Dispozice - vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj s francouzským oknem, ložnice, spíž, koupelna a WC. Technická část - 2 x sklep. Nová plastová okna a na bytovém domě nová střešní krytina. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě
s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba;
zděný bytový dům
70,00
1.NP/2
Stanovená jednotková cena:
2+1
350 000
5 400 Kč/m2
5 000
1,02
Porovnávací hodnota:
5 082
343 494 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1906 ze dne 5.1.2015 . Snímek katastrální mapy ze dne 4.2.2015.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
