Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3594/138/2014 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům čp. 110 na pozemku p.č. st. 424, pozemek p.č. st. 424 a pozemek p.č. st. 423 jehož součástí je rozestavěná stavba a pozemky p.č. 301/1 a p.č. 301/2, to vše v k.ú. Štěpánovsko obce Týniště nad Orlicí. Štěpánovsko 110 / 110, 51721 Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Týniště nad Orlicí, k.ú. Štěpánovsko, kód k.ú. 600202, LV 925 st. 423, st. 424, 301/1, 301/2 Alena Jalůvková, Týniště nad Orlicí 110, 51721 Týniště nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alena Jalůvková, Týniště nad Orlicí 110, 51721 Týniště nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.J: 509/2014-D, 16.6.2014
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 2 600 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
27 stran
14.7.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 28.7.2014
19
Datum zpracování :
28.7.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.35 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř Okrajová část - samota 6 274 (stagnace) dobře udržovaná
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro železnice
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
6+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 246 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 30 120
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 007
m2 155
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 30 120
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 2 853 600 Kč 0 Kč 4 427 767 Kč 2 600 000 Kč 350 880 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v odlehlé části obce, s horší dostupností občanské vybavenosti, avšak v lokalitě poskytující absolutní soukromí. K dispozici je sice nadstandardní výměra pozemku, avšak s ohledem na územní plán a zejména s ohledem na umístění v přírodním parku kolem řeky Orlice, nelze kalkulovat s jiným využitím, než jako krajinná zeleň. Současné využití sousedního objektu (rozestavěný objekt bez čp/če na pozemku p.č. st. 423) a pozemku p.č. 301/1, kde je ve velkém chována drůbež, ovlivňuje cenu domu čp. 110 negativně. Kromě toho budova na pozemku p.č. st, 423 není stavěna, resp. postavena, v souladu s platným stavebním povolením a hrozí riziko odstranění části stavby. Podle dostupných informací byl kontaktní zateplovací systém na rodinném domu čp. 110 proveden bez stavebního povolení. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Týniště nad Orlicí je obec s 6300 obyvateli, s dobrou občanskou vybaveností ( MěÚ, pošta, stavební úřad, MŠ, ZŠ, ZUŚ, poliklinika, lékárny, banky, síť obchodů a služeb, restaurace, sportoviště), s kompletní infrastrukturou. Z Týniště je vlakové i autobusové spojení do Hradce Králové a Kostelce nad Orlicí. Štěpánovsko je místní část vzdálená cca 2 km od centra města. V místní části je nulová občanská vybavenost. Oceňované nemovitosti se nacházejí mimo místní část, na samotě cca 1 km za místní částí, napravo u účelové komunikace vedoucí na Suté Břehy.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům čp. 110 Jedná se o nepodsklepený objekt se jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví je zcela využito. Základové pasy jsou s izolací. Obvodové zdivo je zděné tl. 45 cm, s kontaktním zateplením. Krov je sedlový dřevěný vázaný, krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou měděné. Fasádní omítka je kontaktní zateplení se základní stěrkou, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady kromě koupelny chybí. Schodiště je dřevěné. Podlahy obytných místností jsou v 1. NP betonové s PVC, podlahy vedlejších místností z keramické dlažby. Podlahy v podkroví jsou dřevěné. Topení je podlahové + radiátory, elektrokotel. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické zařízení tvoří 2 x WC, sprchový kout, umývadlo.
Rozestavěná budova na pozemku p.č. st. 423 Rozestavěná budova slouží k velkokapacitnímu chovu drůbeže. Jedná se o jednoduchý zděný objekt s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Krov dřevěný, se sbíjených vazníků, krytinu tvoří vlnité laminátové desky. Stropy chybí, podlaha je betonová. Rozveden je světelný i motorový proud. V přední části objektu je kancelář a sociální zázemí (sprchový kout, WC). Tato část je vytápěna elektrickými přímotopy.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2008 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti Oceňované nemovité věci se nacházejí v přírodním parku Orlice.
RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení - Věcné břemeno zřízení a provozování stavby plynárenského zařízení bez vlivu na celkovou obvyklou cenu nemovitých věcí. - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, soudcovská, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 925, oddíl C. RIZIKO ANO ANO ANO
Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní Stavba na pozemku p.č. st. 423 je užívána bez kolaudace. Podle dostupných podkladů je rozestavěna od roku 2004. Současný obrys budovy neodpovídá zákresu v katastrální mapě a ani schválené projektové dokumentaci. V případě změny stavby před dokončením je zde zvýšené riziko s ohledem na skutečnost, že se stavba, stejně jako celý areál, nachází v přírodním parku Orlice.
RIZIKO ANO
Popis rizika Stavby dlouhou dobu rozestavěné
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 925 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 576859 Týniště nad Orlicí
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0524 Rychnov nad Kněžnou 600202 Štěpánovsko 110
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 5558111152
Alena Jalůvková
Týniště nad Orlicí 110, 51721 Týniště nad Orlicí
Stavby
není součástí
část obce Štěpánovsko
č.p. 110
Rodinný dům
Stavby
na pozemku p.č. st. 424
je součástí rozest. st.
Pozemky st. 423 st. 424 301/1 301/2
1/1
Stavební parcela Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
2
397 m 2 155 m 2 18 759 m 2 10 809 m
-4-
na pozemku p.č. st. 423
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 154,87 m2 154,87 m2
Započitatelná plocha podlaží 123,00 m2 123,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem podkroví podkroví podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
123,00 m2 123,00 m2
1,00
123,00m2 123,00 m2
123,00 m2 123,00 m2
1,00
123,00m2 123,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(11,95*9,05+6,40*7,30)*(0,10+2,80) (11,95*9,05+6,40*7,30)*(1,50+4,20/2)
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = =
Obestavěný prostor 449,12 m3 557,52 m3 1 006,64 m3
155 1 006,64 4 500 100,00 4 529 874 6 10,00 4 076 887
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a zemního plynu. Voda je řešena z vlastní studny a kanalizace je svedena do jímky. Přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. S ohledem na umístění a možnosti využití jsou nezastavěné pozemky oceněny jako zemědělská půda.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda orná půda Celková výměra pozemků:
st. 423 st. 424 301/1 301/2
Výměra m2 397 155 18 759 10 809 30 120
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 100 1/1 100 1/1 10 1/1 10 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
Celková cena pozemku Kč 39 700 15 500 187 590 108 090 350 880
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Týniště nad Orlicí 251,00 1 143 3 950 000 15 737 0,630 Petrovice RD Petrovice, Rodinný dům v obci Petrovice u Týniště nad Orlicí, na pozemku o celkové
Upravená cena Foto Kč/m2 9 914
výměře cca 1.143 m2. Dispozice: 1. NP - 3 pokoje, předsíň, WC, schodiště, koupelna, kuchyň, spíž, sklad a prostorná dílna. Podkroví - 3 pokoje, chodba se schodištěm, koupelna, WC, komora a terasa o výměře cca 11 m2. V roce 1995 prošlo původně zemědělské stavení náročnou rekonstrukcí a modernizací na rodinný dům a v roce 2004 byla započata rekonstrukce podkroví. Dům je vybaven nadstandardními zařizovacími předměty. Dále se na pozemku nachází garáž a velká stodola. Petrovice jsou samostatnou místní částí Týniště nad Orlicí vzdáleného cca 3 km, kde je veškerá občanská vybavenost.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav lepší údržba - koeficient 0,90; Vliv pozemku - menší výměra pozemku - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba - zohlednění - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba zohlednění; Kostelecká Lhota 186,00 688 2 549 000 13 704 0,860 RD Kostelecká Lhota, Samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Kostelecká Lhota spadající pod město Kostelec nad Orlicí. Jedná se o zcela podsklepenou stavbu z cihel a tvárnic s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem. Dům je ve velmi dobrém stavu. Ve zvýšeném přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem propojená s prostorným obývacím pokojem se vstupem na balkon, koupelna, toaleta a komora. V podkroví je ložnice, dva pokoje, koupelna, toaleta, chodba, terasa a vstup na půdu. V suterénu je garáž, prádelna a skladovací prostory. Vytápění je kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. Plynová přípojka je před domem. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, pergola s krbem a udržovaná zahrada. Nemovitost je oplocena. Kompletní občanská vybavenost se nachází ve 2,5 km vzdáleném městě Kostelec nad Orlicí. Dům je situovaný na klidném místě, cca 50 metrů od lesa.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - výrazně menší výměra pozemku - koeficient 1,20; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba - zohlednění - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - výrazně menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění hospodářská stavba - zohlednění;
-6-
11 785
Častolovice 245,00 2 435 3 350 000 13 673 0,700 RD Častolovice, RD 4+1 s garáží a velkou zahradou v klidné lokalitě U Konopáče v
9 571
městysu Častolovice, postavený v částečně svažitém terénu, v zástavbě převážně rodinných domů v Havlíčkově ulici. Dům je přízemní, kompletně podsklepený, bez využitého podkroví. Kolaudace v roce 1993, v roce 2007 rekonstrukce. Velmi dobrý stavebně technický stav. Nosná konstrukce je zděná na základových pásech s izolací proti zemní vlhkosti s hladkou fasádou opatřenou nátěrem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Objekt je napojen na přípojku vody,kanalizace a elektro. K dispozici navíc samostatný vrt na vodu v zahradě. Vytápění je UT s elektrokotlem + krbová vložka, ohřev TUV el. boilerem. V zahradě je krytý bazén 8x4 m a přírodní jezírko. V rohu zahrady při uliční čáře se nachází samostatný zděný objekt využívaný jako garáž a technická místnost pro filtraci bazénu. Celková výměra pozemku je 2.435m2, z toho zahrada 2.232 m2. Dispozice: Rodinný dům: Suterén - prostorná garáž, hobby místnost, prádelna, technická místnost, dva pokoje pro hosty, hlavní vstup s dřevěným schodištěm do 1. NP a šatna. 1. NP - kuchyně s jídelnou, velký obývací pokoj s krbem s krbovou vložkou, z pokoje je vstup na zastřešenou terasu za domem, tři pokoje, koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC, chodba se schodištěm se vstupem na balkon. Vedlejší stavba: Garáž s technickou místností, v garáži automatická vrata. V technické místnosti vývody pro osazení čističky bazénu. Zdravotně technická instalace: - voda z veřejného vodovodu + vlastní vrt - el. 220/380 V - odpady do kanalizace - obecní ČOV vytápění - UT s radiátory, zdroj tepla elektrokotel PROTHERM, možnost instalace kotle na tuhá paliva (dvě komínová tělesa).
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - lepší příslušenství - koeficient 0,90; Vliv pozemku - menší výměra pozemku - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění hospodářská stavba - zohlednění - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v lokalitě s vyšší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - lepší příslušenství; Vliv pozemku - menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba - zohlednění;
Vamberk - Peklo 144,00 1 187 2 590 000 17 986 0,830 RD Peklo, Rodinný dům (kolaudace 2011) v obci Peklo u Vamberka, v místní části zvané
14 928
Zákopanka. Kolem nemovitosti je jen stráň a sady, pole, lesy. Dispozice: 1.NP – obývací pokoj, kuchyně, jídelna, předsíň, tech. místnost, sociální zázemí. Podkroví – 2 pokoje, ložnice, šatna, sociální zázemí (nedodělané), pracovna, půda. Kanalizace svedena do septiku s biologickým filtrem a následně vsakem, studna vlastní - hloubka 30 m, vytápění objektu zajišťují krbová kamna s výměníkem + elektrický kotel., elektrický bojler. Střecha z tašek firmy Besk, dům vystavěn ze systému Ytong 250 mm + 120 mm vaty, plastová okna – trojsko, podlahové topení v kuchyni a koupelně, podlahy z cca 70% linoleum.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - menší výměra pozemku - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba - zohlednění - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - menší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - hospodářská stavba - zohlednění;
Stanovená jednotková cena:
11 600 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
-7-
2 853 600 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25131 ze dne 3.6.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 14.7.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 4 13 2
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
