Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3754/348/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Rodinný dům - bez nebytových prostor, Rodinný dům čp. 390 na pozemku p.č. st. 5 a pozemky p.č. st. 5, p.č. 8/2 a p.č. 1771/1, to vše v k.ú. Velké Svatoňovice obce Velké Svatoňovice. Velké Svatoňovice 390 / 390, 54235 Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Velké Svatoňovice, k.ú. Velké Svatoňovice, kód k.ú. 779385, LV 847 st. 5, 8/2, 1771/1 SJM, Železo Martin a Železová Ilona, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Železo, Velké Svatoňovice 390, 54235 Ilona Železová, Velké Svatoňovice 390, 54235 SJM, Železo Martin a Železová Ilona, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Železo, Velké Svatoňovice 390, 54235 Ilona Železová, Velké Svatoňovice 390, 54235 EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 216/2014-A, 9.10.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 650 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
8.12.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 11.12.2014
6
Datum zpracování :
11.12.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 2007 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 1 237 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - elektřina
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 110 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 421
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 748
m2 133
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 421
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 650 000 Kč 0 Kč 0 Kč 1 650 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části obce s nižší občanskou vybaveností a dobrou dosažitelností větších sídel. V místě jsou základní inženýrské sítě. Dům je v podstatě novostavba, použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí převyšuje poptávku, většinou se však jedná o starší nemovitosti. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Velké Svatoňovice se skládá z katastrálních území Velké Svatoňovice, Markoušovice a Starý Sedloňov. Obec leží na silnici III. třídy mezi Bohuslavicemi nad Úpou a Rtyní v Podkrkonoší. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, v klidné lokalitě, v rozptýlené zástavbě rodinných domů. V místě je nižší občanská vybavenost ( OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-5, obchod, restaurace, sportoviště).
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito, do budoucna je zde možná vestavba dalších obytných místností. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 45cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je základní vrstva, bez finální minerální stěrky. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. Okna jsou plastová, vstupní dveře rovněž. Interiérové dveře náplňové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z lamina a z keramické dlažby, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ústřední, s elektrokotlem a krbovými kamny. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vybavení kuchyně chybí. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a WC. Jedná o novostavbu z roku 2007. Údržba je běžná. U domu je stará dřevěná kolna na hranici životnosti, bez vlivu na celkovou cenu. Pozemek je rovinatý, jedná se o travnatou plochu s několika běžnými dřevinami.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2007 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 847 pro k.ú. Velké Svatoňovice.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 847 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 579785 Velké Svatoňovice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0525 Trutnov 779385 Velké Svatoňovice 390
Vlastníci SJM
Podíl
Železo Martin a Železová Ilona Martin Železo Ilona Železová
1/1 Velké Svatoňovice 390, 54235 Velké Svatoňovice 390, 54235
Stavby
není součástí
část obce Velké Svatoňovice
č.p. 390
Rodinný dům
Pozemky st. 5 8/2 1771/1
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
132 m 2 1 253 m 2 36 m
na pozemku p.č. st. 5 zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem
Zastavěná plocha 133,04 m2
Podlahová plocha 110,00 m2 110,00 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 110,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
110,00m2 110,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (7,80*14,95+2,12*7,75)*4,00 zastřešení (7,80*14,95+2,12*7,75)*3,25/2 Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
= = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 532,16 m3 216,19 m3 748,35 m3
133 748,35 0 100,00 0 6 94 6,00 0
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý. Je napojený ne veřejný rozvod elektřina a vody, kanalizace je svedena do vlastní jímky. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 5 8/2 1771/1
Výměra m2 132 1 253 36 1 421
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl
1/1 1/1 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
Celková cena pozemku Kč 0 0 0 0
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Malé Svatoňovice 220,00 1 113 3 280 000 14 909 0,85 RD Malé Svatoňovice, Rodinný dům se zahradou, garáží a garážovým stáním, který se
Upravená cena Foto Kč/m2 12 673
nachází v obci Malé Svatoňovice. Dispoziční řešení domu: 2. NP - kuchyň, jídelní kout, společenská místnost s krbem a s balkonem, dvě obytné místnosti, koupelna a samostatná toaleta. V 1.NP je další obytná místnost, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, prostorná místnost s infrasaunou, prádelna, komora a zádveří se šatnou. Dále dílna propojená s garáží. Vytápění domu je řešeno ústředním topením, které je napojeno na kombinovaný plynový kotel. Okna nová plastová. Dům je zateplený. Dům je napojen na obecní vodovod. Nová kanalizace. Nová střešní krytina. Na zahradě k dispozici krytá terasa a zděný zahradní domek. V pěší dostupnosti školka, škola, obchod.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Batňovice 155,00 1 095 2 490 000 16 065 0,95 RD Batňovice, Rodinný dům 4+1 s garáží v obci Batňovice, okres Trutnov; pozemek 1.095
15 262
m2, po rekonstrukci. Dispozice: 1. PP – sklep, 5x místnost, garáž. 1. NP – zádveří, chodba, 4 obytné místnosti, kuchyň, terasa, koupelna (vana, WC, bidet), vstup do sklepa. Topení: ÚT plyn. kotel + krbová kamna. IS: elektro., obecní vodovod, septik (kanalizace 2014/08). Nově: 2013 - zateplení + fasáda, střešní krytina, 2012 - plast. okna (trojskla), 2008 - kuchyňská linka, podlahy (dlažba), koupelna, radiátory, komín, stropní zateplení sklepa. V obci veškerá občanská vybavenost.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Libňatov 150,00 1 302 2 050 000 13 667 1,23 RD Libňatov, Rodinný dům o dispozici 5+kk se zahradou v klidné části obce Libňatov ( 15 km Trutnov, 6 km Úpice, 12 km Červený Kostelec, 19 km Dvůr Králové nad Labem). Jedná se o dvoupodlažní samostatně stojící rodinný dům z roku 2007. Spodní stavba je zděná z cihel POROTHERM. Horní stavba je montovaná dřevostavba RD Rýmařov s termofasádou. Dům je zastřešený sedlovou střechou, střešní krytina jsou betonové tašky. V suterénu jsou dvě garáže, sklad potravin, sklad zahradního nářadí a schodiště do 1 NP. V 1NP je vstup zádveřím do chodby, ze které je vstup do kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, komory, koupelny s vanou. V podkroví jsou tři pokoje a koupelna se sprchovým koutem. Dům je vytápěn elektrickým kotlem v kombinaci s krbovými kamny (obývací pokoj). Okna jsou plastová, opatřená žaluziemi, v podkroví střešní. Vnitřní dveře jsou dýhované plné a částečně prosklené v obložkových zárubních. Na podlahách v 1. patře je plovoucí podlaha, v přízemí dlažba a lino. Odpadní voda je svedena kanalizační přípojkou do ČOV. Ohřev vody je zajištěn elektrickým kotlem. V obci se nachází obchod s potravinami, pošta, pohostinství, kadeřnictví, knihovna.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Velikost objektu - méně žádaný typ RD - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - svažitý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - dřevostavba;u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,25;
-6-
16 810
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - méně žádaný typ RD; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku svažitý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dřevostavba; u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví; Trutnov - Poříčí 139,00 434 2 625 000 18 885 0,80 RD Poříčí, RD s garáží a zahradou v Trutnově - Poříčí, 4 + kk. V přízemí je zádveří,
15 108
chodba, koupelna s WC, hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem a spíží a další menší pokoj. Z hlavní obytné místnosti lze vyjít na terasu a zahradu. V patře je velký pokoj ve tvaru "L", který je možno případně přepažit, a menší podkrovní pokojík. Vytápění domu je řešeno dálkovým horkovodem, v hlavní obytné místnosti v přízemí jsou instalována krbová kamna na pevná paliva. Ohřev TUV elektrickým bojlerem. Součástí domu je garáž a technická místnost. Dům je připojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Přístup k domu je po obecní asfaltové a betonové komunikaci. K domu náleží oplocená udržovaná zahrada o výměře 434 m2 s několika ovocnými keři a stromky. Na zahradě je také samostatný dřevěný zahradní domek - kůlna. V blízkosti je lékař, pošta, obchod, ZŠ, MŠ. Dobré spojení MHD a bus. Do centra města cca 3 km.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Velikost objektu - menší snáze prodejný - koeficient 0,90; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - u oceňovaného RD možnost vestavby v podkroví;
Stanovená jednotková cena:
15 000 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
1 650 000 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 847 ze dne 27.2.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 2.11.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
