Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3554/088/2014 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. st. 30, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti čp. 1, to vše v k.ú. Lejšovka obce Lejšovka. Lejšovka 1 / 1, 50303 Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Lejšovka, k.ú. Lejšovka, kód k.ú. 679887, LV 230 st. 30 Milan Hejlek, Lejšovka 1, 50303 Lejšovka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Milan Hejlek, Lejšovka 1, 50303 Lejšovka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j:480/2014-A, 29.5.2014
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro účel veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 600 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
18 stran
3.6.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 23.6.2014
Datum zpracování : 10
23.6.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.33 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1880 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0 / 353
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 281
rekonstrukce v r. 1965 zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 205 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
prodejná nad 1 rok OP
ZP
m3 2 625
m2 416
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 281
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 811 900 Kč 508 970 Kč 4 200 069 Kč 600 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí v obci s prakticky nulovou občanskou vybaveností a s horší dostupností větších sídel. Použité konstrukce a vybavení jsou v nižším standardu provedení, údržba je zanedbaná. Negativně bude působit zvýšená vlhkost obvodového zdiva a umístění těsně hlavní komunikace procházející obcí. S ohledem na lokalitu a účel využití se jedná o obtížně prodejný objekt. Nižší výnosová hodnota odpovídá tomuto typu nemovitosti. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí pouze mírně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem, přičemž kladu větší váhu na hodnotu zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Lejšovka leží 16 km severovýchodně od Hradce Králové. Na severu je ves obklopena lesem. Okolí je protkáno sítí cyklistických stezek. Obec leží mimo dopravní tepny. Podle statistických údajů v ní žije 205 obyvatel. Oceňovaná nemovitost se nachází na západní okrajové části obce u silnice procházející obcí.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o objekt hostince se sálem s bytem a s příslušenstvím a pozemky. Objekt má několik částí nestejného stáří. Nejstarší část pohostinství je z roku 1880. V roce 1922 byl přistavěný taneční sál. Další výstavba sociálního zařízení a tanečního parketu byla pořízena v roce 1965. Další přístavek je dřevěný a slouží jako venkovní bar. Ve dvoře se nachází zastřešený parket s betonovou podlahou sloužící jako venkovní parket. Hostinec Jedná se o zděný přízemní objekt se suterénem. Střecha je sedlová a pultová na dřevěném krovu pokrytá betonovými taškami, okapy jsou z pozinkovaného plechu. Zdivo je kamenné a cihelné. Vnitřní omítky jsou vápenné, v přízemí sociální zařízení obklad bělninovými dlaždičkami, v sále a hostinci dřevěný obklad. Vnější fasáda je částečně opadaná v části k silnici. Podlaha je v přízemí betonová pokrytá keramickou dlažbou a parketami v sále. Schody do suterénu kamenné. Okna dřevěná zdvojená opatřená mřížemi, dveře typové v ocelových nebo dřevěných zárubních. V 1.NP. je vstupní chodba,výčep s lokálem, sklady, malá kuchyń, chodby a sociální zařízení, taneční sál s ochozem a bytová jednotka 1+1 též se samostatným vchodem. V podkroví je půda přístupná zvenčí po žebříku. Sál Sál je masivní budova s dřevěným stopem a půdním prostorem, obvodové zdivo je tl. 60 cm. Vlastní sál je provozně propojen s hostincem. Venkovní stěna k silnici je silně vlhká a omítka opadává. Ve vlastním sále je provedený dřevěný ochoz, přístupný po vnitřním dřevěném schodišti. Sociální zařízení Směrem do dvora byla provedena přístavba soc. zařízení. Stavba byla provedena v roce 1965. Zařízení je provedeno standardním způsobem včetně obkladů a dlažeb. Strop je rovný, střecha pultová. Bytová jednotka obsahuje obytnou kuchyň, chodbu, koupelnu s vanou a sprchovým koutem, WC, technické místnosti a pokoje s klenutými stropy. Objekt je odpojený od sítí. Byl napojen na elektroinstalaci 220/380, obecní vodovod a zemní plyn. Na pozemku je kopaná studna. Kanalizace je svedena do žumpy. Vytápění bytu bylo plynovým kotlem a radiátory. Vytápění sálu pouze lokální na tuhá paliva. Zastřešený venkovní parket Jedná se o zastřešený parket postavený ve dvorní části. Svojí velikostí odpovídá zařazení jako hala. Nosná konstrukce je provedena s dřevěných sloupků. Nad hlavní částí se střecha sedlová s mírným spádem a na jedné straně je prodloužena jako střecha pultová nad další části betonové plochy. Střešní krytina je živičná bez klempířských prvků. Obvodové zdivo je pouze v části a to do výšky 150cm. Objekt byl napojený na elektroinstalaci 220V. Venkovní bar Jedná se o jednoduchou dřevěnou stavbu na trámkové konstrukci jednostranně obitou s pultovou střechou, která slouží pro letní provoz. Střecha je pokrytá vlnitými deskami, podlaha betonová, okno dřevěné výklopné pro výdej občerstvení, dveře dřevěné. Elektroinstalace je pouze provizorní. Studna Studna je kopaná o hloubce 6,90m, která je umístěná ve dvorní části. Dnes není studna užívaná, kvalita vody není ověřena.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1880 Dílčí rekonstrukce v r. 1965 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
-3-
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, soudcovské, exekutorské, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 230.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 230 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 570222 Lejšovka
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0521 Hradec Králové 679887 Lejšovka 1
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8203283396
Milan Hejlek
Lejšovka 1, 50303 Lejšovka
Stavby část obce Lejšovka
Stavba občanského vybavení
Pozemky st. 30
1/1
je součástí
Stavební parcela
Parcela KN
1 281 m
-4-
2
č.p. 1
na pozemku p.č. st. 30 zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP
Zastavěná plocha 26,20 m2 416,47 m2
Užitná plocha podlaží 21,00 m2 332,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklad 1.PP - celkem 1.NP 1.NP 1.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Užitná plocha
21,00 m2 21,00 m2
1,00
21,00m2 21,00 m2
332,00 m2 332,00 m2
1,00
332,00m2 332,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
6,01*4,36*2,5 = (10,64*18,9+6,2*6,95)*3,25+10,64*14,1*4,81+2,53*8,80*3,35 = 10,64*18,9*(1,58+3,09/2)+10,64*14,10*(0,40+3,75/2) = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 65,51 m3 1 589,80 m3 969,73 m3 2 625,04 m3
416 2 625,04 4 000 100,00 10 500 172 134 66 60,00 4 200 069
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je napojený na vodovodní, kanalizační a elektrickou síť a rozvod zemního plynu. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
st. 30
Výměra m2 1 281 1 281
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Smržov 261,00 828 1 249 000 4 785 0,580 Komerční objekt Smržov, Bývalá restaurace s bydlením. Objekt byl postaven kolem roku
Upravená cena Foto Kč/m2 2 775
1913 ( rekonstrukce střechy cca před 35-ti lety). Druhá stavba, která je též předmětem prodeje byla postavena v roce 1937. Na pozemku je i garáž pro 2 automobily. Plynová přípojka je na vlastním pozemku. Nižší standard vybavení, horší údržba.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - mírně lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Celkový stav - mírně lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; Holice - Podhráz 400,00 641 1 700 000 4 250 0,440 Restaurace Holice, Restaurace po částečné rekonstrukci v Holicích, s kapacitou 120 míst.
1 870
Restaurace je rozdělena na 4 části: Restaurace, salonek +letní zahrada, kuchyň a bývalá prodejna smíšeného zboží. Restaurace má kapacitu 60 míst, pivnice má kapacitu 25 míst, zahrada, na které se nachází letní posezení s krbem a s vlastním výčepem 20 míst + 40 míst v nezastřešené části, v další části se nachází bývalá prodejna smíšeného zboží s možností využití na bytovou jednotku. V restauraci je nový prostorný bar, nově vybudované sociální zařízení, nově zbudovanou kuchyň. Topení je plynové.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt; Jizbice u Náchoda 355,00 426 1 040 000 2 930 0,650 Restaurace Jizbice, Komerční objekt s bytovou jednotkou 2+1 v obci Jizbice, 5 km od Náchoda. Dům je rozdělen na dvě části. V 1NP se nachází nebytové prostory určené ke komerčním účelům, které ještě nedávno sloužily jako pohostinství. Dispozice v 1NP, soc. zářízení pro pány i dámy, velký sál s krbem, který slouží k vytápění místnosti, ale zároveň může být použit i na rožnění. Dále se zde nachází výčep, zázemí pro přípravu pokrmů, salonek a příruční sklad. V 2NP je k dipozici byt 2+1, který disponuje vstupní chodbou, kuchyní, dvěma pokoji, koupelnou s vanou a WC.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt;
-6-
1 905
Slavětín nad Metují 336,00 870 1 199 000 3 568 0,790 Restaurace Slavětín nad Metují, Budova bývalého hostince ve Slavětíně nad Metují okr.
2 819
Náchod, která prošla částečnou rekonstrukcí před deseti lety. V přízemí se nalézá sál o ploše 150 m2, 2 místnosti 33 m2 a 40 m2 a dále příprava místností pro sociální zařízení a šatny - celkem cca dalších 40 m2. Zastavěná plocha je 448 m2 a plocha parcely 870 m2. V přízemí jsou nové betonové podlahy a v sále parkety. Zhotoven je i rozvod vody a odpadů.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - horší údržba - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v mírně atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - oproti oceňovanému snáze využitelný objekt;
2 300 Kč/m2
Stanovená jednotková cena:
Porovnávací hodnota:
811 900 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.
plocha - účel
1.Provozní prostory Celkový výnos za rok:
podlaží objekt
podlahová plocha [m2] 353
nájem [Kč/m2/rok] 680
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Opravy a údržba Správa nemovitosti Pojištění Daň z nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace
Nj Nj * PP Nh 1.50 % z RC 0.00 % z RC 0.12 % z RC
V N=Nh-V
Výnosová hodnota
Cv
-7-
nájem [Kč/měsíc] 20 000
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 240 000 240 000
353 10 500 172
Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok
680 240 000 95 % 228 000
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok %
157 503 0 12 600 2 000 5 000 177 103 50 897 10,00
Kč
508 970
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 230 ze dne 9.5.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 3.6.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 5 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
