Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3482/026/2014 6
Pozemek p.č. st. 306 s rodinným domem čp. 54 a pozemek p.č. 38/4, to vše v k.ú. Dolní Radechová obce Dolní Radechová. U Haly 54 / 54, 54911 Dolní Radechová Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Dolní Radechová, k.ú. Dolní Radechová, kód k.ú. 630063, LV 374 st. 306, 38/4 Zbyněk Gebrt, U Haly 54, 54911 Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Stanislava Prokopová, U Haly 54, 54911 Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zbyněk Gebrt, U Haly 54, 54911 Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Stanislava Prokopová, U Haly 54, 54911 Dolní Radechová, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 679/2013-A, 30.1.2014
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 700 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
V Borohrádku, dne 20.2.2014
19.2.2014
Datum zpracování :
20.2.2014
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1990 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - bytové domy zděné 789 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 229 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 723
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 1 151
m2 150
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 723
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 786 200 Kč 0 Kč 4 373 382 Kč 1 700 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části obce, s průměrnou občanskou vybaveností, avšak s velmi snadnou dosažitelností úplné občanské vybavenosti v bývalém okresním městě Náchodě. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, dům je běžně udržovaný. U domu je dostatečně velký pozemek. Nabídka objektů k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku, a proto předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Dolní Radechová se nachází v okrese Náchod, kraj Královéhradecký, zhruba 2,5 km severozápadně od Náchoda. Rozkládá se na severu Podorlické pahorkatiny, v údolí potoka Radechovka. Obcí probíhá silnice I/14. Žije zde cca 790 obyvatel. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská škola, ZŠ-1.stupeň, obchod, restaurace, sportoviště, autobus a s kompletní inženýrské sítě. Jedná se o obec, která je téměř stavebně srostlá s bývalým okresním městem Náchodem (vzdálenost do centra cca 3 km). Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji obce, nedaleko tenisových kurtů, na pravém břehu potoka Radechovka, v soustředěné zástavbě domů venkovského typu. Přístup po zpevněné komunikaci.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o nepodsklepený rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 45 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří vlnitý eternit, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasáda je břizolitová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou betonové s textilií, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace je 220 a 380 V. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, sprchový kout, umývadlo a 2 x WC. Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení - 1.NP - garáž, kotelna, dílna, pokoj, chodba, zádveří, koupelna, WC, spíž, příprava na saunu. 2.NP - 4 pokoje, koupelna, WC, kuchyň, chodba, spíž.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1990 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území číslo III
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy na LV 374 oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 374 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 574023 Dolní Radechová U Haly
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 630063 Dolní Radechová 54
Vlastníci FO FO
Podíl
RČ: 5510042516 RČ: 6353282111
Zbyněk Gebrt Stanislava Prokopová
U Haly 54, 54911 Dolní Radechová U Haly 54, 54911 Dolní Radechová
1/2 1/2
Stavby část obce Dolní Radechová
č.p. 54
Objekt k bydlení
Pozemky st. 306 38/4
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
148 m 2 575 m
na pozemku p.č. st. 306 zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 149,54 m2 137,70 m2
Započitatelná plocha podlaží 119,00 m2 110,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
119,00 m2 119,00 m2
1,00
119,00m2 119,00 m2
110,00 m2 110,00 m2
1,00
110,00m2 110,00 m2
-4-
Výpočet obestavěného prostoru Název objekt Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
12,75*10,80*(7,10+2,00/2)+1,60*7,40*3,00
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= =
Obestavěný prostor 1 150,89 m3 1 150,89 m3
150 1 150,89 5 000 100,00 5 754 450 24 76 24,00 4 373 382
Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod zemního plynu, elektřiny a kanalizace. Možnost napojení vody. V místě je možnost napojení na rozvod plynu. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 306 38/4
Výměra m2 148 575 723
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Studnice - Zblov 220,00 500 2 000 000 9 091 0,840 RD Zblov, Rodinný dům s garáží, dispozičně řešený jako 6+2. Dům byl kolaudovaný v r.
Upravená cena Foto Kč/m2 7 636
1989, dnes je používán jako dvougenerační, s terasou v přízemí, balkonem a prostornou lodžií v 1. patře. V 1. poschodí jsou nová okna, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, přípojka plynu je před domem. Dům se nachází v části obce Zblov, cca 3 km od České Skalice a cca 2 km od přehrady Rozkoš.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě;
Červený Kostelec 250,00 703 2 390 000 9 560 0,750 RD Červený Kostelec, Rodinný dům nedaleko centra města Červený Kostelec. Velmi prostorný dům je vhodný pro bydlení větší rodiny. Dům má dvě kuchyně, dvě koupelny a WC, lze ho tedy využívat jako dvougenerační. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, alternativně kotlem na tuhá paliva. Dům byl postaven v roce 1937, kompletní rekonstrukce proběhla v roce 1987. Na pozemku je dvojgaráž, pergola, udírna a zahradní krb.
-5-
7 170
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Velikost objektu - dispozičně hůře řešený objekt - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - lepší příslušenství - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Velikost objektu - dispozičně hůře řešený objekt; Provedení a vybavení - lepší příslušenství; Hronov - Zbečník 250,00 606 3 800 000 15 200 0,580 RD Hronov, Prostorný dvougenerační RD. K využití je 9 pokojů, 3 kuchyně (kuchyňská
8 816
linka), 3 koupelny, 4 WC, prostorná spíž, šatna, domácí dílna. Na pozemku stojí zahradní domek s udírnou dřevěná kolna, garáž, přístřešek na dvě auta a nekrytá plocha na stání dalšího auta. Dům je ve velmi dobrém stavu po kompletní rekonstrukci, zateplen, plastová okna, zámková dlažba kolem domu. Dům se nachází v klidné části obce, 15 minut chůze do centra Hronova.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Hronov 190,00 589 2 380 000 12 526 0,610 RD Hronov, Rodinný dům s bazénem na velmi pěkném a klidném místě. Rodinný dům je
7 641
třípatrový - v přízemí se nachází vstupní hala, pokoj, koupelna, šatna, technická místnost, prádelna a schodiště. V 1.patře je velká kuchyň, jídelna, obývací pokoj, sociální zařízení (vana i sprchový kout) a chodba se strmým dřevěným schodištěm. V podkroví se nachází ložnice a prostorný dětský pokoj. Vytápění plynem či plně funkčními kachlovými kamny. Po celém RD jsou nová plastová okna. Připojení na internet, satelitní TV. K RD náleží okrasná zahrada, bazén a terasa s udírnou. RD lze upravit i na 2 samostatné bytové jednotky.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
21,25 % 7 170 Kč/m2 7 816 Kč/m2 8 816 Kč/m2
Stanovená jednotková cena:
7 800 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
7,78 % 1 641 930 Kč 1 789 864 Kč 2 018 864 Kč
Porovnávací hodnota: 1 786 200 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 374 ze dne5.12.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 19.2.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
