ZNALECKÝ POSUDEK č. 166-2012 o ceně rodinného domu č.p. 113, k.ú. Nebory vč. příslušenství a pozemků
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Šumperk Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 1294/2 78701 Šumperk
Účel znaleckého posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00196/11-027
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 2729/18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Šumperku, 24.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 49, okres Frýdek-Místek, obec Třinec a k.ú. Nebory, které jsou ve vlastnictví povinného Simona Kanderová, bytem Nebory č.p. 113, 739 57 Třinec, r.č. 815810/4933 a stanovit tržní (obvyklou) cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00196/11-027 ze dne 2.8.2012. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Nebory 113 739 61 Třinec Moravskoslezský Frýdek-Místek Třinec Nebory 37 200
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 49, k.ú. Nebory, vyhotovený dne 2.8.2012 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 2.8.2012 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 8.10.2012 - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou přímou - Výsledky místního šetření ze dne 9.10.2012 zjištěné znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Simona Kanderová, Nebory 113, 739 61 Třinec, vlastnický podíl: 1 / 2 Anna Maroszová, Nebory 113, 739 61 Třinec, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání a zaměření. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup na pozemek ani do domu, bylo měření provedeno pouze orientačně. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 113 v Třinci, k.ú. Nebory. Jedná se o samostatně stojící, zděný dům, který je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a místnost v podkroví. V domě je byt 3+kk s terasou. U domu je vedlejší stavba a garáž. Stáří domu je cca 50 let. V obci je obecní vodovod, kanalizace a je zde přípojka elektřiny, plyn není. Topení je ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům stojí na polosamotě a je přístupný pouze po nezpevněné vozovce přes pozemky p.č. 226/1 a 225/6, které jsou majetkem manželů Stecových - je zde zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Kolem domu se nachází zemědělské pozemky. -2-
Na pozemcích váznou věcná břemena cesty pro p.č. 222/1, 222/2, 224, věcné břemeno vedení vodovodní přípojky včetně vstupu na pozemky, věcná břemena chůze a jízdy na části parcely a věcná břemena cesty – viz příloha Výpis z katastru nemovitostí.
B. Znalecký posudek – odhad obvyklé (tržní) ceny Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí.
B. 1 Rodinný dům č.p. 113 + pozemky p.č. St. 304 a 234/2 Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 113 s příslušenstvím a pozemky p.č. St. 304 a 234/2 zapsané na LV č. 49 v Třinci, k.ú. Nebory, okr. Frýdek-Místek. Popis nemovitosti: viz výše Pozemky ve funkčním celku: p.č. St. 304 – 347 m2 – zastavěná plocha a nádvoří 2 p.č. 234/2 – 823 m – zahrada Výměry budovy: Nebylo možné provést přesné měření nemovitosti. Zastavěná plocha domu: cca 94,0 m2 Zastavěná plocha vedlejší stavby a garáže: cca 90,0 m2 Užitná plocha domu: cca 150,0 m2 Pozemky: 1.170 m2 Výpočet ocenění V současné době jsou v nabídce nemovitosti uvedené v následující tabulce. Užitná plocha
Popis
Třinec, Nebory
RD se 2 byty 3+1, podsklepený, terasa, garáž, po rekonstrukci, velký pozemek 2.238 m2, u lesa
288 m2
1,999.000 Kč
1,799.100 Kč
6.247 Kč
Třinec, Nebory
RD, byt 7+1, terasa, garáž, sklep, po rekonstrukci, zahrada 1.000 m2
206 m2
2,699.999 Kč
2,429.999 Kč
11.796 Kč
Třinec, Nebory
RD, byt 4+1, sklep, po částečné rekonstrukci, velký pozemek 2.000 m2
175 m2
1,790.000 Kč
1,611.000 Kč
9.206 Kč
Třinec, Nebory
RD, byty 4+1 a 2+1, sklep, garáž, balkon, po rekonstrukci, hospodářská budova, velký pozemek 2.757 m2
300 m2
3,690.000 Kč
3,321.000 Kč
11.070 Kč
Třinec, Guty
RD, sklep, terasa, garáž, po rekonstrukci, poblíž koupaliště
180 m2
2,790.000 Kč
2,511.000 Kč
13.950 Kč
Třinec, Ropice
RD, byt 3+1, sklep, po kompletní rekonstrukci, velký pozemek 1.925 m2
150 m2
1,390.000 Kč
1,251.000 Kč
8.340 Kč
-3-
Cena z nabídky RK
Upravená cena
Cena / m2 UP
Adresa
Vyhodnocení srovnávací metody: 6 247,00 – 13 950,00 Kč/m2
Rozpětí redukovaných cen:
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu, která je nižší z důvodu prodeje pouze vlastnického podílu nemovitosti. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 9 000,00 Kč x 150 m2 = Úprava ceny vlastnickým podílem: Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
B.2
9 000,00 Kč/m2 1 350 000,00 Kč 1/2 675 000,00 Kč
Pozemky p.č. 233/4 a 234/3
Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky p.č. 233/4 a 234/3 zapsané na LV č. 49, k.ú. Nebory. Popis nemovitosti: Jedná se o zemědělské pozemky, které sousedí se stavebním pozemkem rodinného domu č.p. 113 a zahrady. Pozemky jsou rovinaté. Název orná půda orná půda Mezisoučet
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra [m2]
233/4 234/3
74 300 74 300
478 7 691 8 169
Výpočet ocenění Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu, která je nižší z důvodu prodeje pouze vlastnického podílu nemovitosti. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výměra celkem Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: Úprava ceny vlastnickým podílem: Výsledná cena vlastnického podílu:
5,00 Kč x 8 169 m2 =
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
-4-
5,00 Kč/m2 8 169 m2 40 845,00 Kč 1/2 20 422,50 Kč 20 400,00 Kč
C. Rekapitulace Výsledné ceny: Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 49, okres Frýdek-Místek, obec Třinec a k.ú. Nebory, které jsou ve vlastnictví povinného Simona Kanderová, bytem Nebory č.p. 113, 739 57 Třinec, r.č. 815810/4933 - rodinný dům č.p. 113, pozemky p.č. St. 304, 234/2 - zemědělské pozemky p.č. 233/4, 234/3 - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených Výsledná obvyklá cena nemovitosti celkem
= = = =
675 000,- Kč 20 400,- Kč 0,- Kč 0,- Kč 695 400,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
695 400,- Kč
slovy: Šestsetdevadesátpěttisícčtyřista Kč
V Šumperku, 24.10.2012 Ing. Helena Volfová Finská 2729/18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 166-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166-2012.
-5-
