ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2691-35/14 o ceně bytové jednotky č. 281/1 v budově č.p. 281 ležící na st. 293 v kú Karlovice ve Slezsku, obec Karlovice, okr. Bruntál a podíl na pozemku st. 293.
dům č.p. 281
kuchyně Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 odst.1 zákona.
Oceněno ke dni:
16.9.2014
Posudek vypracoval:
Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549
[email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 34 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 2.10.2014
1. NÁLEZ3 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Karlovice ve Slezsku v okrajové části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, obecní vodovod + NN, obecní kanalizace+plyn není, povodňová zóna 1. Na LV 448 jsou záznamy v části ,,C,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Karlovice ve Slezsku, obec Karlovice, okr. Bruntál, LV č. 448 ze dne 2.7.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Karlovice ve Slezsku, mapový list č. 1-3/22, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník ze dne 2.10.2014 v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.9.2014 za přítomnosti vlastníka. Údaje o stáří domu r. 1846. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 510 UZ. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Dopis ze dne 9.9.2014 o provedení odhadu předmětu aukce.
-2-
Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 448 pro kú Karlovice ve Slezsku, obec Karlovice, okr. Bruntál zapsán:
Pech Jaroslav Karlovice č.p. 281 PSČ 793 23
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 281/1 v 1.n.p. vlevo: zádveří, kuchyně, chodba, koupelna, pokoj, pokoj, kotelna, podlahy PVC, koberec, vybavení jednotky - kuch. linka, sporák komb. PB, vana ocelová, umyvadlo, WC mísa, bojler komb., oc. radiátory, kotel ÚT na tuhá paliva, byt odpojený od zdroje elektřiny (zde je byt napojen z 2.n.p. od spřízněné osoby). Prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, proto jsem měření provedl dle skutečného stavu, předmětná jednotka má kotel na tuhá paliva v suterénu. Před 8 léty byly provedeny okna plastová. Bytová jednotka se nalézá v domě kde jsou celkem 4 bytové jednotky, vchod ze strany SV, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p., 2.n.p. Základy bez izolací, svislé konstrukce zděné tl. 80 cm, stropy trámové, krov sedlový, krytina vlnité osinkocementové desky, bleskosvod není, obklad fasády nejsou, stav domu a údržba je podprůměrná, vlastníci bytových jednotek se vůbec nestarají o společné části domu, společenství zde vůbec neexistuje, to vše má vliv na CO. 2.1.2 Výměry Místnost
Podlahová plocha
Rozměry
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
zádveří kuchyně chodba koupelna pokoj pokoj kotelna
1,92 16,49 1,81 7,36 19,77 18,82 25,40
1,92 m 16.49 m2 1.81 m2 7.36 m2 19.77 m2 18.82 m2 12.70 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
78.87 m
2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 168 let a životnosti 190 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Cena za celou podlahovou plochu 78,87 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
15.000,1.183.050,00 1.183.050,00 1.005.592,50 177.457,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v budovách
Cena celkem Kč
177.458,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis st. 293 - 580 m2 - zastavěná plocha a nádvoří
2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Výpočet: 70,-Kč/m2 * 580 m2 = Započtení spoluvl. podílu 16/100
70,40.600,6.496,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
6.496,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek
Kč Kč
177.458,-Kč 6.496,-Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
183.954,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy:
stoosumdesáttřitisícedevětsetpadesátčtyřiKč
V Jeseníku, dne 2.10.2014 .................... vypracoval
-6-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-T/01/FR, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2691-35/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník
5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH:
183.954,-Kč
6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní.
7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa: prac. příležitosti, částečné inž. sítě, špatná dostupnost, podprůměrný stav domu a bytu. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, přístupy v pořádku p.č. 1699/7 – ost. plocha, ost. komunikace – Obec Karlovice.
-7-
POROVNÁNÍ 1 – NABÍDKA K PRODEJI BYTU 2+1
-8-
Prodej bytu 2+1 OV v klidné části v blízkosti centra města Vrbno pod Pradědem, na ulici Nové Doby. Byt se nachází v prvním patře jednopatrového cihlového domu, obytná plocha činí 55 m2. Dům prošel v roce 2007 rekonstrukcí, mimo jiné nová plastová okna, zateplení a fasáda. Dispozice: chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, WC, komora, sklep. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace, plyn, cena: 319 000,-Kč
-9-
POROVNÁNÍ 2 – NABÍDKA K PRODEJI BYTU 2+1
- 10 -
Nabídka k prodeji cihlového bytu v OV 3-podlažním domě o dispozici 2+kk s balkónem a rozloze 54 m2 v klidné části obce Vrbno pod Pradědem, ul. Krejčího. Byty v této lokalitě byly v r. 2001 zrekonstruovány, tj. zděné jádro, nové vchody, plastová okna, elektroinstalace v Cu, cena: 425 000,-Kč.
- 11 -
POROVNÁNÍ 3 – PRODEJ BYTU 2+1
Prodej bytu 2+1 v kú Bruntál-město, ul. Tř. Obrany Míru, dispozice - chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna, podl. plocha - 60,94 m2, WC, lodžie, sklep, podlahy PVC, vlysy, pl. okna, oc. vana, umyvadlo, mísa WC, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, obklad, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova: 5 sekcí, L tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, thermofasáda, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní. Cena: 410 000,-Kč.
- 12 -
POROVNÁNÍ 4 – PRODEJ BYTU 2+1
Prodej bytu 2+1 v kú Bruntál-město, ul. Okružní, dispozice: chodba, 2x pokoj, kuchyně, koupelna+WC, sklep, podl. plocha 44,82 m2, podlahy PVC, pl. okna, plastová vana, umyvadlo, mísa WC, s. kout, dveře prosklené, lit. radiátory+měřiče, k. linka, digestoř, komb. sporák, dodávka tepla + teplé vody dálkově. Budova: 4 sekce, obdélníkového tvaru, základy ŽB, panel, bleskosvod ano, fasáda původní, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, kl. konstrukce kompletní. Cena: 500 000,-Kč.
- 13 -
FOTODOKUMENTACE:
kuchyně
- 14 -
Zádveří
el. instalace bytu napojena z 2.n.p.
- 15 -
Koupelna
- 16 -
WC
okna plastová
- 17 -
Pokoj
pokoj
- 18 -
Kotelna
sklep
- 19 -
č.p. 281
Datum postavení
- 20 -
Pohled V
pohled SZ
- 21 -
Pohled S
pohled SV
- 22 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------ 170 000,-Kč ---------------------------slovy: ------------------------- stosedumdesáttisíckorunyčeské ------------------------------------
Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549
e-mail:
[email protected]
- 23 -
