2015-370
WOONVISIE – Analyse
Inhoud 1: Inleiding
pag. 2
2: Ontwikkelingen in wet- en regelgeving
pag. 3
3: Trends op het gebied van wonen
pag. 9
4: Huidige situatie op de woningmarkt
pag. 11
5: Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling
pag. 16
6: Wonen en zorg
pag. 22
7: Woningbouwontwikkeling
pag. 27
8: Duurzaamheid
pag. 30
1
1. Inleiding In deze analyse wordt een beeld geschetst van hoe het wonen er in Nieuwegein voor staat op dit moment. In een aantal paragrafen worden de verschillende aspecten en ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen beschreven. Misschien is het beeld niet volledig, maar de informatie geeft wel een beeld van de knelpunten die er zijn. Op basis van de analyse kunnen de opgaven die er liggen voor het wonen in Nieuwegein geformuleerd worden. De analyse begint met een paragraaf over ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Deze paragraaf gaat in op de nieuwe Huisvestingswet en de Herzieningswet toegelaten instellingen. Beide wetten zijn van invloed op het lokale woonbeleid. De analyse geeft vervolgens een aantal trends op het gebied van wonen in beeld. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt, welke ontwikkelingen zijn te zien in de koop en sociale huurwoningmarkt. In de volgende paragraaf wordt de bevolkingsen woningbehoefteontwikkeling geschetst. Er is een aparte paragraaf gewijd aan het onderwerp Wonen en zorg omdat het langer zelfstandig blijven wonen van zorgbehoevenden grote impact zal hebben. In de paragraaf woningbouwontwikkeling wordt een beeld geschetst wat er de afgelopen jaren is gebouwd en wat er op dit moment aan woningbouw gepland staat. Tenslotte wordt in de paragraaf duurzaamheid een beeld geschetst van hoe duurzaam de woningvoorraad op dit moment is. Dit geeft een beeld van de kwaliteit van de woning, maar is in het kader van de woonlasten en betaalbaarheid ook relevant voor het wonen.
2
2. Ontwikkelingen in wet- en regelgeving Er zijn twee belangrijke wetswijzingen die van invloed zijn op het woonbeleid. Enerzijds is dat de Huisvestingswet en anderzijds is dat de Herzieningswet Toegelaten Instellingen en de novel le op deze wet. Hieronder volgt in het kort de essentie van beide wetten. De Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet maakt het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen in de woonruimte verdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen dit doen ter bestrijding van de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. Het Huisvestingswet 2014 is een uitputtende regeling. Gemeenten kunnen niet middels collegebesluiten of beleidsregels, dan wel convenanten (met verhuurders) of andere privaatrechtelijke instrumenten, maatregelen treffen die de werking van deze wet doorkruisen. Tegelijkertijd heeft de wet geen verplichtend karakter. Slechts als er aantoonbaar sprake is van schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, kan van dit instrumentarium gebruik gemaakt worden. Voorgeschiedenis De Huisvestingswet 2014 heeft een lange voorgeschiedenis. Het originele wetsvoorstel dateert van december 2009. Sindsdien is het wetsvoorstel bij drie nota´s van wijziging en een drietal amendementen gewijzigd, voordat het in april 2014 door de Tweede Kamer werd aangenomen. Deze wijzigingen betreffen een aantal wezenlijke: - de mogelijkheid om bij woningtoewijzing te sturen op leefbaarheid is vervallen; - lokaal maatwerk is (beperkt) mogelijk voor alle gemeenten; - verdelingsregels kunnen niet gelden voor koopwoningen en kavels; - mantelzorgverleners en -ontvangers zijn als urgentiecategorie toegevoegd; - vergunningplicht bij onttrekking is niet van toepassing bij omzetting of onttrekking van de eigen woning ten behoeve van kantoor of praktijkruimte. De kern van de Huisvestingswet 2014 Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is dus onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Schaarste los je niet op met verdelingsmaatregelen; je kunt hooguit de onwenselijke effecten ervan matigen. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient overheidsingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het 3
wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens vervalt; gemeenten moeten zelf de schaarse, goedkope voorraad aanwijzen en daarmee vergunningplichtig maken. Over de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens kan de gemeente geen regels stellen. De Huisvestingsverordening heeft een tijdelijk karakter van maximaal 4 jaar. Gedurende die periode worden gemeenten geacht de structurele problemen op de woningmarkt, die ten grondslag liggen aan de verdringingseffecten, aan te pakken. De Huisvestingsverordening moet dus zijn ingebed in een bredere beleidsvisie gericht op het wegnemen van schaarste op de woningmarkt. Bij de voorbereiding van vaststelling of wijziging van een bestaande verordening dient overleg te worden gepleegd met in de gemeente werkzame woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties en andere stakeholders. Bovendien dient de inhoud van de verordening te worden afgestemd met de omliggende gemeenten in de woningmarktregio. Voor gemeenten gelegen in een Wgr+regio kan één regionale Huisvestingsverordening worden opgesteld door het algemeen bestuur van de regio. De Wgr+regio’s zijn inmiddels afgeschaft, maar de wet voorziet er in om in een gebied, dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd, te komen tot een gemeenschappelijke Huisvestingsverordening of afgestemde verordeningen. Bij het aanbieden van vergunningplichtige woonruimte kan een gemeente voorrang geven aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding. In gemeenten die op basis van regels voortvloeiend uit de Wet ruimtelijke ordening geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden hebben, kan dat voor het deel van het aanbod waarvoor dat aantoonbaar noodzakelijk is. Voor andere gemeenten geldt dat voor maximaal 50% van het vergunningplichtige aanbod bij vergunningverlening voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden uit de regio. Maximaal de helft daarvan (25%) is met voorrang toewijsbaar aan lokaal gebondenen. De percentages hebben betrekking op de woonruimte die met voorrang voor mensen met binding (regionaal of lokaal) worden aangeboden. Het toepassen van economische en maatschappelijke binding mag er niet toe leiden dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden zijn voor woningzoekenden zonder binding. De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer er geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen. Echter, stelt de gemeente een urgentieregeling op, dan schrijft de wet een drietal verplichte urgentiecategorieën voor . De Huisvestingswet 2014 biedt tevens de mogelijkheid het onttrekken, samenvoegen, splitsen en omzetten alsmede de woningvorming van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad. Een vergunning wordt verleend tenzij het belang van behoud of samenstelling van 4
de woonruimtevoorraad groter is dan het met onttrekken, samenvoegen, omzetten, splitsen of woningvorming gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen leefbaarheidsoverwegingen dus wél een rol spelen. In de regio wordt op dit moment een nieuwe verordening opgesteld. Het is de bedoeling dat deze verordening eensluidend wordt in 16 gemeenten in de regio. De verordening wordt door de afzonderlijke gemeenteraden vastgesteld.
De herziene woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen en novelle) Er wordt al meer dan 12 jaar gewerkt aan een herziening van de woningwet, maar het lijkt nu echt te gaan gebeuren. Er is nog maar een hindernis te nemen, instemming van de Eerste Kamer. Op 11 december heeft in ieder geval de Tweede Kamer unaniem ingestemd met de Novelle op de Herziene Woningwet. Novelle Op 5 juli 2012 werd de Herzieningwet met algemene stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. In oktober van dat jaar heeft de Eerste Kamercommissie voorlopig verslag uitgebracht en was in afwachting van de memorie van antwoord. Een maand later treedt Kabinet Rutte II aan. Het regeerakkoord met betrekking tot de woningcorporaties en het rapport van de commissie Hoekstra over het toezicht op woningcorporaties zijn voor de minister voor Wonen en Rijksdienst de aanleiding om het betreffende wetsvoorstel middels een Novelle op enkele belangrijke onderdelen te wijzigen. Deze Novelle is dus nu op 11 december aangenomen inclusief diverse amendementen en moties. Deze zijn uiteindelijk allemaal verwerkt in een integrale tekst Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die zou komen te luiden na aanvaarding van de novelle en de aangenomen amendementen daarop. In het onderstaande overzicht wordt de essentie van de totale Herziene Woningwet toegelicht:
Wat is de invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling? Wat zijn toegestane niet Deab-activiteiten? Wanneer is scheiding of splitsing nodig? Welke vorm van toezicht komt er op de toegelaten instelling? Welke nieuwe rol krijgt de gemeente? Welke nieuwe rol krijgt de huurder? Welke schaalgrootte van de toegelaten instelling is toegestaan? Moeten toegelaten instellingen Europees aanbesteden? Welke mogelijkheden zijn er voor wooncoöperaties? Wat schrijft de wet voor over de bedrijfslasten van toegelaten instellingen?
De Invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling In het regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: “Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed.” In de Herziene woningwet is dit vertaalt dat Toegelaten instellingen (TI) worden beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. 5
Maatschappelijk vastgoed - moet onlosmakelijk verbonden zijn met het woongebouw en; - een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie hebben; - plaatsvinden in een gebied waar de woongelegenheden zijn van de TI. Zorg De functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen worden toegerekend tot wonen als zij fysieke eenheid vormen met een woonzorggebouw. Leefbaarheid Inzet op leefbaarheid kan de waarde van het vastgoed in deze wijken op peil houden en daarom bedrijfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden helpen om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor toegelaten instellingen om het woongenot van hun huurders te garanderen. Zowel vanuit dat perspectief, als vanuit bedrijfseconomische afwegingen kan een bepaalde inzet op leefbaarheid door toegelaten instellingen dus zijn aangewezen. Afbakening Bovengenoemde taken mogen niet in de volgende gevallen: - TI geen noemenswaardig bezit in de gemeente heeft; - Omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord is; - De activiteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is; - Om religieuze stromingen te faciliteren Maatschappelijk vastgoed wat de TI al heeft maar wat niet aan deze eisen voldoet mag blijven. Daarnaast zijn activiteiten die met de nieuwe regelgeving niet langer zijn toegestaan maar die nu wel door corporaties worden uitgevoerd, toegestaan zolang reeds concrete en meetbare stappen zijn gezet. Toegestane niet-Daeb1 activiteiten Nieuwe niet-Daeb-activiteiten mogen als ze ten dienste staan van de Daeb-werkzaamheden en dan alleen in gebieden met Daeb-bezit. Ze moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente moet dit afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag). Bij niet-Daeb investeringen deelt de gemeente haar oordeel over de markttoets mede aan zowel de toezichthouder als alle betrokken partijen. Marktpartijen kunnen binnen vier weken bezwaren bij de toezichthouder indienen. Bestaande niet-Daeb-activiteiten mogen blijven, in de niet-Daeb-tak van TI en woningen met een gereguleerd huurcontract zijn altijd Daeb. Bij niet-Daeb investeringen deelt de gemeente haar oordeel over de markttoets mede aan zowel de toezichthouder als alle betrokken partijen. Marktpartijen kunnen binnen vier weken bezwaren bij de toezichthouder indienen. Het door corporaties kopen en vervolgens slopen van onroerende zaken, om ter plaatse in plaats daarvan niet-Daeb woongelegenheden of gebouwen te realiseren, wordt als één investering beschouwd. Deze gehele investering is al dan niet Daeb. Scheiding binnen en splitsing van Toegelaten Instellingen In het wetsvoorstel is voorgesteld de Toegelaten instelling op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de Daeb tak die de kerntaken van de toegelaten instelling uitvoert en de niet-Daeb tak die belast is met alle overige werkzaamheden. Het wetsvoorstel verplicht daarbij, overeenkomstig de Europese transparantierichtlijn, tot een administratieve 1
Diensten van Algemeen Economisch Belang
6
scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk, die in dat geval logischerwijs in de plaats komt van de administratieve scheiding. Wanneer een TI gaat scheiden dan: - Kan Daeb aan de niet Deab-tak geld lenen tegen marktconforme rente. - Niet-Daeb vervangt deze lening vanuit de markt. Nieuwe activiteiten allen financiering markt. - Overleg WSW vrijgeven van bestaand geborgd niet-Daeb. - Daeb kan geen zekerheidsrechten vestigen met Daeb-onderpand ter financiering van niet-Daeb. - Zolang TI meerderheid aandelen bezit in beide dochters is er bestuurlijke binding mogelijk tussen Daeb en niet-Daeb en vallen beide dochters onder toezicht van de gemeente. Woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro met een klein aandeel niet-DAEBbezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) hoeven hun activiteiten niet administratief te scheiden. Zij kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. Deze maatregel heeft betrekking op ongeveer 65 procent van de woningcorporaties. De datum waarop scheidings- en splitsingsvoorstellen bij de toezichthouder uiterlijk moeten worden ingediend, wordt gesteld op 1 januari 2017. Toezicht Er komt een onafhankelijke woonautoriteit waaronder zowel het financieel als het volkshuisvestelijk toezicht komt te vallen. Die wordt ingericht volgens het inspectiemodel, met de minister als eindverantwoordelijke. Het financiële en het volkshuisvestelijke toezicht zal geen onderdeel uitmaken van een directoraat-generaal dat tevens verantwoordelijk is voor de beleidsvorming voor toegelaten instellingen. Beleid en financieel en volkshuisvestelijk toezicht zullen organisatorisch volstrekt van elkaar gescheiden zijn. Wanneer een TI bij financiële problemen geen structuur hoe te handelen opstelt zal het toezicht voor de TI worden uitgebreid door een instelling of persoon aan te stellen. De intrekking van de toelating is, met name gezien de daarmee onverbrekelijk verbonden ontbinding van de rechtspersoon, de zwaarst mogelijke maatregel tegen toegelaten instellingen. Rol gemeenten De positie van gemeenten wordt versterkt waar het gaat om de bijdrage die toegelaten instellingen moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om informatie op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de toegelaten instelling en een grotere rol voor gemeenten waar het gaat om de wenselijkheid van niet-Daeb investeringen en de invulling van de regionale schaal waarop de toegelaten instelling actief is. Uiteindelijk is het wenselijk dat dit uitmondt in prestatieafspraken tussen de toegelaten instelling en de gemeenten. Er is een grondslag voor een AMvB opgenomen om eisen te stellen aan het bod van de corporatie aan de gemeente. Rol van de huurders Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daarnaast krijgen huurdersorganisaties instemmingsrecht over fusies en verbindingen, het recht om minimaal een derde van de raad van commissarissen voor te dragen en meer geld om trainingen te volgen of deskundig advies en onderzoek in te huren. De schaal van de Toegelaten instelling Nederland wordt opgedeeld in verschillende woningmarktregio’s. Een corporatie mag vervolgens nog maar in één woningmarktgebied actief zijn. Buiten dit kerngebied mag de corporatie het bestaande bezit niet meer uitbreiden. Op deze manier kunnen corporaties zich volledig richten op hun maatschappelijke kerntaak in de betreffende woningmarktregio. Voor categorale corporaties, huisvesters van studenten, ouderen en zorgbehoevenden, wordt een uitzondering gemaakt. Deze 7
instellingen mogen nog wel buiten hun kerngebied actief zijn. Ook dwingt de overheid niet dat corporaties zich splitsen. Ook kunnen TI’s buiten werkgebied elkaar financieel steunen als de TI overmaat aan middelen heeft. Gemeenten bepalen in eerste instantie de werkgebieden voor corporaties. Gemeenten kunnen gezamenlijk een voorstel indienen om samen een woningmarktgebied te gaan vormen. Deze woningmarkt-gebieden moeten aan een aantal voorwaarden voldoen. Het dient o.a. minimaal 100.000 huishoudens te bevatten, samenhang vertonen en gebieden mogen elkaar niet overlappen. Tevens dienen de gemeenten binnen het gebied een gezamenlijk volkshuisvestelijk beleid of woonvisie op te stellen. De minister beoordeelt vervolgens de voorstellen en stelt de regio’s vast. Als gemeenten achterblijven met het indienen van voorstellen, zal de minister vanaf 1 juli 2016 zelf regio’s aanwijzen. Bedrijfslasten De Kamer verwierp het amendement van de PvdA om de bedrijfslasten van corporaties te maximeren. Wel is een motie van het CDA aangenomen om een jaar na inwerkingtreding van de wet de Aedes-benchmark te evalueren. En te zijner tijd zo nodig deelname voor alle corporaties verplicht te stellen. De Kamer nam verder een motie aan die stelt dat het salaris van directeur-bestuurders van corporaties onder de CAO thuis horen. De Kamer verzocht de minister dit signaal aan Aedes over te brengen. Tijdspad De Novelle gaat nu samen met het wetsvoorstel Herzieningswet naar de Eerste Kamer. De Eerste Kamer gaat het wetsvoorstel in het voorjaar behandelen. Als alles goed gaat kan de wet in werking treden per 1 juli 2015.
8
3. Trends op het gebied van wonen In deze paragraaf wordt kort ingegaan op een aantal trends die van invloed zijn op het wonen. Meer keuzevrijheid voor de woonconsument De woonconsument heeft meer dan ooit voor het zeggen. De woningmarkt is meer en meer een vragersmarkt. Demografische, sociaal- economische en geografische aspecten kunnen woonvoorkeuren niet altijd verklaren. Gezinnen met hetzelfde inkomen kunnen in de prakti jk hele andere voorkeuren hebben. Bovendien neemt het belang van de woonomgeving toe. De locatie en de omgeving worden steeds belangrijker. De nabijheid van allerlei voorzieningen gaat een veel grotere rol spelen in het keuzeproces van woonconsumenten. Langer zelfstandig wonen Een ontwikkeling die grote invloed heeft op de woningmarkt is de vergrijzing. Al deze senioren hebben behoefte aan adequate huisvesting. De extramuralisering speelt hierbij een grote rol. De meeste senioren zouden graag lang zelfstandig blijven wonen, maar wel in de directe nabijheid van zorg en voorzieningen. Woonhuis naar leefhuis De woning zelf is al lang niet meer alleen een plek om te eten en te slapen, maar raakt steeds meer vervlochten met andere aspecten van het leven. Het woonhuis is ook een plek om te werken, te vergaderen, te recreëren, te relaxen, zorg te ontvangen en zelfs te winkelen. Daarnaast is er sprake van een toenemende complexiteit in sociale relaties. Deze sociaal culturele ontwikkelingen vragen om flexibiliteit in vastgoed: de woning als casco waarbinnen alles mogelijk is. Energie en duurzaamheid Hoewel partijen op de woningmarkt de bewustwording voor het energie- en duurzaamheidsvraagstuk in de gaten hebben, wordt deze tijd qua omvang en impact nog altijd o nderschat. Want afgezien van de toenemende zorg over de leefbaarheid en de toekomst van de planeet, naderen we door de stijgende energiekosten en de dalende investeringskosten een omslagpunt. De woonconsument is op korte termijn een dief van zijn eigen portemonnee als hij niet investeert in isolatie, zonnepanelen of bijvoorbeeld alternatieve warmtevoorziening. De energetische kwaliteit van een woning gaat een steeds bepalender rol spelen in de waarde van het vastgoed. De woning als identiteitsdrager Wonen heeft ook in toenemende mate ethische- en belevingsaspecten. Met de inrichting en het uiterlijk van onze woning geven we uitdrukking aan onze identiteit. Identificatie met de buurt wordt steeds belangrijker. Dit leidt soms ook tot een wens om samen te wonen met gelijkgestemden: huishoudens met een vergelijkbare levensstijl, activiteiten en waarden (bijv. thematische woonwijken). Tijdelijk en flexibele woonarrangementen Zowel bij vastgoedeigenaren als bij de woonconsument groeit de behoefte aan tijdelijke en flexibele woonarrangementen: particulieren die hun huis niet kunnen verkopen, bewoners die een scheiding achter de rug hebben of tijdelijk naar het buitenland gaan, corporaties die sloop en renovatieprogramma’s hebben uitgesteld en beleggers die kampen met leegstand. Tegelijkertijd komt er steeds meer verhuurbare ruimte beschikbaar (zoals kantoren en zorgvastgoed) en zijn er steeds meer leegstandbeheerders. Flexibele woonarrangementen bieden
9
kansen om meer dynamiek en dus doorstroming op de woningmarkt te realiseren en zo in te spelen op de (tijdelijke) woonbehoefte. Veranderend speelveld Meer keuzevrijheid van de woonconsument en een accentverschuiving naar meer kleinschalige ontwikkelingen en transformatie/herstructurering van de bestaande voorraad is van invloed op de rol en positie van partijen op de woningmarkt. De woonconsument komt dichter bij de woning te staan en de directe invloed van de overheid en marktpartijen op de kwantiteit en kwaliteit van woningen neemt af. De klant is koning en zal zich in toenemende mate ook zo gedragen. De woningcorporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep. Hun rol bij het ontwikkelen van overig vastgoed (dure huur, koop, maatschappelijk vastgoed) wordt door wetgeving en sociaaleconomische ontwikkelingen kleiner. Daarmee verliezen de overheid en marktpartijen een belangrijke en betrouwbare partner bij de productie van nieuwbouw (van het overige vastgoed). Marktpartijen zullen mede daarom op zoek moeten gaan naar nieuwe verdienmodellen en zullen zich daarbij heroriënteren op hun positie op de woningmarkt.
10
4. Huidige situatie op de woningmarkt In deze paragraaf is informatie opgenomen over de koop- en huurwoningmarkt. Eerst wordt een beeld geschetst van de huidige woningvoorraad, daarna wordt ingegaan op de koopwoningmarkt en de sociale huurwoningmarkt en de ontwikkelingen die op deze beide markten gaande zijn. De huidige woningvoorraad Vanuit de gemeentelijke geo-informatie kan het volgende beeld geschetst worden van de Nieuwegeinse woningvoorraad. Woningvoorraad per 1-1-2014 Sociale huur2 Huur overig Koop Totaal
8496 2103 16932 27531
Eengezinswoningen 2904 1023 13760 17687
Meergezinswoningen 5592 1080 3172 9844
Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein en woningcorporaties
Bovenstaande gegevens zijn een bewerking van het WOZ-bestand. Omdat de koppeling van de verschillende bestanden (GBA/BAG en WOZ) niet helemaal goed gaat geeft de koppeling op 8% van de adressen geen bewoning aan. Hierdoor kon het segment huur of koop niet exact bepaald worden. Deze woningen zijn percentueel verdeeld over de diverse categorieën. Dit geldt niet voor de sociale huurwoningvoorraad, deze gegevens zijn afkomstig van de woningcorporaties. De sociale huur heeft het accent in de meergezinswoningen, terwijl het voor de koopsector juist andersom is. De particuliere huursector is aardig in evenwicht. De koopwoningvoorraad en de sociale woningvoorraad komen hieronder nader aan bod. Van de particuliere huurwoningvoorraad is weinig bekend. Deze woningen hebben diverse eigenaren, zowel grote als kleine particuliere beleggers, en worden verhuurd door diverse makelaars. Informatie over het precieze aanbod en huurprijzen is niet bekend. De verhuursites laten een gevarieerd aanbod zien met huurprijzen van 650 tot 1900 euro per maand. De koopwoningvoorraad Dee koopwoningvoorraad er als volgt uit: Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde WOZ-Waarde in euro Percentage ≤100.000 0,5 100.000-200.000 47 200.000-300.000 39 300.000-400.000 9 400.000-500.000 3 >500.000 1,5 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein
Wanneer gekeken wordt naar de waarde valt op dat de helft van de woningen een waarde heeft tussen 100.000 en 200.000 euro. Vervolgens heeft 39% van de koopwoningvoorraad een WOZwaarde tussen 200.000 en 300.000 euro. De koopwoningvoorraad van Nieuwegein is dus zeer eenzijdig qua prijsstelling.
2
De huurwoningen van Mitros, Jutphaas, Portaal, Bo-Ex en Mooiland
11
Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar type Type woning Percentage Appartement 18 Tussenwoning 55 Hoekwoning 18 2 onder 1 kap woning 6 Vrijstaande woning 3 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein
Ook qua typologie is de Nieuwegeins koopwoningvoorraad eenzijdig. Het zijn vooral rijtjeswoningen (tussen- en hoekwoningen) die het beeld bepalen. Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt Onderstaand wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling in prijs en het aantal transacties op de koopwoningmarkt de afgelopen jaren. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs op jaarbasis
350.000 300.000 250.000 200.000
Nieuwegein
150.000
BRU
100.000 50.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: Woningmarktcijfers.nl
De gemiddelde koopsom ligt in Nieuwegein lager dan in de BRU. De trend in de gemiddelde koopprijs laat wel ongeveer eenzelfde daling zien. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door een verlaging van de koopprijzen, anderzijds zijn er in Nieuwegein ook meer goedkope woningen en worden er ook meer goedkope woningen verkocht, zoals de woningen in getransformeerde kantoren. Dit drukt de gemiddelde koopprijs. De ontwikkeling van het aantal transacties op jaarbasis
1000 900 800
onbekend
700 600
vrijst
500
2/1 kap
400
hoekwon
300
tussenwon
200
app
100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 12
Bron: Woningmarktcijfers.nl
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de tussenwoning, het woonproduct dat veruit het grootste aandeel vormt van de woningvoorraad, niet meer het meest wordt verkocht. De laatste jaren worden evenveel appartementen verkocht. De daling in het aantal transacties laat in 2013 een kentering zien. In 2013 zijn weer iets meer woningen verkocht. De sociale huurwoningvoorraad De sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal bestaat op 1 januari 2014 uit 8272 woningen. Dit is 30 % van de totale woningvoorraad van 27531 woningen (Gemeentelijke vastgoedinformatie 1-1-2014). In de onderstaande tabel is weergegeven hoe deze voorraad er qua grootte en huurprijs uitziet. Sociale huurwoningvoorraad 1-1-2014 Corporatievoorraad Nieuw egein huurniveau1/1/2014
Woningvoorr. Eengez.
Woningvoorr. Meergez.
2
3
4
5+
kmrs
kmrs
kmrs
kmrs
6
56
t/m € 389,05
totaal
Totaal
1 en 2
3
4
5+ kmrs
kmrs
kmrs
kmrs
62
528
45
86
totaal
659
721
> € 389,05 t/m € 596,75
74
198
1154
135
1561
918
2387
986
122
4413
5974
> € 596,75 t/m € 699,48
6
43
579
460
1088
39
71
139
33
282
1370
8
98
87
193
5
4
3
2
14
207
255
1887
682
2904
1490
2507
1214
157
5368
8272
> € 699,48 Totaal
80
Bron: Gegevens woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal
Van de sociale huurwoningvoorraad bestaat 65% uit meergezinswoningen. Hiervan is bijna 50% een driekamerwoning. De eengezinswoningen zijn voor 65% vierkamerwoningen. Verder zit het zwaartepunt van de sociale huurwoningvoorraad onder de aftoppingsgrens 3 (€ 596,75), namelijk 6695 woningen, 81% van de voorraad. Van deze woningen zijn er ruim 1800 verkoopgelabeld, iets meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Dit betekent dat deze woningen bij mutatie in de verkoop gaan. De corporaties hebben in 2013 31 eengezinswoningen en 28 meergezinswoningen verkocht. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Onderstaand zijn overzichten opgenomen van de ingeschreven woningzoekenden bij Woningnet die woonachtig zijn in Nieuwegein (totaal 15263) en het aantal actief woningzoekenden (totaal 1998).
Ingeschreven woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein
Actief woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein
primaire doelgroep
Primaire doelgroep
secundaire doelgroep
Secundaire doelgroep
middeninkomens
Middeninkomens
hogere inkomens
Hogere inkomens
Bron: Woningnet 3
De aftoppingsgrens is een grens voor de berekening van de huurtoeslag. Het gedeelte van de huur boven deze grens komt niet in aanmerking voor huurtoeslag. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, de eerste voor 1 en 2 persoonshuishoudens en de tweede voor 3 en meerpersoonshuishoudens .
13
Hoewel er dus nog wel woningzoekenden staan ingeschreven met een midden of hoger inkomen, blijkt dat vooral de primaire en secundaire doelgroep actief is. De middeninkomens en hogere inkomens reageren door de gewijzigde regelgeving (90% regel) en de daarop aangepaste huurinkomentabel veel minder. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is eind 2013 7,74 jaar. Dit is nagenoeg gelijk met het gemiddelde van de regio.
In voorgaande grafieken worden vier inkomensgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen in 2013: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 zijn: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar € 21.025 Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar € 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 28.550 Meerpersoonshuishouden > 65 jaar € 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €34.229. 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €34.229 en €43.785 (= €43.000 in 2011). 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan €43.785.
Aanbod sociale huurwoningen in Nieuwegein naar prijs per jaar 2010 Tot 63 kwaliteitskortingsgrens4 Tot 1e aftoppingsgrens 221 Tot 2e aftoppingsgrens 47 Tot huurtoeslaggrens 58 Totaal 389 Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van
2011 28
2012 11
2013 1
2010 16%
2011 9%
130 73 59 57% 40% 67 65 63 12% 21% 97 230 319 15% 30% 322 379 442 100% 100% Rigo – Woningnet/jaarcijfers woningnet
2012 3%
2013 0%
19% 17% 61% 100%
14% 14% 72% 100%
Bovenstaand schema laat zien dat het aanbod weer wat toeneemt de laatste 2 jaar. Dit aanbod is overigens nog steeds fors minder dan het aantal woningen dat beschikbaar kwam voor de crisis. Toen werden bijna 2 x zoveel woningen aangeboden. Het aanbod zelf wordt steeds duurder. In 2010 en 2011 lag het overgrote deel van het aanbod onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag. In 2012 en nog meer in 2013 lag het aanbod vooral boven deze aftoppingsgrenzen. Voor de laagste inkomens vindt dan geen of geen volledige aanvulling meer plaats met huurtoeslag. In vergelijking met de U10 regio, maar zeker ook wanneer alleen naar de gemeenten om Utrecht wordt gekeken, valt op dat Nieuwegein duurder aanbod heeft5. Dit betekent minder woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de 1 e aftoppingsgrens en meer woningen in de categorie tot de huurtoeslaggrens.
4
Huurprijzen peildatum 1-1-2014: Kwaliteitskortingsgrens € 389,05, 1 e aftoppingsgrens € 556,82, 2e aftoppingsgrens € 596,75 en huurtoeslaggrens € 699,48 5 Onderzoek Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo en Woningnet
14
Verhuringen naar inkomensgroep en inkomensklasse in Nieuwegein in 2013 Aantal woningen naar inkomensgroep Prim. Sec. MiddenHogere Doelgr. doelgr. inkomens inkomens 3 3 0 0
Tot kwaliteitskortingsgrens Tot 1e aftoppingsgrens 44 17 0 Tot 2e aftoppingsgrens 39 11 0 Tot huurtoeslaggrens 169 52 10 Totaal 255 83 10 Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo – Woningnet
0 1 3 4
Perc. Woningen naar inkomensgroep Prim. Sec. MiddenHogere doelgr doelgr inkomens inkom. 1% 4% 0% 0% 17% 15% 66% 100%
20% 13% 63% 100%
0% 0% 100% 100%
0% 25% 75% 100%
Bovenstaande tabel laat zien dat bijna alle woningen aan de primaire en secundaire doelgroep verhuurd zijn. Wat opvalt is het hoge aantal verhuringen van woningen boven de aftoppingsgrens aan de primaire doelgroep, nl. 169. Deze groep zal voor een deel van de huur geen tegemoetkoming krijgen vanuit de huurtoeslag en eigenlijk te duur wonen. De verhuringen in de hele U10 regio laten een vergelijkbaar beeld zien. Relatief veel verhuringen tot de huurtoeslaggrens aan de primaire doelgroep. Het percentage ligt alleen wat lager dan in Nieuwegein en er zijn ook meer verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep onder de 2e aftoppingsgrens.
15
5. Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling In deze paragraaf wordt ingegaan op de huidige bevolking van Nieuwegein en hoe die zich de komende jaren ontwikkeld en welke woningbehoefte deze ontwikkeling met zich mee brengt. Naar deze woningbehoefte is eind 2013 onderzoek verricht door Inbo. In het rapport Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein zijn de resultaten opgenomen. Voor dit rapport is de Primos bevolkings- en huishoudensprognose 2012 als basis gebruikt. De gemeentelijke bevolkingsprognose geeft namelijk geen huishoudensprognose weer. Er is voor de woningbehoefte een planhorizon van 2025 aangehouden, omdat uitspraken voor na deze periode te onzeker zijn. De hoofdpunten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen. Huidige bevolking De bevolking van Nieuwegein is per 1 januari 2014 61.038 personen groot (bron CBS). Qua leeftijdssamenstelling ziet de bevolking er als volgt uit: 0-19 jaar 13.177 personen, van 20-64 37.870 personen en 65 jaar of ouder 9991 personen. De huishoudenssamenstelling laat het volgende beeld zien Huishoudens: samenstelling, grootte per 1 januari Totaal
Eenpers.
Meerpers.hh
Meerpers.hh
hh
Zonder kdrn
Met kdrn
Eenouder-
Overige huish.
Huish.
2000
26380
7766
8012
10602
1656
150
2005
26497
8438
7914
10145
1849
130
2011
27044
9036
8169
9839
1995
134
2012
27096
9174
8155
9767
2019
119
2013
27411
9380
8317
9714
2061
124
Bron: CBS
Uit deze cijfers blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens, het aantal huishoudens zonder kinderen het aantal eenouderhuishoudens toeneemt de afgelopen jaren. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,21. Inkomensverdeling De woningvraag wordt natuurlijk voor een belangrijk deel bepaald door wat er voor huishoudens financieel mogelijk is. In de provinciale woningmarktmonitor zijn gegevens opgenomen over de inkomensverdeling in de regio. Aandeel huishoudens met laag, midden of hoog inkomen in 2010 % laag inkomen
% midden inkomen
% hoog inkomen
Regio BRU
38
37
25
De Bilt
32
36
32
Bunnik
24
40
36
Houten
25
39
36
IJsselstein
31
41
28
Nieuwegein
34
44
22
Stichtse Vecht
31
41
28
Utrecht
43
35
22
Vianen
31
45
24
Zeist
39
35
26
BRON: provinciale woningmarktmonitor, CBS (laag inkomen: tot 25.100 euro besteedbaar, midden tussen 25.100 – 46.500 euro besteedbaar en hoog inkomen vanaf 46.500 euro besteedbaar)
16
Uit voorgaande tabel blijkt dat de inkomensverdeling in Nieuwegein gemiddeld is in de regio. De middeninkomens vormen de grootste groep in Nieuwegein. Afhankelijk van de economische situatie in Nederland kan worden voorspeld hoe groot de doelgroepen van beleid in de toekomst zullen zijn. Volgens een onderzoek van ABF Research (2013) zien de inkomensgroepen er in de toekomst als volgt uit: Aantal huishoudens per inkomensklasse in Nieuwegein Inkomensklasse 2013 <16.500 16.5-24.700 24.7-34.900 34.9-48.400 > 48.400 Totaal
3790 5268 5941 6266 5982 27247
2023
Percentuele toe- of afname
4772 5051 6684 6542 6343 29392
26% -4% 13% 4% 6%
Bron: ABF Research, 2013
Het onderzoek voorspelt een flinke toename van de doelgroep van beleid, de huishoudens met een laag inkomen tot €16.500, --. Dit heeft vooral met de vergrijzing te maken. Ook de huishoudens met een inkomen tot €24.700,-- horen tot de doelgroep van beleid. Deze doelgroep zal naar verwachting de komende jaren enkele procenten kleiner worden. De secundaire doelgroep groeit ook en wel met 13%. Het bureau ABF heeft in opdracht van woningcorporatie Portaal naast de ontwikkeling van de doelgroep ook een prognose gemaakt voor de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen. Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen 6 2015 2016 2017 2018 Doelgroep 10240 10208 10209 10233 Woningbehoefte kernvoorraad 6241 5470 5158 4969 Woningbehoefte sociale voorraad 8953 8640 8576 8643 Kernvoorraad per 1-12015 Sociale voorraad per 11-2-15 Woningtekort kernvoorraad Woningtekort sociale voorraad
2019
2020
10337
10407
4717
4737
8527
8486
6444
Prognose totale doelgroep < 34.229
Gegevens aangeleverd door de corporaties Gegevens aangeleverd door de corporaties
7970
+ = overschot, - = tekort 203 + = overschot, - = tekort -983
Bron: ABF 2015, Socratesmodel
Uit bovenstaande tabel blijkt dat er al een behoorlijk tekort is aan sociale huur-woningen. De ontwikkeling in de vraag naar sociale huurwoningen laat wel een daling zien, maar hoe het tekort zich ontwikkelt is afhankelijk van de voorraadontwikkeling.
6
Deze recentere gegevens zijn in juli 2015 toegevoegd aan de analyse
17
Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Wanneer we kijken naar de leeftijdsontwikkeling dan verandert de bevolking de komende jaren aanzienlijk. Het aandeel 55-plussers neemt toe van 31 naar 35% en het aandeel 45-55 jarigen daalt van 15 naar 12%. De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13 naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45 naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75-plus huishoudens sterk toe (van 8 naar 15% van het totaal aantal huishoudens). Huishoudensontwikkeling 2012 – 2025 Primos 2012
12000 10000 8000 2012
6000
2025 4000 2000 0 < 35 jaar
35-54 jaar
55-74 jaar
75+
Bron: Kwalitatief woningbehoefteonderzoek Inbo
De woningvraag wordt in 2025 door een viertal groepen bepaald. Deze groepen zijn de starters (15%), hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.), de 55-plussers (41%) en de stijgers (15%), ofwel de mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken (15%). Daarnaast is er nog een ‘rest groep’, de zogenaamde stabielen, ofwel de mensen die blijven wonen waar zij wonen (30%). De woonwensen van deze groepen zijn hieronder nader gespecificeerd. De Primosprognose 2012 gaat uit van een bevolkingsomvang in 2025 van 70.470 en een aantal huishoudens van 32.168. Dit betekent een groei van het aantal huishoudens en een extra woningvraag van 4690 t.o.v. 1-1-2013. De woningvraag wordt voor een belangrijk deel bepaald door de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Een belangrijke kanttekening bij de prognose is de vraag in hoeverre tegemoet gekomen kan worden aan de woningvraag die de geprognotiseerde bevolkingsontwikkeling met zich meebrengt. Wanneer de woningvraag van specifieke doelgroepen geaccommodeerd kan worden en er voldoende passende woningen worden aangeboden, dan kan de generieke woningvraag in Nieuwegein neerdalen en groeit de bevolking. Wanneer dat niet het geval is, zal de woningvraag zich ofwel niet manifeste ren of elders neerdalen. De groei van het aantal inwoners is dan minder groot. Wanneer er helemaal geen woningen aan de voorraad worden toegevoegd zal de bevolking zelfs krimpen. De huishoudens worden namelijk steeds kleiner, mede door de vergrijzing. Bij hetzelfde aantal woningen zal het aantal inwoners dan afnemen.
18
De woonwensen van starters In onderstaande tabel worden de woonwensen van starters weergegeven. Wensen starters Koop Huur
35% 65%
Eengezinswoningen
45%
Meergezinswoningen
55%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens
70% 30%
Koop Waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton Waarvan vanaf 3,2 ton
55% 35% 10%
Inbo: Woon 2012 en eigen onderzoek
De omvang van deze doelgroep is in 2025 volgens de Primos-prognose 9.995 inwoners groot. Wanneer we er van uit gaan dat twee derde van hen actief op zoek is naar een woning en 85% in Nieuwegein wil blijven wonen, resulteert dat in 5607 starters. Hiervan is 70% alleenstaand en 30% samenwonend, wat het totaal aantal startende huishoudens in 2025 brengt op 4677. “Wonen in kantoren” een onderzoek van Inbo van mei 2014 gaat verder in op de woonwensen van de verschillende doelgroepen. Inbo geeft aan dat starters wat minder kritisch zijn ten aanzien van hun woning en woonomgeving dan bijvoorbeeld stijgers. Starters wonen over het algemeen het liefst in of nabij het centrum waar allerhande voorzieningen aanwezig zijn. De meeste starters blijven 2-5 jaar in hun woning wonen en gaan dan op zoek naar wat anders... ze worden stijgers. De prijs van de woning is belangrijk bij hun woningkeuze. De woonwensen van 55-plussers In de kwalitatieve woningbehoefte van de 55-plusser wordt onderscheid gemaakt in specifiek voor senioren bestemde woningen (nultreden woningen en verzorgd wonen) en reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55-plussers. Wensen 55-plussers
Specifieke seniorenwoning (nultrede en verzorgd Wonen in woning)
Wensen 55plussers
Wensen totale
Reguliere woning
groep 55plussers
Koop Huur Eengezins Meergezins
23% 77% 18% 82%
55% 45% 60% 40%
42% 58% 43% 57%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens
65% 35%
60% 40%
63% 37%
Koop waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton
65% 30% 5%
18% 32% 50%
28% 32% 40%
Inbo: Woon 2012, Wonen en zorg monitor U10, eigen onderzoek
De Primos prognose gaat er van uit dat Nieuwegein in 2025 15.440 huishoudens van 55 jaar of ouder telt. Van deze huishoudens bevindt 69% zich in de leeftijd van 55-74 jaar en 31% in de 19
leeftijd 75 jaar of ouder. Naarmate huishoudens ouder worden neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Het totaal aantal benodigde zelfstandige woningen voor 55 plussers is voor 2025 berekend op 13.172. Hiervan dienen er 5.362 specifieke seniorenwoningen te zijn, 4500 nultredenwoningen en 862 verzorgd wonen. In de paragraaf wonen en zorg wordt hier specifieker op in gegaan. Bovendien is hierin een verdere tijdshorizon gehanteerd. Inbo geeft in het onderzoek Wonen in Kantoren aan dat 55-plussers doorgaans één-en tweepersoonshuishoudens zijn zonder thuiswonende kinderen. Ze verhuizen pas als dat noodzakelijk is. Jongere senioren, tot circa 75 jaar, staan midden in de maatschappij, wonen zelfstandig en doen geen beroep op zorg. Naarmate de leeftijd toeneemt worden voorzieningen in de direct omgeving, openbaar vervoer, veiligheid, comfort en de mogelijkheid tot samenzijn met leeftijdsgenoten steeds belangrijker. Dat geldt ook voor de beschikbaarheid van zorg op afroep. Voor wonen gecombineerd met zorg is een omgeving met andere woningen, vlakbij winkels, groen en openbaar vervoer een ‘must’. De woonwensen van de stijgers De woonwensen van stijgers zien er als volgt uit: Wensen stabielen Koop Huur
66% 34%
Eengezinswoningen Meergezinswoningen
63% 37%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens
15% 85%
Koop Waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton Waarvan vanaf 3,2 ton
29% 33% 38%
Inbo: WoOn 2012 en huizenkopers en huurders in profiel NVB
De stijgers zijn de huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken. De omvang wordt geraamd op 15% van de huishoudens in 2025, ofwel 4690. Stijgers zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Stijgers hebben uiteenlopende wensen, een hoger inkomen dan starters en zijn tegelijkert ijd kritischer wat betreft hun woning en woonomgeving. Ze wonen het liefst buiten of aan de randen van het centrum in een ruime groene setting, die kindvriendelijk is. Imago en veiligheidsbeleving moeten goed zijn. De woning moet goed bereikbaar zijn per auto en voorzieningen en openbaar vervoer zijn een pré . De stabielen De stabielen zijn de huishoudens die blijven wonen waar zij wonen. De omvang van deze doelgroep wordt in 2025 geraamd op 30% van de huishoudens, zo een 9.325 huishoudens. De woonwensen van de stabielen zijn gebaseerd op de woonwensen van de niet-verhuisden in WoOn 2012. Van de stabielen wil/woont 62% in een koopwoning en 38% in een huurwoning. De doelgroep wil/woont nagenoeg geheel in een eengezinswoning. Van de doelgroep in de huur woont 63% in een sociale huurwoning en van de doelgroep in een koopwoning wil 45% een koopwoning tussen 2 en 3,2 ton en 39% een koopwoning boven 3,2 ton.
20
Wat betekent dit voor het bouwprogramma? De woningvoorraad bestaat per 1 januari 2014 uit 27.531 woningen. Om het aantal geprognotiseerde huishoudens in 2025 te kunnen huisvesten zijn dus 4637 extra woningen nodig. In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat een nieuwbouwplanning tot circa 2020 opgenomen. In de monitor van maart 2014 zitten 1079 woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Wanneer er vanuit wordt gegaan dat al deze woningen worden gerealiseerd, is nog een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van 3.558 woningen. Kwalitatief is uitbreiding van de voorraad noodzakelijk in alle segmenten. Wanneer de vraag en het aanbod met elkaar worden geconfronteerd levert dat het volgende beeld op: - Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koopwoning doorstromen naar een huurwoning), het economisch klimaat waarin de regels voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt en de maatregel van de Europese Commissie waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn aangepast. - Ook in de sociale huurwoningvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plussers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Daarnaast is de wachttijd voor een sociale huurwoning hoog. - In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken (de stijgers).
21
6. Wonen en zorg In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen die er spelen op het gebied van wonen en zorg en welke impact deze hebben op het wonen in Nieuwegein. Ontwikkelingen De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn divers en ingrijpend. In zijn algemeenheid is er al jarenlang een trend om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze trend wordt enerzijds aangestuurd vanuit de wens om zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven te blijven houden. Bij veel mensen staat de wens voorop om langer zelfstandig te blijven wonen, in een zelf gekozen setting van huis en buurt, al dan niet ondersteund door familie, kennissen en buren. Daarop aansluitend is een kentering waarneembaar in de houding van de oudere of beperkte woonconsument, die gelijke tred houdt met de algemene maatschappelijke ontwikkeling tot een kritische consument. Die consument staat kritisch tegenover het gegeven dat een verhuizing naar een kleinere woning veelal hogere woonlasten met
zich
meebrengt.
Ook
staat
deze
consument
kritisch
tegenover
het
aanbod
van
seniorenwoningen, waarvan een belangrijk deel uit woningen met een beperkt oppervlak of een verouderde uitstraling bestaat. Zo kan worden verklaard, dat er bij voorbeeld een grote behoefte bestaat aan diverse vormen van ouderenhuisvesting, terwijl de verhuurbaarheid van sommige seniorencomplexen van corporaties slecht is te noemen. Anderzijds wordt deze trend veroorzaakt doordat voor een groot deel van de ouderen en mensen met een beperking het perspectief op huisvesting en verzorging binnen de muren van een instelling is komen te vervallen. Het concept van het verzorgingshuis, waarbij wonen gecombineerd werd met lichte tot matig intensieve zorg, verdwijnt in een snel tempo. Alleen mensen die thuis intensieve zorg en toezicht nodig hebben komen nog in aanmerking voor verblijf in een zorginstelling (verpleeghuis). Specifiek voor Nieuwegein is het vraagstuk van de vergrijzing, meer in het bijzonder de collectieve vergrijzing die het kenmerk is van een voormalige groeikern. Deze ontwikkeling is weliswaar al lang aangekondigd, maar krijgt vanaf nu en de komende decennia vorm in Nieuwegein. Een grote groep van destijds jonge vestigers blijft in stand en schuift als het ware door in de bevolkingspiramide. Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013; Ouderen 65+
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2013
2015
2020 65 tot 75 jaar
22
2025 75 jaar en ouder
2030
2035
Opvallend in de bevolkingsprognose7 is de sterke wijziging in de samenstelling van de bevolking. De scheidslijn ligt bij de leeftijd van 65 jaar. Het aandeel 65+ neemt tussen 2013 en 2035 toe van 9.454 tot 16.259 ouderen, een stijging met 72 procent. Tegelijkertijd neemt het aandeel 65 af van 51.449 tot 45.358, een daling met 12 procent. Een nadere uitsplitsing van de ouderen in vijfjaarklassen is zinvol omdat de vraag naar zorg van ouderen over het algemeen sterk toeneemt na het 75 e jaar. Het aandeel 75+ in de Nieuwegeinse bevolking neemt in de periode tot 2035 toe van 3298 tot 8462, een stijging met 157 procent. Het aandeel 65-70 jarigen bereikt ongeveer in 2020 de top, het aandeel 70-75 jarigen ongeveer in 2025. Het aandeel van de voor de zorgbehoefte belangrijke categorieën 75-80 jarigen en 80+ bereikt respectievelijk rond 2030 en rond 2035 de top. De grootste vraag naar een combinatie van wonen en zware zorg zal zich met andere woorden rond het jaar 2030 voordoen. In de periode tot 2025 is relatief meer aandacht nodig voor de combinatie van wonen en l ichtere zorg. De eerder geschetste wens om langer zelfstandig te blijven wonen krijgt een impuls door de transities op het gebied van de zorg die per 1 januari 2015 ingaan in de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en in de Jeugdzorg. Met de nieuwe Wmo worden de functies extramurale begeleiding, kortdurend verblijf, vervoer naar begeleiding en een gedeelte persoonlijke verzorging (voorheen AWBZ) gedecentraliseerd. De druk op voorzieningen van de Wmo (inclusief de nieuwe functies die overkomen vanuit de AWBZ) en de lokale welzijnsvoorzieningen zal hierdoor groter worden. Daarnaast is de vraag of de woningvoorraad voldoende en geschikt is voor zelfstandig wonen met zorg. Dit moet goed in samenhang opgepakt worden. Financiering vanuit de ZZP's 8 1 en 2 is per 2013 en vanuit ZZP 3 per 2014 vervallen wat tot gevolg heeft dat cliënten een extramurale indicatie (via de Wmo en/of met ingang van 2015 via de Zorgverzekeringwet) krijgen waarin geen financiering van 24-uurs begeleiding/bekostiging is opgenomen. Het merendeel van de populatie waarop deze maatregel betrekking heeft, zijn ouderen met lichte en matig intensieve beperkingen. Met de nieuwe Jeugdwet worden gemeenten verantwoordelijk voor alle activiteiten in het kader van preventie, ondersteuning, begeleiding, hulpverlening en behandeling bij problemen rondom het opgroeien en opvoeden van jeugdigen van 0 tot 18 jaar. Op het niveau van wonen en zorg zal, naar het zich nu laat aanzien, de komende jaren een groeiende behoefte zijn aan kleinschalige residentiële voorzieningen en kleinschalige woon-zorgvormen. Nu al laten de aanbieders in de jeugdzorg doorschemeren dat zij de grootschalige residentiele voorzieningen willen
sluiten.
Ook
is
er
behoefte
aan
woonvormen
als
begeleid
wonen
en
begeleid
kamerbewoning gekoppeld aan zorg door onder meer familie, vrienden, buurt en professionele zorg. Prognoses Het rapport “Wonen-zorg en MO in de U10” verscheen medio 2013. De verdienste van het onderzoeksrapport is, dat het over een breed terrein van wonen en zorg de ontwikkelingen tot 2020 of 2030 prognosticeert, waarbij is uitgegaan van het voornemen tot extramuralisering zoals opgenomen in het Regeerakkoord van 2012. Een tweede verdienste van het rapport is dat bijna alle resultaten tot en met het niveau van de aangesloten gemeenten kunnen worden weergegeven. Samengevat geeft dit voor Nieuwegein de volgende uitkomsten:
7
8
Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013 Zorgzwaartepakketten
23
Rijksbeleid gericht op het minder beschermd huisvesten van ouderen (sector V&V 9), van
cliënten geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en van gehandicapten (GZ10) betekent dat de gehonoreerde vraag in Nieuwegein naar intramurale huisvesting gemiddeld stabiliseert. In de sector V&V staat daar een sterke veroudering van de Nieuwegeinse bevolking tegenover, wat de te honoreren vraag weer opstuwt.
In Nieuwegein is er in de periode 2013-2020 geen overschot aan intramurale zorgplaatsen V&V. Door de sterke toename van het aantal ouderen overstijgt de vraag in 2030 de huidige voorraad.
Minder intramurale zorgplaatsen betekent een grotere vraag in Nieuwegein naar zelfstandig verzorgd wonen (met zorg op afroep). In 2015 bedraagt die vraag vier keer de huidige voorraad. De voortgaande toename van het aantal ouderen zorgt voor een verdere groei van de vraag naar verzorgd wonen. In 2030 is die ruim het zevenvoudige van de huidige voorraad. Dit alles leidt tot een tekort van circa 1000 woningen en plaatsen in 2030 .
Vooruitkijkend naar 2020 is er in Nieuwegein een substantiële daling van de gehonoreerde vraag naar zorgplaatsen in de GGZ. Dit leidt in 2020 tot een overschot van circa 150 zorgplaatsen in Nieuwegein. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
De intramurale capaciteit voor gehandicapten (GZ) in Nieuwegein schiet in 2020 tekort met circa 100 plaatsen. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
De maatschappelijke en vrouwenopvang (MO) in de regio bieden verblijf aan mensen die nergens anders terechtkunnen, en waarvoor doorgaans sprake is van een complexe problematiek. De ingezette krimp van het aantal opvangplaatsen MO loopt uit de pas met signalen van een toenemende vraag. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
In 2011 is een eerste prognose gegeven van de ontwikkeling van de woon- en zorgbehoefte van ouderen in Nieuwegein tot het jaar 2030. Voor wat betreft de nultreden woningen is deze prognose van Mitros/Zorgspectrum geactualiseerd naar de stand medio 2013. Voor de overige onderscheiden woonvormen heeft medio 2013 een inventarisatie en prognose plaatsgevonden binnen de U10-regio. Dit onderzoek is zodanig opgezet dat cijfers tot op gemeenteniveau zijn uitgesplitst. Zodoende kan hier een inventarisatie en prognose op peildatum medio 20 13 naar onderscheiden woonvorm worden gepresenteerd. Nultreden woningen Nultreden (geschikte woningen): De woning is traploos bereikbaar en alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk gebruiken. De woning is niet rolstoelgeschikt. Categorie wonen en
Voorraad 2013
zorg
Nieuwegein
Nultreden woningen11
9
Vraag 2030 Nieuwegein
3.411
5.200
Verzorging & Verpleging Gehandicaptenzorg
10 11
Nultreden bron Mitros/Zorgspectrum (bewerkt)
24
Tekort 2030 Nieuwegein
1.799
Verzorgd wonen12 Kleinschalige en grootschalige woonvormen vooral voor ouderen, vormgegeven in zowel intramurale voorzieningen als in woonclusters, waarbij onplanbare zorg op afroep in de nabijheid beschikbaar
is.
Hieronder
vallen
verzorgingshuizen,
verpleeghuizen,
woningen
in
woon-
zorgcomplexen, aanleunwoningen en diverse vormen van begeleid wonen. Categorie wonen en
Voorraad 2013
Vraag 2015
Vraag 2030
Tekort 2030
zorg
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
intramuraal
woningen
399
13
414
477
78
140
571
997
857
539
985
1474
935
verzorgd wonen Totaal
GGZ en GZ intramuraal Woonvormen waar 24 uur zorg met toezicht wordt geboden. Onder de GGZ beschermd wonen vallen instellingen als Altrecht en SBWU. Bij Gehandicaptenzorg gaat het bijvoorbeeld om intramurale instellingen voor verstandelijk gehandicapten en kleinschalige woonvormen voor verstandelijk gehandicapten. Categorie wonen en
Voorraad 2013
Vraag 2015
Vraag 2020
Tekort 2020
zorg
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
GGZ en GZ intramuraal14:
GGZ
242
100
90
-152
GZ
127
260
230
103
369
360
320
-49
Totaal
Voor de sectoren Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en Gehandicaptenzorg (GZ) geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in een aantal gemeenten binnen de provincie. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10-regio
Maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang Maatschappelijke
opvang
(inclusief
vrouwenopvang):
het
tijdelijk
bieden
van
onderdak,
begeleiding, informatie en advies aan mensen die door problemen – al dan niet gedwongen – hun thuissituatie hebben verlaten. Categorie wonen en zorg
Voorraad 2013 MO-regio
Maatschappelijke
885
opvang15
Vraag 2020 MO-regio De vraag naar MO kan worden samengevat als: zeer waarschijnlijk is
Vrouwenopvang
122
Totaal
1007
er nu geen overschot aan opvangplaatsen en is er een gerede kans dat het beroep op MO-verblijf toeneemt. Het budget voor MOverblijfs-voorzieningen gaat omlaag.
Voor maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Geen van de instellingen is gevestigd in Nieuwegein. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in gemeenten. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10regio 12
Verzorgd wonen bron U10-regio Hierin is het verzorgingshuis Zuilenstein nog inbegrepen 14 GGZ en GZ intramuraal bron U10-regio 15 Maatschappelijke opvang en vrouwenopvang bron U10-regio 13
25
Tot slot De opgaven op het gebied van wonen en zorg zijn verstrekkend. In het kader van deze Woonvisie beperken wij ons tot het wonen, met de aantekening dat in andere kaders ook de gevolgen voor het maatschappelijk vastgoed
en de voorzieningen voor ontmoeting en
dagbesteding aan de orde komen. Uit dit alles volgt voor het wonen één centrale opgave en wel het tot stand brengen van circa 1000 woningen verzorgd wonen in de periode tot 2030. Dat is een grote opgave, gebaseerd op prognoses. Prognoses die ondersteund worden uit diverse bronnen, maar waarvan in de loop van de jaren zal moeten blijken in hoeverre die prognoses juist zijn. De opgave betreft naast nieuwbouw vooral het aanpassen van de bestaande voorraad. Minder verstrekkende opgaven liggen op het terrein van nultrede woningen. De aandacht voor deze categorie moet er op gericht zijn, dat er ook na de komende jaren blijvend nultrede woningen aan de voorraad worden toegevoegd door nieuwbouw of verbouw(opplussen), zodat het streefcijfer wordt bereikt. Op het terrein van de GGZ en GZ evenals de maatschappelijke opvang is het vooral zaak tot goede regionale afstemming te komen en waar nodig medewerking te verlenen aan de extramuralisering van deze voorzieningen.
26
7. Woningbouwontwikkeling Op basis van de woningbouwmonitor van maart 2014 is het volgende te melden over de woningbouwontwikkelingen in Nieuwegein. Aantallen Sinds in 2006 het urgentieprogramma woningbouw is gestart met als doel totaal 3300 woningen te realiseren voor 2016, zijn er 1022 woningen opgeleverd. Inmiddels zitten er 1079 woningen in de pijplijn. Dit betekent dat ze ofwel in aanbouw zijn, ofwel in procedure ofwel in de initiatief- of loketfase zitten. Voor 1199 woningen zijn er op dit moment nog geen concrete initiatieven. Samenstelling In het totale woningbouwprogramma zijn ca. drie keer zoveel appartementen als grondgebond en woningen opgenomen. Vooral in de fase van opgeleverde woning is het verschil groot. Van de 1022 opgeleverde woningen zijn er 809 appartement. Wat doelgroep betreft is de laatste jaren vooral de achterstand ingehaald in het starterssegment (m.n. goedkope koopwoningen). Voor deze doelgroep zijn met name kleine tweekamerappartementen gerealiseerd, veelal in getransformeerde kantoren. Totaal zijn er 194 starterswoningen in kantoren gerealiseerd. Aantallen gerealiseerde woningen naar doelgroep
321 556
Starterswoningen Seniorenwoningen
135
Zorgwoningen Niet van toepassing
10
Van de woningen die in aanbouw en in procedure zijn tot een bouwvergunning, totaal 367 woningen, is ook het merendeel gestapeld, 81%. Wat doelgroep betreft ook hier het zwaartepunt op starterswoningen. Het gaat voor 40% om goedkope koopwoningen en daarnaast wordt 44% in de betaalbare huur gerealiseerd, zowel door corporaties als door particulieren.
27
Aantallen woningen in aanbouw en procedure naar doelgroep
110
161
Starterswoningen Seniorenwoningen
50
46
Zorgwoningen Overig
In de fase die nu in voorbereiding is (initiatieffase) valt te constateren dat het aantal grondgebonden woningen en appartementen meer gelijk op gaat, 353 grondgebonden woningen en 360 gestapelde woningen (totaal 713). Ook in prijssegment is er meer variatie. Deze fase kenmerkt zich natuurlijk wel door een grotere onzekerheid. Haalbaarheid en planning van projecten is nog onzeker. Uit het woningbehoefteonderzoek is duidelijk geworden dat er bovenop het urgentieprogramma van 3300 woningen extra woningen nodig zijn om aan de woningvraag van de Nieuwegeinse bevolking te voldoen. Het onderzoek geeft aan dat het om ruim 2000 woningen extra gaat. Uit het woningbehoefteonderzoek komt ook een kwalitatieve vraag. Er is uitbreiding noodzakelijk in alle segmenten, maar vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. Ook in de sociale huur is nog behoefte aan uitbreiding en daarnaast is in het koopsegment vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton. Verder is er ook uitbreiding nodig van het aantal zorgwoningen met name in de huur. In de woningbouwcijfers komen de ze woonwensen nog niet tot uitdrukking. Kantoortransformatie Sinds 2010 werkt de gemeente Nieuwegein actief aan het terugdringen van de kantoren leegstand. De leegstand is inmiddels ook teruggelopen, vooral door het onttrekken van lege kantoren voor nieuwe functies zoals wonen. Tussen 2010 en 2014 zijn er 194 woningen opgeleverd in voormalig lege kantoorpanden en er staat nog meer in de planning. De woningen die tot nu toe zijn opgeleverd in voormalige kantoren zijn relatief klein en betaalbaar. Daarnaast vormen deze woningen een nieuw woonproduct en de eerste bewoners zijn dus pioniers. Beide aspecten leiden er toe dat tot nu toe met name starters in deze woningen geïnteresseerd zijn. Omdat er nog een grote vraag is naar woningen en er nog veel kantoren leeg staan is begin 2014 onderzocht of er ook andere doelgroepen belangstelling kunnen hebben voor wonen in voormalige kantoren. In het onderzoek Wonen in Kantoren, uitgevoerd door INBO, is aan de hand van een gebiedsanalyse, een enquête onder bewoners in een voormalig kantoorpand en een ronde tafelgesprek met deskundigen, de marktpotentie van gebieden met leegstaande kantoren geschetst. Hieruit is naar voren gekomen dat er kansen liggen om in gebieden met veel kantorenleegstand onder voorwaarden (extra) woningen te realiseren. De kansen om starters te interesseren voor deze woningen blijft groot. Maar ook voor huishoudens die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken liggen er kansen. En wanneer de woning en omgeving ‘kloppen’ zijn er ook kansen voor 55-plussers al dan niet in combinatie met zorg. 28
Stijgers zijn diverse type huishoudens, iedereen die een stap in zijn wooncarrière wil maken. Dit zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Grondgebonden woningen zullen alleen door sloop/nieuwbouw van kantoren gerealiseerd kunnen worden. Grotere appartementen kunnen wellicht wel in kantoorpanden gerealiseerd worden. Bovendien hebben huidige bewoners van een voormalig kantoorpand aangegeven bij een volgende stap in hun woon carrière weer een voormalig kantoorpand te overwegen. Voor 55-plussers al dan niet met zorg is het belangrijk dat de woningen in een omgeving met andere woningen liggen, vlakbij winkels, groen en OV. Naast starters zijn er dus wel kansen om andere doelgroepen te interesseren voor woningen in voormalige kantoren. Deze doelgroepen zijn wel kritischer en de omgevingsfactoren zullen wel moeten aansluiten bij hun woonwensen.
29
8. Duurzaamheid Tenslotte gaat deze analyse in op het thema duurzaamheid. Dit thema heeft zowel vanuit kwaliteitsoogpunt (comfort) als vanuit woonlasten (energielasten) een directe relatie met wonen. Een vergaande energietransitie (internationaal) is nodig om de CO 2-concentratie in de atmosfeer fors terug te dringen en de risico’s op gevaarlijke klimaatverandering te beperken. In het Coalitieakkoord 2014-2018 is aangegeven dat Nieuwegein in 2040 een klimaatneutrale stad wil zijn. Energieneutraal is een belangrijke tussenstap daarvoor, waarbij de lokale energievraag volledig lokaal duurzaam wordt opgewekt. Indien we voor 2040 de energievraag van woningen (28% van het totaal in Nieuwegein) halveren en de resterende vraag duurzaam opwekken, dan is de transitie naar een duurzame woningvoorraad geslaagd. In de woningsector komen alle duurzaamheidsaspecten aan de orde: naast planet ook people en profit. Energieverbruik is immers sterk gerelateerd aan woonkwaliteit en woonlasten. Trend is dat energielasten een steeds groter aandeel in de totale woonlasten hebben. Landelijk beleid energiebesparing woningsector Nieuwe huizen moeten vanwege EU-regelgeving al energieneutraal worden gebouwd vanaf 2020. Grote uitdaging ligt vooral in de bestaande bouw. Het Rijk heeft met maatschappelijke organisaties in september 2013 het SER-Energieakkoord gesloten. Afgesproken is dat alle burgers in 2050 in een energieneutraal huis wonen (via energiebesparing en inzet van duurzame bronnen). In 2030 heeft het gemiddelde koophuis energielabel A. In 2020 hebben huizen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B en het overgrote deel (80%) van huizen van particuliere verhuurders heeft dan energielabel C. Kenmerkend voor het rijksbeleid tot nu toe is dat de verduurzamingsdoelen voor de bestaande bouw vrijblijvend zijn. Het werkelijke tempo van verduurzaming dreigt daardoor achter te blijven bij de doelen. Gezien de toenemende urgentie van de klimaatproblematiek is de verwachting dat de doelen minder vrijblijvend worden als gevolg van aanscherping van EU-regelgeving. Prijsontwikkeling energie Sinds 1997 zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De huishoudelijke energierekening nam sinds 1997 met gemiddeld 5,5 procent per jaar toe, terwijl de inflatie 2,1 procent per jaar bedroeg. De relatief grote toename van energieprijzen komt mede door de steeds hogere brandstofprijzen op de wereldmarkt. De energieprijzen zijn tijdens de crisis van eind 2008 flink gedaald, maar ze zijn inmiddels teruggekeerd naar het hoge prijsniveau van vlak voor de crisis. Naar verwachting zal deze sterke trendmatige prijsstijging zich de komende jaren voortzetten door toenemende energieschaarste op de wereld (vraag stijgt meer dan het aanbod). Regionale conflicten, zoals nu in Oekraïne, kunnen daarnaast de prijstrend omhoog versterken. Mensen besteden een steeds groter deel van hun inkomen aan energielasten. De problematiek van energiearmoede dreigt (één van de indicatoren voor energiearmoede: >10% inkomen wordt besteed aan energielasten).
30
Huishoudelijk energieverbruik en energiekosten Een gemiddeld huishouden in Nederland (2,2 personen) verbruikt zo'n 3.500 kWh elektriciteit (in Nieuwegein 3.400 kWh) en zo'n 1.500 m3 aardgas (in Nieuwegein 1.564 m 3). De totale jaarlijkse energierekening bedraagt, incl. vastrecht en belastingen, gemiddeld circa € 1.940 (prijspeil 2014). Hiervan is €120 vast, rest is variabel: gas €1040 (57%) en elektra €780 (43%). Ontwikkeling aardgasverbruik Het huishoudelijke aardgasverbruik daalt al langer dan 15 jaar. Dat komt o.a. door beter geisoleerde woningen en efficientere verwarmingsketels. Maar het grootste deel (75%) van het gasverbruik gaat nog steeds op aan ruimteverwarming. De rest is met name voor warmtapwaterbereiding en een heel klein deel voor koken. Een gemiddeld huishouden (2,2 personen) in Nieuwegein met stadsverwarming verbruikt nu zo'n 34 gigajoules (GJ) per jaar.
Ontwikkeling elektriciteitsverbruik Het huishoudelijke elektriciteitsverbruik is afgelopen 15 jaar langzaam gestegen, al lijkt het nu te stabiliseren. In 2011 was zelfs een afname. Huishoudelijk apparaten worden welliswaar steeds efficiënter, er komen ook nieuwe en grotere bij. Het elektraverbruik is erg versnipperd over verschillende apparaten. Grote verbruikers zijn: verlichting 14%, koelkast 10%, warmwater 9%, TV 7%, wasdroger 6% en wasmachine en vriezer 5%.
31
Energetische kwaliteit woningvoorraad Nieuwegein: prioritering woningtypes Op basis van woningtype en bouwperiode heeft AgentschapNL de gemiddelde theoretische energielabels in Nederland bepaald. In onderstaande tabel is dit vertaald naar Nieuwegein. Gemiddelde energielabels op basis van woningtype en bouwperiode
Bouwperiode
Woningtype Vrijstaand 2-1 kap
t/m 1965
E 113 0,4%
F 154 0,6%
D 245 0,9% B 130 0,5% A 51 0,2%
D 433 1,7% C 83 0,3% A 17 0,1%
Rijwoning
Maisonnett e
E/F 891 3,4% E/F 3.738 14,5% D 5.010 19,4% D 3.580 13,8%
E
E
E
E 284 1,1%
C
C
C
D 806 3,1% C
A
A
A
D 5.695 22,0% B 1.529 5,9% A 213 0,8%
1966-1975
1976-1979
1980-1988
1966-1988
1989-2000
vanaf 2001
C 2.365 9,1% A 516 2,0%
Galerij
Portiek
B
Flat
Bron: AgentschapNL en Gemeente Nieuwegein
Van 8.142 woningen (30% van het totaal) is op dit moment een energielabel afgemeld bij het Rijk. De gemiddelde energieindex hiervan is 1,71 wat overeenkomt met Energielabel D. Dit label komt bij de theoretische labels ook het meeste voor. De 3 woningcorporaties hebben energielabels bepaald voor hun 8.265 woningen (30% van de totale woningvoorraad en slechts deels afgemeld bij het Rijk). Onderling zijn er grote verschillen in de energetische kwaliteit (en dus de verbeteropgave voor eind 2020 conform SEREnergieakkoord:
Mitros (5.544 woningen), gemiddelde EnergieIndex=1,70 (energielabel D), dus de gemiddelde verbeteropgave per woning=0,45;
Jutphaas Wonen (1.704 woningen), gemiddelde EI=1,60 (C), dus verbeteropgave=0,35;
Portaal (1.248 woningen), gemiddelde EI=1,49 (C), dus verbeteropgave=0,24.
Prioritering: Veel energiebesparing is te realiseren in de ruim 9.600 rijwoningen gebouwd voor 1980 (37% van de woningvoorraad, huur en koop). Dat geldt ook voor de ruim 1.500 flat- en galerijwoningen uit deze periode (6% van de voorraad, vnl. huur). Werkelijk energieverbruik Kijkend naar het werkelijke energieverbruik, dan is dat het hoogst bij de eengezinswoningen (groter woonoppervlak en warmteverliesoppervlak t.o.v. meergezinswoningen). 32
In onderstaande figuur is per deelgebied het werkelijke gemiddelde aardgasverbruik van 2012 per woning in kleur weergegeven (bron: Energie in Beeld, Stedin).
Onderstaande figuur toont het gemiddeld elektraverbruik 2012 per kleinverbruikaansluiting.
NB: overzichten op wijkniveau zijn achteraan deze notitie bijgevoegd. Prioritering wijken Prioriteit voor stimulering van energiebesparing zou gelegd kunnen worden bij de wijken/buurten waar de woningen worden verwarmd met aardgasketels: Vreeswijk, Jutphaas-Wijkersloot (85%
33
aardgas), Zandveld, Hoogzandveld, Doorslag (34%), Batau Zuid, Batau Noord (38%) en Zuilenstein (67%). Minder prioriteit (uit milieu oogpunt) hebben woningen aangesloten op het warmtenet (circa 65% in Nieuwegein), want deze worden verwarmd met restwarmte uit de elektriciteitscentrales in Utrecht. Dit levert t.o.v. een gasgestookte woning al een CO 2-uitstootreductie op van 45-50%. Eneco ontwikkelt plannen voor verduurzaming van het warmtenet m.b.v. een biomassacentrale, waarmee de CO2-reductie verder toeneemt tot 60%.
34
Energieverbruiken per wijk:
35
