WOONVISIE – Analyse
Inhoud 1: Inleiding
pag. 2
2: Ontwikkelingen in wet- en regelgeving (volgt nog) 3: Trends op het gebied van wonen
pag. 3
4: Huidige situatie op de woningmarkt
pag. 5
5: Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling
pag. 10
6: Wonen en zorg
pag. 16
7: Woningbouwontwikkeling
pag. 21
8: Duurzaamheid
pag. 24
1
1. Inleiding In deze analyse wordt een beeld geschetst van hoe het wonen er in Nieuwegein voor staat op dit moment. In een aantal paragrafen worden de verschillende aspecten en ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen beschreven. Misschien is het beeld niet volledig, maar de informatie geeft wel een beeld van de knelpunten die er zijn. Op basis van de analyse kunnen de opgaven die er liggen voor het wonen in Nieuwegein geformuleerd worden. De analyse begint met een paragraaf over ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Deze paragraaf is nog niet geschreven omdat er op dit moment nog wetgeving in behandeling is, de Herzieningswet toegelaten instellingen. Verder is er net gestart met het uitwerken van de nieuwe Huisvestingswet in een nieuwe regionale verordening. Mogelijk brengt dit ook nog punten voor de analyse mee. De analyse geeft vervolgens een aantal trends op het gebied van wonen in beeld. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt, welke ontwikkelingen zijn te zien in de koop en sociale huurwoningmarkt. In de volgende paragraaf wordt de bevolkingsen woningbehoefteontwikkeling geschetst. Er is een aparte paragraaf gewijd aan het onderwerp Wonen en zorg omdat het langer zelfstandig blijven wonen van zorgbehoevenden grote impact zal hebben. In de paragraaf woningbouwontwikkeling wordt een beeld geschetst wat er de afgelopen jaren is gebouwd en wat er op dit moment aan woningbouw gepland staat. Tenslotte wordt in de paragraaf duurzaamheid een beeld geschetst van hoe duurzaam de woningvoorraad op dit moment is. Dit geeft een beeld van de kwaliteit van de woning, maar is in het kader van de woonlasten en betaalbaarheid ook relevant voor het wonen.
2
3. Trends op het gebied van wonen In deze paragraaf wordt kort ingegaan op een aantal trends die van invloed zijn op het wonen. Meer keuzevrijheid voor de woonconsument De woonconsument heeft meer dan ooit voor het zeggen. De woningmarkt is meer en meer een vragersmarkt. Demografische, sociaal- economische en geografische aspecten kunnen woonvoorkeuren niet altijd verklaren. Gezinnen met hetzelfde inkomen kunnen in de praktijk hele andere voorkeuren hebben. Bovendien neemt het belang van de woonomgeving toe. De locatie en de omgeving worden steeds belangrijker. De nabijheid van allerlei voorzieningen gaat een veel grotere rol spelen in het keuzeproces van woonconsumenten. Langer zelfstandig wonen Een ontwikkeling die grote invloed heeft op de woningmarkt is de vergrijzing. Al deze senioren hebben behoefte aan adequate huisvesting. De extramuralisering speelt hierbij een grote rol. De meeste senioren zouden graag lang zelfstandig blijven wonen, maar wel in de directe nabijheid van zorg en voorzieningen. Woonhuis naar leefhuis De woning zelf is al lang niet meer alleen een plek om te eten en te slapen, maar raakt steeds meer vervlochten met andere aspecten van het leven. Het woonhuis is ook een plek om te werken, te vergaderen, te recreëren, te relaxen, zorg te ontvangen en zelfs te winkelen. Daarnaast is er sprake van een toenemende complexiteit in sociale relaties. Deze sociaal culturele ontwikkelingen vragen om flexibiliteit in vastgoed: de woning als casco waarbinnen alles mogelijk is. Energie en duurzaamheid Hoewel partijen op de woningmarkt de bewustwording voor het energie- en duurzaamheidsvraagstuk in de gaten hebben, wordt deze tijd qua omvang en impact nog altijd onderschat. Want afgezien van de toenemende zorg over de leefbaarheid en de toekomst van de planeet, naderen we door de stijgende energiekosten en de dalende investeringskosten een omslagpunt. De woonconsument is op korte termijn een dief van zijn eigen portemonnee als hij niet investeert in isolatie, zonnepanelen of bijvoorbeeld alternatieve warmtevoorziening. De energetische kwaliteit van een woning gaat een steeds bepalender rol spelen in de waarde van het vastgoed. De woning als identiteitsdrager Wonen heeft ook in toenemende mate ethische- en belevingsaspecten. Met de inrichting en het uiterlijk van onze woning geven we uitdrukking aan onze identiteit. Identificatie met de buurt wordt steeds belangrijker. Dit leidt soms ook tot een wens om samen te wonen met gelijkgestemden: huishoudens met een vergelijkbare levensstijl, activiteiten en waar den (bijv. thematische woonwijken). Tijdelijk en flexibele woonarrangementen Zowel bij vastgoedeigenaren als bij de woonconsument groeit de behoefte aan tijdelijke en flexibele woonarrangementen: particulieren die hun huis niet kunnen verkopen, bewoners die een scheiding achter de rug hebben of tijdelijk naar het buitenland gaan, corporaties die sloop en renovatieprogramma’s hebben uitgesteld en beleggers die kampen met leegstand. Tegelijkertijd komt er steeds meer verhuurbare ruimte beschikbaar (zoals kantoren en zorgvastgoed) en zijn er steeds meer leegstandbeheerders. Flexibele woonarrangementen bieden
3
kansen om meer dynamiek en dus doorstroming op de woningmarkt te realiseren en zo in te spelen op de (tijdelijke) woonbehoefte. Veranderend speelveld Meer keuzevrijheid van de woonconsument en een accentverschuiving naar meer kleinschalige ontwikkelingen en transformatie/herstructurering van de bestaande voorraad is van invloed op de rol en positie van partijen op de woningmarkt. De woonconsument komt dichter bij de woning te staan en de directe invloed van de overheid en marktpartijen op de kwantiteit en kwaliteit van woningen neemt af. De klant is koning en zal zich in toenemende mate ook zo gedragen. De woningcorporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep. Hun rol bij het ontwikkelen van overig vastgoed (dure huur, koop, maatschappelijk vastgoed) wordt door wetgeving en sociaaleconomische ontwikkelingen kleiner. Daarmee verliezen de overheid en marktpartijen een belangrijke en betrouwbare partner bij de productie van nieuwbouw (van het overige vastgoed). Marktpartijen zullen mede daarom op zoek moeten gaan naar nieuwe verdienmodellen en zullen zich daarbij heroriënteren op hun positie op de woningmarkt.
4
4. Huidige situatie op de woningmarkt In deze paragraaf is informatie opgenomen over de koop- en huurwoningmarkt. Eerst wordt een beeld geschetst van de huidige woningvoorraad, daarna wordt ingegaan op de koopwoningmarkt en de sociale huurwoningmarkt en de ontwikkelingen die op deze beide markten gaande zijn. De huidige woningvoorraad Vanuit de gemeentelijke geo-informatie kan het volgende beeld geschetst worden van de Nieuwegeinse woningvoorraad. Woningvoorraad per 1-1-2014 Sociale huur1 Huur overig Koop Totaal
8272 2327 16932 27531
Eengezinswoningen 2904 1023 13760 17687
Meergezinswoningen 5368 1304 3172 9844
Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein en woningcorporaties
Bovenstaande gegevens zijn een bewerking van het WOZ-bestand. Omdat bij aanlevering van het bestand 8% van de adressen niet bewoond was kon het segment huur of koop niet exact bepaald worden. Deze woningen zijn percentueel verdeeld over de diverse categorieën. Dit geldt niet voor de sociale huurwoningvoorraad, deze gegevens zijn afkomstig van de woningcorporaties De sociale huur heeft het accent in de meergezinswoningen, terwijl het voor de koopsector juist andersom is. De particuliere huursector is aardig in evenwicht. De koopwoningvoorraad en de sociale woningvoorraad komen hieronder nader aan bod. Van de particuliere huurwoningvoorraad is weinig bekend. Deze woningen hebben diverse eigenaren, zowel grote als kleine particuliere beleggers, en worden verhuurd door diverse makelaars. Informatie over het precieze aanbod en huurprijzen is niet bekend. De verhuursites laten een gevarieerd aanbod zien met huurprijzen van 650 tot 1900 euro per maand. De koopwoningvoorraad Dee koopwoningvoorraad er als volgt uit: Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde WOZ-Waarde in euro Percentage ≤100.000 0,5 100.000-200.000 47 200.000-300.000 39 300.000-400.000 9 400.000-500.000 3 >500.000 1,5 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein
Wanneer gekeken wordt naar de waarde valt op dat de helft van de woningen een waarde heeft tussen 100.000 en 200.000 euro. Vervolgens heeft 39% van de koopwoningvoorraad een WOZ waarde tussen 200.000 en 300.000 euro. De koopwoningvoorraad van Nieuwegein is dus zeer eenzijdig qua prijsstelling.
1
De huurwoningen van Mitros, Jutphaas en Portaal
5
Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar type Type woning Percentage Appartement 18 Tussenwoning 55 Hoekwoning 18 2 onder 1 kap woning 6 Vrijstaande woning 3 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein
Ook qua typologie is de Nieuwegeins koopwoningvoorraad eenzijdig. Het zijn vooral rijtjeswoningen (tussen- en hoekwoningen) die het beeld bepalen. Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt Onderstaand wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling in prijs en het aantal transacties op de koopwoningmarkt de afgelopen jaren. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs op jaarbasis
350.000 300.000 250.000 200.000
Nieuwegein
150.000
BRU
100.000 50.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: Woningmarktcijfers.nl
De gemiddelde koopsom ligt in Nieuwegein lager dan in de BRU. De trend in de gemiddelde koopprijs laat wel ongeveer eenzelfde daling zien. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door een verlaging van de koopprijzen, anderzijds zijn er in Nieuwegein ook meer goedkope woningen en worden er ook meer goedkope woningen verkocht, zoals de woningen in getransformeerde kantoren. Dit drukt de gemiddelde koopprijs. De ontwikkeling van het aantal transacties op jaarbasis
1000 900 800
onbekend
700 600
vrijst
500
2/1 kap
400
hoekwon
300
tussenwon
200
app
100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 6
Bron: Woningmarktcijfers.nl
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de tussenwoning, het woonproduct dat veruit het grootste aandeel vormt van de woningvoorraad, niet meer het meest wordt verkocht. De laatste jaren worden evenveel appartementen verkocht. De daling in het aantal transacties laat in 2013 een kentering zien. In 2013 zijn weer iets meer woningen verkocht. De sociale huurwoningvoorraad De sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal bestaat op 1 januari 2014 uit 8272 woningen. Dit is 30 % van de totale woningvoorraad van 27531 woningen (Gemeentelijke vastgoedinformatie 1-1-2014). In de onderstaande tabel is weergegeven hoe deze voorraad er qua grootte en huurprijs uitziet. Sociale huurwoningvoorraad 1-1-2014 Corporatievoorraad Nieuw egein huurniveau1/1/2014
Woningvoorr. Eengez.
Woningvoorr. Meergez.
2
3
4
5+
kmrs
kmrs
kmrs
kmrs
6
56
t/m € 389,05
totaal
Totaal
1 en 2
3
4
5+ kmrs
kmrs
kmrs
kmrs
62
528
45
86
totaal
659
721
> € 389,05 t/m € 596,75
74
198
1154
135
1561
918
2387
986
122
4413
5974
> € 596,75 t/m € 699,48
6
43
579
460
1088
39
71
139
33
282
1370
8
98
87
193
5
4
3
2
14
207
255
1887
682
2904
1490
2507
1214
157
5368
8272
> € 699,48 Totaal
80
Bron: Gegevens woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal
Van de sociale huurwoningvoorraad bestaat 65% uit meergezinswoningen. Hiervan is bijn a 50% een driekamerwoning. De eengezinswoningen zijn voor 65% vierkamerwoningen. Verder zit het zwaartepunt van de sociale huurwoningvoorraad onder de aftoppingsgrens 2 (€ 596,75), namelijk 6695 woningen, 81% van de voorraad. Van deze woningen zijn er ruim 1800 verkoopgelabeld, iets meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Dit betekent dat deze woningen bij mutatie in de verkoop gaan. De corporaties hebben in 2013 31 eengezinswoningen en 28 meergezinswoningen verkocht. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Onderstaand zijn overzichten opgenomen van de ingeschreven woningzoekenden bij Woningnet die woonachtig zijn in Nieuwegein (totaal 15263) en het aantal actief woningzoekenden (totaal 1998).
Ingeschreven woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein
Actief woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein
primaire doelgroep
Primaire doelgroep
secundaire doelgroep
Secundaire doelgroep
middeninkomens
Middeninkomens
hogere inkomens
Hogere inkomens
Bron: Woningnet 2
De aftoppingsgrens is een grens voor de berekening van de huurtoeslag. Het gedeelte van de huur boven deze grens komt niet in aanmerking voor huurtoeslag. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, de eerste voor 1 en 2 persoonshuishoudens en de tweede voor 3 en meerpersoonshuishoudens .
7
Hoewel er dus nog wel woningzoekenden staan ingeschreven met een midden of hoger inkomen, blijkt dat vooral de primaire en secundaire doelgroep actief is. De middeninkomens en hogere inkomens reageren door de gewijzigde regelgeving (90% regel) en de daarop aangepaste huurinkomentabel veel minder. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is eind 2013 7,74 jaar. Dit is nagenoeg gelijk met het gemiddelde van de regio.
In voorgaande grafieken worden vier inkomensgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen in 2013: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 zijn: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar € 21.025 Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar € 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 28.550 Meerpersoonshuishouden > 65 jaar € 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €34.229. 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen €34.229 en €43.785 (= €43.000 in 2011). 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan €43.785.
Aanbod sociale huurwoningen in Nieuwegein naar prijs per jaar 2010 Tot 63 kwaliteitskortingsgrens3 Tot 1e aftoppingsgrens 221 Tot 2e aftoppingsgrens 47 Tot huurtoeslaggrens 58 Totaal 389 Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van
2011 28
2012 11
2013 1
2010 16%
2011 9%
130 73 59 57% 40% 67 65 63 12% 21% 97 230 319 15% 30% 322 379 442 100% 100% Rigo – Woningnet/jaarcijfers woningnet
2012 3%
2013 0%
19% 17% 61% 100%
14% 14% 72% 100%
Bovenstaand schema laat zien dat het aanbod weer wat toeneemt de laatste 2 jaar. Dit aanbod is overigens nog steeds fors minder dan het aantal woningen dat beschikbaar kwam voor de crisis. Toen werden bijna 2 x zoveel woningen aangeboden. Het aanbod zelf wordt steeds duurder. In 2010 en 2011 lag het overgrote deel van het aanbod onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag. In 2012 en nog meer in 2013 lag het aanbod vooral boven deze aftoppingsgrenzen. Voor de laagste inkomens vindt dan geen of geen volledige aanvulling meer plaats met huurtoeslag. In vergelijking met de U10 regio, maar zeker ook wanneer alleen naar de gemeenten om Utrecht wordt gekeken, valt op dat Nieuwegein duurder aanbod heeft4. Dit betekent minder woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de 1 e aftoppingsgrens en meer woningen in de categorie tot de huurtoeslaggrens.
3
Huurprijzen peildatum 1-1-2014: Kwaliteitskortingsgrens € 389,05, 1 e aftoppingsgrens € 556,82, 2e aftoppingsgrens € 596,75 en huurtoeslaggrens € 699,48 4 Onderzoek Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo en Woningnet
8
Verhuringen naar inkomensgroep en inkomensklasse in Nieuwegein in 2013 Aantal woningen naar inkomensgroep Prim. Sec. MiddenHogere Doelgr. doelgr. inkomens inkomens 3 3 0 0
Tot kwaliteitskortingsgrens Tot 1e aftoppingsgrens 44 17 0 Tot 2e aftoppingsgrens 39 11 0 Tot huurtoeslaggrens 169 52 10 Totaal 255 83 10 Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo – Woningnet
0 1 3 4
Perc. Woningen naar inkomensgroep Prim. Sec. MiddenHogere doelgr doelgr inkomens inkom. 1% 4% 0% 0% 17% 15% 66% 100%
20% 13% 63% 100%
0% 0% 100% 100%
0% 25% 75% 100%
Bovenstaande tabel laat zien dat bijna alle woningen aan de primaire en secundaire doelgroep verhuurd zijn. Wat opvalt is het hoge aantal verhuringen van woningen boven de aftoppingsgrens aan de primaire doelgroep, nl. 169. Deze groep zal voor een deel van de huur geen tegemoetkoming krijgen vanuit de huurtoeslag en eigenlijk te duur wonen. De verhuringen in de hele U10 regio laten een vergelijkbaar beeld zien. Relatief veel verhuringen tot de huurtoeslaggrens aan de primaire doelgroep. Het percentage ligt alleen wat lager dan in Nieuwegein en er zijn ook meer verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep onder de 2e aftoppingsgrens.
9
5. Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling In deze paragraaf wordt ingegaan op de huidige bevolking van Nieuwegein en hoe die zich de komende jaren ontwikkeld en welke woningbehoefte deze ontwikkeling met zich mee brengt. Naar deze woningbehoefte is eind 2013 onderzoek verricht door Inbo. In het rapport Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein zijn de resultaten opgenomen. Voor dit rapport is de Primos bevolkings- en huishoudensprognose 2012 als basis gebruikt. Er is voor de woningbehoefte een planhorizon van 2025 aangehouden, omdat uitspraken voor na deze periode te onzeker zijn. De hoofdpunten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen. Huidige bevolking De bevolking van Nieuwegein is per 1 januari 2014 61.038 personen groot (bron CBS). Qua leeftijdssamenstelling ziet de bevolking er als volgt uit: 0-19 jaar 13.177 personen, van 20-64 37.870 personen en 65 jaar of ouder 9991 personen. De huishoudenssamenstelling laat het volgende beeld zien Huishoudens: samenstelling, grootte per 1 januari Totaal
Eenpers.
Meerpers.hh
Meerpers.hh
hh
Zonder kdrn
Met kdrn
Eenouder-
Overige huish.
Huish.
2000
26380
7766
8012
10602
1656
150
2005
26497
8438
7914
10145
1849
130
2011
27044
9036
8169
9839
1995
134
2012
27096
9174
8155
9767
2019
119
2013
27411
9380
8317
9714
2061
124
Bron: CBS
Uit deze cijfers blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens, het aantal huishoudens zonder kinderen het aantal eenouderhuishoudens toeneemt de afgelopen jaren. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,21. Inkomensverdeling De woningvraag wordt natuurlijk voor een belangrijk deel bepaald door wat er voor huishoudens financieel mogelijk is. In de provinciale woningmarktmonitor zijn gegevens opgenomen over de inkomensverdeling in de regio. Aandeel huishoudens met laag, midden of hoog inkomen in 2010 % laag inkomen
% midden inkomen
% hoog inkomen
Regio BRU
38
37
25
De Bilt
32
36
32
Bunnik
24
40
36
Houten
25
39
36
IJsselstein
31
41
28
Nieuwegein
34
44
22
Stichtse Vecht
31
41
28
Utrecht
43
35
22
Vianen
31
45
24
Zeist
39
35
26
BRON: provinciale woningmarktmonitor, CBS (laag inkomen: tot 25.100 euro besteedbaar, midden tussen 25.100 – 46.500 euro besteedbaar en hoog inkomen vanaf 46.500 euro besteedbaar)
10
Uit voorgaande tabel blijkt dat de inkomensverdeling in Nieuwegein gemiddeld is in de regio. De middeninkomens vormen de grootste groep in Nieuwegein. Afhankelijk van de economische situatie in Nederland kan worden voorspeld hoe groot de doelgroepen van beleid in de toekomst zullen zijn. Volgens een onderzoek van ABF Research (2013) zien de inkomensgroepen er in de toekomst als volgt uit: Aantal huishoudens per inkomensklasse in Nieuwegein Inkomensklasse 2013 <16.500 16.5-24.700 24.7-34.900 34.9-48.400 > 48.400 Totaal
3790 5268 5941 6266 5982 27247
2023
Percentuele toe- of afname
4772 5051 6684 6542 6343 29392
26% -4% 13% 4% 6%
Bron: ABF Research, 2013
Het onderzoek voorspelt een flinke toename van de doelgroep van beleid, de huishoudens met een laag inkomen tot €16.500, --. Dit heeft vooral met de vergrijzing te maken. Ook de huishoudens met een inkomen tot €24.700,-- horen tot de doelgroep van beleid. Deze doelgroep zal naar verwachting de komende jaren enkele procenten kleiner worden. De secundaire doelgroep groeit ook en wel met 13%. Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Wanneer we kijken naar de leeftijdsontwikkeling dan verandert de bevolking de komende jaren aanzienlijk. Het aandeel 55-plussers neemt toe van 31 naar 35% en het aandeel 45-55 jarigen daalt van 15 naar 12%. De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13 naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45 naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75 -plus huishoudens sterk toe (van 8 naar 15% van het totaal aantal huishoudens). Huishoudensontwikkeling 2012 – 2025 Primos 2012
12000 10000 8000 2012
6000
2025 4000 2000 0 < 35 jaar
35-54 jaar
55-74 jaar
Bron: Kwalitatief woningbehoefteonderzoek Inbo
11
75+
De woningvraag wordt in 2025 door een viertal groepen bepaald. Deze groepen zijn de starters (15%), hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.), de 55-plussers (41%) en de stijgers (15%), ofwel de mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken (15%). Daarnaast is er nog een ‘rest groep’, de zogenaamde stabielen, ofwel de mensen die blijven wonen waar zij wonen (30%). De woonwensen van deze groepen zijn hieronder nader gespecificeerd. De Primosprognose 2012 gaat uit van een bevolkingsomvang in 2025 van 70.470 en een aantal huishoudens van 32.168. Dit betekent een groei van het aantal huishoudens en een extra woningvraag van 4690 t.o.v. 1-1-2013. De woningvraag wordt voor een belangrijk deel bepaald door de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Een belangrijke kanttekening bij de prognose is de vraag in hoeverre tegemoet gekomen kan worden aan de woningvraag die de geprognotiseerde bevolkingsontwikkeling met zich meebrengt. Wanneer de woningvraag van specifieke doelgroepen geaccommodeerd kan worden en er voldoende passende woningen worden aangeboden, dan kan de generieke woningvraag in Nieuwegein neerdalen en groeit de bevolking. Wanneer dat niet het geval is, zal de woningvraag zich ofwel niet manifeste ren of elders neerdalen. De groei van het aantal inwoners is dan minder groot. Wanneer er helemaal geen woningen aan de voorraad worden toegevoegd zal de bevolking zelfs krimpen. De huishoudens worden namelijk steeds kleiner, mede door de vergrijzing. Bij hetzelfde aantal woningen zal het aantal inwoners dan afnemen. De woonwensen van starters In onderstaande tabel worden de woonwensen van starters weergegeven. Wensen starters Koop Huur
35% 65%
Eengezinswoningen
45%
Meergezinswoningen
55%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens
70% 30%
Koop Waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton Waarvan vanaf 3,2 ton
55% 35% 10%
Inbo: Woon 2012 en eigen onderzoek
De omvang van deze doelgroep is in 2025 volgens de Primos-prognose 9.995 inwoners groot. Wanneer we er van uit gaan dat twee derde van hen actief op zoek is naar een woning en 85% in Nieuwegein wil blijven wonen, resulteert dat in 5607 starters. Hiervan is 70% alleenstaand en 30% samenwonend, wat het totaal aantal startende huishoudens in 2025 brengt op 4677. “Wonen in kantoren” een onderzoek van Inbo van mei 2014 gaat verder in op de woonwensen van de verschillende doelgroepen. Inbo geeft aan dat s tarters wat minder kritisch zijn ten
aanzien van hun woning en woonomgeving dan bijvoorbeeld stijgers. Starters wonen over het algemeen het liefst in of nabij het centrum waar allerhande voorzieningen aanwezig zijn. De meeste starters blijven 2-5 jaar in hun woning wonen en gaan dan op
12
zoek naar wat anders... ze worden stijgers. De prijs van de woning is belangrijk bij hun woningkeuze. De woonwensen van 55-plussers In de kwalitatieve woningbehoefte van de 55-plusser wordt onderscheid gemaakt in specifiek voor senioren bestemde woningen (nultreden woningen en verzorgd wonen) en reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55-plussers. Wensen 55-plussers
Specifieke seniorenwoning (nultrede en verzorgd Wonen in woning) Koop Huur Eengezins Meergezins
Wensen 55plussers
Wensen totale
Reguliere woning
groep 55plussers
23% 77% 18% 82%
55% 45% 60% 40%
42% 58% 43% 57%
65% 35%
60% 40%
63% 37%
65% 30% 5%
18% 32% 50%
28% 32% 40%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens Koop waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton waarvan vanaf 3,2 ton Inbo: Woon 2012, Wonen en zorg monitor U10, eigen onderzoek
De Primos prognose gaat er van uit dat Nieuwegein in 2025 15.440 huishoudens van 55 jaar of ouder telt. Van deze huishoudens bevindt 69% zich in de leeftijd van 55-74 jaar en 31% in de leeftijd 75 jaar of ouder. Naarmate huishoudens ouder worden neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Het totaal aantal benodigde zelfstandige woningen voor 55 plussers is voor 2025 berekend op 13.172. Hiervan dienen er 5.362 specifieke seniorenwoningen te zijn, 4500 nultredenwoningen en 862 verzorgd wonen. In de paragraaf wonen en zorg wordt hier specifieker op in gegaan. Bovendien is hierin een verdere tijdshorizon gehanteerd. Inbo geeft in het onderzoek Wonen in Kantoren aan dat 55-plussers doorgaans één-en tweepersoonshuishoudens zijn zonder thuiswonende kinderen. Ze verhuizen pas als dat noodzakelijk is. Jongere senioren, tot circa 75 jaar, staan midden in de maatschappij, wonen zelfstandig en doen geen beroep op zorg. Naarmate de leeftijd toeneemt worden voorzieningen in de direct omgeving, openbaar vervoer, veiligheid, comfort en de mogelijkheid tot samenzijn met leeftijdsgenoten steeds belangrijker. Dat geldt ook voor de beschikbaarheid van zorg op afroep. Voor wonen gecombineerd met zorg is een omgeving met andere woningen, vlakbij winkels, groen en openbaar vervoer een ‘must’.
13
De woonwensen van de stijgers De woonwensen van stijgers zien er als volgt uit: Wensen stabielen Koop Huur
66% 34%
Eengezinswoningen Meergezinswoningen
63% 37%
Huur Waarvan tot liberalisatiegrens Waarvan vanaf liberalisatiegrens
15% 85%
Koop Waarvan tot 2 ton Waarvan 2 – 3,2 ton Waarvan vanaf 3,2 ton
29% 33% 38%
Inbo: WoOn 2012 en huizenkopers en huurders in profiel NVB
De stijgers zijn de huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken. De omvang wordt geraamd op 15% van de huishoudens in 2025, ofwel 4690. Stijgers zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Stijgers hebben uiteenlopende wensen, een hoger inkomen dan starters en zijn tegelijkertijd kritischer wat betreft hun woning en woonomgeving. Ze wonen het liefst buiten of aan de randen van het centrum in een ruime groene setting, die kindvriendelijk is. Imago en veiligheidsbeleving moeten goed zijn. De woning moet goed bereikbaar zijn per auto en voorzieningen en openbaar vervoer zijn een pré . De stabielen De stabielen zijn de huishoudens die blijven wonen waar zij wonen. De omvang van deze doelgroep wordt in 2025 geraamd op 30% van de huishoudens, zo een 9.325 huishoudens. De woonwensen van de stabielen zijn gebaseerd op de woonwensen van de niet-verhuisden in WoOn 2012. Van de stabielen wil/woont 62% in een koopwoning en 38% in een huurwoning. De doelgroep wil/woont nagenoeg geheel in een eengezinswoning. Van de doelgroep in de huur woont 63% in een sociale huurwoning en van de doelgroep in een koopwoning wil 45% een koopwoning tussen 2 en 3,2 ton en 39% een koopwoning boven 3,2 ton. Wat betekent dit voor het bouwprogramma? De woningvoorraad bestaat per 1 januari 2014 uit 27.531 woningen. Om het aantal geprognotiseerde huishoudens in 2025 te kunnen huisvesten zijn dus 4637 extra woningen nodig. In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat een nieuwbouwplanning tot circa 2020 opgenomen. In de monitor van maart 2014 zitten 1079 woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Wanneer er vanuit wordt gegaan dat al deze woningen worden gerealiseerd, is nog een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van 3.558 woningen. Kwalitatief is uitbreiding van de voorraad noodzakelijk in alle segmenten. Wanneer de vraag en het aanbod met elkaar worden geconfronteerd levert dat het volgende beeld op: - Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koopwoning doorstromen naar een huurwoning), het economisch 14
klimaat waarin de regels voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt en de maatregel van de Europese Commissie waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn aangepast. - Ook in de sociale huurwoningvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plussers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Daarnaast is de wachttijd voor een sociale huurwoning hoog. - In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken (de stijgers).
15
6. Wonen en zorg In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen die er spelen op het gebied van wonen en zorg en welke impact deze hebben op het wonen in Nieuwegein. Ontwikkelingen De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn divers en ingrijpend. In zijn algemeenheid is er al jarenlang een trend om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze trend wordt enerzijds aangestuurd vanuit de wens om zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven te blijven houden. Bij veel mensen staat de wens voorop om langer zelfstandig te blijven wonen, in een zelf gekozen setting van huis en buurt, al dan niet ondersteund door familie, kennissen en buren. Daarop aansluitend is een kentering waarneembaar in de houding van de oudere of beperkte woonconsument, die gelijke tred houdt met de algemene maatschappelijke ontwikkeling tot een kritische consument. Die consument staat kritisch tegenover het gegeven dat een verhuizing naar een kleinere woning veelal hogere woonlasten met
zich
meebrengt.
Ook
staat
deze
consument
kritisch
tegenover
het
aanbod
van
seniorenwoningen, waarvan een belangrijk deel uit woningen met een beperkt oppervlak of een verouderde uitstraling bestaat. Zo kan worden verklaard, dat er bij voorbeeld een grote behoefte bestaat aan diverse vormen van ouderenhuisvesting, terwijl de verhuurbaarheid van sommige seniorencomplexen van corporaties slecht is te noemen. Anderzijds wordt deze trend veroorzaakt doordat voor een groot deel van de ouderen en mensen met een beperking het perspectief op huisvesting en verzorging binnen de muren van een instelling is komen te vervallen. Het concept van het verzorgingshuis, waarbij wonen gecombineerd werd met lichte tot matig intensieve zorg, verdwijnt in een snel tempo. Alleen mensen die thuis intensieve zorg en toezicht nodig hebben komen nog in aanmerking voor verblijf in een zorginstelling (verpleeghuis). Specifiek voor Nieuwegein is het vraagstuk van de vergrijzing, meer in het bijzonder de collectieve vergrijzing die het kenmerk is van een voormalige groeikern. Deze ontwikkeling is weliswaar al lang aangekondigd, maar krijgt vanaf nu en de komende decennia vorm in Nieuwegein. Een grote groep van destijds jonge vestigers blijft in stand en schuift als het ware door in de bevolkingspiramide.
16
Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013; Ouderen 65+
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2013
2015
2020 65 tot 75 jaar
2025
2030
2035
75 jaar en ouder
De bevolkingsprognose5 geeft aan, dat in de periode tot 2035 het totale bevolkingsaantal zal groeien van 60.903 inwoners in 2013 tot 61.617 inwoners in 2035. Opvallender is, dat de samenstelling van de bevolking sterk wijzigt. De scheidslijn ligt bij de leeftijd van 65 jaar. He t aandeel 65+ neemt tussen 2013 en 2035 toe van 9.454 tot 16.259 ouderen, een stijging met 72 procent. Tegelijkertijd neemt het aandeel 65- af van 51.449 tot 45.358, een daling met 12 procent. Een nadere uitsplitsing van de ouderen in vijfjaarklassen is zinvol omdat de vraag naar zorg van ouderen over het algemeen sterk toeneemt na het 75 e jaar. Het aandeel 75+ in de Nieuwegeinse bevolking neemt in de periode tot 2035 toe van 3298 tot 8462, een stijging met 157 procent. Het aandeel 65-70 jarigen bereikt ongeveer in 2020 de top, het aandeel 70-75 jarigen ongeveer in 2025. Het aandeel van de voor de zorgbehoefte belangrijke categorieën 75-80 jarigen en 80+ bereikt respectievelijk rond 2030 en rond 2035 de top. De grootste vraag naar een combinatie van wonen en zware zorg zal zich met andere woorden rond het jaar 2030 voordoen. In de periode tot 2025 is relatief meer aandacht nodig voor de combinatie van wonen en lichtere zorg. De eerder geschetste wens om langer zelfstandig te blijven wonen krijgt een impuls door de transities op het gebied van de zorg die per 1 januari 2015 ingaan in de nieuwe Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en in de Jeugdzorg. Met de nieuwe Wmo worden de functies extramurale begeleiding, kortdurend verblijf, vervoer naar begeleiding en een gedeelte persoonlijke verzorging (voorheen AWBZ) gedecentraliseerd. De druk op voorzieningen van de Wmo (inclusief de nieuwe functies die overkomen vanuit de AWBZ) en de lokale welzijnsvoorzieningen zal hierdoor groter worden. Daarnaast is de vraag of de woningvoorraad voldoende en geschikt is voor zelfstandig wonen met zorg. Dit moet goed in samenhang opgepakt worden. Financiering vanuit de ZZP's 6 1 en 2 is per 2013 en vanuit ZZP 3 per 2014 vervallen wat tot gevolg heeft dat cliënten een extramurale indicatie (via de Wmo en/of met ingang van 2015 via de Zorgverzekeringwet) krijgen waarin geen financiering van 24-uurs begeleiding/bekostiging is opgenomen. Het merendeel van de populatie waarop deze maatregel betrekking heeft, zijn ouderen met lichte en matig intensieve beperkingen.
5
6
Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013 Zorgzwaartepakketten
17
Met de nieuwe Jeugdwet worden gemeenten verantwoordelijk voor alle activiteiten in het kader van preventie, ondersteuning, begeleiding, hulpverlening en behandeling bij problemen rondom het opgroeien en opvoeden van jeugdigen van 0 tot 18 jaar. Op het niveau van wonen en zorg zal, naar het zich nu laat aanzien, de komende jaren een groeiende behoefte zijn aan kleinschalige residentiële voorzieningen en kleinschalige woon-zorgvormen. Nu al laten de aanbieders in de jeugdzorg doorschemeren dat zij de grootschalige residentiele voorzieningen willen
sluiten.
Ook
is
er
behoefte
aan
woonvormen
als
begeleid
wonen
en
begeleid
kamerbewoning gekoppeld aan zorg door onder meer familie, vrienden, buurt en professionele zorg. Prognoses Het rapport “Wonen-zorg en MO in de U10” verscheen eind 2012. De verdienste van het onderzoeksrapport is, dat het over een breed terrein van wonen en zorg de ontwikkelingen tot 2020 of 2030 prognosticeert, waarbij is uitgegaan van het voornemen tot extramuralisering zoals opgenomen in het Regeerakkoord van 2012. Een tweede verdienste van het rapport is dat bijna alle resultaten tot en met het niveau van de aangesloten gemeenten kunnen worden weergegeven. Samengevat geeft dit voor Nieuwegein de volgende uitkomsten:
Rijksbeleid gericht op het minder beschermd huisvesten van ouderen (sector V&V 7), van cliënten geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en van gehandicapten (GZ 8) betekent dat de gehonoreerde vraag in Nieuwegein naar intramurale huisvesting gemiddeld stabiliseert. In de sector V&V staat daar een sterke veroudering van de Nieuwegeinse bevolking tegenover, wat de te honoreren vraag weer opstuwt.
In Nieuwegein is er in de periode 2013-2020 geen overschot aan intramurale zorgplaatsen V&V. Door de sterke toename van het aantal ouderen overstijgt de vraag in 2030 de huidige voorraad.
Minder intramurale zorgplaatsen betekent een grotere vraag in Nieuwegein naar zelfstandig verzorgd wonen (met zorg op afroep). In 2015 bedraagt die vraag vier keer de huidige voorraad. De voortgaande toename van het aantal ouderen zorgt voor een verdere groei van de vraag naar verzorgd wonen. In 2030 is die ruim het zevenvoudige van de huidige voorraad. Dit alles leidt tot een tekort van circa 1000 woningen en plaatsen in 2030 .
Vooruitkijkend naar 2020 is er in Nieuwegein een substantiële daling van de gehonoreerde vraag naar zorgplaatsen in de GGZ. Dit leidt in 2020 tot een overschot van circa 150 zorgplaatsen in Nieuwegein. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
De intramurale capaciteit voor gehandicapten (GZ) in Nieuwegein schiet in 2020 tekort met circa 100 plaatsen. Dit strookt met de regionale trend. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
De maatschappelijke en vrouwenopvang (MO) in de regio bieden verblijf aan mensen die nergens anders terechtkunnen, en waarvoor doorgaans sprake is van een complexe problematiek. De ingezette krimp van het aantal opvangplaatsen MO loopt uit de pas met signalen van een toenemende vraag. De regio is het niveau waarop deze voorziening moet worden beoordeeld.
In 2011 is een eerste prognose gegeven van de ontwikkeling van de woon- en zorgbehoefte van ouderen in Nieuwegein tot het jaar 2030. Voor wat betreft de nultreden woningen is deze prognose van Mitros/Zorgspectrum geactualiseerd naar de stand medio 2013. Vo or de overige 7
8
Verzorging & Verpleging Gehandicaptenzorg
18
onderscheiden woonvormen heeft medio 2013 een inventarisatie en prognose plaatsgevonden binnen de U10-regio. Dit onderzoek is zodanig opgezet dat cijfers tot op gemeenteniveau zijn uitgesplitst. Zodoende kan hier een inventarisatie en prognose op peildatum medio 2013 naar onderscheiden woonvorm worden gepresenteerd. Nultreden woningen Nultreden (geschikte woningen): De woning is traploos bereikbaar en alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) liggen gelijkvloers. De woning ligt op de begane grond of is per lift bereikbaar. De woning is geschikt voor bewoners met geringe beperkingen bij het lopen, die als hulpmiddelen eventueel wandelstok of kruk gebruiken. De woning is niet rolstoelgeschikt. Categorie wonen en
Voorraad 2013
zorg
Nieuwegein 9
Nultreden woningen
Vraag 2030 Nieuwegein
3.411
Tekort 2030 Nieuwegein
5.200
1.799
Verzorgd wonen10 Kleinschalige en grootschalige woonvormen vooral voor ouderen, vormgegeven in zowel intramurale voorzieningen als in woonclusters, waarbij onplanbare zorg op afroep in de nabijheid beschikbaar
is.
Hieronder
vallen
verzorgingshuizen,
verpleeghuizen,
woningen
in
woon-
zorgcomplexen, aanleunwoningen en diverse vormen van begeleid wonen. Categorie wonen en
Voorraad 2013
Vraag 2015
Vraag 2030
Tekort 2030
zorg
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
intramuraal
woningen
399
11
414
477
78
140
571
997
857
539
985
1474
935
verzorgd wonen Totaal
GGZ en GZ intramuraal Woonvormen waar 24 uur zorg met toezicht wordt geboden. Onder de GGZ beschermd wonen vallen instellingen als Altrecht en SBWU. Bij Gehandicaptenzorg gaat het bijvoorbeeld om intramurale instellingen voor verstandelijk gehandicapten en kleinschalige woonvormen voor verstandelijk gehandicapten. Categorie wonen en
Voorraad 2013
Vraag 2015
Vraag 2020
Tekort 2020
zorg
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
Nieuwegein
GGZ en GZ intramuraal12:
GGZ
242
100
90
-152
GZ
127
260
230
103
369
360
320
-49
Totaal
Voor de sectoren Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en Gehandicaptenzorg (GZ) geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in een aantal gemeenten binnen de provincie. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10-regio
9
Nultreden bron Mitros/Zorgspectrum (bewerkt) Verzorgd wonen bron U10-regio 11 Hierin is het verzorgingshuis Zuilenstein nog inbegrepen 12 GGZ en GZ intramuraal bron U10-regio 10
19
Maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang Maatschappelijke
opvang
(inclusief
vrouwenopvang):
het
tijdelijk
bieden
van
onderdak,
begeleiding, informatie en advies aan mensen die door problemen – al dan niet gedwongen – hun thuissituatie hebben verlaten. Categorie wonen en zorg
Maatschappelijke opvang
Voorraad 2013 MO-regio
13
Vraag 2020 MO-regio
885
De vraag naar MO kan worden
122
samengevat als: zeer waarschijnlijk is
Vrouwenopvang
er nu geen overschot aan
Totaal
1007
opvangplaatsen en is er een gerede kans dat het beroep op MO-verblijf toeneemt. Het budget voor MOverblijfs-voorzieningen gaat omlaag.
Voor maatschappelijke opvang inclusief vrouwenopvang geldt dat de afstemming voorraad-vraag zich niet op gemeenteniveau afspeelt. Geen van de instellingen is gevestigd in Nieuwegein. Grootschalige instellingen zijn geclusterd in gemeenten. Daarom is een voorraad-vraagvergelijking relevant voor de U10regio
Tot slot De opgaven op het gebied van wonen en zorg zijn verstrekkend. In het kader van deze Woonvisie beperken wij ons tot het wonen, met de aantekening dat in andere kaders ook de gevolgen voor het maatschappelijk vastgoed, de voorzieningen voor ontmoeting en dagbesteding en de openbare ruimte aan de orde komen. Uit dit alles volgt voor het wonen één centrale opgave en wel het tot stand brengen van circa 1000 woningen verzorgd wonen in de periode tot 2030. Dat is een grote opgave, gebaseerd op prognoses. Prognoses die ondersteund worden uit diverse bronnen, maar waarvan in de loop van de jaren zal moeten blijken in hoeverre die prognoses juist zijn. De opgave betreft naast nieuwbouw vooral het aanpassen van de bestaande voorraad. Minder verstrekkende opgaven liggen op het terrein van nultrede woningen. De aandacht voor deze categorie moet er op gericht zijn, dat er ook na de komende jaren blijvend nultrede woningen aan de voorraad worden toegevoegd door nieuwbouw of verbouw(opplussen), zodat het streefcijfer wordt bereikt. Op het terrein van de GGZ en GZ evenals de maatschappelijke opvang is het vooral zaak tot goede regionale afstemming te komen en waar nodig medewerking te verlenen aan de extramuralisering van deze voorzieningen.
13
Maatschappelijke opvang en vrouwenopvang bron U10-regio
20
7. Woningbouwontwikkeling Op basis van de woningbouwmonitor van maart 2014 is het volgende te melden over de woningbouwontwikkelingen in Nieuwegein. Aantallen Sinds in 2006 het urgentieprogramma woningbouw is gestart met als doel totaal 3300 woningen te realiseren voor 2016, zijn er 1022 woningen opgeleverd. Inmiddels zitten er 1079 woningen in de pijplijn. Dit betekent dat ze ofwel in aanbouw zijn, ofwel in procedure ofwel in de initiatief - of loketfase zitten. Voor 1199 woningen zijn er op dit moment nog geen concrete initiatieven. Samenstelling In het totale woningbouwprogramma zijn ca. drie keer zoveel appartementen als grondgebonden woningen opgenomen. Vooral in de fase van opgeleverde woning is het verschil groot. Van de 1022 opgeleverde woningen zijn er 809 appartement. Wat doelgroep betreft is de laatste jaren vooral de achterstand ingehaald in het starterssegment (m.n. goedkope koopwoningen). Voor deze doelgroep zijn met name kleine tweekamerappartementen gerealiseerd, veelal in getransformeerde kantoren. Totaal zijn er 194 starterswoningen in kantoren gerealiseerd. Aantallen gerealiseerde woningen naar doelgroep
321 556
Starterswoningen Seniorenwoningen
135
Zorgwoningen Niet van toepassing
10
Van de woningen die in aanbouw en in procedure zijn tot een bouwvergunning, totaal 367 woningen, is ook het merendeel gestapeld, 81%. Wat doelgroep betreft ook hier het zwaartepunt op starterswoningen. Het gaat voor 40% om goedkope koopwoningen en daarnaast wordt 44% in de betaalbare huur gerealiseerd, zowel door corporaties als door particulieren.
21
Aantallen woningen in aanbouw en procedure naar doelgroep
110
161
Starterswoningen Seniorenwoningen
50
46
Zorgwoningen Overig
In de fase die nu in voorbereiding is (initiatieffase) valt te constateren dat het aantal grondgebonden woningen en appartementen meer gelijk op gaat, 353 grondgebonden woningen en 360 gestapelde woningen (totaal 713). Ook in prijssegment is er meer variatie. Deze fase kenmerkt zich natuurlijk wel door een grotere onzekerheid. Haalbaarheid en planning van projecten is nog onzeker. Uit het woningbehoefteonderzoek is duidelijk geworden dat er bovenop het urgentieprogramma van 3300 woningen extra woningen nodig zijn om aan de woningvraag van de Nieuwegeinse bevolking te voldoen. Het onderzoek geeft aan dat het om ruim 2000 woningen extra gaat. Uit het woningbehoefteonderzoek komt ook een kwalitatieve vraag. Er is uitbreiding noodzakelijk in alle segmenten, maar vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. Ook in de sociale huur is nog behoefte aan uitbreiding en daarnaast is in het koopsegment vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton. Verder is er ook uitbreiding nodig van het aantal zorgwoningen met name in de huur. In de woningbouwcijfers komen deze woonwensen nog niet tot uitdrukking. Kantoortransformatie Sinds 2010 werkt de gemeente Nieuwegein actief aan het terugdringen van de kantorenleegstand. De leegstand is inmiddels ook teruggelopen, vooral door het onttrekken van lege kantoren voor nieuwe functies zoals wonen. Tussen 2010 en 2014 zijn er 194 woningen opgeleverd in voormalig lege kantoorpanden en er staat nog meer in de planning. De woningen die tot nu toe zijn opgeleverd in voormalige kantoren zijn relatief klein en betaalbaar. Daarnaast vormen deze woningen een nieuw woonproduct en de eerste bewoners zijn dus pioniers. Beide aspecten leiden er toe dat tot nu toe met name starters in deze woningen geïnteresseerd zijn. Omdat er nog een grote vraag is naar woningen en er nog veel kantoren leeg staan is begin 2014 onderzocht of er ook andere doelgroepen belangstelling kunnen hebben voor wonen in voormalige kantoren. In het onderzoek Wonen in Kantoren, uitgevoerd door INBO, is aan de hand van een gebiedsanalyse, een enquête onder bewoners in een voormalig kantoorpand en een ronde tafelgesprek met deskundigen, de marktpotentie van gebieden met leegstaande kantoren geschetst. Hieruit is naar voren gekomen dat er kansen liggen om in gebieden met veel kantorenleegstand onder voorwaarden (extra) woningen te realiseren. De kansen om starters te interesseren voor deze woningen blijft groot. Maar ook voor huishoudens die een volgende stap in hun wooncarrière willen maken liggen er kansen. En wanneer de woning en omgeving ‘kloppen’ zijn er ook kansen voor 55-plussers al dan niet in combinatie met zorg. 22
Stijgers zijn diverse type huishoudens, iedereen die een stap in zijn wooncarrière wil maken. Dit zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Grondgebonden woningen zullen alleen door sloop/nieuwbouw van kantoren gerealiseerd kunnen worden. Grotere appartementen kunnen wellicht wel in kantoorpanden gerealiseerd worden. Bovendien hebben huidige bewoners van een voormalig kantoorpand aangegeven bij een volgende stap in hun woon carrière weer een voormalig kantoorpand te overwegen. Voor 55-plussers al dan niet met zorg is het belangrijk dat de woningen in een omgeving met andere woningen liggen, vlakbij winkels, groen en OV. Naast starters zijn er dus wel kansen om andere doelgroepen te interesseren voor woningen in voormalige kantoren. Deze doelgroepen zijn wel kritischer en de omgevingsfactoren zullen wel moeten aansluiten bij hun woonwensen.
23
8. Duurzaamheid Tenslotte gaat deze analyse in op het thema duurzaamheid. Dit thema heeft zowel vanuit kwaliteitsoogpunt (comfort) als vanuit woonlasten (energielasten) een directe relatie met wonen. Een vergaande energietransitie (internationaal) is nodig om de CO 2-concentratie in de atmosfeer fors terug te dringen en de risico’s op gevaarlijke klimaatverandering te beperken. In het Coalitieakkoord 2014-2018 is aangegeven dat Nieuwegein in 2040 een klimaatneutrale stad wil zijn. Energieneutraal is een belangrijke tussenstap daarvoor, waarbij de lokale energievraag volledig lokaal duurzaam wordt opgewekt. Indien we voor 2040 de energievraag van woningen (28% van het totaal in Nieuwegein) halveren en de resterende vraag duurzaam op wekken, dan is de transitie naar een duurzame woningvoorraad geslaagd. In de woningsector komen alle duurzaamheidsaspecten aan de orde: naast planet ook people en profit. Energieverbruik is immers sterk gerelateerd aan woonkwaliteit en woonlasten. Trend i s dat energielasten een steeds groter aandeel in de totale woonlasten hebben. Landelijk beleid energiebesparing woningsector Nieuwe huizen moeten vanwege EU-regelgeving al energieneutraal worden gebouwd vanaf 2020. Grote uitdaging ligt vooral in de bestaande bouw. Het Rijk heeft met maatschappelijke organisaties in september 2013 het SER-Energieakkoord gesloten. Afgesproken is dat alle burgers in 2050 in een energieneutraal huis wonen (via energiebesparing en inzet van duurzame bronnen). In 2030 heeft het gemiddelde koophuis energielabel A. In 2020 hebben huizen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B en het overgrote deel (80%) van huizen van particuliere verhuurders heeft dan energielabel C. Kenmerkend voor het rijksbeleid tot nu toe is dat de verduurzamingsdoelen voor de bestaande bouw vrijblijvend zijn. Het werkelijke tempo van verduurzaming dreigt daardoor achter te blijven bij de doelen. Gezien de toenemende urgentie van de klimaatproblematiek is de verwachting dat de doelen minder vrijblijvend worden als gevolg van aanscherping van EU-regelgeving. Prijsontwikkeling energie Sinds 1997 zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De huishoudelijke energierekening nam sinds 1997 met gemiddeld 5,5 procent per jaar toe, terwijl de inflatie 2,1 procent per jaar bedroeg. De relatief grote toename van energieprijzen komt mede door de steeds hogere brandstofprijzen op de wereldmarkt. De energieprijzen zijn tijdens de crisis van eind 2008 flink gedaald, maar ze zijn inmiddels teruggekeerd naar het hoge prijsniveau van vlak voor de crisis. Naar verwachting zal deze sterke trendmatige prijsstijging zich de komende jaren voortzetten door toenemende energieschaarste op de wereld (vraag stijgt meer dan het aanbod). Regionale conflicten, zoals nu in Oekraïne, kunnen daarnaast de prijstrend omhoog versterken. Mensen besteden een steeds groter deel van hun inkomen aan energielasten. De problematiek van energiearmoede dreigt (één van de indicatoren voor energiearmoede: >10% inkomen wordt besteed aan energielasten).
24
Huishoudelijk energieverbruik en energiekosten Een gemiddeld huishouden in Nederland (2,2 personen) verbruikt zo'n 3.500 kWh elektriciteit (in Nieuwegein 3.400 kWh) en zo'n 1.500 m3 aardgas (in Nieuwegein 1.564 m3). De totale jaarlijkse energierekening bedraagt, incl. vastrecht en belastingen, gemiddeld circa € 1.940 (prijspeil 2014). Hiervan is €120 vast, rest is variabel: gas €1040 (57%) en elektra €780 (43%). Ontwikkeling aardgasverbruik Het huishoudelijke aardgasverbruik daalt al langer dan 15 jaar. Dat komt o.a. door beter geisoleerde woningen en efficientere verwarmingsketels. Maar het grootste deel (75%) van het gasverbruik gaat nog steeds op aan ruimteverwarming. De rest is met name voor warmtapwaterbereiding en een heel klein deel voor koken. Een gemiddeld huishouden (2,2 personen) in Nieuwegein met stadsverwarming verbruikt nu zo'n 34 gigajoules (GJ) per jaar.
Ontwikkeling elektriciteitsverbruik Het huishoudelijke elektriciteitsverbruik is afgelopen 15 jaar langzaam gestegen, al lijkt het nu te stabiliseren. In 2011 was zelfs een afname. Huishoudelijk apparaten worden welliswaar steeds efficiënter, er komen ook nieuwe en grotere bij. Het elektraverbruik is erg versnipperd over verschillende apparaten. Grote verbruikers zijn: verlichting 14%, koelkast 10%, warmwater 9%, TV 7%, wasdroger 6% en wasmachine en vriezer 5%.
25
Energetische kwaliteit woningvoorraad Nieuwegein: prioritering woningtypes Op basis van woningtype en bouwperiode heeft AgentschapNL de gemiddelde theoretische energielabels in Nederland bepaald. In onderstaande tabel is dit vertaald naar Nieuwegein. Gemiddelde energielabels op basis van woningtype en bouwperiode
Bouwperiode
Woningtype Vrijstaand 2-1 kap
t/m 1965
E 113 0,4%
F 154 0,6%
D 245 0,9% B 130 0,5% A 51 0,2%
D 433 1,7% C 83 0,3% A 17 0,1%
Rijwoning
Maisonnett e
E/F 891 3,4% E/F 3.738 14,5% D 5.010 19,4% D 3.580 13,8%
E
E
E
E 284 1,1%
C
C
C
D 806 3,1% C
A
A
A
D 5.695 22,0% B 1.529 5,9% A 213 0,8%
1966-1975
1976-1979
1980-1988
1966-1988
1989-2000
vanaf 2001
C 2.365 9,1% A 516 2,0%
Galerij
Portiek
B
Flat
Bron: AgentschapNL en Gemeente Nieuwegein
Van 8.142 woningen (30% van het totaal) is op dit moment een energielabel afgemeld bij het Rijk. De gemiddelde energieindex hiervan is 1,71 wat overeenkomt met Energielabel D. Dit label komt bij de theoretische labels ook het meeste voor. De 3 woningcorporaties hebben energielabels bepaald voor hun 8.265 woningen (30% van de totale woningvoorraad en slechts deels afgemeld bij het Rijk). Onderling zijn er grote verschillen in de energetische kwaliteit (en dus de verbeteropgave voor eind 2020 conform SEREnergieakkoord:
Mitros (5.544 woningen), gemiddelde EnergieIndex=1,70 (energielabel D), dus de gemiddelde verbeteropgave per woning=0,45;
Jutphaas Wonen (1.704 woningen), gemiddelde EI=1,60 (C), dus verbeteropgave=0,35;
Portaal (1.248 woningen), gemiddelde EI=1,49 (C), dus verbeteropgave=0,24.
Prioritering: Veel energiebesparing is te realiseren in de ruim 9.600 rijwoningen gebouwd voor 1980 (37% van de woningvoorraad, huur en koop). Dat geldt ook voor de ruim 1.500 flat- en galerijwoningen uit deze periode (6% van de voorraad, vnl. huur). Werkelijk energieverbruik Kijkend naar het werkelijke energieverbruik, dan is dat het hoogst bij de eengezinswoningen (groter woonoppervlak en warmteverliesoppervlak t.o.v. meergezinswoningen). 26
In onderstaande figuur is per deelgebied het werkelijke gemiddelde aardgasverbruik van 2012 per woning in kleur weergegeven (bron: Energie in Beeld, Stedin).
Onderstaande figuur toont het gemiddeld elektraverbruik 2012 per kleinverbruikaansluiting.
NB: overzichten op wijkniveau zijn achteraan deze notitie bijgevoegd. Prioritering wijken Prioriteit voor stimulering van energiebesparing zou gelegd kunnen worden bij de wijken/buurten waar de woningen worden verwarmd met aardgasketels: Vreeswijk, Jutphaas-Wijkersloot (85%
27
aardgas), Zandveld, Hoogzandveld, Doorslag (34%), Batau Zuid, Batau Noord (38%) en Zuilenstein (67%). Minder prioriteit (uit milieu oogpunt) hebben woningen aangesloten op het warmtenet (circa 65% in Nieuwegein), want deze worden verwarmd met restwarmte uit de elektriciteitscentrales in Utrecht. Dit levert t.o.v. een gasgestookte woning al een CO 2-uitstootreductie op van 45-50%. Eneco ontwikkelt plannen voor verduurzaming van het warmtenet m.b.v. een biomassacentrale, waarmee de CO2-reductie verder toeneemt tot 60%.
28
Energieverbruiken per wijk:
29
