Woonplus Informatieavond Veilig Verhuren

Woonplus Informatieavond ‘Veilig Verhuren’ 16 februari 2016 CIB Vlaanderen



Voorstelling CIB Vlaanderen



Verhuren via een vastgoedmakelaar



Publiciteitsverplichtingen bij verhuur



Bemiddelingskosten bij verhuur



Attesten en certificaten bij verhuur

1. Voorstelling CIB Vlaanderen

1. Voorstelling CIB Vlaanderen 

Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen; Voorzitter Stephan Coenen



Privaatrechtelijke beroepsorganisatie



Vrijblijvend lidmaatschap



> 1500 hoofdleden (kantoren) - > 75% sectoromzet • • • • • •



Vastgoedmakelaars Vastgoedbeheerders (syndici en rentmeesters) Vastgoedpromotoren Vastgoedexperten Bedrijfsmatig Vastgoed Toeristisch Vastgoed

45 medewerkers

CIB-STRUCTUUR CIB VLAANDEREN 6 Provinciale Afdelingen CIB Kust

CIB OVL

CIB WVL

CIB LIM

CIB VBB

CIB ANT

CIB Vlaanderen telt zes provinciale afdelingen, één voor elke Vlaamse provincie en - gezien het specifieke karakter van het (toeristisch) vastgoed aan de kust - één voor de kustregio

4


Dienstverlening • • • • •

Modelcontracten Syllabi E-learning Juridisch advies Nieuwsbrieven/Magazines



Belangenbehartiging



Opleidingsinstituut VIVO



Partnerships



…



www.cibweb.be : zoek een vastgoedprofessional in de buurt http://www.cibweb.be/


CIB ≠ BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars)



= “Orde van de vastgoedmakelaars”



Publiekrechtelijke organisatie



Hoofdzakelijk verantwoordelijk voor • Toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar • Stageverplichtingen • Tuchtcontrole



VGM-activiteit = BIV erkenning http://www.biv.be/devastgoedmakelaar/alle-vastgoedmakelaars-vind-je-hier

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar

2. Verhuren via een vastgoedmakelaar 

BIV erkenning vereist



Schriftelijke opdracht is verplicht (verhuuropdracht) : KB 12 januari 2007



Marktkennis en ervaring : • Zicht op huurprijzen/emotioneel onafhankelijk • Kandidaat-huurders in portefeuille



Wijst objectief op positieve & negatieve aspecten van het goed



Technische kennis : onderzoekt staat van onderhoud/bouwkundige kwaliteit


Juridische kennis + dossiersamenstelling : attesten, certificaten, infoplichten. Geëvolueerd van bemiddelaar naar adviseur.



Publiciteit/Affichage



Begeleiding kandidaat-huurders



Vaardigheid discreet inlichtingen te vragen (inkomen)



Onderhandelingservaring/ombuigen kritieken kandidaathuurders naar positieve ingesteldheid



Overeenkomst voorbereiden



Plaatsbeschrijving


Huurwaarborg



Registratie huurovereenkomst : woninghuur : verplicht binnen 2 maanden na ondertekening contract; My Rent Pro http://www.myrentpro.be/



Overname nutsvoorzieningen – opname meterstanden



Geen verplichte of aanbevolen tarieven → doorgaans equivalent van 1 maand huur

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.1 Huurprijs en huurlasten 3.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)

3.3 Energieprestatiecertificaat (EPC) 3.4 Onroerend Erfgoed 3.5 Watertoets

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.1 Huurprijs en huurlasten 

Artikel 1716 BW: Elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis houdt in dat in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten wordt vermeld. • Ook van toepassing voor tweede verblijven en studentenkamers • Affiches - advertenties - websites



Doel: transparantie - huurder gerichter zoeken bestrijden discriminatie

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 

Niet naleving: • Administratieve boete mogelijk tussen € 50 en € 200 verhuurder/ gevolmachtigde (GAS); • Gemeente is niet verplicht om dit uit te werken in een gemeentelijk reglement (beleid verschilt van gemeente tot gemeente).



Schending precontractuele informatieplicht (art. 1382 BW)

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) 

VCRO: een aantal informatieverplichtingen bij verhuur > 9 jaar: huurcontract bij notariële akte



Informatieplicht m.b.t. stedenbouwkundige status



Informatieplicht: publiciteit + huurovereenkomst



Gemeenten met goedgekeurd plannenen vergunningenregister: http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhavi ng/Informatieverplichting


Concreet op te nemen: 1. of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt; 2. de meest recente stedenbouwkundige bestemming (benaming plannenregister); 3. of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht + beslissing;

4. of er op het goed een voorkooprecht rust (RUP); 5. of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is; 6. of het as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd (nog niet van toepassing)


Decreet 16 juli 2010: versoepeling: publiciteit mogelijk zodra aanvraag tot informatie bij de gemeente is ingediend. Men hoeft niet te wachten op de info.



Geschreven pers: afkortingen ↔ Websites: voluit.



Niet-naleving = misdrijf: geldboete van € 26 tot 400 000 en /of gevangenisstraf 8 dagen tot 5 jaar; De minimumstraffen zijn echter een gevangenisstraf van vijftien dagen en een geldboete van 2.000 euro indien inbreuk wordt begaan door VGM



Rechtbank kan huur ook vernietigen en verhuurder veroordelen tot schadevergoeding

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.3 Energieprestatiecertificaat (EPC) 

Verhuur voor meer dan 2 maanden



1 januari 2012: advertentieplicht m.b.t. EPC bij verkoop + verhuur residentiële gebouwen



Energiescore + adres of de unieke code: → EPC XXXX kWh/m² + adres of EPC XXXX kWh/m² + UC …



In alle commerciële advertenties



folders, tijdschriften, kranten, websites, nieuwsbrieven, beurzen, tv of radio.


Uitzonderingen advertentieplicht: • NIET kleine panelen aan woning zelf met enkel verwijzing naar immo • NIET kleine raamaffiches te huur zonder verdere informatie.



Kleine zoekertjes (korte berichtjes vnl. met afkortingen) enkel energiescore



Vermelding: « EPC in aanvraag » verboden!


Specifieke situaties: • Nieuwbouwwoningen: termijn van 6 maand voor indienen EPBaangifte, te rekenen van zodra één van deze voorwaarden is vervuld: ‒

Eerste ingebruikname van het gebouw;

‒

Beëindigen van de vergunnings- of meldingsplichtige handelingen of werken.

• Appartementen: meerdere woonéénheden te huur: duidelijk aangeven welke score bij welk appartement hoort


Handhaving: • Niet of niet correct publiceren in advertentie door eigenaar of VGM van energiescore en adres of unieke code: VEA kan administratieve geldboete innen tussen 250 en 5.000 EUR: verlaging minimum boetebedrag Decreet 27 november 2015; • Ontbreekt het EPC ten tijde van het te huur stellen en werd dus ook de informatieplicht in advertenties miskend: eenmaal boete bij de eigenaar wegens het ontbreken van het EPC (administratieve geldboete tussen 500 en 5000 EUR), een tweede maal bij de vastgoedmakelaar wegens het ontbreken van de nodige EPC-vermeldingen in de publiciteit (administratieve geldboete tussen 250 en 5000 EUR).

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.4 Onroerend Erfgoed 

1 begrip met meerdere ladingen (boom, heidelandschap, historische stadskern,…)



1 januari 2015: Onroerenderfgoeddecreet = 1 overkoepelende regelgeving voor beschermd of geïnventariseerd erfgoed



Enkel voor verhuur > 9 jaar



Enkel informatieplicht m.b.t. beschermd erfgoed in publiciteitsfase


Concrete uitwerking door Besluit 4 december 2015, van kracht sedert 1 januari 2016: • De vermelding dat het gaat om een beschermd monument, beschermd landschap, beschermd cultuurhistorisch landschap, beschermd stadsgezicht, beschermd dorpsgezicht, beschermde archeologische site, beschermde archeologische zone of een beschermd archeologisch monument; • De vermelding “voor meer informatie over de rechtsgevolgen, ga naar www.onroerenderfgoed.be”. • Voor publiciteitsmedia met beperkte ruimte: mogelijkheid tot verkorte vermelding “beschermd (info: www.onroerenderfgoed.be)”. Wordt in zoekertje verwezen naar website van VGM, dan moet daar wel alle info terug te vinden zijn.



Sancties: Exclusieve bestuurlijke geldboete max. 10.000 EUR; eventueel toepassing gemeen recht: SV

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur 3.5 Watertoets 

Decreet Integraal Waterbeleid



Enkel voor verhuur > 9 jaar



Vermelding in publiciteit (advertenties in gedrukte of digitale media, affiches in etalages VGM,…) • Ligging in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied, afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone; • Afhankelijk van het type publiciteit moet de informatie voluit geschreven worden, wordt het symbool voor overstromingsgevoelig gebied gebruikt of hoeft de informatie niet vermeld te worden. Dit is weergegeven in onderstaande tabel.

3. Publiciteitsverplichtingen bij verhuur


Sancties:

Geen specifieke sancties, maar toepassing gemeen recht: mogelijkheid voor huurder om nietigheid van het huurcontract te eisen wegens dwaling of zelfs bedrog. De vastgoedmakelaar riskeert (burgerrechtelijk en tuchtrechtelijk) aansprakelijk te worden gesteld wegens miskenning van de informatieplicht met het risico te worden veroordeeld tot schadevergoeding aan de (ver)huurder.

4. Bemiddelingskosten bij verhuur

4. Bemiddelingskosten bij verhuur : artikel 5 ter Woninghuurwet 

Artikel 5 ter Woninghuurwet: “Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.”



De eigenaar/verhuurder, die beroep doet op een VGM voor de verhuur van een onroerend goed (woninghuur) dient de bemiddelingskosten zelf te dragen en kan deze niet afwentelen op de huurder

4. Bemiddelingskosten bij verhuur : artikel 5 Woninghuurwet 

Zoekopdrachten voor een huurder: nog steeds mogelijk! Bv. huurder wil pand vroeger verlaten en gaat op zoek naar een vervangende huurder voor de resterende huurperiode, waarbij deze beroep doet op een VGM

Bv. specifieke huurwoning  Woning met vier slaapkamers, drie badkamers, binnenzwembad, garage voor drie auto’s en kantoorruimte van 50 m² 

Kosten plaatsbeschrijving: voor gezamenlijke rekening van huurder en verhuurder (art. 1730 BW)

5. Attesten en certificaten bij verhuur

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.1 Conformiteitsattest 5.2 EPC 5.3 Stedenbouwkundige inlichtingen 5.4 Onroerend Erfgoed 5.5 Risicozone voor overstromingen 5.6 Watertoets 5.7 Huurcontract + bijlagen + bewijs van registratie 5.8 Informatieplichten bij verhuur appartement 5.9 Postinterventiedossier (PID) 5.10 Bodemattest 5.11 Keuring elektriciteit 5.12 Stookolietank 5.13 CV, ketels en branders 5.14 Schoorstenen 5.15 Putten en secreten

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.1 Conformiteitsattest Wat ?

Geen verhuurvergunning, tenzij !

Wettelijke grondslag ?

Vlaamse Wooncode + gemeentelijke verordeningen

Wanneer aanvragen ?

Vóór afsluiting huurcontract

Waar ?

Gemeente

Sanctie ?

Geen verplicht document, tenzij !

Strafrechtelijke sanctie bij verhuur van een woning die niet voldoet aan artikel 5 Wooncode (artikel 20 VWC, Sw.); administratieve sancties (ongeschikt – onbewoonbaarverklaring)

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.2 EPC Wat?

Info energieprestaties gebouw

Wettelijke grondslag?

Energiedecreet + Energiebesluit

Wanneer aanvragen?

Vanaf het te huur stellen en voorafgaand aan publiciteit

Waar?

Erkende deskundige type A

Sanctie?

Belet de verhuur op zich niet !

Administratieve geldboete bij niet beschikken over EPC (500 – 5.000 EUR)

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.3 Stedenbouwkundige info Wat?

Afhankelijk van feit of gemeente reeds beschikt over een goedgekeurd plannenen vergunningenregister


VCRO

Wanneer aanvragen?

Enkel bij verhuur voor meer dan 9 jaar

Waar?

Gemeente

Sanctie?

Relatieve nietigheidssanctie Strafrechtelijke sanctie

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.4 Onroerend Erfgoed Wat?

Informatie op te nemen m.b.t. beschermd en geïnventariseerd erfgoed in onderhandse en authentieke huurovereenkomst


DOE

Wanneer aanvragen?


Waar?

http://geo.onroerenderfgoed.be

Sanctie?

Exclusieve bestuurlijke geldboete max. 10.000 EUR Toepassing gemeen recht

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.5 Risicozone voor overstromingen Wat?

Informatie op te nemen in huurcontract over feit of goed al dan niet in een risicozone is gelegen


Artikel 129, §4 van de Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen; KB 28 februari 2007

Wanneer aanvragen?

Voor afsluiting huurcontract

Waar?

http://www.waterinfo.be/default.aspx?pa th=NL/loketten/geoloket

Sanctie?

Toepassing gemeen recht

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.6 Watertoets Wat?

Inlassen van een waterparagraaf


Decreet Integraal Waterbeleid

Wanneer aanvragen?


Waar?

http://www.waterinfo.be/default.aspx?pa th=NL/loketten/geoloket

Sanctie?

Toepassing gemeen recht

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.7 Huurcontract + bijlagen + bewijs van registratie Wat?

    

Schriftelijk woninghuurcontract Federale en Vlaamse kwaliteitsnormen Woninghuurwet Plaatsbeschrijving Bewijs van registratie


Artikel 1bis Woninghuurwet Artikel 11bis Woninghuurwet Artikelen 1730-1731 BW Artikel 19, 3° W.Reg.

Wanneer?

Bij afsluiting huurcontract

Waar?

Registratiekantoor van de plaats waar het goed is gelegen

Sanctie?

Artikel 3, §5 WHW

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.8 Informatieplichten bij verhuur appartement Wat?

Aan syndicus: identiteit huurder Aan de huurder: reglement van inwendige orde + beslissingen AV


Artikel 577-10, §4 BW

Wanneer?

Bij afsluiting huurcontract

Waar?

/

Sanctie?

Aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade van de huurder of de vereniging van mede-eigenaars wegens inbreuk op de informatieplicht

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.9 Postinterventiedossier Wat?

Onderhoudsboekje gebouw


KB Tijdelijke en Mobiele Werkplaatsen

Wanneer aanvragen?

Sinds 1 mei 2001 voor bouwwerken Artikel 48 KB (opvragingsrecht huurder)

Waar?

Veiligheidscoördinator of eigenaar zelf

Sanctie?

Geen directe sanctionering bij verhuur Belang vermeldingen huurcontract

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.10 Bodemattest Wat?

Attest met vermelding van alle relevante gegevens m.b.t. de bodemtoestand gekend door OVAM


Bodemdecreet

Wanneer aanvragen?

Niet meer verplicht bij verhuur

Waar?

OVAM

Sanctie?

Geen vermeldingen huurcontract soms wenselijk!

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.11 Keuring elektriciteit Wat?

Keuring van de elektrische installatie


Vlaamse Wooncode + AREI + WHW

Wanneer aanvragen?

Geen directe plicht bij verhuur Vóór aanvang huurcontract

Waar?

Erkend controleorganisme

Sanctie?

Bij inbreuk op de Wooncode, keuze van de huurder tussen ontbinding huurovereenkomst of uitvoering van de nodige werken

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.12 Stookolietank Wat?

Keuring en onderhoud van de particuliere stookolietank (< 5000 kg)


VLAREM

Wanneer aanvragen?

Geen directe plicht bij verhuur Bij inwerkingstelling nieuwe tank Bij definitieve buitenwerkingstelling Periodieke controles

Waar?

Erkende stookolietechnici

Sanctie?

Vermeldingen huurcontract!

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.13 CV, ketels en branders Wat?

Keuring en onderhoud CV > 20 kW


Besluit Vl. Reg. 8 december 2006 + Vlaamse Wooncode + WHW

Wanneer aanvragen?

Geen specifieke verplichting bij verhuur Bij inwerkingstelling nieuwe CV Periodiek onderhoud

Waar?

Erkende technici

Sanctie?

Vermeldingen huurcontract!

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.14 Schoorstenen Wat?

Vegen van de schoorstenen


Besluit Vl. Reg. 8 december 2006 + artikel 519 SW + artikelen 5 en 20 Vlaamse Wooncode + artikel 2 WHW

Wanneer aanvragen?

Geen specifieke verplichting bij verhuur Indien aansluiting op CV > 20 kW: verplicht jaarlijks of tweejaarlijks onderhoud

Waar?

Erkende technicus of schoorsteenveger

Sanctie?

Vermeldingen huurcontract !

5. Attesten en certificaten bij verhuur 5.15 Secreten en putten Wat?

Periodiek ruimen van putten


Artikel 1756 BW

Wanneer aanvragen?

Geen specifieke wettelijke plicht

Waar?

Gespecialiseerde ruimingsfirma’s

Sanctie?

Vermeldingen huurcontract !

Woonplus Informatieavond Veilig Verhuren

Recommend Documents