Woonplus Vernieuwt Jaarverslag

Woonplus

Vernieuwt

Jaarverslag 2011

2

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Inleiding

In profiel

4

Voorwoord

5

Hoofdstuk 1 - Inleiding

6

Hoofdstuk 2 - Omgeving

8

Hoofdstuk 3 - Klant

18

Hoofdstuk 4 - Pand

26

Hoofdstuk 5 - Interne processen, leren en groei

34

Hoofdstuk 6 - Projecten in beeld

42

Hoofdstuk 7 - Cijfers in beeld

50

Hoofdstuk 8 - Verslagen

60

Bijlagen

78

Bijlage 1 - Jaarrekening conform RJ 645

79

Bijlage 2 - Accountantsverklaring

86

Bijlage 3 - Samenstelling Raad van Commissarissen

87

Bijlage 4 - Nevenfuncties directeur-bestuurder

88

Bijlage 5 - Honorering bestuur en commissarissen

89

Bijlage 6 - Verbindingen

90

Bijlage 7 - Organisatieschema

93

3

In profiel

Stichting Woonplus Schiedam Valeriusstraat 3 Postbus 25 3100 AA Schiedam T (010) 204 51 00 E [email protected] I www.woonplus.nl Oprichting Stichting Woonplus Schiedam is ontstaan op 1 juni 1999, door de fusie tussen Woningbouwvereniging Schiedam en Woningstichting Noordvest. Statuten De statuten zijn voor het laatst gewijzigd en vastgesteld op 29 november 2011. Bestuur-directie Bob Venhuizen directeur-bestuurder Aansluitingen Woonplus was in 2011 aangesloten bij: • Maaskoepel • Aedes, vereniging van woningcorporaties • De Vernieuwde Stad • Stichting Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector (KWH) • Consens, belangenorganisatie voor VvE-beheerders • Stichting Woonpromotie Schiedam/Woon Informatie Centrum • Woonnet Rijnmond, uitvoeringsorgaan woonruimteverdeling regio Rijnmond • SUWR, Stichting voor urgentieverklaringen woonruimteverdeelsysteem • Bezwarencommissie Huisvesting

Missie Woonplus vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers. Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg. Woonplus is een

4

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Voorwoord

Woonplus kijkt terug op een enerverend jaar. Een jaar waarin wij lastige beslissingen moesten nemen. Een jaar waarin de wereld om ons heen veranderde. Daardoor werden wij behoorlijk op de proef gesteld. In deze moeilijke omstandigheden hebben de medewerkers van Woonplus veerkracht getoond: een bijzondere prestatie. Een eerste belangrijk wapenfeit van 2011 is dat het ondernemingsplan Woonplus Herijkt officieel werd vastgesteld. In dit plan hebben wij vastgelegd welke doelen onze onderneming in de komende jaren nastreeft. Wij hebben duidelijke keuzes gemaakt. Deze keuzes hadden consequenties voor de medewerkers van Woonplus: een reorganisatie met gedwongen ontslagen. We moesten afscheid nemen van gewaardeerde collega’s, hetgeen vanzelfsprekend met emoties gepaard ging. Een reductie van 20% in personeel betekende ook het opnieuw opzetten van afdelingen en dat kostte kracht en tijd. Tegelijkertijd was de omgeving opnieuw aan verandering onderhevig. Het imago van de sector leed onder incidenten. De nationale en Europese politiek kondigde nieuwe weten regelgeving aan. Daarnaast bleef de woningmarkt op slot zitten en werden de toezichtregels aangescherpt. Deze dynamische omgeving vraagt om een duidelijke richting en om een creatieve en innovatieve aanpak. Daartoe geven het ondernemingsplan én het visiedocument ‘Leren en groei’ ons de juiste handvatten. We hebben niet enkel tegenwind ondervonden. In 2011 hebben wij samen met onze belanghouders veel successen kunnen boeken. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over lopende en nieuwe projecten in Schiedam. Met de koepel van bewonersverenigingen (SOBO) is een langlopende participatieovereenkomst gesloten, waarin de samenwerkingsafspraken zijn vastgelegd. En ook op vele andere terreinen konden we plussen optekenen. Ondanks de moeizame woningmarkt hebben we - tegen de landelijke trend in - vele woningen verkocht. En de vele leefbaarheidsacties in de wijken waren een succes. Als we naar de toekomst kijken, staat Woonplus voor de grote financiële uitdaging om haar bezit te vernieuwen en sociale stijging in Schiedam te borgen. We wenden alle mogelijkheden aan om de financiële ruimte te creëren zodat wij deze vernieuwing kunnen doorzetten. Dat doen we samen met partners die bereid zijn te investeren in de stad Schiedam. Het was een intensief jaar. Toch hebben wij continu oog gehouden voor onze klanten, die we de service hebben geboden die zij van ons gewend zijn. Om dat te realiseren, hebben vele collega’s een stapje harder moeten lopen. Ik dank alle medewerkers van Woonplus voor hun inzet en betrokkenheid. Ook wil ik mijn waardering laten blijken voor onze belanghouders, die er samen met ons naar streven om de woonwensen van Schiedammers te vervullen. Ik zie de toekomst met vertrouwen tegemoet.

Bob Venhuizen directeur-bestuurder

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hoofdstuk 1

Inleiding

In dit jaarverslag blikken wij terug op de ambities die we ons in het jaarplan 2011 hebben gesteld. In het jaarplan 2011 is de koers ingezet op de vernieuwing van ons bezit. Vernieuwen is noodzakelijk om de continuïteit van de organisatie op de lange termijn te garanderen en ook op de lange termijn goede huisvesting te bieden aan onze klanten. Wij richten ons op de ‘kerntaak wonen’, vernieuwen van ons vastgoed en het creëren van middelen die daarvoor nodig zijn. Hierbij is een lerende organisatie met gemotiveerde en professionele medewerkers cruciaal.

Geformuleerde ambities In het jaarplan 2011 zijn acht ambities geformuleerd, te weten: 1. Richten op de kerntaak wonen 2. Klanttevredenheid verhogen 3. Bijdragen aan de vitalisering van Schiedam 4. Samenwerking intensiveren 5. Samen zorgen voor bijzondere doelgroepen 6. Sociale en fysieke wijkverbetering 7. Vastgoedportefeuille vernieuwen 8. Financieringsruimte vergroten

Hieronder is weergegeven in welk hoofdstuk de geformuleerde ambities in 2011 zijn terug te vinden. Bovendien is aangegeven onder welke ondernemingsdoelstellingen uit het ondernemingsplan deze ambities vallen.

Tabel 1 - Doelstellingen en ambities

Hoofdstuk

Ondernemingsdoelen

Ambities 2011

Hoofdstuk 2

Omgeving

Woonplus werkt aan uw Woonwens

• Samenwerking intensiveren • Bijdragen aan de vitalisering van Schiedam • Sociale en fysieke wijkverbetering

Hoofdstuk 3

Klant

Terug naar de kerntaak wonen

• Richten op de kerntaak wonen • Klanttevredenheid verhogen • Samen zorgen voor bijzondere doelgroepen

Hoofdstuk 4

Pand

Vastgoedportefeuille vernieuwen en financieringsruimte vergroten

• Vastgoedportefeuille vernieuwen

Hoofdstuk 5

Interne processen Leren en groei

Waardecreatie en strategisch leren (en) borgen

• Financieringsruimte vergroten

Leeswijzer De hoofdstukken 2 tot en met 5 hebben dezelfde opbouw. Eerst worden de ambities uit het jaarplan 2011 beschreven. Daarna worden de prestaties benoemd. Vervolgens worden deze nader toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de actuele stand van projecten weergegeven. Hoofdstuk 7 geeft de middelen over 2011 weer, die we hebben ingezet om onze ambities te realiseren. In hoofdstuk 8 zijn de verslagen van onze samenwerkingspartners opgenomen.

7

Hoofdstuk 2

Omgeving

Woonplus werkt

aan uw woonwens

8

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Er zijn

goede resultaten geboekt op het gebied van

leefbaarheid, participatie en samenwerking met vele partners in de stad. Zonder klanten tekort te doen hebben we door taakverschuiving en focus op toegevoegde waarde bij leefbaarheid en participatie tegen lagere uitgaven. Met de gemeente maakten wij afspraken over gemeenschappelijke inzet voor de Schiedamse woningmarkt en met het SOBO maakten we langdurige afspraken over participatie.

veel bereikt

Geformuleerde ambities in jaarplan 2011 Samenwerking intensiveren Woonplus is gericht op samenwerking. Wij zijn verankerd in de stad Schiedam. Veel van onze doelstellingen delen we met samenwerkingspartners en kunnen we dan ook alleen in constructieve samenwerking realiseren. Zo betrekken wij bewoners actief bij beleid en beheer en sluiten bewoners en directie een participatieovereenkomst. Jaarlijks overleggen we met belanghouders. Klankborden zoals het Adviesforum en klantenpanels bieden ons nieuwe inzichten, dragen bij aan onze reputatie en verbreden het draagvlak voor wat we doen. Gemeente Schiedam werkt in 2011 aan een nieuwe Woonvisie voor de stad. Woonplus en gemeente werken gezamenlijk aan een gezamenlijke woningmarktstrategie. Dat biedt kansen voor de realisatie van onze portefeuillestrategie en het vermindert eventuele risico’s in de uitvoering van projecten. Bijdragen aan de vitalisering van Schiedam Wij dragen nog altijd volop bij aan de vitalisering van de stad Schiedam. Schiedam heeft namelijk meer nog dan andere steden uitdagingen, gezien het lage gemiddelde inkomen van haar bewoners, haar marktpositie en het beperkte winkelaanbod. In de stadsvisie 2030 heeft de gemeente haar hoofdopgaven genoemd. Woonplus draagt vooral bij aan de visie door het realiseren van levensloopbestendige wijken en het bieden van goede betaalbare huisvesting aan de inwoners van Schiedam.

Sociale en fysieke wijkverbetering De primaire doelgroep goed bedienen kunnen we niet alleen met goed woningbezit. Naast de kwaliteit van de woning is ook de woonomgeving bepalend voor het woongenot. Wij blijven investeren in leefbaarheidsprojecten, maar we concentreren ons daarbij op projecten in het kader van schoon, heel en veilig. Dat heeft tot gevolg dat wij in 2011 de uitgaven voor leefbaarheid terugbrengen tot 1,4% van de huuropbrengsten. Dit is exclusief de uitgaven voor het Wijk Actie Programma Nieuwland. Faciliteren van bewoners Wij zijn ervan overtuigd dat de daadwerkelijke kracht van de wijze waarop wij in Schiedam met elkaar de wijkaanpak invulling geven in de wijken zelf zit. Er zit volop creativiteit en bereidheid in de wijken. Dat moeten we stimuleren en koesteren. Het is wel zaak ideeën uit de wijk op realiteit te toetsen. Als dat het geval is, zijn wij sterk voorstander om het vooral verder aan de bewoners zelf over te laten. Wij beperken ons tot het meekijken over de schouder. We richten ons daarbij op het vinden of behouden van stabiele samenwerkingspartners die met ons de uitdaging kunnen en willen aangaan.

9

Geleverde prestaties 2011 Tabel 2 - Woonplus werkt aan uw woonwens

Doelstelling

Ambities 2011

Realisatie

Samenwerking intensiveren

Bewoners actief betrekken bij beleid/beheer

Klanten worden door klankbordgroepen en planteams betrokken bij projectontwikkeling. In 2011 waren planteams of klankbordgroepen voor Majoraanveld/Kervelveld, Hof in Zuid, Huysmansstraat, Vliegenstraat en Delflandseweg.

Participatieovereenkomst

Met het SOBO is in februari 2011 een participatieovereenkomst gesloten voor de periode 2011-2014. Daarnaast is het SOBO en haar leden gevraagd input te leveren voor planmatig onderhoud.

Adviesforum

Zie separaat verslag Adviesforum.

Klantenpanel

Tot een structureel klantenpanel is het in 2011 niet gekomen.

Bijdragen aan vitalisering van Schiedam

Gezamenlijke woningmarktstrategie

Het traject gezamenlijke woningmarktstrategie met de gemeente is goed en constructief verlopen. In 2012 worden tussen gemeente en Woonplus als vervolg op de gezamenlijke woningmarktstrategie prestatieafspraken gemaakt over woonruimteverdeling, investeringsprogramma en woonomgeving.

Sociale en fysieke wijkverbetering

Blijven investeren in projecten schoon, heel en veilig

Taakverschuiving maakt meer mogelijk met andere inzet.

Uitgaven leefbaarheid (exclusief WAP) terugbrengen tot 1,4% van de huuropbrengsten

Woonplus budgetteert in 2011 € 830.000 voor leefbaarheid (1,4%). Realisatie in 2011 is € 550.500 (0,9%).

Vinden of behouden stabiele samenwerkingspartners

Er is een directeurenoverleg SWS, Seniorenwelzijn en Woonplus waarin ‘Samen Buurten’ de hoofdmoot is, maar verschillende andere sociale onderwerpen ook ter sprake komen. Daarnaast is op directieniveau regelmatig overleg.

Wijk Actie Programma Nieuwland (WAP)

Samenwerking tussen verschillende groepen in en buiten de wijk resulteren in verrassende projecten.

Participeren in onderzoek TU Delft naar maatschappelijk ondernemerschap en voorraadbeleid corporaties

Woonplus participeert in het onderzoek MOvE door het aanleveren van gegevens en deelname aan Masterclasses en Expertmeetings.

Bewoners actief betrekken bij beleid/ beheer Bewonersorganisaties en de medewerkers van Woonplus overleggen in principe vier keer per jaar. Ieder eerste overleg is een medewerker van de afdeling Planmatig Onderhoud aanwezig. Als de agenda daartoe aanleiding geeft, schuiven andere afdelingen aan. Zo is bijvoorbeeld de afdeling Huurverwerking aangeschoven over het onderwerp afrekening stook- en servicekosten en over de nieuwe overeenkomsten met schoonmaakbedrijven. Zo nodig wordt bij dringende 10

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

onderwerpen direct contact opgenomen met de bewonersvertegenwoordiging of een overleg gepland. Op deze manier weten medewerkers Woonplus en de bewonersvertegenwoordigers elkaar steeds beter en sneller te vinden. Voor verschillende vastgoedprojecten zijn klanten in planteams of klankbordgroepen betrokken zoals nieuwbouw Hof in Zuid, sloop en nieuwbouw Huysmansstraat, sloop en nieuwbouw Majoraanveld/Kervelveld en de projecten opplussen Vliegenstraat en opplussen Delflandseweg.

Hoofdstuk 2

Nieuwe participatiebijeenkomst Vertegenwoordigers van het SOBO (Schiedams Overleg Bewoners Organisaties) en Woonplus Schiedam hebben in 2011 een nieuwe participatieovereenkomst getekend. Hierin staan de samenwerkingsafspraken voor de komende vier jaar. De overeenkomst beschrijft het overleg, de onderwerpen en procedures met betrekking tot de inspraak van bewoners. De samenwerkingsafspraken gaan onder meer over de jaarlijkse huurverhoging, de eventuele sloop van woningen, afrekening servicekosten en de kwaliteit van de dienstverlening. Bijzonder aan de afgesloten overeenkomst is de lange loopduur. Normaal gesproken wordt de participatieovereenkomst voor één kalenderjaar afgesloten. De looptijd is nu tot 31 december 2014. Beide partijen zijn ervan overtuigd een sterke samenwerkingsbasis te hebben gelegd voor de komende jaren. Zo kan er vooral aandacht en tijd worden geïnvesteerd in de samenwerking en het zo goed mogelijk invulling geven aan de gemaakte afspraken uit de overeenkomst. Participatie in totstandkoming gemeentelijke woonvisie Om aansluiting tussen de vastgoedstrategie van Woonplus en de gemeentelijke woonvisie te vin-

OMGEVING

den, zijn in 2011 gesprekken gestart met de gemeente. Een gedeelde visie op de woningmarkt en de samenstelling van de woningvoorraad is van belang voor de stad. Er is een traject gestart waarin een gezamenlijke visie en strategie op de woningmarkt voor Schiedam werd geformuleerd voor de periode tot en met 2020. Dit traject is goed en constructief verlopen. Als vervolg op de gezamenlijke woningmarktstrategie worden in 2012 nieuwe prestatieafspraken gemaakt over woonruimteverdeling, investeringsprogramma en woonomgeving. Het gezamenlijk doel is dat Schiedam in 2020 beschikt over een aantrekkelijker woningvoorraad en meer aantrekkelijke woonmilieus. Speerpunten daarbij zijn: • groei naar 55% koopwoningen en 35% eengezinswoningen in 2020; • de woningvoorraad kwalitatief verbeteren, zowel bouwen woontechnisch als energetisch; • inzetten op het verbeteren van bestaande woonmilieus en het vergroten van met name het aandeel suburbaan, grondgebonden woonmilieus.

11

Om dat te realiseren maken gemeente en Woonplus de volgende afspraken: 1. S amen prioriteren we projecten en maken we afspraken over de planning en uitvoering. We zien gezamenlijke opgaven in de buurten Nieuwland, Groenoord West en Zuid. In de periode tot 2020 willen we in deze buurten aan de slag. 2. G emeente en Woonplus gaan uit van een stedelijk nieuwbouwprogramma tot 2020 met 65% grondgebonden woningen, 70% koopwoningen. Het is hoofdzakelijk gericht op grondgebonden suburbane woonmilieus. Woonplus realiseert in haar nieuwbouwplannen tot 2020 80% grondgebonden woningen en 40% koopwoningen. 3. W e benutten nieuwe woonlocaties mede voor realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Hierdoor kunnen we diversiteit aanbrengen in eenzijdige buurten met sociaal-economische achterstanden en tegelijkertijd zorgen voor de beschikbaarheid, vernieuwing en spreiding van voldoende en goede sociale huurwoningen in Schiedam. 4. W e gaan de woningvoorraad gezamenlijk bouwen woontechnisch en energetisch verbeteren. De gemeente richt zich met name op de particuliere vooroorlogse woningvoorraad en Woonplus op haar voorraad van voor 1970. Woonplus zal woningen aan haar voorraad onttrekken met de minste kwaliteit en hoogwaardige nieuwbouw realiseren naar actuele, moderne maatstaven. 5. W e maken afspraken over ondersteunend beleid, voornamelijk via jaarlijks te actualiseren prestatieafspraken: • woonruimteverdeling en de mogelijkheden van de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek; • actualisering afspraken over overlast, overbewoning en maatschappelijke opvang; • woonpromotie; • sturing en monitoring van deze afspraken. Blijven investeren in leefbaarheid De lijn van terughoudend financieren van bewonersverzoeken en het ontplooien van kostenbesparende initiatieven is in 2011 voortgezet. Door te sturen op toegevoegde waarde is een besparing gerealiseerd in de overtuiging de juiste activiteiten te hebben gesteund zonder daarbij bewoners(groepen) tekort te hebben gedaan. Er is € 550.000 geïnvesteerd in leefbaarheidsinitiatieven, exclusief de projecten in het kader van het Wijk Actie Programma Nieuwland. Dat is ongeveer 0,9% van de huuropbrengsten. Wat betreft uitgaven in het kader van het WAP 12

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

moeten wij voldoen aan de uitgangspunten van de WAP-monitor. Door slim te investeren en daarbij de samenwerking te zoeken met andere partners voldoen we wel aan de prestatievelden van de WAP, maar zijn onze uitgaven per saldo lager. Taakverschuiving Los van handhaving, preventieve taken en activeren van zelfredzaamheid is nadrukkelijk gekeken naar nut en noodzaak van personele inzet. Hierdoor is van personele inzet op onderdelen verminderd. Uitvoering van belangrijke leefbaarheidstaken blijft zo gewaarborgd, ondanks verminderde inzet van personeel. Wijkbeheeroverleg en bewonersoverleg worden alleen nog bijgewoond als de agenda daartoe aanleiding geeft. Ingegeven door het lage bezoekersaantal zijn de bewonersspreekuren in de wijk voor een groot deel opgeheven. Dat heeft ertoe geleid dat zes buurtposten zijn gesloten en de ruimten zijn verhuurd. Daarentegen is extra inzet geweest om de deelnamegraad van bewoners bij planmatige projecten te verhogen en bij (potentiële) probleemsituaties bij achterstanden in huurbetaling. Schoonmaakacties van poorten, terreindoorgangen en verwilderde tuinen van lege woningen hadden een positief effect op verhuurbaarheid en verkoopbaarheid. Overlast Overlast manifesteerde zich in 2011 sterker dan voorheen; schietpartijen, branden, ongedierte en vervuiling kwamen vaker voor. Bij problemen ligt de eerste verantwoording voor het zoeken naar oplossingen altijd bij bewoners. Wij wijzen bewoners daar ook nadrukkelijk op. In de praktijk blijken bewoners dat niet altijd op te pakken. Het blijft zoeken naar de balans tussen wat bewoners kunnen en willen. Als bewoners in eerste instantie niet bij machte zijn zelf een probleem op te lossen, zien wij zeker een rol voor Woonplus weggelegd. Wijk Actie Programma Nieuwland Het rijk heeft Nieuwland aangewezen als aandachtswijk waarin extra geïnvesteerd moet worden. Eind 2008 startten 32 partijen - waaronder Woonplus - met de uitvoering van het Wijk Actie Programma (WAP) voor Nieuwland, onder regie van de gemeente. Het programma bestaat uit dertig projecten die vallen onder de ‘vier vingers van Nieuwland’, namelijk: 1. werken en leren; 2. wonen en veiligheid; 3. ontmoeten; 4. achter de voordeur.

Hoofdstuk 2

Het jaar 2011 stond in het teken van ‘verbinden’, samenwerking tussen verschillende partijen in de wijk maar ook samenwerking met de wijken Oost en West. Er is samen met bewoners nagedacht over de koers van de komende jaren. In 2012 moet dat resulteren in een nieuw plan van aanpak voor de periode 2012-2017. Naast de fysieke ‘facelift’ van de wijk, zijn diverse sociale projecten uitgevoerd die belangrijk bijdragen aan het woongenot. We lichten enkele succesvolle sociale projecten uit. Ondernemersavonden In maart en april werden ondernemersavonden georganiseerd. Hieruit bleek het belang van de winkelstraat Nolenslaan en hoeveel ZZP’ers in de wijk wonen en werken. Uit deze avonden is een klussenpool voortgekomen: Antilliaanse mannen bieden hun diensten aan voor verschillende klussen in de wijk. Tijdens de nationale Opschoondag in juni hebben zij het plein voor het wijkcentrum opgeknapt.

OMGEVING

Samen Buurten Uit het project Samen Buurten zijn verschillende initiatieven gekomen. Zo is er een project Eetbare Balkons (groenten verbouwen op het balkon) en de Joudclub (jongeren organiseren activiteiten voor ouderen) tot stand gekomen. Op het Foodfestival werd er gezamenlijk gekookt en werd daardoor ervaren hoeveel verbondenheid er tussen de verschillende culturen bestaat. Met de ouderenhuiskamer (het Puttertje) en de wandelclub worden vele ouderen in de wijk uit hun isolement gehaald. Vinden en behouden stabiele samenwerkingspartners Woonplus vindt het belangrijk om aan vitale Schiedamse coalities deel te nemen. Op het gebied van zorg en welzijn werken wij samen met Perspectief Schiedam, een onderdeel van gemeente Schiedam. Daarnaast zitten wij maandelijks om de tafel met het Lokaal Zorg Netwerk onder leiding van de gemeente. Goede coördinatie zorgt

13

ervoor dat mensen precies die hulp krijgen, die nodig is. Woonplus Schiedam helpt bij de signalering. Indien nodig doen wij een beroep op het Mobiel Preventieteam, een onderdeel van het Leger des Heils. Dit team voorkomt dat mensen aan de onderkant van de samenleving verder afglijden. Het reguliere vangnet werkt nu dermate goed, dat wij in 2011 geen beroep hoefden te doen op dit team. Specifiek voor ouderen werken wij samen met Seniorenwelzijn in Woonwelzijnteams. Ook in het kader van het Wijk Actie Programma Nieuwland werken wij samen met Schiedamse partners als scholen, opbouwwerk en welzijnsorganisaties. Met bijvoorbeeld de politie trekken wij samen op in de interventieteams. MOVe Woningcorporaties maken grote veranderingen door. Daarover wordt veel geschreven en gesproken, maar er vindt weinig systematisch onderzoek plaats naar de manier waarop de veranderingen zich voltrekken en welke gevolgen dat heeft voor de organisatie van corporaties. De TU Delft voert sinds 2009 een langlopend onderzoek uit naar de ontwikkelingen in de corporatiesector: Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid van Woningcorporaties (MOVe). Het onderzoek richt zich met een aantal samenhangende projecten op vragen over: • de vertaling van het maatschappelijk ondernemerschap in de bedrijfsvoering, strategie en voorraadbeleid van woningcorporaties;

14

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

•d e inbedding van de corporatie als maatschappelijke onderneming. Samen met enkele corporaties doet Woonplus mee aan dit onderzoek. Door deelname aan masterclasses, symposia, expertmeetings en enquêtes voeden wij verschillende (promotie) onderzoeken die in dit kader worden verricht. Ons brengt het - behalve niet alledaagse inzichten in en contacten met de aangesloten corporaties onderzoeksresultaten en nieuwe zienswijzen en handvatten voor strategie en beleid. Reputatiemanagement Woonplus heeft in 2011 de nodige aandacht besteed aan het in goede banen leiden van de interne en externe communicatie rondom de nieuwe koers zoals verwoord in het ondernemingsplan 2011-2020, Woonplus Herijkt. De nieuwe koers had gevolgen voor de ambities die Woonplus voor 2011 had gedefinieerd, op het gebied van reputatiemanagement en een klantenpanel. Een van de eerste stappen in dit traject was een nulmeting die gehouden zou worden onder de stakeholders van Woonplus. Begin 2011 stond Woonplus aan de vooravond van het uitrollen van haar nieuwe koers. Op dat moment een meting doen, zou een onderzoek op basis van achterhaalde uitgangspunten betekenen. Daarom is de nulmeting uitgesteld totdat het strategisch kader voor communicatie en reputatiemanagement is aangepast aan de nieuwe koers en een daarbij passende bedrijfsidentiteit.

Hoofdstuk 2

Klantenpanel De opzet van een structureel klantenpanel is vanwege de interne reorganisatie in 2011 niet opgestart. Zodra capaciteit, tijd en geld dit toelaten wordt dit opgepakt en nader uitgewerkt. Corporate sponsoring om onze reputatie te versterken Sponsoring van activiteiten of organisaties kan helpen om onze reputatie te versterken. Elk jaar doen bewoners en organisaties een beroep op Woonplus voor (financiële) ondersteuning van evenementen of andere initiatieven. Het beschikbare budget besteden wij zo goed mogelijk aan de hand van criteria in ons sponsorbeleid. Die criteria zijn herleid uit onze missie. Als tegenprestatie vragen wij, in de meeste gevallen, om op passende wijze gepresenteerd te worden aan de lokale samenleving. In 2011 is in totaal € 17.000,- aan sponsoraanvragen toegewezen aan de volgende activiteiten en organisaties: - Stedelijk Museum Schiedam - Bibliotheek Waterweg ‘Boek en Bal’ - Brandersfeesten Schiedam Voor de laatste keer deelname aan Het Glazen Huis Medio 2011 is het jaarverslag 2010 verstuurd naar de belanghouders, met uitzondering van individuele huurders. Zij konden het jaarverslag vinden op onze website. Omdat wij transparant willen zijn, hebben wij het jaarverslag van 2010 - evenals voorgaande jaren - daarop laten beoordelen door Het Glazen Huis. Het Glazen Huis is een initiatief van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en PricewaterhouseCoopers (PwC), dat jaarlijks de transparantie van de jaarverslagen van woningcorporaties toetst. Het Woonplus Jaarverslag 2010 was geselecteerd in de top 25 van meest transparante jaarverslagen. Uiteindelijk behaalden we een score van 7,9 waar we trots op zijn. De dragers van Het Glazen Huis hebben besloten dat de prijzen voor de beste jaarverslagen in 2011 voor de laatste keer worden uitgereikt. Andere publicaties Woonplus vindt het belangrijk om haar belanghouders goed te informeren. Daarom communiceren wij via verschillende media. Wij zetten onze website in om nieuws te melden, maar ook om huurders de gelegenheid te bieden direct zaken met ons te doen via het speciale ‘Mijn Woonplus’gedeelte. Maandelijks publiceren wij ‘Woonplus Nieuws’ in de lokale krant, het Nieuwe Stadsblad. Huurders kunnen hierin nieuws en achtergronden

OMGEVING

over Woonplus lezen. In ons relatiemagazine Surplus belichten wij de achtergronden van ons beleid en de voorbeelden uit de praktijk. Iedere uitgave heeft een thema. In 2011 is Surplus eenmaal uitgebracht. Het thema was ‘De woningmarkt in Schiedam’. Naast het uitbrengen van een relatiemagazine participeert Woonplus als wijkpartner in de bewonersmagazines Groenoordmagazine en Nieuwland Nieuws. Deze magazines zijn te downloaden via onze website. Look TV, de lokale tv-omroep in Schiedam, is een ander belangrijk communicatieplatform. Daarnaast verschijnen regelmatig berichten over en advertenties van Woonplus in regionale versies van landelijke dagbladen en in plaatselijke weekbladen. In 2011 was er onder meer aandacht voor sloopprojecten, de realisatie van nieuwbouw en de financiële situatie van Woonplus. Een deel van deze berichten verscheen naar aanleiding van een persbericht of perscontact. Vermelden belanghoudersregister Om de behoefte van Woonplus en haar belanghouders beter op elkaar aan te laten sluiten, heeft Woonplus geïnventariseerd wie haar belanghouders zijn en hoe zij op de beste manier benaderd kunnen worden. Daarbij is onderzocht welke raakvlakken er zijn met onze organisatie, op welke wijze zij kunnen bijdragen aan het bereiken van onze doelstellingen, hoe we een koppeling kunnen maken tussen hun belang en het belang van Woonplus en welke meerwaarde dit voor hen heeft. Wij onderscheiden daarbij een categorie belanghouders waar wij intensieve tot zeer intensieve contacten mee onderhouden en een categorie belanghouders waarmee we incidentele contacten mee onderhouden en periodiek en/of gericht informeren. Stedelijk Sociaal Plan opnieuw vaststellen Het vigerend Stedelijk Sociaal Plan liep tot eind december 2011. De hoogte van de verhuiskostenvergoeding is op basis van het overeengekomen bedrag over 2010 geïndexeerd met het prijsindexcijfer naar € 5.613,- voor 2011. Eind 2011 zijn met het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties gesprekken opgestart om het Stedelijk Sociaal Plan vast te stellen voor de periode vanaf 1 januari 2012. In het Stedelijk Sociaal Plan staat welke rechten en plichten huurders hebben bij een verplichte verhuizing vanwege sloop of renovatie.

15

INTERVIEW

Hermyn Bonnema:

“De plannen van Woonplus zijn ambitieus

en getuigen van lef”

16

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hermyn Bonnema senior beleidsadviseur Wonen, gemeente Schiedam:

Gemeente Schiedam en Woonplus hebben in 2011 samen grote stappen gezet om Schiedam aantrekkelijker te maken als woonstad. De basis voor een nieuwe gemeenschappelijke woningmarktstrategie werd gelegd. Bovendien sloten de partijen een package deal om zes projecten in de stad vlot te trekken. Bijzondere resultaten, zeker in crisistijd. Hermyn Bonnema van gemeente Schiedam licht deze toe.

“We hebben gezamenlijk succes geboekt” “De gemeente stond eind 2010 voor de taak om een nieuwe woonvisie op te gaan stellen, Woonplus wilde zijn vastgoedstrategie bepalen. Dat konden we niet los van elkaar doen. Onze verstandhouding liet echter te wensen over. Toen zijn wij samen met een externe partij om tafel gaan zitten. Het proces is vlot en voortvarend opgepakt. Ondanks de moeizame woningmarkt en de bestuurlijke wisseling bij de gemeente, hebben wij mooie resultaten kunnen bereiken. In crisistijd is dat iets om heel trots op te zijn.” Doorbraak “We hebben intensieve gesprekken gevoerd in een open en positieve sfeer. Dat heeft onder meer tot een package deal geleid, die we in juli 2011 sloten. Een echte doorbraak. Met zes projecten die waren vastgelopen, konden we verder. Door dit concrete succes ontstond er vertrouwen. Vervolgens konden we in 2011 de basis leggen voor de gezamenlijke woningmarktstrategie en de gemeentelijke woonvisie.” Ambitieus “Ik heb het afgelopen jaar heel goed samengewerkt met Woonplus. In deze tijden waarin woningcorporaties onder vuur liggen, kunnen we heel blij zijn met een corporatie als Woonplus. Waar ze voorheen misschien als behoudend werden gezien, vind ik hun huidige plannen ambitieus en van lef getuigen. Samen streven wij naar meer eengezinswoningen, meer koopwoningen en kwalitatief betere huurwoningen in Schiedam. Ik heb er vertrouwen in dat wij gezamenlijk de stad vooruit kunnen brengen.”

17

Hoofdstuk 3

Klant

Terug naar

kerntaak wonen

18

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Met ingang van 2011 hebben wij ons te

houden aan verschillende

Europese regels voor woningtoewijzing. Woningcorporaties

huisvesting van huishoudens

moeten primair zorgen voor met een jaarinkomen van minder dan € 33.614,-. Dat past goed bij onze en , maar laat weinig ruimte over voor de inkomens net boven deze inkomensgrens. Binnen de wettelijke mogelijkheden hebben wij beleid geformuleerd dat - weliswaar in zeer beperkte mate tegemoet komt aan de met een inkomen net boven de grens die vanuit Europa is gesteld.

nieuwe koers

kerntaken

vraag woning-zoekenden

Geformuleerde ambities in jaarplan 2011 Richten op de kerntaak wonen Wij richten ons op het bieden van woonruimte aan circa 12.000 Schiedamse huishoudens met een jaarinkomen tot € 33.614,-. We monitoren in regionaal verband of wij inderdaad 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan deze huishoudens. Dit komt overeen met de nieuwe Europese richtlijnen. Die primaire doelgroep willen wij wooncarrière bieden met huurwoningen of eventueel koopwoningen. Omdat we consequent willen monitoren of wij deze doelgroep goed bedienen, meten wij de klanttevredenheid. Klanttevredenheid verhogen In 2011 introduceren wij een andere methodiek om klanttevredenheid te meten. Speerpunten daarbij zijn de kwaliteit van de dienstverlening en kwaliteit van het interne proces. Verder vragen wij in 2011 bij planmatig onderhoud standaard de klant naar zijn ervaringen. Ook voor nieuw gebouwde koopwoningen nemen wij het onderdeel ‘after sales’ weer consequent ter hand. Direct na het passeren van de verkoopakte krijgen kopers een vragenlijst met gerichte vragen over de dienstverlening van Woonplus, de notaris en de makelaar. Een jaar na oplevering krijgen kopers de mogelijkheid hun ervaring met de kwaliteit van de woning en woonomgeving met ons te delen. De uitkomsten en analyses vormen een vast onderdeel van de projectevaluatie. Naast rechtstreekse metingen over klanttevredenheid, vertellen bepaalde uitingen van klantgedrag ons ook iets over de mate van klanttevreden-

heid. Daarom nemen we indicatoren als mutatiegraad, het aantal klachten dat wordt ingediend bij de klachtencommissie en het aantal ontvankelijk verklaarde klachten, het aantal huishoudens met een betalingsachterstand en het aantal juridische procedures mee in onze beoordeling van klanttevredenheid. Samen zorgen voor bijzondere doelgroepen Bijzondere doelgroepen als bewoners met een verslavingsachtergrond, asielzoekers en daklozen vallen ook onder de primaire doelgroep. Voor de huisvesting van deze bewoners zijn wij continu in gesprek met samenwerkingspartners. Als er specifieke afspraken benodigd zijn, dan maken we die.

19

Geleverde prestaties in 2011 Tabel 3 - Terug naar de kerntaak wonen

Doelstelling

Ambities 2011

Resultaten 2011

Richten op de kerntaak wonen

Bedienen 12.000 Schiedamse huishoudens met inkomen tot € 33.614

De woningportefeuille omvat ultimo 2011 11.857 woningen waarmee de doelgroep kan worden bediend.

90% van de sociale huisvesting toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614

Het toewijzingspercentage wordt maandelijks gemonitord. 98,5% is bij mutatie toegewezen aan de doelgroep.

Klanttevredenheid meten

Zie onderdeel klanttevredenheid verhogen.

Wooncarrière bieden aan doelgroep door nieuwbouw huur en koop

Start van de: • Sloop Aleidstraat • Sloop Nieuwe Maasstraat tbv Hof in Zuid • Renovatie Bethelflat tbv Hof in Zuid • Bouw Huysmansstraat In uitvoering: • Renovatie Louis Zimmermannplein en Jacques Urlusplein Opgeleverd: • Nieuwbouw Watertoren • Buurtplus Vliegenstraat • Opplussen Delflandseweg • Renovatie deel I Hof in Zuid Er zijn diverse projecten onder handen, variërend van nieuwbouw koop en huur tot renovatie.

Andere meetmethodiek klanttevredenheid

Er is een plan van aanpak opgesteld voor het selecteren van een ander meetsysteem voor klanttevredenheid.

Klantervaringen planmatig onderhoud

Klantervaring planmatig onderhoud wordt gemeten met enquêtes. Er zijn 18 enquêtes uitgezet met een gemiddelde waardering van ruim voldoende.

Klantervaringen nieuwbouw koop

After sales nieuwbouw heeft plaatsgevonden voor de projecten Watertoren en Terras. De klanten hebben de dienstverlening van Woonplus positief gewaardeerd. De uitkomsten zijn onderdeel van overleg tussen verkoopteam nieuwbouw en manager Vastgoed.

Huisvesten bijzondere doelgroepen

In 2011 is gestart met een proef voor de huisvesting van leerlingen van Lentiz Life College. Daarnaast neemt de stichting Pameijer 19 woningen af voor mensen met een beperking in het renovatiedeel van het project Hof in Zuid dat eind 2011 is opgeleverd.

Klanttevredenheid verhogen

Samen zorgen voor bijzondere doelgroepen

Handhaven Europese toewijzingsregels Op 1 januari 2011 is Europese regelgeving van kracht geworden over de bouw en het verhuur van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed, die gezien worden als zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De Europese beschikking zorgt voor gelijke spelregels voor zowel woningcorporaties als commerciële woningverhuurders. Instrumenten voor de socialehuursector zoals geborgde leningen, gereguleerde huurprijzen, huurtoeslag en lagere grondkosten 20

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

worden gezien als vormen van staatssteun. Die steun is volgens Europa alleen bedoeld voor doelgroepen die niet op eigen kracht in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Het rijk heeft de beschikking uitgewerkt in tijdelijke nationale regelgeving. Definitieve regelgeving wordt uitgewerkt in de nieuwe, herziene Woningwet die naar verwachting in 2012 wordt ingevoerd. Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties tenminste 90% van de vrijgekomen woningen (inclusief

Hoofdstuk 3

nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 652,52) toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 33.614,-. Wij houden daarnaast ook rekening met de regionale afspraken binnen de Maaskoepel voor de woningtoewijzing. In 2011 is 98,5% van alle leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd volgens die toewijzingsnorm. Voor huishoudens met een inkomen (net) boven deze inkomensgrens blijft weinig bewegingsvrijheid over. In het vierde kwartaal is beleid geformuleerd hoe Woonplus wil omgaan met de 10% vrije toewijzingsruimte voor woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensgrens. Jaarlijks wordt de actualiteit op de woningmarkt geanalyseerd om te kijken of deze beleidslijn bijstelling behoeft. Effect op de mutatiegraad Voor het tweede jaar op rij is de mutatiegraad lager dan 8%. De economische recessie en onzekerheid over de eigen financiële toekomst, de nieuwe toewijzingsnormen voor de sociale huurmarkt, onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en het lastiger verkrijgen van een hypotheek maken dat mensen ervoor kiezen niet te verhuizen. Dit maakt dat de woningmarkt steeds verder op slot komt te zitten. Wooncarrière bieden aan doelgroep door nieuwbouw huur en koop De afgelopen jaren heeft Woonplus veel nieuwe koopwoningen in verschillende prijssegmenten gerealiseerd in met name Nieuwland en Groenoord. Dit heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het mogelijk maken van wooncarrière binnen en tussen wijken. De nieuwe koers maakt dat wij in de nieuwbouwopgave de focus vooral leggen op het vernieuwen van het huuraanbod. In 2011 zijn 36 nieuwe koopappartementen opgeleverd in het project Watertoren in de gebiedsontwikkeling ‘Over het Water’ in de wijk Nieuwland. Bovendien is in de Huysmansstraat in de wijk West gestart met de bouw van 29 nieuwe eengezinswoningen voor de sociale huur. Op twee locaties in de wijken West en Zuid is gestart met de sloop van sociale huurwoningen om in 2012 te starten met de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Meer bijzonderheden over vastgoedontwikkelingen zijn opgenomen in het hoofdstuk ‘Projecten in beeld’. Andere meetmethodiek klanttevredenheid In 2010 is ons KWH Huurlabel (het label van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) verlengd. De Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV), die de toetsingen uitvoert, heeft vastge-

KLANT

steld dat de kwaliteit van onze dienstverlening op de gemeten labelonderdelen voldoet aan de normen. Het verlengde KWH-huurlabel is geldig tot 28 oktober 2012. In 2011 is besloten niet langer aan te sluiten bij de KWH methodiek en op zoek te gaan naar een ander, onafhankelijk meetsysteem van klanttevredenheid en dienstverlening. Wij zoeken een systeem dat voorziet in een continue meting en bovendien directe feedback geeft van klanten. Dit past beter bij onze doelstellingen en visie op leren en groeien. In 2011 zijn verschillende meetmethodieken onderzocht om in het eerste kwartaal van 2012 te komen tot de selectie van een andere leverancier. Klantervaringen onderhoud Over 2011 zijn bij 18 projecten enquêtes uitgezet over planmatig onderhoud. De werkzaamheden die werden bevraagd, liepen uiteen van reinigen mechanische ventilatie tot het vervangen van keuken, douche en toilet. Twee enquêtes kenden onvoldoende respons, ook na herhaalde oproep. Van de overige enquêtes bedroeg het deelnamepercentage circa 40%. De bewoners gaven gemiddeld een 3,3 (1-2 = matig, 2-3 = voldoende, 3-4 = goed). Voor het eerst is ook een enquête ‘vakman’ uitgezet over uitgevoerd klachtenonderhoud. Over bijna 40% van de verstrekte opdrachten is navraag verricht. In 97,6% van de gevallen was de vakman op tijd aanwezig en maar liefst 98,9% van de klanten was tevreden over de (werkzaamheden van de) vakman. Begin 2012 willen wij onze online dienstverlening belangrijk verbeteren met de mogelijkheid reparatieverzoeken digitaal te melden en eveneens digitaal zelf in te plannen. Wij verwachten dat het de klanttevredenheid ten goede komt. Klantervaringen nieuwbouw koop Bij de opgeleverde nieuwbouwprojecten Watertoren en het Terras heeft after sales plaatsgevonden. De klanten hebben de dienstverlening van Woonplus positief gewaardeerd, met name de verstrekte informatie en het enthousiasme van de betrokken medewerkers. Men vond het plezierig rechtstreeks met medewerkers van Woonplus te maken te hebben, hetgeen het vertrouwen in geleverde producten en dienstverlening ten goede kwam. De uitkomsten zijn onderdeel van het overleg tussen verkoopteam nieuwbouw en de manager vastgoed.

21

Faciliteren huisvesting bijzondere doelgroepen Onderdeel van de primaire doelgroep van Woonplus zijn ook klanten die meer nodig hebben dan alleen een dak boven hun hoofd. Woonplus faciliteert op verschillende plaatsen het concept begeleid wonen. Wij geven in dat geval bestaande

complexen een herbestemming, zorgen voor de verbouwing en inrichting van algemene ruimtes en berekenen de nieuwe bewoners een aangepaste huurprijs. Het betreft zo’n 300 klanten in diverse complexen. Tabel 4 toont een overzicht hiervan.

Tabel 4 - Huisvesting bijzondere doelgroepen

Met wie?

Waar

Wanneer

Pameijer Stichting

• • • • •

Doorlopend

Stichting Lindenhof

Edisonplein

Doorlopend

Stichting Philadelphia

Willem Dreesplein

Doorlopend

Leger des Heils - Mi Kas Nobo

Verspreid over Schiedam

tot juli 2011

Stichting Mozaïk - Sociale Dienst


10 t/m 2011

Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers


43 in 2011

Lentiz LIFE College


Doorlopend

Eerste Tuinsingel Maasdamsestraat ’t Raam Lange Achterweg Hof in Zuid

Pameijer De Pameijer Stichting ondersteunt op verschillende locaties in ons bezit specifieke kleinschalige woonprojecten voor uiteenlopende klantgroepen die een vorm van begeleiding nodig hebben. In 2011 zijn daar 19 woningen bijgekomen in het project Hof in Zuid. In de plint van het gebouw heeft Pameijer ook een eigen activiteiten- en begeleidingsruimte. Voorafgaand aan de verhuur heeft de directe omgeving kennis kunnen maken met de Pameijer Stichting en haar visie en activiteiten. Soortgelijke kleinschalige projecten hebben wij eveneens al langere tijd met Stichting de Lindenhof en Stichting Philadelphia. Leger des Heils - Mi Kas Nobo Wegens het stopzetten van gemeentelijke subsidies per 1 juli 2011 was Mi Kas Nobo (‘mijn nieuwe huis’) gedwongen het samenwerkingsverband met Woonplus te beëindigen. Mi Kas Nobo was een huisvestings- en integratieproject begeleid door het Leger des Heils voor Antilliaanse jongeren met een slechte of ontbrekende thuissituatie. Woonplus heeft de afgelopen jaren 10 woningen beschikbaar gesteld die telkens door twee jongeren werden bewoond. Vanuit deze situatie zijn 22

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

verschillende jongeren doorgestroomd naar permanente zelfstandige huisvesting, het uiteindelijke doel van het project. Het herhuisvesten en onderbrengen van de jongeren heeft in 2011 veel tijd en inspanning gekost, maar is uiteindelijk succesvol afgesloten. Stichting Mozaïk - Sociale Dienst Via het convenant veelplegers heeft de gemeente met Woonplus en andere instanties afspraken gemaakt over de opvang van veelplegers. Wij hebben tot en met 2011 10 personen onder dit convenant gehuisvest. In 2011 hebben wij geen nieuwe aanmeldingen ontvangen. De veelplegers hebben een zorgcontract met Stichting Mozaïk en krijgen van hen begeleiding bij terugkeer in de maatschappij. Over de huurbetalingen heeft Woonplus afspraken gemaakt met de gemeentelijke Sociale Dienst. Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers Een bijzondere doelgroep is de groep asielzoekers met een verblijfsstatus. De gemeente Schiedam heeft zich in het VNG-bestuursakkoord van 2007 gecommitteerd om jaarlijks een vooraf vastgesteld aantal statushouders uit de reguliere regeling te plaatsen. Woonplus voert de afspraken uit het

Hoofdstuk 3

akkoord uit. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) heeft aangegeven dat Woonplus aan haar verplichtingen voldoet als zij in 2011 vier woningen per maand voor asielzoekers aanbiedt. In 2011 hebben we via het COA 43 statushouders kunnen plaatsen. Lentiz LIFE College In 2011 is Woonplus een samenwerking aangegaan met het LIFE College van de Lentiz onderwijsgroep, de gemeente Schiedam en de Stichting Onder Een Dak. De doelstelling van het project is het creëren van een sociale, prettige en veilige woonomgeving voor jongeren van New LIFE door het beschikbaar stellen van huisvesting en woonbegeleiding. Dit moet resulteren in: •v erbetering van het sociaal en maatschappelijk functioneren van de leerlingen; •v ermindering van de sociale en soms ook psychische problematiek; • beheersing van geldproblemen; • bevordering van de studieresultaten; • bevordering van de doorstroming. Kortom, een vangnet om terugval en uitval van jongeren tot een minimum te beperken. Woonplus stelt hiervoor zes appartementen beschikbaar in het goedkope segment.

KLANT

Huurtoeslag Woonplus streeft er bij het verhuren van woning naar dat huurders zo min mogelijk beroep doen op huurtoeslag. Wij bemerken echter dat dit steeds lastiger wordt. Bovendien krijgen wij signalen dat onze doelgroep in toenemende mate een beroep doet op sociale voorzieningen. Gezien de inkomensverhoudingen in de gemeente - gemiddeld lage inkomens - en de economische ontwikkelingen is dat geen verrassing, maar wel een groeiende zorg. In de toename van betalingsproblematiek en als gevolg daarvan een toename van het aantal huisuitzettingen (+15% ten opzichte van 2010) zien wij een onderstreping van onze zorg. Wij blijven zoeken naar betere sturingsmogelijkheden voor het borgen van betaalbaarheid. Mogelijk kan dat in de vorm van het stellen van minimum- of maximum inkomenseisen bij woningtoewijzing voor verschillende huurcategorieën. In 2012 zullen wij in dat kader het Nibud vragen een onderzoek te doen naar de betaalbaarheid van het wonen voor verschillende inkomenscategorieën.

23

INTERVIEW

Bert de Jong

“Je moet méér bieden dan alleen scholing”

24

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Bert de Jong interim programmamanager Lentiz LIFE College:

Het Lentiz LIFE College in Schiedam is anders dan andere VMBO- en MBO-scholen. Aan overbelaste jongeren biedt de school namelijk meer dan onderwijs alleen. Zelfs woonruimte is mogelijk. Daartoe ging Woonplus in 2011 een samenwerkingsverband aan met de onder-wijsinstelling. Bert de Jong van het LIFE College vertelt.

“Een stabiele woonsituatie helpt om je diploma te halen” “Schiedam heeft te maken met grootstedelijke problemen. Wil je als school je leerlingen een diploma laten halen, dan moet je méér bieden dan enkel scholing. Dat is de filosofie van het LIFE College. Daarom is ons splinternieuwe gebouw aan de Schieveste van 8 tot 8 beschikbaar voor scholing, sport, cultuur en andere faciliteiten. En hebben we een project opgezet, dat plaats biedt aan zo’n honderd overbelaste jongeren.” Vier woningen “Om daaraan deel te kunnen nemen, moeten de jongeren op drie leefgebieden problemen hebben, bijvoorbeeld schulden, psychische problemen en verslaving. Die leerlingen begeleiden wij intensief. De echt schrijnende gevallen kunnen we sinds de zomer van 2011 woonruimte bieden. Tegen een schappelijke huur kunnen acht leerlingen in vier woningen van Woonplus wonen. De randvoorwaarden zijn strikt. De school bepaalt wie er woont, wij bieden woonbegeleiding, er is cameratoezicht bij de deur en tussen 22.00 uur en 8.00 uur is er geen bezoek toegestaan.” Stukken beter “Met de jongeren die er wonen, gaat het stukken beter. Zij hebben een stabiele woonsituatie, waardoor een diploma binnen bereik komt. Drie van hen is dat al gelukt. Daar ben ik heel trots op. En zij zelf ook. Deze jongeren blijken goed in staat te zijn om hun verantwoordelijkheid te nemen; misbruik komt zelden voor. De gesprekken om tot deze samenwerking te komen, zijn prettig verlopen. Woonplus heeft op een plezierige wijze meebewogen om de woningen beschikbaar te krijgen. Bovendien heeft de gemeente Schiedam een constructieve rol vervuld.”

25

Hoofdstuk 4

Pand

Vastgoedportefeuille vitaliseren en

financieringsruimte vergroten

26

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

vastgoedportefeuillestrategie vastgesteld nieuwe ondernemingsplan. Wij hebben

In 2011 is een op basis van het

duidelijke keuzes gemaakt waarin we in de toekomst wel en niet gaan investeren. Vernieuwing van onze woningvoorraad voor de primaire doelgroep staat in deze plannen centraal. Ondertussen ging het vernieuwen van ons door: in 2011 waren verschillende projecten onder handen en werden concrete plannen voor nieuwe genomen. projecten met de gemeente bezegeld en

woningbezit

in uitvoering

Geformuleerde ambities in jaarplan 2011 Solide vastgoedportefeuille Gebleken is dat onze vastgoedportefeuille niet aansluit bij de vraag uit de markt. Het bezit is bovendien verouderd, eenzijdig en ligt in gebieden met een benedengemiddelde verwachte waarde-ontwikkeling. Dat gaan we ombuigen door verjonging van de vastgoedportefeuille en spreiding in het bezit, waarbij we inspelen op de wensen van de klant. Dat betekent concreet minder appartementen en meer grondgebonden woningen. Belangrijk hiervoor is de nieuwe woonvisie van de Gemeente Schiedam die voldoende ruimte biedt voor samenwerking en uitvoering. Minstens zo belangrijk is het vinden van de noodzakelijke financiële middelen om de vernieuwing te realiseren. Vertaling naar wijken en complexen In 2010 zijn we bezig geweest met het herzien van onze vastgoedportefeuillestrategie. De analy-

ses van de markt en onze vastgoedportefeuille leidden tot een zogenaamde wensportefeuille. Vervolgens is een aantal vernieuwingsscenario’s bepaald. Na financiële beoordeling is er één scenario gekozen: een vernieuwingstempo van gemiddeld 300 woningen per jaar. Dit tempo van 2,5% per jaar is gelijk aan hetgeen in corporatiebranche gebruikelijk is en betekent een aanzienlijke stap voorwaarts ten opzichte van ons oude vernieuwingstempo van 1,8%. Ambitieus, maar zeker ook realistisch. In 2011 zetten we belangrijke volgende stappen om dit tempo te gaan realiseren. De portefeuillestrategie gaan we vertalen in vastgoedstrategie per wijk of buurt en uiteindelijk in een complexbeheerplan voor elk woningcomplex. Deze informatie is dan voor elke medewerker eenvoudig te raadplegen en is op die manier leidraad voor de dagelijkse praktijk.

27

Geleverde prestaties in 2011 Tabel 5 - Vastgoedportefeuille vernieuwen en financieringsruimte vergroten

Doelstelling

Ambities 2011

Realisatie

Vastgoedportefeuille vernieuwen

Verjongen en spreiden bezit Meer grondgebonden woningen

Er zijn diverse projecten in ontwikkeling die bijdragen aan de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille. Een nadere toelichting volgt in het onderdeel ‘projecten in beeld’.

Vernieuwingstempo gemiddeld 2,5%, 300 woningen per jaar: Verkoop bestaand bezit 75 Sloop 120 Renovatie 40 Nieuwbouw huur 45 Aankoop 20

We streven naar een meerjarig vernieuwingstempo van tenminste 2,5%. In 2011 is naar mogelijkheden gekeken om het vernieuwingstempo te verhogen. Met wijziging van planvoornemens is een tempo van 3% te realiseren. Gerealiseerd in 2011: 403 (3,4%) Verkoop bestaand bezit 68 Sloop 69 Renovatie 277 Nieuwbouw huur 0 Aankoop 0

Vastgoedstrategie per wijk Strategie per complex

Er zijn wijkwensportefeuilles vastgesteld in het traject herijking portefeuillestrategie en er zijn ook complexstrategieën vastgesteld.

Succesvol verloop nieuwbouw koop Ondanks een moeilijke woningmarkt was de verkoop van nieuwe koopwoningen succesvol. De laatste koopwoningen in de projecten Terras (3), Havendijk (2) en Kadewoningen (2) zijn verkocht. Daarnaast was Woonplus ook in 2011 met projectontwikkeling op verschillende plekken in de stad fysiek zichtbaar. Er is gestart met: • nieuwbouw Huysmansstraat 29 huurwoningen In ontwikkeling was: • nieuwbouw 34 koopwoningen en 38 huurwoningen Kwartet • nieuwbouw circa 190 woningen Over het Water fase II • sloop en nieuwbouw circa 63 woningen Wibautplein • sloop van 27 woningen en nieuwbouw van 26 woningen Majoraanveld en Kervelveld • sloop en nieuwbouw Aleidastraat In 2011 is opgeleverd: • nieuwbouw 36 koopwoningen Watertoren Een toelichting op deze en andere projecten is te vinden in het hoofdstuk ‘Projecten in beeld’. Gericht inzetten verkoopbevorderende maatregelen Om het kopen van een nieuwbouwwoning beter bereikbaar te maken, zijn wij in 2008 gestart met Slimmer Kopen®. In 2009 introduceerden we vervolgens de Aankoopregeling bestaande woning 28

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

en de Dubbele Woonlastenregeling. Ook in 2011 zijn deze verkoopbevorderende maatregelen ingezet bij het project Watertoren. Bij Slimmer Kopen® krijgen kopers maximaal twintig procent korting op de waarde van de woning. Als de eigenaar de woning verkoopt, wordt de eerder verleende korting verrekend en de eventuele winst of het verlies gedeeld met Woonplus. Kopers hebben door de korting een lagere financiering nodig. De Aankoopgarantie bestaande woning houdt in dat we kopers de zekerheid bieden dat zij hun huis tegen negentig procent van de taxatiewaarde aan Woonplus kunnen verkopen. Bij de Dubbele woonlastenregeling kunnen kopers voor maximaal een jaar na de oplevering van de nieuwe woning een woonlastenvergoeding krijgen. De maatregelen voorzagen duidelijk in een behoefte van de kandidaat-kopers en spelen in op onzekerheden bij kopers over de verkoop van hun oude woning of het kunnen dragen van tijdelijke, dubbele lasten. Slimmer Kopen® is vaak doorslaggevend voor kopers of zij wel of geen financiering kunnen verkrijgen. Watertoren Van de 36 appartementen waren er eind 2011 29 verkocht. Daarbij werd van navolgende constructies gebruik gemaakt: • 25 x Slimmer Kopen®, waarvan 18 in 2011; •9 x Aankoopgarantie. In vier gevallen is er geen beroep gedaan op aankoop door Woonplus; • 1 x Dubbele Woonlastenvergoeding die ook daadwerkelijk is geëffectueerd. In enkele gevallen is zowel van Slimmer Kopen® als

Hoofdstuk 4

van de Aankoopgarantie gebruik gemaakt. In een enkel geval is zowel van Slimmer Kopen® als van de Dubbele Woonlastenvergoeding gebruik gemaakt. Nieuwe vastgoedportefeuillestrategie In 2011 is de nieuwe vastgoedportefeuillestrategie vastgesteld. De portefeuillestrategie is de vertaling van onze doelen uit het ondernemingsplan naar ons vastgoed van nu en in de toekomst. Om het woningbezit beter te laten aansluiten op de (toekomstige) marktvraag van de Schiedamse huishoudens en hen wooncarrière te bieden, is vernieuwing en verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad noodzakelijk. Op basis van de analyse van de markt, van de woningportefeuille en onze ambities heeft Woonplus een streefportefeuille samengesteld. De speerpunten van de streefportefeuille zijn: • verjonging en betere spreiding van het bezit; • meer grondgebonden woningen; • minder meergezinswoningen zonder lift. Vernieuwingstempo gemiddeld 300 woningen per jaar Om op termijn een vastgoedportefeuille te krijgen die zich meer richting in de streefportefeuille van de beweegt, is vernieuwing noodzakelijk. Zo kunnen wij ook op de lange termijn onze taak in de sociale huisvesting vervullen. Renovatie, verkoop, sloop, nieuwbouw en aankoop zijn de ingrepen die bijdragen aan die vernieuwing. Wij streven een meerjarig vernieuwingstempo na van tenminste 300 woningen per jaar (gebaseerd op de omvang van ons bezit in 2010): • verkoop bestaand bezit

gemiddeld 75 woningen per jaar

• sloop


• renovatie


• nieuwbouw huur


• aankoop


Met dit tempo vernieuwen wij ons volledige bezit in 40 jaar. Omdat ons bezit relatief oud is en een groot deel van de woningvoorraad uit dezelfde bouwperiode stamt (1950-1970), komt een groter deel van het bezit al eerder in aanmerking voor vernieuwing. Daarom is in 2011 naar mogelijkheden gekeken om het vernieuwingstempo de komende jaren te verhogen. Met wijziging van planvoornemens is de komende jaren een tempo van 3% te realiseren, maar de financierbaarheid ervan staat onder druk door aangekondigde overheidsheffingen en wijzigingen in regelgeving. In 2011 liep de realisatie wel in de pas: wij realiseerden een vernieuwing van 414 woningen (3,5%).

PAND

Vastgoedstrategie per wijk en complex Er is per wijk gekeken hoe de opbouw van onze vastgoedportefeuille idealiter zou moeten zijn: per wijk een wijkwensportefeuille. Hierbij is gekeken naar het eigendomsaandeel in de wijk, de bouwperiode van het vastgoed, de verhouding tussen de woningtypen, de woninggrootte en prijssegmenten. Dit is gespiegeld aan de huidige opbouw van onze vastgoedportefeuille. Het verschil ertussen is de veranderopgave waar wij voor staan. Voor het verder vormgeven van die veranderopgave is goed gekeken naar prioriteiten tussen de wijken en of er realistische kansen en mogelijkheden zijn om de verandering binnen een bepaalde periode te realiseren. Op basis hiervan is een strategie per woningcomplex bepaald. Aansluitend hierop is (en wordt) ondersteunend beleid zoals bijvoorbeeld verkoopbeleid, huurbeleid en onderhoudsbeleid opnieuw vormgegeven zodat het weer aansluit bij de nieuwe koers voor het vastgoed. Overeenkomst met gemeente over nieuwbouw De gemeente Schiedam en Woonplus hebben in 2011 de handen ineengeslagen om een aantal woningbouwprojecten in de stad tot ontwikkeling te brengen. Het gaat om zes projecten met in totaal 400 woningen, die worden gebouwd in de periode tot 2016. In de gesloten overeenkomst worden de afspraken over de zes projecten samengebracht. Het resultaat van de afspraken is voor beide partijen voordelig. Voor de gemeente betekent de overeenkomst meer financiële zekerheid, omdat het risico op een aantal grondexploitaties sterk wordt verkleind. Doordat Woonplus op een aantal locaties grond in eigendom verkrijgt, biedt dit betere vooruitzichten om op korte termijn daadwerkelijk tot ontwikkeling over te gaan. Op deze manier is het mogelijk verschillende lege plekken in de stad in te vullen. Dat is positief voor Schiedam en haar bewoners. Samenwerkingsovereenkomst Nieuwland De bestaande samenwerkingsovereenkomst voor de wijk Nieuwland is in 2011 uitgebreid met nieuwe afspraken over projectontwikkeling in het gebied Wibautplein en over de tweede fase van Over het Water. De opstallen op laatstgenoemde locatie zijn enkele jaren geleden al gesloopt. Gezien de economische omstandigheden en daarmee gepaard gaand de veranderde koopmarkt hebben de oorspronkelijke plannen plaatsgemaakt voor plannen die beter aansluiten bij de huidige woningmarkt. De afspraken zijn 29

vastgelegd in een ‘addendum’ op de bestaande samenwerkingsovereenkomst en zijn akkoord bevonden door het College van B&W en door de Schiedamse gemeenteraad. Onderhoudsbeleid Om ons onderhoud goed te laten aansluiten bij de nieuwe keuzes voor ons vastgoed is in 2011 gestart met het herijken van het onderhoudsbeleid. Daarnaast is een referentiekwaliteit omschreven voor bestaande bouw: aan welke eisen moet een gemiddelde woning voldoen? Bovendien is een nieuwe referentiekwaliteit opgesteld voor nieuwbouw. Op die manier sluiten straks ook onze nieuwe woningen goed aan op onze nieuwe onderhoudsrichtlijnen. Bij het onderhoudsbeleid zijn verschillende aspecten tegen het licht gehouden: • definities verschillende onderhoudssoorten; • instrumenten om onderhoudskwaliteit beter meetbaar en stuurbaar te maken; •b eschrijving hoe onderhoud wordt gekoppeld aan de strategielabels en hoe we met einde exploitatieduur en verlenging van de exploitatieduur omgaan; •u itwerking hoe we met bouwregelgeving, veiligheidsvoorschriften en duurzaamheid omgaan. Referentiekwaliteit bestaande bouw In de referentiekwaliteit wordt beschreven welke kwaliteit we gemiddeld nastreven voor ons bezit dat we langdurig verhuren. Hieraan koppelen we producten prestatie-eisen van verschillende bouwonderdelen. De referentiekwaliteit is gekoppeld aan de complexstrategieën. Per strategielabel (bv. verkopen, renoveren, doorexploiteren) zijn richtlijnen gegeven voor het wel of niet voldoen aan de referentiekwaliteit. In de complexbeheerplannen wordt aangegeven of we daarop wel of geen ontheffing toestaan en op welke onderdelen dat van toepassing is. Referentiekwaliteit nieuwbouw Behalve dat nieuw te bouwen woningen en woongebouwen moeten voldoen aan de bouwregelgeving hebben wij een aanvullend programma van eisen op schrift gezet. Hierin zijn voornamelijk woontechnische kwaliteitseisen opgenomen die rekening houden met praktisch gebruiksgemak voor nu en in de toekomst. In 2012 volgt een aanvulling met een materiaallijst. Op die manier is een logische aansluiting te maken met de streefportefeuille vanuit de portefeuillestrategie èn met de referentiekwaliteit voor de bestaande bouw. 30

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Verbeteren duurzaamheid In 2009 zijn alle woningen voorzien van een Energie Prestatie Advies (EPA) en een energielabel. Gemiddeld scoort ons bezit energielabel D. Ten opzichte van de landelijke score van het corporatiebezit (label F) is dat een goede score. In 2011 heeft aan 27 woningen in de Vliegenstraat een ingrijpende woningverbetering plaatsgevonden. Deze woningen krijgen naar verwachting een C-label in plaats van een D-label. Huurwoningen verkopen aan Schiedammers Woonplus streeft ernaar om in de periode tot en met 2020 jaarlijks gemiddeld 75 bestaande huurwoningen te verkopen. In onze begroting hadden we voor 2011 gerekend met de verkoop van 46 woningen. Omdat het voornamelijk gaat om goedkopere appartementen, brengt Woonplus hiermee vooral de woonwensen van jonge starters in vervulling. Maar ook oudere (her)starters op de koopmarkt bedienen wij in toenemende mate met een bestaande koopwoning. Tegelijkertijd differentiëren we hiermee het woningbezit én genereren we middelen om investeringen te financieren. Woonplus heeft voor de periode tot 2025 ongeveer 2.700 woningen aangewezen die bij mutatie worden verkocht vanaf 2011. Het aanbod ligt verspreid over Schiedam en omvat appartementen, maisonnettes en eengezinswoningen. Tegen de landelijke trend in was de verkoop van bestaande woningen in 2011 succesvol. Er zijn 57 bestaande woningen definitief overgedragen. Daarnaast hebben wij ook woningen verkocht die wij hadden teruggekocht in het kader van de regelingen MGE (maatschappelijk gebonden eigendom) en Koopplus. In 2011 ging het om 11 terugkoopwoningen. Hiermee komt het totaal aantal verkochte woningen op 68. Het doel is om een zo groot mogelijk deel van de woningen aan Schiedammers te verkopen. Dat is gelukt: dat percentage kwam uit op 80%. Om het goede verkoopresultaat te behalen, is een hoop werk verzet. Een greep uit het scala aan maatregelen en initiatieven: • het aantal woningen dat voor verkoop in aanmerking komt, is verhoogd van 700 naar 1.300 woningen; • er is een marketingplan voor verkoop gemaakt en een groot aantal actiepunten hieruit zijn opgevolgd; • voor enkele complexen is succesvol een herhaald aanbod aan zittende huurders gedaan; • naast de inzet van plaatselijke makelaars tre-

Hoofdstuk 4

• •

•

• • •

den wij in toenemende mate ook zelf op als makelaar en zetten daarmee in op een meer persoonlijke benadering; e lke eerste zaterdag van de maand wordt er een gerichte open huizenroute georganiseerd; z eker bij grote of gelijksoortige complexen in verkoop wordt gebruik gemaakt van een opgeknapte modelwoning; a spirant-kopers kunnen kiezen voor verschillende keuzepakketen in verschillende afwerkniveaus. Deze aanpak sluit goed aan op de behoeften van de klant; s amenwerking met Vereniging Eigen Huis; a fspraken gemaakt met 2 banken over aantrekkelijke financiering; c ollega’s brachten ons in contact met kandidaat-kopers.

Samenwerking met Vereniging Eigen Huis Het kopen van een huis is een belangrijke stap in iemands leven. Om een verantwoorde aankoopbeslissing te kunnen nemen is goede begeleiding en advies noodzakelijk. Wij bieden onze klanten de mogelijkheid gebruik te maken van een onafhankelijk en deskundig advies. Als eerste corporatie in Nederland zijn wij een samenwerking aangegaan met Vereniging Eigen Huis (VEH). Wij bieden aspirant-kopers de expertise en ondersteuning van Vereniging Eigen Huis op financieel, juridisch en bouwkundig gebied. De aspirant-koper kan een keuze maken uit een door ons samengesteld keuzepakket van de producten en diensten van VEH. De (aspirant) kopers zijn zeer te spreken over deze extra service. Het geeft hen meer zekerheid op gebieden waar specialistische kennis voor vereist is en het behoedt hen voor onverantwoorde keuzes. Het validatiegesprek Aan de hand van een (telefonisch) validatiegesprek wordt op een effectieve en klantvriendelijke manier getoetst wat de financiële mogelijkheden zijn van de klant. De aspirant-koper weet na het gesprek of er een goede financiële basis is waarop de eventuele onderhandelingen kunnen worden voortgezet. De inhoud van het gesprek is vertrouwelijk. Gegevens worden alleen aan de aspirant koper verstrekt. Woonplus vraagt het gesprek aan en neemt de kosten voor haar rekening. Hypotheek advies- en bemiddeling De aspirant-koper kan op vrijwillige basis gebruik maken van hypotheekadvies en bemiddeling door Vereniging Eigen Huis. Indien de koper besluit de hypotheek via bemiddeling van VEH af te sluiten, ontvangt de koper van een woning

PAND

van Woonplus een korting van 10% op de bemiddelingskosten. VEH werkt samen met alle reguliere hypotheekverstrekkers. Gratis lidmaatschap Zodra tot aankoop van een Woonpluswoning wordt overgegaan, krijgt de koper van ons een lidmaatschap van Vereniging Eigen Huis cadeau. Met dit lidmaatschap kan de koper één jaar lang gebruik maken van onafhankelijk financieel, juridisch en bouwkundig advies van VEH. Bouwkundige keuring en opname De kluswoningen die Woonplus verkoopt, worden bouwkundig gekeurd door VEH. Het bouwkundige rapport wordt aan aspirant-kopers verstrekt. Het keuringsrapport biedt duidelijkheid over de bouwkundige staat van de aan te kopen woning. Kopers van een nieuwbouwwoning van Woonplus kunnen bij oplevering van de nieuwe woning geassisteerd worden door een bouwkundig adviseur van VEH. Voor kopers van een nieuwbouwwoning van Woonplus geldt door het gratis lidmaatschap een gunstig tarief. Specifieke zaken voortkomend vanuit het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) • Woonplus heeft in 2011 geen woningen in eigendom verkregen (bouw en aankoop) met een kostprijs hoger dan € 200.000,-; • Het percentage gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2011 bedraagt 1,3% voor het sociale huursegment. In overleg met het SOBO is dit vastgesteld en uitgevoerd. Dit is conform de richtlijnen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; • Alle batige saldi zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting; • Woonplus heeft in 2011 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen; • In 2010 zijn de eerste stappen gezet om met de gemeente Schiedam te komen tot gedeelde standpunten in een nieuw te formuleren gezamenlijke woningmarktstrategie. Dat is in 2011 verder uitgewerkt (zie hoofdstuk ‘omgeving’) en resulteert in (meerjarige) prestatieafspraken tussen gemeente en Woonplus. Als gevolg van het terugtreden van het college van B&W in de zomer van 2011 is er enige vertraging opgetreden in de voortgang. Dit heeft tot gevolg dat begin 2012 een gemeentelijke woonvisie verschijnt en aansluitend nieuwe prestatieafspraken gemaakt kunnen worden.

31

INTERVIEW

Joke Weewer:

“Dit appartement is het beste

wat me in mijn leven is overkomen”

32

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Joke Weewer koper van flat op Bachplein

In oktober 2011 kocht Joke Weewer een driekamerappartement van Woonplus op het Bachplein. Ze verhuisde van Rotterdam-Zuid naar Schiedam. Een prachtige woning, een gezellige buurt en een groene omgeving: in alle opzichten is zij erop vooruitgegaan. Ook over de begeleiding van Woonplus is Joke zeer te spreken.

“Heel prettig dat Woonplus mijn badkamer heeft opgeknapt” “Met de verhuizing naar Schiedam heb ik 2011 heel leuk afgesloten. Het bevalt me zó goed hier. In Rotterdam-Zuid had ik ook een koopappartement, maar ik heb het daar nooit naar mijn zin gehad. Aangezien mijn zus, vriendin en nicht in Schiedam woonden, kwam ik hier terecht. Het liefst wilde ik in een flat met een lift wonen. En dat is gelukt.” Opknappen badkamer “Dat de woning van een woningcorporatie is geweest, vind ik een prettig idee. Het geeft mij een zeker gevoel. Ik kan ervan uitgaan dat de woning bouwtechnisch in orde is. De keuken is van goede kwaliteit en de buitenzijde is pas geschilderd. Wat ik heel prettig vind, is dat Woonplus mijn badkamer heeft opgeknapt. Daarvoor kon ik kiezen bij de aankoop. Het bedrag is meegenomen in de hypotheek. Zij hebben mij heel goed geholpen. Ook toen er lekkage was, hebben ze dat snel en keurig opgelost.” Levend schilderij “Het is hier heerlijk wonen. Het is net een levend schilderij. Als ik buiten op het balkon zit, zie ik telkens iets nieuws dat in bloei staat. ’s Ochtends hoor ik de vogeltjes fluiten; het is hier zó groen. De mensen in de flat zijn heel vriendelijk. En Midden-Delfland is vlakbij, ik heb met mijn zus heerlijk door de polders gefietst. Mijn tuinhuisje heb ik zelfs weggedaan, omdat er genoeg groen in de buurt is. Het winkelcentrum is dichtbij, de tram naar Rotterdam stopt voor de deur. Dit is het beste wat me in mijn leven is overkomen.”

33

Hoofdstuk 5

Interne processen, leren en groei

Waardecreatie en strategisch leren en borgen 34

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

uitdaging

koers

reorganiseren

personeelskrimp

De waar wij voor staan is groot. De die we inslaan is realistisch. Dit leidt tot een toekomstbestendige organisatie. Het jaar 2011 stond voor een belangrijk deel in het teken van . De eerste effecten van zijn zichtbaar geworden. Dat geldt ook voor de eerste effecten van de vele interne verbeterprojecten die gaande zijn.

Geformuleerde ambities in jaarplan 2011 We zetten in op vernieuwing van onze vastgoedportefeuille. De waardevermeerdering van ons vastgoed en nieuwe financieringsvormen kunnen op termijn de benodigde financiële ruimte creëren. Sturen op waarde Onze doelstelling op de lange termijn is om de gemiddelde bedrijfswaarde per woning te verhogen. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten van ons vastgoed verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven over de resterende levensduur van ons bezit. Om op een hogere bedrijfswaarde uit te komen, zijn maatregelen nodig om onze kosten te beheersen. We schrijven in 2011 een investeringsplan, waarin de voorgenomen investeringen in het vastgoed zijn opgenomen en aansluiten op onze nieuwe portefeuillestrategie. Daarin zetten we uiteen hoe wij de vernieuwing gaan inzetten, betalen en welke keuzes we maken. Daarnaast stellen we - naast de door de branche vastgestelde sturingsparameters - ook eigen investeringsparameters vast. Deze zijn niet gevoelig voor wijzigingen van externe rekenregels en maakt het mogelijk onze eigen bedrijfsvoering kritischer te toetsen.

nanciële ruimte. Daarom zetten wij in op het optimaliseren van de operationele kasstromen. Ook zetten we stevig in op het vergroten van de effectiviteit en efficiency van onze organisatie. Op die manier minimaliseren wij de beheerkosten en maximaliseren we de opbrengsten van onze organisatie. Dit heeft een positief effect op de hoogte van de bedrijfswaarde en daarmee op onze financieringsruimte. Zo ontstaat meer financiële ruimte voor de noodzakelijke investeringen in de vastgoedportefeuille. Efficiënte organisatie We willen onze interne processen slimmer organiseren. Zo werken we enerzijds effectiever en verbeteren wij anderzijds de dienstverlening aan onze klanten. Omdat we op langere termijn minder woningen gaan beheren, kan onze organisatie op termijn kleiner worden. In 2011 zetten we de eerste stappen in die richting. Wij staan voor een grote opgave. Dit verlangt een professionele en flexibele organisatie. Leidinggevenden zullen de strategische doelen vertalen naar hun medewerkers, hen bewust maken van hun aandeel daarin en aansluiten bij hun persoonlijke ambities. Door voortgang en resultaten te monitoren op elk niveau in de organisatie en zodra het nodig is bij te sturen, waarborgen we dat doelen worden gerealiseerd.

Financiële ruimte Vernieuwing van onze vastgoedportefeuille is onvoldoende voor het verkrijgen van meer fi-

35

Geleverde prestaties in 2011 Tabel 6 - Waardecreatie en strategisch leren borgen

Doelstelling

Ambities 2011

Realisatie

Financieringsruimte vergroten

Vergroten professionaliteit en flexibiliteit organisatie

Programmasturing vanuit nieuwe koers.

Efficiency/effectiviteit vergroten

16 interne verbeterprojecten geïmplementeerd.

Interne processen slimmer organiseren

Lean Six Sigma wordt overwogen.

Kleinere organisatie

Van 141 naar 132 FTE.

Opleveren investeringsplan

Investeringsplan is opgeleverd.

Vaststellen eigen investeringsparameters, ongevoelig voor externe rekenregels

Wij hebben de eigen parameters herzien.

Optimaliseren operationele kasstromen

In 2011 is de basis gelegd voor het sturen op kasstromen. Dit wordt begin 2012 verder uitgewerkt en vormgegeven. Zie hoofdstuk 7.


Vergroten professionaliteit en flexibiliteit organisatie De nieuwe koers is vastgelegd in het nieuwe ondernemingsplan, een herziene strategie voor de vastgoedportefeuille en een tactisch ICT-plan. Hieruit is in 2011 een veelvoud aan kleine en grotere interne projecten voortgekomen die de professionaliteit, effectiviteit en efficiency van de organisatie (gaan) verbeteren. Soms met een korte doorlooptijd, soms met jaaroverschrijdende doorlooptijden. Deels verloopt de uitvoering via projecten en deels via acties in de lijn van

36

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

reguliere taken en werkzaamheden. Sommige projecten zijn opgesplitst in verschillende werkgroepen die gelijktijdig of volgtijdelijk hun producten uitwerken en opleveren. Om goed zicht te houden op omvang, voortgang, aansluiting en implementatie van deze tientallen projecten is gekozen voor een programmatische aanpak met centrale sturing en monitoring. In 2012 wordt deze taak belegd bij de afdeling ICT&F. In de tabel een weergave van enkele belangrijke projecten en acties in 2011.

Hoofdstuk 5

INTERNE PROCESSEN, LEREN EN GROEI

Tabel 7 - Interne projecten

Onderwerp

Project/actie

Implementeren organisatieontwerp

Document Organisatieontwerp Opleveren visie document Leren en Groei Beschrijving klantontvangst en klantafhandeling nieuwe organisatie

Vastgoedsturing: - Sturing, monitoring, risicomanagement

Oprichting platform vastgoedsturing Bepaling informatiebehoefte ten behoeve van sturing in kwartaalrapportages

- Complexbeheerplannen

Digitaliseren plattegronden Nieuwe complexbeheerplannen op basis van nieuwe portefeuillestrategie

- Acquisitiebeleid

Kansen- en prospectlijst

- Onderhoudsbeleid

Werkgroep kwaliteitsbeleid/referentiekwaliteit bestaande bouw en nieuwbouw Werkgroep onderhoudsbeleid

- huurbeleid

Voorbereiding op splitsing DAEB en niet-DAEB bezit Herijking streefhuurbeleid


Haalbaarheidsonderzoek Vastgoedfonds Onderzoeksrapport en marktoriëntatie strategische allianties

Strategisch leren borgen

Verbetering P&C-cyclus/jaarplan en -jaarbegroting Workshop Lean Adviesdocument fysieke werkomgeving Business case Het Nieuwe Werken Visiedocument Leren en Groei

Communicatie

Opleveren communicatieplan 2011-2012

Programmabesturing

Opleveren programmaplan Woonplus Herijkt Fase II

Efficiency en effectiviteit vergroten Met een uitgebreid programma van interne projecten is in 2011 de basis gelegd voor efficiënter en effectiever werken. Verbeteringstrajecten voor tal van (delen van) bedrijfsprocessen zijn daarmee in gang gezet. Dit varieert van het fysiek verplaatsen van afdelingen zodat er sneller en beter contact is tot het aanpassen en introduceren van software. Interne processen slimmer organiseren Belangrijk aspect om de efficiency en effectiviteit te vergroten is het slimmer inrichten van de belangrijkste interne processen. Procesverbetering Er zijn procesverbeteringen doorgevoerd in het beleids- en bedrijfsvoeringsproces. Het bedrijfsvoeringsproces is verbeterd door het vereenvoudigen van de planning- en controlcyclus, het verbeteren van risicomanagement en het standaardiseren van de administratieve processen. Na een kritische evaluatie van het prestatiegericht schilderwerk in 2010 zijn verbeterpunten doorgevoerd. Bovendien vond uitbreiding plaats

naar prestatiegericht gevelwerk. Prestatiegericht samenwerken streeft een ketenbenadering in het beheerproces na. Vooraf formuleert Woonplus voor de lange termijn haar kwaliteitseisen. De opdrachtnemer zorgt ervoor dat die kwaliteit is geborgd volgens toetsbare prestatie-eisen en neemt daarbij Woonplus enkele taken uit handen. Op die manier kan langdurig een goede kwaliteit worden gerealiseerd tegen een verlaging van zowel directe als indirecte kosten. Dit leidt eveneens tot een beter onderbouwde meerjarenonderhoudsbegroting. Als onderdeel van het project woningcartotheek zijn woningplattegronden en complexoverzichten digitaal vastgelegd en inmiddels direct opvraagbaar via het interne basisinformatiesysteem. Dit levert veel gebruiksgemak voor het verhuur- en mutatieproces, maar ook voor het onderhoudsproces. Kleinere organisatie Nadat begin 2011 het nieuwe ondernemingsplan is vastgesteld, is de uitvoering van de doelstelling om ‘de organisatie te verkleinen’ ter hand genomen. Er is een reorganisatie gestart op basis 37

van een nieuw organisatieontwerp. Met de vakbonden is een Sociaal Plan afgesproken voor de periode van 15 juni 2011 tot 1 januari 2013. Op die datum zal de nieuwe organisatie zijn vormgegeven. Tot die tijd zullen gefaseerd 25 arbeidsplaatsen uit de organisatie verdwijnen. In 2011 zijn de eerste effecten zichtbaar geworden. De bezetting van Woonplus is in 2011 verminderd tot 132 FTE. Investeringsplan opgeleverd De geformuleerde doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn richtinggevend voor het bepalen van de maatschappelijke opgaven, de verdienmogelijkheden en de prioriteitstelling en aanpak van de vastgoedportefeuille. Het ondernemingsplan is in 2011 vastgesteld net als de nieuwe vastgoedportefeuillestrategie. Aansluitend is het vastgoedinvesteringsplan opgesteld, dat onze leidraad is bij het nemen van vastgoed investeringsbeslissingen. Hierin zijn onze eigen investeringsparameters opgenomen, die wij hanteren naast de sectorbrede parameters. Gezien de onzekerheid over de haalbaarheid van de geformuleerde financiële uitgangspunten door nieuwe regelgeving en mogelijke nieuw opgelegde heffingen, is de vaststelling van het vastgoedinvesteringsplan aangehouden. Het vastgoedinvesteringsplan is met name bedoeld voor het managementteam, de directie en de Raad van Commissarissen. Leren en groei In 2011 heeft een verkenning plaatsgevonden naar het onderwerp Leren en groei. Eén van de thema’s uit het ondernemingsplan is (strategisch) leren borgen in de gehele organisatie. Het thema is opgenomen in de veronderstelling dat investeringen in personeel, beleid, processen en innovatie in informatievoorziening de prestatiemotoren zijn voor de nieuwe koers van Woonplus. De verkenning heeft geresulteerd in een conceptvisie waarin de kenmerken van de nieuwe organisatie, de bijbehorende kernwaarden en gedragskenmerken worden beschreven. Eveneens is beschreven hoe deze verandering kan worden bereikt en hoe de effecten kunnen worden gemeten en bewaakt. De verkenning is tot stand gekomen door dialoog en analyse met leidinggevenden, (oud)medewerkers en de ondernemingsraad. De visie op leren en groei is nog niet vastgesteld. Het wordt in 2012 Woonplus-breed onderwerp van gesprek, waardoor de visie kan worden vervolmaakt met aanvullende inzichten en ideeën. Het voornemen is in het vierde kwartaal van 2012 de visie op Leren en groei vast te stellen. 38

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Opleiding en talentontwikkeling In 2011 hebben verschillende collega’s een individuele opleiding of groepstraining gevolgd. Dat varieert van een opleiding HTS Bouwkunde tot een cursus EHBO. Er is ook een vervolg gegeven aan de interne trainingen onder de noemer talentontwikkeling. De trainingen behandelen telkens op een praktische wijze onderwerpen uit het brede spectrum van de interne communicatie. De trainingen werden opengesteld voor het voltallig personeel. In het kader van procesverbetering en een efficiëntere, effectieve organisatie werd eind 2011 voor een aantal medewerkers een workshop verzorgd door Professor Does van de Universiteit van Amsterdam over de methodiek Lean Six Sigma. Het enthousiasme waarmee de workshop werd ontvangen, is aanleiding in 2012 nogmaals een workshop te organiseren voor een bredere groep binnen de organisatie. In overweging wordt genomen een project te starten volgens de uitgangspunten van Lean Six Sigma voor het mutatie- en verhuurproces en het facturatieproces.

Lean is een verzameling van bewezen oplossingen en standaardwerkwijzen voor het verbeteren van processen, gericht op doorlooptijden en inzet van mens en middelen. Six Sigma biedt een organisatiestructuur en managementmodel waarin het systematisch verbeteren van routines zelf een routine wordt. Lean Six Sigma voegt beide methoden samen en stoelt daarmee op bekende en bewezen inzichten als statistiek, economie, organisatieleer, kwaliteitskunde en onderzoeksmethodologie. Ongeacht type organisatie blijkt dat met de methode spectaculaire verbetering kan worden bereikt. Vrij naar ‘Lean Six Sigma, stap voor stap’, Prof. Dr. JMM Does e.a.

Woonpluscollege In 2011 zijn binnen Woonplus twaalf collega’s werkzaam geweest in het kader van het Woonpluscollege. Dit zijn zowel stagiaires als medewerkers met een tijdelijke arbeidsovereenkomst geweest. Vier medewerkers zijn gedetacheerd bij partners van Woonplus zoals SWS Welzijn en Stichting Multicultureel Schiedam. De medewerkers van het Woonpluscollege doen op deze manier werkervaring op en vergroten daarmee hun kansen op de arbeidsmarkt. Medewerkers met een arbeidsovereenkomst werken maximaal drie jaar bij Woonplus of een ketenpartner. Omdat we het belangrijk vinden om Schiedam verder te

Hoofdstuk 5

helpen, richten we ons binnen het Woonpluscollege vooral op Schiedammers. Van de twaalf medewerkers wonen er elf in Schiedam. Integriteitscode en klokkenluidersregeling op website publiceren In 2004 werd de integriteitscode vastgesteld met instemming van de ondernemingsraad. In 2009 keurde de ondernemingsraad de klokkenluidersregeling goed. Op de website zijn beide documenten gemakkelijk toegankelijk. Bij www.woonplus.nl/OverWoonplus/verantwoording en toezicht kunnen medewerkers en belanghouders beide regelingen eenvoudig inzien en downloaden. Planning & control cyclus Onze planning- en controlcyclus bestaat uit vier belangrijke cycli, namelijk: • beleidscyclus; • bedrijfsvoeringscyclus; • evaluatiecyclus; • begrotingscyclus. De basis voor deze cycli is dat het zich herhaalt en zich richt op werkzaamheden die betrekking hebben op de voorbereiding, uitvoering en verantwoording.

INTERNE PROCESSEN, LEREN EN GROEI

Om onze doelen, prestaties en middelen zo goed mogelijk te volgen is de P&C-cyclus vereenvoudigd. De vereenvoudiging komt kortweg op het volgende neer. We leggen onze doelen, prestaties en middelen vast in het jaarplan. We volgen deze aspecten in onze kwartaalrapportages en sturen bij indien nodig. We leggen in het jaarverslag verantwoording af over onze doelen, prestaties en middelen. In 2011 zijn de volgende acties uitgevoerd om meer handen en voeten te geven aan de P&Ccyclus. 1. d e opzet van het jaarplan en de kwartaalrapportages is aangepast. De relatie tussen doelen, prestaties en middelen staat centraal; 2. e erste concept van het risicomanagementrapport is opgesteld. Hierin zijn de belangrijkste processen van Woonplus geïdentificeerd, de bijbehorende risico’s en beheersmaatregelen benoemd en controlemaatregelen uiteengezet; 3. e erste concept van het handboek administratie is gereed. Hierin is aangegeven hoe we kwartaalafsluitingen maken en jaarrekeningen opstellen. De bedoeling is het risicomanagementrapport en het handboek administratie in 2012 definitief te maken.

39

INTERVIEW

Nick Grooff

“Openheid en samenwerking

zijn onze principes”

40

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Nick Grooff verandermanager Woonplus:

Sinds 2009 is extern verandermanager Nick Grooff betrokken bij Woonplus. Aanvankelijk om rapportages te verbeteren, later om het ondernemingsplan Woonplus Herijkt mede vorm te geven. Vervolgens heeft hij bijgedragen aan een interne cultuurverandering, onder de noemer Leren & groei. 2011 was voor hem het jaar waarin resultaten van de nieuwe koers zichtbaar werden. En het jaar waarin Woonplus vernieuwde.

“Veranderen was nodig” “In 2009, toen de crisis uitbrak, waren de activiteiten van Woonplus nog heel breed. Zo richtte Woonplus zich sterk op wooncarrière en middeninkomens. De primaire doelgroep en financiële risico’s waren daardoor wat uit het oog verloren. Dat maakte de urgentie om te veranderen groot. In het ondernemingsplan zijn daarom vier belangrijke thema’s opgenomen, onder meer ‘Terug naar de kerntaak wonen’. In 2011 is dit ondernemingsplan officieel vastgesteld. De plannen konden doorgaan. Daardoor konden we de organisatie aanpassen en raakte de vernieuwing van de vastgoedportefeuille in een stroomversnelling.” Samenwerking “Ook intern moest er veel veranderen in 2011. Onder de noemer Leren & groei is een veranderingstraject ingezet. Om de nieuwe doelen te bereiken, was het namelijk noodzakelijk om bestaande structuren en patronen te doorbreken. Eerst hebben wij medewerkers vragen gesteld. Hoe is de oude cultuur? Hoe kan het beter? Wat kun je daarin zelf betekenen? Samen hebben wij vastgesteld dat de leidende principes openheid en samenwerking zijn. Vervolgens zijn deze principes vertaald naar concreet gedrag. Nu al is merkbaar dat er volop beweging is. Verkokering maakt plaats voor samenwerking.” Verbinder “Ik heb het als een voorrecht ervaren dat ik mocht helpen bij het veranderingsproces. Het heeft namelijk grote betekenis gehad voor het voortbestaan van Woonplus. De financiële continuïteit is voorlopig zeker gesteld. En Woonplus kan zich richten op haar maatschappelijke belangrijke kerntaak. Het proces zelf was bovendien vakinhoudelijk interessant. Mijn rol als verandermanager was die van verbinder: strategie en uitvoering, directie en medewerkers. Een mooie rol, die ik met veel plezier heb vervuld.”

41

Hoofdstuk 6

Projecten in beeld

Overzicht

42

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

projecten

2

1

1

1

2

6 4 5 3

1

2

3

43

Status jaarplan 2011

Status jaarverslag 2011

In uitvoering

In uitvoering

•S loop 27 eengezinswoningen, nieuwbouw 26 eengezinswoningen huur, sociaal • Planning Start sloop 3e kwartaal 2012 Start bouw 4e kwartaal 2012 Oplevering 1e kwartaal 2013 • Investering € 5.138.000 excl. BTW

In ontwikkeling

In voorbereiding

SCHIEDAM-NIEUWLAND



In uitvoering

Opgeleverd

In ontwikkeling

In voorbereiding

In ontwikkeling

In ontwikkeling

In ontwikkeling

In ontwikkeling

In voorbereiding

In uitvoering

SCHIEDAM-NOORD 1 Groenoord Midden C

• Renovatie 70 appartementen • Planning Start uitvoering januari 2011 Oplevering mei 2012 • Investering € 8.350.000 incl. BTW 2

Majoraanveld en Kervelveld

1 Over het Water fase 1, Watertoren

• Nieuwbouw 36 koopwoningen • Planning Oplevering november 2011 • Investering ca. € 9.246.000 excl. BTW 2

Over het Water fase 2:

• Nieuwbouw circa 190 woningen • Planning realisatie 2013 - 2015 • Investering ca. € 39.000.000 excl. BTW

Waarvan: Parkblok I •N ieuwbouw 25 sociale huurwoningen en 26 koopwoningen • Planning realisatie 2013 • Investering ca. € 11.000.000 excl. BTW 3

Wibautplein

•S loop 3 flatgebouwen en winkels, nieuwbouw 63 eengezinswoningen • Planning Start sloop 1e kwartaal 2012 (door de Gemeente Schiedam) Start bouw medio 2016 • Investering € 12.187.000 excl. BTW 4

Het Kwartet (Noordvestgracht)

•N ieuwbouw 72 eengezinswoningen, 34 koopwoningen en 38 sociale huurwoningen •P lanning fase I Start verkoop 2e kwartaal 2011 Start bouw 4e kwartaal 2011 Oplevering 4e kwartaal 2012 • Planning fase II Start verkoop 4e kwartaal 2011 • Investering € 12.980.000 excl. BTW

44

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hoofdstuk 6



In voorbereiding

Opgeleverd

• Opplussen 231 appartementen • Planning Start uitvoering 4e kwartaal 2009 Oplevering februari 2011 • Investering € 1.637.400 incl. BTW

In ontwikkeling

In voorbereiding

SCHIEDAM STAD



In voorbereiding

In uitvoering

In uitvoering

In uitvoering

•S loop/nieuwbouw woonservicecomplex 36 woningen, nieuwbouw 34 sociale huurwoningen • Planning sloop/nieuwbouw Start sloop 3e kwartaal 2011 Start bouw maart 2012 Start oplevering 2e kwartaal 2013 Investering € 5.022.000 (excl. BTW)

In voorbereiding

In uitvoering

•R enovatie/samenvoeging tot 32 appartementen en algemene ruimte • Planning renovatie Start uitvoering 2e kwartaal 2011 Oplevering 1e kwartaal 2012 • Investering € 2.702.000 (incl. BTW)

In voorbereiding

In uitvoering/ deels opgeleverd

SCHIEDAM-NIEUWLAND 5 Vliegenstraat

• Buurtplus 27 woningen • Planning Start uitvoering januari 2011 Oplevering juni 2011 • Investering € 675.000 incl. BTW 6

Delflandseweg

1 Aleidastraat

•S loop 33 woningen, nieuwbouw circa 16 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 4e kwartaal 2011 Start nieuwbouw medio 2012 Oplevering 2e kwartaal 2013 • Investering € 3.400.000 excl BTW 2

Huysmansstraat

•S loop 52 woningen, nieuwbouw 29 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 1e kwartaal 2010 Start nieuwbouw december 2011 Oplevering mei 2012 • Investering € 4.277.000 3

PROJECTEN IN BEELD

Hof in Zuid

45

Werkgebied Noord

Werkgebied Nieuwland

Onder handen in 2011: renovatie Groenoord Midden C Woonplus startte in het tweede kwartaal van 2010 met de renovatie van twee laagbouwflats met zeventig woningen, een project dat deel uitmaakt van de wijkontwikkeling in Groenoord. In 2009 werden de bewoners uitverhuisd. De uitvoering van renovatie is uitgebreider dan aanvankelijk was gepland. Het project bestaat uit twee galerijflats uit 1965 met elk 35 woningen. Beide flats krijgen een nieuw trappenhuis met lift en een nieuwe entree. De galerijvloeren worden versterkt en verhoogd en de galerij- en balkonhekken vernieuwd. De woningplattegronden wijzigen. De vierkamerwoning verandert daardoor in een driekamerwoning voorzien van een moderne open keuken in verbinding met de woonkamer, een ruime badkamer, een inpandige bergruimte met aansluiting voor wasmachine en droger en twee slaapkamers. De blokverwarming wordt vervangen door individuele verwarming. De woningen, bestemd voor de sociale huur, zijn na renovatie geschikt voor starters op de woningmarkt, kleine gezinnen en ouderen. Oplevering is gepland voor mei 2012.

Over het Water: oplevering nieuwbouw Watertoren Met de ontwikkeling van Over het Water streeft Woonplus ernaar nieuwe mogelijkheden voor wooncarrière te creëren in Nieuwland. Over het Water bestaat uit twee fasen. In fase 1 worden drie projecten uitgevoerd. De eengezinswoningen uit fase 1 zijn in 2009 opgeleverd. Onderdeel van de eerste fase is ook het project Watertoren, dat 36 koopappartementen omvat, variërend in prijs van € 195.000,- tot € 260.000,-. De oplevering is eind 2011 voltooid. Aanvankelijk verliep de verkoop moeizaam, maar de inzet van verkoopbevorderende maatregelen bleek drempelverlagend te werken. Begin 2012 staan nog 5 woningen te koop.

Majoraanveld en Kervelveld Eind 2010 besloot Woonplus om 27 eengezinswoningen aan het Majoraanveld en Kervelveld te gaan slopen. Huurders zijn daarover snel geïnformeerd. Uit eerdere onderzoeken die Woonplus liet uitvoeren, is gebleken dat de ondergrond van de woningen niet stabiel is. De trekstangen die eind jaren negentig in de kruipruimte waren aangebracht, hielpen niet afdoende de gebouwen te stabiliseren. Renovatie van de woningen zou onvoldoende zekerheid geven voor de toekomst. Daarom gaat Woonplus de woningen slopen en nieuwe huurwoningen op deze locatie bouwen. In 2011 is een groot deel van de huishoudens voorzien van nieuwe of tijdelijke woonruimte. De laatste huishoudens volgen in 2012 waarna medio 2012 sloop en start van de nieuwbouw volgt van de drie woningblokken. In nauw overleg met de klankbordgroep en met terugkerende bewoners is binnen de richtlijnen van het bestemmingsplan en het Bouwbesluit een ontwerp voor 26 woningen tot stand gekomen.

46

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Planvorming Over het Water: Parkblok 1 In 2009 besloten Woonplus en gemeente Schiedam om de realisatie van het resterende gebied van Over het Water aan te passen aan de gewijzigde marktomstandigheden. In 2010 hebben de partners gesprekken gevoerd over de herprogrammering, waarbij het programma, de planning, de financiële haalbaarheid en de stedenbouwkundige randvoorwaarden aan de orde kwamen. In 2011 is hierover een overeenkomst gesloten met de gemeente waarover meer in het hoofdstuk pand. Parkblok I is het eerste deelproject dat opgestart wordt in dit deel van Over het Water en omvat 25 nieuwe sociale huurwoningen en 26 koopwoningen. De planning is met de bouw te starten in het vierde kwartaal van 2013. Planvorming Wibautplein Grenzend aan deelgebied Nieuwe Tuinen heeft Woonplus plannen voor de ontwikkeling van het Wibautplein. Ingegeven door de economische omstandigheden is in 2010 een planaanpassing afgesproken met de gemeente. Het plan maakt deel uit van de eerder toegelichte overeenkomst over nieuwbouw die in 2011 is gesloten met de gemeente. Het nieuwe plan voorziet in 63 eengezinswoningen die rondom het plein zijn gesitueerd. De bedoeling is dat begin 2012 de woningen worden overgedragen aan de gemeente, waarna de gemeente de sloop van de gebouwen ter hand neemt. In de nieuwe planning is de realisatie voorzien in 2015, na de bouw van Over het Water. De huurders van de 64 huidige woningen, winkels en het voormalige buurthuis zijn al verhuisd.

Hoofdstuk 6

Planvorming Noordvestgracht: Het Kwartet Aan de Noordvestsingel ontwikkelt Woonplus Het Kwartet. Deze locatie maakt al een tijd onderdeel uit van de portefeuille van Woonplus. In 2010 heeft Woonplus een bouwvergunning aangevraagd voor de woningen. Het gaat om een nieuwbouwproject van 72 eengezinswoningen met tuin, die deels uitkijken op de Noordvestgracht. In 2011 is besloten tot een planaanpassing die voornamelijk betrekking heeft op de eigendomsverhoudingen. In plaats van 68 koopwoningen bestaat het project nu uit 34 koopwoningen en 38 sociale huurwoningen. Het project wordt in twee fases gebouwd. In december 2011 is gestart met de bouw van de eerste fase en is de verkoop van de tweede fase in gang gezet. De verkoopprijs van de koopwoningen ligt tussen € 209.000,en € 245.000,- v.o.n. De prijs van enkele hoekwoningen bedraagt € 255.000 v.o.n.. Oplevering opplussen Vliegenstraat In januari 2011 is gestart met het opplussen van 27 woningen in de Vliegenstraat. Amper een half jaar later is het blok opgeleverd. De flat heeft een nieuwe entree gekregen die is voorzien van een videofooninstallatie. De galerijvloeren zijn opgehoogd en de deuren naar het hoofdtrappenhuis zijn voorzien van automatische deuropeners. Daarnaast is het bestaande galerijhek vervangen en hebben de Trespa-panelen in de puien een nieuwe, frisblauwe kleur. In alle 27 woningen wordt een schacht aangebracht waarin zich de kanalen bevinden voor de centrale verwarming en de mechanische ventilatie. Bij 21 van de 27 bewoners is centrale verwarming en mechanische ventilatie aangebracht. Oplevering renovatie Delflandseweg Het project Delflandseweg is in februari 2011 opgeleverd. In de 231 flatwoningen aan de Delflandseweg in Nieuwland wonen veelal oudere huurders. De renovatie had ten doel om de gemeenschappelijke ruimtes beter toegankelijk te maken voor de bewoners. Het project bestaat uit drie galerijflats waarvan de galerijvloeren zijn opgehoogd en de galerijhekken zijn vervangen. Vervolgens is de entree van de drie flats vernieuwd. De huidige entrees zijn voorzien van een glazen pui, automatische schuifdeuren en een videofooninstallatie.

PROJECTEN IN BEELD

Werkgebied Schiedam-Stad Sloop Aleidastraat Nadat de panden lange tijd hebben leeggestaan is eind 2011 gestart met de sloop van 33 woningen aan de Aleidastraat. Deze werkzaamheden worden in 2012 afgerond. Op deze locatie staan circa 16 nieuwe eengezinswoningen gepland in de socialehuursector. De oplevering hiervan wordt voorzien in 2013. Start nieuwbouw Huysmansstraat In de Huysmansstraat zijn in 2010 52 boven- en benedenwoningen gesloopt om plaats te maken voor 29 grondgebonden woningen met een sociale huurprijs. De nieuwe woningen zorgen voor meer verscheidenheid in de woningportefeuille. Voor het project is een klankbordgroep opgericht die bestaat uit omwonenden uit de wijk. Eind 2011 is gestart met de bouw. De oplevering wordt verwacht in het tweede kwartaal van 2012. Start sloop/vervangende nieuwbouw en renovatie Hof in Zuid Tussen de Oude en Nieuwe Maasstraat ligt in de wijk De Gorzen het toekomstige Hof in Zuid, dat zal bestaan uit de gerenoveerde Bethelflat en de daarnaast gelegen nieuwe locatie. Hof in Zuid moet een welzijnspunt worden in Schiedam-Zuid. De Bethelflat, die 45 woningen telt, is gebouwd in de jaren tachtig van de vorige eeuw. Om beter in te spelen op de wensen van de seniorendoelgroep, worden 26 woningen samengevoegd tot dertien levensloopbestendige woningen. Stichting Pameijer gaat de overige 19 woningen aan haar cliënten verhuren. Deze woningen worden gerenoveerd, maar behouden hun oorspronkelijke plattegrond. Verder komt er een ruimte voor gemeenschappelijke doeleinden. In 2011 is gestart met de renovatie. De woningen voor Pameijer zijn eind 2011 al opgeleverd, de overige renovatiewoningen volgen begin 2012. Het tweede deel van Hof in Zuid wordt een nieuwbouwcomplex. Daartoe zijn 36 boven- en benedenwoningen gesloopt, die dateren uit het begin van de vorige eeuw. In het nieuwe complex realiseert Woonplus 34 appartementen, die ook levensloopbestendig zijn. Uitgangspunt voor deze woningen is de verhuur tegen een sociale huurprijs. Oplevering van de nieuwbouw staat gepland voor het tweede kwartaal van 2013.

47

INTERVIEW

Margreet van Someren:

“Elke cliënt kan zijn

talenten verder ontwikkelen”

48

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Margreet van Someren manager bij Pameijer

In 2011 rondde Woonplus de renovatie van de Bethelflat in de wijk de Gorzen nagenoeg af. In negentien tweekamerwoningen in de flat wonen sinds januari 2012 cliënten met psychiatrische problematiek, begeleid door de stichting Pameijer. De vernieuwde samenwerking tussen Woonplus en Pameijer verliep heel soepel, vertelt manager Margreet van Someren.

“Onze cliënten zijn zó blij met hun eigen huis” “De meeste van deze cliënten woonden voorheen in een groepswoning of in een eenkamerwoning. Voor veel van hen was dat niet ideaal. Als zij bijvoorbeeld bezoek ontvingen, moesten zij op bed zitten. Nu hebben ze echt een eigen woning, met veel licht en een ruime badkamer. Ze vinden het geweldig. Het was een mooi moment toen zij de sleutel in ontvangst konden nemen.” Trots op resultaat “De samenwerking met Woonplus verliep heel soepel. Toen jaren geleden de plannen gemaakt werden, was al snel duidelijk dat onze stichting een deel van de woningen in de Bethelflat zou huren. Daarom hebben wij inspraak gehad in de renovatie. Zo hebben we gepleit voor een ruimere badkamer ten koste van de slaapkamer. Dat maakt de woningen ook geschikt voor bewoners met een rollator. Woonplus is op onze wens ingegaan. We zijn heel trots op dat resultaat.” Talenten ontwikkelen “Onze cliënten kunnen gebruik maken van 24-uurs begeleiding. ’s Nachts is die op afroep, overdag is er altijd een begeleider in de buurt. Cliënten kunnen in hun eigen huis koken óf gebruik maken van de lunch en avondmaaltijd in onze gemeenschappelijke ruimte onderin de flat. Samen maken de begeleiders, vrijwilligers en cliënten de maaltijden klaar. Eén van onze bewoners is kok geweest en dus gewend om voor grote groepen te koken. Met elke cliënt bekijken we welke talenten en kwaliteiten hij of zij kan ontwikkelen, bijvoorbeeld met een opleiding of door werk.” Nieuw project “In dit verband is het leuk om te noemen dat wij samen met de andere flatbewoners en Woonplus onderzoeken of we de voormalige kapel in de Bethelflat een nieuwe bestemming kunnen geven. Mogelijk wordt het een ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten voor leuke activiteiten. Het idee is dat onze cliënten daarin een rol kunnen vervullen, bijvoorbeeld bij de catering. Er gloort dus een nieuw project met Woonplus aan de horizon. Heel positief.”

49

Hoofdstuk 7

Cijfers in beeld

De middelen die we inzetten om missie,

doelen en prestaties te realiseren 50

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

STAAT VAN BATEN EN LASTEN (Bedragen x € 1.000)

2011

2010

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren

58.982

57.755

Overheidsbijdragen

251

-501

Overige opbrengsten

820

1.907

Totaal bedrijfsopbrengsten 60.053

59.161

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen MVA bedrijfsvoering Lonen en salarissen

-993

-986

-6.158

-6.517

Sociale lasten Pensioenlasten

-859

-868

-1.097

-1.218

Lasten onderhoud

-16.099

-21.544

Overige bedrijfslasten

-13.767

-17.427

- Overige kostensoorten

-6.367

- Zakelijke bedrijfslasten

-4.025

-7.808 -3.817

- Overige directe exploitatielasten

-3.375

-5.802

Totaal bedrijfslasten -38.973

-48.560

Bedrijfsresultaat 21.081 FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

10.601

Rente baten

301

354

Rente lasten

-15.126

-15.615

Totaal financiële baten en lasten -14.825

-15.262

Resultaat gewone bedrijfsvoering 6.255

-4.661

Opbrengst verkoop bestaand bezit

2.873

7.071

Verkoopkosten Bedrijfswaarde verkochte woningen

-983

-144

-1.814

-435

Overige verkoopresultaten

192

-816

Resultaat verkoop bestaand bezit 4.465

1.478

Opbrengst sloop woningen bestaand bezit

0

0

Afschrijving sloop woningen bestaand bezit

0

0

Overige kosten sloopwoningen

0

0

Resultaat sloop bestaand bezit 0

0

Opbrengsten verkopen nieuwbouw Kostprijs verkopen nieuwbouw

4.881

2.434

-4.523

-1.965

-36

-4.640

Afboeking oude projectkosten Verstrekte koopkortingen

-193

-585

-64

1.067

Resultaat verkoop nieuwbouw 65

-3.689

Resultaat verkoop en sloop 4.530

-2.211

Overige resultaten

Resultaat deelnemingen

40

-297

Belastingen uit resultaat -119

-118

Resultaat voor waardeveranderingen 10.707

-7.288

Overige waardeveranderingen vaste activa

-2.081

-1.147

-300

-3.616

Vrijval/dotatie voorziening onrendabele investeringen Voorziening constructieve aanpassingen

-4.100

0

Mutatie actuele waarde

-1.040

16.008

-370

-244

Mutatie VOV* niet gerealiseerd Mutatie VOV* gerealiseerd

231

142

Waardeveranderingen -7.660

11.144

Concern resultaat

3.046

3.856

* verkoop onder voorwaarden 51

De staat van baten en lasten geeft de middelen weer die we hebben ingezet om onze strategische ondernemingsdoelstellingen en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2011 te realiseren. Ten opzichte van 2010 hebben we een beter resultaat uit gewone bedrijfsvoering gerealiseerd. Ten opzichte van de begroting is het resultaat uit gewone bedrijfsvoering ook beter. Dit komt met name door extra bezuinigingen op de bedrijfslasten. Ten opzichte van 2010 is ook het totale jaarresultaat in 2011 iets lager. Het totale jaarresultaat in 2011 is circa € 3 mln. De bedrijfsopbrengsten (circa € 60 mln) zijn ten opzichte van vorig jaar licht gestegen als gevolg van de extra huuropbrengsten en de overheidsbijdragen. De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli met gemiddeld 1,3% (vorig jaar 1,2%) en tussentijdse huuraanpassingen en harmonisatie. De huurderving bedroeg in het boekjaar 3,5% van de te ontvangen huur (2010: 3,4%) exclusief voorziening wegens oninbare huur. De huurderving is hiermee nagenoeg gelijk gebleven. De overheidsbijdragen zijn toegenomen door meer uitgaven in het kader van WAP Nieuwland, waardoor een deel van de reeds ontvangen subsidies zijn vrijgevallen ten gunste van het resultaat. De overige opbrengsten hebben onder meer betrekking op de vergoeding voor de administratieve verwerking van de huurcontracten, de vergoeding voor de afdeling VvE-beheer en de doorbelaste uren van de afdeling Vastgoed (projectontwikkeling). De bedrijfslasten (circa € 39 mln -/-) worden sterk bepaald door de posten personeelslasten (lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten), de onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. De personeelskosten zijn gedaald door krimp van de formatie. De onderhoudskosten zijn gedaald, vanwege een daling van het planmatig onderhoud. Dit komt met name door interne sturing op de aangepaste meerjarenonderhoudsbegroting naar aanleiding van de uitkomsten van de portefeuillestrategie halverwege het jaar. Daarnaast is er nog voor circa € 1 mln aan aanbestedingsvoordelen binnengehaald op planmatig onderhoud. De overige bedrijfskosten zijn gedaald, vanwege een afname van de overige kosten met circa € 1 mln. Deze verlaging is voornamelijk het gevolg van besparingen op het gebied van automatisering en communicatie. De zakelijke bedrijfslasten zijn licht toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging is het gevolg van de toege1

nomen rioolrechten per aansluiting. De overige directe exploitatielasten zijn sterk afgenomen ten opzichte van vorig jaar. De afname is met name het gevolg door de afname van de uitgaven in het kader van leefbaarheid. Het bedrijfsresultaat (circa € 21 mln) is het verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfskosten. Het saldo van financiële baten en lasten (circa € 15 mln -/-), ook wel rentelasten genoemd, is afhankelijk van de investeringen die we doen en de wijze waarop we de renterisico’s afdekken. De rentelasten zijn als gevolg van aflossingen licht gedaald ten opzichte van vorig jaar. Het resultaat gewone bedrijfsvoering (circa € 6 mln) is het verschil tussen het bedrijfsresultaat en het saldo van financiële baten en lasten. Het resultaat voor waardeveranderingen (circa € 11 mln) is het resultaat van onze beheeren ontwikkelorganisatie inclusief belastingen en deelnemingen. Het resultaat gewone bedrijfsvoering inclusief het verkoopresultaat bestaand bezit (van circa € 5 mln) zetten we in voor onze vernieuwingsopgave en om onvoorziene risico’s af te dekken. Het resultaat sloop bestaand bezit is nihil. Het resultaat verkoop nieuwbouw is ook licht positief. Verder is er sprake van overige waardeverandering van circa € 8 mln negatief (inclusief € 4 mln voorziening constructieve aanpassingen). De overige waardeverandering bestaat uit onrendabele investeringen, vrijval, dotatie aan voorziening onrendabel en mutatie verkoop onder voorwaarden. Het jaarresultaat wordt na verwerking van de mutatie actuele waarde circa € 3 mln positief.

Financiële positie De financiële positie van Woonplus kan afgeleid worden uit de balanspositie, de ontwikkeling van de solvabiliteitspositie en de ontwikkeling van de operationele kasstromen.

Onder de zakelijke bedrijfslasten wordt verstaan de onroerendezaakbelasting (OZB), rioolrechten, overige belastingen en branden stormverzekeringen.

52

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hoofdstuk 7

ACTIVA

31 december 2011

(x € 1.000) VASTE ACTIVA

31 december 2010 (x € 1.000)

- Materiële vaste activa

453.473

- Financiële vaste activa

2.389

2.691

455.862 VLOTTENDE ACTIVA

452.766

- Onderhanden projecten - Voorraad woningen

1.204

450.075

3.948

448

1.665

9.588

8.521

11.241

14.134

LIQUIDE MIDDELEN 1.842

1.566

- Vorderingen

TOTAAL

PASSIVA

468.945

31 december 2011

(x € 1.000)

468.466

31 december 2010 (x € 1.000)

EIGEN VERMOGEN 88.564

85.517

VOORZIENINGEN 15.102

17.226

LANGLOPENDE SCHULDEN 342.174

346.205

kORTLOPENDE SCHULDEN 23.106

19.518

TOTAAL

468.945

De balanspositie is verbeterd ten opzichte van vorig jaar, doordat meer projecten in ontwikkeling (huur) zijn. Tevens is de materiële vaste activa toegenomen. Voornaamste reden is het opnemen van een waardering voor verkoop onder voorwaarden. De post onderhanden projecten daalt ten opzichte van vorig jaar, omdat het project Het Kwartet, dat voorheen als volledig koop werd aangemerkt, deels is omgezet van koop naar huur. Aan de passiva zijde zijn er verschillen in de post langlopende schulden ten opzichte van vorig jaar. De langlopende schulden nemen af als gevolg van aflossingen. Het eigen vermogen neemt toe als gevolg van het positieve jaarresultaat. Een groot deel van de positieve balanspositie wordt veroorzaakt door het toepassen van de rentabiliteitswaardecorrectie. Deze technische correctie is een rente-correctie. Het geeft het verschil weer tussen de bedrijfswaarde berekening tegen de voorgeschreven rente (5,25%) en de werkelijk betaalde rente (4,6%). Dit is als positief verschil op de balans meegenomen. Vanaf jaarverslag 2012 mag deze correctie niet meer

CIJFERS IN BEELD

468.466

worden toegepast. Dit betekent een lager balanstotaal van circa € 25 mln. Optimaliseren kasstromen Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2011 de kredietwaardigheid van Woonplus Schiedam als voldoende beoordeeld. Op basis hiervan heeft het WSW faciliteringsvolume ter beschikking voor het financieren van de investeringen. Voor de beoordeling van de kredietwaardigheid kijkt het WSW naar het verloop van de operationele kasstromen. Het WSW is van mening dat de operationele kasstromen positief moeten zijn en deelnemers jaarlijks fictief 2% van de lening portefeuille moeten kunnen genereren voor aflossing van lopende leningen. Vanwege de forse herstructureringsopgave staan de operationele kasstromen na deze normatieve aflossing van 2% in de prognosejaren onder druk. In 2011 is de basis gelegd voor het sturen op de kasstromen. Dit wordt begin 2012 verder uitgewerkt en vormgegeven. Een van de doelstellingen daarbij is het verbeteren van de operationele kasstromen.

53

Figuur 1 - Overzicht baten, lasten en operationele kasstromen

baten enlasten (miljoen)

In de grafiek hiernaast worden de kasstromen uit de operationele bedrijfsvoering van Woonplus weergegeven. De baten zijn weergegeven als positieve kasstroom en de lasten zijn weergegeven als negatieve kasstroom. De totale lasten bestaan uit de operationele lasten en het saldo van de rentebaten en -lasten. De groene lijn geeft een overzicht van de operationele kasstromen.

10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

-

-

-2

-2

-4

-4

-6

-6

-8

-8 -10

-10 jan

54

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

Baten

Lasten

Rente baten/lasten

Operationele kasstroom

sep

okt

nov

dec

Hoofdstuk 7

Maatschappelijk rendement Ons rendement is meer dan de uitkomst van de winst -en verliesrekening. Vanuit onze maatschappelijke taak doen wij investeringen in de maatschappij, die niet direct en niet alleen onze

CIJFERS IN BEELD

corporatie ten goede komen. Dat noemen wij maatschappelijk rendement. In onderstaande tabel worden onze maatschappelijke investeringen in 2011 inzichtelijk gemaakt.

Tabel 8 - Overzicht maatschappelijke investeringen

Onderdeel

Omschrijving

Onrendabele investeringen in woningverbetering, nieuwbouw en aankoop van woningen in exploitatie

Woningverbeteringen zonder levensduurverlenging, huuraanpassing en woningwaarderingspunten

Investering (x € 1.000) € 1.205

Nieuwbouw huur

€0

Aankopen huur

€0

Totaal

€ 1.205

Leefbaarheid

Buurt- en wijkactiviteiten Groenvoorzieningen

€ 453 € 283 € 736

WAP Nieuwland

Wonen en veiligheid Werk/leerplekken Achter de voordeur Ontmoeten Subtotaal Totaal Leefbaarheid en WAP

In 2011 hebben we circa € 2,7 mln maatschappelijk geïnvesteerd, waarbij circa € 1,2 mln in sociale huurwoningen, circa € 1,5 mln in leefbaarheid en WAP Nieuwland. Treasury management De treasury activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente) risicomanagement. Woonplus heeft in het Treasury Statuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Als kader voor de financieringsactiviteiten is in 2011, evenals in voorgaande jaren, een treasury jaarplan opgesteld. De risico’s met betrekking tot de financiering worden door de Treasury Commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van de uitgangspunten die zijn opgenomen in het treasury jaarplan. Hierbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico. Voor 2011 ontvingen wij wederom onze Kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en werd onze gehele faciliteringsruimte voor 2011 vrijgegeven. Hiermee is de beschikbaarheid van onze financiering geborgd.

€ 129 € 242 € 243 € 114 € 728 € 1.464

Derivaten Door het gebruik van rentederivaten, zoals swaps, kunnen toekomstige renterisico’s vanwege voorziene (her)financiering beheerst en beïnvloed worden. Afgelopen jaar heeft Woonplus een deel van de renterisico’s kunnen fixeren tegen een aantrekkelijk tarief door gebruik te maken van derivaten, waar in de toekomst van kan worden geprofiteerd. Het gaat om een drietal renteswaps op basis van een tweetal leningen die in 2013 een renteaanpassing kennen waarvan het volume circa € 25 mln bedraagt. Swaps kennen net als andere soorten financiële instrumenten een marktwaarde. De marktwaarde kan zowel positief als negatief zijn. Woonplus dient extra zekerheden te geven door middel van het storten van liquide middelen als de negatieve marktwaarde van de swaps groter is dan € 27,5 mln negatief. Maandelijks wordt de waarde van de derivatenportefeuille berekend aan de hand van de meest actuele rentecurve. De marktwaarde ultimo 2011 is € 2,1 mln negatief en blijft hiermee ruim binnen de drempel van € 27,5 mln. Een verdere daling van de rente levert voor Woonplus Schiedam geen liquiditeitsrisico op. 55

Voor alle derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Dit betekent dat de derivaten bij eerste opname worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansmoment de markt-

waarde van het derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil geen voorziening gevormd via de winsten verliesrekening. Derivaten worden alleen ingezet ter risicodekking.

KERNCIJFERS NAAR STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN Lange termijn 2011 doelstelling

2010

1. Woonplus werkt aan uw Woonwens Toewijzingspercentage

≥ 90%

99%

90%

Solvabiliteit 1)

≥ 20%

18,9%

18,3%

Loan-to-value 2)

≤ 75%

75,5%

76,9%

Rentedekkingsgraad (ICR)

≥ 1,4

Liquiditeitspositie

1,5

15 mln 3)

Operationele kasstroom na 2% normatieve aflossing

0,8

-/- € 2,1 mln 4)

>€0

€ 1,6 mln

-/- € 0,4 mln

€ 0,2

2. Terug naar de kerntaak Wonen Aantal VHE’s

11.000

12.906

13.034

Aantal woningen

10.000

11.857

11.995

≤ € 653 5)

€ 429

€ 420

(Gem) prijs per woning Mutatiegraad

-

Huurachterstand

1,80%

7,5%

7,3%

2,11%

2,32%

- actieve contracten

0,90%

1,05%

1,12%

- vertrokken huurders

0,90%

1,06%

1,20%

3. Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten Verkoop

75

68

22

120

69

52

Renovatie

40

277

56

Nieuwbouw huur

45

0

0

Nieuwe locaties & aankopen

20

0

0

Nieuwbouw koop

25

7

15

Sloop

4. Waardecreatie van het apparaat vergroten Onderhoudskosten als % van de huuropbrengst

≤ 26%

26%

35%

Huurderving

≤ 2,0%

3,5%

3,4%

Rentelasten

≤ 4,5%

4,6%

4,6%

5. Leren en groei FTE’s

100

132

141

Ziekteverzuim

3,0%

5,3%

3,5%

VHE’s per FTE

110

98

92

Woningen per FTE

100

90

85

1) Eigen vermogen/totaal vermogen. 2) Langlopende schulden/materiële vaste activa. 3) Bandbreedte varieert van - € 15 mln tot + € 15 mln. 4) Saldo liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen (rekening courant). 5) Prijspeil 1 januari 2011.

56

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hoofdstuk 7

Nevenstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen van Woonplus. De lange termijn doelstelling geeft ons streven conform de ondernemingsdoelstelling in 2020 weer. Woonplus wijst circa 99% van haar woningen toe aan haar doelgroep (inkomen onder de €34.000). De solvabiliteit ultimo 2011 is circa 19%. De liquiditeitspositie per ultimo jaar was circa €2 miljoen negatief. Door verkoop, sloop en samenvoeging van woningen is het aantal woningen ten opzichte van vorig jaar gedaald. De prijs per gemiddelde woning is licht gestegen. Ten opzichte van vorig jaar is door actief beleid de huurachterstand licht gedaald. Ons streven om 300 woningen te vernieuwen is door verkoop, sloop en renovatie ruim gehaald. Er zijn goede prestaties geleverd door het verkoopteam en de afdeling vastgoed. De onderhoudskosten zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald. De gemiddelde rente over onze leningenportefeuille is 4,6%. Het aantal fte’s is ten opzichte van vorig jaar gedaald. Het ziekteverzuim is ten opzichte van vorig jaar gestegen. Doordat de fte’s procentueel harder dalen dan onze woningvoorraad, verbetert de verhouding VHE’s per fte en woningen per fte.

CIJFERS IN BEELD

Tabel 9 - kengetallen - stand per 31 december 2011 53%

47%

Vrouw Man

Figuur 2 - verdeling man-vrouw

64%

36%

Fulltimers Parttimers

Figuur 3 - verdeling fulltimers/parttimers Personeel Tabel 9 - Personeelsverloop in 2011 19% Instroom

3,7%

1%

15% 15-24 jaar

5 personen

Doorstroom

10,3%

14 personen

Uitstroom

13,3%

18 personen

33%

25-34 jaar 35-44 jaar

32%

45-54 jaar Aantal medewerkers*

135

Totaal aantal fte’s*

122

Gemiddelde leeftijd

45 jaar

Gemiddeld dienstverband

13 jaar

Ziekteverzuim

5,3 %

Gemiddelde verzuimfrequentie

1,4

Totale uitgaven voor opleiding en scholing

€ 160.000

55-64 jaar

Figuur 4 - verdeling leeftijdsopbouw

* Aantallen en formatie zijn exclusief Woonpluscollege en exclusief stagiairs.

57

INTERVIEW

Aniel Ramawadh:

“We gaan met elkaar in discussie

en sturen eventueel bij”

58

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Aniel Ramawadh Manager Financiën & Control Woonplus Schiedam

Op 1 juli 2011, midden in een financieel roerige periode, werd Aniel Ramawadh bij Woonplus verantwoordelijk voor de cijfers. Hij bracht vernieuwing door meer lijn in de rapportages aan te brengen. Uiteindelijk kon 2011 met een positief resultaat worden afgesloten.

“Het gaat om het verhaal achter de cijfers” “De belangrijkste verandering die ik heb doorgevoerd is de bestaande rapportages anders in te richten. Dat begon met het jaarplan. Door doelen, prestaties en middelen aan elkaar te koppelen, konden we gedurende het jaar consequent de voortgang toetsen. Ook de maanden kwartaalrapportages zijn beter dan voorheen aan elkaar gekoppeld. Daardoor is er overzicht. Bovendien is in de rapportages het verhaal achter de cijfers opgenomen. Dat maakt het veel makkelijker om het jaarverslag samen te stellen. Daarin hebben we een grote slag gemaakt.” Betere terugkoppeling “Ik merk dat medewerkers in de organisatie enthousiast zijn over deze betere terugkoppeling. Gedurende het jaar kunnen wij beter toetsen welke doelen we wel én niet gaan halen. We gaan met elkaar in discussie en sturen eventueel bij. Het is belangrijk om de cijfers op orde te brengen, maar het draait uiteindelijk om het verhaal erachter. Wat betekent het voor Woonplus? Voor wie doen we het? En waarom? Dat is het belangrijkste.” Vernieuwingsopgave “Dat we het jaar uiteindelijk met een positief bedrijfsresultaat konden afsluiten, is heel mooi. We hebben echt bezuinigd, wat natuurlijk niet altijd makkelijk was. De verkoop van woningen is heel goed gegaan, ondanks de huizencrisis. Dat is een uitstekende prestatie. Het geeft ons de financiële reserves die we hard nodig hebben voor de vernieuwingsopgave. Waar ik het meest trots op ben, is dat het jaarverslag een gemeenschappelijk product is waaraan medewerkers van verschillende afdelingen hebben meegewerkt. Collega’s zoeken elkaar meer op, luisteren beter. We helpen elkaar en proberen met elkaar mee te denken. Dat is de echte winst.”

59

Hoofdstuk 8

Verslagen

60

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Op navolgende pagina’s volgen verslagen van verschillende partners met wie wij nauw samenwerken om onze doelstellingen te bereiken. De verslagen zijn stuk voor stuk ongewijzigde versies van de teksten zoals door hen zijn aangeleverd.

Verslag Raad van Commissarissen Aanbieding Voor u ligt het jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen (RvC) van Woonplus. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en het bestuur met raad ter zijde te staan. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 9 van de statuten van Woonplus vastgelegd. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 4 februari 2011. Deze is te raadplegen via de website van Woonplus. De RvC gaat uit van een proactieve taakopvatting en neemt eigen initiatieven bij de uitvoering van haar taken. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Toetsingkader De RvC gebruikt een eigen toezichtkader bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Woonplus. In het toetsingkader staat de realisatie van de maatschappelijke taak van Woonplus centraal. Hierin zijn in het bijzonder vier belangrijke peilers te onderscheiden: • de investeringsopgave; • duurzaamheid en leefbaarheid; •d e beheersing van risico’s verbonden aan de ontwikkeling van projecten • de continuïteit van de organisatie. In dit kader houdt de Raad van Commissarissen onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van de corporatie;

• r ealisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingproces; •n aleving van toepasselijke weten regelgeving. Voor het uitoefenen van haar toetsingstaken gaat de Raad van Commissarissen uit van de volgende bronnen: • het BBSH (toezicht op toegelaten instellingen); • het ondernemingsplan Woonplus Herijkt; • het jaarplan en de begroting; • het treasury jaarplan; • het investeringsplan; • financiële- en projecten kwartaalrapportages; • normen van het CFV en WSW. Taak en werkwijze In het reguliere overleg tussen RvC en bestuurder worden bestuursbesluiten goedgekeurd en vindt de formele uitwisseling van informatie tussen RvC en bestuurder plaats. Daarnaast werkt de RvC met drie commissies, nl.: een remuneratie/ selectie-, een audit- en een projectencommissie. In deze commissies worden specifieke onderwerpen uitgediept en vindt de voorbereiding van het reguliere overleg plaats. Ook laat de RvC zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur informeren over relevante interne en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft regelmatig contact met belangrijke stakeholders zoals SOBO, het college van B&W van Schiedam en de OR. Voor het vergaren van informatie en het bijhouden van relevante ontwikkelingen, worden tevens externe bijeenkomsten bezocht, zoals van de Vereniging van Toezichthouders (VTW).

61

Activiteiten in 2011 De vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar vier maal bijeen geweest voor de plenaire reguliere vergaderingen. Inhoudelijk heeft de RvC in 2011 bijzonder aandacht gegeven aan het nieuwe ondernemingsplan Woonplus Herijkt. Onder anderen de volgende gesprekonderwerpen zijn aan de orde gekomen: • opzet van het Ondernemingsplan, de portefeuillestrategie en het investeringsplan; • kwartaalrapportages; • voortzetting van de verbindingen. De verbindingen WOG CV, Over het Water BV en VOF Toernooiveld zijn opgericht om een gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. De resultaten van deze projecten worden opgenomen in de kwartaalrapportages en besproken tijdens de vergaderingen; • managementletter en het Accountantsverslag 2010 van de accountant; • financieel beleid en continuïteit; • in Control Statement; • solvabiliteitsoordeel 2011 van Centraal Fonds en Corporatie in Perspectief; • corporatierondebrief van het BZK; • diverse projecten o.a. Over ’t Water, Majoraanveld en Kervelveld, Hof in zuid, Noordvestgracht/ Kwartet. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende documenten goedgekeurd: • jaarverslag 2011 d.d. 22 juni 2011; • jaarrekening 2011 d.d. 22 juni 2011; • ondernemingsplan Woonplus Herijkt 2011-2020 d.d. 22 juni 2011; • jaarlijkse aanpassing vergoeding RvC-leden d.d. 28 september 2011; • notitie Noordvestgracht/Kwartet d.d. 28 september 2011; • jaarplan 2012 d.d. 28 november 2011; • (meerjaren) begroting 2012 d.d. 28 november 2011; • treasuryjaarplan d.d. 28 november 2011; • wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v.: de goedkeuring door de aandeelhouders van het jaarverslag 2010 en de eventuele ontmanteling van de WOG; •d oorstart Over het Water; •p ackage deal projecten met gemeente.

62

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Commissies De primaire taak van deze commissies is het voorbereiden van de besluitvorming in de RvC. Van alle bijeenkomsten wordt een verslag gemaakt en ter advisering voorgelegd aan de RvC. De remuneratie/selectiecommissie heeft de volgende taken: • het werven, selecteren en voordragen van leden van de Raad van Commissarissen en van het bestuur; • het doen van een voorstel voor de vergoeding voor de Raad van Commissarissen; • het voeren van het jaarlijkse voortgang- en functioneringsgesprek met de directeur bestuurder; • de remuneratie/selectiecommissie is 2 keer bijeen geweest. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren het functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek met de directeur bestuurder en het voorbereiden van het voorstel over de vergoeding van de RvC. De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen in portefeuille: • de accountantscontrole; • de financiële verantwoording, inclusief waarderingsvraagstukken en toelichtingen; • de ontwikkeling van solvabiliteit en liquiditeit; • het functioneren van de accountant; • het jaarlijks evaluatiegesprek met de accountant; • governance; • risicomanagement. De auditcommissie is drie keer bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over het ondernemingsplan, de managementletter en het treasury jaarplan. In het bijzijn van de accountant is o.a. gesproken over de jaarrekening 2010, het accountantsrapport en het interne controleplan. Beoordeling van het functioneren accountant heeft in 2009 plaatsgevonden. De projectencommissie heeft de volgende taken: • Het adviseren over het investeringsplan en ondernemingsplan; •H et adviseren over investeringen, indien en voor zover daarmee een bedrag boven de vastgestelde drempelwaarde overschrijden en/of voor Woonplus een aanzienlijk belang vertegenwoordigen; • Het adviseren over de informatievoorziening door middel van de projectenrapportage.

Hoofdstuk 8

De projectencommissie is vier keer bijeen geweest. Gesproken is over de projectenrapportage, analyse van de projecten, het toetsingskader voor vastgoed projecten, de portefeuillestrategie en over voortzetting verbindingen. Een keer is de audit- en projectencommissie gezamenlijk bijeengekomen. Gesproken is o.a. over de begroting 2012/meerjarenbegroting en de uitkomsten van een haalbaarheidsonderzoek naar het opzetten van een Vastgoedfonds. Overige activiteiten In maart heeft er een themamiddag plaatsgevonden. Het onderwerp dat werd besproken was Woonplus Herijkt. In juni heeft er een discussiemiddag plaatsgevonden met als onderwerp strategische allianties in de corporatiesector. Twee leden van de RvC hebben een structureel overleg met het bestuur en de voorzitter van de huurdersvereniging SOBO. Daarnaast vindt één keer per jaar een overleg plaats tussen het bestuur van SOBO en de RvC in aanwezigheid van de directeur bestuurder. In 2011 heeft het overleg plaats gevonden in oktober. Onderwerp was

VERSLAGEN

de bespreking van samenwerking en het “Tien punten plan voor Woonplus” opgesteld door de huurdersvereniging. In 2011 heeft de RvC bijzondere aandacht besteed aan de verdere vormgeving en inhoud van de toezichtstructuur en het toezichtkader. In september heeft er een zelfevaluatie plaatsgevonden. De belangrijkste conclusies van die evaluatie zijn dat de in 2008 ingezette verbeteringen in de wijze waarop het toezicht op Woonplus wordt uitgevoerd duidelijk effect hebben gehad, maar ook dat de toenemende aandacht voor toezicht in de sector betekent dat die verbetering een continue proces moet zijn. Voor de komende periode zijn opnieuw een aantal verbeterdoelstellingen benoemd en zijn werkafspraken gemaakt over o.a. vergaderwijze en specifieke aandachtspunten. Een lid van de RvC heeft een structureel overleg met de ondernemingsraad (OR). In november heeft een delegatie van de RvC overleg gehad met de OR. Onderwerp hiervan was een Integriteitonderzoek.

63

Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Met één lid van de RvC zijn afspraken gemaakt om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling binnen het werkgebied van Woonplus te allen tijde te voorkomen. In 2011 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een (neven)functie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. In 2011 is binnen de organisatie van Woonplus geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’. Deskundigheid en samenstelling De RvC bestaat uit 6 leden. In bijlage 2 is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvC, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de commissies en het rooster van aftreden. De RvC werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de RvC- leden. De profielschets is in 2011 ongewijzigd vastgesteld. Voor herbenoeming gelden dezelfde regels als voor benoeming. De RvC heeft in 2011 besloten tot herbenoeming van mevrouw M. Scali en mevrouw H. Aarts voor een periode van 4 jaar. Belangrijke argumenten hiervoor waren de kwaliteiten van het betreffende lid als de passendheid hiervan bij de profielschets.

64

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Werkgeversrol De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur. In 2011 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De directeur bestuurder van Woonplus heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat grote waarde wordt gehecht aan bestuurlijke continuïteit. Daarnaast heeft de RvC voldoende mogelijkheden om in te grijpen indien het functioneren van de directeur bestuurder daar aanleiding toegeeft. Voor de directeur bestuurder geldt een (wederzijdse) opzegtermijn zoals vastgesteld in de CAO Woondiensten. De RvC heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van directeur bestuurder het functioneren van directeur bestuurder besproken. De Remuneratiecommissie heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld, dat de prestatie-eisen in 2010 goed zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan directeur bestuurder een verhoging van 2% + CAO component van het vaste salaris toegekend. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2010 is opgenomen in bijlage 4, waarin tevens de honoraria van de RvC- leden zijn vermeld. Tot slot De Raad van Commissarissen dankt de bestuurder en de medewerkers voor hun grote inzet in het afgelopen jaar. Namens de Raad van Commissarissen, E.M.L. Martens, Voorzitter

Hoofdstuk 8

Verslag OR Woonplus De ondernemingsraad van Woonplus Schiedam heeft als doel om vanuit zijn medezeggenschap, taak en rol een constructieve bijdrage te leveren aan de ontwikkelingen binnen de organisatie. 2011: Een jaar in het teken van een grote organisatieverandering. Een verandering die, voor het eerst in het OR bestaan, leidde tot een krimp in het personeelsbestand. Kortom een intensief jaar voor de hele organisatie van Woonplus en hiermee ook voor de ondernemingsraad. In 2011 bestond de OR uit: Jeffrey Davidsz OR voorzitter Richard Hegeman OR vice voorzitter Henny Verboon OR secretaris Carel Kalf OR-lid Sigrid Matla OR-lid Vacature Vacature Linde Jansen OR ondersteuner Adviezen Het Ondernemingsplan Veel tijd en aandacht is gegaan naar de behandeling van de adviesaanvraag over de reorganisatie van Woonplus. De OR heeft een initiatiefvoorstel ingediend om de adviesaanvraag te splitsen in een “hard” en een “zacht” gedeelte. Het harde gedeelte bestond uit de inrichting van de nieuwe organisatie, zoals beschreven in het organisatieontwerp en het ondernemingsplan. De zachte kant was de hierbij benodigde cultuurverandering volgens het Leren en Groei model. De bestuurder is akkoord gegaan met deze splitsing. Dit heeft ertoe geleid dat de OR in mei 2011, na een intensief traject, zijn advies heeft uitgebracht over de reorganisatie. De cultuurverandering is als een pilot ingezet voor 2012. In oktober 2012 zal de OR een instemmingaanvraag ontvangen over Leren en Groei. Invoering van de reorganisatie Na de zomer is gestart met de invoering van de reorganisatie. De OR heeft zich sterk gericht op de wijze waarop de communicatie en implementatie plaats vond. Er heeft veel overleg plaats gevonden tussen bestuurder en OR. De implementatie betekende ook dat bekend werd gemaakt welke medewerkers konden blijven en van welke medewerkers afscheid genomen ging worden. De OR heeft in deze fase voornamelijk een toetsende rol ingenomen. Er zijn

VERSLAGEN

spreekuren ingesteld om de medewerkers te horen, te verwijzen en te helpen. Ook heeft dit geleid tot het uitbrengen van een maandelijkse Nieuwsflits, een OR nieuwsbrief voor onze achterban. Gedurende het gehele advies- en implementatietraject heeft de OR zijn achterban zo optimaal mogelijk proberen te betrekken. Initiatieven Tender arbodienstverlening De OR heeft in januari 2011 een initiatiefvoorstel ingediend om, in plaats van de verlenging van de huidige arbodienstverlener, een tender uit te zetten met betrekking tot de arbodienstverlening bij Woonplus. De bestuurder heeft hierop positief gereageerd. In nauwe samenwerking met de bestuurder, P&O en de OR zijn vijf aanbieders gevraagd een offerte uit te brengen. Hierop zijn vier aanbieders uitgenodigd voor een presentatie. Er is uiteindelijk een gezamenlijke keuze gemaakt om de ArboUnie in te zetten bij Woonplus. Hierop volgend is een werkgroep Gezondheidsmanagement opgezet. Hierin hebben vertegenwoordigers van P&O en de OR zitting. In samenwerking met de ArboUnie zal de werkgroep in 2012 met voorstellen komen aan de directie over het invoeren van Gezondheidsmanagement binnen Woonplus. Vernieuwde arbocommissie De OR heeft een initiatiefvoorstel ingediend om arbobeleid beter te borgen binnen Woonplus. De OR is van mening dat een bredere opzet van een arbocommissie, waarin ook aandacht wordt besteed aan milieuverantwoord ondernemen en duurzaamheid past in de huidige maatschappij. De directie heeft het initiatief overgenomen en uitgevoerd. Hiermee is een brede Arbocommissie binnen Woonplus een feit. Implementatieplan reorganisatie De OR heeft een initiatief ingediend voor het opstellen van een helder implementatieplan voor de uitvoering van de reorganisatie. De bestuurder heeft het initiatief niet overgenomen. Hij is van mening dat het organisatie ontwerp en het ondernemingsplan voldoende richting geven aan de implementatie. Gedurende 2011 heeft de OR het ontbreken van het implementatieplan als een gemis ervaren.

65

Overige onderwerpen BER De OR heeft met de directie onderhandeld over de bedrijfs eigen regeling (BER). De regelingen zijn begin 2011 voorgelegd aan de medewerkers van Woonplus. De OR is van mening dat er een goed pakket aan arbeidsvoorwaardelijke regelingen is voorgelegd aan de medewerkers. Helaas hebben onvoldoende medewerkers hun stem uitgebracht, waardoor de BER niet uitgevoerd kon worden. Eind 2011 zijn de gesprekken over de BER tussen directie en OR weer opgestart. In april 2012 zal de BER in stemming worden gebracht. Met de bestuurder zijn afspraken gemaakt over de communicatie rond de stemming om de response te vergroten. Vakorganisaties In de aanloop naar een sociaal plan voor de reorganisatie heeft de OR regelmatig contact gehad met de vakbondsvertegenwoordigers van FNV Bouw, CNV Bouw en de Unie. In de overleggen was ruimte voor de visie en mening van de OR, welke zich op een aantal onderdelen heeft laten vertalen naar de inhoud van het sociaal plan. Tijdens de gesprekken tussen de directie

66

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

en de vakorganisaties hebben twee OR-leden als toehoorder het proces kunnen volgen. Uiteindelijk is het sociaal plan in mei 2011 goedgekeurd door medewerkers van Woonplus die lid zijn van een vakorganisatie. RvC In 2011 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen een extra overlegvergadering bijgewoond. De vergadering ging over integriteit binnen Woonplus. In 2012 zal een vervolgoverleg plaats vinden over dit voor alle betrokkenen belangrijke onderwerp. Training In 2011 heeft de OR trainingen gevolgd. De trainingen zijn verzorgd door Wout Raadgers van VvAA. De trainingen gingen over diverse onderdelen van communicatie en waren gericht op een verbetering hiervan voor de OR. De OR kijkt terug op succesvolle bijeenkomsten, waarin veel inzicht en kennis is verworven. Kortom: 2011 een ‘bijzonder’ medezeggenschapsjaar.

Hoofdstuk 8

VERSLAGEN

Verslag Adviesforum Rol Het Adviesforum adviseert het bestuur over maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden en geeft Woonplus op die wijze een extra verankering in de Schiedamse samenleving. Samenstelling Om een zo breed mogelijk spectrum van de Schiedamse samenleving te bestrijken, hebben mensen met uiteenlopende achtergronden zitting genomen in het Adviesforum. De leden van het Adviesforum hebben een zittingsduur van 4

jaar; zij treden af volgens een door het Adviesforum vast te stellen Rooster van Aftreden. Aftredende leden zijn 2 maal herkiesbaar. Dit jaar zijn afgetreden: de heer J.W. van der Marel, mevrouw E.M. Sleeswijk Visser-de Bruijn en de heer A. Ramawadh. Dit jaar heeft het Adviesforum een nieuw lid erbij gekregen, te weten: mevrouw A. DrenthOnderdelinden.

Tabel 10 - Samenstelling Adviesforum

Naam

Functie Achtergrond

Benoemd Aftredend Herkiesbaar per per

De heer A. (Ad) Willemen

Lid

Wijkteamchef van de wijk Schiedam-Nieuwland bij de regiopolitie Rotterdam-Rijnmond.

2000

2012

nee

Mevrouw C.M. (Lilith) Ebbinge Wubben-van Praag

Lid

SBO Zuid-Holland, vz cie Zorg en Welzijn Bestuurslid (penningmeester) Stricklede

2001

2013

nee

De heer M. (Mert) Halacoglu

Lid

Onderwijzer

2002

2014

nee

De heer Th.W. (Theo) van der Hoeven

Lid

Ad interim manager DHV Eindhoven afd. constructies

2002

2014

nee

Mevrouw T. (Truus) Bos

Lid

35 Jaar werkervaring in diverse functies. Coördinatieproject intra-extramurale zorg; inspraak en participatieprojecten; eigen trainingsburo; woningcorporaties: toewijzing, conflictbemiddeling, grote renovatieprojecten (en vm bestuurslid), bondsraadslid Consumentenbond, AdviesCommissie VrouwenEmancipatie Schiedam, VvE bestuurder

2008

2012

2x

Mevrouw P. (Petra) de Koning

Lid

Medewerker financiën Vestia Rotterdam Noord

2008

2012

2x

De heer F. (Fahid) Minhas

Lid

Student aan de Technische Universiteit van Eindhoven en volgt binnen de Masteropleiding “Architecture Building and Planning” de Mastertrack “Real Estate Management and Development”

2010

2014

2x

De heer G. (Gerard) van der Vlies

Lid

Eigenaar van een 128 jaar bestaande huishoudzaak in de Groenelaan en tevens eigenaar van een huishoudgroothandel

2010

2014

2x

Mevrouw J. (Jeannet) Berkouwer

Lid

Advocaat. In april 2010 in Schiedam een sociaal advocaten-kantoor opgericht

2010

2014

2x

Voorzitter

Drie jaar geleden een informeel netwerk opgezet voor vrouwen die in het centrum van Schiedam wonen. Vorig jaar is dit netwerk samengegaan met de SVP Schiedamse Vrouwen Platform. Locatiemanager in de kinderopvang.

2010

2014

2x

Mevrouw M. (Manja) van de Plasse

De heer R.J. (Robert-Jan) de Waardt

Lid

Bouwkundig Woonmakelaar bij Havensteder

2010

2014

2x

Mevrouw A. (Astrid) DrenthOnderdelinden

Lid

Office & Operations manager AON Nederland

2011

2015

2x

67

Onderwerpen De bijeenkomsten van het Adviesforum vonden plaats in de maanden maart, juni, oktober en november 2011. Het Adviesforum heeft zich gebogen over de volgende onderwerpen:

reglement Adviesforum, verkiezingen Adviesforum, Jaarplan 2011, woonruimteverdeling, hulp in zorg en welzijn van oudere Schiedammers en collectieve verwarmingwarmwatersystemen of individuele CV-ketels.

Tabel 11 - Overzicht behandelde onderwerpen Adviesforum

Datum

Onderwerp

Beschrijving

7 maart 2011

Diverse onderwerpen

Adviezen en reactie bestuurder De heer Venhuizen heeft op de adviezen 2010 van het Adviesforum een reactie gestuurd. Vanuit het Adviesforum zijn hier geen open/of aanmerkingen op. Concept reglement Adviesforum Laura van der Linden (stagiaire Erasmus Universiteit Rotterdam) heeft een opzet gemaakt voor een nieuw reglement Adviesforum. Een aantal forumleden zijn benaderd om mee te werken aan het reglement. Het reglement Adviesforum is per 7 maart 2011 vastgesteld. Verkiezing De heer Van der Marel treedt in juni af als lid en voorzitter van het Adviesforum. Er heeft zich 1 kandidaat aangemeld voor de functie van voorzitter en er heeft zich 1 kandidaat aangemeld voor de functie van plaatsvervangend voorzitter: - Voorzitter: De heer Ramawadh - Plaatsvervangend voorzitter: Mevrouw Bos Er zijn vanuit het Adviesforum geen bezwaren. In het Adviesforum van 15 juni 2011 worden de heer Ramawadh en mevrouw Bos geïnstalleerd als voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. Jaarplan 2011 De heer Venhuizen geeft een presentatie over het Jaarplan 2011.

15 juni 2011

Woonruimteverdeling

Vraagstelling: Moet Woonplus Schiedam een deel van de woningvoorraad alleen aan Schiedammers toewijzen? Advies Adviesforum: Het adviesforum adviseert om in sommige wijken van Schiedam te experimenteren met het selectief toewijzen van woningen aan Schiedammers. Hierbij dienen de te verwachte resultaten vooraf vastgesteld te zijn. Op basis hiervan wordt het experiment gevolgd en achteraf geëvalueerd. Daarnaast constateert het adviesforum dat het woonruimte verdeelsysteem complex is en sterk afhankelijk is van: • de Europese en nationale weten regelgeving; • de afspraken die gemaakt zijn met de Stadsregio, en; • het beleid van de gemeente Schiedam. Geadviseerd wordt daarbij meer samen te werken met de gemeente Schiedam. Woonplus Schiedam richt zich met name op lage inkomens, terwijl het woonruimte verdeelsysteem ook betrekking heeft op midden- en hogere inkomens. De voordelen van het toewijzen van woningen exclusief aan Schiedammers zijn: • minder mutaties: Schiedammers blijven langer op een plek wonen waar ze zijn opgegroeid; • meer sociale cohesie: Schiedammers hebben meer binding met hun stad; • minder (onderhouds)klachten: Schiedammers kennen elkaar beter en houden meer rekening met elkaar.

68

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Hoofdstuk 8

VERSLAGEN

Datum

Onderwerp

Beschrijving

15 juni 2011

Woonruimteverdeling

De nadelen van het toewijzen van woningen exclusief aan Schiedammers zijn: • leegstand: huizen kunnen langer leegstaan om geschikte Schiedammers te vinden; • precedentwerking: andere steden in de regio voeren een “Schiedammersstop” in; • geen effect als tegelijkertijd niet gewerkt wordt aan het behouden van midden- en hoge inkomens. Antwoord Directeur Bestuurder: U adviseert om te experimenteren met het selectief toewijzen van woningen aan Schiedammers. Daarbij constateert u dat het woon-ruimteverdeelsysteem complex en erg afhankelijk is van diverse wetgeving. Uw constateringen zijn juist en dat belemmert vaak experimenten zoals u voorstelt. Om goede vergelijkingen te hebben zou je in verschillende buurten moeten experimenteren, maar dat wordt door regelgeving vaak belemmert. Neemt niet weg dat experimenten op kleine schaal binnen de regelgeving wel mogelijk zijn. Wij zullen zeker kijken naar een mogelijk experiment en uw opmerkingen daarbij betrekken. Afspraken (en afwijkingen) over de woonruimteverdeling geschiedt in overleg met de gemeente Schiedam. Ten aanzien van uw opmerking over midden- en hogere inkomens verwijs ik naar de discussie op landelijk (politiek) niveau.

10 oktober 2011

Hulp in zorg en welzijn van oudere Schiedammers

Vraagstelling: 1. Kan, moet en/of mag Woonplus de regierol voeren bij de hulp in zorg en welzijn van oudere Schiedammers? 2. Wat verstaan we onder de regierol? 3. Hoe breed of smal is deze regierol? Advies Adviesforum: Alle leden van het adviesforum zijn van mening dat Woonplus de regierol niet op zich moet nemen zoals omschreven in vraag 1. Deze rol ligt primair bij de gemeente/zorginstelling. Woonplus concentreert zich op het leveren van technische goed onderhouden woningen, met oog voor zorg en welzijn, en voert haar serviceverlenende taak méér dan voldoende uit. In deze rol is de opstelling van Woonplus proactief, signalerend, initiërend en innovatief. Woonplus geeft aan dat zij kan voldoen aan het in voldoende mate aanwezig zijn van rollator-geschikte woningen in de toekomst. Motivatie: In de discussie is het begrip, signaalfunctie van Woonplus en doorverwijzen naar andere instanties, naar voren gekomen. Hier vindt aansluiting plaats met een verbeterde uitvoering van de serviceverlenende rol van Woonplus. Zij kan haar taak uitvoeren in het klein, investeren in een goede afhandeling/te woord staan van de klant. Welbevinden van de huurders hoog in het vaandel hebben, waarbij de gedachte is dat bewoners die zich prettig voelen minder/later zorg nodig hebben. De zorginstellingen komen “achter de voordeur” en vangen vanuit deze dienstverlenende rol sneller signalen van de huurder op m.b.t. zorg en welzijn. Woonplus ontvangt via de gebruikelijke kanalen signalen/ vragen op die zij doorstuurt naar de desbetreffende instantie. Woonplus kan met organisaties samenwerkingsverbanden opstarten. Daarbij kan Woonplus haar grondposities beschikbaar stellen aan organisaties die de regierol op zich nemen. Antwoord Directeur Bestuurder: U adviseert om de regierol bij zorg en welzijn in Schiedam niet op te pakken. U vindt dat de regierol bij de gemeente en zorginstellingen zou moeten liggen. Uw advies neem ik ter harte en past in de lijn van het huidige beleid van Woonplus. Uw opmerking over mogelijke verkoop van complexen ten behoeve van een derde/zorginstelling wordt meegewogen bij toekomstige verzoeken.

16 november 2011

collectieve verwarmingwarmwatersystemen of individuele CV-ketels

Vraagstelling: Welke keuze moet Woonplus Schiedam voor de toekomst maken: een collectieve verwarmingwarmwatersystemen of individuele CV-ketels?

Op 1 februari 2012 vindt er een vervolgdiscussie plaats. 69

Verslag Klachtencommissie Voorwoord In dit verslag leest u hoe de onafhankelijke Klachtencommissie in 2011 is omgegaan met de binnengekomen klachten. Het is niet alleen een opsomming van feiten en gegevens, maar eveneens een verantwoording naar allen die daar op enige wijze bij betrokken zijn. Woonplus is een organisatie met een hoog ambitieniveau. Dat is goed, maar ook noodzakelijk om bij te blijven in de ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Huurders/klanten stellen hoge eisen aan de kwaliteit van hun woning en dienstverlening, maar ook aan hun woonomgeving. Het gebruiks- en verblijfsgenot is een groot goed. Zij mogen terecht verwachten dat de verhuurder zich daarvoor inzet. Zij kunnen en willen dat soms getoetst hebben door een onafhankelijk orgaan, zoals de Klachtencommissie. Niet zelden lopen we dan aan tegen de grenzen van onze invloed en mogelijkheden of, liever gezegd, van de grenzen en (on)mogelijkheden van de woningcorporatie. Die situatie doet zich soms voor als het gaat om verstoringen in de woonomgeving, waar huurders onderling elkaar niet respecteren. In een dergelijke casus ligt er voor de verhuurder een taak, maar de Klachtencommissie is niet bevoegd alle betrokken partijen te spreken en moet dan soms concluderen dat de oorzaak van het conflict niet achterhaald kan worden. In dergelijke situaties is nader onderzoek vaak geboden en is het een kwestie van lange adem om de situatie weer aanvaardbaar te maken . De Klachtencommissie toont haar betrokkenheid, zowel naar de huurder als de verhuurder en wil zich daar in 2012 ook voor inzetten. Ik wens u veel leesplezier. Henk Stapel, Voorzitter

Taak De Klachtencommissie adviseert het bestuur van Woonplus Schiedam over de afhandeling van klachten. De Klachtencommissie is in haar adviezen onafhankelijk van het bestuur. Als basis voor de adviezen dienen de regels zoals vastgelegd in het klachtenreglement. Huurders die problemen ondervinden bij klachtafhandeling door Woonplus zelf, kunnen zich wenden tot de klachtencommissie. Voorwaarde is dus dat zij hun klacht eerst schriftelijk bij Woonplus kenbaar hebben gemaakt. Volgt er geen antwoord van Woonplus of is de klant ontevreden over het antwoord, dan kan de huurder de onafhankelijke Klachtencommissie inschakelen. Doel De Klachtencommissie heeft als doel het waarborgen van een goede klachtbehandeling bij Woonplus. De Klachtencommissie bereikt dit door het uitbrengen van formele adviezen aan de directeur-bestuurder van Woonplus.

70

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Samenstelling De Klachtencommissie bestaat uit een lid dat het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) heeft voorgedragen en een lid dat Woonplus heeft voorgedragen. Deze leden dragen gezamenlijk een voorzitter voor. Verder is er nog een plaatsvervangend lid. De Klachtencommissie kan alleen vergaderen als er drie leden aanwezig zijn. De directeur-bestuurder van Woonplus benoemt de leden van de Klachtencommissie voor een periode van drie jaar. Deze zittingstermijn kan eenmalig worden verlengd met drie jaar. Woonplus faciliteert het secretariaat van de Klachtencommissie door het leveren van een secretaris.

Hoofdstuk 8

VERSLAGEN

Tabel 12 - Samenstelling Klachtencommissie per Herbenoembaar

Naam

Functie

Aftredend per

Hernoembaar

De heer H. Stapel

voorzitter

01-03-2013

Nee

Mevrouw A. Meijer-Schaap

Commissielid aangedragen door SOBO

01-07-2012

Nee

Mevrouw P de Hoog-v.d. Beek

Commissielid

31-12-2011

Ja

Dhr. F. van Strien

Plaatsvervangend lid

01-01-2012

Ja

Klachtenoverzicht In 2011 heeft de Klachtencommissie 11 klachten ontvangen. Na onderzoek blijken 8 van de 11 klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Er zijn 3 klachten in behandeling genomen. Hieronder staat een schematisch overzicht van de ontvankelijke en niet-ontvankelijke klachten. Om de privacy van de klagers te waarborgen, is een geanonimiseerd verslag uitgebracht. De klachten zijn gerubriceerd op de datum van binnenkomst. Ontvankelijke Klachten In totaal zijn 3 klachten ontvankelijk verklaard en hebben er drie hoorzittingen plaatsgevonden. Door de vernieuwde werkwijze van de Klachtencommissie is zij in alle drie gevallen in staat geweest om op dezelfde dag als de hoorzitting haar advies uit te brengen. Deze werkwijze heeft

als voordeel dat het advies van de klachtencommissie Woonplus en de klant in staat stelt om snel tot een oplossing komen. In 2011 heeft communicatie, net als voorgaande jaren, als rode draad centraal gestaan bij de behandelde klachten. Of het nu gaat om telefonische meldingen die naar de mening van de klant niet geregistreerd worden, of er sprake is van een technisch gebrek. Het is de toon van de Woonplus medewerker die de muziek maakt. In alle drie de adviezen staat de Klachtencommissie dan ook stil bij de communicatie met de klant en de wijze waarop deze verbeterd kan worden. Van de drie klachten is er één klacht ongegrond gebleken. De andere twee klachten zijn behandeld en gegrond verklaard.

Tabel 13 - Overzicht behandelde klachten Klachtencommissie

Klacht Onderwerp

Klacht binnen

Datum hoorzitting

1.

Telefonische communicatie

5-9-2011

2.

Bromtoon in intercom

3.

Afhandeling van de huuropzegging

Bijzonderheden

Advies

30-9-2011

De klant is ontevreden over meldingen die telefonisch meerdere malen zijn gedaan, maar naar zijn mening binnen Woonplus niet goed worden geregistreerd. De klacht is volgens de Klachtencommissie ongegrond. Woonplus heeft adequaat gereageerd op de klachten.

30-9-2011

6-9-2011

30-9-2011

De huurder woont in een gemengd complex waar huurders en eigenaren aanwezig zijn. Woonplus participeert in een VvE als groot eigenaar. De klachten van de klant bestaan sinds 2009. Woonplus heeft onvoldoende aandacht geschonken en prioriteit gegeven aan het oplossen van de klacht omtrent de intercom.

30-9-2011

3-10-2011

28-10-2011

Woning verwarmd door gaskachel. Verzoek cv te plaatsen tegen huurverhoging.

28-10-2011

71

Niet Ontvankelijke Klachten Volgens het klachtenreglement moet een klacht door een huurder, of namens een huurder zijn gedaan om voor behandeling in aanmerking te komen. Opvallend is dat van de acht niet ontvankelijke klachten er zeven om deze reden niet in behandeling worden genomen. Eén van de niet in behandeling genomen klachten is doorverwezen naar de huurcommissie. De klant had gelijktijdig met de klacht aan Woonplus een aanzegging gebreken bij Woonplus gemeld. Om die reden is de klant doorverwezen naar de huurcommissie.

Alle niet-ontvankelijke klachten zijn doorgestuurd naar de afdeling Wonen van Woonplus. Opvallend is dat geen van de klagers na het antwoord van Woonplus alsnog aanklopte bij de Klachtencommissie of aangaf hulp nodig te hebben. De conclusie daaruit is dat de Klachtencommissie ook met deze doorverwijzingen bijdraagt aan het verbeteren van het contact tussen Woonplus en haar klanten.

Tabel 14 - overzicht niet ontvankelijk verklaarde klachten Klachtencommissie

Klacht binnen

Reden niet ontvankelijk

Verschillende Reparatieverzoeken

17-1-2011

Niet eerder schriftelijk gemeld

2.

Geluidsoverlast

3-3-2011

Dubbel in zaak met Huurcommissie

Gelijktijdig een aanzegging gebrek verstuurd door de klant. Om die reden niet behandeld.

3.

Verzoek tot woningaanpassing

25-03-2011


Verzoek om een gelijkvloerse instap tot de woning

4.

Reparatieverzoek

18-07-2011


Vooral de communicatie stoorde de klant.

5.

Leefbaarheidsklachten

30-07-2011


Verschillende klachten over vuil in portiek en veiligheid

6.

Bezwaar Factuur

17-10-2011


Klant was het niet eens met kosten die op hem verhaald werden.

7.

Huurbetaling

24-11-2011


Huurder betaalt regelmatig niet op de 1e van de maand. Was ontevreden over het feit dat hij daar nu voor werd aangemaand.

8.

Reparatieverzoek

12-12-2012


Klacht

Onderwerp

1.

Jaarverslag Klachtencommissie De Klachtencommissie brengt een eigen jaarverslag uit over het jaar 2011. Heeft u interesse in een jaarverslag van de Klachtencommissie? Neemt u dan contact op met het secretariaat van de Klachtencommissie via (010) 204 51 19. U krijgt dan een exemplaar gemaild of opgestuurd.

72

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Bijzonderheden

Hoofdstuk 8

VERSLAGEN

Verslag Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) Het SOBO is als koepel van 49 bewonersorganisaties in Schiedam een belangrijke gesprekspartner voor Woonplus. De vrijwilligersorganisatie houdt zich samen met 4 professionals op een laagdrempelige manier bezig met ondersteuning en organiseren van bewoners(organisaties) op het gebied van wonen, bouwen, leefbaarheid en onderhoud. Daarnaast werkt een aantal lokale organisaties onder de vlag van het SOBO aan ondersteuning van zorgen welzijnsvragen. Het bestuur van het SOBO wordt gevormd door: • John van Gestel • Tjalling de Boer • Harry Visser • Joke van der Lans

dende gesprekken vinden plaats in het eerste kwartaal van 2012. Lintjesregen Op vrijdag 29 april zijn in de Aleidazaal van het stadskantoor in Schiedam 20 Koninklijke onderscheidingen uitgereikt. Drie leden van het SOBO mochten van Burgemeester Verver-Aartsen zo’n lintje in ontvangst nemen. Piet v.d. Ploeg vanwege zijn verdiensten voor de Bewonersvereniging Bachplein, SOBO en de klankbordgroep Groenoord. Antoon Groenendaal vanwege zijn inzet voor de Huurdersbelangenvereniging Groenoord en de Stuurgroep Groenoord (WOG) en Tjalling de Boer vanwege zijn verdiensten bij de BSVO en het SOBO.

Het bestuur van het SOBO en het bestuur van Woonplus hebben in 2011 drie keer overlegd. Om tot een goede samenwerking te komen, passeerden uiteenlopende onderwerpen de revue zoals algemene communicatie, communicatie portefeuillestrategie, omgangsvormen, opzet en werkwijze Prioriteitencommissie SOBO, stimuleren ‘klein ontmoeten’, ondernemingsplan Woonplus en een terugblik op het jaarverslag 2010 van zowel SOBO als Woonplus. Enkele highlights van 2011: •E ind 2011 is gezamenlijk nagedacht over een nieuwe start van de commerciële ruimte in de Van Beethovenflat in combinatie met een realistische organisatie en exploitatie van de ruimte; •V ervanging van oude verdampingsmeters is in goed overleg tot tevredenheid afgerond. In zowel uitvoering als communicatie was dit een omvangrijke klus; •B espreking van de jaarlijkse huuraanpassing; •B espreking afrekeningen stook- en servicekosten; • Totstandkoming nieuwe Participatieovereenkomst voor de duur van 4 jaar (hierover meer in het hoofdstuk ‘Omgeving’). Sociaal Plan Het in 2010 vastgestelde Sociaal Plan met afspraken tussen SOBO, gemeente Schiedam en Woonplus gold tot en met 2011. In het Sociaal Plan staat welke rechten en plichten huurders hebben bij een verplichte verhuizing vanwege sloop of renovatie. Eind 2011 zijn met het SOBO gesprekken opgestart om een nieuw Sociaal Plan op te stellen voor de periode vanaf 1 januari 2012. De afron73

Verslag directeur-bestuurder In dit verslag worden de taken en de werkwijze van de directeur-bestuurder uiteengezet. In de werkwijze geven we aan hoe we onze visie, missie en ondernemingsdoelstellingen realiseren en waar nog verbeter mogelijkheden liggen. We hebben in 2011 goede stappen gezet, die in 2012 en verder een vervolg krijgen. De taken De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor: •d e realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; •h et beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De directeur-bestuurder legt hiervoor verantwoording af aan de RvC. De directeur-bestuurder heeft bij de vervulling van zijn taak altijd het belang van de woningcorporatie voor ogen in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hij weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de RvC tijdig de informatie die zij nodig heeft voor de uitoefening van haar taken. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersingsen controlesystemen met de auditcommissie en de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 6 van de statuten van Woonplus omschreven. Materiële besluiten van de directeur-bestuurder tot het doen van investeringen boven een limiet van € 5 miljoen (NCW) is op basis van het document ‘Goedkeuringsmomenten Vastgoedprojecten’ onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de RvC.

74

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

De werkwijze Woonplus heeft een visie en een missie. Deze zijn vertaald naar strategische ondernemingsdoelstellingen en vastgelegd in ons ondernemingsplan en jaarplan. De taken van de directeur-bestuurder slaan neer in het jaarplan. In het jaarplan zijn de doelen, prestaties en middelen weergegeven. Elke afdeling binnen Woonplus is verantwoordelijk voor het realiseren van een deel van de doelen, prestaties en middelen uit het jaarplan. De voortgang van de realisaties wordt aan de hand van maanden kwartaalrapportages gevolgd. In het jaarverslag blikken we terug op het jaarplan. Om ervoor te zorgen dat de visie, missie en ondernemingsdoelstellingen worden gerealiseerd: • Hebben we spelregels voor goed bestuur (good governance). • Geven we invulling aan risicomanagement. • Hebben we aandacht voor ons kwaliteitsbeleid. • Werken we aan de professionalisering van onze organisatie. We hebben spelregels voor goed bestuur Als corporatie onderschrijven wij de Aedes governance code. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance Code Woningcorporaties. Onze spelregels zijn vastgelegd in ons statuut. Dit is onlangs aangepast. Hierin zijn onder meer de afspraken tussen het bestuur en de raad van commissarissen vastgelegd. Een van de afspraken is dat belangrijke besluiten ter goedkeuring aan de raad van commissarissen worden voorgelegd. De RvC wordt per kwartaal geïnformeerd over de doelen, prestaties en de middelen. De interne besluitvorming worden vastgelegd in directie besluiten. Er zijn daarnaast checks and balances in het systeem ingebouwd om goed bestuur te borgen. Zo benoemt de RvC de externe accountant, beschikken we over een treasurystatuut, is er een klokkenluidersregeling en laten we ons periodiek visiteren. De eerst volgende visitatie is in 2012 gepland. We hebben in 2011 de eerste stappen gezet voor het opstellen van een integrale integriteitscode en een investeringsstatuut. We geven invulling aan risicomanagement De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking

Hoofdstuk 8

van de interne risicobeheersingsen controlesystemen. Deze systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleidsvorming, processen, taken en het beïnvloeden van gedrag. Maar ook met andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Zelfs adequate en effectieve risicobeheersingsen controlesystemen bieden geen absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. In voorgaande verslagjaren zijn de interne systemen, met name de systemen gericht op de administratieve organisatie en interne controle, geïnventariseerd en geëvalueerd. Gedurende het verslagjaar 2011 hebben wij de planning- en controlcyclus verder verbeterd en de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals de risico’s waaraan Woonplus is blootgesteld. In ons rapport risicomanagement hebben we van onze 15 belangrijkste processen de risico’s, de beheersingsmaatregelen en de daar bijbehorende controles in beeld gebracht. In de praktijk blijkt dat we wel onze processen doorlopen, maar niet altijd vastleggen dat we ze hebben doorlopen. In 2012 gaan we de processen meer volgen. In 2011 is het verder verbeteren van onze interne processen in gang gezet. We starten aan de hand van de Lean Six Sigma methode in 2012 met twee pilots (incasso en facturatie). Indien nodig passen we onze procedures en werkwijze aan. Een volgende uitdaging is om de risico’s t.a.v. de ondernemingsdoelstellingen in beeld te brengen.

VERSLAGEN

Ook maken we met onze leveranciers afspraken om de kostenbewustzijn en de kwaliteit van de dienstverlening te vergroten. Zo zijn we aan het experimenteren met het conceptueel bouwen, waarbij de planmakers, rekenaars, tekenaars en aannemers eerder met elkaar in gesprek gaan. Verder maken we van prestatiegericht schilderwerk een stap naar gevelgericht onderhoud. We werken aan de professionalisering van de organisatie We hebben de professionaliseringsslag die we willen maken weergegeven in het ondernemingsplan. In 2011 is door de MT-leden een visiedocument over “leren en groei” opgesteld. Hierin is op hoofdlijnen weergegeven hoe we een stap willen maken van de oude naar de nieuwe cultuur. Samen met de ondernemingsraad en het leidinggevende team zijn we in gesprek hoe we dit meer concreter kunnen maken. Ook alle managers zijn in gesprek over “leren en groei” op hun afdeling. De professionaliseringsslag en daarmee samenhangende cultuurverandering is iets van ons allemaal. Van leidinggevenden en medewerkers.

We hebben aandacht voor kwaliteitsbeleid Om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn, verbeteren we continue de kwaliteit van de dienstverlening. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de benchmark met andere corporaties, meer online dienstverlening, verhogen prestaties woningen in het kader van het energielabel, intensive samenwerking met klanten en belanghouders, preventieve en directe acties bij huurachterstanden. In 2011 zijn ook twee speciale projecten opgestart, namelijk “klantontvangst en klantafhandeling” en “onderhoudsbeleid en referentiekwaliteit”. In 2012 gaan we hiermee verder aan de slag.

75

INTERVIEW

Manja van de Plasse:

“Adviezen proberen wij

meetbaar en stellig te formuleren”

76

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Manja van de Plasse voorzitter Adviesforum

In 2011 werd Manja van de Plasse voorzitter van het Adviesforum, op het moment dat toenmalig voorzitter Aniel Ramawadh een functie aanvaardde bij Woonplus. Net als Woonplus heeft het Adviesforum in 2011 een nieuwe koers gevaren. Samen met de andere forumleden stuurt Manja er namelijk op aan heldere en meetbare adviezen te geven.

“Vanuit een brede blik kunnen wij adviseren” “In 2010 had directeur-bestuurder Bob Venhuizen aangekaart dat hij behoefte had aan scherpere adviezen van het Adviesforum. Op een bijeenkomst met trendwatcher Adjiedj Bakas is het startsein gegeven voor die nieuwe koers. Die koers hebben wij in 2011 vormgegeven. We formuleren de adviezen SMART – dus meetbaar – en stellig, zodat deze voor de directeur-bestuurder van toegevoegde waarde zijn.” Vier adviezen “Aan het begin van het jaar hebben we een lijst van onderwerpen vastgesteld, waarover we met Woonplus van gedachten wilden wisselen. Het afgelopen jaar zijn vier adviezen geformuleerd. Zo hebben we de directeur-bestuurder aangeraden om te onderzoeken hoe Schiedammers - binnen de regels van de woonruimteverdeling - voorrang kunnen krijgen bij doorstroming naar een andere woning. Wij willen Schiedammers helpen bij hun wooncarrière.” Bevlogen “De forumleden vormen een redelijk goede afspiegeling van de Schiedamse bevolking. Het zou wel mooi zijn als in ons forum nog meer allochtonen zouden plaatsnemen. De leden zijn betrokken bewoners, die een woon- of werkrelatie hebben met Schiedam. Vanuit hun professie en ervaringen brengen zij met veel bevlogenheid en energie hun mening naar voren. Door de issues van alle kanten te belichten, komen we gezamenlijk tot een gedegen advies. Overigens zie ik die energie en betrokkenheid ook terug bij Woonplus en de medewerkers. Dat is heel prettig.”

77

Bijlagen

78

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Bijlage 1 JAARREKENING CONFORM

RJ 645

Winst- en verliesrekening 2011

2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken

58.982 3.452

57.755 3.238

251

-501

4.530

-2.211

Overige opbrengsten 820 Som der bedrijfsopbrengsten

1.907

68.035

60.188

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa

993

986

Overige waardeveranderingen vaste activa

2.381

4.763

Lonen en salarissen

6.158

6.517

Sociale lasten Pensioenlasten

859

868

1.097

1.219

Lasten onderhoud

20.199

21.544

Overige bedrijfslasten

17.219

20.664

Som der bedrijfslasten

48.905

Bedrijfsresultaat

19.130

56.561

3.627

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

301 15.126

Som der financiële baten en lasten

354 15.616

-14.825

-15.262 -11.635

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

4.305

Belastingen uit resultaat

-119

-118

40

-297

Resultaat voor mutatie actuele waarde

4.226

-12.050

Mutatie actuele waarde

-1.040

16.008

Resultaat deelnemingen

Niet gerealiseerde waardeverandering VOV-woningen

-370

Waardeverandering terugkoopverplichting

231

Resultaat na mutatie actuele waarde/VOV

3.046

-244 142

3.856

79

Toelichting winsten verliesrekening Algemeen Als baten verantwoorden wij die bedragen die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren. Als lasten verantwoorden wij de bedragen die op de balansdatum betaald, verschuldigd en/of voorzien waren. Bedrijfsopbrengsten Huren De huren bestaan uit de huuropbrengsten verminderd met de huurderving wegens leegstand en oninbaarheid en verminderd met de voorziening huurdebiteuren. Vergoedingen Onder deze resultaten zijn de van huurders ontvangen voorschotten voor geleverde goederen en diensten verantwoord. De kosten hiervoor worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Het uitgangspunt is dat de leveringen voor goederen en diensten budgettair neutraal zijn voor Woonplus Schiedam. Overheidsbijdragen Onder de overheidsbijdragen zijn de bijdragen verwerkt voor het WAP. WAP staat voor het Wijk Actie Programma Nieuwland. Nieuwland is als een van de zogenaamde Vogelaarwijken aangemerkt. Woonplus Schiedam heeft afspraken gemaakt met het rijk inzake investeringen in sociale en fysieke projecten in de wijk Nieuwland. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het resultaat van de voor verkoop bestaand bezit en nieuwbouw koopwoningen. De opbrengsten uit verkoop bestaand bezit zijn verminderd met de bedrijfswaarde en de verkoopkosten. Het resultaat op nieuwbouw koopwoningen bestaat uit het verschil tussen de kostprijs en de verkoopprijs. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere opgenomen: doorbelaste uren aan derden en projecten, vergoeding diensten (VvE beheer), doorbelaste administratiekosten en overige opbrengsten. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa hebben betrekking op de afwaardering van de inventaris, software en langlopende bedrijfsmiddelen. 80

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Onder deze rubriek zijn de mutaties in de onrendabele investeringen opgenomen die zijn gerealiseerd in het lopende boekjaar. Daarnaast is het saldo van de vrijval van en de dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen opgenomen. Ook verantwoorden wij in deze post het resultaat van de toetsing van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde en overige mutaties in de waardering. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn verantwoord de uitbetaalde lonen en salarissen en het werkgeversdeel in de sociale lasten en pensioenlasten. Lasten onderhoud De onderhoudslasten betreffen de betaalde kosten inzake het planmatig en dagelijks onderhoud. Het dagelijks onderhoud bestaat uit klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, contractonderhoud en de kosten van het materiaalverbruik. Overige bedrijfslasten De post overige bedrijfslasten bestaat uit: -k osten werkapparaat (overige personeelslasten, huisvesting, bestuurskosten, automatiseringskosten en algemene kosten); -z akelijke lasten (onroerendezaakbelasting, rioolrecht, verzekeringen en overige belastingen); - directe exploitatielasten (erfpacht, VvE-bijdrage, leefbaarheid, contributies en diverse overige exploitatielasten); - kosten vergoedingen (stook- en servicekosten). Bedrijfsresultaat Het bedrijfsresultaat van Woonplus Schiedam is het verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfskosten. Financiële baten en lasten De rentebaten bestaan uit de opbrengsten van uitgegeven leningen, deposito’s en positieve saldi liquide middelen. De rentelasten bestaan uit de betaalde en verschuldigde rente over de opgenomen langlopende schulden (opgenomen leningen). Het saldo van de financiële baten en lasten is afhankelijk van de investeringen die worden gedaan en de wijze waarop de renterisico’s worden afgedekt.

BIJLAGEN

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is de optelling van het bedrijfsresultaat en het saldo van de financiële baten en lasten. Belastingen Met ingang van 1 januari 2008 is de vrijstelling van de vennootschapsbelasting voor de corporaties vervallen en valt ook Woonplus onder de integrale vennootschapsplicht. Dit betekent dat de corporaties over alle diensten belastingplichtig zijn. De over 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 en 2011 berekende fiscale resultaten laten een fiscaal verlies zien. Deze fiscale verliezen kunnen de komende jaren verrekend worden met eventuele toekomstige fiscale winsten. Woonplus verwacht ook voor de komende jaren dat fiscaal gezien er sprake zal zijn van een verrekenbaar verlies, doordat Woonplus de komende jaren nog veel zal investeren in het kader van herstructurering. Deelnemingen Het resultaat deelnemingen betreft het resultaat van de waardering van de deelnemingen. De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen de vermogenswaarde. Resultaat voor mutatie actuele waarde Het resultaat voor mutatie actuele waarde is het resultaat van onze beheeren ontwikkelorganisatie inclusief belastingen en deelnemingen. Het resultaat gewone bedrijfsvoering inclusief het verkoopresultaat zetten we in voor onze vernieuwingsopgave en om onvoorziene risico’s af te dekken.

81

VERKORTE JAARREKENING Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) Activa

31 december 2011

31 december 2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie

422.409

425.099

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

4.456

1.181

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

5.052

5.779

21.557

18.016

Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

Totaal materiële vaste activa

453.473

450.075

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen Vordering latente belastingen

981

1.087

1.329

1.525

79

79

Vorderingen op deelnemingen en groepsmaatschappijen Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa

2.389

2.691

Totaal vaste activa

455.862

452.766

Onderhanden projecten

1.204

3.948

Voorraad

448

1.665

VLOTTENDE ACTIVA

Vorderingen Huurdebiteuren

797

Gemeenten

767

34

104

Belastingen en premies sociale verzekeringen

3.560

4.100

Groepsmaatschappijen

3.833

2.448

Overige maatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

-

-

365

186

1.000

916

Totaal vorderingen

9.588

8.521

Liquide middelen

1.842

1.566

Totaal vlottende activa

13.083

15.700

TOTAAL ACTIVA

468.945

468.466

82

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

BIJLAGEN

Passiva

31 december 2011

31 december 2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

85.518 3.046

Totaal eigen vermogen

81.661 3.856

88.564

85.517

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen

3.759

Voorziening addendum SOK

1.503

10.507 -

Voorziening gebiedsbijdragen

2.029

4.185

Voorziening deelnemingen

1.414

1.649

Voorziening loopbaanbudget

430

440

Voorziening jubileumuitkeringen

409

445

Voorziening reorganisatie

1.457

-

Voorziening bouwconstructies

4.100

-

Totaal voorzieningen

15.102

17.226

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

31.937

32.540

290.519

297.620

6

14

19.711

16.031

Totaal langlopende schulden

342.174

346.205

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

3.956

19

Schulden aan leveranciers

3.970

4.259

520

366

Belasting en premies sociale verzekeringen Maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overlopende passiva

129

117

14.530

14.757

Totaal kortlopende schulden

23.106

19.518

TOTAAL PASSIVA

468.945

468.466

83

Toelichting Balans Waarderingsgrondslagen voor de balans Materiële vaste activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen van de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende levensduur van de investeringen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt als toekomstige bestemming aan het einde van de exploitatieduur, tenzij anders bekend, uitgegaan van sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van huur- of koopwoningen. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten verminderd met een eventuele waardevermindering. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de lineaire afschrijving. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit investeringen in het kantoorpand en de automatisering. De onroerende zaken verkoop onder voorwaarden Verkoop onder voorwaarden (VOV) is een vorm van verkoop met korting waarbij Woonplus met de koper contractueel vastlegt dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste moet aanbieden aan Woonplus en dat de waardemutaties in de periode tussen verkoop en terugkoop volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel tussen de corporatie en de koper gedeeld worden. Woonplus is in bepaalde situaties wél (Maatschappelijk Gebonden Eigendom - MGE) en in andere situaties niet verplicht (Slimmer Kopen) om de woning terug te kopen. VOV is dus mogelijk met een terugkoopplicht en een terugkooprecht voor Woonplus. VOV kan zowel van toepassing zijn op de verkoop van bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen.

84

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Met ingang van boekjaar 2011 worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht en zijn gekwalificeerd als financieringstransactie, ‘on balance’ verwerkt als ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ en gewaardeerd tegen taxatieprijs onder aftrek van verleende aankoopkorting. Voor de in de regeling opgenomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Woonplus kan invloed van betekenis uitoefenen op het zakelijke en financiële beleid van de onder deze post verantwoorde deelnemingen. Overige vorderingen De overige vorderingen zijn gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening indien van toepassing. Onder de overige vorderingen worden de aan derden verstrekte geldleningen verantwoord. Vlottende activa Onderhanden projecten De onderhanden projecten betreffen de grote renovatieprojecten en nieuwbouwprojecten ten behoeve van de verkoop die op balansdatum nog niet gereed zijn. Deze projecten zijn gewaardeerd tegen de reeds gemaakte kosten minus de reeds gedeclareerde termijnen en de reeds voorziene verliezen. De resultaten worden naar rato van de realisatie genomen. Vorderingen Onder de vorderingen zijn de huurdebiteuren, overige vorderingen en overlopende activa opgenomen. De vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde op balansdatum onder aftrek van een voorziening voor eventuele oninbaarheid. Eigen vermogen Het eigen vermogen betreft de algemene bedrijfsreserve. Het berekende jaarresultaat zal conform de statutaire bepalingen ten gunste dan wel ten laste worden gebracht van de overige reserves.

BIJLAGEN

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen De voorziening onrendabele investeringen is gebaseerd op het onrendabele gedeelte van complexmatige renovaties en woningverbeteringen van bestaand bezit en op het onrendabele deel bij nieuwbouw en aankoop van bezit voor de huurexploitatie, waarvan de investeringen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen heeft betrekking op de negatieve netto vermogenswaarde van de deelnemingen, waarvoor de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld.

Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit leningen bij de overheid, leningen bij kredietinstellingen en waarborgsommen. De langlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde en bestaan uit nog te betalen crediteuren, belastingen, transitorische rente, nog te betalen kosten en overige overlopende passiva.

85

Bijlage 2 Accountantsverklaring

86

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

BIJLAGEN

Bijlage 3 Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste zeven personen. Twee commissarissen worden benoemd na een bindende voordracht door het

Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) en één commissaris wordt benoemd na een bindende voordracht door de Ondernemingsraad.

Per 31 december 2011 was de RvC van Woonplus als volgt samengesteld: Geboorte jaar

Functie

De heer E.M.L. Martens

1962

Voorzitter

Financiën HRM

De heer N.A. Nieuwstraten

1940

Vicevoorzitter

Volkshuisvesting HRM

Mevrouw H.M.A. Aarts

1973

Vastgoed Financiën

Directeur gebiedsontwikkeling Amvest

De heer W.F. de Koning

1948

Financiën

Hoogleraar Bestuurlijke Informatieverzorging Business Universiteit Nyenrode

Lid RvT Stedelijk Gymnasium Leiden

De heer J. Leeman

1948

Vastgoed Juridische zaken

Advocaat

Voorzitter Begeleidingscommissie Instituut Sociale Raadslieden Schiedam

Mevrouw M.A. Scali

1960

Volkshuisvesting

Partner/Consultant Hasper & vd Torn Organisatie en Management adviesbureau

Lid bestuur E-Quality Voorzitter Delftse Adviescommissie Voorrangsbepaling

Naam

Deskundigheidsgebied

Leden van de RvC kunnen op grond van de statuten/het reglement voor de Raad van Commissarissen voor een periode van vier jaar

Beroep

Nevenfuncties

Regional Director Advisory & Management Services Jones Lang LaSalle Ned.

Voorzitter van de Royal Institute of Chartered Surveyors Nederland

benoemd worden. Herbenoeming is één keer mogelijk voor een periode van vier jaar.

Naam

benoemd per

herbenoemd per

aftredend per


1-6-2007

1-6-2011

1-6-2015

Mevrouw M.A. Scali

1-6-2007

1-6-2011

1-6-2015

De heer J. Leeman

1-7-2008


1-6-2005

1-6-2009

1-6-2013


1-6-2006

1-6-2010

1-6-2014


1-6-2006

1-6-2010

1-6-2014

1-7-2012*

*) Herbenoembaar

Commissie

naam

naam

Auditcommissie



Projectencommissie


De heer J. Leeman

Selectie/remuneratiecommissie


De heer N. A. Nieuwstraten

87

Bijlage 4 Nevenfuncties directeur-bestuurder In het kader van zijn functie als directeur-bestuurder van Woonplus vervult de heer B. Venhuizen geen onbezoldigde nevenfunctie. In privésfeer vervult de heer B. Venhuizen de volgende onbezoldigde nevenfunctie: - SUMO scheidsrechter

88

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

BIJLAGEN

Bijlage 5 Honorering bestuur en commissarissen Honorering De beloning onderstaand bepalen van

bestuur van de directeur-bestuurder is in schema weergegeven. Voor het het inkomen is uitgegaan van het

begrippenkader van de Commissie Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, namelijk vast inkomen, variabel inkomen en totaal jaarinkomen.

Naam

Duur dienstverband in het verslagjaar Vast inkomen (€) in dienst

Variabel inkomen (€)

Totaal jaarinkomen

De heer B. Venhuizen

1-1-2011 t/m 31-12-2011

9.113

149.218

140.105

Het vast inkomen bestaat uit salaris en vakantietoeslag (exclusief kostenvergoeding). Het variabel inkomen is het niet-gegarandeerd variabel deel van het inkomen afhankelijk van behaalde prestaties. Het variabele deel van het inkomen betreft in bovenstaand overzicht de afkoop van het vroegpensioen.

De Remuneratiecommissie van de RvC heeft het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. De Remuneratiecommissie heeft vastgesteld, dat de prestatie-eisen in 2010 goed zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan directeur-bestuurder een verhoging van 2% + CAO component van het vaste salaris toegekend.

De Commissie Beloningscode (Aedes/VTW) hanteert op basis van functiezwaarte een jaarinkomen voor bestuurders van een woningcorporatie. Voor Woonplus met 585 punten geldt een jaarinkomen norm van € 154.644,-. Het jaarinkomen van de directeur-bestuurder past binnen de sectorbrede beloningscode.

Honorering raad van Commissarissen De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke RvCleden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonplus.

Naam

Functie

Bruto vergoeding (€)

Onkosten vergoeding (€)

Totaal voor de loonheffing (€)


voorzitter

9.627,-

-,-

10.223,-


vicevoorzitter

6.417,-

-,-

6.914,-


6.417,-

-,-

6.842,-


6.417,-

-,-

6.842,-

De heer J. Leeman

6.417,-

-,-

6.914,-

Mevrouw M.A. Scali

6.417,-

-,-

6.914,-

89

Bijlage 6 Verbindingen Stichting Woonpromotie Schiedam, opgericht op 31 juli 1996. Het doel van de stichting is om woningzoekenden die op zoek zijn naar een koopwoning of duurdere huurwoning van informatie te voorzien via onder meer het Wooninformatie Centrum en tevens om de stad Schiedam als aantrekkelijke woonstad op de kaart te zetten. Financiële risico’s en inbreng zijn nihil. Deze deelneming was op 31 december 2010 op nihil gewaardeerd op de balans. Door de enorme terugloop van nieuwbouwprojecten is eind 2011 besloten de stichting per 31 december 2011 op te heffen. Stichting Winkelontwikkeling Binnenstad Schiedam, opgericht op 31 december 2004. Het doel van de stichting is het stimuleren van de herstructurering, vernieuwing en verbetering van de winkelfunctie in de Schiedamse binnenstad. Deze deelneming is eind 2010 opgeheven. Woonplus Holding b.v. (voorheen Noordvest Vastgoed b.v.), opgericht op 12 februari 1997. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van gelieerde b.v.’s. Stichting Woonplus is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.160,- volledig volgestort. De Directeur-bestuurder van Stichting Woonplus is bestuurder van de vennootschap en als directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2011) verstrekt van per saldo € 2.940.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Participatie b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van andere ondernemingen. Woonplus Participatie b.v. neemt deel in VOF Toernooiveld Schiedam. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2011) verstrekt van totaal € 1.279.167,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde.

90

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

Woonplus b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de huurders van Woonplus, de verkoop van woningen, VvE en het beheren van woningen van derden. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekt en geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2011 nog geen activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Projectontwikkeling b.v., opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het zelfstandig of met participanten ontwikkelen van bouwprojecten. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Door Stichting Woonplus is een geldlening (bedrag per 31 december 2011) verstrekt van in totaal € 3.800.000,-. Door Woonplus Holding b.v. is een geldlening (bedrag per 31 december 2011) verstrekt van in totaal € 2.850.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2011 nog geen projectontwikkeling activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. Wel participeert Woonplus Projectontwikkeling b.v. in Over het Water b.v.. Door Woonplus Projectontwikkeling b.v. is een geldlening (bedrag per 31 december 2011) verstrekt van in totaal € 3.700.000,- aan Over het Water b.v.. De 100% deelneming Woonplus Projectontwikkeling b.v. is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. W.O.G. Beheer b.v., opgericht op 21 augustus 2002. Het doel van de vennootschap is het oprichten, deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van andere vennootschappen en ondernemingen. Stichting Woonplus en gemeente Schiedam zijn elk voor 50% aandeelhouder. Woonplus Schiedam en heeft € 9.000,- gestort ter verkrijging van de aandelen, zijnde 50% van het geplaatste kapitaal ad € 18.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Stichting Woonplus heeft door haar deelname in het aandelenkapitaal 50% van de zeggenschap door middel van het stemrecht in de algemene vergadering van aandeelhouders. Stichting Woon-

BIJLAGEN

plus heeft geen geldleningen en bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v., opgericht op 21 augustus 2002. De Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v. is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Schiedam en Stichting Woonplus. Doel van deze vennootschap/wijkontwikkelingsmaatschappij is de herstructurering van de wijk Groenoord. Stichting Woonplus participeert voor 49% in deze commanditaire vennootschap. Gemeente Schiedam is de tweede vennoot met eveneens 49%. WOG BV bezit de resterende 2%. Woonplus heeft bij oprichting € 490.000,- aan kapitaal gestort. In 2009 heeft Stichting Woonplus een extra kapitaal gestort van € 980.000,-. Beherend vennoot is de WOG Beheer b.v.. De WOG c.v. heeft een bancaire kredietfaciliteit van € 6.000.000,-. Ten behoeve van dit bankkrediet heeft Stichting Woonplus een borgstelling verstrekt voor een bedrag van € 3.000.000,-. Daarnaast heeft Stichting Woonplus een geldlening (bedrag per 31 december 2010) verstrekt van € 2.362.000,doordat de koopsom voor de overdracht van te slopen opstallen voor een deel schuldig is gebleven in de vorm van een lening. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. De samenwerkingspartners, zijnde Woonplus

Schiedam en de Gemeente Schiedam, hebben besloten de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord bv/c.v. in 2012 te ontbinden. De omvang van de resterende ontwikkelactiviteiten rechtvaardigt niet het in stand houden van een aparte ontwikkelingsmaatschappij. Over het Water b.v., opgericht op 25 augustus 2005. Het doel van de vennootschap is het realiseren van nieuwbouw woningen op de locatie Over het Water (voorheen Parkweg Noord). In 2009 is de samenwerking met de andere aandeelhouder beëindigd en heeft Woonplus projectenontwikkeling b.v. de kapitaalstorting en de schulden van Over het Water b.v. aan deze aandeelhouder overgenomen. Woonplus projectontwikkeling b.v. is nu 100% aandeelhouder voor het totale geplaatste kapitaal ad € 20.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening verstrekt (bedrag per 31 december 2011) van in totaal € 3.700.000,-. Stichting Woonplus heeft een rekening-courant faciliteit beschikbaar gesteld van maximaal € 4.000.000,-. Er zijn geen bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. VOF Toernooiveld Schiedam, opgericht op 6 april 2006, is een samenwerking van Stichting Woonplus/Woonplus Participatie b.v. met de gemeente Schiedam ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Toernooiveld (de voormalige Slachthuisbuurt). De samenwerking is op basis van 50% / 50%. Op de locatie Toernooiveld zullen nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Ultimo 2006 is door Stichting Woonplus/Woonplus Participatie b.v. kapitaal ingebracht voor een bedrag van € 1.000.000,-. De samenwerkingspartners, zijnde Woonplus Schiedam en de Gemeente Schiedam, overwegen VOF Toernooiveld Schiedam in 2012 te ontbinden. Verenigingen van Eigenaren, Woonplus VvE beheert aan het eind van 2011 118 Verenigingen van Eigenaren. Van 59 VvE’s voert Woonplus het beheer uit zonder dat het eigendom heeft in het betreffende complex. De overige 59 VvE’s bestaan in totaal uit 44 VvE’s waar Woonplus een meerderheidsbelang (50% of meer) heeft en 15 VvE’s waar Woonplus een minderheidsbelang heeft. In totaal voert Woonplus het VvE-Beheer voor 4970 appartementsrechten, waarvan plusminus 1611 appartementeenheden in bezit zijn van Woonplus. 91

Overzicht uitgegeven leningen aan verbindingen Stichting Woonplus Schiedam euro

Leningen UG Geldnemer 2011

euro

hoofdsom begin

datum begin

datum eind

vervroegdeaflossing

rente %

stand 31-12-11

Woonplus Holding B.V.

490.083

1-nov-01

1-nov-11

toegestaan

7,0000%

90.000


1.000.000

8-mei-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000


300.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000


550.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

550.000


1.000.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000

Totaal Woonplus Holding B.V.

3.340.083

Woonplus project ontwikkeling BV

300.000

17-okt-05

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000

Woonplus project ontwikkeling BV

550.000

1-apr-06

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

550.000

Totaal Project Ontwikkeling B.V.

850.000

Woonplus Participatie BV

1.000.000

1-jun-06

einde project

toegestaan

5,0000%

1.000.000

WOG c.v.

2.362.000

18-dec-08

31-dec-11

toegestaan

12 mnd euribor

2.362.000

Totalen

7.552.083

92

Woonplus Vernieuwt

Jaarverslag 2011

2.940.000

850.000

7.152.000

BIJLAGEN

Bijlage 7 Organisatieschema Organogram Woonplus Schiedam November 2011

RvC

Directie Afdeling Communicatie

Directie secretariaat

Afdeling Personeel & Organisatie

Afdeling ICT & Facilitair

Afdeling Financiën & Control

Afdeling Wonen

Afdeling Vastgoed

Afdeling VvE

93

Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3-5 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl

Woonplus Schiedam

werkt aan

uw woonwens

Colofon Redactie Woonplus Schiedam, Karin van Hoogstraten Vormgeving Vormbizz, Hoek van Holland Fotografie Jan van der Ploeg, Michelle Muus, Ilona Kamps, Esther van Berk, Steef Meyknecht

Woonplus Vernieuwt Jaarverslag

Recommend Documents