Toenemende dynamiek vernieuwt winkellandschap

Toenemende dynamiek vernieuwt winkellandschap

Whitepaper Richard Buytendijk MSc MSRE Senior Marktonderzoeker Syntrus Achmea Real Estate & Finance

www.syntrusachmea.nl

Inhoudsopgave

01.

Inleiding 03

02.

Ontwikkelingen detailhandel 04

03.

Dynamiek in de voorraad winkelvastgoed 07

04.

Conclusie 11

01 Inleiding

In hoeverre vormen de omzetverliezen een risico voor de beleggingen in winkelvastgoed? En heeft het toenemend aantal faillissementen negatieve gevolgen voor de verhuurbaarheid van winkels? Hoewel de economische crisis resulteert in omzetdalingen, blijft de vraag naar winkelruimte op peil. In 2012 nam de vraag zelfs toe. Wel zijn er structurele veranderingen in de samenstelling van de vraag vanuit branches en huurders. Verwacht wordt dat de consequenties van de faillissementen voor de verhuurbaarheid getemperd worden, al zullen de verschillen in leegstand tussen winkelgebiedtypen, locaties en regio´s toenemen.

Whitepaper - Toenemende dynamiek vernieuwt winkellandschap

03/11

02 Ontwikkelingen detailhandel

Faillissementen nemen toe Sinds 2000 neemt het aantal faillissementen in de detailhandel duidelijk toe. Hoewel er momenteel sprake is van een absoluut recordniveau, waren er ook vóór 2000 relatief veel faillissementen. Dit aantal nam echter geleidelijk af. In 2012 werden in totaal 758 faillissementen uitgesproken: een stijging van ruim 20% ten opzichte van 2011. Vooral het aantal faillissementen van óverige rechtspersonen´ blijkt, met een zekere vertraging, sterk te reageren op veranderingen in de consumptie van huishoudens. In de tweede helft van 2012 gingen relatief veel winkels in branches gerelateerd aan ‘In/Om Huis’ failliet. Ook moesten relatief veel winkels in de branche ´Kleding & Mode´ hun deuren sluiten.

Faillissementen in de detailhandel

Faillissementen in de detailhandel en onwikkeling v.d. consumptie jaar-op-jaar

Eenmanszaken (l)

Opvallend grote verschillen in omzetontwikkeling Op macroniveau is de toename van het aantal faillissementen direct te relateren aan de aan houdende moeizame economische omstandigheden. Toch worden niet alle detailhandelsbranches met een toenemend aantal faillissementen even hard getroffen door omzetverliezen. Eind 2012 lag de totale detailhandelsomzet bijna 6 procent lager dan de top eind 2008. Daarmee is omzetdaling van de voorgaande economische neergang (2003-2005) bijna geëvenaard. Belangrijk verschil is dat toen na negen kwartalen het dieptepunt werd bereikt. Momenteel lijkt van herstel voorlopig geen sprake: ook voor 2013 rekenen detaillisten op een verdere omzetdaling. Een ander verschil is dat de omzetdalingen destijds grotendeels het gevolg waren van de prijsdruk in de supermarkten (de zogenoemde ‘prijzenoorlog’); de volumes daalden nauwelijks. Nu treffen de omzetverliezen vooral de non-foodbranches waar verkoopvolumes dalen en prijzen onder druk staan.

Ontwikkeling van de detailhandelsomzetten van de detailhandelsomzetten na de top van 2003 en 2008 na deOntwikkeling top van 2003 en 2008

Consumptie (r)

Overige rechtspersonen (l)

1.000

12

900

10

800

8

700

6

600

4

2012

2011

2010

2009

2008

2007

-8 2006

0

2005

-6 2004

100 2003

-4

2002

200

2001

0%

2000

5%

-2

1999

0

300

1998

2

1997

Omzetwaarde t.o.v. top 2008

10%

500

1996

Omzet volume t.o.v. top 2008

Omzetwaarde t.o.v. top 2003

15%

400

Bron: CBS, 2013

Omzet volume t.o.v. top 2003

Aantal kwartalen 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

-5%

-10% Bron: CBS, 2013

Whitepaper - Toenemende dynamieknavernieuwt winkellandschap Ontwikkeling van de detailhandelsomzetten de top van 2003 en 2008

04/11

Als we voor de verschillende branches de omzet volumes en omzetwaardes afzetten tegenover het topniveau eind 2008, blijkt dat er opvallend grote verschillen bestaan. Branches gerelateerd aan ‘In/ Om Huis’, zoals winkels in meubels, keukens, vloeren, doe-het-zelf en bouwmarkten werden tot nu toe het hardst getroffen met omzetdalingen van gemiddeld 20 tot 25 procent. Voor de winkels in ‘Mode & Kleding’, die ruim vertegenwoordigd waren in de faillissementen, bleven de omzetverliezen echter relatief beperkt tot circa 8 procent. Daarnaast zijn er ook branches waar de omzetvolumes juist toenamen. Winkels in ‘Computers & Software’ wisten, mede door nieuwe producten, meer producten te verkopen. Ook de supermarkten zagen de omzetvolumes licht toenemen. Doordat zij prijsstijgingen (deels) konden door berekenen, steeg ook de totale omzetwaarde. Voor sectoren die de moeizame economische omstandigheden goed doorstaan, lijken de continuïteitsrisico’s voor de betreffende beleggingen in winkelvastgoed dan ook beperkt.

Vernieuwing als enige constante Afgezien van de moeizame economische omstandig heden is de toename van het aantal faillissementen te verklaren vanuit de verscherpte concurrentie. Uit een vergelijking van het winkelbestand van binnensteden in de periode 2008 - 2012 blijkt dat er een groot aantal snelgroeiende formules is, verdeeld over de verschillende subbranches. Voor een deel gaat het daarbij om bestaande formules met een groeistrategie. Er is echter ook sprake van toetreding van nieuwe (internationale) formules en de opening van brandstores door producenten. Maatschappelijke trends en de daaruit voortvloeiende consumenten behoeften bieden nieuwe kansen voor detaillisten. Variërend van de milieubewuste consument en biologische winkel tot aan de prijsbewuste consument en discountwinkel. Daardoor vernieuwt het winkelaanbod. In combinatie met de toenemende bestedingen via e-commerce verhevigt dit de competitie om de totale detailhandelsomzet, die bovendien nog eens licht gedaald is.

Procentuele ontwikkeling omzetwaarde en omzetvolume Q4 2008 - Q4 2012 rocentuele ontwikkeling omzetwaarde en omzetvolume Q4 2008 - Q4 2012 P Horizontaal: Omzetwaarde

(per branche, voortschrijdend jaargemiddelde)

15%

5%

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

Verticaal: Omzetvolume

-5%

-15%

-25%

-35%

Inflatie Detailhandel Voedingsmiddelen Speciaalzaken Supermarkten Drogisterijen Non-food Kleding Consumentenelektronika Wit & Bruingoed Computers & Software Dhz, keukens, vloeren Meubels, woninginrichting

Bron: CBS, 2013


05/11

Naast de dynamiek binnen de detailhandel neemt voor de verhuurbaarheid van winkelvastgoed het belang van niet-winkelfuncties toe. Binnen het totale bestedingspatroon van alle consumenten is het aandeel van ´Diensten´ de afgelopen decennia sterk toegenomen. Het overstijgt inmiddels het totaal van de voedingsen genotmiddelen en duurzame bestedingen. Een belangrijk deel van de huidige en nieuwe vraag naar commerciële (winkel)ruimten komt dan ook voort uit branches die buiten de detailhandel vallen.

reak-down van de consumptieve Bron: B bestedingen CBS, 2013 naar de belangrijkste categorieen (x mln) Totaal voedingsen genotmiddelen

Totale ńiet-materiele´ consumptie door huishoudens

Totaal duurzame consumptiegoederen

Totale ńiet-materiele´ consumptie excl. huisvesting, medische diensten, welzijnszorg

Totaal overige consumptiegoederen

€180.000 €160.000 €140.000 €120.000 €100.000 €80.000 €60.000 €40.000

2011 2012

2008

2005

1999

1996

1993

1990

1987

1984

1981

1978

1975

1972

1969

€0

2002

€20.000

Bron: CBS, 2013

Verkooppunten

Ontwikkeling aantal verkooppunten

Dagelijks

Marqt, Vlaamsch Broodhuys

Persoonlijke verzorging

Lush, Sabon

Kleding & Mode

Guess, Monki, Noppies, Diesel, Escada, Cavallaro, La Ligna, Pieces, Gents, Scotch & Soda, Ikks, Fittz, Tanqs, Supertrash, Scamm, Suitable

Schoenen & Lederwaren

Van Lier, Steve Madden, Clarks, Claudio Ferrici

Juwelier & Optiek

Eye Wish, Pandora

Huishoudelijke & Luxe artikelen

Cook & Co, Waar, Pylones, Watch

Sport, Spel. Hobby

Adidas, Sidestep, Lopers Company

Media

Study Store, Refill Ink, Libris, Game mania, Game workshops

Auto & Fiets

Het Zwarte Fietsenplan, Fietspunt NL

Detailhandel Overig

2TheLoo, Big Bazar, Budget, So Low, Tiger Stores

Horeca

Eazie, Go Pasta, La Cubanita, La Place, Doppio, D.E. Koffie Cafe, De Broodzaak, Shabu Shabu, Hampshire, IJscuypje, Julia´s, Sumo, Vapiano, Taco Mundo, Starbucks

Vrije Tijd

Fit for Free, Basic Fit, Health City, Sport City

Ambacht

Aveda, Hairzone, Toni & Guy

Dienstverlening

Huis & hypotheek, Hypotheek Shop, Money Gram, Regio Bank, 65+, Zorg & Werk, Secretary Plus, SQ People


06/11

03 Dynamiek in de voorraad winkelvastgoed

Toenemende vraag naar winkelruimte Hoewel het aantal faillissementen sinds enkele jaren toeneemt, stijgt de voorraad in gebruikzijnde winkels nog altijd: sinds 2004 tot 2013 met 60 procent tot bijna 28 miljoen vierkante meter. Wel is de toename de laatste jaren zowel absoluut als relatief afgezwakt. Een groot deel van de voor raadgroei kwam voor rekening van de winkels Ín/Om Huis´. Dit betrof voor een groot deel perifere- en/of grootschalige detailhandelslocaties die sinds de jaren ´90 aan de voorraad werden toegevoegd. In 2013 ligt het aandeel van deze branche in de totale, in gebruikzijnde voorraad op bijna 50 procent, maar dit aandeel neemt sinds 2012 af. Dat vormt mogelijk een trendbreuk gezien de aanzienlijke omzetdalingen in deze branche. In tegenstelling tot de groei van de winkelvoorraad nam het totaal aantal verkooppunten tussen 2004 en 2013 per saldo af. Deze afname kwam vooral voor rekening van de detailhandel. Vooral door schaalvergroting daalde het aantal verkooppunten met ruim 8.000. Daarentegen nam het aantal verkooppunten van ‘Horeca’, ‘Vrije Tijd’ en ‘Diensten’ met bijna 6.000 toe. In het straatbeeld was een toename te zien van het aantal fitness centra, coffee- en lunchrooms, to-go formules en gespecialiseerde dienstverleners. De faillissementen nemen dus weliswaar toe, maar zijn meer het gevolg van veranderingen in de samenstelling van de vraag naar (winkel)ruimte dan in de totale omvang.

Ontwikkeling Winkelvloeroppervlak

Ontwikkeling aantal verkooppunten

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak (Locatus)

Ontwikkeling aantal verkooppunten (Locatus) 3000.000

250.000

2500.000

200.000 150.000

Verkooppunten

100.000 50.000 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012 2013

Bron: Locatus (2013)

2000.000 Winkelvloeroppervlak

Diensten Leisure Transpo Brand Detailhandel Overig In/om Huis Vrije Tijd Mode & Luxe Dagelijks

Detailhandel Overig In/om Huis Vrije Tijd Mode & Luxe Dagelijks

1500.000 1000.000 500.000 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011


2012 2013


07/11

Faillissementen stuwen de opnamedynamiek Faillissementen resulteren niet automatisch in leegstand van winkels. Volgens Locatus1 werd 27 procent van de circa 14.000 leegstaande verkooppunten binnen een jaar weer verhuurd. Zo’n 15 procent (ofwel 1,6 procent van het totaal) uit de voorraad verdween, voornamelijk door herbestemming naar bijvoorbeeld woningen, werkruimten of bestemmingen zonder verkoop functie (praktijken, medische klinieken, kinder dagverblijven e.d.). De overige 58 procent van de leegstaande verkooppunten stond na een jaar nog leeg. Omdat er ongeveer evenveel nieuwe leegstand bij kwam, bleef het aantal leegstaande verkooppunten ongeveer gelijk. Voor binnenstedelijke locaties zijn de verhuurkansen aanzienlijk beter. Dat blijkt uit een interne analyse naar faillissementen van diverse ketens gedurende 2010. Het merendeel van de winkels is binnen een jaar overgenomen en 70 tot 90 procent van de winkels binnen twee tot drie jaar. Mede door dergelijke overnames en/of doorstarts kwam de opname over 2012 uit op 480.000 vierkante meter, aanzienlijk hoger dan in 2009 en 2010. Dit is echter nog exclusief de opname van commerciële ruimte voor niet-winkelfuncties zoals ‘Vrije Tijd’ en ‘Diensten’. Faillissementen resulteren dus niet automatisch in leegstand, maar stuwen juist de opname doordat het merendeel binnen afzienbare tijd weer is verhuurd.

Ontwikkeling fysieke en financiele leegstand ntwikkeling fysieke O leegstand (Locatus) en financiele leegstand (IPD/ROZ)

Aanbod enOpname, (netto) opname winkelruimte aanbod en leegstand winkelruimte Opname (r)

In winkelvloeroppervlak (l)

In % wvo tov de totale voorraad (r) In % v.d. bruto huur (r)

8%

3,5

0,7%

3,0

0,6%

3.000.000

2,5

0,5%

2.500.000

2,0

0,4%

2.000.000

1,5

0,3%

1.500.000

1,0

0,2%

1.000.000

2%

0,5

0,1%

500.000

1%

(m² )

(x miljoen m² )

Aanbod (l)

3.500.000

7% 6% 5%

0,0%

0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012

Q1 2013

4% 3%

0%

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012

Q1 2013

Bron: Locatus (2013), IPD (2013)

Bron: Jones Lang LaSalle (2013)

1

Locatus: onafhankelijke bron op het gebied van winkelinformatie in de Benelux.


08/11

Risico op leegstand sterk afhankelijk van type winkelgebied, locatiesegment en regio De afwijkende kansen op wederverhuur verscherpen de verschillen in leegstand per winkelgebied en locatiesegment. Tussen 2004 en 2012 nam de landelijke fysieke winkelleegstand (gemeten in aantal verkoop punten en winkelvloeroppervlak) toe van circa 5 tot circa 6,5 procent in 20122. Tussen de afzonderlijke typen winkelgebieden gelden echter aanmerkelijke verschillen. Van de centrale winkelgebieden die een rol vervullen in het recreatieve, vergelijkende of ´funshoppen’, hebben vooral binnensteden een sterke positie. Voor deze kernwinkelgebieden van de grotere steden is de gemiddelde leegstand dan ook het laagst. Voor de hoofdwinkelgebieden en kernverzorgende centra van middelgrote en kleinere steden is de leegstand echter het hoogst en de laatste jaren ook het snelst toegenomen. De leegstand op grootschalige en perifere detailhandelslocaties zoals woonboulevards of outletcenters kennen in sommige gevallen een leegstand tot wel 30 tot 60 procent van het winkelvloeroppervlak. Waar die gespecialiseerde branchering voorheen consumenten aantrok, zijn diezelfde winkelgebieden nu door hun eenzijdigheid juist extra kwetsbaar.

Afgezien van de verschillen in leegstand tussen winkelgebieden gelden ook binnen een winkel gebied aanzienlijke afwijkingen. Binnen een winkelgebied geldt dat vooral op de zwakkere locaties (zogenoemde B- en C-locaties) de leeg stand aanzienlijk hoger ligt. Als zich leegstand voordoet op de betere locaties binnen een winkel gebied, biedt dit voor winkeliers kansen om door te schuiven vanaf een mindere locatie. Uit een analyse van de leegstand in een willekeurige binnenstad blijkt dat het aantal jaarlijks nieuw leegkomende winkelpanden tussen 2004 en 2013 relatief stabiel is. Daarnaast blijkt dat 60 tot 70 procent van deze leegkomende winkelpanden binnen een jaar weer verhuurd werd en dat de verhuurkans slonk naarmate de leegstandsduur toenam. De afgelopen jaren is echter ook voor nieuwe leegstand de verhuurkans afgenomen tot circa 40 procent. Zodoende stapelt de leegstand zich steeds verder op. Dit betreft echter groten deels winkels die zich aan de randen van het kernwinkelgebied bevinden. De laatste jaren wordt een toenemend aantal van deze winkels door herbestemming naar woning of werkruimte aan de voorraad onttrokken. Dat heeft een dempend effect op de leegstand.

Leegstand naar locatiesegment

Mutatie in procentuele leegstand in aantal verkooppunten naar winkelsegment, periode 2008 - 2013

Leegstand Mutatie in procentuele leegstand in aantal verkooppunten naar type winkelgebied, 2008 - 2013 2008

(leegstand)


2011

2013

naar locatiesegment

0,25%

12%

0,20%

11% 10%

0,15%

9% 8%

0,10%

7% 6%

0,05%

5%

0,00% K er ce nve nt rz ru or m ge gr nd oo t K er nv ce er nt zo ru rg m e kl nd ei n

eb i kl ed ei n

ke lg in w fd

oo

A1

2004 2005 2006

A2

2007 2008 2009

B1

2010 2011 2012

B2

C


H

H

oo

fd

w

in

B

in

ke lg

ne

eb gr ied oo t

ns ta d

4%

2

Voor de definitie en berekening van de fysieke leegstand wordt verwezen naar Locatus: http://www.locatus.com/retailreflect/2011/29/09/waar-praten-we-eigenlijk-over-bij-leegstand/, geraadpleegd op 20-02-2013


09/11

Ten slotte zijn er ook duidelijke verschillen in gemiddelde leegstanden tussen regio’s. In regio’s met bevolkingskrimp en/of selectieve migratie neemt het draagvlak voor winkelvoorzieningen af. Ook zijn er regio´s die economisch achterblijven, waar inkomens onder druk staan of waar groot schalige toevoegingen in een overaanbod van winkels hebben geresulteerd.


10/11

04 Conclusie

Hoewel de detailhandel getroffen wordt door de aanhoudende moeizame economische omstandig heden zijn er ook structurele veranderingen die het toenemend aantal faillissementen verklaren. Door de toetreding van nieuwe (internationale) detaillisten, formules en producenten en de opkomst van e-commerce verandert het speelveld. Ondernemers anticiperen op veranderende consumentenbehoeften en bestedingspatronen o.a. door het ontwikkelen van nieuwe formules. De toegenomen concurrentie zorgt voor een vernieuwing van het winkellandschap. Zwakke detailhandelsformules vallen weg, maar creëren daarmee ook – soms letterlijk - ruimte voor groei. Daarbij gaat het niet alleen om detailhandel maar ook om niet-winkelfuncties zoals ´Diensten´ en ´Vrije tijd´ die een steeds groter aandeel van de bestedingen naar zich toe trekken. Ondanks het toenemend aantal faillissementen blijkt de totale vraag naar winkelruimte ook in 2012 per saldo te zijn toegenomen. Wel wijzigt de samenstelling van de vraag naar branches en huurders en daarmee ook de locatievoorkeuren. In de grootste binnensteden wordt het merendeel van de leegkomende winkels snel verhuurd. Voor winkels in zwakke winkelgebiedtypen, locatie segmenten en regio´s zijn de verhuurkansen echter aanzienlijk kleiner. Vooral in de kernwinkel gebieden van middelgrote en kleinere steden concentreert de leegstand zich. Datzelfde geldt voor monofunctionele winkellocaties als woonboulevards.

Binnen de afzonderlijke winkelgebieden concentreert de leegstand zich aan de randen. Ook kennen regio’s met een afkalvend draagvlak voor (winkel)voorzieningen een gemiddeld hogere leegstand. In hoeverre de leegstand verder toeneemt, hangt onder andere af van het tempo waarin winkels aan de voorraad onttrokken worden door herbestemming naar bijvoorbeeld woningen of werkruimten. Hoewel dit aantal de laatste jaren toeneemt, zijn de kansen hiervoor tevens afhankelijk van locatie en object. Vanwege de vertraagde doorwerking van bezuinigingen en lastenverzwaringen in de reële economie, houden we voorlopig rekening met een aanhoudend hoog aantal faillissementen. Dit versnelt de vernieuwing van de gebruikers markt en herstructurering van de voorraad winkel vastgoed. Het winkelaanbod neemt toe, maar de gevolgen voor de verhuurbaarheid alsmede de huurprijzen en waarderingen hangen sterk af van het type winkelgebied, locatiesegment en regio.

De toegenomen concurrentie zorgt voor een vernieuwing van het winkellandschap.


11/11

Toenemende dynamiek vernieuwt winkellandschap

Recommend Documents