www.romagazine.nl +BBSHBOHtOS juni 2013
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Veranderend winkellandschap
Zorgen om luchtkwaliteit
Nel de Jager
Flexibel bestemmingsplan
De grote en middelgrote steden
‘Je moet proberen de ziel van de
Vertrouwen als basis voor ontwik-
dreigen de normen niet te halen
straat te doorgronden’
keling Zandheuvel, Westland
Over achterhaalde en nieuwe winkelconcepten De opmars van internet en funshoppen vragen om een andere planologie van het winkelaanbod. Christaller is achterhaald, net als de klassieke planologische onderzoeken, en met winkelmeters ontwikkelen om het financiële plaatje rond te krijgen is het helemaal gedaan. Niet alles kan meer overal. De toekomst is aan de uitgekiende winkelconcepten op basis van de kwaliteiten op de winkellocatie en toegesneden op de specifieke behoefte van het publiek. Een analyse en vooruitblik.
Er was eens… Een wereld waarin detailhandel in Nederland gepland werd volgens strakke richtlijnen en alle spelers in de markt wisten waar ze aan toe waren. Het toverwoord was duurzame ontwrichting van de voorzieningen of winkelstructuur. Inderdaad een toverwoord: niemand wist precies wat het was, maar het werkte wel. Winkels waren planbaar en de overheid plande waar het goed was. Winkeliers verdienden er aan, de ontwikkelaars verdienden er aan, de beleggers verdienden er aan en de gemeenten verdienden er aan. Winkelpanden werden, net als woningen alleen maar meer waard. Met het toevoegen van winkels konden projecten die niet haalbaar waren, haalbaar gemaakt worden.
Toen gebeurde er van alles tegelijk In de uitspraken van de Marne en Sugar City heeft de Raad van State het geheim van de ontwrichting onthuld. Ontwrichting heeft te maken met de mogelijkheden van inwoners van een gebied om op acceptabele afstand van hun woning hun inkopen te kunnen doen; het consumentenbe-
lang. Ontwrichting heeft dus niet te maken met de behoefte aan winkels, met het voorkomen van een te groot aanbod aan winkels, waardoor bestaande winkels eventueel zullen verdwijnen door de toegenomen concurrentie; het ondernemersbelang. Kortom wanneer er door een nieuwe ontwikkeling andere bestaande winkels verdwijnen, is er geen sprake van ontwrichting. Het geheim is onthuld, maar de stok
Einde aan de autonome bestedingsgroei achter de deur is ook verdwenen, want effectief zal ontwrichting vrijwel nooit voorkomen. Wanneer ontwrichting zijn magie heeft verloren, heeft ook het onderzoek dat moest aantonen dat er geen sprake is van ontwrichting – het Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) - zijn magie verloren. De uitkomsten van dit DPO bepaalde jarenlang de maatvoering van ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen mogen nu leiden tot sluiting elders. èè
juni 2013 17
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
Trend
Dit leidt tot een grotere beleidsruimte voor gemeenten, die het primaat hebben in de winkelplanning. Het leidt er verder toe dat de concurrentie tussen gemeenten is toegenomen omdat winkelprojecten met elkaar mogen concurreren. Het DPO heeft wel jarenlang gewerkt. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat dit mede het geval was omdat er vaak veel tijd zat tussen het opstellen van het DPO en de uitvoering. Dat kwam door de lange procedures. In een periode waarin de behoefte aan winkelmeters autonoom groeide, door de groei van de bevolking en de welvaart, was er bij opening vrijwel altijd weer een tekort aan meters. Een tijdelijke conjunctuurterugval werd veelal door de groei van de bevolking gecompenseerd.
Trendbreuken Dat is structureel veranderd. De bevolking groeit in een groot aantal gebieden niet meer. In steeds meer gebieden in Nederland zal de bevolking gaan krimpen Er is sprake van vergrijzing en ontgroening, wat leidt tot een vermindering van de bestedingen in veel branchegroepen; al is de 70 jarige van nu anders dan de 70 jarige van 30 jaar geleden. Bovendien is het koopgedrag structureel aan het veranderen. De consument besteedt steeds meer online – via internet. Van de bestedingen aan non-food artikelen gaat in 2012 inmiddels meer dan 10 procent via internet. Dat komt overeen met 2,3 miljoen winkelmeters in de non-food. Die verandering vond in een periode van 12 jaar plaats. Er zijn winkelprojecten van een paar duizend meters die er net zo lang over doen om gerealiseerd te worden! Het is de verwachting dat het aandeel bestedingen via internet de komende jaren nog substantieel zal groeien naar tussen de 20-25 procent in 2020. Dat zijn 5 miljoen winkelmeters!
Einde aan de mythe van de universele toepassing van Christaller Deze veranderingen gaan snel. Eigenlijk zijn alle cijfers van voor 2008, zeker in de non-food niet meer bruikbaar. Er zijn echter grote verschillen tussen branches. De bestedingen in supermarkten groeien nog, maar de bestedingen in foodspeciaalzaken zijn in 4 jaar met 10 procent gedaald. De bestedingen in warenhuizen, en winkels in de branches spel/ media, bruin en witgoed, doe-het-zelf en wonen zijn in 4 jaar met meer dan 10 procent gedaald. Wanneer we deze percentages in ogenschouw nemen, dan valt de leegstand nog mee. Uit de cijfers blijkt dat er eerst is ingeteerd. In de branches waar sprake was van een daling van bestedingen zijn de vloerproductiviteiten substantieel gedaald. Er zit echter een ondergrens aan het interen op winstgevendheid. Daardoor zal de daling in bestedingen in winkels de komende tijd 1 op 1 te zien zijn in de afname van
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
juni 2013 18
Do or to en ame inter ne t verko p en ne emt he t a anta l w i n ke l me ters sterk af. Beeld Martin de Jong
winkelmeters en de toename van de leegstand, zeker bij afloop van het huurcontract. De behoefte aan winkelmeters werd altijd berekend door de bestedingen te confronteren met de vloerproductiviteit. Wanneer we dit systeem toepassen voor Nederland op de periode 2008 – 2011 (4 jaar) dan is er een afname van het aantal winkelmeters per 1000 inwoners in Nederland in 4 jaar te verwachten van 6 procent. Dat is 15 procent in 10 jaar! Daar kan geen bevolkingsgroei tegenop.
Funshoppen In de detailhandelsplanning was conform de theorie van Christaller (uit 1933) altijd uitgangspunt dat de consument kiest voor de dichtstbijzijnde voorziening die voorziet in hun behoefte. Heel recent heeft de RABO-bank een onderzoek gepubliceerd (Fun of functie, mei 2013) dat onderbouwt wat we wel wisten maar lange tijd niet in de praktijk brachten in de winkelplanning. Het onderzoek toont aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden van winkelgebieden samenhangen met hun grootte. Uit cijfers blijkt dat in kleinere kernen de afgelopen jaren een positieve ontwikkeling plaatsvond, op basis van het beter binden van hun eigen bevolking. Dit is boodschappen en aankopen doen op basis van functie. Het onderzoek toont ook aan dat grote winkelgebieden (+ 60.000 m2 wvo) een positieve ontwikkeling laten zien door een toegenomen toevloeiing. Dit hangt samen met het winkelen op basis van beleving = fun. Aardig is dat de RABO-bank laat zien dat er een verband is tussen de hoogte van de toevloeiing en de ontwikkeling van de omzet en de het aantal restaurants en cafés. De middelgrote winkelgebieden, in de meeste Nederlandse gemeenten dus, vallen tussen wal en schip. Zij zijn te groot
voor de functie boodschappengebied, waardoor een behoorlijke toevloeiing uit andere gebieden noodzakelijk is. Zij zijn echter te klein en hebben veelal te weinig beleving om die toevloeiing te genereren. Bovendien zijn veel van deze gebieden de afgelopen jaren gegroeid vanuit het idee dat men meer toevloeiing zou genereren. Iets wat de buren in veel gevallen ook hadden gedacht. In de winkelgebieden die tussen tafellaken en servet in zitten, zullen de komende jaren de klappen vallen wat betreft leegstand. Dit geldt naar verwachting ook voor de perifere winkelgebieden. De functionele bouwmarkt voor het eigen verzorgingsgebied of het grote thematische winkelgebied met veel horeca hebben beperkt last van internet. De perifere winkelgebieden daar tussenin zullen de teruggang in de detailhandelsbestedingen in fysieke winkels hard gaan voelen. Deze trend wordt bevestigd door de eveneens recent verschenen evaluatie van de binnenstadsmonitor (Emma Retail, mei 2013), die aangeeft dat voor binnensteden de groep die lang in een gebied verblijft (+ 2 uur) belangrijker is geworden (van 30 naar 40 procent). Deze groep bezoekt de binnen stad veelal laagfrequent en woont relatief ver weg.
Omslag Wanneer we een dagje willen gaan winkelen is afstand steeds minder de beperkende factor geworden. We besteden minder tijd aan winkelen, maar wanneer we dan gaan winkelen, dan kiezen we voor het meest aantrekkelijke gebied om te verblijven. Dit is steeds vaker een grote stad, of een specifieke grote winkel met horeca, waarbij men een aantal kleinere steden voorbij rijdt. De verhalen na een dagje winkelen gaan ook vaak niet over de winkels, die zijn op veel plaatsen hetzelfde, maar over de horeca: het leuke terras of de lekkere lunch. Onderzoek uit
Probleem vooral bij middelgrote winkelgebieden de jaren 90, uitgevoerd door RBOI in het plaatsje Sluis gaf al aan dat Belgen de kwaliteit van de horeca het belangrijkste element vinden bij de keuze van een plaats om te winkelen. Wat dat betreft lijken Nederlanders steeds meer op Belgen. Ontwikkelaars zijn gestopt met het op risico en op basis van èè
Noord-Beveland: winkels concentreren In Kamperland - Gemeente Noord-Beveland, 5 dorpen totaal ca. 7.000 inwoners - komt een nieuw winkelcentrum. Het is een krimpgebied met een toeristische functie. Er zijn twee opties: niets doen, waardoor in de dorpen vrijwel alles verdwijnt of actief winkels concentreren waardoor er in één plaats een zo compleet mogelijk winkelaanbod is. Gekozen is voor het laatste. Het winkelcentrum wordt ontwikkeld door de eigenaar van de C1000-supermarkt. Alle huurders zijn op voorhand bekend. In een interactief planproces en in samenwerking tussen gemeente, de eigenaar van de supermarkt en de architect en RBOI is het idee in 6 maanden op haalbaarheid getoetst en uitgewerkt tot een bouwplan en een bestemmingsplan gereed voor de procedure.
Plankaart en im pre ss ie w i n ke l gebie d K a m p e rl a nd . Beeld RBOI
juni 2013 19
Trend
tijdelijke functies is een tijdelijke optie. Met name in middelgrote steden en in middelgrote winkelgebieden in de periferie zal moeten worden gezocht naar een structurele andere invulling van winkelpanden of gebieden die hun functie verliezen. Nog altijd gaat die aanpak uit van de klassieke winkelfunctie die gebieden hadden. Dat is de ogen sluiten voor de nieuwe werkelijkheid. Van belang is te onderkennen welke gebieden het als winkelgebied niet meer gaan redden en hier nieuw beleid voor op te stellen, gericht op andere functies. Voor een deel liggen deze gebieden aan randen van het
Plannen op basis DPO heeft z’n langste tijd gehad
L e e gs ta nd w inkel panden o p ve el ple k ken str uc ture el; A m s te rd ams estra at we g U tre c ht . Beeld Marcel Bayer
een DPO ontwikkelen van winkelmeters, die vervolgens moeten worden ingevuld. Zelfs RABO-vastgoed trekt zich terug uit het ontwikkelen van winkelvastgoed. De winkelprojecten die nu worden opgestart, zijn projecten in opdracht van of direct voor de eindgebruiker. Winkelmeters als productiemiddel voor retailers, een goed centrum wordt een asset voor woongebieden en toeristengebieden en veel minder een middel voor ontwikkelaars, beleggers en gemeenten om (snel) geld te verdienen.
Verdienmodel In het voorgaande is het woord economische crisis niet gevallen, hoewel de effecten van de economische crisis wel in de bestedingscijfers zitten. De beschreven ontwikkelingen en trends zijn structureel en zullen het winkellandschap dus structureel veranderen. De tijd van voor 2008 komt in winkelland niet meer terug. We waren gewend om investeringen in winkelgebieden te financieren uit de uitbreiding van het aantal winkelmeters. Die tijd is in de meeste winkelgebieden voorbij. Om in te spelen op de veranderingen moet er geïnvesteerd worden in winkelgebieden terwijl deze in de meeste gevallen gelijktijdig kleiner worden. Dit vereist een ander verdienmodel, met een langere termijn. Het gaat daarbij om investeringen met als doel het op peil houden van de functie van het winkelgebied om daarmee de huurwaarde/vastgoedwaarde op peil te houden; onderhoud. We zullen dus om moeten leren gaan met een structurele afname van de behoefte aan winkelmeters. Het invullen met
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
juni 2013 20
centra. Dit zijn gebieden die van oudsher van kleur veranderen. Jane Jacobs heeft ons al ruim 50 jaar geleden geleerd dat het creëren van de goede voorwaarden voor ondernemerschap en organische verandering hier belangrijk is. Bestemmingsplannen zijn hier vaak niet op afgestemd. In deze gebieden is het belangrijk te gaan werken met bestemmingsplannen die ruimte bieden aan niet verwachte en niet planbare ontwikkelingen. In deze plannen moeten slechts die zaken worden uitgesloten die beleidsmatig echt ongewenst zijn. Dat is wennen.
Multichannel Detailhandelsplanning wordt weer winkelplanning of nog liever planning van commerciële voorzieningen en concepten. Deze planning en het onderzoek hiervoor zal veel specifieker en marktgerichter moeten zijn. Het zal moeten gaan over concrete functies en concrete eindgebruikers en niet meer over abstracte meters. Onderzoek moet zich
Denken in vraaggestuurde concepten en niet in meters richten op het onderzoeken van specifieke behoefte en haalbare commerciële concepten in plaats van het voorkomen van abstracte ontwrichting. We zullen moeten leren denken vanuit concepten die aansluiten op de veranderde consument. Waren we gewend aan steeds grotere supermarkten om boodschappen te doen, ook voor boodschappen wordt multichannel de toekomst. Er zullen straks gewone supermarkten zijn (wel minimaal 1.200 m2 wvo voor een goed assortiment); hybride supermarkten: een kleinere supermarkt goed bereikbaar in drukke gebieden met veel vers in de winkel (wat eten we vandaag?); afhaalmogelijkheden voor de standaard boodschappen (wat heb ik deze week nodig?), die op bestelling klaar staan, pick-up points op goed bereikbare plekken tussen woon- en werkgebieden; en belevenis supermarkten als uitje en om inspiratie op te doen.
Functie Visies op de ontwikkeling van winkelgebieden zullen voortaan primair uit moeten gaan van de functie van een winkelgebied en de maatregelen die nodig zijn voor een optimaal vervullen van die functie. Bij boodschappengebieden is daarom de aanwezigheid van een compleet supermarktaanbod, met aanvullende winkels in dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen essentieel, in combinatie met bereikbaarheid en gratis parkeren. Boodschappengebieden met gratis parkeren presteren beter dan gebieden met betaald parkeren. De samenstelling van het aanbod is belangrijker dan het aantal meters. Bij het bepalen van de bovenlokale functie zijn realiteitszin en regionale afstemming cruciale voorwaarden. Het beantwoorden van de vraag: ‘waarom zou ik mijn beperkte tijd inzetten om juist daar te gaan winkelen’ moet daarbij leidend zijn. Uit een analyse van DPO’s voor een aantal losse projecten in een stad van ca. 80.000 inwoners bleek dat hier minimaal 120.000 inwoners nodig waren. Ieder project had de buren naar zich toe gerekend.
Hoewel de markt en de consument bepalend zijn, is sturing van de winkelplanning noodzakelijk. Gelet op het eigenbelang van gemeenten en de moeilijke beslissingen die nodig zullen zijn in een krimpende markt, is regionale afstemming onontkoombaar.
Regionale afstemming noodzakelijk Er liggen kansen voor specifieke concepten die vernieuwend zijn en uitgaan van de nieuwe consument. Het gaat daarbij om een totaalconcept waarbij de consument wordt vermaakt, terwijl hij geld uitgeeft. Dit hoeft geen Disney te zijn, want kan net zo goed liggen in de branches van boeken, media, sport of antiek, maar wel met de kwaliteit en consumentgerichtheid van Disney. é Koos Seerden
Directeur Rho adviseurs voor leefruimte (voorheen RBOI + Bureau Vijn)
Jumbo Breda: ‘live’ koken in de winkel Jumbo Foodmarkt in Breda is een nieuw supermarktconcept (met 6.000 m2 wvo de grootste supermarkt van Nederland) op een perifere locatie. Deze supermarkt had ingevuld kunnen worden als een gewone grotere supermarkt. Door zijn omvang moet de winkel echter zijn omzet uit een groot gebied halen. Daarom is nagedacht hoe deze winkel consumenten kan verleiden om verder te rijden. Consumenten zijn hiertoe alleen te verleiden wanneer het productaanbod bijzonder, gezond, lekker en goedkoop is, in combinatie met fun. Er is daarom gekozen voor een bijzonder groot assortiment dat hier op inspeelt gecombineerd met horeca inclusief
‘live’ koken in de winkel. Klanten kunnen zelf kiezen of ze alleen de ingrediënten meenemen en het gerecht zelf thuis maken, het gerecht kant-en-klaar mee naar huis nemen of het gerecht ter plaatse opeten in het Foodmarkt Café. Boodschappen doen wordt zo een belevenis (kopen – inspireren – proeven).Door de combinatie met goedkope en goede horeca ontstaat een soort IKEA-model. Hier is de horeca een essentieel onderdeel van de aantrekkingskracht.
juni 2013 21
‘L i ve ’ koke n bi j J u m b o Fo o d m a r k t , B re d a ; boodschappen do e n a l s b e le ve n i s Beeld Jumbo
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu
