Woonplus. bouwt verder

Woonplus

bouwt verder

Jaarverslag 2012

2

Woonplus bouwt verder

Jaarverslag 2012

Inhoudsopgave In profiel

4

Voorwoord

5

Managementsamenvatting

6

Inleiding

7

Hoofdstuk 1 - Externe ontwikkelingen

8

Hoofdstuk 2 - Terug naar de kerntaak wonen

12

Hoofdstuk 3 - Vastgoed vitaliseren en

24

financieringsruimte vergroten Hoofdstuk 4 - Waardecreatie werkapparaat vergroten

30

Hoofdstuk 5 - Strategisch leren borgen

34

Hoofdstuk 6 - Omgeving

40

Hoofdstuk 7 - Projecten in beeld

46

Hoofdstuk 8 - Cijfers in beeld

50

Hoofdstuk 9 - Toekomst in beeld

58

Hoofdstuk 10 - Verslagen

62

Bijlagen Bijlage 1 - Stelselwijziging

78

Bijlage 2 - Uitgebreide balans

79

Bijlage 3 - Samenstelling Raad van Commissarissen

81

Bijlage 4 - Nevenfuncties directeur-bestuurder

83

Bijlage 5 - Honorering bestuur en commissarissen

83

Bijlage 6 - Verbindingen

85

Bijlage 7 - Organisatieschema

88

Bijlage 8 - Toewijzingsverantwoording volgens

89

Aanhangsel E BBSH

3

In profiel Stichting Woonplus Schiedam Valeriusstraat 3 Postbus 25 3100 AA Schiedam T (010) 204 51 00 E [email protected] I www.woonplus.nl Oprichting Stichting Woonplus Schiedam is ontstaan op 1 juni 1999, door de fusie tussen Woningbouwvereniging Schiedam en Woningstichting Noordvest. Statuten De statuten zijn voor het laatst gewijzigd en vastgesteld op 29 november 2011. Bestuur-directie Bob Venhuizen directeur-bestuurder Aansluitingen Woonplus was in 2012 aangesloten bij: • Maaskoepel; • Aedes, vereniging van woningcorporaties; • De Vernieuwde Stad; • Stichting Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector (KWH) tot 28 oktober 2012; • Woonnet Rijnmond, uitvoeringsorgaan woonruimteverdeling regio Rijnmond; • SUWR, Stichting voor urgentieverklaringen woonruimteverdeelsysteem; • Bezwarencommissie Huisvesting; • Regionale Geschillen Advies Commissie (m.i.v. 1 augustus 2012).

Missie Woonplus Woonplus is een vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers. Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg.

4


Jaarverslag 2012

Voorwoord In 2012 gingen wij voortvarend en vol vertrouwen van start. De reorganisatie is goed afgerond en wij creëerden financiële ruimte om verder te bouwen in Schiedam en verder te bouwen aan onze volkshuisvestelijke taak. Precies volgens de titels van ons jaarplan en jaarverslag 2012. Externe omstandigheden maken dat wij onze ambities helaas tussentijds moeten bijstellen. Door verliezen die andere corporaties lijden, worden wij gedwongen een bijdrage te leveren aan het solidariteitsfonds. Daarnaast wordt de huurtoeslag verlegd naar de corporaties. In de mediaberichten en de brieven van onze toezichthouders bleven deze rekeningen stijgen. Dat wij moeten betalen, is zeker. Alleen de hoogte van deze rekeningen is onzeker. Als wij in het voorgenomen tempo zouden blijven investeren, dan zijn wij niet in staat deze rekeningen te betalen. Vanwege de onduidelijkheden over de hoogte van deze rekeningen, moesten wij noodgedwongen tijdelijk een investeringsstop aankondigen. De economische crisis is voor ons duidelijk merkbaar. Enkele partners waarmee wij jarenlang zaken deden, gingen failliet. Huurachterstanden liepen op. Klanten durven minder snel een woning te kopen. Wij merken ook dat de betalingsmogelijkheden van onze primaire doelgroep daalt. De corporatiesector staat bijna dagelijks negatief in de kranten. De sector kan hierdoor onvoldoende laten zien wat ze doet en wat zij betekent voor de mensen met een smalle beurs, de stedelijke ontwikkeling en de wijkontwikkeling. In dit jaarverslag kunt u lezen hoe wij invulling geven aan onze volkshuisvestelijke taak. Ondanks de onzekerheden, hoge rekeningen en de slechte economische situatie leveren wij samen met onze stakeholders goede prestaties. Het was een turbulent jaar. Een jaar waarin wij terug waren op de weg omhoog en door de kabinetsmaatregelen ons opnieuw moesten herpakken. Een jaar waarin wij ons steeds moesten verdedigen over zaken waarop wij geen invloed hebben. Een jaar waarin wij wel veel steun en begrip kregen van onze medewerkers, klanten, gemeente, SOBO en andere stakeholders. Mijn oprechte dank hiervoor. Wij gaan samen zoeken naar een manier om te blijven investeren in deze stad.

Bob Venhuizen directeur-bestuurder

5

Managementsamenvatting In dit jaarverslag 2012 kijken wij terug hoe de prestaties waren op onze ondernemingsdoelstellingen. Terug naar de kerntaak wonen In 2012 hebben wij voldaan aan toewijzingsregels voor de sociale doelgroep zonder de doelgroep net boven die inkomensgrens volledig uit het oog te verliezen. De proactieve inzet op huurders met incasso- en overlastproblemen heeft geleid tot minder woninguitzettingen. Wij hebben een nieuwe maatschappelijke instantie kunnen bedienen met woningen. Er is aansluiting gezocht bij een regionale geschillencommissie. De klanttevredenheid wordt nu voortdurend gemeten en de klantbediening is efficiënter en duidelijker geworden. De Vogelaarwijk Nieuwland boekte voorzichtige progressie. Als gevolg van de nieuwe kabinetsplannen is de toekomst van het Wijk Actie Programma Nieuwland onduidelijk. Vastgoedportefeuille vitaliseren en financieringsruimte vergroten Er is - enigszins tegen de markt in - goed gepresteerd in 2012. Er zijn 48 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 83 gerenoveerde woningen opgeleverd. Met extra inspanning zijn 59 bestaande huurwoningen verkocht. Met de gemeente en bewoners zijn gesprekken gestart over de aanpak van de wijk Oost. Om de financieringsruimte te vergroten is veel energie gestoken in onderzoek naar samenwerking met collega-corporaties, beleggers en pensioenfondsen, collectieve verkoop en een vastgoedfonds voor commercieel bezit. Dit heeft in 2012 niet tot de gewenste resultaten geleid. Helaas zorgde de onduidelijkheid over de impact van de overheidsmaatregelen op de investeringsmogelijkheden ervoor dat in november een voorlopige investeringsstop is afgekondigd. Dit kan een negatieve weerslag hebben op 2013 en verder. Waardecreatie van het apparaat Het jaar 2012 stond in het teken van heel bewust kijken naar wat efficiënter en effectiever kan. Wij zijn voor het facturatie -en mutatieproces verder gegaan met Lean Six Sigma trajecten. Onderhoudsuitgaven zijn heel bewust teruggedrongen en er zijn inspanningen verricht om de rentelasten terug te dringen. In de tweede helft van 2012 hebben wij, mede ingegeven door de economische situatie, moeten constateren dat de huurderving en de huurachterstanden oplopen. 6


Jaarverslag 2012

Strategisch leren borgen De klantontvangst is gewijzigd. Van 8.00 uur tot 11.00 uur is er inloopspreekuur en daarna kunnen klanten op afspraak terecht. Onze klanten blijken dit positief te waarderen. Rapportages en periodieke producties verschijnen frequenter en sneller en hebben steeds meer dezelfde eenduidige vorm. Dit helpt ons bij het maken van betere prognoses en stelt ons beter in staat sneller te anticiperen op zaken die optimalisatie verdienen. Een andere, flexibeler manier van werken is onderwerp van onderzoek voor mogelijke toepassing op een later moment. Als organisatie zijn wij samen aan het ‘leren en groeien’ door onder meer sessies te organiseren over integriteit en ‘samenwerken & ontmoeten’. Woonplus werkt aan uw woonwens In 2012 is de nieuwe vastgoedstrategie breed gecommuniceerd. Er zijn goede eerste stappen gezet naar nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Het SOBO is nauw betrokken geweest bij een nieuw langjarig Sociaal Plan. Woonplus is in 2012 gevisiteerd. De eerste resultaten worden begin 2013 verwacht. De toezichthoudende instanties hebben ons in 2012 positief beoordeeld. Om ons heen was het erg rumoerig. De sector liet zich niet van haar beste kant zien en de politiek reageerde met de aankondiging van verstrekkende maatregelen. Dat was in 2012 een groeiende zorg en heeft ons veel tijd en energie gekost. De afkondiging van een voorlopige investeringsstop om de financiële continuïteit te waarborgen, was daarvan het onvermijdelijke gevolg. Financiële positie Over 2012 hebben wij een positief jaarresultaat behaald. Dit positieve jaarresultaat geeft een vertekend beeld van wat ons (en de totale branche) te wachten staat. In de jaarrekening is de verhuurdersbelasting van € 1,7 miljard voor alle sociale verhuurders nog niet verwerkt. Als dit gebeurt, dan is het jaarresultaat fors negatief.

Inleiding In dit jaarverslag blikken wij terug op de ambities

te maken is in 2012 veel aandacht besteed aan het

die wij ons in het jaarplan 2012 hebben gesteld.

efficiënter, effectiever en daarmee financieel gezon-

Welke prestaties hebben wij op die onderdelen gele-

der maken van de organisatie. Externe maatregelen

verd? Ons thema voor 2012 ‘Woonplus bouwt verder’

in de nabije toekomst kunnen het bereiken van onze

volgt uit onze voornemens uit het ondernemingsplan

doelen aanzienlijk bemoeilijken. Mogelijk vereist het

uit 2011. Een ambitieuze maar realistische koers,

bijstelling van ons ambitieniveau. Niettemin zien wij

waarin wij belangrijke keuzes voor de toekomst

de ingezette koers als de juiste voor het uitvoeren

hebben gemaakt. Goede, betaalbare huisvesting nu

van onze primaire taakstelling: goede huisvesting

en in de toekomst staat daarbij centraal. Om dat waar

bieden. Nu en in de toekomst.

Geformuleerde ambities Tabel 1 - Ondernemingsdoelen en ambities 2012

Hoofdstuk

Ondernemingsdoelen

Hoofdstuk 2 Terug naar de kerntaak ‘wonen’

• • • •

Hoofdstuk 3 Vastgoedportefeuille vitaliseren & financieringsruimte vergroten

• Vitaliseren van het vastgoed met 3.000 woningen tot 2020 • Vergroten van de financieringsruimte

Hoofdstuk 4 Waardecreatie organisatie

• Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering

Hoofdstuk 5 Strategisch leren borgen

• Adequate strategische informatievoorziening • Professionele en gemotiveerde medewerkers binnen een wendbare organisatie • Medewerkers richting geven en daarvoor (verder) toerusten, gericht op realisatie van doelen

Hoofdstuk 6 Woonplus werkt aan uw woonwens

• Betaalbare huisvesting realiseren • Bijdragen aan ontwikkeling en realisering van de woonvisie van de gemeente Schiedam • Optimaliseren contact met de omgeving • Financiële continuïteit waarborgen • Samenwerkingsverbanden gericht op wonen en zorg

Leeswijzer Hoofdstuk 1 bevat de belangrijkste externe ontwikkelingen die op Woonplus van invloed zijn. De hoofdstukken 2 t/m 6 hebben dezelfde opbouw. Eerst wordt een samenvatting gegeven van geleverde prestaties in 2012. Daarna worden de prestaties benoemd. Vervolgens worden deze nader toegelicht. Hoofdstuk 7 geeft de actuele

Goede betaalbare huisvesting voor primaire doelgroep Bijzondere doelgroepen huisvesten Verantwoorde uitgaven aan leefbaarheid Verbeteren kwaliteit van de dienstverlening

stand van zaken over de projecten weer. Hoofdstuk 8 geeft de middelen over 2012 weer, die wij hebben ingezet om onze ambities te realiseren. Hoofdstuk 9 geeft inzicht in de financiële toekomst van Woonplus. In hoofdstuk 10 zijn de verslagen van onze samenwerkingspartners opgenomen. 7

Hoofdstuk 1

Externe

ontwikkelingen Niet eerder vertoonde de Nederlandse woningmarkt zo weinig dynamiek als in 2012. Dit staat in schril contrast met de landelijke politiek en de corporatiesector die erin slaagden ‘de woningmarkt’ tot een van de meest besproken onderwerpen van 2012 te maken. Conjunctuur Het zwaartepunt van de economische indicatoren ligt eind 2012 diep in de fase van laagconjunctuur. Alle indicatoren in de Conjunctuurklok presteren onder hun langjarig gemiddelde.

Hieruit blijkt het volgende beeld: • de Nederlandse economie kromp aanzienlijk; • consumenten waren pessimistisch, net als ondernemers; •d e kapitaalmarktrente daalde tot 1,6%; • de inflatie steeg en bedroeg over heel 2012 2,5%; • de prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren 6,3% lager dan in december 2011; • de werkloosheid liep verder op en het aantal banen daalde verder.

Figuur 1 - Conjunctuurgegevens

Minder banen ...

... minder vacatures,...

banen van werknemers (x 1000)

8100

vacatures (x 1000)

200

600

8000

160

530

7900

120

460

7800

80

390

7700

40

320

7600

2009 I

2012 III

0

4,0 %

inflatie

Consumentenvertrouwen saldo % positieve en negatieve antwoorden 20 10 0 -10

0,0

-20

-2,0 jan. 2008

jan. 2013

Bron: CBS.nl) Woonplus bouwt verder

Jaarverslag 2012

-4,0

dec. 2012

Economische groei

2,0

1,0

jan. 2009

Laag consumentenvertrouwen

4,0

2,0

250

werkloosheid (x 1000)

Meer economische krimp

6,0 %

3,0

0,0

2012 III

2009 I

Hogere inflatie consumentenvertrouwen

8

... meer werklozen.

-30 2011 IV

2012 I

2012 II

2012 III

-40

jan. 2007

jan. 2013

Woningverkoop Over heel 2012 zijn circa 115.000 woningen verkocht. Dat zijn er 4,1% minder dan een jaar geleden. De prijzen staan blijvend onder druk: gemiddeld wordt een woning nu voor € 207.000 verkocht, ruim 6% minder dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9% gezakt. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2012. Het laatste kwartaal van 2012 heeft de verkopen op de woningmarkt in het afgelopen jaar bijna goed gemaakt. De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft veel kopers doen besluiten om in het laatste kwartaal hun slag te slaan. Ze hebben willen profiteren van de gunstige regels en de lagere woonlasten onder het oude regime. Tegen de marktverwachtingen in hebben wij redelijk gepresteerd. Wij hebben in totaal 59 woningen verkocht. Ook merken wij dat als gevolg van de slechte economische situatie de huurderving oploopt.

Corporatiesector Vestia en de gevolgen ervan Banken werden in 2012 zeer voorzichtig met lenen aan woningcorporaties. Voor de hele sector geldt een verhoogd risico. De banken reageren op de affaire rond Vestia. De grootste corporatie van Nederland kwam door avonturen met derivaten op de rand van de financiële afgrond. Om te voorkomen dat banken beslag legden op het bezit van Vestia, werden de 89 duizend panden van Vestia weggesluisd naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De banken moesten een verlies nemen. Naast Vestia popten steeds meer namen van corporaties op die vergelijkbare problemen met derivaten hebben of anderszins financiële problemen. Het bestaande Saneringsfonds om calamiteiten op te vangen binnen de sector wordt als gevolg van deze ontwikkelingen de komende 10 jaren fors uitgebreid. Saneringsheffing De saneringsheffing is de verplichte bijdrage in onder andere het verlies van Vestia in de vorm van een extra bijdrage aan het solidariteitsfonds van het CFV. In september 2012 was onze bijdrage in het verlies van Vestia € 3 miljoen, verspreid

over tien jaren. Op 5 december 2012 hebben wij een brief van het CFV ontvangen, waarin is aangegeven dat wij in de begroting rekening moeten houden met de mogelijkheid dat in 2013 een saneringsheffing van maximaal 5% van de huuropbrengst wordt opgelegd. Op 14 december hebben wij een brief van het WSW ontvangen, waarin nadere richtlijnen zijn gegeven over de wijze waarop de hogere saneringsheffing meerjarig in de begroting moet worden ingerekend voor de komende 10 jaar: 4% (2013), 4% (2014), 4% (2015), 2% (2016) en 2% (2017 e.v.) van de huuropbrengsten. (x € 1.000)

2013

2014

2015

2016

2017

Saneringsheffing

2.569

2.617

2.654

1.347

1.365

Politiek & bestuur Rutte I: Tweede Kamer-verkiezingen Het kabinet Rutte viel eind april over de begroting 2013 en de daarmee gepaard gaande door te voeren bezuinigingen. Er werden nieuwe Tweede Kamer-verkiezingen uitgeschreven. Lente-akkoord (Stabiliteitsprogramma, Kunduz-akkoord) Omdat Nederland voor 1 mei de begroting van 2013 moest inleveren in Brussel, is aansluitend op het vallen van het kabinet in allerijl een principeakkoord over de hoofdlijnen van de begroting 2013 tot stand gekomen tussen VVD, CDA, D66, GL en CU. Het omvat een pakket bezuinigingsmaatregelen die het begrotingstekort in 2013 moet terugbrengen tot 3%. Het akkoord bevat verschillende maatregelen op vlakken als pensioen, loonmatiging, BTW en woningmarkt. Verkiezingen De verkiezingen van 12 september wezen VVD en PvdA aan als grote winnaars. Deze partijen startten onderhandelingen over een meerderheidskabinet. Miljoenennota (Herfstakkoord) Kort na de verkiezingen volgde Prinsjesdag. De onderhandelende partijen namen dit momentum te baat een ‘Herfstakkoord’ te sluiten en enkele aangekondigde maatregelen uit het Lenteakkoord aan te passen of terug te draaien. De aangekondigde verhuurdersbelasting voor de corporatiesector werd onderdeel gemaakt van het nieuwe

9

Belastingplan en bleef daarmee overeind. Maatregelen voor de woningmarkt: •d e hypotheekrente blijft vanaf 2013 voor nieuwe gevallen aftrekbaar, mits de lening in maximaal 30 jaar en ten minste annuïtair wordt afgelost; • de overdrachtsbelasting wordt structureel verlaagd naar 2 procent; • op de huurmarkt komt er naast de corporaties in elk geval meer ruimte voor alternatieve partijen, waardoor de woningzoekenden meer keuze krijgen; • huurders krijgen extra huurverhoging boven inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen; • verhuurders gaan verhuurdersbelasting betalen (tot € 800 miljoen per jaar); • het toezicht op de woningcorporaties wordt verbeterd dankzij een nieuwe wet; • € 70 miljoen voor energiebesparende maatregelen in zowel grootschalige projecten als (via een fonds) bij particulieren. Rutte II Na 47 dagen onderhandelen tussen PvdA en VVD werd 29 oktober een nieuw regeerakkoord gepresenteerd: ‘Bruggen slaan’. Bovenop de maatregelen uit het Herfstakkoord omvat het meer ingrijpende woningmarktmaatregelen: • het WWS-puntensysteem voor woningwaardering vervalt. In plaats daarvan wordt de maximaal redelijke huur 4,5 procent van de WOZ-waarde van een woning; • woningcorporaties krijgen een extra verhuurdersheffing opgelegd. In 2017 gaat het om € 1,2 miljard bovenop de € 800 miljoen uit het Lenteakkoord: € 2 miljard in totaal; • de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Voor nieuwe en bestaande gevallen wordt het maximale aftrektarief (vierde schijf) vanaf 2014 teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Dat gebeurt in stappen van een half procent per jaar. Dit laatste geldt niet voor de inkomens in de 42% schaal; deze schaal wordt in 1x verlaagd naar een 38% schaal, waardoor de aftrekmogelijkheid in 1x substantieel daalt; • buiten het gezichtsveld van 2012, maar wel van belang te melden: begin 2013 wordt een ‘woonakkoord’ gesloten tussen coalitiepartijen, D66, SGP en ChristenUnie. Dit akkoord voorziet onder meer in een lagere verhuurdersheffing - inmiddels verhuurdersbelasting genoemd van € 1,7 miljard (in plaats van de hiervoor genoemde € 2 miljard). Het woonakkoord moest ertoe leiden dat er een meerderheid ontstond in de Eerste Kamer voor een wetsvoorstel inkomensafhankelijke huurverhoging.

10


Jaarverslag 2012

Wetgeving Extra huurverhoging Na een onduidelijk verloop van de parlementaire procedure stemde de oude Tweede Kamer in met 5% extra huurverhoging voor huishoudens met inkomen boven € 43.000 en stuurde het wetsvoorstel door naar de Eerste Kamer. Die koos ervoor het wetsvoorstel voorlopig niet te behandelen totdat ook de voorstellen uit het Lente-akkoord worden voorgelegd aan de Eerste Kamer. Het vooruitlopend op wetgeving handelen en de maatregel al per 1 juli 2012 door Belastingdienst en corporaties laten uitvoeren - een noodmaatregel door minister Spies - werd door de rechterlijke macht vlot teruggedraaid. Dat betekende dat ondanks ministeriële beloften voor het tweede opvolgende jaar de extra huurverhoging aan woningcorporaties voorbij ging. Herziening Woningwet De weten regelgeving wordt aangescherpt, maar de uitwerking ervan laat op zich wachten. De nieuwe Woningwet is door de Tweede Kamer in 2012 geaccordeerd. De Eerste Kamer moet dit besluit nog nemen. De precieze uitwerking wordt vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB). Door de Tweede Kamer is bepaald dat onderdelen van de nieuwe wet pas kunnen ingaan als ook de AMvB is uitgewerkt. Die ingangsdatum wordt apart bij Koninklijk Besluit gecommuniceerd en zal naar verwachting niet eerder zijn dan 2014 of zelfs later. Verder zijn Europese regels over sociaal en commercieel bezit helder. Maar de exacte impact ervan en het moment dat het in werking treedt, zijn tot de uitwerking in wetgeving (de AMvB van de Woningwet) nog niet duidelijk. Verhuurdersbelasting In het Lente-akkoord zijn afspraken gemaakt over de verhuurdersbelasting. De huurtoeslag wordt verlegd van het Rijk naar de corporatiesector in de vorm van een verhuurdersbelasting als onderdeel van de nieuwe Belastingwet. De totale verhuurdersbelasting is circa € 800 miljoen. Voor Woonplus betekent dit een extra uitgave van ruim € 3 miljoen op jaarbasis vanaf 2014. Het regeerakkoord (Rutte II) gaat uit van een verhuurdersbelasting die in 2017 zal oplopen tot circa € 2 miljard. Naar verwachting zal de corporatiesector 90% van de verhuurdersbelasting moeten opbrengen. De grondslag voor de verdeling is de WOZwaarde. Het WSW gaat uit van een bedrag per € 1.000 WOZ-waarde. Voor Woonplus betekent dit een bijdrage van circa € 7 miljoen vanaf 2017.

Hoofdstuk 1 -

Effecten regeerakkoord op de koop- en huurmarkt Als de plannen uit het regeerakkoord doorgaan, dan zal de koopmarkt met ingang van 2013 nagenoeg tot stilstand komen, zo is de verwachting. Voor startende kopers is het dan vrijwel onmogelijk een hypotheek te verkrijgen tegen redelijke maandlasten. Deze ontwikkeling is een groot risico voor de afzetbaarheid van koopwoningen (nieuw en bestaand). Voor Woonplus heeft stagnatie van de verkoop negatieve gevolgen voor de investeringsmogelijkheden, aangezien verkoop een belangrijke inkomstenbron is voor de vernieuwing van het vastgoed. De overheid heeft aanzienlijke lastenverzwaringen aangekondigd en doorgevoerd. Dit is van grote invloed op het besteedbaar inkomen van huishoudens. De economische crisis zorgt er bovendien voor dat de werkloosheid toeneemt. Beide aspecten maken het risico op toename van huurachterstanden groot. Als gevolg van overheidsbezuinigingen is merkbaar dat de mogelijkheden tot hulp bij schuldsanering sterk worden beperkt, waardoor het ombuigen van eenmaal ontstane schulden vaak niet meer lukt. Het gevolg daarvan is vaak huisuitzetting. Het risico op toename van huurachterstanden en daarmee het mislopen van inkomsten, lage mutatiegraad en een toe-

Externe ontwikkelingen

name van het aantal huisuitzettingen is daarom reëel. Het aanhouden van de recessie en de aangekondigde ferme bezuinigingsmaatregelen zouden ervoor kunnen zorgen dat de vraag naar sociale huisvesting toeneemt en dat het aantal benodigde woningen op termijn onder druk komt te staan. Effecten maatregelen voor Woonplus De realisatie van onze belangrijkste ambitie - het vernieuwen van de vastgoedportefeuille staat zwaar onder druk. Onze financiële mogelijkheden nemen drastisch af door een diversiteit aan opgelegde en beoogde maatregelen. Deze maatregelen zijn op verschillende momenten en aan de hand van brieven van het CFV en WSW met ons gecommuniceerd. De onzekerheid over de exacte uitwerking van de maatregelen heeft Woonplus eind 2012 doen besluiten te stoppen met investeren in nieuwbouwprojecten.

11

Hoofdstuk 2

Terug naar de

kerntaak wonen Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Terug naar de kerntaak wonen

Doelstelling

Ambities 2012

Realisatie

Goede, betaalbare huisvesting voor primaire doelgroep

Conform de Europese toewijzingsregels 90% van de sociale voorraad toewijzen aan onze primaire doelgroep met een bruto-inkomen tot € 34.085,-.

Het toewijzingspercentage wordt maandelijks gemonitord. 96% van de woningen is bij mutatie toegewezen aan de doelgroep.

3

Bijzondere doelgroepen huisvesten

Als specifieke afspraken voor bijzondere doelgroepen noodzakelijk zijn, dan maken wij die.

Naast lopende projecten hebben wij 6 woningen kunnen aanbieden en verhuren aan de stichting Firmitas.

3

Investeren in schoon, heel en veilig

Verantwoorde uitgaven aan leefbaarheid: investeringen in leefbaarheid zijn maximaal 1,2% van de huuropbrengsten exclusief onze bijdrage aan het Wijk Actie Programma Nieuwland. Voor 2012 betekent dat een investering van maximaal € 735.000,-.

Afname aantal bewonersverzoeken. De uitgaven voor 2012 bedragen € 621.245,ofwel 1,0% van de huuropbrengst.

3

Wij verbeteren de weg naar de klant door het verbeteren van het mutatieproces, de huurincasso en de afstemming in de onderhoudsketen.

Er is gestart met het digitaal versturen van woningaanbiedingen. Ingebruikname GBA Mutatieproces ondergaat een Lean Six Sigma aanpak. Eerste resultaten worden in 2013 verwacht.

=

Verbeteren huurincasso: eerder in contact komen met de klant waardoor wij eerder greep krijgen op ontstane achterstanden.

Incasso-gerelateerde klanten worden aan de balie direct geholpen door afdeling huurverwerking.

3

Verbeteren kwaliteit dienstverlening

Behaald?

Samen met het SOBO proberen wij huurders in gemengde complexen meer te betrekken bij de VvE’s. Er is een enquête gestart bij 10 VvE’s.

In 2012 is gestart met het thuis bezoeken van klanten met een achterstandsprobleem. Het aantal huisbezoeken neemt toe, het aantal huisuitzettingen neemt af. In 2012 is de samenwerking met deurwaarders geëvalueerd. Verbeteren afstemming in onderhoudsketen tussen dagelijks en planmatig onderhoud.

12


Jaarverslag 2012

Beleidsdocumenten ‘onderhoudsbeleid’ en ‘kwaliteitsbeleid’ zijn eind 2012 opgeleverd en worden begin 2013 vastgesteld.

=

Doelstelling

Ambities 2012

Realisatie

Behaald?

Voor 2012 streven wij naar een goed kwaliteitscijfer van klanten en belanghouders en naar maximaal 7 ontvankelijke klachten bij de klachtencommissie.

Quint Result meet sinds het vierde kwartaal de kwaliteit van de dienstverlening. De eerste rapportages zijn ingericht. Nog niet voor elk onderdeel zijn voldoende reacties binnen om representatieve rapportages te maken.

3

3

In 2012 zijn geen ontvankelijke klachten ontvangen bij de klachtencommissie. Sinds 31 juli is de eigen klachtencommissie opgeheven en per 1 augustus is Woonplus aangesloten bij GAC. Er is een enquête gehouden onder bewoners over hun tevredenheid over de woning en de uitrusting in de woning. 90% van de respondenten beoordeelt de woning als voldoende tot (zeer) goed. Wij stellen een visiedocument op, waarin wij aangeven via welke kanalen wij in de toekomst onze klanten willen bedienen en optimaal kunnen bereiken.

Handhaven Europese toewijzingsregels Sinds 2011 is Europese regelgeving van kracht over de bouw en het verhuur van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed, die gezien worden als zogenaamde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Instrumenten voor de sociale- huursector zoals geborgde leningen, gereguleerde huurprijzen, huurtoeslag en lagere grondkosten worden gezien als vormen van staatssteun. Die steun is volgens Europa alleen bedoeld voor doelgroepen die niet op eigen kracht in hun behoefte aan woonruimte kunnen voorzien. Het rijk heeft de beschikking uitgewerkt in tijdelijke nationale regelgeving. Definitieve regelgeving wordt uitgewerkt in de nieuwe, herziene Woningwet die over enige tijd wordt ingevoerd.

Het visiedocument klantbediening is opgeleverd en intern toegelicht. Begin april zijn de openingstijden, klantontvangst en telefonische bereikbaarheid gewijzigd. Het evaluatierapport verschijnt begin 2013.

3

Corporaties moeten tenminste 90% van de vrijgekomen woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 664,66) toewezen aan huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 34.085,-. Wij passen dit beleid strikt toe en trachten daarnaast ook rekening te houden met de regionale afspraken binnen de Maaskoepel voor de woningtoewijzing. In 2012 is 96% van alle leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd volgens de toewijzingsnorm. Voor de vrije beleidsruimte van 10% is specifiek beleid geformuleerd. Regionale toewijzingsafspraken De toewijzing van woningen binnen de stadsregio Rotterdam wordt uitgevoerd aan de hand van vier toewijzingscategorieën.

Tabel 2 - Toewijzing naar regionale toewijzingsafspraken 2012

Categorie

Toelichting

Realisatie 2012

Regionale afspraak

Staatssteun

Uitvoering Europese regelgeving t.b.v. verantwoording binnen toewijzingssysteem.

45%

---

Voorwaardenvrije toewijzing

Er gelden geen andere toewijzingscriteria behalve de inkomensgrens van € 34.085,-

0%

Minimaal 40%

Directe bemiddeling

Verhuringen buiten het regionale toewijzingsmodel om.

20%

Maximaal 25%

Volkshuisvestelijk labelen

Toewijzingscriteria gericht op specifieke doelgroepen en/ of specifieke woningtypen.

19%

Maximaal 20%

Lokaal maatwerk

Toewijzingscriteria gericht op eenduidige verdeling van schaarse woningen en/of verbetering leefbaarheid in wijken.

16%

Maximaal 15%

13

Directe bemiddeling hebben wij gebruikt bij verhuringen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring, herhuisvestingskandidaten, bijzondere doelgroepen en begeleid wonen. Volkshuisvestelijk labelen hebben wij vooral aangewend voor toewijzing van seniorenwoningen, van grote woningen en aan grote gezinnen. Lokaal maatwerk wordt ingevuld in overleg met de gemeente Schiedam. Voor 2012 waren de afspraken als volgt: •s chaarse woningen: eengezinswoningen (schaars in de Schiedamse sociale huurvoorraad) worden in eerste instantie bestemd voor gezinnen uit Schiedam; • wijkbinding: starters uit de wijk de Gorzen krijgen voorrang bij toewijzing in 2 specifieke complexen in de wijk; • nieuwbouw/renovatie: om wooncarrière voor Schiedammers mogelijk te maken, krijgen zij voorrang bij de toewijzing van nieuwbouw- en renovatiewoningen. In 2012 zijn van 116 woningen 77 woningen via lokaal maatwerk toegewezen. Dit betreft nieuwbouw Huysmansstraat en Kwartet en renovatie Groenoord Midden C. Vrije beleidsruimte 10% Van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen gelijk of boven € 34.085,-. Als bovengrens van het huishoudinkomen hanteren wij een inkomen van € 42.500,Woningzoekenden met een inkomen in dit segment en met een urgentieverklaring hebben altijd voorrang. Voor het resterende deel toewijzingen aan dit inkomenssegment hebben wij beleid geformuleerd: 1. t oewijzing sociale huurwoningen aan stadsvernieuwingsurgenten; 2. t oewijzing nieuwbouw eengezinswoningen; 3. s chrijnende gevallen en calamiteiten zonder urgentieverklaring op indicatie van manager Wonen; 4. t oewijzing aan huurders in te verkopen complexen met het oog op stimulering van verkoop; 5. t oewijzing aan huurders met een beperking of zorgbehoefte. In 2012 is de beschikbare ruimte beperkt gebruikt (4%) voor het herhuisvesten van een bewoner van een te slopen complex aan het Majoraanveld, voor hulp bij een calamiteit en voor het toewijzen van een klein deel van de nieuwbouw eengezinswoningen in het project Huysmansstraat en het project Kwartet.

14


Jaarverslag 2012

Toewijzen nieuwbouw In 2012 zijn vier overgedragen projecten in verhuur genomen: • 13 gerenoveerde en samengevoegde seniorenappartementen Hof in Zuid (tweede deel van in totaal 32 opgeleverde woningen); • 70 gerenoveerde appartementen Groenoord Midden; • 29 nieuwbouw eengezinswoningen Huysmansstraat; • 18 nieuwbouw eengezinswoningen Kwartet. Het verhuurproces kende enige tegenslag. Geen enkel project kon worden verhuurd op basis van één keer adverteren in de (virtuele) Woonkrant. Dat is opvallend omdat een deel van de projecten toch uit doorgaans gewilde eengezinswoningen bestaat. Enerzijds blijkt de consument kritisch; schaduwzijde, woninggrootte en huurprijs zijn de meest voorkomende afwijzingsgronden. Anderzijds gebeurt het ook dat tijdens de intake wordt getwijfeld aan de financiële draagkracht van de belangstellenden of dat opgegeven huishoudinkomen of gezinssamenstelling gewoonweg niet klopt waardoor belangstellenden niet in aanmerking komen. Uit dit traject hebben wij verschillende leerpunten getrokken: • eerder starten met werving; • bredere communicatie in verschillende media op verschillende momenten; • eerder (op voorhand) starten met gegevenscontrole van gegadigden; • aandacht voor keuzes op het gebied van benodigd huishoudinkomen. Met deze aspecten wordt bij de verhuur van volgende projecten nadrukkelijk rekening gehouden. Het verdwijnen van de populaire papieren Woonkrant, begin 2012, lijkt bij dit proces van grote invloed te zijn geweest. Ook bij de verhuur van bestaande huurwoningen merken wij dit effect. Woningadvertenties worden alleen nog via de website van Woonnet Rijnmond getoond. De doelgroep lijkt hiermee nog onvoldoende bekend. Daarbij komt dat op deze website wordt vermeld dat het zoekprofiel van huishoudens met een inkomen net boven de sociale huurgrens is uitgesloten van een (sociale)huurwoningen. Het adverteren van woningen juist voor deze doelgroep op deze website is dus niet langer voor de hand liggend; potentiële gegadigden zullen immers niet snel meer op deze website zoeken. Deze constatering is in Maaskoepelverband gedeeld. De Maaskoepel - als faciliterende instantie van regionale woonruimteverdeling - kijkt samen met de aangesloten corporaties in hoeverre

Hoofdstuk 2 -

de communicatie richting woningzoekenden snel kan worden verbeterd. Vooruitlopend gaan wij in 2013 via extra advertenties, mailtjes en de eigen website woningzoekenden zelf attenderen op huurwoningen.

Afspraken met bijzondere doelgroepen Onderdeel van de primaire doelgroep van Woonplus zijn klanten die meer nodig hebben dan alleen een dak boven hun hoofd. Woonplus faciliteert op verschillende plaatsen het concept begeleid wonen. Wij geven in dat geval bestaande complexen een herbestemming, zorgen voor de verbouwing en inrichting van algemene ruimtes en berekenen de nieuwe bewoners een aangepaste huurprijs. Het betreft zo’n 300 klanten in diverse complexen. Tabel 3 toont een overzicht hiervan.

Terug naar de kerntaak wonen

woonprojecten voor uiteenlopende klantgroepen die een vorm van begeleiding nodig hebben. Soortgelijke kleinschalige projecten hebben wij eveneens al langere tijd met Stichting de Lindenhof en Stichting Philadelphia. Stichting Mozaïk - Sociale Dienst Via het convenant veelplegers heeft de gemeente met Woonplus en andere instanties afspraken gemaakt over de opvang van veelplegers. Wij hebben tot en met 2012 10 personen onder dit convenant gehuisvest. In 2012 hebben wij geen nieuwe aanmeldingen ontvangen. De veelplegers hebben een zorgcontract met Stichting Mozaïk en krijgen van hen begeleiding bij terugkeer in de maatschappij. Over de huurbetalingen heeft Woonplus afspraken gemaakt met de gemeentelijke Sociale Dienst. Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers Een bijzondere doelgroep is de groep asielzoekers met een verblijfsstatus. De gemeente Schiedam

Tabel 3 - Huisvesting bijzondere doelgroepen

Met wie?

Waar

Wanneer

Firmitas Hulpverlening

Verspreid over Schiedam

6 in 2012

Pameijer Stichting

Eerste Tuinsingel Maasdamsestraat ’t Raam Lange Achterweg Hof in Zuid

Doorlopend

Stichting Lindenhof

Edisonplein

Doorlopend

Stichting Philadelphia

Willem Dreesplein

Doorlopend

Stichting Mozaïk – Sociale Dienst


10 t/m 2012

Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers


26 in 2012

Lentiz LIFE College


6 in 2012 Doorlopend

Firmitas Firmitas Hulpverlening biedt psychosociale hulp aan mensen (voornamelijk jongeren en gehandicapten) die op de een of andere manier vastgelopen zijn met zichzelf of binnen relaties. Zij bieden klanten ondersteuning bij het kijken naar de klachten of problemen, hoe ze zijn ontstaan en hoe vervolgens een veranderingsproces in gang kan worden gezet. Zij verzochten ons voor circa 20 jongeren twee- à driekamerwoningen te leveren voor hun project. Wij hebben zes woningen kunnen aanbieden en verhuren aan de stichting Firmitas. Pameijer / Lindenhof / Philadelphia De Pameijer Stichting ondersteunt op verschillende locaties in ons bezit specifieke kleinschalige

heeft zich in het VNG-bestuursakkoord van 2007 gecommitteerd om jaarlijks een vooraf vastgesteld aantal statushouders uit de reguliere regeling te plaatsen. Woonplus voert de afspraken uit het akkoord uit. In 2012 hebben wij via het COA 26 statushouders kunnen plaatsen. De Provincie Zuid-Holland - belast met het toezicht op dit dossier - constateerde verheugd dat per 1 juli 2012 niet alleen is voldaan aan de taakstelling, maar zelfs meer verblijfsgerechtigden zijn gehuisvest. Lentiz LIFE College Sinds 2011 is er een samenwerking tussen het LIFE College van de Lentiz onderwijsgroep, de gemeente Schiedam en de Stichting Onder Een Dak. 15

De doelstelling is het creëren van een sociale, prettige en veilige woonomgeving voor jongeren van New LIFE door het beschikbaar stellen van huisvesting en woonbegeleiding. Dit moet resulteren in: •v erbetering van het sociaal en maatschappelijk functioneren van de leerlingen; •v ermindering van de sociale en soms ook psychische problematiek; • beheersing van geldproblemen; • bevordering van de studieresultaten; • bevordering van de doorstroming. Kortom, een vangnet om terugval en uitval van jongeren tot een minimum te beperken. Woonplus stelt hiervoor zes appartementen beschikbaar in het goedkope segment.

Verantwoorde investeringen in leefbaarheid Nu bekend is dat Woonplus terughoudend is met het financieren van bewonersverzoeken, neemt het aantal aanvragen af. De uitgaven voor 2012 bedragen € 621.245,-, 1,0% van de huuropbrengst. Enkele voorbeelden van leefbaarheidsactiviteiten in 2012: • Vijver Marconihove In het atrium van het seniorencomplex Marconihove zijn de groenpartijen vervangen door een vijver. Afdeling participatie heeft dit samen met de bewoners gerealiseerd. Woonplus heeft de aanleg verzorgd, de bewoners hebben een fontein en vissen gedoneerd en verzorgen ook het dagelijks onderhoud. •L eefbaarheid tijdens planmatig onderhoudsprojecten De afdeling participatie heeft een belangrijke rol gespeeld in de voorbereiding van planmatig onderhoudsprojecten. Voorafgaand aan de ingreep nemen participatiemedewerkers een kijkje achter de voordeur. Zo snijdt het mes aan twee kanten; bewoners zijn vooraf op de hoogte over wat er staat te gebeuren en Woonplus is vooraf bekend met mogelijk knelpunten tijdens de uitvoering. Tijdige voorzorgsmaatregelen voorkomen stagnatie in de uitvoering. Zo zijn er twee wisselwoningen ingericht wanneer het niet mogelijk is voor bewoners om in de woning verblijven tijdens de uitvoering van werkzaamheden. De inzet van participatie bij planmatig onderhoud wordt in 2013 geïntensiveerd. •P oorten en brandgangen Ook in 2012 zijn de complexbeheerders bezig geweest met het onderhouden en schoonmaken 16


Jaarverslag 2012

van brandgangen in complexen. Ze hebben dit jaar een opleiding gevolgd, waardoor ze nu met professioneel gereedschap aan de slag mogen. Twee keer per jaar worden de poorten aangedaan voor maaien, snoeien en zo nodig het weghalen van vuil. Leefbaarheid in VvE’s Als Woonplus start met de verkoop in een huurcomplex, laten wij zittende huurders weten dat er in principe niets voor hen verandert. De praktijk is soms anders. Omdat de Vereniging van Eigenaren (VvE) beslist over onder meer het onderhoudsbeleid, kunnen ook huurders daar iets van merken. Wat een VvE inhoudt en betekent voor een complex, is vaak onbekend bij huurders. Heldere en frequente communicatie door Woonplus helpt daarbij. De samenwerking tussen VvE en huurders verloopt doorgaans prima. Er zijn veel complexen waar gezamenlijk activiteiten worden ondernomen. Soms is een uitgebreide huurdersvertegenwoordiging aanwezig bij een VvE-vergadering. Huurders kunnen dan niet meestemmen, maar wel meepraten. Andersom wonen VvE-voorzitters soms vergaderingen bij van huurders(belangen) verenigingen. Die informatie-uitwisseling wordt als plezierig ervaren door beide kanten en geeft ook wel aan dat alleen het sturen van een besluitenlijst van de VvE aan de huurders niet volstaat. Samen met het SOBO proberen wij huurders in gemengde complexen meer te betrekken bij de VvE’s. In 2012 is een enquête gestart bij tien VvE’s. De uitkomsten zijn het vertrekpunt voor breder toe te passen beleid en communicatie in complexen met huurders en eigenaren. Overlast In het kader van leefbaarheid wordt veel tijd gestoken in overlastdossiers. Er waren in 2012 zo’n 550 overlastdossiers, waarvan een kleine 200 nieuwe meldingen. Daarentegen werden ruim 100 dossiers afgehandeld. In vergelijking met vorige jaren loopt het aantal nieuwe meldingen terug, maar is er wel meer tijd en inzet nodig om de dossiers af te handelen. Er lijkt dus een verzwaring van de overlastdossiers aan de orde te zijn. De samenwerkende woningcorporaties binnen de Stadsregio Rotterdam hebben in 2012 afspraken gemaakt over een gezamenlijke registratie van huurders die excessieve overlast geven of bekend staan als notoire wanbetaler. Hiertoe is een

Hoofdstuk 2 -

‘Protocol Vangnet en Regionale registratie’ opgesteld. Het doel van dit protocol is: •h et voorkomen van migratie van ‘probleemhuurders’; • regionale registratie en uitsluiten van de regionale woningmarkt voor 5 jaren; • soms onder voorwaarden een ‘extra kans’ gedurende die 5 jaren; •m onitoren van de voortgang en gebruik van het cijfermateriaal voor statistische doeleinden. Achter de voordeur De huidige economische omstandigheden hebben steeds vaker verstrekkende gevolgen voor een groeiende groep van onze huurders. Werkloosheid en overheidsbezuinigingen brengen ons steeds vaker in contact met huurders met huurachterstanden. Waar geen financiële problemen zijn, brengt planmatig onderhoud ons ook regelmatig in contact met huurders. Achter de voordeuren treffen wij geregeld een bijzonder of zelfs problematisch verhaal. Waar nodig en waar het ons mogelijk wordt gemaakt, wijzen wij huurders op faciliteiten en hulpinstanties en brengen hen, indien gewenst, daarmee in contact. Wijk Actie Programma Nieuwland Het Rijk heeft Nieuwland aangewezen als aandachtswijk waarin extra moet worden geïnvesteerd. Eind 2008 startten 32 partijen - waaronder Woonplus - met de uitvoering van het Wijk Actie Programma (WAP) voor Nieuwland, onder regie van de gemeente. Het programma bestaat inmiddels uit veertig projecten die vallen onder de ‘vier vingers van Nieuwland’, namelijk: 1. werken en leren; 2. wonen en veiligheid; 3. ontmoeten; 4. achter de voordeur. Het streven is dat de projecten elkaar versterken en waar mogelijk ook samenwerken. Sommige projecten draaien inmiddels zelfstandig. Bewoners hebben aangegeven een prominentere rol te willen spelen in de wijk. Daarom is er binnen het programma voor de jaren 20122017 veel ruimte gegeven voor eigen initiatieven. Jaarlijks worden de prioriteiten besproken met bewoners en professionals. Op basis van de nieuwe prioriteiten voor de periode tot en met 2017 wordt een gezamenlijk uitvoeringsprogramma samengesteld door gemeente en Woonplus. De monitor ‘Wijken in uitvoering’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken uit oktober 2012 geeft een positief beeld van de ontwikkeling van


Nieuwland tussen 2008 en 2012. Enkele bevindingen: • ‘in 2012 is bij de bewoners het besef gegroeid dat de wijk beter is geworden. De wijk ligt er door de aanpak op fysiek gebied goed bij. Wel is er nog veel te doen, vooral op sociaal gebied’; • ‘het succes van de verbetering zit vooral in het enthousiasme en verantwoordelijkheidsgevoel van bewoners en professionals om hun wijk te verbeteren. Het doorzetten van beleid gedurende een lange periode werpt nu zijn vruchten af. De wijk heeft veel actieve netwerken en groepen bewoners die ieder op hun eigen manier een bijdrage leveren aan de wijk’; • ‘in 2006 vertoonden nog zeven van de acht buurten een forse achterstand in sociaaleconomisch opzicht. In 2010 waren dit nog slechts drie buurten’; • ‘het rapportcijfer voor veiligheid in Nieuwland is gestegen naar een 6. Daarmee is de wijk van ‘bedreigde wijk’ een ‘aandachtswijk’ geworden’.

Verbeteren kwaliteit dienstverlening Eén aanspreekpunt voor klant bij mutatieproces In 2012 is het mutatieproces geanalyseerd aan de hand van een Lean Six Sigma traject. Het mutatieproces is doorgelicht op efficiency, effectiviteit en klantvriendelijkheid. Dit traject heeft langer geduurd dan gehoopt waardoor er vertraging is opgetreden. In 2013 wordt het traject afgerond en kunnen de eerste verbeteringen in gang worden gezet. De eerste effecten ervan hopen wij in 2013 terug te zien. Digitale woningaanbieding Er is gestart met het digitaal versturen van woningaanbiedingen. Klanten ontvangen sneller de uitnodiging voor bezichtiging van de woning waarop zij gereageerd hebben en zij kunnen eenvoudiger en sneller reageren als zij verhinderd zijn. Ingebruikname GBA Sinds eind oktober heeft Woonplus officieel toegang tot de gemeentelijke basis administratie van de gemeente Schiedam. Dat betekent dat wij klanten die binnen of naar de Gemeente Schiedam verhuizen en huren bij Woonplus door ons op hun nieuwe adres in het GBA kunnen worden ingeschreven. Het bespaart de klant een extra gang naar de gemeente en daarmee tijd. Ook voor Woonplus en de gemeente zijn er 17

voordelen: bij fraude- of overlastbestrijding is nu een directe controle mogelijk. Dat scheelt zowel Woonplus als gemeente tijd en kosten. Er zijn strikte afspraken over autorisaties en vertrouwelijkheid van gebruik. Zowel Woonplus als de gemeente Schiedam voeren controles uit op juist gebruik. Verbeteren huurincasso: oog voor de klant Incasso-gerelateerde klanten worden aan de balie direct geholpen door afdeling huurverwerking. Het streven is zo snel mogelijk een huisbezoek af te leggen bij iedere klant met een achterstandsprobleem. Het doel van het huisbezoek is (betalings-)afspraken te maken in de minnelijke fase, voordat een juridisch traject wordt opgestart. Figuur 1 - Woninguitzettingen 120 100 80 60 104 40

77

91

78

20 0 2009

2010

2011

2012

Voorzichtige conclusie is dat de directe aanpak zich vertaalt in een daling van het aantal huisuitzettingen ten opzichte van 2011: 78 huisuitzettingen in 2012. Dit is een vermindering met 13 uitzettingen (15%). Gezien het grillig verloop van het aantal huisuitzettingen van de laatste jaren en het economisch perspectief, ligt in 2013 een grote uitdaging in het vasthouden van deze daling. Evaluatie samenwerking deurwaarders In 2012 is de samenwerking met de verschillende deurwaarders geëvalueerd door de direct betrokken medewerkers. De deurwaarders zijn beoordeeld op verschillende aspecten: contactmomenten en contactpersoon, bereikbaarheid en continuïteit, automatiseringssysteem, uitvoering van de contracten, facturatie en tussentijdse afdrachten, pro-activiteit in het proces, rapportages en evaluatiegesprekken en de afhandeling van ontruimingen. De evaluatie heeft ertoe geleid dat met ingang van 2013 nog met één deurwaarderskantoor wordt samengewerkt, onder een verscherpt contract. 18


Jaarverslag 2012

Verbeteren afstemming in onderhoudsketen tussen dagelijks en planmatig onderhoud In 2011 is gestart met het herijken en opstellen van tactisch onderhoudsbeleid. Het omschreven onderhoudsbeleid wordt gekenmerkt door een sterke sturing op het strategisch label van het vastgoed, de beoogde restant exploitatieduur, de daaraan gekoppelde onderhoudsverwachting met bijbehorend verwacht maximaal kostenniveau per soort onderhoud. Dit stelt ons in staat beter te sturen op onderhoudsuitgaven en op zowel onderhouds- als financiële risico’s. Naast onderhoudsbeleid is een beschrijving gemaakt van de referentiekwaliteit van de bestaande bouw net als een omschrijving van referentiekwaliteit voor nieuwbouw: welke (woon) technische kwaliteiten moeten onze huidige èn toekomstige woningen minimaal hebben naast de wettelijke vereisten en welke afwijkingen worden tot welk niveau geaccepteerd? Deze stukken kennen een sterke onderlinge samenhang en sluiten goed aan op het omschreven onderhoudsbeleid. De stukken zijn eind 2012 afgerond en worden begin 2013 voorgelegd voor vaststelling en verdere implementatie. Klanttevredenheidsonderzoek Quint Result Woonplus wil om drie redenen de kwaliteit van dienstverlening meten: 1. inzicht in verwachtingen van de klant en hierop beter kunnen inspelen; 2. inzicht in kwaliteit geboden dienstverlening en dit gebruiken om processen en dienstverlening te verbeteren; 3. o bjectieve verantwoording naar belanghouders. Tot 26 oktober 2012 voerde Woonplus het KWHlabel voor dienstverlening. Hierna hebben wij afscheid genomen van KWH. Wij geven de voorkeur aan een systeem dat voorziet in een continue meting en bovendien directe feedback geeft van klanten. Dit past beter bij onze doelstellingen en onze visie op ‘leren en groeien’. Vanaf november meet Quint Result de kwaliteit van onze dienstverlening. Zij meten continu op eigentijdse wijze velerlei aspecten van klanttevredenheid. Bij reparatieverzoeken wordt wekelijks een vragenlijst gestuurd op basis van gereed gemelde verzoeken. Voor nieuwe verhuringen worden maandelijks vragenlijst gestuurd op basis van afgesloten huurcontracten. Voor huurincasso gebeurt dat maandelijks op basis van verstuurde aanmaningen. Bezoekers van de ontvangstbalie worden eveneens regelmatig bevraagd naar hun ervaringen. Deze methode

Hoofdstuk 2 -


geeft klanten de gelegenheid actuele feedback te geven en stelt ons in staat sneller te anticiperen op de uitkomsten. Figuur 2 - Voorbeelden directe feedback Reparatieverzoek inmiddels afgehandeld?

Wens contact opnemen over afhandeling (als niet of gedeeltelijk afgehandeld)

17% 53%

21%

62%

47%

Volledig

Ja

Gedeeltelijk

Nee

Nee

Gezien de korte periode van meten zijn de uitkomsten nog niet in alle gevallen voldoende representatief. Wij verbinden er daarom nu nog geen conclusies aan. De informatie geeft wel in-

zicht; de uitkomsten liggen in de lijn van de resultaten van afgelopen jaren en komen tegemoet aan de doelstelling uit het ondernemingsplan van een gemiddeld cijfer van 7,5.

Figuur 3 - Reparatieverzoek

Figuur 4 - Nieuwe woning

Rapportcijfer reparatieverzoek

4

5

6

3

7

Rapportcijfer contact over nieuwe woning

4

10

8 10

1

7,7

7

9

2

9

1

6

3

8

2

5

7,3

Figuur 5 - Melden reparatieverzoek Wijze indienen reparatieverzoek

5% 22% 57% 16%

Via de telefoon Via e-mail Via de website van Woonplus Anders, namelijk

19

Klachtencommissie In 2012 zijn geen ontvankelijke klachten ontvangen bij de klachtencommissie. Sinds 1 juli is de eigen klachtencommissie opgeheven en is Woonplus aangesloten bij regionale Geschillen Advies Commissie (GAC). De GAC werkt als onafhankelijke geschillencommissie voor verschillende corporaties in de regio Rotterdam. De GAC houdt wekelijks zitting en beschikt over een brede expertise en jarenlange ervaring. Hierdoor zijn klanten verzekerd van een professionele en snelle afhandeling op het moment dat zij een geschil hebben met Woonplus. Ook de GAC heeft in 2012 geen ontvankelijke klachten ontvangen. Een uitgebreider verslag over de eigen klachtencommissie is opgenomen in het hoofdstuk ‘Verslagen’. Wijziging klantbediening Begin 2012 is een visie opgesteld over onze toekomstige klantenbediening en hoe wij hen optimaal kunnen bereiken. In dit kader zijn in het tweede kwartaal openingstijden, klantontvangst en telefonische bereikbaarheid gewijzigd. Openingstijden en telefonische bereikbaarheid zijn beperkt tussen 08.00 en 11.00 uur. Voor specifieke vragen of advies kan een afspraak worden gemaakt buiten deze openingstijden. Dit voorkomt onnodig wachten en resulteert in directer en sneller helpen van klanten en beantwoorden van vragen. De reacties zijn bijzonder positief. Niettemin worden de ervaringen gemonitord om te beoordelen of het zowel voor klanten als medewerkers efficiënter werkt zonder effectiviteitsverlies. Het resultaat van de evaluatie wordt begin 2013 bekend gemaakt. Klanttevredenheidsonderzoek VvE-beheer Jaarlijkse verspreiden wij een enquête onder 125 willekeurige eigenaren uit VvE’s die bij Woonplus VvE-Beheer in beheer zijn. De enquête is laagdrempelig, vergt weinig tijd om in te vullen en bestaat uit 22 vragen over algemene beleving, contactmomenten, storingsmeldingen, ledenvergadering en internet. De enquête had in 2012 een respons van 26%. Alle resultaten bij elkaar opgeteld komt de waardering dit jaar uit op een 7,5 (op een schaal 1-10). Figuur 6 - Klanttevredenheid VvE 2012 2011 2010 2009 7

20

7,2


7,4

7,6

Jaarverslag 2012

7,8

8

Er zijn maatregelen getroffen op de onderdelen waarop de laagste score is behaald: -O ntvangen van schriftelijk bevestiging storingsmelding/ reparatieopdracht (5,2); - Contactmoment naleven van afspraken (6,0). Klantbeleving woning In 2012 is bij ongeveer een vijfde van het bezit de staat van de binnenkant van de woning geïnventariseerd. Hierover meer in hoofdstuk 2. Gelijktijdig hebben wij de bewoners van de geïnspecteerde woningen bevraagd naar hun eigen ervaringen met de woning. De respons was 40% van de bezochte huishoudens. Het overgrote deel van de respondenten is tevreden over de woning en beoordeelt de woning als voldoende tot (zeer) goed. Van de aanwezige voorzieningen in de woning is men het minst tevreden over de mechanische ventilatie. Figuur 7 - Beoordeling woning 2012

10% 41% onvoldoende

49%

voldoende 8+

Figuur 8 - Beoordeling woning per wijk 42%

33%

49% 9%

20%

Stad

42% 47%

50%

8%

Nieuwland

Noord

Hoofdstuk 2 -

BBSH • Huurtoeslag Bij het verhuren van woningen streven wij ernaar dat huurders zo min mogelijk een beroep doen op huurtoeslag. Wij bemerken echter dat dit steeds lastiger wordt. Bovendien krijgen wij signalen dat onze doelgroep in toenemende mate een beroep doet op sociale voorzieningen. Gezien de inkomensverhoudingen in de gemeente - gemiddeld lage inkomens - en de economische ontwikkelingen is dat geen verrassing, maar wel een groeiende zorg. In de sterke toename van betalingsproblematiek en de tijd en energie die wij daarin moeten steken, zien wij een onderstreping van onze zorg.


Voor de sociale doelgroep hanteren wij minimum inkomenseisen bij toewijzing van nieuwbouw. Voor het bepalen van die inkomensgrenzen (en daarmee de betaalbaarheid van het wonen) hebben wij informatie opgevraagd bij het Nibud en hebben wij algemeen beschikbaar onderzoek geraadpleegd. Ondanks het hanteren van gestaafde, reële ‘woonquotes’ voor verschillende inkomensgroepen, blijkt in de praktijk dat huurders huiverig zijn om een nieuwe huurverbintenis aan te gaan met een relatief hogere huur binnen het sociaal segment zonder (volledige) compensatie door huurtoeslag. De verhuurbaarheid van sociale nieuwbouw wordt merkbaar lastiger.

Tabel 4 - Prestatie-indicatoren kerntaak wonen

Prestatie-indicatoren Kerntaak wonen

realisatie 2011

realisatie 2012

doelstelling 2012

langetermijndoelstelling

99%

96%

≥ 90%

≥ 90%

Toewijzing sociaal in % Huishoudinkomen tot € 34.085 (prijspeil 1-1-2012) Huishoudinkomen boven € 34.085 (prijspeil 1-1-2012) Uitgaven leefbaarheid in % van de huuropbrengst Gemiddelde waardering dienstverlening

1%

4%

10%

10%

0,9%

1,0%

1,2%

0,8%

-

7,5

-

Tabel 5 - Kengetallen kerntaak wonen

Kengetallen Kerntaak wonen

realisatie 2011

realisatie 2012

doelstelling 2012


Omvang bezit: Woningen Parkeergelegenheden Winkels en bedrijfsruimten Totaal

11.857 918 132 12.907

11.787 868 131 12.786

11.743

10.000

12.787

11.000

Gem prijs per woning

€ 429

€ 442

€ 442

€ 681

119

Gemiddeld aantal punten WWS) Huur in % van max toegestane huur Mutatiegraad Gem aantal dagen leegstand verhuurde woningen Huurachterstand in % jaarhuur: Actief (zittende huurders) Niet actief (vertrokken huurders)

benchmark regio 2011*

benchmark land 2011

n.v.t.

n.v.t.

2

€ 426

€ 441

121

-

130

137

77,8

77,1

85

71

70

7,5

8,1

-

8,2

8,0

-

-

1,2%

1,3%

-

2,11% 1.05% 1,06%

47 dagen

2,55% 1,39% 1,16%

8,0 ≤ 28 dagen

≤ 21 dagen

2,30% 1,20% 1,10%

1,8% 0,9% 0,9%

21

Kengetallen Kerntaak wonen

realisatie 2011

Huurderving in % jaarhuur: Verhuur Sloop

realisatie 2012

doelstelling 2012


benchmark regio 2011*

benchmark land 2011

≤ 2,0%

1.8

1.5

-

-

3,5 3.0 0.5

3,2 2,8 0,4

3,2

Aantal huisuitzettingen

91

70

-

Aantal ontvankelijke klachten bij klachtencie over dienstverlening

3

0

≤7

0

-

-

612 (79%) 122 (16%) 734 (95%) 42 (5%) 776

572 (75%) 165 (22%) 737 (97%) 23 (3%) 760

-

-

-

-

99%

96%

≥ 90%

≥ 90%

94%

93%

1%

4%

10%

10%

6%

7%

20,1%

18,4%

11,5%

15,6% -

84

84

-

39,8%

38,7%

28,6%

Toewijzingen naar huurprijsgrens: Tot 2e huurtoeslaggrens Tot liberalisatiegrens Totaal sociaal Boven liberalisatiegrens Totaal

Toewijzing sociaal in %: Huishoudinkomen tot € 34.0853 Huishoudinkomen € 34.085 Bijzondere doelgroepen Aandeel ouderen- en miva woningen Woningen voor bijzondere groepen Aandeel toegankelijk (0-treden)

Prijspeil 1-1-2013 Prijspeil 1-1-2013 * Als gevolg van afrondingsverschillen kunnen de totalen iets afwijken van 100% 2 3

22


Jaarverslag 2012

29,4%

Hoofdstuk 2 -


23

Hoofdstuk 3

Vastgoed vitaliseren en

financieringsruimte vergroten Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Vastgoed vitalisering

Doelstelling

Ambities 2012

Realisatie

Behaald?

Vastgoedportefeuille vernieuwen: vitaliseren van het vastgoed met 3.000 woningen tot 2020.

Nieuwbouw- en renovatieprojecten dragen bij aan het realiseren van de streefportefeuille.

Opgeleverd: • Hof in Zuid 13 woningen • Kwartet I 18 huurwoningen en 1 koopwoning • Huysmansstraat 29 woningen • Groenoord Midden-C 70 woningen

3

Wij stellen plannen op die voortvloeien uit de vastgoedportefeuillestrategie: - Gebiedsvisies op herstructureringsgebieden - Kaders onderhoud - Kader beheerplannen.

Overleg opgestart met gemeente en bewonersverenigingen over Oost.

=

Er zijn met verschillende partijen gesprekken geweest over nieuwe locaties en over het aankopen van nieuwbouwwoningen. Beleidsdocumenten ‘onderhoudsbeleid’ en ‘kwaliteitsbeleid’ zijn eind 2012 opgeleverd en worden begin 2013 vastgesteld.

3

Geparticipeerd in De Grote Woontest 2012 over woonbeleving en woonwensen in de regio Rotterdam. Om de kaders voor het onderhoud en het beheerplan te bepalen, wordt een nulmeting van het bestaand bezit (buitenkant en steekproefsgewijs de binnenkant) opgesteld en tevens het onderhoudsbeleid, de referentiekwaliteit en het programma van eisen voor nieuwbouw vastgesteld.

24


Jaarverslag 2012

Er is een 0-meting verricht van de kwaliteit van het bezit. Eindrapportage volgt begin 2013.

3

Doelstelling

Ambities 2012

Realisatie

Financieringsruimte vergroten

Om in de toekomst de A-status te behouden, verkennen wij de mogelijkheden voor strategische financiële allianties en innovatieve financieringsvormen.

De financieringsbehoefte voor de lange termijn is in kaart gebracht. Wij verkennen met externe partijen de mogelijkheden voor: • Verkoop niet-DAEB bezit • Verkoop van locaties aan één of meer beleggers • Het oprichten van een vastgoedfonds voor niet-DAEB bezit

Behaald?

3

Er zijn verkennende gesprekken gevoerd met Maasdelta over mogelijke samenwerking. Er zijn gesprekken gevoerd met een belegger over de verkoop van woningen in het nieuwbouwproject Het Kwartet tweede fase.

Nieuwbouw- en renovatieprojecten dragen bij aan het realiseren van de streefportefeuille In 2012 zijn vier overgedragen projecten in verhuur genomen: •1 3 gerenoveerde en samengevoegde seniorenappartementen Hof in Zuid (tweede deel van in totaal 32 opgeleverde woningen); •7 0 gerenoveerde appartementen Groenoord Midden; •2 9 nieuwbouw eengezinswoningen Huysmansstraat; • 18 nieuwbouw eengezinswoningen Kwartet. Hof in Zuid Het project Hof in Zuid bestaat enerzijds uit de renovatie van de voormalige Bethelflat en anderzijds uit aansluitende nieuwbouw van ruime seniorenwoningen op het aangrenzend perceel. Samen vormen zij een mooi wooncomplex in de Gorzen. Een woongroep van de Pameijer Stichting bewoont sinds eind 2011 gerenoveerde tweekamerwoningen in een apart ontsloten deel van het complex. De overige tweekamerwoningen in het oudere deel van het complex werden samengevoegd en gemoderniseerd met als resultaat ruime appartementen voor senioren. De woningen werden in het voorjaar weer in verhuur genomen voor de sociale doelgroep. Begin 2013 volgt de oplevering van het nieuwbouwdeel. Groenoord Midden Na een ingrijpende renovatie zijn 70 appartementen uit de jaren zestig volledig gemoderniseerd. De woningplattegrond werd gewijzigd waardoor de woningen nu beschikken over een volwaardige, eigentijdse badkamer en een aparte ruimte voor wasmachine en overige appara-

tuur. Het complex kreeg een lift en de galerijvloeren werden constructief verstevigd en opgehoogd waardoor de woningen beter toegankelijk zijn. De woningen zijn in de zomer weer in verhuur genomen voor de sociale doelgroep. Huysmansstraat Op de plek waar eerst kleine, oude arbeiderswoninkjes stonden, verrezen in 2012 fraaie eengezinswoningen. Van de 29 woningen zijn er 21 bestemd voor de sociale doelgroep. De overige 8 woningen zijn bestemd voor de doelgroep met een inkomen net boven de sociale inkomensgrens. Kwartet I Op de grens tussen Nieuwland en het historisch centrum werd op de locatie van de oude kartonnagefabriek het eerste deelproject van het Kwartet opgeleverd. Naast de drie blokken met eengezinskoopwoningen werd één blok van het project overwegend bestemd voor de verhuur: 17 sociale huurwoningen, één middeldure huurwoning en één koopwoning. Majoraanveld & Kervelveld Dit relatief nieuwe complex moet worden gesloopt in verband met onoplosbare problemen aan de fundering. Een deel van de bewoners is uitverhuisd en tijdens twee bewonersavonden zijn huurders en kopers in de wijk geïnformeerd over de planning en technische uitvoering van de sloop en nieuwbouw. Wibautplein De leegstaande en de te slopen panden zijn overgedragen aan de gemeente Schiedam. De gemeente heeft de panden in 2012 gesloopt. De locatie krijgt een tijdelijke invulling totdat 25

over enige jaren nieuwbouw wordt gerealiseerd. Bewoners in de wijk konden zelf een invulling aandragen over de gewenste functie van deze tijdelijke vrije locatie in de wijk.

Vastgoedportefeuillestrategie Voortvloeiend uit de in 2011 vastgestelde vastgoedportefeuillestrategie zijn de nodige acties voor de komende jaren voorzien. Zo zijn in het kader van het verwerven van (nieuwe) locaties om woningen op te bouwen of aan te kopen verschillende gesprekken geweest met diverse partijen over de mogelijkheden op dat vlak op de lange termijn. Gezien de veranderde omstandigheden en als gevolg daarvan de noodzakelijke terughoudendheid met investeringen in nieuwbouw, wordt aan het verwerven van (nieuwe) locaties voorlopig minder prioriteit gegeven.

Verkoop bestaande huurwoningen De woningmarkt staat er landelijk gezien niet florissant voor, maar in Schiedam en enkele buurtgemeenten sloeg de crisis onevenredig hard toe. De prijzen zijn gekelderd en het aantal verkochte woningen is hier het sterkst gedaald. Het aanbodoverschot, de lange doorlooptijden voor een hypotheekaanvraag en langdurige onzekerheid bij de consument over de verschillende aangekondigde overheidsmaatregelen op dit vlak verlangden voortdurende creativiteit en nieuwe initiatieven om de verkoop van bestaande huurwoningen op gang te houden. Dit heeft wel resultaat gehad: tegen de stroom in zijn 54 woningen bij de notaris gepasseerd. Daarnaast hebben wij ook woningen verkocht die wij hadden teruggekocht in het kader van de regelingen MGE (maatschappelijk gebonden eigendom) en Koopplus. In 2012 ging het om 5 terugkoopwoningen. Hiermee komt het totaal aantal verkochte woningen op 59. Verkoop nieuwbouw In het project Kwartet, fase 1, zijn 18 koopwoningen opgeleverd. Alle woningen waren verkocht voor de oplevering van het project. Voor de tweede fase van het Kwartet zijn 9 woningen verkocht. Daarnaast zijn nog 7 woningen verkocht uit het in 2011 opgeleverde project Watertoren in het project Over het Water en 1 resterende woning uit het project Beatles. In fase 2 van het project het Kwartet zijn in 2012 negen koop-aanneemoverkomsten getekend voor 26


Jaarverslag 2012

een blok van negen koopwoningen. De bouw van dit blokje wordt in 2013 gerealiseerd. Een uitgebreid wervingsoffensief voor een nieuw deelproject eengezinswoningen in het koopsegment in het plan Over het Water is kort na de lancering in overleg met de gemeente eind van 2012 stopgezet. De onzekerheid over de toekomstige investeringsmogelijkheden heeft Woonplus doen besluiten voorlopig het overgrote deel van de nieuwbouwprojecten stop te zetten totdat meer duidelijk is over de investeringsruimte. Woonplus heeft in overleg met de gemeente besloten zich terug te trekken uit het project Over het Water. De ontwikkelingen op de woningmarkt en de onduidelijkheid over de financiële gevolgen van het regeerakkoord voor woningcorporaties dwingen ons om zeer terughoudend te zijn met het doen van nieuwe investeringen. Verkoopbevorderende maatregelen Om het kopen van een nieuwbouwwoning beter bereikbaar te maken, zijn wij in 2008 gestart met Slimmer Kopen®. In 2009 introduceerden wij vervolgens de Aankoopregeling bestaande woning en de Dubbele Woonlastenregeling (later ook bekend onder Inruilgarantie). Ook in 2012 zijn deze maatregelen ingezet bij de resterende woningen die nog te koop stonden in het complex Watertoren en de eengezinswoningen in het Kwartet fase 2. Bij Slimmer Kopen® krijgen kopers maximaal twintig procent korting op de waarde van de woning. Als de eigenaar de woning verkoopt, wordt de eerder verleende korting verrekend en de eventuele winst of het verlies gedeeld met Woonplus. Kopers hebben door de korting een lagere financiering nodig. De Aankoopgarantie bestaande woning houdt in dat wij kopers de zekerheid bieden dat zij hun huis tegen negentig procent van de taxatiewaarde aan Woonplus kunnen verkopen. Bij de Dubbele woonlastenregeling kunnen kopers voor maximaal een jaar na de oplevering van de nieuwe woning een woonlastenvergoeding krijgen. De maatregelen voorzien duidelijk in een behoefte van de kandidaat-kopers en spelen in op onzekerheden bij kopers over de verkoop van hun oude woning of het kunnen dragen van tijdelijke, dubbele lasten. Slimmer Kopen® is vaak doorslaggevend voor kopers of zij wel of geen financiering kunnen verkrijgen. De Belastingdienst

Hoofdstuk 3 -

staat inmiddels niet meer toe dat de Slimmer Kopen® constructie nog langer wordt toegepast bij projecten waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven. Van de 36 appartementen in het complex Watertoren waren er begin 2012 nog 7 te koop. Alle woningen zijn in 2012 verkocht. Bij deze 7 woningen werd van navolgende constructies gebruik gemaakt: • 2 x Slimmer Kopen®; • 3 x Aankoopgarantie; • 2 x Dubbele Woonlastenvergoeding. Voor de Aankoopgarantie geldt dat de kopers van de Watertoren appartementen hun oude woning eerst zelf één jaar in verkoop houden alvorens zij een beroep kunnen doen op aankoop van hun oude woning door Woonplus. In één geval is de oude woning inmiddels verkocht en vervalt de Aankoopgarantie. De Dubbele Woonlastenvergoeding geldt voor de periode van notarieel transport van het appartement Watertoren tot het notarieel transport van de oude woning en is gemaximeerd op één jaar. In enkele gevallen is zowel van Slimmer Kopen® als van de Aankoopgarantie gebruik gemaakt of van zowel Slimmer Kopen® als van de Dubbele Woonlastenvergoeding. Gebiedsvisies op herstructureringsgebieden Voor een deel van de wijk Oost (CBS-buurt 15) staat gebiedsontwikkeling gepland in de periode 2015-2022. Zowel de kwaliteit van de (woon) ruimten als de woonomgeving wordt aangepakt. Al het woningbezit van Woonplus staat in dit gebied op de nominatie voor sloop. Over wanneer dit gebeurt en hoe de slooplocatie opnieuw moet worden bebouwd is in 2012 overleg gestart met de gemeente Schiedam en de bewonersvereniging. De Grote Woontest Woonplus was één van de 41 participanten in De Grote Woontest 2012. De Grote Woontest is het grootste onderzoek in de regio Rotterdam op het gebied van wonen en woonbeleving en wordt sinds 2004 elke vier jaar uitgevoerd. Bewoners zijn ondervraagd wie zij zijn, hoe zij hun woonsituatie ervaren en hoe ze graag zouden willen wonen en leven. Met het onderzoek kunnen corporaties, ontwikkelaars, gemeenten en stadsregio het wonen in de regio Rotterdam beter afstemmen op de wensen van inwoners. Corporaties en gemeenten gebruiken de uitkomsten bij nieuwbouwontwikkelingen, gebiedsvisies, stra-

Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten

tegisch voorraadbeleid en in de woonruimtebemiddeling, het verstedelijkingsscenario 20102020 en de daarop gebaseerde woningmarktafspraken tussen gemeenten en stadsregio. De uitkomsten zijn eind 2012 beschikbaar gekomen. De specifieke uitkomsten voor Schiedam analyseren wij uitgebreider in 2013. Kaders onderhoud Zie de tekst bij hoofdstuk 2 op bladzijde 18. Kader beheerplannen Om de effecten te bepalen van de vertaling van de nieuwe onderhoudskaders naar beheerplannen per complex, is een nulmeting bij bijna een vijfde deel van het bestaand bezit verricht. Complexen waarvoor binnen tien jaar een grotere ingreep is voorzien, zijn buiten beschouwing gelaten. Met name de binnenkant van de woningen is steekproefsgewijs geïnventariseerd. Een doorrekening van de resultaten moet antwoord geven op de vraag in hoeverre de kaders voor het onderhoud financieel realistisch zijn en binnen welke termijn (een deel van) de woningvoorraad op het verlangde niveau moet en kan worden gebracht. Eind 2012 is een eerste, globale indruk verkregen van de resultaten. De meetlat, waaraan de inventarisatieresultaten worden afgemeten - referentiekwaliteit bestaande bouw -, is sober en doelmatig van insteek. Op die basis voldoet op het eerste gezicht ruim driekwart van onze woningvoorraad aan de omschreven kwaliteitseisen. Wel is al gebleken dat de elektrische installaties in een deel van het bezit niet voldoen aan de gewenste kwaliteit. Een eindrapportage wordt begin 2013 verwacht met inbegrip van een plan van aanpak en prioritering voor benodigde verbeteringen. MOVe De TU Delft voerde sinds 2009 onderzoek uit naar de ontwikkelingen in de corporatiesector: Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid van Woningcorporaties, kortweg MOVe. Het onderzoekstraject werd eind 2012 afgerond. Het onderzoek richtte zich met een aantal samenhangende projecten op vragen over: • de vertaling van het maatschappelijk ondernemerschap in de bedrijfsvoering, strategie en voorraadbeleid van woningcorporaties; • de inbedding van de corporatie als maatschappelijke onderneming. Samen met enkele corporaties participeerde Woonplus in het onderzoek. Door deelname aan masterclasses, symposia, expertmeetings en enquêtes voedden wij verschillende (promotie) 27

onderzoeken die in dit kader werden verricht. Ons bracht het - behalve niet alledaagse inzichten in en contacten met de aangesloten corporaties en andere instanties- onderzoeksresultaten en nieuwe zienswijzen en handvatten voor strategie en beleid. Financieringsruimte vergroten Om de financieringsruimten te vergroten, verkennen wij voortdurend de mogelijkheden voor strategische financiële allianties en innovatieve financieringsvormen. Het vergroten van de financieringsruimte is noodzakelijk om ons vernieuwingstempo te realiseren. De financieringsbehoefte voor de lange termijn is in 2012 in kaart gebracht wat betreft onze investeringsbehoefte en de effecten door enkele stelselwijzigingen. Daarnaast moeten wij rekening houden met vergaande maatregelen van de rijksoverheid. Wij moeten in ieder geval de verhuurdersbelasting en saneringsheffing Vestia betalen. Verder is er onzekerheid over de uitwerking van de Woningwet en de begrenzing van de maximale huurhoogte op 4,5% van de WOZ-waarde. Deze maatregelen kunnen ook gevolgen hebben voor de financiële positie van Woonplus. Als de uitwerking van de Woningwet is vastgesteld, dan is ook een definitieve omvang van onze financieringsbehoefte te bepalen. In oktober 2012 besloten wij op basis van de opgelegde en de nog op te leggen maatregelen alle grote investeringen stop te zetten. In 2012 hebben wij met externe partijen en/of beleggers de mogelijkheden verkend voor: • verkoop niet-DAEB woningen; • verkoop van complexen aan één of meer beleggers; • het oprichten van een vastgoedfonds voor het bedrijfsonroerend goed (niet-DAEB bezit). Onderdelen hiervan krijgen in 2013 mogelijk verder vorm. Daarnaast zijn verkennende gesprekken gevoerd met collega-corporaties over mogelijke samenwerking. Met een belegger zijn gesprekken gevoerd over de verkoop van woningen in het nieuwbouwproject Het Kwartet. Uiteindelijk heeft de belegger besloten niet tot aankoop over te gaan.

BBSH •W oonplus heeft in 2012 drie woningen in eigendom verkregen (aankoop) met een kostprijs hoger dan € 200.000,-: 28


Jaarverslag 2012

-é én woning uit nieuwbouwproject koop Beatles I vanuit ontmanteling Wijkontwikkelingsmaatschappij Groenoord. De woning is eind 2012 verkocht. - t wee woningen vanuit de Aankoopregeling behorend bij nieuwbouwproject Watertoren (Nassaulaan en Ambachtweg). Beide woningen zijn inmiddels weer verkocht. • Het percentage gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedraagt 2,3% voor het sociale huursegment. In overleg met het SOBO is dit vastgesteld en uitgevoerd. Dit is conform de richtlijnen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. • Alle batige saldi zijn bestemd voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. • Woonplus heeft in 2012 geen financiële ondersteuning gegeven aan buitenlandse instellingen. • Prestatieafspraken: In 2010 zijn de eerste stappen gezet om met de gemeente Schiedam te komen tot gedeelde standpunten in een nieuw te formuleren gezamenlijke woningmarktstrategie. Dit is 2011 verder uitgewerkt en moet uiteindelijk resulteren in (meerjarige) prestatieafspraken tussen gemeente en Woonplus. Als gevolg van het terugtreden van het college van B&W in 2011 is vertraging opgetreden in de voortgang. Dit heeft ertoe geleid dat medio 2012 een gemeentelijke woonvisie is verschenen die in het najaar 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld. De afronding van nieuwe prestatieafspraken wordt verwacht in de loop van 2013. • Het verbeteren van energieprestaties is geen beleidsspeerpunt van Woonplus. Wij zijn van mening dat door vernieuwing van de vastgoedportefeuille de komende jaren de gemiddelde prestatie langzaam verbetert. Het toevoegen van nieuwe woningen met een hoge score en het afstoten door voornamelijk sloop van woningen met een lage score doet na verloop van tijd het gemiddelde verbeteren. Investeren in energieprestatieverbeterende maatregelen is een natuurlijk onderdeel van ons planmatig onderhoud. Bij het planmatig vervangen van CV-ketels, plaatsen wij - indien mogelijk standaard HR-ketels. Bij planmatige kozijnvervanging plaatsen wij hoogwaardig isolerend glas, mits het risico op schimmel- en vochtproblematiek minimaal is. Grootschaliger investeren in energiebesparende maatregelen in bestaande bouw is tot nu toe niet rendabel gebleken. De toekenning van extra punten woningwaardering leidt tot dusdanig hoge huren dat de huur de huurprijsgrens snel nadert en de prijs-kwaliteitverhouding niet goed in ver-

Hoofdstuk 3 -

houding is naar oordeel van de aspirant huurders. Dit betekent dat een groot deel van de investering zich niet terugverdient. Wij kiezen om die reden niet langer voor de grootschalige manier van het verbeteren van de energieprestatie van bestaande woningen.

Vastgoed vitaliseren en financieringsruimte vergroten

Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling geeft ons streven weer voor 2020.

Tabel 2 - Prestatie-indicatoren vastgoed en financieringsruimte

Prestatie-indicatoren Vastgoed en financieringsruimte

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Doelstelling 2012

Jaarlijkse langetermijndoelstelling

Verkoop

57

591

58

75

Sloop

69

64

60

120

277

70

70

40

0

60

61

45

Renovatie Nieuwbouw huur

2

0

13

2

20

Totaal

403

266

251

300

Vernieuwingstempo per jaar

3,4%

2,2%

2,1%

2,5%

7

13

0

25

Nieuwe locaties & aankopen

Nieuwbouw koop

3

1

Waarvan 5 terugkoopwoningen die zijn verkocht IJkpunt = oplevering 3 Betreft interne aankopen om sociale voorraad te versterken. Woningen die in eerste instantie gebouwd zijn voor de commerciële verhuur, zijn intern aangekocht voor de sociale verhuur. 2

Tabel 3 - Kengetallen vastgoed en financieringsruimte

Kengetallen

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Langetermijndoelstelling

Benchmark regio 2011

Benchmark land 2011

Bezit naar woonvorm: Eengezinswoningen Meergezinswoningen zonder lift Meergezinswoningen met lift Onzelfstandige overige wooneenheden

10% 54% 36% 0%

11% 53% 36% 0%

16% - 19% 29% - 33% 35% - 36% 0%

25% 39% 33% 3%

43% 26% 25% 6%

Bezit naar bouwjaar: Tot 1945 1945 - 1969 1970 - 1989 1990 - 1999 2000 en later

10% 50% 25% 11% 4%

10% 50% 24% 11% 5%

6% - 9% 29% - 35% 22% - 23% 11% - 13% 9% - 13%

12% 26% 43% 12% 8%

8% 31% 40% 11% 11%

Bezit naar wijken: Centrum Oost West Noord West Zuid Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken

4% 12% 5% 1% 9% 31% 22% 3% 9% 3%

4% 12% 7% 1% 9% 31% 22% 3% 8% 3%

5% - 6% 9% - 11% 7% - 9% 2% 8% - 10% 16% - 20% 10% - 14% 3% - 5% 9% - 11% 4% - 5%

n.v.t

n.v.t

24,2% 66,3% 6,4 % 3,1%

21,6% 67,4% 7,8% 3,2%

19% - 23% 46% - 50% 10% - 16% 2%

24% 65% 8% 3%

21,4% 67,4% 8,4% 2,8%

Bezit naar huurprijsklasse: Goedkoop 366,37 Sociaal bereikbaar tot 561,98 Sociaal betaalbaar tot 664,66 Commercieel

29

Hoofdstuk 4

Waardecreatie

werkapparaat vergroten Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Waardecreatie werkapparaat vergroten

Doelstelling

Ambities 2012

Realisatie

Efficiënte bedrijfsen beleidsvoering

Kosten verlagen: Dagelijks - en planmatig onderhoud optimaliseren.

Raamovereenkomsten onderhoud zijn geëvalueerd en aangepast. Dit moet vanaf 2013 resulteren in kostenbesparing in dagelijks - en planmatig onderhoud.

=

Kosten verlagen: Onderhoudslasten zijn 26% van de huuropbrengsten.

Resultaat 19,3% van de huuropbrengsten

3

Beheersing rentelasten.

Bij de gemeente is een voorstel ingediend over het vervroegd aflossen van drie gemeentelijke, hoogrentende leningen. Renteconversie van 2 bestaande leningen tegen lagere rentepercentages.

3

Opbrengsten verhogen: • Beperken huurderving door te sturen op 28 dagen mutatieleegstand.

•G edurende het jaar is een oplopende tendens waarneembaar, met name na de zomervakantie. • De mutatie- en verhuurleegstand van verhuurde woningen bedraagt gemiddeld 47 dagen. • In 2012 zijn middels Lean Six Sigma trajecten gestart voor het effectiever en efficiënter maken van het mutatieproces.

X

Opbrengsten verhogen: Beperken huurachterstand. Doel achterstand zittende huurders (actief ) 1,2% van de huuropbrengsten en doel achterstand vertrokken huurders (niet-actief ) 1,1%.

Toename achterstand met 25% (0,45% van de jaarhuur). Totaal 2,55% van de huuropbrengst: - Actief 1,39% - Niet actief 1,16%

X

Opbrengsten verhogen: Marktgericht VvE-beheer

Per 1 juli is afscheid genomen van 1 VvE en 1 VvE neemt per 2013 afscheid van Woonplus. Contracten aangegaan met 2 nieuwe Rotterdamse VvE’s die vanaf 2013 in de portefeuille worden opgenomen.

3

30


Jaarverslag 2012

Behaald?

Kosten verlagen

hoogrentende leningen. Hierover zijn gesprekken gaande. Daarnaast zijn voor twee leningen nieuwe afspraken gemaakt over de looptijd van de kredietopslag. Hierdoor is een optimale spreiding van het renterisico van de leningenportefeuille bereikt en is een kostenbesparing op de rentelasten behaald.

Dagelijks en planmatig onderhoud optimaliseren De huidige raamovereenkomsten voor reparatie- en mutatie-onderhoud worden geëvalueerd. Voor nieuwe raamovereenkomsten zijn de uitgangspunten, randvoorwaarden en doelen herijkt. Op die manier zijn nieuwe, scherpere prestatiedoelen en indicatoren voor klachten- en mutatieonderhoud geformuleerd. De overtuiging is dat via deze weg een belangrijke kostenverlaging kan worden gerealiseerd. Aanbesteding vindt plaats in de eerste helft van 2013.

Opbrengsten verhogen Beperken huurderving De leegstand laat met name rond de zomervakantie een behoorlijke piek zien. Vlak voor en vlak na de zomervakantie zijn de meeste gerenoveerde en nieuw gebouwde woningen opgeleverd. De lagere personele bezettingsgraad in die periode, samen met de niet serieuze reactiegraad, de toegenomen administratieve vereisten, de binnenkwaliteit van veel woningen, het aanzienlijke aanbod en de eerder vermelde onvolkomenheden in het verhuurproces, hebben geresulteerd in extra leegstand. Dit is geëvalueerd en hieruit zijn lessen getrokken. Zie hiervoor hoofdstuk 2, toewijzing nieuwbouw bladzijde 14.

De raamovereenkomst prestatiegericht schilderwerk is geëvalueerd en uitgebreid met prestatiegericht gevelonderhoud. Onderhoudslasten zijn 19,3% van de huuropbrengsten De onderhoudslasten bedragen 19,3% van de huuropbrengsten. Er is zorgvuldig gekeken naar de benodigde uitgaven en de strategielabels van het bezit waardoor een aanzienlijke verlaging van de kosten is gerealiseerd binnen het dagelijks onderhoud. Binnen het planmatig onderhoud heeft een combinatie van positieve aanbestedingsresultaten, minder benodigde uitvoering dan voorzien en het doorschuiven van enkele projecten gezorgd voor lagere uitgaven dan waarmee rekening was gehouden.

In toenemende mate worden wij geconfronteerd met het moeizamer verhuren van specifiek voor senioren gelabelde woningen. In 2013 onderzoeken wij of de betreffende woningen nog wel aansluiten bij de beoogde doelgroep, hoe wij de woningen beter in de markt kunnen zetten en welke vorm van communicatie daarbij past.

Beheersing rentelasten Bij de gemeente is een voorstel ingediend over het vervroegd aflossen van drie gemeentelijke, Tabel 2 - Leegstand

Leegstand Verhuurd in 2012 % tot 21 dagen % langer dan 21 dagen gemiddeld aantal dagen

Verhuurleegstand

Mutatieleegstand

Totaal reguliere leegstand

Totaal overige leegstand

49% 51% 36

73% 27% 20

33% 67% 47

25% 75% 360

Verkocht in 2012 % tot 21 dagen % langer dan 21 dagen gemiddeld aantal dagen

20% 80% 212

Gesloopt in 2012 % tot 21 dagen % langer dan 21 dagen gemiddeld aantal dagen

58% 42% 396

Leegstaand op 31-12 % tot 21 dagen % langer dan 21 dagen Aantal woningen

23% 77%

61% 39%

23% 77% 180

13% 87% 200 31

De reguliere verhuur- en mutatieleegstand van in 2012 verhuurde woningen bedraagt gemiddeld 47 dagen. Van de woningen die ultimo het jaar leegstonden, staat ruim driekwart langer leeg dan 21 dagen. Het streven voor 2012 om het verhuurtraject binnen gemiddeld 28 dagen te volbrengen, is onvoldoende gerealiseerd. Het Lean Six Sigma traject dat in 2012 is doorlopen voor het mutatieproces, moet in 2013 resulteren in verbeterslagen. De verwachting is dat in 2013 dit een verbetering van de realisatie laat zien. Lean Six Sigma Na een eerste kennismaking in 2011 zijn in 2012 verschillende Lean Six Sigma trajecten gestart die processen effectiever en efficiënter moeten maken. Veel medewerkers hebben opleidingen gevolgd en zijn als green belt, orange belt of white belt in de tweede helft van 2012 aan de slag gegaan met het facturatieproces en het mutatieproces. De projecten zijn gedefinieerd, de processen zijn in beeld gebracht en er is gestart met meten. Verwacht wordt hiervan medio 2013 de eerste voorzichtige effecten te kunnen waarnemen. Een eerste ‘tussenstand’ geeft zicht op realiseerbare besparingen. Beperken huurachterstand Door het zo snel mogelijk in contact komen met mensen met een huurachterstand wordt getracht eerder betalingsafspraken te maken en te voorkomen dat mensen in een uitzettingstraject belanden. Vooral het vooraf screenen bij het aangaan van een huurcontract geeft uiteindelijk goede handvatten om beter te sturen op achterstand. Het aantal huisuitzettingen is inderdaad verminderd ten opzichte van vorig jaar (zie H1 blz. 12). Dat geldt nog niet voor de huurachterstand. Deze is toegenomen van 2,10% van de jaarhuur in 2011 naar 2,55% van de jaarhuur in 2012. Het aantal adressen waar een achterstand is ontstaan is gestegen met meer dan éénderde. Het gemiddeld bedrag aan achterstand is wel gedaald met 8%. Het aandeel van de achterstand waarvoor wij (betalings)regelingen konden treffen, zakte in dit jaar met 2% naar 29% van de achterstand. Wij zien verschillende oorzaken ten grondslag liggen aan dit probleem. •D e stook- en servicekosten zijn in 2012 eerder afgerekend dan voorheen. Dit heeft geresulteerd in meer kortdurende achterstanden van relatief kleine bedragen. Dit is in principe een kortdurend negatief effect. • De economische omstandigheden, de inmiddels doorgevoerde bezuinigingsmaatregelen en de onrust en onzekerheid over aanvullende 32


Jaarverslag 2012

bezuinigingsmaatregelen zijn onmiskenbaar van invloed op het betalingsbedrag. Verschillende onderzoeken bevestigen dit beeld ook. Een sterke toename van het aantal aanvragen voor schuldhulpverlening onderstreept dat ferm. Onze overtuiging is dat, ondanks onze verzwaarde inzet, de nu geconstateerde toename van betalingsproblematiek in 2013 zal voortduren. Vele bezuinigingsmaatregelen hebben immers pas over enige tijd hun uitwerking op het huishoudinkomen. Marktgericht VvE-beheer Er is in 2012 afscheid genomen van twee VvE’s. Bij een VvE is dat op ons eigen initiatief. De VvE negeerde beheeradvies waardoor de VvE afglijdt in zowel financieel als technisch opzicht. Hieraan willen wij onze naam niet langer verbinden. De andere VvE neemt op 31 december 2012 afscheid. Aanleiding is de onvrede over de toewijzingen van de huurwoningen in het complex, niet de dienstverlening door VvE-beheer. Het vertrek van beide VvE’s resulteert in een lagere opbrengst van € 18.000 per jaar. Met ingang van 2013 wordt dit opbrengstverlies deels gecompenseerd door de toevoeging van twee nieuwe VvE’s aan de portefeuille. Het betreft twee marktVvE’s in Rotterdam van respectievelijk 80 (Mullerpier) en 50 (Gordelweg) appartementsrechten. Ondanks het afscheid van twee VvE’s heeft de afdeling VvE beheer het jaar afgesloten met een positief resultaat van circa € 120.000. Het positieve resultaat is hoger dan begroot als gevolg van besparingen op gebied van personeel en vervanging uitzendkrachten en hogere opbrengsten bij de overige VvE’s. Inkrimping aantal FTE Voortvloeiend uit de in 2011 ingezette reorganisatie en door openstaande vacatures is de personeelsomvang in 2012 afgenomen naar 113 FTE. De beoogde formatie is 116 FTE.

BBSH Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De lange termijn doelstelling geeft ons streven weer voor 2020.

Hoofdstuk 4 -

Waardecreatie werkapparaat vergroten

Tabel 3 - Prestatie-indicatoren waardecreatie werkapparaat

Prestatie-indicatoren

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Netto bedrijfslasten per VHE

1.681

1.449

1.488

Netto bedrijfslasten per VHE excl leefbaarheid

1.518

1.308

1.378

5961 762 1.358

531 497 1.028

578 758 1.337

8.004

76.084

277

70

Onderhoudskosten p/won: Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Totaal onderhoud Woningverbetering (per verbeterde woning) Aantal betrokken woningen 1


Lager dan de benchmark

Benchmark regio

20.261

Inclusief € 200.000 aan eigen risico brandverzekering

Tabel 4 - Kengetallen vastgoedontwikkeling per vhe

Prestatie-indicatoren Bedrijfswaarde Marktwaarde WOZ-waarde (per woning) Verkoop onder voorwaarden Incl. nog niet teruggekocht Gemiddelde verkoopopbrengst

Realisatie 2011

Realisatie 2012


Benchmark regio

32.442

38.092

-

49.065

-

72.016

-

-

120.219

120.657

146.479

154.279

196

193

-

-

146.800

176.000

226.700

33

Hoofdstuk 5

Strategisch leren

borgen Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Strategisch leren borgen

Doelstelling

Ambities 2012

Resultaten 2012

Adequate strategische informatievoorziening

Implementeren missie en strategie in de organisatie door vertaling naar actieplannen, jaarplan, maanden kwartaalrapportages.

De opzet van het jaarverslag is gelijk aan de opzet van het jaarplan.

3

Verbeteren van de strategisch en tactische sturingsinformatie door het beter meten/monitoren van onze doelen, prestaties en middelen en het optimaliseren van planning- en controlcyclus.

De vorm van kwartaalrapportages is aangepast waarin ook doelen en prestaties per onderwerp worden toegelicht. Door interne taakverschuiving krijgen controllers uiteindelijk meer tijd voor analyses. Er is een nieuwe interne planning opgeleverd voor alle financiële rapportages, maanden kwartaalrapportages. Elk kwartaal worden alle medewerkers bijgepraat over de financiële stand van zaken. Er is een beleidsdossier geïntroduceerd op intranet met zoveel mogelijk actuele beleidgerelateerde informatie.

3

Op basis van het verbeterplan Projectadministratie de vastlegging en de managementrapportages van vastgoedprojecten verbeteren.

Het verbeterplan Projectadministratie is ondergebracht in het Handboek Administratie. De vastgoedrapportage is aangepast en sluit beter aan op weergave jaarrekening/jaarverslag. Er zijn voorbereidingen gestart voor het optimaliseren van de liquiditeitsprognoses.

3

Na afronding van de reorganisatie samen een nieuwe organisatie neerzetten.

Elke afdeling heeft op eigen wijze invulling gegeven aan ‘samenwerking’, ‘onderlinge vervangbaarheid’, ‘taaken rolopvatting’, ‘herverdeling taken’ en ‘leren & groei’.

3

Realiseren wendbare organisatie

Website en klantinformatie zijn aangepast aan de nieuwe koers. Vanaf het tweede kwartaal is de klantontvangst belangrijk gewijzigd. Dit stelt ons in staat op een efficiënter wijze de klant te bedienen zonder verlies aan effectiviteit of klanttevredenheid.

34


Jaarverslag 2012

Behaald?

Doelstelling

Medewerkers richting geven

Organisatiedoelen verbinden met persoonlijke doelen

Ambities 2012

Resultaten 2012

De kernwaarden onderdeel maken van de functioneringscyclus en hiermee blijvend aandacht behouden voor gewenste competenties.

Nadat de conceptvisie op ‘leren & groei’ verder is ontwikkeld, volgt aanpassing van het functioneringsbeleid met onder andere de kernwaarden.

=

Organisatiegestuurd werken: stafafdelingen stemmen hun werk af op vragen van lijnafdelingen

De stafafdelingen hebben hun veranderende rol (integraal management, vraaggestuurd werken) met de lijnafdelingen besproken en hen voorzien van verschillende hulpmiddelen. Er is gestart met het verleggen van verschillende processen naar het lijnmanagement, zoals de verlofregistratie en gestandaardiseerde opzet van intranetpagina’s.

=

Verantwoordelijk leidinggevenden geven medewerkers richting door coaching, training ‘on the job’, en gerichte opleidingen.

Veel medewerkers zijn naar een training ‘samenwerken & ontmoeten’ geweest. Er zijn gericht interne trainingen georganiseerd over effectief telefoneren, huurrecht, de woningwaardering, en de staatssteunregeling.

3

Wij monitoren de ontwikkelingen van medewerkers in de reguliere functioneringscyclus.

97% van het personeel is in 2012 beoordeeld via de functioneringscyclus.

3

Wij volgen nauwgezet het ziekteverzuim en streven naar een ziekteverzuim van minder dan 3%.

2,0% exclusief lang verzuim 6,0% inclusief lang verzuim

3

Wij onderzoeken een concept waarbij medewerkers en organisatie flexibeler omgaan met arbeidstijd en werkomgeving.

Er is bedrijfsbreed informatie gedeeld over Het Nieuwe Werken. Eind 2012 is een werkgroep gestart die begin 2013 een business case opstelt.

3

Doorvertaling van organisatiedoelen - missie, strategie en jaarplan naar afdelingsplan en persoonlijke leerplannen. Door de betere verbinding worden medewerkers zich meer bewust van hun bijdrage aan de organisatiedoelen.

De organisatiedoelen zijn verwerkt in de contractformulieren van individuele medewerkers. Elke afdeling heeft op eigen wijze verder invulling gegeven aan het verbinden van medewerkers aan organisatiedoelen door persoonlijke gesprekken, het formuleren van kpi’s en afdelingsplannen.

3

Implementeren missie en strategie in de organisatie De opzet van het jaarverslag is aangepast op de opzet van het jaarplan. Doelstellingen uit het ondernemingsplan, ambities van het verslagjaar en de geleverde resultaten in het verslagjaar zijn steeds op dezelfde wijze inzichtelijk. Verbeteren van de strategische en tactische sturingsinformatie • De vorm van kwartaalrapportages is aangepast op het format van het jaarverslag. Per kwartaal wordt inzicht gegeven in de actuele ontwikkelingen om ons heen. Doelen en prestaties per onderwerp worden kort toegelicht. En er wordt toegewerkt naar een verkorte versie van de jaarrekening per kwartaal die aansluit bij de kwartaalafsluiting. • Een interne taakverschuiving binnen de afde-

Behaald?

ling Financiën en Control moet ertoe leiden dat controllers uiteindelijk meer tijd krijgen voor het maken van analyses en het verrichten van extra controles. • Er is een nieuwe interne planning opgeleverd voor alle financiële rapportages, maanden kwartaalrapportages: de planning- & controlcyclus. Door eerder te starten met de producties op basis van eerder verkregen informatie, is het mogelijk de definitieve producten sneller op te leveren. Hierdoor is er eerder beschikking over meer actuele informatie en kan sneller geanticipeerd worden op bijsturing en besluitvorming. • Elk kwartaal worden alle medewerkers bijgepraat over de financiële stand van zaken. Dit gebeurt in een informele setting bij een hapje en een drankje. Soms is er meer nodig om nietalledaagse materie voor iedereen begrijpelijk 35

te maken. Zo hebben medewerkers van de afdelingen Wonen en F&C samen extra cursussen georganiseerd om te duiden wat er op politiek vlak en in de sector allemaal gaande is en wat het effect kan zijn op de sector en op Woonplus. •E r is een beleidsdossier geïntroduceerd op intranet met zoveel mogelijk actuele, aan beleid gerelateerde informatie en documenten. • I ntranet is in 2012 ook voorzien van een vernieuwde versie van complexbeheerplannen. Per complex is daarin de strategie per complex geduid, inclusief de daaruit volgende beheerinstructies voor onder meer onderhoud, leefbaarheid en huurbeleid. Daarnaast is veel relevante informatie en statistische informatie over het complex opgenomen. In 2013 wordt de beschikbare informatie verder aangevuld en vernieuwd. Verbeteren vastlegging en managementrapportages vastgoedprojecten Het verbeterplan Projectadministratie is ondergebracht in het Handboek Administratie. De vastgoedrapportage is aangepast en sluit beter aan op de weergave in de jaarrekening en op de weergave in de reguliere kwartaalrapportage. De vastgoedrapportage wordt in 2013 uiteindelijk volledig geïntegreerd in de reguliere kwartaalrapportage. Samen een nieuwe organisatie neerzetten Om de primaire processen goed gaande te houden en optimale klantbediening te waarborgen, moest de organisatie de taken opnieuw herschikken binnen de afdelingen. Elke afdeling heeft hieraan op eigen wijze invulling gegeven. Samenwerking, onderlinge vervangbaarheid, taaken rolopvatting, herverdeling taken en leren & groei zijn daarbij de belangrijkste onderdelen geweest. Klantbediening Vanaf het tweede kwartaal is de klantontvangst belangrijk gewijzigd. Dit stelt ons in staat op een efficiënter wijze de klant te bedienen zonder verlies aan effectiviteit of klanttevredenheid. De wijzigingen zijn als volgt: • tussen 08.00 en 11.00 uur is er inloopspreekuur en zijn wij telefonisch bereikbaar. Na die tijd is dit alleen mogelijk op afspraak; • tijdens het inloopspreekuur zijn medewerkers aanwezig voor reguliere klantafhandeling en voor incassotrajecten; • de website is uitgebreid met vereenvoudigde 36


Jaarverslag 2012

terugbelformulieren voor het maken van een afspraak; • de klantontvangst is uitbesteed aan een hierin gespecialiseerd bedrijf. Een evaluatie van de nieuwe klantontvangst eind 2012 gaf aan dat zowel klanten als de medewerkers de wijzigingen positief waarderen. De nieuwe manier van klantbediening wordt ook in 2013 gecontinueerd. Om dit proces nog beter te stroomlijnen, zijn voor de nabije toekomst enkele wijzigingen aan de website voorzien, zoals een zichtbare afsprakenknop met daarachter een virtuele agenda waar klanten direct zelf een afspraak kunnen inplannen en een kennisbank. Kernwaarden onderdeel van de functioneringscyclus De doelstelling om kernwaarden onderdeel maken van de functioneringscyclus en daarmee blijvend aandacht behouden voor gewenste competenties van het personeel wordt in 2013 uitgewerkt. In 2012 is aan de in 2011 beschreven conceptvisie op ‘leren & groei’ verder invulling gegeven en breder intern besproken. In 2013 volgt de vertaalslag naar de medewerkers door onder andere aanpassing van het functioneringsbeleid. Organisatiegestuurd werken Organisatiegestuurd werken houdt in dat ondersteunende afdelingen aansluiten bij de beleving, behoeften, wensen en mogelijkheden van de interne klant. Toetsing en prioritering van behoeften en wensen gebeurt aan de hand van de ondernemingsdoelstellingen. De interne klant neemt - indien mogelijk - de regie. Als zich kansen voordoen, geven de stafafdelingen ongevraagd advies. Dat betekent dat stafafdelingen als Personeel & Organisatie, Communicatie en ICT & Facilitair voortaan hun werk en inzet afstemmen op vragen van lijnafdelingen. Er vindt daarmee een verschuiving plaats van uitvoerende taken naar voornamelijk faciliterende en adviserende taken. De stafafdelingen hebben in 2012 hun veranderende rol met de overige afdelingen besproken en hen voorzien van verschillende hulpmiddelen. Dit krijgt in 2013 een vervolg. Er is gestart met het verleggen van verschillende processen naar het lijnmanagement, zoals de verlofregistratie en gestandaardiseerde opzet van intranetpagina’s. Medewerkers richting geven Veel medewerkers hebben een training ‘samenwerken & ontmoeten’ bijgewoond. Behalve dat daarin veel aandacht werd besteed aan (valkuilen in) communicatie was de niet alledaagse samen-

Hoofdstuk 5 -

Strategisch leren borgen

is aan het eind van 2012 beoordeeld. De gemiddelde score van de beoordeling bedraagt een 3 op een schaal van 5. Dit is gelijk aan de gemiddelde beeld over 2011.

stelling van de deelnemersgroepen een mooie gelegenheid collega’s beter te leren kennen. Dit bevordert op een informele manier de interne samenwerking. Daarnaast zijn gericht interne trainingen georganiseerd over effectief telefoneren, huurrecht, de woningwaardering en de staatssteunregeling en hebben medewerkers opleidingen gevolgd in het kader van een persoonlijk ontwikkelplan.

Ziekteverzuim Wij volgen nauwgezet het ziekteverzuim en streven naar een ziekteverzuim van minder dan 3%. In 2012 is er sprake van een verhoogd percentage langdurig verzuim, namelijk 6%. Een deel van de betrokken medewerkers heeft het re-integratietraject ingezet en gaat naar verwachting in 2013 weer (volledig) hersteld aan het werk.

Leidinggevenden hebben gezamenlijk een agenda opgesteld over diverse thema’s zoals integriteit, het meetbaar en voelbaar maken van ‘leren en groei’ en leiderschap. Zij gaan in 2013 hiermee aan de slag. Ook hebben de leidinggevenden gezamenlijk een cursus ‘zuiver communiceren’ gevolgd en een ‘integriteitsspel’ gedaan.

Het Nieuwe Werken Wij onderzoeken een concept waarbij medewerkers en organisatie flexibeler omgaan met arbeidstijd en werkomgeving. In de zomer is bedrijfsbreed informatie gedeeld over deze andere vorm van werken, hoe dit eruit zou kunnen zien en wat de effecten kunnen zijn op de werkprocessen, de efficiency en de persoonlijke werkomstandigheden. Eind 2012 is een werkgroep gestart die de mogelijkheden van de verschillende aspecten van dit onderwerp onderzoekt en verwoordt in een visie. De visie geeft aandacht aan benodigde cultuur, benodigde competenties en vaardigheden, benodigde middelen, eventuele risico’s en beoogde kwalitatieve en financiële revenuen. Deze visie wordt onderdeel van een op te stellen business case.

Functioneringscyclus Wij monitoren de ontwikkelingen van medewerkers in de reguliere functioneringscyclus. Met elke medewerker wordt minimaal drie keer per jaar een formeel gesprek gevoerd: • een contractgesprek waarin leidinggevende en medewerker de voorgenomen taken en afspraken over persoonlijke effectiviteit en werkhouding bespreken en vastleggen voor het beoordelingsjaar. De taken zijn gelieerd aan de doelstellingen uit het jaarplan; • een voortgangsgesprek waarin leidinggevende en medewerker de voortgang en (beoogde) afronding van voorgenomen taken en afspraken afstemmen; • een beoordelingsgesprek waarin de leidinggevende een oordeel geeft over de prestaties en afspraken door de medewerker in het achterliggend jaar. Meer dan 97% van de medewerkers heeft op deze wijze de functioneringscyclus doorlopen en

Van organisatiedoel naar persoonlijke inzet De organisatiedoelen zijn verwerkt in de contractformulieren van individuele medewerkers. Elke afdeling heeft op eigen wijze verder invulling gegeven aan het verbinden van medewerkers aan organisatiedoelen door persoonlijke

Tabel 2 - Prestatie-indicatoren strategisch leren borgen


Realisatie 2010

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Doelstelling 2012


FTE’s

141

132

113

116

≤ 116

VHE’s per FTE

92

98

113

110

110

Werkbelasting: woningen per FTE

85

90

104

101

≥ 104

Aantal inhuurkrachten8

16

22

15

--

1

3,5%

5,3%

6%

3,0%

3,0%

1,5

1,4

1,3

1

1

Ziekteverzuim Gemiddelde verzuimfrequentie 8

Inhuur bij vervanging door ziekte/uitval, excl. woonpluscollege, excl. inhuur via projecten (vastgoed of interne projecten) 37

luidersregeling goed. Op de website zijn beide documenten eenvoudig toegankelijk. Bij www.woonplus.nl/OverWoonplus/verantwoordingentoezicht kunnen medewerkers en belanghouders beide regelingen eenvoudig inzien en downloaden.

gesprekken, het formuleren van kpi’s en afdelingsplannen. Door de betere verbinding worden medewerkers zich meer bewust van hun bijdrage aan de organisatiedoelen.

BBSH

Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De langetermijndoelstelling geeft ons streven weer voor 2020.

Integriteitscode & klokkenluidersregeling In 2004 werd de integriteitscode vastgesteld met instemming van de ondernemingsraad. In 2009 keurde de ondernemingsraad de klokkenTabel 3 - Kengetallen medewerkers

Kengetallen Medewerkers

Realisatie 2010

Realisatie 2011

Realisatie 2012

153

135

129

Gemiddelde leeftijd personeel

44 jaar

45 jaar

45 jaar

Gemiddelde duur dienstverband

11 jaar

13 jaar

12 jaar

Verhouding fulltime/parttime

61% / 39%

64% / 36%

68% / 32%

Verhouding man / vrouw

43% / 57%

47% / 53%

46% / 54%

Personeelskosten per FTE

62.068

63.890

64.227

Opleidingskosten per FTE

1.120

1.185

1.200

Personeelsverloop: Instroom Doorstroom Uitstroom

5,4% 2,7% 12,8%

3,6% 9,6% 13,3%

7,3% 2,4% 14,6%

6 3 3 8

6 5 5 2

0 3 14 1

Aantal medewerkers

Redenen uitstroom: Ontbinding op eigen verzoek Pensioen Ontbinding Einde tijdelijk contract

38


Jaarverslag 2012

Hoofdstuk 5 -

Strategisch leren borgen

39

Hoofdstuk 6

Omgeving Samenvatting geleverde prestaties 2012 Tabel 1 - Omgeving

Doelstelling

Ambities 2012

Resultaten 2012

Betaalbare huisvesting realiseren

Conform Europese toewijzingsregels 90% van de sociale voorraad toewijzen aan de primaire doelgroep met een bruto-inkomen tot € 34.085,Verdere bijzonderheden staan in hoofdstuk 1.

96% van de woningen is bij mutatie toegewezen aan de doelgroep.

Aansluiten woonvisie

Medio 2012 is de gemeentelijke woonvisie definitief. Een gezamenlijke woningmarktstrategie die aansluit op zowel gemeentelijke woonvisie als ondernemingsdoelstellingen van Woonplus is de basis voor in 2012 te maken prestatieafspraken over woonruimteverdeling, investeringsprogramma en woonomgeving.

Begin oktober heeft bestuurlijk overleg plaatsgehad. De gemeente heeft een plan opgesteld voor prestatieafspraken met als einddatum maart 2013.

=

Optimaliseren contact met de omgeving

Wij organiseren bijeenkomsten met onze belanghouders, klanten en bewonersorganisaties en betrekken hen actief bij beleid en beheer.

Het SOBO, VAC en alle bewoners zijn geïnformeerd over de nieuwe vastgoedstrategie en de gevolgen ervan.

3

Het SOBO is betrokken bij de overgang van een eigen klachtencommissie naar een gemeenschappelijke klachtencommissie.

Er is een uitvoeringsovereenkomst Wijk Actie Programma Nieuwland 2014 opgesteld. Voor het project Majoraanveld/Kervelveld zijn verschillende bewonersavonden georganiseerd en is aansluitend een klankbordgroepoverleg gestart. Met de gemeente en bewonersvereniging is afstemming over Oost geweest. Met het VAC (Adviescommissie Wonen) zijn voorbereidingen getroffen voor een woonkwaliteitsonderzoek. Dit onderzoek is verricht.

40


Jaarverslag 2012

3

Verdere bijzonderheden staan in hoofdstuk 1.

Het SOBO is betrokken bij het opstellen van het Sociaal Plan 2012-2014.

Conform de Governance Code vindt in 2012 opnieuw visitatie plaats.

Behaald?

Visitatie is uitgevoerd. Eindrapport wordt verwacht in het eerste kwartaal 2013.

Doelstelling

Ambities 2012

Resultaten 2012

Financiële continuïteit waarborgen

Wij streven naar een goede solvabiliteit, optimale bedrijfswaarde en verbetering van de operationele kasstromen van onze organisatie. Zie ook het hoofdstuk Interne processen. De financiële effecten zijn vertaald in het hoofdstuk Cijfers in beeld.

Gegevens aan het Centraal Fonds (dPi en dVi) tijdig aangeleverd. Huurverhoging tijdig aangezegd.

Als er nieuwe samenwerkingsverbanden mogelijk zijn met organisaties op gebied van wonen en zorg, gaan wij die aan.

Met vele betrokken instanties is gekeken hoe algemene ruimten in seniorenappartementen (weer) een zinvolle functie kunnen krijgen.

Samenwerkingsverbanden gericht op wonen, zorg en welzijn.

Betaalbare huisvesting realiseren Als woningcorporatie bestaat onze kerntaak uit het voorzien in goede betaalbare huisvesting voor huishoudens met een inkomen tot 34.085 (prijspeil januari 2012) in Schiedam. Eind 2012 hadden wij 11.409 woningen voor deze doelgroep in de woningvoorraad beschikbaar. Van de leeggekomen woningen is 96% weer aan de beoogde doelgroep verhuurd. Meer bijzonderheden over woningtoewijzing staan in hoofdstuk 2 en in hoofdstuk 3 staan meer bijzonderheden over de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Aansluiten gemeentelijke woonvisie Een gezamenlijke woningmarktstrategie die aansluit op zowel gemeentelijke woonvisie als ondernemingsdoelstellingen van Woonplus is de basis voor te maken prestatieafspraken over woonruimteverdeling, investeringsprogramma en woonomgeving. Begin oktober is hierover bestuurlijk overleg geweest met de betrokken wethouder. De gemeente heeft een plan van aanpak overhandigd om te komen tot prestatieafspraken. De voorziene einddatum prestatieafspraken is nu medio 2013. Zie ook hoofdstuk 3, onderdeel BBSH.

Actief betrekken belanghouders, klanten en bewonersorganisaties bij beleid en beheer Brochure nieuwe koers Het SOBO en alle bewoners zijn in maart 2012 geïnformeerd over de nieuwe ondernemingskoers, de nieuwe vastgoedstrategie en de merkbare gevolgen hiervan voor bewoners. Hiervoor zijn duidelijke brochures opgesteld met daarin uitleg over: • de nieuwe openingstijden, de telefonische en digitale bereikbaarheid;

Behaald?

=

Meer greep op liquiditeit door optimalisatie liquiditeitsprognoses.

3

•d e te vernieuwen buurten en complexen in ons bezit door gebiedsontwikkeling sloop op korte en langere termijn, verkoop van complexen en de merkbare gevolgen voor onderhoud en investeringen in de betrokken woningen. Bewoners die wonen in gebieden of complexen waar een ingrijpende maatregel is voorzien, hebben extra uitgebreide informatie gekregen. Na verspreiding van de flyers en brieven is 2 weken lang een speciaal telefoonteam actief geweest om prangende vragen hierover te beantwoorden. Een beperkt aantal bewoners heeft hiervan gebruik gemaakt. Samenwerking met SOBO Het overkoepelend orgaan van de Schiedamse bewonersverenigingen wordt frequent geraadpleegd en voor (bindend) advies betrokken bij verschillende producties en overeenkomsten: • de overgang van een eigen klachtencommissie naar een gemeenschappelijke klachtencommissie; • het opstellen van het Sociaal Plan 2012-2014; • vernieuwing van de algemene voorwaarden. Over de samenwerking met het SOBO is een apart verslag toegevoegd bij het onderdeel ‘Verslagen’. Overig • In samenwerking met bewoners en participanten in de wijk is een uitvoeringsovereenkomst WijkActieProgramma Nieuwland 2014 - 2017 opgesteld. Zie ook hoofdstuk 2. • Voor het project Majoraanveld/Kervelveld zijn bewonersavonden georganiseerd en is een klankbordgroepoverleg gestart. Zie ook hoofdstuk 3. • Met de gemeente en bewonersvereniging is afstemming over Oost geweest. Zie ook hoofdstuk 3.

41

•M et het VAC (Adviescommissie Wonen) is de nieuwe vastgoedstrategie gedeeld en zijn voorbereidingen getroffen voor een woonkwaliteitsonderzoek dat zij voor Woonplus hebben verricht. Een groot aantal bewoners van woningen die wij vanaf 2006 hebben opgeleverd, is door de commissie bevraagd over de tevredenheid over de woning, de buitenruimte en de woonomgeving. Wij verwachten met de uitkomsten van het onderzoek nog beter te kunnen inspelen op de wensen van toekomstige bewoners. Het rapport met de uitkomsten wordt begin 2013 aangeboden aan de directie van Woonplus. Visitatie Woonplus streeft ernaar open te zijn naar haar belanghouders en daardoor haar reputatie te versterken. Ons uitgangspunt is dat wij een lerende organisatie zijn, die zich wil blijven verbeteren. Visitatie is een middel om dat te bereiken. Conform de Governance Code heeft in 2009 de eerste visitatie plaatsgevonden. In 2012 heeft Cognitum opnieuw een visitatie uitgevoerd. De visitatie bestond onder meer uit het voeren van gesprekken met onze belanghouders en medewerkers van Woonplus. Begin 2013 wordt de eindrapportage verwacht. De resultaten worden gedeeld met de stakeholders. De uitkomsten gelden onder meer als input voor een in 2013 op te zetten reputatiemonitor en als leidraad voor het doorvoeren van verbeteringen.

Waarborgen financiële continuïteit Onderstaande tabel bevat een overzicht van de prestatie-indicatoren behorende bij de strategische doelstellingen. De lange termijn doelstelling geeft ons streven weer voor 2020.

In het verslagjaar 2012 is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Op basis van een stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. De vergelijkende cijfers en financiële kengetallen over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Voor een overzicht van de gevolgen van de stelselwijziging wordt verwezen naar de bijlage voor een uitgebreidere toelichting. Continuïteitsoordeel De verantwoordingsgegevens over 2011 en de planningsgegevens over 2012 zijn tijdig aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting aangeleverd. Op basis van deze gegevens ontvingen wij van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een continuïteitsoordeel en een solvabiliteitsoordeel. Het ministerie beoordeelde de solvabiliteit ultimo 2011 als voldoende, hetgeen betekent dat wij aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Als continuïteitsoordeel 2012 ontvingen wij een A2-oordeel. Dat betekent dat onze voorgenomen activiteiten in de eerste drie prognosejaren passen bij onze vermogenspositie, maar dat de voorgenomen activiteiten in de laatste 2 prognosejaren in theorie de financiële positie in gevaar kunnen brengen. Omdat in de uitvoering in die betreffende jaren nog kan worden geschoven, kan het risico worden beperkt. Op die grond is geconcludeerd dat de continuïteit voldoende is gewaarborgd en dat de middelen voldoende worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Van belang is wel te melden dat bij dit oordeel alleen rekening is gehouden met huurtoeslagheffing (verhuurdersheffing) vanaf 2014. Een verhuurdersheffing voor het jaar 2013, het plan om de verhuurdersheffing aanzienlijk te verhogen, de saneringsheffing (Vestiaheffing) voor de komende

Tabel 2 - Prestatie-indicatoren voor financiële continuïteit


Realisatie 2011

Realisatie 2012

Solvabiliteit

21,4%

26,7%

15%

20%

Loan-to-value

73,1%

70,9%

75%

75%

1,2

2,0

1,4

1,4

Liquiditeitspositie

-/- € 2,1 mln1

€ 7,6 mln

Operationele kasstroom na normatieve aflossing

-/- € 0,4 mln

€ 4,3 mln

Rentedekkingsgraad (ICR)

1 2

Saldo liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen (rekening courant) Bandbreedte varieert van € 0 tot + € 15 mln

42


Jaarverslag 2012

Doelstelling 2012

€ 15 mln €0


€ 15 mln2 €0

Hoofdstuk 6 -

jaren en het afwaarderen van de maximale huuropbrengst tot 4,5% van de WOZ-waardering is allemaal buiten dit oordeel gehouden. Kredietwaardigheidsoordeel Over het jaarverslag 2011 en de prognoses voor 2012 tot en met 2014 ontvingen wij in 2012 van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een kredietwaardigheidsoordeel. Wij zijn beoordeeld als onverminderd kredietwaardig en voldoen aan de gestelde eisen. Hierdoor kunnen wij in beginsel gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Huurverhoging De huurverhoging voor zowel het commercieel als het sociaal bezit is tijdig aangezegd. Met name het proces om te komen tot de huurverhoging per 1 juli voor het sociaal bezit, verliep ronduit rommelig en onduidelijk. Als gevolg van harde toezeggingen aan de sector wilde de minister van BZK - vooruitlopend op goedgekeurde wetgeving - het corporaties mogelijk maken een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Erg lang was onduidelijk of dit juridisch hout sneed. Een kort geding, aangespannen door Amsterdamse huurders, maakte kort voor het moment van het versturen van de aanzeggingen een einde aan de onduidelijkheid: ook de minister heeft niet de mogelijkheid vooruitlopend op vastgestelde wetgeving te handelen. Er mocht geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd. Tot dat moment is veel tijd en energie gestoken in de inhoudelijke en administratieve voorbereiding via onder meer de Belastingdienst. Uiteindelijk is een ‘reguliere’ inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd. Liquiditeitsprognoses Er zijn voorbereidingen gestart voor het optimaliseren van de liquiditeitsprognoses. De maatschappelijke taakstelling vraagt om een beleid waarin risico’s die samenhangen met financiering worden vermeden en gespreid. Voor het realiseren van deze doelstelling is een uitgebreide liquiditeitenplanning essentieel. In 2012 is de liquiditeitenplanning verbeterd en dit verbeterproces loopt door in 2013. Maandelijks zal in het kader van cashmanagement een kasstroomoverzicht worden opgesteld. Dit overzicht en de mogelijkheden voor goed financieel beheer worden regelmatig besproken met de directie. Overige prestaties zijn vermeld in hoofdstuk Cijfers in beeld en het hoofdstuk Waardecreatie van het werkapparaat.

Omgeving

Samenwerking in wonen, zorg en welzijn Als er nieuwe samenwerkingsverbanden mogelijk zijn met organisaties op gebied van wonen en zorg, gaan wij die aan. Met verschillende betrokken instanties is in 2012 gekeken hoe algemene ruimten in enkele seniorenwoongebouwen (weer) een zinvolle functie kunnen krijgen. Voor de nieuwe ruimte in het Hof in Zuid zijn de eerste scenario’s en mogelijkheden besproken. Voor de bestaande ruimte in de flat aan het Van Beethovenplein is een wijkgerichte invulling gekozen. Vrijwilligers hebben een ruim activiteitenschema samengesteld dat goed wordt bezocht. Daarnaast zijn afspraken gemaakt met Firmitas over het verhuren van woningen voor een bijzondere doelgroep. Meer hierover in hoofdstuk 1.

BBSH Reputatiemanagement In 2012 is gestart met de herijking van het strategisch kader voor reputatiemanagement, gebaseerd op de nieuwe bedrijfskoers. In 2013 wordt dit verder uitgewerkt, vastgesteld en in werking gesteld. Onder andere het rapport met uitkomsten van het visitatietraject zal dienen als input voor een op te zetten reputatiemonitor. Corporate sponsoring Elk jaar doen bewoners en organisaties een beroep op Woonplus voor (financiële) ondersteuning van evenementen of andere initiatieven. Ondanks dat sponsoring van activiteiten of organisaties kan helpen om onze reputatie te versterken, hebben wij uit bezuinigingsoverwegingen geen budget beschikbaar gesteld in 2012. Andere publicaties Woonplus vindt het belangrijk om haar belanghouders goed te informeren. Daarom communiceren wij via verschillende media. Wij zetten onze website in om nieuws te melden, maar ook om huurders de gelegenheid te bieden direct zaken met ons te doen via het speciale ‘Mijn Woonplus’gedeelte. Maandelijks publiceren wij ‘Woonplus Nieuws’ in de lokale krant, het Nieuwe Stadsblad. Huurders kunnen hierin nieuws en achtergronden over Woonplus lezen. In ons relatiemagazine Surplus belichten wij de achtergronden van ons beleid en de voorbeelden uit de praktijk. Iedere uitgave heeft een thema. In 2012 is Surplus tweemaal uitgebracht. Een uitgave ging dieper in op ‘VvE Beheer’ en de andere uitgave behandelde ‘Toezicht en transparantie’. Naast het uitbrengen van een relatiemagazine participeert 43

Woonplus als wijkpartner in de bewonersmagazine Nieuwland Nieuws. Het magazine is te downloaden via onze website. Look TV, de lokale tv-omroep in Schiedam, is een ander belangrijk communicatieplatform. Daarnaast verschijnen regelmatig berichten over en advertenties van Woonplus in regionale versies van landelijke dagbladen, in plaatselijke weekbladen en bewonersbladen van verschillende bewonersverenigingen in Schiedam. In 2012 was er onder meer aandacht voor sloopprojecten, de realisatie van nieuwbouw en de financiële situatie van Woonplus. Een deel van deze berichten verscheen naar aanleiding van een persbericht of perscontact. Belanghoudersregister Om de behoefte van Woonplus en haar belanghouders beter op elkaar aan te laten sluiten, heeft Woonplus in 2011 geïnventariseerd wie haar belanghouders zijn en hoe zij op de beste manier benaderd kunnen worden. Daarbij is onderzocht welke raakvlakken er zijn met onze organisatie, op welke wijze zij kunnen bijdragen aan het bereiken van onze doelstellingen, hoe wij een koppeling kunnen maken tussen hun belang en het belang van Woonplus en welke meerwaarde dit voor hen heeft. Wij onderscheiden daarbij een categorie belanghouders waar wij intensieve tot zeer intensieve contacten mee onderhouden en een categorie belanghouders waarmee wij incidentele contacten mee onderhouden en periodiek en/of gericht informeren. Het register wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd.

44


Jaarverslag 2012

Stedelijk sociaal plan Eind maart ondertekenden Woonplus, wethouder Wijten en SOBO het nieuwe Stedelijk Sociaal Plan. Het Stedelijk Sociaal Plan is een document, waarin de rechten en plichten voor huurders staan benoemd bij verplichte verhuizing als gevolg van renovatie of sloop van de woning. Het Sociaal Plan is afgesloten voor de periode 20122016. De komende jaren wijzigt het dus niet. Het Sociaal Plan is gebaseerd op wetten, regels en afspraken. Alle juridisch onderbouwd, waardoor de teksten soms lastig leesbaar zijn. Voor onze huurders hebben wij daarom een goed leesbare folder van het Sociaal Plan gemaakt.

Hoofdstuk 6 -

Omgeving

45

Hoofdstuk 7

Projecten

in beeld

46


Jaarverslag 2012

2

1

1 3 4

1

3

4

2

1

2

3

47

SCHIEDAM-NOORD

Status jaarplan 2012

Status jaarverslag 2012

In uitvoering

Opgeleverd

In voorbereiding

In voorbereiding

Geen status, was onderdeel WOG

‘On hold’, is uitvoeringsgereed

•N ieuwbouw 18 woningen, huur-sociaal • Planning Start bouw onbekend Oplevering onbekend

Geen status, was onderdeel WOG

‘On hold’, is uitvoeringsgereed

SCHIEDAM-NIEUWLAND



1 Groenoord Midden C

• Renovatie 70 appartementen • Planning Start uitvoering januari 2011 Oplevering april 2012 2

Majoraanveld en Kervelveld

•S loop 27 eengezinswoningen, nieuwbouw 26 eengezinswoningen huur, sociaal • Planning Start sloop 2e kwartaal 2013 Start bouw 2e kwartaal 2013 • Oplevering 1e kwartaal 2014 3

Beatles

•N ieuwbouw 18 woningen, huur-sociaal • Planning Start bouw onbekend Oplevering onbekend 4

1

Notenbalk

Over het Water fase 2:

• Nieuwbouw circa 190 woningen • Planning realisatie 2013 - 2015

In voorbereiding

Waarvan: Parkblok I •N ieuwbouw 25 sociale huurwoningen en 26 koopwoningen • Planning Start verkoop 1e kwartaal 2013 Start uitvoering 4e kwartaal 2013 Oplevering 1e kwartaal 2014 2

In ontwikkeling

‘On hold’, sloop is opgeleverd

In uitvoering

Opgeleverd

Het Kwartet fase 1

•N ieuwbouw 36 eengezinswoningen, 18 koopwoningen, 17 sociale huurwoningen, 1 middeldure huurwoning • Planning fase I Start verkoop april 2010 Start bouw december 2011 Oplevering augustus 2012 48

Stopgezet

Wibautplein

•S loop 3 flatgebouwen en winkels, nieuwbouw 63 eengezinswoningen huur en koop • Planning Start sloop 1e kwartaal 2012 (door de Gemeente Schiedam) Start verkoop 2e kwartaal 2015 Start bouw 1e kwartaal 2016 3

-


Jaarverslag 2012

Hoofdstuk 7 -

SCHIEDAM-NIEUWLAND



•N ieuwbouw 36 eengezinswoningen, 17 koopwoningen, 19 sociale huurwoningen • Planning fase 2 Start verkoop 4e kwartaal 2011 Start bouw 9 woningen 3e kwartaal 2013 Oplevering 4e kwartaal 2013

In ontwikkeling

In ontwikkeling

SCHIEDAM STAD



In uitvoering

‘On hold’: sloop opgeleverd en is uitvoeringsgereed

In uitvoering

Opgeleverd

•S loop/nieuwbouw woonservicecomplex 36 woningen, nieuwbouw 34 sociale huurwoningen • Planning sloop/nieuwbouw Start sloop september 2011 Start bouw maart 2012 Start oplevering januari 2013

In voorbereiding

Sloop opgeleverd In uitvoering

•R enovatie/samenvoeging tot 32 appartementen en algemene ruimte • Planning renovatie Start uitvoering 2e kwartaal 2011 Oplevering dec 2011 - jan 2012

In uitvoering

Opgeleverd

Projecten in beeld

4 Het Kwartet fase 2

1 Aleidastraat

•S loop 33 woningen, nieuwbouw circa 17 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 4e kwartaal 2011 Start nieuwbouw onbekend Oplevering onbekend

2

Huysmansstraat

•S loop 52 woningen, nieuwbouw 29 eengezinswoningen sociale huur • Planning Start sloop 1e kwartaal 2010 Start nieuwbouw december 2011 Oplevering mei 2012 3

Hof in Zuid

49

Hoofdstuk 8

Cijfers

in beeld De winst- en verliesrekening geeft de middelen weer die wij hebben ingezet om onze strategische ondernemingsdoelstellingen en specifiek de doelstellingen en de prestaties voor 2012 te realiseren. Ten opzichte van 2011 hebben wij een beter resultaat uit gewone bedrijfsvoering gerealiseerd. Het totale jaarresultaat in 2012 is circa € 30,5 miljoen positief. Dit positieve jaarresultaat geeft een vertekend beeld van wat ons (en de totale branche) te wachten staat. In de jaarrekening is de verhuurdersbelasting van € 1,7 miljard voor alle sociale verhuurders nog niet verwerkt. Als dit gebeurt, dan is het jaarresultaat fors negatief. De bedrijfsopbrengsten (circa € 71,7 miljoen) zijn ten opzichte van vorig jaar met circa 5,4% gestegen als gevolg van de hogere huuropbrengsten, een stijging van het netto verkoopresultaat en de toename van de overige bedrijfsopbrengsten. De huuropbrengsten zijn gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli met gemiddeld 2,1% (vorig jaar 1,3%), tussentijdse huuraanpassingen, harmonisatie en het in verhuur nemen van opgeleverde nieuwbouwwoningen. De huurderving bedroeg in het boekjaar 3,2% van de te ontvangen huur (2011: 3,5%) exclusief de voorziening wegens oninbare huur. De huurderving is hiermee licht afgenomen ten opzichte van vorig jaar. De overheidsbijdragen zijn afgenomen doordat er minder uitgaven hebben plaatsgevonden in het kader van WAP Nieuwland, waardoor een kleiner deel van de reeds ontvangen subsidies zijn vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille is weliswaar gestegen ten opzichte van vorig jaar maar dat is voornamelijk het gevolg van de door de gemeente betaalde vergoeding voor de te slopen objecten aan het Wibautplein, zoals was overeengekomen in de 50


Jaarverslag 2012

Packagedeal. Als gevolg van lagere verkoopaantallen en toenemende verkoopkosten is het resultaat op de verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw gedaald ten opzichte van 2011. De overige bedrijfsopbrengsten hebben onder meer betrekking op de vergoeding voor de administratieve verwerking van de huurcontracten, de vergoeding voor de afdeling VvE-beheer en de doorbelaste uren van de afdeling Vastgoed (projectontwikkeling) en overige resultaten. De overige bedrijfsopbrengsten zijn gestegen als gevolg van de BTW-teruggave over de periode 2005-2010. De omvang van de bedrijfslasten (circa € 38,8 miljoen) wordt veroorzaakt door: • de afschrijvingen; • de waardeveranderingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille; • de personeelslasten; • de onderhoudslasten; • de overige bedrijfslasten. De sterke daling van de bedrijfslasten ten opzicht van vorig jaar heeft met name te maken met de sterke daling van de onderhoudslasten. De realisatie van onze belangrijkste ambitie - het vernieuwen van de vastgoedportefeuille - staat zwaar onder druk. Onze financiële mogelijkheden nemen drastisch af door een diversiteit aan opgelegde en beoogde maatregelen zoals de verhuurdersbelasting en de saneringsheffing. Hierdoor heeft Woonplus in de toekomst minder financiële ruimte om uitgaven voor bijvoorbeeld onderhoud te doen. Al in 2012 zijn maatregelen genomen, zoals minder uitgaven voor onderhoud en de eerder genoemde investeringsstop. De afschrijvingskosten op de bedrijfswaarde zijn nieuw in de winst- en verliesrekening.

Winst- en verliesrekening over 2012

2012

(x € 1.000)

2011 (x € 1.000)

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huuropbrengsten

60.187

58.982

Opbrengsten servicecontracten

3.417

3.452

Overheidsbijdragen

165

251

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

5.565

4.530

Overige bedrijfsopbrengsten

2.348

820

71.682

68.035

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

15.194 -12.197

14.766

-8.743

Erfpacht

96

91

Lonen en salarissen

5.686

6.158

Sociale lasten

908

859

Pensioenlasten

1.033

1.097 20.199

Onderhoudslasten

12.122

Leefbaarheid

621

736

Lasten servicecontracten

3.417

3.452

Overige bedrijfslasten

11.890

12.939

38.770

51.555

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-286

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-1.329

Rentebaten

677

Rentelasten en soorgelijke kosten

Saldo financiele baten en lasten

276

-

301

15.193

15.126

-15.845

-14.825

1.931

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

16.781 13.722

Belastingen uit resultaat uit gewone bedrijfsvoering

-119

Resultaat deelnemingen

-23

40

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

De waardeverandering daalt ten opzichte van vorig jaar, omdat projecten zijn afgerond en bijna geen nieuwe projecten zijn opgenomen. De personeelskosten zijn licht gedaald door krimp van de formatie als gevolg van de eerdere reorganisatie. De overige bedrijfslasten hebben onder meer betrekking op de huisvestingskosten, advieskosten, kosten voor automatisering en communicatie, de zakelijke lasten en de overige personeelskosten. De overige personeelskosten betreffen onder meer de kosten voor opleidingen, kosten

30.480

1.852

van vervanging en uitzendkrachten alsmede de kosten die verband houden met de reorganisatie. De daling van de overige bedrijfslasten is met name toe te schrijven aan de gemaakte kosten van de reorganisatie die reeds in het resultaat van 2011 waren voorzien. Het bedrijfsresultaat (circa € 32,9 miljoen) is het verschil tussen de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfskosten. Het saldo van financiële baten en lasten (circa € 15,8 miljoen) bestaat uit de waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 51

en de rentebaten en –lasten. De waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten heeft betrekking op de afboeking van een lening van Woonplus Participatie BV. De rentelasten zijn afhankelijk van de investeringen die wij doen en de wijze waarop wij de renterisico’s afdekken. De rentelasten zijn als gevolg van een lagere rentestand afgenomen. Daarnaast wordt voordeel behaald van leningen die in 2011 zijn afgesloten tegen gunstige voorwaarden met uitgestelde storting in 2012. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen en verwerking resultaat deelnemingen (circa € 16,8 miljoen) is het verschil tussen het bedrijfsresultaat en het saldo van financiële baten en lasten.

52


Jaarverslag 2012

Belastingen uit resultaat uit gewone bedrijfsvoering hebben betrekking op het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen wordt na verwerking van het resultaat deelnemingen circa € 30,5 miljoen positief.

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Financiële positie De financiële positie van Woonplus kan afgeleid worden uit de balanspositie, de ontwikkeling van de solvabiliteitspositie en de ontwikkeling van de operationele kasstromen.

Balans

(na resultaatbestemming)

ACTIVA VASTE ACTIVA

31 december 2012

31 december 2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

- Materiële vaste activa

409.583

399.556

- Vastgoedbeleggingen

74.321

69.122

- Financiële vaste activa

13.238

2.389

497.142

471.067

VLOTTENDE ACTIVA - Onderhanden projecten - Voorraad

438

1.204

0

0

- Vorderingen

12.403

9.587

12.841

LIQUIDE MIDDELEN TOTAAL

PASSIVA EIGEN VERMOGEN VOORZIENINGEN

7.582 517.565

1.842 483.700

31 december 2012

31 december 2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

137.959

103.320

16.387

332.881

KORTLOPENDE SCHULDEN

30.338

LANGLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL

10.791

517.565

De balanspositie is verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Aan de activa-zijde is een toename zichtbaar van de vaste activa en de liquide middelen. De sociale huurwoningen zijn opgenomen onder de rubriek materiële vaste activa. De middeldure huurwoningen en overige eenheden zijn opgenomen onder de rubriek vastgoedbeleggingen. De vaste activa zijn toegenomen door een positieve waardeverandering van de vastgoedportefeuille. Deze positieve waardeverandering is het gevolg van de effecten van de stelselwijziging (zie bijlage 1) en daarnaast het in verhuur nemen van opgeleverde nieuwbouwwoningen. Daartegenover staat een afname als gevolg van verkoop bestaand bezit. In 2012 is het beleid van treasury gewijzigd, waarbij Woonplus ervoor heeft gekozen om zo weinig mogelijk gebruik te maken van de rekening-courantkrediet. De liquide

15.098 324.432 40.850 483.700

middelen zijn voor een groot deel toegenomen als gevolg van zogenaamde positieve kasstromen uit bedrijfsoperaties (meer inkomsten door huurontvangsten dan uitgaven voor bedrijfslasten) en financieringsactiviteiten (meer leningen aangetrokken dan afgelost). Daar tegenover staat een zogenaamde negatieve kasstroom uit investeringsactiviteiten (meer geld uitgegeven aan investeringen dan ontvangen uit verkopen) en de betalingen die Woonplus heeft gedaan voor rente op de geldleningen. Aan de passiva-zijde is een toename zichtbaar van het eigen vermogen. Het eigen vermogen neemt toe door het positieve resultaat van circa € 30 miljoen. De langlopende schulden zijn toegenomen door het aantrekken van nieuwe leningen. De kortlopende schulden zijn afgenomen 53

door een positieve stand op de rekening-courantfaciliteit en door lagere aflossingsverplichtingen in 2013.

joen), bestaande uit onder meer de onroerendezaakbelasting, rioolrechten en overige belastingen en verzekeringen.

Optimaliseren kasstromen Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2012 de kredietwaardigheid van Woonplus Schiedam als voldoende beoordeeld. Voor de beoordeling van de kredietwaardigheid kijkt het WSW naar het verloop van de operationele kasstromen. Het WSW is van mening dat de operationele kasstromen positief moeten zijn en deelnemers jaarlijks fictief 2% van de leningenportefeuille moeten kunnen genereren voor aflossing van lopende leningen.

Treasury De treasury-activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. Woonplus heeft in het Treasury Statuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Als kader voor de financieringsactiviteiten is in 2012, evenals in voorgaande jaren, een treasury jaarplan opgesteld. De risico’s met betrekking tot de financiering worden door de Treasury Commissie besproken en leiden, indien noodzakelijk, tot een bijstelling van de uitgangspunten die zijn opgenomen in het treasury jaarplan. Hierbij gaat het vooral om het (her)financieringsrisico en het renterisico. Voor 2012 ontvingen wij wederom onze Kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en werd onze gehele faciliteringsruimte voor 2012 vrijgegeven. Hiermee is de beschikbaarheid van onze financiering geborgd.

In onderstaande grafiek worden de kasstromen uit de operationele bedrijfsvoering van Woonplus weergegeven. De baten zijn weergegeven als positieve kasstroom en de lasten zijn weergegeven als negatieve kasstroom. De totale lasten bestaan uit de operationele lasten en het saldo van de rentebaten en -lasten. De groene lijn geeft een overzicht van de operationele kasstromen. Met uitzondering van de maand juni is het saldo van de operationele kasstromen positief. Het negatieve saldo operationele kasstromen in de maand juni wordt met name veroorzaakt door de betaling van de zakelijke lasten (circa € 4 mil-

baten enlasten (miljoen)

Figuur 1 - Overzicht baten, lasten en operationele kasstromen 10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

-

-

-2

-2

-4

-4

-6

-6

-8

-8 -10

-10 jan

54

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

Baten

Lasten

Rente baten/lasten

Operationele kasstroom


Jaarverslag 2012

sep

okt

nov

dec

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

Tabel 1 - Rentelasten

Kengetallen vastgoed en financieringsruimte Rentelasten

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Doelstelling 2012


4,6%

4,5%

4,6%

4,5%

Afgeleide producten (payer swaps) Door het gebruik van afgeleide producten, zoals Interest Rate Swaps (‘swaps’), kunnen toekomstige renterisico’s beheerst en beïnvloed worden. In 2011 heeft Woonplus een deel van de renterisico’s kunnen fixeren tegen een aantrekkelijk tarief door gebruik te maken van payer swaps, waar in de toekomst van kan worden geprofiteerd. Het gaat om een drietal renteswaps die zijn afgesloten bij drie verschillende banken. De swaps zijn afgesloten voor het afdekken van de financieringsrisico’s bij een tweetal leningen die in 2013 een renteaanpassing kennen. Het totale volume van de portefeuille afgeleide producten en onderliggende leningen bedraagt circa € 25 mln. Door gebruik van swaps wordt de variabele rente op de onderliggende leningen omgezet in een vaste rente. De swaps vervallen op 1 maart 2013 en 1 mei 2013 en hebben een gemiddeld rentepercentage van effectief 3,3% (exclusief kredietopslag). Marktwaarde afgeleide producten Swaps kennen net als andere soorten financiële instrumenten een marktwaarde. De marktwaarde kan zowel positief als negatief zijn. Maandelijks wordt de waarde van de portefeuille afgeleide producten berekend aan de hand van de meest actuele rentecurve, aangevuld met een tweetal scenario’s: - rentedaling van 1%; - rentedaling van 2%. Woonplus dient extra zekerheden te geven door middel van het storten van liquide middelen als de negatieve marktwaarde van de swaps groter is dan € 27,5 miljoen negatief. De marktwaarde ultimo 2012 is circa € 5,3 miljoen negatief als gevolg van de daling van de marktrente. De marktwaarde blijft hiermee ruim binnen de drempel van € 27,5 miljoen negatief. Een rente-

Benchmark regio 2011 4,0%

Benchmark land 2011 4,28

daling van 1% resulteert in een negatieve marktwaarde van € 10,7 miljoen en blijft hiermee ook ruim binnen de drempel van € 27,5 mln. Een rentedaling van 2% resulteert in een negatieve marktwaarde van € 17,5 miljoen en blijft hiermee ook ruim binnen de drempel van € 27,5 miljoen. Een daling van de marktrente levert voor Woonplus geen liquiditeitsrisico op. Woonplus hoeft dan ook geen extra liquiditeitsbuffer aan te houden. In het treasury statuut wordt het gebruik van complexe afgeleide producten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van de renterisico’s. Tabel 2 geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012. Voor alle afgeleide producten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Dit betekent dat de payer swaps bij eerste opname worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansmoment de marktwaarde van het derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil geen voorziening gevormd via de winst- en verliesrekening. Afgeleide producten worden alleen ingezet ter risicodekking. De Beleidsregel In 2012 zijn de problemen van enkele woningcorporaties met hun portefeuilles afgeleide producten veelvuldig in het nieuws geweest. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hierin aanleiding gezien om de regelgeving omtrent dit onderwerp aan te passen. In september 2012 heeft minister Spies de ‘Beleidsregel gebruik financiële afgeleide producten voor toegelaten instellingen volkshuisvestiging’ (de ‘Beleidsregel’) gepubliceerd.

Tabel 2 - Rente swaps

Rente swaps

2012 Marktwaarde

2012 Nominale waarde

2011 Marktwaarde

2011 Nominale waarde

€ 5,3 mln -/-

€ 24,6 mln

€ 2,1 mln -/-

€ 24,6 mln

55

Hoofdstuk 7

Deze is per 1 oktober 2012 van kracht. Het gebruik van afgeleide producten blijft mogelijk mits deze gericht worden gebruikt voor het afdekken van renterisico’s (rentestijging). De Beleidsregel beoogt de risico’s van afgeleide producten in te perken en de speculatieve elementen uit te bannen. Om dit te bereiken zijn er strikte eisen gesteld. Onderstaand de eisen op hoofdlijnen: •h et type afgeleid product dat corporaties mogen aangaan, wordt beperkt tot alleen rentecaps en payer swaps. Deze afgeleide producten worden ingezet voor het afdekken van renterisico’s bij een stijgende rente. Overige afgeleide producten hebben een meer speculatief karakter en zijn om die reden niet meer toegestaan. Rentecaps en payer swaps mogen ook alleen worden gebruikt voor het gericht beperken van financieringsrisico’s (risico van stijgende rente); • aan te trekken payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daarop volgende negen kalenderjaren; •d e documentatie waaronder derivaten worden aangegaan mogen geen clausules bevatten die het externe toezicht kunnen belemmeren; •d e financiële instellingen waarmee woningcorporaties mogen handelen moeten minimaal een single-A rating of gelijkwaardige rating van ten minste twee van de drie ratingbureaus (Moody’s, Standard & Poor’s en Fitch) hebben; •d e corporatie dient over een adequate organisatie te beschikken om derivaten aan te gaan; •d e corporaties dient een liquiditeitsbuffer aan te houden die een rentedaling van 2% kan opvangen;

CIJFERS IN BEELD

•d e corporaties mogen enkel afgeleide producten aangaan indien zij zijn aangemerkt als een ‘niet-professionele belegger’ door de bank. Dit heeft te maken met de zorgplicht die banken moeten waarborgen als zij zaken doen met ‘niet-professionele beleggers’. Woonplus heeft enkel payerswaps afgesloten voor het afdekken van bestaande renterisico’s, waarbij de looptijd van de swap gelijk is aan de looptijd van de lening. In oktober 2012 hebben wij een inventarisatie gemaakt van eventuele toezicht belemmerende clausules in de derivatencontracten. In de contracten van Deutsche Bank en BNP Paribas zijn passages opgenomen die verband houden met de financiële positie van Woonplus en kunnen eventueel leiden tot een onmiddellijke beëindiging van het contract. Bij onmiddellijke beëindiging van het contract moet een negatieve marktwaarde direct worden verrekend. Onmiddellijke beëindiging kan zich mogelijkerwijs voordoen bij een negatieve beoordeling van het WSW over de financiële situatie van Woonplus. Maatschappelijk rendement Ons rendement is meer dan de uitkomst van de winst- en verliesrekening. Vanuit onze maatschappelijke taak doen wij investeringen in de maatschappij, die niet direct en niet alleen onze corporatie ten goede komen. Dat noemen wij maatschappelijk rendement. In onderstaande tabel worden onze maatschappelijke investeringen in 2012 inzichtelijk gemaakt.

Tabel 3 - Overzicht maatschappelijke investeringen

Onderdeel

Omschrijving

Onrendabele investeringen in woningverbetering, nieuwbouw en aankoop van woningen in exploitatie

Woningverbeteringen zonder levensduurverlenging, huuraanpassing en woningwaarderingspunten Nieuwbouw huur Aankopen huur Totaal

Leefbaarheid

WAP Nieuwland


Jaarverslag 2012

€0 € 16.211 € 275 € 16.486

Buurt- en wijkactiviteiten Groenvoorzieningen Subtotaal

€ 344 € 277 € 621

Wonen en veiligheid Leren, werk en opgroeien Integratie en sociale samenhang Subtotaal

€ 274 € 174 € 103 € 551

Totaal Leefbaarheid en WAP 56

Investering (x € 1.000)

€ 1.172

Hoofdstuk 8 -

Cijfers in beeld

57

Hoofdstuk 9

Toekomst

in beeld Woonplus legt zich toe op de herstructureringsopgave van de bestaande woningvoorraad. Dit is noodzakelijk om de volkshuisvestelijke taak, het huisvesten van 10.000 huishoudens met een inkomen tot € 34.229, in Schiedam in de toekomst te kunnen garanderen. Hiervoor is continuïteit op korte en middellange termijn een vereiste. Bij het herijken van de vastgoedportefeuille (2010) werd geconstateerd dat de herstructureringsopgave groter is dan de beschikbare financiële middelen. Wij zijn aan de slag gegaan met wat wij kunnen en zijn tegelijkertijd op zoek gegaan naar financiële ruimte. Herstructurering woningvoorraad reeds eerder gestart: nadruk op sloop en nieuwbouw koop De afgelopen 20 jaren heeft Woonplus veel geïnvesteerd in de Schiedamse woningvoorraad. Zo is sinds de fusie in 1999 het aantal sociale huurwoningen van Woonplus in Schiedam verlaagd van iets meer dan 15.000 naar ruim 11.500 nu: een vermindering van 22%. In de Vogelaarwijk Nieuwland zijn in die periode zo’n 1.400 woningen gesloopt. Hiervoor in de plaats kwamen buurten met koopwoningen en een marginaal aantal nieuwe sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er woningen verkocht en is veel geïnvesteerd in verschillende gradaties van renovatie van bezit dat langer wordt geëxploiteerd. Nog niet alle vrij gemaakte locaties zijn opnieuw bebouwd, er zijn zichtbare ‘gaten’ in de stad. Dit heeft niet alleen een negatieve uitstraling op de directe omgeving, maar ook op de stad. Woonplus focust op eigen voorraad Met het ondernemingsplan ‘Woonplus Herijkt’ (2010) is de focus meer gelegd op de eigen 58


Jaarverslag 2012

woningvoorraad. Reductie van de risico’s in de bestaande woningvoorraad van Woonplus is noodzakelijk om de volkshuisvestelijke taak goed te kunnen blijven vervullen. Woonplus is nog niet klaar: bestaande voorraad is eenzijdig, verouderd en van slechte kwaliteit Ondanks de inzet van de afgelopen jaren volgt uit recente analyses van onze woningportefeuille dat het woningbezit nog altijd te eenzijdig en te risicovol is: • 90% is appartement; • de helft stamt uit de wederopbouwperiode 1945 tot 1970 (van slechtere bouwkwaliteit); • 20% van de complexen verkeert in functioneel slechte staat. Dit komt tot uitdrukking in de slechtere verhuurbaarheid en in hogere onderhoudskosten; • het bezit kent risico’s op het gebied van veiligheid, gezondheid en technische veroudering; • 64% van het woningbezit staat in wijken met een benedengemiddeld verwachte waardeontwikkeling; • slechts 16% staat in wijken met een bovengemiddeld verwachte waardeontwikkeling; • er is een grote kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Er is een overschot aan kleine, oudere, gestapelde woningen met onvoldoende woonfunctionaliteit. Woningen hebben geen veilige opstelruimte voor zowel koelkast, gasfornuis als wasmachine en hebben evenmin eigentijdse afmetingen in de natte groepen. ... in een slechte woningmarkt Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over het herstructureren van de woningvoorraad en het creëren van aantrekkelijke woonmilieus. Uit

de landelijke Leefbarometer blijkt dat Schiedam één van de weinige steden is waar de leefbaarheid verslechtert. Ook in vergelijking met andere steden in de Stadsregio Rotterdam ontwikkelt de gemeente Schiedam zich ongunstig qua inkomen, werkloosheid en uitkeringen. De instroom van huishoudens met een laag inkomen en/of huishoudens die zich in een probleemsituatie bevinden, is hieraan mede debet. Een van de oorzaken die tot deze instroom leidt, is de huidige samenstelling van onze woningvoorraad met een groot segment aan goedkope huur- en koopwoningen (circa 60% van de totale Schiedamse woningvoorraad). Woonplus heeft met de gemeente vastgesteld in welke wijken en buurten gezamenlijke prioriteiten liggen. De vastgoedprojecten zijn hierop aangepast. Woonplus heeft al veel acties ondernomen In een zoektocht naar extra financiële ruimte zijn de afgelopen jaren diverse interne en externe acties in gang gezet. Intern heeft Woonplus een reorganisatie doorgevoerd, doelmatig ingekocht en stappen voorwaarts gezet richting doelmatig werken. Mede als gevolg van de doorgevoerde reorganisatie is de beheerorganisatie financieel gezond. De mogelijkheden tot complexgewijze verkoop van woningen en verkoop van bedrijfsonroerend goed zijn eveneens onderzocht en er zijn contacten gelegd met potentiële gegadigden. Extern heeft Woonplus verkennend onderzoek laten uitvoeren naar financiële matching, zijn matchingsgesprekken gevoerd en zijn beleggers benaderd. Vooralsnog maken deze gesprekken duidelijk dat Schiedam vanuit hun oogpunt geen interessante beleggersmarkt is. Daarnaast worden gesprekken gevoerd met collega-corporaties over vergaande samenwerking. Om meer zicht te krijgen op de meerjarig financiële positie, zijn de vastgoedportefeuille, de vastgoedprojecten en de conditie van het bezit opnieuw doorgelicht. … extra huurverhoging bijna niet mogelijk Er is ook gekeken naar de mogelijkheid om meer huurruimte te benutten, door huren bij mutatie extra te verhogen. Deze ruimte is bij Woonplus gering en extra verhoging van de huurprijs is niet breed toepasbaar. De huidige gemiddelde huur heeft een hoogte van ongeveer 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Er resteert over het algemeen weinig ruimte om huren nog substantieel te verhogen en tegelijkertijd binnen de grenzen van sociale bereikbaarheid te blijven om de mogelijkheid tot huurtoeslag te blijven bieden. Als daarbij ook nog de kwaliteit van de

woning afneemt, heeft dit gevolgen voor de verhuurbaarheid. … minimaliseren onderhoud in combinatie met dichtplanken heeft negatieve uitstralingseffecten Met de sturingsvariabele ‘minimalisering onderhoud’ hebben wij dermate slechte ervaringen dat dit voor Woonplus geen reële keuze is. Sterke minimalisering van het onderhoud, gevolgd door het versneld onttrekken aan exploitatie door dichtplanken en uiteindelijke sloop, resulteert in een snelle neerwaartse spiraal van de betreffende buurt met negatieve uitstraling op wijk en stad. Het uitstralingseffect van dichtplanken op al het omliggend bezit - niet alleen het onze - is sterk waardeverminderend. Het geeft direct oplopende leefbaarheidsproblemen en kan uiteindelijk leiden tot gettovorming, zo is onze ervaring. Ook met grootschalig slopen zonder direct opnieuw bebouwen van de locatie hebben wij slechte ervaringen. Het is kostbaar en heeft eveneens een negatieve uitstraling op de wijk, op het omliggende voorzieningenniveau en daarmee op de stad. Doorrekening scenario’s laat spanning tussen financiën en volkshuisvestelijke taak zien In een zoektocht naar balans tussen wat nodig is voor de voorraad en wat financieel mogelijk is, zijn verschillende scenario’s uitgedacht en doorgerekend. De uitkomsten laten een spanningsveld zien tussen de financiën en de risico’s van het bezit. Om Woonplus financieel gezond te houden, zijn er verschillende sturingsmogelijkheden: schrappen in de onderhoudslasten, verkopen van bezit en variëren in de herstructureringsopgave. Als teveel in onderhoud wordt geschrapt en/of er wordt te weinig geherstructureerd, dan gaat het ten koste van de kwaliteit van het bezit. Dit leidt tot hogere risico’s en uiteindelijk tot lage verhuurbaarheid. Uit de doorrekening van de verschillende scenario’s blijkt, dat: • Woonplus financieel gezond is als het blijft beheren en slechts een beperkt aantal projecten uitvoert. Gegeven de slechte staat van het bezit zijn de risico’s onbeheersbaar; • Woonplus slechts een beperkt deel van het bezit zelf kan vernieuwen. De risico’s blijven verhoogd; • Woonplus niet in staat is de noodzakelijke vernieuwing financieel te dragen.

59

Woonplus gaat voor wat noodzakelijk is Woonplus kiest er bewust voor om haar volkshuisvestelijke taak zo goed mogelijk uit te voeren. De langetermijnambitie is 10.000 goede en betaalbare woningen voor de primaire doelgroep te realiseren. Dit is geheel in lijn met de gehanteerde koers van de afgelopen jaren. Omdat wij de opgave niet zelf kunnen betalen, blijven wij zoeken naar intensieve samenwerking met externen. ... en doet wat financieel haalbaar is In het maximaal haalbare scenario wordt de voorgestane toekomstige verbetering van de woningvoorraad gerealiseerd door een groot deel van de voorraad te slopen en daarvoor

ongeveer eenderde deel van het oorspronkelijk woningaantal terug te bouwen. Structurele verdunning van de sociale woningvoorraad dus. Uit analyses van de Brinkgroep (2013) blijkt dat 20% van de complexen technisch gezien in slechte staat verkeert. Dit zijn ongeveer 2.400 woningen. In ons herstructureringsscenario slopen we tot 2022 1.582 en renoveren we 452 van deze woningen. Om onze portefeuille financieel gezond te maken, bouwen wij 465 nieuwe sociale huurwoningen en kopen wij 200 sociale huurwoningen. Dit betalen wij door verkoop van 303 woningen en het positieve saldo uit de operationele activiteiten. Met dit scenario voldoen wij aan de gestelde eisen van het WSW en het CFV.

Maximaal haalbaar scenario

Solvabiliteit 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2019

2020

2021

2022

Loan-to-value (o.b.v. bedrijfswaarde) 120% 100% 80% 60% 40%

o.b.v. WOZ-waarde

20% 0%

60

2012

2013


2014

2015

2016

Jaarverslag 2012

2017

2018

Hoofdstuk 9 -

Toekomst in beeld

ICR 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

baten enlasten (miljoen)

Operationele kasstromen (na 2% aflossing) 22

22

20

20

18

18

16

16

14

14

12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

-

-

-2

-2

-4

-4

-6

-6

-8

-8

-10

-10 2013

2014

2015

2016

Operationele kasstroom

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Normatieve aflossing (2%)

Saldo

61

Hoofdstuk 10

Verslagen Op navolgende pagina’s volgen verslagen van verschillende partners met wie wij nauw samenwerken om onze doelstellingen te bereiken.

62


Jaarverslag 2012

Verslag van de Raad van Commissarissen 2012 Aanbieding Voor u ligt het jaarverslag 2012 van de Raad van Commissarissen (RvC) van Woonplus. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als toezichthouder van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Visie op toezicht Toezichtkader De RvC hanteert een eigen toezichtkader bij het nemen van besluiten, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van Woonplus. In het toetsingskader staat de realisatie van de maatschappelijke taak van Woonplus centraal. Hierin zijn in het bijzonder vier belangrijke pijlers te onderscheiden: • de investeringsopgave; • duurzaamheid en leefbaarheid; • de beheersing van risico’s verbonden aan de ontwikkeling van projecten; • de continuïteit van de organisatie. In dit kader houdt de Raad van Commissarissen onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; •s trategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; •o pzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. Voor het uitoefenen van haar toetsingstaken baseert de Raad van Commissarissen zich op de volgende uitgangspunten: Algemeen: • het BBSH (toezicht op toegelaten instellingen); • de Governance Code Woningcorporaties; • De Aedes Code; • De toetsingskaders van CFV en WSW.

De Stichting Woonplus: • het ondernemingsplan Woonplus Herijkt; • het jaarplan en de begroting; • het treasury jaarplan; • het investeringsplan; • financiële- en projectenkwartaalrapportages; • de jaarstukken (jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag). Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden deelnemingen. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in artikel 15 van de statuten van Woonplus vastgelegd. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de RvC d.d. 4 februari 2011. Deze is te raadplegen via de website van Woonplus. De RvC gaat uit van een proactieve taakopvatting en neemt eigen initiatieven bij de uitvoering van haar taken. Tot slot vervult de RvC een werkgeversrol ten opzichte van de directeur-bestuurder. De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur. Werkwijze In het reguliere overleg tussen RvC en directeurbestuurder worden bestuursbesluiten goedgekeurd en vindt de formele uitwisseling van informatie tussen RvC en directeur-bestuurder plaats. Daarnaast werkt de RvC met drie commissies, namelijk: een remuneratie / selectie-, een auditen een projectencommissie. De primaire taak van deze commissies is het voorbereiden van de besluitvorming in de RvC. Van alle bijeenkomsten wordt een verslag gemaakt en ter advisering voorgelegd aan de RvC. De remuneratie/selectiecommissie heeft de volgende taken: • het werven, selecteren en voordragen van leden van de Raad van Commissarissen en van het bestuur; • het doen van een voorstel voor de vergoeding voor de Raad van Commissarissen; • het voeren van het jaarlijkse voortgang- en functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder; 63

De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen in portefeuille: • de accountantscontrole; •d e financiële verantwoording, inclusief waarderingsvraagstukken en toelichtingen; • de ontwikkeling van solvabiliteit en liquiditeit; • het functioneren van de accountant; • het jaarlijks evaluatiegesprek met de accountant. De projectencommissie heeft de volgende taken: •h et adviseren over het investeringsplan en ondernemingsplan; •h et adviseren over investeringen, indien en voor zover deze daarmee een bedrag boven de vastgestelde drempelwaarde overschrijden en/ of voor Woonplus een aanzienlijk belang vertegenwoordigen; • het adviseren over de informatievoorziening door middel van de projectenrapportage. Ook laat de RvC zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur informeren over relevante interne en externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De RvC heeft regelmatig contact met belangrijke stakeholders zoals SOBO, het college van B&W van Schiedam en de OR. Voor het vergaren van informatie en het bijhouden van relevante ontwikkelingen, worden tevens externe bijeenkomsten bezocht, zoals van de Vereniging van Toezichthouders (VTW).

Toezicht in 2012 Intensief jaar De RvC van Woonplus ziet terug op een intensief jaar. De RvC heeft kennisgenomen van de jaarstukken over het jaar 2012 en constateert op basis hiervan dat Woonplus in 2012 haar maatschappelijke taak naar behoren heeft uitgevoerd en tegelijk gewerkt heeft aan een efficiëntere en toekomstvaste organisatie. De keuzes die gemaakt moeten worden om die taak ook op de langere termijn te kunnen blijven uitvoeren tekenen zich steeds duidelijker af, mede als gevolg van de verplichte financiële afdrachten. Binnen de RvC is dit jaar een stevige discussie gevoerd over eigen verantwoordelijkheden en rolopvattingen. Het resultaat van dit proces is dat deze RvC zich nog meer betrokken voelt bij Woonplus en haar verantwoordelijkheid individueel en als collectief met veel inzet draagt. Hieronder worden enkele bijzondere gebeurtenissen in 2012 toegelicht. 64


Jaarverslag 2012

Strategische ontwikkelingsrichting Zoals eerder in dit verslag is gemeld, gaat de RvC uit van een proactieve taakopvatting. Gezien de bijzondere economische situatie en alle ontwikkelingen rond de woningcorporaties in Nederland heeft de RvC in 2012 veel aandacht besteed aan de strategische ontwikkelingsrichting van Woonplus. De RvC heeft de directeurbestuurder en zijn MT gevolgd en geadviseerd gedurende het proces om de juiste balans te vinden tussen de investeringsambitie en de financiële mogelijkheden. Terwijl aan de ene kant het inzicht in het meerjaren- investeringsprogramma op complexen eenheidsniveau steeds verder verbetert, wordt de beschikbare financiële ruimte steeds verder beperkt door het beroep dat vanuit de sector en de overheid op Woonplus gedaan wordt. Op korte termijn leidt dat tot bijsturing in de zin van het aanpassen van de planning van de opgave over de komende 10-jaarsperiode. Woonplus zoekt daarbij de grens op van wat binnen de kaders vanuit WSW, BZK en CFW mogelijk is. Daarnaast werkt de directeur-bestuurder in overleg met de RvC aan structurele oplossingen die de haalbaarheid van de noodzakelijke vernieuwingsopgave moeten garanderen. Om ook binnen de RvC de focus op het realiseren van die oplossing nog verder aan te scherpen, is eind 2012 besloten om vanaf 1 januari 2013 een afzonderlijke RvC-commissie voor dit onderwerp in te stellen. Verbetering van kaders en besturingsinstrumentarium Daarnaast heeft de RvC gevraagd om een verbetering van het statutair kader. Bovendien heeft de directeur-bestuurder geadviseerd rond de verbetering van het besturingsinstrumentarium van Woonplus. In dit kader is in 2012 het proces afgerond dat heeft geleid tot vernieuwde statuten en een nieuw reglement van de RvC. Daarnaast zijn er verbeteringen doorgevoerd in de kwartaalrapportages (waardoor nu per kwartaal ook de financiële mutaties gevolgd kunnen worden). De projectenrapportage is geïntegreerd in de kwartaalrapportage. Dat vereenvoudigt de integrale monitoring van operationele, financiële en risicomanagement-doelstellingen. Nieuwe accountant In 2012 heeft BDO zijn werkzaamheden als accountant van Woonplus afgerond met de Jaarrekening 2011. Medio 2012 heeft een procedure plaats gevonden om een nieuwe accountant te selecteren, met als uitkomst de aanstelling van PwC. De eerste management letter van PwC

Hoofdstuk 10 -

(van december 2012) stond in het teken van een analyse van de verbetermogelijkheden in het interne controleproces. Op dit punt heeft Woonplus in de voorafgaande jaren veel werk verricht, hetgeen ook door de RvC steeds is gevolgd. De bevindingen van PwC zullen in 2013 en verder op dezelfde wijze aan de RvC worden gerapporteerd. Visitatie In 2012 heeft de tweede visitatie van Woonplus plaatsgevonden, over de periode 2008-2011. Het conceptrapport van de visitatiecommissie is in januari 2013 met de directeur-bestuurder en de voorzitter van de RvC besproken. Bij het vaststellen van dit jaarverslag is het rapport al enige tijd openbaar. De visitatiecommissie constateert dat Woonplus vooral in de periode na 2009 op vrijwel alle onderdelen van de visitatie een positieve ontwikkeling laat zien. De belangrijkste verbeterpotentie ligt in het benoemen van en sturen op realistische operationele doelstellingen. Bijzondere besluiten De RvC heeft in 2012, naast de gebruikelijke besluiten, een aantal bijzondere besluiten goedgekeurd. Dat betreft niet alleen voorgenomen investeringen in nieuwbouw- en renovatieprojecten, maar ook bijvoorbeeld de ‘package deal ‘ met de gemeente Schiedam en de ontbinding van de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord. De RvC meent dat het vernieuwde elan van de samenwerking met de gemeente een bijzonder resultaat is. Ook heeft de RvC stilgestaan bij het risicoprofiel van de derivatenportefeuille van Woonplus en de conclusie van de directeur-bestuurder gedeeld dat de risico’s van deze portefeuille zich binnen beheersbare kaders bevinden.

Activiteiten in 2012 Reguliere vergaderingen De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar vier maal bijeen geweest voor de plenaire reguliere vergaderingen en heeft daarin de volgende documenten goedgekeurd: • Jaarverslag 2011 d.d. 20 juni 2012; • Jaarrekening 2011 d.d. 20 juni 2012; • Jaarplan 2013 d.d. 3 december 2012*; • Treasuryjaarplan d.d. 3 december 2012; •W OG Vaststellingsovereenkomst d.d. 20 juni 2012. *O .b.v. de brief van 5 december 2012 van het CFV heeft de directeur-bestuurder aangegeven dat 28 januari 2013 een extra RvC zal plaatsvinden voor het goedkeuren van het Jaarplan 2013 o.b.v. de nieuwe gegevens zoals aangegeven door het CFV.

Verslagen

Commissievergaderingen Remuneratie/ selectiecommissie De remuneratie/selectiecommissie is 2 keer bijeen geweest. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren het functioneringsgesprek en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder en het voorbereiden van het voorstel over de vergoeding van de RvC. De auditcommissie De auditcommissie is drie keer bijeen geweest. Tijdens deze bijeenkomsten is gesproken over het ondernemingsplan, de managementletter en het treasury jaarplan. In het bijzijn van de accountant is onder andere gesproken over de jaarrekening 2011, het accountantsrapport en het interne controleplan. Beoordeling van het functioneren van de accountant heeft in 2009 plaatsgevonden. De projectencommissie De projectencommissie is vier keer bijeen geweest. Agendapunten waren: de projectenrapportage, de analyse van de projecten, het toetsingskader voor vastgoedprojecten, de portefeuillestrategie en de voortzetting van bestaande verbindingen. Gezamenlijke bijeenkomst auditen projectencommissie Een keer zijn de auditen projectencommissie gezamenlijk bijeengekomen. Agendapunten waren onder andere jaarplan en begroting 2013 / de meerjarenbegroting en de uitkomsten van een haalbaarheidsonderzoek naar het opzetten van een Vastgoedfonds. Overige activiteiten Themamiddagen In januari, juni en september hebben er drie themamiddagen plaatsgevonden. Naast een rondrit langs Woonplusbezit zijn er gedurende deze middagen de volgende onderwerpen besproken: • procedure vacature RvC; • besluitvorming rond Majoraanveld/Kervelveld en Schiedam in beweging; • strategische allianties. Structureel overleg met huurders en OR Twee leden van de RvC hebben een structureel overleg met het bestuur en de voorzitter van de huurdersvereniging SOBO. Het is gebruikelijk dat naast deze contacten ook één keer per jaar een overleg plaatsvindt tussen het bestuur van SOBO en de RvC in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In 2012 heeft dit overleg niet plaatsgevonden. 65

Het lid van de RvC dat op voordracht van de medezeggenschap is benoemd onderhoudt het contact met de OR van Woonplus. Naast deze reguliere contacten vindt er gebruikelijk eenmaal per jaar een overleg plaats tussen de OR en de RvC. Dat overleg heeft in 2012 niet plaatsgevonden, mede vanwege de geplande verkiezing van een nieuwe ondernemingsraad. Wel heeft er over verschillende onderwerpen schriftelijke informatie-uitwisseling plaatsgevonden tussen OR en RvC. Onafhankelijkheid De RvC waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Met twee leden van de RvC zijn aanvullende afspraken gemaakt om mogelijke (schijn van) belangenverstrengeling binnen het werkgebied van Woonplus te allen tijde te voorkomen. In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een (neven)functie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. In 2012 is binnen de organisatie van Woonplus geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’. Werkgeversrol De RvC heeft in de vergadering van januari 2013, buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder het functioneren van de directeur-bestuurder over 2012 besproken. De Remuneratiecommissie heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld, dat de prestatie-eisen in 2012 goed zijn gerealiseerd. Nadere informatie over de bestuurdersbeloning 2012 is opgenomen in bijlage III, waarin tevens de honoraria van de RvC- leden zijn vermeld. De directeur-bestuurder van Woonplus heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat bij zijn aanstelling in deze functie in april 2009 deze overeenkomst al van toepassing was. Daarnaast hecht de RvC aan bestuurlijke continuïteit. De RvC heeft voldoende mogelijkheden om in te grijpen indien het functioneren van de directeur-bestuurder daar aanleiding toe geeft. Voor de directeur-bestuurder geldt een (wederzijdse) opzegtermijn zoals vastgesteld in de CAO Woondiensten.

66


Jaarverslag 2012

Samenstelling Algemeen De RvC bestaat uit 6 leden. In bijlage 4 is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de RvC, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de commissies en het rooster van aftreden. De RvC werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de RvC-leden. De profielschets is in 2011 ongewijzigd vastgesteld. Voor herbenoemingen gelden dezelfde regels als voor benoeming. (Her)benoemingen De RvC heeft in 2012 besloten tot herbenoeming van de heer J.A.J. Leeman voor een periode van 4 jaar. Belangrijke argumenten hiervoor waren de kwaliteiten van het betreffende lid als de passendheid hiervan bij de profielschets. De heer Leeman is voorgedragen door SOBO. Afscheid Op 21 juni 2012 heeft de heer Dr. W.F. de Koning, op eigen verzoek, zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen van de Stichting Woonplus beëindigd. Vacature en wervingsprocedure Door het vertrek van de heer de Koning is een vacature ontstaan. In het najaar 2012 heeft de openbare wervingsprocedure plaatsgevonden. In de vergadering van 3 december is de heer M. van Gestel benoemd tot nieuwe commissaris van Woonplus met ingang van 1 januari 2013. Tot slot De Raad van Commissarissen dankt de directeurbestuurder en de medewerkers voor hun grote inzet in het afgelopen jaar. Namens de Raad van Commissarissen, E.M.L. Martens, Voorzitter

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Verslag Ondernemingsraad 2012: een jaar van afscheid en verandering In 2012 werd de definitieve uitwerking van het Ondernemingsplan realiteit. Hiermee is afscheid genomen van gewaardeerde collega’s. Naast de emotionele aspecten en leegte die het afscheid met zich mee heeft gebracht vielen er ook daadwerkelijk ‘gaten’ in de organisatie. Taken moesten worden herschikt en werkprocessen moesten worden aangepast. De OR heeft vanuit zijn medezeggenschapstaak en rol vooral de toetsende en controlerende rol gespeeld. Hierbij waren zorgvuldigheid en uitlegbaarheid de sleutelwoorden. De reorganisatie heeft ook een effect gehad op de bezetting van de OR in 2012. Eén OR-lid heeft door de reorganisatie Woonplus en hiermee de OR verlaten. Twee andere leden zagen vanwege de combinatie van het eigen werk en het ORwerk geen kans meer in ons OR-team te blijven.

OR-samenstelling Tot de OR-verkiezing van november 2012 bestond de OR uit: Richard Hegeman OR-voorzitter Sigrid Matla OR-lid Jeffrey Davidsz OR-lid (tot november 2012) Henny Verboon OR lid (tot mei 2012) Carel Kalf OR-lid (tot juli 2012) Twee vacatures Linde Jansen OR-ondersteuner Na de verkiezing wordt de OR bemand door: Richard Hegeman OR-voorzitter Sigrid Matla OR-secretaris Roeland van Ittersum OR-vicevoorzitter Vier vacatures Linde Jansen OR-ondersteuner

OR-adviezen In 2012 heeft de OR de volgende adviesaanvragen (conform WOR 25) behandeld: Outsourcen Klantontvangst De OR heeft advies uitgebracht op het outsourcen van de Klantontvangst bij Woonplus. Onze focus voor een juiste uitvoering van beleid van de reorganisatie was dat er goed werkgeverschap werd getoond. Waar maatwerk nodig was, wilde de

OR ook maatwerk zien. Deze outsourcing was wat de OR betreft daarvan een typisch voorbeeld. Daarom heeft de OR geadviseerd om drie opties aan de betreffende medewerkers voor te leggen over hun arbeidscontract en hierin zelf een keuze te nemen. De opties waren: 1. overname door het outsourcingsbedrijf; 2. in dienst blijven bij Woonplus; 3. gebruik maken van het sociaal plan (en de bijbehorende keuze voor route A of B). De directeur-bestuurder heeft het OR advies overgenomen. De OR heeft dit toegezegde maatwerk tijdens de uitvoering van de outsourcing gezien. Het Nieuwe Werken Het Nieuwe Werken is onderdeel van het Ondernemingsplan. In 2012 heeft de OR een adviesaanvraag gekregen over het starten van een business case Het Nieuwe Werken bij Woonplus. De OR heeft besloten om de adviesaanvraag te beantwoorden met een initiatiefvoorstel. Dit ORinitiatief is gebaseerd op de eerder genoemde intentie van de directeur-bestuurder en de OR om medewerkers meer te betrekken bij het tot stand komen en het uitvoeren van beleid. De directeur-bestuurder heeft het OR-initiatief in zijn geheel over genomen. In 2012 zijn werkgroepen gestart met de verdere ontwikkeling.

OR-instemming In 2012 heeft de OR de volgende instemmingaanvragen (conform WOR 27) behandeld: Instemming bereikbaarheidsdienst In goed overleg met alle betrokkenen en de OR is er een wijziging in de bereikbaarheidsdienst ter instemming aan ons voorgelegd. De OR vindt de manier waarop het beleid tot stand is gekomen, namelijk in overleg met de betrokkenen, positief. De OR is dan ook overgegaan tot het geven van instemming. Instemming ‘leren en groei’ In het najaar heeft de OR een instemmingsaanvraag over ‘leren en groei’ ontvangen. De OR heeft voorgesteld de ingeslagen richting van de cultuurverandering voort te zetten. Dit zonder formele instemming van de OR. De OR wil volgend jaar opnieuw gezamenlijk de balans opmaken en kijken welke cultuurveranderingen zichtbaar, voelbaar en merkbaar zijn binnen Woonplus. 67

Geen instemming verschoven rooster De OR heeft geen instemming gegeven aan een voorgenomen besluit om voor alle medewerkers van Woonplus verschoven roosters in te voeren. De OR is van mening dat het voornemen niet zou leiden tot het behalen van het gewenste doel van de directeur-bestuurder. Het doel was om overuren te laten verminderen. Ook is de OR van mening dat een verschoven rooster alleen voor medewerkers bedoeld is, voor wie het inherent aan de functie is dat er structureel buiten de in de CAO vastgestelde kantoortijden moet worden gewerkt. Dit geldt zeker niet voor alle medewerkers van Woonplus.

Overige onderwerpen Achterban In 2012 hebben wij zes OR Nieuwsflitsen naar onze achterban gestuurd. De Intranetpagina van de OR is geactualiseerd. Tijdens de OR verkiezing hebben wij veel individuele ontmoetingen gehad met onze collega’s. Voor de behandeling van alle advies- en instemmingaanvragen heeft de OR contact gehad met de betreffende medewerkers of een afvaardiging hiervan. OR en overlegvergaderingen De OR heeft iedere maandagmiddag overleg gevoerd. Er zijn veel informele gesprekken gevoerd tussen OR en directeur-bestuurder. Formele overlegvergaderingen hebben in 2012 acht keer plaats gevonden. Verder zijn er gesprekken geweest over de ontwikkelingen van ‘leren en groei’, nieuwe medezeggenschap, BER en vele andere onderwerpen. Gezamenlijke visie op medezeggenschap Op een informatiemiddag voor alle medewerkers van Woonplus over de financiële stand van zaken van Woonplus, hebben Bob Venhuizen en Richard Hegeman, vanuit hun functie als directeurbestuurder/voorzitter OR, een intentieverklaring medezeggenschap getekend. Deze verklaring is ontstaan na diverse overleggen over hoe medewerkers op de beste en ruimste wijze kunnen meedenken, meepraten en meebeslissen over die onderwerpen die direct betrekking hebben op de uitvoering van hun werk. De OR en de directeur-bestuurder vinden het belangrijk om de invloed van de medewerkers beter te integreren in beleidsvoornemens en beleidsuitvoering.

68


Jaarverslag 2012

Gezondheidsmanagement De directeur-bestuurder heeft een werkgroep ingesteld om vanuit zijn visie ‘naar balans in werk en privé’ de mogelijkheden en onmogelijkheden van invoering van gezondheidsmanagement binnen Woonplus te onderzoeken. De werkgroep bestond uit Hans Claessen, Judith Abresch (vanuit P&O), Sigrid Matla (vanuit de arbocommissie en OR) en Linde Jansen (vanuit de OR). De uitkomst van de werkgroep is in december aan de directeur-bestuurder gepresenteerd. In 2013 zal het traject een vervolg krijgen. Bedrijfseigen Regelingen (BER) De BER onderhandelingen hebben niet tot een resultaat geleid, dat aan de medewerkers ter stemming kon worden voorgelegd. De onderhandelingen tussen directeur-bestuurder en OR zijn vastgelopen op de vergoeding voor de zakelijke kilometers. De OR blijft van mening dat het om een klein verschil ging, dat volgens ons makkelijk gemiddeld had kunnen worden. In 2013 zal de nieuwe CAO weer aanleiding zijn om als OR met de directeur-bestuurder te onderhandelen over de bedrijfseigen regelingen binnen Woonplus. RvC De OR heeft in 2012 geen overleg gehad met de Raad van Commissarissen. De OR heeft eenmaal gesproken met het RvC lid dat op voordracht van de OR zitting heeft in de RvC, Nico Nieuwstraten. Ook heeft er een gesprek plaatsgevonden met de voorzitter van de RvC en een delegatie van de OR. Dit gesprek ging over de vacature binnen de RvC. Interview Visitatiecommissie In het najaar heeft de OR een interview gehad met de uitvoerders van de Visitatie van Woonplus. De resultaten van het visitatieonderzoek worden eind eerste kwartaal 2013 verwacht. Training In 2012 heeft de OR twee trainingen gevolgd. Samen met de directeur-bestuurder en het directiesecretariaat heeft de OR een training Samenwerken & Ontmoeten gevolgd. In december heeft de OR met zijn ’nieuwe team’ de visie voor de toekomst bepaald. Ook heeft de OR de interne taken verdeeld. Er is besloten om alle drie de leden een functie te geven in het Dagelijks Bestuur van de OR Woonplus. Met deze laatste training hopen wij stevig en goed voorbereid klaar te zijn voor de OR uitdagingen van 2013.

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Verslag Adviesforum Rol Het Adviesforum adviseert het bestuur over maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden en geeft Woonplus op die wijze een extra verankering in de Schiedamse samenleving. Samenstelling Om een zo breed mogelijk spectrum van de Schiedamse samenleving te bestrijken, hebben mensen met uiteenlopende achtergronden zitting

in het Adviesforum. De leden van het Adviesforum hebben een zittingsduur van 4 jaar; zij treden af volgens een door het Adviesforum vast te stellen Rooster van Aftreden. Aftredende leden zijn 2 maal herkiesbaar. Dit jaar zijn afgetreden: de heer A. Willemen, de heer Th.W. van der Hoeven en de heer R.J. de Waardt. Dit jaar heeft het Adviesforum twee nieuwe leden erbij gekregen, te weten: mevrouw J. Schellingerhout en mevrouw B. Tange-Schulze.

Tabel 1 - Samenstelling Adviesforum

Naam

Functie Achtergrond

Benoemd Aftredend per per

Herkiesbaar

Mevrouw C.M. (Lilith) Ebbinge Wubben-van Praag

Lid

SBO Zuid-Holland, vz cie Zorg en Welzijn Bestuurslid (penningmeester) Stricklede

2001

2013

nee

De heer M. (Mert) Halacoglu

Lid

Onderwijzer

2002

2014

nee

Mevrouw T. (Truus) Bos

Lid

35 Jaar werkervaring in diverse functies. Coördinatieproject intra-extramurale zorg; inspraak en participatieprojecten; eigen trainingsburo; woningcorporaties: toewijzing, conflictbemiddeling, grote renovatieprojecten (en vm bestuurslid), bondsraadslid Consumentenbond, AdviesCommissie VrouwenEmancipatie Schiedam, VvE bestuurder

2008

2016

1x

Mevrouw P. (Petra) de Koning

Lid

Medewerker financiën Vestia Rotterdam Noord

2008

2016

1x

De heer F. (Fahid) Minhas

Lid

Student aan de Technische Universiteit van Eindhoven en volgt binnen de Masteropleiding ‘Architecture Building and Planning’ de Mastertrack ‘Real Estate Management and Development’

2010

2014

2x

De heer G. (Gerard) van der Vlies

Lid

Eigenaar van een 128 jaar bestaande huishoudzaak in de Groenelaan en tevens eigenaar van een huishoudgroothandel

2010

2014

2x

Mevrouw J. (Jeannet) Berkouwer

Lid

Advocaat. In april 2010 in Schiedam een sociaal advocaten-kantoor opgericht

2010

2014

2x

Voorzitter

Drie jaar geleden een informeel netwerk opgezet voor vrouwen die in het centrum van Schiedam wonen. Vorig jaar is dit netwerk samengegaan met de SVP Schiedamse Vrouwen Platform. Locatiemanager in de kinderopvang.

2010

2014

2x

Mevrouw M. (Manja) van de Plasse

Mevrouw A. (Astrid) DrenthOnderdelinden

Lid

Office & Operations manager AON Nederland

2011

2015

2x

Mevrouw J. (Janette) Schellingerhout

Lid

Fractieondersteuner GroenLinks Schiedam. Lid Adviescommissie Vrouwenemancipatie Schiedam. PR-medewerker bij verschillende maatschappelijke organisaties

2012

2016

2x

Mevrouw B.(Belinda) Tange-Schulze

lid

Eigenaresse van twee galeries in Schiedam: - Galerie Jabelle - Galerie Jacques Tange

2012

2016

2x

69

Onderwerpen De bijeenkomsten van het Adviesforum vonden plaats in de maanden februari, mei, september en december 2012. Het Adviesforum heeft zich gebogen over de onderwerpen ‘stadsverwarming

of individuele CV-ketels’, ‘trek naar de steden’, ‘het aantrekkelijk maken van Schiedam’. Daarnaast is een rondrit gemaakt langs diverse projecten van Woonplus Schiedam.

Tabel 2 - Overzicht behandelde onderwerpen Adviesforum

Datum

Onderwerp

Beschrijving

1 februari 2012

Stadsverwarming of individuele CV-ketels

Vraagstelling Welke keuze moet Woonplus Schiedam voor de toekomst maken; stadsverwarming of individuele CV-ketels? Advies Adviesforum: Het Adviesforum adviseert Woonplus Schiedam om géén gebruik te maken van het aanbod van Eneco/Stedin om een deel van haar bestaande woningvoorraad aan te sluiten op het stadsverwarmings-netwerk van het bedrijf. De individuele ketels in de woningen bieden de huurders meer vrijheid en regie over het energiegebruik en -verbruik in hun woning. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: • Er is geen breed draagvlak voor stadsverwarming onder de huurders; • Er is geen garantie over de prijsvastheid van stadsverwarming; • Stadsverwarming brengt onaangename risico’s met zich mee zoals, een te lage ingangstemperatuur, bouwkundige aanpassingskosten en de onderhoud van de installatie. Antwoord directeur-bestuurder: Ik zal uw advies om nog niet over te stappen op stadsverwarming in bestaande complexen, overnemen. Eveneens neem ik uw advies over om in nieuw te bouwen woningen mogelijk wel een aansluiting te realiseren aangezien nieuwe bewoners er dan bewust voor kiezen om gebruik te maken van stadsverwarming.

23 mei 2012

Rondrit langs diverse projecten van Woonplus Schiedam

Er zijn diverse projecten en nieuwe complexen bezocht van Woonplus Schiedam: - Groenoord Midden C - Nieuwe Tuinen - Terras - Wibautplein - Huysmansstraat - Het Kwartet - Watertoren (fase 1)

3 september 2012

Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam

Het Adviesforum heeft twee gasten uitgenodigd om iets te vertellen over ‘Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam’: - Hermyn Bonnema - Gemeente Schiedam - Kees Korse - Woonplus Schiedam Hermyn Bonnema geeft een presentatie over de Woonvisie Schiedam 2030. Kees Korse geeft een toelichting op de Vastgoedstrategie / Ondernemingsplan van Woonplus.

12 december 2012

Vervolg: Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam

Het adviesforum heeft over het onderwerp ‘Trek naar steden en aantrekkelijk maken van Schiedam’ nog geen advies uitgebracht.

70


Jaarverslag 2012

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

Verslag Klachtencommissie De klachtencommissie 2012, een jaar vol veranderingen Woonplus Schiedam is per 1 augustus 2012 overgestapt naar de regionaal opererende Geschillen Advies Commissie. Tot en met 31 juli 2012 heeft de Klachtencommissie van Woonplus Schiedam gefunctioneerd. In dit jaarverslag wordt stil gestaan bij het aantal klachten van het afgelopen jaar en bij de redenen om over te stappen naar de Geschillen Advies Commissie. Onderzoek Klachtenafhandeling Binnen Woonplus zijn in 2012 vele werkprocessen onder de loep genomen. Zo is er ook kritisch gekeken naar het werkproces van de Klachtencommissie van Woonplus Schiedam. De vraag is gesteld of de huidige Klachtencommissie van Woonplus Schiedam in haar huidige hoedanigheid moet en kan blijven voortbestaan of dat er een andere werkwijze mogelijk en/of wenselijk is. In het onderzoek zijn verschillende voor- en nadelen van de eigen klachtencommissie benoemd. Ook zijn er alternatieven uitgewerkt en besproken. Na overleg met het SOBO is besloten in 2012 over te stappen naar het regionaal werkende GAC. Vooral de kennis, die de leden van de Geschillen Advies Commissie meebrengen, in combinatie met het structurele karakter is voor Woonplus Schiedam reden geweest over te stappen. Klachtenoverzicht Klachtencommissie Tot en met 31 juli 2012 heeft de Klachtencommissie van Woonplus Schiedam 9 klachten ontvangen. Alle klachten waren niet ontvankelijk. Er zijn geen klachten behandeld. Figuur 1 - Klachtenpatroon klachtencommissie behandeld niet ontvankelijk

2012 0 2011 3 6 2010 2009 8 0

10

20

tencommissie heeft de huurder doorverwijzen naar de Huurcommissie. In 1 geval heeft iemand geklaagd terwijl de termijn voor antwoorden van Woonplus Schiedam volgens het klachtenreglement niet was verstreken. In totaal zijn er 6 klachten gemeld, die niet eerder schriftelijk gemeld zijn bij Woonplus Schiedam. Alle klanten zijn door de afdeling Wonen na hun klacht benaderd. Deze klanten hebben na nadere toelichting geen noodzaak meer gezien om alsnog een klacht in te dienen. De Geschillen Advies Commissie Woonplus Schiedam neemt vanaf 1 augustus 2012 deel aan de regionaal functionerende Geschillen Advies Commissie. Huurders kunnen bij de Geschillen Advies Commissie terecht als de interne klachtenafhandeling van Woonplus Schiedam naar de mening van de klant geen passende oplossing oplevert. De Geschillen Advies Commissie kan in zulke gevallen ingeschakeld worden door de huurder om een onafhankelijk oordeel te bieden bij dergelijke kwesties. Meer informatie over de Geschillenadviescommissie is terug te vinden op: http://www.geschillenadvies.com/ Klachten bij de Geschillen Advies Commissie Bij het GAC zijn er 2 klachten door 2 huurders gemeld. Beide klachten waren niet ontvankelijk. Huurder 1 voelde zich geschaad in haar belangen na contact met Woonplus Schiedam. Omdat de interne klachtenprocedure van Woonplus Schiedam nog niet was doorlopen, is de klant terugverwezen naar Woonplus Schiedam. Na nader onderzoek over de wensen van de klant in kwestie, is er een passende oplossing geboden aan de klant. Huurder 2 heeft een klacht ingediend omdat hij ontevreden was over de hoogte van de afrekening servicekosten. Deze klant is doorverwezen naar de Huurcommissie voor een beoordeling. De klacht is niet ontvankelijk verklaard.

30

In 1 geval is de klacht ingetrokken. Doel van de huurder was een overlastmelding te maken, niet een klacht over de dienstverlening in te dienen. Door de woordkeuze ‘klachtenformulier’ heeft de klant de verkeerde weg bewandeld. Er is 1 klacht niet in behandeling genomen, omdat deze klacht bestemd was voor de Huurcommissie. De klach-

Jaarverslag Geschillen Advies Commissie De Geschillen Advies Commissie werkte in 2012 voor in totaal 4 woningcorporaties. Zij brengen jaarlijks een openbaar jaarverslag uit met daarin een overzicht van de behandelde zaken van alle aangesloten woningcorporaties. Een dergelijk jaarverslag is op te vragen bij het secretariaat van de Geschillen Advies Commissie.

71

Verslag Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) Het SOBO is als koepel van de Schiedamse bewonersorganisaties een belangrijke gesprekspartner voor Woonplus. De vrijwilligersorganisatie houdt zich samen met vier professionals bezig met ondersteuning en het organiseren van bewoners (organisaties) op het gebied van wonen, bouwen, leefbaarheid en onderhoud. Daarnaast werkt een aantal lokale organisaties onder de vlag van het SOBO aan ondersteuning van zorgen welzijnsvragen. Dagelijks bestuur Het dagelijks bestuur van het SOBO werd gevormd door: John van Gestel voorzitter Tjalling de Boer secretaris Harry Visser lid Joke van der Lans penningmeester In december 2012 is John van Gestel gestopt als voorzitter. Harry Visser zal hem met ingang van 1 januari 2013 opvolgen als voorzitter. Het dagelijks bestuur van het SOBO en het bestuur van Woonplus hebben in 2012 twee keer overlegd. Om tot een goede samenwerking te komen, passeerden uiteenlopende onderwerpen de revue zoals communicatie, stimuleren ‘klein ontmoeten’, communicatie met betrekking tot de portefeuillestrategie, versterken bewonersparticipatie, btw-verhoging en de consequenties daarvan. Daarnaast vond overleg met verschillende afdelingen plaats. Hieronder een overzicht van de besproken onderwerpen:

Arie Wijten, John van Gestel en Bob Venhuizen

72


Jaarverslag 2012

•W oonplus heeft een nieuwe koers uitgezet en hecht er belang aan om de bewonersorganisaties te betrekken bij hun beleid en beheer. Daarom is Woonplus verschillende malen uitgenodigd voor de Algemene Ledenvergadering van het SOBO. Er is uitleg gegeven over de nieuwe koers van Woonplus, er is een toelichting gegeven op de vastgoedstrategie en op het planmatig onderhoud en er is een presentatie gegeven over de aangepaste klantenontvangst. • In juni heeft een verdiepingsslag plaatsgevonden op het ondernemingsplan van Woonplus. Hierbij was aanwezig een afvaardiging van de Algemene Ledenvergadering van het SOBO, het bestuur van het SOBO, de Woonbond en een afvaardiging van Woonplus. •B espreking afrekening stook- en servicekosten: - Overleg met bewonersverenigingen over de servicekosten van BVSO, HBV en over de stookkosten van Bachplein. - Afwikkeling stookkosten Korte Haven. Na ruim 8 jaar kan het dossier definitief worden gesloten. • Communicatie over en akkoord van SOBO huuraanpassing per 1 juli (inclusief de in eerste instantie aangekondigde 5% huurverhoging). • Communicatie over en akkoord van SOBO rond de aanbesteding van collectieve energie. Sociaal Plan In maart werd het nieuwe Stedelijk Sociaal Plan ondertekend door Bob Venhuizen, wethouder Wijten en John van Gestel. Het Stedelijk Sociaal Plan is een document waarin de rechten en plichten voor huurders staan benoemd bij ver-

Hoofdstuk 10 -

plichte verhuizing als gevolg van renovatie of sloop van de woning. Het Sociaal Plan is afgesloten voor de periode 2012-2016. De komende jaren wijzigt het dus niet. Voor de huurders is de folder ‘Sociaal Plan’ gemaakt. Twee belangrijke punten in het Sociaal Plan zijn: 1) Verhuiskostenvergoeding De hoogte van de verhuiskostenvergoeding is voor 2012 en 2013 vastgesteld op € 5.742,Gedurende de looptijd van het Sociaal Plan wordt de hoogte niet meer jaarlijks geïndexeerd. Op 1 januari 2014 wordt de hoogte van het bedrag voor het eerst aangepast. 2) Stichting Service Dienst Werk Huurders hebben het recht om via Woonplus 35 uur dienstverlening in te kopen door € 200,- van hun verhuiskostenvergoeding in te leveren. Men kan er dus voor kiezen € 5.542,- uitbetaald te krijgen, inclusief 35 uur dienstverlening. Voor sociale minima is het mogelijk om voor hetzelfde bedrag 45 uur dienstverlening in te kopen. Zo komt Woonplus een kwetsbare groep huurders tegemoet.

Verslagen

Prioriteitencommissie SOBO heeft een prioriteitencommissie ingesteld. Met de prioriteitencommissie bespreekt Woonplus onderhoudgerelateerde onderwerpen. Zo bespreken wij de concept- en de definitieve meerjarenonderhoudsbegroting. Deze gesprekken hadden plaats in juni en september. Ieder kwartaal wordt de voortgang van onderhoudsprojecten toegestuurd en besproken. Verder zijn enkele onderhoudgerelateerde onderwerpen als conceptkwaliteitsbeleid, opnamelijst referentiekwaliteit en prestatiegericht schilderwerk besproken. Werkgroep servicekosten SOBO heeft een actieve werkgroep servicekosten. Met deze werkgroep bespreekt Woonplus problemen en vragen die uit de wijken worden aangedragen op het gebied van stook- en servicekosten. Afspraken over schoonmaken, het aangaan van nieuwe energiecontracten en beperking van energieverbruik zijn ook gespreksonderwerp geweest. Daarnaast is vanuit het SOBO bewonersondersteuning gegeven bij vervanging van keuken, douche en toilet in de complexen Laurens Costerstraat, Bagijnhof, Henriëtte Bosmanplein en Cornelia van Zantenplein.

73

Verslag directeur-bestuurder Verslag directeur-bestuurder In dit verslag worden de taken en de werkwijze van de directeur-bestuurder uiteengezet. In de werkwijze geven wij aan hoe wij onze visie, missie en ondernemingsdoelstellingen realiseren en waar nog verbetermogelijkheden liggen. De taken De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor: - de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; - de strategie; - de financiering; - het beleid; - de resultatenontwikkeling; - het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. De directeur-bestuurder legt hiervoor verantwoording af aan de Raad van Commissarissen (RvC). De directeur-bestuurder heeft bij de vervulling van zijn taak altijd het belang van de woningcorporatie voor ogen in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hij weegt daarbij de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De directeur-bestuurder verschaft de RvC tijdig de informatie die zij nodig heeft voor de uitoefening van haar taken. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder rapporteert hierover aan de RvC en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de auditcommissie en de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 6 van de statuten van Woonplus omschreven. Materiële besluiten van de directeur-bestuurder tot het doen van investeringen boven een limiet van € 5 miljoen (NCW) is op basis van het document ‘Goedkeuringsmomenten Vastgoedprojecten’ onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de RvC. De marge waarbinnen het bestuur bevoegd is om zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen begrotingsposten bij te 74


Jaarverslag 2012

stellen is voor 2012 door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 5%. De werkwijze Woonplus heeft een visie en een missie. Deze zijn vertaald naar strategische ondernemingsdoelstellingen en vastgelegd in ons ondernemingsplan en jaarplan. De taken van de directeurbestuurder slaan neer in het jaarplan. In het jaarplan zijn de doelen, prestaties en middelen weergegeven. Elke afdeling binnen Woonplus is verantwoordelijk voor het realiseren van een deel van de doelen, prestaties en middelen uit het jaarplan. De voortgang van de realisaties wordt aan de hand van maanden kwartaalrapportages gevolgd. In het jaarverslag blikken wij terug op het jaarplan. Om ervoor te zorgen dat de visie, missie en ondernemingsdoelstellingen worden gerealiseerd: • Hebben wij spelregels voor goed bestuur (good governance); • Geven wij invulling aan risicomanagement; • Hebben wij aandacht voor ons kwaliteitsbeleid; • Werken wij aan de professionalisering van onze organisatie. Wij hebben spelregels voor goed bestuur Als corporatie onderschrijven wij de Aedes Governancecode. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. Onze spelregels zijn vastgelegd in ons statuut. Hierin zijn onder meer de afspraken tussen het bestuur en de RvC vastgelegd. Een van de afspraken is dat belangrijke besluiten ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. De RvC wordt per kwartaal geïnformeerd over de doelen, prestaties en de middelen. De interne besluitvorming worden vastgelegd in directiebesluiten. Er zijn daarnaast checks and balances in het systeem ingebouwd om goed bestuur te borgen. Zo benoemt de RvC de externe accountant, beschikken wij over een treasurystatuut, is er een klokkenluidersregeling en laten wij ons periodiek visiteren. In 2012 zijn wij gevisiteerd. De resultaten worden begin 2013 verwacht. Wij geven invulling aan risicomanagement De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleidsvorming, processen, taken en het beïnvloeden van gedrag. Maar ook met andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren.

van de projecten gebeurt aan de hand van vastgoedrapportages. In deze rapportages worden de verschillende type risico’s, zoals financieel en planning beschreven. Onrendabele toppen worden genomen als het project intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. In de praktijk hanteren wij de volgende regel: als de aanneemovereenkomst is getekend en/of (prestatie) afspraken met de gemeente zijn gemaakt.

Risicomanagement binnen Woonplus wordt vormgegeven door de belangrijkste processen en risico’s te volgen. Woonplus heeft van zijn belangrijkste processen de risico’s, de beheersingsmaatregelen en de daar bijbehorende controles in beeld gebracht. In de praktijk blijkt dat wij wel onze processen doorlopen, maar niet altijd vastleggen dat wij ze hebben doorlopen en welke maatregelen wij in het proces hebben genomen. Woonplus onderkent de volgende risico’s: • woningmarkt; • vastgoedprojecten; • onderhoud; • bedrijfsprocessen; • informatievoorziening; • financieel; • fiscaal; • governance.

Het onderhoudsrisico heeft met name betrekking op de wijze waarop het proces is ingericht en de autorisatie van de onderhoudsfacturen. Het onderhoudsproces van opdracht tot oplevering heeft onze aandacht. Het systeem dwingt de autorisatie van orders en facturen niet volgens het procuratieschema af. In 2012 hebben wij deze steekproefsgewijs achteraf gecontroleerd. Wij zijn met de leverancier van het systeem in gesprek om het procuratieschema hard in te regelen.

De woningmarkt is voor ons een extern risico en heeft met name invloed op ons vernieuwingstempo. Voor onze verkoop en de nieuwbouw zijn wij afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Als wij minder verkopen, dan hebben wij minder geld om te vernieuwen. Wij volgen daarom de woningmarkt nauwlettend. In de kwartaalrapportages besteden wij aandacht aan de landelijke trend, de lokale trend en de prestaties van Woonplus. Wij hebben een strategisch voorraadbeleid dat geënt is op de woningmarktstrategie. Onze portefeuillestrategie is weer gekoppeld aan de vastgoedprojecten. Het vastgoedprojectenrisico heeft betrekking op de besluitvorming, risicobeheersing tijdens de uitvoering en het nemen van onrendabele toppen. Het besluitvormingsproces rond vastgoedprojecten kan beter. Het blijkt dat onze procedures niet altijd aansluiten op de innovaties die op het gebied van vastgoedontwikkeling plaatsvinden. Door het integreren van processen en ontwikkelaars, architecten en aannemers vroegtijdig te betrekken, kan een beter product tegen een lagere prijs worden aangeboden. In 2013 gaan wij opnieuw kijken naar de verschillende besluitvormingsfasen. De risicobeheersing

Om de kans op fraude in de overige bedrijfsprocessen te verkleinen, hebben wij de kasprocedure aangescherpt en functiescheiding in de procedure van de crediteurenstamgegevens aangebracht. Verder zijn wij in 2012 aan de slag gegaan met het verbeteren van onze interne processen. Wij hebben aan de hand van de Lean Six Sigma methode in 2012 het mutatie- en het facturatieproces doorgelicht. Het risico ten aanzien van de informatievoorziening heeft betrekking op de rapportering over financiële en niet-financiële informatie. Wij hebben een kwaliteitsslag gemaakt in onze kwartaalrapportages. Deze rapportages bevat informatie over de ondernemingsdoelen, de geleverde prestaties en de ingezette middelen. De kwaliteit van de informatie uit onze systemen is beter geborgd. Ons financieel risico heeft vooral betrekking op onze vernieuwingsopgave. Woonplus heeft een forse vernieuwingsopgave die niet alleen betaald kan worden uit de operationele activiteiten en de verkopen. De verhuurdersbelasting en de saneringsheffing zorgen ervoor dat wij nog minder geld beschikbaar hebben voor de vernieuwing. Ons fiscaal risico lag bij de beperkte BTW-kennis. Wij hebben BTW-kennis ingehuurd en met succes een suppletie bij de belastingdienst ingediend. De BTW-kennis is inmiddels ingebed in onze reguliere processen. 75

Binnen Woonplus is steeds meer aandacht voor het governance risico. Zoals eerder aangegeven hebben wij de risico’s in het vizier. Wij zijn ons hiervan bewust en nemen maatregelen indien nodig. Daarnaast bespreken wij integriteitsvraagstukken in het managementteam en het leidinggevende team. Afdelingen zijn aan de slag gegaan met het integriteitsspel. Onze accountant heeft in de management letter aandachtspunten ten aanzien van het onderhoudsproces, de autorisatie en de besluitvorming met betrekking tot vastgoedprojecten opgenomen. Deze aandachtspunten volgen wij in 2013 op. Wij hebben aandacht voor kwaliteitsbeleid Om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn, verbeteren wij continu de kwaliteit van de dienstverlening. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de benchmark met andere corporaties, meer online dienstverlening, verhogen prestaties woningen in het kader van het energielabel, intensieve samenwerking met klanten en belanghouders, preventieve en directe acties bij huurachterstanden. In 2012 zijn twee kwaliteitsprojecten afgerond, namelijk ‘klantontvangst en klantafhandeling’ en ‘onderhoudsbeleid en referentiekwaliteit’. Ook maken wij met onze leveranciers afspraken om het kostenbewustzijn en de kwaliteit van de dienstverlening te vergroten. Zo zijn wij aan het experimenteren met het conceptueel bouwen, waarbij de planmakers, rekenaars, tekenaars en aannemers eerder met elkaar in gesprek gaan. Verder maken wij van prestatiegericht schilderwerk een stap naar gevelgericht onderhoud.

76


Jaarverslag 2012

Wij werken aan de professionalisering van de organisatie Wij hebben de professionaliseringsslag die wij willen maken weergegeven in het ondernemingsplan. In 2012 hebben wij hier als volgt invulling aangegeven. De (stuur)informatie in de management-rapportages is verbeterd. Het klantcontact en de klantbediening zijn beter geworden. Er is een verbeterslag gemaakt in de processen. Wij hebben meer vormgegeven aan integraal management. Er zijn cursussen in het kader van ontmoeten en samenwerken georganiseerd. Incidenten en integriteitsvraagstukken zijn in het managementteam en het leidinggevende team besproken. Sommige afdelingen hebben het integriteitsspel met praktijkvoorbeelden gespeeld. Wij hebben besloten onze nieuwe kernwaarden deel uit te laten maken van de beoordelingscyclus. En wij zijn gestart met een onderzoek naar Het Nieuwe Werken.

Hoofdstuk 10 -

Verslagen

77

Bijlagen Bijlage 1 - Stelselwijziging In het verslagjaar 2012 heeft Woonplus verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Daarnaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. Woonplus heeft in lijn met de aanbeveling tot eerdere toepassing besloten de Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe te passen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige Richtlijn zijn: •h et classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; •d e methode van afschrijven; •d e verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • de verwerking van de vennootschapsbelasting; • het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; •g een specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; •h et is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.

78


Jaarverslag 2012

Woonplus heeft ervoor gekozen om de verkopen onder voorwaarden en de hieruit voortvloeiende verplichtingen in de jaarrekening 2011 op te nemen. In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen voorgedaan. Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd op bedrijfswaarde (actuele waarde). Vanaf 2012 blijft de waardering van het sociaal vastgoed volgens de bedrijfswaarde en wordt het commercieel vastgoed gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde voor de commerciële woningen is bepaald middels taxatie door een beëdigde taxateur. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 14.755.000. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 3.046.000. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 1.852.000 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers en financiële kengetallen over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Bijlage 2 - Uitgebreide balans Balans

(na resultaatbestemming)

Activa VASTE ACTIVA

31 december 2012 31 december 2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

400.708

390.048

4.385

4.456

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.490

5.052

409.583

399.556

VASTGOEDBELEGGINGEN

Commercieel vastgoed in exploitatie

53.053

47.117

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

21.268

22.005

74.321

69.122

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Vorderingen op groepsmaatschappijen

860

1.329

Latente belastingvordering(en)

12.275

981

Leningen u/g

103

79

13.238

2.389

497.142

471.067

Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Onderhanden projecten VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen

438

1.204

1.044

797

4

34

2.388

3.833

2.441

-

Belastingen en premies sociale verzekeringen

5.595

3.560

23

365

Overlopende activa

908

998

12.403

9.587

7.582

1.842

20.423

12.633

517.565

483.700

Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

Latente belastingvordering(en) Overige vorderingen

79

Balans (na resultaatbestemming) Passiva

31 december 2012 31 december 2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

107.479

101.468

Resultaat boekjaar

30.480

1.852

137.959

103.320

10.123

7.289

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen

-

1.457

1.480

1.414

Overige voorzieningen

4.784

4.938

16.387

15.098

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid

30.591

31.288

283.027

273.427

19.256

19.711

Overige schulden

7

6

332.881

324.432

Schulden aan kredietinstellingen

14.611

21.701

Schulden aan leveranciers

2.029

3.970

Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan groepsmaatschappijen

142

129

Belastingen en premies sociale verzekeringen

389

520

Overlopende passiva

13.167

14.530

30.338

40.850

517.565

483.700

TOTAAL PASSIVA

80


Jaarverslag 2012

Bijlagen

Bijlage 3 - Samenstelling Raad van Commissarissen In 2012 is er een vacature ontstaan in de RvC. De heer F. de Koning heeft op 21 juni 2012 op eigen verzoek zijn lidmaatschap van de RvC beëindigd. Conform het reglement is het RvC een wervingsprocedure gestart om de ontstane vacature te vervullen. Gezien de specialisatie van de vertrekkende lid is gekozen voor de werving van lid met een sterk financieel profiel. Conform het beleid van Woonplus is gekozen voor de publicatie van de vacature in verschillende landelijke bladen. In de RVC-vergadering van 3 december 2012 is de heer Van Gestel benoemd tot nieuwe commissaris van Woonplus per 1 januari 2013. De heer

Van Gestel is per 1 juni 2013 afgetreden in verband met het accepteren van een nieuwe functie bij de AFM (Autoriteit Financiële Markten). De AFM houdt namelijk direct toezicht op het functioneren van de woningcorporaties. Per 1 juni 2013 is de heer M. van Hemsbergen aangetreden als nieuwe commissaris van Woonplus. De RvC bestaat uit ten minste vijf en ten hoogste zeven personen. Twee commissarissen worden benoemd na een bindende voordracht door het Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) en één commissaris wordt benoemd na een bindende voordracht door de Ondernemingsraad.

Per 31 december 2012 was de RvC van Woonplus als volgt samengesteld: Naam

Geboorte jaar

Functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

De heer E.M.L. Martens

1962

Voorzitter

Financiën HRM

Regional director Corporate Solutions, Jones Lang LaSalle

De heer N.A. Nieuwstraten

1940

Vicevoorzitter

Volkshuisvesting HRM

Mevrouw H.M.A. Aarts

1973

Vastgoed Financiën

Directeur gebiedsontwikkeling, Amvest

De heer J. Leeman

1948

Vastgoed Juridische zaken

Advocaat Partner, Leeman, Verheijden Huntjes Advocaten

Voorzitter Begeleidingscommissie Instituut Sociale Raadslieden Schiedam

Mevrouw M.A. Scali

1960

Volkshuisvesting

Directeur, SHOP Den Haag

Voorzitter bestuur E-Quality en na de fusie en tot en met 5 oktober 2012 lid van de Aletta-Equality Kennis Instituut Vrouwenemancipatie. Voorzitter Delftse Adviescommissie Voorrangsbepaling

De heer M.J. van Gestel

1972

Financiën Juridische zaken

Senior toezichthouder bij Autoriteit Financiële Markten

De heer M.S. van Hemsbergen

1962

Financiën

Zelfstandig financieel adviseur

Bestuurslid Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Commissaris J.H. de Wit & Zn. B.V. Commissaris Woningstichting Geertruidenberg (WSG)

Leden van de RvC kunnen op grond van de statuten en het reglement van de Raad van Commissarissen voor een periode van vier jaar

benoemd worden. Herbenoeming is één keer mogelijk voor een periode van vier jaar.

81

Naam

Benoemd per

Herbenoemd per

Aftredend per

1-1-2013

-

1-6-2013

De heer M.S. van Hemsbergen

15-6-2013

-

15-6-2017

Mevrouw M.A. Scali

1-6-2007

1-6-2011

1-6-2015

De heer J. Leeman

1-7-2008

1-7-2012

1-7-2016


1-6-2005

1-6-2009

1-6-2013


1-6-2006

1-6-2010

1-6-2014

De heer M.J. van Gestel

De RvC heeft uit zijn midden commissies ingesteld. Deze commissies waren in 2012 als volgt samengesteld:

Commissie

Voorzitter

Lid/leden

Auditcommissie


F. de Koning (tot 21-6-2012) M.J. van Gestel (vanaf 1-1-2013) M.S. van Hemsbergen (vanaf 15-6-2013)

Projectencommissie


De heer J. Leeman

Selectie/remuneratiecommissie


De heer N. A. Nieuwstraten

82


Jaarverslag 2012

Bijlagen

Bijlage 4 - Nevenfuncties directeur-bestuurder In het kader van zijn functie als directeurbestuurder van Woonplus vervult de heer B. Venhuizen geen onbezoldigde nevenfunctie.

In privésfeer vervult de heer B. Venhuizen de onbezoldigde nevenfunctie van SUMO-scheidsrechter.

Bijlage 5 - Honorering bestuur en commissarissen Honorering bestuur De regels voor bezoldiging voor de (semi)publieke sector, waaronder woningcorporaties, zijn vastgelegd in de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Topfunctionarissen mogen niet meer

Naam

Functie

De heer B. Venhuizen

directeur-bestuurder

verdienen dat het wettelijk maximum: de WNTnorm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling. Conform deze regels maken topfunctionarissen hun inkomen altijd openbaar, ongeacht of dit hoger of lager is dan de WNT-norm.

Belastbaar jaarloon 2012 (€)

Pensioenafdrachten en overige voorzieningen betaalbaar op termijn 2012 (€)

Totaal 2012 (€)

139.915,-

5.967,-

145.882,-

De bezoldiging van de directeur-bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden); •b eloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); •u itkeringen bij beëindiging van het dienstverband; •w instdelingen en bonusbetalingen. De WNT maximumbezoldigingsnorm bij een voltijdsdienstverband bedraagt per kalenderjaar voor functionarissen bij woningcorporaties ten hoogste: •m aximaal € 187.340 aan beloning voor 2012 (hetzelfde als voor 2011 en gebaseerd op 130% van het bruto salaris van een minister), vermeerderd met; •e en gemaximeerde onkostenvergoeding van € 7.997 voor 2012 (gelijk aan twaalf maal de maandelijkse vergoeding voor de Minister-President en de minister van Buitenlandse Zaken); •e en gemaximeerde werkgeversbijdrage aan pensioenpremie van € 30.121 voor 2012 (gebaseerd op de percentages en franchises die

het ABP hanteert voor de berekening van de verschillende werkgeversbijdragen bij het Rijk); • het werkgeversdeel van de sociale verzekeringspremies dat wettelijk of op grond van een algemeen verbindende CAO verplicht is. Het werkgeversdeel van de sociale verzekeringspremies is niet genormeerd in de WNT omdat partijen daar geen invloed op hebben. De WNT normeert alleen het totaal; er is pas sprake van overschrijding van de bezoldigingsnorm als de som van bovengenoemde onderdelen de € 225.458 voor 2012 exclusief het werkgeversdeel van de sociale verzekeringspremies overschrijdt. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft een staffel op basis van het aantal woongelegenheden in de WNT maximumbezoldigingsnorm aangebracht. Over deze staffel bestaat nog discussie. Op basis van deze staffel liggen de bestuurders- en commissarissenbeloningen boven de norm. Woonplus zal gebruik maken van het overgangsregime om te voldoen aan de WNT-norm. De Remuneratiecommissie van de RvC heeft het functioneren van de directeur-bestuurder beoordeeld. De Remuneratiecommissie heeft vastge83

steld, dat de prestatie-eisen in 2011 goed zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan directeurbestuurder een verhoging van 3% + CAO-component van het vaste salaris toegekend. Van deze toekenning is alleen het CAO-component gerealiseerd.

De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke RvCleden en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonplus.

Honorering Raad van Commissarissen

Naam

Functie

Bruto honorering 2012 (€)

Bruto honorering 2011 (€)


voorzitter

9.848,-

9.627,-


vicevoorzitter

6.565,-

6.417,-


6.565,-

6.417,-

De heer W.F. de Koning 1 januari t/m 30 juni

3.282,-

6.417,-

De heer J. Leeman

6.565,-

6.417,-

Mevrouw M.A. Scali

6.565,-

6.417,-

Mevrouw H.M.A. Aarts heeft een reiskostenvergoeding van € 799 ontvangen. De overige leden van de Raad van Commissarissen hebben geen overige beloningen en of vergoedingen ontvangen.

84


Jaarverslag 2012

Bijlagen

Bijlage 6 - Verbindingen Woonplus Holding b.v. (voorheen Noordvest Vastgoed b.v.) Opgericht op 12 februari 1997. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van bestuur over en financieren van gelieerde b.v.’s. Stichting Woonplus is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.160,- volledig volgestort. De directeur-bestuurder van Stichting Woonplus is bestuurder van de vennootschap en als directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2012) verstrekt van per saldo € 2.940.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Participatie Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het deelnemen in, voeren van bestuur over en het financieren van andere ondernemingen. Woonplus Participatie b.v. neemt deel in VOF Tournooiveld Schiedam. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,- volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft een geldlening (bedrag per 31 december 2012) verstrekt van totaal € 1.279.167,- inclusief verschuldigde rente. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus b.v. Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de huurders van Woonplus, de verkoop van woningen, VvE en het beheren van woningen van derden. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen verstrekte en geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2012 geen activiteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. De 100% deelneming is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Woonplus Projectontwikkeling b.v. Opgericht op 31 december 2001. Het doel van de vennootschap is het zelfstandig of met

participanten ontwikkelen van bouwprojecten. Woonplus Holding b.v. is enig aandeelhouder en heeft het geplaatste kapitaal van € 18.000,volledig volgestort. Woonplus Holding b.v. is als bestuurder en directeur zelfstandig volledig bevoegd. Door Stichting Woonplus is een geldlening (bedrag per 31 december 2012) verstrekt van in totaal € 850.000,- Door Woonplus Holding b.v. is een geldlening (bedrag per 31 december 2012) verstrekt van € 2.850.000,-. Er zijn geen bankgaranties afgegeven. Er zijn in 2012 geen projectontwikkelingsactiviteiten uitgevoerd binnen de vennootschap. Wel participeert Woonplus Projectontwikkeling b.v. in Over het Water b.v. Door Woonplus Projectontwikkeling b.v. is een geldlening (bedrag per 31 december 2012) verstrekt van in totaal € 3.700.000,- aan Over het Water b.v. De 100% deelneming Woonplus Projectontwikkeling b.v. is gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. W.O.G. Beheer b.v. Opgericht op 21 augustus 2002. Het doel van de vennootschap is het oprichten, deelnemen in, voeren van het bestuur over en het financieren van andere vennootschappen en ondernemingen. Stichting Woonplus en gemeente Schiedam zijn elk voor 50% aandeelhouder. Woonplus Schiedam heeft € 9.000,- gestort ter verkrijging van de aandelen, zijnde 50% van het geplaatste kapitaal ad € 18.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Stichting Woonplus heeft door haar deelname in het aandelenkapitaal 50% zeggenschap door middel van het stemrecht in de algemene vergadering van aandeelhouders. Stichting Woonplus heeft geen geldleningen en bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord Opgericht op 21 augustus 2002. De Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v. is een samenwerkingsverband tussen de gemeente Schiedam en Stichting Woonplus. Doel van deze vennootschap/wijkontwikkelingsmaatschappij is de herstructurering van de wijk Groenoord. Stichting Woonplus participeert voor 49% in deze commanditaire vennootschap. Gemeente Schiedam is de tweede vennoot met eveneens 49%. WOG BV bezit de resterende 2%. Beherend vennoot is de WOG Beheer b.v. Woonplus heeft bij oprichting € 490.000,- aan kapitaal gestort. In 2009 heeft Stichting Woonplus een 85

extra kapitaal gestort van € 980.000,-. De WOG c.v. heeft een bancaire kredietfaciliteit van € 6.000.000,-. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde. In 2012 is besloten om de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Groenoord c.v. te beëindigen en WOG Beheer BV te liquideren. De daartoe benodigde activiteiten zijn uitgevoerd. Begin januari 2013 wordt de WOG officieel geliquideerd. Over het Water b.v. Opgericht op 25 augustus 2005. Het doel van de vennootschap is het realiseren van nieuwbouwwoningen op de locatie Over het Water (voorheen Parkweg Noord). In 2009 is de samenwerking met de andere aandeelhouder beëindigd en heeft Woonplus Projectontwikkeling b.v. de kapitaalstorting en de schulden van Over het Water b.v. aan deze aandeelhouder overgenomen. Woonplus Projectontwikkeling b.v. is sindsdien 100% aandeelhouder van het totale geplaatste kapitaal ad € 20.000,-. Dit kapitaal is volledig volgestort. Woonplus Projectontwikkeling b.v. heeft een geldlening verstrekt (bedrag per 31 december 2012) van in totaal € 3.700.000,-. Stichting Woonplus heeft een rekening-courantfaciliteit beschikbaar gesteld van maximaal € 4.000.0000,-. Er zijn geen bankgaranties verstrekt. De deelneming is gewaardeerd op netto vermogenswaarde.

86


Jaarverslag 2012

VOF Toernooiveld Schiedam Opgericht op 6 april 2006. Het is een samenwerking van Stichting Woonplus/Woonplus Participatie b.v. met de gemeente Schiedam ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Toernooiveld (de voormalige Slachthuisbuurt). De samenwerking is op basis van 50%/50%. Op de locatie Toernooiveld zijn nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Ultimo 2006 is door Stichting Woonplus/ Woonplus Participatie b.v. kapitaal ingebracht voor een bedrag van € 1.000.000,-. De samenwerkingspartners, zijnde Woonplus Schiedam en de Gemeente Schiedam, overwegen VOF Toernooiveld Schiedam in 2013 te ontbinden. Vereniging van Eigenaren Woonplus VvE beheert aan het eind van 2012 114 Verenigingen van Eigenaren. Van 57 VvE’s voert Woonplus het beheer uit zonder dat het eigendom heeft in het betreffende complex. De overige 57 VvE’s bestaan in totaal uit 42 VvE’s waar Woonplus een meerderheidsbelang (50% of meer) heeft en 15 VvE’s waar Woonplus een minderheidsbelang heeft. In totaal voert Woonplus het VvE-beheer voor 5.031 appartementsrechten, waarvan plusminus 1.564 appartementseenheden in bezit zijn van Woonplus.

Bijlagen

Overzicht uitgegeven leningen aan verbindingen Stichting Woonplus Schiedam Leningen UG Geldnemer 2012

euro

euro

hoofdsom begin

datum begin

datum eind

vervroegde aflossing

rente %

stand 31-12-12

Woonplus Holding B.V.

490.083

1-nov-01

1-nov-11

toegestaan

7,0000%

90.000


1.000.000

8-mei-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000


300.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000


550.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

550.000


1.000.000

1-jul-09

31-dec-12

toegestaan

12 mnd euribor

1.000.000

Totaal Woonplus Holding B.V.

3.340.083

2.940.000

Woonplus Project Ontwikkeling B.V.

300.000

17-okt-05

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

300.000

Woonplus Project Ontwikkeling B.V.

550.000

1-apr-06

31-dec-12

toegestaan

4,5000%

550.000

Totaal Project Ontwikkeling B.V.

850.000

Woonplus Participatie B.V.

1.000.000

Totalen

5.190.083

850.000 1-jun-06

einde project

toegestaan

5,0000%

1.000.000

4.790.000

87

Bijlage 7 - Organisatieschema In 2012 zijn geen wijzigingen aan de organisatie doorgevoerd.

RvC

Directie Afdeling Communicatie

Directiesecretariaat

Afdeling Personeel & Organisatie

Afdeling ICT & Facilitair

Afdeling Financiën & Control

Afdeling Wonen

88


Jaarverslag 2012

Afdeling Vastgoed

Afdeling VvE

Bijlagen

Bijlage 8 - T oewijzingsverantwoording volgens Aanhangsel Aanhangsel E BBSH Huurgrenzen ≤ kwaliteitskortingsgrens € 366,37

kwaliteitskortingsgrens ≤ laagste aftoppingsgrens € 366,37 € 524,37

laagste aftoppingsgrens € 524,37

Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 22.025

108

127

30

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

€ 22.025

21

59

17

65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 20.675

1

31

2

65 jaar of ouder, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

0

6

4

20

49

35

1. Eenpersoonshuishoudens

€ 20,675

2. Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 29.900 Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

€ 29.900

1

6

14

65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht

€ 28.225

0

14

14


€ 28.225

0

3

6

Huurgrenzen kwaliteitskortingsgrens € 366,37

kwaliteitskortingsgrens laagste aftoppingsgrens € 366,37 € 561,98

laagste aftoppingsgrens € 561,98

Jonger dan 65 jaar, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht € 29.900

12

99

26

Jonger dan 65 jaar, inkomen hoger dan inkomensgrens Wht

€ 29.900

2

13

40

65 jaar of ouder, inkomen lager of gelijk inkomensgrens Wht

€ 28.225

0

0

0


€ 28.225

0

0

0

3. Drie- en meerpersoonshuishoudens

89

Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3-5 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl

Woonplus Schiedam

werkt aan

uw woonwens

Colofon Redactie Woonplus Schiedam Vormgeving Vormbizz, Delft Fotografie Michelle Muus, Steef Meyknecht, Jan van der Ploeg

Woonplus. bouwt verder

Recommend Documents