DE VRUCHTGEBRUIKER BOUWT 1 I. INLEIDING. 1. Deze bijdrage handelt over de situatie waarbij een perceel bouwgrond toebehoort aan één persoon voor het vruchtgebruik en aan een andere persoon voor de blote eigendom 2 , met de bedoeling dat de constructies die later op deze grond zullen opgericht worden een zelfde eigendomsstatuut hebben als de grond (vruchtgebruik / blote eigendom). Indien de vruchtgebruiker zonder meer zou beginnen bouwen zal hij immers, ingevolge een aan vruchtgebruik verbonden “accessoir opstalrecht” (hierna besproken), voor de volledige duur van het vruchtgebruik de volle eigenaar zijn van de gebouwen, en als die gebouwen vervolgens overgaan naar de blote eigenaar kan hier een niet onaardig fiscaal prijskaartje aan vasthangen (eveneens hierna besproken). De vraag beantwoorden noodzaakt ons tot een juridische analyse van de aard en omvang van het recht van natrekking enerzijds en van de contractsvrijheid om één en ander te modaliseren anderzijds. II. HET RECHT VAN NATREKKING. 2. De natrekking wordt gedefinieerd als de situatie waarbij een zaak haar individualiteit verliest door haar opname, haar incorporatie in een andere zaak. Wanneer beide zaken aan verschillende eigenaars toebehoren ontstaat een eigendomsconflict. Principieel zou men beide zaken uit elkaar moeten halen en ze aan hun respectievelijke eigenaars toewijzen. Indien dit niet mogelijk is of indien het uit elkaar halen van beide zaken te zware economische verliezen met zich zou meebrengen, dient het eigendomsconflict logischerwijze opgelost te worden door de hele zaak aan één eigenaar toe te wijzen 3. Volgens de definitie van artikel 546 B.W. is de natrekking met name het recht verkregen door de eigendom van een roerende of onroerende zaak op al wat zij voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig, als bijzaak ermee verenigd wordt.
1
Deze bijdrage is een enigszins herwerkte versie van het verslag dat door ondergetekende werd opgesteld voor het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat over dit onderwerp (Dossier 6359 - Oprichting van een gebouw op een grond die in vruchtgebruik toebehoort aan één persoon en in blote eigendom aan een ander, besproken en goedgekeurd tijdens de vergadering van de Nederlandse Kamer van 17 mei 2008, tot op heden nog niet gepubliceerd). 2
De wijze van eigendomsverkrijging kan divers zijn, zowel ten bezwarende titel (aankoop, ruiling, inbreng in vennootschap, enz.) als ten kostenloze titel (erfenis of schenking). Uiteraard kunnen er ook meerdere titularissen zijn van het vruchtgebruik en de blote eigendom (zoals een echtpaar, kinderen, boers en zussen, meerdere vennootschappen of verenigingen, enz.). 3
VAN NESTE, F., Zakenrecht, V, deel I, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Story-Scientia, 1990, nr. 194, p. 354; VAN SINAY, T., “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen – vergoedingsregeling – enkele bedenkingen”, in Eigendom – Propriété, VUYE, H., WERY, P., KOKELENBERG, J. en VAN NESTE, F. (eds.), Die Keure, 1996, p. 322.
1
Dit recht van natrekking, deze bijzakelijke vereniging, die in deze bijdrage beperkt wordt tot de inlijving van gebouwen in de grond, vormt de grondslag voor drie verschillende rechtsregelingen, die bij nader toezien de ene uit de andere voortvloeien : - het is een wijze van natuurverandering, van roerende in onroerende goederen (art. 518 B.W.); - het is een wijze van eigendomsverwerving voor de eigenaar van de grond (art. 546, 555 en 712 B.W.); - het is tenslotte ook een wijze van bewijslevering (art. 1018, 1615 B.W. en art. 45 Hyp.W.).4 3. Natrekking vereist : a) twee onderscheiden lichamelijke zaken (roerend of onroerend). Loutere bewerking (b.v. beschildering) van een zaak (die op zichzelf niet kan bestaan) geeft geen aanleiding tot natrekking want doet geen eigendomsconflict ontstaan; het betreft in dat geval alleen een kwestie van vergoeding van onkosten 5; b) één zaak die belangrijker is dan de andere, waarbij de grond meestal als hoofdzaak zal gelden, zeker bij onroerende natrekking (aangezien de gebouwen steun vinden op de grond en niet op zichzelf kunnen bestaan), hoewel het bij appartementsmede-eigendom net omgekeerd is (aangezien de grond daar als bijzaak bij de verschillende privatieven aanzien wordt); c) beide zaken zitten aan elkaar vast. Natrekking berust op aanwas : natuurlijke (b.v. aanslibbing) of kunstmatige (door toedoen van de mens). 6 4. Natrekking houdt een eigendomsoverdracht in, van bijzaak naar hoofdzaak. Daaruit volgt : a) dat natrekking de openbare orde niet raakt. Het gaat immers om louter private belangen 7, over een conflict tussen private eigendomsrechten, hetgeen onderstreept wordt door art. 555 B.W. (waarover meer in volgend randnummer); b) dat natrekking principieel onmiddellijk geschiedt : ze werkt in rechte zodra ze in feite bestaat, althans volgens de klassieke rechtsleer. De hedendaagse rechtsleer stelt dat er slechts natrekking plaatsvindt indien hiertoe zowel van de zijde van de grondeigenaar als van de zijde van de bouwer een intentioneel element aanwezig is 8;
4
WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 2, p. 295. 5
De leer der onkosten, in het Frans “la théorie der impenses”. Lees : DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 432 e.v., p. 171 e.v.; HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nrs. 124 e.v., p. 125 e.v. 6
DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 378, p. 151-152.
7
HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 81, p. 101; VAN SINAY, T., “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen – vergoedingsregeling – enkele bedenkingen”, in Eigendom – Propriété, VUYE, H., WERY, P., KOKELENBERG, J. en VAN NESTE, F. (eds.), Die Keure, 1996, p. 324; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 4, p. 298. 8
HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nrs. 74 B e.v., p. 95 e.v.
2
c) dat natrekking voor altijd geschiedt, om dezelfde reden. Natrekking doet eigendom verkrijgen (art. 712 B.W.) en eigendom is een bestendig recht 9. 5. Bij het bouwen op andermans grond vindt kunstmatige natrekking plaats (art. 555 B.W.). De eigenaar van de grond heeft de volgende keuze 10: a) hij mag mij verplichten het werk op mijn kosten af te breken, indien zulks tenminste mogelijk blijkt (zoniet geldt de leer der kosten, hierboven vermeld). Lijdt de grondeigenaar enige schade (omdat hij verhinderd is zelf te bouwen of te verhuren), dan heeft hij bovendien nog recht op schadevergoeding; b) hij mag het werk laten staan, tegen schadeloosstelling. Hij wordt er dan eigenaar van door natrekking. Maar eveneens verrijkt hij zich, op mijn kosten. Daarom zal hij mij die kosten (materieel en arbeid) moeten terugbetalen. Staat de grondeigenaar evenwel tegenover een bezitter te goeder trouw (te weten iemand die zich eigenaar van de grond waande), dan mag hij hem niet dwingen tot afbreken. Qua schadevergoeding laat art. 555 B.W. de grondeigenaar de keuze : a) ofwel de door de bouwer uitgegeven onkosten betalen, b) ofwel de door de grond geboekte meerwaarde betalen, berekend op de dag der teruggave. Gewoonlijk ligt dit bedrag lager dan dit van de onkosten. Die keuze heeft kritiek uitgelokt, aangezien ze kan meebrengen dat de bezitter te goeder trouw er slechter vanaf komt dan een bezitter te kwader trouw. 6. Behoudens bijzondere overeenkomsten (natrekking raakt de openbare orde niet) en bijzondere wetteksten (b.v. inzake huur) wordt van art. 555 B.W. nog in de volgende drie gevallen afgeweken : a) opstal : art. 6 Opstalwet; b) werken tot mijnontginning (waarop hier niet wordt ingegaan); c) gebouwen van het openbaar domein : er treedt geen natrekking in wanneer gebouwen die onder het openbaar domein ressorteren op particuliere grond worden opgetrokken. 11 III. VERZAKEN AAN HET RECHT VAN NATREKKING. 7. Waar er in de rechtsleer en rechtspraak nooit discussie heeft bestaan over de principiële mogelijkheid van een verzaking aan het recht van natrekking (aangezien de 9
DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 380, p. 152.
10
DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 385 e.v., p. 154-155.
11
DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 388 e.v., p. 156-157. Omgekeerd kan de overheid wel een domein in concessie geven waarop de houder van deze concessie kan bouwen; de gebouwen zullen dan aan de concessiehouder toebehoren in volle eigendom voor de duur van de concessie. Voor een concreet toepassingsgeval, lees : Rb. Brugge, 20 december 1993, Act. Dr., 1996, 807, noot DEMOULIN, A., “Accession et superficie : rélexions pour la perception des droits d’enregistrement”. Recent heeft ons hoogste rechtscollege in een princiepsarrest zelfs dat onder bepaalde voorwaarden ook zakelijke rechten, zoals een recht van opstal, kunnen gevestigd worden op het openbaar domein ten behoeve van particulieren (Cass., 18 mei 2007, J.L.M.B., 2007, 1726, NjW, 2007, 652, noot RASSCHAERT, Rev.Not. B., 2007, 631, noot LAGASSE, R.W., 2007-2008, 736, noot SAGAERT, T. Gem., 2008, 71, noot DE BOEL).
3
natrekking de openbare orde niet raakt en slechts private belangen behartigt) bestond die eensgezindheid geenszins met betrekking tot de juridische kwalificatie van dergelijke rechtshandeling. 12 Er waren dienaangaande verschillende zienswijzen, te weten 13 : a) het betreft de vestiging van een zelfstandig opstalrecht; b) het betreft een zakelijk recht “sui generis”; c) het betreft een verzaking aan het wettelijk vermoeden vervat in art. 553 B.W. 14 ; d) het betreft een rechtshandeling die een erfdienstbaarheid tot stand brengt. Aan deze controverse werd een einde gesteld door ons hoogste rechtscollege. Gelet op het numerus clausus beginsel van de zakelijke rechten oordeelde het hof van cassatie in een princiepsarrest van 19 mei 1988 15 dat de verzaking aan het recht van natrekking diende gelijkgesteld te worden met de vestiging van een zelfstandig opstalrecht. Gevolg hiervan is dat een verzaking aan het recht van natrekking slechts mogelijk is voor een maximale periode van 50 jaar (art. 4 Opstalwet). 16 Deze stellingname kan worden onderschreven en sluit aan bij de zienswijze die in de rechtsleer werd verdedigd naar aanleiding van het cassatie-arrest van 13 mei 1970 17 dat betrekking had op de verkoop van een grond zonder de daarop gerichte gebouwen. 18
Derhalve is het niet noodzakelijk dat partijen uitdrukkelijk tot de vestiging van een (zelfstandig) opstalrecht overgaan of de (stilzwijgende) vestiging van dergelijk recht bevestigen bij notariële akte, hoewel zulks uiteraard verkieslijk is aangezien er dan een
12
VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 281-282 en de in voetnoot nr. 2 geciteerde rechtsleer en rechtspraak. 13
CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nrs. 69 e.v., p. 1133 e.v.; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 123, p. 134-135 ; DU FAUX, H., “La renonciation à accession – Analyse et implications”, Rev. Not. B., 1980, 7; DU FAUX, H., “Renonciation à accession – Nature de la figure juridique – Eclaircissement d’un point de vue”, Notarius, 1984, 310; ISTAS, F.L., “Réflexions sur le droit d’accession”, Rev. Not. B., 1967, 270; WERDEFROY, F., “Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T. Not., 1981, p. 66-67; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, 331-332. 14
In deze zienswijze wordt aan de bouwheer geen enkel zakelijk recht op de grond toegekend en is de afstand van het recht van natrekking vanwege de grondeigenaar een louter eenzijdige handeling. 15
Cass., 19 mei 1988, Arr. Cass., 1987-88, 1230, J.T., 1988, 475, Pas., 1988, I, 1142, R.W., 1988-89, 573, noot, Rev. Not. B., 1988, 473. 16
MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 122, p. 134, met talrijke verwijzingen naar rechtsleer in voetnoot nr. 1 op p. 134. 17
Cass., 13 mei 1970, R.C.J.B., 1980, 13, noot RENARD, C., “La renonciation à accession”.
18
VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 282 en de in voetnoot nr. 10 geciteerde rechtsleer.
4
aantal modaliteiten kunnen geregeld worden (zoals de duur, de vergoedingsregeling op het einde en bij eventuele voortijdige beëindiging 19, enz.). De formulering dat een verzaking aan het recht van natrekking geen vestiging van een opstalrecht inhoudt, die in oude notariële akten wel eens voorkwam, is nu evenwel duidelijk uit den boze en zonder waarde. 20 IV. ACCESSOIRE OF ONZELFSTANDIGE OPSTALRECHTEN.
21
8. Naast voormelde gevallen van verzaking aan het recht van natrekking (inhoudende vestiging van een zelfstandig opstalrecht) en de verkoop van de grond zonder de daarop opgerichte gebouwen of omgekeerd, waarin op rechtstreekse wijze, door een titel, een zelfstandig recht van opstal wordt gevestigd, zijn er ook nog gevallen waarin men het recht van opstal aantreft als accessorium van andere rechtsverhoudingen. Een opstalrecht kan inderdaad voorkomen : a) als accessoir zakelijk recht, te weten : - als een onroerend zakelijk recht dat accessoir een recht van opstal verleent, zoals een recht van erfpacht (dat derhalve gepaard gaat met een accessoir opstalrecht, aangezien de erfpachter het recht heeft te bouwen op de in erfpacht gegeven grond en eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tijdens de duur van zijn recht van erfpacht) of een recht van vruchtgebruik (idem), dan wel - als onderdeel van een door de eigenaar toegestaan persoonlijk recht van huur (aangezien de huurder het recht heeft te bouwen en derhalve ook eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tijdens de duur van zijn contract, tenzij dit contractueel zou uitgesloten zijn of onverenigbaar met de aard van de verhuurde zaak) of als onderdeel van een andere overeenkomst die een genotsrecht verschaft 22; b) als zelfstandig zakelijk recht van opstal, zoals bepaald in de Opstalwet, waarmee de verzaking aan het recht van natrekking wordt gelijkgesteld. De Opstalwet van 10 januari 1824 regelt enkel deze laatste vorm. 23 19
Wij verwijzen de geïnteresseerde lezen in dit verband naar onze bijdrage “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, N.F.M., 2006, 204-205. 20
MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 122, p. 134. 21
De Franstalige rechtsleer hanteert het begrip “superficie-conséquence”. Lees : GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nrs. 64 e.v., p. 221 e.v.; HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 75, p. 97-98 en nr. 219, p. 191; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 125, p. 136-137 en nr. 147, p. 147. Lees ook onze bijdrage in het T. Not., 2007, 213-227, waaraan bepaalde passages uit dit verslag ontleed zijn. 22
GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 64, p. 222. 23
MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 125, p. 137; VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 284; VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal”, in Oude en nieuwe rechtsfiguren. Erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (ed.), Kluwer, 1990, 35-36.
5
De eerste vormen worden geregeld door het statuut van het hoofdrecht. 24 Wij analyseren hierna de accessoire opstalrechten bij erfpacht en vruchtgebruik. 9. Een recht van erfpacht gaat gepaard met een accessoir opstalrecht, aangezien de erfpachter het recht heeft om te bouwen op de in erfpacht gegeven grond en eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tot aan het verstrijken van de duur van zijn recht van erfpacht. 25 Derhalve zal de erfpachter deze gebouwen mogen vervreemden en hypothekeren, weliswaar enkel met zijn erfpachtrecht zelf (waarvan art. 6 Erfpachtwet de bevoegdheid om te vervreemden en te hypothekeren inhoudt), behoudens andersluidend beding in de erfpachtovereenkomst. 26 Hiertoe dient de erfpachtovereenkomst geen uitdrukkelijk beding houdende verzaking aan het recht van natrekking te bevatten, aangezien dit recht een normaal gevolg is van het recht van erfpacht zelf, zijnde het accessoir opstalrecht. Op het einde van de erfpacht zal de erfpachter de door hem opgerichte gebouwen mogen verwijderen (art. 7 Efpachtwet). Indien hij zulks niet doet zal hij de eigenaar niet kunnen verplichten hem de waarde ervan te vergoeden (art. 8 Erfpachtwet), in tegenstelling tot de situatie bij opstal (art. 6 Opstalwet). Het betreft hier allemaal suppletief recht waarvan partijen kunnen afwijken. Recent is de contractsvrijheid terzake nog geïllustreerd door een arrest van het hof van cassatie dat zich heeft uitgesproken voor de rechtsgeldigheid van een uitdrukkelijk ontbindend beding in geval van faillissement van de erfpachthouder, in casu zelfs vóór het verstrijken van de minimumduur van 27 jaar die door de wet op imperatieve wijze is vastgelegd (trouwens het enig artikel van dwingend recht in de Erfpachtwet) 27.
24
MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 147, p. 147; SNAET, S., "Art. 1 Opstalwet”, in Artikelsgewijze commentaar bijzondere overeenkomsten, Kluwer (losbl.) (geconsulteerd via jur@notariaat). 25
DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, VI, nr. 713; DE WULF, C. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten, deeel II, Kluwer, 1994, nr. 634, p. 732; GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 48, p. 199 ; LECOCQ P., “Superficie, emphytéose et constructions”, in Zakenrecht – Droit des biens, Die Keure, 2005, 315; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nrs. 55 e.v., p. 103 e.v.; SNAET, S., "Art. 1 Opstalwet”, in Artikelsgewijze commentaar bijzondere overeenkomsten, Kluwer (losbl.) (geconsulteerd via jur@notariaat); VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal”, in Oude en nieuwe rechtsfiguren. Erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (ed.), Kluwer, 1990, 15; VANDENBERGHE, H. en VIAENE, T., “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, in Themis, Zakenrecht, Die Keure, 20052006, 18; VERSTAPPEN, J., “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten : erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in Zakelijke rechten en fiscaliteit, Maklu, 2004, 50; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 13, p. 319. 26
GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 50, p. 205, en de in voetnoot nr. 63 geformuleerde opmerking dat men de nodige voorzichtigheid moet aan de dag leggen met dergelijk contractueel verbod, aangezien dit tot de herkwalificatie van erfpacht in huur zou kunnen leiden, net zoals met het contractueel verbod om het recht van erfpacht over te dragen. 27
Cass., 30 maart 2006, R.W., 2006-2007, 678, noot VANHOVE, T.B.B.R., 2008, 88, noot WATERKEYN.
6
10. Een recht van vruchtgebruik gaat eveneens gepaard met een accessoir opstalrecht. Indien de vruchtgebruiker bouwt op een perceel grond zal hij derhalve – behoudens andersluidende overeenkomst tussen partijen – de volle eigenaar zijn van de opgerichte gebouwen, althans voor de duur van zijn vruchtgebruik 28. Op het einde van de rit kan dit leiden tot een belasting in hoofde van de blote eigenaar, tenminste indien deze niet heeft bijdragen in de gebouwen die hem zonder vergoeding toekomen. 11. Wij behandelden eerder, onder meer verwijzend naar een advies van het consultatiecentrum, de vraag of in een voorliggend geval de vennootschapvruchtgebruiker enkel het vruchtgebruik kan hebben op de op te richten gebouwen en de natuurlijke persoon-blote eigenaar de blote eigendom (met dienovereenkomstige participatie in de kosten om latere belasting te vermijden). 29 Een en ander kan bewerkstelligd worden op vier manieren, te weten : a) de aankoop uitstellen tot na de voltooiing van de werken; b) de aankoop laten doen door de vennootschap voor de volle eigendom van de grond, die er vervolgens het gebouw laat oprichten en de blote eigendom verkoopt aan de natuurlijke persoon (met mogelijkheid van teruggave van 3/5de der betaalde registratierechten in toepassing van art. 212 Reg.Wb. en met mogelijkheid om de blote eigendom onder het BTW-stelsel te verkopen in toepassing van art. 44, § 3, 1°, b BTWWb. zodat men dubbele belasting – minstens voor een deel – vermijdt); c) de aankoop laten doen door de vennootschap én de natuurlijke persoon in volle eigendom in een bepaalde verhouding (b.v. 99 % – 1 %) gevolgd door een uit onverdeeldheidtreding waarbij de natuurlijke persoon de blote eigendom op de totaliteit verkrijgt en de vennootschap het vruchtgebruik (met betaling van het verdelingsrecht, zijnde 1 %, aan registratierechten dan wel onder het BTW-stelsel); d) de aankoop van de grond laten doen door de natuurlijke persoon, die er vervolgens het gebouw laat oprichten en het vruchtgebruik verkoopt aan de vennootschap (omgekeerd scenario van b) hiervoor). Deze oplossing heeft evenwel het grote nadeel dat de natuurlijke persoon het project moet voorfinancieren. 12. Buiten hetgeen besproken werd in vorig randnummer zijn er nog twee andere manieren om hetzelfde resultaat te bereiken. a) De vruchtgebruiker kan gedeeltelijk verzaken aan het accessoir opstalrecht te zijnen gunste en de blote eigenaar de toelating geven om samen met hem een gebouw op te richten dat derhalve aan partijen in de verhouding vruchtgebruik-blote eigendom zal toebehoren. 28
CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nr. 60, p. 1131 en nr. 111, p. 1142; GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, Rev. Not. B., 2004, nr. 31, p. 605-607; PELGROMS, H. en GERLO, I., “Burgerlijk recht – Fiscaal recht – Vruchtgebruik op een perceel grond – Oprichting van een gebouw op de grond – Accessoir opstalrecht van de vruchtgebruiker”, Notamus, 2005/3, p. 28-29, met verwijzing naar WERDEFROY, F., “Bedenkingen bij oprichting van een gebouw door een eigenaar zonder instemming van de vruchtgebruiker”, T. Not., 1996, p. 108-109 en VERSTAPPEN, J., “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten : erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, nr. 100, p. 56-57. 29
MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, N.F.M., 2006, (191), 195-196, waarvan hetgeen volgt een weergave is.
7
Zoals gezegd is het recht van natrekking niet van openbare orde aangezien het enkel private eigendomsverhoudingen regelt. Ook, en wij zouden zelfs zeggen zeker, in de gevallen waarbij een verzaking aan het recht van natrekking de vorm aanneemt van een accessoir opstalrecht hebben partijen de constractsvrijheid om dit onder elkaar te regelen naar goeddunken. Waarom zou de vruchtgebruiker immers niet gedeeltelijk kunnen verzaken aan het opstalrecht te zijnen gunste om een gebouw in de verhouding vruchtgebruik / blote eigendom te laten toeboren een hemzelf en aan de blote eigenaar, terwijl men hetzelfde resultaat bereikt door het gebouw in gemelde verhoudingen aan te kopen of te verkopen zoals vermeld in vorig randnummer, wat meteen bewijst dat het accessoir opstalrecht niet wezenlijk is voor vruchtgebruik ? Waarom zou de ene vorm van eigendomsverkrijging of -totstandkoming anders moeten behandeld worden dan de andere ? Wat is daar zo fundamenteel verschillend dat het onze rechtsorde zou storen ? Dat men dit dan een gedeeltelijke verzaking aan een accessoir opstalrecht noemt of de vestiging door de vruchtgebruiker van een recht van opstal ten behoeve van de blote eigenaar met als gevolg dat partijen er samen een gebouw oprichten in gemelde verhoudingen maakt eigenlijk niets uit, als men het maar duidelijk stipuleert. In de hypothese dat de vruchtgebruiker van de grond ook vruchtgebruiker van het gebouw wil worden mag hij uiteraard geen volledig opstalrecht vestigen voor de blote eigenaar maar moet dit beperkt worden tot de blote eigendom van de op te richten constructies (zoniet zou de vruchtgebruiker er zelf helemaal geen rechten op hebben). b) Een alternatief of variant voor deze werkwijze bestaat erin een overeenkomst sui generis op te maken tussen partijen waarin wordt uiteengezet dat zij beiden een gebouw zullen oprichten dat hen in welbepaalde verhoudingen (te weten vruchtgebruik – blote eigendom) zal toebehoren en waarbij een duidelijke kostenparticipatie wordt overeengekomen, met klare afspraken voor het lot van de gebouwen op het einde van het vruchtgebruik, zonder dat men formeel verzaakt aan iets of een bepaald recht vestigt. 13. De vraag of het accessoir karakter van het opstalrecht onlosmakelijk verbonden is aan het vruchtgebruik is niet alleen irrelevant omwille van wat voorafgaat, maar ook omdat het vruchtgebruik op zichzelf een zakelijk recht is dat in se dermate soepel is dat men het op contractuele basis dient uit te werken en er quasi geen belemmeringen zijn om dit te doen, mede gelet op de rechtsontwikkelingen terzake. Recent is in de rechtsleer trouwens nog betoogd dat het vermogensrecht zozeer veranderd is dat de klassieke onverdeling van de vermogensrechten – zakelijke rechten, persoonlijke rechten en intellectuele rechten – onhoudbaar is geworden, met een voorstel voor een nieuwe indeling van de vermogensrechten.30 14. Op de vraag of de blote eigenaar op het einde van het vruchtgebruik kan belast worden – want daar gaat het in deze gevallen meestal om, de fiscale aspecten – heeft de Minister van Financiën recent geantwoord dat men moet kijken naar de
30
SAGAERT, V., “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen ? Poging tot nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten”, T.P.R., 2005, 983-1080.
8
feitelijke gegevens 31. Eventueel moet daarbij ook gekeken worden naar de uitgevoerde verbeteringswerken. Als de vruchtgebruiker tijdens de duur van zijn vruchtgebruik bijvoorbeeld een garage bijbouwt, bezit hij die garage in volle eigendom voor de duur van zijn vruchtgebruik 32, behoudens vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de blote eigenaar (zoals hoger vermeld). Als de blote eigenaar deze garage daarna, zonder hierin financieel te hebben bijgedragen, verwerft door natrekking kan hij hierop effectief belast worden op basis van de waarde die de garage dan nog heeft 33. Als de vruchtgebruiker (herstellings-, onderhouds- of renovatie)werken heeft uitgevoerd die onmiddellijk eigendom worden van de blote eigenaar omwille van het feit dat ze niet als een zelfstandig goed kunnen worden beschouwd – wat niet wil zeggen dat de fiscus toch aanvaardt dat de vruchtgebruiker ze afschrijft over de duur van het vruchtgebruik 34 – zal de blote eigenaar, in zoverre het niet-wegneembare werken betreft, de door de vruchtgebruiker noodzakelijke en nuttige kosten moeten vergoeden, tenzij hij heeft bijgedragen in deze werken, maar niet de luxe-uitgaven 35. Ook daar is het zo dat, indien partijen conventioneel een andersluidende regeling afspreken, één en ander kan leiden tot een belastbare handeling op het einde van de rit, te weten een belasting als voordeel van alle aard in hoofde van de natuurlijke persoon – zaakvoerder / bestuurder (in toepassing van art. 32 WIB 1992), dan wel een verworpen uitgave in hoofde van de vennootschap – vruchtgebruiker als abnormaal of goedgunstig voordeel (in toepassing van art. 26 WIB 1992). Soms gaat de creativiteit evenwel té ver. Zo werd ons onlangs door een collega de casus voorgelegd van een vennootschap-vruchtgebruiker die een opstalrecht zou willen toekennen aan een andere vennootschap teneinde gebouwen op te richten die bij de beëindiging van het vruchtgebruik (liefst zonder nadelige fiscale gevolgen) zouden moeten toekomen aan de natuurlijke persoon – blote eigenaar. Zonder participatie van deze laatste in de bouwwerken lijkt ons dat niet mogelijk. V. NIEUWE BEGRIPPEN IN ONS RECHT ? 15. Hebben wij hier te maken met een “renouveau contractuel” ? 36 31
Vr. en Antw., Kamer, 2004-2005, nr. 76, p. 12.738 (vraag nr. 654 van de heer VAN DER MAELEN dd. 23 februari 2005 (geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be). 32
WERDEFROY, F., “Bedenkingen bij oprichting van een gebouw door een eigenaar zonder instemming van de vruchtgebruiker”, T. Not., 1996, p. 108-109. 33
VERHOEYE, J., “Reynders zegt wanneer vruchtgebruik op einde belastbaar is”, De Tijd, 26 mei 2005.
34
Antwerpen, 2 mei 2006, Fiscale Koerier 2006, 645, geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be. In het arrest werd de vraag naar het eigendomsrecht van deze werken niet uitdrukkelijk gesteld of opgeworpen, noch door partijen, noch door het hof, maar men mag ervan uitgaan dat er geen bezwaren zijn tegen een afschrijving in hoofde van de vruchtgebruiker die er een exclusief genotsrecht van heeft voor de duur van zijn zakelijk recht. 35
Lees hierover uitvoerig : GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant”, Rev. Not. B., 2004, p. 550-636 (deel 1), Rev. Not. B., 2006, p. 190-242 (deel 2) . 36
WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, 294.
9
Volgens onze bescheiden mening niet echt. Zoals gezegd is het recht van natrekking, attribuut van het eigendomsrecht wegens zijn aard en eigendomsverwervend wegens zijn uitwerking, slechts een wettelijk instrument om eigendomsconflicten tussen twee eigenaars (met name de grondeigenaar en de eigenaar van de gebouwen) op te lossen. Bovendien raakt natrekking de openbare orde niet. Het gaat immers om louter private belangen, over een conflict tussen eigendomsrechten. Het debat in de rechtsleer in verband met de onmiddellijke dan wel de uitgestelde werking van het recht van natrekking lijkt ons een discussie over het geslacht van de engelen, en wij zijn er daarom ook niet echt op ingegaan. Uiteraard geschiedt natrekking principieel onmiddellijk en voor altijd 37, maar men moet natuurlijk ook rekening houden met de wil van partijen en de contractsvrijheid. Dit betekent dat er een aantal situaties bestaan waar er absoluut geen eigendomsconflict is en derhalve ook geen (noodzaak aan onmiddellijke) natrekking. Indien, met andere woorden, partijen in een contractuele verhouding afspreken om, hetzij expliciet (door het verstrekken van een toelating tot bouwen), hetzij impliciet (door het verstrekken van een zakelijk of persoonlijk recht), afzonderlijke aanspraken te laten gelden op de grond en wat er zich boven de grond 38 bevindt, en derhalve de eigendomsaanspraken onder elkaar verdelen, moet men natrekking niet gaan opleggen tegen hun wil in. Dan hebben partijen op één of andere wijze, hetzij stilzwijgend dan wel uitdrukkelijk, hetzij bij afzonderlijke overeenkomst dan wel als onderdeel van een ruimere overeenkomst, verzaakt aan het recht van natrekking, en dus een zelfstandig of accessoir opstalrecht gevestigd. Dat men dit accessoir opstalrecht kan modaliseren is de evidentie zelf, want we situeren ons per definitie in een contractuele verhouding. Een en ander in strijd achten met het numerus clausus beginsel is een verkeerde perceptie van de zaken en leidt tot onmogelijke situaties, wat de vraag van het consultatiecentrum trouwens illustreert. Voor de fiscus maakt het trouwens niet uit hoe men het regelt; het komt erop neer dat de blote eigenaar op één of andere manier zal moeten bijdragen in de door de vruchtgebruiker op te richten gebouwen indien hij op het einde van de rit niet wil belast worden, tenminste bij de zogenaamde “vruchtgebruikconstructies” die erin bestaan dat er, hetzij via gesplitste aankoop hetzij via de vestiging van een tijdelijk vruchtgebruik, door een vennootschap wordt gebouwd op de bouwgrond van de natuurlijke persoon die zaakvoerder / bestuurder is van de vennootschap-vruchtgebruiker. VI. MODEL. Hierna volgt een model van een akte houdende verzaking aan het accessoir opstalrecht, opgemaakt voor ouders – vruchtgebruikers die samen met hun kinderen – 37
DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 380, p. 152.
38
Wij merken op dat een eventueel afgescheiden eigendoms- of genotsrecht op de ondergrond niet valt onder het begrip opstalrecht, zij het zelfstandig dan wel accessoir, maar dat men zich hiervoor kan baseren op art. 552 B.W., dat niet van openbare orde is en toelaat om de ondergrond afzonderlijk te vervreemden of hierop genotsrechten toe te staan, en dit zonder beperking in de tijd (CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nr. 82, p. 1136-1137).
10
blote eigenaars een nieuwbouw gaan oprichten op een grond die hen in die verhouding toebehoort.
Nr.
Verzaking accessoir opstalrecht
#
Heden, #, zijn voor mij, #, notaris te #, verschenen: # Hierna genoemd “vruchtgebruikers”. # Hierna genoemd “blote eigenaars”. VOORAFGAANDE UITEENZETTING. De vruchtgebruikers en de blote eigenaars verklaren eigenaars te zijn van volgend onroerend goed: Gemeente # - Afdeling #. Een perceel BOUWGROND gelegen #, gekadastreerd # voor een oppervlakte van #. Oorsprong van eigendom. # OVEREENKOMST. De vruchtgebruikers en de blote eigenaars verklaren van plan te zijn om een bouwproject te realiseren op voormeld onroerend goed (#ingevolge stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepen van de gemeente # op # #en aannemingsovereenkomst gesloten met #). Het is hun intentie dat de eigendomsverhouding vruchtgebruik / blote eigendom ook zal gelden voor de op te richten constructies, in afwijking van het accessoir opstalrecht dat aan het vruchtgebruik verbonden is. Derhalve verzaken de vruchtgebruikers aan het accessoir opstalrecht dat aan hun vruchtgebruik verbonden is teneinde er, samen met de blote eigenaars constructies te kunnen oprichten in dezelfde verhouding vruchtgebruik / blote eigendom. De op te richten constructies zullen dienvolgens toebehoren aan de vruchtgebruikers voor het vruchtgebruik (tot aan het overlijden van de langstlevende hunner) en aan de blote eigenaars voor de blote eigendom, #elk voor de onverdeelde helft (om er na afloop van de duur van het vruchtgebruik, te weten bij het overlijden van de langstlevende der vruchtgebruikers of bij voortijdige verzaking aan dit vruchtgebruik, volle eigenaars van te worden). Partijen benadrukken het bezwarend karakter van deze regeling en zullen dan ook in de op te richten constructies bijdragen in verhouding vruchtgebruik / blote eigendom, te weten # procent voor de vruchtgebruikers en # procent voor de blote eigenaars, te weten # procent voor iedere eigenaar. Ondergetekende notaris heeft partijen gewezen op de rechtsgevolgen van artikel 9 van het Wetboek der Successierechten en van het belang om, bij hand- of bankgiften, de
11
bewijzen te bewaren. 39 Bodemattest. Partijen verklaren dat hogervermelde grond geen risicogrond is en dat zij vóór het verlijden van deze akte in het bezit zijn gesteld van het bodemattest dat door de OVAM werd afgeleverd op # met referte A-# R-#, met als inhoud : “De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit.” Ontslag van ambtshalve te nemen inschrijving. Voor zoveel als nodig word de hypotheekbewaarder ontslagen ambtshalve inschrijving te nemen bij overschrijving van deze akte. Kosten. De kosten, rechten en erelonen in verband met deze akte zijn ten laste van de partijen ieder voor de helft. Registratierechten. Na voorlezing van artikel 203 van het Registratiewetboek verklaren partijen dat deze akte slechts aanleiding geeft tot de heffing van het algemeen vast recht daar er geen eigendomsdracht plaatsvindt noch enige vergoeding verschuldigd is. Recht op geschriften. Het recht bedraagt vijftig euro (€ 50,00). SLOTBEPALINGEN. 1. De partijen bevestigen dat de instrumenterende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die uit onderhavige akte voortvloeien en hen op onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. Zij verklaren deze akte met alle eraan verbonden rechten en verplichtingen voor evenwichtig te houden en uitdrukkelijk te aanvaarden. 2. De instrumenterende notaris bevestigt dat de identiteit der partijen hem werd aangetoond aan de hand van stukken door de wet vereist. WAARVAN AKTE, verleden te #, op kantoor, op hogervermelde datum, en na integrale voorlezing en toelichting ondertekend door de partijen en mij, notaris. Dirk MICHIELS, Geassocieerde notaris.
39
Het vermoeden van vrijgevigheid vervat in art. 9 W. Succ. strekt zich uit tot de gebouwen die na de verrichting op de grond zijn opgericht, behoudens tegenbewijs (administratieve beslissing nr. EE/103.782 en antwoord op vraag nr. 237 van de heer Jean-Marc NOLLET d.d. 22 januari 2009, Vr. & Antw. Kamer 2008-2009, 2 maart 2009, 206, Repertorium RJ, Nummer S9/08-01).
12
