Ontwikkelingsprogramma Uden Bouwt! 2010-2014
Versie 1.1
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Doel van het programma 3. Sporenaanpak 3.1 Woningbouw 3.2 Bedrijven 3.3 (Centrum)Voorzieningen 4. Organisatie 4.1 Projectorganisatie 4.2 Rapportage 5. Communicatie 6. Middelen Bijlagen: 1. Projectenboek 2. Globaal woningbouwprogramma 2010 tot 2020 3. a. Prognose woningbouwprogramma 2010 t/m 2014, per project per jaar b. Prognose woningbouwprogramma 2010 t/m 2014, naar categorie per jaar c. Prognose uitgifte zelfbouwkavels 2010 t/m 2014 d. Prognose zorgwoningen 2010 t/m 2014
2
1. Inleiding Voor u ligt het Ontwikkelingsprogramma Uden bouwt! voor de periode van 2010 tot en met 2014. Met dit nieuwe Ontwikkelingsprogramma wordt het programma Uden bouwt! voor de periode 2006-2010 afgesloten. In de vorige coalitieperiode is het programmatisch en projectmatig werken voor ontwikkelingsprojecten in gang gezet. Er is geïnvesteerd in werkwijze, (project)organisatie en communicatie. Daarmee ligt er een goede basis om in deze coalitieperiode op verder te bouwen. Dit Ontwikkelingsprogramma gaat uit van de ambities zoals die in het coalitieprogramma zijn verwoord. In dat coalitieprogramma staat aangegeven dat de economische crisis en het einde daarvan een ongewisse factor vormen. Ten tijde van het schrijven het Ontwikkelingsprogramma is het einde van de crisis nog niet in zicht, hoewel op enkele plekken tekenen van economisch herstel optreden. Het economisch gesternte zorgt er dan ook meer dan in het verleden voor, dat een jaarlijkse bijstelling van het programma noodzakelijk is. Willen we bouwen naar behoefte, dan zullen we ook bij moeten sturen op die behoefte. Dat betekent ook dat binnen de gehele projectenportefeuille prioriteiten gesteld moeten worden. Als voorbereiding op dit nieuwe programma zijn daarvoor door de portefeuillehouder gesprekken gevoerd met planontwikkelaars.
Het Ontwikkelingsprogramma is opgebouwd aan de hand van de doelstellingen en uitgangspunten. Het programma is uitgewerkt in een sporenaanpak; te weten woningbouw, bedrijventerreinen en (centrum)voorzieningen. Vervolgens wordt de organisatie van het programma geschetst en wordt ingegaan op de communicatie over het programma en op de financiele kant van het programma. Als laatste zijn in de bijlagen het projectenboek opgenomen met informatie over de afzonderlijke projecten die deel uit maken van het programma en diverse tabellen die inzicht geven in de woningbouwproductie die vanaf projectniveau wordt geaggregeerd tot programmaniveau.
3
2. Doel van het programma Het doel van het Ontwikkelingsprogramma is om te voorzien in de behoefte aan woningen, bedrijventerreinen en (centrum)voorzieningen in de gemeente Uden voor de komende vier jaren, aangevuld met een doorzicht naar 2020.
Aan die behoefte liggen de volgende zaken ten grondslag: - woningmarktverkenning 2009 inclusief oplegnotitie; - prestatieafspraken met SVUwonen; - coalitieakkoord 2010-2014; - visie Loopkant-Liessent. In de loop van deze coalitieperiode zullen de volgende zaken nog vertaald worden in het programma: - onderzoek naar nieuwe woonvormen en de visie Uden 2020; - Centrumvisie; - (nieuwe) prestatieafspraken met SVUwonen.
Woningcategorieen In de oplegnotitie bij de Woningmarktverkenning zijn de woningcategorieen en prijzen voor de komende periode uitgewerkt. Dit overzicht vormt de basis voor het ontwikkelingsprogramma en de verantwoording daarover. Het overzicht is hierna opgenomen (tabel 1). Tevens is het globale woningbouwprogramma uit de oplegnotitie overgenomen (tabel 2). Dit globale overzicht wordt in dit programma aan de hand van projecten geconcretiseerd. Aanvullend op het overzicht wordt een taakstelling voor starterswoningen opgenomen (prijspeil 1-1-2010 > € 150.000) van 100 woningen, te realiseren door nieuwbouw of verkoop van bestaande woningen (van SVUwonen). Gestreefd wordt naar 60 nieuwbouwstarterswoningen en 40 bestaande starterswoningen.
4
Tabel
1
Goedkoop* Bereikbaar (middel)duur Vrije sector
Prijsklassenverdeling Koop (prijspeil 1-1-2009) < € 174.000 v.o.n. € 174.000 - € 275.000 v.o.n. € 275.000 - € 350.000 v.o.n. > € 350.000
Huur per maand (Wet op de huurtoeslag tijdvak 2008-2009) < € 349 € 349 - € 499 € 499 - € 631 > € 631
Tot kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en 1ste aftoppingsgrens Tussen 1ste aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens Boven huurtoeslaggrens
Woonlasten1 (indicatief in Euro) Huur Koop < €650 < €850 €650 - €850 €850 - €1.150 €850 - €1.000 €1.150 - €1.400 > €1.000 > €1.400
* onderdeel van deze prijsklasse zijn de starterskoopwoningen, waarbij de koopprijs van minder dan € 150.000 (prijspeil 1-1-2009) wordt gehanteerd
5
Tabel 2
Globaal woningbouwprogramma 2010 tot 2020
Regulier:
Absoluut (Half)vrijstaand Eengezins Appartementen Totaal
Koop Goedkoop ≤ 125 25 -< 50 175 -< 200 325 -< 375
Bereikbaar 275 -< 325 175 -< 250 ≤ 225 675 -< 800
(middel)duur 100 -< 125 < 50 < 75 225 -< 250
Vrije sector 325 -< 525 100 -< 175 125 -< 175 550 -< 875
Totaal 825 -< 1100 350 -< 525 600 -< 675 1775 -< 2300
Absoluut (Half)vrijstaand Eengezins Appartementen Totaal
Huur Goedkoop 25 -< 50 75 -< 125 100 -< 175
Bereikbaar -/- 75 -< 50 325 -< 400 250 -< 450
(middel)duur ≤ 50 175 -< 200 225 -< 250
Vrije sector 50 -< 75 50 -< 75
Totaal
Wonen met zorg: 230 120 350
Verzorgd wonen Beschermd wonen Totaal
(zorg op afroep) (24-zorg)
6
≤ 150 625 -< 800 625 -< 950
3. Sporenaanpak Het Ontwikkelingsprogramma is opgebouwd aan de hand van een drie sporenaanpak. De drie sporen zijn: - woningbouw - bedrijven - (centrum)voorzieningen De drie sporen worden afzonderlijk uitgewerkt langs de lijn van de ambities uit het coalitieakkoord, de lopende projecten (harde afspraken) en de tijd (per jaar, coalitieperiode en lange termijn tot 2020). 3.1 Woningbouw Voor de bouw van woningen is in het coalitieakkoord een gemiddelde van 250 woningen in aanbouw per jaar opgenomen, uitkomend op 1.000 woningen in deze coalitieperiode (medio 2010 tot medio 2014). Tot 2020 moeten er nog zo’n 3.000 woningen worden gebouwd om te kunnen voldoen aan de behoefte. Om een continue productielijn te kunnen hanteren worden in dit programma ook de jaren na 2014 tot en met 2020 meegenomen. Ieder jaar wordt een volgende jaarschijf geconcretiseerd en aan het programma toegevoegd zodat het ontwikkelingsprogramma steeds 4 jaren vooruit blikt. Bij de planning van woningbouwprojecten wordt gerekend met een bepaalde overcapaciteit om tegenvallers in projecten op te kunnen vangen. Dat betekent dat voor de periode 2010 tot en met 2014 wordt gerekend met het in aanbouw nemen van 325 woningen per jaar. Omdat wordt gewerkt met hele jaarschijven komt de productie voor 5 jaren (2010 t/m 2014) uit op 1250 in aanbouw te nemen woningen, inclusief overcapaciteit wordt gepland op 1625 woningen. De 325 woningen per jaar zijn verdeeld over diverse prijsklassen, huur/koop, zorgwoningen en grondgebonden woningen of appartementen. De verdeling sluit aan op het globale programma dat eerder in dit programma is opgenomen. Op deze indeling wordt gestuurd over de periode tot en met 2014 als geheel. Voor de totale woningbouwproductie wordt gestuurd op in aanbouw te nemen woningen per jaar. Deze informatie is verwerkt in de tabellen 2 en 3 die als bijlagen bij dit programma zijn opgenomen. Als gevolg van de economische situatie bestaat er een verschil tussen verleende bouwtitel (onherroepelijk bestemmingsplan) en start bouw. Er liggen projecten ‘op de plank’ die nog niet verkocht zijn. Daarom is de prognose voor de start bouw direct ook de prognose voor het aantal bouwtitels, maar kan in de realisatie een verschil ontstaan tussen start bouw en bouwtitel. Dit verschil zal in de komende actualisaties steeds in beeld worden gebracht. Tabel 2 (globaal woningbouwprogramma 2010-2020) geeft de vergelijking weer van de opgave op woningbouwgebied (uit de Woningmarktverkenning) met de geplande projecten. De kleuren rood en geel in de tabel geven de discrepanties tussen de opgave en de geplande projecten weer. Dat betekent dat bij programmawijzigingen in projecten of daar waar programmaafspraken nog niet definitief zijn (zachte projecten), gestuurd wordt op het opkrikken van te lage producties en het terugbrengen van te hoge producties. In grote lijnen is het resultaat voor de periode 2010-2020 dat er een overschot gepland is aan koopwoningen in het goedkope, middeldure en vrije sectorsegment. Voor appartementen geldt dat er meer dan voldoende middeldure en vrije sector koopappartementen zijn gepland, maar dat nog behoefte is aan goedkope koopappartementen en huurappartementen in het bereikbare, middeldure en vrije sectorsegment. Verder valt op dat er een overschot is gepland aan eengezinshuurwoningen in alle segmenten, met uitzondering van het goedkope segment.
7
Voor de (coalitie)periode 2010 tot en met 2014 geven de tabellen 3a t/m 3d inzicht in de geplande productie. Met deze tabellen wordt gestuurd op de taakstelling in aantallen. De taakstelling op categorieen is gebaseerd op de periode van 2010 tot 2020. Vanwege de mogelijke spreiding in categorieen als gevolg van de onzekerheid rond het verloop van de economische crisis en daarmee samenhangend de woningbehoefte, is het niet mogelijk en niet wenselijk om de woningcategorieen te vertalen in taakstellingen voor de coalitieperiode. In feite is de taakstelling voor de komende jaren voor de woningcategorieën dat de planning van de woningproductie op de termijn tot 2020 in de pas moet lopen met het globale woningbouwprogramma. 3.2 Bedrijven In het coalitieprogramma is opgenomen dat er per jaar 7 ha bedrijventerrein wordt uitgegeven en/of herontwikkeld. Er zijn nog kavels uit te geven op bestaande bedrijventerreinen. Daarnaast ondergaat het bedrijventerrein Loopkant-Liessent een herstructurering waardoor kavels en bedrijfsgebouwen een nieuwe gebruiker kunnen krijgen. Medio 2010 is er nog ongeveer 28 hectare uit te geven op de bestaande bedrijventerreinen Goorkens en Hoogveld. Voor het bedrijventerrein Loopkant-Liessent staat nog 1,4 hectare door de gemeente te herstructureren gebied op de planning. Dat betekent dat –rekening houdend met de ambitie uit het coalitieakkoord- met de bestaande voorraad aan kavels en bedrijven nog 4 jaar lang bedrijven aan een nieuwe locatie kunnen worden geholpen. Het geplande nieuwe bedrijventerrein Hoogveld Zuid zal begin 2015 klaar moeten zijn voor uitgifte (dat wil zeggen: een onherroepelijk bestemmingsplan en bouwrijpe grond). 3.3 (Centrum)voorzieningen Het coalitieakkoord spreekt over het verhogen van het aantal bezoekers aan het centrum van Uden tot 150.000 per week in 2014. Al lopende projecten om het centrum te versterken zijn Hoek Promenade en Centrum Oost. Beide projecten zijn voor zover mogelijk verwerkt in de taakstellingen voor woningbouw. Een ander project dat onder deze categorie valt is Uden noord waar naast een ziekenhuis en woningbouw voorzieningen op het gebied van health en welness worden ontwikkeld. Het centrumgebied van de nieuwe wijk Velmolen, Velmolen III genaamd, zal ontwikkeld worden zodat een adequaat voorzieningenniveau in deze wijk gerealiseerd kan worden. In 2010 wordt de Centrumvisie afgerond, uit die visie zal blijken hoe de toekomst van het centrum er uit ziet. Naar verwachting wordt in 2011 een uitwerking aan die centrumvisie gegeven. Daarna kunnen eventueel te definieren projecten opgenomen worden in het Ontwikkelingsprogramma. Op voorhand is echter wel duidelijk dat een nieuwe invulling van het plan Hoek Promenade met de hoogste prioriteit zal worden opgepakt.
4
Organisatie
4.1 Projectorganisatie Ten behoeve van het eerste ontwikkelingsprogramma Uden bouwt! is in de vorige coalitieperiode een projectbureau opgezet om het programma uit te voeren. Hoewel het projectbureau organisatorisch is ondergebracht bij de afdeling Stedelijke Ontwikkeling, werkt het projectbureau afdelingsoverstijgend 8
en komen de projectresultaten op via een integrale projectmatige werkwijze tot stand. Dat projectbureau is opgezet voor de duur van 5 jaar en moet als gevolg daarvan per 1 januari 2013 worden ontmanteld. Het nieuwe ontwikkelingsprogramma Uden bouwt! heeft echter een looptijd tot en met 2014. Om de doelstellingen van dit programma te kunnen bereiken is een verlenging van het projectbureau onontbeerlijk.
De projectorganisatie rondom het programma ziet er als volgt uit: -
-
Gemeenteraad: ontvangt het Ontwikkelingsprogramma ter kennisname, ontvangt halfjaarlijks voortgangsrapportages ter informatie; College van B&W: uitvoerend, stelt het Ontwikkelingsprogramma vast en laat het Ontwikkelingsprogramma uitvoeren,stelt de halfjaarlijkse voortgangsrapportages vast, evenals de jaarlijkse actualisatie van het programma; Bestuurlijk opdrachtgever: wethouder Peerenboom, Regiegroep: (project)wethouders Peerenboom en Timmers, programmamanager en projectassistent, bespreken ieder kwartaal de voortgang en programmabrede items; Ambtelijk opdrachtgever: hoofd afdeling Stedelijke Ontwikkeling; stuurt projectbureau aan Opdrachtnemer: programmamanager Uden bouwt!; stuurt de dagelijkse uitvoering van het programma aan; Projectbureau: uitvoerend orgaan, als onderdeel van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling.
4.2 Rapportage Over de voortgang van het ontwikkelingsprogramma wordt op verschillende niveaus en in verschillende frequenties gerapporteerd. Daarbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de rapportagemomenten voor de jaarrekening en de begroting. Aan de raad wordt dan de stand per 30 juni en per 31 december ter kennisname gebracht, waarbij de financiele verantwoording is verwerkt in jaarrekening en actualisatie grondbedrijf. Aan het college van B&W met als voorportaal de regiegroep wordt ieder kwartaal gerapporteerd. Eenmaal per jaar wordt het rapportagemoment aangegrepen om het gehele programma te actualiseren. De actualisatie wordt uitgevoerd aan de hand van gesprekken met initiatiefnemers van projecten en relevante actuele (beleids)informatie en indien nodig de economische situatie.
5
Communicatie
Voor het ontwikkelingsprogramma Uden bouwt! is in de vorige coalitieperiode een huisstijl ontwikkeld. Deze huisstijl wordt ook in deze nieuwe periode weer toegepast. Er zal een communicatieplan worden opgesteld, waarin onder andere de website www.udenbouwt.com, de projectleaflets, een jaarlijkse woningmarkt en een fietstocht met raadsleden een plaats krijgen. Ook zal het communicatieplan nader ingaan op de branding en marketing van de belangrijkste projecten om potentiële gegadigden voor de plannen te interesseren. Het nog op te stellen communicatieplan moet worden voorzien van een werkbudget (vanuit de algemene plankosten) om communicatie-uitingen vorm te kunnen geven. Het conceptcommunicatieplan met bijbehorend budgetvoorstel wordt aan het college van B&W ter vaststelling voor gelegd. 9
6
Middelen 6.1 Organisatie
De budgetten voor de uitvoering van de binnen dit programma vallende projecten, hebben een plaats binnen het grondbedrijf. De budgetten daarvoor worden via de actualisaties van het grondbedrijf door de raad gevoteerd. In het grondbedrijf is een beperkt budget opgenomen voor nieuwe initiatieven om een eerste verkenning uit te kunnen voeren. Het is de bedoeling om bij nieuwe initiatieven snel duidelijkheid te verschaffen over wenselijkheid en kansrijkheid zodat al in een vroeg stadium afspraken over kostenverdeling kunnen worden gemaakt. Voor de periode na 1 januari 2013 is een voorstel in voorbereiding waarin de omvang van het projectbureau in overeenstemming wordt gebracht met de omvang (en dus de inkomsten) van het nieuwe programma. Dit voorstel wordt tezijnertijd ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. 6.2 Financiële sturing Naast de sturing op de planning (start bouw moment) is de sturing op de financiële resultaten van het grondbedrijf minstens even belangrijk. De huidige economische situatie en de komende bezuinigingen maken opbrengstmaximalisatie binnen het gemeentelijk grondbedrijf noodzakelijk.
10
