Finsterwolde Bouwt Zelf wil verder met:
krimpplan maken samen met het dorp en verhuisketens in beeld brengen
juni 2010
BLAD
1
Finsterwolde Bouwt Zelf wil verder met:
krimpplan maken samen met het dorp en verhuisketens in beeld brengen Met deze rapportage roepen wij, het Woonburo en de belangengroep
Het gaat hierbij niet om een regulier CPO project maar om een project in het
Finsterwolde, op voor steun aan het initiatief Finsterwolde Bouwt Zelf.
krimpgebied oost Groningen. Vanuit het Woonburo willen we onderzoeken of
In de afgelopen anderhalf jaar is samen met de belangengroep in het dorp gewerkt aan een eerste bouwkollektief van 14 bewoners. Het gaat om bewoners die zijn aangewezen op een aangepaste woning maar geen kant uit kunnen vanwege de krimp. De bouwvereniging is er en we staan op het punt om met betrokken partijen een intentieovereenkomst aan te gaan om het project te realiseren. Het CPO deel loopt in de pas met onze aanpak en planning.
CPO een bijdrage kan leveren aan de krimpproblemen. Op ons verzoek hebben we adviseurs van de Regie gevraagd om advies te geven voor het vervolg. Zij adviseren om verhuisketens in beeld te brengen en een krimpplan op te stellen. Met de betrokken partijen bewoners, gemeente, Rabobank, Acantus hebben we dit advies besproken. Zij kunnen zich op hoofdlijnen vinden in het advies van de Regie en willen op deze basis samen werken. Op 31 mei jl hebben we onze aanpak ingebracht op een inspiratiedag CPO. De deelnemende beleidsadviseurs, ontwikkelaars, corporaties en adviseurs cpo ondersteunden de gekozen aanpak van FBZ. Het concept plan bevolkingsdaling van de provincie Groningen benoemt precies de maatregelen waar we in Finsterwolde om zitten te springen. Maar voor het prille cpo initiatief dringt de tijd. Uit ervaring is bekend dat de voorbereidingstijd niet veel langer dan twee jaar moet duren. En daarvan zijn nu anderhalf jaar verstreken. We hebben dan ook grote haast om de verhuisketens in beeld te brengen en te verwerken in een kostenbegroting als onderdeel van het cpo plan. Daarnaast willen we een krimpplan opstellen om met het dorp te bespreken. We denken met dit krimpplan de bewustwording over krimp te bevorderen en draagvlak voor maatregelen te verwerven. We zijn aangewezen op een passende financiële regeling om onvermijdelijke tekorten af te dekken en discussie in het dorp over krimp te kunnen aangaan. Er is reeds veel onderzoek voorhanden dus in goede samenwerking met de betrokken partijen moeten we snel resultaat kunnen boeken. Voor de komende maanden is dan ook dringend budget nodig voor de volgende werkzaamheden.
BLAD
2
Werkzaamheden voor komend half jaar In beeld brengen van 13 verhuisketens en rapportage naar het dorp In beeld brengen van huidige aanbod. In beeld brengen van de mogelijke vraag en opzoeken van kandidaten. Maken van site vraag/ aanbod FBZ. Brievenbus voor reakties bij de belangengroep. Artikelen en reacties in dorpskrant.
Begroten van tekorten binnen deze ketens Begroten van de drie scenario’s voor de ketens. Fondsen oprichten voor verliezen woningvoorraad.
Woningvoorraad o.b.v. demografische gegevens Aanleveren data woningvoorraad en demografische gegevens. Opstellen prognose woningvoorraad komende 10 jaar.
Opstellen van ruimtelijk krimpplan nieuwe randen Kaarten morfologie bestaande struktuur / groei / tijdspanne. Struktuurbepalende ordening en elementen daarbinnen. Invoeren van prognose bevolkingsdaling en woningvoorraad. Voorstellen voor strategische krimpscenario’s. Presentatie ruimtelijk plan met nieuwe randen.
Organiseren discussie met het dorp over krimpplan Met behulp van verschillende middelen zoveel mogelijk bewoners, bedrijven en instellingen betrekken. Inzet, middelen en organisatie in het dorp samen met de belangengroep opsporen en borgen. Reakties en ideeën waar mogelijk omzetten in concreet programma voor de krimp aanpak. Krimp als kans voor de toekomst moet de toon van de discussie worden. BLAD
3
Nieuwe oplossingen en coalities
Partijen sluiten intentieovereenkomst
Het project Finsterwolde Bouwt Zelf moet opboksen tegen het pessimisme
Krimp gaat gepaard met waardeverlies van vastgoed en de bereidheid om in
in een krimpgebied dat voortdurend onder de aandacht komt met negatieve publiciteit. Er bestaat een “erfenis” van de niet gelukte wijkvernieuwing aanpak in het dorp zelf en het nieuwe voorzieningen centrum buiten het dorp. Op de slooplokaties moet inverdiend worden vanwege afschrijving en sloopkosten
krimp gebieden te investeren is vaak minimaal. Partijen die reeds een belang hebben, kunnen door middel van investeringen dat belang proberen in stand te houden, of zwaardere verliezen proberen te voorkomen. Partijen die in Finsterwolde een direct belang hebben zijn:
van voormalige woningen van Acantus. Het opknappen van eengezinswo-
• Gemeente Oldambt
ningen in rij is gestopt.
• woningcorporatie Acantus
Het is nu aan de orde om met een strategisch plan in te spelen op de gevolgen van de krimp. Adviesbureau De Regie bv heeft daarom op verzoek van het Woonburo in april 2010 een strategisch plan van aanpak gemaakt. Het
• hypotheekverstrekkers • particuliere eigenaars
plan van aanpak moet door de betrokken partijen ondersteund worden. Ook de provincie Groningen heeft onlangs een concept gepresenteerd over noodzakelijke maatregelen vanwege bevolkingsdaling. Met gebruik maken van beide notities zetten we de aanvullende opgaven voor Finsterwolde Bouwt Zelf op de rij.
Partijen sluiten ontwikkelovereenkomst In verband met de nieuw te realiseren woningen, het CPO gedeelte van dit project, wil de vereniging FBZ afspraken maken met Acantus, gemeente Oldambt en
BLAD
4
de Rabobank over de onderlinge samenwerking bij het ontwikkelen, realiseren en beheren van het project.
Andere mogelijkheden voor woningonttrekking zijn:
Deze samenwerking zal worden vastgelegd in een ontwikkelovereenkomst voor
Bestemmingswijziging naar vakantiewoning.
het cpo projekt.
Samenvoegen van woningen.
Bestemmingswijzigingen naar atelier of bedrijfsruimte.
Woningvoorraad en woonbehoeften in beeld brengen Mogelijkheden voor doorstroming onderzoeken samen
-
Er zijn in Finsterwolde de komende jaren teveel woningen voor te
weinig bewoners.
-
De woningvoorraad moet opnieuw afgestemd worden op de toe-
komstige woonbehoeften.
-
Afname van het aantal woningen kan door sloop, samenvoegen
Overleg tussen kopers en verkopers moeten kunnen resulteren in afspraken over
en herbestemmen. Het is niet altijd noodzakelijk een woning aan
het oplossen van knelpunten zoals de marktwaarde van de woningen.
het eind van een keten te slopen.
In een werkwijze van onderop wil FBZ samen met de belangengroep de totale
met de bewoners in het dorp Finsterwolde ligt in een krimpgebied, waar men steeds meer van elkaar afhankelijk is voor het realiseren van woonwensen.
keten in beeld brengen. Kennis uit het dorp moet worden ingezet voor doorstroming en woningtoewijzing.
BLAD
5
Werken aan bewustwording De provincie Groningen heeft onlangs een concept plan gemaakt voor de krimp: “Het
Brede bewustwordingsstrategie
Provinciale Actieplan Bevolkingsdaling” In deze notitie halen we passages aan van maatregelen waar we in Finsterwolde direkt mee aan de slag willen. Een van de maatregelen die de provincie noemt is het organiseren van bewustwording over de krimp. Zonder die bewustwording ontstaat er geen gevoel van urgentie. Bewustwording is nodig om gezamenlijk keuzes te kunnen en willen maken die ten goede komen aan het toekomstige woon-, werk- en leefklimaat in de betreffende gebieden. Om goede
-
Ontwikkelen van een communicatie- en bewustwordingsstrategie Provincie
Groningen, gemeenten, maatschappelijke organisaties 2010.
-
Ontwikkelen Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen,
gemeenten uit gebied, Provincie, Stuurgroep Regionaal Woonplan Oost-
Groningen, maatschappelijke organisaties 2010/2011.
keuzes te kunnen maken, is het noodzakelijk voldoende kennis te hebben over de bevolkingsontwikkelingen en de gevolgen hiervan voor de verschillende beleidsterreinen. Dat vraagt van alle betrokkenen dat zij zich in het vraagstuk van de bevolkingsdaling verdiepen.
BLAD
6
Verhuisketens in beeld brengen Het praktische probleem in Finsterwolde ligt niet zozeer in de realisatie van de nieuw te
Voordat met de ontwikkeling van nieuwbouw kan worden gestart, zal FBZ
bouwen woningen, maar in de afzetmogelijkheid van de oude woning. Waar onder normale
een gedetailleerde begroting opstellen waarin naast het nieuwbouwprogram-
marktomstandigheden aan het eind van een keten een starter staat, blijft in krimpgebieden
ma ook de verschillende verhuisketens uitgewerkt worden.
de laatste woning vacant. Deze woning wordt een anker, waardoor de keten niet op gang
Alleen door deze twee onderdelen te combineren in een integrale aanpak,
kan komen. Het probleem zit in het loskomen van deze laatste woning.
kan de financiële haalbaarheid van het plan worden aangetoond.
De Regie heeft drie scenario’s benoemd om de verhuisketen weer op gang te helpen: • Het financiële voordeel van de cpo constructie wordt ingezet voor het oplossen van de onverkoopbare of onverhuurbare laatste woning. • Doorstroming zo organiseren dat er geen laatste woning onverkoopbaar of niet verhuurbaar achterblijft. • Uitruil van kavels tussen te slopen woningen en de nieuw te bouwen woningen.
BLAD
7
Krimp plan opstellen met garanties naar bewoners
Instellen van transitiefonds woningvoorraad
Om de ruimtelijke kwaliteit van het dorp voor de komende 10 jaar te waarborgen is een
De provincie wil samen met gemeenten, woningcorporaties en hypotheekverstrekkers
krimpplan nodig.
een model opzetten om de neerwaartse spiraal van de waardeontwikkeling van de
Er moeten nieuwe “randen” worden vastgelegd .
(goedkope) koopwoningen te doorbreken. Bijvoorbeeld in de vorm van een transitiefonds
Dit plan wordt inzet voor een dorpsdiscussie waar het dorp het best kan krimpen met
dat kan worden ingezet voor sanering én verbetering van de woningvoorraad. Het is zaak
behoud / versterken van identiteit.
om samen met het Rijk en de andere krimpprovincies de regelgeving en de financiële
Voorafgaand aan het maken van een dergelijk krimpplan is voorwaarde dat individuele
verdeelsleutels voor gemeenten, woningbouwcorporaties en onderwijs- en zorginstellin-
bewoners de garantie krijgen dat zij hiervan niet de dupe worden zoals in Ganzedijk is
gen krimpbestendig te maken.
gebeurd. De inkomsten van gemeenten zijn mede gebaseerd op omvang, grondverkoop
De garantstelling moet bestaan uit de volgende maatregelen:
• opkoopfonds voor woningen die gesloopt moeten worden
• opkoopfonds voor woningen met toekomstwaarde
• renovatiebijdrage
voor wonen en werken en opbrengsten uit onroerend goed. In een situatie van krimp is het omgekeerde het geval: noodzakelijke sanering van woningen en leegstaande gebouwen en de herinrichting van de openbare ruimte kosten veel geld, terwijl de inkomsten dalen en er geen inkomsten zijn uit nieuwbouw van woningen.
>
BLAD
8
Voor Voor de de korte korte termijn termijn zou zou de de voeding voeding van van het het Transitiefonds Transitiefonds kunnen bestaan uit: kunnen bestaan uit: Rijk:
Overige partijen:
middelen Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling (gedeelte van de
corporaties, financiële instellingen, ontwikkelaars.
€ 31 miljoen voor sloop en sanering in gebieden met huishoudenkrimp); Provincie: ISV-middelen (€ 3 miljoen per jaar ten behoeve van particuliere woningverbete-
Onderzoeken of middelen uit het 100.000 woningenplan kunnen worden ingezet voor het energievriendelijk maken van particuliere woningen.
ring periode 2010-2014 ); Projectsubsidies ISV (10,6 miljoen) Subsidie Energiebesparing Bestaande Bouw particulieren 2009; Gemeente: voor krimp geoormerkte middelen uit het Gemeentefonds (€ 22 miljoen Tijdelijke Maatstaf Krimp); gemeentelijke middelen SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten);
BLAD
9
Benutten van de organisatiekracht in het dorp bij investeringen in openbare voorzieningen Het draagvlak voor voorzieningen in de kern van Finsterwolde komt steeds verder onder
Organisatiekracht en kennis bij de belangengroep van bewoners uit de dorpskern vormen
druk te staan.
de basis voor het borgen van leefbaarheid in het dorp.
In de kern van Finsterwolde is een kleine supermarkt, de kerk, twee cafés, cafetaria’s,
Investeringen in openbare voorzieningen kunnen met gebruik van deze extra kwaliteit
buurthuis de Pyramide en een kapper.
meerwaarde generen voor de krimpaanpak.
Ondernemingen die de kwaliteit hebben om ondanks de afname van de bevolking overeind te blijven.
De PLG-LEADER-middelen kunnen worden ingezet voor krimpgerelateerde projecten op
Op de grens van het dorp met de Blauwe Stad is een nieuw centrum gemaakt met brand-
het gebied van leefbaarheid en lokale economie, zoals het stimuleren van ondernemer-
weer, gezondheidscentrum, bibliotheek en zwembad.
schap, herbestemmen van vrijgekomen beeldbepalende panden en culturele activiteiten.
Dit nieuwe centrum is gemaakt om een groter draagvlak te creëren. Maar het is tevens
In het programma van eisen voor het cpo project zijn flexibel, aanpasbaar en energieneu-
een concurrent voor de historische dorpskern.
traal uitgangspunten.
Er is een kostbare infra-structuur in dit nieuwe centrum gemaakt met bouwkavels die nauwelijks worden afgenomen. De leefbaarheid van de dorpskern en de concentratie van de voorzieningen in het nieuwe centrum vragen om meer afstemming.
BLAD
10
Extra kwaliteit door flexibele woningen in een rijk energiegebied In een klein dorp als Finsterwolde werken mutaties op de woningmarkt sterk door. Nieuwbouw moet daarom flexibel en aanpasbaar zijn voor meerdere doelgroepen. Nieuwbouw en renovatie moet minimaal energie neutraal zijn en liefst energie leverend. Levering van duurzame energie is mogelijk een financieel middel om exploitatietekort te dekken. Om bovenstaande ambities te realiseren zal gezocht worden naar samenwerking waar het maar kan. Mogelijk kan ook het Programma Landelijke Gebied/LEADER worden ingezet voor krimpgerelateerde projecten in de krimpregio’s. Voor Noord- en Oost Groningen is per regio ongeveer € 15 miljoen beschikbaar. Dit bedrag is opgebouwd uit Europees, provinciaal en gemeentelijk geld en is beschikbaar voor de periode 2007-2013. Daarbij moet opgemerkt worden dat, afhankelijk van de regio, 50 tot 80 procent van de bestedingsruimte in het LEADER-programma al is toegewezen. Het beschikbare budget is dus beperkt.
BLAD
11
