Woonplus
herijkt
Jaarplan 2010
Missie
Inhoud
Woonplus is een jonge, dynamische, maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming
Voorwoord
met een rijke Schiedamse historie. Bij ons staat rekenen op een
de klant centraal. Deze kan
zakelijke en professionele begeleiding.
In samenwerking met andere partijen werkt Woonplus mee aan de
vitalisering
van Schiedam. Wij beheren en ontwikkelen een mix van woningtypen in verschillende prijsklassen en leveren woondiensten waarbij wordt ingespeeld op de behoeften en
woonwensen van de klant. Woonplus biedt kwaliteit zowel op gebied
van huur als koop. In dat kader zijn wij tevens inzetbaar als VvE Beheerder. Ook woonomgeving en
leefbaarheid in gevarieerde woonwijken zijn integraal onderdeel
Inleiding
Woonplus herijkt 4
Terug naar de kern 6
Klant
Primaire doelgroep centraal 8
Pand
Een nieuwe vastgoedstrategie
Rendement Omgeving
10
Pas op de plaats 12
Inzicht geven in ons handelen 14
Organisatie
Met nieuwe doelen samen aan de slag 16
Projecten in beeld 18 De toekomst in cijfers 2010 - 2015 20
van onze producten.
Onze dienstverlening voldoet aan de normen van het KWH-Huurlabel en KWH-Participatielabel.
3
Voorwoord
Woonplus herijkt 1 Juni 2009 bestond Woonplus Schiedam tien jaar. In grote lijnen zijn de missie en visie in die tien jaar hetzelfde gebleven. De wereld om ons heen is in die jaren wel veranderd in politiek, economisch en financieel opzicht. Strikter toezicht Het is duidelijk dat de recente excessen in de volkshuisvesting vergaande consequenties hebben voor de hele sector. De roep vanuit de politiek om strikter toezicht en meer grip op de financiën van corporaties lijkt resultaat te boeken. Dat heeft uiteraard ook gevolgen voor de corporaties die het financieel gezien helemaal niet breed hebben. Samenhang tussen maatregelen die ingrijpen in koop- en huurmarkt is van groot belang om de woningmarkt vlot te trekken zonder extreme gevolgen. Anderzijds lijkt het volledige dossier ‘wonen’ niet eerder dan in een volgende kabinetsperiode op tafel te komen. Terug naar de kerntaak De ‘nieuwe’ opvatting van de politiek over woningcorporaties lijkt te zijn ‘terug naar de kerntaak’: het huisvesten van de economisch minder draagkrachtige en bijzondere doelgroepen. De huidige recessie versterkt deze roep in alle hevigheid. Terug naar de kerntaak komt in grote mate overeen met de lijn die ik zelf voorsta. Wel is het de vraag in hoeverre het corporaties gegund wordt dit financieel uitvoerbaar te maken. Ons maatschappelijk kapitaal zit immers voornamelijk omsloten in stenen: beschikbare middelen voor investeringen zijn beperkt. Nog afgezien van de extra financiële opgave die we verwachten, moeten wij alle creativiteit aanwenden om de huidige 4
opgave in Schiedam uit te voeren. Dat we daarbij duidelijke keuzes moeten maken, behoeft geen betoog. Beter op het netvlies Adequaat kunnen reageren op nieuwe regelgeving maakt het van belang dat wij exact in beeld hebben waar wij voor staan en wat wij kunnen. Dat beeld is in 2009 beter op ons netvlies gekomen. Aan de start van 2010 is het tijd ons opnieuw af te vragen waar wij willen uitkomen in grofweg vijftien jaar en hoe wij dat kunnen bereiken. Wat zijn onze prioriteiten? Welke rol willen wij spelen in Schiedam? Welk type organisatie willen wij zijn? Wat moet er gebeuren om de vastgoedportefeuille te vitaliseren? En in hoeverre is de bedrijfsvoering te optimaliseren zodat de beperkte middelen zo goed mogelijk worden ingezet en onze (toekomstige) klant er het meest profijt van heeft? Vragen waar wij de komende tijd antwoorden op formuleren. Herijking In 2009 is om die reden gestart met de herijking van onze visie, ambities, doelstellingen en prioriteiten. De uitkomsten hiervan worden verwoord in een nieuw ondernemingsplan en een nieuwe vastgoedstrategie. Beide zien in 2010 het levenslicht. Uiteraard gaan wij in 2010 door met onze belangrijkste taken. Maar dat doen we wel met de blik verder vooruit met als inzet een herijking van de koers. Op die manier ontstaat een solide vastgoedportefeuille die wordt gerund door een solide organisatie.
Bob Venhuizen directeur - bestuurder 5
Inleiding
Terug naar de kern Vanaf 2011 gaan wij in alle plannen van de beleidscyclus (zie kader) uit van een nieuwe visie en een nieuw ondernemingsplan met bijgestelde ambities en doelstellingen. We werken momenteel hard aan het nieuwe ondernemingsplan. Waar dat mogelijk is, hebben we in dit jaarplan al enigszins voorgesorteerd op de actualiteit en bijgestelde inzichten, zoals wij deze in het nieuwe ondernemingsplan 2010 opnemen. Sociale woningvoorraad De lijn die vorig jaar is ingezet, zetten wij in 2010 nog voor een groot deel door. Hier en daar leggen we andere accenten. Zo is ‘terug naar de kern’ een wenselijke accentverschuiving. De afgelopen jaren hebben wij een belangrijke bijdrage geleverd aan het mogelijk maken van wooncarrière binnen Schiedam. Hoe hebben we dat gedaan? We hebben locaties op grote schaal herontwikkeld, koopwoningen gebouwd voor de middenklasse en huurwoningen verkocht. Ook in de toekomst blijft het binden van middeninkomens aan Schiedam voor ons van belang, maar de komende jaren vereist de sociale woningvoorraad meer dan voorheen onze focus en toewijding. Efficiënter opereren Net zoals in 2009 streven we er in 2010 naar om onze bedrijfsprocessen verder te optimaliseren. Vorig jaar zijn we gestart met de structuuraanpassing van de organisatie. Voor de komende jaren blijft slimmer en efficiënter omgaan met de bedrijfsvoering een belangrijk aandachtpunt. Op deze manier moet financiële ruimte ontstaan die kan worden aangewend voor investeringen in de woningvoorraad. Dit laatste is nodig om een zekere omvang en kwaliteit van de sociale 6
woningvoorraad te blijven garanderen en daarmee het bestaan van Woonplus te rechtvaardigen. In 2010 staan ook de aanbevelingen die de visitatiecommissie begin 2009 deed, hoog op de agenda. Zij adviseerden ons onder andere projecten efficiënter uit te voeren, door consequent de zogenaamde Demingcirkel toe te passen: plannen maken, uitvoeren, evalueren en bijsturen. Dit krijgt z’n beslag in het nieuwe ondernemingsplan. Leeswijzer Het jaarplan 2010 gaat eerst in op de thema’s klant, pand, rendement, omgeving en organisatie. In elk hoofdstuk schetsen wij onze ambities op dat vlak en leest u over verschillende activiteiten die wij in 2010 ondernemen. Verder bieden wij u een financiële doorkijk tot en met het jaar 2015.
Hoe is de samenhang in de beleidscyclus? Het ondernemingsplan is een uitwerking van de missie van Woonplus. In 2010 verschijnt een nieuw ondernemingsplan met daarin de ondernemingsdoelstellingen voor de komende jaren. Dit wordt inzichtelijk gemaakt door een Balanced Scorecard, waarmee we prioriteiten en ijkpunten vastleggen. De ondernemingsdoelstellingen worden ondermeer vertaald in de vastgoedstrategie. Samen met het ondernemingsplan is de vastgoedstrategie de leidraad voor de meerjarige investeringsopgave en voor de verschillende operationele beleidsvelden en daarmee uiteindelijk voor de jaarlijkse activiteiten zoals ze worden verwoord in het jaarplan. Dit alles vertaalt zich in financiële zin in meerjarenbegrotingen en meerjareninvesteringsbegrotingen vanaf begrotingsjaar 2011. Hiermee zal in 2011 voor het eerst de gehele herijkte cyclus doorlopen zijn.
7
KLANT
Klant
Primaire doelgroep centraal ondernemingsplan 2010
In ons huidige stellen wij onszelf vier doelen die direct betrekking hebben op de klant. Vanaf richten we ons sterk op de primaire . doelgroep én op betere kwaliteit van de
dienstverlening
De belangrijkste doelstelling is mensen met een inkomen tot € 33.000,- zo goed mogelijk voorzien van gepaste woonruimte. Het verhogen van de kwaliteit van dienstverlening - zowel intern als door Woonplus ingehuurde derden - is daarnaast een continu aandachtspunt. Net als de zorg voor een prettige, leefbare woonomgeving. Veel vooruitgang middeninkomens Het binden van middeninkomens kan de economische en sociale positie van Schiedam versterken. De afgelopen jaren heeft Woonplus zich gefocust op deze doelstelling. Op dat vlak is veel vooruitgang geboekt. De gemeentelijke statistieken op het gebied van eigendoms- en inkomensverhoudingen onderschrijven dat. Onze doelstelling middeninkomens te binden aan de stad blijft weliswaar van belang, maar wij gaan ons meer dan voorheen richten op het zo goed mogelijk bedienen van de primaire doelgroep. Digitale dienstverlening Verbetering van de dienstverlening is een continu proces. Zo staan voor 2010 twee belangrijke aanvullingen op stapel. Met de vernieuwing van onze internetsite kunnen wij meer diensten via de digitale snelweg aanbieden, zodat de klant op elk gewenst moment van de dag zaken met ons kan doen. Uiteraard blijven wij de vertrouwde telefonische dienstverlening en de persoonlijke dienstverlening aan de balie gewoon voortzetten. 8
Huurders die de huur opzeggen en nieuwe huurders zullen merken dat de inspectie van de woning anders verloopt. De mutatiemedewerker vult namelijk de inspectieformulieren ter plekke digitaal in. Dat werkt sneller en is prettig voor alle betrokkenen. Terugdringen huurachterstand Het mag geen verrassing zijn dat in deze tijd van recessie meer mensen moeite hebben het hoofd financieel gezien boven water te houden. Ook wij merken dat meer huurders hun huur te laat of niet betalen. Dit vraagt om onze alertheid en actie. Daarom schenken wij hier veel aandacht aan. We voelen ons verplicht om op tijd in te grijpen bij de huurders die het betreft. Nog meer dan voorheen gaan wij daarom preventief en sturend te werk bij betalingsachterstanden. Wij merken bovendien dat we in dit verband vaker bewoners tegenkomen met meervoudige problemen. Als we deze signalen krijgen, verwijzen we tijdig door naar hulpverleners. Het risico op woninguitzetting kunnen we zo voorkomen.
op het faciliteren en activeren van bewoners en hun initiatieven. Het subsidiëren van initiatieven krijgt een minder prominente plek. Sociaal beheer Oost Wij zetten al enige tijd in op meer aandacht voor een aanpak van Schiedam-Oost. Inmiddels lijken meer Schiedamse partners hiervan overtuigd. Onder leiding van de gemeente werken partijen aan een stedenbouwkundig ontwerp dat breed draagvlak heeft. Ondertussen ziet Woonplus zich genoodzaakt de wijk in sociaal opzicht meer te ondersteunen, zodat de buurten leefbaar blijven. Een buurtbeheerder gaat zich uitsluitend bezighouden met het oostelijk deel van Schiedam-Oost. Zijn voortdurende aanwezigheid als sociaal aanspreekpunt voor de wijk zorgt voor controle, schadeherstel en tijdige signalering van meervoudige problematiek.
Tabel 1: ambities in het kader van klant en acties 2010
Ambities • • • •
Doelgroep met inkomen tot € 33.000,- goed bedienen Kwaliteit dienstverlening verhogen Woongenot bieden Middeninkomens binden aan Schiedam
Acties 2010 • • • •
Verbeteren online dienstverlening en digitale interactie Terugdringen huurachterstand, preventief/actief Sociale acties faciliteren in plaats van subsidiëren Sociaal beheer oostelijk Oost
Woongenot Prettig wonen is meer dan alleen een dak boven het hoofd. Omgeving en samenleving met de buurt is daarbij eveneens van belang. Voor de leefbaarheid zijn in eerste instantie bewoners zelf verantwoordelijk. Vele instanties kunnen hen daarbij ondersteunen, waaronder Woonplus. Wij richten ons in 2010 nadrukkelijk 9
PAND
Pand
Een nieuwe vastgoedstrategie panden
Wat betreft onze is in 2010 de herijking van de vastgoedstrategie de belangrijkste actie. Verder staat de van de onderhoudsbegroting op de agenda.
vernieuwing
Om onze doelgroep van voldoende woonruimte te kunnen blijven voorzien, bestaat de vastgoedportefeuille van Woonplus uit minimaal 11.500 huurwoningen. Anno 2009 is dit 31% van de totale Schiedamse woningvoorraad. Zoals eerder aangehaald heeft Woonplus de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het creëren van meer treden op de Schiedamse woonladder. Vooral in het goedkope tot middeldure koopsegment is en wordt nog altijd veel bijgebouwd. Behouden en vernieuwen sociale kernvoorraad In 2009 is op basis van analyses duidelijk geworden dat een substantieel deel van het sociale woningbestand de komende twintig jaar forse investeringen vergt. Onze focus verschuift daarom meer naar het behoud en vernieuwing van de sociale kernvoorraad. Ons streven naar een betere binnen- en buitenkwaliteit van het woningbestand gaan we hierin meenemen. Het aanscherpen en doorontwikkelen van de volledige onderhoudsketen vraagt in 2010 en verdere jaren veel aandacht van de organisatie. Vastgoedstrategie We hebben besloten de herijking van de vastgoedportefeuille en de daaruit volgende vastgoedstrategie te laten aansluiten op het nieuwe ondernemingsplan in 2010. De geformuleerde doelstellingen uit het ondernemingsplan zijn namelijk richtinggevend voor het bepalen van de grootste maatschappelijke opgaven, de verdienmogelijkheden en de vastgoedportefeuille. 10
Onderhoudsbegroting Naast de vastgoedstrategie is ook de onderhoudsbegroting aan vernieuwing toe. In 2009 is gestart met een nulmeting van voornamelijk de binnenzijde van de woning. Die zetten we voort in 2010. Met de uitkomsten van de inventarisatie herijken we het onderhouds- en kwaliteitsbeleid in het licht van het nieuwe ondernemingsplan. We stellen prioriteiten en scherpen daarmee de volledige onderhoudsketen aan. Gezien de zorgelijke relatie tussen alle onderdelen van deze keten – investeringsprojecten, planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud bij mutatie en reparatie – is het vasthouden aan de investeringsplanning van cruciaal belang. Uitstel of verschuiven van investeringen heeft namelijk onmiddellijk effect op noodzakelijk planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Keuzes maken Behalve het verbeteren van de totale onderhoudsketen moeten wij op onderhoudsgebied financieel gezien afgewogen keuzes maken. Dit geldt voor zowel het dagelijks als het planmatig onderhoud. Betrouwbaarheid, veiligheid en functionaliteit van de woningen zijn uitgangspunten. Verder willen we in 2010 een volgende stap gaan maken in prestatiegericht onderhoud. Prestatiegericht onderhoud lijkt ook toepasbaar op andere onderhoudswerkzaamheden dan het schilderwerk. Uit de evaluatie van het prestatiegericht schilderwerk is namelijk gebleken dat door een
dergelijke werkwijze Woonplus betere kwaliteit- en prijsafspraken kan maken. Genoeg reden om het aandachtsveld verder uit te breiden. Nieuwe contracten In 2010 worden contracten op het gebied van dagelijks en preventief onderhoud opnieuw beoordeeld op inhoud en voorwaarden, waar nodig aangepast en vervolgens aanbesteed. Speerpunten zijn hierbij schoonmaken, onderhoud van daken, automatische deuren, hydrofoors en exploitatieverlichting. Duurzaamheid In 2009 zijn alle woningen voorzien van een Energie Prestatie Advies (EPA) en een energielabel. Gemiddeld scoort ons bezit energielabel D, een goede score ten opzichte van de landelijke score label F. De corporatiesector heeft zich voor de komende jaren verbonden aan het verbeteren van het gemiddelde label van de bestaande voorraad met minimaal twee klassen na woningverbetering of bij ingrijpende woningverbetering te brengen naar energielabel B. Het is de vraag of dit een reëel toekomstscenario is. Het woningbezit is immers relatief oud en we moeten daarom bovenmatig veel investeren om tot een hoger label te komen. Het energieprestatieadvies, de uitkomsten van de inventarisatie met betrekking tot de onderhoudsstaat van de woningen en de herijking van de vastgoedstrategie bieden gezamenlijk inzicht welk resultaat we willen en kunnen bereiken.
Tabel 2: ambities in het kader van pand en acties 2010
Ambities • Waarborgen omvang voorraad sociale huurwoningen • Kwaliteit en duurzaamheid verbeteren • Creëren meer treden op de Schiedamse woonladder
Acties 2010 • Herijken vastgoedportefeuille en –strategie • ‘Sturen op waarde’ in de nieuwe vastgoedstrategie • Herijking meerjarenonderhoudsbegroting op basis van grootschalige vastgoedinventarisatie • Contracten dagelijks en preventief onderhoud beoordelen • Meer prestatiegericht onderhoud
11
RENDEMENT
Rendement
Pas op de plaats veranderende tijden
In het jaarplan 2009 sorteerden wij al voor op . Een wereldwijde is een feit. Samen met veranderende rijksregelgeving en de voorziene opgave in de woningvoorraad leidt dat ertoe dat wij financieel gezien opnieuw goed moeten .
recessie
ambities en prioriteiten
12
afwegen
Het vergroten van de financieringsruimte is een belangrijke doelstelling om het mogelijk te maken een vitale vastgoedportefeuille te creëren. Uiteraard blijven financiële continuïteit en het waarborgen van voldoende investeringsruimte de belangrijkste doelstellingen op financieel vlak. Het eigen vermogen dient zodanig van omvang te zijn dat ook op langere termijn aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Daarnaast is van belang dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voldoende faciliteringsvolume ter beschikking stelt. Dit betekent dat het WSW zich voor de drie komende jaren borg stelt voor de benodigde financieringsruimte. Gezien de huidige opgave balanceren we op grenzen en bereiken we de ondergrens zoals het WSW deze stelt. Dat betekent dat wij keuzes moeten maken.
Efficiënter werken Het vergroten van de efficiëntie van de bedrijfsvoering is in 2010 opnieuw een belangrijk thema. Wij hebben voor ogen dat er meer verband moet zijn tussen strategie en uitvoering en daarnaast een betere grip op de financiële doelstellingen. Evaluatie, effectiviteit, verdere inrichting en praktische werking van de bedrijfsbrede planning- en controlcyclus moeten dit bewerkstelligen. Dat betekent ook een consequente toepassing van de Demingcirkel: projecten plannen, uitvoeren, evalueren en bijsturen. Intensivering van de rapportages, de introductie van de Balanced Scorecard en analyses gaan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. Strakke meerjarenbegrotingen en meerjareninvesteringsbegrotingen, gebaseerd op een nieuw ondernemingsplan en nieuwe vastgoedstrategie, kunnen bijdragen aan een efficiëntere werkwijze.
Toezichthouder Het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt toezicht op onze financiële positie, de mate waarin wij de wetten en de van toepassing zijnde regels naleven en onze interne organisatie en governance. Zij oordeelden dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2009 tot en met 2013 passend zijn bij onze financiële mogelijkheden. Wel is het fonds kritisch over de kosten van de bedrijfsvoering. We zullen daarom onze bedrijfsvoering benchmarken met een aantal andere corporaties.
Nieuwbouw- en renovatieprojecten Naast de interne bedrijfsvoering heeft vastgoedontwikkeling onze specifieke aandacht. Opbrengsten bij nieuwbouw van koopwoningen staan onder druk. De realisatie van nieuwe huurwoningen en renovatieprojecten legt een toenemend beslag op het eigen vermogen. Een optimale balans in kwaliteit, kostenontwikkeling en opbrengsten is een speerpunt voor 2010. We werken samen met partners, zoeken naar kostenbesparende bouwconcepten en mogelijke effi-
ciëntie in het ontwikkelingsproces. Ook sterker sturen op planprocessen en kortere doorlooptijden kunnen geld besparen. Terugdringen verhuurleegstand We kunnen daarnaast kosten besparen door het aantal dagen leegstand tussen huurbeëindiging en wederverhuur terug te dringen. Ook dat is een speerpunt voor 2010. Door strikter monitoren van het verhuurproces is het streven de leegstand van bereikbare huurwoningen te beperken tot gemiddeld maximaal 21 dagen.
Tabel 3: ambities in het kader van rendement en acties 2010
Ambities • Waarborgen financiële continuïteit • Waarborgen investeringsruimte
Acties 2010 • • • •
Benchmarking Bedrijfsvoering Planning- en controlcyclus strakker hanteren Realiseren meer verkoopinspanningen nieuwbouw Zoeken naar optimalisatie in het spanningsveld kwaliteit, kostenontwikkeling versus opbrengsten nieuwbouw • Terugdringen verhuurleegstand
13
OMGEVING
Omgeving
Inzicht geven in ons handelen Samenwerken wordt steeds belangrijker voor ons om resultaten te kunnen blijven boeken. Het hebben van een goede reputatie is daarbij noodzakelijk.
We werken daarom voortdurend aan onze reputatie en transparantie. Dat betekent meer eenduidig en consistenter uitleg geven aan het van Woonplus. Verder ziet in 2010 het het licht. Dat geeft inzicht in de rol en inbreng van onze samenwerkingspartners.
totaalbeeld belanghoudersregister Om een aantrekkelijke samenwerkingspartner te zijn, is een goede reputatie van groot belang. De recente uitwassen bij enkele corporaties hebben echter hun weerslag op de volledige branche. Onder druk van de politiek en de openbare opinie trekt het Ministerie van VROM de touwtjes strakker aan. Bouwen aan de reputatie is in deze tijd dus een extra belangrijke opgave voor Woonplus.
14
daarmee de voordelen uit van het werken bij Woonplus. De nieuwe communicatielijn wordt gebruikt bij werving van personeel en wordt als algemeen communicatiemiddel bovendien duidelijk geprofileerd in de stad.
Eenduidig beeld In onze kernwaarden hebben we de uitgangspunten van ons handelen geformuleerd: maatschappelijk betrokken, klant- en mensgericht, betrouwbaar, professioneel en ondernemend. Het nieuwe ondernemingsplan zal in dat opzicht geen grote wijziging laten zien, slechts accentverschuivingen. Vooruitlopend daarop is de beleidslijn ingeslagen dat we consistenter uiting geven aan het totaalbeeld van Woonplus.
Vitale coalities Naast het versterken van onze reputatie is onderhouden van vitale coalities één van onze doelstellingen. Veel van onze doelstellingen kunnen wij alleen bereiken in samenwerking met anderen in en buiten de stad. Net als in 2009 ligt in 2010 de nadruk op samenwerking op leer-werktrajecten in het Woonpluscollege, de WoonwelzijnsTeams (samenwerking met adviseurs van Seniorenwelzijn in spreekuren voor en bezoeken van ouderen) en het project Samen Buurten in het kader van het Wijkactieprogramma Nieuwland.
Arbeidsmarktcommunicatie Die consistente lijn komt terug in onze arbeidsmarktcommunicatie. In het kader van ‘medewerkers behouden en werven’ vindt in 2010 de uitrol plaats van een nieuwe manier van arbeidsmarktcommunicatie. Onze eigen medewerkers leveren hieraan een belangrijke bijdrage in de vorm van tekst en beeld. Zij dragen
Belanghoudersregister Om al onze samenwerkingspartners en hun inbreng helder te maken, zijn we in 2009 gestart met de aanleg van een belanghoudersregister. Dat was ook een van de aanbevelingen van de visitatiecommissie. Dit register brengt in beeld wie onze samenwerkingspartners zijn, wat de aard en frequentie van de samen-
werking is en wat de wederzijdse voordelen zijn. Hieruit kunnen nieuwe inzichten volgen voor het beleid waardoor de samenwerking aan kracht wint. Andersom kunnen onze nieuwe ondernemingsdoelstellingen leiden tot accentverschuivingen in de samenwerking. Het belanghoudersregister is in het eerste kwartaal van 2010 gereed. Transparantie Inzicht geven in ons handelen is - naast reputatie en samenwerking - een derde aandachtspunt binnen de organisatie. Wij streven daarbij continu naar verbetering. Wij maken al jaren gebruik van verschillende klankborden in de samenleving, zoals het adviesforum en klantenpanel. Nieuw in 2010 is dat we een structureel online klantenpanel vormen, dat inspraak heeft bij de beleidsvorming.
Tabel 4: ambities in het kader van omgeving en acties 2010
Ambities • Reputatie versterken • Vitale coalities smeden/onderhouden • Verantwoorden en verbeteren
Acties 2010 • • • • •
Consistenter beeld van Woonplus neerzetten Uitrol arbeidsmarktcommunicatie Opzet en inzet belanghoudersregister Opzet structureel klantenpanel Uitwerking Governance Code tegen het licht houden
Codes Als lid van de branchevereniging Aedes onderschrijven wij de Governance Code Woningcorporaties. In de Governance Code Woningcorporaties zijn de gedragsnormen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing vastgelegd. De bestuurswisseling in 2009 is aanleiding dit in 2010 opnieuw tegen het licht te houden. 15
ORGANISATIE
Organisatie
Met nieuwe doelen samen aan de slag nieuwe ondernemingsplan
In 2010 kunnen we het presenteren. De herziene doelstellingen vertalen we vervolgens naar alle geledingen van de organisatie. Andere voor 2010 zijn het medewerkerstevredenheidsonderzoek en investeren in onze medewerkers.
speerpunten
De structuuraanpassing van 2009 heeft een behoorlijke impact op de organisatie. Verbetering van de kwaliteit van dienstverlening door eenduidigheid lag daaraan mede ten grondslag. Zo’n verandering effectueren kost tijd. Ook in 2010 is aandacht en zorg nodig om de verdere uitwerking hiervan in goede banen te leiden. Nieuw ondernemingsplan In 2010 verschijnt het nieuwe ondernemingsplan met daarin de doelstellingen voor de komende jaren. We maken daarbij gebruik van een Balanced Scorecard, waarmee we prioriteiten en ijkpunten vastleggen. Ook de vastgoedstrategie en het investeringsplan zien het licht. Deze vertalen we in 2010 door naar verschillende beleidsvelden en de jaarlijkse activiteiten. Herijkte personeelsvisie In aansluiting op het nieuwe ondernemingsplan verschijnt in 2010 eveneens een herijkte visie op het personeelsbeleid. Deze personeelsvisie omschrijft voornamelijk hoe wij met elkaar samenwerken om de doelen te behalen. Met de blik gericht op de toekomst omschrijft de personeelsvisie het verband tussen de organisatieontwikkeling en het benodigd 16
personeelsbeleid met de daarvoor benodigde instrumenten.
en eigen verantwoordelijkheid voor verbetering zijn hierbij de steekwoorden.
Leren en groei: monitoren van resultaten Het ondernemingsplan en de personeelsvisie bieden alle medewerkers in 2010 een duidelijk strategisch kader. Binnen elke functie kunnen hierdoor beter en sneller afwegingen worden gemaakt met als resultaat betere besluitvorming. Kostenbewustzijn en rendementsdenken krijgen mede hierdoor een duidelijke plek in het dagelijks handelen. Het monitoren van resultaten en zo op elk niveau leren van de successen of fouten is een belangrijke factor om de organisatie stabieler en daarmee uiteindelijk wendbaarder te maken.
Leren en groei: investeren in mensen Het meer in één lijn brengen van ondernemingsdoelstellingen met de persoonlijke wensen van medewerkers draagt bij aan een grotere tevredenheid van medewerkers. Het kan daarnaast zorgen voor een efficiëntere bedrijfsvoering. Van onze kant investeren wij graag in mensen. Training en ‘learning on the job’ zijn beproefde methoden om medewerkers kennis en vaardigheden aan te leren. In 2010 worden verschillende functiegerichte (groeps)trainingen en cursussen aangeboden.
Onderzoek tevredenheid medewerkers In 2010 staat ook het derde medewerkerstevredenheidsonderzoek op de agenda, zoals elke 3 jaar. Hoe beoordelen medewerkers hun werk en de organisatie? Na een 0-meting in 2003 liet een opvolgende meting in 2007 een opgaande lijn zien. In 2010 gaat de terugkoppeling van de resultaten per afdeling in plaats van bedrijfsbreed verlopen. Op die manier kan elke afdeling afspraken maken over actiepunten en het monitoren ervan. Eigen inbreng van medewerkers
Kennis overdragen Medewerkers leren daarnaast veel van elkaar. Met het vertrek van een aantal medewerkers met vroegpensioen de komende jaren vinden wij het belangrijk tijdig de kennis van deze medewerkers te waarborgen voor de organisatie en actief over te dragen op andere collega’s.
Tabel 5: ambities in het kader van omgeving en acties 2010
Ambities • L eren en groei: versterken kostenbewustzijn en rendementsdenken • Leren en groei: investeren in mensen
Acties 2010 • Beleidscyclus 2009-2010: - Ondernemingsplan - Vastgoedstrategie - Investeringsplan - Integreren herziene doelstellingen en prestatieindicatoren in de reguliere managementinfo • Herijkte personeelsvisie • Medewerkerstevredenheidsonderzoek III • Borgen kennisoverdracht bij loopbaanbeëindiging • Herijkte interne communicatievisie
17
Schiedam Noord
Projecten in beeld
1
1
2
3
Opplussen Groenoord Midden C • Opplussen 132 woningen • Planning Start uitvoering mei 2009 Oplevering januari 2010 € 2.300.000,• Investering Sloop/nieuwbouw Groenoord Midden C • Nieuwbouw 72 eengezinswoningen • Planning Start verkoop juni 2009 Start bouw 2e kwartaal 2010 Oplevering 2e kwartaal 2011 • Investering € 13.700.000,Renoveren Groenoord Midden C • Renovatie 70 woningen • Planning Start uitvoering 3e kwartaal 2010 Oplevering 3e kwartaal 2011 • Investering € 8.100.000, Notenbalk • Nieuwbouw 20 eengezinswoningen • Planning Start verkoop juni 2009 Start bouw 2e kwartaal 2010 Oplevering 2e kwartaal 2011 • Investering € 4.900.000,-
2
Parkweg Noord / Over het Water fase II • Herijking afspraken met Gemeente Schiedam
3
Het Terras • Nieuwbouw 33 eengezinswoningen • Planning Start verkoop februari 2009 Start bouw december 2009 Oplevering 1e kwartaal 2011 • Investering € 7.900.000,-
4
5
6
Schiedam Nieuwland 1
Parkweg Noord / Over het Water fase I • Nieuwbouw 36 woningen; deelproject Watertoren • Planning Start verkoop 1e kwartaal 2010 Start bouw 4e kwartaal 2010 Oplevering 2e kwartaal 2012 • Investering € 9.100.000,-
7
Dr. Wibautplein • Sloop 3 flatgebouwen en winkels, nieuwbouw 54 eengezinswoningen en 12 gestapelde woningen, ontmoetingscentrum en multifunctioneel plein • Planning Herhuisvesting 2009 Start verkoop 2011 Sloop / nieuwbouw 2011 - 2013 • Investering € 13.000.000,Noordvestgracht • Nieuwbouw 66 eengezinswoningen • Planning Start verkoop 3e kwartaal 2010 Start bouw 2e kwartaal 2011 Oplevering 2e kwartaal 2012 • Investering € 12.700.000,Vliegenstraat • Buurtplus 27 woningen • Planning Start uitvoering 3e kwartaal 2010 Oplevering 1e kwartaal 2011 • Investering € 900.000,-
Schiedam Stad
2
1
1
Huijsmansstraat •S loop 52 woningen, nieuwbouw 26 eengezinswoningen • Planning Start sloop 1e kwartaal 2010 Start nieuwbouw 1e kwartaal 2011 Oplevering 2e kwartaal 2012 • Investering € 5.400.000,-
2
A. Muijsstraat • Renovatie 187 woningen • Planning Start renovatie augustus 2006 Oplevering 1e kwartaal 2010 • Investering € 13.800.000,-
3
Hof in Zuid • Sloop/nieuwbouw woonservicecomplex 36 woningen • Planning sloop/nieuwbouw Start uitvoering 3e kwartaal 2010 Start oplevering 2e kwartaal 2011 Investering € 7.500.000,• Renovatie/samenvoeging tot 35 appartementen, kapel en recreatieruimte • Planning renovatie Start sloop 3e kwartaal 2010 Start nieuwbouw 4e kwartaal 2010 Oplevering medio 2012 Investering € 2.200.000,-
4
Havendijk • Nieuwbouw 12 appartementen en 14 eengezinswoningen • Planning Start verkoop juni 2008 Start bouw 2e kwartaal 2009 Oplevering 1e kwartaal 2010 • Investeringsbedrag € 4.300.000,-
1 1 1 2
3
2
1
7 5 6 3 4
1 2
Delflandseweg • Galerijophoging/entreeverbetering • Planning Start uitvoering 4e kwartaal 2009 Oplevering 1e kwartaal 2011 • Investering € 2.000.000,-
(nb: investeringsbedragen conform prijspeil 2009)
3 4
18
19
De toekomst in cijfers 2010 - 2015 financiële vertaling
In dit deel geven wij een van het jaarplan 2010. Hierin is nog geen rekening gehouden met de herijking van het ondernemingsplan en de vastgoedstrategie. Wel hebben wij zoveel mogelijk rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen. Ons staat de een grotere te wachten dan die nu is ingecalculeerd.
investeringsopgave
komende jaren
De begroting die de bestuurder heeft vastgesteld is taakstellend voor het jaar 2010. De meerjarenprognose heeft vooral als functie het interne beleid voor de langere termijn door te rekenen. Daarnaast is de meerjarenprognose het toetsingskader voor de toezichthoudende instellingen, namelijk het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarmee is de meerjarenprognose bepalend voor de mate en condities waaronder vreemd vermogen kan worden aangetrokken. Voorzichtige uitgangspunten Over het algemeen zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de begroting en de meerjarenprognose behoudend en voorzichtig te noemen. We sluiten op die manier aan bij de beleidsregels 2009 van het CFV. De waardering van ons onroerend goed in deze begroting/meerjarenprognose is net als bij de jaarrekening 2008 op basis van bedrijfswaarde.
20
Investeringen In tabel 2 is een overzicht opgenomen van in de komende jaren geplande investeringen. De investeringsbedragen in dit overzicht zijn gepresenteerd in het jaar van oplevering in totalen en gemiddelden per woning. Samenvattend zijn in de periode 2010 - 2015 de volgende investeringen begroot:
Totaal Totaal Totaal Totaal Totaal
renovatie bestaand bezit nieuwbouw huur aankopen huur investeringen in eigen bezit nieuwbouw koop
Totaal in de periode 2010 - 2015
47,2 47,8 9,1 104,1 66,8
miljoen miljoen miljoen miljoen miljoen
170,9 miljoen
In de tabel zijn de investeringen via samenwerkingsverbanden met derden niet opgenomen. Aankopen huur zijn de huurwoningen voor Woonplus die in samenwerkingsverbanden worden gebouwd.
Tabel 1: Ontwikkeling aantal woningen Overzicht aantal woningen
aangepaste begroting begr. 2009 2010
Totaal aantal woningen Begin van het jaar Nieuwbouw Aankoop Verkoop Sloop Eind van het jaar Aantal overige vhe’s Totaal aantal vhe’s ultimo
12.038 23 79 -57 -55 12.028 1.009 13.037
12.028 - - -49 -87 11.892 1.008 12.900
prognose 2011
11.892 59 - -53 -97 11.801 1.008 12.809
prognose 2012
11.801 14 42 -44 -229 11.584 962 12.546
prognose 2013
11.584 8 - -53 -140 11.399 962 12.361
prognose 2014
11.399 58 - -36 -79 11.342 959 12.301
prognose 2015
11.342 114 - -41 -29 11.386 959 12.345
Totaal periode
12.038 276 121 -333 -716 11.386
Aantal woningen naar huurprijsklasse
aangepaste begroting begr. 2009 2010
Huurgrenzen per 1 juli 2009 Goedkoop (< 357) Betaalbaar (357 - 548) Duur tot HS grens (548 - 647) Duur boven HS grens (> 647) Totaal aantal woningen ultimo
3.455 7.619 655 299 12.028
3.001 7.787 772 332 11.892
prognose 2011
prognose 2012
prognose 2013
prognose 2014
prognose 2015
2.533 8.004 908 356 11.801
2.089 8.085 953 457 11.584
1.822 7.919 1.128 530 11.399
1.542 7.888 1.308 604 11.342
1.394 7.606 1.673 713 11.386
% 2015
12% 67% 15% 6% 100% 21
Tabel 2: Investeringen Overzicht investeringen bestaand bezit en nieuwbouw huur
begroting 2010
prognose 2011
prognose 2012
prognose 2013
prognose 2014
prognose 2015
In aantallen Woningen: Renovatie/woningverbetering 699 108 11 247 132 3 - 58 14 8 58 114 Nieuwbouw Aankoop - - 42 - - Totaal woningen 699 166 67 255 190 117 Overige: Renovatie/woningverbetering - - - - - Nieuwbouw - 1 - - - - - - - - Aankoop - 1 - - - Totaal overige In totale bedragen x € 1.000 18.227 9.642 145 8.622 10.528 32 Renovatie/woningverbetering Nieuwbouw - 10.102 2.662 1.843 10.600 22.578 Aankoop - - 9.055 - - Totaal investeringen 18.227 19.744 11.862 10.465 21.128 22.610 In gemiddelde bedragen x € 1 Renovatie/woningverbetering 26.076 89.278 13.182 34.907 79.758 10.667 174.172 190.143 230.375 182.759 198.053 Nieuwbouw Aankoop 215.595
Totaal periode
1.200 252 42 1.494
1 1
47.196 47.785 9.055 104.036
39.330 189.623 215.595
Overzicht investeringen nieuwbouw koop
begroting 2010
prognose 2011
prognose 2012
prognose 2013
prognose 2014
prognose 2015
Totaal periode
In aantallen 26 33 95 72 62 37 325 Totaal nieuwbouw koop woningen Totaal nieuwbouw koop overige - - - - - - In totale bedragen x € 1.000 Totaal nieuwbouw koop investering 4.436 8.219 19.050 16.181 11.876 7.080 66.842 In gemiddelde bedragen x € 1 Gemiddelde nieuwbouw koop investering 170.615 249.061 200.526 224.736 191.548 191.351 205.668 22
Toelichting winst- en verliesrekening In tabel 3 is de winst- en verliesrekening voor meerdere jaren weergegeven. Op basis van het OGE-bestand (onroerend goed eenheid) van eind 2008 is een doorrekening gemaakt voor de periode 2010 en verder. De prognose van het jaarresultaat voor 2009 is naar verwachting € 19,5 miljoen negatief. Voornaamste reden hiervoor is dat de mutatie actuele waarde1 eind 2008 met € 17,8 miljoen negatief is gecorrigeerd. Op basis van de huidige ontwikkelingen van het inflatiepercentage zijn de verwachte huurinkomsten in de komende jaren naar beneden aangepast. De dotatie aan de voorziening onrendabel voor 2009 en 2010 bestaat voor een groot deel uit een gebiedsbijdrage en exploitatieresultaat voor diverse projecten, zoals Toernooiveld, WOG en Over het Water. De waarden voor 2009 zijn al vastgesteld, de gebiedsbijdragen en exploitatieresultaten voor 2010 zijn nog een schatting. De verwachting is dat de jaarresultaten tot 2014 negatief zullen zijn met als voornaamste oorzaak de realisatie van onrendabele investeringen en/of de mutatie actuele waarde. Na 2014 kunnen wij naar verwachting positieve jaarresultaten realiseren, maar deze komen verder onder druk te staan. In de meerjarenbegroting 2010 is namelijk nog niet onze investeringsopgave in volle omvang opgenomen. Op dit moment wordt gewerkt aan een portefeuillestrategie die inzicht moet geven in onze investeringsopgave en wat dit betekent voor onze financiële situatie. 1
M utatie actuele waarde is de mutatie van de bedrijfswaarde door een autonome waardemutatie (kosten eerste jaar vallen weg), waardemutatie boekwaarde grond en waardemutatie correctie NCW leningen u/g en o/g.
Tabel 3: Winst- en verliesrekening (bedragen x 1.000)
Jaarrekening Aangepaste Begroting 2008 begr. 2009 2010
Prognose 2011
Prognose Prognose 2012 2013
Prognose 2014
Prognose 2015
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 56.263 58.067 59.092 59.555 60.378 61.222 62.344 63.979 Overige opbrengsten 2.650 3.669 2.969 3.440 3.264 3.006 2.880 2.636 Totaal bedrijfsopbrengsten 58.913 61.736 62.061 62.994 63.642 64.228 65.224 66.615 Bedrijfslasten Lasten onderhoud 18.675 20.080 23.793 23.159 18.643 15.561 20.399 18.141 Leefbaarheid 1.641 1.288 1.135 1.139 1.134 1.130 1.141 1.159 Organisatiekosten 16.157 14.370 15.093 15.369 14.877 14.636 14.524 14.698 Overige bedrijfslasten 3.961 4.169 4.284 4.261 4.268 4.263 4.306 4.387 Totaal bedrijfslasten 40.434 39.907 44.305 43.928 38.923 35.590 40.371 38.385 Bedrijfsresulaat 18.479 21.829 17.756 19.067 24.720 28.639 24.853 28.230 Financiële baten en lasten -15.531 -15.412 -15.141 -15.798 -16.166 -16.318 -15.513 -15.673 Resultaat bedrijfsvoering 2.948 6.418 2.616 3.269 8.554 12.321 9.341 12.557 Resultaat verkoop bestaand bezit 2.587 5.432 4.869 5.377 4.578 5.820 3.875 4.699 Resultaat verkoop nieuwbouw 326 1.763 176 -1.445 -1.525 -880 -351 -507 Onrendabele investeringen -21 -7.807 -18.085 -13.094 -11.118 -2.402 -13.183 -12.368 Vrijval voorziening onrendabel 7.918 7.055 17.200 11.700 6.600 1.300 12.000 11.800 Dotatie voorziening onrendabel -7.261 -9.100 -26.700 -6.600 -1.000 -12.000 -11.800 Bijzondere waardeverandering OHW -3.958 - - - - - - Mutatie actuele waarde 11.525 -3.359 685 533 -5.289 -9.072 -3.151 -7.735 Corr. mutatie actuele waarde 2008 - -17.756 - - - - - WAP Nieuwland - -2.100 -2.100 -2.100 -2.100 -2.100 -2.200 -2.200 Resultaat deelnemingen -1.558 - - - - - - Jaarresultaat 12.506 -19.456 -21.340 -2.360 -1.301 -7.013 -5.468 6.246
23
Analyse balans & financiële positie In tabel 4 is de balans opgenomen. Het eigen vermogen en de solvabiliteit voldoen aan de uitgangpunten van het WSW (EV >0 en solvabiliteit minimaal >5%). De solvabiliteit op basis van de standaard >15% voldoet niet in alle jaren aan de WSW-uitgangspunten. De operationele kasstromen laten tussen 2010 en 2014 een licht negatief totaal resultaat zien dat zich tot 2019 herstelt. Daarmee voldoen wij aan de eis van het WSW. Nieuwe parameters In deze begroting zijn twee nieuwe parameters geïntroduceerd, waarmee wij meer financieel inzicht nastreven. Dit betreft ‘Loan to value’ en ‘Interest Coverage Ratio’. De eerste geeft de verhouding vreemd vermogen ten opzichte van de bedrijfswaarde weer. De tweede geeft aan in hoeverre wij in staat zijn om aan onze renteverplichtingen te voldoen vanuit onze beheerorganisatie. De norm voor ‘Loan to value’ is <75%. Pas vanaf 2018 voldoen wij aan deze parameter. De norm voor ‘Interest Coverage Ratio’ is >1,25. Vanaf 2012 voldoen wij aan deze parameter. Het weerstandsvermogen met inachtneming van de risicomarge CFV is voldoende. Ondanks dat is onze financiële positie niet optimaal te noemen en dat heeft vooral te maken met onze toekomstige investeringsopgave. Externe beoordeling Wij worden op een tweetal momenten extern beoordeeld. Dit zijn de dPi (prospectieve informatie) voor 1 februari en dVi (verantwoordingsinformatie) voor 1 juli.
Tabel 4: Balans (bedragen x 1.000)
Jaarrekening Aangepaste Begroting Prognose 2008 begr. 2009 2010 2011
Prognose Prognose 2012 2013
Prognose Prognose 2014 2015
ACTIVA Materiële vaste activa - in exploitatie 417.505 403.691 403.710 410.381 406.455 405.300 409.614 411.520 - in ontwikkeling 9.344 2.167 3.941 2.974 11.833 6.176 3.338 1.388 - overige 7.643 7.693 7.666 6.662 5.705 5.034 4.669 4.442 Financiele vaste activa 9.830 10.087 8.460 5.350 1.167 809 482 217 Onderhanden werk 11.702 9.903 13.219 13.310 13.570 1.038 2.095 1.204 Vorderingen 4.290 2.990 3.014 3.032 3.047 3.057 3.076 3.107 Liquide middelen 29 - - - - - - Totaal activa 460.343 436.532 440.010 441.709 441.777 421.414 423.274 421.879 PASSIVA Eigen vermogen 105.581 86.126 64.785 62.426 61.125 54.112 48.643 Voorziening onrendabel 6.537 8.171 22.985 21.885 20.662 20.362 20.402 Langlopende schulden 316.976 320.660 330.173 335.106 337.679 324.981 331.994 Kortlopende schulden 31.249 21.575 22.067 22.291 22.311 21.959 22.235 Totaal passiva 460.343 436.532 440.010 441.709 441.777 421.414 423.274
54.888 20.362 324.587 22.042 421.879
ume afgegeven van € 47,7 miljoen op basis van de begroting 2009 en meerjarenprognose 2010 - 2014. Door het aantrekken in 2009 van leningen voor € 18,0 miljoen, resteert voor 2009 nog een faciliteringsvolume van € 29,7 miljoen. Beoordeling CFV Het CFV beoordeelt de geleverde informatie dPi in het voorjaar en geeft voor 1 juli een continuïteitsoordeel. In het najaar wordt de dVi beoordeeld en een solvabiliteitsoordeel afgegeven voor 1 november. Het continuïteitsoordeel geeft aan of er een goede balans is tussen de voorgenomen activiteiten, inclusief eventuele verkopen, en de financiële mogelijkheden. De beleidskeuzes van de corporatie vormen daarbij het uitgangspunt. Het solvabiliteitsoordeel geeft antwoord op de vraag of een corporatie op balansdatum zijn rente en aflossing kan betalen uit de reguliere exploitatie van het woningbezit. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. De beoordeling van de dPi is op 5 juni 2009 ontvangen. Het continuïteitsoordeel 2009 is net als voor 2008 een A-oordeel. Het CFV concludeert dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij onze vermogenspositie. Hierbij hoort een ondergrens volkshuisvestelijk vermogen van 17,4% (2008: 11,3%). De beoordeling van de dVi is op 22 oktober 2009 ontvangen. Het solvabiliteitsoordeel 2009 (verslagjaar 2008) is net als voor 2008 een oordeel voldoende solvabiliteit. Hierbij hoort een ondergrens volkshuisvestelijk vermogen van 11,1% (2008: 11,7%).
Grafiek 1: Solvabiliteit in % 30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
24,5%
21,0%
15,7%
15,0%
14,7%
13,7%
12,3%
13,9%
26,0%
23,0%
21,2%
20,3%
19,7%
18,8%
17,4%
19,1%
= Solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde (eigen vermogen versus balanstotaal op basis van bedrijfswaarde) = Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen (eigen vermogen inclusief voorzieningen versus balanstotaal)
Beoordeling WSW Het WSW beoordeelt de geleverde informatie dPi in het voorjaar en geeft op basis daarvan een faciliteringsvolume af. Op 2 juni 2009 is een faciliteringsvol24
25
In tabel 5 is de analyse van onze financiële positie samengevat in enkele kencijfers.
(bedragen x 1.000)
Tabel 5: Analyse financiële positie (bedragen x 1.000)
Realisatie Aangepaste Begroting 2008 begr. 2009 2010
Prognose 2011
Prognose 2012
Prognose 2013
Prognose Prognose 2014 2015
Analyse bedrijfswaarde Eigen vermogen 105.581 86.126 64.785 62.426 61.125 54.112 48.643 Balanstotaal 431.452 409.432 413.480 415.032 415.377 395.346 395.705 Solvabiliteit 24,5% 21,0% 15,7% 15,0% 14,7% 13,7% 12,3% WSW norm: minimaal > 5% (standaard >15%) Eigen vermogen 105.581 86.126 64.785 62.426 61.125 54.112 48.643 WSW norm standaard 15% 64.718 61.415 62.022 62.255 62.307 59.302 59.356 “Financiele ruimte” WSW norm 40.863 24.711 2.763 171 -1.181 -5.190 -10.713 Loan to value 77,7% 77,9% 80,5% 80,4% 81,9% 78,8% 79,7% norm < 75% *) Interest Coverage Ratio (ICR) 1,21 0,19 1,15 1,18 1,50 1,71 1,53 norm > 1,25 **) *) Loan to value: leningportefeuille (minus RW correctie) / bedrijfswaarde **) Interest Coverage Ratio: bedrijfsresultaat (excl. Afschrijvingen) / rente lasten leningen ***) solvabiliteitsoordeel CFV 2009 verslagjaar 2008
26
54.888 394.062 13,9%
54.888 59.109 -4.221 77,3%
1,72
Realisatie 2008
angepaste Begroting A begr. 2009 2010
Prognose 2011
Prognose 2012
Prognose 2013
Prognose 2014
Analyse operationele kasstroom Inkomsten Huurinkomsten 58.067 59.092 59.555 60.378 61.222 62.344 2.264 1.564 2.035 1.859 1.601 1.470 Overige inkomsten Mutatie balansposten 1.300 -24 -18 -15 -10 -19 Totaal inkomsten 61.631 60.632 61.572 62.223 62.813 63.796 Uitgaven Dagelijks onderhoud 6.865 6.616 6.386 5.813 5.481 5.574 Planmatig onderhoud 10.998 15.009 14.653 10.755 8.045 12.827 VvE-bijdrage 2.217 2.168 2.120 2.075 2.035 1.998 Overige exploitatielasten 5.456 5.419 5.400 5.402 5.393 5.448 10.438 10.692 10.851 10.772 10.807 10.957 Personeelskosten Overige bedrijfskosten 3.028 3.343 3.514 3.148 3.158 3.202 Mutatie balansposten 19.740 - - - - - Totaal uitgaven 58.743 43.247 42.924 37.966 34.919 40.006 Saldo inkomsten/uitgaven 2.888 17.385 18.648 24.257 27.894 23.790 Rente lasten/uitgaven 15.412 15.141 15.798 16.166 16.318 15.513 -12.523 2.244 2.850 8.091 11.576 8.277 Operationele kasstroom -6.413 -6.603 -6.702 -6.754 -6.500 -6.640 Af: Normatieve aflossing (2%) Saldo operationele kasstroom -18.937 -4.360 -3.852 1.338 5.076 1.638 saldo na 5 jaar (2010 - 2014) en 10 jaar (2010 - 2019) -160 WSW norm: saldo na 5 jaar (dan wel na 10 jaar) > 0 2019 34.796 Analyse o.b.v. weerstandsvermogen Eigen vermogen 105.581 86.126 64.785 62.426 61.125 54.112 48.643 6.537 8.171 22.985 21.885 20.662 20.362 20.402 Bij: Voorzieningen Weerstandsvermogen 112.118 94.297 87.770 84.311 81.787 74.474 69.045 Balanstotaal 431.452 409.432 413.480 415.032 415.377 395.346 395.705 Solvabiliteit 26,0% 23,0% 21,2% 20,3% 19,7% 18,8% 17,4% CFV norm: 11,1% ***) Weerstandsvermogen 112.118 94.297 87.770 84.311 81.787 74.474 69.045 CFV norm: 11,1% ***) 47.891 45.447 45.896 46.069 46.107 43.883 43.923 “Financiele ruimte” 64.227 48.850 41.874 38.243 35.680 30.590 25.122
Prognose 2015
63.979 1.226 -31 65.174
5.732 10.443 1.965 5.546 11.198 3.272 38.158 27.015 15.673 11.343 -6.492 4.851
Samenvatting In deze begroting zijn wijzigingen van parameters, zoals de inflatie in relatie tot de huurverhoging van grote invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde aan het eind van het jaar. Hierdoor ontstaat een substantiële waardeverandering van de materiële vaste activa eind 2008 van circa € 17,8 miljoen, met een negatief effect op het eigen vermogen. De negatieve jaarresultaten 2009/2010 worden in grote mate veroorzaakt door de parameterwijzigingen, maar ook door diverse gebiedsbijdragen/exploitatieresultaten (€ 16,7 miljoen) voor projecten in samenwerkingsverbanden. Hieruit blijkt dat onze organisatie gevoelig is voor parameterwijzigingen en dat de financiële druk van projecten erg hoog is. Als laatste realiseren wij ons dat de investeringsopgave groter is dan nu is vertaald in de begroting 2010. Zo veel mogelijk efficiënt opereren in onze bedrijfsvoering en beperking van de onrendabele investeringslast zijn voorwaarden om deze uitdaging op verantwoorde wijze in te passen en vorm te geven.
54.888 20.362 75.250 394.062 19,1%
75.250 43.741 31.510 27
Colofon Redactie Woonplus Schiedam Zinnige zinnen, Gouda Oplage 750 exemplaren Vormgeving Vormbizz, Hoek van Holland Druk Kapsenberg Van Waesberge, Rotterdam Fotografie Esther van Berk Jan van der Ploeg Robert Joore Steef Meyknecht
Woonplus Schiedam Bezoekadres Valeriusstraat 3-5 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00 Postadres Postbus 25 3100 AA Schiedam Internet www.woonplus.nl
Woonplus Schiedam
werkt aan
uw woonwens
