Gemeentelijk groen en snippergroen / restgrond:
verkopen, verhuren of ontruimen?
Concept 24-11-2010
Inleiding
Ingebruikname zonder toestemming Binnen de gemeente Uitgeest is geconstateerd dat gemeentelijk groen wordt gebruikt door burgers zonder toestemming van de gemeente. Deze burgers hebben een deel van het openbaar groen ingericht alsof het onderdeel is van hun eigen tuin. Nu de verjaringstermijn van 20 jaar in 2012 een feit zal zijn, is het van belang om hier meer inzicht in te hebben. Na het verlopen van de 20 jaren termijn is het mogelijk dat veel grond aan het gemeentelijk eigendom wordt onttrokken, zonder dat daar een redelijke financiële compensatie tegenover staat. Wanneer de burger van mening is dat de grond al 20 jaar of meer van hun is, dienen zij dit met bewijsmaterialen, foto’s en dergelijke, aan te tonen. De wijze waarop de gemeente omgaat met dit gebruik is op dit moment niet beleidsmatig vastgesteld.
Verkoop Er is op dit moment geen nieuw beleid hoe om te gaan met verzoeken van burgers om snippergroen / restgrond te mogen kopen. De laatste nota “Afstoten openbaar groen” is van juni 1989 (int10.3996). Op onze website onder het digitaal loket staat op dit moment vermeld: “Onder snippergroen wordt in het algemeen verstaan: ondergeschikte strookjes grond die geen openbaar karakter hebben en doorgaans kunnen worden aangemerkt als overhoekjes. Indien er géén sprake is van snippergroen, wordt de grond niet verkocht. Maar ook indien er wel sprake is van snippergroen, kan het toch zijn dat de grond niet wordt verkocht. Zo wordt bij voorbeeld de grond niet verkocht als er door de verkoop een verkeersonveilige situatie zal ontstaan (onoverzichtelijke bocht / kruising) of als gevolg van de verkoop het onderhoud van gemeentelijke eigendommen wordt bemoeilijkt of als er kabels en/of leidingen in de grond zitten. Indien u een strookje snippergroen wilt kopen, kunt u hiervoor een verzoek indienen bij het college van burgemeester en wethouders.
Verhuur Uw college heeft op 17 november 2009 ten aanzien van verhuur grond een nieuwe regeling en prijzen voor verhuur van kleine stukjes grond vastgesteld (B2009.1391). Uitgangspunt in het B&W advies is dat het verhuren van snippergroen / restgrond een positieve zaak is voor zowel de burger als de gemeente Uitgeest. Er is op dit moment echter geen vastgesteld beleid hoe om te gaan met verzoeken van burgers om snippergroen / restgrond te mogen huren.
2
Toelichting hoofdstukken In hoofdstuk 1 komt aan de orde wat wordt verstaan onder gemeentelijk groen en snippergroen / restgrond. In hoofdstuk 2 leest u de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 3 worden de toets- en besluitcriteria beschreven waarop het gebruik van gemeentelijk groen en snippergroen/restgrond kan worden beoordeeld. In hoofdstuk 4 is uitgewerkt op welke wijze en onder welke voorwaarden verkoop van snippergroen/restgrond kan plaatsvinden. In hoofdstuk 5 is beschreven op welke wijze en onder welke voorwaarden verhuur van snippergroen / restgrond kan plaatsvinden. In hoofdstuk 6 is beschreven wanneer en op welke wijze gemeentelijke gronden weer in de oude staat hersteld dienen te worden.
3
Hoofdstuk 1.
Wat is gemeentelijk groen en snippergroen?
Gemeentelijk groen Voor de uitoefening van de gemeentelijke taak bezit de gemeente gronden die openbaar toegankelijk zijn en waar iedereen gebruik van mag maken. Daarbij valt te denken aan openbare wegen, waterwegen, plantsoenen, waterpartijen etc. Gemeentegroen geeft een straat / wijk een groen karakter. Vaak zijn de plantsoenen onderdeel van het stedenbouwkundige plan, men spreekt dan van bestemming structureel groen. Mogelijk bijkomende functies zijn het zoveel mogelijk aan het oog onttrekken van onaantrekkelijke elementen in het straatbeeld (afschermgroen) en het dienen als leidingstrook voor ondergrondse kabels, rioleringen en leidingen.
Snippergroen / restgrond Voor het begrip snippergroen / restgrond wordt de volgende definitie gehanteerd: “Snippergroen / restgrond zijn percelen grond, over het algemeen van geringe afmetingen en van ondergeschikte betekenis, die niet deel uitmaken van de gemeentelijke infrastructuur en van geen of minimale betekenis zijn voor de openbare ruimte. Percelen met een maximum oppervlakte van 200 m2 worden aangemerkt als ‘snippergroen / restgrond’.
4
Hoofdstuk 2.
Uitgangspunten gemeentelijk beleid
Het uitgangspunt is dat gemeentelijk groen niet is aangelegd om later te worden verkocht. Zogenaamd "structureel groen" wordt niet verkocht. Stroken groen als buffer tussen erfgrenzen en trottoirs kunnen zeer functioneel zijn. Aaneengesloten fraaie delen openbaar groen mogen niet worden aangetast door verkoop van strookjes. Soms mogen groenstroken wat worden versmald, omdat de groenfunctie niet in gevaar komt. Dan kan het gedeeltelijk worden afgestoten. In wijken met weinig openbaar groen of binnen de oude dorpskom van Uitgeest wordt - in principe niet verkocht. Waar relatief veel openbaar groen is, bestaat soms de mogelijkheid een gedeelte van de grond te verkopen.
Uitgangspunten bij ingebruikname zonder toestemming 1. De gemeente handhaaft haar rechtspositie met betrekking tot eigendom en gebruik van snippergroen / restgrond. 2. Snippergroen / restgrond die al bij burgers in gebruik is, kan soms worden verkocht, mits er geen openbare voorzieningen van de gemeente of de nutsbedrijven liggen. 3. Is verkoop geen optie voor de gemeente of de burger en verhuur niet wenselijk, dan dient de gemeentelijke grond weer in de oude staat hersteld te worden. De gemeentelijke grond dient dan de bestemming “openbaar groen” te krijgen en daarna zal door de gemeente gehandhaafd dienen te worden.
Uitgangspunten bij verkoop 1. De gemeente bepaalt of er wel of niet snippergroen / restgrond wordt verkocht. 2. Verkoop van snippergroen / restgrond is niet altijd mogelijk indien er openbare voorzieningen van de gemeente of de nutsbedrijven liggen. Indien zich in, op of onder de groenstrook kabels, leidingen, riolering en/of overige nutsvoorzieningen bevinden, vindt verkoop in principe niet plaats, tenzij bewoners bereid zijn de kosten voor omlegging voor hun rekening te nemen. Per situatie wordt dit bezien. 3. Verkoop van snippergroen / restgrond is niet mogelijk indien dit aantasting van de verkeerssituatie/ verkeersveiligheid tot gevolg kan hebben. 4. Verkoop van snippergroen / restgrond is niet mogelijk indien een burger de woning huurt.
5
5. Het aan burgers verkopen van snippergroen / restgrond moet bijdragen aan goed beheer van de openbare ruimte en de kwaliteit van de openbare ruimte dient in stand te blijven. 6. Snippergroen / restgrond die de gemeente nodig heeft voor de uitoefening van haar publieke taken komt niet in aanmerking voor verkoop. 7. Het aan burgers verkopen van snippergroen / restgrond mag het belang van andere burgers niet nadelig treffen. Het risico moet worden uitgesloten dat omwonenden langdurig zullen procederen tegen de onttrekking van de bestemming. 8. Uitsluitend eigenaren van aanliggende percelen kunnen stroken in eigendom krijgen. 9. Alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht, schoongrond verklaring e.d. komen voor rekening van de koper. 10. De verkoopprijs van snippergroen / restgrond wordt door het college vastgesteld. Er kan niet worden onderhandeld over deze prijs. 11. De koper neemt de grond over in de staat zoals deze op dat moment is.
Uitgangspunten bij verhuur 1. In verband met de geringe baten en de relatief hoge lasten voor de gemeentelijke organisatie wordt verhuur van snippergroen / restgrond ontmoedigd. 2. De gemeente handhaaft haar rechtspositie met betrekking tot eigendom en gebruik van snippergroen / restgrond. 3. Het aan burgers verhuren van snippergroen / restgrond moet bijdragen aan goed beheer van de openbare ruimte en de kwaliteit van de openbare ruimte dient in stand te blijven. 4. Een huurovereenkomst is persoonsgebonden en gaat niet automatisch over op de nieuwe huurder. De nieuwe bewoner dient zelf een verzoek tot huur bij de gemeente aan te vragen. Elke “nieuwe aanvraag” zal opnieuw worden beoordeeld. 5. De huurovereenkomsten worden voor een langere periode aangegaan en door de huurders ineens betaald. De eerstvolgende einddatum is 31 december 2015. Vervolgens worden, indien door het college vastgesteld, de huurovereenkomsten wederom gesloten voor een periode van vijf jaar. 6. Indien een huurder gedurende het jaar verhuist, worden de kosten van de huur voor het lopende jaar niet gerestitueerd. De reeds betaalde huur over de toekomstige jaren zal wel worden terugbetaald.
6
Hoofdstuk 3.
Toets- en besluitcriteria snippergroen/restgrond
Aan de hand van verschillende toets- en besluitcriteria (bijlage 1) wordt door de gemeente vastgesteld of een perceel grond in aanmerking komt voor verkoop (eventueel verhuur). Hierbij spelen o.a. de volgende aspecten een rol: het bestemmingsplan, de aanwezigheid van kabels, leidingen en riolering, gemeentelijke plannen voor o.a. infrastructuur of nieuwbouw, publiekrechtelijke beperkingen, derden belangen en de staat van de bodem. Daarnaast heeft de gemeente de plicht om te zorgen dat het afstoten van de grond niet leidt tot een ondoelmatige indeling van de eigendommen of een ondoelmatig beheer van de openbare ruimte.
Aan de hand van de in de bijlage genoemde aspecten beoordeelt de gemeente op de eerste plaats of de grond aan de (toekomstige) gebruiker kan worden verkocht. Wanneer verkoop niet mogelijk is, onderzoekt de gemeente of het perceel in aanmerking komt voor verhuur. Indien aan de hand van de toets- en besluitcriteria zowel verkoop als verhuur niet mogelijk is, dan dient herstel in de oude staat te volgen. Wanneer door verloop van tijd de “oude staat” niet valt te herleiden, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de gemeentegrond dient aan te passen.
Aan de hand van bijlage 1 “Toets- en besluitcriteria gebruik gemeentelijk groen” wordt iedere situatie beoordeeld.
Ingekomen verzoeken worden, na het raadplegen van een beleidsmedewerker ruimtelijke ordening, een beleidsmedewerker civiele techniek en een wijkbeheerder - op basis van bijlage 1 -, voorgelegd aan het college. Ambtelijke afdoening, zonder tussenkomst van het college, vindt plaats wanneer duidelijk blijkt dat verkoop en / of verhuur niet mogelijk is. Komt een burger hiertegen in het verweer, dan wordt de kwestie alsnog aan het college voorgelegd. Overigens gaat het bij verkoop en verhuur niet om een bezwaarschriftenprocedure, het betreft hier een privaatrechtelijke handeling.
7
Hoofdstuk 4.
Verkoop snippergroen / restgrond
Indien aan de hand van de verschillende toets- en besluitcriteria (bijlage 1) door de gemeente wordt vastgesteld dat de grond voor verkoop in aanmerking komt, wordt een B&W advies aan het college voorgelegd. Namens de gemeente is het college van B&W, vertegenwoordigd door de burgemeester, bevoegd de koopovereenkomst te sluiten. Wanneer de grond geschikt wordt geacht voor verkoop, is het niet mogelijk om de grond te huren of op andere wijze in gebruik te krijgen. Dit om verhuur van snippergroen / restgrond te ontmoedigen. Uiteraard dient de gemeente hierop dan wel te handhaven. Bij overdracht van de grond hanteert de gemeente onderstaande algemene voorwaarden: -
de grond mag alleen worden gebruikt voor tuinuitbreiding;
-
het is niet toegestaan de grond in te richten als parkeerplaats en/of stallingruimte, tenzij uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van B&W;
-
de gemeente voorkomt versnippering van groenstroken. Verkoop van één of meer naast elkaar liggende groenstroken is alleen mogelijk, wanneer de resterende deelpercelen van de groenstrook ook worden verkocht;
-
op de grond mogen in beginsel geen bouwvergunningsplichtige bouwwerken worden gebouwd. Dit is alleen mogelijk indien het bestemmingsplan bebouwing toestaat of mogelijk maakt. Voor het plaatsen van een erf- of perceelafscheiding is in bepaalde gevallen een omgevingsvergunning noodzakelijk.
De gemeente behoudt zich het recht voor om in bijzondere gevallen in de koopovereenkomst af te wijken van de hierboven genoemde voorwaarden. De gemeente hanteert in 2010 voor snippergroen / restgrond tot maximaal 200 m2 een vaste grondprijs van € 250,00 per m2 voor tuingrond, exclusief overdrachtsbelasting en kosten koper en een vaste grondprijs van € 500,00 per m2 voor bouwgrond, exclusief overdrachtsbelasting en kosten koper. Deze prijs wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Bij de verkoop van snippergroen/restgrond met een oppervlakte van meer dan 200 m2 besluit het college van burgemeester en wethouders of het perceel wordt verkocht tegen de vastgestelde prijs of dat het perceel grond wordt getaxeerd en vervolgens tegen de getaxeerde waarde wordt verkocht.
8
Hoofdstuk 5.
Verhuur snippergroen / restgrond
Indien aan de hand van de verschillende toets- en besluitcriteria (bijlage 1) door de gemeente wordt vastgesteld dat de grond niet voor verkoop in aanmerking komt, wordt bekeken of het verhuren bijdraagt aan goed beheer van de openbare ruimte. In verband met de geringe baten en de relatief hoge lasten voor de gemeentelijke organisatie wordt verhuur van snippergroen / restgrond ontmoedigd. In november 2009 zijn de huurprijzen met ingang van 1 januari 2011 tot 1 januari 2016 vastgesteld. -
voor stukjes grond tot en met 10 m2
€ 15,00 per jaar;
-
van 11 m2 tot en met 25 m2
€ 25,00 per jaar;
-
van 26 m2 tot en met 50 m2
€ 35,00 per jaar;
-
van 51 m2 tot en met 100 m2
€ 50,00 per jaar.
Bij het maken van de huurovereenkomsten per 1 januari 2011 is bij een veelvoud van het aantal m2 uitgegaan van het optellen van de diverse bedragen. Voorbeeld: bij 158 m2 wordt een huurprijs berekend van € 100,00 per jaar, voor de eerste 100 m2 een huurprijs van € 50,00 en voor de overige 58 m2 eveneens een huurprijs van € 50,00. Bij verhuur van de grond hanteert de gemeente onderstaande algemene voorwaarden: -
de grond mag alleen worden gebruikt voor tuinuitbreiding;
-
het is niet toegestaan de grond in te richten als parkeerplaats en/of stallingruimte;
-
op de grond mogen geen bouwvergunningsplichtige bouwwerken worden gebouwd.
-
de gemeente handhaaft haar rechtspositie met betrekking tot eigendom en gebruik van snippergroen/restgrond.
-
een huurovereenkomst is persoonsgebonden en gaat niet automatisch over op de nieuwe huurder. De huurcontracten zijn aangegaan voor een periode van vijf jaar. Zie bijlage 2 voor een overzicht met alle huurobjecten en huurders.
-
de nieuwe bewoner dient zelf een verzoek tot huur bij de gemeente aan te vragen. Elke “nieuwe aanvraag” zal aan de hand van de verschillende toets- en besluitcriteria (bijlage 1) opnieuw worden beoordeeld.
9
Hoofdstuk 6.
Herstel gemeentelijke gronden in oude staat
Indien door de gemeente wordt geconstateerd dat een stuk gemeentegrond door een burger oneigenlijk in gebruik wordt genomen en aan de hand van de verschillende toets- en besluitcriteria (bijlage 1) door de gemeente wordt vastgesteld dat de grond noch voor verkoop en noch voor verhuur in aanmerking komt, dient de burger de desbetreffende grond weer in de oude staat terug te brengen. Het kan eveneens voorkomen dat de gebruiker niet instemt met koop of huur van de betreffende gemeentegrond. In alle gevallen, waarbij er geen zicht is op totstandkoming van een overeenkomst, is ontruiming de enige optie. In geval van ontruiming verzoekt de gemeente de gebruiker schriftelijk om de desbetreffende gemeentegrond binnen redelijke termijn weer in de oude staat terug te brengen. Wanneer door verloop van tijd de “oude staat” niet valt te herleiden, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de gemeentegrond dient aan te passen. Wanneer de burger weigert aan het verzoek van de gemeente te voldoen, legt de gemeente de burger een last onder dwangsom op conform onderstaande procedure: “Op grond van artikel 125 Gemeentewet heeft de gemeente de bevoegdheid om een last onder dwangsom op te leggen. Op grond van artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht is het mogelijk deze last onder dwangsom op te leggen. De burger ontvangt een brief waarin hij wordt gelast om, binnen 14 dagen na de dagtekening van de brief, de desbetreffende gemeentegrond in oude staat terug te brengen. Indien de burger binnen deze termijn de gemeentegrond in oude staat heeft hersteld, kan de dwangsom worden voorkomen. Indien dit niet binnen de genoemde termijn van 14 dagen is geschied, is de burger een geldbedrag verschuldigd. Dit geldbedrag, tot een bepaald maximum, kan de gemeente, verhoogd met de op de invordering van het geldbedrag vallende kosten, bij dwangbevel invorderen. Indien de geconstateerde overtreding niet is opgeheven na invordering van de maximaal opgelegde dwangsom, kan de gemeente de burger een nieuwe last onder dwangsom opleggen of in plaats daarvan bestuursdwang aanzeggen.
Wanneer de burger weigert omdat deze van mening is dat de grond al 20 jaar of meer van hun is, dienen zij dit met bewijsmaterialen, foto’s en dergelijke, aan te tonen. Het college zal ten aanzien van elke individuele situatie een besluit nemen hoe hiermee om te gaan.
10
Bijlage 1
Toets- en besluitcriteria gebruik gemeentelijk snippergroen/ restgrond Adres: Bestemmingsplan Wat is de bestemming? Nutsbedrijven en riolering Leidingen, kabels e.d. aanwezig? Ligt er gemeentelijk riool? Gemeentelijke plannen Benodigd voor wegverbreding, fiets- of voetpad? Benodigd voor herstructurering, nieuwbouw? Is de grond voor de gemeente strategisch gelegen? Publiekrechtelijke beperkingen Publiekrechtelijke beperkingen bekend? Derden belangen Zijn er belangen van andere bewoners of derden? Zijn er zichtbare erfdienstbaarheden? Zijn er rioolaansluitingen in de grond aanwezig? Heeft het perceel een functie in de afwatering? Bodemkwaliteit Is er sprake van bodemverontreiniging? Wat is exact bekend over de bodemkwaliteit? Overige aspecten Leidt verkoop of verhuur tot een ondoelmatige indeling van de eigendommen? Leidt verkoop of verhuur tot een ondoelmatig beheer van de openbare ruimte? Leidt verkoop of verhuur tot een onveilige verkeerssituatie of sociale onveiligheid?
11
