Mag de architect vastgoed ontwikkelen of verkopen? “We mogen niet heiliger zijn dan de paus en onze leden beperkingen opleggen die een concurrentienadeel betekenen op een markt waar internationale spelers hun opwachting maken en waar steeds meer mogelijk is.” Met deze oproep besloot Jurgen Vansteene, directeur studiedienst van de confederatie van immobiliënberoepen CIB Vlaanderen, het NAVrondetafelgesprek over de vraag of de architect mag werken als promotor of vastgoedbemiddelaar.
Naast Jurgen Vansteene schoven de ‘ervaringsdeskundigen’ Philip Adam (architect en vastgoedmakelaar) en Bart Lantmeesters (architect en via een vennootschap van onroerende diensten ook promotor), mee aan tafel, aangevuld door Lieve Joosten die de Orde van Architecten vertegenwoordigde. Lieve Joosten schetst kort het kader waarin de discussie zich situeert: “De zogenaamde architectenwet van 1939 stelt dat de uitoefening van het architectenberoep onverenigbaar is met dat van aannemer van openbare of private werken. In het recente verleden was het voor een architect bovendien verboden om enige vorm van commerciële activiteit te ontwikkelen. Pas in 1985 kwam daar verandering in met het ‘Reglement van beroepsplichten’. Dat maakte, met bepaalde restricties, vastgoedbeheer mogelijk en legde geen verbod op voor vastgoedbemiddeling.” Philip Adam pikt hier op in: “Ik wil die beperkingen toch even in detail bekijken. Volgens het Reglement mag de architect het vastgoedbeheer, zeg maar werken als syndicus of rentmeester, niet doen onder de vorm van een agentschap of een zakenkantoor. En indien de architect ‘gelast wordt te onderhandelen in de verkoop van een onroerend goed’, wat ik toch mag opvatten als vastgoedbemiddeling, mag hij ‘slechts op bescheiden wijze melding maken van zijn hoedanigheid als architect’.” “Deze beperkingen zijn hopeloos verouderd en wil ik dan ook geschrapt zien. Ten eerste is de vastgoedmakelaardij sinds 1993 gereglementeerd als een dienstverlenend intellectueel beroep. Er bestaan een beroepsinstituut, een deontologie en een tuchtprocedure, zodat je het beroep van makelaar niet zomaar als
14 DIMENSION
commerciële activiteit kunt afdoen. Ten tweede vraag ik mij af waarom ik mijn hoedanigheid als architect zou wegsteken wanneer ik optreed als makelaar. Mijn opleiding als architect ondersteunt me net in mijn taak als makelaar, wat een meerwaarde betekent voor de cliënt.” Lieve Joosten: “Ik denk dat die terughoudendheid vooral is opgelegd om een tegenstrijdigheid van belangen tegen te gaan. Als een architect bemiddelt bij een verkoop en zich bij die gelegenheid duidelijk profileert als architect, rijst bijvoorbeeld de vraag of hij niet beschikt over voorkennis waardoor hij dergelijke projecten gemakkelijker kan binnenhalen dan zijn confraters.” Philip Adam: “Maar als je in de deontologie opneemt dat de architect altijd rekening moet houden met Bart Lantmeesters het openbaar belang of het belang van de toekomstige gebruiker, zijn alle problemen toch van de baan? Uiteindelijk is op die manier ook de tegenstrijdigheid van belangen geregeld die ontstaat wanneer een architect een architectuuropdracht vanwege een promotor aanvaardt.” Bart Lantmeesters: “Ik vind ook niet dat een eventuele tegenstrijdigheid van belangen betekent dat je die activiteit dan maar zonder meer moet verbieden.” Lieve Joosten: “Dat is zeker niet de bedoeling van de Orde. Wij willen klare, duidelijke regels formuleren. De Orde moet mee evolueren met de economische context en moet er rekening mee houden dat de architect ook moet kunnen leven. Een aan-
tal taken is uitsluitend voor ons beroep voorbehouden, maar ons beroep omvat meer dan alleen die taken.”
De vastgoedmakelaar Hoe hebben de vastgoedmakelaars de intrede van de architect in hun beroep geregeld? Jurgen Vansteene beschrijft de context: “De vastgoedmakelaardij heeft sinds 1993 een beroepsreglementering van erkenning. Vijf beroepen zijn hiervan vrijgesteld indien ze de activiteit van makelaar of syndicus al geheel of gedeeltelijk uitoefenden, en indien ze hiervoor een deontologie hebben. Boekhouders, advocaten en architecten kunnen werken als syndicus. Notarissen en landmeters mogen aan vastgoedbemiddeling doen. Binnen die groep vormt de architect een buitenbeentje. Boekhouders verwijzen in hun plichtenleer uitdrukkelijk naar de plichtenleer van de makelaars voor activiteiten als syndicus. Landmeters doen hetzelfde voor bemiddelingsactiviteiten. Notarissen hebben een eigen reglementering uitgewerkt voor de verkoop, advocaten voor het syndicusschap. Maar architecten hebben amper één zinnetje over het beheer van vastgoed in hun deontologie, verder niets.” “Ons beroepsinstituut BIV laat toe dat architecten optreden als syndicus, maar voor andere activiteiten krijgen ze geen vrijgeleide. Architecten die aan bemiddeling en verkoop willen doen, moeten zich in regel stellen met de beroepsreglementering. Het architectendiploma geeft trouwens toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar. Op dat ogenblik wijzen wij er hen wel op dat zij moeten controleren of er geen probleem is met het tuchtorgaan van hun eigen beroepsinstituut, in dit geval de Orde.” Lieve Joosten: “Binnen de Orde wordt onderzocht of er sprake is van een onverenigbaarheid is tussen de twee deontologieën. Tot nader order is die er niet. Maar wij blijven wel bekommerd om de tegenstrijdigheid van belangen waarover ik het zonet had.”
Philip Adam
De inschrijving bij het BIV is volgens Jurgen Vansteene voor alle betrokken partijen de
beste oplossing. “Op die manier leg je iedereen dezelfde spelregels op en creëer je transparantie voor de consument. Als iedereen vanuit zijn beroepsinstituut of publiekrechtelijke organisatie mag werken als makelaar, ligt de lat niet altijd even hoog. Een landmeter moet bijvoorbeeld geen stage lopen voor zijn diploma. Een erkend vastgoedmakelaar moet dan weer een bijdrage betalen aan de witwascel. Advocaten volgen een andere deontologie voor het syndicusschap dan vastgoedmakelaars. Gevolg: de consument kan er geen touw meer aan vastknopen.” “Ook voor de betrokkenen zelf is dit geen goede oplossing. Als architecten alleen bij hun eigen beroepsinstituut, de Orde, zijn ingeschreven en een fout maken in hun activiteiten als makelaar, riskeren ze een sanctie voor al hun activiteiten, ook die als architect. Als ze ingeschreven staan bij twee beroepsinstituten, blijft hun tweede activiteit hiervan gevrijwaard. Een tegenargument dat je soms hoort is dat die mensen dan twee keer lidgeld moeten betalen. Maar de 320 euro per jaar die het BIV aanrekent, kan toch moeilijk een financiële strop zijn?” Philip Adam: “De dubbele inschrijving heeft nog een bijkomend voordeel voor de consument. Als ingeschreven makelaar kan een architect ook lid worden van de beroepsvereniging van makelaars. Daar heeft hij toegang tot informatie die hem helpt bij de uitoefening van zijn activiteiten, waar de consument ook van profiteert.” “Anderzijds vraag ik mij af hoe de Orde van Architecten een neutraal oordeel kan vellen over een architect die een fout heeft gemaakt in zijn vastgoedactiviteit. De kennis over die problematiek bij de Raad zal toch altijd ontoereikend zijn.”
De promotor Over naar het werken als promotor. Lieve Joosten schetst opnieuw het kader: “Ik heb al verwezen naar de wettelijke onverenigbaarheid van het beroep van architect en dat van aannemer. Maar naast de aannemer heb je ook de promotor. Architecten kunnen sinds de ‘Aanbeveling vennootschap van onroerende diensten’ uit 1992 aan promotie doen via een VOD, een vennootschap van onroerende diensten. Wel blijft de combinatie met aanneming of met een frequente verkoop van onroerende goederen uitgesloten.” Bart Lantmeesters, in het verleden 8 jaar actief in de Orde waarvan 2 jaar als provinciaal voorzitter Limburg, deed de stap naar een VOD en hield de Orde bewust op de hoogte van zijn initiatief, met voorlegging van de statuten. Een openheid die hem heel wat energie en geld kostte. “Ik heb bewust open kaart gespeeld om de Orde te dwingen zich over dit thema te bezinnen en in beweging te krijgen. Ik vond dat ik via een VOD aan project- »
DIMENSION 15
ontwikkeling mocht doen. Daarin heb ik gelijk gekregen, zij het pas nadat ik beroep heb aangetekend tegen een afkeuring vanwege mijn provinciale Raad.”
Philip Adam: “Mag de architect dan zelf de controle doen op de uitvoering?”
“Ik ben wel van oordeel dat de Orde regels moet vastleggen over het gedrag van de architect in een VOD, zeker met het oog op een mogelijke belangenvermenging. Tegenstrijdigheid van belangen is nu eenmaal een algemeen maatschappelijk probleem waarmee iedereen in zijn beroepssituatie te maken kan krijgen. Ik vind persoonlijk dat een architect het concept kan uitdenken, maar de uitvoering in handen moet geven van een confrater. Ook de verkoop besteed je volgens mij beter uit aan een makelaar. Op dergelijke momenten moet je je als architect bescheiden opstellen. Ik vind het niet kunnen dat je bij een verkoop het ene moment het petje van architect op zet, en vijf minuten later dat van projectontwikkelaar. Ook uit praktische overwegingen schakel je beter een makelaar in. Die is nu eenmaal beter toegerust voor deze taak.”
Lieve Joosten: “Binnen een VOD is dat mogelijk. Een actieve vennoot-architect die dus een bestuurdersof beheersmandaat heeft, kan voor projecten van de vennootschap optreden als architect. Voor een stille vennoot-architect is dat niet toegelaten.”
Lieve Joosten: “Als een VOD een makelaar als vennoot heeft, gaat de verkoop meestal via diens makelaarskantoor. Wat voor ons telt, is dat er geen belangenvermenging ontstaat. De belangen van de cliënt komen voor ons op de eerste plaats, en dat veronderstelt dat de architect een onafhankelijkheid moet hebben in de uitoefening van zijn beroep.” “Een poging om deze belangenvermenging op te lossen, was de raadgevend architect die met de aanbeveling VOD in het leven werd geroepen. Die idee is intussen weer afgevoerd, al staat het begrip nog wel in de deontologie.” Bart Lantmeesters: “De dagelijkse realiteit wijst uit dat heel wat architecten als promotor werken, en dat er geregeld iemand op de vingers wordt getikt. Je moet een mogelijke tegenstrijdigheid van belangen natuurlijk zelf kunnen inschatten, maar ik vind het belangrijk dat de Orde daar ook richtlijnen voor geeft. Die zijn er vandaag niet. Hoe zit het bijvoorbeeld wanneer iemand werken voor zichzelf uitvoert. Wordt hij dan door de Orde beschouwd als bouwheer of als aannemer?” Lieve Joosten: “Als bouwheer.” Philip Adam: “Ik denk niet dat iedereen binnen de Orde het daarmee eens zal zijn. Als je vraagt of een architect twee bouwgronden mag kopen en daar koopwoningen op mag bouwen, luidt het antwoord: zolang het niet systematisch gebeurt.” Lieve Joosten: “Dat klopt, maar je kan het wel doen binnen een VOD. Dat is nu net een van de doelstellingen van een dergelijke vennootschap.”
Bart Lantmeesters: “Deze visie verrast mij, want zo dreig je situaties te krijgen waarin de architect zijn eigen belang zou kunnen verdedigen. Waarbij ik meteen wil opmerken dat het gevaar van belangenvermenging het grootst is bij aannemers die ook als promotor optreden.” Lieve Joosten
Lieve Joosten: “Heel wat mensen hebben inderdaad een probleem met deze vrijheid voor de architect omdat ze kan leiden tot belangenvermenging. Vandaar vroeger de idee van de raadgevend architect, die intussen weer is opgegeven.” Philip Adam: “Het resultaat van de onduidelijke spelregels is dat de doorsnee architect ervoor terugschrikt om vastgoedactiviteiten te ontwikkelen. Anderen kiezen daarentegen voor vage oplossingen. Ik ken een vennootschap voor projectontwikkeling met als vennoten een bouwmaterialenhandelaar, de echtgenote van een advocaat en de echtgenote van een architect. En onlangs las ik in de krant dat bij de verkoop van een gerechtsgebouw een vastgoedbedrijf is betrokken van de zonen van een gekende architect, en dat een van die zonen zelf is ingeschreven als architect.” Bart Lantmeesters: “In projectontwikkeling gebeurt er inderdaad heel veel op een sluikse manier. Je kunt dat beter zichtbaar maken, dan heb je er ook vat op. Maar dan mag je het niet beperken, maar moet je het zo ruim mogelijk maken. Laat archi» tecten ondernemen.”
DIMENSION 17
Philip Adam: “Daar is ook duidelijk vraag naar. Op een webpoll van de NAV over de vraag of een architect ook bouwpromotor mag zijn, antwoordde 45% ja, waarom niet, want de onverenigbaarheid in de Architectenwet van 1939 is hopeloos achterhaald. 26% vond het kunnen indien de spelregels strikt worden afgelijnd. 29% vond het niet kunnen omdat het belangenconflicten met zich meebrengt.”
Europese context Moet de wet van 1939 dan worden afgeschaft als hij toch hopeloos achterhaald is? Bart Lantmeesters: “Projectontwikkeling moet mogelijk zijn, maar ik weet niet of de wet van 1939 daarvoor moet worden afgeschaft. Er is een duidelijk verschil tussen promotorschap en aanneming. Je mag niet aan begripsverwarring doen.” Philip Adam: “De wet moet niet worden afgeschaft maar wel dringend gereviseerd. De bouwpraktijk is sindsdien enorm geëvolueerd. In plaats van de klassieke driehoek architect-bouwheer-aannemer met een onafhankelijke architect, zie je dat de consument steeds vaker rechtstreeks naar de aannemer of de projectontwikkelaar stapt. In de residentiële sector hebben we het dan over sleutelklaar bouwen, projectontwikkeling en appartementsbouw. In de publieke sector praten we over PPS, Design & Build en aanverwante formules.” “Je kan het de consument niet kwalijk nemen dat hij zo reageert. Uiteindelijk betekent de bouw van een woning voor hem een investering die hij waarschijnlijk geen tweede keer in zijn leven doet. Daarom wil hij zekerheid over prijs en uitvoeringstermijn. Bij de sleutelklarewoningbouwer krijgt hij hiervoor een kant-enklare oplossing. Als hij naar een architect stapt, heeft hij deze zekerheid niet.” “Gezien deze evolutie is er nood aan een nieuwe visie, zowel in de wet als in de deontologie, op de samenwerking tussen partijen. Ik heb geen pasklare oplossing, maar de idee van een bouwteam waarin de architect onafhankelijk kan werken, spreekt mij zeker aan. Die onafhankelijkheid is wel cruciaal. Ik verzet mij pertinent tegen voorstellen om architecten als werknemers in dienst van een projectontwikkelaar te laten werken. Ook moet je rekening houden met de belangen van de consument. Je kan hem niet zomaar overleveren aan de belangen van een bouwteam zonder dat hij kan rekenen op onafhankelijke bijstand en advies.” Philip Adam snijdt meteen een ander argument aan om nieuwe spelregels uit te vaardigen: Europa. “Samen met het Groothertogdom Luxemburg zijn wij het enige land waar de onverenigbaarheid expliciet in de wet is opgenomen. Met de Europese
18 DIMENSION
dienstenrichtlijn in het achterhoofd, die mikt op een vrij verkeer van diensten en die de obstakels voor de vrije concurrentie zoveel mogelijk uitgevlakt wil zien, zou daar wel eens een probleem kunnen rijzen. Als de Orde niet dringend een meer Europese regeling uitwerkt, zou Europa ons zelf wel eens een regeling kunnen opleggen. De eerste problemen zijn al in zicht. De uitoefening van het beroep van architect via een rechtspersoon, die in de wet Laruelle heel strikt is omschreven, blijkt een obstakel voor buitenlandse vennootschappen die hier het beroep van architect willen uitoefenen. Hun juridische structuur voldoet namelijk niet aan de wettelijke vereisten. Gegarandeerd mag je je binnen de kortste keren verwachten aan een klacht bij de Europese Commissie.” Lieve Joosten: “Wij zijn ons daar wel degelijk van bewust. Maar doordat alle beslissingen tot wijziging moeten worden bekrachtigd bij Koninklijk Besluit, kan er niet altijd snel worden gewerkt. Bovendien moeten we ons houden aan de Belgische richtlijnen, en die zijn niet altijd conform de Europese.” Bart Lantmeesters: “Ik kan daar zeker begrip voor opbrengen. Maar wat ik niet begrijp is dat ik in 2007 voor de provinciale Raad moet verschijnen, daar een ampele argumentatie voorleg gebaseerd op het advies van een gespecialiseerd advocaat, en dan als antwoord krijg: het is niet in overeenstemming met de eer en waardigheid van ons het beroep. Pas via een beroepsprocedure werd er effectief ingegaan op de argumentatie en trad men ons standpunt over projectontwikkeling via een VOD bij.” Lieve Joosten: “Ik geef toe dat niet alle beslissingen van de provinciale raden even sterk zijn onderbouwd door de wettelijke en deontologische regels.” Bart Lantmeesters: “Het doet mij plezier dat er intussen wel degelijk een evolutie in de geesten blijkt te zijn. Alleen zou
Jurgen Vansteene
de Orde duidelijker mogen communiceren over haar nieuwe standpunten. Ik herinner mij hoe ik als provinciaal voorzitter het standpunt moest verdedigen dat confraters voor overheidsopdrachten niet mochten concurreren via de prijs, gezien de toen geldende barema’s. De Orde bleef aan dat principe vasthouden hoewel ze wist dat ze Europees op een veroordeling afstevende. Uiteindelijk kwam die veroordeling er en werden de barema’s afgeschaft. Wie waren uiteindelijk de grote winnaars? De architecten die het verbod om op de prijs te concurreren aan hun laars hebben gelapt. We moeten voorkomen dat zich voor de projectontwikkeling een soortgelijk scenario afspeelt.” “Ik vind de Orde erg belangrijk, maar dikwijls worden de eigen overtuigingen opgelegd zonder rekening te houden met het wettelijk kader, de realiteit en de mening van het korps.” Philip Adam: “Een modernisering van wet en deontologie zijn ook noodzakelijk als we als architect binnenkort niet allemaal de werknemer willen worden van grote buitenlandse maatschappijen.” Bart Lantmeesters: “We moeten onszelf als beroepsgroep inderdaad meer mogelijkheden geven, anders verdrinken we. Neem nu het Berlaymontgebouw. Dat is niet het ontwerp van een architectenbureau. Hetzelfde geldt voor veel grote gebouwen in Brussel, vrees ik. Vandaar het belang van ondernemen, toch het recht van elke burger in dit land. De bakker en slager om de hoek kunnen projectontwikkelaar zijn en een appartementsgebouw realiseren. Dan kan je dat recht de architect toch niet ontzeggen? Iedereen die wil investeren in ruil voor een stukje meerwaarde, moet dat kunnen doen. De VOD is daarvoor heel interessant want ze biedt mogelijkheden om beter om te springen met de investeringsrisico’s, de prefinanciering en dergelijke. Je moet alleen beseffen dat je als architect een bepaalde positie inneemt in het bouwproces, en dat dit noopt tot een houding van: tot hier en niet verder.” Jurgen Vansteene: “Voor ons allen geldt dat we niet heiliger mogen zijn dan de paus en het onze eigen leden zeker niet moeilijker mogen maken dan al het geval is op een markt die meer en meer wordt overspoeld door buitenlandse spelers en waar voortdurend meer mogelijk wordt.”
Foto’s: Marc Scheepers Tekst: Staf Bellens
