Vastgoed, de starter of de stopper van uw onderneming?
Inhoud • Introductie • Huidige situatie zorgvastgoed ontwikkeling • Welke punten verdienen de aandacht bij het ontwikkelen van zorgvastgoed? • Huren of vastgoed in eigendom: voor- en nadelen • Hoe beoordeelt een financier / belegger zorgvastgoed? • Vragen?
Orange Care • Orange Care risicodragende adviseur / ontwikkelaar voor V-&V, GHZ en GGZ instellingen (publiek en private). • Intra- als extramuraal inclusief eventueel medisch centrum en/of wijkzorgzone. • Ontwikkeling, realisatie, beheer, onderhoud en belegging. • Integraal ontwerp-/ontwikkelproces in één hand.
1
Projecten in ontwikkeling • Sneek 32 eenheden GHZ, kantoor, school en overige functies. • Amersfoort 21 eenheden V&V private care. • Amersfoort 80 eenheden GHZ en V&V en overige functies. • Deventer 28 eenheden GHZ in combinatie met V&V. • Ede 18 eenheden GHZ in combinatie met regiokantoor. • Schiedam 40 eenheden extramuraal, 24 eenheden GHZ. • Enz. enz.
Huidig zorgvastgoed Bestaand vastgoed: • Veel verouderd vastgoed; • Veel grootschalige complexen; • Beperkt alternatief aan te wenden; • Boekwaarde issue. Daar bovenop: • Huidige wachtlijsten en groei; • Cliënten vragen een ander type huisvesting.
Huidige situatie zorgvastgoed
2
Stand van zaken Financierbaarheid van zorgvastgoed is onder druk komen te staan omdat de (gegarandeerde) financieringsstromen onzeker zijn geworden. – Bouwbudget is niet meer een “automatisch” gegeven som geld. – Vergoeding voor exploitatie van het gebouw en vergoeding van zorg zijn onzeker geworden. – Scheiden van wonen en zorg neemt toe.
Hoe verder?
Welke punten verdienen de aandacht bij het ontwikkelen van zorgvastgoed? Goede product- / marktcombinaties ontwikkelen met een lange termijnvisie. Hiermee alternatief aanwendbaar en dus minder afhankelijk van de vergoedingstructuur / overheid. De drie uitgangspunten: • Cliëntvraag (Aantal en leefstijl) • Locatiekeuze (Centraal of decentraal) • Financiën (Stichting- versus exploitatiekosten).
3
Welke cliëntvraag? • Aantallen alleen zijn niet meer toereikend. Cultuur / leefopvatting, trends, bestedingsruimte, ziektebeelden gekoppeld aan leefstijlen. • Er is ook steeds meer behoefte aan doelgroepen benadering. Mensen van dezelfde religieuze stroming, mensen van dezelfde komaf bijv. Indisch of Marokkaans.
Locatiekeuze • De locatie wordt nog belangrijker voor de waarde/risico verhouding van vastgoed – Centraal of decentraal gebaseerd op de zorgvisie – Afnemende bevolkingsaantallen, andere gezin- / leefgemeenschap samenstelling, zijn van invloed op de ruimtelijke functionaliteit van vastgoed – Alternatieve aanwendbaarheid wordt mede bepaald door de locatie
Financiën
(Stichting- versus exploitatiekosten)
• Organisatie structuur van zorgverlener moet ondersteund worden door het vastgoed • Ontwerp en realisatie proces van het vastgoed door ketenintegratie (realisatie) en kennis management (lagere stichting- en exploitatiekosten)
4
Overige aandachtspunten 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Ontwerp van binnen naar buiten Relatieschema Ontwerp flexibel Ontwerp duurzaam Betrek z.s.m. de eindbelegger bij huurwens Bedenk scenario’s voor alternatief aanwendbaarheid Ontwikkel integraal
1. Ontwerp van binnen naar buiten • Ontwerp vanuit functioneel oogpunt
2. Relatieschema
5
3. Ontwerp flexibel • Zodat het gebouw kan aanpassen aan de veranderende zorgvisie of doelgroepen
4. Ontwerp duurzaam • Zowel qua energie en materiaal verbruik
5. Betrek vroeg de eindbelegger • Zodat rekening wordt gehouden met de belangen – Gebouw past binnen PvE belegger – Gewenst rendement is haalbaar – Exit scenario
6
6. Bedenk alternatieve scenario’s • Specifieke gebouwen verliezen hun waarde bij vertrek gebruiker • Alternatieve aanwendbaarheid (bestemmingsplan) – Woningen, – Scholen, – Kantoren.
7. Ontwikkel integraal Door integraal samen te werken meer afstemming en slagkracht. Samenwerken met gemeente inzake procedures, eindbelegger bij huursituatie, architect / adviseurs en overige maatschappelijke instellingen.
Huren of vastgoed in eigendom: voor- en nadelen Verschillen
Vastgoed in eigendom
Vastgoed huren
Onafhankelijkheid
+
-
Waardestijging vastgoed
+
-
Boekwaarde probleem vastgoed
-
+
Benodigd kapitaal
-
+
Risico beheersing
-
+
Benodigd vastgoedkennis
-
+
7
Hoe beoordeelt een financier / belegger zorgvastgoed? • Is er een business case waaruit blijkt: – Is er een (toekomstige) markt? – Huurder/hypotheeknemer kan de huur / rente-aflossing betalen, nu en in de toekomst?
• Wat is de waarde v.h. vastgoed (einde huurcontract)? – Is een alternatieve aanwendbaarheid mogelijk? – Locatie
• Is het een stabiele organisatie? – Is de solvabiliteit voldoende groot? – Zit de directie stevig in zijn stoel? – Zijn er goede relaties intern en extern?
Amersfoort 21 private
Amersfoort situatie
8
Barneveld 28 private
Barneveld situatie
Starter of stopper? • Vastgoed, de starter wanneer de locatie goed gelegen is (nabij voorzieningen etc.), aansluit op de cliëntvraag nu en in de toekomst, de exploitatielasten beheersbaar zijn en wanneer courant en toekomstbestendig ontwikkelt. • Of de stopper van uw onderneming.
9
Vragen?
Contactgegevens Orange Care – – – –
0342- 460064
[email protected] Koolhovenstraat 1 3772 MT Barneveld
10
