Veilig verhuren Woninghuurwet
Advocaat Ghislaine Van Kerckhove
2
Woninghuurwet • B.W. : art. 1708 – 1762bis (vnl. aanvullend recht) • Ger. W. : 1344 bis ev. (rechtspleging-procedure) • Wet van 20 februari 1991 (Woninghuurwet) • KB van 8 juli 1997 (elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid) • KB van 4 mei 2007
3
Geschreven huurovereenkomst • Woninghuurcontracten dienen sinds 15 juni 2007 verplicht schriftelijk te worden aangegaan
• Registratie is noodzakelijk: ◦ Kosteloos ◦ Door verhuurder ◦ Binnen de 2 maanden na ondertekening contract
• Sanctie:
boete voor de verhuurder huurder kan zomaar vertrekken geen opzegtermijn geen opzeggingsvergoeding
4
www.myrent.be
5
Geschreven huurovereenkomst • Valkuilen: -modellen op het internet -clausule van solidariteit bij meerdere huurders
6
Omstandige plaatsbeschrijving • Wanneer de ruimtes nog onbewoond zijn of gedurende de 1e maand bewoning • Zowel bij ingenottreding als bij beëindiging van de huur Zelf doen of door tussenkomst van een technisch raadsman
• Voor gezamenlijke rekening
• Registreren, samen met huurovereenkomst • Sanctie : artikel 1731, §1 B.W.
7
Plaatsbeschrijving • Tegensprekelijk. Beide partijen moeten aanwezig zijn EN tekenen
• Belang plaatsbeschrijving? Zo geen, huurder wordt tot bewijs van het tegendeel vermoed het gehuurde goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich op het einde van de huurovereenkomst bevindt • Schade ingevolge overmacht en ouderdom niet ten laste van de huurder
8
Huurwaarborg • Niet verplicht bij wet Zo waarborg in geld : max. 2 maand en op geïndividualiseerde rekening (huisbankier huurder) Max. 3 maand bij bankwaarborg Kasbons, obligaties, effecten…
• Vrijgave: na einde huur : schriftelijk akkoord of rechterlijke beslissing (kopie vonnis)
9
Huurovereenkomst korte duur • Korter dan of gelijk aan 3 jaar - schriftelijk • Slechts 1x verlengbaar (max. 3jaar) • Niet opzegbaar, tenzij gemeenschappelijk akkoord • Opzeggen: 3 maand voor verstrijken termijn, zo niet wordt huurovereenkomst van 9 jaar
10
Levenslange huurovereenkomst • Schriftelijk • Eindigt bij overlijden van de huurder of door opzegging door de huurder • Verhuurder kan opzegging geven zo contractueel werd voorzien
11
Huurovereenkomst van 9 jaar • De regel • Opzegging kan steeds in onderling overleg • Opzeg door verhuurder: 1.Goed persoonlijk of door familieleden betrekken: Opzegtermijn 6 maand Motief en identiteit huurder meedelen -> zo niet is opzegging nietig
Binnen 1 jaar betrekken en 2 jaar blijven wonen -> sanctie: 18 maand huurgelden
12
Huurovereenkomst van 9 jaar • Opzeg door verhuurder: 2.Uitvoeren van werken: Bij verstrijken van elke 3 jarige periode Opzegtermijn 6 maand Werken uitgevoerd aan de door de huurder bewoonde gedeelten Toevoegen: bouwvergunning/gedetailleerd bestek/beschrijving werken- en kostenstaat/aannemingsovereenkomst -> werken moeten 3 jaar huurprijs overstijgen -> zo niet is opzeg nietig
Werken aanvatten binnen 6 maand en beëindigen binnen 24 maanden na opzeg Sanctie : 18 maanden huur
13
Huurovereenkomst van 9 jaar • Opzeg door verhuurder: 3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding : Op einde 1e of 2e 3 jarige periode Opzegtermijn 6 maand Zonder motief -> maar vergoeding, 9 maand bij einde 1e periode 6 maand bij einde 2e periode
14
Huurovereenkomst van 9 jaar • Opzeg door huurder: Op elk ogenblik 3 maand opzeg Geen motivatie vereist -> maar vergoeding, 1e jaar : 3 maand huur 2e jaar : 2 maand huur 3e jaar : 1 maand huur
Indien geen registratie, geen opzeg, geen (wederverhurings)vergoeding noodzakelijk
15
Omstandigheden die een huurovereenkomst niet beëindigen 1. Verkoop woning – belang registratie 2. Overlijden huurder/verhuurder Geen gekende erfgenamen Nalatenschap verworpen -> Woning laten verzegelen door vrederechter (art. 1154 Ger. W. + art. 813 B.W.) -> aanstelling curator onbeheerde nalatenschap1.
3. Ongeschikt en onbewoonbaarverklaring
16
Verplichtingen verhuurder • 1) afleveringsplicht (afgifte sleutels) - in goede staat - elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid - energieprestatiecertificaat (energiezuinigheid) • 2) onderhoudsverplichting • 3) vrijwaringsverplichting - eigen daad (huurder niet storen) - voor andermans daad - voor verborgen gebreken
17
Verplichtingen huurder • 1) stofferingsplicht (voldoende meubelen en huisraad tot zekerheid betaling huurprijs) • 2) betalingsverplichting huurprijs zelf en kosten en lasten • 3) gebruiken als een goed huisvader onderhoud en herstellingen • 4) teruggaveverplichting teruggeven in de staat waarin het pand zich bevond bij ontvangst, behoudens slijtage
18
Huurprijs en huurlasten • Huurprijs vrij te bepalen www.woninghuurprijzen.be (huurschatter)
• Jaarlijkse indexatie op vervaldag (gezondheidsindex) basishuurprijs x nieuwe index aanvangsindex http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/ economie/consumptieprijzen/huurcalculator/
• Verhuurder moet indexatie vragen – terugvorderbaar 1 jaar
19
www.oost-vlaanderen.be/public/wonen_milieu/wonen/huurmap
20
Hoe in rechte optreden • 1. Verzoeningsprocedure Niet verplichtend Kosteloos Vrederechter van de plaats waar onroerend goed is gelegen Advocaat niet noodzakelijk Brief aan vrederechter volstaat ->partijen aanwezig en akkoord: pv minnelijke schikking= vonnis
->partijen niet aanwezig of niet akkoord: rest enkel gerechtelijke procedure
21
Hoe in rechte optreden • 2. Gerechtelijke procedure Inleiding: Vrijwillige verschijning Verzoekschrift (art. 1344 bis ev Ger. W.) Dagvaarding • Juridische eerstelijnsrechtsbijstand in elke gemeente- gratis • Rechtsbijstandsverzekering
22
www.vredegerechtenoostvlaanderen.be
23
Collectieve schuldenregeling (CSR) • Vonnis tot uithuiszetting voor beschikking toelaatbaarheid CSR Blijft uitvoerbaar
• Na beschikking toelaatbaarheid CSR: Huur is boedelschuld SA of SB moet bij voorrang huur betalen
24
Collectieve schuldenregeling (CSR) • Voorstellen om huurachterstand als prioritaire schuld voor alle andere SE’s te betalen: Machtiging arbeidsrechtbank noodzakelijk
• Huurwaarborg betaald voor beschikking toelaatbaarheid CSR Verhuurder behoudt voorrecht op actief van de huurwaarborg
25
Collectieve schuldenregeling (CSR) • Tijdig aangifte doen van schuldvordering bij schuldbemiddelaar – principe binnen één maand na toezending van beschikking van toelaatbaarheid
26
Ongeschikt en onbewoonbaarverklaring • Niet noodzakelijk nietigheid van de huurovereenkomst
• Burgerlijke sancties : gerechtelijke ontbinding, al dan niet met schadevergoeding, • of gedwongen uitvoering van herstellingen door de verhuurder
27
Antidiscriminatie en antiracisme • geen discriminatie op basis van geslacht, leeftijd, ras, gelaatskleur, afkomst of seksuele geaardheid vb. geen hogere huurprijs • Huurprijs dient vermeld te staan : gemeentelijke sanctie van 50 tot 200 euro • Objectieve rechtvaardigingsgronden : vb. weigeren te verhuren aan moeder met 5 kinderen zo er maar 2 slaapkamers zijn • Klacht indienen bij CGKR (centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding) • Of rechtsvordering instellen – geldboete (50-1000 euro) en gevangenisstraf (1 maand-1 jaar)
