Woonpalet Overal dichtbij Jaarverslag en jaarrekening 2014

Woonpalet

Overal dichtbij Jaarverslag en jaarrekening 2014

Jaarverslag Woonpalet 2014 Pagina 1


Inhoudsopgave Voorwoord

p. 5

1

Klanten

p. 7

2

Gedifferentieerd wonen

p. 15

3

Kwaliteit in wonen

p. 20

4

Wonen en zorg

p. 26

5

Samenwerken

p. 29

6

Financieel beheer

p. 32

7

Personeel en Organisatie

p. 53

8 8.1 8.2

Governance, intern toezicht en bestuur Verslag van de raad van commissarissen Bestuursverslag

p. 56 p. 56 p. 62

9

Kengetallen

p. 67

10

Jaarrekening

p. 69

10.1 Balans 10.2 Winst-en-verliesrekening 10.3 Kasstroomoverzicht 10.4 Algemene toelichting 10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 10.7 Financiële instrumenten 10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 10.9 Toelichting op de balans 10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en plichten 10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p.

11

Overige gegevens

p. 111

12

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

p. 112


70 71 72 74 74 84 87 88 90 102 103


Voorwoord Op 1 december 2014 startte ik als directeur-bestuurder bij Woonpalet. Inmiddels kijk ik terug op mijn eerste maanden bij Woonpalet. En wat dan opvalt? Dat Woonpalet Zeewolde als haar broekzak kent, dat huurders met naam en toenaam gekend worden en dat Woonpalet dichtbij haar kerntaken blijft. Woonpalet is overal dichtbij. Hoe Woonpalet aan haar taak in 2014 werkte, leest u in dit jaarverslag waarin u ook een toelichting vindt op ons jaarresultaat 2014. Missie en visie Ook met mij aan het roer blijft onze missie hetzelfde: goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen voorzien. Dat doen we door vooral lokaal te werken. Kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en slagvaardig. Een roerig 2014 In 2014 bracht minister Blok de eerste Novelle en werd de parlementaire enquête woningcorporaties gehouden. Hieruit komt een beeld naar voren van een sector die zich te veel op zijsporen zou bewegen en van bestuurders en toezichthouders die te vaak hun hand overspelen. De Herziening van de Woningwet die hierop volgt, geeft corporaties minder beweegruimte. Lokale waardering Dit landelijke beeld laat zich ondertussen in veel gevallen moeilijk rijmen met de lokale waardering die veel corporaties vanuit hun eigen omgeving ontvangen. Tal van onderzoeken tonen aan dat zeker kleinere, lokaal sterk verankerde corporaties, juist dichtbij hun huurders en stakeholders staan en als betrouwbare en constructieve partner worden erkend. Gelukkig mag Woonpalet zich tot deze categorie rekenen. Betekenis voor Woonpalet Veel zaken in de Herziene Woningwet raken vooral grotere corporaties, die veel andere activiteiten ontplooien dan alleen het bieden van sociale huisvesting. Woonpalet doet dit nauwelijks en valt daarom onder het ‘verlichte regime’. Dat legt wel extra administratieve druk, maar vraagt niet om ingrijpende maatregelen. Uitzondering daarop is mogelijk het ‘passend toewijzen’, dat begin 2015 aan de wetsvoorstellen is toegevoegd. Het houdt in dat wij met ingang van 1 januari 2016, aan huishoudens met recht op huurtoeslag alleen woningen zouden mogen toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Gezien de relatief jonge (en dus dure) woningvoorraad van Woonpalet, wordt dat een hele uitdaging.


Overal dichtbij Woonpalet is overal dichtbij. Om het heel letterlijk te nemen: ons kantoor huist slechts 3,6 kilometer van de huurder die het verst van ons afwoont. Dichtbij zijn, betekent ook dat je weet wat er speelt, dat je aanvoelt waar je nodig bent, en dat je invoelt dat sommige mensen het zonder wat hulp soms niet redden. En juist dat drijft ons. We zijn van toegevoegde waarde in Zeewolde waar we dé sociale huisvester zijn. Door dicht te blijven bij waar het in essentie om gaat, blijft Woonpalet haar rol waarmaken. Die drijfveer zie ik ook bij de mensen die voor Woonpalet werken. Stuk voor stuk kundige mensen met hart voor de huurders. Ik ben er trots op dat ik hier deel van uitmaak. Wiepke van Erp Taalman Kip directeur-bestuurder Woonpalet Zeewolde, 27 mei 2015


1 Klanten Dichtbij de kerntaak: Huisvesten doelgroep In 2014 was het wederom onze opdracht om minimaal 90% van de nieuwe verhuringen te laten plaatsvinden aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.678 (de voor 2014 vastgestelde inkomensgrens voor sociale huur). Dit geldt voor de woningen waarvan de huurprijs niet hoger was dan € 699,48. In 2014 hebben wij 96,4% toegewezen aan deze groep. De resterende 3,6% is gebruikt voor het huisvesten van de groep middeninkomens (inkomen tussen globaal € 34.000 en € 44.000). Deze groep blijft een punt van aandacht, omdat deze groep op de koopwoningmarkt geen alternatief kan vinden. Zij valt tussen wal en schip. Wachttijden afgenomen De gemiddelde wachttijd is in 2014 iets afgenomen ten opzichte van 2013. Eind 2013 lag de gemiddelde wachttijd op ruim 36 maanden. Eind 2014 ligt de gemiddelde wachttijd op ruim 34 maanden. De mutatiegraad van 8,5% zorgt ervoor dat de doorstroming op peil blijft. De wachttijd in Zeewolde is lager dan in omliggende gemeenten zoals Harderwijk en Nijkerk, waardoor wonen in Zeewolde een goed alternatief blijft voor woningzoekenden in deze regio’s. Daar ligt de gemiddelde wachttijd tussen de 8 en 10 jaar. Figuur 1 laat zien dat de wachttijd voor een appartement zonder lift het langst was met ruim 38 maanden. De wachttijd voor een eengezinswoning is in 2014 gedaald naar bijna 3 jaar. Voor een seniorenwoning moesten woningzoekenden vorig jaar ruim 33 maanden wachten. Figuur 1: Gemiddelde wachttijd per woningtype (in maanden) in Zeewolde


Aantal afgesloten huurovereenkomsten In 2014 hebben we 144 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (2013: 189). Daarnaast hebben we voor vijf woningen kandidaten voor de Alliantie Flevoland gevonden. In 2013 lag dat aantal op negen. 124 woningen geadverteerd, 5.600 reacties Het aantal verhuurde woningen wijkt af van het aantal geadverteerde woningen, omdat niet alle woningen worden geadverteerd. Sommige worden bijvoorbeeld aan een urgente woningzoekende toegewezen. Op de 124 geadverteerde woningen werden in 2014 in totaal bijna 5.600 reacties uitgebracht. Totaal kwam het gemiddeld aantal reacties per woning in 2014 uit op ruim 45. In 2013 was dat gemiddeld ruim 50 reacties per woning. Dit lagere gemiddelde wordt vermoedelijk verklaard door het feit dat we sinds maart 2014 elke week adverteren met onze woningen in plaats van eens in de twee weken. Het gemiddeld aantal reacties wisselt sterk per wijk. Op de woningen in de wijk Zuid werd in 2014 het meest gereageerd met een gemiddelde van 62. Het gemiddelde aantal reacties voor woningen in de Polderwijk is iets afgenomen ten opzichte van 2013. Woningen in het centrum kregen gemiddeld het minst aantal reacties. Vermoedelijk omdat we in het centrum minder eengezinswoningen (onze meest populaire woningen) hebben dan in de andere wijken. Figuur 2: Gemiddeld aantal reacties per woning per wijk

Mutatiegraad De mutatiegraad kwam in 2014 uit op 8,5% (2013: 9,4%). Als gevolg van de iets aantrekkende woningmarkt zien we dat het percentage iets hoger is uitgekomen dan de verwachtte 8%. Het herstel op de woningmarkt is nog wel erg broos. De gemiddelde mutatiegraad lag in Nederland in 2013 op 8,1%. (Bij het schrijven van dit jaarverslag is de gemiddelde mutatiegraad van Nederland in 2014 nog niet bekend.) Huurders verhuizen met name naar een andere huurwoning of koopwoning in het dorp. Het animo onder starters om een woning te kopen is groot.


Nieuw woonruimteverdeelportaal en digitaal actualiseren In 2014 hebben we een nieuw woonruimteverdeelportaal in gebruik genomen; een website speciaal voor woningzoekenden. Het portaal biedt veel voordelen. Woningzoekenden kunnen zelf hun gegevens inzien en wijzigen en ze zien in één oogopslag voor welke woningen ze in aanmerking komen. Daarnaast kunnen we voortaan wekelijks adverteren in plaats van tweewekelijks. Verder is het portaal ‘real time’ gekoppeld aan ons primaire systeem. Wie zich inschrijft en via Ideal het inschrijfgeld betaalt, kan direct reageren op woningen. Het woonruimteverdeelportaal is op 3 maart 2014 gelanceerd en vanaf dat moment zijn woningzoekenden jaarlijks € 15 verschuldigd om ingeschreven te staan. Het inschrijfgeld dat bij eerste inschrijving voldaan moet worden, is per deze datum verlaagd van € 40 naar € 35. Digitaal aanbieden van woningen Met de introductie van de digitale actualisering is het inschrijfproces voor 100% digitaal. In 2014 hebben we ook het verhuurproces voor 90% gedigitaliseerd. Het versturen van de woningaanbiedingen naar potentiele huurders verloopt digitaal. Ook de woningzoekende reageert via de digitale snelweg of hij ons aanbod accepteert dan wel weigert. Ook het bij een acceptatie van het aanbod aanleveren van noodzakelijke gegevens (zoals IB 60 formulier, uittreksel GBA, etc) kan digitaal plaatsvinden. We zien dat in ruim 70% van de gevallen de woningzoekende de gegevens digitaal aanlevert. Meer huishoudens geplaatst die tot de aandachtsgroep behoren Het deel van de woningen dat we verhuurden aan de aandachtsgroep van ons beleid, is toegenomen naar 70,9% (2013: 67,2%). De afgelopen jaren lag dit percentage altijd tussen de 65% en 75%. De aandachtsgroep is vastgesteld op basis van de door de minister van Wonen en Rijksdienst vastgestelde inkomensgrenzen.


Tabel 1: Verhuringen naar huurprijs en inkomen in 2014 Eenpersoonshuishoudens Leeftijd

Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

< 65

≤ 21.600

10

1

35

46

0

< 65

> 21.600

1

2

26

0

29

≥ 65

≤ 21.600

0

2

5

7

0

≥ 65

> 21.600

0

1

3

0

4

≤ 389,05 > 389,05 ≤ 556,82 > 556,82 Subtotaal ja Subtotaal nee

Tweepersoonshuishoudens Leeftijd

Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

≤ 389,05 > 389,05 ≤ 556,82 > 556,82 Subtotaal ja Subtotaal nee < 65

≤ 29.325

2

1

24

27

0

< 65

> 29.325

0

0

4

0

4

≥ 65

≤ 29.400

0

0

4

4

0

≥ 65

> 29.400

0

0

3

0

3

Drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd

Inkomen

Huurprijzen

Aandachtsgroep

≤ 389,05 > 389,05 ≤ 596,75 > 596,75 Subtotaal ja Subtotaal nee < 65

≤ 29.325

0

0

16

16

0

< 65

> 29.325

0

0

1

0

1

≥ 65

≤ 29.400

0

0

0

0

0

≥ 65

> 29.400

0

0

0

0

0

13

7

121

100

41

Totaal

Figuur 3 laat zien dat we de meeste aangeboden woningen verhuurden aan starters (40%) en doorstromers (23%). Dit zijn allemaal inwoners van Zeewolde. Voor Zeewolde ligt de komende jaren de opgave in het huisvesten van één- en tweepersoonshuishoudens, met name starters en senioren.


Figuur 3: Verhuringen naar categorie woningzoekenden (in %)

Figuur 4 laat zien dat verreweg het meest op eengezinswoningen is gereageerd. Ook op seniorenwoningen is in 2014 bovengemiddeld gereageerd. Echter dit gemiddelde geeft een vertekend beeld aangezien er slechts een paar seniorenwoningen beschikbaar zijn gekomen. Twee daarvan waren door hun ligging relatief populair en dat leidde tot bovengemiddeld veel reacties. Het gemiddeld aantal reacties op de andere type woningen ontloopt elkaar niet veel. Figuur 4: Gemiddeld aantal reacties naar woningtype in 2013 en 2014


Betrekken van bewoners bij beleid Meer inzet van Facebook en Twitter Het lukt steeds beter om via Twitter en Facebook een groep mensen om ons heen te verzamelen die met ons meedenkt. Onze social media activiteiten hebben tot nog toe als doel gehad die groep te vergroten. In 2014 experimenteerden we al met het voorleggen van vraagstukken aan deze groep. Het zogenaamde opiniepeilen. In 2014 organiseerden we een Facebook-themaweek rond leefbaarheid en anonimiteit. Om een gevoel te krijgen bij de anonimiteit in Zeewolde, deponeerden we via Facebook stellingen in de trant van ‘Ik vind het belangrijk dat ik weet wie er naast me woont’ en vragen als: ‘Wat doet u als u nieuwe buren krijgt?’. De response was nog niet heel hoog, maar gaf wel aan dat het mensen aanspreekt om via social media betrokken te worden. Interactievere website Daarbij lanceerden we een vernieuwde corporate site; www.woonpalet.net. Deze vernieuwde site heeft meer interactieve toepassingen dan de oude. Bezoekers van de site kunnen hun reactie achterlaten bij nieuwsberichten bijvoorbeeld en onze Twitter en Facebook-activiteiten worden getoond op de site. Al deze voorbeelden geven aan hoe we ook online onze achterban betrekken bij de zaken die binnen Woonpalet spelen. Huurdersbelangen Zeewolde en bewonerscommissies We overlegden in 2014 met Huurdersbelangen Zeewolde, bewonerscommissies en toezichthouders over grote en kleine ontwikkelingen. Meer hierover leest u in hoofdstuk 5 ‘Samenwerken’. Betrekken van bewoners bij beheer In 2014 hebben we in zowel het voorjaar als in het najaar een keuken- en badkamerrenovatie project uitgevoerd. We merken dat klanten het waarderen dat zij zelf kunnen bepalen wanneer de keuken en de badkamer vervangen worden. De huurder heeft naast het zelf bepalen van het moment ook veel keuze qua kwaliteit, type en kleurstelling. Met onze vaste aannemer hebben we duidelijke werkafspraken gemaakt, waardoor ook de uitvoering van de werkzaamheden prima verloopt. Dat huurders deze aanpak waarderen, blijkt uit de hoge scores bij de metingen van het KWH voor dit onderdeel met bijvoorbeeld een 8,1 voor het labelonderdeel ‘woning zoeken’ en een 8,4 voor het labelonderdeel ‘reparaties afhandelen’. Dienstverlening Klanttevredenheid hoog Woonpalet is vanaf 2004 lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Sinds 2012 worden we continu gemeten op onze dienstverlening. Hierdoor zijn we continu in de gelegenheid om processen te monitoren en bij te sturen. De scores voor 2014 laten zien dat we op alle onderdelen ruimschoots voldoen aan de norm. We scoren op de meeste labelonderdelen boven het landelijk gemiddelde. Voor het onderdeel klachten afhandelen scoren we beter dan in 2013. Op het onderdeel contact


scoren we lager dan in 2013. Belangrijkste oorzaak is dat KWH de waardering van websites een plaats heeft gegeven in de meting. De meting vond plaats op onze oude site, die we in oktober 2014 hebben vervangen door een verbeterde website. Het landelijk gemiddelde voor dit onderdeel zal over 2013 naar beneden gaan omdat bij veel corporaties de website veel verbeterpunten kent. Het KWH gaat door met het continu meten en zal verder het aantal normen terugbrengen en voortaan meer de algemene klantbeleving meten. Onze aandachtspunten liggen bij de onderdelen ‘contact’ en ‘klachten afhandelen’. Figuur 5: Resultaten KWH-meting 2013 en 2014 (Woonpalet – landelijk)

Inspelen op de woningmarkt en woningvraag Van de nieuw te verhuren woningen wijzen we minstens 90% toe aan woningzoekenden met een inkomen niet hoger dan de inkomensgrens voor sociale huur. De overige 10% gebruiken we om onder andere voorrang te geven aan urgente woningzoekenden die door omstandigheden moeite hebben met het vinden van passende huisvesting en voor woningzoekenden met een zorgvraag. In 2014 is 96,4% van de nieuwe huurovereenkomsten afgesloten met huurders met een inkomen tot € 34.678. Beleid voor middeninkomens Ook voor de groep middeninkomens bieden we huisvesting binnen de 10%-regeling. In 2014 hebben we in totaal vijf huishoudens met een middeninkomen gehuisvest.


Klachtencommissies Klachtenadviescommissie: geen klachten voorgelegd Sinds 1 januari 2008 zijn we aangesloten bij de Klachtenadviescommissie van Noordwest Veluwe. In 2014 zijn net als in 2013 en 2012 geen klachten voorgelegd aan de Klachtenadviescommissie. Klachtencommissie woonruimteverdeling In 2014 zijn er geen klachten in behandeling genomen door de klachtencommissie woonruimteverdeling. Geen bezwaarschriften bij de Huurcommissie In 2014 heeft de Huurcommissie geen zaken van Woonpalet behandeld.


2 Gedifferentieerd wonen Een woning voor iedereen Onze woningvoorraad varieert van jongerenwoning tot seniorenwoning en van appartement tot eengezinswoning. De woningen hebben allemaal een goede kwaliteit. Dat blijkt onder meer uit onze hoge WWS-punten. Het gemiddelde aantal WWS-punten (Woningwaarderingsstelsel) ligt in 2014 op 163. Dit ligt boven het landelijk gemiddelde, dat in 2013 ligt op 141 (bron CBC-Benchmark). De huren komen echter steeds meer onder druk te staan door zowel de jaarlijkse huurverhoging als het huurprijsbeleid bij mutatie. Betaalbaarheid is bij corporaties dan ook een discussie die landelijk hoog op de agenda staat. Want huren verlagen is in het licht van de vele heffingen zoals de verhuurdersheffing, niet eenvoudig. Vastgoedportefeuille licht afgenomen In 2014 hebben we geen nieuwe woningen toegevoegd aan onze voorraad. Daarentegen hebben we in 2014 in totaal 21 woningen verkocht. Van de verkochte woningen zijn er tien met de Koop Goedkoopregeling verkocht. Differentiatie van woningtypen: eengezinswoningen en appartementen De woningvoorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen, die allemaal zijn gebouwd na 1983. Figuur 6: Woningvoorraad naar woningtype (in %)

3,0%

1,3%

1,3%

3,4% eengezinswoning appartement zonder lift seniorenwoning

18,8%

appartement met lift jongerenwoning

4,3%

62,6%

zorg app met lift

5,3% garage bedrijfsruimte/maatschappelijk

Evenwichtige buurtopbouw In de verschillende wijken is een goede mix van woningen voor jong en oud, evenals koop en huur aanwezig. Ook in de wijken die nog uitgebreid worden, streven we samen met de


gemeente naar een goed mix van koop en huur. Daarnaast zorgen we met ons verkoopbeleid voor behoud van differentiatie in buurten en wijken. De woningen van ons verkoopprogramma zijn met name in trek bij starters, waardoor de oudere buurten weer vergroenen. Zo’n driekwart van de woningvoorraad van Zeewolde bestaat overigens uit koopwoningen. Figuur 7: Woningvoorraad Woonpalet per wijk (in %)

Voldoende kernvoorraad betaalbare woningen In totaal behoorde eind 2014 96,0% van onze woningen tot de zogenaamde kernvoorraad, als volgt gedefinieerd op basis van de EU-regelgeving: ‘De kernvoorraad is de voorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (in 2014: € 699,48)’. In 2014 behoorden ruim 1.855 woningen van Woonpalet tot de kernvoorraad. Hierbij houden we nog geen rekening met de circa 100 sociale huurwoningen van andere corporaties in Zeewolde. Het benodigd aantal woningen met een huurprijs tot aan de liberaliseringsgrens, zal naar verwachting moeten toenemen naar 2.030 in 2022. Dit betekent in theorie dat Woonpalet in 2022 in totaal 1.930 woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens als kernvoorraad zou moeten aanhouden. De gemiddelde maandelijkse huurprijs van ons bezit lag eind 2014 op € 559. Landelijk was het gemiddelde in 2013 € 470. Cijfers over het landelijk gemiddelde in 2014 zijn bij het schrijven van dit jaarverslag nog niet bekend. De gemiddelde maximaal toegestane huurprijs was € 826. Onze gemiddelde huurprijs ligt dus op 67,7% van de maximaal toegestane huur. Landelijk lag het gemiddelde in 2013 op 68,6%. Leegstand gelijk aan landelijk gemiddelde In 2014 is de leegstandsderving gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. De belangrijkste reden van de stijging is de leegstand van de bedrijfspanden aan de Gelderseweg. Deze bedraagt voor de panden 0,4% van de jaarhuur. Ook de te koop staande woningen dragen voor 0,4% bij aan het leegstandscijfer. Reden dat dit percentage hoger ligt dan in 2013 komt omdat we meer woningen in de verkoop hadden


in 2014. De frictie leegstand tenslotte bedraagt 0,2% van de jaarhuur, waarmee de totale leegstand over 2014 op 1% komt (gelijk aan het landelijk gemiddelde van 1%). Onderstaand figuur laat zien dat ruim 2,5% van onze woningvoorraad in 2014 bestemd was voor jongeren tot 23 jaar. Deze woningen hebben een huurprijs tot € 389,05 per maand. Ruim 4% van ons bezit behoorde tot de vrije sector. Deze woningen hebben een huurprijs die hoger ligt dan € 699,48 per maand. Dit zijn onder meer de grote luxe appartementen in de appartementencomplexen Luxor en Kruidenborg en de penthouses aan de Boomkleverlaan. Figuur 8: Woningvoorraad december 2014 naar huurprijsklasse (in %)

Nieuwbouw Uitbreiding Kastanjelaan (Houtwal) Via het grondcontract verplichtte de gemeente Philadelphia en Woonpalet tot het bouwen van een tweede fase aan de Houtwal. In februari 2014 startte de bouw en in september 2014 leverde Mateboer BV de nieuwbouw op. De nieuwbouw (370 m2) bestaat onder andere uit drie dagbestedingsruimten, drie rustruimtes, een kantoor en een fysioruimte. Het gehele ontwerpproces maar ook de uitvoering is prettig verlopen. Het project is binnen de planning en het budget gerealiseerd. Uitbreiding woonzorgcomplex aan de Flevoweg In 2014 is hard gewerkt aan een voorlopig ontwerp voor de uitbreiding van ons woonzorgcentrum de Sfinx. Meer hierover leest u in hoofdstuk 4 ‘Wonen en zorg’.


De investeringen in nieuwbouw op een rij In tabel 2 geven we de projecten weer die we in 2014 hebben opgeleverd en in ontwikkeling hadden. Hierbij vermelden we ook de totale kosten per project en het bedrag dat wij als onrendabel moesten afboeken. De onrendabele top is het deel van de projectkosten dat door de (sociale) huurprijs niet door ons kan worden terugverdiend. Tabel 2: Overzicht stichtingskosten opgeleverde en in ontwikkeling zijnde projecten Complex Nummer Omschrijving Opgeleverd in 2014 52 De uitbreiding Houtwal voor Stichting Philadelphia

Complex Nummer Omschrijving In ontwikkeling 2014 51 De uitbreiding zorglocatie aan de Flevoweg

definitieve

uiteindelijk

stichtingskosten

onrendabel

(€)

(€)

673.000

0

geraamde

geraamd

stichtingskosten

onrendabel

(€)

(€)

6.967.000

2.534.400

Overige investeringen Bedrijfsruimtes Gelderseweg Drie van de vier bedrijfsruimtes aan de Gelderseweg hebben geruime tijd leeggestaan. Uit onderzoek in 2013 bleek dat het ombouwen van de bedrijfsruimten tot woningen te kostbaar was. Er zijn vervolgens meer makelaars ingeschakeld. Vanuit een interne werkgroep is het voorstel gekomen voor een ‘shop in shop’ concept. Het idee is nader onderzocht en uitgewerkt. Bij het schrijven van dit jaarverslag zijn twee bedrijfspanden inmiddels verhuurd. Scootmobielruimtes Steeds meer huurders zijn in het bezit van een scootmobiel. Mede vanuit het oogpunt van de veiligheid, ging de noodzaak voor aparte scootmobielruimtes ontstaan. In 2014 hebben we bij seniorencomplex ‘Buitendijk’ twee buitenbergingen bijgeplaatst voor het stallen van scootmobielen en fietsen. In Kruidenborg zijn drie scootmobiel opstelplaatsen gerealiseerd. Daarnaast zijn in 2014 in woonzorgcomplex de Sfinx en in twee appartementencomplexen aan de Boomkleverlaan, de voorbereidingen getroffen om van de oude containerbergingen scootmobielruimtes te maken. Verkoop bezit In 2014 verkochten we eenentwintig bestaande huurwoningen, alle bij mutatie. Geen van deze woningen is aan een zittende huurder verkocht. Wij bieden de kopers twee koopvarianten aan; reguliere koop en verkoop onder voorwaarden, te weten Koop Goedkoop. Van de eenentwintig verkochte woningen zijn er tien verkocht met de Koop Goedkoopregeling, bedoeld om met name starters in staat te stellen een woning te kopen, zonder de grond (de grond wordt gehuurd en kan op elk willekeurig moment bijgekocht worden). In alle gevallen is in de leveringsakte een aanbiedingsplicht aan Woonpalet opgenomen, voor het geval de koper zou besluiten de woning te verkopen. Zo blijven wij


in staat om woningen aan onze voorraad toe te voegen als dat nodig is. In totaal zijn inmiddels ruim 120 woningen onder de Koop Goedkoopregeling verkocht. Zowel nieuwbouw als bestaande huurwoningen. Portefeuillebeleid In 2014 hebben we kleine aanpassingen aan het strategisch voorraadbeleid doorgevoerd. Het is niet in z’n geheel opnieuw vastgesteld, dit in verband met de nieuwe woningwet. Een van de aanpassingen is bijvoorbeeld dat we een paar woningen hebben teruggebracht van het niet DAEB naar het DAEB-segment. DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economische Belang. Ook is het kwaliteitsbeleid aangepast. De drie kwaliteitsniveaus ‘basis’, ‘plus’ en ‘luxe’ zijn teruggebracht naar twee niveaus namelijk ‘basis’ en ‘luxe’. ‘Basis’ voor de sociale huurwoningen en ‘luxe’ voor de vrije sector. Inmiddels is de nieuwe weten regelgeving bekend. Medio 2015 wordt het voorraadbeleid uitgebreider tegen het licht gehouden. Met name de veranderingen rondom thema’s als passend toewijzen, betaalbaarheid, huurbeleid, het scheiden van wonen en zorg en de ontwikkelingen rond WOZ-waardes en WWS-punten, beïnvloeden het voorraadbeleid.


3. Kwaliteit in wonen Steeds dichter bij hogere energielabels Woonpalet besteedt veel aandacht aan de kwaliteit van haar bezit en aan de leef- en woonomgeving. Middels planmatig onderhoud hebben we bijvoorbeeld in drie complexen de energielabels van de woningen verhoogd. Ook investeerden we in leefbaarheid met sponsoring, een tuinactie en het Wonen+ concept. Zorgen voor een goede conditie van onze woningen Ons woningbezit verkeert bouwtechnisch gezien in goede staat. Dit willen we graag zo houden. Jaarlijks bepalen we op basis van de technische levensduur van de bouwelementen of we onderhoud aan de woning moeten uitvoeren. Deze gegevens verwerken we in onze meerjarenplanning. Elk jaar toetsen we met inspecties de noodzaak van de onderhoudsactiviteiten die in de meerjarenraming zijn opgenomen. Zo zijn we in staat een onderhoudsbegroting op te stellen die rekening houdt met bewonerswensen en met wijzigingen in het prijsniveau. Uitgaven voor onderhoud We maken onderscheid tussen planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud gebeurt op basis van een meerjarenplanning en bestaat bijvoorbeeld uit schilderwerk of het vervangen van cv-ketels. Het niet-planmatig (jaarlijks) onderhoud verdelen we onder in klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en contractonderhoud. In figuur 9 staan de kosten voor de verschillende soorten onderhoud en de bedragen die hiervoor in de begroting zijn opgenomen. Figuur 9: Onderhoudskosten 2014, begroot en gerealiseerd (in €)


Planmatig onderhoud In 2014 hebben we totaal € 1.869.000 aan planmatig onderhoud uitgegeven. € 317.000 hiervan betrof werkzaamheden uit 2013 waarvan de uitvoering later begon en doorliep in 2014. Deze post was overgeheveld uit 2013. Voor 2014 was begroot € 1.500.000 en is € 1.552.000 gerealiseerd. Het verschil van € 52.000 is het resultaat van enerzijds niet begrote uitgave en meer deelnemende huurders aan badkamer- en keukenrenovaties, dan begroot en anderzijds inkoopwinsten. In figuur 10 ziet u de verdeling van de kosten van planmatig onderhoud in 2014. Figuur 10: Verdeling kosten planmatig onderhoud 2014 (in %)

Contractonderhoud Onder contractonderhoud verstaan we het jaarlijks onderhoud aan onder meer installaties voor cv-ketels en mechanische ventilatie, liften en schuifdeuren. In 2014 gaven we € 236.000 uit aan contractonderhoud. Klachtenonderhoud Na een daling van drie jaar in de uitgaven van het klachtenonderhoud, zien we in 2014 weer een lichte stijging. In 2014 gaven we € 305.000 uit aan klachtenonderhoud. Het aantal reparatiemeldingen blijft de afgelopen jaren ongeveer gelijk en beweegt zich rond de 2.400 op jaarbasis. Helaas hebben we vorig jaar voor een bedrag van ruim € 11.000 aan reparatiekosten voor onze rekening moeten nemen als gevolg van een failliete aannemer van het vorig jaar opgeleverde nieuwbouw project aan de Kastanjelaan. De gemiddelde kosten per klacht liggen over 2014 op € 124. We hebben de monitoring op dagelijks onderhoud aangescherpt en zijn meer gaan werken met standaardopdrachten en vaste prijzen. Landelijk lag het gemiddelde in 2013 op € 312 (Bron CBC-Benchmark). Bij het schrijven van dit jaarverslag zijn de landelijke gemiddelden in 2014 nog niet bekend.


Figuur 11: Ontwikkeling kosten klachten- en mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud Nadat een huurder de woning verlaat, zorgen wij ervoor dat de woning weer in goede staat wordt opgeleverd. Dit noemen we mutatieonderhoud. De kosten van het mutatieonderhoud bedroegen over 2014 € 141.000 voor 179 mutaties. In 2013 lagen deze kosten op € 137.000 voor 186 mutaties. Mutatiekosten kunnen per jaar behoorlijk wisselen; ze zijn bijvoorbeeld afhankelijk van het aantal mutaties. Een andere factor die de hoogte van de mutatiekosten beïnvloedt, is het aantal huisuitzettingen of ‘noorderzongevallen’ omdat in die gevallen de staat van de woning doorgaans slecht is. In 2014 vonden elf huisuitzettingen plaats tegenover zes in 2013. We proberen huisuitzettingen en noorderzongevallen zo veel mogelijk te voorkomen. Onder meer door zo veel mogelijk en in een vroeg stadium persoonlijk contact met de huurders te leggen en zo op tijd eventuele problemen te signaleren. Serviceabonnement Eind 2014 hadden 1.748 huurders een serviceabonnement. Bij het aangaan van een huurovereenkomst sluiten we standaard zo’n serviceabonnement af. Met een serviceabonnement kunnen onze huurders bijna alle reparaties, waarvoor ze in principe zelf verantwoordelijk zijn, aan ons uitbesteden. Denk bijvoorbeeld aan het repareren van een lekkende kraan of een haperende bel. In dit abonnement is ook het ontstoppen en schoonhouden van dakgoten, hemelwaterafvoeren en riolering opgenomen. Huurders betaalden voor dit abonnement in 2014 € 3,95 per maand. Geriefsverbeteringen Voor huurders die kiezen voor ‘gemakkelijk’ bieden we verschillende geriefsverbeteringen. Dit zijn verbeteringen die zorgen voor extra wooncomfort of extra veiligheid. De meeste huurders kozen voor het aanbrengen van een tweede toilet, een dakraam of een aansluiting voor een vaatwasser. In 2014 hebben we ruim 145 geriefsverbeteringen aangebracht tegenover 93 in 2013. De verklaring van de toename van het aantal


geriefsverbeteringen zit in het aanbrengen van videofoons in verschillende complexen. De totale kosten in 2014 bedroegen bijna € 66.000 (2013 € 40.000). Duurzaam ondernemen Verduurzaming bestaand woningbezit Het energielabel geeft de energieprestatie van een woning weer en wordt uitgedrukt in een energie-index. De index is verdeeld in zeven klassen, die lopen van A + (zeer energiezuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Figuur 12: Verdeling energielabels woningbezit per jaar

Door de verkoop van woningen en door planmatig onderhoud (ventilatieboxen vervangen door CO2 gestuurde ventilatieboxen en vervangen van centrale verwarmingsketels) hebben zich de volgende wijzigingen voorgedaan in de labeling:   

22 minder C labels 77 minder B labels 78 meer A labels


Politiekeurmerk Veilig Wonen We streven ernaar woningen bij mutatie te voorzien van veiligheidshang- en sluitwerk voor zover dat niet al gebeurd is. In 2014 zijn in totaal 29 woningen bij mutatie voorzien van veiligheidshang- en sluitwerk. In totaal voldoet 65% van ons bezit, voor het hangen sluitwerk, aan de eisen die het Politiekeurmerk stelt. Werken aan de leefbaarheid Wonen+ In 2014 kwam onder de naam Wonen+ weer een aantal mooie initiatieven tot stand. We hebben de jaarlijkse tuinwedstrijd georganiseerd, we hebben de bewoners van Luxor ondersteund met hun jaarlijkse barbecue en een nieuwjaarsreceptie. Ook hebben we bij een aantal appartementencomplexen, op aanwijzen van de bewoners, maatregelen getroffen die het prettig wonen aldaar verbeterden. Figuur 13: Uitgaven leefbaarheid 2014

Bewonersinitiatieven en sponsoring Onder de noemer ‘Wonen+ een idee voor mijn buurt’ kunnen bewoners plannen indienen om de leefbaarheid in hun buurt of wijk te vergroten. Een commissie bepaalt vervolgens welke plannen een bijdrage krijgen. Deze commissie bestaat uit medewerkers van Woonpalet en leden van Huurdersbelangen Zeewolde. In 2014 werden plannen gehonoreerd van bewoners van Oudaen, Luxor en Buitendijk. In 2014 hebben we Wolderwelzijn financieel ondersteund met een bijdrage van € 500 voor het organiseren van het jaarlijkse huttenbouwfeest voor kinderen in de zomervakantie. Stichting Present heeft in 2014 diverse huurders van Woonpalet geholpen met het opknappen van de woning en/of tuin, zodat ze weer een nieuwe start kunnen maken.


Aandacht voor tuinen: positieve prikkel Ook in 2014 organiseerden we de jaarlijkse tuinwedstrijd: Wie heeft de mooiste tuin van Zeewolde? De reacties waren weer positief. Een jury bestaande uit medewerkers van Woonpalet en een stagiair, heeft de winnaars per thema gekozen. Net als elk voorjaar ging onze wijkbeheerder ook in 2014 op zijn (elektrische) Woonpalet scooter door de wijk en adviseerde hij huurders waar nodig hun tuin goed te onderhouden. Medio 2014 is onze wijkbeheerder met pensioen gegaan. Sindsdien wordt een aantal van zijn taken overgenomen door de woonconsulenten. Deze zijn voortaan meer te zien in de wijk en staan daardoor dichter bij de klanten. Het persoonlijk aanspreken van bewoners wordt als prettig ervaren en bewoners merken dat tuinonderhoud er gewoon bij hoort en bijdraagt aan een nette buurt. We hebben in 2014 constructief overlegd met de gemeente en hebben daarnaast actief deelgenomen aan de wijkschouwen die de gemeente in 2014 organiseerde. In 2014 zijn de verbeterplannen voor de wijk Horsterveld in uitvoering genomen. Verder zijn we gestart met het actief overleggen met de wijkverzorgers van de gemeente en worden de wijken ook door gemeentelijke wijkverzorgers en woonconsulenten van Woonpalet samen bezocht. Zo komt er beter zicht op wat er speelt in een wijk en waar eventueel aandachtspunten liggen.


4. Wonen en zorg Zorg dichtbij Zeewolde kenmerkt zich door een bijzondere leeftijdsopbouw in vergelijking met de rest van Nederland. In de beginjaren van Zeewolde zijn veel gezinnen in Zeewolde neergestreken. Deze pioniers worden ouder en daarnaast zien we dat grootouders dichter bij hun kinderen en kleinkinderen willen wonen en om die reden ook kiezen voor Zeewolde. Waar dus in de rest van Nederland senioren al goed vertegenwoordigd zijn, is die groep in Zeewolde net in opkomst. Desondanks zal de komende jaren de vraag naar seniorenwoningen gering toenemen. Met het scheiden van Wonen en Zorg zien we dat mensen lang in hun eigen woning blijven wonen en kan er zorg aan huis worden geleverd. Wat nu ontbreekt in Zeewolde is intramurale zorg. Woonpalet verzorgt in samenwerking met Coloriet in 2016 intramurale plaatsen in Zeewolde door woonzorgcomplex de Sfinx uit te breiden. De start van de bouw zal na de zomer van 2015 plaatsvinden. Figuur 14: Bevolkingssamenstelling Zeewolde 2013 versus 2033 bron: gemeente Zeewolde april 2014


Geestelijk en/of lichamelijke gehandicapten In 2014 realiseerden we voor stichting Philadelphia een uitbreiding van het bestaande woonzorgcomplex voor haar bewoners. De nieuwbouw (370 m2) bestaat uit onder andere uit drie dagbestedingsruimten, drie rustruimtes, een kantoor en een fysioruimte. Senioren Uitbreiding Sfinx In 2014 hebben we samen met Coloriet, een van onze partners in zorg, de voorbereidingen getroffen voor de uitbreiding van de Sfinx. In 2015 tekenden we de realisatieovereenkomst en bereikten we overeenstemming met partijen over het ontwerp van het gebouw. In de uitbreiding realiseert Woonpalet 28 reguliere huurappartementen en 16 zorgappartementen; deze 16 zijn bedoeld voor mensen met dementie. Dankzij de uitbreiding kunnen Zeewoldenaren die intensieve zorg nodig hebben, in Zeewolde blijven wonen. De Sfinx bestaat op dit moment al uit 13 koopappartementen, 29 huurappartementen en 8 zorgappartementen Andere bijzondere doelgroepen Vergunninghouders In 2014 hebben we eenentwintig statushouders gehuisvest, waarmee de gemeente haar taakstelling voor 2014 heeft gerealiseerd. Met de gemeente en vluchtelingenwerk zijn we actief in gesprek en monitoren we de gemaakte afspraken, waarbij we specifieke aandacht hebben voor de groep gehuisveste statushouders die alsnog, nadat ze zijn gehuisvest, het land per direct moeten verlaten. Onder meer worden de kosten die daaruit voortvloeien gedeeld. Jongeren Zeewolde kenmerkt zich nog door een jonge bevolking. Ruim 45% is jonger dan 35 jaar en ruim 35% van de inwoners is jonger dan 25 jaar, een groep met een behoorlijke omvang. Een groot deel van de jongeren in Zeewolde wil in Zeewolde blijven wonen en is via Woonpalet op zoek naar een huurwoning. Bijna 20% van de ingeschreven woningzoekenden is jonger dan 25 jaar. De mutatiegraad in de jongerencomplexen (Minstreel, Stevinweg en Eilandgracht) is in 2014 weliswaar afgenomen, maar ligt ruim boven het gemiddelde. Hierdoor blijven we in staat een groot aantal jongeren te huisvesten. Jongeren die het moeilijk hebben In 2014 hebben we aan één cliënt van stichting Arkemeyde een woning verhuurd. Stichting Arkemeyde ondersteunt jongeren met gedragsproblemen of een licht verstandelijke handicap. bij het zelfstandig wonen. Deze stichting is onderdeel van ‘s Heerenloo Loozenoord en richt zich op jongeren in de leeftijd tot 23 jaar. Met als doel hen in praktisch, maatschappelijk en sociaal opzicht zo zelfstandig mogelijk te laten functioneren in de samenleving. Deze stichting mag jaarlijks tweemaal een beroep doen op urgentie voor de huisvesting van cliënten die behoren tot de doelgroep.


Mensen met een beperking We verhuren twee complexen aan stichting Philadelphia. In die complexen wonen mensen met een beperking namelijk de volgende: In de Polderwijk staat De Philahof en hierin bieden we huisvesting aan 16 personen. In wijk Zuid staat een complex aan de Kastanjelaan, waarin 29 woningen bewoond worden door verstandelijk en lichamelijk gehandicapten. Tienermoeders Met het Leger des Heils hebben we afspraken gemaakt voor de uitstroom van tienermoeders vanuit de regionale opvang die gelegen is aan het Vlierbesplein. Aan het Vlierbesplein is plaats voor negentien tienermoeders met hun kind. De tienermoeder wordt van daaruit begeleid naar zelfstandig wonen. Jaarlijks kan het Leger des Heils vier keer gebruikmaken van de mogelijkheid om een tienermoeder met voorrang in aanmerking te laten komen voor een huurwoning. Hierdoor worden niet onnodig plaatsen in het tienermoederhuis bezet gehouden door tienermoeders die inmiddels zelfstandig kunnen wonen. In 2014 zijn twee tienermoeders met voorrang uitgestroomd naar reguliere huisvesting. Urgenten In 2014 is het aantal urgentie verzoeken met 35 aanvragen voor het tweede jaar op rij gedaald (2012:51, 2013: 42). Van de 35 zijn er 24 urgent verklaard. In totaal gingen 6 personen in beroep, van wie er 3 na beroep alsnog urgent werden verklaard. In totaal hebben we 17 urgente woningzoekenden in 2014 kunnen huisvesten. Dat is ruim 11% van het totaal aantal verhuringen vorig jaar. Allen kregen binnen de gestelde termijn van zes maanden door ons een woning aangeboden.


5. Samenwerken Dichtbij onze samenwerkingspartners Wonen is meer dan een huis alleen. Veiligheid, woonomgeving en bijvoorbeeld leefbaarheid zijn minstens zo belangrijk. Ook andere organisaties hebben daarin een rol, dus samenwerking is onontbeerlijk. Dat doen we dan ook met diverse organisaties, op lokaal en landelijk niveau. We noemen de belangrijkste. Externe partijen Gemeente De wethouder volkshuisvesting en de directeur-bestuurder van Woonpalet hebben sowieso elke 6 à 8 weken bestuurlijk overleg. Indien nodig en afhankelijk van de agenda, schuiven anderen hierbij aan. Daarnaast voeren we regelmatig op ambtelijk niveau overleg over diverse projecten waarbij beide organisaties betrokken zijn. Onderwerpen van gesprek waren in 2014 onder andere:  Uitbreiding van woonzorgcomplex de Sfinx  Gevolgen verhuurdersheffing voor het investeringsbeleid van Woonpalet  Nibud-onderzoek door studenten Saxion naar betaalbaarheid huren  Opstart Woonvisie gemeente Wijkgericht werken In 2014 zijn we gestart met gezamenlijk ‘wijkgericht werken’. Wijkverzorgers van de gemeente en medewerkers van Woonpalet informeren elkaar meer over wat zij tegenkomen in de wijken, en trekken waar nodig samen op. Onderhoudsplannen worden afgestemd en de input van wijkschouwen wordt in overleg opgepakt. Zo blijven we goed aangesloten op elkaars werkzaamheden en werken we samen aan het verbeteren van de leefbaarheid van wijken. In 2014 zijn werkzaamheden uitgevoerd in Horsterveld. Aedes Woonpalet is lid van Aedes, de brancheorganisatie voor woningcorporaties. Binnen Aedes was Woonpalet in 2014 lid van het platform MKW (platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties). Doel van dit platform is onder meer het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van zijn deelnemers en bewaken dat de brancheorganisatie en de landelijke politiek zich niet uitsluitend richten op de grote, vaak randstedelijke corporaties. Van origine opgericht als een soort protestbeweging omdat de brancheorganisatie alleen maar leek te verkondigen dat kleinere corporaties niet meer van deze tijd waren. Nu, 15 jaar later, is het MKW een gewaardeerde en erkende gesprekspartner binnen de corporatiebranche. De directeur-bestuurder van Woonpalet die in 2014 met prepensioen ging, was lid van het bestuur van het MKW. Op haar voordracht heeft de directeur-bestuurder die op 1 december 2014 in dienst trad, dat bestuurslidmaatschap voortgezet. Ook participeert zij in enkele andere netwerken met collega-directeuren, om met elkaar van gedachten te wisselen over organisatorische zaken en visies op het gebied van wonen. De managers van Woonpalet nemen eveneens deel aan (vaak regionaal georiënteerde) netwerken


waarin zij kennis delen met vakgenoten. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van de corporatie en brengt daarover verslag uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Gezien de liquiditeitspositie van Woonpalet, werden wij in de toezichtbrief 2013 verzocht om maatregelen te treffen en een verbeterplan bij het CFV in te dienen. In 2014 beoordeelde het CFV het verbeterplan als voldoende realistisch en beëindigde de interventie, die in 2013 was genomen is. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Woonpalet nam ook in 2014 deel aan het WSW. Hierdoor kunnen we diverse projecten financieren tegen gunstige voorwaarden. Met het WSW is voortdurend afstemming over tot hoe ver onze financiële spankracht reikt. Meldpunt Vangnet en Advies We nemen al een aantal jaren deel aan het overleg meldpunt Vangnet en Advies, waarbij de GGD de voorzittersrol heeft. In dit overleg worden op case niveau situaties besproken, waar vervolgens de juiste deskundige als casemanager wordt aangewezen. Naast Woonpalet nemen politie en hulpverleningsinstanties deel, zoals MDF, Tactus (verslavingszorg), GGZ Centraal en de GGD. Samenwerkingspartners Protocol Voorkomen Huisuitzettingen Het aantal huisuitzettingen is met elf in 2014 toegenomen ten opzichte van de zes in 2013. Het zijn er elf teveel, waarvan er overigens 3 woningen ontruimd zijn wegens hennepteelt. De andere ontruimingen hadden betrekking op huurachterstand. Op pagina 38 vindt u meer informatie over ontruimingen. Woonpalet hecht veel waarde aan het samenwerken met hulpverleningsinstanties om huisuitzettingen door huurachterstand en/of overlast zo veel mogelijk te voorkomen. Jaarlijks wordt de samenwerking met de convenant partners geëvalueerd. Interne partijen Huurdersbelangen Zeewolde In 2014 hebben we vijfmaal overleg gevoerd met onze huurdersorganisatie Huurdersbelangen Zeewolde. Na het bewogen jaar 2013, is in 2014 het vertrouwen tussen Huurdersbelangen en Woonpalet hersteld en heeft het bestuur van Huurdersbelangen organisatorisch een aantal aanpassingen doorgevoerd. De communicatie en de overleggen verliepen in 2014 constructief. Een goede samenwerking is essentieel, want de Huurdersorganisaties krijgen een steeds nadrukkelijker rol. De nieuwe Woningwet is hier ook duidelijk over. De manager Klantzaken voert namens Woonpalet het overleg met Huurdersbelangen. In 2014 heeft Huurdersbelangen advies gegeven over de volgende onderwerpen: het huurbeleid 2014, woonruimteverdeelportaal, uitkomsten leefbaarheidsmonitor en de nieuwe algemene huurvoorwaarden. Daarnaast zijn de uitkomsten van het visitatierapport en de KWH metingen onderwerpen van gesprek geweest.


Bewonerscommissies De meeste appartementencomplexen hebben een bewonerscommissie of een toezichthouder. Zij fungeren als ogen en oren van een complex. De woonconsulenten overleggen minimaal tweemaal per jaar met de verschillende bewonerscommissies op complexniveau. Voor appartementencomplex Noordereiland en appartementencomplex Beaufort is momenteel geen aanleiding om een toezichthouder of bewonerscommissie in te stellen. Voor de woongroep Kruidenborg wordt gesproken met een bewonerscommissie Kruidenborg, bestaande uit leden en niet-leden. Maar ook is er een afzonderlijk overleg met het bestuur van de Woongroep over onder andere de verdeling van de huurwoningen. Toezichthouders en overige beheermaatregelen In appartementencomplexen Boomkleverborgh, Boomkleverveste, Boomkleverhof en Pioniersweg hebben we toezichthouders. Een toezichthouder is een bewoner van het complex die als het ware de 'ogen en oren' van het complex is. In 2014 hebben we bijvoorbeeld in verschillende appartementencomplexen scootmobielstallingen gerealiseerd in overleg met de toezichthouder/bewonerscommissies. We overleggen één keer per zes weken met de toezichthouders gezamenlijk over de ontwikkelingen in en rond de verschillende complexen. Dit gebeurt onder regie van een woonconsulent. De toezichthouders ontvangen voor hun werkzaamheden maandelijks een vergoeding van Woonpalet.


6 Financieel beheer Waarborgen financiële continuïteit In de dynamiek van de corporatiesector is het waarborgen van de financiële continuïteit van onze organisatie van primair belang. Dit vraagt om een duidelijk en stringent sturingsinstrumentarium. Binnen de veranderende spelregels en wetgeving vormt dit het kompas waarop we koersen. Het hanteren van een transparante en adequate financiële sturing helpt bij het maken van de juiste keuzes en het onderbouwen van die keuzes. Financieel manoeuvreren binnen nauwe kaders Woonpalet is een corporatie met een zeer jong bezit. Een voordeel hiervan is dat de woningen van een goede kwaliteit zijn en ingrijpende renovatie of herstructurering voorlopig niet aan de orde is. Dit jonge bezit heeft wel als consequentie dat de leningschuld per woning aanzienlijk hoger is dan landelijk gemiddeld. De rente- en aflossingsverplichtingen drukken hiermee zwaar op onze operationele kasstromen. Om te kunnen voldoen aan de intern en extern gestelde financiële kaders dienen eens te meer keuzes te worden gemaakt. 6.1

Kaders financiële sturing

Woonpalet heeft de volgende (hoofd)doelstellingen geformuleerd:       

Reduceren van de netto bedrijfslasten (efficiënte werkorganisatie). Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijs bedraagt minimaal 10%. Vermogen (financiële buffer): de solvabiliteit op basis van waardering tegen bedrijfswaarde bedraagt minimaal 25% (CFV norm). Liquiditeit (kasstromen): de rentedekkingsgraad (ICR) bedraagt minimaal 1,4. Liquiditeit (kasstromen): de aflossingscapaciteit (DSCR) bedraagt minimaal 2%. Schuld (financiering met vreemd vermogen): de gemiddelde schuld per verhuureenheid bedraagt minder dan € 45.000. Schuld (financiering met vreemd vermogen): de Loan to Value op basis van de bedrijfswaarde bedraagt minder dan 75%.

De door Woonpalet gehanteerde kaders zijn in overeenstemming met de normen die worden gehanteerd door het WSW en het CFV. Het CFV en WSW bepalen de solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van het bezit. De eigen solvabiliteitsnorm op basis van historische kostprijs heeft derhalve minder waarde als sturingsinstrument.


6.2

Resultaat 2014

6.2.1 Jaarresultaat en eigen vermogen Het positieve jaarresultaat (na belastingen) over 2014 bedraagt € 2.504.563 (2013: € 1.259.434 negatief). Het jaarresultaat 2014 is toegevoegd aan het eigen vermogen. Het eigen vermogen bedraagt hierdoor per eind 2014 € 15.726.683. Hierdoor bedraagt de solvabiliteit per eind 2014 12,9% (2013: 10,7%), waarmee is voldaan aan onze doelstelling van minimaal 10%. 6.2.2 ‘Genormaliseerd’ jaarresultaat Het gepresenteerde jaarresultaat wordt meestal sterk beïnvloed door boekhoudkundige verwerkingen, zoals belastinglatenties en waardeveranderingen. Om bovenstaande in perspectief te plaatsen, zijn in tabel 3 de bijzondere posten afzonderlijk benoemd. Dit leidt uiteindelijk tot een min of meer ‘genormaliseerde’ beschouwing van het resultaat. Tabel 3: ‘Genormaliseerd’ resultaat 2014 t.o.v. 2013 (bedragen x € 1.000) 'Genormaliseerd' resultaat 2014 t.o.v. 2013 (bedragen x € 1.000) Gepresenteerd jaarresultaat (na belasting) Actieve belastinglatentie leningen o/g Actieve belastinglatentie woningverkopen Vpb-last Waardeveranderingen materiële vaste activa Resultaat uit verkoop woningen Heffingen (verhuurder- en saneringsheffing) Correcties (per saldo)

2014

2013

2.505

-1.259

52

56

-1.201

0

611

725

-808

1.088

-1.809

-975

1.417

472

-1.738

1.366

'Genormaliseerd' jaarresultaat (vóór belastingen en heffingen) Correctie heffingen (verhuurder- en saneringsheffing) Exploitatieresultaat

767

107

-1.417

-472

-650

-365

In figuur 15 geven we het verloop van de jaarresultaten en de opbouw hiervan over de afgelopen vijf jaren weer. Hieruit blijkt dat de resultaten uit de verkoop van huurwoningen en waardeveranderingen op bestaand en nieuw bezit de jaarresultaten (vóór belastingen) in belangrijke mate beïnvloeden.


Figuur 15: Overzicht jaarresultaten 2010-2014 (vóór belastingen)

6.2.3 Jaarresultaat 2014 versus begroting 2014 In tabel 4 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde en begrote jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (vóór belasting) over het jaar 2014. Tabel 4: Resultaatverklaring t.o.v. de begroting 2014 (bedragen x € 1.000) Resultaat 2014 (voor belastingen) t.o.v. de begroting 2014 (bedragen x € 1.000) Begroot resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-363

(vóór belastingen) Minder huuropbrengsten

-70

Meer overige opbrengsten

101

Minder waardeveranderingen MVA

2.348

Meer onderhoudslasten

-431

Minder overige bedrijfslasten

165

Overige (per saldo)

145

Per saldo afwijkingen (nadelig)

2.258

Gerealiseerd resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (vóór belastingen)

1.895

Het jaarresultaat over 2014 is € 2.329.000 voordeliger uitgevallen dan begroot. De belangrijkste verschillen lichten we hieronder toe. Minder huuropbrengsten De lagere huuropbrengsten zijn voornamelijk een gevolg van de langdurige leegstand van drie van de vier bedrijfsruimten aan de Gelderseweg.


Meer overige opbrengsten Onder de overige opbrengsten is een nagekomen bate verantwoord over de jaren 20112012 tot een bedrag van € 58.000. Dit betreft een teruggave verzoek aan de inspecteur belastingen in het kader van de pro-rata btw berekening. Er is in 2014 circa € 30.000 meer doorberekend aan onderhoud voor rekening van de huurders. Daarnaast hebben we de voorziening klein onderhoud ad € 71.000 laten vrijvallen ten gunste van het resultaat aangezien deze ‘voorziening’ niet voldeed aan de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Minder lasten waardeveranderingen (onrendabel) Op basis van globale uitgangspunten en calculaties hielden we in de begroting 2014 rekening met een onrendabele top op het project ‘uitbreiding Sfinx’ tot een bedrag van € 1.540.000. Gezien de voortgang van het project is de afwaardering ten laste van het resultaat 2014 beperkt gebleven tot de gemaakte voorbereidingskosten ad € 47.967. Op basis van de geactualiseerde bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) en marktwaarde in verhuurde staat (commercieel vastgoed) per eind 2014 hebben we (per saldo) een bedrag van € 855.684 kunnen terugnemen op eerdere afwaarderingen op bestaand bezit in exploitatie. Jaarlijks toetsen wij of de berekende bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) of marktwaarde in verhuurde staat (commercieel vastgoed) per complex lager ligt dan de boekwaarde ervan. Als dit het geval is, wordt het verschil als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. Als de bedrijfswaarde of marktwaarde in de loop van de tijd een wijziging ondergaat, dan bestaat de mogelijkheid om deze waardeveranderingen weer terug te nemen. Een verder inzicht in de berekening van de bedrijfswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat kunt u vinden in de toelichting op de balanspost ‘materiële vaste activa’ in de jaarrekening. Meer lasten onderhoud Voor een nadere toelichting op de onderhoudslasten verwijzen wij u naar hoofdstuk 3 ‘Kwaliteit in wonen’. Minder overige bedrijfslasten De WOZ waarden volgens de beschikking 2014 zijn na een bezwaar- en beroepsprocedure naar beneden bijgesteld. Als gevolg hiervan zijn de belastingen WOZ en Waterschap gedaald en is een aanzienlijk lagere verhuurdersheffing verschuldigd. Het totale voordeel bedraagt circa € 170.000.


6.2.4 Jaarresultaat 2014 versus jaarresultaat 2013 In tabel 5 geven we een korte samenvatting van de verschillen tussen het gerealiseerde jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening over 2014 en dat van 2013. Tabel 5: Resultaatverklaring 2014 t.o.v. 2013 (bedragen x € 1.000,-) Resultaat 2014 (voor belastingen) t.o.v. het resultaat 2013 (bedragen x € 1.000) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2013 (vóór belastingen) Meer huuropbrengsten Meer opbrengst verkoop huurwoningen Meer overige opbrengsten Minder waardeveranderingen MVA Meer onderhoudslasten Meer overige bedrijfslasten Minder rentelasten Overige (per saldo)

-479

606 834 74 1.895 -275 -933 107 66

Per saldo afwijkingen (nadelig)

2.374

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2014 (vóór belastingen)

1.895

De toename van het resultaat 2014 (vóór belastingen) ten opzichte van 2013 bedraagt ongeveer € +2,45 miljoen. De toename is voornamelijk een gevolg van minder lasten waardeveranderingen materiële vaste activa (€ +1,90 miljoen) en een toename van de opbrengsten uit de verkoop (€ +0,83 miljoen). Daartegenover zijn de bedrijfslasten toegenomen als gevolg van de gestegen verhuurdersheffing (€ -0,99 miljoen), welke slechts voor een deel worden gecompenseerd door hogere huuropbrengsten (€ +0,61 miljoen). 6.2.5 Verkoop huurwoningen De verkoop van huurwoningen (desinvesteringskasstroom) is noodzakelijk voor de financiering van een belangrijk deel van onze nieuwbouw en ter versteviging van onze vermogenspositie. De operationele kasstroom daarentegen wenden wij aan om de omvang van onze leningportefeuille te reduceren. Hiermee geven wij uitvoering aan de maatregelen zoals wij deze in ons verbeterplan hebben opgenomen en ingediend bij Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV hanteert een norm voor de gemiddelde schuld per woning van maximaal € 45.000. Eind 2014 bedraagt bij ons de gemiddelde schuld per woning € 52.547 (2013: € 53.700).


Figuur 16: Aantallen verkochte huurwoningen 2000-2014

Begin 2014 is besloten om 95 woningen toe te voegen aan onze verkooppoule. In totaal zijn er (tot en met 2014) 417 woningen gelabeld voor verkoop. Hiervan zijn er 187 verkocht (per 31 december 2014). In figuur 17 staan de boekwaardewinsten, die met de verkopen zijn gerealiseerd. Eind 2014 bestaat de verkooppoule uit nog 230 woningen. Figuur 17: Boekwaardewinst verkochte huurwoningen 2000-2014

6.2.6 Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 hebben we de huren verhoogd met het basishuurverhogingspercentage van 4%. Daarnaast voerden we bij ruim 400 huishoudens een inkomensafhankelijke huurverhoging door. Voor de groep met een inkomen tussen de € 34.085 en € 43.602 was dat 0,5% (bovenop de 4%). Voor de huishoudens met een inkomen boven de € 43.602 was dat 2,5% (bovenop de 4%). 6.2.7 Huurachterstand De huurachterstand van zittende en vertrokken huurders was aan het einde van 2014 ruim € 201.000 (2013: € 178.000). Hiervan kwam ruim € 83.000 voor rekening van de zittende huurders (2013: € 90.000). We zien dat de huurachterstand ondanks de achterblijvende economie zelfs iets afneemt ten opzichte van vorig jaar. Wel merken we dat zittende huurders meer moeite hebben om aan hun verplichtingen te voldoen. Meer mensen verliezen hun baan en krijgen te maken met stijgende lasten. Het totaal aantal huurders met huurachterstand blijft stabiel.


Door veranderende weten regelgeving rondom de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) zien we dat het moeilijker wordt voor huurders om een beroep te doen op de WSNP. Eind 2014 zitten nog 11 huurders in de WSNP voor een totaal bedrag aan huurachterstand van ruim € 8.800 en ruim € 17.000 aan kosten. Op het moment dat de WSNP wordt uitgesproken worden deze kosten afgeboekt. De huurachterstand van actieve huurders in percentage van de bruto jaarhuur ligt aan het einde van het jaar op 0,6%. We voldoen daarmee aan de doelstelling dat de huurachterstand in percentage van de bruto jaarhuur minder is dan 0,8%. Figuur 18: Aantal aangezegde ontruimingen versus uitgevoerde ontruimingen

6.3

Treasury

6.3.1 Treasury beleid Het treasurybeleid van Woonpalet is defensief van karakter. Het beleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Jaarlijks stellen we in overleg met onze externe treasury-adviseur een treasurywerkplan op. Dit wordt ter goedkeuring aan de raad van commissarissen aangeboden. In het werkplan gaan we in op de financierbaarheid op de korte en lange termijn, de gevolgen van investeringen op de financiële positie van Woonpalet en het beheersen van de renterisico’s. Dit doen we op basis van een meerjarenliquiditeitenprognose. Ook worden op het gebied van treasury diverse doelstellingen/actiepunten geformuleerd. Per kwartaal leggen we aan de RvC verantwoording af over het verloop van de liquiditeit en de plaatsgevonden treasuryactiviteiten. 6.3.2 Rente-instrumenten In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de raad van commissarissen en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut. De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern deskundige en de treasurycommissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in rente-instrumenten door middel van het aangaan van open posities waarbij sprake is van het ontbreken van een onderliggende


positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten. 6.3.3 Herfinanciering van zekere renterisico’s Op 3 november 2013 heeft Woonpalet een fixe lening bij de BNG, groot € 1,5 miljoen met een looptijd van 2 jaar en een rente van 0,44% afgesloten ter herfinanciering van de eindaflossingen 2014 (€ 4,72 miljoen). Met deze transactie was de financieringsbehoefte tot eind 2014 ingevuld. 6.3.4 Gemiddelde rente leningportefeuille De gemiddelde rente berekenen wij door het totaal van de rentelasten over een boekjaar uit te drukken in een percentage van het gemiddelde schuldrestant over dat boekjaar. In figuur 19 is de ontwikkeling van de gemiddelde rente over de periode 2004-2014 weergegeven. Figuur 19: Verloop gemiddelde vermogenskostenvoet 2004 – 2014 (in %)

In onderstaande figuur geven wij inzicht in de gemiddelde vermogenskostenvoet ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over het jaar 2013. De cijfers over 2014 zijn bij het schrijven van dit jaarverslag niet bekend. Figuur 20: Gemiddelde rentelasten 2013


6.3.5 Renterisico’s De omvang van onze leningportefeuille en de hoogte van de jaarlijks door ons te betalen rente, drukt zwaar op de exploitatie van ons woningbezit. Renterisico heeft betrekking op de prijs van geld (rente) en de mate waarin het resultaat en het eigen vermogen gevoelig zijn voor veranderingen van rente. De definitie van renterisico is het totale bedrag (of hoofdsom) waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend nieuw rentepercentage bepaald moet worden. Onderstaande figuur geeft een overzicht van het renterisicoprofiel van Woonpalet weer op basis van de WSW-definitie. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen en de renteherzieningen op leningen in enig jaar. Het renterisico wordt gecorrigeerd voor indekacties zoals leningen met uitgestelde storting. Het maximale renterisico mag volgens de norm van het WSW 15% van de leningportefeuille van het betreffende jaar (‘statisch’) bedragen. Woonpalet conformeert zich aan deze norm. Uit het renterisicoprofiel blijkt dat het renterisico van Woonpalet voldoet aan de norm van het WSW. Figuur 21: Renterisico leningportefeuille

6.4

Financiële sturing

De financiële continuïteit van Woonpalet is van primair belang. Alleen dan kan Woonpalet haar doelstellingen realiseren. Ook 2014 was weer een turbulent jaar voor de woningcorporaties. Bij de parlementaire enquête naar de wantoestanden binnen de sector lagen de corporaties onder het vergrootglas. Daarnaast heeft de Eerste Kamer op 17 maart 2015 een historisch besluit genomen en is ‘de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ unaniem aangenomen. De nieuwe Woningwet gaat in op 1 juli 2015. In de nieuwe wet worden een groot aantal zaken geregeld, zoals het werkdomein, governance, extern toezicht en rol gemeenten en huurders. Nieuwe wetgeving raakt per definitie de financiële continuïteit van de corporatie. Dit is met name het geval bij de regelgeving omtrent het passend toewijzen waarbij huishoudens met


recht op huurtoeslag passend naar hun inkomen moeten worden gehuisvest. Dit heeft consequenties voor het huurbeleid van Woonpalet. Toekomstige huurverhogingen kunnen dan naar alle waarschijnlijkheid slechts beperkt worden doorgevoerd. En dat terwijl deze huurverhogingen noodzakelijk waren ter dekking van de aan het Rijk af te dragen verhuurderheffing. De passenheidstoets dient nog nader te worden uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur. In ons meerjarenperspectief 2015-2019 is hier derhalve nog geen rekening mee gehouden. De verhuurderheffing is daarentegen volledig opgenomen en loopt op tot een bedrag van circa € 1,6 miljoen in 2017. Door de omvang van de verhuurderheffing en de aanslag hiervan op onze liquiditeit, waren wij genoodzaakt om aanvullende maatregelen te treffen om de financiële continuïteit te borgen. De belangrijkste maatregelen waren:   

Aanpassing van het huurbeleid; Efficiency maatregelen; Aanpassing beleid (des)investeringen.

De maatregelen hebben wij financieel vertaald in onze meerjarenbegroting 2015-2024. 6.4.1 Beheersing netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten exclusief de lasten van onderhoud) verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en overige bedrijfsopbrengsten. Vanwege de teruglopende financiële positie van corporaties (afnemende kasstromen) ligt de focus steeds meer op beheersing van en besparing op de netto bedrijfslasten. De doelstelling van Woonpalet is dat de netto bedrijfslasten lager liggen dan het landelijk gemiddelde in de sector. In onderstaande grafiek geven we een overzicht van de netto bedrijfslasten (per verhuureenheid) van Woonpalet in relatie tot het landelijk gemiddelde en de referentiegroep over de periode 2009-2013.


Figuur 22: Vergelijking netto bedrijfslasten per vhe (exclusief kosten leefbaarheid)

De vergelijkende cijfers zijn ontleend aan de rapportage CiP 2013 van Aedes.

Aedes-Benchmark In de door Aedes ontwikkelde nieuwe Benchmark zijn de cijfers van de corporaties over het jaar 2013 vergeleken. In deze benchmark krijgen de (beïnvloedbare) bedrijfslasten context doordat deze gerelateerd worden aan de kwaliteit van de dienstverlening. Dit is overigens een eerste stap op weg naar een uitgebreid multidimensionaal benchmarkmodel. Woonpalet is een groot voorstander van deze benchmark en het transparant maken van de kosten en efficiency van de sector. Wij werken continu aan een efficiënte bedrijfsvoering en een reductie van de kosten daar waar mogelijk. In de resultaten van de benchmark zien we onze inspanningen beloond. Woonpalet scoort op zowel de hoogte van de netto beïnvloedbare bedrijfslasten per verhuureenheid als op het onderdeel kwaliteit dienstverlening een A en behoort hiermee tot de koplopers in de sector (bedrijfslasten per verhuureenheid: Woonpalet € 908/Landelijk € 1.035, kwaliteit dienstverlening KWH: Woonpalet 7,7/Landelijk 7,3). 6.4.2 Sturen op efficiency De kwaliteit van de operationele kasstromen kan worden weergegeven als efficiencyratio. De efficiencyratio wordt berekend door het totaal van de personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten uit te drukken in een percentage van de huuropbrengsten en de overige opbrengsten. Door het inzicht in de afzonderlijke kasstromen van de exploitatie, wordt inzichtelijk hoe het resultaat van de exploitatie kan worden beïnvloed. De besteding van de ontvangen huuropbrengst per euro in 2014 vertoont het volgende beeld.


Figuur 23: Besteding van de huuropbrengst in 2014 versus 2013

Ter vergelijk zijn de overeenkomstige cijfers over 2013 weergegeven in bovenstaand figuur. Het is duidelijk te zien dat de verhuurders- en saneringsheffing een steeds groter deel opslokt van de huuropbrengst. In 2014 betaalden wij aan heffingen een bedrag van € 1,4 miljoen (2013: € 0,47 miljoen). De heffing gaat voor een belangrijk deel ten kosten van onze aflossings- en investeringscapaciteit. 6.4.3 Sturen op vermogensontwikkeling De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan om tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige activiteiten en de daarmee samenhangende risico’s. Zijn de activiteiten beperkt qua omvang en risico dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Woonpalet streeft naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van ten minste 10% op lange termijn (ondergrens). Een andere indicator om de financiële positie van Woonpalet te beoordelen is de bedrijfswaarde van het woningbezit en de ontwikkeling daarvan. De bedrijfswaarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer van het woningbezit. Daar waar de waardering tegen historische kostprijzen terugkijkt naar de in het verleden betaalde investeringsbedragen, gaat de bedrijfswaarde uit van de toekomstige te genereren kasstromen. Het laatste geeft daarom een beter beeld van de waarde van het bezit (we spreken dan over de verdiencapaciteit). Vooralsnog heeft Woonpalet besloten om de historische kostprijs als basis voor haar externe verslaggeving te hanteren. Voor de interne sturing maken we in toenemende mate gebruik van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Naast de gewenste solvabiliteit


op basis van historische kostprijs stellen we de streefwaarde voor de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde op ten minste 25% (gelijk aan de door het CFV gehanteerde norm). In onderstaande grafiek geven wij het verloop van de solvabiliteit over de periode 20142019 weer bij beide methoden van waardering. Uit de grafiek blijkt dat de solvabiliteit van Woonpalet zowel op basis van waardering tegen historische kostprijzen als op basis van waardering tegen bedrijfswaarde op of boven de intern gestelde minimumgrenzen blijft. Figuur 24: Verloop solvabiliteit 2014 - 2019

6.4.4 Sturen op waardeontwikkeling Ten aanzien van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde kan het waardeverloop op verschillende grondslagen worden weergegeven. In onderstaande grafiek geven wij het waardeverloop weer van ons bezit bij zowel waardering tegen historische kostprijs als waardering tegen bedrijfswaarde. Het verschil tussen beide waarden betreft de overwaarde (zogenaamde stille reserve). De ontwikkeling vanaf 2014 is gebaseerd op onze meest recente meerjarenbegroting 2015-2024.


Figuur 25: Bedrijfswaarde versus boekwaarde (bedrag x € 1.000)

Als gevolg van de lineaire afschrijving daalt de boekwaarde van het woningbezit. De bedrijfswaarde daarentegen vertoont een lichte stijging. Dit is een gevolg van het feit dat (bij ongewijzigd beleid en uitgangspunten) de ontwikkeling van ons jonge bezit nog jaarlijks een stijging van de bedrijfswaarde laat zien (zogenaamde autonome mutatie). Ook de (des)investeringen zorgen voor een jaarlijkse toename van de bedrijfswaarde. 6.4.5 Sturen op kasstromen (ICR en DSCR) Sturen op kasstromen neemt binnen de sector de meest belangrijke plaats in als onderdeel van het financiële sturingskader. De hiervoor gehanteerde kengetallen zijn zuiver, gemakkelijk te bepalen en laten direct zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Corporaties zijn kapitaalintensieve organisatie met aanzienlijke verplichtingen uit hoofde van rente- en aflossingsverplichtingen. De kasstromen uit de exploitatie dienen voldoende te zijn om de rentelasten en de aflossing te betalen. De rentedekkingsgraad of interest coverage ratio (ICR) geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom en de rentelast. Woonpalet hanteert een minimale ICR van 1,4. De aflossingscapaciteit of debt service coverage ratio (DSCR) geeft de netto operationele kasstroom (na rentelast) weer uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningportefeuille. Woonpalet hanteert voor de DSCR een ondergrens van 2%. In onderstaande grafiek hebben wij het verloop van de ICR en DSCR weergegeven over de periode 2015-2019. De cijfers zijn ontleend aan onze meest recente meerjarenbegroting 2015-2024.


Figuur 26: Verloop ICR en DSCR 2014-2019

Met uitzondering van het jaar 2014 voldoen wij op de middellange termijn aan de door ons aan de ICR en DSCR gestelde minimale ondergrens van respectievelijk 1,4 en 2%. Ondanks de door ons genomen maatregelen kunnen we in 2014 nog niet voldoen aan de gestelde normen. Dit is voornamelijk een gevolg van de in dat jaar verschuldigde aanzienlijke saneringsbijdrage tot een bedrag van circa € 388.000. 6.4.6 Sturen op financieringsverhouding Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen, is de beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in het kengetal de Loan to Value (LTV). Daarnaast kunnen we de nominale schuld per verhuureenheid berekenen en vergelijken met het sector gemiddelde. Het CFV hanteert sinds 2013 voor de nominale schuld per verhuureenheid maximaal € 45.000. In onderstaande grafiek hebben we het verloop van de Loan to Value weergegeven bij waardering op zowel historische kostprijs als bedrijfswaarde.


Figuur 27: Verloop Loan to Value historische kostprijs en bedrijfswaarde

Uit de grafiek blijkt dat de financieringsverhouding op basis van de historische kostprijsbenadering zich bevindt rond de bovengrens van 85%. Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt de financieringsverhouding eind 2014 65,7% met een dalend verloop naar 60,0% per eind 2019. Het CFV hanteert sinds 2013 voor de financieringsverhouding een duidelijke, vaste norm. De bovengrens voor de nominale schuld per verhuureenheid bedraagt maximaal € 45.000. In onderstaande grafiek geven wij het verloop weer. Gezien het nog jonge bezit van Woonpalet ligt de nominale schuld per verhuureenheid een stuk hoger dan de door het CFV gehanteerde norm. De reductie van de nominale schuld en het tempo waarin we dat doen, wordt door het CFV als passend beschouwd. Figuur 28: Verloop nominale schuld per verhuureenheid


6.5

Onze toezichthouders (WSW en CFV)

Als gevolg van de economische recessie, overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing) en niet in het minst de financiële missers van enkele corporaties, is het toezicht door zowel het WSW als het CFV aangescherpt. 6.5.1 Toezicht Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van de corporatie en brengt daarover verslag uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van de door ons ingediende prognosegegevens 2014-2018 en de verantwoordingsgegevens over 2013 heeft het CFV ons nader beoordeeld. In de toezichtbrief 2014 beoordeelt het CFV tevens of Woonpalet voldoende uitvoering geeft aan de door haar in het verbeterplan opgenomen maatregelen. Gezien de liquiditeitspositie van Woonpalet werden wij in de toezichtbrief 2013 verzocht om maatregelen te treffen en een verbeterplan bij het CFV in te dienen. Beoordeling 2014 De liquiditeitsratio’s ICR en DSCR laten voldoende waarden zien. Het CFV signaleert nog wel een relatief hoge schuld per woongelegenheid. De voorgenomen afbouw van de schuld per eenheid naar een niveau van € 48.000 in 2018 verder dalend naar € 45.000 in 2021 acht het CFV voldoende. Realisatie hiervan zal het CFV blijven monitoren. Daarbij geldt dat indien de afbouw van de schuld per vhe om welke reden dan ook achter zou blijven bij het verbeterplan, Woonpalet de voorgenomen productie op basis van de dPi neerwaarts zal moeten bijstellen. Het CFV beoordeelt het verbeterplan als voldoende realistisch en beëindigt de interventie, die in 2013 genomen is. Het CFV benadrukt dat het bestuur verantwoordelijk is voor een gedegen uitvoering van de maatregelen en blijft hierover met ons in gesprek. 6.5.2

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

WSW hanteert vanaf 2014 een nieuw beoordelingskader en hanteert daarbij vanaf medio 2014 het begrip ‘borgingsplafond’ in plaats van faciliteringsvolume. Het borgingsplafond geeft de financieringsruimte weer op basis van de geborgde leningportefeuille. In de brief van 24 juli 2014 heeft WSW het borgingsplafond voor 2014, 2015 en 2016 kenbaar gemaakt. Het borgingsplafond voor 2014 is vastgesteld op € 103,365 miljoen. De omvang van de leningportefeuille ultimo 2014 bedroeg € 102,9 miljoen. Woonpalet is daarmee binnen het borgingsplafond 2014 gebleven. Op basis van de nieuwe begroting zal middels dPi2014 het borgingsplafond voor 2015, 2016 en 2017 opnieuw worden bepaald per medio 2015. Zolang het nieuwe borgingsplafond niet is vastgesteld, blijft het huidige borgingsplafond van kracht.


6.6

Meerjarenperspectief in beeld

6.6.1

Uitgangspunten meerjarenbegroting 2015-2024:

In onderstaande tabel geven we de uitgangspunten weer die we hanteerden bij het samenstellen van de meerjarenbegroting 2015–2024. Tabel 6: Uitgangspunten meerjarenbegroting 2015-2024 Uitgangspunten

2015

2016

2017

2018

2019 e.v.

Huurverhoging (excl. harmonisatie)

3,15%

3,25%

3,50%

2,00%

2,00%

Kostenstijging onderhoud

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kostenstijging nieuwbouw

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Rente financiering

2,00%

4,50%

4,50%

4,50%

4,50%

1.374

1.473

1.608

1.640

1.673

0

226

115

115

0

Verhuurdersheffing (x € 1.000) Saneringsheffing (x € 1.000) Aantallen nieuwbouw Aantallen verkopen Mutatiegraad

0

47

15

15

15

18

17

15

14

13

8%

8%

8%

8%

8%

6.6.2 Financieel dashboard In onderstaande tabel geven wij de ontwikkeling van onze kengetallen weer en de hiervoor gestelde normen. De cijfers zijn gebaseerd op onze meerjarenbegroting 20152024. Tabel 7: Financieel dashboard Woonpalet 2015-2019 Ratio’s

Norm

2015

2016

2017

2018

2019

ICR (rentedekkingsgraad)

>1,40

1,53

1,53

1,70

1,61

1,77

DSCR (in %)

>2,00

2,22

2,15

2,96

2,68

3,32

Nominale schuld p/vhe (x €1.000)

<45,0

52,3

51,5

50,3

49,3

48,2

<75,0

65,4

64,4

62,9

61,6

60,0

Loan to Value (op basis van bedrijfswaarde in %)

6.6.3 Onzekerheden Bij het samenstellen van de begroting voor 2015 en de meerjarenprognose 2015-2024 houden wij zoveel mogelijk rekening met de actuele economische ontwikkelingen en wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid die op dat moment bekend zijn. Zowel die van de lokale overheid als die van de landelijke overheid. De meerjarenprognose wordt op deze wijze jaarlijks geactualiseerd. Over het algemeen geldt: hoe verder de horizon, hoe groter de onzekerheid. De werkelijke uitkomsten wijken naar alle waarschijnlijkheid af van de prognose, omdat de veronderstelde gebeurtenissen zich meestal niet op dezelfde manier voordoen als hier is aangenomen. Voor Woonpalet zijn de meest belangrijke onzekerheden de realisatie van het huurbeleid en in mindere mate de realisatie verkoop huurwoningen.


6.6.4 Conclusie meerjarenperspectief Met de door Woonpalet getroffen maatregelen verbetert de liquiditeit in voldoende mate en kan de schuld per verhuureenheid worden gereduceerd. Door de verkoop van bestaand bezit behoort nieuwbouw op beperkte schaal tot de mogelijkheden.


Rechtspersonen Woonpalet is betrokken bij enkele rechtspersonen. We noemen ze hieronder. Vereniging van Eigenaren De Sfinx Woonpalet heeft een aandeel van 71% in de appartementsrechten van de Vereniging van Eigenaren (VvE) 'De Sfinx'. Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De jaarrekening 2014 van de VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een positief resultaat van € 3.373. De jaaromzet bedroeg € 76.643. Het positieve resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2014 € 224.726 (positief). Vereniging van Eigenaren Raadhuisstraat/Torenstraat In de VvE Raadhuisstraat/Torenstraat heeft Woonpalet een minderheidsbelang. De reden hiervoor is dat we nog slechts één van de in totaal 14 appartementen in ons bezit hebben. Daarnaast is een aantal winkels, dat deel uitmaakt van de VvE, in het bezit van een commerciële belegger. Het bestuur en de administratie van de VvE zijn uitbesteed. De jaarrekening van deze VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar 2014 is afgesloten met een positief resultaat van € 779. De jaaromzet bedroeg € 19.882. Het positieve resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2014 € 8.819 (positief). Vereniging van Eigenaren Gelderseweg/Raadhuisstraat Woonpalet bezit hier een meerderheidsbelang van 65%. Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De jaarrekening 2014 is opgesteld en afgesloten met een positief resultaat van € 1.645. De jaaromzet bedroeg € 37.663. Het positieve resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve bedroeg eind 2014 € 95.650 (positief). Vereniging van Eigenaren Pioniersweg Ook in de VvE Pioniersweg heeft Woonpalet een meerderheidsbelang (67%). Het bestuur en de administratie zijn uitbesteed. De jaarrekening 2014 van deze VvE is inmiddels opgesteld. Het boekjaar is afgesloten met een negatief resultaat van € 52 na toevoeging van € 1.306 aan de reservering onderhoud. De jaaromzet bedroeg € 3.074. De reservering onderhoud bedraagt eind 2014 € 11.520 (positief). Woonpalet Vastgoed B.V. Voor commerciële activiteiten heeft Woonpalet eind december 2005 een dochter-BV opgericht, waarvan zij enig aandeelhouder is. De besloten vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van € 90.000. Per eind 2005 is hiervan een bedrag van € 18.000 geplaatst en volgestort. Op dit moment heeft Woonpalet in deze BV nog geen activiteiten ondergebracht. De deelneming is per eind 2014 gewaardeerd op een bedrag van € 9.774.


Beheer mandelige straten In de Polderwijk zijn wij mede-eigenaar van een aantal woonstraten die in mandeligheid door de gemeente is uitgegeven. In 2014 ging het om de volgende straten.   

Nienoord/Laarwoud Woonpalet is deelgenoot en niet bestuurlijk actief. Valkenier/Touwslager/Zilversmid Woonpalet is deelgenoot en niet bestuurlijk actief. Moermond/Teylingen Woonpalet is zowel deelgenoot als eigenaar.


7 Personeel en organisatie Dichtbij elkaar Woonpalet is een kleine organisatie. Met 19 medewerkers klaren we de klus. We staan dichtbij onze klanten, maar ook dichtbij elkaar. Belangrijk in 2014 was de komst van de nieuwe directeur-bestuurder. De medewerkers Op 1 december 2014 startte de nieuwe directeur-bestuurder. Per die datum legde de vertrekkende directeur-bestuurder haar bestuurstaken neer. Zij bleef tot en met 31 december in dienst als directeur. De huismeester ging met pensioen en één collega ging minder werken. Op 31 december 2014 werkten er 19 mensen bij Woonpalet (exclusief de vertrekkende directeur-bestuurder) van wie 10 in deeltijd. Op 31 december 2014 hadden we 15,8 fte’s (31 december 2013: 16,9). Organigram De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de totale organisatie.

Raad van Commissarissen

directeur-bestuurder 1 fte

Beleid en Communicatie 0,9 fte

manager Klantzaken

manager Bedrijfsbeheer

manager Vastgoed

1 fte

1 fte

0,9 fte

woonconsulenten 4,8 fte

medewerkers

projectleiders Vastgoed

Bedrijfsbeheer 1,9 fte

2 fte

technisch consulent

managementassistent

1 fte

0,8 fte

medewerker secretariaat 0,6 fte


Ziekteverzuim Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof kwam in 2014 uit op 1,68% (2,9% in 2013). De gemiddelde frequentie was 0,61 (0,9 in 2013). Investeren in kennis Met alle wijzigingen in de regelgeving voor corporaties is het van belang dat de medewerkers hiervoor voldoende kennis verzamelen. Voor het opleiden en bijscholen van medewerkers is een bedrag van circa € 33.000 uitgegeven (incl. loopbaanontwikkelingsbudget). Voor het merendeel zijn opleidingen gevolgd die verdieping in voor de functie relevante kennis omvatten. In 2013 is door vier medewerkers van Woonpalet gebruikgemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget (kosten totaal zo’n € 13.000). Visitatie In 2014 werd Woonpalet gevisiteerd; onderzoeksbureau Ecorys nam het presteren van Woonpalet over de periode 2010 – 2013 onder de loep en beoordeelde de prestatie. Uit de visitatie blijkt dat Woonpalet op alle onderdelen op en boven de norm scoort. ‘Woonpalet heeft ruim voldoende gepresteerd en wordt door diverse belanghebbenden geprezen om de geleverde prestaties en de open houding om samen te werken’ aldus de visitatiecommissie. Aan de hand van documenten uit de periode 2010 – 2013 en interviews met medewerkers van Woonpalet en een aantal belanghebbenden, kwam Ecorys voor Woonpalet op scores liggende tussen de 6,4 en 7,5. Een 6 geldt daarbij als ‘gescoord conform de norm’. Alles daarboven is extra. De visitatiecommissie noemde expliciet dat Woonpalet op een goede manier investeert in de leefbaarheid in Zeewolde en dat Woonpalet flexibel inspeelt op de veranderingen in het rijksbeleid. Ook prijst de commissie de wijze waarop Woonpalet de woningen onderhoudt en de manier waarop Woonpalet invulling geeft aan externe legitimatie en openbare verantwoording. De visitatiecommissie adviseert Woonpalet onder andere om nog scherper in beeld te brengen welke specifieke woonwensen de jongeren en ouderen in Zeewolde hebben en om scherp te blijven koersen binnen de beperkte financiële kaders. Integriteit In 2014 zijn belangrijke stappen gezet voor het nog beter verankeren van integer handelen binnen Woonpalet. De Integriteitscode is geactualiseerd, de meldings- en onderzoeksprocedure zijn eraan toegevoegd en Woonpalet ontwikkelde een overkoepelend Integriteitsbeleid. In het Integriteitsbeleid zijn de algemene doelstellingen opgenomen. Deze richten zich met name op het verankeren van het beleid, het toerusten van de leidinggevenden op het adequaat behandelen van eventuele misstanden en de bewustwording op het werken voor en met middelen van de gemeenschap. Het beschermen van de organisatie en de branche tegen financiële schade en imagoschade loopt hier als een rode draad doorheen. Alle medewerkers zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor een cultuur waarbij integer gedrag en normbesef een belangrijke plaats innemen. Middels een nieuwsbrief die drie maal per jaar verschijnt wordt de aandacht nog eens extra op het onderwerp gevestigd.


Verantwoording De Vertrouwenspersoon Integriteit is in 2014 niet benaderd voor een kwestie. Borging Ter borging van het beleid is een cyclus afgesproken. Tijdens het jaarlijkse evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder wordt getoetst of de organisatie nog in lijn met de geformuleerde doelstellingen opereert en worden acties voor het nieuwe jaar vastgesteld. De goedkeuring van het nieuwe Integriteitsbeleid en onderliggende stukken was voor de raad van commissarissen aanleiding om het onderwerp op de agenda te zetten en de Vertrouwenspersoon Integriteit uit te nodigen voor een kennismaking. Ondernemingsraad Volgens de CAO Woondiensten moet elke woningcorporatie een ondernemingsraad (OR) instellen, hoe klein de organisatie ook is. Het blijkt moeilijk in een kleine organisatie medewerkers voldoende te motiveren om zich voor een OR beschikbaar te stellen. Om de betrokkenheid bij het ondernemingsbeleid te vergroten, hanteren we alternatieve inspraakmethoden. Daar waar nodig stellen we een werkgroep in om voorgenomen personeels- of ondernemingsbeleid door te spreken. In 2014 is een personeelsafvaardiging betrokken bij het werven van de nieuwe directeur-bestuurder.


8. Governance, intern toezicht en bestuur Dichtbij waar het in de kern om gaat Als sociale huisvester hebben we een bijzondere verantwoordelijkheid. Dat vraagt om goed bestuur en een kritisch toezicht op het bestuur. Transparantie en integriteit staan bij ons voorop. 8.1 Verslag van de raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat uit vijf personen. De raad heeft als taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat zij het bestuur met adviezen terzijde. Hieronder staan de taak en werkwijze van de raad van commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen (RvC) zijn in de artikelen 13 tot en met 24 van de statuten van Woonpalet omschreven. Ze zijn verder uitgewerkt in het reglement voor de raad van commissarissen. De raad van commissarissen houdt onder andere toezicht op: - realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; - strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - kwaliteitsbeleid; - kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - financiële verslaggeving; - naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de raad van commissarissen: - het BBSH; - de Corporate Governance Code voor woningcorporaties; - het door haar goedgekeurde ondernemingsplan en de daarin vastgestelde pijlers voor financieel en maatschappelijk beleid; - het jaarplan; - de begroting; - het treasury jaarplan; - de rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; - afspraken met externe belanghebbenden.


Werkwijze De raad van commissarissen vergadert regulier viermaal per jaar. Daarnaast wordt er naar gestreefd eenmaal per jaar een (thema)bijeenkomst te organiseren waarbij het hele managementteam aanwezig is. Van de ontwikkelingen binnen Woonpalet wordt de RvC op de hoogte gehouden via uitgebreide kwartaalrapportages, verslagen van vergaderingen en kopieën van belangrijke correspondentie. De kwartaalrapportages behandelen relevante algemene ontwikkelingen, organisatie, financiën, nieuwbouw, onderhoud en verhuur. In de kwartaalrapportages is de ‘Woonpaletmeter’ opgenomen. Daarin wordt beknopt aangegeven hoe het staat met een aantal kritische succesfactoren die eerder benoemd waren. De RvC heeft zich voorgenomen de lijst kritische succesfactoren regelmatig opnieuw vast te stellen. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De VTW verzorgt publicaties en organiseert debatten, congressen en seminars die de commissaris kunnen helpen in zijn/haar functioneren. Samenstelling De raad van commissarissen was per 31 december 2014 als volgt samengesteld. Mevrouw drs. G.P. Oosterman (voorzitter) Leeftijd

48

Deskundigheid

Organisatiemanagement

Functie

Management en organisatie adviseur bij de Belastingdienst

Nevenfunctie

Visitator Cognitum

Benoemd sinds

maart 2009

Aftredend per eind

april 2017

Mogelijke herbenoeming

nee

De heer F.L. Kappers (vicevoorzitter) Leeftijd

64

Deskundigheid

Volkshuisvesting

Functie

Organisatie adviseur

Nevenfunctie

geen

Benoemd sinds

januari 2013

Aftredend per eind

februari 2017


ja


De heer mr. R.A.P. Schouwaert (lid namens huurders) Leeftijd

55

Deskundigheid

Juridische zaken

Functie

Directeur ruimtelijke ordening en grondbedrijf, tevens locosecretaris bij gemeente Barneveld

Nevenfunctie

- Directeur CV/BV Harselaar-Zuid te Barneveld - Partner in VOF SYRUS-projectmanagement - Lid RvC StandvastWonen te Nijmegen - Voorzitter commissie bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland

Benoemd sinds

mei 2013

Aftredend per eind

juni 2017


ja

Mevrouw drs. C.L. Suurland RA (lid) Leeftijd

48

Deskundigheid

Financiën

Functie

Senior adviseur externe verslaggeving bij Baker Tilly Berk NV

Nevenfunctie

geen

Benoemd sinds

januari 2013

Aftredend per eind

februari 2017


ja

Mevrouw drs. M. Doddema (lid namens huurders) Leeftijd

37

Deskundigheid

Maatschappelijke zaken

Functie

Intern begeleider basischool

Nevenfunctie

Raadslid namens de Christen Unie in de gemeente Nijkerk Lid regiocommissie Food Valley

Benoemd sinds

Augustus 2014

Aftredend per eind

September 2018


ja

(Her)benoeming In 2014 is er één nieuwe commissaris benoemd. Per augustus 2014 is mevrouw drs. M. Doddema uit Nijkerk (profiel maatschappelijke zaken) benoemd. De heer F.L. Kappers is benoemd tot vicevoorzitter. Profiel van leden Bij het formuleren van het profiel voor RvC-leden zijn de statuten van Woonpalet en het reglement voor de raad het uitgangspunt. Het reglement is in lijn met de Governance Code Woningcorporaties. De raad gebruikt het profiel bij het vervullen van vacatures en bij de discussie over het eigen functioneren. Van ieder lid wordt een brede maatschappelijke belangstelling verwacht. Een goed team waarin bestuurskundige, economische, volkshuisvestelijke en sociaal-maatschappelijke disciplines zo breed mogelijk zijn vertegenwoordigd, wordt van het grootste belang geacht. Uit het voorgaande overzicht is af te lezen dat dit het geval is.


Integriteit en klokkenluidersregeling Woonpalet heeft een integriteitprotocol waarin een klokkenluidersregeling is opgenomen. In 2014 zijn aan de raad geen voorvallen gemeld met betrekking tot deze regelingen. Woonpalet heeft in 2014 een externe vertrouwenspersoon aangesteld. Het eigen functioneren Jaarlijks neemt de raad het eigen functioneren onder de loep. Het ene jaar door individuele functioneringsgesprekken, het andere jaar door een groepsevaluatie. In 2014 stonden de individuele functioneringsgesprekken op de agenda. De RvC wil op een meer proactieve wijze de rol van werkgever, toezichthouder en sparring partner vervullen. Hierover zijn concrete afspraken gemaakt. Daarnaast wil de RvC de relatie met externe belanghebbenden verder verstevigen. Onafhankelijkheid Alle nevenfuncties van de commissarissen en de bestuurder worden regelmatig geïnventariseerd en tegen het licht gehouden. Meerdere leden van de raad hadden in 2014 nevenfuncties, maar deze nevenfuncties staan de onafhankelijke uitoefening van de toezichthoudende taak bij Woonpalet niet in de weg. De relevante nevenfuncties staan in het bovenstaande overzicht vermeld. De onafhankelijkheid van de leden van de raad van commissarissen is in overeenstemming met bepaling III.2.2 van de Governance Code. In 2014 zijn er geen transacties geweest met tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de raad en/of het bestuur betrokken waren. Bezoldiging raad van commissarissen In 2014 bedroeg de totale bezoldiging voor de raad € 28.175. De bezoldiging is als volgt samengesteld: Tabel 8: Bezoldiging leden raad van commissarissen in 2014 Beloning leden raad van commissarissen 2014 (bedragen x €1) Naam

Functie

Beloning (excl. btw)

Beloning (incl. btw)

Mw. drs. G.P. Oosterman

voorzitter

Mw. drs. M. Doddema

lid namens huurders

Dhr. F.L. Kappers

vicevoorzitter

Dhr. mr. R.A.P. Schouwaert

lid namens huurders

3.500

4.235

Mw. drs. C.L. Suurland RA

lid

6.000

6.000

Dhr. ds. J.T. van der Wolf

lid namens huurders

4.000

4.000

7.800

9.438

875

1.059

6.000

7.260

De bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen valt binnen de maxima van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Omdat de heer mr. R.A.P. Schouwaert en mw. drs. M. Doddema aangesteld zijn na 1 januari 2013 valt de bezoldiging van deze twee commissarissen onder de aangescherpte regels van de WNT (de nieuwe staffelregeling). Bestuur Het bestuur is in 2014 gewijzigd. Per 1 december 2014 is mw. drs. W. van Erp Taalman Kip voor een periode van vier jaar benoemd tot bestuurder van Woonpalet. De vorige


bestuurder, mw. L. Mulder heeft haar bestuurlijke taken per 1 december 2014 neergelegd. Mw. L. Mulder heeft per 31 december 2014 gebruikgemaakt van de vroegpensioenregeling. De bezoldiging van de voormalige en nieuwe bestuurder is in 2014 in overeenstemming met de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Tabel 9: Bezoldiging bestuur in 2014 Beloning bestuurder 2014 (bedragen x € 1) Bestuurder Mw. L. Mulder

Beloning vast

Pensioenbijdrage

Totaal

variabel

101.208

0

22.069

123.277

7.047

0

1.567

8.614

Mw. W. van Erp Taalman Kip Inhoud van het toezicht

Strategieontwikkeling Door de politieke ontwikkelingen verandert het ‘landschap van de volkshuisvesting’ aldoor. De raad heeft aan het bestuur gevraagd om steeds na te gaan wat de gevolgen voor Woonpalet zijn en daarbij ook rekening te houden met verschillende scenario’s. Financieel toezicht Algemeen kan worden gesteld dat het accent van het financieel toezicht verschuift van solvabiliteit naar operationele kasstromen. Sinds enige tijd spelen die een doorslaggevende rol bij het bepalen van de ruimte voor borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Zonder die borging kan Woonpalet geen nieuwe woningen meer ontwikkelen/realiseren. Na elk kwartaal ontving de raad een heldere rapportage waaruit de ontwikkeling van de cijfers ten opzichte van de begroting bleek. De rapportages zijn in de vergaderingen behandeld; ze gaven geen aanleiding om aan te dringen op bijsturing. In 2014 heeft de raad onder meer de volgende zaken behandeld: - vergadering 14 januari o themabijeenkomst risicomanagement - vergadering 13 maart o bespreking met het Centraal Fonds Volkshuisvesting o treasury werkplan o reglement audit commissie - vergadering 21 mei o reglement remuneratiecommissie - vergadering 29 augustus o herziening integriteitcode o kennismaking met de externe vertrouwenspersoon o benoeming mw. M. Doddema tot nieuwe commissaris o benoeming F.L. Kappers tot vicevoorzitter o ontslag van de bestuurder mw. L. Mulder o benoeming van mw. W. van Erp Taalman Kip tot nieuwe bestuurder


o zelfevaluatie vergadering 28 oktober o visitatierapport  het visitatierapport 2014 scoorde hoger dan het visitatierapport 2010. Het rapport gaf dan ook geen aanleiding tot het ondernemen van bijzondere acties. o werkbezoek aan de gemeente Harderwijk en aan woningcorporatie Uwoon - vergadering 26 november o begroting en jaarplan 2015 o toezichtskader In de 2014 zijn drie commissies, de remuneratiecommissie, de werving- en selectiecommissie en de audit commissie, door de RvC ingesteld. Voor de commissies heeft de RvC eveneens een reglement vastgesteld. Naast de eerder genoemde vergaderingen hebben de leden van de audit commissie, de leden van de werving- en selectiecommissie en de leden van de remuneratiecommissie diverse malen vergaderd. -

Toezicht op maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie Via verslagen bleef de raad van commissarissen op de hoogte van het overleg tussen Woonpalet en Huurdersbelangen. Ook nam de raad kennis van de notulen van de algemene ledenvergadering van Huurdersbelangen. De twee commissarissen die op voordracht van Huurdersbelangen zijn benoemd wonen, zo mogelijk, de ledenvergaderingen van Huurdersbelangen bij. De RvC volgde de ontwikkelingen met betrekking tot de uitbreiding van de Sfinx en de plannen voor een woonzorgzone in het centrumgebied op de voet. Met de bestuurder werd daar geregeld over gesproken. Bedrijfsrisico’s Ook in 2014 vormde het stagneren van de markt voor koopwoningen een belangrijk risico. Het verkopen van woningen vormt een wezenlijk onderdeel van de financieringsstrategie. De verhuurderheffing zorgt ervoor dat enkele liquiditeitsratio’s op korte termijn onder druk staan. Het bestuur heeft adequate maatregelen genomen om de gevolgen van de verhuurderheffing te kunnen opvangen. De raad stelde naar tevredenheid vast dat het bestuur alert is en steeds de gevolgen voor Woonpalet snel in kaart brengt.


8.2 Bestuursverslag Het bestuur Taak en werkwijze, doelstellingen Het bestuur bestaat uit de directeur-bestuurder, mevrouw W.E. van Erp Taalman Kip. De directeur-bestuurder is benoemd voor een periode van vier jaar, met een mogelijke verlenging naar nog eens vier jaar. Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt in dat het bestuur onder meer verantwoordelijk is voor:  de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, zoals deze in ons ondernemingsplan ‘Woonpalet blijft op koers’ zijn geformuleerd. Jaarlijks worden deze getoetst en waar nodig bijgesteld in een jaarplan voor het volgende jaar.  het ontwikkelen en vaststellen van het nieuwe ondernemingsplan in 2015;  de strategie;  de financiering;  het beleid;  de resultatenontwikkeling;  het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. En weegt daartoe de in aanmerking komende belangen af van zowel de woningcorporatie zelf als van andere (maatschappelijke) partijen. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de raad van commissarissen. Aan de raad van commissarissen worden de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van de corporatie ter goedkeuring voorgelegd, evenals de strategie en de randvoorwaarden bij de strategie. Deze doelstellingen liggen vast in het ondernemingsplan en worden jaarlijks in de (meerjaren)begroting nader uitgewerkt. In het jaarplan staan vervolgens de geconcretiseerde actiepunten en activiteiten voor het eerstkomende jaar. Binnen Woonpalet is een systeem van interne beheersing aanwezig. Dit systeem moet de betrouwbaarheid van zowel de financiële als niet-financiële informatievoorziening waarborgen. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk voor dit systeem. De periodieke verslaggeving voor de interne verantwoording en het interne toezicht vindt plaats aan de hand van kwartaalrapportages. Aan de actiepunten en activiteiten die in ons ondernemingsplan en jaarplannen staan, zijn tevens kritische succesfactoren gehangen. Met de introductie van de zogenaamde Woonpaletmeter kunnen we adequaat in kaart brengen of we een of meerdere benoemde doelen niet dreigen te halen. De periodieke verantwoordingsrapportage en de maatregelen in het kader van de interne beheersing worden besproken met de raad van commissarissen. Zeer belangrijk in de risicobeheersing is de bespreking en afweging van te nemen besluiten in de wekelijkse vergadering van de managers Klantzaken, Vastgoed,


Bedrijfsbeheer/financiën en de directeur-bestuurder gezamenlijk. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in artikel 10 van de statuten van Woonpalet. Relevante nevenfuncties Directeur-bestuurder W. van Erp Taalman Kip is in haar functie gestart per 1 december 2014. Tot april 2013 was zij directeur en mede-eigenaar van adviesbureau Companen. Zij heeft dat bedrijf in april 2013 verlaten, en is nog eigenaar van 1/3 van de aandelen. Deze zijn ondergebracht in een BV. Om elke schijn van belangenverstrengeling te vermijden, doet Woonpalet op geen enkele manier zaken met Companen. De directeur-bestuurder heeft twee (onbetaalde) nevenfuncties. Dit zijn het aspirantlidmaatschap van het bestuur van het MKW (platform voor midden en kleine woningcorporaties), en het voorzitterschap van de stichting Nieuwenkamp, een stichting die de nalatenschap beheert en uitdraagt van kunstenaar W.O.J. Nieuwenkamp (1874 1950). Permanente Educatie Het besturen van een woningcorporatie in een snel veranderende maatschappij vraagt om actuele kennis en vaardigheden. Daarom zijn bestuurders van woningcorporaties sinds 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Elke bestuurder moet binnen drie jaar 108 PE-punten halen. Bij het schrijven van dit jaarverslag heeft de bestuurder van Woonpalet 32 PE-punten behaald. Integriteit Het bestuur hecht waarde aan een integer werkende organisatie. Er waren in 2014 geen meldingen over niet-integer handelen. Verklaring Het bestuur van Woonpalet verklaart dat alle uitgaven die door de stichting werden gedaan, uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. Governance Code Woonpalet onderschrijft de beginselen, die in de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties vastgelegd zijn. De Governance Code Woningcorporaties, thans in herziening, wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Woonpalet. Meer gedetailleerde informatie is opgenomen op onze website www.woonpalet.net. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur van Woonpalet is verantwoordelijk voor het volgende:  de interne risicobeheersings- en controlesystemen;  het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s;  het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder beschrijven we enkele voorbeelden van risico’s, waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht is geen uitputtende opsomming van alle risico’s, die voor Woonpalet van


belang zijn. Wij werken met een risicokaart. De meeste door ons onderkende risico’s zijn goed afgedekt, voor zover we tenminste invloed hebben op de risico’s. Marktrisico’s De lokale woningmarkt is voor betaalbare huurwoningen nog steeds gespannen. De betaalbaarheid komt in het geding door de noodzakelijke extra huurverhogingen bij mutatie die wij moeten doorvoeren als gevolg van de verhuurdersheffing; dit is overigens een landelijk probleem. Alleen speelt het in Flevoland nog nadrukkelijker dan elders, omdat er een relatief jonge woningvoorraad is; alleen al daardoor is de gemiddelde huur hoger dan landelijk. In beginsel verwachten wij ook op termijn geen noemenswaardige wijziging in de verhuurbaarheid van ons bezit. We volgen per kwartaal het aanbod en de vraag. Zo zijn we in staat om verstoringen van de huurmarkt te monitoren. Binnen het strategisch voorraadbeleid kijken we onder meer naar de gewildheid van de woningen binnen het bezit. Financiële risico’s Het beleid van Woonpalet is gericht op beheersing van de financiële risico’s. Dit geven we onder meer vorm met eenduidig strategisch beleid, adequate rapportages, transparante procedures en een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer. Onze financiële randvoorwaarden staan uitgebreid beschreven in hoofdstuk 6 van dit jaarverslag. Zoals daar ook al is aangegeven, leggen de oplopende belastingen en heffingen zoals de verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en de saneringssteun (die elke corporatie moet betalen voor het saneren van andere corporaties), een zware claim op de ontwikkeling van de financiële positie van Woonpalet. Daarnaast hebben we te maken met toenemende uitgaven voor groot onderhoud omdat onze woningen steeds ouder worden. Rijksbeleidsrisico’s De Herziene Woningwet is opgesteld in 2014 (vastgesteld in maart 2015 door de Eerste Kamer). Omdat Woonpalet weinig activiteiten ontplooit buiten de kerntaak van ‘sociaal huisvesten’, valt zij onder een verlicht regime en hoeft zij niet haar bedrijfsvoering juridisch te scheiden in ‘volkshuisvestelijk’ (DAEB) en ‘commercieel en maatschappelijk’ (niet DAEB). Overige onderdelen van de Herziene Woningwet lijken geen directe risico’s voor Woonpalet te behelzen. Daarop is één uitzondering: eerst in 2015 sloop enigszins ongemerkt en zeker onverwacht (althans voor de sector) de zogenoemde ‘passendheidsnorm’ in de plannen voor de nieuwe wet. Deze norm geeft aan dat een corporatie verplicht is 95% van de woningen qua huur onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag zitten, moeten toewijzen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Door haar relatief jonge bezit heeft Woonpalet veel woningen die qua huur duurder zijn; dit probleem speelt overigens in heel Flevoland. Bij het schrijven van dit jaarverslag, bezint Woonpalet zich, samen met andere corporaties in Flevoland, op de mogelijkheid hier adequaat op te acteren. Renterisico’s De risico’s in het kader van de financiering van het bezit beoordelen we jaarlijks. Woonpalet beschikt over een treasurystatuut en een treasuryjaarplan, gebaseerd op de jaarbegroting. Het beleid is er op gericht de financieringskosten te minimaliseren en de


vervalkalender te optimaliseren. Het treasurymanagement wordt gebaseerd op de meerjarenkasstroomprojecties van Woonpalet. Projectrisico’s De risico’s van projecten hangen mede af van de omvang en complexiteit van de projecten. In de voorbereidingsfase worden investeringscalculaties opgesteld, ondersteund door bedrijfswaardeberekeningen. Ook vindt er een toets plaats of een project past binnen onze vastgoedportefeuille. Een maandelijkse projectrapportage geeft actueel inzicht in de kosten en eventuele onverwachte ontwikkelingen. In 2014 was het grootste project in voorbereiding de uitbreiding van woonzorgcomplex de Sfinx. De aanbesteding in 2015 is binnen het budget gebleven en daarmee is het belangrijkste risico voor Woonpalet bedwongen. Interne beheersing De interne beheersing beperkt zich hoofdzakelijk tot het kwantificeren van risico’s en onzekerheden en tot maatschappelijke prestaties. De financiële beheersingsbenadering sluit overigens wel aan bij de wijze van toezicht door sectorinstituten, zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De interne beheersing is een hulpmiddel om de doelstellingen van de corporatie te bereiken, zoals die zijn vastgelegd in het ondernemingsplan en de jaarbegroting. Tevens dient de interne beheersing als waarborg voor de betrouwbaarheid van de informatievoorziening en de voorspelbaarheid van prognoses. Tenslotte is de interne beheersing gericht op de naleving van de relevante weten regelgeving. Ondanks de beperkte omvang van de werkorganisatie hecht Woonpalet waarde aan een optimale taak- en functiescheiding. We monitoren de risico’s met een periodieke verantwoording op alle beleidsterreinen. De externe accountant beoordeelt de werking van de interne beheersing en rapporteert hierover aan de directie en raad van commissarissen. Beoordeling interne beheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit absolute zekerheid bieden op het realiseren van de doelstellingen van Woonpalet. Of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van weten regelgeving niet zullen optreden. Verder wil het bestuur benadrukken, dat de activiteiten van Woonpalet enkele risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en veranderingen in weten regelgeving (zie ook ‘Rijksbeleidsrisico’s) en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Het systeem van interne beheersing heeft als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Het bestuur beoordeelt en bewaakt voortdurend de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot de activiteiten van Woonpalet.


Het bestuur is van oordeel dat de maatregelen van interne beheersing, die Woonpalet in acht neemt, een basis vormen om te kunnen verklaren, dat:  de volledigheid en juistheid van de verantwoordingsrapportages gewaarborgd zijn;  er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele en financiële doelstellingen worden behaald;  de geldende weten regelgeving wordt gehandhaafd. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. Accountantskantoor Deloitte is voor de periode 2012 tot en met 2015 weer benoemd tot externe accountant van Woonpalet. Eenmaal in de vier jaar wordt een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant opgesteld. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de raad van commissarissen bij, waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken. En waarin de beslissing valt over de goedkeuring van de jaarrekening. De raad van commissarissen kan tijdens deze bijeenkomst vragen stellen aan de externe accountant over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening.


9 Kengetallen 2014

2013

2012

2011

2010

Gegevens woningbezit a. Woningen en woongebouwen In exploitatie per begin boekjaar - bij: nieuwbouw - af: verkopen - bij: overige mutaties

1.950

1.931

1.911

1.901

1.912

0

27

29

24

17

21

12

10

14

28

1

4

1

0

0

1.930

1.950

1.931

1.911

1.901

0

1

27

29

53

- bedrijfsruimten

22

20

20

20

16

- garages

25

25

25

25

25

1.977

1.996

2.003

1.985

1.995

1. Aantal reparatieopdrachten

1,68

1,53

1,23

1,81

1,67

2. Aantal gevallen mutatieonderhoud

0,16

0,31

0,27

0,21

0,18

3. Kosten niet-planmatig onderhoud

530

387

454

795

457

4. Kosten planmatig onderhoud

779

772

811

750

605

1.309

1.159

1.265

1.545

1.062

560

539

503

488

477

8,5

9,4

9,2

8,5

9,6

2. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

1,59

1,44

1,52

1,62

1,42

3. Huurderving in een percentage van de jaarhuur

0,99

1,13

0,43

0,55

0,52

12,9

10,7

11,6

15,9

14,0

In exploitatie per einde boekjaar In aanbouw per einde boekjaar b. Overige onroerende zaken

Totaal aantal verhuureenheden per einde boekjaar Alle cijfers zijn per einde boekjaar Kwaliteit (per verhuureenheid)

5. Totaal onderhoudskosten Prijs-kwaliteitverhouding (per verhuureenheid) Gemiddelde netto huurprijs (per maand in €) Het verhuren van woningen 1. Mutatiegraad

Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio)

0,3

0,2

0,3

0,5

0,3

15,9

-9,5

6,6

13,1

16,3

4. Rentabiliteit lang vreemd vermogen

4,1

4,1

4,2

4,3

4,4

5. Rentabiliteit totaal vermogen

5,5

2,5

4,3

5,5

5,9

3. Rentabiliteit eigen vermogen


Solvabiliteit Eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. Liquiditeit (current ratio) Saldo van de vlottende activa gedeeld door het saldo van de kortlopende schulden per einde boekjaar. Rentabiliteit eigen vermogen Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen per einde boekjaar. Rentabiliteit vreemd vermogen Totaal van de verschuldigde rente over het boekjaar uitgedrukt in een percentage van het vreemd vermogen per einde boekjaar. Rentabiliteit totaal vermogen Totaal van het jaarresultaat en de verschuldigde rente op vreemd vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar.


10 Jaarrekening 10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)

VASTE ACTIVA

31 december

31 december

2014

2013

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

104.092.093

110.705.569

0

68.251

2.768.848

2.866.061

106.860.941

113.639.881

12.403.895

8.199.721

12.403.895

8.199.721

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen

Som vaste activa

8.503

8.503

1.737.651

588.170

1.746.154

596.673

121.010.990

122.436.275

150.696

158.064

9.773

9.773

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen

327.780

0

Overige vorderingen

107.665

110.106

Overlopende activa

289.364

94.763

885.278

372.706

206.151

374.220

1.091.429

746.926

122.102.419

123.183.201

Liquide middelen Som vlottende activa

TOTAAL ACTIVA


10.1 Jaarrekening: Balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1)

PASSIVA

31 december

31 december

2014

2013

EIGEN VERMOGEN Statutaire reserves Overige reserves

45

45

15.726.638

13.222.075

15.726.683

13.222.120

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen

0

0

Overige voorzieningen

0

82.210

0

82.210

102.900.000

106.123.888

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Overige schulden

12.361

10.365

102.912.361

106.134.253

Schulden aan leveranciers

506.420

468.199

Belastingen en premies sociale verzekeringen

536.882

798.043

2.420.073

2.478.376

3.463.375

3.744.618

122.102.419

123.183.201

Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN

Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


10.2 Winst-en-verliesrekening over 2014 (x € 1) 2014

2013

12.907.034

12.300.657

176.213

205.330

1.808.984

974.571

56.586

56.090

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

352.193

207.491

15.301.010

13.744.139

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

3.164.678

3.205.857

Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

-807.717

1.087.745

Lonen en salarissen

928.455

956.587

Sociale lasten

128.233

127.801

Pensioenlasten

177.870

180.682

2.631.616

2.356.793

8.567

6.445

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten

171.295

194.814

Overige bedrijfslasten

2.679.634

1.746.461

Totaal bedrijfslasten

9.082.631

9.863.185

Bedrijfsresultaat

6.218.379

3.880.954

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

1.332

973

Rentelasten en soortgelijke kosten

4.253.610

4.360.594

Totaal financiële baten en lasten

4.252.278

4.359.621

1.966.101

-478.667

-538.462

780.767

2.504.563

-1.259.434

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

Resultaat na belastingen


10.3 Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode) (x € 1.000) 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassing voor: ● Afschrijvingen ● Boekresultaat verkoop huurwoningen ● Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille ● Vrijval/dotatie voorzieningen ● Vrijval bestemmingsreserve

2013

6.218

3.881

3.165

3.207

-1.809

-974

-807 -46 0

1.544 -462 -22 503

Veranderingen in werkkapitaal: ● Voorraden ● Onderhanden projecten ● Vorderingen ● Kortlopende schulden (excl. bankkrediet/incl. waarborgsommen)

0 0 -280

0 0 33

-285

84

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen/betaalde belasting naar de winst Betaalde interest

3.293

-565

117

6.156

7.291

1

1

-616 -4.331

-702 -4.360 -4.946

Som kasstroom uit operationele activiteiten

-5.061 1.210

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen financiële vaste activa

-845

-3.696

2.691

1.493

0

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

1.846


2.230

-2.203

2014 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossingen langlopende schulden Ontvangsten/aflossingen bankkrediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2013

1.500

5.000

-4.724

-5.431

0

0

Mutatie in geldmiddelen

-3.224

-431

-168

-404

De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2014 Stand per 1 januari Liquide middelen

2013

374

778 374

Mutaties boekjaar Liquide middelen

-168

778 -404

-168 Stand per 31 december Liquide middelen

206

374 206


-404

374

10.4 Algemene toelichting ALGEMEEN De richtlijn De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behalve enkele uitzonderingen van specifieke aard. Het besluit heeft ook geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645). In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activiteiten De activiteiten van Stichting Woonpalet Zeewolde, statutair gevestigd te Zeewolde, (Eilandgracht 39), bestaan voornamelijk uit de bouw en verhuur van woningen. Groepsverhoudingen Stichting Woonpalet Zeewolde staat aan het hoofd van een andere rechtspersoon. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen. Naam Statutaire zetel Aandeel in geplaatst kapitaal

: Woonpalet Vastgoed B.V. : Zeewolde : 100%

In Woonpalet Vastgoed B.V. vinden tot op heden geen activiteiten plaats. De deelneming is van te verwaarlozen betekenis voor de jaarrekening van de stichting Woonpalet en derhalve heeft geen consolidatie plaatsgevonden.

10.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.


Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet op basis van 3-maands kasgeld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie


Het beleid van Woonpalet is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Daarmee kwalificeert Woonpalet zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonpalet waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling De complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. Bij de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verkoop van huurwoningen voor de komende vijf jaar (2015-2019). Bij de bedrijfswaardeberekening eind 2014 gelden de volgende uitgangspunten:


– – – – – – – – – –

Huurverhoging 2015: 1,00% (voorgaand jaar: 1,50%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,90% voor DAEB-woningen; Huurverhoging 2016: 0,50% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor DAEB-woningen; Huurverhoging 2017: 1,50% (voorgaand jaar: 2,0%) + een inkomensafhankelijke opslag van 1,50% voor DAEB-woningen; Huurverhoging met ingang van 2018: 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%); Jaarlijkse huurderving van 0,50% (voorgaand jaar: 0,50%); mutatiegraad van 8 % en huurharmonisatie tot 75/85% van de maximaal redelijke huur voor DAEB-woningen; jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.175 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.202); genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten van € 318 (voorgaand jaar: € 311); kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar (2015-2034), daarna een bedrijfseconomische norm per woning per jaar, onverdeeld naar de volgende tijdvakken: tijdvak 21-30 jaar: € 2.023 (voorgaand jaar: € 1.958) tijdvak 31-40 jaar: € 838 (voorgaand jaar: € 810) tijdvak 41-50 jaar: € 492 (voorgaand jaar: € 474)

– – –

– –

een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode van € 9.076 (voorgaand jaar: € 9.076); een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 24 tot 50 jaar), de minimale levensduur wordt gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De saneringsheffing en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91 en €5,36 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief en geen rekening gehouden met indexatie.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.


De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Bedrijfswaarde ten behoeve van de toelichting De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is rekening houdende met de bovenstaande uitgangspunten berekend op een bedrag van € 142.351.473 (2013: € 145.911.909). De bedrijfswaarde ligt hiermee zo’n 37% hoger dan de boekwaarde van het sociaal vastgoed (inclusief grondkosten). In de bedrijfswaarde 2014 is rekening gehouden met de begrote verkoop van huurwoningen in de periode 2015-2019. De bedrijfswaarde betreft de


contante waarde van de toekomstige kasstromen uit verkoop onder aftrek van de per woning opgeofferde bedrijfswaarde (bij voortgezette exploitatie) en bedraagt per saldo € 3.475.000.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van 3maands kasgeld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering hoger is dan de verwachte bedrijfswaarde. Indien deze zogenaamde onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.


Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonpalet waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De waardebepalingen (marktwaarde in verhuurde staat) zijn uitgevoerd door gecertificeerde externe taxateurs. De waardebepaling heeft plaatsgevonden voor alle commerciële objecten met peildatum 31 december 2014. Bijzondere waardevermindering Woonpalet beoordeelt jaarlijks op balansdatum of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Van een bijzondere waardevermindering is sprake indien de boekwaarde van een actief hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat. De toetsing vindt plaats op complexniveau waarbij de complexen zijn gedefinieerd op basis van de datum van in exploitatie nemen (financiële indeling). Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. De terugname van eerdere afwaardering wordt ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’.


Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere marktwaarde dan geldt deze lagere marktwaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere marktwaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere commerciële marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonpalet in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen, rekening houdend met voorzieningen oninbaarheid op vorderingen. Latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en de fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingverplichtingen worden berekend per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op de balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. De contante waarde van de latente belastingen is berekend uitgaande van een rekenrente vóór belasting van 4,6%. Actieve latentie leningen o/g De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. Hierbij is ervan uitgegaan dat amortisatie van het fiscale agio en disagio plaatsvindt op basis van het rente en aflossingsschema van de betreffende leningen.


Actieve latentie woningverkopen De latentie heeft betrekking op woningen bestemd voor verkoop binnen een periode van vijf jaar.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.


Voorziening pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij het pensioenfonds SPW. Stichting Woonpalet Zeewolde verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Woonpalet Zeewolde of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is onder de toelichting op de balanspost ‘langlopende schulden’ opgenomen.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Afgeleide financiële instrumenten Woonpalet maakt geen gebruik van rentederivaten.


10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere baten en lasten Bijzondere baten of lasten behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar worden op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het behaalde boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie en eventuele netto verkoopopbrengsten De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.


Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder staan de doorberekeningen onderhoud aan derden en overige vergoedingen. Erfpacht Voor woningen die zijn verkocht onder Koop Goedkoop wordt de grond in erfpacht uitgegeven. De jaarlijkse erfpachtcanon wordt verantwoord onder erfpacht.

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonpalet heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonpalet, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die gemaakt worden in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, etc. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonpalet integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


10.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Rente-instrumenten In het treasurystatuut van Woonpalet is opgenomen dat het gebruik van renteinstrumenten uitsluitend is toegestaan na goedkeuring door de Raad van Commissarissen en alleen voor die instrumenten opgenomen in het statuut. De inzet hiervan vindt uitsluitend plaats nadat advies is ingewonnen bij een extern deskundige en de treasury-commissie hiertoe heeft besloten. Rente-instrumenten mogen alleen gebruikt worden waarvoor ze in eerste instantie bedoeld zijn, namelijk het vermijden dan wel beheersen van het renterisico. Speculatief handelen in renteinstrumenten, door middel van het aangaan van open posities, waarbij sprake is van het ontbreken van een onderliggende positie, is derhalve niet toegestaan. Woonpalet maakt tot op heden geen gebruik van rente-instrumenten. Valutarisico Woonpalet is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Woonpalet heeft geen effecten en loopt geen prijsrisico. Renterisico Woonpalet loopt renterisico over rentedragende langlopende schulden. De doelstelling van Woonpalet is om de jaarlijkse renterisico’s door (her)financiering of renteconversie te beperken. Renterisico is in algemene termen gedefinieerd als het totale bedrag of de totale (restant) hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend nieuw rentepercentage betaald zal gaan worden. Centraal uitgangspunt bij renterisicomanagement is het in de tijd spreiden van (her)financieringsrisico en renterisico (“risico spreiden = risico mijden”) en het voorkomen van te grote pieken in het risicoprofiel. Kredietrisico Woonpalet heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Beschikbaarheidsrisico Voor haar financiering is Woonpalet grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonpalet heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de in de jaren 2015-2019 voorgenomen verkoop van in totaal 77 woningen. Onzeker is of deze verkoop kan worden gerealiseerd aangezien de doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen onder druk staan. De ingerekende verkopen hebben echter, gezien de toegepaste complexindeling, geen invloed op het resultaat over 2014. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonpalet een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2013 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. Het belangrijkste standpunt betreft het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt uitgegaan van het nettoresultaat. Dit resultaat wordt vervolgens aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen als gevolg van de financiering zijn gesplitst in kasstromen voor mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder de operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, evenals ontvangen investeringssubsidies. De onderverdeling is in 2014 gewijzigd. De vergelijkende cijfers 2013 zijn voor de vergelijkbaarheid aangepast.


10.9 Toelichting op de balans (x € 1) VASTE ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

104.092.093

110.705.569

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0

68.251

2.768.848

2.866.061

106.860.941

113.639.881

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal per 31 december

Verloop materiële vaste activa 2014 Sociaal

Vastgoed

Onroerende

Totaal

Vastgoed

in ontwikkeling

en roerende

In

voor eigen

zaken t.d.v.

exploitatie

exploitatie

de exploitatie

Stand per 31 december 2013 - Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

138.287.453

148.060

4.228.552

142.664.065

- Cumulatieve waardeverminderingen

-15.001.254

- Cumulatieve afschrijvingen

-12.580.630

-79.809

0

-15.081.063

0

-1.362.491

-13.943.121

Boekwaarde begin boekjaar

110.705.569

68.251

2.866.061

113.639.881

183.117

625.469

37.565

846.151

Mutaties 2014 - Investeringen - Desinvesteringen (aanschafwaarde)

-997.447

0

0

-997.447

- Overboekingen van in ontwikkeling

645.753

-645.753

0

0

-5.164.134

0

0

-5.164.134

1.062.645

-47.967

0

1.014.678

298.125

0

0

298.125

-2.796.113

0

-134.778

-2.930.891

- Overboeking sociaal naar commercieel - Waardeveranderingen - Afschrijving overboeking commercieel - Afschrijvingen - Afschrijvingen (desinvesteringen) Totaal mutaties 2014 Boekwaarde einde boekjaar

154.578

0

0

154.578

-6.613.476

-68.251

-97.213

-6.778.941

104.092.093

0

2.768.848

106.860.941

Stand per 31 december 2014 - Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen

132.954.742

127.776

4.266.117

137.348.635


-13.938.609

-127.776

0

-14.066.385

- Cumulatieve afschrijvingen

-14.924.040

0

-1.497.269

-16.421.309

Boekwaarde einde boekjaar

104.092.093

0

2.768.848

106.860.941


Afschrijvingen Woonpalet onderscheidt in de materiële vaste activa de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 50 jaar – Verbetering lineair 25-50 jaar – Kantoor lineair 50 jaar – Inventaris lineair 5-10 jaar WOZ waarde In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1856 woningen en 3 maatschappelijke verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 288 miljoen. Bedrijfswaarde De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 142.351.473 (2013: € 145.911.909). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 3.560.436 afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de analyse van de bedrijfswaarde. Verzekering Het hele eigendom aan roerende en onroerende zaken is verzekerd bij Avéro Achmea tegen herbouwwaarde voor brand- en stormschade. Door jaarlijks een bedrag per woning te voldoen, is het begrip verzekerde waarde voor het hele woningbezit niet meer van toepassing. De bedrijfsaansprakelijkheid is ondergebracht bij Avéro Achmea. Verkoopprogramma Er zijn tot en met 2014 417 woningen aan ons verkoopprogramma toegevoegd. In totaal zijn er tot en met 2014 187 woningen verkocht zodat er nog 230 woningen resteren voor verkoop. In het jaarplan 2015 houden we rekening met de verkoop van 18 woningen. De verkoopopbrengst en boekwaarde bedragen respectievelijk € 2.267.510 en € 697.805. Koop Goedkoop (KGK) Onder de materiële vast activa zijn tevens gronden verantwoord waarop een recht van erfpacht is gevestigd. Dit geldt bij woningen die onder de KGK regeling worden verkocht. Tot en met 2014 zijn er in totaal 67 woningen van ons bestaande bezit verkocht onder KGK. Geactiveerde rente De te activeren rente op nieuwbouw wordt gedurende de ontwikkeling geactiveerd op basis van het geldende rentepercentage voor 3-maands kasgeld. In 2014 is een bedrag van € 791 aan rente geactiveerd. Reële waarde (bedrijfswaarde) De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, op basis van de uitgangspunten zoals vermeld in de toelichting, bedraagt € 142.351.473 (2013: € 145.911.909). Ten opzichte van 2013 is de bedrijfswaarde met een bedrag van per saldo € 3.560.436 afgenomen.


De afname van de bedrijfswaarde ten opzichte van voorgaand jaar laat zich in de onderstaande stappen nader verklaren: Analyse mutatie bedrijfswaarde: Stap 1 Autonome waardemutatie De autonome waardemutatie wordt veroorzaakt door de verschillende tijdstippen van berekening. Kasstromen tussen deze tijdstippen vallen weg en de overige kasstromen komen een jaar dichterbij. Dus zelfs bij ongewijzigd bezit, beleid en ongewijzigde parameters is er sprake van een bedrijfswaardemutatie: de autonome waardemutatie.

€

1.212.921

Stap 2 Mutaties in het bezit In 2014 hebben we 1 verhuureenheid in exploitatie genomen (€ + 855.622) en 21 bestaande huurwoningen verkocht (€ -1.133.028). Tevens zijn er 46 huurwoningen overgeheveld van DAEB-woningen naar niet DAEB-woningen (€ -5.235.574).

€

-5.512.980

Stap 3 Mutatie van de huursom De afname van de bedrijfswaarde is onder andere een gevolg van het feit dat de huurstijgingspercentages voor de jaren 2015, 2016 en 2017 naar (verwacht)inflatieniveau zijn bijgesteld (verlaagd).

€

-1.999.858

Stap 4 Aanpassing dagelijks- en mutatieonderhoud De gemiddelde kosten per klacht en per mutatie zijn iets gedaald.

€

92.901

Stap 5 Aanpassing lasten beheer De kosten die verband houden met de bedrijfsvoering (overige bedrijfslasten) zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald (van € 1.202 naar € 1.175 per vhe).

€

2.514.323

Stap 6 Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is ingerekend conform de inrekenregels van het WSW/CFV. De bedrijfswaarde is toegenomen doordat de gemiddelde WOZ waarde is gedaald.

€

1.330.586

Stap 7 Aanpassing planmatig onderhoud Wij hebben de in de meerjarenbegroting 2014-2034 opgenomen kosten voor planmatig onderhoud bijgesteld. Na de periode van 2034 hanteren wij een norm afhankelijk van de ouderdom van de woning. Per blok van 10 jaar wordt een verschillend normbedrag gehanteerd. De normbedragen voor de blokken van 10 jaar zijn gestegen met 3,25%.

€

-283.329

Per saldo mutatie bedrijfswaarde (excl. woningverkopen) Mutatie inrekening verkoop huurwoningen (2015-2019) Per saldo mutatie bedrijfswaarde (incl. woningverkopen)

€ -2.645.436 € -915.000 € -3.560.436


Jaarlijkse toets Jaarlijks toetsen wij per complex de bedrijfswaarde aan de boekwaarde. Als de boekwaarde de bedrijfswaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende bedrijfswaarde van het bezit per einde 2014 heeft ook deze keer aanleiding gegeven tot het doorvoeren van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2014.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

2014

Sociaal vastgoed in exploitatie - Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit - Afwaarderingen op bestaand bezit

1.429.212 -366.567

- Afwaarderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Per saldo waardeveranderingen sociaal vastgoed


-47.967 1.014.678

VASTE ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

12.403.895

8.199.721

0

0

12.403.895

8.199.721

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal per 31 december

Verloop vastgoedbeleggingen 2014 Commercieel vastgoed In exploitatie Stand per 31 december 2013

9.177.924

- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen

-394.967


-583.236 8.199.721

Boekwaarde begin boekjaar Mutaties 2014

-180.776

- Investeringen

-39.136

- Desinvesteringen (aanschafwaarde)

0

- Overboekingen van in ontwikkeling

5.164.134

- Overboeking sociaal naar commercieel - Waardeveranderingen

-206.961

- Afschrijving overboeking van sociaal

-298.125

- Afschrijvingen

-234.962 0

- Afschrijvingen (desinvesteringen)

4.204.174

Totaal mutaties 2014

12.403.895

Boekwaarde einde boekjaar Stand per 31 december 2014

14.122.146

- Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen

-928.054


-790.197 12.403.895

Boekwaarde einde boekjaar

WOZ waarde In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 74 woningen, 19 bedrijfsruimten en 25 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 17 miljoen (exclusief in erfpacht uitgegeven gronden KGK).


Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De waardebepalingen (marktwaarde in verhuurde staat) zijn uitgevoerd door gecertificeerde externe taxateurs. De actuele waarde gebaseerd op marktwaarde van deze activa bedraagt per waarde peildatum 31 december 2014 € 15.776.417. Jaarlijkse toets Jaarlijks toetsen wij per complex de marktwaarde aan de boekwaarde. Als de boekwaarde de marktwaarde (duurzaam) overschrijdt dan wordt dit bedrag als waardeverandering ten laste van het resultaat afgeboekt. De berekende marktwaarde van het bezit per einde 2014 heeft aanleiding gegeven tot het doorvoeren van enkele waardeveranderingen in het bezit per 31 december 2014. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

2014

Vastgoedportefeuille (commercieel) - Terugname van waardeverminderingen bestaand bezit

262.734

- Afwaarderingen op bestaand bezit

-469.695

Per saldo waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-206.961

31-12-2014

31-12-2013

8.503

8.503

Latente belastingvorderingen

1.737.651

588.170

Totaal

1.746.154

596.673

8.503

8.503

0

0

8.503

8.503

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Verloop deelnemingen in groepsmaatschappijen Saldo per 1 januari - resultaat deelneming Woonpalet Vastgoed B.V. Saldo per 31 december

Het verschafte deel van het geplaatste kapitaal van Woonpalet Vastgoed B.V. te Zeewolde bedraagt 100%. Tot op heden hebben er nog geen activiteiten plaatsgevonden in Woonpalet Vastgoed B.V. Gezien de zeer geringe betekenis van de deelneming heeft er geen consolidatie plaatsgevonden.


31-12-2014

31-12-2013

536.406

588.170

Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen leningen o/g Latente belastingvorderingen woningverkopen

1.201.245

0

Totaal

1.737.651

588.170

588.170

644.507

0

0

Verloop latentie leningen o/g Saldo per 1 januari - dotatie - afschrijving

-51.764

-56.337

Saldo per 31 december

536.406

588.170

Verloop latentie woningverkopen Saldo per 1 januari - dotatie - afschrijving Saldo per 31 december

0

0

1.201.245

0

0

0

1.201.245

0

Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. Actieve latentie leningen o/g. De latentie die voortvloeit uit het verschil tussen de nominale en contante waarde van de opgenomen en uitstaande leningen wordt gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende looptijd per lening. De nominale waarde van de actieve latentie leningen o/g bedraagt per eind 2014 € 847.203. Discontering tegen contante waarde heeft plaatsgevonden op basis van de netto rente (rente minus belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (1-0,25). De contante waarde van de latentie per eind 2014 bedraagt € 536.406. Actieve latentie woningverkopen De latentie heeft betrekking op woningen bestemd voor verkoop binnen een periode van vijf jaar. Discontering tegen contante waarde heeft plaatsgevonden op basis van de netto rente (rente minus belasting op basis van effectieve belastingtarief), zijnde 4,6% x (10,25). De contante waarde van de latentie per eind 2014 bedraagt € 1.201.245.


VLOTTENDE ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

150.696

158.064

0

0

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Rekening courant groepsmaatschappijen

9.773

9.773


327.780

0

Overige vorderingen

107.665

110.106

Overlopende activa

289.364

94.763

Totaal

885.278

372.706

Huurdebiteuren Huurachterstanden gespecificeerd naar tijdsduur in aantallen huurders en

Aantal huurders

Bedrag

Aantal huurders

Bedrag

2014

2014

2013

2013

bedrag (x € 1) per einde boekjaar

t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 maanden en ouder Totaal

122

43.508

117

31.445

31

27.487

35

28.172

45

138.980

39

121.928

198

209.975

191

181.545

Af: voorziening huurdebiteuren

-59.279

-23.481

Stand per 31 december

150.696

158.064

Van het saldo huurdebiteuren per eind 2014 heeft circa € 116.000 (2013: € 84.000) betrekking op vertrokken huurders. De huurachterstand eind 2014 bedraagt 1,58 % (2013: 1,44%) van de bruto jaarhuur en vergoedingen. Voorziening wegens oninbaarheid Voor het risico van wanbetaling is een voorziening getroffen. Deze voorziening geeft het volgende verloop te zien: 31-12-2014

31-12-2013

Voorziening huurdebiteuren Saldo per 1 januari

23.481

33.166

- afgeboekte posten

-10.166

-31.118

- ontvangen afboekingen voorgaande jaren

16.635

6.925

- dotatie voorziening

29.329

14.508


59.279

23.481

Jaarlijks wordt de mate van oninbaarheid van de openstaande vorderingen beoordeeld. In 2014 is op basis hiervan een bedrag van € 10.166 afgeboekt.


31-12-2014

31-12-2013

9.773

9.773

Rekening courant groepsmaatschappijen Vordering Woonpalet Vastgoed BV Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting 2014

87.731

0

Omzetbelasting

240.049

0

Totaal

327.780

0

3.112

2.497

Vorderingen mutatieonderhoud

68.860

64.055

Overige vorderingen

35.693

43.554

107.665

110.106

Saldo vorderingen mutatieonderhoud

105.025

76.450

af: voorziening mutatieonderhoud

-36.165

-12.395

68.860

64.055

Overige vorderingen Doorberekende onderhoudskosten

Totaal Vorderingen mutatieonderhoud

Totaal Overlopende activa Vooruitbetaalde bedragen

27.502

42.062

Overige

261.862

52.701

Totaal

289.364

94.763

304

311

204.660

373.909

1.187

0

206.151

374.220

Liquide middelen Direct opvraagbaar - Kas - Bank - Kruisposten Totaal De rekening-courant kredietfaciliteit bedraagt € 2.000.000. Hiervoor zijn geen aanvullende zekerheden vereist.


PASSIVA 31-12-2014

31-12-2013

Eigen vermogen Statutaire reserves

45

45

Overige reserves

15.726.638

13.222.075

Totaal

15.726.683

13.222.120

13.222.075

14.481.509

Overige reserves Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

2.504.563

-1.259.434

15.726.638

13.222.075

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

0

0

Overige voorzieningen

0

82.210

Totaal

0

82.210

Stand per 1 januari

0

455.215

Dotaties

0

0

Onttrekkingen

0

-455.215

Stand per 31 december

0

0

Fonds klein onderhoud

0

74.956

Fonds zorgpakket Luxor

0

7.254

Totaal

0

82.210

74.956

73.331

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag op in mindering te brengen. Overige voorzieningen

Fonds klein onderhoud Saldo per 1 januari - dotatie

86.844

86.378

- onttrekking

-90.951

-84.753

- vrijval

-70.849

0

0

74.956



31-12-2014

31-12-2013

7.254

5.745

Fonds zorgpakket Luxor Saldo per 1 januari - dotatie - onttrekking Saldo per 31 december

0

2.400

-7.254

-891

0

7.254

102.900.000

106.123.888

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal

12.361

10.365

102.912.361

106.134.253

106.123.888

106.554.341

Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari - reguliere aflossingen - finale aflossingen - nieuwe leningen Saldo per 31 december

-33.500

-506.462

-4.690.388

-4.923.991

1.500.000

5.000.000

102.900.000

106.123.888

De gemiddelde rentevoet van de per eind 2014 opgenomen geldleningen bedraagt 4,0% (2013: 4,1%). Het reguliere aflossingsbestanddeel voor het volgende boekjaar bedraagt € 0. Voor algehele aflossing komt een bedrag van € 4.800.000 in aanmerking. Een deel van het schuldrestant per 31 december 2014, ter grootte van € 87.600.000 heeft een looptijd langer dan 5 jaar. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Schulden/leningen kredietinstellingen Aflosbaar in jaar 2015 2016 2017 2018 2019

Bedrag (x € 1) 4.800.000 1.500.000 0 5.000.000 4.000.000

De rentabiliteitswaardecorrectie van deze langlopende schulden (contante waarde van de kasstromen uit de lening contracten verminderd met het schuldrestant van de leningen) bedraagt € 9.733.413 (2013 € 10.213.528). Hierbij is een disconteringsvoet gehanteerd van 5,25%. 31-12-2014

31-12-2013

10.365

3.865

1.996

6.500

12.361

10.365

Waarborgsommen Saldo per 1 januari - mutaties in boekjaar Saldo per 31 december


31-12-2014

31-12-2013

Schulden aan leveranciers

506.420

468.199


536.882

798.043

Overlopende passiva

2.420.073

2.478.376

Totaal

3.463.375

3.744.618

- Loonheffing

33.861

32.522

- BTW (verleggingsregeling)

97.848

135.480

- Pensioenfonds

23.408

20.790

- Vennootschapsbelasting 2012

0

227.486

- Vennootschapsbelasting 2013

381.765

381.765

Totaal

536.882

798.043

1.698.096

1.775.017

- Vooruit ontvangen huur

244.484

222.160

- Te verrekenen gemeente Zeewolde

385.126

414.521

Kortlopende schulden


Overlopende passiva - Niet vervallen rente

- Overige overlopende passiva Totaal

92.367

66.678

2.420.073

2.478.376

Onder ‘te verrekenen gemeente Zeewolde’ is onder meer een bedrag opgenomen van € 385.126 in zake aan de gemeente schuldig gebleven kosten grondaankoop Minstreel/Touwslager. Deze woningen zijn verkocht onder de Koop Goedkoopregeling waarbij de grond door Woonpalet in erfpacht is uitgegeven. Pas op het moment dat de grond verkocht wordt, dient met de gemeente Zeewolde te worden afgerekend. In 2014 heeft één verkoop van grond plaatsgevonden zodat er nog achttien resteren.


10.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligo Voorwaardelijk WSW deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting per eind 2014 bedraagt € 3.961.650 (3,85% van de omvang van de geborgde leningen). Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitenprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans per 31 december. Aangegane verplichtingen Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Per 31 december 2014 bedragen de verplichtingen uit hoofde van de onroerende zaken in ontwikkeling nihil (2013 € 527.560). Lasten onderhoud De verplichtingen uit hoofde van in 2014 opgedragen werkzaamheden bedroegen per eind 2014 nihil. Operationele lease Per 31 december 2014 bedragen de verplichtingen uit hoofde van operationele lease in totaal € 81.400. Hiervan is te betalen binnen één jaar € 31.830 en tussen een jaar en vijf jaar een bedrag van € 49.570. Heffing saneringsfonds Woonpalet zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 0,46 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Wet Ketenaansprakelijkheid Wij zijn aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Om het risico van deze aansprakelijkheid zoveel mogelijk te beperken, vindt er bij werken een selectie van aannemers plaats en worden bij omvangrijke werken de aannemers financieel beoordeeld. Om de risico’s verder te beperken, wordt gebruikgemaakt van storting op G-rekeningen en BTW-verlegd. Fiscale eenheid Woonpalet maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Woonpalet Vastgoed BV en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.


10.11 Toelichting op de winst-en-verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2014

2013

13.036.650

12.440.709

-129.616

-135.179

0

-4.873

12.907.034

12.300.657

2.093

4.186

Huuropbrengsten Te ontvangen netto huur af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal huuropbrengsten De 'te ontvangen netto huur' is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: - de huurverhoging per 1 juli 2013 en 1 juli 2014; - in 2014 een geheel jaar in exploitatie zijnde (complex 50 Radon e.o.); - de toename van huur als gevolg van woningverbeteringen; - in 2014 in exploitatie genomen complex 51 (uitbreiding Houtwal); - de verkoop van in totaal 12 huurwoningen in 2013 en 21 huurwoningen in 2014 Opbrengsten servicecontracten Bijdragen diensten huismeester Bijdragen glasverzekering Overige goederen, leveringen en diensten

18.615

20.605

156.170

181.723

176.878

206.514

-595

-1.040

-70

-144

176.213

205.330

2.690.988

1.493.476

af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen Totaal opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengsten verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit

-882.004

-518.905

1.808.984

974.571

56.586

56.090

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Betreft de activering van uren eigen dienst m.b.t. voorbereiding en toezicht.


2014

2013

72.406

42.794

Overige opbrengsten

279.787

164.697

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

352.193

207.491

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen verrichte diensten

Vergoedingen voor verrichte diensten Administratiekosten Inschrijfgeld woonruimteverdeling Vergoeding opmaken huurcontracten Claim NCCW

3.613

4.191

17.170

20.920

3.725

4.800

39.930

0

7.968

12.883

72.406

42.794

Vergoeding onderhoudslasten

77.758

104.619

Opbrengst pro-rato btw teruggave 2011-2012

58.198

0

Opbrengst erfpacht Koop Goedkoop

71.365

53.699

Vrijval voorziening fonds onderhoud

Overige Totaal Overige opbrengsten

70.849

0

Overig

1.617

6.379

Totaal

279.787

164.697

2014

2013

2.794.938

2.907.633

Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

134.778

157.065

Afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie

234.962

141.159

Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en Vastgoedportefeuille

3.164.678

3.205.857

2014

2013

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Terugname afwaarderingen bestaand bezit Afwaarderingen in bestaand bezit Terugname afwaardering nieuwbouwprojecten Afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille


-1.691.946

-950.131

836.262

2.358.509

0

-400.442

47.967

79.809

-807.717

1.087.745

Overige waardeveranderingen

Materiële vaste activa

Terugname bestaand bezit Afwaardering bestaand bezit Afwaardering VG in ontwikkeling Terugname nieuwbouw Per saldo afwaardering

Vastgoedbeleggingen

-1.429.212 366.567

Voorziening Onrendabel

-262.734 469.695

47.967 0 -1.014.678

0 206.961

Totaal 2014 0 0

-1.691.946 836.262

0 0

47.967 0 -807.717

2014

2013

925.244

943.215

3.211

16.225

0

-2.853

928.455

956.587

Lonen en salarissen Salarissen Inhuur- en uitzendkrachten Af: ziekengelden Totaal lonen en salarissen Het aantal formatieplaatsen per eind 2014 bedraagt 15,8 (2013: 16,9). Jubilea-uitkeringen De verplichtingen wegens jubilea-uitkeringen zijn niet opgenomen in de balans gezien ze niet materieel zijn. Eventuele kosten van jubilea-uitkeringen worden verantwoord op het moment dat ze zich voordoen. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Er zijn geen functionarissen met een bezoldiging over 2014 die het gemiddelde belastbare loon per jaar van ministers overschrijden.

Overzicht vergoedingen directie en raad van commissarissen op grond van de WNT. Beloning bestuurder 2014 (bedragen x €1) Naam

L. Mulder

W. van Erp Taalman Kip

Periode

01-01 t/m 31-12

01-12 t/m 31-12

Omvang dienstverband

36 uur

Beloning

36 uur 101.208

7.047

- vast

0

0

- variabel

0

0

22.069

1.567

0

0

Belaste onkostenvergoeding

Beloning betaalbaar op termijn Extra uitkering einde dienstverband


Beloning leden raad van commissarissen 2014 (bedragen x €1) Naam

Drs. G.P.

Drs. J.T. van

Oosterman

der Wolf

voorzitter

lid

F.L. Kappers

Mr. R.A.P.

M.J.

Drs. C.L.

Schouwaert

Doddema-

Suurland RA

Kodde Functie

Lid, vice

lid

lid

lid

voorzitter Periode

01-01 t/m

01-01 t/m

01-01 t/m

01-01 t/m

01-10 t/m

01-01 t/m

31-12

31-08

31-12

31-12

31-12

31-12

Beloning

7.800

4.000

6.000

3.500

875

6.000

9.438

4.000

7.260

4.235

1.059

6.000

(excl. btw) Beloning (incl. btw)

2014

2013

Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)

718.453

701.397

Onderhoudsuitgaven (cyclisch)

1.913.163

1.655.396

Totaal onderhoudslasten

2.631.616

2.356.793

Klachtenonderhoud

305.440

273.276

Mutatieonderhoud

140.597

143.227

Contractonderhoud

235.579

219.110

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

Levering materialen/diensten

25.935

208

Brandschade/verzekeringswerk

10.902

65.576

Sub (niet cyclisch) onderhoud

718.453

701.397

Planmatig onderhoud

1.913.163

1.655.396

Totaal

2.631.616

2.356.793

Mens gerelateerde leefbaarheid

8.567

6.445

Totaal leefbaarheid

8.567

6.445

Leefbaarheid

Lasten servicecontracten Premie glasverzekering

15.528

11.946

Directe exploitatiekosten goederen, leveringen en diensten

155.767

182.868

Totaal lasten servicecontracten

171.295

194.814


2014

2013

1.961.015

1.067.928

Bijdragen VvE’s

22.478

17.433

Toevoeging voorziening oninbaarheid

69.597

55.636

2.053.090

1.140.997

626.544

605.464

2.679.634

1.746.461

Overige bedrijfslasten Heffingen

Subtotaal Beheerskosten Totaal overige bedrijfslasten Heffingen Heffing projecten saneringssteun CFV Verhuurdersheffing Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Totaal heffingen

388.143

428.513

1.028.973

43.705

490.969

539.926

36.873

37.001

16.057

18.783

1.961.015

1.067.928

Bijdragen Verenigingen van Eigenaren Bijdragen VvE’s

36.970

35.272

-14.492

-17.839

22.478

17.433

Overige personeelskosten

88.192

49.638

Huisvestingskosten

57.216

54.856

Porti en telefoonkosten

28.502

29.144

Drukwerk en advertentiekosten

46.657

51.132

Contributies en abonnementen

28.356

31.745

Doorberekeningen bijdragen Totaal netto bijdragen Verenigingen van Eigenaren Beheerskosten

Advies- en accountantskosten

100.499

92.531

Automatiseringskosten

150.729

149.668

Overige algemene kosten

126.393

146.750

Totaal beheerskosten

626.544

605.464

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht Controle van de jaarrekening

41.626

39.960

Andere controlewerkzaamheden

7.500

2.000

Fiscale advisering

3.665

9.330

Andere niet-controlediensten (pro-rata btw teruggave)

1.075

2.335

53.866

53.625

Totaal accountantshonoraria en fiscale advisering


Financiële baten en lasten 2014

2013

308

217

Rente op vorderingen (heffingsrente c.a.)

1.024

756

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

1.332

973

2014

2013

4.212.556

4.336.997

41.845

23.046

4.254.401

4.360.043

-791

551

4.253.610

4.360.594

2014

2013

611.019

702.577

0

21.853

51.764

56.337

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op liquide middelen

Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen Overige schulden Af: geactiveerde rente Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

Belastingen Acute vennootschapsbelasting 2014 Correctie VPB 2012 Mutatie belastinglatentie leningen o/g Mutatie belastinglatentie woningverkopen Totaal belastingen

-1.201.245 -538.462

De belastbare winst over 2014 is als volgt bepaald:

2014

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (voor belastingen)

1.966.101

Fiscaal correctie afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie

2.929.716

Fiscaal correctie afschrijvingen commercieel vastgoed in exploitatie

234.962

Fiscale afschrijving Kastanjelaan

-64.539

Fiscale afschrijving bedrijfsruimten Gelderseweg

-21.888

Fiscale correctie vrijval fonds onderhoud (onbelaste periode)

-45.297

Onttrekking zorgpakket Luxor

780.767

-7.254

Fiscaal correctie waardeveranderingen materiële vaste activa Fiscaal niet geaccepteerde deel afschrijving kantoorpand Fiscaal correctie boekwinst verkoop bestaand bezit Fiscaal toegerekende disagio leningportefeuille

-807.717 13.008 -1.343.456 -235.327 652.208

Fiscale winst 2014

2.618.309


Niet aftrekbare gemengde kosten

4.400

Niet aftrekbare heffing CFV

388.143

Investeringsaftrek

-10.518 382.025

Fiscale winst 2014

3.000.334

Dotatie fiscale winst verkoop huurwoningen aan de herinvesteringsreserve

-516.259

Belastbare fiscale winst 2014

2.484.075

Verschuldigde vennootschapsbelasting 2014 Tarief van 20% over belastbaar bedrag tot € 200.000 Tarief van 25% over belastbaar bedrag vanaf € 200.000

Winst

VPB

200.000

40.000

2.284.075

571.019

2.484.075

611.019

Over de belastbare fiscale winst ad € 2.484.075 is een bedrag van € 611.019 aan vennootschapsbelasting verschuldigd. In 2014 is op basis van een voorlopige aanslag een bedrag betaald van € 698.750. Het per saldo nog te ontvangen bedrag ad € 87.731 is als nog te ontvangen belasting verantwoord onder de kortlopende vorderingen op de balans per 31 december 2014. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit woningverkopen, afschrijvingen op vastgoed, de waardering van leningen en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Zeewolde, 27 mei 2015 Opmaken van de jaarrekening 2014 Was getekend door de directeur-bestuurder

Mevrouw W. van Erp Taalman Kip Vaststellen van de jaarrekening 2014 Was getekend door de raad van commissarissen

Mevrouw G.P. Oosterman


Mevrouw M.J. Doddema-Kodde

Mevrouw C.L. Suurland

De heer F.L. Kappers

De heer R.A.P. Schouwaert


11 Overige gegevens

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 De directeur-bestuurder besluit om het positieve resultaat over 2014 als volgt te bestemmen:

Bestemming jaarresultaat: Dotatie overige reserves

2.504.563

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 De jaarrekening 2014 is goedgekeurd in de vergadering van de RvC gehouden op 27 mei 2015. De RvC heeft de bestemming van het resultaat goedgekeurd conform het besluit van de directeur-bestuurder.

Gebeurtenissen na balansdatum Er is geen sprake van gebeurtenissen na balansdatum

Controle verklaring van de onafhankelijke accountant Op de volgende pagina is de controleverklaring opgenomen.


12 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan de raad van commissarissen van Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in de jaarstukken opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Woonpalet Zeewolde te Zeewolde gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur


van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonpalet Zeewolde per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 27 mei 2015 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.S. Huizinga RA


Stichting Woonpalet Zeewolde Bezoekadres: Eilandgracht 39, 3891 GA ZEEWOLDE Postadres: Postbus 59, 3890 AB ZEEWOLDE Telefoon: (036) 522 23 04 Fax: (036) 522 10 73 [email protected] www.woonpalet.net @Woonpalet facebook.com/Woonpalet.Zeewolde Woonpalet is een voortzetting van Stichting Woningbouw Zeewolde (vanaf 21 maart 2001). Inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel in Flevoland, nummer 41022121. Koninklijk Besluit toegelaten instelling, op 6 november 1990, nummer 90.021746. Geregistreerd door de Commissie Bedrijfstakcode Woningcorporaties in het Nationaal Register Volkshuisvestinginstellingen op 3 september 1996. NRV-nummer 2441.


Woonpalet Overal dichtbij Jaarverslag en jaarrekening 2014

Recommend Documents