Woonpalet Jaarkrant
Overal dichtbij
Voorwoord ‘Overal dichtbij’ is de titel van deze jaarkrant. En dat is niet voor niets. Wist u bijvoorbeeld dat ons kantoor nog geen 4 kilometer verwijderd is van de huurder die het verst van ons af woont? En we zijn ook in figuurlijke zin dichtbij. We houden nauw contact met samenwerkingspartners. De belangrijkste daarvan bent u: onze huurder. In deze jaarkrant zetten we dan ook graag voor u op een rij wat we hebben gedaan in 2014. Vorig jaar was allereerst een roerig jaar. Er kwamen nieuwe wetten uit Den Haag en de parlementaire enquête woningcorporaties werd gehouden. Een van de conclusies daaruit is dat sommige corporaties, vooral grote, zich bezighielden met de verkeerde dingen. Wij horen daar niet bij. Uit onderzoek blijkt ook, dat met name kleinere corporaties dicht bij hun huurders staan en veelal worden ervaren als een betrouwbare constructieve partner. Dat past precies bij onze missie: goede huisvesting bieden aan mensen die daar moeilijk zelf in kunnen voorzien. Dat doen we door vooral lokaal te werken vanuit onze kernwaarden betrokken, betrouwbaar en slagvaardig. 2014 bracht mooie resultaten! Zo kregen we groen licht om woonzorgcomplex de Sfinx uit te breiden, verbeterden we het energielabel van onze woningen en lukte het om een begin te maken met het verhuren van de bedrijfsruimten aan de Gelderseweg. We blijven graag dichtbij u. Deelt u dus vooral uw mening met ons. Bijvoorbeeld via Facebook. Wiepke van Erp Taalman Kip directeur-bestuurder juni 2015 Ons complete jaarverslag vindt u op www.woonpalet.net.
Woonpalet Jaarkrant 1
Onze klanten
144 nieuwe buren Precies 144 nieuwe huurovereenkomsten sloten we in 2014. Dat zijn er 45 minder dan in 2013. Wie deze nieuwe buren zijn? Vooral starters en doorstromers. Samen kregen zij ruim 60% van de 144 woningen.
niet volledig nodig voor deze doelgroepen. Slechts een krappe 4% ging naar ‘mensen in de knel’.
… en de rest voor mensen in de knel En die laatste 4%? We reserveren elk jaar 10% van onze woningen voor mensen die zonder ons moeilijk aan een woning kunnen komen. Dat zijn bijvoorbeeld urgenten die met spoed een woning nodig hebben en mensen met een middeninkomen (tussen de € 34.000 en € 44.000). In 2014 hadden we deze 10%
45 reacties per woning Niet alle woningen die we verhuren, adverteren we voor die tijd. Bijvoorbeeld omdat ze naar urgenten gaan; woningaanbiedingen voor deze groep gaan buiten de website om. In 2014 adverteerden we in totaal 124 woningen. En daar kwamen bijna 5.600 reacties op. Gemiddeld dus 45 reacties
Bijna alles voor de doelgroep Negen van de tien woningen met een maximale huurprijs van ongeveer € 700, moeten we verhuren aan onze doelgroep: mensen met een inkomen tot € 34.678. Dat was vorig jaar de inkomensgrens voor sociale huur. In 2014 is dat prima gelukt. Ruim 96% van de woningen ging naar de doelgroep.
Voorbereid op de oude dag Vraagje: hoeveel van onze huurders zijn ouder dan 50, denkt u? Dat zijn er ruim duizend, dus ongeveer de helft van ons totale aantal huurders. En 1 op de 5 huurders is ouder dan 70. Dat alles heeft te maken met de historie van Zeewolde. Toen ons dorp gesticht werd, kwamen veel jonge gezinnen tegelijk naar Zeewolde. Al deze mensen worden langzaamaan ouder, en omdat er dus relatief veel van ongeveer dezelfde leeftijd zijn, worden ze ook min of meer tegelijk oud. Bovendien komen er senioren naar Zeewolde toe om in de buurt van hun kinderen en kleinkinderen te gaan wonen. De komende jaren neemt het aantal ouderen in Zeewolde dus fors toe. En natuurlijk willen ook zij prettig wonen. Dat kan vaak door aanpassingen aan hun eigen huis, maar soms moet er verhuisd worden. Bijvoorbeeld als mensen erg slecht ter been worden, of dementeren. En dat is iets om rekening mee te houden, want over 35 jaar is het aantal dementerenden in Zeewolde verviervoudigd.
2 Woonpalet Jaarkrant
Zorg en begeleiding, 24 uur per dag, zijn dan nodig. En deze gaat er gelukkig komen. In 2014 maakten we samen met Coloriet de plannen voor het uitbreiden van woonzorgcomplex de Sfinx. Na de zomer van 2015 start de bouw. U leest er meer over op pagina 3 ‘Bouwen, investeren, plannen maken’.
per woning. Dat is iets minder dan het jaar ervoor. Toen lag het gemiddelde aantal reacties per woning op 50. Het verschil zit ‘m waarschijnlijk in onze nieuwe manier van adverteren: sinds maart 2014 adverteren we onze woningen elke week in plaats van eens per twee weken.
Onze klanten
Sneller aan de beurt De gemiddelde wachttijd was in 2014 een kleine drie jaar. Dat lijkt misschien lang, maar mensen in de plaatsen om ons heen, zoals Harderwijk en Nijkerk, moeten acht tot tien jaar in de rij staan. Onze wachttijden waren in 2014 ook korter dan het jaar ervoor. Toen was de gemiddelde wachttijd voor een woning nog ruim drie jaar. De iets kortere wachttijd heeft vooral te maken met een goede doorstroming: in 2014 was de mutatiegraad 8,5%.
Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA, vergunninghouders) en het maatschappelijk werk (urgenten). Wij moeten alleen zorgen dat er een woning is. Dat is een verplichting die de overheid ons oplegt.
ervoor staat: een half jaar. Onder hen waren bijvoorbeeld tienermoeders van het tienermoederhuis aan het Vlierbesplein, en een jongere met een licht verstandelijke beperking. Zij maakten op die manier ook weer plek vrij in hun eigen woonvorm.
Zeewolde is ook een jonge gemeente. Ruim 1 op de 3 inwoners is jonger dan 25 jaar. Logisch dus dat jongeren ook een belangrijk deel van onze wachtlijst uitmaken: zo’n 20%. Gelukkig kunnen we jongeren relatief goed huisvesten. De mutatiegraad in onze jongerencomplexen (Minstreel, Stevinweg en Eilandgracht) lag ook in 2014 hoger dan gemiddeld.
Zo hebben we 21 vergunninghouders gehuisvest, en 27 urgenten. Wij hebben 17 urgenten een woning kunnen bieden in 2014; de andere 10 huisvesten we in 2015. Dat is dan nog binnen de tijd die
Goed om te weten: mensen die met voorrang een woning krijgen, hebben niets te kiezen. Weigeren ze de woning die wij aanbieden? Dan vervalt hun urgentie.
(vergunninghouders) of te maken hebben met huiselijk geweld of andere problemen (urgenten). Woonpalet bepaalt niet wie met voorrang een woning krijgt, dat doet de overheid in samenwerking met het
Soms duurt het langer Er is één uitzondering op de afnemende wachttijd. En dat is de wachttijd voor een seniorenwoning. Daar steeg de gemiddelde wachttijd van 20,3 naar 33,6 maanden. Dat lijkt erger dan het soms is, want sommige senioren staan jaren op een wachtlijst zonder dat ze echt een woning zoeken. Als er dan een woning voorbij komt waarvan ze denken: ‘díé wil ik’, tellen al die jaren wel mee. En soms korter Sommige mensen hebben met spoed een woning nodig. Bijvoorbeeld omdat ze geen eigen dak boven hun hoofd hebben
Bouwen, investeren en plannen maken De Sfinx: Eindelijk! Het belangrijkste nieuwbouwnieuws van 2014 gaat over de Sfinx. Van de gemeente kregen we groen licht om de derde en vierde vleugel te bouwen aan het woonzorgcomplex. Dat is geweldig, want daarmee komt er ook in Zeewolde de mogelijkheid van zware zorg en toezicht (intramurale zorg). En dat betekent dat ouderen die zwaardere zorg nodig hebben, niet hoeven te verhuizen naar omliggende dorpen. We zijn samen met Coloriet heel druk met de voorbereidingen. Met resultaat: de realisatieovereenkomst is getekend, het voorlopig ontwerp is af, het financiële plaatje is rond en er is een aannemer geselecteerd. Na de zomer beginnen we met de bouw, en de planning is dat we in het najaar van 2016 klaar zijn. Houtwal: op tijd en binnen het budget Als we nieuw bouwen, doen we dat het liefst binnen de tijd en het budget dat we daarvoor bestemmen. En in 2014 is dat weer gelukt. We breidden in dat jaar een gebouw van Philadelphia aan de Kastanjelaan uit met onder andere drie dagbestedingsruimten, drie rustruimtes, een kantoor en een fysioruimte. Gelderseweg: Shop in shop Het was even zoeken naar een goede bestemming voor de vier bedrijfsruimten aan de Gelderseweg. Eén was bezet met het Turkse restaurant Parola 61, drie bleven leeg staan. En in 2013 hadden we al onderzocht dat ombouwen tot woningen te duur zou zijn. De oplossing diende zich aan in 2014: shop in shop. Meerdere winkels in één ruimte. Inmiddels hebben we in 2015 met dit concept drie panden verhuurd. Bij het ter perse gaan van deze jaarkrant, is nog plaats voor enkele ondernemers.
En de toekomst: ongewis Het woningbestand verversen. Dat klinkt misschien raar, maar het is één van de doelen van nieuwbouw. We verkopen woningen en van het geld dat dit oplevert, bouwen we nieuwe woningen voor de verhuur en op die manier zorgen we ervoor dat ons bestand niet veroudert. Voor de toekomst is dat nog wel een beetje spannend. Want vanaf 2016 moeten we ‘passend toewijzen’. Het is nog onduidelijk welke gevolgen dat heeft, zie kader hieronder.
Passend toewijzen betekent, eenvoudig gezegd, dat we de huurprijs moeten afstemmen op het inkomen van de huurder. Dus óf we moeten huren verlagen, óf mensen met inkomens onder de huurtoeslaggrens (€ 29.000) moeten nog langer wachten op een woning, omdat we in Zeewolde nu eenmaal weinig woningen hebben met een lage huur. Dat komt door de relatief jonge leeftijd en de grootte van de woningen. Langer wachten is natuurlijk niet wenselijk, dus is de kans groot dat we soms huren zullen moeten verlagen, met als gevolg dat onze huuropbrengsten dus lager worden. Terwijl we aan de andere kant al veel geld moeten afdragen aan Den Haag voor de verhuurderheffing (zie ook ‘Financiën: kijk en vergelijk’ op blz. 8). Om dit alles te kunnen betalen, hebben we straks misschien ook de opbrengsten van de woningverkoop nodig. Hoeveel geld dan overblijft voor nieuwbouw, is de vraag.
Woonpalet Jaarkrant 3
Onze klanten
Hoe zou u het willen? Wij kunnen zelf wel van alles bedenken en uitvoeren, maar uiteindelijk bent u het als huurder die in onze woningen woont. En u maakt Zeewolde tot wat het is. Daarom vinden we het belangrijk dat we u betrekken bij wat we doen. Dat doen we door te overleggen met verschillende bewonerscommissies. Maar ook door steeds vaker aan individuele bewoners te vragen wat zíj nou eigenlijk vinden en willen. Bij een nieuwe badkamer … Vorig jaar vervingen we weer verschillende keukens en badkamers. Hartstikke fijn als het eenmaal klaar is, maar zo’n verbouwing brengt ook overlast met zich mee. Om die reden besluit de huurder tegenwoordig zelf, wanneer Woonpalet de badkamer of de keuken komt vervangen. Bovendien bieden we onze huurders veel
keuzemogelijkheden voor de nieuwe keuken of badkamer. Want iedereen heeft een eigen smaak. … of bij nieuwe huurvoorwaarden Sommige zaken zijn te groot om met iedereen persoonlijk te bespreken. Nieuwe huurvoorwaarden bijvoorbeeld. Daarover overleggen we dan met
huurdersorganisatie Huurderbelangen Zeewolde. Net als over het huurbeleid, het nieuwe woonruimteverdeelportaal en de uitkomsten van de Leefbaarheidsmonitor. Als het gaat om zaken die één appartementencomplex aangaan, zijn de bewonerscommissies onze eerste partner. En in sommige complexen hebben we een toezichthouder. Dat is een bewoner die in het complex de ‘oren en ogen van Woonpalet’ is. Zodat we het altijd snel weten als er iets aan de hand is. Dat heeft er afgelopen jaar bijvoorbeeld toe geleid dat we op veel plaatsen stallingen voor scootmobielen hebben gerealiseerd.
Vertel ons wat u vindt! We willen graag dat zo veel mogelijk mensen met ons meedenken en we worden dan ook steeds actiever op sociale media als Facebook en Twitter. Daar kan iedereen reageren op stellingen die iedereen aangaan. ‘Ik vind het belangrijk om te weten wie er naast me wonen’, bijvoorbeeld. De groep mensen die reageert, wordt steeds groter. Dat moet ook wel, als we echt willen weten wat er speelt. Daarom roepen we ook u op om vooral uw mening te geven. Want daar wordt iedereen beter van.
U bent tevreden – maar wij willen beter We willen niet opscheppen, maar u bent dik tevreden over ons. En dat zeggen we niet zelf, dat zegt het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Dat meet ieder jaar hoe tevreden onze huurders zijn over ons. In 2013 kregen we ook al veel positieve beoordelingen, maar op de meeste onderdelen waardeerde u ons in 2014 nog hoger. En daar zijn we natuurlijk erg blij mee. Maar het is geen reden om stil te blijven zitten. Want het kan altijd beter. Verbeterpunten Uit de cijfers blijkt dat we de minst hoge scores halen op de onderdelen ‘Contact’ en ‘Klachten afhandelen’. Voor ‘Contact’ denken we wel te kunnen verklaren. In 2014 vroeg het KWH namelijk voor het eerst ook wat mensen van de website vonden, maar dat gebeurde op een moment dat onze oude site nog in de lucht was. Die hebben we inmiddels vervangen (daarover elders meer in de deze jaarkrant). We hebben dus goede hoop
dat we daar in 2015 een stuk beter op scoren. En wat betreft het afhandelen van klachten: daar blijven we hard aan werken. Zo hebben we bijvoorbeeld met onze aannemer afspraken gemaakt over het verbeteren van de communicatie met onze huurders. Dit omdat de meeste klachten voortkomen uit reparatieverzoeken. Zo blijven we verbeteren.
Landelijke score 2013
Score Woonpalet 2013
Klachten afhandelen Onderhoud Reparatie afhandelen Huur opzeggen Nieuwe woning Woning zoeken Contact 0
1
2
3
Nog fijner wonen voor iedereen: Wonen+ een idee voor mijn buurt Goede ideeën hebben we allemaal wel eens. Ook over prettig wonen. En vaak is het zonde om daar niets mee te doen. Daarom nodigen we alle huurders met een goed woonidee uit om dat met ons te delen. Wij kijken of het idee breed gedragen wordt en een groep huurders ten goede komt. Zo ja, dan kunnen we
4 Woonpalet Jaarkrant
het idee financieel ondersteunen. Dat doen we vanuit het Wonen+ fonds. Afgelopen jaar financierden we vanuit het Wonen+ fonds een gezellige barbecue en nieuwjaarsborrel in Luxor. Zoiets zorgt ervoor dat bewoners elkaar beter leren kennen en dat er grotere betrokkenheid
Score Woonpalet 2014
ontstaat. Prettiger wonen dus. Ook financierden we (deels) de nieuwe gordijnen in de recreatiezaal van Buitendijk en hangt er dankzij Wonen+ een mooie asbak aan de muur naast de entreedeur in Oudaen.
4
5
6
7
8
9
10
Heeft u een idee dat bijdraagt aan prettig wonen? Lever het bij ons in. U weet tenslotte beter wat een plus geeft aan wonen dan wij. Indienen is heel simpel. Download het formulier voor Wonen+ van onze website en stuur het ingevuld naar Woonpalet. Binnen vier weken hoort u of we uw idee financieel ondersteunen. Dat bepalen we trouwens niet alleen, maar in overleg met Huurdersbelangen Zeewolde.
Onze klanten
Digitaal woonportaal Reageren op beschikbare woningen, uw gegevens wijzigen of uw inschrijving als woningzoekende verlengen? Daarvoor hoeft u niet meer naar ons kantoor. We hebben onze website vorig jaar grondig verbouwd, zodat u nog meer dingen gewoon vanuit huis kunt doen. Ook het verhuurproces verloopt nu voor het overgrote deel digitaal. Als u een woning accepteert, hebben we verschillende gegevens van u nodig, zoals een inkomensverklaring en een uittreksel uit
de gemeentelijke basisadministratie. Ruim 70% van de mensen die een nieuwe woning vond, leverde die gegevens afgelopen jaar digitaal aan.
Middeninkomens Drie studenten van Hogeschool Saxion voerden voor Woonpalet een onderzoek uit naar de betaalbaarheid van onze woningen. En wat blijkt? Vooral de mensen die een inkomen hebben nét boven de huurtoeslaggrens, hebben moeite om de huur te betalen. Zij komen immers niet in aanmerking voor huurtoeslag. Deze groep, ook wel de middeninkomens genoemd, heeft al langer onze aandacht.
Ongeveer 250 huurders vallen in deze groep. Om ze tegemoet te komen, kregen zij in 2015 bijvoorbeeld niet de maximale huurverhoging doorberekend door ons. ‘Ruimte voor iedereen’ is ons motto en binnen de (soms beperkte financiële) mogelijkheden die we hebben, maken we ons daar hard voor.
Zuid is nog steeds de populairste wijk Er werd vorig jaar bijna 5.600 keer gereageerd op woningen van Woonpalet. Dat komt gemiddeld neer op 45 reacties per woning.
Aantal reacties per woningtype en per wijk Jongerenwoning Seniorenwoning Appartement met lift Eengezinswoning
Het aantal reacties per woning varieert nogal. Dat heeft onder andere te maken met het type woning en met de wijk waar de woning staat.
De drie populairste woningen van 2014 stonden aan de Pauwoog (97 reacties), de Windbaan (96) en de Citroenvlinder (95).
2013
2014
21 23
43
Polderwijk 40
56 41
Horsterveld
24 27 23
Centrum 65 80
30 Appartement zonder lift 34 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Zuid
59 28 21 62 64
52 58 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Noord
Woonpalet Jaarkrant 5
Onze woningen
Wonen moet betaalbaar blijven Eind 2014 had 96% van onze woningen een prijs die onder de liberalisatiegrens van (toen) € 699,48 huur per maand lag. Die 96% noemen we ook wel de kernvoorraad. Voor de kernvoorraad geldt een maximale huurprijs, op basis van de omvang en kwaliteiten van een woning, en ook een maximale huurverhoging. Voor woningen met een hogere huur gelden die maxima dus niet. Dat wordt ook
wel de ‘vrije sector’ genoemd. Woonpalet heeft ongeveer 25 woningen in de ‘vrije
sector’. Niet heel veel, dus. Zo houden we wonen in Zeewolde betaalbaar. Dat zien onze huurders ook terug in de huur. De maximale huurprijs die we eigenlijk voor onze woningen zouden mogen vragen, was afgelopen jaar gemiddeld € 826. Toch was de gemiddelde huur die we
daadwerkelijk vroegen een stuk lager: € 559. Onze gemiddelde huurprijs lag in 2014 dus op 67,6% van de maximaal toegestane huur. Het landelijk gemiddelde voor 2014 is nog niet bekend, maar lag in 2013 op 68,6%.
Voor elk wat wils Onze woningvoorraad bestaat voor ruim 80% uit eengezinswoningen en appartementen met lift. Een klein aandeel is gereserveerd voor jongeren en dat is voldoende. Jongeren verhuizen namelijk snel door naar andere woningen waardoor jongerenwoningen vaak vrijkomen. Een woningvoorraad is goed als hij een juiste mix is van verschillende woningtypes. En dat was in 2014 het geval.
Woningvoorraad
Zorgapp. met lift 3,0% Jongerenwoning 3,4% Garage 1,3% Appartement met lift 18,8%
Seniorenwoning 4,3% Appartement Eengezinswoning 62,6% zonder lift 5,3%
Verven, vervangen, verfraaien Woningen blijven niet vanzelf goed. Daar moet je onderhoud voor plegen. Wij doen dat op basis van een meerjarenplanning. En elk jaar bekijken we of het onderhoud dat we gepland hadden, ook echt nodig is. Op die manier zorgen we ervoor dat we geen onnodige dingen doen. De kwast in de hand Onderhoud kost geld. Veel geld. Neem bijvoorbeeld het buitenschilderwerk van woningen. Dat kost tussen de € 750 en € 1.000 per woning. Vermenigvuldig dat met het aantal woningen dat wij hebben, en u begrijpt dat er veel geld mee is gemoeid. In 2014 gaven we bijna € 1.9 miljoen uit aan planmatig onderhoud.
6 Woonpalet Jaarkrant
Behalve aan het buitenschilderwerk, gaven we het geld vooral uit aan het vervangen van daken op appartementencomplexen, het vervangen van badkamers en toiletten en het verbeteren van het binnenklimaat. In ruim 200 woningen vervingen we de cv-ketel en de ventilatiebox en reinigden we de ventilatiekanalen.
Het meeste onderhoud dat we doen is planmatig. Oftewel: we plannen dat van tevoren in. Maar soms moeten we onverwacht iets doen. Bijvoorbeeld als een woning overgaat van de ene naar de andere huurder of als er meldingen zijn dat iets kapot is, een zogenaamde reparatiemelding. Het aantal reparatiemeldingen is al jaren ongeveer gelijk: zo’n 2.400. De kosten per klacht zijn bij ons ongeveer € 124. Dat is flink lager dan het landelijk gemiddelde in 2013, want dat was € 312.
Verdeling kosten planmatig onderhoud 2014 LiftDiversen onderhoud 5% 2% Badkamer en toilet Keukens 19% 12% Buitenschilderwerk 15% Gevels 8%
Klimaat 19% Daken 20%
Onze woningen
Geld voor stenen In 2014 hebben we 21 woningen verkocht. Met het geld dat dit opleverde, onderhouden we onze andere woningen. En mensen krijgen op die manier de kans om voor een schappelijke prijs een eigen huis te kopen. De opbrengst van verkochte woningen investeringen we ook in nieuwbouw, zoals de Sfinx. Maar we verkopen niet zomaar iedere woning. Dat doen we alleen met woningen uit onze ‘verkooppoule’. Goed om te verkopen … In de verkooppoule zitten 250 woningen die we, zodra ze vrijkomen, in de verkoop brengen. Het zijn de woningen in wijken waarin een betere balans moet komen tussen koopwoningen en huurwoningen. Want uit onderzoek blijkt dat buurten waar die mix in balans is, vaak het prettigst zijn om in te wonen.
… en goed om te kopen Tien van de eenentwintig verkochte woningen hebben we verkocht onder de Koop Goedkoopregeling. Iemand koopt dan wel het huis, maar niet de grond. Die wordt gehuurd van Woonpalet. En op ieder moment kan de bewoner de grond er alsnog bijkopen. Zo maken we het kopen van een huis voor meer mensen bereikbaar. En daarom geldt ook: als iemand die al vijf jaar bij ons huurt, een woning van ons koopt, nemen wij de kosten koper voor onze rekening!
Hoge kwaliteit van onze woningen
Energielabels: het gaat steeds beter
Huurwoningen worden elk jaar langs de meetlat van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gelegd. Aan de hand van de omvang en kwaliteiten van de woning, worden zogenoemde ‘WWS-punten’ gegeven. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs die de corporatie voor de woning mag vragen.
Energielabels zijn allang geen nieuwigheid meer. Elektrische apparaten, auto’s en huizen worden allemaal al jaren beoordeeld op hun energieverbruik. Dat geldt ook voor de huizen van Woonpalet. En wij doen ons best om onze huizen energiezuinig te maken. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor uw portemonnee. En het lukt steeds beter!
De woningen van Woonpalet scoren veel punten. Veel hebben immers bijvoorbeeld een tuin, een tweede toilet en ze zijn erg energiezuinig. Dat zijn allemaal voorbeelden van zaken waarvoor onze woningen veel WSW-punten scoren.
Parkeren maar! We zien dat het aantal scootmobielen in Zeewolde snel toeneemt. Dat komt doordat mensen hun scootmobiel minder vaak lenen, maar steeds vaker kopen – op Marktplaats bijvoorbeeld. En doordat scootmobielen steeds vaker eigendom zijn van de gebruiker, komen er ook steeds meer op de markt. En steeds meer op straat.
Betere labels… Energielabels worden gegeven op een schaal van A (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). En voor buitengewoon zuinige woningen is er zelfs nog het label A+. Alle woningen van Woonpalet scoren goed: onze laagste score is C, de hoogste A+. De veranderingen in 2014: - 22 minder C-labels, - 77 minder B-labels, - en juist 78 méér A-labels.
… door beter materiaal Die verbetering kwam vooral tot stand doordat we energiebewust onderhoud pleegden. We vervingen bijvoorbeeld ‘gewone’ ventilatieboxen door CO2gestuurde ventilatieboxen. Die slaan alleen aan als het nodig is. En we vervingen veel cv-ketels door zuiniger modellen.
A+ A B C D
Energielabels
bij de Sfinx en bij twee appartementencomplexen aan de Boomkleverlaan zijn inmiddels ook omgebouwd tot scootmobielstalling. Zo houden we de entrees en gangen veilig en vrij. Dat vindt Woonpalet belangrijk, maar het is ook een zeer zwaarwegende eis van de brandweer.
2500
Aantallen
Opdracht aan alle scootmobielchauffeurs: parkeer uw scootmobiel in de speciale stallingen bij de complexen. Daar kunt u uw scootmobiel veilig stallen en opladen. Het aantal stallingen neemt toe: bij seniorencomplex Buitendijk maakten we al twee buitenstallingen. En de oude containerbergingen
2000 1500 1000 500 0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Jaren
Woonpalet Jaarkrant 7
Wie we zijn en waar we voor staan
Samen bereiken we meer: onze partners Een goede woning is een voorwaarde om prettig te kunnen wonen. Maar niet de enige. Een schone en veilige buurt is ook belangrijk, net als goede voorzieningen en een beetje oog voor elkaar. Dat kunnen we niet allemaal alleen regelen. Samen met onze partners lukt dat wel. Onze belangrijkste partner is onze huurder. Maar er zijn nog meer partijen met wie we samenwerken. Met de gemeente 1.950 huishoudens huren bij Woonpalet en dat is ongeveer een kwart van het totaal aantal huishoudens in Zeewolde. U begrijpt dat de gemeente Zeewolde een van onze belangrijkste partners is. Het is dus niet zo vreemd dat de wethouder ‘volkshuisvesting’ en onze directeur geregeld samen aan tafel zitten. Zij bespreken dan de grote lijnen en de ingewikkeldste punten. In 2014 waren dat bijvoorbeeld de uitbreiding van de Sfinx, de betaalbaarheid van de huren en de gevolgen van de invoering van de verhuurdersheffing. Maar ze spreken ook over heel praktische zaken, zoals het wijkgericht werken – daar leest u op deze pagina meer over. Binnen de branche We werken veel samen met andere corporaties. We vinden het zonde om altijd opnieuw het wiel uit te moeten vinden,
als een ander dat al gedaan heeft. Binnen brancheorganisatie Aedes delen we kennis en ervaring met onze collega’s. En maken we ons sterk voor de positie van kleine en middelgrote corporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is onze partner voor het verkrijgen van financieringen onder gunstige voorwaarden. Voor iedereen Woonpalet is een van de partners binnen het Protocol Voorkomen Huisuitzettingen. De naam zegt het eigenlijk al: binnen dit samenwerkingsverband van diverse organisaties doen we er alles aan om te voorkomen dat we mensen op straat moeten zetten. En binnen het Meldpunt Vangnet en Advies doen we ons best om te voorkomen dat huurders tussen wal en schip vallen door bijvoorbeeld een verslaving of psychische problemen.
Financiën: kijk en vergelijk Kijkt u eens naar de twee tabellen hieronder. En vergelijk ze eens met elkaar. Wat valt u op? Juist! Dat het witte partje van de heffingen flink groter is geworden. In 2014 betaalden we van elke euro huur die binnenkwam 10,7 cent aan heffingen. In totaal ging het in 2014 om € 1,4 miljoen. En dat terwijl het in 2013 ‘slechts’ om 3,8 cent van elke euro huuropbrengst ging (totaal zo’n € 0,47 miljoen). Dat geld moet ergens vandaan komen. Bij ons gaat het vooral ten koste van onze aflossings- en investeringsruimte, want op de andere onderdelen kunnen we nauwelijks bezuinigen. Koploper in efficiënt werken Onze brancheorganisatie Aedes heeft onderzoek gedaan naar hoe efficiënt corporaties werken. Uitkomst: Woonpalet hoort tot de koplopers in de corporatiesector als het gaat om efficiënt werken. Efficiënt werken betekent dat je met lage beheerkosten, hoge kwaliteit levert.
Besteding huuropbrengsten in 2014
5,0%
13,1%
9,4%
10,7%
20%
32,2%
5,4% 4,1%
Besteding huuropbrengsten in 2013
16,1%
10,1%
6,1% 18,8%
3,8%
34,9%
Onder beheerkosten vallen de kosten die Woonpalet nodig heeft om haar werk te kunnen doen. Dus de kosten voor personeel en bijvoorbeeld automatisering. De kosten voor onderhoud vallen niet onder de beheerkosten. Bij ons gaat iets meer dan € 900 per woning per jaar naar beheerkosten, terwijl dat in de rest van het land bijna € 1.050 is. En het is niet zo, dat onze dienstverlening daardoor slechter is. Want ook onze dienstverlening scoort met een 7,7 hoger dan het landelijk gemiddelde (7,3).
5,4%
Goed voor elkaar Op het onderhoud van onze woningen bezuinigen wij niet. U moet goed wonen en bovendien zijn onze woningen het hart van ons bezit. Dat moet gewoon goed voor elkaar zijn. Eigenlijk geldt dat voor alles wat we doen: het moet goed voor elkaar zijn. Daarom gaan we altijd voor financiële continuïteit. Zodat u ook op lange termijn zeker bent van een betaalbare woning. Dat is niet eenvoudig. U heeft vast al eerder gelezen dat onze woningen jong zijn. Dat is mooi, want jonge woningen zijn meestal van goede kwaliteit. Het nadeel van jonge woningen is dat de gemiddelde schuld per woning hoger is dan het landelijk gemiddelde. Woonpalet betaalt dus veel rente en aflossing.
4,8%
personeelskosten onderhoud kosten beheer belasting/verzekering rentelasten verhuurder- en saneringsheffing vennootschapsbelasting restant (investeren/aflossen/leningen)
Wie is Woonpalet? Woonpalet is een kleine organisatie. We hebben in totaal 19 mensen in dienst. Niet veel, voor een club die voor zo veel mensen goede huisvesting moet regelen. Logisch dus dat we zorgen dat de kennis, de integriteit en het toezicht goed op orde zijn. Nieuwe directeur Sinds 1 december 2014 heeft Woonpalet een nieuwe directeur. Haar naam is Wiepke van Erp Taalman Kip. Zij volgt Louise Mulder op die op 1 januari 2015 met prepensioen ging. Als directeurbestuurder is Wiepke van Erp Taalman Kip eindverantwoordelijk voor het beleid en voor de organisatie. Zij heeft hiervoor leidinggegeven aan een middelgroot onderzoeks- en adviesbureau op het terrein van wonen en leefbaarheid. Nieuwe commissaris De raad van commissarissen (RvC) houdt toezicht op de corporatie, op het beleid en de uitvoering van dat beleid. Zeg maar een extra paar ogen die, als het moet, dwingend kunnen kijken. De RvC van Woonpalet bestaat uit vijf leden. Een van
8 Woonpalet Jaarkrant
hen is in 2014 nieuw aangesteld: Marieke Doddema (1977). Marieke Doddema woont in Nijkerk en is daar raadslid bij de gemeente. Daarnaast is ze eigenaar van ‘Marinto advies’ van waaruit ze intern begeleider is in het basisonderwijs. Investeren in mensen Er verandert de laatste jaren veel in de regels voor woningcorporaties. Daar leest u her en der in deze jaarkrant meer over, maar onze medewerkers moeten natuurlijk precies weten hoe en wat. Daarom investeren we in kennis van onze medewerkers. In 2014 kostte dat zo’n € 33.000. Dat lijkt misschien veel, maar het is ‘t waard. Het werk van een woningcorporatie is immers te belangrijk om te doen zonder gedegen kennis van zaken. Juist omdat het zulk belangrijk werk is, besteden we
veel aandacht aan integriteit. In 2014 hebben we onze integriteitscode helemaal up-to-date gemaakt met een meldings- en onderzoeksprocedure. Er is een Vertrouwenspersoon Integriteit, die heel vorig jaar niet één melding van misstanden heeft gehad. Dat willen we graag zo houden. Wijkgericht werken In 2014 ging onze huismeester Jan Coers met pensioen. Dat was hem van harte gegund, maar stelde ons wel voor de vraag: wat nu? Want hoewel we heel tevreden waren over zijn werk, was dit wel typisch een moment om te kijken of we dingen nog beter aan konden pakken. En dat hebben we gedaan. We stelden een plan op om efficiënter wijkgericht te werken. Dat leidde ertoe, dat onze wijkconsulenten nu veel vaker de wijk in gaan. En nauwer samenwerken met de afdeling wijkbeheer van de gemeente. Wijkverzorgers en woonconsulenten vullen elkaar prima aan en zijn nu beter zichtbaar en benaderbaar in de wijk. Zo geven we gezamenlijk vorm aan ‘prettig wonen in Zeewolde’.
Woonpalet Bezoekadres Eilandgracht 39, 3891 GA Zeewolde Correspondentieadres Postbus 59, 3890 AB Zeewolde Openingstijden kantoor Maandag tot en met donderdag van 08.30 uur tot 12.30 uur, 's middags alleen op afspraak Vrijdag van 08.30 uur tot 12.30 uur, 's middags gesloten Telefoon (036) 522 23 04 E-mail
[email protected] Internet www.woonpalet.net Twitter @Woonpalet Facebook.com/Woonpalet.Zeewolde Deze krant is een populaire weergave van het jaarverslag van Woonpalet over 2014. Het volledige jaarverslag vindt u op onze website www.woonpalet.net. De mensen op de foto’s zijn niet verbonden met de verhalen in deze krant, tenzij vermeld.
Colofon: Tekst: Veurinc, Hattem en Woonpalet Eindredactie: Woonpalet Fotografie: Wiep van Apeldoorn, Amersfoort Vormgeving: Verheij & van der Heide, Arnhem Druk: Van de Ridder, Nijkerk
