JAARVERSLAG EN JAARREKENING 2014
Jaarverslag 2014
2
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding ........................................................................................................................................... 5 2. Verslag van de bestuurder ............................................................................................................. 6 2.1 Ontwikkelingen om ons heen .................................................................................................. 6 2.1.1 Landelijk ............................................................................................................................ 6 2.1.2 Regionaal & lokaal ............................................................................................................ 6 2.2 Missie en strategie ................................................................................................................... 7 2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2014 ........................................................................... 8 2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2014 ................................................................................ 10 2.5 Waar gaat de huur naar toe? ................................................................................................. 11 2.6 Verklaring bestuurder ............................................................................................................ 12 3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding ........................................................... 13 3.1 Organisatie ............................................................................................................................. 13 3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen .............................................. 14 3.3 Governancestructuur ............................................................................................................. 16 3.3.1 Bestuur............................................................................................................................ 16 3.3.2 Raad van Commissarissen............................................................................................. 17 3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving.................................................................. 17 4. Maatschappelijke prestaties......................................................................................................... 19 4.1 Beschikbaarheid .................................................................................................................... 19 4.1.1 Nieuwbouwplannen ........................................................................................................ 19 4.1.1.1 Doelstellingen .......................................................................................................... 19 4.1.1.2 Sloop........................................................................................................................ 19 4.1.1.3 Nieuwbouw huur ...................................................................................................... 19 4.1.2 Verkoop bestaand bezit .................................................................................................. 20 4.1.3 Woonruimteverdeling ...................................................................................................... 21 4.1.4 Wonen en zorg ............................................................................................................... 23 4.2 Betaalbaarheid ....................................................................................................................... 23 4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging................................................................................................. 23 4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie ..................................................................................... 24 4.2.3 Huurontvangsten ............................................................................................................ 24 4.3 Kwaliteit woningbezit ............................................................................................................. 25 4.3.1 Planmatig onderhoud ..................................................................................................... 25 4.3.2 Niet-planmatig onderhoud .............................................................................................. 26 4.3.2.1 Serviceonderhoud ................................................................................................... 26 4.3.2.2 Mutatieonderhoud.................................................................................................... 27 4.3.2.3 Contractonderhoud .................................................................................................. 28 4.3.3 Strategische investeringen ............................................................................................. 28 4.3.4 Energiemaatregelen ....................................................................................................... 29 4.3.5 Wens van de klant .......................................................................................................... 30 4.3.5.1 Geriefverbeteringen ................................................................................................. 30 4.3.5.2 Woningaanpassingen .............................................................................................. 30 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen ............................................................................ 30 4.3.5.4 Keuzevrijheid ........................................................................................................... 30
Jaarverslag 2014
3
4.4 Kwaliteit woonomgeving ........................................................................................................ 30 4.4.1 Overleg met bewoners ................................................................................................... 31 4.4.1.1. Huurdersorganisatie Putten ................................................................................... 31 4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten ......................................................................................... 31 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder ................................................................... 31 4.4.2 Leefbaarheid ................................................................................................................... 31 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg ........................................................................................... 31 4.4.2.2 Woonomgeving........................................................................................................ 32 4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed ....................................................................................... 32 4.4.2.4 Buurtbudget ............................................................................................................. 32 4.4.2.5 Woonfraudebeleid ................................................................................................... 32 4.5 Kwaliteit dienstverlening ........................................................................................................ 32 4.5.1 KWH-huurlabel ............................................................................................................... 32 5. Financiële prestaties .................................................................................................................... 34 5.1 Financiële resultaten .............................................................................................................. 34 5.2 Financiële continuïteit ............................................................................................................ 36 6. Risicomanagement ...................................................................................................................... 40 6.1. Marktontwikkelingen ............................................................................................................. 40 6.2 Projectontwikkeling/grondposities ......................................................................................... 40 6.3 Financiën/renterisico .............................................................................................................. 41 6.3.1 Rente-exposure .............................................................................................................. 41 6.3.2 Derivaten......................................................................................................................... 42 6.4 Kwaliteit medewerkers ........................................................................................................... 43 6.5 Besluitvorming ....................................................................................................................... 43 6.5.1 Scenario analyse ......................................................................................................... 43 7 Toekomst....................................................................................................................................... 45 8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2014 ................................................................ 46 9 Kengetallen ................................................................................................................................... 56 10 Balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming ............................................................ 58 11 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 ..................................................................... 60 12 Kasstroomoverzicht .................................................................................................................... 61 13 Toelichting op de waarderingsgrondslagen ................................................................................ 62 14 Toelichting op de balans per 31 december ................................................................................ 70 15 Toelichting op de winst- en verliesrekening................................................................................ 81 16 Overige gegevens ....................................................................................................................... 87 17 Accountantsverklaring................................................................................................................. 88
Jaarverslag 2014
4
1 INLEIDING Met dit uitgebreide jaarverslag geven wij u een beeld van de prestaties die wij in 2014 hebben geleverd bij het realiseren van onze missie: het zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en het bijdragen aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt.
Jaarverslag 2014
5
2. VERSLAG VAN DE BESTUURDER 2.1 Ontwikkelingen om ons heen 2.1.1 Landelijk Terugblikkend op 2014 kunnen we constateren dat onze sector volop in de belangstelling was. Na het afsluiten van het Woonakkoord tussen de partijen in de tweede kamer begin 2013 en het invoeren van de verhuurderheffing, is in 2014 in hoog tempo door de politiek gewerkt om tot nieuwe wetgeving te komen. In die wetgeving zijn nadrukkelijk de aanbevelingen meegenomen uit de parlementaire enquête. De uitkomsten hiervan zijn op 30 oktober 2014 gepubliceerd. Dit leidde tot het met algemene stemmen aanvaarden van de nieuwe wetgeving in de Tweede Kamer op 11 december 2014. Inmiddels weten we, dat de Eerste Kamer de Herzieningswet op 17 maart 2015 unaniem heeft aangenomen en dat de invoeringsdatum 1 juli 2015 zal zijn. Een aantal belangrijke punten uit de herziene Woningwet zijn kort samengevat : Inperking van het werkdomein: corporaties zijn er met name voor de sociale huursector met een beperkte taak in leefbaarheid. Passend toewijzen waarbij huurniveau passend moet zijn bij inkomensniveau. Extern toezicht: er komt een onafhankelijke Woonautoriteit, die wordt ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. Intern toezicht: Er zijn regelingen opgenomen ten behoeve van de blijvende geschiktheid van bestuurders en leden van de Raad van Commissarissen en hun zittingsduur. De rol van de gemeente wordt vergroot: De corporatie maakt prestatieafspraken met de gemeente aan de hand van de woonvisie vanuit de gemeente en verantwoordt zich jaarlijks over haar bijdrage. Rol van de huurdersorganisatie wordt vergroot: Zij hebben het recht tot benoeming van maximaal twee commissarissen en spelen een rol in het tot stand komen van prestatieafspraken met de gemeente. 2.1.2 Regionaal & lokaal In 2014 kwam de regionale woonvisie tot stand. Hieruit is gebleken dat er in de regio nog zeker behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. De totale groei op de woningmarkt tot 2020 bedraagt circa 5.600 huishoudens. Deze regionale woonvisie vormt de basis voor de gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken met de woningcorporaties. Vanuit de nieuwe huisvestingswet die per 1 juli 2015 in werking treedt, heeft de gemeente samen met de regio Noordwest Veluwe besloten een huisvestingsverordening op te stellen ten behoeve van de toewijzing van sociale huurwoningen. Daarbij worden nieuwe regels voor woningzoekenden opgesteld. In 2014 zijn de prestatieafspraken en de voortgang daarvan tussen de gemeente Putten en Woningstichting Putten besproken. De voortgang is positief en conform verwachting. De gemeente organiseerde eind 2014 een woonconferentie om tot een nieuwe woonvisie voor Putten te komen. In 2015 gaat de rol van de gemeente formeel veranderen met de komst van de nieuwe woningwet. Vanuit
Jaarverslag 2014
6
die invulling zullen in 2015 samen met de gemeente en de huurdersorganisatie nieuwe prestatieafspraken worden opgesteld.
2.2 Missie en strategie Visie en missie In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. Onze missie: Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. Wij dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt. Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: ‘Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien’. De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.678 (prijspeil 2014). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen € 34.678 en € 45.000. Deze groep kan zich binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur; - Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen binnen de primaire doelgroep bijzondere aandacht. We hebben de laatste jaren veel voor ouderen gebouwd. Ter controle of er nog voldoende vraag is naar seniorenwoningen hebben wij in 2014 de belangstelling voor 39 nieuwe appartementen aan het Schauwplein gepeild. Hieruit bleek dat de vraag van ouderen naar een toegankelijke sociale huurwoning nog steeds groot is. Strategische doelen Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten nu staan en de ontwikkelingen om ons heen, hebben wij in het ondernemingsplan een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de door ons gedefinieerde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van verstandelijk en/of
Jaarverslag 2014
7
lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de meer vermogende woningzoekende. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit, wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch/energetisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag (toename van ouderen). 4. Zorg dragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang in en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten. Enerzijds door actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds door de inzet van en samenwerking met andere sociaal-maatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit: - Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende aanbod; - Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); - Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief goede woning in een prettige omgeving en met goede dienstverlening. Daarbij streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).
2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2014 Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hieronder een samenvatting van de wijze waarop wij hier in 2014 inhoud aan hebben gegeven en wat onze voornemens zijn voor de komende jaren. Beschikbaarheid: voldoende aanbod In 2014 hebben wij 30 toegankelijke (nultreden) nieuwbouwwoningen aan ons bezit toegevoegd. Tevens startten wij met de bouw van nog eens 39 appartementen aan de Schauw. Wij breidden onze verkoopportefeuille uit met woningen in de Schoolstraat. Dit alles nam niet weg dat de wachttijd voor woningzoekenden toenam.
Jaarverslag 2014
8
Doorkijkje In 2015 maken wij nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Belangrijk onderdeel van deze afspraken zal de bouw van nieuwe sociale huurwoningen zijn. In de nieuwe woonvisie die in april 2015 wordt vastgesteld, is meer ruimte voor nieuwbouw. Het stelt ons in staat onze voorraad te blijven vernieuwen en aan de aanhoudende vraag te voldoen. Betaalbaarheid: woonlasten De huren in Putten zijn laag in relatie tot de kwaliteit van de woningen. Daarom is voor alle woningen een streefhuurniveau vastgesteld op 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij nieuwe verhuringen wordt de huur opgetrokken naar dit niveau. Zo komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit. Doorkijkje Wij zullen ons huurbeleid in 2015 in relatie tot de betaalbaarheid van onze woningen tegen het licht houden. Dit doen we in het kader van onze nieuwe strategische voorraadbeleid en natuurlijk in overleg met de huurdersorganisatie. Kwaliteit van het woningbezit In 2014 hebben wij € 2,07 mln. uitgegeven aan planmatig onderhoud van het bezit. Dit was iets lager dan we hadden begroot. Dit heeft te maken gehad met de scherpe prijzen in de markt. Doorkijkje Om de kwaliteit op peil te houden blijven we de komende jaren fors investeren in ons bezit. Gemiddeld geven we per jaar meer dan € 3 mln. uit aan onderhoud en verduurzaming. We hebben de ambitie om in 2020 ons gehele bezit gemiddeld op label B te hebben. Kwaliteit van de woonomgeving/leefbaarheid Goed wonen betreft meer dan alleen de woning, de omgeving waar de woning staat is minstens zo belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in de buurt en de onderlinge saamhorigheid. Een belangrijk speerpunt van ons is het bevorderen van de zelfredzaamheid. Een leefbare wijk bestaat uit betrokken bewoners die de dingen zelf kunnen en willen regelen. Daarin bieden we graag de helpende hand, zonder de bewoners aan de hand te nemen. Doorkijkje Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele sociale begeleiding, hiervoor zijn andere instanties aangewezen. Wij willen wel graag mensen met elkaar in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele problemen vroegtijdig signaleren en de nodige actie (laten) ondernemen. Bovendien willen we bewoners meer invloed laten uitoefenen op het beheer van hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij samen op met de gemeente en met andere partijen zoals de Stichting Welzijn Putten en Stimenz (Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe). Kwaliteit van de dienstverlening In 2014 hebben wij opnieuw ruim voldaan aan de eisen van KWH. De gemiddelde score was een 8.3. Daarmee staan we landelijk op de eerste plaats!
Jaarverslag 2014
9
Doorkijkje Wij willen de komende jaren gebruik blijven maken van de diensten van het KWH. Het blijft voor ons waardevol om op een objectieve wijze de klantwaardering te kunnen meten. Financieel In 2014 hebben wij een resultaat geboekt van € 1,2 mln. positief. Begroot was een resultaat van € 2,7 mln. negatief. Het grootste deel van het verschil ligt buiten onze invloedsfeer en is veroorzaakt door de mutatie in de belastinglatenties. Het resultaat voor belastingen ligt per saldo in lijn met de begroting. Doorkijkje In de begroting 2015-2023 zijn de maatregelen uit het regeerakkoord verwerkt. De verhuurderheffing betekent een forse extra uitgave. Bij het doorrekenen hiervan blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen grote knelpunten zal opleveren. Hierbij wordt wel uitgegaan van een hogere huurverhoging bij woningen die een huurprijs hebben onder het streefhuurniveau, en dan met name voor huishoudens met een hoger inkomen. Dit laatste blijkt in 2015 in het kader van betaalbaarheid een te zware belasting voor onze huurders met een laag inkomen en is vervolgens in overleg met de huurdersorganisatie naar beneden bijgesteld. Dit levert minder inkomsten op, maar geen grote knelpunten in onze financiële positie. Visitatie In 2014 vond de visitatie plaats. Raeflex voerde de visitatie uit. De commissie is van oordeel dat Woningstichting Putten door haar zorgvuldig, transparant en doelmatig handelen op een goede manier uitvoering geeft aan de missie, visie en kernwaarden uit haar ondernemingsplan. De verhouding met de belanghebbenden is naar het oordeel van de commissie een sterk punt van de corporatie. Er was ook kritiek op ons beleid: Het verkoopprogramma is beperkt en komt jaarlijks niet boven de vijf woningen. De commissie vindt dat niet overtuigend. Met een gemiddelde score van 7,6 zijn wij erg tevreden.
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2014 In 2014 zijn bestuursbesluiten genomen over onder meer de volgende onderwerpen: - Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten (de Schauw) en grootonderhoudsprojecten; - Besluit tot strategie verkoop voor woningen in complex 040 (Schoolstraat); - Vaststelling jaarverslag 2013, (meerjaren)begroting 2015-2024, (meerjaren)begroting tbv dPi 2014-2023, jaarplannen 2015 en periodieke rapportages; - Actualisering ondernemingsplan 2013-2017; - Raeflex opdracht verleend tot visitatie conform de methode 5.0; - Interne organisatie (aanpassing arbeidscontracten en procedures, werkkostenregeling); - Aanpassing investeringsstatuut; - Aanpassing treasurystatuut; - Aantrekken nieuwe lening en renteaanpassing van leningen; - Risicobeleid; - Verkoop van woningen; - Huurbeleid, huur- inkomenstabel. Jaarverslag 2014
10
2.5 Waar gaat de huur naar toe? Gezien alle uitgaande kasstromen ten gevolge van de wettelijke heffingen (verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en saneringssteun), wordt in deze paragraaf inzicht gegeven in het huishoudboekje van Woningstichting Putten. In het onderstaande overzicht wordt inzichtelijk gemaakt hoe elke euro huuropbrengst wordt besteed en waar wij wel of geen invloed op hebben. Stel de huur van uw woning is (gemiddelde netto huur) Onderhoudskosten Rentelasten leningen Verhuurderheffing en saneringssteun Personeelskosten Overige beheerkosten Belastingen en verzekeringen Vennootschapsbelasting Overige (exploitatie)opbrengsten en kosten Saldo (bedragen in € )
485 -134 -92 -68 -44 -24 -15 -9 -2 98
Huuropbrengsten totaal Onderhoudskosten Rentelasten leningen Verhuurderheffing en saneringssteun Personeelskosten Overige beheerkosten Belastingen en verzekeringen Vennootschapsbelasting Overige (exploitatie)opbrengsten en kosten Saldo
11.199 -3.099 -2.117 -1.562 -1.010 -551 -343 -204 -57 2.256
(bedragen x € 1.000)
Onderhoudskosten De grootste uitgavenpost zijn de onderhoudskosten. Voor 2015 hebben we wederom € 3.182.000 voor onderhoud begroot. Zo houden wij de woningen in goede staat en voegen we daarbij mogelijk kwaliteit toe, bijvoorbeeld door woningen energiezuiniger te maken. Rentelasten leningen Een belangrijk deel van de huuropbrengsten geven wij uit aan rentelasten voor onze leningen. Dit ondanks dat de totale omvang van onze opgenomen leningen (€ 56,4 mln.) in vergelijking met andere corporaties beperkt is en het gemiddelde rentepercentage (3,8%) relatief laag is. Verhuurderheffing en saneringssteun De volgende grote post is die voor de verhuurderheffing en saneringssteun. Dit is geld dat wij verplicht bijdragen aan belasting richting het rijk en een bijdrage voor steun aan andere corporaties. Deze uitgavenpost is door ons niet te beïnvloeden. Dit geld kan daarmee niet besteed worden aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen in Putten. Organisatiekosten: personeelskosten en overige beheerkosten Het grootste deel van de uitgaven voor de organisatie betreft de personeelskosten. De overige beheerkosten zijn voor het kantoor, de advisering, ICT, etcetera. Belastingen en verzekeringen Over onze woningen betalen we onroerende zaakbelasting aan de gemeente. Daarnaast betalen we een verzekeringspremie, omdat we al onze woningen hebben verzekerd tegen bijvoorbeeld brandschade. Vennootschapsbelasting Sinds 2008 is in de Belastingwet opgenomen dat we over ons resultaat belasting moeten betalen.
Jaarverslag 2014
11
Overige (exploitatie)opbrengsten en kosten Onder deze post zijn de uitgaven verzameld voor huurgewenning, bewonersblad, leefbaarheid, bewonersparticipatie en woonruimteverdeling. Daartegenover staat nog een klein bedrag aan ontvangsten uit vergoedingen voor onderhoud voor rekening huurder, administratiekosten e.d. Saldo Het bedrag dat we overhouden (onder aan de streep) hebben we nodig om een bijdrage te leveren aan onze doelstellingen op het gebied van: - Beschikbaarheid (nieuwbouw van woningen); - Betaalbaarheid (gematigd huurbeleid); - Kwaliteit (van de woning door investeringen in bijvoorbeeld duurzaamheid en van onze dienstverlening). Daarnaast moet dit geld ook worden gebruikt om leningen af te lossen. Ondanks dat de opbrengsten uit huur nog worden aangevuld met opbrengsten uit verkoop (€ 750.000), hebben we in 2014 het exploitatiesaldo met € 3,3 mln. geleend geld moeten aanvullen om tot een sluitend huishoudboekje te komen voor dat jaar.
Overige (exploitatie)opbrengsten en kosten 1%
Saldo 19% Rentelasten leningen 19%
Vennootschapsbelasting 2% Overige beheerkosten 5% Personeelskosten 9%
Belastingen en verzekeringen 3%
Onderhoudskosten 28%
Verhuurderheffing en saneringssteun 14%
2.6 Verklaring bestuurder Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting Putten in 2014 uitsluitend werkzaam is geweest binnen de volkshuisvesting conform het BBSH en de Aedescode en geen nevenstructuren heeft opgericht. De medewerkers van Woningstichting Putten verdienen veel waardering voor de wijze waarop zij zich hebben ingespannen voor het leveren van goede dienstverlening. Met elkaar hebben zij ook in 2014 weer een belangrijke bijdrage geleverd aan het goed en betaalbaar wonen in Putten! Putten, 15 juni 2015 w.g. mw. M.T. Peek-Marlet Jaarverslag 2014
12
3. ORGANISATIE, GOVERNANCE EN MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde.
3.1 Organisatie Woningstichting Putten bezit eind 2014 totaal 1.914 woningen, 54 garages, 79 onzelfstandige woongelegenheden en 1 bedrijfsruimte in de gemeente Putten. De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht wordt verricht door de Raad van Commissarissen (RvC). De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen. Eind 2014 waren er 16 medewerkers (13,0 fte) in dienst. In verhouding tot het woningbezit is dit een kleine bezetting. Ten opzichte van eind 2013 is de formatie gelijk gebleven. Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Controller
Vastgoed
Woondiensten
Financiën
Arbo-beleid De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek, waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de ARBO-omstandigheden en het gebruik van beschermingsmiddelen. In 2014 is opnieuw een risico-inventarisatie uitgevoerd. De voornaamste conclusie was dat Woningstichting Putten een organisatie is waar men nastreeft te zorgen voor goede arbeidsomstandigheden voor de medewerkers. Enkele adviezen zijn opgenomen in een plan van aanpak.
Jaarverslag 2014
13
Integriteitbeleid Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. In 2014 zijn er geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. De gegevens van de vertrouwenspersoon zijn opgenomen in het personeelshandboek. In het integriteitbeleid zijn de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). In 2014 zijn bij de vertrouwenspersoon geen meldingen binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitbeleid. Ondernemingsraad Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2014 tweemaal bijeengeweest. Met de directeur-bestuurder is in 2014 eenmaal formeel overleg gevoerd, waarbij met name de werkkostenregeling centraal stond. Daarnaast is de OR betrokken geweest bij de sollicitatieprocedure van de nieuwe directeur-bestuurder.
3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen Samenwerking met stakeholders Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten zijn de gemeente Putten, de huurdersorganisatie Putten, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie, Stimenz (maatschappelijk werk) en Stichting Present. Gemeente Putten Met de gemeente Putten is in 2014 viermaal bestuurlijk overleg gevoerd. Agendapunten waren onder meer de (mogelijke) nieuwbouwprojecten, nieuwe regels van de woonruimteverdeling, de regionale woonvisie en huisvesting van asielzoekers. Daarnaast zijn er veel ambtelijke contacten geweest, met betrekking tot nieuwbouw of schuldhulpverlening. Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke Woonvisie en het ondernemingsplan. Dit is formeel geborgd door de prestatieafspraken. Huurdersorganisatie Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter en secretaris van de huurdersorganisatie Putten. Er zijn diverse onderwerpen de revue gepasseerd, zoals de verhuurderheffing, het huurbeleid, de nieuwbouwprojecten, de woonruimteverdeling etc.
Jaarverslag 2014
14
Diverse zorginstellingen In 2014 is de bouw en verhuur voorbereid van 39 sociale huurappartementen nabij zorgcentrum de Schauw. Hiervoor werken wij nauw samen met de Zorggroep Noordwest-Veluwe. Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg. Wij sloten in 2014 geen nieuwe huurovereenkomsten met hun af. Sociaal vangnetoverleg Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft in 2014 achtmaal plaatsgevonden. Per 1 oktober 2014 is de werkwijze van het SVO gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat er jaarlijks vijfmaal bijeengekomen wordt met een kernteam vanuit de ketenpartners en driemaal met een breder team. In beide teams zijn wij aanwezig. De belangrijkste rol van Woningstichting Putten is de signalering van probleemsituaties, zodat door de ketenpartners de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden. De Politie en het Maatschappelijk Werk spelen voor ons hierin een belangrijke rol. Samenwerking in de regio Putten maakt deel uit van de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldebroek, Epe, Hattem en Heerde). De corporaties en gemeenten streven naar afstemming van het woonbeleid. Dit heeft geleid tot een regionale woonvisie. Tevens hebben we in de regio over nieuwe regels voor de woonruimteverdeling gesproken en het eventueel opstellen van een regionale huisvestingsverordening. Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Woningstichting Putten is in 2014 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig. Sponsoring In 2014 is een bedrag van ca. € 1.100,- besteed aan sponsoring, passend binnen de beleidslijn sponsoring. Vanwege de nieuwe regelgeving is sponsoring niet meer toegestaan.
Jaarverslag 2014
15
3.3 Governancestructuur Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. In het ‘Verslag van de RvC’ wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: - Reglement voor de RvC; - Profielschets van de RvC; - Reglement voor het Bestuur; - Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de RvC zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie. 3.3.1 Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de RvC. Daartoe verschaft het bestuur de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur werd tot 31 december 2014 gevormd door directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij vertrok op 1 januari 2015. De woningstichting heeft inmiddels een nieuwe bestuurder aangetrokken: mw. M.T. Peek-Marlet. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de RvC. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De Jaarverslag 2014
16
bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen. 3.3.2 Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De RvC houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag van de RvC’ in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. Onafhankelijkheid De RvC bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het ‘Reglement voor de RvC' bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC gerapporteerd in het verslag van de RvC. Deskundigheid en samenstelling De RvC is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de RvC zijn opgenomen in de ‘Profielschets voor de RvC’. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de RvC’. Een (her)benoeming van een lid van de RvC vindt plaats na zorgvuldige overweging, waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als regel wordt gehanteerd dat commissarissen conform de Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad. 3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvC ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De RvC benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de RvC maken ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Er is in 2014 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de controle van de jaarrekening 2014. De kosten hiervan bedragen € 38.115. Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant, worden vooraf besproken in een vergadering van de RvC. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in 2014 € 24.611. Hierbij zijn adviseurs betrokken die geen rol hebben gespeeld bij de controlewerkzaamheden.
Jaarverslag 2014
17
Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de RvC als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de RvC.
Jaarverslag 2014
18
4. MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES De vijf strategische doelen uit het ondernemingsplan 2013-2017 zijn vertaald in concrete activiteiten op de volgende beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk doen wij verslag van de gerealiseerde prestaties.
4.1 Beschikbaarheid Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden door keuzes te maken ten aanzien van nieuwbouwplannen (§ 4.1.1), verkoop van bestaand bezit (§ 4.1.2), de woonruimteverdeling (§ 4.1.3) en toepassing van overige wet- en regelgeving (§ 4.1.4). Het behoeft geen lang betoog dat nieuwbouw dé succesfactor is bij het vergroten van de beschikbaarheid. 4.1.1 Nieuwbouwplannen 4.1.1.1 Doelstellingen Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk het volgende bereiken: - Het aanbod sociale huurwoningen verruimen in de jaren tot 2020. Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. - Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen vergroten. Dit willen wij bereiken door middel van transformatie van ons bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit nultredenwoningen bestaat. 4.1.1.2 Sloop In 2014 hebben wij geen woningen gesloopt. 4.1.1.3 Nieuwbouw huur Sociale huurwoningen In 2014 zijn twee projecten opgeleverd: - 4 woningen aan de Tollenstraat 15 t/m 21. - 26 sociale huurappartementen aan de Brinkstraat 5 t/m 13.
Jaarverslag 2014
19
Daarnaast is in 2014 begonnen met de voorbereidingen van de bouw van 39 appartementen aan het Schauwplein. In voorbereiding op het project hoek Van Damstraat zijn eind 2104 bijna alle permanente bewoners verhuisd. Drie van hun willen terugkeren naar de nieuwbouw. De leeggekomen woningen zijn in afwachting van de sloop tijdelijk verhuurd op basis van de leegstandswet. Specifieke doelgroepen Er is in 2014 geen nieuwbouw voor specifieke doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze alleen aannemen in geval er een specifieke vraagt ligt. Dit laatste is niet het geval. Toegankelijkheid De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is in overeenstemming met onze doelstelling. Het aandeel van nultredenwoningen is in 2014 toegenomen van 25,1% naar 26,4%.
Woningtype Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift Appartement zonder lift op verdieping Appartement zonder lift op begane grond Te slopen woningen Totaal
Aantal op 31 dec 2014 1.295 170 239 115 95 0 1.914
% 67,6 8,9 12,5 6,0 5,0 0 100
Aantal op 1 jan 2014 1.300 166 213 115 95 0 1.889
% 68,8 8,8 11,3 6,1 5,0 0 100
Naast deze 1.914 woningen bezitten wij nog 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk en/of meervoudig beperkten. 4.1.2 Verkoop bestaand bezit In 2014 hebben wij 5 eengezinswoningen verkocht bij mutatie, waarvan 3 woningen met een Corporatie Starterslening. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 175.600. De belangstelling voor deze woningen was groot. De woningen werden snel verkocht voor bijna de vraagprijs. Voor starters zijn het gewilde woningen. Het zijn betaalbare koopwoningen met flinke tuinen, een product dat je niet veel aantreft in Putten. Daarbij komt dat starters met een inkomen boven de € 34.678 moeilijk aan een huurwoning kunnen komen vanwege de inkomensgrenzen die wij moeten hanteren. In 2014 namen wij het besluit om de resterende woningen aan de Schoolstraat aan onze verkoopportefeuille toe te voegen. De zittende bewoners zijn hierover geïnformeerd. Zes woningen in de Schoolstraat hebben wij aangewezen om op termijn te slopen, zodat er meer ruimte komt voor parkeren. Eind 2014 hebben we 82 huurwoningen in ons bezit, die verkocht zullen worden wanneer ze leegkomen. Jaarverslag 2014
20
4.1.3 Woonruimteverdeling Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in 2014. In deze paragraaf schetsen wij hieruit de hoofdlijnen. Inclusief de nieuwbouw sloten wij voor 128 woningen een nieuw huurcontract. Dat komt overeen met een mutatiegraad van 6,7% (8,2% in 2013). Laten we de nieuwbouw buiten beschouwing, dan bedroeg de mutatiegraad 5,1% (6,1% in 2013). De huurders van Woningstichting Putten zijn weinig verhuisgeneigd. De vraag naar sociale huur blijft groot. Ondanks dat de groep actief woningzoekende redelijk constant is, neemt de wachttijd voor een huurwoning toe. Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt:
Het aantal actieve woningzoekenden nam in 2014 af ten opzichte van 2013. Kijkend naar de afgelopen zes jaar dan valt op dat de groep die actief op zoek is naar een sociale huurwoning redelijk constant is. In 2014 gaat het om 132 toewijzingen. Dat is inclusief 4 woningen van Habion (Elim).
Jaarverslag 2014
21
Urgent versus regulier Regulier urgent Urgent vanwege sloop Statushouders Tijdelijke verhuur Reguliere verhuur Totaal
Aantal 9 6 8 11 94 128
% 7% 5% 6% 9% 73% 100%
Wie in een noodsituatie verkeert, kan een urgentie krijgen als woningzoekende. Het gaat hier vaak om mensen die scheiden en de zorg voor minderjarige kinderen hebben. Een regionale urgentiecommissie beoordeelt de aanvragen. Zij hebben hun richtlijnen verscherpt en dat zie je terug in de cijfers. In 2013 gingen 18 woningen in Putten naar mensen met een urgentie. In 2014 daalde dit naar 9 woningen. In 2014 zijn 6 huishoudens verhuisd, omdat hun woning in 2015 gesloopt gaat worden. Zij kregen voorrang op alle andere woningzoekenden. Het betreft het nieuwbouwproject aan de hoek Van Damstraat. Bijna alle mensen zijn inmiddels verhuisd. De woningen die deze dorpsvernieuwingsurgenten achterlieten, verhuurden wij weer tijdelijk op basis van de leegstandswet. Tenslotte gaven wij voorrang aan asielzoekers. Het gaat om 8 huishoudens, in totaal 23 personen. Door de oorlogen in met name het Midden Oosten neemt het aantal asielzoekers toe. De taakstelling die de gemeente Putten heeft voor 2015 is verdubbeld ten opzichte van 2014. Wij als Woningstichting zullen daarom in 2015 meer woningen beschikbaar stellen. Met de gemeente hebben we afgesproken maximaal 10% van het vrijgekomen woningaanbod aan asielzoekers te verhuren. Het overzicht van de verhuringen in 2014 naar huur/inkomen ziet er als volgt uit: Aantal personen Inkomen
1 <= € 21.600 1 > € 21.600 1 <= € 21.600 1 > € 21.600
Leeftijd
Huur <= € 389,05 Huur > € 389,05 Huur > € 556,82 Huur > € 389,05 Huur > € 596,75 Huur > € 699,48 Totalen en <= € 556,82 en <= € 699,48 en <= € 596,75 en <= € 699,48
< AOW < AOW >= AOW >= AOW
Totalen 2 <= € 29.325 2 > € 29.325 2 <= € 29.400 2 > € 29.400
< AOW < AOW >= AOW >= AOW
Totalen 3 of meer 3 of meer 3 of meer 3 of meer Totalen
7 2
20 6 4
9
30
3
5 1
3 <= € 29.325 < AOW
6
18 12
0 1
1 31
1
11 4 2 4 21
3
2
6 1
12 3
2
7
15
> € 29.325
< AOW <= € 29.400 >= AOW > € 29.400 >= AOW
71
3
33
0
24
Totaal
128
Jaarverslag 2014
22
In 2014 moest minimaal 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 699) worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.678. De resterende 10% van de vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven deze grens. Huishoudinkomen sociale huur WSP Belastbaar jaarinkomen Aantal verhuringen Tot € 34.678 113 Van € 34.678 - € 43.000 10 Vanaf € 43.000 1 Totaal 124
% 91,1% 8,1% 0,8% 100,0%
4.1.4 Wonen en zorg In 2014 voltooiden wij de nieuwbouw aan de Brinkstraat. Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen in de nabijheid van voorzieningen is daarmee flink toegenomen. Tevens besteedden wij de bouw van de laatste fase aan het Schauwplein aan. Het gaat om nog eens 39 nultreden appartementen nabij Woonzorgcentrum De Schauw.
4.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streefhuur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en huurderving. Kern van ons bestaansrecht is het bieden van woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2015 gemiddeld € 485 per woning per maand. Bijna al onze woningen hebben een huur onder de huurtoeslaggrens. Bovendien heeft 83% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de een- en tweepersoonshuishoudens van € 576,87. De huurprijs van onze woningen is in verhouding tot de WOZ-waarde in Putten laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt op hoge kwaliteit. 4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden aan wettelijke regels. In 2014 mocht de huurverhoging maximaal 4,0% bedragen, onafhankelijk van het inkomen en 6,5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.602. De inflatie bedroeg 2,5%. Wij pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging voor het eerst toe. De huren voor huishoudens met een laag inkomen verhoogden wij met 4%, het wettelijk maximum. Om de betaalbaarheid niet onder druk te zetten, verhoogden wij bij woningen met een huur van 65% of meer van het wettelijk maximum met de inflatie, 2,5%.
Jaarverslag 2014
23
Er zijn in 2014 geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend bij de Huurcommissie. Wel maakten 60 huishoudens (in verband met een inkomensdaling of een zorgindicatie) met succes bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging bij WSP. 4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie Bij het vrijkomen van de woning worden de huurprijzen geharmoniseerd naar de streefhuur van 65% van het wettelijk maximum. Hiermee bereiken wij dat de prijs van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit. Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Indien de huidige huur reeds boven 65% van de maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie niet tot een huurverlaging leiden. Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de maximale huurtoeslaggrens, zijnde € 699,48 per maand. De streefhuur speelt, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, ook een rol bij de jaarlijkse huurverhoging. In 2014 evalueerden wij ons huurbeleid en keken kritisch naar de betaalbaarheid. De conclusie was dat bij een streefhuur van 65% van het wettelijk maximum er voldoende passend aanbod is voor alle inkomenscategorieën. 4.2.3 Huurontvangsten Huurachterstand Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal 0,75% op jaarbasis. Ondanks een strak incassobeleid en goede samenwerking met de gemeente Putten, bedroeg de huurachterstand eind 2014 echter 0,88%. De economische crisis heeft hierbij zeker een rol gespeeld. Wij blijven inzetten op een persoonlijke aanpak samen met de gemeente en (schuld)hulpverlening.
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur 0,60% 0,58% 0,66% 0,63% 0,76% 0,88%
Huurderving Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. Ook stonden enkele woningen meerdere maanden leeg omdat ze verkocht werden. Eén woning werd als gevolg van een huurachterstand ontruimd.
Jaarverslag 2014
24
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur Leegstand Oninbaar Totaal 0,42% 0,03% 0,45% 0,08% 0,00% 0,08% 0,08% 0,06% 0,15% 0,27% 0,06% 0,33% 0,45% 0,07% 0,52% 0,17% 0,01% 0,18%
4.3 Kwaliteit woningbezit Wij voeren regelmatig onderhoud uit aan ons bezit. Op deze wijze borgen we de goede kwaliteit van onze woningen. Als het vanuit milieutechnisch oogpunt noodzakelijk is of door de veranderende vraag van onze bewoners willen wij de kwaliteit ook verhogen. In 2014 zijn voor onderhoud de volgende bedragen begroot respectievelijk besteed: Begroot Gerealiseerd Verschil Planmatig onderhoud € 2.149.000 € 2.068.000 - € 81.000 Service-, mutatie- en contractonderhoud* € 803.000 € 782.000 - € 21.000 Totaal € 2.952.000 € 2.850.000 - € 102.000 * Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 76.000, gerealiseerd € 68.000)
4.3.1 Planmatig onderhoud Voor het planmatig onderhoud is een meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld. Hierin staan per complex de onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen voor de gehele exploitatieduur. De werkzaamheden die o.a. zijn opgenomen zijn: schilderwerk, vervangen kozijnen, vernieuwen aanrechtblokken, vervangen tegelwerk en vervangen cv-ketels. Als de resterende exploitatietermijn van woningen korter is dan 15 jaar worden er geen levensduurverlengende investeringen gepleegd. Regulier onderhoud en/of instandhoudingsonderhoud worden wel uitgevoerd. Bij woningen die door ons zijn aangewezen om in de toekomst te worden gesloopt, wordt in 6 jaren voorafgaand aan de sloop geen planmatig onderhoud meer uitgevoerd. Alle voorgenomen werkzaamheden van het planmatig onderhoud voor 2014 zijn daadwerkelijk uitgevoerd. We hebben cv’s vervangen, voegwerk, schoorstenen, dakpannen en dakgoten vernieuwd, mechanische ventilatie aangebracht, ramen en deuren vervangen, schilderwerk uitgevoerd, en keukens, douches en toiletten gerenoveerd. Onderhoudswerkzaamheden aan de Gebbekuillaan (complex 062) die voor 2015 gepland stonden, zijn reeds in 2014 uitgevoerd. Deze woningen maken deel uit van een project van 125 woningen aan de Margrietlaan, Pinnenburgerweg, Pr. Bernardlaan, W. de Zwijgerlaan, Pr. Hendrikweg, Marijkelaan, Meidoornlaan, Esdoornlaan en Garderenseweg (complex 060) waarvoor de Provincie Gelderland subsidie heeft verleend. De reden voor deze subsidie is het stimuleren van de werkgelegenheid, het Jaarverslag 2014
25
creëren van leerling-plaatsen en het beperken van de CO2-uitstoot door het aanbrengen van extra energetische maatregelen. Het energielabel van de woningen wordt hierdoor van C naar A wordt gebracht. Qua personele bezetting paste het de aannemer beter deze woningen in 2014 aan te pakken. Daarnaast zijn de werkzaamheden in 3 woningen aan de Garderenseweg in 2014 uitgevoerd om mogelijke ‘kinderziektes’ te onderkennen en in 2015 te voorkomen bij de overige 108 woningen. In 2014 hebben we in totaal € 2,07 mln. uitgegeven, ten opzichte van € 2,15 mln. begroot. Huurders maken soms de keuze om niet mee te doen met een renovatie. Hiermee houden wij rekening in de begroting. Keuken-, toilet- en badkamerrenovaties worden daarom niet meer voor 100% ingerekend. In 2014 heeft KWH opnieuw de kwaliteit van onze dienstverlening rond het onderhoud van de woning gemeten. Wij scoorden eind 2014 op dit onderdeel een 8,5. Dit is ruim boven de norm van 7,0.
4.3.2 Niet-planmatig onderhoud Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in een drietal componenten, die als volgt zijn begroot: Begroot Gerealiseerd € 309.000 € 353.000 € 226.000 € 191.000 € 268.000 € 237.000 € 803.000 € 781.000
Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Totaal
Verschil € 44.000 - € 35.000 - € 31.000 - € 22.000
Ten behoeve van het niet-planmatig onderhoud heeft Woningstichting Putten één medewerker in dienst, die bijna volledig zijn tijd besteedt aan het niet-planmatig onderhoud van het woningbezit. Verder wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden. 4.3.2.1 Serviceonderhoud Serviceonderhoud wordt uitgevoerd op verzoek van een huurder. Door goed planmatig onderhoud proberen wij het aantal reparatieverzoeken in een jaar te beperken tot maximaal één per woning. Dit is in 2014 niet helemaal gelukt. Er zijn 1936 reparatieverzoeken uitgevoerd, op een totaal van 1.914 woningen. Aan serviceonderhoud zijn in 2014 de volgende bedragen besteed:
Kosten totaal*
Aantal verzoeken totaal - Regulier
2014
2014
2014
2013
2012
2011
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
€ 309.000
€ 353.000
€ 44.000
€ 460.000
€ 375.000
€ 352.000
1.765
1.936
171
1.995
1.845
1.773
1.750
1.917
167
1.950
1.815
1.734
15
19
4
45
30
39
€ 175
€ 182
€7
€ 230
€ 203
€ 199
€ 155
€ 145
- € 10
€ 173
€ 167
€ 151
€ 2.500
€ 3.727
€ 1.227
€ 2.695
€ 2.397
€ 2.395
- Inhaal planmatig
Kosten per verzoek gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig
*inclusief kosten eigen dienst Jaarverslag 2014
26
De kosten van inhaal planmatig onderhoud zijn toegenomen ten opzichte van vorig jaar. We voeren steeds grotere onderhoudswerkzaamheden uit op een ander moment dan gepland, zoals nieuwe badkamers en keukens. Dit komt doordat bewoners de mogelijkheid hebben om af te zien van het onderhoud, waarna het eventueel later wordt uitgevoerd. Tevens was het aantal reguliere reparatieverzoeken groter dan begroot, maar vielen de kosten per reparatie mee. Aan het tijdig en correct uitvoeren van reparaties hecht de klant grote waarde. Wij haalden een KWHscore bij het uitvoeren van reparaties van 8,7. Dit is ruim boven de norm van 7,0. In 2014 hebben wij de afhandelingsduur van reparaties in kaart gebracht. Hierdoor kunnen wij de aannemers beter aansturen voor het niet-planmatig onderhoud. Wij streven ernaar om tenminste 90% van alle reguliere bonnen binnen twee weken af te handelen. De meeste aannemers slagen hier in. 4.3.2.2 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd om de woning weer in een goed verhuurbare staat te brengen bij een bewonerswisseling. In een aantal gevallen is sprake van uitgesteld planmatig onderhoud. Bij het mutatieonderhoud zien we dezelfde trend als bij het serviceonderhoud. Er waren in 2014 meer mutaties dan begroot. Ook het aantal mutaties waar uitgesteld planmatig onderhoud werd uitgevoerd was groter dan begroot. De kosten per mutatie vielen echter mee, zodat de begroting niet overschreden werd. Aan mutatieonderhoud zijn in 2014 de volgende bedragen besteed: 2014
2014
2014
2013
2012
2011
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
€ 226.000
€ 191.000
- € 35.000
€ 321.000
€ 306.000
€ 221.000
77
98
21
115
99
100
- Regulier
77
98
21
115
95
98
- Inhaal planmatig
15
20
5
25
29
20
€ 3.030
€ 1.953
-€ 1.077
€ 2.795
€ 3.091
€ 2.142
- Regulier
€ 1.230
€ 1.027
-€ 203
€ 1.119
€ 882
€ 1.149
- Inhaal planmatig
€ 9.000
€ 4.537
-€ 4.463
€ 7.706
€ 7.650
€ 5.076
Kosten totaal*
Aantal mutaties totaal**
Kosten per mutatie gemiddeld
*inclusief kosten eigen dienst **exclusief nieuwbouw
Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op het onderdeel ‘Nieuwe woning’ een 8,4 en op het onderdeel ‘Huur opzeggen’ een 8,9. (landelijk gemiddelde resp. 8,2 en 8,5)
Jaarverslag 2014
27
4.3.2.3 Contractonderhoud Aan contractonderhoud zijn in 2014 de volgende bedragen besteed: 2014
2014
2014
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
€ 268.000
€ 237.000
-€ 31.000
€ 215.000
€ 242.000
€ 180.000
€ 31.000
€ 24.000
-€ 7.000
€ 26.000
€ 21.000
€ 15.000
€ 153.000
€ 137.000
-€ 16.000
€ 130.000
€ 175.000
€ 127.000
- Goten schoonmaken
€ 28.000
€ 23.000
- € 5.000
€ 24.000
€ 23.000
€ 22.000
- Legionella bestrijding
€ 14.000
€ 5.000
-€ 9.000
€ 5.500
€ 16.000
€ 12.000
- Diverse installaties
€31.000
€ 36.000
€ 5.000
€ 21.000
€0
€0
- Tuinonderhoud
€ 7.000
€ 6.000
- € 1.000
€ 5.000
€ 2.000
€ 3.000
- Automatische deuren
€ 4.000
€ 4.000
€0
€0
€ 2.000
€ 2.000
€ 3.500
€ 5.000
€ 1.000
Kosten totaal* - Liften - CV individueel
- Diversen
2013
2012
2011
Gerealiseerd Gerealiseerd
Gerealiseerd
*inclusief kosten eigen dienst De uitgaven voor contractonderhoud waren lager dan begroot. Dit komt met name omdat we minder hebben uitgegeven aan serviceonderhoud van cv-ketels. Dit onderhoud wordt per cv-ketel afgerekend en is moeilijk te begroten. Ook de kosten van legionellapreventie vielen lager uit. Er werden in 2014 geen besmettingen geconstateerd. 4.3.3 Strategische investeringen Door het doen van strategische investeringen willen wij inspelen op veranderingen in de toekomstige vraag. Ons bezit wordt op deze wijze levensloopbestendiger. De afgelopen jaren hebben we in een aantal complexen fors geïnvesteerd. De basis voor deze investeringen was de rapportage vastgoedsturing die in 2009 is opgesteld. Per complex zijn hierin maatregelen opgenomen. In 2014 waren er geen investeringen in het kader van het Strategisch Voorraad Beleid gepland. Voor de 14 woningen aan de Gebbekuillaan stond voor 2015 een badkameruitbreiding gepland met een tweede toilet en een opstelplaats voor een wasmachine, in combinatie met het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. In overleg met de aannemer (die de verduurzaming van de 125 woningen van complex 060 en 062 gaat uitvoeren) is ervoor gekozen deze werkzaamheden in 2014 uit te voeren. Naast de kosten van het onderhoud en het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen van € 231.100,-, bedroeg deze strategische investering € 53.200,-. Een belangrijk deel van dit bedrag bestaat dus uit geriefverbeteringen, waarvoor een huurverhoging wordt doorgevoerd. Daarnaast zijn we in 2014 gestart met de voorbereidingen van het groot onderhoud en het uitvoeren van energiebesparende maatregelen aan 111 woningen aan de Margrietlaan, Pinnenburgerweg, Pr. Bernhardlaan, W. de Zwijgerlaan, Pr. Hendrikweg, Marijkelaan, Meidoornlaan, Esdoornlaan en Garderenseweg (complex 060) deel uitmakend van de verduurzaming van de 125 woningen. Door het uitvoeren van deze maatregelen (vernieuwen dak) is het mogelijk een levensduurverlenging toe te passen van 2032 naar 2040. Jaarverslag 2014
28
Om tijdig eventuele kinderziektes te onderkennen zijn de werkzaamheden in het blok van 3 woningen aan de Garderenseweg vast in 2014 uitgevoerd. Daardoor kunnen de werkzaamheden in de overige woningen in 2015 voortvarend worden uitgevoerd. De strategische investering voor deze 3 woningen is € 44.000,-, naast het extra onderhoud en het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen van € 204.500,-. In 2014 is een strategische afweging gemaakt voor de toekomst van woningen aan de Schoolstraat, Pinnenburgerweg en Prins Hendrikweg (complex 040). We hebben de mogelijkheden van grootschalige renovatie nader onderzocht. Vervolgens is besloten de strategie verkoop in te zetten. 4.3.4 Energiemaatregelen Corporaties worden gestimuleerd om energiebesparende maatregelen uit te voeren. Sinds 1 juli 2011 bepaalt het energielabel mede het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is direct van invloed op de hoogte van de maximaal toegestane huur en daarmee op de hoogte van de (streef-)huur, dus op het huurbeleid van de corporatie. Daarnaast is in 2012 het Convenant Energiebesparing Huursector gesloten. Hierin is afgesproken dat alle huurwoningen in de sector in 2020 een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (± label B) moeten krijgen. Deze ambitie hebben wij vertaald in onze meerjaren onderhoudsbegroting. Wij streven er naar dat al onze woningen in 2020 minimaal het label C hebben. De verwachting is dat de komende jaren de energieprijzen verder gaan stijgen, waardoor de energielasten ten opzichte van de huur onevenredig hoog worden. Door middel van energetische maatregelen kan het comfort van de woning worden verbeterd en dragen wij bij aan onze doelstelling op het gebied van de betaalbaarheid. In dit jaarverslag spreken we nog over energielabels. Inmiddels is echter de berekeningssystematiek dermate veranderd en spreekt men niet meer over labels maar over een Energie-Index per woning. Omdat de nieuwe systematiek nog veel vragen opwerpt, zijn er vanuit Aedes vragen gesteld aan de regering. Voor deze verandering zullen wij de komende jaren van alle woningen de Energie-Index opnieuw moeten vaststellen. In hoofdstuk 4.3.3 is uiteengezet welk onderhoud er in 2014 aan complex 062 en een klein deel van complex 060 is uitgevoerd. Dit reguliere onderhoud en de energetische maatregelen aan in totaal 125 woningen, stonden gepland voor 2015 en 2016. Omdat de Provincie Gelderland een subsidie ter beschikking stelde van € 720.000,- voor extra energiebesparende maatregelen met daarbij een tijdlimiet (2015) waarin dit geld besteed moest worden, is besloten dit onderhoud naar voren te halen en af te ronden in 2015. Door de extra energiemaatregelen die door de subsidie mogelijk waren bereiken de woningen niet label C maar label A. In augustus hebben we ook de aanvraag voor de Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector (STEP) voor complex 060 en 062 voorbereid. Deze subsidie kan naast die van de Provincie Gelderland bestaan. Daarnaast zijn bij het laatste blok van 26 appartementen aan de Brinkstraat PV-cellen (zonnepanelen) op het dak geplaatst. Hierdoor kunnen we een 10% lagere EPC realiseren en invulling geven aan de
Jaarverslag 2014
29
ambitie voor nieuwbouw conform de prestatieafspraak met de gemeente. Verder wordt de in voorbereiding zijnde nieuwbouw van de Schauw aangesloten op de bestaande WKO installatie. 4.3.5 Wens van de klant 4.3.5.1 Geriefverbeteringen Naast de maatregelen die wij collectief aanbieden, is het voor huurders individueel mogelijk om geriefverbeteringen aan te vragen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van centrale verwarming, een vaste trap, tweede toilet boven of dubbelglas. De investering wordt doorberekend aan de huurder door middel van een huurverhoging. Voor geriefverbeteringen hadden wij in 2014 een bedrag van € 41.000 begroot. We hebben uiteindelijk voor een bedrag van € 239.000 geïnvesteerd. Meer mensen dan verwacht kozen voor een individuele geriefverbetering. Daarnaast hebben wij echter ook een groep bewoners bij planmatig onderhoud meerwerkopties aangeboden tegen huurverhoging. 4.3.5.2 Woningaanpassingen Ook mensen die zorg nodig hebben willen graag zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Om dit mogelijk te maken werken we nauw samen met de gemeente Putten, die het instrument van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning heeft om woningen hiervoor zo geschikt mogelijk te maken. In 2014 hebben wij ten laste van de gemeente in totaal 21 woningaanpassingen verricht voor een totaalbedrag van € 58.000. 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen Wij geven aan bewoners de ruimte om zelf, naar eigen smaak en inzicht, voorzieningen aan te brengen in de woning. Voor een aantal nader omschreven ingrepen wordt hiervoor ook een vergoeding gegeven, meestal bij vertrek uit de woning binnen de afschrijvingstermijn. Bewoners hoeven de voorzieningen niet ongedaan te maken als ze voldoen aan onze kwaliteitseisen. Ook in 2014 is op deze wijze een aantal vergoedingen verstrekt. 4.3.5.4 Keuzevrijheid Binnenwerkzaamheden, zoals het vervangen van badkamers en keukens, willen we minder planmatig uitvoeren en vaker op verzoek van de huurder. Dit vraagt maatwerk van onze opzichters. Aan deze werkzaamheden (onderdeel van het service- en mutatieonderhoud) hebben wij een bedrag van € 162.000 uitgegeven.
4.4 Kwaliteit woonomgeving De bijdrage die wij willen leveren aan de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden en elkaar aan te spreken op het woongedrag (onderhoud van woning, tuin en/of balkon). Vragen en initiatieven van bewoners die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat stimuleren wij. Jaarverslag 2014
30
4.4.1 Overleg met bewoners Om een goed beeld te krijgen van wat er onder huurders leeft en welke behoeften er bestaan, vinden wij het belangrijk om een goede relatie te onderhouden met huurders (vertegenwoordigingen). Op basis van die informatie kunnen wij ons dienstenpakket verder verbeteren. Bovendien biedt het een kader voor het creëren van draagvlak voor het beleid van de woningcorporatie. Concreet betekent dit het voeren van overleg met huurders en hun vertegenwoordigers, en het bieden van ondersteuning van de huurdersorganisatie 4.4.1.1. Huurdersorganisatie Putten Wij voeren één keer in de twee maanden overleg met het bestuur van de huurdersorganisatie. Alle actuele zaken passeren dan de revue. We bespraken de huurverhoging en gaven een toelichting op de nieuwbouwprojecten. Ook het jaarverslag, de nieuwe huisvestingsverordening en de regels voor woningzoekenden passeerden de revue bij de voltallige huurdersorganisatie. Om de huurdersorganisatie in haar activiteiten te ondersteunen en haar in de gelegenheid te stellen om zich verder te scholen, ontvangt zij een financiële bijdrage van de Woningstichting. Deze bedroeg in 2014 € 8.000. 4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten Ook in 2014 waren wij in gesprek met onze huurders. Hiervoor organiseerden wij een bijeenkomst met de bewoners van de Jan Nijenhuisstraat en met de bewoners van de Wallenbergstraat. De belangstelling voor deze bijeenkomsten was echter gering. Reden voor ons om deze gesprekken in 2015 niet meer vanuit WSP in te plannen. We gaan voortaan in gesprek met een straat of buurt als er concrete zaken leven bij de huurders. 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder In 2014 voegden wij aan de straten waar toezichthouders actief zijn de Brinkstraat toe. De toezichthouders houden een oogje in het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het beheer van de woonomgeving rond hun complex, verwelkomen nieuwe bewoners, etc. Op deze manier streven wij ernaar de onderlinge contacten tussen bewoners te bevorderen en de woonomgeving prettig te houden. 4.4.2 Leefbaarheid 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg In Putten kennen we geen specifieke buurt- of wijkgebonden leefbaarheidproblemen. Wel onderkennen we dat er kwetsbare groepen zijn die sociaal en maatschappelijk onvoldoende (kunnen) participeren en/of ondersteuning nodig hebben. Ook de gemeente heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning haar verantwoordelijkheid op het terrein van leefbaarheid. Daarom is samenwerking op dit gebied belangrijk. Deze samenwerking, ook met zorg- en welzijnspartijen, heeft onder meer vorm
Jaarverslag 2014
31
gekregen in het sociaal vangnetoverleg, dat in 2014 regelmatig heeft plaatsgevonden. Gesignaleerde probleemsituaties kunnen hierdoor snel en adequaat worden opgepakt door de bevoegde instanties. Met name door de scheiding wonen en zorg constateerden we in 2104 een lichte toename van zorgelijke situaties bij mensen binnen de GGZ. De mogelijkheden van beschermd wonen worden ingeperkt en ook de begeleiding staat onder druk. 4.4.2.2 Woonomgeving Investeren in de leefomgeving betekent ook investeren in bijvoorbeeld speelvoorzieningen, groen en achterpadverlichting. Deze voorzieningen leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en passen binnen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de Woningstichting. 4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed Indien gevraagd en passend binnen de wettelijke kaders, investeren wij in maatschappelijk vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners. In 2014 zijn er geen nieuwe ontwikkelingen op dit gebied geweest. 4.4.2.4 Buurtbudget Het verbinden van mensen vinden wij belangrijk, omdat dit de leefbaarheid in een buurt bevordert . Als Woningstichting Putten stimuleren wij dit graag, maar het initiatief ligt bij de bewoners. Goede ideeën van bewoners ondersteunen wij financieel vanuit het buurtbudget. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een buurtbarbecue, bloemen om de woonomgeving op te fleuren of een speeltoestel. In 2014 hebben wij 6 aanvragen gehonoreerd. In het kader van de wettelijke beperking van onze inzet op het gebied van leefbaarheid zullen wij in 2015 ons beleid daarop moeten herijken. 4.4.2.5 Woonfraudebeleid In 2014 zijn er geen meldingen ontvangen of vermoedens geweest omtrent woonfraude (illegale onderhuur).
4.5 Kwaliteit dienstverlening 4.5.1 KWH-huurlabel In 2014 hebben wij het KWH-label goed kunnen behouden en scoorden wij iets hoger dan het voorgaande jaar. Er wordt nu continu gemeten op de kwaliteit van de geleverde diensten. Uit de resultaten over 2014 bleek dat wij gemiddeld een 8,3 hebben behaald (2013: 8,0). Hiermee behaalden wij landelijk gezien de 1e plek van de 117 deelnemende corporaties. Resultaten KWH-meting 2014:
Jaarverslag 2014
32
KWH 2014 wsp 8
7,2
8,5 8,3
8,4 8,2
8,9 8,5
Landelijk 8,7 8,6
8,4 8,3
7,4
8,3 8,0 6,6
Klachtenadviescommissie BBSH De Klachtenadviescommissie is door de corporaties in de regio ingesteld voor het afhandelen van klachten van huurders. In 2014 waren er geen klachten over Woningstichting Putten. Klachtencommissie Woonruimteverdeling In 2014 heeft de Regionale klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe 14 klachten van woningzoekenden in behandeling genomen. Van deze klachten gingen er 11 over het niet verlenen van een urgentie aan woningzoekenden, 2 daarvan woonden in Putten. De overige 3 klachten gingen over de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze 3 klachten betrof woningzoekenden uit Putten. 2 van de 14 klachten werden gegrond verklaard. Het betrof 1 klacht over de samenwerkingsovereenkomst en 1 over het niet verlenen van een urgentie. 4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners We streven ernaar dat ons beleid en onze werkzaamheden helder en inzichtelijk zijn voor onze klanten en stakeholders. Bewonersblad Via ons bewonersblad Inform zijn de bewoners in 2014 driemaal geïnformeerd over diverse zaken die het wonen in Putten aangaan. In het bijzonder gaven wij aandacht aan de oplevering van de nieuwbouw aan de Brinkstraat, trouwe huurders, het planmatig onderhoud, etc. Sociale media Wij waren actief op Facebook en Twitter. We willen deze media inzetten als ondersteuning bij onze informatievoorziening (vooral richting stakeholders en huurders) en kunnen reageren op berichten die ons aangaan. In 2014 heeft het accent vooral gelegen op het bieden van informatie, met name over onze nieuwbouwprojecten.
Jaarverslag 2014
33
5. FINANCIËLE PRESTATIES 5.1 Financiële resultaten Jaarresultaat 2014 Het jaarresultaat over 2014 bedraagt € 1,2 mln. positief. Begroot was een jaarresultaat van € 2,7 mln. negatief. bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Jaarresultaat
werkelijk 2014 12.210 -/- 12.438 -/- 229 -/- 2.085 -/- 2.314 3.515 1.201 ===========
begroot 2014 12.016 -/- 12.287 -/- 271 -/- 2.159 -/- 2.430 -/- 278 -/- 2.708 ==========
werkelijk 2013 12.822 -/- 14.167 -/- 1.345 -/- 2.113 -/- 3.458 -/24 -/- 3.482 ==========
Het verschil tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat wordt hieronder nader toegelicht. Bedrijfsopbrengsten De huuropbrengsten liggen in lijn met de begroting, de afwijking bedraagt per saldo 0,85% en wordt geheel veroorzaakt door lagere huurderving als gevolg van leegstand. De hogere gerealiseerde bedrijfsopbrengsten ten opzichte van hetgeen begroot, wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de opbrengst uit verkoop onroerende zaken. Doordat er 1 woning meer verkocht is dan begroot, is de opbrengst € 152.000 hoger dan verwacht. Bedrijfslasten Het verschil tussen het totaal van de gerealiseerde bedrijfslasten en de begrote bedrijfslasten bedraagt slechts € 151.000. De post ‘Waardeveranderingen materiële vaste activa” vraagt desondanks om een nadere toelichting. Het totaal van de waardeveranderingen materiële vaste activa is € 438.000 hoger uitgekomen dan was verwacht. Dit verschil is, gezien de aard van de post, acceptabel. Er is echter wel sprake van een verschuiving van waardeveranderingen op projecten in ontwikkeling naar afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde op het bestaande bezit. De afwaardering op bestaand bezit was niet begroot en bedraagt totaal € 1,7 mln. Dit wordt veroorzaakt door een tweetal belangrijke wijzigingen in de uitgangspunten van de bedrijfswaarde berekening, te weten: - Het huurbeleid is aangepast. In de bedrijfswaarde bij de jaarrekening 2013 hadden we de wettelijk toegestane inkomensafhankelijke huurverhogingen levenslang ingerekend voor zover er nog ruimte in de huurprijs zat ten opzichte van de streefhuur of de huurtoeslaggrens. Omdat er steeds meer gelet moet worden op de betaalbaarheid van onze woningvoorraad hebben we in de bedrijfswaarde voor de huidige jaarrekening een veel gematigder huurbeleid ingerekend. In 2015 wordt nog gebruikt gemaakt van de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging, Jaarverslag 2014
34
maar de jaren daarna wordt voor alle woningen een huurverhoging van slechts 1,5% boven inflatie ingerekend. Door de genoemde aanpassing is de totale bedrijfswaarde van het bestaand bezit met circa € 400.000 afgenomen. - Er zijn in 2014 signalen vanuit de gemeente Putten gekomen dat de daling van de WOZ-waarde in Putten tot stilstand is gekomen bij de bepaling van de WOZ 2015 (waardepeildatum 01-012014). Vanaf WOZ 2016 wordt door de gemeente weer een lichte stijging verwacht. Wij hebben de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarde dan ook in positieve zin bijgesteld. In de bedrijfswaardeberekening van de jaarrekening 2013 verwachtten we in de jaren t/m 2017 een daling van 4% per jaar en in de jaren 2018 t/m 2022 een stijging van 0,5% per jaar en pas vanaf 2013 2% per jaar. In de bedrijfswaardeberekening van deze jaarrekening verwachten we in 2015 een stijging van 0% en in de jaren t/m 2018 groeit dit jaarlijks met 0,5% naar 2,0% in 2018 en verder. Omdat de WOZ-waarde de basis is voor de verhuurderheffing stijgen op dit punt de ingerekende kosten. Bij de projecten in ontwikkeling was een onrendabele top van € 3,5 mln. begroot voor het project Schauwzicht (39 appartementen) en deze is € 1,4 mln. lager uitgekomen op € 2,2 mln. Deze meevaller wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door meevallende stichtingskosten als gevolg van een gunstige aanbesteding waardoor de bouwsom lager is uitgevallen. Financiële baten en lasten Per saldo hebben we € 74.000 minder aan financiële lasten gerealiseerd dan was begroot. Dit komt hoofdzakelijk door het later in het jaar aantrekken van de nieuwe lening en bovendien zijn de leningsvoorwaarden hiervan gunstiger uitgepakt dan voorzien. Belastingen Aan vennootschapsbelasting was een last van € 278.000 begroot, maar de realisatie is uitgekomen op € 3.515.000 bate. De bate in de jaarrekening heeft betrekking op enerzijds de mutatie (vrijval) van de actieve belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare verliezen. Daarnaast is de ultimo 2013 opgenomen passieve belastinglatentie in dit boekjaar volledig vrijgevallen omdat door het langlopend karakter, van het tijdelijke verschil waarvoor de latentie was gevormd, de contante waarde naar nihil tendeert. Waarde van ons bezit Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd. Zoals in onderstaande tabel is te zien, is de boekwaarde beduidend lager dan de actuele waarde en ligt de actuele waarde weer ver onder de WOZ-waarde.
Jaarverslag 2014
35
Boekwaarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed
31-12-2014 31-12-2013 31-12-2012 65,2 65,9 66,1 60,1 60,8 63,0 5,1 5,1 3,1
Actuele waarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed
114,6 109,5 5,1
116,6 109,0 7,6
115,2 110,3 4,9
WOZ waarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed
326,8 319,3 7,5
323,4 315,8 7,6
329,3 324,3 5,0
Bedragen in € mln.
De toename van de WOZ-waarde 2014 ten opzichte van 2013 komt door de toevoeging van nieuwe woningen. Corporatie in Perspectief Jaarlijks brengt het CFV de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportages 2014 en 2013, die zijn gebaseerd op cijfers van respectievelijk 2013 en 2012, zijn de volgende gegevens ontleend:
Netto kasstroom per vhe Rentedekkingsgraad Financiering per vhe Gemiddelde rentelasten Netto bedrijfslasten per vhe
Woningstichting Putten € 2.029 2,8 € 26.100 4,08% € 727
2013 Referentie € 1.520 3,0 € 28.770 4,12% € 1.088
Landelijk € 1.414 3,2 € 33.473 4,16% € 1.091
Woningstichting Putten € 1.769 2,5 € 27.267 4,16% € 880
2012 Referentie € 1.395 2,2 € 28.492 4,34% € 1.269
Landelijk € 1.207 1,8 € 34.298 4,19% € 1.296
In bovenstaande tabel valt op dat Woningstichting Putten in 2013 ten opzichte van 2012, net als de andere categorieën, een hogere netto kasstroom per vhe heeft. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Gezien de hiervoor genoemde stijging in de netto kasstroom en de financiering is de rentedekkingsgraad in 2013 bij Woningstichting Putten hoger dan in 2012. De rentedekkingsgraad ligt onder het gemiddelde van de referentie en het landelijk gemiddelde. De gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille zijn zowel in Putten als in de andere categorieën gedaald. Opnieuw zijn de netto bedrijfslasten per woning gedaald. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten.
5.2 Financiële continuïteit Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de Jaarverslag 2014
36
dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Naast intern toezicht hierop is sprake van extern toezicht door ILT, WSW en het CFV. Oordeelsbrief Van Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het ministerie van Infrastructuur en Milieu hebben wij in november 2014 de Oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 ontvangen. In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd met hierin speciale aandacht op het gebied van grondposities, wet normering topinkomens, activiteiten in het buitenland, sponsoring en toewijzingen. Voor het oordeel over de financiële positie van de corporatie verwijst hij naar de Toezichtsbrief 2014 van het CFV. Voorafgaand op de beoordeling heeft de Minister een drietal algemene opmerkingen gemaakt. In de eerste plaats wijst hij erop dat grondaankoop is toegestaan maar grondspeculatie niet. Grondaankoop is toegestaan indien de corporatie in redelijkheid mag verwachten dat de locatie binnen 10 jaar een bouwbestemming zal krijgen. Het tweede betreft de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De beloningen worden hierin genormeerd en gemaximaliseerd. De accountant heeft een belangrijke rol bij de controle op de naleving van de WNT. Het derde betreft opnieuw activiteiten in het buitenland. Niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal mogen corporaties aanwenden voor financiële steun in het buitenland. Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving vermeldt de Minister dat wij voldoen aan de staatssteunregeling, omdat de toewijzing van woningen met een maandhuur tot € 681,02 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.229. Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV heeft begin oktober 2014 de Toezichtsbrief 2014 gestuurd. Op basis van de dPi 2013 (prognosegegevens 2014-2018), de dVi 2013 (de verantwoordingsinformatie) en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. De terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De conclusies zijn: 1. Beoordeling: Het uitgevoerde bureauonderzoek geeft het CFV op dit moment geen aanleiding tot opmerkingen. 2. Interventies: De hiervoor geschreven beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. In de Toezichtbrief 2014 wordt een overzicht gegeven op de toezichtvelden. Toezichtveld Liquiditeit en financiering:
ICR DSCR-WSW LTV (vhv expl waarde in %)
WSP 2013 2,2 1,8 45,0%
prognose periode wsp 2,2 1,8 48,6%
prognose periode sector 1,8 1,3 64,4%
signaleringsnorm prognose periode 1,4 1,0 85,0%
Op alle ratio’s scoort Woningstichting Putten ruim boven de gestelde normen. Jaarverslag 2014
37
Toezichtveld Solvabiliteit en draagkracht vermogen:
2013 € 27.806 € 14.691
Vhv vermogen per gewogen vhe(in €)) Buffer totaal (x €1.000)
2016 € 27.873 € 25.940
2018 € 30.003 € 26.048
De buffer wordt door het CFV vanaf 2016 verhoogd door de nieuwe opslag marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde met ruim € 6 mln. Wij blijven echter ruim boven de buffer. Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen:
Netto bedrijfslasten per gewogen vhe (in €) WSP per gewogen vhe (in €) sector Signaleringnorm
kasstroomrealisatie 2012 2013 € 926 € 957 € 1.383 € 1.353 € 1.800
2014 € 930 € 1.325
kasstroomprognose (prijspeil 2013) 2015 2016 2017 2018 gemiddeld € 919 € 887 € 907 € 892 € 907 € 1.270 € 1.250 € 1.245 € 1.242 € 1.266 € 1.650
De netto bedrijfslasten blijven zowel in 2013 als in de geprognosticeerde jaren ruim onder de signaleringsnorm. Uit de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ 2014 van het CFV, die gebaseerd is op cijfers van 2013, blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen hoger is dan bij de overige categorieën zowel in 2013 als verwacht in 2108.
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2013 per vhe Volkshuisvestelijk vermogen eind 2018 per vhe
Woningstichting Referentie Putten € 27.938 € 22.249 € 31.167 € 24.783
Landelijk € 19.550 € 22.714
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW is geen toezichtorgaan, maar zorgt ervoor dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. Dit gebeurt door garanties te verstrekken aan financiers (borging). Het WSW doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort actief risico’s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Meer dan voorheen legt het WSW in haar nieuwe strategie de nadruk op risicomanagement. Objectieve risicobeoordeling en –beheersing van het businessmodel en de financiële situatie van een woningcorporatie is dan ook de kern van het beleid van het WSW. Met de aangescherpte risicostrategie, risicobeoordeling en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen wil het WSW bereiken dat een corporatie op een zodanige wijze handelt, dat de kans dat deze corporatie in de problemen komt vermindert. Het WSW beoordeelt jaarlijks de Business Risk en Financial Risk van iedere deelnemer. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s, en specifiek de financiering. WSW brengt de Business Risks van een corporatie in kaart door middel van 24 kwalitatieve vragen. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Jaarverslag 2014
38
Vanuit dit nieuwe risicobeoordelingsmodel komt het WSW tot een borgbaarheidsverklaring (voorheen kredietwaardigheidsverklaring). Deze term dekt de lading van de verklaring beter, immers WSW geeft alleen een oordeel over de borgbaarheid van een corporatie en niet over haar kredietwaardigheid. In de brief van 12 juni 2014 laat het WSW weten dat Woningstichting Putten borgbaar is. Borgingsplafond Het tweede deel van het nieuwe risicobeoordelingsmodel is de introductie van het borgingsplafond. Dit plafond komt in de plaats van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de financieringsbehoefte voor de jaren 2014 tot en met 2016, gebaseerd op de dPi2013.
2014 Geborgde lening portefeuille WSW per 1 januari Borgingsplafond per jaar (naar boven afgerond op € 1.000)
2015
2016
€ 26.177.000
€ 28.874.000
€ 16.852.000
€ 21.856.000
Jaarverslag 2014
39
6. RISICOMANAGEMENT Risicomanagement wordt in de corporatiesector steeds belangrijker. Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. De volgende aspecten zien wij als de belangrijkste risico’s bij het realiseren van onze doelstellingen: 1. Marktontwikkelingen 2. Projectontwikkeling/grondposities 3. Financiën/renterisico 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming
6.1. Marktontwikkelingen Marktontwikkelingen vormen een risico als door het niet goed aansluiten van aanbod op de vraag, er structurele leegstand zou ontstaan. Op diverse manieren houden wij zicht op deze marktontwikkelingen. Woningmarktonderzoek, de regionale woonvisie en onze eigen gegevens over verhuur tonen een laag risico. Gelet op de huidige grote vraag naar betaalbare woonruimte zijn de risico’s op structurele leegstand in Putten vooralsnog zeer beperkt. Gezien de huidige marktomstandigheden in de regio Putten zijn de risico’s in het kader van verkoopbaarheid van woningen de laatste jaren sterk toegenomen. Het verkoopbeleid van Woningstichting Putten is echter terughoudend. Wel verstrekken wij Startersleningen, dit geeft een klein financieel risico.
6.2 Projectontwikkeling/grondposities Ten aanzien van grondposities gaat het voornamelijk om het risico dat niet kan worden voldaan aan afspraken met de gemeente over het bouwvolume (en type). Ook dit risico wordt getypeerd als woningmarktrisico. In 2014 waren de prestatieafspraken met de gemeente Putten voor de jaren 2012-2017 van kracht. Hierin zijn diverse afspraken gemaakt over (her/des) investeringen, kwaliteit bezit, leefbaarheid en zorg. In 2014 is een nieuwe woonvisie voorbereid, die in 2015 wordt vastgesteld, met meer mogelijkheden voor nieuwbouw. Grondverwerving wordt beperkt door overheidsregels ten aanzien van investeringen. Bovendien brengt het grote risico’s met zich mee als niet vaststaat dat er daadwerkelijk gebouwd kan worden. In 2014 hebben wij grond aangekocht van de Zorggroep Noordwest Veluwe ten behoeve van de 39 nultredenwoningen (Schauwzicht) aan het Schauwplein. De oplevering van deze woningen vindt eind 2015 plaats. De risico’s van projectontwikkeling kunnen worden beheerst door vooral heldere doelen te stellen en deze per fase te toetsen. Hiervoor biedt het investeringsstatuut een financieel kader. Verder wordt per Jaarverslag 2014
40
fase in het ontwikkelproces aandacht besteed aan de mate waarin projecten bijdragen aan de gestelde doelen en welke risico’s erbij spelen. Het gesprek hierover met elkaar aangaan maakt iedereen bewust en verkleint de risico’s van verkeerde investeringsbeslissingen. Een ander risico dat speelt bij projectontwikkeling is de prijsvorming bij aanbesteding. In de huidige markt willen aannemers het werk zo graag verwerven, dat zij vaak laag inschrijven. Dit kan gevolgen hebben voor de kwaliteit van het gerealiseerde product. Een zorgvuldige aannemersselectie (met aandacht voor goed werkgeverschap) en goed toezicht tijdens de bouw verkleinen het risico van onvoldoende kwaliteit.
6.3 Financiën/renterisico Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over 2014 € 2,1 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van € 11,2 mln. Afgerond bedragen de rentelasten bijna 19% van de huuropbrengsten. Middels ons treasurybeleid worden de risico’s inzichtelijk gemaakt en beheerst. 6.3.1 Rente-exposure Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2015 t/m 2024 van de bestaande leningenportefeuille. 10.000 8.000 eindaflossing
6.000
renteconversie
4.000
spreadherziening wsw norm
2.000 0 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Grafiek : Rente-exposure huidige leningenportefeuille 2015 – 2024
Woningstichting Putten voldoet in de periode 2015-2024 voor wat betreft de huidige leningenportefeuille aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. In 2016 en in 2017 is sprake van een hoge rente-exposure als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie wordt de basisrente zelf herzien. Jaarverslag 2014
41
Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose, ontstaat het in onderstaande grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in de jaren 2015 t/m 2024. De WSW-norm in deze grafiek is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende financieringsbehoefte. Dit betekent, dat als met deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt, de WSW-norm hoger komt te liggen. 10.000 8.000 6.000 4.000
Spreadherziening Renteconversie
2.000
financieringsbehoefte
0
wsw norm
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-2.000 -4.000 -6.000 Grafiek: Renterisico exposure totale bedrijfsvoering 2015 - 2024
In de bovenstaande grafiek is goed te zien dat in het jaar 2016 een relatief groot renterisico ontstaat. Dit komt door de nieuwbouw in dat jaar van € 2,9 mln. en door de spreadherziening van een lening van € 5,5 mln. Uit deze grafiek blijkt ook dat vanaf het jaar 2018 negatieve financieringsbehoeften ontstaan (liquiditeitsoverschotten), doordat er geen nieuwbouwprojecten zijn meegenomen. De in 2015 nieuw vast te stellen woonvisie van de gemeente Putten zal ruimte geven voor nieuwbouw in de toekomst. 6.3.2 Derivaten In 2012 zijn beleidsregels gepubliceerd inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen. Ons treasurystatuut is aangepast aan deze nieuwe regels. In ons treasurystatuut hebben wij opgenomen dat het gebruik van derivaten slechts is toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden: derivaten mogen worden gehanteerd als defensief instrument. Er mogen uitsluitend financiële derivaten aangetrokken worden ter hedging van variabele leningen die voor of tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract zijn aangetrokken. De aan te trekken payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daarop volgende negen kalenderjaren. Het speculatief gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien het renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Daarnaast hebben wij in het treasurystatuut beschreven dat rente-instrumenten worden afgesloten bij banken met minimaal een Jaarverslag 2014
42
internationale AA-rating. Alvorens met een bepaalde bank een rente-instrument aan te gaan, zullen de wederzijdse verplichtingen die daaruit voortkomen geregeld worden in een speciaal daartoe af te sluiten contract. Tenslotte is door ons in het treasurystatuut vastgelegd dat voor het aangaan van derivatentransacties vooraf goedkeuring nodig is van de RvC. Voorafgaande aan het effectueren van de derivatentransactie is bovendien een advies van een extern deskundige noodzakelijk. Deze deskundige mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de partij die de transactie verschaft. Het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan maakt bij Woningstichting Putten onderdeel uit van de begroting en wordt eveneens vastgesteld door de RvC. Op 31 december 2014 beschikt Woningstichting Putten niet over derivaten. Vanaf 1 februari 2015 echter zijn de Beleidsregels verantwoord beleggen gepubliceerd. Beleggingen worden gedefinieerd als uitgezette middelen die tijdelijk niet nodig zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te voldoen. In deze context valt ook onze internetspaarrekening.
6.4 Kwaliteit medewerkers Het succes van een organisatie wordt in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit van de medewerkers. Kwaliteit wordt daarbij bepaald door onder meer kennis, integriteit en betrokkenheid. Door steeds veranderende regelgeving moet het kennisniveau van de medewerkers up-to-date blijven om zo schade door verkeerde beslissingen te voorkomen. Daarnaast wordt ingezet op een brede inzetbaarheid. In 2014 is er in totaal € 33.000 aan opleidingen besteed. Betrokkenheid is mede gewaarborgd door het feit dat Woningstichting Putten een kleine organisatie is in een lokale omgeving. Mede hierdoor is de aanspreekbaarheid van individuele medewerkers groot.
6.5 Besluitvorming Het gaat hierbij voornamelijk om de mogelijke risico’s van onvoldoende sturing van de organisatie op basis van de beschikbare informatie en het niet tijdig monitoren van het bereiken van de gestelde doelen. Woningstichting Putten bevindt zich in een omgeving waarin veel gebeurt op het gebied van wet- en regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate planning- en controlecyclus, die tevens regelmatig dient te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen. Onze beheersingsmaatregelen bestaan uit: - ondernemingsplan; - (financiële) meerjarenbegroting; - maandelijkse budgetrapportage; - viermaandelijkse managementrapportage; - procuratieregeling; - treasurystatuut; - investeringsstatuut. 6.5.1
Scenario analyse
Naast onze basis financiële meerjarenbegroting rekenen wij ook altijd 1 of meer varianten hierop door. Ten opzichte van de basisbegroting worden in een dergelijke variant de belangrijkste onzekere Jaarverslag 2014
43
inschattingen zodanig bijgesteld dat zij een negatief effect hebben op de kasstroomuitkomsten van de basisbegroting. Doel hiervan is om te toetsen of ook onder deze tegenvallende omstandigheden de financiële continuïteit van Woningstichting Putten gewaarborgd is. Dit jaar hebben we in de begrotingsvariant de volgende aanpassingen gedaan: - Voor de jaren tot en met 2017 heeft Woningstichting Putten nog ruim € 10 mln. aan investeringen in nieuwbouw gepland staan. Deze investeringen zijn opgenomen en doorgerekend in de basis financiële meerjarenbegroting. Vanzelfsprekend zijn nieuwbouwprojecten met de nodige onzekerheden omgeven, maar de ingerekende projecten zijn allemaal zogenaamde harde projecten. In de variant op onze basisbegroting is meer nieuwbouw voor de periode tot 2025 (ruim 170 eenheden) doorgerekend. De nieuwbouwaantallen sociale huur zijn hierbij conform de meest recente woonvisie, die in 2015 wordt vastgesteld. - In de basisbegroting is vanaf 2016 gerekend met een jaarlijkse huurverhoging van 1,5% boven inflatie, dit als benadering van de nog uit te werken huursombenadering. In de variant op de basisbegroting is de extra huurverhoging boven inflatie er uit gelaten om dat nog zeer onzeker is of dit haalbaar zal zijn. - Tenslotte staan er op de lijst te verkopen woningen eind 2014 nog 82 woningen. Omdat we afhankelijk zijn van huuropzeggingen om ze te kunnen verkopen, zijn we in de begroting uitgegaan van drie woningverkopen per jaar. Gezien enige mate van onzekerheid omtrent de verkopen hebben we in de variant op de basisbegroting de woningverkopen op nihil gezet. Bij de doorrekening van de begrotingsvariant met nieuwbouw volgens de woonvisie, een inflatievolgend huurbeleid en geen woningverkopen, is gebleken dat Woningstichting Putten naar verwachting op alle financiële beoordelingscriteria van het WSW positief zal blijven scoren. Dit betekent dat wij op deze punten geen problemen ervaren bij het aantrekken van nieuwe financieringen c.q. herfinancieringen van de bestaande leningportefeuille onder borgstelling van het WSW. De beschreven begrotingsvariant hanteren wij, indien nodig, als financieel uitgangspunt bij onze besluitvorming.
Jaarverslag 2014
44
7 Toekomst De belangrijkste inhoudelijke thema’s vanuit de landelijke politiek, waar we in 2015 mee te maken krijgen, zijn de implementatie van de herziene Woningwet met bijbehorende uitwerking in de Algemene Maatregel van Bestuur. Hierin staan diverse zaken uitgewerkt met betrekking tot het doorvoeren van een eventuele scheiding van Daeb (Diensten van Algemeen Belang) en niet-Daeb, het verscherpen van verantwoording en toezicht, de werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid, de norm voor passend toewijzen en de versterkte rol van gemeente en huurdersorganisatie. Daarnaast hebben we in 2015 ook te maken met de invoering van een nieuw woningwaarderingsstelsel en de voorbereidingen voor invoering van de huursombenadering, een herziening van de Governancecode Woningcorporaties en nieuwe spelregels van de regionale woonruimteverdeling. Landelijk spelen onderwerpen als betaalbaarheid (huurtoeslag), verduurzaming (energieakkoord) en financierbaarheid (richtlijnen WSW) een belangrijke rol. De financiële druk op onze kasstromen door met name de verhuurderheffing is vooralsnog ook in de toekomst een feit. Ondanks het bovenstaande hebben wij de verwachting dat wij de zaken kunnen realiseren zoals wij ons hadden voorgenomen in het ondernemingsplan 2013-2017 ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. We hebben daarin al in zekere zin geanticipeerd op de komende wet- en regelgeving en scheiding in Daeb/niet-Daeb activiteiten. Onze focus ligt al sterk op de voorraad tot de maximale Daeb-grens. Uit de regionale Woonvisie 2014 blijkt dat er zeker nog behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. In de Woonvisie Putten voor 2015 en verder is daartoe meer ruimte voor nieuwbouw opgenomen (het streven in de periode 2013-2025 is om 830 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 30% in de sociale huurvoorraad). In de jaren 2015-2016 leveren wij nog ruim 80 nieuwe woningen op. Per saldo breiden we ons bezit uit met zo’n 55 woningen. De nieuwe gemeentelijke woonvisie geeft vervolgens nog ruimte voor ongeveer 170 woningen in de sociale huur. Een en ander moet geconcretiseerd worden in nieuwe gezamenlijke prestatieafspraken. Als wij deze sociale nieuwbouw realiseren, kunnen wij concreet invulling geven aan onze maatschappelijke taak om betaalbare huisvesting te bieden aan mensen met de smalle beurs. Gelet op de extramuralisering en de scheiding van wonen en zorg is dit vooral in levensloopbestendige woningen waar zowel jong als oud kan wonen. Naast levensloopbestendigheid is onze inzet gericht op duurzaamheid, zowel in bestaand bezit als in de nieuwbouw. Gemiddeld label B in 2020 moet daarbij haalbaar zijn. Tenslotte willen we voor onze huurders de woningen zo goed mogelijk betaalbaar houden. Passend toewijzen zal daaraan een belangrijke bijdrage leveren.
Jaarverslag 2014
45
8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2014 Inleiding 2014 is het jaar waarin de herziene Woningwet werd aangenomen door de Tweede Kamer. Inmiddels is de herziene Woningwet een feit per 1 juli 2015. Daarmee lijkt er duidelijkheid te komen voor de sector binnen welke kaders een woningbouwcorporatie de komende jaren mag opereren. De nieuwe wetgeving schept voor Woningstichting Putten nieuwe uitdagingen, zowel op beleid- als financieel gebied als ook op het gebied van toezicht. In de basis constateert de RvC dat Woningstichting Putten zich reeds binnen de kaders van de wetgeving beweegt. De punten, die het externe en interne toezicht raken, zullen hier verder toegelicht worden. In het kader van de lastenverzwaring als gevolg van de verhuurderheffing spreekt de RvC zijn zorgen uit over het compenseren van deze lasten door bezuinigingen binnen de organisatie dan wel het verhogen van de huur. Nu springt de werkorganisatie er in de benchmark al uit als zeer kostenefficiënt. Wij spreken onze zorg uit over het jaarlijks structureel verhogen van de huren, met name voor de inkomens met de kleinste beurzen. Er is een grens aan wat betaalbaar is. Dit is ook te zien in de cijfers op het gebied van oplopende huurachterstanden en wachttijden voor woningzoekenden. Extern toezicht Vanuit de nieuwe Woningwet is het voornemen dat er een integrale Autoriteit Woningcorporaties wordt ingericht, als onderdeel van de Inspectie Leefomgeving en Transport ( ILT ) onder het ministerie BZK. Hier zal de onafhankelijkheid van het externe toezicht gewaarborgd moeten worden. Het CFV zal hierin opgaan. Het financieel toezicht is verscherpt en verbreed, zowel door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Er zijn in 2014 nieuwe beoordelingscriteria door het WSW aangebracht om de bedrijfsstrategie, financiële positie en eventuele risico’s goed in kaart te brengen. In 2014 vond de beoordeling van de financiële continuïteit van corporaties integraal plaats door het CFV op basis van zes terreinen van toezicht: kwaliteit van informatie, behoud maatschappelijk vermogen, risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten. Het bij Woningstichting Putten uitgevoerde onderzoek gaf het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of interventies. Het WSW heeft laten weten dat op basis van de door Woningstichting Putten aangegeven financieringsbehoefte over de jaren 2014 tot en met 2016, de organisatie borgbaar is. Deze verklaring vervangt de kredietwaardigheidsverklaring, die tot 2014 door het WSW gehanteerd werd.
Jaarverslag 2014
46
Intern toezicht – werkzaamheden RvC De RvC is verantwoordelijk voor het intern toezicht binnen Woningstichting Putten. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval: - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - de financiële verslaggeving; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC omschreven. In het reglement voor de RvC zijn deze nader uitgewerkt. De RvC is klankbord voor de directeur-bestuurder. De voorzitter van de RvC voert regelmatig bilateraal overleg met de directeur-bestuurder ter voorbereiding van de vergaderingen en agendavorming van de RvC. Vanuit de herziene Woningwet worden de regels voor het intern toezicht verscherpt. Zo wordt er een Fit and Proper test ingevoerd voor Commissarissen van Woningbouwcorporaties. Voor benoeming wordt de Minister de zienswijze gevraagd op geschiktheid en betrouwbaarheid. Geschiktheid moet blijken uit opleiding, werkervaring en competenties, betrouwbaarheid uit handelen of nalaten en uit antecedenten. Ook wordt er een beperking gedaan voor de zittingsduur van een RvC-lid. Benoeming geschiedt voor vier jaar, waarbij een herbenoeming voor vier jaar mogelijk is. Verder wordt verwacht dat RvC-leden zich blijven scholen en bijblijven op de actualiteit. Dit is verder uitgewerkt in een stelsel van Permanente Educatie, waarbij RvC-leden minimaal 5 PE punten per jaar moeten halen door het volgen van gecertificeerde opleidingen en bijeenkomsten van o.a. VTW. De RvC voldoet aan deze nieuwe regelgeving.
Toezichtkader Het ondernemingsplan ‘Ruimte geven en samen leven’ (2013-2017) vormt het belangrijkste toezichtkader voor de RvC. Hierin zijn een aantal beleidskeuzes gemaakt ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Deze zijn in 2012 tot stand gekomen in dialoog met de stakeholders. In 2014 zijn de beleidskeuzes opnieuw tegen het licht gehouden naar aanleiding van de uitkomsten van de visitatie en de ontwikkelingen rond de herzieningswet. Dit heeft niet geleid tot beleidswijzigingen, wel tot verscherpingen. De focus lag in het ondernemingsplan al sterk op daebactiviteiten (sociale huurwoningen). In de meerjarenbegroting worden de uitgangpunten van het ondernemingsplan vertaald in concrete activiteiten en de financiële gevolgen daarvan. Bij de verslaglegging (in periodieke rapportages en in het jaarverslag) wordt aangesloten bij de opzet van het ondernemingsplan en wordt inzicht gegeven in de mate waarin de voorgenomen activiteiten zijn gerealiseerd. De RvC heeft vastgesteld dat in 2014 de ondernomen activiteiten binnen WSP passen binnen dit toezichtkader.
Jaarverslag 2014
47
Ook de beoordelingen van het CFV en de Minister van BZK, de bepalingen in Governance Code, het treasurystatuut en het investeringsstatuut bieden kaders voor het toezicht. In 2014 zijn het investeringsstatuut en het treasurystatuut verder aangescherpt en geactualiseerd.
Informatieverwerving Op diverse manieren verwerft de RvC informatie voor een goede vervulling van haar taak. Veel informatie wordt verkregen via de brancheorganisatie Aedes en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Er zijn in 2014 bijeenkomsten van de VTW bezocht en publicaties bestudeerd. De RvC kan indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren. Door gesprekken met de OR, gesprekken met MT-leden en informatie van de accountant, wordt op een andere manier inzicht verkregen op de interne gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Dit als aanvulling op de informatie en besluitvorming die door de directeur-bestuurder wordt verstrekt. De twee RvC-leden die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd, overleggen jaarlijks met de huurdersorganisatie Putten om hun kijk op de organisatie en geleverde prestaties te vernemen. Verder is de raad aanwezig geweest bij diverse openingen en opleveringen (Brinkstraat E). Vergaderingen De RvC heeft in 2014 viermaal regulier vergaderd, waarbij alle RvC-leden aanwezig waren. Daarnaast heeft gedurende de maanden april en mei de vierjaarlijkse visitatie plaatsgevonden. Dit traject is uitgevoerd door Reaflex, een geaccrediteerd visitatiebureau. De RvC is in wisselende samenstellingen tijdens de visitatie betrokken geweest en heeft in mei het eindrapport toegelicht gekregen. De RvC is zeer tevreden over het eindoordeel. De voltallige raad is dit jaar ook aanwezig geweest bij de stakeholdersbijeenkomst, waar het visitatierapport is toegelicht door Raeflex. Verder is de RvC in november bijeengeweest om een zelfreflectie te doen, welke onder het kopje zelfevaluatie nader wordt toegelicht. Besproken onderwerpen in 2014 De volgende onderwerpen zijn in de RvC in 2014 aan de orde geweest: - voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten, zoals Brinkstraat, hoek Van Damstraat en De Schauw; - mogelijke nieuwe projecten die zouden kunnen worden gerealiseerd, zoals Achterstraat (Van Rossem) en Da Costaschool, Schoolstraat, - aankoop van grond bij De Schauw; - jaarverslag 2013; - visitatie Reaflex - oriëntatie toekomstige ontwikkelingen, ontwikkelingen in de regio, actualisering ondernemingsplan 2013-2017; - begroting 2015-2024 en de scenario’s; - risicobeleid; - investeringsstatuut; - treasurystatuut, - periodieke rapportages; - terugblik stakeholdersbijeenkomst; - keuze waarderingsgrondslag in de verslaggeving (RJ 645); - managementletter interim controle; Jaarverslag 2014
48
-
opdrachtverstrekking aan de accountant voor de controle van de jaarrekening 2014; beoordeling van het CFV (integraal oordeel) en Corporatie in Perspectief; borgingsplafond WSW; ontwikkelingen bij personeel, organisatie en huurdersorganisatie; diverse landelijke ontwikkelingen in de sociale huursector en de mogelijke consequenties, afspraken Aedes-Kabinet; profielschets en benoeming nieuwe commissaris, voorzittersrol, en herbenoeming commissaris; profielschets en werving directeur-bestuurder; BTW en commissarisbeloning; het eigen functioneren van de raad (zelfevaluatie).
De jaarstukken over 2014 zijn goedgekeurd nadat de RvC kennis heeft genomen van de door de accountant uitgebrachte verklaring.
Werkzaamheden Klachtenadviescommissie Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie is door het bestuur ter kennis gebracht van de RvC. Deze commissie heeft in 2014 geen klachten over Woningstichting Putten voorgelegd gekregen. Governance Code De bepalingen uit de Governance Code Woningcorporaties worden nageleefd, met de volgende kanttekeningen. Er is een arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder niet voor bepaalde tijd maar voor onbepaalde tijd afgesloten. Deze arbeidsovereenkomst is vóór de inwerkingtreding van de Code afgesloten. Naar het oordeel van de RvC is er geen aanleiding om op de benoeming voor onbepaalde tijd terug te komen. Bij de aanstelling van de nieuwe directeur-bestuurder is wel voldaan aan de bepaling uit de Governance Code: aanstelling voor een periode van vier jaar met mogelijkheid tot herbenoeming van 4 jaar. De RvC heeft besloten geen toezichtkader voor verbindingen vast te stellen, omdat deze verbindingen er niet zijn. Zodra hiervan wel sprake is, wordt vooraf een toezichtkader opgesteld.
Samenstelling De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen. De leden zijn onafhankelijk in de zin van de in de Governance Code Woningcorporaties aangeduide criteria. Er hebben geen voormalige bestuursleden, leden van het college van B&W of van Provinciale Staten zitting in de RvC. In het verslagjaar hadden twee leden (de heer K. Bakker en mevrouw E. Van Sluis-Barto) zitting in de RvC op voordracht van de Huurdersorganisatie. Er heeft voor de invulling van deze vacature een open werving plaatsgevonden, waarbij het accent lag op het profiel Juridisch. De heer Voskuil is benoemd voor een periode van vier jaar en zal in de loop van 2015 het voorzitterschap van de Raad op zich nemen. Tot die tijd wordt de voorzittersrol door de heer B.J.W. van der Heijden vervuld. Per 1 januari 2015 is mevr. E. van Sluis Barto herbenoemd voor een periode van vier jaar.
Jaarverslag 2014
49
Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC: De heer mr. dr. D.B. Bijl (voorzitter) - Geboortedatum: 15-03-1946 - Functie: Raadsheer-plaatsvervanger Gerechtshof Amsterdam en Breda - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming: 01-01-2007 - Afgetreden per 31-12-2014 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: fiscaal, juridisch De heer ir. B.J.W. van der Heijden (vicevoorzitter/secretaris) - Geboortedatum: 28-05-1955 - Huidige functie: organisatie adviseur/interim manager, vh Raad van Bestuur RSG NV - Relevante nevenfunctie: lid RvC Openbaar Belang Zwolle - Eerste benoeming: 2 februari 2010 - Benoemd tot eind 2017 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: management, personeel en organisatie De heer ir. K. Bakker - Geboortedatum: 31-12-1946 - Huidige functie: gepensioneerd, vh stafdirecteur DHV B.V. - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming: 1 januari 2009 - Benoemd tot eind 2016 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: projectmanagement, bouwkundig Mevrouw E. van Sluis-Barto - Geboortedatum: 26-03-1948 - Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten - Relevante nevenfuncties: lid RvC Woningstichting Nijkerk , lid bestuur Stichting Welzijn Putten - Eerste benoeming: 1 januari 2011 - Benoemd tot eind 2014 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: volkshuisvestelijk, maatschappelijk De heer drs R. Koelewijn RA CIA - Geboortedatum: 22-09-1964 - Huidige functie: Vestigingsdirecteur MTH Accountants en Adviseurs - Relevante nevenfuncties: Penningmeester Ondernemingsvereniging Winkelcentrum Putten, Penningmeester Stichting Culturele Commissie Putten (Theater Stroud) - Eerste benoeming: 1 januari 2014 Jaarverslag 2014
50
-
Benoemd tot eind 2017 Mogelijke herbenoeming: ja Expertise: financieel
Met ingang van 1 januari 2015 is de heer M. Voskuil benoemd als lid, voor de vacature ontstaan na het vertrek van de heer D.B. Bijl. De heer mr. M. Voskuil - Geboortedatum: 13-11-1968 - Huidige functie: Senior Legal Counsel GBU Benelux & The Nordics bij Atos (& per 2007 plaatsvervanger van de VP General Counsel Legel & Compliance Dpt) - Relevante nevenfuncties: Voorzitter juridische commissie Nederland ICT (de nationale branchevereniging voor de ICT-sector), zelfstandig juridisch adviseur - Benoemd tot: eind 2018 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: juridisch, bestuurlijk Er zijn, behoudens de tijdelijke selectie –en benoemingscommissie, geen aparte commissies binnen de RvC ingesteld.
Werkgeversrol De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Het bestuur is in 2014 niet gewijzigd. Voor de periode van 1 januari 2007 – 31 december 2014 is mevrouw drs. M.C.M. Boeijen bestuurder bij Woningstichting Putten geweest. De RvC heeft mevrouw M.T. Peek-Marlet per 19 maart 2015 benoemd als haar opvolger. Zij heeft een jarenlange ervaring op strategisch niveau binnen de volkshuisvesting opgedaan bij meerdere woningcorporaties. In de tussenliggende periode is de functie van directeur-bestuurder tijdelijk waargenomen door de heer A. Born, die deze functie vervulde naast zijn reguliere werkzaamheden van hoofd Vastgoed bij Woningstichting Putten. Integriteit en onafhankelijkheid Er zijn in 2014 geen meldingen bij de RvC binnengekomen omtrent schending van het integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid met daarin de klokkenluidersregeling is vermeld op de website van de corporatie. De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De RvC is van mening dat hij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Ook de accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid. Benoeming accountant De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. Besloten is de opdracht voor de controle van de jaarrekening in 2014 opnieuw aan BDO te verstrekken. Dit paste binnen de
Jaarverslag 2014
51
afspraken die in 2011 waren gemaakt, om het contract voor een periode van maximaal drie jaar voort te zetten, met een jaarlijkse evaluatie. Volgens de Governancecode woningcorporaties 2011 wordt de extern accountant voor een periode van maximaal 4 jaar benoemd, waarbij herbenoeming telkens voor een periode van maximaal vier jaar kan plaatsvinden. Herbenoeming vindt plaats op basis van een grondige beoordeling van het functioneren van de extern accountant. Op 1 mei 2015 is een vernieuwde Governancecode in werking getreden. In de Code 2015 staat dat de extern accountant voor een periode van maximaal 8 jaar wordt benoemd. Sinds 2006 verricht BDO de controle van de jaarrekening van Woningstichting Putten. De huidig tekenend/extern accountant zit sinds 2009 op de opdracht. Omdat de nieuwe Governancecode in de loop van 2015 in werking is getreden, vinden wij het niet wenselijk om op zeer korte termijn tot wisseling van accountant over te gaan voor de jaarrekeningcontrole 2015, want de interim-controle hiervan start al in het najaar. Daarnaast willen we de vereiste overstap naar waardering op marktwaarde, zoals de Herziene Woningwet voorschrijft, voorbereiden en zo mogelijk ook implementeren met onze huidige accountant, gezien de bij hen aanwezige kennis van Woningstichting Putten. Vervolgens zal ten behoeve van de jaarrekeningcontrole 2016 een wisseling van extern accountant gaan plaatsvinden. BDO heeft in 2014 ook aanvullend enkele adviserende werkzaamheden voor Woningstichting Putten verricht, met name op het gebied van vennootschapsbelasting. Deze advisering stond inhoudelijk en voor wat betreft de personele invulling volledig los van de controlewerkzaamheden. In 2015 zal door een onafhankelijk adviseur een second opinion op de fiscale advisering worden uitgevoerd.
Risicobeheersing In 2014 heeft het thema risicobeheersing continue aandacht gekregen van de RvC. Als belangrijkste risico’s bij het realiseren van de voorgenomen doelen zijn gedefinieerd: 1. Marktontwikkelingen 2. Projectontwikkeling/grondposities 3. Financiën/renterisico’s 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming Besloten is om bij investeringsbeslissingen specifiek aandacht te besteden aan de mogelijke risico’s die kunnen optreden en hoe deze kunnen worden gewogen en verkleind. Zo worden de gesignaleerde risico’s en de beheersmaatregelen onderdeel van de besluitvorming. Dit komt de kwaliteit van de besluitvorming ten goede en toont aan dat er over de risico’s is nagedacht. Verder constateert de RvC dat veel afhangt van de cultuur in de organisatie, van houding en gedrag. Er kunnen nog zoveel regels worden opgesteld, als het gedrag er niet naar is, is het een schijnzekerheid. Er blijven altijd risico’s bestaan, het gaat erom dat er over gesproken wordt.
(Zelf)evaluatie Eind 2014 heeft de RvC teruggekeken op het eigen functioneren onder leiding van een externe organisatieadviseur. Ter voorbereiding op de evaluatie is door de commissarissen en de directeurbestuurder een vragenlijst ingevuld. Daarnaast is een scan uitgevoerd van de wijze waarop de Corporatie haar governance heeft ingevuld. De evaluatie zelf vond plaats met de RvC met als gespreksonderwerpen het functioneren van de raad, de governance en de rol van de directeurbestuurder in relatie tot de RvC. Jaarverslag 2014
52
Daarnaast heeft de zelfevaluatie in het teken gestaan van de opvolging van de directeur-bestuurder en de voorzitter van de RvC. De belangrijkste uitkomsten waren : • In de raad is de benodigde kennis en ervaring aanwezig. In 2015 zullen de RvC-leden weer gebruik maken van alle VTW en andere opleidingsmogelijkheden om bij te blijven in de snel veranderende context van een woningcorporatie. • De teamrollen zijn goed verdeeld, en de RvC is tevreden over de bijdrage van elk van haar leden. • De RvC heeft er voor gekozen als opvolger van het aftredende lid een kandidaat te werven met een juridisch profiel, maar tevens ook een kandidaat die het voorzitterschap van de raad langdurig kan vervullen. • Besloten is om de vice voorzitter, de heer B.J.W. van der Heijden, te vragen om in 2015 het voorzitterschap op zich te nemen tot het moment waarop de nieuwe kandidaat voldoende is ingewerkt. • De rol en het functioneren van de directeur-bestuurder zijn besproken en geëvalueerd. De directeur-bestuurder treedt af bij Woningstichting Putten per 1-1-2015 in verband met het aanvaarden van een nieuwe bestuursfunctie. Gegeven dat feit is uitvoerig stil gestaan bij het profiel van de opvolger, de werkwijze om tot een nieuwe invulling te komen en de taakverdeling binnen de RvC in de werving. Besloten is de opdracht bij een extern bureau onder te brengen en binnen de RvC een selectie en benoemingscommissie te hanteren bestaande uit mevrouw E. van Sluis en de heer B.J.W. van der Heijden. Deze commissie is in november en december frequent bijeen geweest in de werving- en selectierondes. De werving van zowel het RvC-lid als de directeur-bestuurder zijn open procedures geweest. Verder wil de RvC het contact met de accountant verder versterken, de Governance Code opnieuw agenderen (naar aanleiding van de visitatie) en meer aandacht besteden aan de risico-aspecten bij projecten. Gegeven de financiële druk op het rendement van de projecten wil de RvC meer inzicht in onrendabele toppen en de consequenties daarvan. De RvC acht zich, gelet op de aanwezige competenties en gevolgde cursussen en informatiebijeenkomsten, goed in staat om toezicht te houden en de juiste kritisch opbouwende houding aan te nemen richting de directeur-bestuurder.
Bezoldiging bestuur en RvC De totale bezoldiging van de directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen bedroeg in 2014 € 124.864. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - Bruto salaris inclusief vakantiegeld: € 96.826 - Bijtelling lease-auto: € 0 - Overige beloning € 2.500 - Belastbare onkostenvergoeding € 3.800 - Werkgeversdeel pensioen SPW incl. WIA € 18.213 - Werkgeversdeel vroegpensioen OVP/VPL € 3.970 Deze bezoldiging past binnen de Sectorbrede Beloningscode (niveau C), maar ligt boven het maximale bedrag in bezoldigingsklasse C uit de Wet normering topinkomens (WNT). De beloning past echter binnen de overgangsregeling die geldt voor afspraken die vóór 6 december 2011 zijn gemaakt.
Jaarverslag 2014
53
De leden van de RvC ontvingen in 2014 een bruto vergoeding van € 5.000 per jaar. De voorzitter ontving € 7.500. Dit is conform niveau C in de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. De aanpassing voor prijscompensatie is in 2014 niet doorgevoerd. Er zijn geen aanvullende onkostenvergoedingen verstrekt. Ook voor commissarissen gelden de bepalingen uit de Wet normering topinkomens. De vergoeding mag niet meer bedragen dan 5% respectievelijk 7,5% (voorzitter) van de beloning van de bestuurder. De huidige honorering past binnen deze grenzen. Voor rekening van Woningstichting Putten is ten behoeve van bestuur en RvC een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Terugblik op 2014 Er zijn door de werkorganisatie goede prestaties geleverd bij het realiseren van de doelen uit het ondernemingsplan ‘Ruimte geven en samen leven’. De beschikbaarheid van het aanbod is vergroot door de oplevering van Brinkstraat ( E) 26 appartementen in het centrum van het dorp en 4 woningen aan de Tollenstraat. Er zijn 128 huishoudens aan een (andere) woning geholpen. De betaalbaarheid is gewaarborgd door bij de streefhuur uit te gaan van 65% van de maximale huurprijs. De kwaliteit van het bezit is verbeterd door onderhoudswerkzaamheden, voor totaal € 2,8 mln. De kwaliteit van de woonomgeving is verbeterd in goede samenwerking met de gemeente en betrokken bewoners. De kwaliteit van de dienstverlening is onverminderd hoog (externe KWH-beoordeling gemiddeld 8,3). Het jaar wordt afgesloten met een positief resultaat van € 1,2 mln. Het verschil tussen begroting en realisatie van het resultaat na belastingen bedraagt € 3,9 mln. en wordt voor € 3,8 mln. veroorzaakt door mutaties in de voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen. Het resultaat voor belastingen ligt per saldo wel in lijn met de begroting. De RvC kijkt tevreden terug op 2014. Woningstichting Putten levert een belangrijke bijdrage aan het wonen in Putten, vooral voor mensen met de smalle beurs. De organisatie wordt gekenmerkt door lage bedrijfslasten en een hoge klanttevredenheid. De cyclus van plannen maken, uitvoeren en verantwoorden is strak georganiseerd. De uitvoering van de projecten verloopt naar tevredenheid. De financiële positie is gezond en de meerjarenbegroting laat zien dat dit – ondanks de maatregelen van de rijksoverheid - ook de komende jaren het geval is. Ondanks dat het speelveld voor een woningcorporatie steeds smaller lijkt te worden en de corporatie aan steeds meer randvoorwaarden moet voldoen, gaat de RvC er ook voor de komende jaren van uit dat Woningstichting Putten zijn maatschappelijke rol in de Puttense samenleving naar behoren zal kunnen blijven vervullen. De RvC is trots op het behaalde resultaat, zowel in de visitatie als bij de Aedes Benchmark en spreekt zijn grote waardering uit richting bestuur en werkorganisatie voor hetgeen in 2014 is gepresteerd.
Jaarverslag 2014
54
Putten, 15 juni 2015 Raad van Commissarissen:
w.g. ir. B.J.W. van der Heijden
w.g. ir. K. Bakker
w.g. mw. E. van Sluis-Barto
w.g. drs. R. Koelewijn RA CIA
w.g. mr. M. Voskuil
Jaarverslag 2014
55
9 KENGETALLEN Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden - Wooneenheden
1.914 54 1 0 79
1.889 54 1 0 79
1.868 54 1 6 79
1.826 54 1 6 79
1.773 54 1 8 49
Totaal
2.048
2.023
2.008
1.966
1.885
n.v.t.
n.v.t.
Gemiddelde verzekerde waarde/woning (x 1.000) Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting/woning (x 1.000)
€
Mutaties in het aantal woningen - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal uit exploitatie - Administratief overgeheveld
161
€
173
30 5 -
39 4 20 -
Aantal woningen naar huurprijsklasse - Onder kortingsgrens Wht - Boven kortingsgrens Wht
311 1.603
338 1.551
Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken/woning - Aantal gevallen mutatie-onderhoud/woning
1,0 6,7%
€
€ € €
408 1.081 1.489
€ € €
527 1.133 1.660
Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddelde aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs
€
170,8 485,00
€
168,0 462,00
n.v.t. 175
€
56
179
-
428 1.440
570 1.256
3 11 -
0,9 5,3% € € €
n.v.t.
98 3 2 17 1 -
-
1,1 6,1%
- Kosten niet-planmatig onderhoud/woning - Kosten planmatig onderhoud/woning - Totaal kosten onderhoud/woning
Jaarverslag 2014
n.v.t.
462 804 1.266
169 € 435,00
€
183
32 3 4 -
612 1.161
1,0 5,8%
1,0 4,8%
€ € €
383 1.149 1.532
€ € €
€
167 418,00
€
396 423 819
144 399,00
56
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %
6,7% 0,92% 0,17%
6,1% 0,76% 0,52%
5,3% 0,63% 0,33%
5,8% 0,66% 0,15%
4,8% 0,58% 0,08%
Financiële continuïteit - Solvabiliteit (EV/TV) - Liquiditeit (Current Ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen (leningen) - Rentabiliteit totaal vermogen - Interne financiering/woning - Operationele kasstroom/woning
€ €
19,7% 0,9 8,2% 4,0% 4,5% 3.004 1.077
€ €
17,8% 0,4 -26,0% 4,2% -1,7% 4.762 2.158
€ €
21,4% 0,9 -15,3% 4,3% -0,4% 5.201 2.508
€ €
25,3% 1,2 21,0% 4,5% 7,9% 6.462 1.376
€ €
24,9% 1,2 -21,0% 4,6% -2,8% 5.982 2.521
Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen/woning - Voorzieningen/woning - Totaal opbrengsten/woning - Overige bedrijfslasten/woning - Jaarresultaat/woning
€ € € € €
7.317 535 6.126 1.328 603
€ € € € €
6.799 3.410 6.515 777 (1.769)
€ € € € €
8.661 2.558 6.496 542 (1.321)
€ € € € €
€ € € € €
8.343 1.991 4.771 612 (1.750)
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten: - Algemeen beheerzaken - Woondiensten - Financieel-economische zaken - Onderhoud Totaal
Jaarverslag 2014
0,5 3,2 0,8 2,1 6,6
0,5 3,1 0,8 2,0 6,4
0,5 3,2 1,0 1,6 6,3
10.202 14 5.027 567 2.141
0,5 3,2 1,0 1,6 6,3
0,5 3,3 1,1 2,5 7,4
57
10 BALANS PER 31 DECEMBER 2014 NA RESULTAATBESTEMMING Activa
Referentie €
31 december 2014 €
€
31 december 2013 €
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
14.1 14.1.1 14.1.2
60.368.211 1.605.218
60.772.816 1.627.923
14.1.3
435.611
476.675
Totaal
62.409.040
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
62.877.414
14.2 14.2.1
5.079.224
5.115.275
14.2.2
157.500
157.500
Totaal
5.236.724
Financiële vaste activa Latente belastingvordering Leningen u/g
14.3 14.3.1 14.3.2
2.853.639 234.587
Totaal Totaal vaste activa
5.272.775
5.702.621 128.467 3.088.226
5.831.088
70.733.990
73.981.277
Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Putten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
14.4 14.4.1 14.4.2
102.801 8.506
79.453 12.449
14.4.3 14.4.4 14.4.5
684.633 732 16.250
480.687 8.124 17.550
Totaal Liquide middelen
14.5
Totaal vlottende activa
Totaal activa
Jaarverslag 2014
812.922
598.263
2.469.804
773.966
3.282.726
1.372.229
74.016.716
75.353.506
58
Passiva
Referentie €
Eigen vermogen Overige reserves
14.6 14.6.1
31 december 2014 €
14.582.606
Totaal eigen vermogen
€ 13.381.024
14.582.606
Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen
14.7 14.7.1 14.7.2
1.065.475 0
Totaal voorzieningen
13.381.024
345.612 6.364.332 1.065.475
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
Jaarverslag 2014
6.709.944
14.8 14.8.1
54.381.137
51.400.974
14.8.2
161.875
161.875
Totaal langlopende schulden
54.543.012
14.9 14.9.1 14.9.2 14.9.3 14.9.4 14.9.5 14.9.6
31 december 2013 €
2.019.837 12.399 291.955 312.611 19.850 1.168.972
51.562.849
1.483.412 17.483 488.458 405.860 35.446 1.269.030 3.825.623
3.699.689
74.016.716
75.353.506
59
11 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014 Referentie
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
15.1 15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4
Verslagjaar 2014 €
Begroting 2014 €
Voorgaand verslagjaar 2013 €
11.224.508 136.600 841.270 7.199
11.130.000 183.000 689.000 14.000
10.499.894 122.424 2.183.509 16.512
12.209.577
12.016.000
12.822.339
15.2.1
2.041.520
1.967.000
2.021.810
15.2.2 15.2.3 15.2.4 15.2.5 15.2.6 15.2.7 15.2.8
3.977.319 743.756 112.996 141.729 -7.738 2.781.807 2.646.719
3.539.000 742.000 106.000 141.000 0 2.876.000 2.916.000
5.604.864 717.484 100.691 135.429 990.450 3.066.885 1.529.258
12.438.108
12.287.000
14.166.871
-228.531
-271.000
-1.344.532
17.963 2.103.200
2.000 2.161.000
76.058 2.189.341
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-2.313.768
-2.430.000
-3.457.815
Belastingen
-3.515.350
278.000
23.750
1.201.582
-2.708.000
-3.481.565
Som der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten uitbesteed werk Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
15.2
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
15.3 15.3.1 15.3.2
15.4
Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2014
60
12 KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1.000,-)
2014
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Huur/Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten
Begroting 2014
11.327 7 8
11.313 14 14 11.342
Uitgaven Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten Belastingen / verzekeringen Verhuurderheffing Overige bedrijfskosten
-2.339 -760 -1.010 -575 -343 -1.173 -537
-2.147 -729 -989 -624 -350 -1.379 -563
-9 -2.116
Vennootschapsbelasting Mutatie balansposten Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Verkoop Koopgarant Verbetering bestaand bezit Strategische investeringen (incl. energiemaatregelen) Geriefsverbeteringen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Mva tdv de exploitatie
10.692
-1.888 -896 -1.008 -583 -333 -45 -567 -6.781
0 -2.122
-5.320
0 -2.294
-2.125
-2.122
-2.294
-204
481
843
0
0
-298
2.276
2.919
3.623
750 0
544 28
630
-38 -223 -4.574 -12 0
0 -41 -6.874 0 -2
0 -94 -5.014 1.057 -51
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g
10.600 14 78 11.341
-6.737 Rentelasten Rentelasten liquide middelen Rentelasten leningen o/g
2013
-4.097
5.000 -1.483
-6.345
4.909 -1.483
-3.472
0 -1.408
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
3.517
3.426
-1.408
Netto kasstroom
1.696
0
-1.257
Jaarverslag 2014
61
13 TOELICHTING OP DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN
13.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
13.2 Balans Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed betreft woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij complexen waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - bij de bepaling van de resterende levensduur is rekening gehouden met de reeds uitgevoerde en geplande grootonderhoudswerkzaamheden tot en met het jaar 2014; - een rekenrente van 5,25%; - een jaarlijkse prijsinflatie van 1,5% in 2015 en in de jaren daarna van 2,0%; - in voorkomende gevallen wordt in 2015 de extra huurverhoging boven inflatie van 1,5% (inkomens ≤ € 34.229), 2,0% (inkomens > € 34.229 en ≤ € 43.786) of 5,0% (inkomens > € 43.786) ingerekend indien de huidige huur nog onder de streefhuur ligt. In de jaren na 2015 zijn we, vooruitlopend op de in te voeren huursombenadering, uitgegaan van een jaarlijkse huurstijging van 1,5% boven inflatie voor alle verhuureenheden (indien er nog ruimte is ten opzichte van de streefhuur); - huren worden afgetopt op c.q. geharmoniseerd naar de streefhuur, zijnde 65% van de maximaal toegestane huur, of lagere huurtoeslaggrens; - een jaarlijkse huurderving van 0,3% van de huursom; Jaarverslag 2014
62
jaarlijkse mutatiekans van 5,5% in de jaren 2015 tot en met 2017 en in de jaren daarna van 5,0%; de kosten van niet-planmatig en planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de begrote posten tot einde levensduur met een lastenstijging van 3% per jaar; de beheerkosten en de zakelijke lasten zijn opgenomen tegen de begrote posten per woning per jaar met een jaarlijkse lastenstijging van 3%; de lasten uit hoofde van sectorspecifieke heffingen, vennootschapsbelasting, rente op rekeningen-courant bank en overige rentebaten worden niet meegenomen; de lasten uit hoofde van de verhuurderheffing worden tot einde levensduur ingerekend en zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde, te weten:
-
Jaar
2015 2016 2017 2018 e.v.
WOZwaarde ontwikkeling 0,0% 0,5% 1,5% 2,0%
toekomstige verkoop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; toekomstige sloop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; huurharmonisatie wordt 5 jaar meegenomen (voortschrijdend); restwaarde grond wordt meegenomen.
-
Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurtussenwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bij de bepaling van de restwaarde grond zijn de volgende uitgangspunten gekozen: - grondprijs: € 143,74 inclusief BTW per m², - indexatie grondprijs: 2015
2016
2017
2018 e.v.
0,0%
0,5%
1,5%
2,0%
Index
-
sloop- en uitplaatsingskosten tezamen € 10.000 per vhe (garages € 1.000 per vhe) met een jaarlijkse indexatie met de prijsinflatie; kosten bouwrijp maken worden niet meegenomen.
Door aanpassing van de uitgangspunten van de bedrijfswaarde is deze einde boekjaar herrekend. Op grond van deze berekening zou voor een bedrag van € 2,6 mln. aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of sprake is van een duurzaam hogere bedrijfswaarde. Allereerst zijn de gevolgen van de verhuurderheffing tot einde levensduur ingerekend. Daarnaast is met de verwachte invoering van de huursombenadering alsmede het in de nieuwe woningwet geïntroduceerde passend toewijzen nog geen rekening gehouden. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2015 zal, rekening houdend met de definitieve invulling van de regelgeving omtrent het huurbeleid, worden bezien wat het duurzame karakter is. Jaarverslag 2014
63
Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de realisatie van de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij nieuwbouwprojecten waarbij de totaal verwachte stichtingskosten hoger zijn dan de bedrijfswaarde wordt het verschil afgeboekt op het moment van start bouw. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Planmatig onderhoud: € 750,- p.j. per kostenfactor of in specifieke gevallen € 800,- (appartementen met lift) of € 916, (appartementen met atrium) p.j. per verhuureenheid vanaf het derde jaar in exploitatie; - Klachtenonderhoud (serviceonderhoud plus contractonderhoud): € 260,- p.j. per kostenfactor; - Mutatieonderhoud: € 1.100,- p.j. per kostenfactor; - Belastingen (WOZ/Waterschap): € 145,- p.j. per kostenfactor (jaarlijks met prijsinflatie geïndexeerd); - Verzekeringen: € 30,- p.j. per kostenfactor (jaarlijks met prijsinflatie geïndexeerd); - Vergoeding/lasten servicekosten: € 19,20 p.j. per eenheid voor glasverzekering (jaarlijks met prijsinflatie geïndexeerd); - Toerekening van personeels- en bedrijfskosten vindt plaats op basis van bestaand bezit (norm); - Huurderving bedraagt 0,3% per jaar vanaf het eerste jaar in exploitatie - Mutatiekans van 4,0% per jaar vanaf het eerste jaar in exploitatie. Grondposities Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden periodiek getoetst aan marktwaarde en de ontwikkelmogelijkheden. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire systeem, rekening houdend met een eventuele residuwaarde.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed betreft woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen alsmede losse garages zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde.
Jaarverslag 2014
64
Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden. Marktwaarde De marktwaarde is bepaald aan de hand van begin 2013 door een makelaar uitgevoerde taxaties. Op deze waarde is de waardeontwikkeling van de WOZ 2014 versus 2015 gecorrigeerd. Bij complexen waarbij de marktwaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Op grond van de gecorrigeerde taxatiewaarden zou voor een bedrag van € 0,1 mln. aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of sprake is van een duurzaam hogere marktwaarde gezien de onzekerheden omtrent de invoering van de nieuwe Woningwet en de gevolgen daarvoor voor onder meer de marktwaardewaardering. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2015 zal rekening houdend met de definitieve uitwerking van de nieuwe Woningwet en de bijbehorende marktwaardewaardering worden bezien wat het duurzame karakter is. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is bepaald op een eind 2013 door een makelaar uitgevoerde taxatie). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de realisatie van de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen.
Financiële vaste activa Latente belastingvordering De post latente belastingvordering betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,87% (2013: 3,07%). De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2014 € 12,2 miljoen (2013: € 27,3 miljoen). De contante waarde van de bijbehorende belastingvordering bedraagt € 2,9 miljoen (2013: € 5,7 miljoen). Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: - Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd - Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie Gezien het langlopend karakter van deze tijdelijke verschillen tendeert de latentie daarvoor op basis van de contante waarde naar nihil. Het tijdelijke verschil in waardering van de leningportefeuille is eind 2013 geheel afgewikkeld. Jaarverslag 2014
65
Leningen u/g Verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop De onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van ontvangen termijnen, eenmalige subsidies en de reeds in voorgaande jaren toegerekende winst.
Vorderingen en liquide middelen Vorderingen en liquide middelen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen De post voorziening latente belastingverplichtingen ultimo 2013 betreft het tot waardering gebrachte tijdelijke verschil tussen de boekwaarde en de fiscale waarde inzake Onroerende zaken in exploitatie. Dit verschil is ontstaan door een in 2013 fiscale afwaardering van de onroerende zaken in exploitatie indien de WOZ-waarde 2014 meer dan 15% lager ligt dan de WOZ-waarde 2009. De voorziening latente belastingverplichtingen is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 2,87% (2013: 3,07%). Uitgaande van het oneindig doorexploiteren van het vastgoed in exploitatie is sprake van een langlopend karakter van het tijdelijke verschil. Gezien het langlopend karakter tendeert de latentie daardoor op basis van de contante waarde naar nihil.
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen en schulden aan kredietinstellingen Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die in 2015 moeten worden verricht onder de Kortlopende schulden opgenomen.
Kortlopende schulden Onderhanden projecten De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de werkelijk bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen aan de kopers en de overige opbrengsten. Op basis van de stand van het project wordt een overeenkomstig deel van de berekende winst geactiveerd. Voorzieningen voor verliezen worden op de waardering in mindering gebracht. Overige schulden De overige schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarden.
Jaarverslag 2014
66
13.3 Winst- en verliesrekening Algemeen De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast.
Bedrijfsopbrengsten Verkoop onroerende zaken Verkoop sociaal vastgoed in exploitatie Het betreft het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengsten van woningen (na aftrek van verkoopkosten) minus de boekwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Toegerekende projectopbrengsten Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende verkoopopbrengsten uit nieuwbouw c.q. voorraad onroerende zaken bestemd voor verkoop. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden verantwoord de doorberekende beheerkosten aan de onderhouds- en nieuwbouwprojecten.
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onder deze post worden af- of opwaarderingen opgenomen die zijn gedaan in het kader van het toepassen van de minimum waarderingsregel (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde cq marktwaarde). Bij nieuwbouwprojecten wordt hieronder het onrendabele deel van de investering verantwoord. Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast
Jaarverslag 2014
67
worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen. Dekkingsgraad pensioenfonds De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2014 volgens opgave van het fonds 115%. Op basis van het uitvoeringsreglement hebben wij bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Kosten uitbesteed werk Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende vervaardigingsprijs van verkochte nieuwbouw c.q. voorraad onroerende zaken bestemd voor verkoop. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudswerken. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, toezichtskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, verhuurderheffing etc.
Financiële baten en lasten De rentebaten bestaan in hoofdzaak uit de rente op uitgezette middelen en overige vorderingen. De rentelasten hebben voornamelijk betrekking op de rente op de langlopende leningen. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Jaarverslag 2014
68
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) hebben wij ons gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De Beleidsregels toepassing WNT zijn als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd.
13.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de directe methode zoals opgenomen in RJ 360.
Jaarverslag 2014
69
14 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER Vaste activa
14.1
Materiële vaste activa
14.1.1 14.1.2 14.1.3
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
14.1.1
31-12-2014
31-12-2013
60.368.211 1.605.218 435.611
60.772.816 1.627.923 476.675
62.409.040
62.877.414
Sociaal vastgoed in exploitatie Grond
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
12.990.681 -
84.537.712 -20.055.664 -16.699.913
5.701 -3.507 -2.194
97.534.094 -20.059.171 -16.702.107
Boekwaarde begin boekjaar
12.990.681
47.782.135
0
60.772.816
3.0401.711.212 16.847-
282.212 43.0251.702.7281.907.21830.706 3.757.216 58.604-
-
282.212 46.0651.702.7281.907.21830.706 5.468.428 75.451-
2.465.33610.847
-
2.465.33610.847
Saldo begin boekjaar:
Mutaties in boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - waardeverminderingen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen - overboeking investeringen van in ontwikkeling - overboeking aanschafwaarde naar commercieel vastgoed in exploitatie - overboeking waardeverminderingen van in ontwikkeling - aanschafwaarde overboeking naar in ontwikkeling - cumulatieve afschrijving overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - cumulatieve afschrijving overboeking naar in ontwikkeling Saldo mutaties boekjaar
-
-
-
-
1.691.325
-2.095.930
0
-404.605
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
14.682.006 -
88.475.511 24.223.72818.565.578-
5.701 -3.507 -2.194
103.163.218 -24.227.235 -18.567.772
Boekwaarde einde boekjaar
14.682.006
45.686.205
0
60.368.211
Saldo einde boekjaar:
Jaarverslag 2014
70
Verloop bedrijfswaarde
2014
(x € 1.000)
Afschrijvingsmethode en - termijnen
Bedrijfswaarde 2013
109.045
De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:
Woningen Garages Sanitair Warmwaterinstallatie Dubbel glas Lift CV-installatie Keuken Woningaanpassingen Isolatie
Lineair 50 jaar 40 jaar 25 jaar 20 jaar 20 jaar 20 jaar 17 jaar 17 jaar div. div.
Zekerheden e.d. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 111,6 miljoen ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag. Woningstichting Putten heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 105,0 miljoen ingebracht als onderpand bij de Gemeente Putten voor de borging van leningen ter grootte van maximaal dit bedrag. De Gemeente Putten is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij de Gemeente Putten ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft de Gemeente Putten tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging heeft plaatsgevonden op 29 november 2014.
Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling Voorraadmutaties verkoop sloop overige weggevallen vhe's verbeteringen nieuwbouw aankoop overige nieuwe vhe's overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-4.777 5.645 166 1.034
-162 0 0 431 3.259 0 0 50 3.578
Parameterwijzigingen indexaties levensduur mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid huren huurderving planmatig onderhoud klachtenonderhoud mutatieonderhoud belasting en verzekeringen personeelskosten bedrijfskosten overige kosten verhuurderheffing restwaarde grond Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-262 0 -661 -923
-978 0 499 -939 647 752 437 -255 467 -3.970 0 -3.340
Wijzigingen (des)investeringsbeleid verkoop sloop
Actuele waarde De waarde van de woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 € 322 miljoen (peildatum 1 januari 2014). Per peildatum 1 januari 2013 was het € 316 miljoen.
Bedrijfswaarde 2014
388 -269 119 109.513
Bedrijfswaarde Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociale woningbezit per 31 december 2014 € 110 miljoen inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties
Jaarverslag 2014
71
14.1.2
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - overboeking naar mva in exploitatie - overboeking van mva in exploitatie - vrijval voorziening - dotatie voorziening - waardeveranderingen Saldo per 31 december 14.1.3
2014
2013
1.627.923
2.893.056
4.527.773 -3.003.092 0 -345.612 1.065.475 -2.267.249
3.943.294 -2.363.388 7.177 -377.893 345.612 -2.819.935
1.605.218
1.627.923
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand magazijn/ garages/ straatwerk
Inventaris
Bedrijfsauto's
Automatisering
Totaal
609.407 -236.903
101.474 -63.875
56.978 -35.270
58.089 -13.225
825.948 -349.273
Boekwaarde begin boekjaar
372.504
37.599
21.708
44.864
476.675
Mutaties in boekjaar: - investeringen - aanschafwaarde desinvesteringen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen
15.649-
19.021-
5.904-
9.6099.119
9.60940.5749.119
Saldo mutaties boekjaar
-15.649
-19.021
-5.904
-490
-41.064
609.407 -252.552
101.474 -82.896
56.978 -41.174
48.480 -4.106
816.339 380.728-
356.855
18.578
15.804
44.374
435.611
Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
Saldo einde boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde einde boekjaar
Actuele waarde De WOZ-waarde van het kantoorpand de Beukenheg per 1 januari 2014 is € 635.000.
Jaarverslag 2014
72
14.2
Vastgoedbeleggingen
14.2.1 14.2.2
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
14.2.1
31-12-2014
31-12-2013
5.079.224 157.500
5.115.275 157.500
5.236.724
5.272.775
Commercieel vastgoed in exploitatie Grond
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
691.282 -
5.303.564 -624.298 -318.039
98.875 -36.109
6.093.721 -624.298 -354.148
Boekwaarde begin boekjaar
691.282
4.361.227
62.766
5.115.275
Saldo begin boekjaar:
Mutaties in boekjaar: - investeringen - overboeking aanschafwaarde van sociaal vastgoed in exploitatie - waardeverminderingen - afschrijvingen - overboeking cumulatieve afschrijving van sociaal vastgoed in exploitatie - overboeking van in ontwikkeling Saldo mutaties boekjaar
16.847 -
58.604
-
75.451
7.34291.52510.847-
1.788-
7.34293.31310.847-
16.847
-51.110
-1.788
-36.051
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
708.129 -
5.362.168 -631.640 -420.411
98.875 -37.897
6.169.172 -631.640 -458.308
Boekwaarde einde boekjaar
708.129
4.310.117
60.978
5.079.224
Saldo einde boekjaar:
Jaarverslag 2014
73
Actuele waarde
Verloop bedrijfswaarde
2014
(x € 1.000)
De actuele waarde van het commerciële woningbezit per 31 decmber 2014 bedraagt € 7,8 miljoen. Bedrijfswaarde Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commerciele woningbezit per 31 december 2014 € 5,1 miljoen inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties.
Bedrijfswaarde 2013
5.219
Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
-245 274 0 29
Voorraadmutaties verkoop sloop overige weggevallen vhe's verbeteringen nieuwbouw aankoop overige nieuwe vhe's overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
0 0 0 5 0 0 0 -66 -61
Parameterwijzigingen indexaties levensduur mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen
-152 0 -35 -187
Wijzigingen exploitatiebeleid huren huurderving planmatig onderhoud klachtenonderhoud mutatieonderhoud belasting en verzekeringen personeelskosten bedrijfskosten overige kosten verhuurderheffing restwaarde grond Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
0 0 -140 -34 20 27 16 -8 93 108 0 82
Wijzigingen (des)investeringsbeleid verkoop sloop
Bedrijfswaarde 2014
Jaarverslag 2014
0 0 0 5.082
74
14.2.2
2014
2013
157.500
144.731
0 0
-2.231 15.000
157.500
157.500
31-12-2014
31-12-2013
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - daling marktwaarde - waardevermeerdering door Zelfaangebrachte Voorzieningen eigenaar Saldo per 31 december
Per 31 december 2014 is er één woning verkocht onder voorwaarden: - Koopgarant - Kortingspercentage 25% - Verhouding kortingspercentage vs aandeel waardeontwikkeling 1:2
14.3
Financiële vaste activa
14.3.1 14.3.2
Latente belastingvordering Leningen u/g
2.853.639 234.587
5.702.621 128.467
Totaal
3.088.226
5.831.088
2014
2013
5.702.621
3.965.427
-5.702.621 4.608.607 -694.635 -1.060.333
-3.965.427 6.397.121 -694.500 0
2.853.639
5.702.621
14.3.1
Latente belastingvordering Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - vrijval oude jaren - dotatie belastbaar verlies 2013 - vrijval verliesverrekening 2012 - vrijval verliesverrekening 2014 Saldo per 31 december
De latente belastingvordering heeft betrekking op fiscaal verrekenbare verliezen. De latentie is gebaseerd op een belastingpercentage van 25%. De vordering is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting van 2,87% (2013: 3,07%).
14.3.2
31-12-2014
31-12-2013
48.687 185.900
49.617 78.850
234.587
128.467
Leningen u/g Rekening-courant Startersfonds SVn Verstrekte Startersleningen Totaal
14.3.2.1 14.3.2.2
14.3.2.1 Rekening-courant Startersfonds SVn 2014 Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
49.617
Mutaties in het boekjaar: - storting - verstrekte leningen - kosten - rente Saldo per 31 december
Jaarverslag 2014
107.050 -107.050 -930 0 48.687
75
14.3.2.2 Verstrekte Startersleningen 2014 Het verloop van de verstrekte Startersleningen in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
78.850
Mutaties in het boekjaar: - verstrekte leningen
107.050
Saldo per 31 december
185.900
Vlottende activa 31-12-2014
31-12-2013
Huurdebiteuren Gemeente Putten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
102.801 8.506 684.633 732 16.250
79.453 12.449 480.687 8.124 17.550
Totaal
812.922
598.263
14.4
Vorderingen
14.4.1 14.4.2 14.4.3 14.4.4 14.4.5
De vorderingen hebben een verwachte looptijd korter dan 1 jaar.
14.4.1
Huurdebiteuren Periode
aantal huurders 31-12-2014
31-12-2013
Huurachterstand 31-12-2014
31-12-2013
tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 maanden of meer
101 22 9 7 2 7
122 14 8 4 3 2
35.574 16.977 12.684 11.366 4.568 21.632
36.105 10.046 9.523 7.477 8.128 8.174
Totaal
148
153
102.801
79.453
31-12-2014
31-12-2013
Woningaanpassingen Bijdrage kosten Kruidentuin
4.121 4.385
7.308 5.141
Totaal
8.506
12.449
684.633
480.687
684.633
480.687
Vennootschapsbelasting 2012
684.633
480.687
Totaal
684.633
480.687
De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,92% (2013: 0,76%) van de bruto jaarhuur.
14.4.2
14.4.3
Gemeente Putten
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Totaal
14.4.3.1
14.4.3.1 Vennootschapsbelasting
Jaarverslag 2014
76
14.4.4
31-12-2014
31-12-2013
0 1.859 -1.127
0 13.884 -5.760
732
8.124
Overige vorderingen Deurwaarder Overig Af: voorziening Totaal
2014 Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
14.4.5
-5.760
Mutaties in het boekjaar - ontvangsten - afboekingen - dotatie
0 4.633 0
Saldo per 31 december
-1.127 31-12-2014
31-12-2013
6.029 308 20 9.893
5.966 1.471 0 10.113
16.250
17.550
Kas Rekeningen-courant bank Internetspaarrekeningen Kruisposten
132 464.389 2.005.283 0
163 387.132 385.171 1.500
Totaal
2.469.804
773.966
Overlopende activa Bankrente Nog te ontvangen bedragen Nog te factureren bedragen Vooruitbetaalde bedragen Totaal
14.5
Liquide middelen
Het totale saldo op de rekeningen-courant bank is vrij opneembaar.
14.6
Eigen vermogen
14.6.1
Overige reserves
14.582.606
13.381.024
Totaal
14.582.606
13.381.024
Onder de Overige reserves is een bedrag ad € 157.084 verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. 2014 Het verloop van de overige reserves in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
13.381.024
Mutaties in het boekjaar: - Resultaat boekjaar
1.201.582
Saldo per 31 december
14.582.606
Jaarverslag 2014
77
31-12-2014
31-12-2013
Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen
1.065.475 0
345.612 6.364.332
Totaal
1.065.475
6.709.944
14.7
Voorzieningen
14.7.1 14.7.2
2014 14.7.1
Voorziening onrendabele top nieuwbouw Saldo per 1 januari
345.612
Vrijval in verband met oplevering - 26 appartementen Brinkstraat blok E
-345.612
Dotatie in verband met start bouw - 39 appartementen Schauwzicht
1.065.475
Saldo per 31 december
1.065.475
Looptijd van de voorziening onrendabele top nieuwbouw ultimo boekjaar is korter dan 1 jaar.
14.7.2
Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari
6.364.332
Mutaties in het boekjaar: - vrijval m.b.t. waardering vastgoed in exploitatie Saldo per 31 december
-6.364.332 0
De voorziening latente belastingverplichtingen met betrekking tot het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van het Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie is komen te vervallen, omdat het niet meer is toegestaan hiervoor een latentie aan te houden. De voorziening is gebaseerd op een belastingpercentage van 25%. De verplichting is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting van 2,87% (2013: 3,07%).
14.8
14.8.1 14.8.2
14.8.1
Langlopende schulden 31-12-2014
31-12-2013
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
54.381.137 161.875
51.400.974 161.875
Totaal
54.543.012
51.562.849
Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank Rabobank
36.286.700 15.094.437 3.000.000
36.873.847 11.027.127 3.500.000
Totaal
54.381.137
51.400.974
2014
2013
Saldo per 1 januari
52.884.386
54.292.861
Mutaties in het boekjaar: - aflossing - nieuwe leningen
-1.483.412 5.000.000
-1.408.475 0
56.400.974
52.884.386
Aflossing volgend boekjaar
-2.019.837
-1.483.412
Saldo per 31 december
54.381.137
51.400.974
Leningen kredietinstellingen
Het verloop van het totaal van de leningen in het boekjaar was als volgt:
Jaarverslag 2014
78
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt 3,83% (2013: 4,09%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 20,46 jaar. Het schuldrestant met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt totaal € 46.840.384. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2014 twee fix-leningen totaal ad € 10.500.000 en drie lineaire leningen totaal ad € 10.804.000 opgenomen. De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd. De marktwaarde van de leningen per 31 december 2014 is € 78.205.000 en de duration 12,69. Per 31 december 2013 was dit € 64.417.000 respectievelijk 11,33.
14.8.2
2014
2013
161.875
148.363
0 0
-1.488 15.000
161.875
161.875
31-12-2014
31-12-2013
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
2.019.837 12.399 291.955 312.611 19.850 1.168.972
1.483.412 17.483 488.458 405.860 35.446 1.269.030
Totaal
3.825.624
3.699.689
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - daling marktwaarde - waardevermeerdering door Zelfaangebrachte Voorzieningen eigenaar Saldo per 31 december
14.9
14.9.1 14.9.2 14.9.3 14.9.4 14.9.5 14.9.6
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd korter dan 1 jaar, behalve de Overige schulden, deze hebben een looptijd van maximaal 3 jaar. 14.9.1
Schulden aan kredietinstellingen
15.8.1.1 Kortlopend deel leningen kredietinstellingen 15.8.1.2 Rekening-courant bank Totaal
2.019.837 0
1.483.412 0
2.019.837
1.483.412
15.8.1.2 De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij de Rabobank bedraagt € 1.500.000. Hiervan wordt per 31 december 2014 geen gebruik gemaakt. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 2,0 miljoen ingebracht als onderpand bij de Rabobank. 14.9.2
14.9.3
Schulden aan gemeenten Gemeente Putten: Exploitatieresultaat woonwagencentrum Diversen
12.273 126
9.991 7.492
Totaal
12.399
17.483
Handelscrediteuren
291.955
488.458
Totaal
291.955
488.458
Schulden aan leveranciers
Jaarverslag 2014
79
14.9.4
14.9.5
31-12-2014
31-12-2013
Omzetbelasting Loonheffingen Pensioenpremies
262.898 33.341 16.372
361.075 32.817 11.968
Totaal
312.611
405.860
Verplichtingen huurgewenning
19.850
35.446
Totaal
19.850
35.446
833.657 217.609 14.269 57.568 3.117 17.303 23.297 2.152 0
854.687 269.005 14.132 65.663 18.419 17.303 27.482 2.089 250
1.168.972
1.269.030
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
De post Verplichtingen huurgewenning heeft betrekking op de periode 2015 tot en met 2017. 14.9.6
Overlopende passiva Niet vervallen rente Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen huur Nog te betalen bedragen Reservering accountantskosten Afrekening servicekosten huurders Bankkosten Vooruitgefactureerde bedragen
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 4,7 mln inzake nieuwbouwprojecten waarvoor een opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren: Project
Aanneemsom
Hoek van Damstraat (diversen) Schauwzicht (aannemer) Schauwzicht (diversen) Brinkstraat Blok E (aannemer)
226.377 4.197.974 490.059 2.778.566
Gefactureerd 103.697 0 290.875 2.640.143
Restant 122.680 4.197.974 199.184 138.423 4.658.261
Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio van de achtergestelde lening niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2014 bedraagt het obligo € 820.204. Bankgarantie Per 31 december 2014 heeft Woningstichting Putten geen bankgaranties afgegeven. Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkt aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is. Loopbaanontwikkelbudget Personeelsleden hebben volgens de CAO afspraken recht op een loopbaanontwikkelbudget. De hoogte van dit budget is niet materieel. Daarom is hiervoor geen voorziening opgenomen, maar maken ze onderdeel uit van de reguliere opleidingskosten.
Jaarverslag 2014
80
15 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 2014
15.1
Bedrijfsopbrengsten
15.1.1
Huren
15.1.2
15.1.3
15.1.4
2013
11.244.060
11.242.000
10.554.360
-18.633 -919
-102.000 -10.000
-46.880 -7.586
Totaal
11.224.508
11.130.000
10.499.894
Te ontvangen netto vergoedingen Af: vergoedingsderving, wegens - leegstand
137.021
183.000
122.526
-421
0
-102
Totaal
136.600
183.000
122.424
Verkoop onroerende zaken in exploitatie Toegerekende projectopbrengsten
841.270 0
689.000 0
689.708 1.493.801
Totaal
841.270
689.000
2.183.509
Vergoedingen/verrichte diensten
7.199
14.000
16.512
Totaal
7.199
14.000
16.512
1.907.218 40.574 93.313 2.041.105
1.840.000 52.000 75.000 1.967.000
1.902.259 46.241 73.310 2.021.810
415
0
0
2.041.520
1.967.000
2.021.810
Vergoedingen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
15.2.1
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie
Boekverlies verkochte roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
Waardeveranderingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
15.2.2.1
3.977.319
15.2.2.2
0
Totaal
15.2.2.1
2014
Te ontvangen nettohuur Af: huurderving, wegens - leegstand - overige redenen
15.2
15.2.2
Begroting
3.539.000
5.604.121 0
743
3.977.319
3.539.000
5.604.864
1.702.728 2.267.249 7.342
0 3.539.000
2.784.186 2.819.935 0
3.977.319
3.539.000
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal
Jaarverslag 2014
15.2.2.1.A 15.2.2.1.B 15.2.2.1.C
0
5.604.121
81
2014
Begroting
2014
2013
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
580.412 28.924 181.450 163.770 741.942 33.256 0 33.774 35.226 3.560 46.081 0 58.217 11.913 155.578 11.350 698.733 0
15.2.2.1.A Sociaal vastgoed in exploitatie 36 seniorenappartementen Schauwstaete 8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat 21 appartementen Kievitlaan 37 eengezinswoningen Aaltsengoed 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 4 woningen Davelaarsgoed 8 HAT-woningen Garderenseweg/Veldstraat 3 seniorenwoningen Esdoornlaan 10 woningen Van Damstraat 16 appartementen Torenlaan 17 woningen Windhalmstraat 22 woongelegenheden Het Nieuwe Anker 5 woningen Wijkhovepad 12 woongelegenheden Puttensteyn 5 woningen Ter Hoevepad 21 appartementen Brinkstraat (Blok B) 26 appartementen Brinkstraat (Blok D) Totaal
491.375 94.502 107.030 161.175 23.940 175.558 66.457 35.245 0 0 137.510 27.174 0 0 32.180 0 0 350.582 1.702.728
0
2.784.186
39 seniorenappartementen Schauwzicht 26 appartementen Brinkstraat (Blok D) 26 appartementen Brinkstraat (Blok E) 4 seniorenwoningen Tollensstraat
2.168.125 0 186.736 -87.612
0 0 0
0 453.724 2.180.408 185.803
Totaal
2.267.249
3.539.000
2.819.935
15.2.2.1.B Onroerende zaken in ontwikkeling 3.539.000
15.2.2.1.C Commercieel vastgoed in exploitatie 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4)
7.342 7.342
15.2.2.2
Totaal
15.2.4
0
0
0
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen
15.2.3
0
0
0
2.231
0
0
-1.488
0
0
743
Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Mutatie reservering vakantiedagen Ontvangen ziekengelden
731.252 21.769 137 -9.402
742.000 0 0
723.542 0 -4.307 -1.751
Totaal
743.756
742.000
717.484
Sociale lasten
112.996
106.000
100.691
Totaal
112.996
106.000
100.691
0
Sociale lasten
Jaarverslag 2014
82
2014 15.2.5
15.2.6
15.2.7
Begroting
2014
2013
Pensioenlasten Pensioenen
141.729
141.000
135.429
Totaal
141.729
141.000
135.429
Toegerekende projectkosten
-7.738
0
990.450
Totaal
-7.738
0
990.450
2.068.183 353.064 191.351 237.374
2.149.000 309.000 226.000 268.000
2.140.845 459.563 321.371 215.395
2.849.972
2.952.000
3.137.174
-68.165
-76.000
-70.289
2.781.807
2.876.000
3.066.885
119.589 53.325 47.838 390.553 388.101 1.647.312
91.000 66.000 45.000 422.000 397.000 1.895.000
89.541 49.649 41.506 408.038 380.226 560.298
2.646.718
2.916.000
1.529.258
Kosten uitbesteed werk
Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud
Eigen dienst Totaal
De kosten inzake Eigen dienst zijn reeds elders in de jaarrekening verantwoord.
15.2.8
Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Toezichtskosten Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Overige directe exploitatiekosten Totaal
15.2.8.1
Overige personeelskosten Opleidingen Wervingskosten Vergoedingen Verzekeringen Bijdrage ziektekosten Overig
33.070 37.037 15.668 20.082 5.190 8.542
Totaal 15.2.8.2
15.2.8.3
15.2.8.1 15.2.8.2 15.2.8.3 15.2.8.4 15.2.8.5 15.2.8.6
119.589
42.415 0 13.953 18.694 5.210 9.269 91.000
89.541
Huisvestingskosten
Onderhoud kantoorgebouw Gas, water, elektra Tuinonderhoud Schoonmaakkosten Belastingen en verzekeringen Overige huisvestingskosten
7.987 11.387 4.129 17.919 4.118 7.785
Totaal
53.325
7.371 4.273 5.156 19.232 3.833 9.784 66.000
49.649
Toezichtskosten Bezoldiging Raad van Commissarissen Wervingskosten Overige toezichtskosten
32.225 4.991 10.622
Totaal
47.838
Jaarverslag 2014
32.225 0 9.281 45.000
41.506
83
2014 15.2.8.4
Begroting
2014
2013
Algemene kosten Automatisering Advieskosten Leefbaarheid Accountantskosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Contributies en abonnementen Woonruimteverdeling Autokosten Telefoonkosten Bewonersblad Bewonersparticipatie Bankkosten Portikosten Verkoopkosten Pro rata omzetbelasting Overige algemene kosten
128.970 80.374 11.896 38.115 8.552 14.949 7.139 26.540 9.090 11.935 9.500 9.721 10.018 0 -3.857 27.611
Totaal
390.553
137.374 62.909 35.617 33.790 23.256 16.310 9.897 25.539 11.741 15.897 9.548 9.057 7.530 2.054 -15.907 23.426 422.000
408.038
Onder de accountants- en advieskosten is een bedrag ad € 38.115 (2013: € 33.790) aan accountantskosten BDO en € 24.611 (2013:€ 13.349) aan advieskosten BDO opgenomen.
15.2.8.5
15.2.8.6
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie
305.959 65.999 16.143
305.000 56.000 20.000
294.732 67.029 18.465
Totaal
388.101
381.000
380.226
Sectorspecifieke heffing Verhuurderheffing Overig
389.557 1.172.702 85.053
395.000 1.379.000 121.000
429.188 44.585 86.525
Totaal
1.647.312
1.895.000
560.298
2.350 6.075 9.538
0 2.000 0
53.745 12.746 9.567
17.963
2.000
76.058
Rente leningen kredietinstellingen Rente belastingdienst Rente op overige schulden
2.094.197 8.701 302
2.161.000
2.189.110 0 231
Totaal
2.103.200
2.161.000
2.189.341
Overige directe exploitatiekosten
15.3
Financiële baten en lasten
15.3.1
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente belastingdienst Rente op uitgezette middelen Rente op overige vorderingen Totaal
15.3.2
Rentelasten en soortgelijke kosten
Jaarverslag 2014
84
2014
15.4
Begroting
2014
2013
0
1.760.944 -1.737.194
Belastingen Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen Mutatie latente belastingvordering
-6.364.332 2.848.982
0
Totaal
-3.515.350
278.000
23.750
De berekening van het belastbaar resultaat 2014 is als volgt: Commercieel resultaat Bij:
-2.313.768
Fiscaal lagere afschrijving MVA Fiscaal geen waardeveranderingen Toerekening algemene kosten Bijdrageheffing CFV Beperkt aftrekbare kosten Niet aftrekbare fiscale boetes Fiscaal opwaarderen onroerende zaken in exploitatie
1.439.100 3.977.319 294.318 389.557 4.400 1.437 1.307.089 7.413.220
Af:
Fiscaal geen verkoop onroerende zaken in exploitatie Fiscaal hogere kosten uitbesteed werk Fiscaal hogere lasten onderhoud
-842.354 -7.738 -8.028 -858.120
Belastbaar bedrag
4.241.332
Overzicht fiscaal verrekenbare verliezen: Belastingjaar 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Belastbaar bedrag 0 0 0 2.778.538 -19.170.095 4.241.332 -12.150.225
Ultimo 2014 is de stand van de nog te verrekenen verliezen:
Verliesverrekening 0 0 0 -2.778.538 -4.241.332 -7.019.870
Nog te verrekenen 0 0 0 0 12.150.225 0 12.150.225
€ 12.150.225
Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2014 had de corporatie gemiddeld 13,1 werknemers in dienst (2013: 13,0). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten.
Jaarverslag 2014
85
Bezoldiging bestuurder Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam: mw. drs. M.C.M. Boeijen Bruto-salaris Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Directeurbestuurder € 99.326 €0 € 3.800 € 22.183
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)
€ 125.309
Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
12 36 Ja 2014 €0
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen)bestuurders bedraagt € 134.580. Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging met name de verplichte sociale verzekeringspremies. Bezoldiging commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. De bezoldiging van de commissarissen in 2014, per commissaris, is als volgt: Naam
Functie
de heer mr. dr. D. B. Bijl
voorzitter raad van commisssarissen
Bruto Bezoldiging excl. BTW € 7.500
de heer ir. B.J.W. van der vice-voorzitter raad van Heijden commissarissen
€ 5.000
de heer ir. K. Bakker
lid raad van commissarissen
€ 5.000
lid raad van commissarissen de heer drs. R. Koelewijn lid raad van RA CIA commissarissen
€ 5.000
mevr. E. van Sluis-Barto
€ 5.000
De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) toezichthouders bedraagt € 32.225 (2013: € 32.225). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenenten, bevat deze bezoldiging met name de niet-verrekenbare in rekening gebrachte omzetbelasting. Alle commissarissen zijn het gehele jaar (365 dagen) werkzaam geweest voor Woningstichting Putten.
Jaarverslag 2014
86
16 OVERIGE GEGEVENS 6.1 Winstbestemming In afwachting van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is het voordelig resultaat ad. € 1.201.582 toegevoegd aan de Overige reserve. 16.2 Statutaire winstbepaling In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 en artikel 4 vermeld dat deze zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten conform artikel 22 van het BBSH (1 juli 2002) batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserve van de stichting. 16.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die vermeld moeten worden. 16.4 Woningstichting in het kort Naam Vestigingsplaats Correspondentieadres Bezoekadres Statutair werkgebied Oprichtingsdatum Toegelaten per KvK-nummer BTW-nummer Lidmaatschap Landelijke federatie NRV-nummer VROM nummer Bedrijfstakcode
Jaarverslag 2014
: Woningstichting Putten : Putten : Postbus 230, 3880 AE Putten : Spoorstraat 2, 3881 BW Putten : Toegelaten in de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Elburg : 23 januari 1970 : 20 maart 1971, bij Koninklijk Besluit nr. 103 : Kamer van Koophandel Harderwijk, nr. 08013464 : 8064.62.127 : Aedes, Vereniging van Woningcorporaties, Den Haag : 13350 : L 1865 : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties
87
17 ACCOUNTANTSVERKLARING
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Woningstichting Putten Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Woningstichting Putten te Putten gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-enverliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van het Accountantsprotocol Bbsh in Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Jaarverslag 2014
88
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Putten per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 24 juni 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
Jaarverslag 2014
89
