WELKOM... 4 DIT IS ELAN WONEN... 5 HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN... 26

JAARVERSLAG 2013

Jaarverslag Elan Wonen 2013

INHOUDSOPGAVE BEKNOPT JAARVERSLAG WELKOM ................................................................................................................................................. 4 DIT IS ELAN WONEN ............................................................................................................................. 5 HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN ............................................................................................... 6 GEMEENTEN, WIJKEN EN BUURTEN .................................................................................................. 9 SAMENLEVING ..................................................................................................................................... 11 VASTGOED ........................................................................................................................................... 13 FINANCIËN ........................................................................................................................................... 15 ORGANISATIE ...................................................................................................................................... 18

UITGEBREID JAARVERSLAG MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN ................................................................... 20 HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN ............................................................................................. 26 GEMEENTEN, WIJKEN EN BUURTEN ................................................................................................ 32 SAMENLEVING ..................................................................................................................................... 38 VASTGOED ........................................................................................................................................... 44 FINANCIËN ........................................................................................................................................... 50 ORGANISATIE ...................................................................................................................................... 63 CORPORATE GOVERNANCE ............................................................................................................. 65 VERSLAG VAN HET BESTUUR ........................................................................................................... 67 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ......................................................................... 72 VERSLAG VAN DE BEWONERSRAAD ............................................................................................... 78

Pagina 2 van 79


Beknopt jaarverslag 2013

Pagina 3 van 79


WELKOM Welkom op de website waar Elan Wonen verslag doet over 2013. U kunt hier lezen wat Elan Wonen dit jaar heeft bereikt voor klanten en andere belanghouders. Ook leggen we verantwoording af over de mate waarin beschikbare middelen effectief zijn ingezet. Wij zijn bijzonder trots op de uitbreiding van de online dienstverlening aan onze huurders. Ook voor komend jaar blijven we hierin investeren omdat een steeds grotere groep huurders graag online huurderszaken regelt waar en wanneer hun dat uitkomt. Een ander hoogtepunt betreft de voortgang in de herstructurering van drie Haarlemse wijken. Ondanks de aanhoudende economische tegenwind investeert Elan Wonen in de omvorming van deze wijken. Er komt veel meer variatie in het woningaanbod en ook de energiezuinigheid van woningen verbetert spectaculair. Elan Wonen continueert de intensieve samenwerking met de gemeenten Haarlem en Heemstede. Dit jaar zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente Haarlem en corporaties. Het was een intensief proces waarin partijen hun partnerschap voor de stad hebben herbevestigd. Naast deze bijzondere zaken is er in dit verslag ook aandacht voor de dagelijkse activiteiten en prestaties. Zo hebben dit jaar meer dan vierhonderd huishoudens bij Elan Wonen een woning gevonden en is er veel onderhoud uitgevoerd aan ons vastgoed. Klanten waarderen onze inspanningen op het gebied van onderhoud en hebben hun tevredenheid hierover uitgesproken. Dat versterkt ons werkplezier en geeft energie om continu te werken aan verbetering van onze dienstverlening. Dit jaarverslag kent een beknopt gedeelte en een meer uitgebreid gedeelte. In het beknopte deel worden de belangrijkste onderwerpen belicht. Meer gedetailleerde informatie vindt u in het uitgebreide deel van het jaarverslag. Veel leesplezier. Grischa Lowinsky Directeur

Pagina 4 van 79


DIT IS ELAN WONEN Elan Wonen is een dienstverlener in hart en nieren. Wij staan voor kwaliteit en gaan voor hoge klanttevredenheid. Wij opereren regionaal, zijn realistisch en hebben een gezonde bedrijfsvoering. Elan Wonen geeft je de ruimte. Ruimte om te wonen en ruimte voor eigen initiatief en participatie.

ONZE MISSIE Elan Wonen levert woningen en daaraan gerelateerde diensten van onderscheidende kwaliteit aan iedereen die niet zelfstandig in huisvesting kan voorzien. Wij staan dicht bij de klant, kijken goed wat we de individuele klant kunnen bieden en zorgen voor ongestoord woongenot. Elan Wonen blijft op alle fronten gezond en stabiel - klaar om adequaat in te spelen op ontwikkelingen en haar klanten ook in de toekomst goed te blijven bedienen.

ONZE KERNWAARDEN Onze grondhouding kan worden gevat in de termen: klantgedreven, betrouwbaar en toekomstgericht. Dit zijn de kernwaarden die terugkomen in alle aspecten van onze bedrijfsvoering, waardoor wij onze producten en diensten op een hoog en constant kwaliteitsniveau houden.

ONZE STRATEGIE Wij hebben onze strategie vastgelegd in ons ondernemingsplan 2013-2017 met de titel ‘Met het oog op de klant’.

ONZE BELANGHOUDERS Wij beschouwen onze huurders, de gemeente Haarlem en de gemeente Heemstede als onze belanghouders. Wij betrekken de belanghouders bij de vorming van onze strategie. Daarnaast is er geregeld overleg met belanghouders waarin afstemming plaatsvindt over de invulling van strategische uitgangspunten.

ONZE DOELGROEPEN Primair bestaat onze doelgroep uit huishoudens die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Huishoudens met een bescheiden inkomen vormen hiervan de grootste groep. Er zijn echter ook groepen voor wie een gebrek aan financiële middelen niet het enige struikelblok vormt om zelfstandig passende woonruimte te vinden. Wij voelen ons echter ook zeer verbonden met de lagere middeninkomens (tot ongeveer anderhalf keer modaal).

ONS VASTGOED Ons vastgoed staat in Haarlem, Heemstede en Velsen. De vastgoedportefeuille bestaat uit bijna zevenduizend woningen, ruim duizend parkeer- en bergruimtes en zo’n tachtig winkel- en bedrijfsruimtes, voornamelijk in de plinten van woningcomplexen. Daarnaast is er woon-zorgvastgoed voor zowel ouderen als jongeren en diverse vormen van maatschappelijk vastgoed.

Pagina 5 van 79


HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN Elan Wonen streeft naar hoge klanttevredenheid en naar een reële prijs-kwaliteitverhouding van de geleverde diensten. Door goed naar onze klanten te luisteren, weten we wat zij belangrijk vinden. Daar stemmen we onze dienstverlening vervolgens op af. Bij individuele wensen, vragen, problemen of klachten onderzoeken we samen met de klant de mogelijkheden en komen we tot resultaat.

ONLINE DIENSTVERLENING SPECTACULAIR UITGEBREID In 2013 hebben alle huurders de mogelijkheid gekregen om een veelheid aan huurderszaken online te regelen via ‘mijn Elan Wonen’ waar en wanneer dat uitkomt. Een groep huurders is betrokken bij de ontwikkeling van dit Huurdersportaal en heeft daarmee een waardevolle bijdrage aan de ontwikkeling geleverd. Eind 2013 had 23% van de huurders een persoonlijk account aangemaakt en wij gaan ervan uit dat dit aantal volgend jaar verder toeneemt. Huurders kunnen nu bijvoorbeeld zelf hun persoonlijke gegevens wijzigen, een reparatieverzoek melden en inplannen, gegevens over hun woning opzoeken, facturen bekijken et cetera.

5E PLAATS IN KLANTTEVERDENHEIDSONDERZOEK REPARATIEONDERHOUD Onze huurders hebben de tevredenheid over het onderhoud gewaardeerd met een 8,3. Hiermee scoren we bovengemiddeld in vergelijking tot 52 collegacorporaties die eveneens zijn aangesloten bij KWH en werkzaam in stedelijk gebied. We hebben hiermee dit jaar onze ambitie om op dit meetpunt in de top 25% te komen ruimschoots gehaald. We willen deze klanttevredenheid uiteraard ook in de komende jaren vasthouden. De reparatieverzoeken worden voor 40% door onze eigen vier onderhoudsmedewerkers uitgevoerd. De overige reparatieverzoeken worden uitbesteed aan geselecteerde onderhoudsbedrijven. Beiden zetten zich ten volle in om de reparaties vakkundig en klantgedreven uit te voeren.

MEER DAN 400 HUISHOUDENS VINDEN BIJ ELAN WONEN EEN WONING De woningmarkt in Haarlem en omstreken is nog steeds overspannen. Er is veel vraag en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang. De woningportefeuille van Elan Wonen omvat meer dan 6900 huurwoningen in verschillende prijsklassen waarvan ongeveer 600 woningen na huuropzegging in verkoop worden genomen. In 2013 zijn 398 woningen opnieuw verhuurd en zijn 22 woningen verkocht. Het aantal gemuteerde sociale huurwoningen is vrij stabiel gebleven ten opzichte van het jaar daarvoor.

Pagina 6 van 79


De sociale huurwoningportefeuille van Elan Wonen valt grofweg uiteen in twee prijsklassen van ongeveer dezelfde omvang: -

huren tot € 574 per maand (aftoppingsgrens); huren tussen € 574 en € 681 (liberalisatiegrens).

Onder ‘sociale verhuur overig’ zijn verhuringen opgenomen die buiten de reguliere woningverdeling vallen. Het gaat bijvoorbeeld om verhuur aan stadsvernieuwingsurgenten, tijdelijke verhuur of verhuur aan statushouders.

PRIJS-KWALITEITVERHOUDING SOCIALE HUURWONINGEN REËLER Wij vinden het belangrijk dat de prijs van een woning in verhouding staat tot de kwaliteit. Dit is eerlijk en goed voor de doorstroming op de woningmarkt. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen. De nettohuren die aan zittende huurders worden berekend, zijn vaak lager (en soms aanzienlijk lager) dan de streefhuren die aan nieuwe huurders worden berekend. Deze streefhuren worden vastgesteld aan de hand van verkoopwaarde en kwaliteit (woningwaarderingsstelsel) en hebben daardoor een reëlere prijs-kwaliteitverhouding dan de huidige nettohuren. Door de boveninflatoire huurverhogingen van dit jaar (en volgend jaar) groeien de nettohuren sneller naar de streefhuren. Dit maakt de prijs-kwaliteitverhouding van de woningportefeuille langzaam maar zeker reëler. In de grafiek zijn de verhoudingen tussen de verschillende huurprijsbegrippen zichtbaar gemaakt. Het betreft de gemiddelde huurprijzen van woningen die nu en op termijn sociaal verhuurd worden. Deze woningen zijn gemiddeld van goede kwaliteit. 61% kan op basis van kwaliteit en daaraan gekoppelde punten van het woningwaarderingsstelsel verhuurd worden op de vrije markt. De streefhuren liggen dicht tegen de markthuren aan en bedragen gemiddeld huren.

Pagina 7 van 79

83% van de maximale


INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING GEDEELTELIJK DOORGEVOERD Sinds 2006 heeft de Nederlandse overheid voor sociale huurwoningen een inflatievolgend huurbeleid gevoerd. Voor de huurverhoging in 2013 is deze trend doorbroken en heeft de overheid een boveninflatoire huurverhoging vastgesteld. Daarnaast is regelgeving rondom inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Huurders van sociale woningen met een inkomen onder € 43.000 per jaar zijn voor ons geen scheefwoners. Daarom heeft Elan Wonen de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen doorgevoerd voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 per jaar en uitsluitend daar waar voldoende ruimte bestond tussen nettohuren en streefhuren. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van onze sociale huurwoningen bedroeg 4,2%. De grafiek toont de procentuele verdeling van de huurverhogingspercentages van onze sociale huurwoningen.

Pagina 8 van 79


GEMEENTEN, WIJKEN EN BUURTEN Gemeenten en corporaties delen een gemeenschappelijk belang: het zorgen voor een prettig en gezond woonklimaat voor huidige en toekomstige bewoners. Daarom stemmen we onze doelstellingen en inspanningen af met de gemeenten. Samen bereiken we meer. Dat geldt ook voor onze samenwerking met onze professionele partners zoals collega-corporaties, zorgleveranciers, welzijns- en vrijwilligersinstellingen, politie en wijkraden.

NIEUWE PRESTATIEAFSPRAKEN MET GEMEENTE HAARLEM Voor de jaren 2013-2016 zijn nieuwe prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente Haarlem en de drie corporaties. De prestatieafspraken bevatten een veelheid aan onderwerpen op het gebied van Wonen in brede zin. Het gaat om herstructurering en bouwlocaties, beschikbaar houden van betaalbare woningen, duurzaamheid, verkopen, woningen voor middeninkomens, brandveiligheid enzovoort. Jaarlijks worden de gerealiseerde prestaties afgezet tegen de afspraken en in gezamenlijk overleg besproken.

HERSTRUCTURERING AANDACHTSWIJKEN IN VOLLE GANG In drie wijken in Haarlem worden door Elan Wonen grootschalige herstructureringen uitgevoerd. Het gaat om wijken waar de kwaliteit van het vastgoed matig is en de leefbaarheid versterking verdient. Vaak is er ook sprake van eenzijdigheid in het woningaanbod. De herstructurering omvat bijna 700 woningen en wordt in fases gedurende de jaren 2012-2018 uitgevoerd. De herstructurering omvat verkoop van (klus)woningen, renovatie en vervangende nieuwbouw. Met deze ingrepen wordt in deze wijken meer variatie in het woningaanbod gerealiseerd. Daarnaast wordt de energetische kwaliteit van de woningen aanzienlijk verbeterd. In totaal worden bijna

3000 energielabelstappen gemaakt, meer dan vier labelstappen per woning. Dit is goed voor ons milieu, goed voor de betaalbaarheid en goed voor het wooncomfort.

WIJKGERICHT WERKEN: VERBINDEN EN STIMULEREN Onze wijkcoaches en wijkbeheerders hebben een verbindende rol in de wijken en buurten waar zij actief zijn. Door hun zichtbare aanwezigheid in de wijken weten wijkbewoners hen goed te vinden. De wijkcoaches en wijkbeheerders hebben in de afgelopen jaren een groot netwerk opgebouwd onder bewoners en maatschappelijke partners zoals politie, ambtenaren, welzijnswerkers, scholen et cetera. Zij gebruiken dit netwerk om partijen bij elkaar te brengen. Bewonersinitiatieven hebben daardoor een grotere kans van Pagina 9 van 79


slagen en dat is belangrijk want bewoners maken de wijk. Elan Wonen stimuleert de participatie van bewoners door op ad-hocbasis en op spontane wijze bewoners mee te laten denken, praten of werken aan onderwerpen die betrekking hebben op de directe woonomgeving. Ruim 40 klanten hebben in het afgelopen jaar hun bijdrage geleverd aan een verscheidenheid van onderwerpen en activiteiten. Zij hebben onze verwachting daarmee ruimschoots overtroffen.

OPZEGGINGEN NA ONDERZOEK ONRECHTMATIGE BEWONING Onrechtmatige bewoning kan verschillende vormen aannemen. Het kan gaan om onderhuur maar ook om illegale activiteiten zoals wietteelt. Vanwege de lange wachttijden voor sociale huurwoningen in de regio waar Elan Wonen actief is en om negatieve effecten op leefbaarheid te voorkomen, hebben we afgelopen jaar 34 meldingen van onrechtmatige bewoning onderzocht. In 8 gevallen heeft dit geleid tot huuropzegging waarna de woning weer via de reguliere woningverdeling verhuurd kon worden.

Pagina 10 van 79


SAMENLEVING Elan Wonen staat als corporatie midden in de samenleving. Ons primaire doel is het huisvesten van huishoudens die door de marktsector onvoldoende worden bediend. Hierbij worden de belangen tussen verschillende doelgroepen continu afgewogen. Daarnaast hebben we specifiek aandacht voor toekomstige bewoners. Ook zij willen in de (verre) toekomst plezierig, gezond en betaalbaar kunnen wonen. Met die wens houden wij nu rekening.

HUURKORTING HUISHOUDENS MET BESCHEIDEN INKOMEN Huisvesting is een eerste levensbehoefte en betekent meer dan een dak boven het hoofd. Het is de basis voor verdere ontplooiing. Om die reden hecht de Nederlandse samenleving waarde aan fatsoenlijke woonruimte voor iedereen. Woningcorporaties voorzien in deze wens door betaalbare woonruimte te bieden aan huishoudens met lage of bescheiden inkomens. Hiermee voegen woningcorporaties waarde toe aan de Nederlandse samenleving. Elan Wonen verhuurt momenteel ruim 6500 woningen in de sociale sector. Huurders van deze woningen krijgen huurkorting doordat de nettohuurprijs lager is dan de marktprijs. In 2013 heeft Elan Wonen huurkortingen ten bedrage van in totaal bijna €

14,9 miljoen verstrekt.

Het geven van huurkorting is echter geen doel op zich en de hoogte daarvan neemt de komende jaren met ongeveer € 800.000 per jaar af. Dit is het gevolg van boveninflatoire huurverhogingen, harmonisaties na huuropzeggingen en transformaties binnen de portefeuille. Het op lange termijn kunnen blijven voorzien in betaalbare woningen, vergt een ander verdienmodel dan woningcorporaties de afgelopen jaren hebben gebruikt. De zoektocht naar een duurzame situatie waarin betaalbare woningen rendabel kunnen worden geëxploiteerd, is nog gaande en de uitkomst is in hoge mate afhankelijk van het door de overheid gevoerde woonbeleid.

PASSENDE HUISVESTING VOOR KWETSBARE GROEPEN Voor sommige huishoudens vormt het gebrek aan financiële middelen niet het enige struikelblok om passende woonruimte te organiseren. Hieraan kunnen diverse oorzaken ten grondslag liggen, zoals persoonlijke of sociale omstandigheden, dan wel fysieke of psychische beperkingen. Op gemeenteniveau wordt de huisvesting van deze kwetsbare groepen geregeld in convenanten. Voorbeelden van kwetsbare groepen zijn statushouders, daklozen en gehandicapten. In 2013 hebben in totaal 14 huishoudens binnen genoemde bijzondere doelgroepen bij Elan Wonen een passende woning gevonden.

Pagina 11 van 79


ONZE BIJDRAGE AAN DUURZAME LEEFOMGEVING Elan Wonen geeft gehoor aan de roep uit de samenleving om meer aandacht voor het milieu. Dit doen we op verschillende fronten. Elan Wonen gebruikt bij nieuwbouw uitsluitend hout met een FSC-keurmerk. In 2013 is besloten het aandeel FSC-hout verder te vergroten door tijdens het aanbestedingstraject van alle projecten uitsluitend FSC-gecertificeerde aannemers te benaderen. In 2013 zijn e-oplaadpunten geplaatst op het parkeerterrein van Elan Wonen zodat huurders en relaties hun elektrische auto’s kunnen opladen. De grootste winst is echter te behalen door de CO2-uitstoot van ons vastgoed te verminderen. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van duurzame energiebronnen zoals zonlicht of aardwarmte. In recente nieuwbouw heeft Elan Wonen positieve ervaringen opgedaan met het gebruik van zonnepanelen en een warmte-koudeopslag (WKO)-installatie. In 2013 heeft Elan Wonen daarom besloten tot de bouw van een tweede WKO-installatie. Deze installatie gaat 216 huurders en kopers in de Slachthuisbuurtnieuwbouw voorzien van duurzaam opgewekte warmte en koeling.

ENERGETISCHE KWALITEIT BESTAANDE WONINGEN MOET OMHOOG Om de CO2-uitstoot van bestaande woningen te verminderen, investeert Elan Wonen in isolerende maatregelen om zo de energetische kwaliteit van deze woningen te verbeteren. Door deze maatregelen neemt bovendien het wooncomfort voor bewoners toe en blijven de totale woonlasten (huur en energielasten) ook in de toekomst betaalbaar. In 2013 zijn ruim 300 labelstappen gerealiseerd in onder meer de Amsterdamsebuurt en twee woninggebouwen in Heemstede. Onze ambitie ligt echter veel hoger. Door forse investeringen in de komende jaren zorgen we ervoor dat onze woningportefeuille in 2018 een gemiddeld EPC-label ‘C’ heeft.

CONTINUE AANDACHT VOOR VEILIGHEIDS- EN GEZONDHEIDSRISICO’S De samenleving mag rekenen op veilige en gezonde woningen voor bewoners en omwonenden. Bekende risico’s in woningen zijn asbest, legionella, koolmonoxide en branddoorslag. In 816 woningen worden maatregelen getroffen om het risico op branddoorslag en brandoverslag te verminderen. De totale uitgaven binnen dit project dat in 2012 is gestart en begin 2014 wordt afgerond, bedragen €

Pagina 12 van 79

3,3 miljoen.


VASTGOED Onze woningen zijn onontbeerlijk voor de verwezenlijking van onze doelen, nu en in de toekomst. Daarom onderhouden we onze woningen goed zodat deze voor huidige en toekomstige bewoners aantrekkelijk zijn en aantrekkelijk blijven. Met onze woningen bedienen we verschillende doelgroepen. De woningen variëren in locatie, grootte en type en worden op basis van die kenmerken gericht en effectief ingezet voor de onderscheiden doelgroepen.

WONINGEN VOOR VERSCHILLENDE DOELGROEPEN Wij segmenteren onze woningportefeuille naar doelgroepen. Op deze manier kunnen we woonruimte bieden aan huishoudens met een laag inkomen én aan huishoudens met een bescheiden inkomen én aan huishoudens met een middeninkomen. In de grafiek is het verloop van de woningportefeuille voor de komende jaren weergegeven op basis van nettohuurprijzen. De verschuiving van de samenstelling van de woningportefeuille is het resultaat van boveninflatoire huurverhogingen, harmonisaties na huuropzeggingen en van transformaties binnen de portefeuille als gevolg van verkoop, sloop en nieuwbouw. Na verloop van een groot aantal jaren heeft ieder van de drie segmenten ongeveer dezelfde omvang binnen onze woningportefeuille. De kwaliteit van onze bestaande woningen geeft ons meer dan voldoende ruimte om deze ontwikkeling te realiseren.

LEVENSDUURVERLENGING DOOR GROOT ONDERHOUD/RENOVATIE Door periodiek planmatig onderhoud houden we ons woningbezit op het gewenste kwaliteitsniveau. Als de gewenste kwaliteit van een complex met normaal onderhoud niet in stand kan worden gehouden, worden verschillende opties afgewogen. Afhankelijk van de kwaliteit van de oorspronkelijke bouw wordt soms besloten tot sloop en vervangende nieuwbouw. In andere gevallen wordt besloten tot renovatie als daarmee de resterende levensduur kan worden verlengd met 25 tot 35 jaar. In het afgelopen jaar zijn renovaties afgerond van in totaal 79 woningen voor een bedrag van ruim € 4,5

miljoen.

Pagina 13 van 79


Daarnaast zijn in bijna 500 woningen renovatiewerkzaamheden opgestart die komend jaar worden afgerond. Tijdens renovatietrajecten worden altijd significante energetische kwaliteitsverbeteringen gerealiseerd.

Pagina 14 van 79


FINANCIËN Financiële continuïteit is een voorwaarde om onze volkshuisvestelijke doelen ook in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Het genereren van inkomsten uit een gezonde vastgoedexploitatie is daarvoor de basis. Deze inkomstenstroom biedt ruimte voor investeringen in bestaand of nieuw vastgoed. Door zorgvuldige investeringskeuzes blijven we ook in de toekomst in staat om met een kwalitatief goede vastgoedportefeuille onze volkshuisvestelijke doelen te realiseren en om vanuit een gezonde vastgoedexploitatie een duurzame inkomstenstroom te genereren.

VASTGOEDEXPLOITATIE OP TERMIJN IETS GEZONDER De ingrediënten voor een gezonde vastgoedexploitatie zijn reële huurprijzen, doelmatig georganiseerd onderhoud en efficiënte bedrijfsvoering. In de grafiek zijn de verschillende elementen van de vastgoedexploitatie uitgezet in de tijd waarbij gecorrigeerd is voor inflatie. Hierdoor wordt inzichtelijk dat de verschillende onderdelen van de vastgoedexploitatie een stabiel verloop kennen. Alleen de onderhoudskosten kennen een incidentele piek in 2014 door de uitgaven vanuit het branddoorslagproject en doordat een aantal onderhoudswerken zijn doorgeschoven uit vorig jaar. De overige kosten ontwikkelen zich stabiel. Al jarenlang letten we scherp op onze efficiency en daarmee op de hoogte van de beheerskosten. Door goed gebruik te maken van ICT-ontwikkelingen zien we mogelijkheden om onze efficiency de komende jaren verder te verbeteren.

SAMENSTELLING MAATSCHAPPELIJK DIVIDEND VERANDERT Elan Wonen heeft geen winstoogmerk. Resultaten uit vastgoedexploitatie worden na aftrek van rente en belastingen terug de maatschappij in gebracht in de vorm van maatschappelijk dividend. Ons maatschappelijk dividend bestaat uit huurkorting, leefbaarheidsuitgaven en sinds 2013 ook twee specifieke heffingen. De huurkorting is de korting op de markthuur voor huurders van sociale woningen. De heffingen bestaan uit verhuurderheffing en saneringsheffing. Verhuurderheffing wordt afgedragen aan de overheid en wordt uitsluitend geheven over sociaal verhuurde woningen. Saneringsheffing wordt afgedragen aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting ter ondersteuning van collega-corporaties. Beide heffingen zijn direct gekoppeld aan onze maatschappelijke doelstelling en rangschikken we daarom onder het maatschappelijk dividend. Pagina 15 van 79


In de grafiek zijn het maatschappelijk dividend en de afzonderlijke elementen daarvan uitgezet in de tijd waarbij gecorrigeerd is voor inflatie. De afname van de huurkorting is voor 43% het gevolg van boveninflatoire- en inkomensafhankelijke huurverhogingen aan zittende huurders en voor 57% het gevolg van huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen en transformaties binnen de woningportefeuille. De verhouding zittende huurders/nieuwe huurders is 95/5. De afname van huurkorting per zittende huurder is derhalve gering ten opzichte van de afname per nieuwe huurder.

RUIMTE VOOR FINANCIERING INVESTERINGEN Investeringen in de vastgoedportefeuille zijn noodzakelijk om de kwaliteit te behouden en daarmee een duurzame inkomstenstroom te genereren. De investeringen worden voornamelijk gefinancierd met langlopende leningen en deels uit verkoopopbrengsten. De rentebetalingen op de langlopende leningen bedragen ongeveer € 11 miljoen per jaar en worden voldaan uit de reguliere vastgoedexploitatie. In de grafiek zijn verschillende vastgoedwaarden afgezet tegen langlopende leningen.

De afgelopen jaren zijn verschillende corporaties financieel in de problemen gekomen. Vaak door risicovolle investeringen en soms door fraude of zelfverrijking. Dit heeft geresulteerd in de heffingen Pagina 16 van 79


die nu aan de sector zijn opgelegd en in een verhoogd risicobewustzijn bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW). Beide elementen beperken onze financieringsruimte. Door strakke sturing op kasstromen, waardeontwikkeling en rendementen kunnen we de komende jaren blijven investeren.

Pagina 17 van 79


ORGANISATIE Onze 84 medewerkers beschikken over verschillende vormen van kennis, vaardigheden en competenties. Door gecoördineerde samenwerking realiseren zij de doelstellingen van Elan Wonen zoals deze zijn afgestemd met de belanghouders. Als maatschappelijke organisatie hebben en voelen we de plicht om de samenwerking zo efficiënt mogelijk te laten verlopen.

ELAN WONEN HEEFT EEN TWEELAGENSTRUCTUUR Het bestuur is verantwoordelijkheid voor de goede samenwerking binnen de organisatie, het behalen van de doelstellingen, de effectieve inzet van beschikbare middelen en de zorgvuldige afweging van belangen van verschillende doelgroepen. De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur, adviseert en fungeert als klankbord. Het bestuur wordt daarnaast, gevraagd en ongevraagd, geadviseerd door bewonersraad en ondernemingsraad.

ELAN WONEN REORGANISEERT WERKORGANISATIE Elan Wonen heeft de afgelopen jaren goed gefunctioneerd als volkshuisvester, dienstverlener en werkgever. Onze ambities reiken echter verder. Elan Wonen moet een topcorporatie worden en blijven! Een corporatie waarbij klanten graag huren, waar medewerkers zich van harte voor inzetten en waar voldoende financiële ruimte bestaat om te investeren in vastgoed voor onze doelgroep. Om een topcorporatie te worden onder de huidige externe omstandigheden, zijn aanpassingen noodzakelijk van zowel organisatiecultuur als organisatiestructuur.

Pagina 18 van 79


Uitgebreid jaarverslag 2013

Pagina 19 van 79


MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVE Wij spannen ons in om zo veel mogelijk waarde te creëren voor de maatschappij. Als woningcorporatie zijn wij actief in de volkshuisvesting. Huisvesting is een eerste levensbehoefte en betekent meer dan een dak boven het hoofd. Het is de basis voor verdere ontplooiing. Wij verzorgen goede en prettige huisvesting voor huishoudens die door de marktsector onvoldoende worden bediend. Voor deze huishoudens bouwen en onderhouden wij kwalitatief goede woningen die wij tegen betaalbare prijzen verhuren. Een belangrijke maatschappelijke opgave daarbinnen is het verduurzamen van de woningvoorraad om op die manier de CO2-uitstoot te verminderen. Een veilige woonomgeving is voor bewoners onlosmakelijk verbonden met fatsoenlijk wonen. Wij spannen ons daarom in om de leefbaarheid in woongebouwen, wijken en buurten op een redelijk niveau te krijgen en/of te houden. Daarnaast geven wij als verhuurder serieus invulling aan de signaleringsfunctie voor ongewenste situaties achter de voordeur. Als werkgever nemen wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid door ruimte te geven aan stagiaires. Het is uiteindelijk de maatschappij die aangeeft waar de behoefte ligt en of daarin voldoende wordt voorzien. In dit jaarverslag leggen wij verantwoording af over onze prestaties, de effectieve inzet van middelen en de invloed van belanghouders.

VOLKSHUISVESTELIJKE OPGAVE Wij willen een oplossing bieden voor volkshuisvestelijke knelpunten in onze regio. Ons woningmarktgebied is aantrekkelijk dankzij de strategische ligging aan de kust, in de Randstad met veel werkgelegenheid en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Knelpunten zijn lange wachttijden, geringe doorstroming, hoge woonlasten, een aantal zwakke wijken en vergrijzing.

Geringe doorstroming Door de hoge koopprijzen in onze regio zijn startende huishoudens veelal aangewezen op de huurmarkt. Ook blijven huurders met een wat hoger inkomen huren. Er zijn maar beperkt locaties beschikbaar voor nieuwbouw, waardoor ook deze bron van dynamiek nagenoeg ontbreekt. Door de crisis op de woningmarkt is de nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren nog verder teruggelopen. Door de samenloop van bovengenoemde knelpunten zijn de wachttijden binnen onze regio lang. Bij de toewijzing is zoekduur belangrijk. Vooral starters, die weinig zoekduur hebben opgebouwd, komen daardoor erg moeilijk aan een woning.

Pagina 20 van 79


Door middel van zowel haar nieuwbouwprogramma als labeling probeert Elan Wonen bij te dragen aan het passend wonen van haar doelgroepen. Het aanbieden van betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen dient bij te dragen aan de doorstroming, waardoor ook voor huishoudens met bescheiden inkomens weer verhuiskansen ontstaan. Betaalbare woonlasten In toenemende mate worden de woonlasten van huishoudens bepaald door de combinatie van huur en energiekosten. Door het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen kunnen de energiekosten dalen. Het investeren in energetische maatregelen gebeurt daarom niet alleen om de CO2-uitstoot te verminderen, maar vooral ook om te zorgen voor betaalbare woonlasten op middellange termijn.

Wijkvernieuwing Het woon- en leefklimaat in een aantal wijken heeft extra aandacht nodig. Soms is het intensiveren van het beheer voldoende, maar in een aantal gevallen zijn forse investeringen noodzakelijk. Elan Wonen investeert de komende jaren in een aantal sloop-nieuwbouwprojecten in Boerhaavewijk en in Haarlem-Oost (Slachthuisbuurt en Amsterdamsebuurt). Hiermee wordt bijgedragen aan het versterken van deze wijken. Geschikt wonen Een ander aandachtspunt is het geschikt wonen op hoge leeftijd. Elan Wonen investeert bij grootonderhoud veelal ook in het verbeteren van de toegankelijkheid van woningen (ophogen galerijen en aanbrengen automatische deuropeners), daarnaast faciliteert zij op verschillende manieren ouderen met verhuizen. Wel is en blijft het de verantwoordelijkheid van de woonconsument zelf om tijdig geschikte huisvesting te organiseren.

SIGNALERINGSFUNCTIE Medewerkers met klantcontacten hebben bij Elan Wonen in aanvulling op het reguliere werk een signaleringsfunctie. Door ervaring en training zijn zij in staat misstanden te signaleren en weten zij hoe ze in voorkomende gevallen moeten handelen. Gesignaleerde misstanden betreffen doorgaans huiselijk geweld, kindermishandeling, isolement en (financiële) uitbuiting.

STAGEPLAATSEN Elan Wonen biedt ruimte aan stagiaires omdat goede stages voor studenten een belangrijke schakel vormen tussen studie en arbeidsmarkt. Onder begeleiding van onze medewerkers doen studenten in de stageperiode waardevolle leerervaring op. Tegelijkertijd bieden de stagiaires de organisatie ook veel door hun nieuwe inzichten, enthousiasme en niet te vergeten de onderzoeksresultaten. Elan Wonen heeft dit jaar kunnen Pagina 21 van 79


voorzien in een snuffelstage, drie beroepsstages en twee afstudeerstages. Daarnaast zijn er drie bliksemstages en een zogenoemde taaltrip georganiseerd voor groepen basisschoolleerlingen. Dit zijn initiatieven van JINC voor leerlingen uit wijken met een sociaaleconomische achterstand.

MAATSCHAPPELIJKE ONDERSTEUNING Als maatschappelijk ondernemer ondersteunt Elan Wonen initiatieven van bewoners, gemeenten en welzijnsorganisaties, voor zover deze initiatieven een relatie hebben met het inhoudelijke en geografische werkterrein van Elan Wonen. Wij stimuleren activiteiten die maatschappelijk rendement genereren en door onze bewoners en belanghouders positief gewaardeerd worden. Dit jaar besteedde Elan Wonen € 34.000 aan diverse initiatieven. Vanaf volgend jaar neemt onze bijdrage af omdat wij deze ondersteuning niet meer rekenen tot onze kernactiviteiten.

OVERHEIDSBELEID De visie van de overheid op de woningmarkt is door de jaren heen veranderd. De betaalbaarheid van wonen verschuift van object naar huishouden en daarmee van woningcorporatie naar overheid. De overheid streeft naar een vermindering van het aandeel sociale huurwoningen. Door het stellen van inkomenseisen is ook het aandeel huishoudens dat aanspraak kan maken op sociale huurwoningen verminderd. De overheid neemt maatregelen op het gebied van doorstroming. Onzekerheid over het overheidsbeleid en de invoering van de verhuurderheffing resulteren in de afname van investeringen in nieuwbouw. Betaalbaarheid Betaalbaarheid van huurwoningen voor huishoudens met een bescheiden inkomen wordt meer en meer een overheidstaak. De huurtoeslag wordt hiervoor het aangewezen middel. De huurkortingen door woningcorporaties moeten worden afgebouwd. Woningcorporaties worden hiertoe aangemoedigd c.q. gedwongen door de invoering van de verhuurderheffing. Ook bij Elan Wonen nemen de huurkortingen in omvang af. Onze maatschappelijke waardecreatie komt daarmee te liggen bij het bouwen van woningen die zonder (veel) huurkorting betaalbaar zijn voor huishoudens met bescheiden inkomens. Doorstroming De overheid ziet huur van sociale woningen voor veel huishoudens als een tijdelijke oplossing. Doorstroming naar koop of vrijesectorhuur wordt aangemoedigd door de invoering van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Elan Wonen verwacht dat deze regeling niet gaat leiden tot doorstroming vooral omdat de regeling naar alle waarschijnlijkheid slechts twee jaar duurt. Vanaf 2015 wordt gedacht aan huurverhoging op basis van huursombenadering waarbij de hoogte van inkomens geen rol meer speelt. Onzekerheid De overheid heeft een grote invloed op de sociale huursector door het vaststellen van inkomensgrenzen, maximale huurprijzen, huurverhogingspercentages en de hoogte van de liberalisatiegrens. Op al deze gebieden is er momenteel onzekerheid. Deze onzekerheid heeft een negatief effect op investeringsbeslissingen van corporaties en verhuisbeslissingen van huurders. Pagina 22 van 79


Verhuurderheffing Sinds 2013 wordt verhuurderheffing geheven bij verhuurders van sociale woningen. De hoogte van deze heffing neemt jaarlijks toe. Voor Elan Wonen betekent dit een extra kostenpost oplopend van € 164.500 in 2013 tot € 6.500.000 in 2017. Met deze heffing dragen woningcorporaties bij aan de overheidsfinanciën. Via de overheid komt de heffing indirect ten goede aan de maatschappij als geheel maar niet direct aan de volkshuisvesting. In de sector wordt via de verhuurderheffing per saldo € 1,7 miljard opgebracht in 2017. De situatie na 2017 is onzeker. Elan Wonen neemt maatregelen om inkomsten en uitgaven in evenwicht te houden: besparen op kosten werkapparaat, verlagen investeringsuitgaven en verhogen huurinkomsten. Afname investeringen Het verlagen van investeringsuitgaven voor langere tijd is zeer onwenselijk. Dit omdat aanvullende woningbouw noodzakelijk is om krapte op de woningmarkt in ons werkgebied te verminderen. Als de verhuurderheffing na 2017 blijft bestaan, is het onmogelijk om op rendabele wijze nieuwe betaalbare woningen te bouwen. De jaarlijkse verhuurderheffing bedraagt uiteindelijk 0,536% van de WOZwaarde. Dit betekent een afname van het rendement op de marktwaarde van 0,86%. Het rendement op nieuwbouwsociale huurwoningen daalt daarmee van ongeveer 3,75% naar 2,9%. Dit is een enorme aanslag waardoor woningcorporaties niet meer in staat zijn om duurzaam invulling te geven aan hun maatschappelijke opgave. Ook bij Elan Wonen neemt de investeringsruimte af. De ambitie om in de periode 2013-2017 ongeveer 300 sociale huurwoningen en 150 vrijesectorhuurwoningen te bouwen, maken we niet waar. De prognose is bijgesteld naar in totaal 325 nieuwe woningen.

BELANGHOUDERS Als maatschappelijke organisatie hechten wij veel waarde aan een goede relatie met onze belanghouders: partijen waaraan we onze legitimiteit ontlenen. Wij beschouwen onze bewoners, de gemeente Haarlem en de gemeente Heemstede als onze belanghouders. Doen we de juiste dingen en doen we ze goed? De antwoorden op deze vragen krijgen we van onze werkomgeving en vooral van onze belanghouders. Daarom investeren we actief in de relatie met onze belanghouders. Immers, alleen vanuit een goede relatie kunnen eerlijke antwoorden worden verwacht. Inbreng belanghouders algemeen beleid Onze belanghouders zijn in 2012 betrokken bij de ontwikkeling van ons ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ voor de beleidsperiode 2013-2017. Voor de inbreng van onze bewoners is een klantenpanel georganiseerd waarbij elf bewoners door een externe gespreksleidster zijn ondervraagd over hun verwachtingen van Elan Wonen, hun tevredenheid en hun mening over de maatschappelijke prestaties van Elan Wonen. De discussies hebben ons waardevolle informatie opgeleverd en waren een bevestiging om door te gaan op de ingeslagen weg die in het ondernemingsplan is vastgelegd in onze kernwaarden: betrouwbaar, klantgedreven en toekomstgericht.

Pagina 23 van 79


Daarnaast hebben separate gesprekken plaatsgevonden met onze bewonersraad, de gemeente Heemstede en de gemeente Haarlem. Deze gesprekken waren stuk voor stuk bijzonder waardevol en waren toegespitst op de voor de betreffende belanghouder relevante onderwerpen. Gestructureerd overleg met bewoners Met onze huurders hebben wij periodiek overleg via bewonerscommissies en bewonersraad. Met ieder van de negentien bewonerscommissies voeren we een- of tweemaal per jaar formeel overleg. In het ene overleg spreken onze wijkcoaches en wijkbeheerders met de leden van een bewonerscommissie over leefbaarheidskwesties. In het andere overleg spreken onze opzichters over technische aangelegenheden. De overlegfrequentie wordt verhoogd als daar aanleiding voor is. De bewonersraad wordt gevormd door afgevaardigden van de bewonerscommissies. De bewonersraad heeft in 2013 driemaal vergaderd in aanwezigheid van bestuur en management van Elan Wonen. De bewonersraad stelt jaarlijks een eigen verslag op. Informele bewonersparticipatie Wij stimuleren actief op informele bewonersparticipatie. Dit doen we bij vraagstukken waarvoor een bredere huurdersinspraak gewenst is. Dit jaar is een groep bewoners betrokken bij de ontwikkeling van het huurdersportaal. De gebruiksvriendelijkheid van het huurdersportaal is hierdoor verbeterd. Ook hadden bewoners waardevolle suggesties voor aanvullende informatievoorziening of dienstverlening. Een deel daarvan kon meteen worden gerealiseerd. Andere suggesties worden in de nabije toekomst gerealiseerd. Lees meer over initiatieven op het gebied van bewonersparticipatie. Samenwerkende Haarlemse Huurdersorganisaties (SHHO) Onze directeur-bestuurder overlegt samen met collega-directeuren van Pré Wonen en Ymere viermaal per jaar met de stichting SHHO over corporatieoverstijgende aangelegenheden. Ook twee leden van onze bewonersraad nemen deel aan dit overleg. Gemeentelijk overleg Het bestuur heeft jaarlijks formeel overleg met wethouders van de gemeente Haarlem en de gemeente Heemstede. Daarnaast is er periodiek overleg tussen medewerkers van Elan Wonen en gemeenteambtenaren. Gespreksonderwerpen met de gemeenten zijn prestatieafspraken, stads- en gebiedsontwikkelingen, verbeteren energetische kwaliteit en duurzaamheid, veiligheid en sociale problematiek.

SAMENWERKINGSPARTNERS Samenwerkingspartners zijn partijen met wie Elan Wonen frequent samenwerkt om de gezamenlijke doelen te realiseren zoals bijvoorbeeld collega-corporaties, zorgleveranciers, welzijns- en vrijwilligersinstellingen, politie en wijkraden. Met Haarlemse collega-corporaties Pré Wonen en Ymere wordt nauw samengewerkt. Maandelijks is er bestuurlijk overleg Pagina 24 van 79


waarbij onder andere gesproken wordt over prestatieafspraken, gebiedsontwikkeling, woonruimteverdeling, veiligheid, ontwikkelingen in de branche en de politieke agenda. Daarnaast werken een groot aantal medewerkers op diverse terreinen samen met collega-corporaties. Op regionaal niveau is er driemaal per jaar overleg met collega-corporaties binnen het Regionaal Overleg Sociale Verhuurders (ROSV). In dit verband worden regionale volkshuisvestelijke aangelegenheden en -woonruimteverdeling besproken. Met overige samenwerkingspartners op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg wordt samengewerkt binnen het wijkgericht werken en op projectbasis bij gezamenlijke vastgoedontwikkeling. In 2013 is planontwikkeling met Stichting Sint Jacob uitgevoerd voor de bouw van een woon-zorgcentrum voor psychogeriatrische ouderen.

COMMUNICATIE EN VERANTWOORDING Elan Wonen legt op diverse manieren verantwoording af over de behaalde maatschappelijke resultaten, de mate waarin de prestatieafspraken zijn behaald en de voortgang van de realisatie van het met inbreng van de belanghouders opgestelde beleidsplan. Bewoners Met de bewoners communiceren we in de overleggen met de bewonerscommissies en de bewonersraad en tevens via ons informatieve bewonersblad, dat driemaal per jaar aan alle bewoners wordt verstrekt. We leggen in het bijzonder verantwoording af over het huur- en verkoopbeleid, onderhouds- en isolatiewerkzaamheden en over onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid en het wijkgericht werken. Jaarverslag Met het jaarverslag leggen we verantwoording af aan een veel ruimere groep geïnteresseerden zoals de gemeenten, de overheid, onze collega-corporaties en de zorgen welzijnsinstellingen waarmee we samenwerken. Naast bovengenoemde onderwerpen leggen we hierin ook verantwoording af over nieuwbouw, herstructurering, betaalbare voorraad, milieu- en energiebeleid maar ook over de corporate governance. Visitatie Iedere vier jaar laten woningcorporaties een maatschappelijke visitatie uitvoeren door een onafhankelijk bureau. Met de maatschappelijke visitatie wordt verantwoording aan de maatschappij afgelegd over de mate van presteren vanuit de perspectieven: eigen ambities, de opgaven en de verwachtingen van de belanghouders. Tevens wordt beoordeeld of er voldoende gepresteerd is binnen de financiële mogelijkheden en of de corporate governance in orde is. Het volledige visitatieverslag van Elan Wonen uit 2010 is te vinden op onze website. In het najaar van 2014 wordt Elan Wonen opnieuw gevisiteerd deze keer door visitatiebureau Raeflex. De resultaten van deze visitatie worden eind 2014 gepubliceerd via onze website.

Pagina 25 van 79


HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN KLANTGEDREVEN DIENSTVERLENING Hoge klanttevredenheid is essentieel voor het succes en het voortbestaan van Elan Wonen. De klant is daarom het uitgangspunt van onze dienstverlening. We doen meer dan ons best om klanten zo goed mogelijk te helpen. Samen met de klant onderzoeken we de mogelijkheden en komen we tot resultaat. Wij beleven plezier aan de samenwerking, geven vertrouwen, tonen betrokkenheid en denken of bewegen graag met klanten mee. Klantcontactstrategie Het in 2012 in productie genomen bedrijfsinformatiesysteem voorziet voor een groot gedeelte in de behoefte om klantcontacten te registreren zodat iedere medewerker de klant optimaal van dienst kan zijn en op de hoogte is van gemaakte afspraken. De volgende stap om onze dienstverlening te verbeteren, zoeken we in het opzetten van een klantcontactcentrum (KCC). Ons KCC wordt de voordeur van Elan Wonen en gaat bestaan uit goed geïnformeerde medewerkers die als generalist producten leveren, diensten uitvoeren voor meerdere taakvelden, informatie geven en vragen beantwoorden. Wij streven ernaar dat het KCC 80% van de fysieke, telefonische, papieren en digitale contacten met de klant aanneemt en waar mogelijk direct afhandelt. Alleen de meer vaktechnische/specialistische vragen worden door de vakafdelingen beantwoord. Voor de medewerkers van het KCC wordt samen met softwarebureau Batavia een Medewerkersportaal ontwikkeld waarmee data uit het bedrijfsinformatiesysteem gebruiksvriendelijk worden ontsloten. Tevens wordt een zogenoemde kennisbank ontwikkeld. Hiermee bereiken we eenduidigheid in de afhandeling van klantvragen. Online dienstverlening Een steeds groter deel van onze klanten hecht waarde aan online dienstverlening. Daarom hebben we samen met softwarebureau Batavia een Huurdersportaal ontwikkeld dat in het najaar door klanten in gebruik is genomen. Klanten kunnen via de website inloggen en persoonlijke gegevens inzien en wijzigen, reparatieverzoeken aanvragen en inplannen, verschillende aanvragen en procedures opstarten en de status daarvan volgen. Het grote aantal accounts dat is aangemaakt en de hoeveelheid transacties die online worden afgehandeld, bewijzen dat het Huurdersportaal voorziet in een behoefte van onze klanten. Dit wordt ook herkend door collega-corporaties. Vanuit de sector is veel belangstelling getoond voor onze aanpak. In 2014 breiden we onze online dienstverlening verder uit. Huurders van eengezinswoningen krijgen bijvoorbeeld de mogelijkheid om van verschillende isolerende maatregelen de financiële resultaten door te rekenen. Vervolgens kunnen de gewenste isolerende maatregelen worden aangevraagd.

Pagina 26 van 79


Klachten Ondanks ons streven naar kwalitatief goede producten en diensten worden fouten gemaakt die resulteren in een klacht. De ontvangen klachten vatten wij op als gratis advies en ze zijn bij uitstek geschikt als signaal voor verbetermogelijkheden. Met de klager wordt binnen één werkdag telefonisch contact gezocht om de klacht te bespreken en mogelijke oplossingsrichtingen aan te reiken. Als Elan Wonen er met de klant niet uitkomt, kan het geschil worden voorgelegd aan de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties. Het reglement van de geschillencommissie is te vinden op onze website. Er zijn bij de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties in 2013 drie klachten over Elan Wonen ontvangen die alle door de Geschillencommissie ongegrond zijn verklaard.

KLANTEVREDENHEIDSONDERZOEKEN Hoge klanttevredenheid is belangrijk voor onze klant, onze medewerkers, ons imago en onze financiën. Wij meten de resultaten van onze inspanningen op het gebied van klanttevredenheid en de kwaliteit van onze producten en diensten door middel van interne enquêtes, klantenpanels en via het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH-label We zijn al een aantal jaren in het bezit van het KWH-label, hét kwaliteitslabel voor woondiensten van corporaties. Sinds 2013 ligt de focus op de beleving van de klant en vindt de meting continu plaats. Direct nadat dienstverlening heeft plaatsgevonden (bijvoorbeeld een reparatieverzoek of huuropzegging), wordt het oordeel van de klant hierover opgehaald. Met het klantenvizier van KWH hebben we online en realtime inzicht in de behaalde resultaten waarmee we in staat zijn om snel en adequaat bij te stellen. Ook dit jaar is de kwaliteit van onze dienstverlening door KWH onderzocht en hebben we het KWH-Huurlabel behouden. Over 2013 heeft Elan Wonen een gemiddelde score van 7,6 behaald (2012: 7,7). Met de behaalde veertiende plaats scoren we bovengemiddeld in vergelijking tot 47 collega-corporaties die eveneens zijn aangesloten bij KWH en werkzaam zijn in stedelijk gebied. Klantenpanel Een klantenpanel bestaat uit een groep huurders die zijn mening geeft over een bepaald onderwerp. Met de uitkomsten van een klantenpanel stemmen we onze dienstverlening af op de wensen van de klanten. De samenstelling van het panel en de onderwerpen wisselen per keer. In 2013 is een klantenpanel gehouden over het huurdersportaal. Bewoners hebben het huurdersportaal beoordeeld en ons waardevolle informatie gegeven die we hebben gebruikt om onze online dienstverlening verder te verbeteren.

Pagina 27 van 79


WOONRUIMTEVERDELING SOCIALE HUURWONINGEN De woningmarkt in Zuid-Kennemerland kenmerkt zich door schaarste. Veel huishoudens uit de doelgroep moeten vele jaren zoekduur opbouwen voordat ze aan de beurt komen voor een sociale huurwoning. Om de schaarste zo goed mogelijk te verdelen en de woningen aan de juiste doelgroepen te doen toekomen, is in 2007 het convenant regionale woonruimteverdeling afgesloten tussen gemeenten en corporaties. Inkomenstoetsing Door de Europese beschikking zijn woningcorporaties sinds 2011 verplicht om 90% van de nieuwe verhuringen van woningen onder de liberalisatiegrens (2013: € 681,02) toe te wijzen aan huishoudens met een totaal belastbaar inkomen onder de vastgestelde inkomensgrens (2013: € 34.229). Elan Wonen heeft in 2013 met 98% voldaan aan deze minimumeis. In overleg met onze collega-corporaties in de regio worden alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens die via het regionaal woonruimteverdelingssysteem worden aangeboden, uitsluitend verhuurd aan huishoudens met een totaal belastbaar inkomen onder de inkomensgrens. Toewijzingsruimte 10% De beschikbare toewijzingsruimte van 10% van de verhuringen voor huishoudens met een inkomen boven de gestelde inkomensgrens wordt op transparante wijze verdeeld. In eerste instantie wordt de beschikbare ruimte gereserveerd voor bewoners die vanwege herstructurering gedwongen moeten verhuizen. Vervolgens geeft Elan Wonen voorrang aan personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, zoals fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Hieronder vallen ook onze oudere bewoners, die wij via maatwerk aan een meer passende woning helpen zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. Vrije bemiddelingsruimte 30% Binnen het bovengenoemde convenant is een vrije bemiddelingsruimte van maximaal 30% overeengekomen. Woningcorporaties hebben daarmee de mogelijkheid om woningen buiten het regionale woonruimteverdelingssysteem toe te wijzen. Deze vrije bemiddelingsruimte wordt voornamelijk ingezet ter bevordering van de doorstroming. Hiermee wordt beoogd om de regionale woningmarkt iets meer in balans te krijgen doordat meer huishoudens passend kunnen wonen. Verhuringen in 2013 Elan Wonen heeft in het afgelopen jaar 398 woningen opnieuw verhuurd waaronder 333 sociale huurwoningen. Hiervan zijn er 200 regulier verdeeld via het regionale woonruimteverdelingssysteem. In de volgende tabel zijn de woningtoewijzingen per gemeente opgenomen.

Pagina 28 van 79


Totaal

Haarlem

Heemstede

Velsen

Huurprijs minder dan € 574 Huurprijs tussen € 574 en € 681 Sociale verhuur regulier

133 67 200

124 45 169

9 19 28

3 3

Vrije bemiddelingen Stadsvernieuwing & tijdelijke verhuur Zorgwoningen & WMO Woningruil Maatwerk ouderen Bijzondere doelgroepen Sociale verhuur overig

12 87 1 12 8 13 133

6 87 1 9 5 11 119

6

3 3 2 14

0

65

43

19

3

398

331

61

6

Vrije sector verhuur Totaal aantal verhuringen 2013

In sommige gevallen worden woningen niet via het regionale woonruimteverdelings-systeem aangeboden. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij stadsvernieuwingsprojecten waarbij huidige huurders gedwongen moeten verhuizen en/of woningen in tijdelijke verhuur worden gegeven. Ook worden woningen ter beschikking gesteld aan bijzondere doelgroepen (statushouders, daklozen et cetera). Elan Wonen voldoet aan afspraken die hierover gemaakt zijn met de gemeenten.

HUURPRIJSBELEID Sinds 2010 hanteren wij ons marktgerichte en transparante huurprijsbeleid voor de berekening van streefhuren (huren die gevraagd worden na huurmutatie). Ons huurprijsbeleid leidt tot verdedigbare huurprijsverschillen tussen complexen maar ook tussen woningen binnen complexen. Met dit huurprijsbeleid wordt een reële prijs-kwaliteitverhouding nagestreefd. Marktgericht Het huurprijsbeleid is marktgericht omdat de getaxeerde marktwaarde de belangrijkste parameter is voor de huurprijsberekening. Door uit te gaan van de marktwaarde van woningen, heeft de locatie van de woning een grote invloed op de door ons vastgestelde markthuur. Transparant Het transparante element van het huurbeleid wordt bereikt door een vast percentage te gebruiken om de markthuur af te leiden van de marktwaarde. Dit percentage wordt periodiek getoetst aan de markt en indien nodig herzien. Opbouw woningportefeuille Het huurprijsbeleid geldt voor de hele woningportefeuille. De portefeuille is opgedeeld in een primaire portefeuille (5028 woningen) en een niet-primaire portefeuille (1883 woningen). Woningen binnen de primaire portefeuille hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens en zijn bedoeld voor huishoudens binnen onze primaire doelgroep. Het is onze ambitie om gedurende de periode 20132017 minimaal 5000 woningen binnen de primaire portefeuille te houden. In 2013 hebben we deze ambitie waargemaakt.

Pagina 29 van 79


Uitwerking primaire portefeuille Binnen de primaire portefeuille is Elan Wonen wettelijk gebonden aan het landelijk huurprijsbeleid, het woningwaarderingsstelsel en de daarvan afgeleide maximaal redelijke huren. Streefhuren van woningen binnen de primaire portefeuille worden volgens ons huurbeleid gesteld op de laagste prijs van óf markthuur óf 95% van de maximaal redelijke huur. De gemiddelde streefhuurprijs op basis van ons huurprijsbeleid bedraagt € 571. De vastgestelde streefhuren bedragen gemiddeld 83% van de maximaal redelijke huur. Uitwerking niet-primaire portefeuille De woningen binnen de niet-primaire portefeuille worden op de vrije markt verhuurd. De gemiddelde streefhuurprijs op basis van ons huurprijsbeleid bedraagt € 904. Ruim 1500 woningen in de nietprimaire portefeuille worden momenteel nog verhuurd in de sociale sector. Bij mutatie wordt de huurprijs van deze woningen opgetrokken tot boven de liberalisatiegrens. Vaak gaat hier een kwaliteitsinvestering aan vooraf.

HUURVERHOGINGSBELEID Jaarlijks stelt de overheid het maximale huurverhogingspercentage vast voor sociale huurwoningen. In de afgelopen zeven jaar is het huurverhogings-percentage steeds vastgesteld op inflatieniveau. Voor de jaren 2013 en 2014 is het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld op 4%. Dit is 1,5% boven inflatie. Daarnaast heeft de overheid voor genoemde jaren een extra inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk gemaakt teneinde ‘scheefwoners’ te stimuleren tot doorstroming. Hiervoor worden twee inkomenscategorieën gehanteerd. Inkomensafhankelijke huurverhoging sociale sector Aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.000 en € 43.000 per jaar kan boven op de reguliere huurverhoging van 4% een inkomensafhankelijke extra huurverhoging worden opgelegd van 0,5%. Elan Wonen heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging voor deze inkomensgroep niet doorgevoerd. Wij zien deze huishoudens niet als ‘scheefwoners’. Aan huishoudens met een inkomen boven € 43.000 per jaar heeft Elan Wonen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging van 2,5% wel doorberekend. De huurverhoging voor deze groep huishoudens bedroeg daardoor maximaal 6,5%. Deze ‘scheefwoners’ groeien hierdoor sneller naar de streefhuur toe. Elan Wonen verhoogt de nettohuren echter niet boven de liberalisatiegrens (2013: € 681) ook al is die mogelijkheid er wel vanuit de regelgeving. Huurverhoging vrije sector Voor huurverhogingen in de vrije sector zijn contractueel overeengekomen bepalingen van belang voor de periodieke huurverhogingen. Elan Wonen heeft hierbij in 2013 een fout gemaakt en een te hoge huurverhoging doorgevoerd. De huurverhoging 2013 is gecorrigeerd en teruggebracht tot het inflatiepercentage. Huisuitzettingen Elan Wonen hanteert een zakelijk, maar rechtvaardig en sociaal incassobeleid. Kern van het incassobeleid is een vroege signalering van de huurachterstand en een persoonlijke benadering bij huurschuld. Elan Wonen zet zich al jaren met succes in om huisuitzettingen door huurschuld zo veel mogelijk te voorkomen. Helaas lukt dat niet in alle gevallen.

Pagina 30 van 79


In 2013 zijn in totaal twintig woningen ontruimd (2012: veertien) waarvan negentien als gevolg van huurschuld. Dit ondanks de samenwerking met de gemeente Haarlem Preventie huisuitzettingen. De stijging is groter dan verklaard kan worden uit de verslechterde economische omstandigheden die ook onze huurders raken. Het huisuitzettingspercentage van Elan Wonen is nu gelijk aan het landelijk gemiddelde van 0,29% (bron: Aedes).

Pagina 31 van 79


GEMEENTEN, WIJKEN EN BUURTEN AFSPRAKEN MET GEMEENTEN In 2013 heeft Elan Wonen nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Haarlem gemaakt voor de periode 2013-2016. Het gaat het om meetbare afspraken over woningvoorraad en woningkwaliteit. Ook zijn er afspraken gemaakt die bijdragen aan een goede samenwerking. Behoud Kernvoorraad Gemeente en corporaties hebben afgesproken dat minimaal 18.000 woningen met een nettohuur onder de liberalisatiegrens (2013: € 681) sociaal worden verhuurd. Hiervan worden 6000 woningen onder de aftoppingsgrens (2013: € 574) verhuurd. De drie Haarlemse corporaties hebben onderling verdelingen afgesproken. Het aandeel voor Elan Wonen in de gemaakte Haarlemse afspraken betekent de verhuur van ten minste 1374 woningen onder de aftoppingsgrens en in totaal minimaal 4122 onder de liberalisatiegrens. Om de voorraadontwikkelingen goed te volgen en ook zicht te houden op het aanbod voor woningzoekenden, is afgesproken jaarlijks de ontwikkelingen te monitoren en daarbij niet alleen te kijken naar actuele huren, maar ook naar streefhuren (bestemming en huurprijs na mutatie). Elan Wonen voldoet in 2013 ruim aan de genoemde afspraken en kan dit blijven doen voor de periode tot en met 2016. Duurzaamheid De eerder gemaakte afspraak van minimaal 20% energiebesparing in 2018 ten opzichte van 2008 is herbevestigd. Het handhaven van deze eerdere ambitie is een prestatie, zeker gezien het uitstel van veel sloop-nieuwbouwplannen. Wel heeft de gemeente de zorg uitgesproken dat het hiermee moeilijk wordt de ambitie van een klimaatneutrale stad in 2030 te realiseren. Om die reden is verder afgesproken dat intensief wordt samengewerkt binnen het gemeenteproject Watt voor Watt. Waar mogelijk worden bewonersinitiatieven bevorderd en corporaties denken samen met de gemeente over alternatieven om de energietransitie te versnellen. Het convenant Spaarne Energie is opgesteld om de kansrijkheid van alternatieven te onderzoeken. Elan Wonen heeft dit convenant in 2013 mede ondertekend. Verkoop Er zijn een aantal concrete afspraken gemaakt met betrekking tot de verkoopvijver. Corporaties borgen de kwaliteit bij verkoop van eengezins-woningen (minimaal vijftien jaar goede fundering, minimaal vijf jaar geen grote onderhoudskosten aan het casco) en zorgen voor een goed meerjaren-onderhoudsplan bij verkoop van appartementen. Verder is afgesproken dat de terugloop van het aantal sociale huurwoningen aan de westkant van het Spaarne wordt gemonitord en maximaal 25% mag bedragen in de convenantsperiode. Pagina 32 van 79


Tot slot zijn afspraken opgenomen die de leegstand in verkoopcomplexen dient te beperken. Afgesproken is dat woningen in principe maximaal een jaar te koop mogen staan. Samenwerking Samenwerking met de gemeente Haarlem krijgt formeel vorm in verschillende overleggen op stadsniveau. Ook binnen buurten wordt steeds gezocht naar afstemming. Samenwerking is belangrijk omdat het bijdraagt aan informatie-uitwisseling en vroeg signaleren van knelpunten. Daarnaast kan door samenwerking snel en effectief gehandeld worden als zich problemen voordoen. Herstructureringen In drie achterstandswijken in Haarlem is grootschalige herstructurering gaande. In deze wijken is de woontechnische kwaliteit matig en verdient ook de leefbaarheid versterking. De fysieke aanpak vindt gefaseerd plaats. Naast woontechnische en energetische kwaliteitsverbeteringen van individuele woningen wordt tevens een meer gedifferentieerd woningaanbod bereikt. Zuidstrook Slachthuisbuurt De Zuidstrook van de Slachthuisbuurt wordt samen met Ymere en Pré Wonen herontwikkeld. In totaal gaat het in dit gebied om 650 corporatiewoningen, waarvan er 300 in het bezit zijn van Elan Wonen. Er wordt een meer gedifferentieerde wijk gerealiseerd met zowel koopwoningen als huurwoningen (sociaal en vrije sector). Blok IV is onder verantwoordelijkheid van Ymere ontwikkeld. De bouw is inmiddels ver gevorderd en oplevering is gepland eind 2014. In dit blok neemt Elan Wonen 40 huurappartementen af waarvan 36 voor de sociale verhuur. Elan Wonen ontwikkelt Blok Va en Vb. Het voorlopig ontwerp van beide blokken is gereed en eind 2013 door het bestuur goedgekeurd. Blok Va betreft een complexe opgave met eengezinswoningen, appartementen, parkeervoorzieningen, een supermarkt en een aantal kleinere winkelruimtes. Van de in totaal 93 woningen worden 60 woningen sociaal verhuurd. Volgens de huidige planning vindt oplevering medio 2016 plaats. Blok Vb omvat 18 eengezinswoningen voor verhuur in de vrije sector en parkeergelegenheden. Oplevering wordt eind 2017 verwacht. In 2009 is door overheid, gemeente Haarlem en corporaties gezamenlijk € 4.000.000 toegekend aan de 40+-wijk Zomerzone in Haarlem (Slachthuisbuurt en Parkwijk). Het geld is besteed aan diverse projecten met een sociaaleconomisch karakter. Zo is in 2013 Buurtbedrijf Oost van start gegaan dat mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt inzet om de buurt schoon te houden en klussen in woningen te verrichten. Elan Wonen is medeopdrachtgever voor de wijkploeg die eenvoudige werkzaamheden uitvoert in de openbare en semiopenbare ruimte.

Amsterdamsebuurt Pagina 33 van 79


In de Amsterdamsebuurt neemt Elan Wonen in een periode van zes jaar 270 woningen onder handen. Deze buurt kent een eenzijdig aanbod van sociaal verhuurde eengezinswoningen uit het begin van de twintigste eeuw. De gebiedsvisie gaat uit van gefaseerde herstructurering bestaande uit renovatie met levensduurverlenging, sloop-nieuwbouw en verkoop in combinatie met funderingsherstel (kluswoningen). In 2013 is fase 1a afgerond. Het betrof de renovatie van 37 woningen waarbij onder andere de energetische kwaliteit is verbeterd tot label B. Fase 2 is gestart. In deze fase worden 71 woningen gerenoveerd waarbij de energetische kwaliteit verbetert tot label A+. De woningen worden in het najaar van 2014 opgeleverd. De bouwvoorbereiding van fase 1c is in volle gang. Het plan omvat een tweetal appartementengebouwen en een rijtje eengezinswoningen. Doel van deze nieuwbouw is producten aan te bieden die in deze buurt nog niet beschikbaar zijn zoals levensloopbestendige appartementen voor ouderen die graag in hun eigen buurt oud willen worden en vrijesector-eengezinswoningen voor een nieuwe doelgroep in deze buurt. Boerhaavewijk In de gebiedsvisie is de herstructurering van het bezit van Elan Wonen aangemerkt als een van de belangrijkste deelprojecten. In de komende drie jaar worden 120 appartementen gerenoveerd en 156 appartementen gesloopt en vervangen door 120 eengezinswoningen. Met de renovatie krijgt een aantal woongebouwen een modernere uitstraling en een betere energetische kwaliteit. De modernere uitstraling wordt gerealiseerd door de twee onderste bouwlagen samen te voegen tot maisonnettes met voor- en achtertuinen. Met deze aanpassing verbetert de sociale veiligheid op straat en wordt de wijk voor meer huishoudens aantrekkelijker. Medio 2015 worden zowel de eerste 40 gerenoveerde woningen als de eerste 40 nieuwbouweengezinswoningen opgeleverd. In 2010 is door overheid, gemeente Haarlem, woningcorporaties en Stichting St. Jacob gezamenlijk € 3.013.000 toegekend aan 40+-wijk Boerhaavewijk in Haarlem. Het geld is besteed aan projecten die veelal door bewoners werden gerealiseerd en een duurzaam karakter hadden. Elan Wonen heeft in 2013 beperkte personele inzet geleverd aan verschillende projecten. Planning De voortgang van herstructureringen is afhankelijk van vele factoren en vele partijen. Wij doen er van onze kant alles aan om de planning zoals die in 2012 intern is overeengekomen te realiseren. In 2013 is hierin geen vertraging opgelopen. Integendeel, onderdelen zijn in de tijd naar voren gehaald.

Pagina 34 van 79


WIJKGERICHT WERKEN Iedere wijk heeft een eigen identiteit met de daarbij behorende dynamiek en mogelijke problematiek. Afhankelijk van de gesignaleerde behoefte verschilt onze inzet per wijk of buurt. Onze wijkcoaches en wijkbeheerders pikken op diverse manieren signalen op uit de wijk. Naast hun eigen waarnemingen zijn zij door hun zichtbare aanwezigheid in de wijk ook makkelijk benaderbaar voor alle wijkbewoners. Personele inzet De zes wijkbeheerders zijn actief in de grotere woongebouwen en in de betreffende wijken. Naast uitvoerende werkzaamheden hebben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt en toezichthouder voor de bewoners. Zij voeren preventieve controles uit tijdens de rondgang in en om de woongebouwen in het kader van schoon, heel en veilig. Ook spreken zij bewoners aan op hun woongedrag en zijn zij de eerste opvang bij overlastproblemen. Zij werken goed samen met het buurtbeheer, de gebiedsagenten, jongerenwerk en scholen. De zes wijkcoaches richten zich op (sociale) begeleiding van bewoners bij zwaardere overlastsituaties, stimulering bewonersparticipatie en bieden ondersteuning aan bewoners bij herstructureringen. De wijkcoaches stimuleren de zelfredzaamheid van bewoners. Initiatieven van bewoners worden aangemoedigd en waar nodig en mogelijk ondersteund. Ondersteuning kan verschillende vormen aannemen. Vaak kunnen wijkcoaches bewoners in contact brengen met andere bewoners of professionele partijen binnen het netwerk van de wijkcoach. Soms ligt de ondersteuning in een bescheiden financiële bijdrage aan activiteiten geïnitieerd door bewoners. Wijkantenne De Wijkantenne is een methode voor het opbouwen, monitoren en analyseren van wijkkennis. Deze methodiek stimuleert en ondersteunt het leren kijken en leren signaleren in de wijk en met deze kennis vervolgens ook iets te doen. De Wijkantenne wordt in de basis gevormd door eigen medewerkers die vanwege hun functie in de wijk aanwezig zijn zoals wijkbeheerders, woonmakelaars, onderhoudsmedewerkers, woonopzichters. De Wijkantenne wordt daarnaast ook door bewoners(groepen) en professionele partners in de wijk gevoed. De methodiek van de Wijkantenne beoogt een tweerichtingsverkeer van ‘ontvangen’ en ‘zenden’ en vormt de basis voor verdere analyse van de situatie in de wijk en het vertalen van de conclusies naar wijkvisies en wijkplannen. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een, voor onze klanten, gratis en onpartijdige dienst van Stichting Meerwaarde waarbij medebewoners, die opgeleid zijn tot bemiddelaar, buren begeleiden in het oplossen van onderlinge conflicten. Het doel van buurtbemiddeling is bewoners te activeren en in staat te stellen contact te zoeken met de buren. Om problemen uit te praten en afspraken te maken, vaak door bemiddeling en soms ook op eigen kracht, waardoor er rust komt in de verhoudingen. In het afgelopen jaar hebben 39 klanten van Elan Wonen gebruik gemaakt van de diensten van Stichting Meerwaarde (2012: 31)

Pagina 35 van 79


Buurtvoorzieningen en ontmoetingsruimtes De afgelopen jaren heeft Elan Wonen bewonersinitiatieven ondersteund voor het opzetten van buurtvoorzieningen en laagdrempelige sociale ontmoetingsplaatsen. Afgelopen jaar is in Heemstede ‘Ons Trefpunt’ geopend. Buurtbewoners kunnen dicht bij huis terecht voor vragen op het gebied van wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid, activiteiten en andere zaken die spelen in hun buurt. Verschillende professionele medewerkers in de wijk hebben met ‘Ons Trefpunt’ nu een plek van waaruit zij hun werkzaamheden kunnen verrichten. Elan Wonen trekt zich de komende jaren terug uit dergelijke activiteiten en richt zich meer op haar kerntaken.

BEWONERSPARTICIPATIE Elan Wonen stimuleert bewoners om actief bij te dragen aan de leefbaarheid van hun directe woonomgeving. Bewoners maken de wijk zelf. De rol van Elan Wonen is hierin verbindend en enthousiasmerend. Ad-hocparticipatie Afgelopen jaar leverde een groot aantal klanten op een af andere wijze een positieve bijdrage aan hun wijk of buurt. Zij waren actief in een projectcommissie of klankbordgroep van een grootonderhouds- of nieuwbouwproject. Zij assisteerden onze wijkbeheerders of waren actief in de natuurwerkgroep Nieuw Meerwijk. In Haarlem-Noord was een groot aantal bewoners actief in leefbaarheidsplatforms zoals Delftwijk leeft!, Indischebuurt leeft! en Vondel leeft! Daarnaast hebben bewoners een bijdrage geleverd aan het ontwerp van een binnentuin en de tijdelijke invulling van het braakliggende terrein in de Baden Powellstraat. Wijkbudgetten Al jarenlang stelt Elan Wonen wijkbudgetten ter beschikking aan bewonerscommissies. In 2013 is hiervan € 28.500 besteed aan een verscheidenheid van leefbaarheidsactiviteiten. Het feit dat bewoners onderling overleggen over de besteding, heeft op zich al een bindend effect. In de Slachthuisbuurt is het wijkbudget ten goede gekomen aan de realisatie van een voetbalkooi. Kinderen van basisschool ‘de Talenten’ bedachten dit initiatief na een zogenoemde bliksemstage aan Elan Wonen. Dit initiatief heeft geleid tot samenwerking van school, jeugd, buurtbewoners en cliënten van SHDH. Kortom, een schoolvoorbeeld van succesvolle participatie. Sociale media In de Provinciënwijk in Heemstede is dit jaar een proef uitgevoerd met de inzet van sociale media voor bewonersparticipatie. Met Onlineburen.nl, is een digitale ontmoetingsplek vóór en dóór bewoners opgezet. Naast huurders nam ook een aantal instellingen uit de Provinciënwijk deel aan de proef. Eind 2013 is de proef geëvalueerd en uiteindelijk stopgezet omdat hij niet voldeed aan de gedefinieerde doelstellingen. We blijven zoeken naar middelen om een grotere groep bewoners te betrekken bij hun buurt.

Pagina 36 van 79


ONRECHTMATIGE BEWONING Onrechtmatige bewoning gaat over gehele of gedeeltelijke onderhuur, het gebruik van de woning voor een andere bestemming (bijvoorbeeld hennepteelt) en overbewoning. Elan Wonen informeert huurders preventief over de regels en mogelijke gevolgen van onderhuur. Alle in- en externe meldingen over onderhuur of andere vormen van onrechtmatige bewoning worden actief en gestructureerd onderzocht. Om goed onderzoek mogelijk te maken, is in 2011 een aanpak ter bestrijding van onrechtmatige bewoning ontwikkeld en het Convenant Gegevensuitwisseling afgesloten met de gemeente Haarlem en collega-corporaties. Een aantal medewerkers kan hierdoor de Gemeentelijke Basis Administratie rechtstreeks raadplegen.

MONUMENTEN Elan Wonen heeft oog voor het behoud van monumenten in de gemeenten waar zij werkzaam is. Dit omdat monumenten in grote mate bijdragen aan de uitstraling van dorp of stad en door bewoners doorgaans bijzonder positief worden gewaardeerd. In Haarlem en Heemstede heeft Elan Wonen rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten in bezit. In 2013 is de grondige renovatie van het Teylers Hofje afgerond. Dit hofje dat stamt uit 1787, bestaat uit 22 kleine hofjeswoningen, een grote voormalige beheerderswoning en een regentenkamer. Na renovatie kan dit hofje weer vele decennia woongenot bieden.

Pagina 37 van 79


SAMENLEVING BIJZONDERE DOELGROEPEN Elan Wonen heeft oog voor huishoudens waarvoor een extra inspanning nodig is om passende woonruimte te organiseren en/of zelfstandig wonen mogelijk te maken. Met gemeenten en instellingen bestaan hierover afspraken. Daarnaast heeft Elan Wonen een aantal complexen met een woon-zorgfunctie. Veelal zijn deze ontwikkeld in samenwerking met onze klant, een zorgleverancier. Ouderen Net als in de rest van Nederland is vergrijzing van de bevolking in Zuid-Kennemerland een in het oog springende ontwikkeling. Ongeveer 19% van de huurders van Elan Wonen is ouder dan 75 jaar. Naar verwachting ondervindt een deel van deze groeiende groep huurders, nu of op termijn, problemen met traplopen. Daarom heeft Elan Wonen producten ontwikkeld waarmee ouderen met een bescheiden inkomen de overstap naar een levensloopbestendige woning kunnen maken zodat zelfstandig wonen langer mogelijk blijft. •

•

•

Oudere huurders boven 65 jaar die bij Elan Wonen een eengezinswoning huren, kunnen ervoor kiezen om naar een levensloopbestendige woning te verhuizen. Elan Wonen biedt de mogelijkheid een optie te nemen op een woongebouw naar keuze. Woningverdeling vindt plaats binnen de 30% vrije bemiddelingsruimte van het woonruimteverdeelsysteem. Verhuis- en herinrichtingskosten worden vergoed tot maximaal € 2500. Alle oudere huurders boven 75 jaar die een woning huren bij Elan Wonen met een binnentrap of een woning die uitsluitend via een trap toegankelijk is, kunnen een optie nemen op een woongebouw naar keuze. Voor de nieuwe woning betalen zij maximaal de nettohuurprijs van de woning die wordt verlaten. Oudere huurders van Elan Wonen die willen verhuizen, maar dit niet kunnen of durven door het ontbreken van een hulpvaardig sociaal netwerk, kunnen gebruikmaken van ‘Verhuisservice’. Deze dienst is door Elan Wonen opgezet samen met onze maatschappelijke samenwerkingspartners DOCK, Kontext en de Vrijwilligerscentrale Haarlem.

Met de aanwezige diensten en producten proberen we de verhuisdrempel voor ouderen zo laag mogelijk te maken. Helaas maken per jaar slechts enkele huishoudens gebruik van genoemde mogelijkheden (2013: acht). We brengen de mogelijkheden regelmatig onder de aandacht van onze klanten, onder meer via het bewonersblad. Verdere promotie vinden we niet gewenst. Het blijft bovenal de verantwoordelijkheid van ouderen zelf om op tijd na te denken over de vraag of de huidige woning voor hen geschikt is om oud in te worden.

Pagina 38 van 79


Overige groepen Gemeenten hebben vanuit de centrale overheid een taakstelling om woonruimte te organiseren voor statushouders. De uitvoering van deze taakstelling wordt door gemeenten bij woningcorporaties gelegd. Elan Wonen voldoet ieder jaar ruim aan de taakstelling. Afgelopen jaar zijn door Elan wonen vijf woningen verhuurd aan statushouders (2012: zes) De gemeente Haarlem heeft afspraken gemaakt met de lokale corporaties om woningen ter beschikking te stellen voor bewoners van opvangvoorzieningen om de uitstroom uit deze opvangvoorzieningen te bevorderen. Elan Wonen heeft afgelopen jaar zes woningen toegewezen aan klanten binnen deze doelgroep. RIBW K/AM is gespecialiseerd in de begeleiding en ondersteuning van mensen die door psychiatrische of psychosociale problemen al dan niet tijdelijk kwetsbaar zijn. In het najaar hebben RIBW, gemeente Haarlem en de Haarlemse corporaties een convenant opgesteld voor een pilot voor het huisvesten van daken (dreigende) thuisloze cliënten via het Housing First concept. Bij Housing First geldt: eerst een woning, dan de rest. De persoonlijke begeleiding bij cliënten binnen Housing First richt zich in de eerste plaats op psychiatrische problemen die de huisvesting in gevaar kunnen brengen. Problemen die bijvoorbeeld leiden tot overlast, huurschulden, of ernstige verwaarlozing. Alles wordt ingezet om een cliënt in staat te stellen zelfstandig te wonen. Zo ontstaat een stabiele(re) situatie en kan worden bekeken wat de mogelijkheden zijn voor bredere begeleiding of het (opnieuw) starten van een behandeltraject. In 2013 heeft Elan Wonen twee woningen toegewezen aan klanten binnen deze doelgroep. Woon-zorgvastgoed Elan Wonen heeft in Haarlem een aantal complexen met een woon-zorgfunctie. Huurder / zorgleverancier

(Ver)bouw- of aankoopjaar

Aantal eenheden

Stichting SHDH

1984

74 kamers

Stichting De Hartekamp Groep

1993

22 kamers

Stichting Nieuw Unicum

2008

18 appartementen

Raphaëlstichting

2008

20 plaatsen

Raphaëlstichting

2008

7 appartementen en 4 grondgebonden woningen

Stichting Philidelphia Zorg

2010

10 appartementen

Nieuwbouw voor Stichting Sint Jacob In samenwerking met Stichting Sint Jacob is afgelopen jaar een bouwplan ontwikkeld voor een woon-zorgcentrum voor psychogeriatrische klanten. Het complex bestaat uit twee gebouwen van twee tot drie lagen hoog. In totaal gaat het om zevenenzestig kamers voor psychogeriatrische ouderen, vier woonkamers en een binnentuin. De gebouwen hebben de uitstraling van gewone woningen. De bouw start in 2015.

Pagina 39 van 79


DUURZAAMHEIDSINITIATIEVEN Elan Wonen voert duurzaamheidsmaatregelen uit in het bestaande vastgoed. De uitstoot van CO2 wordt verminderd door plaatsing van zonnepanelen en aanleg van installaties voor Warmte Koude Opslag (WKO). Daarnaast dragen we bij aan kennisuitwisseling op duurzaamheidsgebied door participatie in een aantal samenwerkingsverbanden. Duurzame energie Elan Wonen investeert in de aanleg van een tweede WKOinstallatie. De eerste WKO-installatie is in 2010 aangelegd voor 80 nieuwbouwappartementen aan de Nederlandlaan in Europawijk. Deze tweede installatie wordt aangelegd bij nieuwbouw aan de Zuidstrook Slachthuisbuurt. Ook deze tweede WKO-installatie wordt binnen Elan Energie B.V. geëxploiteerd. De WKO-installatie levert warmte en koeling aan 216 huishoudens bestaande uit huurders van Elan Wonen, huurders van Ymere en eigenaarbewoners. In 2013 zijn 28 woningen in Heemstede voorzien van zonnepanelen. Watt voor Watt Binnen Haarlem wordt intensief samengewerkt door een groot aantal partijen binnen het Watt voor Watt-consortium. Dit consortium bestaat onder andere uit woningcorporaties, gemeente en energienetwerkbedrijf Alliander. Het doel van het consortium is zowel kennisuitwisseling tussen professionele partijen als het vergroten van bewustwording bij woonconsumenten. Vanuit het Rijk is aan Watt voor Watt voor de periode 2012-2014 een zogenoemde Blok voor Blok-subsidie beschikbaar gesteld. Pilot Living Lab Met een Living Lab wordt in de Zuidstrook Slachthuisbuurt samen met Sublean Group onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om platte daken met een eigen verdienmodel duurzaam in te zetten ten behoeve van een gezond milieu. Sublean Group is marktleider in toekomst- en klimaatbestendige oppervlakteontwikkeling binnen de Gebouwde Omgeving. Het Living Lab is een 3D-concept bestaande uit zes kantelbare elementen. Deze elementen hebben ieder drie kanten: zonnepaneel, luchtzuiveringspaneel en reclamepaneel. Wanneer de zon schijnt, staan de zonnepanelen naar voren gedraaid, op bewolkte dagen het luchtzuiveringspaneel en tijdens de spits draait het reclamepaneel naar voren. Via de zonnepanelen levert het Living Lab elektra, dat teruggeleverd wordt aan het energienet. TNO Innovatieproject Elan Wonen neemt deel aan een OPV Innovatieproject van TNO dat dit jaar is gestart. Het doel van het project is het zoeken naar innovatieve toepassingsmogelijkheden van OPV (organische zonnecellen). Naar verwachting biedt deze techniek kansen om op meer plekken en tegen lage kosten energie op te wekken in de gebouwde omgeving. In het project participeren twee corporaties, een aantal bouwbedrijven en kennisorganisaties. Elan Wonen is bereid een pilot binnen haar voorraad uit te voeren indien het lukt om OPV geschikt te maken voor financieel verantwoorde toepassing in de gebouwde omgeving. Pagina 40 van 79


ENERGIEBELEID Elan Wonen verbetert de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Hiermee wordt het wooncomfort verhoogd, worden woonlasten verlaagd en wordt de CO 2-uitstoot verminderd. Elan Wonen ambieert door een veelheid van maatregelen een gemiddeld EPC-energielabel C te bereiken in 2018. Onderhoud Bij ieder complex waar planmatig onderhoud wordt uitgevoerd, is onderzocht welke energetische kwaliteitsverbeteringen logisch kunnen samenvallen met het geplande onderhoud. Ook bij mutatieonderhoud worden energetische maatregelen uitgevoerd om woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. In twee woongebouwen in Heemstede met in totaal 42 woningen zijn energetische verbeteringen aangebracht. Elke woning heeft minimaal drie labelstappen gemaakt tot label A of B. Bij 28 van deze woningen zijn zonnepanelen geplaatst. Renovatie/grootonderhoud Bij ieder grootonderhouds- of renovatieproject worden energetische kwaliteitsverbeteringen gerealiseerd. Isolerende maatregelen aan vloer, muur en dak zijn daarbij standaard. Waar mogelijk wordt ook gewerkt met zonnepanelen. In de Amsterdamsebuurt zijn energetische verbeteringen gerealiseerd in 37 vooroorlogse woningen.Elke woning heeft vier tot vijf labelstappen gemaakt tot label A of B. In dezelfde buurt worden momenteel 71 vooroorlogse woningen gerenoveerd. Mede dankzij een Energiesprongsubsidie wordt hier label A+ bereikt. Alle woningen in dit project worden voorzien van zonnepanelen. Individuele aanvragen Elan Wonen isoleert eengezinswoningen op verzoek van individuele huurders. Volgend jaar wordt hiervoor een energieportaal toegevoegd aan het in 2013 ingerichte huurdersportaal. Huurders van eengezinswoningen krijgen hiermee de mogelijkheid om de financiële resultaten van verschillende isolerende maatregelen door te rekenen en naar wens isolerende maatregelen aan te vragen. Financiering De investeringen in energetische kwaliteitsverbetering worden in eerste instantie gefinancierd door Elan Wonen. Huurders betalen voor een deel mee aan de investeringen omdat deze leiden tot besparing op energielasten. Zittende huurders stemmen in met een verhoging van de nettohuur. Via verhogingen van streefhuren betalen ook nieuwe huurders mee aan de verbeteringen. De huurverhoging is in alle gevallen lager dan de verwachte energiebesparing. Door deze wijze van financiering blijven we in staat om ook in de komende jaren energetische kwaliteitsverbeteringen te realiseren. Planning Volgens planning wordt de komende jaren energetische kwaliteit toegevoegd aan ruim 2500 bestaande woningen. Daarnaast worden in de drie aandachtswijken meer dan 300 woningen van laag energetische kwaliteit gesloopt en vervangen door woningen met zeer hoge energetische kwaliteit. Pagina 41 van 79


VEILIGHEIDSBELEID Elan Wonen geeft hoge prioriteit aan het welzijn en de gezondheid van huurders. Bekende welzijn- en gezondheidsrisico’s in gebouwde omgevingen zijn asbest, legionella, koolmonoxide en branddoorslag. Voor de beheersing van elk van deze risico’s worden diverse maatregelen getroffen. Asbest Medewerkers beschikken over voldoende kennis om asbest te herkennen. Het actief detecteren van asbest is een constant gegeven bij woningmutaties en verschillende vormen van onderhoud. Verwijdering van asbest wordt altijd uitgevoerd door gespecialiseerde bedrijven. In 2014 wordt een asbestprotocol opgesteld met specifieke aandacht voor informatievoorziening aan bewoners. Legionella en koolmonoxide Elan Wonen is verantwoordelijk voor de technische installaties in woningen en draagt dan ook zorg voor aanleg en onderhoud door gekwalificeerde bedrijven. Technische installaties worden periodiek geïnspecteerd. In 2013 is in een appartementencomplex in Haarlem bij een periodieke inspectie een verhoogde concentratie legionellabacteriën aangetroffen van een soort die normaal gesproken geen gevaar betekent voor de volksgezondheid. In de 99 appartementen zijn meteen maatregelen getroffen die ook onmiddellijk verbetering brachten. Verdere maatregelen ter voorkoming van toekomstige besmettingen worden begin 2014 uitgevoerd tijdens gepland grootonderhoud. In bijna alle woningen zijn openverbrandingstoestellen vervangen door gesloten toestellen om het risico op koolmonoxidevergiftiging drastisch te verminderen. De enkele woningen met openverbrandingstoestellen zijn voorzien van koolmonoxidemelders. Deze woningen worden op afzienbare termijn gesloopt. Branddoorslag Alle producten van Elan Wonen zijn in eerdere jaren beoordeeld op het risico van branddoorslag. Op basis van de resultaten van deze beoordeling zijn bij ruim 1200 woningen rookmelders aangebracht. Daarnaast worden in de 816 woningen met een hoger risico ook fysieke maatregelen genomen. De uitvoering van deze werkzaamheden beslaat de periode 2012 tot begin 2014 en zijn waar mogelijk uitgevoerd in combinatie met reeds gepland planmatig onderhoud. De totale uitgave voor genoemde werkzaamheden bedraagt € 3,3 miljoen.

HUISVESTINGSPROJECT ZUID-AFRIKA Elan Wonen is niet alleen begaan met de volkshuisvesting in Nederland. We maken daarom gebruik van de wettelijke mogelijkheid om onder voorwaarden woningbouwprojecten in bepaalde derdewereldlanden te steunen. In 2009 heeft Elan Wonen een garantiestelling gegeven voor een woningbouwproject in Pietermaritzburg door de jonge corporatie Msunduzi Housing in Zuid-Afrika. Aan een garantiestelling is uiteraard een risico verbonden, maar wij zijn ervan overtuigd dat Elan Wonen hiermee een bijzonder groot maatschappelijk rendement realiseert. Fatsoenlijk wonen is in het algemeen de eerste stap naar welvaart.

Pagina 42 van 79


Nederland en Zuid-Afrika werken al twaalf jaar samen op het thema Sociale woningbouw. Aan beide kanten zijn de verantwoordelijke ministeries, de gemeenten en de woningcorporaties daarbij betrokken. In Zuid-Afrika bestaat inmiddels een sociale huursector die wel wat lijkt op die van Nederland, voordat de brutering had plaatsgevonden. Er worden overheidssubsidies verstrekt voor de woningbouw, er is een soort Centraal Fonds dat toezicht houdt en er zijn woningcorporaties. Inmiddels zijn er dertien corporaties ‘geaccrediteerd’. Voor de financiering van de woningbouw moet naast de subsidies nog 30- tot 40% door banken worden gefinancierd. In Zuid-Afrika is dat erg moeizaam. Daarom verzorgt de Stichting DIGH een deel van de financiering. Deze stichting screent en begeleidt volkshuisvestingsprojecten in de tweede en derde wereld en speelt een belangrijke bemiddelende rol bij de financiering. Ultimo 2013 bedroeg de garantiestelling voor Elan Wonen € 761.661. De terugbetalingen van de lening van Msunduzi Housing aan DIGH verlopen probleemloos, en garanties zijn niet aangesproken. Elan Wonen wordt periodiek door DIGH op de hoogte gebracht van het verloop van het project. Inmiddels zijn driehonderd huurhuizen gebouwd en verhuurd aan huishoudens met een bescheiden inkomen. De huur bedraagt 30% van het inkomen. Msunduzi Housing functioneert uitstekend en komt elk jaar door de accreditatieronde.

Pagina 43 van 79


VASTGOED STRATEGISCH VOORRAADBELEID Het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019 is leidend op portefeuilleniveau en vormt de leidraad voor beslissingen over aanvullende nieuwbouw, sloop-nieuwbouw, verkoop, renovatie, grootonderhoud en doelgroepenbeleid. Doelstelling is ons woningbezit te laten aansluiten bij de klantbehoeften van nu en in de toekomst. Aandachtspunten daarbij zijn het verhogen van de energetische kwaliteit van bestaande woningen, het vergroten van het aandeel levensloopbestendige woningen door nieuwbouw en verjonging van de woningportefeuille in het algemeen. Herijking 2013 Afgelopen jaar is het strategisch voorraadbeleid tussentijds herijkt omdat de woningmarktomstandigheden drastisch zijn gewijzigd ten opzichte van 2009. Voor alle woningcomplexen zijn de ervaringen op het gebied van leegstand, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid beoordeeld. Naar aanleiding van dit onderzoek is de doelgroepsegmentering van een aantal woningcomplexen gewijzigd. Ook is een aantal woningcomplexen niet langer bestemd voor verkoop bij mutatie terwijl andere woningcomplexen juist zijn toegevoegd aan de verkoopvijver. Transformatie vastgoedportefeuille De komende jaren vervangt Elan Wonen ruim driehonderd verouderde woningen door nieuwe woningen die aansluiten bij de huidige woonwensen. Dit is een grote opgave, zowel in aantallen woningen als in financiële zin. Vervanging vindt plaats als renovatie geen soelaas biedt en wij verkoop niet verantwoord vinden. Door renovatie worden woningen weer toekomstbestendig gemaakt en de levensduur wordt verlengd. Transformatie kan ook plaatsvinden door verkoop van bestaande woningen en acquisitie van nieuwe woningen. Elan Wonen heeft in 2013 een aantal acquisitietrajecten doorlopen. Begin 2014 heeft dit geresulteerd in de aankoop van tachtig appartementen in het project Land in Zicht in Haarlem. Oplevering geschiedt medio 2016.

VERKOOPBELEID Verkoop van bestaand bezit is noodzakelijk om de transformatieopgave vanuit bedrijfseconomische aspecten verantwoord te kunnen uitvoeren. Uit de verkoopopbrengsten worden nieuwe levensloopbestendige en energiezuinige woningen gefinancierd. De verkoop van bestaande woningen creëert ook een kans voor startende kopers en kan bijdragen aan meer differentiatie in wijken en buurten. Verkoopprogramma Het verkoopprogramma bestaat uit ruim zeshonderd woningen. Dit hoge aantal is nodig vanwege de lage mutatiegraad en het gegeven dat slechts een zeer beperkt aantal zittende huurders voor koop kiest. Vanwege de opbrengstdoelstellingen verkoopt Elan Wonen niet complexgewijs. Elan Wonen kiest ervoor de woningen te verkopen bij mutatie of aan zittende bewoners.

Pagina 44 van 79


Verkoopwaarde De verkoopwaarde wordt op voorstel van een onafhankelijke taxateur vastgesteld tegen marktwaarde. Zittende bewoners kunnen kopen met een korting van 10% op de taxatiewaarde. De woningen worden via een makelaar op de vrije markt verkocht. Verkopen 2013 In totaal zijn in het afgelopen jaar 22 woningen verkocht. Onze ambitie om in de periode 2013-2017 jaarlijks 30 woningen te verkopen, is daarmee niet gehaald. In de begroting 2013 was gerekend op 38 verkochte woningen. De verkoop loopt als gevolg van de huidige woningmarkt moeizaam. Hierdoor komt het voor dat in een complex meerdere woningen langer leegstaan. Elan Wonen vindt die situatie onwenselijk zowel vanuit het prijsdrukkende effect als de negatieve invloed op de leefbaarheid. Het actief monitoren en waar mogelijk bijsturen van de verkoop is dan ook, zeker in deze tijd, een continu proces. Met de gemeente Haarlem bestaan afspraken over het terugdringen van leegstand in verkoopcomplexen. Als gevolg daarvan heeft Elan Wonen een beperkt aantal woningen uit de verkoopvijver toch nog eenmaal in de reguliere verhuur genomen. Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) Om verschillende redenen maakt Elan Wonen geen gebruik van MGE-constructies. Ten eerste beperken MGE-constructies de financieringsruimte bij het WSW en daarmee ook onze investeringsruimte. Daarnaast zouden we, als gevolg van grote kortingen die kenmerkend zijn voor MGE-constructies, een nog groter aantal woningen voor verkoop moeten aanwijzen om de noodzakelijke opbrengst te verkrijgen. Deze kortingen verhogen bovendien het risico van marktbederf. Tenslotte brengen MGE-constructies aanzienlijke administratieve lasten met zich mee.

KWALITEITSBELEID Elan Wonen hanteert bij nieuwbouwwoningen een hoge afbouwkwaliteit en een ruime woonplattegrond. Deze hoge kwaliteit hanteren we omwille van klanttevredenheid en toekomstbestendigheid. Voor bestaand bezit wordt een kwaliteitsniveau nagestreefd dat overeenkomt met nieuwbouwkwaliteit, waarbij enige tekenen van veroudering geaccepteerd worden. Een lager kwaliteitsniveau wordt gehanteerd voor complexen die op (korte) termijn worden gesloopt of waarvan de toekomst onzeker is. Nieuwbouw Nieuwbouw voldoet tevens ten minste aan de eisen van het bouwbesluit. Dit garandeert een goede warmte-isolatie. Verder worden alle woningen ontworpen volgens Woonkeur, wat een garantie is voor de toegankelijkheid tot de woningen. Levensloopbestendigheid is bij nieuwbouwappartementen het uitgangspunt. Onderhoud Klanten rekenen terecht op een goed onderhouden woning. Bij ieder type onderhoud zoeken we de optimale balans tussen prijs, kwaliteit en wensen van de klant. Het kwaliteitsniveau van het hele woningbezit wordt met behulp van een driejaarlijkse ‘technische conditiemeting’ in beeld gebracht en vervolgens afgezet tegen de norm (NEN 2767). De resultaten van deze vergelijking worden gebruikt voor het planmatig onderhoud.

Pagina 45 van 79


Bij mutaties worden woningen door de woonmakelaar aan de binnenkant opgenomen en beoordeeld. Indien nodig wordt de woning opgeknapt en gereedgemaakt voor een nieuwe verhuurperiode. Tevens maken we van de gelegenheid gebruik om de woning op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Onder het regulier onderhoud vallen de reparatieverzoeken die bewoners indienen bij onze Servicedienst. De reparatiewerkzaamheden worden zo veel mogelijk door de eigen onderhoudsdienst uitgevoerd. Waar nodig worden de werkzaamheden uitbesteed aan een select aantal aannemers met wie vaste eenheidsprijzen zijn overeengekomen. Resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) RGVO is een ketensamenwerking waarbij Elan Wonen als vastgoedeigenaar het onderhoud uitbesteedt aan een ander bedrijf, de ketenpartner, met wie een langdurige samenwerking wordt aangegaan. Door gebruik te maken van de specifieke kennis en kunde van de ketenpartner, verwachten wij een besparing op de onderhoudskosten te realiseren. Tijdens een intensieve periode is onderzoek gedaan naar bewonerstevredenheid en onderhoudsbehoefte. Op basis van onderzoeksuitkomsten is in 2013 het besluit genomen om bij drie complexen met in totaal 415 woningen het onderhoud te laten uitvoeren onder RGVO bij drie verschillende ketenpartners. De onderhoudswerkzaamheden gaan gepaard met een aanvangsinvestering om de complexen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. De werkzaamheden zijn dit jaar gestart.

VASTGOED IN EXPLOITATIE De vastgoedportefeuille bestaat uit 6909 woningen en ruim duizend overige verhuureenheden, voornamelijk garages. Er zijn veertig woningen in aanbouw. In Haarlem staat 74% van het vastgoed, in Heemstede 25% en in Velsen 1%. Het aantal eengezinswoningen en appartementen binnen de woningportefeuille is nagenoeg gelijk aan elkaar. Nieuwbouw in aanbouw In de Zuidstrook van de Slachthuisbuurt worden voor Elan Wonen in blok IV 40 appartementen, parkeervoorzieningen en 528 m² BOG-ruimte gerealiseerd. De bouw wordt uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van Ymere. De bouw vindt gedeeltelijk plaats op grond waar voorheen woningen van Elan Wonen stonden. In totaal zijn 24 woningen aan te merken als vervanging voor de gesloopte woningen en 16 woningen als aanvullende nieuwbouw.

Pagina 46 van 79


Leeftijdsopbouw woningportefeuille De woningvoorraad is, vooral in Haarlem, relatief oud door de grote aantallen vooroorlogse en vroegnaoorlogse woningen. De grafiek laat de opbouw van de woningportefeuille naar bouwjaarklasse zien. Aantal woningen per bouwjaarklasse

Levensduur Gemiddeld hebben onze woningen een bouwjaar uit 1961 en daarmee een gemiddelde leeftijd van 52 jaar. In theorie zijn woningen na 50 jaar aan vervanging toe. Echter, een groot aantal oudere woningen is bij renovatie toekomstbestendig verbouwd waardoor zij weer vele jaren verhuurd kunnen worden. De gemiddelde restantlevensduur van onze woningportefeuille bedraagt 21 jaar. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde van door woningcorporaties verhuurde woningen (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting).

GROND POSITIES Elan Wonen heeft op twee locaties grond in bezit. De voormalige bebouwing is in 2012 gesloopt. Door gewijzigde marktomstandigheden is daarna besloten de ontwikkelde woningbouwplannen niet uit te voeren. Beide locaties hebben een woonbestemming en de verwachting is dat binnen vijf jaar nieuwe plannen in uitvoering worden gebracht die beter passen in de huidige markt.

Pagina 47 van 79


LEEGSTAND Leegstand van woningen is onwenselijk vanuit maatschappelijk, volkshuisvestelijk en financieel oogpunt. Leegstand is onvermijdelijk tijdens renovatie, asbestverwijdering en woningverbetering bij mutatie. Gezien de grote druk op de woningmarkt in ons werkgebied is leegstand echter onwenselijk bij sociale woningen die regulier verhuurd kunnen worden. In 2012 nam de gemiddelde leegstand toe tot boven de interne normering van twintig dagen per gemuteerde sociale huurwoning. Diverse maatregelen in processen en systemen hebben in 2013 geleid tot een afname van het aantal leegstanddagen. Inmiddels staat een sociale huurwoning bij mutatie gemiddeld negentien dagen leeg. Wij blijven echter zoeken naar middelen om het aantal leegstandsdagen nog verder te reduceren.

INVESTERINGEN EN RISICOBEHEERSING Projectontwikkelingsactiviteiten vormen een risico voor Elan Wonen vanwege het grote vermogensbeslag, publiekrechtelijke invloeden, de lange doorlooptijden in combinatie met marktinvloeden, de veelheid aan externe partijen en het eenmalige karakter van ieder individueel project. Investeringsproces en besluitvorming Alle vastgoedinvesteringsbeslissingen worden genomen aan de hand van procedures en regels die zijn vastgelegd in het investeringsstatuut. Voor Elan Wonen is het investeringsstatuut het kader waarbinnen uitvoering wordt gegeven aan het strategisch voorraadbeleid en het daarin verankerde acquisitiebeleid. Het investeringsstatuut ondersteunt Elan Wonen in: •

• •

het maken van investeringskeuzes waarbij alle relevante aspecten zoals maatschappelijke relevantie, vastgoeddoelstellingen, financieel rendement, financiering, belastingen en risico’s worden meegewogen; de beheersing van het investeringsproces door de verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen alle betrokkenen; de in- en externe verantwoording rondom investeringsbeslissingen.

Risicobeheersing De projectontwikkelingsrisico’s worden periodiek in kaart gebracht. Tegenover de geïdentificeerde risico’s staan beheersmaatregelen op zowel portefeuille- als projectniveau. De beheersmaatregelen op portefeuilleniveau betreffen voornamelijk organisatorische maatregelen en het gebruik van standaarden. Voorbeelden van deze beheersmaatregelen zijn fasegewijze besluitvorming, actuele procesbeschrijvingen en procedures, het standaardprogramma van eisen, de standaardisatie van contracten en standaardisatie van rekenmethodieken. Grote bouwprojecten voeren we vaak samen met derden uit. Hiervoor richten we separate juridische lichamen op. De beheersmaatregelen op projectniveau betreffen maatregelen die voor ieder project apart ingezet worden. Voorbeelden van deze beheersmaatregelen zijn het (laten) uitvoeren van haalbaarheidsstudies, het opknippen van grote projecten, het narekenen van de gronden vastgoedexploitaties door onafhankelijke kostendeskundigen, het opstellen van bouwcalculaties door externe bouwkostendeskundigen en het vastleggen van aanvullende garantieafspraken. Periodieke rapportage De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek gerapporteerd door middel van de kwartaalrapportages, op basis waarvan het bestuur zicht houdt op de voortgang en risico-ontwikkeling van de projecten. De hierboven al genoemde fasegewijze besluitvorming vindt plaats op basis van fasedocumenten die worden opgesteld na afronding van ieder van de zes fasen die een ontwikkelproject doorloopt. In deze fasedocumenten worden onder meer financiële berekeningen (kosten, opbrengsten en rendementen), risicoanalyses en planningen opgenomen. Pagina 48 van 79


Resultaat Gericht Bouwen (RGBO) In de Zuidstrook Slachthuisbuurt wordt Blok V gerealiseerd onder het principe van RGBO waarbij een consortium van partijen de ontwikkeling, de bouw en het toekomstige onderhoud voor zijn rekening neemt. Dit is nieuw voor Elan Wonen, hoewel het gelijkenissen vertoont met het RGVO in het onderhoud. Met deze werkwijze beogen we een beter rendement te halen uit de exploitatie van het complex waarbij sturing plaatsvindt op Total Cost of Ownership (TCO) en niet alleen op de hoogte van de initiële investeringsuitgaven.

Pagina 49 van 79


FINANCIËN FINANCIEEL BELEID Stichting Elan Wonen is een vastgoedondernemer met grote betrokkenheid bij de maatschappij als geheel en in het bijzonder bij de gemeenten waarbinnen het vastgoed ligt. Onze kernwaarden ‘betrouwbaar’ en ‘toekomstgericht’ zijn ten volle van toepassing op onze financiële sturing. Financiële resultaten zijn voor Elan Wonen geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook op termijn onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Financiële sturing Onze interne financiële sturing is gebaseerd op kasstromen, actuele waarde en rendementen. Ieder jaar stelt Elan Wonen een financiële meerjarenprognose (niet geconsolideerd) op voor de komende negen jaar. In deze meerjarenprognose worden alle beleidsvoornemens en vastgoedstrategieën ingerekend. Voorgenomen overheidsmaatregelen worden in de meerjarenprognose opgenomen voor zover er voldoende zekerheid is over termijn en financiële omvang. Kengetallen Sturing vindt plaats aan de hand van diverse kengetallen, die worden berekend op basis van diezelfde financiële meerjarenprognose en worden afgezet tegen onze intern genormeerde doelstellingen. In een zogenaamde ‘stresstest’ worden diverse scenario’s in de tijd doorgerekend waarbij de bijbehorende kengetallen worden afgezet tegen de door ons gestelde normen. Door deze ‘stresstest’ weten we dat onze meerjarenprognose bestendig is voor ongeplande inflatie- en renteschommelingen. Verbindingen De financiële sturing van de verbindingen waarin bouwprojecten zijn ondergebracht, geschiedt voornamelijk op basis van de projectbegrotingen en liquiditeitsprognoses. De resultaten zijn verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening.

WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een onafhankelijk instituut dat optimale financiering van vastgoed mogelijk maakt voor aangesloten woningcorporaties. Het WSW zorgt ervoor dat woningbouwcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. Corporaties bouwen hierdoor tegen zo laag mogelijke kosten. Beoordelingssysteem Eind 2013 heeft het WSW een nieuw beoordelingssysteem geïntroduceerd waarmee het risicoprofiel van individuele woningcorporaties wordt gemonitord. Naast kwalitatieve risicovragen zijn er vijf kengetallen met normeringen gedefinieerd. Borgingsfaciliteiten Elan Wonen wil blijvend toegang houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW. Dit is een van de belangrijkste randvoorwaarden van ons financieel beleid en daarom houden wij rekening met het WSW-beoordelingssysteem. Uit een eerste berekening van de nieuwe kengetallen op basis van de huidige financiële meerjarenprognose is gebleken dat de lening/bedrijfswaarderatio precies uitkomt op de maximale normering van 75%. In de komende jaren realiseren we een verbetering van onze lening/bedrijfswaarderatio als gevolg van besparingen op onze beheerskosten. De andere vier kengetallen vallen ruim binnen de normen. We verwachten daarom geen beperking van het faciliteringsvolume. Pagina 50 van 79


STUREN OP KASSTROMEN Om toegang te houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, moet het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken. De opbrengsten uit exploitatie moeten voldoende zijn om de rente over de leningenportefeuille en de aflossingsfictie van 2% te kunnen voldoen. Operationele kasstroom De operationele kasstroom wordt gevormd door het direct rendement uit exploitatie minus de financieringsuitgaven. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid om de rentelasten op de opgenomen leningen te kunnen betalen uit het exploitatieresultaat. Tabel 1 geeft het verloop van de operationele kasstroom weer. Tevens wordt een fictieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille (aflossingsfictie) getoond die door het WSW wordt gehanteerd bij de beoordeling van de liquiditeit van corporaties. Met de kasstroomtoets wordt bekeken of uit het direct rendement van de vastgoedexploitatie (exploitatieresultaat minus afschrijvingen), de rentelasten en de aflossingsfictie kan worden voldaan. Omdat Elan Wonen blijvend toegang wil houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, hanteren wij hiervoor de WSW-norm van minimaal 1,00. Uit onze meerjarenbegroting blijkt dat Elan Wonen de komende jaren ruim voldoende in staat is om de renteen aflossingsverplichtingen te betalen vanuit de lopende exploitatie. Tabel 1 Kasstroomtoets WSW Bedragen x € 1.000

Direct rendement uit exploitatie Financieringsresultaat Operationele kasstroom Aflossingsfictie 2% Kasstroomtoets WSW

Actueel 2013

Begroting 2013

2014

Meerjarenprognose 2015 2016 2017

21.039

20.800

18.238

21.377

24.462

23.621

24.510

12.1648.875

11.8228.978

10.9717.267

11.6539.724

12.49711.965

12.70810.913

12.36512.145

5.1211,22

5.1211,23

5.0131,14

5.9221,22

6.3091,30

6.2621,25

6.1181,33

(Des)investeringskasstroom De (des)investeringskasstroom wordt gevormd door de investeringsuitgaven in nieuwbouw en bestaand bezit minus de nettoverkoopopbrengsten. In 2013 is beduidend minder geïnvesteerd dan was begroot. Een geplande nieuwbouwinvestering is tot nader order stopgezet en ook niet meer in de huidige meerjarenprognose opgenomen. Andere investeringen zijn uitgesteld naar 2014. Wij streven nog steeds naar verjonging en verbetering van onze vastgoedportefeuille. Om dit te verwezenlijken, verkoopt Elan Wonen delen van het bestaande bezit. Diverse complexen zijn aangewezen voor verkoop bij mutatie. De kasstroom uit deze verkopen is noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken op het gebied van herstructurering en energiebesparingen. Het werkelijke aantal verkochte woningen van 22 stuks is achtergebleven bij het begrote aantal te verkopen woningen van 38 stuks. Het aantal verkochte woningen is exact gelijk aan het aantal woningen dat dit jaar door huuropzegging beschikbaar is gekomen voor verkoop. Het aantal te koop staande woningen is dus niet toegenomen. Tabel 2 geeft het verloop van de (des)investeringskasstroom en de financieringskasstroom weer. De lening/investeringsratio geeft de mate aan waarin de investeringen in enig jaar extern gefinancierd worden. Elan Wonen heeft zich hierbij een norm gesteld van maximaal 75% over een periode van vijf jaar. Investeringen leiden overigens niet altijd tot een gelijk bedrag aan marktwaardestijging. Investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van bestaand bezit komen bijvoorbeeld niet Pagina 51 van 79

2018


(volledig) tot uiting in de leegwaarde. Bij nieuwbouw is de marktwaarde in verhuurde staat bijna altijd lager dan de stichtingskosten doordat het werkelijke rendement lager ligt dan de disconteringsvoet waarmee de marktwaarde wordt berekend. De lening/investeringsratio heeft een direct verband met de lening/waarderatio (zie tabel 3). Tabel 2 Lening/investeringsratio Bedragen x € 1.000

Investeringen Verkopen (Des)Investeringskasstroom Financieringskasstroom Lening/investeringsratio

Actueel 2013

Begroting 2013

2014

18.8594.435 14.4249.862 68,37%

42.1917.134 35.05723.799 67,89%

71.5826.301 65.28145.463 69,64%

Meerjarenprognose 2015 2016 2017 38.4228.330 30.09219.350 64,30%

14.4864.090 10.3962.327-22,38%

9.8095.343 4.4667.203-161,29%

STUREN OP WAARDE Binnen Elan Wonen is de waarde van ons vastgoed een belangrijk aspect van de financiële sturing omdat financiers hun aflossingsrisico daarop bepalen. Immers, het vastgoed is onderpand voor de onderliggende leningenportefeuille. Bij corporaties worden diverse waardebegrippen voor de vastgoedportefeuille onderscheiden zoals: • •

•

•

•

•

Historische kostprijs: oorspronkelijk bedrag van de investering. Elan Wonen gebruikte deze waarde minus afschrijvingen in de jaarrekening tot en met 2007. Bedrijfswaarde: contante waarde van de toekomstige kasstromen gebaseerd op het beleid van de corporatie. Deze waarde wordt door het CFV gebruikt ter beoordeling van de financiële continuïteit. Elan Wonen gebruikte deze waarde voor de waardering in de jaarrekening in de jaren 2008-2011. Marktwaarde in verhuurde staat: contante waarde van de toekomstige kasstromen waarbij marktconforme uitgangspunten worden gehanteerd. Elan Wonen gebruikt deze waarde voor de waardering in de jaarrekening met ingang van 2012. WOZ-waarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt bepaald door de gemeentetaxateur op basis van geveltaxaties en recente verkopen van soortgelijk vastgoed in dezelfde buurt. De waarde is bepalend voor de WOZ-belasting en wordt gehanteerd voor de verhuurderheffing. Mogelijk gaat de WOZ-waarde in de toekomst ook een rol spelen bij het nieuwe woningwaarderingsstelsel op basis waarvan de maximale huurprijzen worden vastgesteld. Leegwaarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt bepaald door een onafhankelijke door Elan Wonen ingehuurde taxateur aan de hand van geveltaxaties en recente verkopen van soortgelijk vastgoed in dezelfde buurt. Elan Wonen gebruikt de leegwaarde voor de bepaling van de streefhuren en als parameter bij de marktwaardeberekening. Op portefeuilleniveau is de leegwaarde nagenoeg gelijk aan de WOZ-waarde. Fiscale waarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt gebruikt voor de fiscale resultaatbepaling en kan door de fiscale regelgeving sterk afwijken van de WOZ-waarde en de leegwaarde.

Voor de sturing op waarde gebruiken wij de lening/waarderatio (zie tabel 3). Hierbij wordt de nettoschuldpositie (saldo van leningenportefeuille, kortlopende schulden en vorderingen) afgezet tegen de waarde van de vastgoedportefeuille. Het WSW ging bij de lening/waarderatio uit van een waardering op WOZ-waarde. Omdat het grootste gedeelte van onze vastgoedportefeuille valt onder Pagina 52 van 79

2018 20.17613.901 6.2755.721-91,17%


de borging van het WSW houden wij dezelfde waardering aan. Het WSW hanteert voor deze ratio een norm van 50%. Elan Wonen hanteert veiligheidshalve een norm van 40%. Hierdoor behouden we ook op lange termijn toegang tot externe financiering, ook als de WOZ-waarde sterker gaat dalen dan nu reeds ingeschat. Tabel 3 geeft het verloop van de vastgoedwaarde en de nettoschuldpositie weer. De lening/waarderatio laat zien hoe de waarde van het vastgoed zich verhoudt tot de externe financiering. Elan Wonen blijft de komende jaren ruim binnen de gestelde norm van 40%. Tabel 3 Lening/waarderatio Bedragen x € 1.000 WOZ-waarde ultimo jaar Nettoschuldpositie Lening/waarderatio

Actueel 2013 1.202.624

Begroting 2013 1.241.903

2014 1.267.467

244.470 20,33%

285.571 22,99%

298.292 23,53%

Meerjarenprognose 2015 2016 2017 1.339.530 1.386.818 1.425.717 315.671 23,57%

320.446 23,11%

2018 1.468.549

314.047 22,03%

308.226 20,99%

Het WSW beoordeelt vanaf 2014 ook de lening/waarderatio op basis van bedrijfswaarde en hanteert daarbij een norm van 75%. Elan Wonen komt met 78% uit boven deze normering. De besparingen op de beheerskosten die vanaf 2015 worden gerealiseerd als gevolg van de voorgenomen reorganisatie verhogen onze bedrijfswaarde waardoor de lening/waarderatio verbetert.

STUREN OP RENDEMENTEN Financiële continuïteit kan alleen worden bereikt door voldoende financiële middelen te genereren uit de exploitatie van ons vastgoed. Door een gezonde vastgoedexploitatie kunnen we blijven voldoen aan onze renteen aflossingsverplichtingen en zodoende toegang houden tot langlopende financieringen. Om deze reden is het direct rendement van belang bij de financiële sturing. Het direct rendement geeft de verhouding aan tussen het resultaat uit vastgoedexploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee bepalen we het renderend vermogen van onze portefeuille ten opzichte van de markt. Als norm hanteren we 2,1%, zijnde het gemiddelde rendement over de afgelopen drie jaar van collega-corporaties uit de Noordelijke Randstad die tevens deelnemen aan de IPD-benchmark van 2,8% verminderd met 0,7% voor toekomstige heffingen (saneringsheffing CFV en verhuurderheffing). Tabel 4 geeft het verloop van het direct rendement weer ten opzichte van de marktwaarde. Het direct rendement blijft binnen de gestelde normering. Tabel 4 Direct rendement Bedragen x € 1.000 Direct rendement uit exploitatie Marktwaarde ultimo jaar Direct rendement

Actueel 2013 21.039

Begroting 2013 20.800

2014 18.238

773.905 2,72%

827.936 2,51%

844.978 2,16%

Meerjarenprognose 2015 2016 2017 21.377 24.462 23.621 893.020 2,39%

924.546 2,65%

950.478 2,49%

2018 24.510 979.033 2,50%

Elan Wonen hanteert interne rendementseisen (IRR) bij investeringsbeslissingen. De vereiste IRR is vastgesteld op 5,25% per project. Dit rendement kan gehaald worden door projecten te realiseren met zowel sociale huur als commerciële huur (woningen en/of bedrijfsonroerendgoed). Soms prevaleren volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen boven financiële eisen en worden investeringsbeslissingen genomen met een IRR lager dan 5,25%. Pagina 53 van 79


RESULTAATONTWIKKELING Het resultaat van Elan Wonen bestaat uit een aantal elementen. Het direct rendement uit vastgoedexploitatie omvat alle opbrengsten en kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur van ons vastgoed. Het portfolioresultaat bestaat uit de verkoopopbrengsten en waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. Het financieringsresultaat bestaat voornamelijk uit rentelasten op langlopende financieringen. Resultaat In tabel 5 is het actuele jaarresultaat 2013 afgezet tegen de begroting 2013 en het actuele jaarresultaat 2012. Tabel 5 Resultaatontwikkeling 2013 Bedragen x € 1.000

Actueel 2013

Begroting 2013

Actueel 2012

Huuropbrengsten

42.800

42.684

41.253

Onderhoudskosten Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Leefbaarheid Heffingen

8.646 3.004 7.474 1.072 1.565 21.761

8.264 2.589 7.931 1.230 1.870 21.884

7.900 2.778 7.836 1.152 19.666

Direct rendement vastgoedexploitatie

21.039

20.800

21.587

60.43312.1643572.632-

51.09411.82262.916-

37.32610.7262.85250.904-

2.069-

-

465-

53.662-

42.116-

29.782-

Portfolioresultaat Financieringsresultaat Deelnemingsresultaat

Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

Direct rendement vastgoedexploitatie Het gerealiseerde direct rendement uit vastgoedexploitatie is in 2013 nagenoeg uitgekomen op het begrote exploitatieresultaat. Ten opzichte van vorig jaar heeft de invoering van heffingen (saneringssteun en verhuurderheffing) het grootste effect. De toename van onderhoudskosten valt binnen de normale jaarlijkse fluctuatie. Een deel van de begrote onderhoudskosten voor 2012 is begin 2013 uitgevoerd. De overige bedrijfslasten zijn gedaald ten opzichte van vorig jaar omdat de kosten in 2012 relatief hoog waren door de implementatie van het bedrijfsinformatiesysteem. Wij vergelijken onze exploitatiekosten met die van andere woningcorporaties. Hiervoor gebruiken wij de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van IPD. In deze laatste benchmark worden de totale exploitatiekosten omgerekend naar m² vastgoed. Elan Wonen heeft in 2013 met € 32,40/m² wederom beter gepresteerd dan de benchmark van € 35,40/m² (2012: respectievelijk € 29,50/m² en € 35,80/m²). Portfolioresultaat Het portfolioresultaat is opgebouwd uit het resultaat uit verkopen en de waardeveranderingen van het vastgoed bij waardering tegen marktwaarde.

Pagina 54 van 79


Tabel 6 Portfolioresultaat Bedragen x € 1.000

Actueel 2013

Begroting 2013

Actueel 2012

4.435 2.8623561.217

7.359 4.7832252.351

5.311 3.3945011.416

Waardeverandering vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling Mutatie marktwaardewaardering

50.87810.77261.650-

51.9891.45653.445-

17.43121.31138.742-

Portfolioresultaat

60.433-

51.094-

37.326-

Verkoopopbrengsten Boekwaarde verkopen Kosten verkopen Verkoopresultaat

Het resultaat uit verkopen is lager uitgekomen dan begroot. Er zijn 22 woningen verkocht, dit is bijna 60% van het begrote aantal van 38. De kosten verkopen betreffen directe verkoopkosten en leegstanddagen. De waardeverandering van vastgoed in exploitatie wordt voor bijna € 34 miljoen verklaard uit marktwaardedaling. Een nadere verklaring van deze daling wordt gegeven in de paragraaf waardering vastgoedportefeuille. Daarnaast hebben investeringen in bestaand vastgoed ter hoogte van ruim € 18 miljoen nog op slechts zeer bescheiden schaal geleid tot marktwaardestijgingen. De waardeverandering van vastgoed in ontwikkeling betreft onrendabele investeringen op herstructurering in de Slachthuisbuurt en waardeverandering van grond op het voormalige Novaterrein in Heemstede. De grond is nu gewaardeerd op € 12.000 per woningkavel. Financieringsresultaat Het financieringsresultaat betreft het saldo van rentebetalingen op langlopende leningen en renteontvangsten op rekening-courantvorderingen op deelnemingen. De actuele rentelasten in 2013 zijn lager dan begroot doordat er minder leningen zijn aangetrokken door uitstel van vastgoedinvesteringen. De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen- en derivatenportefeuille bedraagt 4,72%. In het financieringsresultaat is tevens de kwijtschelding opgenomen van een lening met Ambiance Projecten BV ter hoogte van € 1,6 miljoen.

WAARDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE Sinds vorig jaar waarderen we onze vastgoedportefeuille tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het rekenmodel vastgoedtaxaties van de Investment Property Databank (IPD). Dit is een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De gehanteerde parameters zijn marktconform. Opbouw portefeuille De totale vastgoedportefeuille in exploitatie in de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Elan Wonen is eind 2013 als volgt opgebouwd:

Pagina 55 van 79


Tabel 7 Vastgoedportefeuille Bedragen x € 1.000 Woningen Maatschappelijk- en zorgvastgoed Parkeergelegenheden Bedrijfsonroerendgoed Totaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed 65.406 13.757 8.625 87.788

Sociaal vastgoed 669.970 16.147 686.117

Totaal 735.376 16.147 13.757 8.625 773.905

De woningportefeuille heeft met 95% verreweg het grootste aandeel in de totale vastgoedportefeuille. Om die reden en vanwege de leesbaarheid richten we ons in deze paragraaf uitsluitend op de woningportefeuille. Het onderscheid binnen de woningportefeuille tussen commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie wordt zoals gebruikelijk in de sector gemaakt op basis van de huidige huurprijs en de liberalisatiegrens (2013: € 681). In de komende jaren zal er binnen de woningportefeuille een beweging te zien zijn van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed. Dit komt doordat een deel van de woningen die nu nog onder de liberalisatiegrens worden verhuurd bij mutatie, vaak na een kwaliteitsinvestering, commercieel worden verhuurd boven de liberalisatiegrens. IPD-rekenmodel: parameters In het IPD-rekenmodel wordt de marktwaarde bepaald per kasstroomgenererende eenheid (KGE). Een KGE is opgebouwd uit verhuurbare eenheden die logisch gegroepeerd zijn op basis van fysieke ligging, bouwjaarklasse en vastgoedtypering. Van iedere KGE wordt aan de hand van een groot aantal parameters de marktwaarde bepaald. In tabel 8 is een overzicht opgenomen van de belangrijkste parameters. Tabel 8 Parameters marktwaardebepaling

Disconteringsvoet standaard Disconteringsvoet toeslag, inschatting per KGE (gemiddeld) Disconteringsvoet toeslag, inschatting per KGE (range) Prijsinflatie Looninflatie Bouwkosteninflatie Mutatiegraad uitponden, vijfjaarsgemiddelde per KGE (gemiddeld) Mutatiegraad uitponden, vijfjaarsgemiddelde per KGE (range) Huurderving Exit yield uitponden, inschatting per KGE (gemiddeld) Exit yield uitponden, inschatting per KGE (range) Gemiddelde contracthuur op peildatum Gemiddelde markthuur op peildatum Gemiddelde maximaal redelijke huur (WWS) op peildatum Gemiddelde gebruiksoppervlakte Mutatiekosten per woning bij uitponden Mutatiekosten per woning bij uitponden Beheerlasten per woning Gemiddelde leegwaarde Gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat

Pagina 56 van 79

Opm.

2013

2012

1 2 2 1 1 1 3

1,91% 6,22% 5,61% - 7,48% 2,16% 2,03% 2,97% 6,12%

2,51% 5,50% 4,86% - 6,75% 2,13% 2,13% 3,00% 6,22%

3 2 2 2 3 2 3 3 2 2 2 2 4

4,00% - 8,40% 0,10% 7,20% 5,50% - 11,25% € 499 € 692 € 736 79,45 € 1.245 € 620 € 335 € 171.587 € 106.870

4,00% - 11,13% 0,10% 6,83% 5,30% - 11,00% € 471 € 645 € 713 79,47 € 1.245 € 620 € 335 € 178.077 € 113.148


Opmerkingen: 1. 2. 3. 4.

parameters marktconform ingeschat door IPD; parameters marktconform ingeschat door externe taxateur; feitelijke parameters gebaseerd op administratie Elan Wonen; resultaat van marktwaardeberekening.

In de marktwaardeberekening is de dit jaar ingevoerde verhuurderheffing tot en met 2017 ingerekend conform de geldende tarieven. De onzekerheid over het continueren van de verhuurderheffing na 2017 is tot uitdrukking gebracht in een stijging van de disconteringsvoet toeslag. In de marktwaardeberekening ultimo 2012 is de verhuurderheffing niet ingerekend omdat pas in 2013 het definitieve besluit van invoering is genomen. Voor 2014 is rekening gehouden met de vastgestelde inkomensafhankelijkeen boveninflatoire huurstijging. Voorzichtigheidshalve is voor de daaropvolgende jaren is slechts gerekend met inflatievolgend huurprijsbeleid. In de marktwaardeberekening ultimo 2012 is de inkomensafhankelijkeen boveninflatoire huurstijging niet ingerekend omdat pas in 2013 het definitieve besluit van invoering is genomen. IPD-rekenmodel: scenario’s De marktwaarde wordt in het IPD-rekenmodel berekend volgens twee scenario’s: ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’. Bij het scenario uitponden wordt uitgegaan van de veronderstelling dat iedere woning bij huurmutatie wordt uitgepond (verkocht). Bij het scenario doorexploiteren wordt uitgegaan van de veronderstelling dat iedere woning bij mutatie opnieuw wordt verhuurd tegen de marktwaarde. De in de jaarrekening gehanteerde waarde is de hoogste marktwaarde van beide scenario’s op KGEniveau. Bij Elan Wonen resulteert dit erin dat de hele portefeuille gewaardeerd is op de marktwaarde volgens het scenario ‘uitponden’. Eind 2013 bedraagt het verschil in marktwaarde tussen beide scenario’s € 122 miljoen. Verklaring waardemutatie In tabel 9 is het verloop van de marktwaarde van de woningportefeuille in 2013 opgenomen. De totale waardedaling van € 36,7 miljoen wordt verklaard aan de hand van autonome portefeuillemutaties, verkoopwaardemutaties en parameterwijzigingen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen schattingswijzigingen en feitelijke wijzigingen. Daling van verkoopwaarde, invoering van verhuurderheffing en stijging van contracthuren als gevolg van boveninflatoire huurverhogingen en huurharmonisatie zijn de belangrijkste factoren van de waardedaling.

Pagina 57 van 79


Tabel 9 Verloop marktwaarde woningportefeuille Bedragen x € 1.000 Marktwaarde woningportefeuille begin 2013 Aankoop Sloop Verkoop Waardemutatie door autonome portefeuillewijzigingen Daling verkoopwaarde Daling verkoopwaardestijging Waardemutatie door wijziging verkoopwaarde Stijging contracthuren Invoering verhuurdersheffing Stijging reguliere huurverhoging Waardemutatie door actuele wijzigingen parameters Stijging inflatie Stijging disconteringsvoet Stijging onderhouds-, beheer- en verkoopkosten Stijging exit yield Daling mutatiegraad uitponden Mutatie overige parameters Waardemutatie door schattingswijzigingen parameters Marktwaarde woningportefeuille eind 2013

Woning portefeuille 2013 772.055 0 0 2.9002.90020.50090021.40019.800 15.5002.600 6.900 800 4.4001.3003.40011.200221 19.279-

735.376

MAATSCHAPPELIJK DIVIDEND Als woningcorporatie mag Elan Wonen, binnen de gestelde kaders, winst maken. Omdat Elan Wonen geen winstoogmerk heeft, wordt de winst uit vastgoedexploitatie volledig als maatschappelijk dividend terug de maatschappij ingebracht ten gunste van de volkshuisvesting. De wijze waarop het maatschappelijk dividend wordt besteed, stemt Elan Wonen af met de belanghouders (gemeenten en bewoners). Overzicht Tabel 10 maakt inzichtelijk dat het nettoresultaat de resultante is van het brutoresultaat en het maatschappelijk dividend. Het nettoresultaat sluit aan bij de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Elan Wonen (zie tabel 5).

Pagina 58 van 79


Tabel 10 Maatschappelijk dividend Bedragen x € 1.000

Huuropbrengsten Onderhoudskosten Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Overhead niet vastgoed gebonden Leefbaarheid Heffingen


Brutoresultaat 2013

Maatschappelijk dividend

Nettoresultaat 2013

57.679

14.879

42.800

19.124

1.072 1.565 2.637

8.646 3.004 5.266 2.208 1.072 1.565 21.761

38.555

17.516

21.039

8.646 3.004 5.266 2.208

Huurkorting Elan Wonen geeft huurkorting aan huurders van sociale woningen. Deze huurkorting is het verschil tussen de markthuur en de nettocontracthuur. De markthuur is een afgeleide van de waarde van de woning, waarbij rekening wordt gehouden met de wettelijk toegestane maximaal redelijke huur. In 2013 is in totaal € 14,9 miljoen dividend verstrekt in de vorm van huurkorting aan zittende huurders. Dit is geen bewust besluit geweest dit jaar maar het gevolg van ons eigen gematigde huurprijsbeleid in het verleden en het inflatievolgend huurbeleid van de overheid in de afgelopen jaren. Met ingang van 2013 is het inflatievolgend huurbeleid van de overheid vervangen door een boveninflatoir huurbeleid. Hierdoor groeien de huren van zittende huurders langzaam door tot de huur die berekend wordt aan nieuwe huurders. Leefbaarheid Elan Wonen heeft ook maatschappelijk dividend uitgekeerd in de vorm van directe leefbaarheidsactiviteiten in wijken en buurten. Voor 2013 zijn de kosten voor deze leefbaarheidsactiviteiten uitgekomen op € 1,1 miljoen. Deze kosten betreffen voor het grootste deel de inzet van personeel. Heffingen Woningcorporaties betalen sinds 2013 twee heffingen: saneringsheffing en verhuurderheffing. De saneringsheffing wordt betaald aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ter ondersteuning van collega-corporaties. De verhuurderheffing wordt afgedragen aan de centrale overheid. Beide heffingen zijn direct gekoppeld aan onze maatschappelijke doelstelling en daarom rangschikken we ze onder maatschappelijk dividend.

ACTUEEL BRUTO-EXPLOITATIERESULTAAT VERSUS MARKTNORMERING Het brutoresultaat is het nettoresultaat gecorrigeerd voor het maatschappelijk dividend. Het brutoresultaat is hierdoor te vergelijken met de marktgegevens die gehanteerd zijn voor de marktwaardeberekening. De vergelijking geeft inzicht in de mate waarin Elan Wonen marktconform presteert.

Pagina 59 van 79


Overzicht Tabel 11 Marktvergelijking Bedragen x € 1.000

Brutoresultaat 2013

Marktwaardenormering

Verschil

Huuropbrengsten

57.679

59.357

1.678-

Onderhoudskosten Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Overhead niet vastgoed gebonden

8.646 3.004 5.266 2.208 19.124

7.587 3.079 2.490 13.156

1.059 752.776 2.208 5.968

38.555

46.201

7.646-


Huuropbrengsten Het verschil tussen actuele huuropbrengsten (exclusief huurkorting) en markthuren heeft betrekking op vastgoed niet zijnde sociale huurwoningen. Vanuit het verleden worden ook een aantal vrijesectorwoningen, winkels en parkeergelegenheden onder de markthuur verhuurd. Deze huurkorting wordt niet als maatschappelijk dividend geclassificeerd omdat het geen maatschappelijk doel dient. Deze huurkorting neemt in de komende jaren af. Onderhoud Bij de marktwaardebepaling worden de onderhoudsuitgaven bepaald op basis van genormeerde kosten die zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). Onderhoudskosten fluctueren van jaar tot jaar en laten zich daarom op jaarbasis moeilijk afzetten tegen de marktnorm. Wel is het een bewuste keus van Elan Wonen om een hoger onderhoudsniveau na te streven dan commerciële marktpartijen. Ten eerste geven onze klanten aan het onderhoud van de woning heel belangrijk te vinden. Ten tweede heeft een goed onderhouden complex een betere uitstraling in de buurt. Overige bedrijfslasten De werkelijke overige bedrijfslasten zijn aanzienlijk hoger dan de beheerlasten binnen de marktwaardebepaling. Er zijn verschillende oorzaken te benoemen voor het geconstateerde verschil. Als toegelaten instelling heeft Elan Wonen taken en verplichtingen die een commerciële vastgoedbelegger niet heeft. Zo heeft een toegelaten instelling de taak om zich in te zetten voor kwetsbare groepen. Het verhuurproces voor deze kwetsbare groepen is tijdsintensiever. Daarbovenop moet de woningtoewijzing van sociale huurwoningen door de schaarste zo integer en transparant mogelijk plaatsvinden wat een zekere inefficiëntie met zich meebrengt. Ook hebben corporaties te maken met extra administratieve lasten als gevolg van overheidsmaatregelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de inkomenstoets bij woningtoewijzing. Daarnaast heeft een toegelaten instelling door de wijze van financiering te maken met arbeidsintensieve rapportages aan de toezichthouders. De participatie van bewoners wordt corporaties vanuit het BBSH opgelegd. Wij hechten waarde aan deze participatie en zoeken dat op verschillende wijzen op, niet alleen via de formele weg (bewonerscommissies en bewonersraad) maar ook experimenteren we met online participatie en grijpen we ad-hocgelegenheden aan. We communiceren actief met bewoners via het bewonersblad, e-nieuwsbrieven en klantenpanels. Of de genoemde oorzaken het verschil tussen werkelijke lasten en marktnormen volledig verklaren, is niet waarschijnlijk. Daarom blijven we continu energie steken in efficiencyverbeteringen. Hierbij proberen we wel de kwaliteit van de dienstverlening op hoog niveau te houden. Pagina 60 van 79


Overhead niet vastgoed gebonden De kosten van directie, raad van commissarissen en beleidsmakers zijn niet direct aan het vastgoedbeheer toe te rekenen. Daarom zijn deze kosten niet in de reguliere bedrijfslasten van de marktwaardebepaling opgenomen. De omvang van deze kosten zal hoger liggen dan bij een reguliere vastgoedbelegger. Een verklaring hiervoor ligt in onze maatschappelijke rol. Als maatschappelijk ondernemer is er door directie en beleidsmakers veelvuldig overleg met de belanghouders (bewoners en gemeenten) over een verscheidenheid aan onderwerpen. Wij vinden het vanuit onze rol belangrijk om onze belanghouders te verbinden aan onze activiteiten en te betrekken bij onze keuzes. Dit niet alleen vanwege het verkrijgen van legitimiteit maar ook vanuit het oogpunt van samenwerking. Onderwerpen als duurzaamheid, ouderenzorg en doorstroming kunnen beter in gezamenlijkheid worden opgepakt.

EXTERN TOEZICHT Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt namens het ministerie voor Wonen en Rijksdienst toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties. Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit. Begin 2013 heeft het CFV de nieuwe Visie op Toezicht vastgesteld. Het toezicht wordt risicogericht waardoor mogelijke discontinuïteit sneller wordt gesignaleerd en door tijdige interventies kan worden voorkomen dan wel kan worden verkleind. Op basis van aangeleverde financiële informatie, prognoses, enzovoort heeft het CFV een bureauonderzoek voor Elan Wonen uitgevoerd op de volgende gebieden: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Op basis van dit onderzoek heeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen, nader onderzoek of interventies.

TREASURY Om de beschikbaarheid van financiële middelen te garanderen, is toegang tot de vermogensmarkt essentieel. Hiertoe stelt Elan Wonen een financiële planning op die nauw samenhangt met de investeringsactiviteiten en voert een actief treasurybeleid. De treasuryactiviteiten omvatten (her)financieringen, renterisicobeheer en liquiditeitenbeheer. Treasurystatuut en organisatie De doelstellingen van het treasurybeleid en de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de betrokkenen bij het treasuryproces zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Vanwege de beperkte omvang van onze organisatie huren we kennis van de geld- en kapitaalmarkt in bij onafhankelijk treasuryspecialist Thésor. Ieder kwartaal komt onze treasurycommissie bijeen om relevante ontwikkelingen te bespreken. De verslagen van deze bijeenkomsten worden in separate kwartaalrapportages opgenomen. Tevens wordt hierin verslag gedaan van de ontwikkelingen op de rentemarkt, de afgeronde en verwachte transacties op de kapitaalmarkt en de huidige marktwaarden van de leningen- en derivatenportefeuille. (Her)financieringen Elan Wonen financiert op de ‘nullijn’. Dit betekent dat financieringen zo nauwkeurig mogelijk worden afgestemd op de liquiditeitsbehoefte. Onze leningenportefeuille heeft een gelijkmatige vervalkalender. Ieder jaar moet minimaal 5% van de restantschuld aflosbaar zijn, zodat de financieringsbehoefte kan worden afgestemd op de leningenomvang. Ieder kwartaal wordt de financieringsbehoefte voor de komende tien jaar vastgesteld. Er worden geen leningen aangetrokken voor financieringsbehoeften die verder dan drie jaar in de toekomst liggen. Om blijvend toegang te houden tot de

Pagina 61 van 79


borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, wordt in de meerjarenprognose gestuurd op de interestdekkingsratio en de leningwaarderatio. Renterisicobeheer Door middel van renterisicobeheer worden resultaten en balansposities beschermd tegen ongewenste invloed van rentebewegingen. Het renterisico mag op jaarbasis maximaal 15% van de nettofinancieringsbehoefte bedragen. De rente op de leningenportefeuille wordt minder gevoelig voor renteschommelingen door jaarlijks een deel van de leningen een renteaanpassing te laten ondergaan. Elan Wonen maakt uitsluitend gebruik van financiële instrumenten waarvan het maximale risico van tevoren is vast te stellen. Met de afgesloten derivaten (swaps) worden ongewenste fluctuaties in de rente voorkomen. Alle bestaande derivatencontracten zijn door een jurist beoordeeld op juridische en financiële risico’s. Op geen van de derivatencontracten is een margin call-verplichting of breakclausule van toepassing. Liquiditeitenbeheer Door middel van liquiditeitenbeheer wordt het renteresultaat op liquide middelen geoptimaliseerd. Elan Wonen heeft continu de beschikking over voldoende direct opvraagbare kredietfaciliteit om te kunnen inspelen op onverwachte ontwikkelingen en om kortstondige liquiditeitstekorten te kunnen opvangen. Iedere vijf jaar wordt beoordeeld of de banktarieven nog marktconform zijn.

Pagina 62 van 79


ORGANISATIE PERSONEELSBELEID Elan Wonen stimuleert de persoonlijke ontwikkeling van haar medewerkers opdat zij breed en flexibel inzetbaar zijn en blijven. Wij streven naar een evenwichtige opbouw van het personeelsbestand. Het risico dat Elan Wonen haar doelstellingen niet kan realiseren als gevolg van onderbezetting door personeelsverloop of ziekteverzuim, wordt beperkt door ervoor te zorgen dat de persoonlijke doelen van de werknemers en de doelstellingen van Elan Wonen elkaar versterken. Ontwikkeling en opleiding Elan Wonen besteedt ruime aandacht aan de ontwikkeling van medewerkers. Onze medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor hun ontwikkeling en blijvende inzetbaarheid op de arbeidsmarkt. Wij nemen deze verantwoordelijkheid niet over maar ondersteunen en faciliteren onze medewerkers zo veel mogelijk. Met de introductie van de loopbaanwijzer en individuele opleidingsbudgetten hebben corporatiemedewerkers twee instrumenten ter beschikking om zich te oriënteren op hun loopbaan en te investeren in opleiding en/of omscholing. De loopbaanwijzer is inmiddels door meer dan 40% van de medewerkers geraadpleegd. In 2013 is 15% van de reserveringen voor het individuele loopbaanbudget gebruikt voor opleidingen. Ziekteverzuim en duurzame inzetbaarheid In 2013 bedroeg het verzuimpercentage in totaal 6,2 (2012: 6,3). Binnen een relatief kleine organisatie als Elan Wonen heeft langdurig en niet-beïnvloedbaar verzuim al snel een grote impact op het verzuimcijfer. De stijging is bijna volledig te verklaren vanuit niet-beïnvloedbare verzuimgevallen. We kennen de langdurige verzuimgevallen goed en monitoren en begeleiden deze medewerkers intensief. Als het gaat om beleidsmaatregelen in het kader van terugdringen van verzuim, is het van meer belang om te kijken naar kortdurend en eventueel herhalend verzuim. Dit kortverzuimpercentage was in 2013 met 1,9 zeer acceptabel (2012: 2,0).

REORGANISATIE Wij hebben hoge ambities. Wij willen een corporatie zijn waar klanten graag bij huren, waar medewerkers zich van harte voor inzetten en waar voldoende financiële ruimte bestaat om te investeren in vastgoed voor onze doelgroep. De omgeving van woningcorporaties is turbulenter dan ooit. Om onze hoge ambities waar te maken, zijn aanpassingen noodzakelijk van zowel organisatiecultuur als organisatiestructuur. Deze aanpassingen zijn dit jaar voorbereid en worden in de loop van volgend jaar ingevoerd. Organisatiecultuur Een organisatiecultuur bestaat uit de gemeenschappelijke waarde en normen. Een organisatiecultuur beïnvloedt de prestaties en resultaten van een organisatie. De belangrijkste elementen binnen de gewenste cultuur van Elan Wonen zijn resultaatgerichtheid, klantgedrevenheid, maximale verantwoordelijkheid, samenwerking en integriteit. Bestuur en management zijn zich bewust van hun voorbeeldrol. Daarnaast worden de genoemde elementen integraal onderdeel van bestaande overlegstructuren, planningen controlcyclus en beoordelingssysteem om zo borging van de gewenste cultuur te bereiken. Ter ondersteuning van de gewenste cultuur oriënteren we ons op ‘Het Nieuwe Werken’. Vraagstukken op het gebied van flexibele werktijden komen hierbij aan de orde.

Pagina 63 van 79


Organisatiestructuur Binnen de organisatie worden werkzaamheden hergroepeerd om klantbediening te verbeteren. Deze hergroepering resulteert tevens in efficiëntieverbeteringen. We zetten een klantcontactcentrum op. We verminderen het aantal leidinggevenden en geven onze medewerkers de ruimte om maximale verantwoordelijkheid te nemen. Om flexibel te zijn en te kunnen inspelen op toekomstige veranderingen, richten we ons op onze kernactiviteiten.

RISICOMANAGEMENT Elan Wonen neemt deel aan het maatschappelijk rechtsverkeer. Dit brengt diverse risico’s met zich mee. Het beleid van Elan Wonen richt zich op het managen van deze risico’s door vooraf in te schatten welke risico’s onze beleidsdoelen mogelijk in gevaar kunnen brengen. Risicobewustzijn Het bestuur heeft een hoog risicobewustzijn en beseft dat kennis en integriteit van bestuur en medewerkers de belangrijkste schakels vormen in het tijdig identificeren en beheersen van risico’s. Het uitgangspunt binnen Elan Wonen is dan ook dat regels vooral worden ingezet om grote ‘ongelukken’ te voorkomen. Door dit uitgangspunt kunnen we de kennis en kunde van onze medewerkers maximaal benutten en vinden we de balans tussen de gewenste risicobeperking enerzijds en het behoud van de slagkracht van de medewerkers anderzijds. Door verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie te leggen, wordt het risicobewustzijn van de medewerkers gestimuleerd. Immers, werknemers die de ruimte hebben om hun eigen oordeel toe te passen, doen hun werk beter en met meer voldoening. Om dat mogelijk te maken, sturen we al jaren op kwaliteit bij het aannemen van nieuw personeel en investeren we in medewerkers door middel van trainingen en opleidingen. Tevens zijn processen en bevoegdheden in overeenstemming gebracht met de verantwoordelijkheden. Door het creëren van een open cultuur worden risico’s sneller onderkend, beheerst en waar nodig onder de aandacht van het management gebracht. Gezond verstand en de visies van verschillende personen binnen alle lagen van de organisatie leiden uiteindelijk tot een bepaalde risico-inschatting. Bedrijfsprocessen en bedrijfsinformatie De bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven. De interne controle is verankerd in de administratieve organisatie. De periodieke verslaggeving wordt samengesteld op basis van informatie uit het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem. Alle data worden slechts een keer vastgelegd en zijn vervolgens voor alle medewerkers toegankelijk. Dit met uitzondering van privacygevoelige informatie. De organisatie is sterk afhankelijk van in computerbestanden vastgelegde informatie. In 2011 heeft Elan Wonen de infrastructuur van kantoorautomatisering en bedrijfsinformatiesystemen uitbesteed (in cloud) aan Cegeka. Hiermee is Elan Wonen ervan verzekerd dat de gegevens veilig worden bewaard en indien nodig kunnen worden hersteld. Tevens is hiermee een uitwijkvoorziening bij calamiteiten geregeld.

Pagina 64 van 79


CORPORATE GOVERNANCE GOVERNANCESTRUCTUUR In het afgelopen jaar zijn er geen veranderingen aangebracht in onze governancestructuur. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur en de raad van commissarissen zijn vastgelegd in de volgende documenten die integraal zijn te downloaden op onze website. • • • •

Bestuursstatuut Reglement werkwijze raad van commissarissen (inclusief profielschets, rooster van aftreden) Reglement auditcommissie Reglement remuneratiecommissie

GOVERNANCE CODE Door het lidmaatschap van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties, heeft Elan Wonen zich verbonden aan de Aedes Code. Met deze code laten woningcorporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De Governance Code voor woningcorporaties is een integraal onderdeel van de Aedes Code en bevat zowel principes als concrete bepalingen die de organen van de woningcorporatie en hun leden in acht zouden moeten nemen. De principes zijn moderne en breed gedragen algemene opvattingen over goed bestuur. Afwijkingen van de Governance Code Op twee punten wijkt Elan Wonen af van de Governance Code. •

•

Het bestuur van Elan Wonen heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd in plaats van de vereiste vier jaar. Dit omdat de arbeidsovereenkomsten dateren van vóór de invoering van de Governance Code. Bovendien hecht de raad grote waarde aan bestuurlijke continuïteit. Het verbindingenstatuut is nog niet opgesteld. De activiteiten in onze verbindingen zijn beperkt van omvang. Vanuit de herziening van de Woningwet verwachten we op termijn bovendien een herstructurering van onze bedrijfsstructuur met een afname van het aantal verbindingen.

INTEGRITEIT Het bestuur van Elan Wonen hecht grote waarde aan de integriteit van haar medewerkers en de organisatie als geheel. Binnen Elan Wonen is de bevordering van het integer handelen onderdeel van diverse regelingen, procedures en statuten. De volgende documenten zijn integraal te downloaden op onze website. •

•

Integriteitsbeleid: geeft inzicht in het geheel van voorzieningen en maatregelen ter bevordering van het integer handelen binnen Elan Wonen. Integriteitscode: bevat richtlijnen over de omgang met klanten, collega’s en leveranciers, het omgaan

Pagina 65 van 79


• •

met vertrouwelijke informatie en het voorkomen of melden van mogelijke belangenverstrengeling. Gedragsregels bedrijfsmiddelen: bevat regels rondom het gebruik van ter beschikking gestelde bedrijfsmiddelen. Klokkenluidersregeling: beschrijft de procedure voor het melden van misstanden.

Iedere organisatie is kwetsbaar voor fraude en andere integriteitsinbreuken. Onder fraude verstaan we het verkrijgen van een onrechtmatig voordeel door opzettelijke misleiding. Een woningcorporatie heeft door haar vastgoedactiviteiten inherente kwetsbaarheden. Daarom zijn specifieke maatregelen getroffen om de fraudekans rondom de aan- en verkooptransacties van vastgoed te verkleinen. Bij de aankoop van grond of vastgoed wordt altijd een kadastraal onderzoek uitgevoerd naar de transacties van het object gedurende de afgelopen twee jaar. Bovendien heeft het bestuur voor alle investeringsbeslissingen boven € 500.000 de voorafgaande goedkeuring nodig van de raad van commissarissen. Bij de verkoop van vastgoed wordt altijd een onafhankelijke taxatie opgevraagd bij een taxateur die verder niet bij de verkoop betrokken is. Bij bouwprojecten en renovatieprojecten vindt onderhandse aanbesteding van de aanneemsom plaats conform het aanbestedingsreglement. In het geval van een bouwteam wordt een aannemer geselecteerd op basis van financiële gronden en taakopvatting. Voor de beoordeling van de nieuwbouwoffertes wordt altijd gebruikgemaakt van de diensten van een externe kostendeskundige.

VERBONDEN RECHTSPERSONEN Het schema geeft een overzicht van de aan Stichting Elan Wonen verbonden rechtspersonen. De rechtspersonen zijn veelal opgericht om fiscale en operationele redenen of om risico’s te beheersen. De tweelagenstructuur van Stichting Elan Wonen is ook van toepassing op alle 100%-verbindingen. Alle paars gekleurde rechtspersonen vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Alle deelbelangen betreffen samenwerkingsverbanden met Pré Wonen en Ymere.

Pagina 66 van 79


VERSLAG VAN HET BESTUUR SAMENSTELLING VAN HET BESTUUR Stichting Elan Wonen wordt vertegenwoordigd door het bestuur en elk bestuurslid afzonderlijk. Het bestuur wordt gevormd door een directeur-bestuurder en een adjunctdirecteur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn beschreven in de statuten. Een verdere uitwerking hiervan en de onderlinge taakverdeling is opgenomen in het bestuursstatuut dat te vinden is op onze website.

Personalia Naam Grischa Lowinsky Arend Mol

Functie Geboortedatum Huidige functie per directeur-bestuurder 28-11-1951 01-08-1994 adjunct-directeur22-11-1956 01-08-1994 bestuurder * * De adjunct-directeur-bestuurder is tevens manager Finance en Control

In dienst per 16-11-1972 01-07-1987

Nevenfuncties Grischa Lowinsky is lid van de raad van commissarissen bij stichting Woonservice. Arend Mol is lid van de raad van commissarissen bij Stichting Fonds voor Urgente Noden voor Haarlem en omgeving in Haarlem. Afwezigheid van tegenstrijdige belangen In 2013 is bij beide bestuursleden geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of van transacties waarin deze zouden kunnen spelen.

BELANGRIJKSTE THEMA’S IN 2013 Als bestuurders zorgen we ervoor dat de organisatie zo goed mogelijk functioneert in een veranderende omgeving. Dit betekent dat we de ontwikkelingen in zowel ons werkgebied als weten regelgeving nauwgezet volgen, zodat we tijdig kunnen schakelen als dat nodig is. We hebben intensief contact met onze belanghouders zodat we de gewenste prestaties blijven leveren. Financieel resultaat Het jaarresultaat voor belastingen is dit jaar uitgekomen op € 51,5 miljoen negatief. Dit verlies is sterk beïnvloed door het portfolioresultaat (€ 60,4 miljoen negatief), vooral veroorzaakt door waardedalingen op het vastgoed. De winst uit vastgoedexploitatie inclusief rentelasten bedraagt € 8,9 miljoen. Dit positieve resultaat maakt dat Elan Wonen haar taken ook in de toekomst kan blijven uitvoeren. Ontwikkelingen op de woningmarkt Ook in 2013 zat er nauwelijks beweging in de woningmarkt. Huizenprijzen daalden verder en het aantal verkochte woningen bereikte een dieptepunt. Belastingmaatregelen, financieringsproblemen, hypotheken ‘onder water’ en geringe inkomensstijging: dat alles stimuleert verhuizen niet. Het kost ons veel energie om woningen uit de bestaande voorraad in Haarlem en Heemstede tegen reële marktprijzen te verkopen. Ook huurders van sociale huurwoningen verhuizen nauwelijks. Overheidsbeleid en huur- en inkomensgrenzen geven deze groep huurders weinig alternatief. In de regio Zuid-Kennemerland Pagina 67 van 79


kwamen in 2013 opnieuw minder huurwoningen vrij. Met een slaagkans van 9,24% (2012: 10,37%) blijft onze regio een van de moeilijkste in het land voor woningzoekenden om een huurwoning te bemachtigen. De verhuurderheffing veroorzaakt hogere huurverhogingen. Dat is niet goed voor de betaalbaarheid. Volgens WoOn 2012 (drie jaarlijks woononderzoek CBS) besteedt inmiddels 13% van alle huurders in Nederland meer dan de helft van zijn inkomen aan wonen. Bijna 30% van de huurders in de sociale huursector leeft onder de armoedegrens. De categorie mensen met een inkomen tussen € 34.000 en € 50.000 is in onze omgeving aangewezen op een huurwoning, omdat zij een koopwoning veelal niet gefinancierd krijgen. In Zuid-Kennemerland zijn er nauwelijks woningen beschikbaar met een huur van € 700 tot € 1.000 per maand. De ‘scheefwoners’ in ons sociale bezit hebben dan ook geen bereikbaar alternatief. Vanuit diverse hoeken wordt aangedrongen op een integrale aanpak van de woningmarkt. De bouwproductie blijft al jaren achter, terwijl het aantal huishoudens blijft groeien. Investeringen door corporaties zijn gehalveerd. In de bouw waren veel faillissementen en verdwenen in vijf jaar 60.000 cao-banen. Welke effecten heeft dat als de economie weer aantrekt? Tekort aan vaklieden en oplopende bouwprijzen liggen op de loer. Wij betreuren dat de overheid niet met meer visie en regie inspeelt op behoeften in de samenleving. Het stimuleren van investeringen zou in financiële zin voor het Rijk op termijn waarschijnlijk eveneens interessant zijn. Er zijn nu signalen over betere economische vooruitzichten en meer consumentenvertrouwen. Dan nog is een integrale aanpak nodig om de woningmarkt uit het slop te krijgen. Ontwikkelingen in weten regelgeving Akkoord Aedes-kabinet Nadat in 2012 al stevige maatregelen voor de sociale huursector werden afgekondigd, bleek het kabinet in 2013 naar een nog hogere versnelling door te schakelen. Onderhandelingen die men met Aedes voerde om tot een akkoord te komen, zorgden voor onrust en tweespalt binnen de sector. De verhuurderheffing, voor ons onacceptabel, was nog steeds niet van tafel. De voorstellen van minister Blok waarbij de verplichte juridische scheiding van daeb/nietdaeb-activiteiten van de baan was, er € 400 miljoen beschikbaar komt voor energiebesparing, de btw-integratieheffing vervalt (structureel € 60 miljoen per jaar) en het WSW een regierol krijgt bij sanering van corporaties, beoordeelde Aedes als voldoende opbrengst om tot een deal te komen. Op het Aedes-congres van 3 oktober stemden leden met 1/3 tegen. Dit is 40% van de corporaties. Ook Elan Wonen was tegen het akkoord. Wij kunnen onze achterban niet uitleggen akkoord te gaan met afspraken waarvan de verhuurderheffing deel uitmaakt. Wij gaan liever voor harde investeringsafspraken. Die zorgen voor draaiende kranen, spelen in op maatschappelijke behoeften, genereren fiscale opbrengsten en besparen op uitkeringen. Woonakkoord In februari 2013 nam de Tweede Kamer het woonakkoord aan. De behandeling in de Eerste Kamer was spannender, maar leverde uiteindelijk hetzelfde resultaat. Voor corporaties betekent dit: jaarlijkse huurstijging boven inflatie, inclusief scheefhuurdersmaatregel, verhuurderheffing, tijdelijke btwverlaging op renovatie, geen koppeling huurhoogte aan WOZ-waarde en meer ruimte voor institutionele beleggers om corporatiewoningen te kopen. Novelle minister Blok De Novelle, die een aanpassing van de Herzieningswet beoogt, riep in februari 2014 veel reacties op. Het Aedes-bestuur voelt zich in zijn hemd gezet. Een belangrijk onderdeel van het akkoord tussen Aedes en het kabinet was de mogelijkheid voor corporaties om nietdaeb-activiteiten te verrichten. Door aanvullende voorwaarden en extreme financieringseisen wordt die mogelijkheid nagenoeg onderuitgehaald. Ook toegestane activiteiten op het gebied van leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed worden ingeperkt. Het werken aan gedifferentieerde wijken en buurten wordt corporaties erg Pagina 68 van 79


lastig gemaakt. Een slecht signaal voor wijken waar verschraling reden is voor verbetering en upgrading. In onze omgeving is juist differentiatie onderdeel van de wijkaanpak geweest en we hebben nog de nodige plannen in Haarlem-Oost en Schalkwijk. De kritische uitspraak van Aedes ‘wat nodig is, moet ook kunnen’ bij het verschijnen van de Novelle, onderschrijven wij ten zeerste. Parlementaire enquête Afgelopen jaar is de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties van start gegaan. Zij heeft als opdracht onderzoek te doen naar opzet en functioneren van het stelsel van woningcorporaties vanaf verzelfstandiging van de sector begin jaren negentig. In opdracht van Aedes werd het rapport ‘de balans verstoord’ geschreven over de omstandigheden die missers en onvolkomenheden in corporatieland veroorzaakten. Het rapport is ook bedoeld om als sector naar de samenleving de ‘hand in eigen boezem te steken’. Wij vinden dat een goed initiatief, omdat er te vaak incidenten waren bij corporaties. Toch weten we dat prestaties waar nu vraagtekens bij gezet worden, vaak ook het gevolg zijn van wisselend rijksbeleid, staatssteundossier van de Europese Commissie, de soms toch wel bijzondere relatie van diverse gemeenten met corporaties. Jammer is dat 90% van de corporaties, die serieus en degelijk opereerden, in de verdediging moet. Hopelijk dat de enquêtecommissie zowel rolinvulling van de sector als de overheid zodanig weet te belichten dat duidelijk wordt wat nodig is om op een maatschappelijk verantwoorde bijdrage van de corporaties te kunnen blijven rekenen. De sector snakt daar volgens ons naar! Onze eigen visie Elan Wonen heeft – in het licht van de parlementaire enquête – haar visie op door woningcorporaties te leveren meerwaarde aan de Nederlandse volkshuisvesting in de zomer van 2013 op het Aedes-net geplaatst en naar belanghouders gemaild. Dat was bedoeld als bijdrage aan een fundamenteel debat over nut en noodzaak van woningcorporaties. Het resultaat van zo’n debat zou moeten zijn dat corporaties binnen een helder kader opereren met als belangrijke vat-kenmerken: v: verankerd: de corporatie moet lokaal goed verbonden zijn en heeft een maatschappelijke verantwoordingsplicht; a: afgebakend: door een heldere taakomschrijving is duidelijk welke woongerelateerde activiteiten van corporaties verwacht worden (geen cruiseschepen, wel prestaties voor bepaalde doelgroepen); t: toekomstbestendig: de corporatie moet continuïteit programmatisch en financieel organiseren. Dat vereist een duurzaam/stabiel verdienmodel (met per saldo rendabele exploitatie) en een effectieve corporatie met efficiënte bedrijfsprocessen en beheersbare risico’s. Als overeenstemming is over wat in het ‘vat’ moet zitten, komen vragen in beeld als welke passende samenwerkingsvorm (wel/niet Toegelaten Instelling), deregulering, bewaking belangrijke aspecten en toezicht, verantwoording, omvang woningvoorraad voor doelgroepen inclusief regionale/lokale spreiding, et cetera. Uitkomst van de discussie geeft inzicht in wat op termijn nodig is, hoe corporaties daar hun duurzame rol in vervullen en hoeveel financiële slagkracht zij hiervoor aanwenden. Voor de onverkorte versie van onze visie verwijzen wij naar corporatieforum op de Aedes website. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Vanwege een hoger risicoprofiel van de sector verhoogt het CFV de minimumeis voor de aan te houden financiële reserve. Eind 2013 werd de ondergrens voor de sectorbrede solvabiliteit van 20% naar 22,5% verhoogd. De solvabiliteit van de sector daalde van 27,7% in 2011 naar 25% in 2012 (CFV – publicatie sectorbeeld 2013). Het CFV zet vraagtekens bij hogere huurinkomsten op Pagina 69 van 79


middellange termijn in relatie tot betaalbaarheid en vreest dat de huidige lage rente niet blijvend is. Eisen en omstandigheden bemoeilijken dus de financiering van corporaties. Prestatieafspraken Haarlem Aangezien het vorige convenant Wonen tot 2012 liep, werd in 2012 door de gemeente Haarlem, Pré Wonen, Ymere en Elan Wonen onderhandeld om tot een nieuwe set afspraken te komen, genaamd ‘Lokaal Akkoord Haarlem’ (LAH). In het LAH zijn op basis van de gemeentelijke woonvisie afspraken gemaakt over onder andere bouwproductie, investeringen in maatschappelijk vastgoed, betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningvoorraad, verkoop van sociale huurwoningen, energiebesparing/duurzaamheid en wijkversterking. Ook werden afspraken gemaakt over zaken als wonen, welzijn en zorg, preventie huurschuld en huisuitzettingen, woonfraude, energiebesparing en duurzaamheid. Dit leidde tot een – in het licht van de recessie en beperkende regelgeving – haalbaar en toch ambitieus akkoord. Het akkoord kreeg dan ook de titel ‘duurzame samenwerking in onzekere tijden’. Vanwege de vele onzekerheden voor gemeenten en corporaties is ervoor gekozen niet alle afspraken hard en kwantitatief voor de gehele periode vast te leggen. Partijen vertrouwen elkaar voldoende om de afspraken in het LAH pragmatisch en flexibel uit te voeren. Tijdens het proces is door alle partijen op bestuurlijk en werkgroepniveau vol overgave een bijdrage geleverd. Gemeente en corporaties bevestigden hiermee hun partnerschap in de stad. Dienstverlening aan onze klanten Voor onze medewerkers is het een stevige uitdaging om, ondanks oplopende huren en teruglopende bestedingsruimte bij onze klanten, met een goede en klantgedreven dienstverlening te zorgen voor woonplezier. Wij streven naar excellente dienstverlening aan onze klanten. Dat is ook de belangrijkste reden voor Elan Wonen om haar organisatie aan te passen. Tot nu toe blijkt uit onze scores bij KWH dat onze dienstverlening goed gewaardeerd wordt. Dat is een mooi compliment aan onze medewerkers. Toch weten wij dat er verbeterpunten zijn. Hierop anticiperend troffen we in 2013 voorbereidingen voor het vormen van een klantgedreven organisatie met een KlantContactCentrum. Wij verwachten in 2014 te starten met dit KCC. Huurdersportaal In het tweede kwartaal 2013 is gestart met het testen van het huurdersportaal. Het portaal moet goed aansluiten op andere systemen, omdat de huurder via ‘Mijn Elan Wonen’ rechtstreeks allerlei informatie ophaalt. Een aantal huurders heeft kennis gemaakt met het portaal en het getest op gebruikersvriendelijkheid. Onder onze bewoners is grote interesse om hun meest voorkomende huurderszaken zelf online in te zien en te regelen wanneer het hun uitkomt. Eind van het jaar hadden al 1465 huurders (23% van onze huurders) binnen vier maanden een account aangemaakt. Daarmee overtroffen we sneller en ruimer dan verwacht het streefcijfer van 650 op 1 januari 2014. We zetten voor 2014 in op verdere uitbreiding van onze online dienstverlening. Creëren toekomstbestendige organisatie Afgelopen jaar werden plannen gemaakt voor een reorganisatie. Belangrijkste uitgangspunt daarbij is dat we de dienstverlening aan de klant willen verbeteren door onder andere de inrichting van een KlantContactCentrum waar 80% van de klantvragen in één keer afgehandeld wordt. Klantgedrevenheid en efficiëntie gaan hierbij hand in hand. Maar voor een klantgedreven organisatie moet de hele organisatie veranderen. Belangrijke aspecten daarbij zijn het verbeteren van de in- en externe samenwerking, verantwoordelijkheden lager in de organisatie leggen en sturen op resultaten.

Pagina 70 van 79


Voor corporaties zijn de afgelopen jaren de omstandigheden drastisch gewijzigd als gevolg van rijksbeleid en economische crisis. Nu onze investeringsruimte afgenomen is als gevolg van rijksbeleid en afnemende financieringsmogelijkheden, is het zaak dat de reorganisatie onze effectiviteit en efficiëntie bevordert. Een aandachtspunt voor het management is dat leiderschap binnen Elan Wonen moet veranderen als medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen. Men moet zich de kunst van het ‘loslaten’ eigen maken. Gaandeweg het traject moesten we terugschakelen in het proces. Een intensievere samenwerking met de OR was noodzakelijk voor een goede voortgang. Daar is in het nieuwe jaar op ingezet, waardoor wij ervan uitgaan dat we komende zomer starten met maatregelen voor een toekomstbestendige organisatie. Inmiddels is met de OR vastgesteld dat maatregelen moeten voldoen aan: verbeteren dienstverlening, veranderd leiderschap en efficiëntie.

AFSCHEID In 2013 hebben we toch nog onverwacht afscheid moeten nemen van de heer Van Houten die sinds 2010 zijn rol als voorzitter van de bewonersraad met veel energie vervulde. Door zijn financiële expertise en zijn vermogen om met mensen van verschillende pluimage om te gaan, heeft hij een belangrijke bijdrage geleverd aan Elan Wonen. Daarvoor spreken wij onze bijzondere dank uit.

DANKWOORD Wij bedanken alle medewerkers voor hun inzet. De wereld waarin zij werken, is turbulenter dan ooit. Dit betekent veel veranderingen en persoonlijke onzekerheid. Onze prestaties in 2013 hebben we te danken aan de energie en betrokkenheid van onze medewerkers. Dat maakt hen tot ons belangrijkste bedrijfskapitaal. Daarnaast bedanken we de leden van de bewonersraad, ondernemingsraad en raad van commissarissen voor hun bijdrage aan de resultaten van Elan Wonen. De van hen ontvangen gevraagde en ongevraagde adviezen zijn voor ons zeer waardevol.

BESTUURSVERKLARING Het bestuur van Stichting Elan Wonen verklaart dat: • • • •

de activiteiten van de stichting in 2013 pasten binnen haar doelstellingen als toegelaten instelling; alle middelen van de stichting uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting; de raad van commissarissen op 20 mei 2014 het jaarverslag 2013 en de jaarrekening 2013 heeft goedgekeurd; de accountant de jaarrekening 2013 van de stichting heeft gecontroleerd en een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en in zijn onderzoek de cijfers van het jaarverslag heeft getoetst.

Haarlem, 20 mei 2014 Het bestuur Grischa Lowinsky directeur-bestuurder

Pagina 71 van 79

Arend Mol adjunct-directeur-bestuurder


VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd waarna eenmaal een herbenoeming voor een periode van vier jaar kan plaatsvinden. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten van Stichting Elan Wonen en verder uitgewerkt in het Reglement werkwijze van de raad van commissarissen dat te vinden is op onze website. Personalia Naam drs. H.R. Huisman voorzitter

drs. R.N. Nurmohamed RA lid mr. P.J.M. BrackelBurgemeester lid mr. T.A. Nieuwenhuijsen lid drs. A.C.H. Versteegden MBA lid

Geboortedatum 14-06-1944

Benoemd sinds 01-05-2003

Aftredend per (01-01) 2015

Herbenoembaar

Bijzonderheden

nee

22-02-1966

01-01-2009

2017

nee

benoemd op voordracht bewonersraad per 01-01-2007 benoemd tot voorzitter. voorzitter remuneratiecommissie voorzitter auditcommissie

15-12-1965

01-01-2012

2016

ja

lid remuneratiecommissie

31-08-1955

01-01-2012

2016

ja

08-08-1969

28-05-2013

2017

ja

benoemd op voordracht bewonersraad lid auditcommissie benoemd op voordracht bewonersraad afgevaardigde voor ondernemingsraad

Werving en diversiteit In 2013 is mevrouw Versteegden op voordracht van de bewonersraad toegetreden tot de raad van commissarissen. Voor de wervingsprocedure is de profielschets voor commissarissen gehanteerd. Hierin is opgenomen dat naast diversiteit in kennis en expertise de raad tevens streeft naar een uitgebalanceerde samenstelling in geslacht, leeftijd en etnische afkomst. De nieuwe raad voldoet aan de gewenste diversiteit in kennis, expertise, geslacht en leeftijd. Voor wat betreft etnische afkomst blijft de raad iets uit balans. Bij de eerstvolgende mogelijkheid om de samenstelling van de raad te optimaliseren, wordt hier net als de afgelopen keren nadrukkelijk aandacht aan gegeven. Relevante functies De commissarissen waren in 2013 ook actief op andere fronten.

Pagina 72 van 79


Naam drs. H.R. Huisman

drs. R.N. Nurmohamed RA mr. P.J.M. BrackelBurgemeester

mr. T.A. Nieuwenhuijsen drs. A.C.H. Versteegden MBA

Relevante functies bestuurslid Stichting gezondheidszorg Spaarneland lid commissie beroep en bezwaar van het openbaar primair onderwijs Haarlem en Kennemerland bestuurslid Haarlems Interscholair Tournooi voorzitter Regionale Meld- en Coördinatiefunctie voortijdig schoolverlaten (RMC) West-Kennemerland adjunct-directeur Rabobank Nederland lid raad van toezicht van de PO-raad (brancheorganisatie primair onderwijs) lid raad van toezicht van stichting TheColourKitchen directeur/eigenaar Brackel Juridisch Management directeur/bestuurder Forward Business Parks 2000 N.V. bestuurslid VvE wooncomplex Belvedère Nieuw Wolfslaar Breda lid raad van commissarissen woningcorporatie wonenCentraal in Alphen aan de Rijn advocaat-partner NGNB Advocaten Amsterdam lid raad van toezicht en auditcommissie Woningstichting Rentree in Deventer bestuurslid Stichting Beheer Accommodatie Muziekgebouw/Bimhuis strategisch manager MSW Interim Management & Consultancy BV lid raad van toezicht Lunet Zorg

Onafhankelijkheid commissarissen De RvC is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2013 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Er zijn in 2013 geen transacties geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.

TOEZICHTKADER De RvC houdt vanuit een onafhankelijke positie toezicht op de algemene gang van zaken en het beleid van Stichting Elan Wonen en haar deelnemingen. De raad toetst hierbij zowel aan weten regelgeving, statuten als aan intern geformuleerde plannen en beleid. Het toezichtkader dat de RvC gebruikt, bestaat onder meer uit: • • • • • • • • • •

de Woningwet; Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH); de Aedes-code en de in 2011 vernieuwde Governance Code Woningcorporaties; het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant 2013-2017’; het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019 dat eind 2013 is herijkt; de jaarbegroting 2013 en de meerjarenprognose 2013-2021, inclusief het meerjareninvesteringsprogramma en de stresstest; het financieel beleid en de daarin vastgestelde normen voor financierings- en rendementskengetallen; het integriteitsbeleid; het treasurystatuut; het investeringsstatuut inclusief de geformuleerde financiële, maatschappelijke en volkshuisvestelijke randvoorwaarden.

WERKWIJZE Iedere commissaris heeft naast de reguliere taak ook een of meer bijzondere taken als lid auditcommissie, lid remuneratiecommissie of als afgevaardigde van de raad naar de bewonersraad en de ondernemingsraad.

Pagina 73 van 79


Reguliere werkwijze De RvC heeft in 2013 vijfmaal regulier vergaderd met het bestuur. Eenmaal was de externe accountant hierbij aanwezig. Naast de reguliere vergaderingen is de raad in september een hele dag bijeengeweest. Eerst heeft de raad in aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren geëvalueerd onder begeleiding van een extern deskundige. Vervolgens heeft de raad samen met het bestuur en het managementteam een bezoek gebracht aan verschillende projectlocaties. Ondernemingsraad Een afvaardiging van de RvC heeft tweemaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad. De voorgenomen aanpassing van de organisatie was aanleiding om het contact te intensiveren. Auditcommissie De auditcommissie heeft in 2013 tweemaal vergaderd in aanwezigheid van een bestuurslid en twee financieel beleidsmedewerkers. Tijdens één vergadering was ook de externe accountant aanwezig. In de vergaderingen is onder meer gesproken over: • • •

• • •

de jaarrekening 2012 en het jaarverslag 2012; het accountantsverslag en de managementletter; de begroting 2014, de meerjarenprognose 2014-2022 inclusief de stresstest waarmee de gevoeligheid van de meerjarenprognose onder verschillende scenario’s inzichtelijk wordt gemaakt; financiering: financieringsvoorstellen vanuit het treasury committee, afspraken met het WSW, het eigenmiddelenbeleid en de generieke achtervang met gemeenten; de interne risicobeheersings- en controlesystemen; de opdracht aan de externe accountant.

Remuneratiecommissie In 2013 heeft de remuneratiecommissie eenmaal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. In deze vergadering is onder meer gesproken over: •

•

Bezoldiging RvC-leden De bezoldiging van de commissarissen is in 2013, conform de overgangsregeling WNT, bevroren op het niveau van 6 december 2011. Na deze datum is de bezoldiging voor nieuwe aanstellingen en verlenging van bestaande aanstellingen conform de Wet normering topinkomens (WNT). In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de bezoldiging van de commissarissen. Bezoldiging bestuur De bestuursbeloning bestaat uit het jaarloon, pensioenlasten, vergoedingen, werkgeverslasten en het gebruik van een auto van de zaak. Bij de bepaling van het jaarloon van het bestuur worden, conform het beleid, geen variabele bestuursbonussen uitgekeerd. De bestuursbeloning 2013 paste voorheen binnen de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. Door de Wet normering topinkomens (WNT), die op 1 januari 2013 in werking is getreden, is de beloningscode niet meer van toepassing. Het salaris is conform de overgangsregeling WNT verlaagd naar het niveau van het salaris dat gold op 6 december 2011 en sindsdien is bevroren. In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de bezoldiging per bestuurslid.

Begin 2014 heeft de RvC in afwezigheid van het bestuur gesproken over het verslag van de remuneratiecommissie en de beoordeling van het bestuur. De raad kwam tot een positieve beoordeling van het bestuur. Voor de toekomst wordt een andere wijze van beoordelen gehanteerd, Pagina 74 van 79


gebaseerd op individuele doelstellingen voor de bestuurders. Hierbij geldt 2014 als overgangsjaar met veelal gezamenlijke doelstellingen en beoordeling van het bestuur.

WERKZAAMHEDEN De raad bewaakt de strategieontwikkeling en realisatie van maatschappelijke doelstellingen alsook de financiële continuïteit en risicobeheersing. Daarnaast is de raad klankbord voor de twee bestuurders en heeft hij een adviserende rol. Om deze rol goed te kunnen vervullen, houden de individuele commissarissen, naast hun eigen specifieke vakkennis, de maatschappelijke ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de branche bij. RvC en bestuur werken constructief samen. Er is een gezonde en kritische vertrouwensrelatie. Onderwerpen worden in een open sfeer besproken. RvC en bestuur hanteren korte communicatielijnen. Strategieontwikkeling en realisatie van doelstellingen Het jaar 2013 is het eerste jaar van de beleidsperiode 2013-2017. De ambities voor deze periode zijn vastgelegd in het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’. De raad is zich zeer bewust van de financiële onzekerheden in de corporatiesector als gevolg van wijzigingen in weten regelgeving. De raad voorziet het risico dat om die reden de geformuleerde ambities niet allemaal of niet geheel gerealiseerd kunnen gaan worden. Het ondernemingsplan is echter wel richtinggevend en de raad staat volledig achter de door het bestuur gemaakte keuzes. Vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt heeft de raad geadviseerd tot een vervroegde herijking van het strategisch voorraadbeleid. De herijking heeft eind 2013 plaatsgevonden en is begin 2014 met de raad besproken. Via kwartaalrapportages en balanced scorecards heeft de raad zicht op de realisatie van de geformuleerde ambities. De raad heeft specifiek oog voor de resultaten van externe onderzoeken naar klanttevredenheid (KWH) en medewerkerstevredenheid (Effectory). Het bestuur heeft de raad vroegtijdig geïnformeerd over het voornemen om de werkorganisatie te reorganiseren om de dienstverlening aan klanten te verbeteren, de effecten van ingevoerde heffingen te kunnen opvangen en zo efficiënt mogelijk de toekomst tegemoet te gaan. Naar aanleiding van de adviesaanvraag heeft de raad extra overleg gevoerd met de ondernemingsraad. De raad steunt het bestuur in de uitwerking van de plannen die in 2014 hun beslag moeten krijgen. Maatschappelijke verantwoording De raad ziet erop toe dat er gestructureerd overleg met belanghouders plaatsvindt. Een lid van de raad is aanspreekpunt voor de bewonersraad. De raad wordt door het bestuur op de hoogte gehouden van de uitkomsten van periodieke overleggen van het bestuur met de bewonersraad en met de gemeenten. De geleverde inspanningen om meer bewoners op ad-hocbasis te betrekken bij beheer en beleid, worden gevolgd en gewaardeerd. Er zijn successen behaald maar de resultaten op de inzet van sociale media vallen nog tegen. De raad heeft ingestemd met het Lokaal Akkoord Haarlem 2013-2016 en de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties die hierin zijn vastgelegd. De oordeelsbrief over het verslagjaar 2012 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties waarin een positief oordeel wordt gegeven over de mate waarin Elan Wonen wetten en relevante regels heeft nageleefd, is in de raad besproken. Eind 2013 hebben raad en bestuur een onafhankelijk visitatiebureau geselecteerd voor de maatschappelijke visitatie over de periode 2010-2013. Deze visitatie wordt in 2014 uitgevoerd. Het visitatierapport wordt gepubliceerd op de website. Pagina 75 van 79


Financiële continuïteit en risicobeheersing Jaarlijks bespreekt de RvC de financiële meerjarenprognose inclusief jaarbegroting, meerjareninvesteringsprogramma, kengetallen toets en stresstest. Met deze stresstest wordt de gevoeligheid van de meerjarenprognose onder verschillende scenario’s inzichtelijk gemaakt. De kengetallen worden afgezet tegen interne en externe normeringen. Een betrouwbare financiële meerjarenprognose is een zeer belangrijk middel voor adequate financiële sturing. Tot genoegen van de raad heeft de meerjarenprognose van Elan Wonen al jarenlang een hoge voorspellende waarde. De raad heeft de meerjarenprognose goedgekeurd en kennisgenomen van het treasury jaarplan. De raad heeft externe controlerapportages besproken met de externe accountant en het jaarverslag en de jaarrekening 2012 goedgekeurd. Ook de toezichtsbrief van het CFV is besproken. Hierin is het oordeel van het CFV opgenomen over de financiële positie in 2012 op basis van bureauonderzoek. Via financiële en treasurykwartaalrapportages ontvangt de raad gedurende het jaar informatie over de ontwikkeling van de financiële positie. De raad neemt bovendien kennis van benchmarkresultaten zoals opgesteld door het CFV (corporatie in perspectief) en IPD (corporatie vastgoedindex). Het identificeren en beheersen van risico’s is een terugkerend gespreksonderwerp. Eenmaal per jaar is hierbij specifiek aandacht voor frauderisico’s. De risico’s voortkomend uit vastgoedontwikkeling krijgen continue aandacht. De raad wordt door het bestuur frequent geïnformeerd over de voortgang van projecten en acquisitiemogelijkheden. Schriftelijke informatievoorziening vindt voornamelijk plaats via kwartaalrapportages. De raad zoekt samen met het bestuur naar een voor alle partijen werkbare uitbreiding van de informatievoorziening rondom projecten en acquisities. Volkshuisvestelijke en maatschappelijke functie Woningcorporaties proberen te voorzien in voldoende woningen van voldoende kwaliteit voor betaalbare prijzen. Het is de kunst om de balans tussen deze drie grootheden te vinden. In het werkgebied van Elan Wonen zijn de wachtlijsten voor sociale woningen onverminderd lang. Het bestuur heeft oog voor de moeilijkheden die huishoudens met een lager middeninkomen ondervinden bij het organiseren van passende huisvesting. De raad deelt de mening van het bestuur dat deze groep ook tot de doelgroep van Elan Wonen moet worden gerekend. Om die reden is een deel van de woningportefeuille bestemd voor verhuur in de vrije sector. Het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt ziet de raad als een belangrijke voorwaarde om de regionale woningmarkt beter te laten functioneren. Voor zover financiering het toelaat, is vrijesectornieuwbouw een mogelijk middel om meer woningen beschikbaar te krijgen voor de middeninkomens waardoor doorstroming vanuit sociale huur kan plaatsvinden. Maatregelen ter stimulering van doorstroming kunnen ook worden gezocht op juridisch of financieel vlak. De raad ziet erop toe dat dit onderwerp onder de aandacht blijft en staat de directie op dit punt met raad terzijde. Uitdagingen liggen in duurzame betaalbaarheid. Huurprijzen van corporatiewoningen zouden meer in overeenstemming moeten worden gebracht met de geleverde kwaliteit om zo marktverstoring te verminderen en de woningmarkt vrijer te laten werken. Of deze redenering opgaat, hangt sterk af van de mate waarin en wijze waarop subsidiëring op de woningmarkt (huur en koop) blijft plaatsvinden. Vanuit het oogpunt van financiële continuïteit hebben ook corporaties baat bij reëlere huurprijzen. Daartegenover staat echter de maatschappelijke opgave om te voorzien in betaalbare woningen, nu en in de toekomst. Vooral bij investeringen in nieuwbouw wordt daarom in toenemende mate gestuurd op een reële prijs-kwaliteitverhouding. Om woonlasten in bestaande woningen te beheersen, wordt fors geïnvesteerd in energetische kwaliteitsverbeteringen. De raad constateert met genoegen dat Elan Wonen op schema ligt om de voorgenomen ambities op dit terrein te realiseren.

Pagina 76 van 79


TOEZICHT OP VERBINDINGEN Elan Wonen heeft een aantal verbindingen. Deze verbindingen zijn opgericht om fiscale en operationele redenen of om risico’s te beheersen. Veelal wordt een verbinding aangegaan met collega-corporaties. De tweelagenstructuur van Stichting Elan Wonen is ook van toepassing op alle 100%-verbindingen. Verantwoording over de activiteiten in de verbindingen vindt plaats middels de kwartaalrapportage. Het investeringsstatuut is ook van toepassing op alle investeringen in de verbindingen. Hiermee worden de grootste risico’s in de verbindingen beheerst. Elan Wonen stelt in 2014 een verbindingenstatuut op. Dit wordt de gedragscode als het gaat om het aangaan en beëindigen van verbindingen, de risicobeheersing en de verantwoording over de activiteiten en financiële continuïteit van de verbindingen.

ZELFEVALUATIE De RvC heeft in het najaar een zelfevaluatie gehouden onder begeleiding van een extern deskundige. De basis van de zelfevaluatie lag bij een bespreking van de door de leden van de RvC en het bestuur ingevulde vragenlijst waaruit door de extern begeleider kanttekeningen waren benoemd. Naar aanleiding van de bespreking van de ‘open vragen’ en het bespreken van de scores en de kanttekeningen zijn een aantal nadere aanscherpingen bij het eigen functioneren benoemd. Besproken werden de werkgeversrol, de werkwijze van de RvC, de inhoud van het toezicht, alsmede de eigen positie/onderlinge verhoudingen. De opvallendste geplaatste kanttekeningen waren: • • • •

Wens van de RvC om te worden geïnformeerd over de individuele doelstellingen zoals afgesproken met de bestuurders. Wens van de RvC om input te leveren aan de remuneratiecommissie ten behoeve van de jaarlijkse beoordeling van het bestuur. Afspraak om ‘elkaar’ proactief tussentijds te informeren vanuit eigen rolinvulling in andere gremia of gesprekken. Scherper in beeld krijgen van risico’s en risicobeheersing verbonden aan vastgoedprojecten.

Als overall conclusie werd gesteld dat de RvC adequaat functioneert. De scores vanuit de vragenlijsten op de toezichtthema’s liggen op een goed niveau.

Pagina 77 van 79


VERSLAG VAN DE BEWONERSRAAD SAMENSTELLING VAN DE BEWONERSRAAD De bewonersraad bestaat momenteel uit veertien leden. Idealiter bestaat de bewonersraad uit negentien leden, één vertegenwoordiger uit elke bewonerscommissie. Aan het eind van 2013 waren in totaal 97 bewoners actief in bewonerscommissies. Het dagelijks bestuur van de bewonersraad wordt gevormd door de voorzitter, de secretaris en de penningmeester. Dagelijks bestuur In overeenstemming met de statuten van de Stichting bewonersraad Elan Wonen worden de leden van het dagelijks bestuur benoemd voor de periode van vier jaar waarna herbenoeming mogelijk is. Naam

Functie

Aftredend per

Bijzonderheden

voorzitter

Benoemd in DB sinds 2012

C. Beerthuizen

2016

secretaris penningmeester

2000 2013

2015 2017

lid financiële commissie afgevaardigde in SHHO afgevaardigde in SHHO lid financiële commissie

M. Hagenaars R. de Groot

In de vergadering van 25 juni is de heer Beerthuizen unaniem gekozen tot voorzitter van de bewonersraad. In dezelfde vergadering is de heer de Groot unaniem gekozen tot penningmeester. Afscheid In het afgelopen jaar hebben we van twee gewaardeerde bewonersraadleden afscheid moeten nemen als gevolg van hun overlijden. In het voorjaar is onze voorzitter de heer R.J. van Houten overleden. Hij heeft sinds 2010 de belangen van bewoners met volle inzet behartigd. In het najaar is mevrouw M.G. van Gog-de Vente overleden. Zij leverde sinds 2011 een positieve bijdrage aan het werk van de bewonersraad. Zowel de heer Van Houten als mevrouw Van Gog-de Vente is in de bewonersraad op gepaste wijze herdacht.

PARTICIPATIE KADER Vanuit de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) hebben woningcorporaties de plicht om minimaal eenmaal per jaar overleg te voeren met hun huurders en hen te betrekken bij beleid en beheer. Huurders moeten een klacht kunnen indienen bij een klachtencommissie, hebben het recht advies te geven en moeten geïnformeerd worden over meerjarenplannen. Bij Elan Wonen is huurdersparticipatie geregeld in een samenwerkingsovereenkomst tussen Stichting Elan Wonen en Stichting bewonersraad Elan Wonen. In de samenwerkingsovereenkomst is het doel van de huurdersparticipatie als volgt geformuleerd: • • •

het bevorderen van de betrokkenheid van de huurder bij het beheer van de woning en de woonomgeving; het bevorderen van een goede verstandhouding tussen huurder en woningcorporatie; het creëren van de gelegenheid voor huurders tot het uitoefenen van invloed op het beleid en voor hen belangrijke besluitvorming.

Pagina 78 van 79


WERKWIJZE De bewonersraad heeft in 2013 drie keer overleg gevoerd met het bestuur en het managementteam van Elan Wonen. De financiële commissie van de bewonersraad is in 2013 tweemaal in vergadering bijeengekomen, samen met de adjunct-directeur en een financieelbeleidsmedewerker. De voorzitter en de secretaris van het dagelijks bestuur vertegenwoordigen de bewonersraad in de stichting SHHO (Samenwerkende Haarlemse Huurders Organisaties). In dit samenwerkingsverband worden zaken besproken die de belangen van huurders van individuele corporaties overstijgen.

ONDERWERPEN EN BESLUITEN Tijdens de vergaderingen van de bewonersraad zijn de leden door de directie bijgepraat en is er gediscussieerd over vele lopende zaken. De bewonersraad neemt bij de bespreking van de diverse onderwerpen een kritische maar constructieve positie in. De leden van de bewonersraad bewaken de balans tussen de verschillende belangen van individuele bewoners, de groep huidige bewoners en de groep woningzoekenden c.q. toekomstige bewoners. Gedurende het jaar kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod: • • • •

• • • • • • • • • • • • •

•

het jaarverslag en de jaarrekening 2012; de beleidsbegroting voor de periode 2013-2021 inclusief de opgenomen verhuurderheffing en aanpassingen in het investeringsprogramma; de herijking van het huurprijsbeleid (streefhuren) waarbij specifiek is ingegaan op de invoering van de energiecomponent; de jaarlijkse huurverhoging inclusief de gedeeltelijke invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een jaarinkomen boven € 43.000; de voordracht van mevrouw Versteegden voor de raad van commissarissen, gekozen namens de bewoners; de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Haarlem zoals deze zijn vastgelegd in het Lokaal Akkoord Haarlem; de aangepaste algemene voorwaarden bij huurovereenkomsten; de verbeterde online dienstverlening aan bewoners via het nieuwe huurdersportaal; voortgang en ontwikkeling van diverse grootonderhouds- en nieuwbouwprojecten; voortgang uitvoering werkzaamheden volgend uit het branddoorslagproject; uitstel van nieuwbouw na sloop van de woningen in de Baden Powellstraat en Thomas Morestraat; de oprichting van VvE’s in woongebouwen waarvan de appartementen na huuropzegging worden verkocht (uitponden) en de gevolgen daarvan voor huurders; jaarverslag 2012 van de regionale geschillencommissie; de achtergronden en doelen van de voorgenomen reorganisatie, het mogelijke verlies van arbeidsplaatsen en de werkwijze aanpassing van periodiek onderhoud; de wetgeving rondom de verhuurderheffing en de impact daarvan op de betaalbaarheid; de terugtrekkende overheid en de gevolgen daarvan voor corporaties en bewoners; evaluatie van de nieuwe aanpak van het technisch overleg met bewonerscommissies waarin is geconcludeerd dat de beoogde verbetering van communicatie over technische aangelegenheden nog niet is bereikt; de beleidsbegroting voor de periode 2014-2022.

Pagina 79 van 79

WELKOM... 4 DIT IS ELAN WONEN... 5 HUURDERS EN WONINGZOEKENDEN... 26

Recommend Documents