Inhoudsopgave. Jaarverslag Elan Wonen 2012

JAARVERSLAG 2012

Jaarverslag Elan Wonen 2012

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................ 3 EEN TERUGBLIK OP 2012 ................................................................................................................. 3 BELANG JAARVERSLAG.................................................................................................................... 3 THEMA ................................................................................................................................................. 4 LEESWIJZER ....................................................................................................................................... 4 BESTUURSVERSLAG ............................................................................................................................ 5 TAAK EN POSITIE VAN HET BESTUUR ............................................................................................ 5 PERSONALIA ...................................................................................................................................... 5 NEVENFUNCTIES ............................................................................................................................... 5 AFWEZIGHEID VAN TEGENSTRIJDIGE BELANGEN ....................................................................... 5 BELANGRIJKSTE THEMA’S IN 2012 ................................................................................................. 6 DANKWOORD ................................................................................................................................... 11 BESTUURSVERKLARING................................................................................................................. 11 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ....................................................................................................... 12 MISSIE, OPGAVE EN STRATEGIE .................................................................................................. 12 BELANGHOUDERS EN SAMENWERKING...................................................................................... 19 VERHUUR AAN DE DOELGROEP ................................................................................................... 25 OUDEREN ......................................................................................................................................... 30 WIJKEN EN LEEFBAARHEID ........................................................................................................... 33 DUURZAAMHEID .............................................................................................................................. 40 WONINGEN EN KWALITEIT ............................................................................................................. 45 KLANTEN EN KWALITEIT ................................................................................................................. 57 PERSONEEL EN ORGANISATIE ...................................................................................................... 60 FINANCIËLE CONTINUÏTEIT ............................................................................................................ 64 CORPORATE GOVERNANCE .......................................................................................................... 81 INTERNE RISICOBEHEERSINGS- EN CONTROLESYSTEMEN .................................................... 83 VERSLAG VAN DE BEWONERSRAAD ............................................................................................... 90 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ......................................................................... 92

Pagina 2 van 103


VOORWOORD EEN TERUGBLIK OP 2012 Terugkijkend op het jaar 2012 kunnen we constateren dat Elan Wonen zich goed staande weet te houden in een snel veranderende omgeving. Op de woningmarkt staan de verkoopprijzen nog steeds onder druk maar er is een toenemende vraag naar huurwoningen op de vrije markt. Met de oplevering van Waterhof in Heemstede hebben we 39 appartementen met ondergrondse parkeergarage op de vrije markt kunnen verhuren. Door de in 2011 ingevoerde regelgeving voor de toewijzing van sociale huurwoningen is het voor de regionale woningmarkt belangrijk om voldoende woningen te kunnen aanbieden voor de middeninkomens. In de politiek is er veel aandacht voor de hoogte van de huurprijzen van sociale woningen. Deze zouden een betere afspiegeling moeten zijn van de kwaliteit en daarmee van de waarde van een woning. Wij zijn er trots op dat het door ons in 2010 ingevoerde huurprijsbeleid op deze ontwikkelingen vooruitloopt. In de sector en bij onze klanten is veel onrust ontstaan door de voorgenomen maatregelen voor de sociale huursector die achtereenvolgens in het Lenteakkoord en het regeerakkoord-Rutte II zijn afgekondigd tenslotte hun beslag hebben gekregen in het woonakkoord. De onzekerheid duurt ook nu nog voort omdat het huurverhogingsbeleid voor slechts twee jaar is vastgelegd en de verhuurdersheffing voor slechts een jaar. Deze onzekerheid heeft negatieve gevolgen voor onze investeringskracht omdat ook onze toezichthouder (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in dezelfde onzekerheid verkeren. Intern is veel energie ingezet op de invoering van een nieuw bedrijfsinformatiesysteem. In een tijd waarin veranderingen elkaar snel opvolgen, is het van groot belang om snel te kunnen beschikken over relevante en nauwkeurige informatie. Terugkijkend kunnen we constateren dat de geleverde inspanning zich inmiddels al terugverdient doordat grote problemen bij de overgang zijn uitgebleven, klantprocessen efficiënter verlopen en kwalitatief goede informatie snel geproduceerd kan worden.

BELANG JAARVERSLAG Met dit jaarverslag leggen we verantwoording af over de uitgevoerde activiteiten, de bestede middelen en de behaalde prestaties van Stichting Elan Wonen en haar verbindingen. Het jaarverslag wordt web-based uitgebracht en gepubliceerd op onze eigen website. Hiermee is het jaarverslag toegankelijk voor een grote groep belangstellenden. De bij ons bekende belanghouders worden persoonlijk geattendeerd op de publicatie van het jaarverslag op onze website. Daar is tevens een pdf-versie van dit jaarverslag te downloaden. Het jaarverslag heeft een logische plaats in onze beleidscyclus. Onze belanghouders zijn betrokken geweest bij de totstandkoming en uitvoering van ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst 2008-2012’. Met dit verslag maken we kenbaar hoe de invoering van het beleidsplan vordert. We hebben onze beleidsdoelstellingen zo veel mogelijk vertaald in meetbare doelen en we geven in dit verslag aan in hoeverre we deze hebben gerealiseerd.

Pagina 3 van 103


THEMA Het jaarverslag heeft als thema ‘Energie’. Hiermee geven we aan dat energie belangrijk is voor ons functioneren als maatschappelijke onderneming. In eerste instantie gaat de aandacht dan uit naar de energiebesparende maatregelen in de woningbouw. Maar energie speelt een veel grotere rol in ons functioneren. Zo steken we een aanzienlijk deel van onze energie in ons wijkgericht werken. Hierbij proberen we onze energie zo aan te wenden dat een grote groep klanten daarvan kan profiteren en zij zelf energie krijgen om de ingezette beweging voort te zetten om zo een duurzame vooruitgang te realiseren. Veel aandacht gaat ook uit naar onze dienstverlening en van een compliment van een tevreden klant krijgen onze medewerkers dan weer nieuwe energie.

LEESWIJZER Het jaarverslag bevat naast het volkshuisvestingsverslag ook het verslag van het bestuur, het verslag van de raad van commissarissen en het verslag van de bewonersraad. In ieder van deze drie verslagen is onder meer beschreven met welke onderwerpen de verschillende raden zich hebben beziggehouden. Deze onderwerpen zijn in het volkshuisvestingsverslag verder uitgewerkt. Alle in dit verslag opgenomen bedragen zijn inclusief btw, tenzij expliciet anders vermeld. Het volkshuisvestingsverslag is ingericht naar de zes prestatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector staan beschreven. De hoofdstukken 3 tot en met 8 volgen steeds eenzelfde stramien, waarbij van het betreffende onderwerp eerst een uiteenzetting van het beleid wordt gegeven, gevolgd door een opsomming van de doelstellingen voor 2012 en een beschrijving van de gerealiseerde doelstellingen en keuzes die daarbij gemaakt zijn. Ten slotte worden onze toekomstige ambities getoond voor de komende beleidsperiode 2013-2017. De volledige jaarrekening inclusief goedkeurende accountantsverklaring is gepubliceerd bij de Kamer van Koophandel. In het jaarverslag zijn diverse doorverwijzingen opgenomen naar verdere hoofdstukken binnen het verslag of naar documenten op onze website. Dit is bewust gedaan om het jaarverslag compact te houden. Dit streven houdt ook in dat het jaarverslag misschien niet direct antwoord op al uw vragen geeft. In dat geval verzoeken wij u contact op te nemen met onze communicatieafdeling, telefoonnummer: (023) 515 98 63.

Pagina 4 van 103


BESTUURSVERSLAG TAAK EN POSITIE VAN HET BESTUUR Elan Wonen kent een tweelagenstructuur. Het bestuur is verantwoordelijk voor het voortbestaan van de onderneming. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn beschreven in de statuten en verder uitgewerkt in het bestuursstatuut dat te vinden is op onze website. De raad van commissarissen (RvC) houdt toezicht op het bestuur. In zijn eigen verslag legt de raad verantwoording af over de manier waarop hij dat toezicht heeft uitgeoefend.

PERSONALIA

* De adjunct-directeur-bestuurder is tevens manager Finance en Control

NEVENFUNCTIES Grischa Lowinsky is lid van de raad van commissarissen bij stichting Woonservice. Arend Mol is lid van de raad van commissarissen bij Stichting Fonds voor Urgente Noden voor Haarlem en omgeving in Haarlem.

AFWEZIGHEID VAN TEGENSTRIJDIGE BELANGEN In 2012 is bij beide bestuursleden geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of van transacties waarin deze zouden kunnen spelen.

Pagina 5 van 103


BELANGRIJKSTE THEMA’S IN 2012 Ontwikkelingen op de woningmarkt De woningmarkt zit nog steeds muurvast en helaas is de politiek er ook in 2012 niet in geslaagd een integrale hervorming van de woningmarkt te realiseren. Dit is vooral zo teleurstellend omdat verschillende maatschappelijk betrokken organisaties de contouren voor noodzakelijke maar vergaande veranderingen hebben vastgelegd in het hervormingsplan Wonen 4.0. Dit plan lijkt vooral van onze sector meer opofferingsgezindheid dan van andere marktpartijen te verlangen ten bate van de woningmarkt en rijksfinanciën. Ofschoon wij dat als een minpunt beschouwen, zijn wij, net als deze organisaties, van mening dat niet langer gewacht kan worden met een goed georganiseerde overgang naar een nieuw woningmarktstelsel dat tegemoet komt aan woonbehoeften van mensen in een snel veranderende samenleving. De woningmarkt moet flexibeler worden, efficiënter gaan werken en meer keuzemogelijkheden bieden. Op de verkoopmarkt staan prijzen onder druk en is de verkoopsnelheid laag omdat potentiële kopers en hun financiers minder bereid zijn tot het nemen van risico’s. Als gevolg van deze gewijzigde marktomstandigheden hebben we het projectplan De Slottuin in Heemstede teruggetrokken omdat voorverkooppercentages te laag waren. Met bijgestelde verkoopaantallen uit bestaande voorraad hadden wij in de begroting van 2012 al rekening gehouden.

Regeerakkoord-Rutte II Het is niet zo dat de politiek heeft stilgezeten. In het Lenteakkoord en later in regeerakkoord-Rutte II zijn verschillende maatregelen voor de sociale huursector afgekondigd. De omvang van de in het Lenteakkoord aangekondigde verhuurdersheffing van € 800 miljoen betekende al een forse aanslag op onze investeringskracht waardoor geplande investeringen in herstructureringsgebieden ten minste vertraging oplopen en mogelijk geheel herzien worden. Maar het zogenaamde carnavalsakkoord van het kabinet met D66, CU en SGP houdt een heffing voor corporaties in van € 1,7 miljard op jaarbasis vanaf 2017. Met ingang van 2013 wordt daar met jaarlijkse heffingen in grote stappen naartoe gewerkt. De extra huurverhoging voor zogenaamde scheefwoners voorziet slechts gedeeltelijk in de benodigde compensatie. De minister geeft verder aan dat compensatie verkregen kan worden uit verkoop van woningen en kostenbesparing. Hierbij wordt voor het gemak vergeten dat verkochte woningen daarna geen inkomsten meer genereren en problemen op termijn dus alleen maar groter worden als de sector het beoogde bedrag aan verhuurdersheffing ad € 1,7 miljard per jaar moet blijven opbrengen. Berekeningen van Ortec en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) tonen aan dat corporaties als gevolg van het akkoord een groot deel van hun investeringskracht verliezen. De sector heeft bij herhaling het voorstel gedaan voor het Rijk een met de heffing vergelijkbare opbrengst te genereren door stevig te investeren. In de vorige eeuw hadden vooral de PvdA, het CDA en hun voorgangers een belangrijk aandeel in start en uitbouw van de sociale volkshuisvesting. Dat juist een kabinet met PvdA naar ons gevoel de hoogwaardige staat van de Nederlandse sociale volkshuisvesting ondergeschikt maakt aan kortetermijnbegrotingspolitiek, vinden we meer dan teleurstellend! De effecten van deze maatregelen zijn groot voor onze huurders en woningzoekenden. Wij staan achter het stimuleren van doorstroming en delen de mening dat de sociale huurwoningen beschikbaar moeten zijn en blijven voor de beoogde doelgroep. De groep ‘scheefwoners’ moet echter wel een alternatief kunnen worden geboden. Door afname van de investeringskracht van corporaties neemt het woningaanbod af voor alle woningzoekenden. Het idee achter het verkopen van bestaande woningen was voor ons altijd om middelen vrij te maken waarmee vervolgens nieuwbouw kon worden gerealiseerd voor de huursector. In de huidige situatie worden de verkoopopbrengsten noodgedwongen gebruikt om de verhuurdersheffing te financieren. Wij blijven alert op kansen die passen binnen de veranderende mogelijkheden van Elan Wonen. De uitdaging blijft om er onder de gegeven omstandigheden het beste van te maken en de kansen zo optimaal mogelijk te benutten. Pagina 6 van 103


Begroting 2013 en verder Het jaar 2012 is afgesloten zonder een vastgestelde meerjarenbegroting voor de komende jaren. Dit is het gevolg van de onzekerheden rondom de invoering van het voorgestelde beleid van de regering. Dit gegeven belemmert ons ernstig in de bedrijfsvoering. Ook de aanscherping van regels rond solvabiliteit en liquiditeit door het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt bij aan de huidige onzekerheid rondom investeringen. Hierdoor worden we gedwongen om ontwikkelprojecten stop te zetten, soms zelfs nadat de huidige bebouwing al is gesloopt. Eind 2012 hebben we de acquisitie van tachtig huurwoningen (sociaal en vrije sector), ondanks het vergevorderde stadium, voorlopig stopgezet omdat we eerst zekerheid moeten krijgen over onze financiële mogelijkheden en beperkingen. Deze drastische koerswijziging kost Elan Wonen geld omdat bouwprojecten een lange voorbereiding vergen waarbij aanloopkosten worden gemaakt. Nu blijkt dat geplande projecten niet door kunnen gaan vanwege aangepast overheidsbeleid, moeten deze kosten als verlies worden beschouwd. Begin 2013 hebben we een aangepaste meerjarenbegroting vastgesteld met een uitgekleed investeringsprogramma. In het belang van de volkshuisvesting vinden we dit geen goede zaak en we sluiten ons aan bij het pleidooi van Aedes aan de minister om woningcorporaties vrij te stellen van de verhuurdersheffing wanneer zij investeren in grootonderhoud, renovatie, energiebesparing en nieuwbouw. Natuurlijk blijven we ook de in 2009 ingezette beweging naar optimalisatie van de efficiency van het werkapparaat voortzetten. Echter, ook op dit gebied ervaren we hinder van overheidsmaatregelen. Het gaat dan voornamelijk om de energie die gestoken moet worden in de uitvoering van de toewijzingsregels die sinds 2011 zijn opgelegd. Hiermee zijn extra kosten door eigen medewerkers en externe controle gemoeid. Tevens hebben deze maatregelen een negatief effect op de leegstand en dat is niet alleen financieel maar ook volkshuisvestelijk een ongewenst bijeffect. In 2013 krijgen corporaties te maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging. De hieraan verbonden bezwaarmogelijkheid door huurders komt onze efficiency niet ten goede.

Onderzoek derivatenportefeuille - De Vestia-affaire Begin 2012 kwam de sector met het derivatendebacle Vestia negatief in de schijnwerpers. Elan Wonen werd als derivatengebruiker benaderd door NOS en Haarlems Dagblad om tekst en uitleg over onze derivatenpositie te geven. Omdat wij volledige openheid daarover nastreven en onnodige onrust bij onze bewoners en belanghouders willen voorkomen, gaven wij uitgebreide informatie over onze risicobeheersing op dit gebied aan de media. Tevens plaatsten wij onmiddellijk een verklaring op onze website. In het tweede kwartaal werd aan de vulkanische onrust in deze derivatenaffaire van Vestia een einde gemaakt. Het interim-bestuur van Vestia sloot een deal met de banken. Dit kost € 2 miljard, waarvan de Nederlandse corporaties op basis van solidariteit € 700 miljoen moeten ophoesten, binnen tien jaar af te dragen als aflossing op een lening van de banken. Het onverantwoorde financieringsgedrag van collega Vestia kost Elan Wonen € 2 miljoen, in tien jaarlijkse termijnen af te dragen. Wij zijn er nog niet zeker van of alle lijken in de ‘derivatenkast’ zijn opgespoord, maar hopen dat natuurlijk wel vanwege financiële en imagogevolgen van het solidariteitsbeginsel! Elan Wonen maakt uitsluitend gebruik van derivaten om renterisico’s te beheersen. Een onderzoek van het CFV naar onze treasuryprocedures en inhoud en omvang van de derivatenportefeuille is positief afgesloten. Zie verder hoofdstuk 10 ‘Financiële continuïteit’.

Pagina 7 van 103


Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Goed dat na een tienjarig voortraject de kogel door de kerk ging, want de nieuwe woningwet liet wel erg lang op zich wachten. Daardoor was er ook geen duidelijkheid over een toekomstig speelveld en regels voor woningcorporaties. De Tweede Kamer stemde net na het tweede kwartaal op 5 juli 2012 in met herziening van de woningwet. Ofschoon van een aantal stevige wijzigingen sprake is, blijven corporaties een belangrijke rol op het brede terrein van het wonen spelen. Naast zorgen voor betaalbare woningen wordt van corporaties ook investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed verwacht. Behalve het werkdomein gaat de nieuwe woningwet in op de relatie met gemeenten, het toezicht, huurdersbetrokkenheid en consequenties van de Europese beschikking over staatssteun. Een goed oordeel kunnen we pas geven als in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) diverse onderdelen hun vertaling krijgen. Zoals verwacht is het extern toezicht strenger geworden. Het Aedescongres van 30 mei 2012 stond ook in het teken van verbetering van extern toezicht en horizontale discipline. Voor het rapport ‘toezicht met bite’ bleek breed draagvlak onder leden te bestaan. Vanuit Elan Wonen woonden de directeur en de voorzitter van de RvC het congres bij. Huurdersinvloed is nu in de wet versterkt, wat onder andere tot uitdrukking komt in een bindende voordracht van huurders voor ten minste drie commissarissen. Ook moet het corporatiebestuur voor grote investeringen goedkeuring verkrijgen van de RvC. Aan financiering worden nadere eisen gesteld, zoals een financieel reglement en treasury uitsluitend via niet-commerciële banken. Daarnaast worden waarborgen ingevoerd voor integriteit van bestuurders en toezichthouders. Ofschoon diverse aanscherpingen zijn te begrijpen vanuit een aantal onacceptabele missers in de sector in de afgelopen tijd, kunnen sommige maatregelen bestuurskracht en handelingssnelheid aantasten. Wij zien geen toegevoegde waarde in de vereiste goedkeuring van de minister voor verkoop van sociale huurwoningen op straffe van nietigheid van verkoop. Dat geldt wat ons betreft ook voor de vereiste goedkeuring door de Financiële Autoriteit Woningcorporaties (FAW) voor overdracht van Daeb naar niet-Daeb. Daarnaast hopen wij dat voorafgaande goedkeuring van de FAW voor het aangaan van verbindingen bij een weer aantrekkende markt ons niet in de weg gaat zitten. In feite is volkshuisvesting lokaal/regionaal en moet daar besloten worden. Het Rijk roept al jaren ‘decentraal wat kan; centraal wat moet’. Wet en regelgeving moeten daar dan wel mee in overeenstemming zijn.

Pagina 8 van 103


RJ 645 Met ingang van het boekjaar 2012 zijn woningcorporaties verplicht om de jaarrekening op te stellen volgens de vernieuwde richtlijn voor de jaarverslaggeving, RJ645. Deze richtlijn voor Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting bevat een keuzemogelijkheid betreffende de waardering van het vastgoed. Eind 2011 heeft het bestuur besloten om met ingang van het boekjaar 2012 de totale vastgoedportefeuille te waarderen tegen marktwaarde. Dit betekent voor Elan Wonen een stelselwijziging omdat sinds 2008 de bedrijfswaarde gehanteerd werd voor de waardering van het vastgoed. De jaarrekening geeft door deze waarderingswijziging een beter inzicht in het financiële rendement van de vastgoedportefeuille en dit sluit ook beter aan bij het onderbouwen van strategische beslissingen (het versterken en verjongen van de portefeuille). Bovendien gaat Elan Wonen in de nabije toekomst op zoek naar financiers (banken en institutionele beleggers) voor de financiering van de vrijemarktwoningen (niet-Daeb) omdat het WSW deze activiteiten niet meer borgt. Deze financiers worden daarmee een van de belangrijkste gebruikers van onze jaarrekening. Zij zijn vanuit hun contacten met commerciële beleggers gewend aan jaarrekeningen op marktwaarde en kunnen onze waarderingswijze dus goed op waarde schatten. Meer gedetailleerde informatie over deze stelselwijziging is te vinden in hoofdstuk 10 ‘Financiële continuïteit’.

Financiering van vastgoed In 2012 hebben wij leningen ter waarde van € 27,5 miljoen aangetrokken die door het WSW zijn geborgd. Het WSW stelt voorwaarden waaronder borging kan worden afgegeven voor voorgenomen investeringen. In de loop van het jaar hebben we onze investeringsambities naar beneden bijgesteld, enerzijds als gevolg van de voorgenomen maatregelen vanuit het regeerakkoord-Rutte II en anderzijds vanuit de gewijzigde marktvraag. De voorgenomen investeringen in de meerjarenprognose hebben we hierop aangepast. Dit met het doel de voorgenomen projecten die voor geborgde financiering in aanmerking komen ook daadwerkelijk gefinancierd te krijgen.

Bedrijfsinformatiesysteem (project Xchange) De implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem heeft de hele organisatie voor een enorme uitdaging gesteld. Het bestuur heeft er gedurende het traject op gelet dat de voorafgestelde doelen van efficiency- en kwaliteitsverbetering ook werden gerealiseerd. Tevens hebben wij toegezien op de voortgang van het project waarbij we het welzijn van onze medewerkers in het oog bleven houden. Zij zijn immers dit jaar extra belast omdat zij de werkzaamheden aan dit project boven op hun reguliere werkzaamheden hebben uitgevoerd. Per saldo kijken we terug op een goed verlopen project. De energie die we in het voortraject hebben gestoken, heeft zich later dubbel terugverdiend. Natuurlijk zijn we ook tegen problemen aangelopen en is de implementatie in het ene bedrijfsonderdeel beter verlopen dan in het andere. Samen met de leverancier wordt nog gewerkt aan verbeteringen. We beseffen ook dat een bedrijfsinformatiesysteem nooit helemaal af is en blijven energie stoppen in de doorontwikkeling.

Pagina 9 van 103


Ontwikkeling ondernemingsplan 2013-2017 2012 was het laatste jaar van de beleidsperiode 2008-2012. In dit jaar zijn nog een aantal trajecten, voortkomend uit het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’, opgepakt of afgewikkeld. Tevens staken we energie in de vorming van ons ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ voor de komende beleidsperiode 2013-2017. De start van een nieuwe beleidsperiode is een moment van bezinning en maakt duidelijk welke waarden we willen behouden. Ook zijn keuzes gemaakt over de inzet van onze mankracht en financiële middelen. Zo blijven we de ingeslagen weg naar klantgedreven dienstverlening, wijkgericht werken en aandacht voor duurzaamheid handhaven. Onze resterende investeringskracht wordt vooral ingezet op verbetering van (energetische) kwaliteit van onze huidige woningportefeuille en veel minder op uitbreiding daarvan. Aan het eind van de hoofdstukken 3 t/m 9 van dit jaarverslag zijn onze ambities voor de komende beleidsperiode kort weergegeven. Het volledige ondernemingsplan is te vinden op onze website. Wij zien onze klanten en de gemeenten Haarlem en Heemstede als onze belangrijkste belanghouders. Beide groepen zijn op verschillende wijze betrokken bij de totstandkoming van het ondernemingsplan. Als bestuur stellen we inzet en bijdrage van onze belanghouders zeer op prijs. Zie verder hoofdstuk 2 ‘Belanghouders en samenwerking’.

Prestatieafspraken Elan Wonen heeft in de tweede helft van 2012 actief deelgenomen aan het voorbereiden van het lokaal akkoord Haarlem (nieuwe prestatieafspraken) tussen de gemeente en de corporaties. De gesprekken hebben in een constructieve en open sfeer plaatsgevonden. Dit ondanks de grote mate van onzekerheid over de financiële mogelijkheden bij zowel gemeente als corporaties als gevolg van het voorgenomen rijksbeleid. In het lokaal akkoord worden afspraken gemaakt over een groot aantal onderwerpen. De verwachting is dat begin 2013 de nieuwe prestatieafspraken voor de komende vier jaar kunnen worden vastgesteld. Medio 2012 is door de koepelorganisatie Aedes een nieuw convenant afgesloten met het Rijk en huurdersorganisatie de Woonbond over energiebesparing in de huursector. De energetische ambities van Elan Wonen zoals geformuleerd in ons ondernemingsplan 2013-2017 sluiten aan op de in het convenant geformuleerde ambities.

Pagina 10 van 103


DANKWOORD Eind 2012 hebben we op zijn eigen verzoek afscheid genomen van commissaris Alfred Bliek die maar liefst elf jaar lang van grote waarde is geweest voor Elan Wonen. Wij zijn dankbaar voor de tijd die we gebruik hebben kunnen maken van zijn kennis en kunde. Zijn altijd positief kritische geluid en snelle denken hebben wij altijd gewaardeerd. Wij wensen Alfred alle goeds toe met zijn nieuwe uitdaging in het buitenland. Ten slotte bedanken wij alle medewerkers voor hun inzet. Hun tomeloze energie en bereidheid om al onze ambities, nieuwe ontwikkelingen en aanpassingen te ondersteunen en te realiseren, maakt ze tot ons belangrijkste bedrijfskapitaal.

BESTUURSVERKLARING Het bestuur van Stichting Elan Wonen verklaart dat:    

de activiteiten van de stichting in 2012 pasten binnen haar doelstellingen als toegelaten instelling; alle middelen van de stichting uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting; de raad van commissarissen op 28 mei 2013 het jaarverslag 2012 en de jaarrekening 2012 heeft goedgekeurd; de accountant de jaarrekening 2012 van de stichting heeft gecontroleerd en een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en in zijn onderzoek de cijfers van het jaarverslag heeft getoetst.

Haarlem, 28 mei 2013 Het bestuur Grischa Lowinsky

Arend Mol

directeur-bestuurder

adjunct-directeur-bestuurder

Pagina 11 van 103


VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG MISSIE, OPGAVE EN STRATEGIE MISSIE In de loop van 2012 hebben we onze missie met het oog op de komende beleidsperiode aangepast. Onze missie is nu als volgt geformuleerd: Elan Wonen levert woningen en daaraan gerelateerde diensten van onderscheidende kwaliteit aan iedereen die niet zelfstandig in huisvesting kan voorzien. Wij staan dicht bij de klant, kijken goed wat we de individuele klant kunnen bieden en zorgen voor ongestoord woongenot. Elan Wonen blijft op alle fronten gezond en stabiel - klaar om adequaat in te spelen op ontwikkelingen en haar klanten ook in de toekomst goed te blijven bedienen.

Bestaansrecht In de eerste zin van de missie is het bestaansrecht van iedere woningcorporatie in Nederland verwoord: ‘Het leveren van woningen en diensten aan iedereen die niet zelfstandig in huisvesting kan voorzien’.

Onderscheidende kwaliteit Heel bewust hebben wij ‘onderscheidende kwaliteit’ toegevoegd aan ons bestaansrecht. Deze keuze is al jaren geleden gemaakt en is inmiddels stevig in het DNA van onze organisatie en dat van de medewerkers verankerd. Voor wat betreft de woningen gaat het om aansprekende architectuur en een kwalitatief hoog onderhoudsen uitrustingsniveau. Bij de dienstverlening gaat het om onze kernwaarden: betrouwbaarheid en klantgedrevenheid.

Dicht bij de klant De klant is voor een dienstverlenende organisatie als Elan Wonen de reden van bestaan. Daarom zijn wij er continu op gericht de wensen van de individuele klant te horen, te begrijpen en waar mogelijk in te vullen. Als maatschappelijke organisatie heeft Elan Wonen ook een groter belang te behartigen. Het begrip ‘klant’ leggen wij daarom breed uit; het strekt zich uit van woningzoekenden, huurders en medebewoners in buurten, wijken en gemeenten tot uiteindelijk de gehele samenleving.

Gezond en stabiel Elan Wonen wil haar diensten ook nog kunnen leveren aan toekomstige generaties bewoners en woningzoekenden. Hiervoor zijn nu een goede organisatie en een gezonde financiële positie noodzakelijk. Dit betekent vaak dat belangen van de verschillende klantgroepen tegen elkaar moeten worden afgewogen om scherpe keuzes te kunnen maken.

Pagina 12 van 103


MAATSCHAPPELIJKE POSITIE: WAAR DOEN WE HET VOOR? Overtuiging Elan Wonen is een organisatie die midden in de samenleving staat. Wij, bestuur en werknemers, voelen ons onderdeel daarvan. Dat zijn geen loze woorden; we bewijzen dat enerzijds door goed te luisteren naar wat onze omgeving van ons vraagt en daar waar mogelijk naar te handelen. Anderzijds doen we ook mee, vooral door samen te werken en bij te dragen aan vele concrete projecten die de positie van onze huurders in de wijken verbeteren. We zijn verantwoordelijk voor het lokale wonen en zijn daarop aanspreekbaar. We betalen mee en we leveren kennis en ondersteuning als dat nodig is. Dat doen we, omdat we stellig geloven dat alle mensen, ook in kwetsbare wijken en buurten, de veerkracht bezitten om zelfstandig verder te komen. Sommigen hebben echter af en toe een zetje van onze kant nodig om een treetje hoger te komen op de maatschappelijke ladder. Ook wij hebben er belang bij dat mensen vooruitgaan. Dan pas gaat ook de wijk of buurt vooruit. Een woonomgeving die vooruitgaat, is van belang voor de waardecreatie en het waardebehoud van onze bezittingen.

Verantwoordelijkheid Elan Wonen neemt haar verantwoordelijkheid door er in eerste instantie voor te zorgen dat mensen goed, en vooral betaalbaar, kunnen wonen in een plezierige woonomgeving. Elk jaar doen we dit weer door woningen te bouwen, afgestemd op de vraag, en door bestaande woningen goed te onderhouden. In de woonomgeving investeren we zowel fysiek als in de mensen en hun onderlinge relaties. We vinden het erg belangrijk dat onze klanten in staat blijven om aansluiting te houden op de maatschappij en kansen te benutten uit ontwikkelingen die zich in die maatschappij voordoen.

Samenwerken Midden in de samenleving staan, betekent dat wij samenwerken met de zorgen welzijnsorganisaties die in een wijk of buurt van betekenis zijn. We koppelen onze beleidsdoelen aan hun belangen, waardoor er een situatie ontstaat die voor beide partijen voordelen oplevert. Degenen die hier uiteindelijk het meest van profiteren, zijn de mensen in de wijk. We ondersteunen ook initiatieven van actieve bewoners, voor zover deze initiatieven het woonplezier, de leefbaarheid en de sociale cohesie in de wijk vergroten.

Pagina 13 van 103


DOELGROEP In aansluiting op de Europese beschikking is de primaire doelgroep van Elan Wonen gelimiteerd tot huishoudens met een brutogezinsinkomen lager dan € 34.085 per jaar. Wij voelen ons echter ook zeer verbonden met de lagere middeninkomens (tot ongeveer anderhalf keer modaal). Ook deze doelgroep proberen wij te voorzien van aantrekkelijke en betaalbare vrijemarkthuurwoningen en koopwoningen.

VOLKSHUISVESTINGSOPGAVE ALGEMEEN Wij willen een oplossing bieden voor de knelpunten op het gebied van volkshuisvesting in onze regio. Ons woningmarktgebied is aantrekkelijk dankzij de strategische ligging aan de kust, in de Randstad met veel werkgelegenheid en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. De aantrekkelijkheid resulteert in hoge koopprijzen waardoor startende huishoudens veelal zijn aangewezen op de huurmarkt. Door de grote kloof naar een koopwoning blijven ook huurders met een wat hoger inkomen huren en is de doorstroming erg laag. Er zijn maar beperkt locaties beschikbaar voor nieuwbouw, waardoor ook deze bron van dynamiek nagenoeg ontbreekt. Door de samenloop van bovengenoemde knelpunten zijn de wachttijden binnen onze regio lang. Bij de toewijzing is zoekduur belangrijk. Vooral starters, die weinig zoekduur hebben opgebouwd, komen daardoor erg moeilijk aan een woning.

OPGAVE HAARLEM In Haarlem is een aantal aandachtswijken geïdentificeerd. In deze wijken is de sociale cohesie matig en de economische situatie zwak door een relatief hoge werkloosheid. Bovendien vraagt de kwaliteit van de woningen om een forse investering. Ook de openbare ruimte verdient een impuls, zodat de straat veiliger en plezieriger wordt. Voor het proces van integrale wijkontwikkeling zijn de zwakkere wijken verdeeld over de lokale woningcorporaties. Elan Wonen is trekker in de Boerhaavewijk en de Amsterdamsebuurt. In de Slachthuisbuurt en Delftwijk treden wij samen op met de andere corporaties. Zie verder hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’.

OPGAVE HEEMSTEDE De gemeente Heemstede is een bovengemiddeld vergrijsde gemeente. De komende twintig jaar zal het aantal 75-plussers met 68% toenemen (bron: Horizononline.nl). De woningvoorraad is vooral vooroorlogs en vroegnaoorlogs. Onze sociale huurwoningen zijn oorspronkelijk, op een aantal uitzonderingen na, niet geschikt om er op hoge leeftijd zelfstandig in te wonen. Daarom moeten we de toegankelijkheid tot de woningen en de doorgankelijkheid in de woningen blijven verbeteren door aanpassingen op complexniveau en het aanbrengen van individuele aanpassingen op woningniveau.

Pagina 14 van 103


UITWERKING VAN OPGAVE IN STRATEGIE Beleidsplan In het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ is ons beleid voor de jaren 2008-2012 geformuleerd. Het beleidsplan is te vinden op onze website. In het beleidsplan zijn algemene uitgangspunten opgenomen voor wat betreft het huisvesten van de doelgroep, het bevorderen van doorstromen en het verbeteren van de woningvoorraad. Daarnaast zijn vier speerpunten geformuleerd, waarvoor wij ons in deze beleidsperiode extra inspannen. De resultaten van deze speerpunten zijn als volgt in dit jaarverslag uitgewerkt:    

Hart voor ouderen – zie verder hoofdstuk 4 ‘Ouderen’. Hart voor buurt en wijk – zie verder hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’. Hart voor de klant – zie verder hoofdstuk 8 ‘Klanten en kwaliteit’. Hart voor ons vak – zie verder hoofdstuk 9 ‘Personeel en organisatie’.

Uitvoering Bij de uitvoering van het beleidsplan vinden we het belangrijk dat de speerpunten voldoende aandacht krijgen, ondanks de druk van de dagelijkse werkzaamheden. Daarom hebben wij voor ieder speerpunt een interne regisseur benoemd. Deze regisseurs hebben de speerpunten verder uitgewerkt, verdeeld in afgebakende programma’s en uitgezet in de tijd. Alle werknemers zijn uitgenodigd en uitgedaagd om als programmamaker of werkgroeplid een bijdrage te leveren aan een of meerdere programma’s.

Actualisering In 2012 is er ruim aandacht geweest voor de komende beleidsperiode 2013-2017. Zowel intern als extern hebben uitgebreide discussies plaatsgevonden. Intern met de raad, het bestuur, leidinggevenden en medewerkers en extern met onze belanghouders (zie hoofdstuk 2 ‘Belanghouders en samenwerking’). In het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ zijn onze ambities voor de komende beleidsperiode beschreven. Elan Wonen ambieert hierbij geen grote koerswijziging ten opzichte van de vorige beleidsperiode. De ingeslagen weg naar klantgedreven dienstverlening, wijkgericht werken en aandacht voor duurzaamheid blijft gehandhaafd. Inmiddels is de financiële armslag van Elan Wonen door de voorgenomen verhuurdersheffing in het regeerakkoord-Rutte II verminderd en dat heeft naar alle waarschijnlijkheid gevolgen voor de mate waarin we onze ambities kunnen realiseren maar niet voor de richting daarvan.

Pagina 15 van 103


MAATSCHAPPELIJKE RESULTATEN Hierna wordt een samenvattend overzicht gegeven van de door Elan Wonen behaalde maatschappelijke resultaten in 2012. In het overzicht zijn verwijzingen opgenomen naar onderdelen van het jaarverslag waar aanvullende informatie wordt gegeven over de betreffende maatschappelijke resultaten.

Pagina 16 van 103


Pagina 17 van 103


Pagina 18 van 103


BELANGHOUDERS EN SAMENWERKING ALGEMEEN Als maatschappelijke onderneming en lokale speler staan we dicht bij onze klanten en relaties. Doen we de juiste dingen en doen we ze goed? Dat zijn de vragen die we ons continu stellen. De antwoorden krijgen we van onze werkomgeving en vooral van onze relaties. Wil je een eerlijk, en dus niet: het sociaal wenselijke, antwoord krijgen dan moet de relatie goed zijn. Een goede relatie krijg je niet in de schoot geworpen; die ontstaat door deze te onderhouden en erin te investeren. Dit doen we door onze klanten en relaties te betrekken bij, of te laten participeren in, onze beleids- en besluitvorming. We vinden het belangrijk dat de relaties die we hebben, duurzaam zijn. Daarvoor hebben we een aantal strategische uitgangspunten geformuleerd, die ingebed worden in de bedrijfsvoering en waarbij persoonlijk contact voorop staat. Relatiebeheer zien we als een van de instrumenten om onze ondernemingsdoelstellingen te halen. Ook vanuit de raad van commissarissen is er aandacht voor de relatie met onze belanghouders. Twee leden van de raad van commissarissen (onder wie de voorzitter) zijn benoemd op voordracht van de bewonersraad. De voorzitter heeft bovendien, vanuit zijn achtergrond, grote affiniteit met welzijn, zorg en onderwijs.

BELANGHOUDERSBIJEENKOMSTEN Elan Café Tijdens de afgelopen beleidsperiode 2008-2012 heeft Elan Wonen meerdere malen een bijeenkomst voor alle belanghouders georganiseerd, het zogenoemde Elan Café. Tijdens deze bijeenkomsten hebben we de belanghouders betrokken bij de beleidsvorming, zijn de resultaten van hun inbreng gepresenteerd en hebben we de belanghouders gevraagd mee te denken over de strategische keuzes rond de investeringen en uitgaven van Elan Wonen. Bij de ontwikkeling van ons ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ voor de beleidsperiode 2013-2017 hebben we een andere aanpak gehanteerd. We hebben ervoor gekozen om onze belanghouders separaat te raadplegen. Voor de inbreng van onze bewoners is in de zomer een klantenpanel georganiseerd waarbij elf bewoners door een externe gespreksleidster zijn ondervraagd over hun verwachtingen van Elan Wonen, hun tevredenheid en hun mening over de maatschappelijke prestaties van Elan Wonen. De discussies hebben ons waardevolle informatie opgeleverd en waren een bevestiging om door te gaan op de ingeslagen weg die in het ondernemingsplan is vastgelegd in onze kernwaarden: betrouwbaar, klantgedreven en toekomstgericht. In het najaar hebben achtereenvolgens gesprekken plaatsgevonden met onze bewonersraad, de gemeente Heemstede en de gemeente Haarlem. Deze gesprekken waren stuk voor stuk bijzonder waardevol. Door de opzet van separate gesprekken per belanghouder konden de gesprekken zich toespitsen op de voor de betreffende belanghouder relevante onderwerpen.

Pagina 19 van 103


Elan Werkcafé Als afgeleide van het Elan Café organiseren we regelmatig een Elan Werkcafé rondom een specifiek onderwerp en met een specifieke groep bewoners. In het voorjaar namen 24 huurders en andere belanghouders uit de Amsterdamsebuurt actief deel aan SenseStorm. De deelnemers hebben aan de hand van beeld-, kleur-, geur- en geluidsopdrachten het karakter, de kernwaarden en de gewenste identiteit van de Amsterdamsebuurt scherper in beeld gebracht. De uitkomsten van de SenseStorm zijn gebruikt voor de communicatiestrategie om de Amsterdamsebuurt een herkenbaar gezicht te geven. In het najaar is met een aantal huurders uit de Provinciënwijk in Heemstede gesproken over de mogelijkheden en wenselijkheid van online bewonersparticipatie. Deze wijk was gekozen voor dit onderwerp omdat daar voor Elan Wonen geen bewonerscommissie actief is. De bespreking heeft uiteindelijk geleid tot inrichting van een website via onlineburen.nl (zie verder hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’).

PRESTATIEAFSPRAKEN HAARLEM Bestaande afspraken Elan Wonen heeft met de gemeente Haarlem en twee collegacorporaties prestatieafspraken gemaakt en vastgelegd in een aantal overeenkomsten:

Convenant ‘Verleiden tot verhuizen’ De titel verwijst naar de op slot zittende woningmarkt en de noodzaak om doorstroming te bevorderen. De afspraken betreffen voornamelijk de aan te houden betaalbare voorraad (18.000 woningen in totaal waarvan ± 4500 door Elan Wonen), de nieuwbouwproductie en de bouwenvelop (nieuwbouw op locaties van de gemeente Haarlem).

Raamovereenkomst ‘Transformatie Haarlemse woonwijken’ De afspraken hebben voornamelijk betrekking op de inrichting van de openbare ruimte bij herstructureringsprojecten. De afspraken liepen formeel tot eind 2009, maar ze zijn nog wel van toepassing op reeds lopende projecten zoals de Zuidstrook van de Slachthuisbuurt. Momenteel overleggen we met de gemeente Haarlem over de wijze waarop deze afspraken al dan niet worden voortgezet.

Pagina 20 van 103


Antwoord aan Haarlem Dit is een lokale vertaling van het door corporatiekoepel Aedes opgestelde manifest ‘Antwoord aan de samenleving’. De afspraken betreffen voornamelijk voldoende huurwoningen voor doelgroephuishoudens en de betaalbaarheid daarvan, voldoende nieuwbouw, bevordering van de leefbaarheid, duurzaamheid en woningisolatie. In 2012 heeft de gemeente Haarlem een nieuwe woonvisie vastgesteld. De Haarlemse corporaties zijn gedurende het voorbereidingstraject actief betrokken geweest bij het opstellen van de woonvisie. De woonvisie is door de gemeenteraad gelijktijdig met het Regionale Actieprogramma (RAP) ZuidKennemerland/ IJmond vastgesteld. Doelstelling van het RAP opgesteld door de provincie NoordHolland is inzicht te geven in de bestaande kwantitatieve en kwalitatieve onbalans op de woningmarkt en de benodigde woningbouwinspanningen voor de komende jaren vast te stellen.

Nieuwe afspraken In het najaar van 2012 is een intensief proces gestart ter voorbereiding van een nieuw lokaal akkoord tussen de Haarlemse corporaties en de gemeente Haarlem (voorheen prestatieafspraken genaamd). Een breed scala aan onderwerpen is onderdeel van dit akkoord. Onder andere de volgende onderwerpen komen in het akkoord aan bod: omvang kernvoorraad, nieuwbouw en herstructureringslocaties, duurzaamheid, levensloopbestendigheid, illegale onderhuur, stimuleren doorstroming en preventie huisuitzetting. De woonvisie is een belangrijk startdocument voor het opstellen van deze nieuwe prestatieafspraken. Elan Wonen heeft er veel energie ingestoken om deze prestatieafspraken, in navolging van de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie, concreter en specifiek gerichter te maken. De inzet hierbij was gericht op realistische afspraken en ook te zoeken naar een juiste wederkerigheid tussen de inzet van de gemeente en de corporaties. Vanzelfsprekend was hierbij aandacht voor de grote mate waarin corporaties en gemeenten op dit moment onzeker dan wel beperkt zijn op het gebied van investeringsmogelijkheden. Mede hierdoor is het niet gelukt om voor de jaarwisseling een nieuw lokaal akkoord te sluiten, in de eerste helft van 2013 wordt dit traject naar verwachting afgerond.

PRESTATIEAFSPRAKEN HEEMSTEDE Begin 2009 zijn de prestatieafspraken door de gemeenteraad vastgesteld. De afspraken betreffen voornamelijk:

    

de omvang van de voorraad betaalbare woningen in verhouding tot de doelgroep; de verbetering van onder meer de energetische kwaliteit van de woningportefeuille; de vergroting van de kansen voor starters en de bevordering van de doorstroming; het faciliteren van de wens van ouderen om zorgeloos thuis ouder te kunnen worden; leefbaarheid en veiligheid.

Pagina 21 van 103


OVERIGE PRESTATIEAFSPRAKEN In de gemeente Velsen hebben wij tot nu toe slechts één woontoren met zestig woningen, een gemeenschappelijke huisartsenpraktijk en een onderkelderde parkeergarage in bezit. Door deze beperkte aanwezigheid hebben we met de gemeente Velsen geen prestatieafspraken gemaakt.

De prestatieafspraken met onze bewonersbetreffen, naast de formele overleggen, voornamelijk het faciliteren van de bewonerscommissies met mankracht, ruimte en financiën waardoor zij hun belangrijke werk goed kunnen doen.

Pagina 22 van 103


PERIODIEK OVERLEG MET BELANGHOUDERS We voeren regelmatig overleg met onze belanghouders .

Pagina 23 van 103


COMMUNICATIE EN VERANTWOORDING Elan Wonen legt op diverse manieren verantwoording af over de behaalde maatschappelijke resultaten, de mate waarin de prestatieafspraken zijn behaald en de voortgang van de realisatie van het met inbreng van de belanghouders opgestelde beleidsplan.

Bewoners Met de bewoners communiceren we in de overleggen met de bewonerscommissies en de bewonersraad en tevens via ons informatieve bewonersblad, dat driemaal per jaar aan alle bewoners wordt verstrekt. We leggen in het bijzonder verantwoording af over het huur- en verkoopbeleid, onderhoudsen isolatiewerkzaamheden en over onze inspanningen op het gebied van leefbaarheid en het wijkgericht werken.

Jaarverslag Met het jaarverslag leggen we verantwoording af aan een veel ruimere groep belanghouders zoals de gemeenten, de overheid, onze collega-corporaties en de zorgen welzijnsinstellingen waarmee we samenwerken. Naast de bovengenoemde onderwerpen leggen we hierin ook verantwoording af over nieuwbouw, herstructurering, betaalbare voorraad, milieu- en energiebeleid maar ook over de corporate governance.

Visitatie Met de onafhankelijke maatschappelijke visitatie wordt verantwoording aan de hele maatschappij afgelegd over de mate van presteren vanuit de perspectieven: eigen ambities, de opgaven en de verwachtingen van de belanghouders. Tevens wordt beoordeeld of er voldoende gepresteerd is binnen de financiële mogelijkheden en of de corporate governance in orde is. Het volledige visitatieverslag van Elan Wonen uit 2010 is op onze website gepubliceerd.

Pagina 24 van 103


VERHUUR AAN DE DOELGROEP VERHUUR AAN DE DOELGROEPEN: BELEID Woonruimteverdeelbeleid Schaarste De woningmarkt in Zuid-Kennemerland kenmerkt zich door schaarste. Veel huishoudens uit de doelgroep moeten vele jaren zoekduur opbouwen voordat ze aan de beurt komen voor een woning. Het regionale woonruimteverdeelbeleid is erop gericht om de schaarste zo goed mogelijk te verdelen en de woningen aan de juiste doelgroepen te doen toekomen. Hiertoe is een convenant tussen gemeenten en regionale corporaties afgesloten. Binnen het bovengenoemde convenant is een vrije bemiddelingsruimte van maximaal 30% overeengekomen.

Doelgroepen Tot de doelgroepen van Elan Wonen behoren huishoudens met een bescheiden inkomen en bijzondere aandachtsgroepen, zoals jongeren, ouderen, gehandicapten, woonwagenbewoners, etnische minderheden en verblijfsgerechtigden. In grote lijnen zijn dat dus degenen die door specifieke omstandigheden moeite hebben met het vinden van passende woonruimte. De vrije bemiddelingsruimte van 30% wordt voornamelijk ingezet ter bevordering van de doorstroming. Hiermee wordt beoogd de regionale woningmarkt iets meer in balans te krijgen doordat meer huishoudens passend kunnen wonen.

Europese beschikking De woonruimteverdeling is met ingang van 1 januari 2011 gewijzigd vanwege de Europese beschikking voor woningcorporaties. Door deze beschikking zijn woningcorporaties verplicht om 90% van de nieuwe verhuringen van woningen onder de liberalisatiegrens (2012: € 664,66) toe te wijzen aan huishoudens met een totaal belastbaar inkomen onder de vastgestelde inkomensgrens (2012: € 34.085). In overleg met onze collega-corporaties in de regio worden alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens die via het regionaal woonruimteverdelingssysteem worden aangeboden, uitsluitend verhuurd aan huishoudens met een totaal belastbaar inkomen onder de inkomensgrens. De beschikbare toewijzingsruimte van 10% van de verhuringen voor huishoudens met een inkomen boven de gestelde inkomensgrens wordt op transparante wijze verdeeld. In eerste instantie wordt de beschikbare ruimte gereserveerd voor bewoners die vanwege herstructurering gedwongen moeten verhuizen. Vervolgens geeft Elan Wonen voorrang aan personen die door persoonlijke, sociale of andere omstandigheden, zoals fysieke of psychische beperkingen, moeilijkheden ondervinden bij het vinden van voor hen passende huisvesting. Hieronder vallen ook onze oudere bewoners, die wij via maatwerk aan een meer passende woning helpen zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. In laatste instantie worden woningen onder de liberalisatiegrens toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen boven de inkomensgrens.

Pagina 25 van 103


Huurprijsbeleid Marktgericht Sinds juli 2010 hanteren wij ons marktgerichte en transparante huurprijsbeleid. Het marktgerichte element van het huurbeleid wordt op twee manieren bereikt. Ten eerste is de hele woningportefeuille opgedeeld in een primaire portefeuille (5300 woningen) en een niet-primaire portefeuille (1600 woningen). De woningen binnen de primaire portefeuille zijn bedoeld voor huishoudens binnen onze primaire doelgroep en hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De woningen binnen de niet-primaire portefeuille zijn bedoeld voor de overige huishoudens en worden op de vrije markt verhuurd. Hierbij moet worden opgemerkt dat bijna 1300 woningen in de niet-primaire portefeuille momenteel nog verhuurd worden voor een huur onder de liberalisatiegrens. Bij mutatie wordt de huurprijs van deze woningen, vaak na een kwaliteitsinvestering, opgetrokken tot boven de liberalisatiegrens. Ten tweede is er binnen beide portefeuilles een direct en transparant verband tussen de marktwaarde van de woningen en de markthuur. Door uit te gaan van de marktwaarde van de woningen, heeft de locatie van de woning een grote invloed op de door ons vastgestelde markthuur.

Transparant Het transparante element van het huurbeleid wordt bereikt door een vast percentage te gebruiken om de markthuur af te leiden van de marktwaarde. Dit percentage wordt periodiek getoetst aan de markt en indien nodig herzien.

Wettelijk kader Binnen de primaire portefeuille is Elan Wonen uiteraard gebonden aan het landelijke huurbeleid, het woningwaarderingsstelsel en de daarvan afgeleide maximaal redelijke huren. De streefhuren van woningen binnen de primaire portefeuille worden volgens het huurbeleid gesteld op de laagste prijs van óf markthuur óf 90% van de maximaal redelijke huur.

Incassobeleid Elan Wonen hanteert een zakelijk, maar rechtvaardig en sociaal incassobeleid. Hierbij wordt de balans gezocht tussen enerzijds de zakelijke belangen van Elan Wonen en anderzijds de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Kern van het incassobeleid is een vroege signalering van de huurachterstand en een persoonlijke benadering bij huurschuld.

Huisuitzettingen Het Convenant Preventie Huisuitzettingen dat Elan Wonen samen met Ymere, Pré Wonen en de gemeente Haarlem is aangegaan, is nog steeds van kracht. Het gezamenlijke doel is huisuitzettingen te voorkomen door middel van vroegsignalering, zorgtoeleiding en aanpak van schuldenproblematiek. Dit convenant wordt ieder half jaar geëvalueerd. Een stuurgroep ziet toe op de gestelde doelen en de behaalde effecten.

Pagina 26 van 103


VERHUUR AAN DE DOELGROEPEN: DOELSTELLINGEN 2012      

Handhaven van een transparante woonruimteverdeling voor sociale huurwoningen en zelfstandige zorgwoningen en realiseren van een verdubbeling van de aanbiedfrequentie. Voldoen aan de 90%-eis vanuit de Europese beschikking. Monitoren van de ontwikkeling van de huurprijzen. Beheersen van huurachterstanden. Het aantal huisuitzettingen door huurschuld zo veel mogelijk beperken. Blijvend uitvoering geven aan de aanpak van onrechtmatige bewoning.

VERHUUR AAN DE DOELGROEPEN: REALISATIES EN KEUZES 2012 Transparante woonruimteverdeling Reguliere verhuur Elan Wonen heeft in het afgelopen jaar 423 woningen opnieuw verhuurd waaronder 326 sociale huurwoningen. Hiervan zijn 250 sociale huurwoningen regulier verdeeld via het regionale woonruimteverdelingssysteem. In de tabel ‘Woonruimteverdeling’ is een overzicht opgenomen van de toewijzingen per gemeente.

Tabel Woonruimteverdeling

Uitzonderingen In sommige gevallen worden woningen niet via het regionale woonruimteverdelingssysteem aangeboden. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij stadsvernieuwingsprojecten waarbij huidige huurders gedwongen moeten verhuizen en/of woningen in tijdelijke verhuur worden gegeven. Ook worden woningen ter beschikking gesteld aan statushouders (asielzoekers). Elan Wonen voldoet aan de afspraken die zij hierover gemaakt heeft met de gemeenten.

Pagina 27 van 103


Aanbiedfrequentie Medio 2012 is de aanbiedfrequentie van sociale huurwoningen verhoogd van tweewekelijks naar wekelijks. Dit om leegstand te verminderen en de klant eerder in het verhuurproces te kunnen betrekken. De volgende stap die we willen realiseren is de aanbiedfrequentie verder te verhogen naar dagelijks aanbieden. Deze stap vergt echter aanzienlijke aanpassingen van het regionale woonruimteverdelingssysteem dat is ondergebracht bij Woonservice.

Woonruimteverdeling onder de Europese beschikking Huishoudens bescheiden inkomen Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (2012: € 664,66) moeten bij nieuwe verhuur voor minimaal 90% worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens (2012: € 34.085). Elan Wonen heeft in 2012 met 96% voldaan aan deze minimumeis. Toewijzing van sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen boven de genoemde inkomensgrens heeft plaatsgevonden volgens de vooraf overeengekomen criteria zoals hiervoor beschreven onder ‘woonruimteverdeelbeleid’. Voor nieuwe huurders vergt de strikte toewijzing op basis van huishoudinkomen extra administratieve inspanning. Ook voor de verhuurder is de regelgeving een verhoging van de administratieve druk. Daarbij neemt bovendien het aantal leegstanddagen toe als gevolg van het afhandelen van de benodigde formaliteiten. Voor een gedeelte van de huishoudens met een bescheiden inkomen zijn huurprijzen boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag (2012: € 562) erg hoog. Vanwege de hoge huurquote van deze huurders monitoren wij het betalingsgedrag extra om schuldenproblematiek voor deze huishoudens zo veel mogelijk te voorkomen.

Huishoudens midden inkomen De inkomensgroep boven de inkomensgrens komt nog slechts incidenteel in aanmerking voor een huurwoning met een huur onder de liberalisatiegrens. Voor deze huishoudens heeft Elan Wonen in potentie bijna 1600 vrijemarkthuurwoningen in portefeuille. In 2012 hebben we binnen deze portefeuille 97 woningen opnieuw verhuurd waarvan 89 met een huur onder € 950.

Huurprijsbeleid Het in 2010 ingevoerde huurprijsbeleid leidt tot verdedigbare huurprijsverschillen tussen complexen maar ook tussen woningen binnen complexen. Met dit huurprijsbeleid wordt een juiste prijskwaliteitverhouding nagestreefd. Wij monitoren de ontwikkeling van de huurprijzen nauwgezet. De huurwoningen binnen de primaire portefeuille (sociale huurwoningen) hebben nu een gemiddelde streefhuur van € 533 (2011: € 496), dit is 80% van de maximaal redelijke huur (2011: 86%). De verlaging van dit percentage is het gevolg van de invoering van de zogenaamde Donnerpunten in het woningwaarderingsstelsel. Deze extra punten voor woningen in schaarstegebieden hebben bij Elan Wonen slechts een beperkt effect gehad op de streefhuren omdat deze gebaseerd zijn op marktwaarden. De huurwoningen binnen de niet-primaire portefeuille (vrijemarkthuurwoningen) hebben een gemiddelde huur van € 860 (2011: € 852) en daarvan zijn ruim 1250 woningen met een huur onder de € 900 bereikbaar voor huishoudens met een lager middeninkomen, die door de Europese beschikking niet meer in aanmerking komen voor een woning onder de liberalisatiegrens.

Pagina 28 van 103


Huurachterstanden en huurderving Elan Wonen steekt veel energie in het voorkomen van huurachterstanden. Aan de ene kant om het financiële verlies van huurderving zo klein mogelijk te houden, aan de andere kant om de huurschulden bij deze bewoners niet hoog op te laten lopen. Hiervoor gebruiken we een krachtige procedure met veel persoonlijke aandacht voor de klant. Dat deze aanpak werkt, blijkt uit de lage huurachterstanden en huurderving van de laatste jaren. Ook in 2012 heeft ons incassobeleid zich bewezen. De huurachterstand bedraagt 0,65% van de jaarhuur (2011: 0,67%). Om huurachterstanden en huurderving te minimaliseren, stimuleren wij onze bewoners om de huur via automatisch incasso te betalen. Een van de stimuleringsmaatregelen is het jaarlijks verloten van drie keer één maand gratis huur. Alle huurders die via automatisch incasso de huur betalen, maken kans.

Preventie huisuitzettingen Elan Wonen zet zich al jaren met succes in om huisuitzettingen door huurschuld zo veel mogelijk te voorkomen. Helaas lukt dat niet in alle gevallen. In 2012 zijn dertien woningen ontruimd vanwege huurschuld (2011: tien). Door de verslechterde economische omstandigheden die ook onze huurders raken, komt deze stijging niet onverwacht. Mede door de energie die wij stoppen in vroegtijdige signalering en persoonlijke begeleiding blijft het huisuitzettingspercentage door huurschuld met 0,188 nog ruim onder het landelijk gemiddelde van 0,223 (bron: Aedes enquête).

Onrechtmatige bewoning Vanwege de lange wachttijden voor sociale huurwoningen in de regio waar Elan Wonen actief is, is het in het belang van alle woningzoekenden dat de verdeling van woningen plaatsvindt volgens de overeengekomen regels. Het algemene belang weegt hierin zwaarder dan het individuele belang. Om die reden heeft Elan Wonen in 2011 een aanpak ter bestrijding van onrechtmatige bewoning ingevoerd en is een Convenant Gegevensuitwisseling afgesloten met de gemeente Haarlem en de collega-corporaties waardoor een aantal medewerkers de Gemeentelijke Basis Administratie rechtstreeks kunnen raadplegen. Het belang en de aanpak van onrechtmatige bewoning worden regelmatig onder de aandacht van onze huurders gebracht. In 2012 zijn ruim 40 meldingen van verdachte adressen ontvangen (2011: 60). Onderzoek van 38 adressen heeft geleid tot 14 huuropzeggingen (2011: 11). Ook zijn administratieve misverstanden opgehelderd en waarschuwingen afgegeven.

VERHUUR AAN DE DOELGROEPEN: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Voor woningzoekenden met bescheiden inkomens willen we de aanbodfrequentie van sociale huurwoningen verhogen van wekelijks naar dagelijks. Daarnaast willen we ervoor zorgen dat woningzoekenden beter geïnformeerd worden over de aangeboden woningen, zodat zij weloverwogen kunnen reageren. Dit is beter voor de klant, maar ook voor Elan Wonen. Wij willen bereiken dat het aantal weigeringen afneemt. Ook streven we naar minder leegstanddagen bij huurmutatie. Om dit te bereiken, kijken we ook naar de effectieve en efficiënte werking van het woonruimteverdeelsysteem zelf vanuit het oogpunt van zowel woningzoekende als verhuurder. Wij blijven zorgen voor een divers aanbod van sociale huurwoningen zodat de klant voldoende keuzemogelijkheid heeft voor wat betreft prijs, buurt en woonkwaliteit. Dit realiseren we enerzijds door ons huurprijsbeleid waarmee de kwaliteitsverschillen tussen woningen tot uitdrukking komen. In het aanbod van woningen blijven we een groot aantal woningen onder de aftoppingsgrens aanbieden. Anderzijds bouwen we sociale huurwoningen in verschillende buurten zodat de klant ook qua locatie keuzemogelijkheden houdt. Wij gaan de energetische kwaliteit van een woning meenemen in de huurprijsbepaling. Op deze manier wordt het evenwicht tussen woningkwaliteit en totale woonlasten verbeterd.

Pagina 29 van 103


OUDEREN OUDEREN: BELEID Algemeen In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor ouderen’ zijn voor de periode 2008-2012 de plannen beschreven voor onze huidige en toekomstige oudere klanten. Net als in de rest van Nederland is de vergrijzing van een deel van de bevolking in de regio Zuid-Kennemerland een in het oog springende ontwikkeling. We verwachten dat een deel van deze groeiende groep huurders problemen zal ondervinden met traplopen en dat zij een groter beroep zullen doen op zorgvoorzieningen. Het aantal huurders van 55 jaar en ouder is bij Elan Wonen ongeveer 56% (Nederland 25%). Ongeveer 19% van de huurders van Elan Wonen is ouder dan 75 jaar.

Klantwens De kern van ons ouderenbeleid is dat we zo veel mogelijk tegemoet willen komen aan de wens van de oudere klant om in deze fase van het leven plezierig, en zo lang mogelijk zelfstandig, te blijven wonen met regie op het eigen leven. Dit betekent dat het aantal toegankelijke woningen moet worden uitgebreid. Momenteel heeft Elan Wonen 777 toegankelijke woningen (volgens de normering van Woonkeur), waarvan er 346 uitsluitend aan senioren worden verhuurd. Daarnaast ligt er een sociale opgave voor wat betreft het opbouwen van een effectief ondersteunend netwerk voor ouderen. Elan Wonen bouwt hiervoor een partnerschap op met zorgen welzijnsorganisaties, mantelzorgers, vrijwilligers en gemeenten.

OUDEREN: DOELSTELLINGEN 2012     

Vitaliseren van het product Maatwerk ondersteund door het optiemodel en de resultaten van de huisbezoeken 75+. Het in praktijk brengen van het ontwikkelde huurprijsbeleid voor ouderen. Het met onze maatschappelijke samenwerkingspartners realiseren van de dienst verhuisservice voor oudere klanten. Het evalueren van een proefopstelling met domotica in een woning in appartementencomplex Nieuw Meerwijk. Het, in samenwerking met Kontext, trainen van onze wijkbeheerders om eenzaamheid bij ouderen te signaleren.

Pagina 30 van 103


OUDEREN: REALISATIE 2012 Maatwerk Maatwerk is een onderdeel van de vrije bemiddeling en helpt oudere huurders bij het vinden van een voor hen geschikte woning waarin zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen. In eerdere jaren hebben we actief oudere huurders benaderd om Maatwerk onder de aandacht te brengen. Deze aanpak werd niet altijd begrepen en gewaardeerd. Daarom is besloten om ouderen alleen te wijzen op de mogelijkheid van Maatwerk als zij zelf hun verhuiswens kenbaar gemaakt hebben. Ook zijn onze medewerkers met klantcontacten alert op signalen van klanten die wijzen op een verhuisbehoefte. Signalen kunnen ook komen uit de huisbezoeken door vrijwilligers. Op verzoek van de gemeente Haarlem worden alle 75-plussers in Delftwijk en de Boerhaavewijk iedere drie jaar bezocht. Tijdens deze huisbezoeken wordt ook specifiek aandacht besteed aan woonwensen. Zo wordt gesproken over de leefbaarheid in de wijk, gewenste voorzieningen in de woning en eventuele verhuiswensen. Meerdere keren per jaar heeft Elan Wonen overleg met haar maatschappelijke partners (DOCK en Kontext) over de uitkomsten van de huisbezoeken. De resultaten over leefbaarheid worden verwerkt in onze wijkplannen (zie verder hoofdstuk ‘Wijken en leefbaarheid’). De signalen ten aanzien van voorzieningen in de woning of eventuele verhuiswensen worden zo snel mogelijk opgepakt door onze medewerkers. In 2012 zijn binnen Maatwerk zes huurders met succes bemiddeld.

Huurprijsbeleid voor ouderen Het huurprijsbeleid voor ouderen is ontwikkeld om klanten van 75 jaar en ouder te verleiden te verhuizen van een niet-traploze woning naar een traploze woning. Met dit huurprijsbeleid worden de negatieve financiële gevolgen van huurharmonisatie bij verhuizing weggenomen. Het huurprijsbeleid is eenvoudig en transparant wat de communicatie met de oudere klant bevordert. Met dit instrument probeert Elan Wonen twee wensen van belanghouders met elkaar in balans te brengen. Enerzijds hebben bewoners en zorgen welzijnsorganisaties bij het formuleren van het huidige beleidsplan aandacht gevraagd voor de wens van oudere bewoners om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen met regie op hun eigen leven. Anderzijds is de kern van het convenant ‘Verleiden tot verhuizen’ dat met de gemeente Haarlem is afgesloten, het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt zodat iedereen de gelegenheid krijgt om in een passende woning te wonen. In het najaar van 2012 is dit instrument onder de aandacht van bewoners gebracht via het bewonersblad en de website.

Verhuisservice Met de maatschappelijke samenwerkingspartners DOCK, Kontext en de Vrijwilligerscentrale Haarlem zijn samenwerkingsafspraken gemaakt over de ondersteuning, ontwikkeling en uitvoering van de nieuwe dienst ‘verhuisservice’. Met deze dienst worden hulp en ondersteuning geboden aan oudere klanten van Elan Wonen die willen verhuizen, maar dit niet kunnen of durven door het ontbreken van een hulpvaardig sociaal netwerk. Elan Wonen is de trekker van dit project geweest en heeft in 2012 de opstartkosten ad € 15.200 gefinancierd. Vanaf begin 2013 wordt deze service onder meer via ons bewonersblad onder de aandacht van onze bewoners gebracht.

Pagina 31 van 103


Domotica en telemedicine voorzieningen In het appartementencomplex Nieuw Meerwijk is een proefopstelling met diverse gemaksvoorzieningen gerealiseerd. In 2012 is een groot aantal activiteiten ondernomen om dit initiatief onder de aandacht te brengen bij ouderen en professionals. Vrijwilligers van de Vrijwilligerscentrale Haarlem verzorgden gedurende drie maanden rondleidingen in de modelwoning. Geïnteresseerden kregen daarbij ook een door studenten geproduceerde film te zien waarin getoond wordt hoe de gemaksvoorzieningen in de dagelijkse praktijk kunnen worden gebruikt. Bezoekers van de modelwoning is gevraagd een korte enquête over het bezoek in te vullen. Op basis van deze bezoekersenquête kunnen we concluderen dat veel ouderen enkel geïnteresseerd zijn in het verbeteren van de veiligheid door het aanbrengen van een videofoonintercom. Deze installaties zijn al onderdeel van ons programma van eisen bij nieuwbouw.

Signaleren eenzaamheid De wijkbeheerders van Elan Wonen hebben deelgenomen aan een training om signalen over misbruik en sociaal isolement bij ouderen te leren herkennen en op te volgen. Deze training werd georganiseerd door Kontext voor vrijwilligers, huishoudelijke hulpen en buurtbeheerders. De aanleiding voor de training is de constatering dat er steeds meer ouderen zijn die geïsoleerd leven of financieel worden uitgebuit. Door de terugtrekkende overheid moeten mensen meer zelf doen waardoor ouderen in steeds hogere mate een beroep moeten doen op hun eigen netwerk. Een groeiende groep ouderen is daartoe niet in staat vanwege dementie, psychische problemen of een steeds kleiner wordend netwerk. Voor de uitvoering van het landelijk actieplan ‘ouderen in veilige handen’ heeft Elan Wonen desgevraagd advies gegeven aan het ministerie van VWS over de wijze waarop corporaties een bijdrage kunnen leveren aan het signaleren van ouderenmishandeling in het algemeen en financiële uitbuiting van ouderen in het bijzonder.

OUDEREN: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Gedurende de afgelopen jaren heeft Elan Wonen zich bijzonder ingespannen om tegemoet te komen aan de wens van de oudere klant om in deze fase van het leven plezierig, en zo lang mogelijk zelfstandig, te blijven wonen met regie op het eigen leven. Met onze producten Maatwerk, het huurprijsbeleid ouderen en de verhuisservice faciliteren we ouderen op diverse manieren om een verhuizing naar een beter passende woning mogelijk te maken. Het blijft echter bovenal de verantwoordelijkheid van ouderen zelf om op tijd na te denken over de vraag of de huidige woning voor hen geschikt is om oud in te worden. Onze ambities voor de komende beleidsperiode 2013-2017 richten zich nu op het (meer) levensloopbestendig maken van bestaande woningen door fysieke aanpassingen. De kosten van de benodigde aanpassingen zijn echter aanzienlijk. Voorafgaand aan eventuele investeringen, moet daarom eerst de regionale vraag goed in beeld gebracht worden. De provincie is hiertoe in 2012 een haalbaarheidsonderzoek gestart naar de opzet van Woonservicegebieden. Elan Wonen denkt en werkt mee aan dit onderzoek.

Pagina 32 van 103


WIJKEN EN LEEFBAARHEID WIJKEN EN LEEFBAARHEID: BELEID In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor buurt en wijk’ zijn de plannen beschreven voor de periode 2008-2012. Wij vinden dat het leefklimaat en de voorzieningen in een wijk of buurt mede bepalend zijn voor het woongenot van bewoners én voor hun maatschappelijke kansen. Het doel van de wijkgerichte inzet van Elan Wonen is dan ook het bieden van perspectief op een goed leefklimaat door versterking van woon-, werken leefomgevingen met actieve en betrokken wijkbewoners. Het wijkgericht werken concentreert zich op:   

een (preventieve) aanpak van thema’s die de ontwikkeling en het functioneren van de wijk of buurt ondersteunen en versterken; het activeren en stimuleren van betrokkenheid, zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van de bewoners in de wijk; het ondersteunen van gezamenlijke initiatieven in de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken.

Elan Wonen toetst de financiële en personele bijdrage aan gezamenlijke wijkactiviteiten aan het marktaandeel in de wijk. Daarnaast beoordelen wij onze inzet kritisch, daar waar een verschuiving van budgetten dreigt vanwege bezuinigingen bij de geëigende instanties. Ten slotte beoordelen wij constant in hoeverre de inzet bijdraagt aan de wijkdoelstellingen en de Elan Wonen-doelstellingen.

Trekker in aandachtswijken In Haarlem is een aantal aandachtswijken geïdentificeerd met een matige sociale cohesie, een zwakke economische situatie en een relatief hoge werkloosheid. Voor het proces van integrale wijkontwikkeling zijn de aandachtswijken verdeeld over de lokale woningcorporaties. Elan Wonen vervult een voortrekkersrol in de Boerhaavewijk en de Amsterdamsebuurt. In de Slachthuisbuurt en Delftwijk treden wij samen op met de andere corporaties.

Wijkgericht werken Het wijkgericht werken steunt op onze eigen wijkbeheerders en de intern ontwikkelde Wijkantenne. De Wijkantenne is een methode voor het opbouwen, monitoren en analyseren van wijkkennis. Deze methodiek stimuleert en ondersteunt het leren kijken en leren signaleren in de wijk en met deze kennis vervolgens ook iets te doen. De Wijkantenne wordt in de basis gevormd door eigen medewerkers die vanwege hun functie in de wijk zijn zoals wijkbeheerders (voorheen huismeesters), onderhoudsmedewerkers, woonmakelaars, woonopzichters en wijkcoaches (voorheen medewerkers sociaal beheer). De Wijkantenne wordt daarnaast ook door bewoners(groepen) en professionele partners in de wijk gevoed. De methodiek van de Wijkantenne beoogt een tweerichtingsverkeer van ‘ontvangen’ en ‘zenden’ en vormt de basis voor verdere analyse van de situatie in de wijk en het vertalen van de conclusies naar wijkvisies en wijkplannen.

Pagina 33 van 103


Wijkbeheerders Onze zes wijkbeheerders zijn vooral actief in de grotere woongebouwen. Hun meerwaarde bewijzen zij al sinds vele jaren. Naast uitvoerende werkzaamheden hebben zij een belangrijke taak als aanspreekpunt en toezichthouder voor de bewoners. Zij voeren preventieve controles uit tijdens de rondgang in en om de woongebouwen in het kader van sociale veiligheid. Ook spreken zij bewoners aan op hun woongedrag en zijn zij de eerste opvang bij overlastproblemen. Bewoners ervaren de aanwezigheid en het functioneren van de wijkbeheerder als positief voor het sociale klimaat. Het is van belang dat de wijkbeheerder goed samenwerkt met het buurtbeheer, de gebiedsagenten, jongerenwerk en eventueel de scholen. Naast een goede flatwoning speelt namelijk de leefomgeving een cruciale rol bij het prettig wonen in een buurt. De wijkbeheerder stimuleert bewoners tot het gezamenlijk schoonhouden van de galerij, bemiddelt als eerste bij overlast tussen buren en schakelt voor vervolgbemiddeling onze wijkcoaches in. De wijkbeheerders worden ook actief ingezet bij de Wijkantenne. Minimaal een dagdeel per week zijn zij actief in hun wijk.

Signaleringsfunctie Elan Wonen vindt dat een corporatie, als maatschappelijk betrokken organisatie in wijken en buurten, een signaleringsfunctie heeft. Deze signaleringsfunctie nemen wij zeer serieus en dragen we uit in de sector. Elan Wonen heeft samen met RAAK (Reflectie en Actiegroep Aanpak Kindermishandeling) het protocol ‘Signaleren en melden huiselijk geweld en kindermishandeling voor woningcorporaties’ ontwikkeld en ingevoerd. In dit protocol staat stapsgewijs beschreven hoe medewerkers moeten handelen als ze geweld vermoeden. De gemeente ontwikkelt op basis van de nota ‘Transitie sociaal domein’ nieuw beleid op het gebied van zorg en welzijn. De nota heeft als titel Samen voor elkaar. Dit staat voor actief werken aan een vitale samenleving waarin burgers en organisaties zo veel mogelijk zelf oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken organiseren met een lokale overheid die dat ondersteunt en faciliteert. De gemeente heeft praktijkwerkplaatsen ingezet waarin professionals uit verschillende werkvelden tot uitwerkingsvoorstellen komen. Elan Wonen neemt deel aan de praktijkwerkplaats ‘Signalering’ en denkt mee over de verankering van signalering in het nieuwe beleid.

Ontmoetingsruimtes Elan Wonen ondersteunt initiatieven van bewoners voor het opzetten van laagdrempelige sociale ontmoetingsplaatsen. Deze ontmoetingsplaatsen kunnen een goede rol vervullen in de sociale cohesie van een wijk en ook de eenzaamheid onder vooral ouderen verminderen. Het is belangrijk dat de initiatieven vanuit de bewoners komen en dat zij zich daardoor ook ‘mede-eigenaar’ voelen van de voorziening.

Pagina 34 van 103


Maatschappelijke ondersteuning Als maatschappelijk ondernemer ondersteunt Elan Wonen initiatieven van bewoners, gemeenten en welzijnsorganisaties, voor zover deze initiatieven een relatie hebben met het inhoudelijke en geografische werkterrein van Elan Wonen. Wij stimuleren activiteiten die maatschappelijk rendement genereren en door onze bewoners en belanghouders positief gewaardeerd worden.

WIJKEN EN LEEFBAARHEID: DOELSTELLINGEN 2012 

       

Het verder ontwikkelen van de Wijkantenne in alle wijken en het actief betrekken van bewoners en de professionele partners bij de wijk. In 2012 inventariseren waar er nog wijkplannen nodig zijn om de leefbaarheid te verbeteren en het evalueren van het wijkgericht werken met de bewonersraad. Ontwikkelen van een registratiesysteem voor de Wijkantenne om trends te ontdekken als basis voor wijkplannen. Voortzetten van de positieve beweging in de Slachthuisbuurt via diverse activiteiten en een gebiedspromotie onder het motto ‘De Slachthuisbuurt, een buurt met karakter’. Meedenken en werken aan de duurzame verbeteringen in de Boerhaavewijk. Overleggen met de gemeenten Haarlem en Heemstede over het blijvend steunen van buurtbemiddeling na 2012. Opstarten van het concept ‘Troepers’ in de Boerhaavewijk. Onderzoeken of en hoe social media ingezet kunnen worden ter stimulering van de bewonersparticipatie. Stimuleren van de ontwikkeling van buurtvoorzieningen door (deelname aan) realisatie van maatschappelijk vastgoed en dit ter beschikking stellen. Met de invoering van de Wijkantenne wordt het mogelijk om actuele analyses te maken van de vraag. Ontwikkelen van acties om de sociale cohesie in de wijken te bevorderen, handhaven van het beleid rondom ontmoetingsruimtes, wijkbudgetten en sponsoring voor initiatieven van bewoners ten behoeve van de leefbaarheid en de sociale cohesie in de wijk.

Pagina 35 van 103


WIJKEN EN LEEFBAARHEID: REALISATIE EN KEUZES 2012 Wijkgericht werken De in 2011 geïntroduceerde methode van wijkgericht werken is begin 2012 door de betrokken medewerkers geëvalueerd waarbij de individuele ervaringen zijn gedeeld. Geconcludeerd werd dat de medewerkers zich bijna ongemerkt de nieuwe werkwijze hadden eigengemaakt. In april is het wijkgericht werken ook geëvalueerd met de bewonersraad. Ook hierbij was de algemene uitkomst positief. Het is nog zoeken naar de gewenste vorm van informele participatie per wijk en de afbakening van de formele participatie zoals die door de bewonerscommissies wordt ingevuld. In 2012 zijn opnieuw voor zes wijken wijkplannen opgesteld. In deze wijkplannen zijn de volgende onderwerpen opgenomen: de gesignaleerde knelpunten/bedreigingen, de gewenste resultaten, de benodigde activiteiten, de partners (in- en extern), de rol van Elan Wonen, de kosten, tijdspanne en prioriteiten. In het afgelopen jaar zijn op basis van de in 2011 opgestelde wijkplannen de benodigde activiteiten uitgevoerd. In 2013 worden deze activiteiten afgerond en worden waar nodig nieuwe activiteiten opgepakt uit de in 2012 opgestelde wijkplannen. De wijkplannen worden regelmatig geactualiseerd op basis van signalen uit de Wijkantenne. Ook de resultaten van de door Stichting DOCK afgelegde preventieve huisbezoeken aan 75+’ers worden verwerkt in de wijkplannen.

Registratiesysteem Wijkantenne Voor de registratie en analyse van de Wijkantennesignalen ontwikkelden wij samen met Batavia Groep een nieuwe module. Hiermee kunnen we uit de ontvangen Wijkantennesignalen trends vaststellen in een wijk. Deze gegevens zijn vervolgens te combineren met andere statistische gegevens van bijvoorbeeld het Centraal Bureau Statistiek (CBS). Ook kunnen meldingen worden weergegeven op Google Maps. Sinds medio 2012 wordt de module langzamerhand gevuld met gegevens, zodat we in de toekomst nog beter gedocumenteerd weten wat er speelt in de wijk en we onze energie gericht hierop kunnen afstemmen.

Subsidie 40+-wijken Zomerzone Subsidiebedrag Uit het preventiebudget voor 40+-wijken is in 2009 door het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) een bedrag van € 2.000.000 toegekend aan de Zomerzone in Haarlem (bestemd voor de Slachthuisbuurt en Parkwijk). De gemeente Haarlem en de woningcorporaties hebben gezamenlijk eenzelfde bedrag beschikbaar gesteld. Elan Wonen heeft in totaal € 200.000 bijgedragen. Hiernaast zet Elan Wonen menskracht in voor de projectgroep en de stuurgroep. Het geld wordt besteed aan diverse projecten met een sociaaleconomisch karakter. Deze projecten worden ingediend door bewoners en professionals. Een stuurgroep bestaande uit wethouders, ambtenaren en corporatiedirecteuren beoordeelt de subsidieaanvragen en toetst deze aan de drie geformuleerde doelstellingen.

Pagina 36 van 103


Projecten Er zijn oorspronkelijk drie programma’s opgesteld. De projecten uit de programma’s ‘investeren in leren en opvoeden’ en ‘meedoen aan een vertrouwde samenleving’ zijn in voorgaande jaren al grotendeels ingevuld. In 2012 is vooral veel energie ingezet op het programma ‘stimuleren van werktoeleiding en wijkeconomie’. Door de aangestelde programmamanager is een bedrijfsplan opgesteld voor het oprichten van Buurtbedrijf Oost. Het Buurtbedrijf zet mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in om de buurt schoon te houden en om klussen in woningen te verrichten. Elan Wonen is mede opdrachtgever voor de wijkploeg, een team van ca. 5 mensen die eenvoudige werkzaamheden uitvoeren in de openbare en semi-openbare ruimte onder leiding van een meewerkend voorman. Het Buurtbedrijf Oost is in januari 2013 daadwerkelijk van start gaan. In 2012 zijn de activiteiten in buurtcentrum / basisschool De Hamelink en in sportcentrum de kwiQ fit voortgezet. De activiteiten die in De Hamelink worden ondergebracht moeten bijdragen aan de gevarieerde welzijnsbehoeften in de wijk. Er is zoveel vraag naar beschikbare ruimte dat niet alle verzoeken konden worden gehonoreerd. De activiteiten in sportcentrum de kwiQ fit worden mede gefinancierd door Stichting kwiQ fit met het doel een gezonde levensstijl en bewegingsactiviteit bij de bewoners van Zomerzone te bevorderen, betere kansen voor jongeren en kinderen op een succesvolle onderwijs carrière te creëren en de maatschappelijke positie en zelfredzaamheid van volwassenen te versterken. In de kwiQfit worden sportactiviteiten voor jong en oud georganiseerd, zijn er faciliteiten voor huiswerkbegeleiding en speciale activiteiten voor jonge vrouwen uit de wijk.

Subsidie 40+-wijken Boerhaavewijk Subsidiebedrag & organisatie Uit het Preventiebudget voor 40+-wijken is in 2010 door het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) een bedrag van € 1.330.000 toegekend aan de Boerhaavewijk in Haarlem. Cofinanciering van € 1.683.000 geschiedt door de gemeente Haarlem, de woningcorporaties en Stichting St. Jacob. Elan Wonen heeft € 211.000 bijgedragen. Hiernaast zet Elan Wonen menskracht in voor de projectgroep en de stuurgroep. Een procesmanager is aangesteld om een viertal programma’s met ieder meerdere projecten aan te sturen. Projecten die veelal door bewoners worden gerealiseerd en duurzaam van karakter zijn. Duurzaam omdat, nadat de subsidiegelden gespendeerd zijn, mensen uit de wijk en organisaties met belangen in de wijk blijvend met elkaar samenwerken. Er is voor gekozen om vooral grote projecten te ondersteunen omdat de kans dan groter is dat deze projecten duurzaam blijken te zijn. De meeste projecten zijn in 2012 van start gegaan.

Pagina 37 van 103


Projecten Dit jaar zijn de meeste projecten, die in 2011 waren ingediend en geaccordeerd, in uitvoering genomen. De projecten zijn aan het begin van het jaar gepresenteerd aan de wijkbewoners, een drukbezochte manifestatie in wijkcentrum De Ringvaart. De eerste resultaten op het gebied van kinderactiviteiten en huiswerkbegeleiding konden al worden gepresenteerd en nieuwe deelnemers werden geworven. Studenten van In Holland hebben een concreet plan voor de verbouwing van De Ringvaart gemaakt. In een bouwteam hebben zij een ontwerp gemaakt, inclusief begroting en prioriteiten onderzoek. In januari 2013 is gestart met de uitvoering. Een nieuwe projectmanager is aangesteld door de gemeente en gaat zich meer richten op de procedurele en financiële kant van het project. Op basis van de uitkomsten van een evaluatie door de studenten van In Holland is aan alle projecten de tweede tranche van de subsidie uit het Preventiebudget 40+ wijken uitbetaald.

Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een, voor onze klanten, gratis en onpartijdige dienst van Stichting Meerwaarde waarbij medebewoners, die opgeleid zijn tot bemiddelaar, buren begeleiden in het oplossen van onderlinge conflicten. Het doel van buurtbemiddeling is bewoners te activeren en in staat te stellen contact te zoeken met de buren. Om problemen uit te praten en afspraken te maken, vaak door bemiddeling en soms ook op eigen kracht, waardoor er rust komt in de verhoudingen. Een bijkomend effect voor Elan Wonen is dat het aantal overlastklachten, waarbij de inzet van onze eigen medewerkers benodigd is, afneemt. Daardoor kan de beschikbare capaciteit effectiever ingezet worden voor algemeen wijken buurtbeheer. In Haarlem zijn voor Elan Wonen 29 meldingen afgehandeld door middel van buurtbemiddeling. Bij ongeveer twee derde van deze meldingen hebben bewoners rechtstreeks contact opgenomen met buurtbemiddeling. In de overige gevallen heeft Elan Wonen de bewoner doorverwezen naar buurtbemiddeling. Elan Wonen draagt jaarlijks € 5.147 bij aan Stichting Meerwaarde voor het buurtbemiddelingsprogramma in Haarlem. In Heemstede zijn voor Elan Wonen slechts twee meldingen afgehandeld door middel van buurtbemiddeling terwijl Elan Wonen jaarlijks € 4.035 bijdraagt aan Stichting Meerwaarde voor het buurtbemiddelingsprogramma in Heemstede. We blijven het aantal bemiddelingen en de resultaten daarvan komend jaar kritisch volgen alvorens we besluiten om wel of niet door te gaan met buurtbemiddeling in Heemstede.

Troepers Het Troepersproject, waarbij schoolkinderen de buurt schoonmaken en -houden is in de Boerhaavewijk niet van de grond gekomen. Voor dit project werkten de woningcorporaties samen met Stichting DOCK en de basisscholen. Er bestaan momenteel geen plannen om het project in andere wijken op te zetten.

Social media en bewonersparticipatie De Provinciënwijk in Heemstede heeft op dit moment geen bewonerscommissie. Daarom is deze wijk gekozen voor een proef met Onlineburen.nl, een digitale ontmoetingsplek vóór en dóór bewoners en een moderne vorm van bewonersparticipatie. Naast een aantal huurders doet een aantal instellingen uit de Provinciënwijk mee aan de proef. In een Elan Café is Online Buren aan de deelnemers van de proef gedemonstreerd. Samen met hen geven we het platform in 2013 verder vorm.

Pagina 38 van 103


Buurtvoorzieningen In de wijkvisie Dr. J.R. Thorbeckebuurt te Heemstede is vastgesteld dat er op verschillende gebieden verbeteringen gewenst zijn. Omdat er veel ouderen in deze buurt wonen, is er een sterke behoefte aan persoonlijk contact met de professionele veldwerkers. Om invulling te geven aan deze gesignaleerde behoefte, heeft Elan Wonen veel energie gestoken in de realisatie van een ontmoetingspunt tevens informatiepunt in een voormalige garagebox. In maart 2013 is de officiële opening en kunnen de bewoners van deze buurt in ‘Ons Trefpunt’, dicht bij huis, terecht voor vragen op het gebied van wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid, activiteiten en andere zaken die spelen in hun buurt. Verschillende professionele medewerkers in de wijk hebben met ‘Ons Trefpunt’ nu een plek van waaruit zij hun werkzaamheden kunnen verrichten. Bewoners kunnen hier spreekuren bezoeken van onder anderen de wijkbeheerder van Elan Wonen, de wijkagent, de jongeren- en welzijnswerker van Casca, de wijkverpleegkundige van Zorgbalans en medewerkers van Kontext maatschappelijk werk.

Wijkbudgetten Sinds 2005 stelt Elan Wonen jaarlijks ongeveer € 38.000 aan wijkbudgetten ter beschikking. Dit bedrag kunnen bewonerscommissies (in overleg met hun achterban) naar wens en behoefte besteden aan projecten die de leefbaarheid in de wijk bevorderen. Het feit dat bewoners onderling overleggen over de besteding, heeft op zich al een bindend effect. Doorgaans zijn bewoners creatief in het vinden van een goede bestemming voor het geld. Enkele voorbeelden zijn: de organisatie van een country fair waarbij de bewoners onder begeleiding van een kunstenares het grootste schilderij van Heemstede konden schilderen, een zeer druk bezocht satébuffet of de aanschaf van een bladblazer. In totaal is het afgelopen jaar 81% van het budget besteed (2011: 71%).

Maatschappelijke ondersteuning Ook dit jaar heeft Elan Wonen deelgenomen en/of meebetaald aan diverse initiatieven van bewoners, gemeenten en welzijnsorganisaties. In totaal heeft Elan Wonen ruim € 29.000 besteed aan diverse initiatieven en organisaties met betrekking tot wonen en leefbaarheid. Enkele voorbeelden zijn bijdragen aan talentenfondsen, bevrijdingspop, stichting Fonds voor Urgente Noden voor Haarlem en omgeving, de Stichting Comité Bijzondere Hulp Zuid-Kennemerland, JINC en het ABC Architectuurcentrum in Haarlem.

Pagina 39 van 103


WIJKEN EN LEEFBAARHEID: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE De komende jaren zetten wij het wijkgericht werken voort zoals we dat in de vorige beleidsperiode samen met onze bewoners hebben vormgegeven. Het uitgangspunt daarbij is dat iedere wijk een eigen identiteit heeft met de daarbij behorende dynamiek en mogelijke problematiek. Afhankelijk van de gesignaleerde behoefte verschilt onze inzet per wijk of buurt. Wij blijven daarbij de samenwerking zoeken met zowel onze eigen bewoners en bewonerscommissies als onze maatschappelijke partners zoals collega-corporaties, wijkraden, wijkagenten, jongerenwerk en scholen. Op deze manier maken we maximaal gebruik van elkaars energie en respecteren we ieders specifieke inbreng van kennis en middelen. De verantwoordelijkheid om prettig samen te leven in de eigen buurt nemen we niet over van bewoners. Wel houden we aandacht voor de sociale cohesie in een wijk als middel om zelfredzaamheid te versterken. Ook blijven we bewonersinitiatieven ondersteunen die gericht zijn op het verbeteren van de onderlinge contacten in brede zin.

DUURZAAMHEID DUURZAAMHEID: BELEID Energiebeleid Afspraken Wij willen de energieprestaties van ons vastgoedbezit verbeteren. In het ‘Antwoord aan Haarlem’ hebben we in 2008 aangeboden om binnen de periode van tien jaar het gasverbruik in de bestaande woningvoorraad met 20% te verminderen. Om deze doelstelling te bereiken, moet het gemiddelde energielabel van de woningvoorraad (exclusief nieuwbouw) op label D worden gebracht. We hebben ons in 2009 ook verbonden met de doelstellingen van Haarlem Klimaat Neutraal. Hierbij reiken de ambities nog verder dan die in het eerdergenoemde convenant. Zo is bijvoorbeeld overeengekomen om bij renovatieprojecten te streven naar een energiebesparing van minimaal 30%.

Realisatie & meting Om de realisatie van bovengenoemde ambities te kunnen meten, wordt bij nieuwbouwwoningen gebruikgemaakt van GPR, een instrument waarmee de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen in kaart gebracht wordt door middel van rapportcijfers. Om de geformuleerde ambities te kunnen halen, streeft Elan Wonen naar een gemiddelde GPR van zeven bij nieuwbouw. Daarnaast zet Elan Wonen zich in voor het realiseren van (voorbeeld)nieuwbouwprojecten met een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing.

Prognose Elan Wonen heeft in haar financiële meerjarenprognose rekening gehouden met uitgaven van € 13.633.000 voor energiebesparende maatregelen in het bestaande bezit voor de periode 2013 tot en met 2019. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningen is van groot belang om ook op middellange termijn de woonlasten (huur en energie) op een acceptabel niveau te kunnen handhaven. De meeste energiebesparende maatregelen worden uit efficiency- en klanttevredenheidsoverwegingen in combinatie met het planmatig onderhoud en grootonderhoud uitgevoerd.

Pagina 40 van 103


Milieubeleid Om het milieu zo min mogelijk te belasten, stellen we hoge eisen aan de te gebruiken materialen bij nieuwbouwprojecten. Bij nieuwbouw, renovatie en grootonderhoud gebruikt Elan Wonen uitsluitend hout met een FSC-keurmerk. Elan Wonen gaat er bij de bouw van nieuwe woningen bovendien van uit dat deze voor een periode van meer dan de gebruikelijke vijftig jaar een duurzame bijdrage moeten kunnen leveren aan het woongenot van de bewoners. Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen is daarom specifiek aandacht voor aansprekende architectuur en ruime woningplattegronden.

Duurzaamheid in het sociale domein Elan Wonen streeft ook naar duurzaamheid binnen het sociale domein. Het gaat dan vooral om het bereiken van duurzame effecten. De praktijk heeft geleerd dat projecten enthousiast worden gestart door de inzet van maatschappelijke organisaties, corporaties, overheden en burgers maar doodbloeden zodra de financiering stopt. Elan Wonen probeert dit kortetermijndenken om te buigen naar een middellange- en langetermijnaanpak met een duurzamer effect. Wij bereiken dit door uit te gaan van de eigen kracht van bewoners en daarbij samen te werken met maatschappelijke partners die deze zienswijze onderschrijven bij wijkontwikkeling en bewonersondersteuning. Van de 40+-wijkenaanpak leren we hoe we in een wijk waar het minder goed gaat, voorkomen dat de wijk verder afglijdt tot een onaanvaardbaar niveau. Incidenteel geld moet veel vaker worden ingezet als investering in praktijken die aantoonbaar blijvend effect sorteren. Het vinden en stimuleren van ‘good practices and good persons’ in een wijk vormt de basis voor het zo hard benodigde sociaal ondernemerschap.

DUURZAAMHEID: DOELSTELLINGEN 2012    

Concrete maatregelpakketten op productniveau koppelen aan het planmatig onderhoud binnen de meerjarenonderhoudsplanning en aan de werkzaamheden die voortvloeien uit het branddoorslagproject. Blijvend participeren in duurzaamheidsinitiatieven op gemeentelijk niveau zoals het onderzoek naar kansen voor een Lokale Energiedienst in Haarlem en Blok voor Blok. Bewoners betrekken bij ons milieu- en energiebeleid om draagvlak te creëren voor energiemaatregelen in combinatie met huurverhoging. Een milieuvriendelijk woongedrag bij bewoners promoten.

Pagina 41 van 103


DUURZAAMHEID: REALISATIE EN KEUZES 2012 Realiseren van energetische maatregelen bij nieuwbouw, renovatie en onderhoud Planmatig onderhoud en branddoorslag Veel energetische maatregelen kunnen het meest kostenefficiënt uitgevoerd worden op het moment dat planmatig onderhoud plaatsvindt. Ook worden energetische maatregelen uitgevoerd in combinatie met de geplande fysieke aanpassingen om het risico op branddoorslag te verminderen (zie verder hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit’). In de meerjarenonderhoudsplanning zijn voor een groot aantal producten de gewenste energetische maatregelen ingepland. Bij de omvang van de energetische maatregelen wordt rekening gehouden met de huidige energetische kwaliteit, de verwachte levensduur en de financiële inspanning die nodig zijn om tot de gewenste energetische kwaliteit te komen.

Amsterdamsebuurt In de Amsterdamsebuurt pakken we een groot aantal bestaande woningen uit 1914/1915 grondig aan. Duurzaamheid is daarbij een belangrijk aspect waar in 2011 veel onderzoek naar is gedaan. In 2012 is de aanpak voor de eerste fase (39 woningen) goedgekeurd en eind 2012 zijn de werkzaamheden daarvan begonnen. De woningen worden ingrijpend energetisch verbeterd en gaan van een gemiddeld Flabel, naar een B-label. De aanpak voor de tweede fase (70 woningen) is in voorbereiding genomen. Bij deze woningen gaan we met een A-label een nog hogere energetische kwaliteit realiseren. In beide fasen halen we ruimschoots de voor renovatieprojecten afgesproken energiebesparing van 30% (Haarlem Klimaat Neutraal).

Zuidstrook Slachthuisbuurt In 2012 is het besluit genomen om in blok IV en V een collectieve warmte-koudeopslaginstallatie te realiseren. De investering is financieel haalbaar omdat er een flinke subsidie beschikbaar is gekomen vanuit Platform 31 (voorheen SEV). We halen daarmee een zeer hoge EPC van 0,4 in 200 nieuwbouwwoningen. Elan Energie BV wordt leverancier van warmte en koude aan deze woningen, waarvan circa 140 woningen in het bezit komen van Elan Wonen. De overige woningen komen voornamelijk in bezit van Ymere en enkele in particulier eigendom.

Pagina 42 van 103


Participeren in gemeentelijke duurzaamheidsinitiatieven Elan Wonen heeft afgelopen jaar namens de Haarlemse corporaties actief geparticipeerd in de stuurgroep van Haarlem Klimaat Neutraal en met de collegacorporaties in de programmagroep Bebouwde Omgeving. Een andere activiteit betreft de inzet voor de gezamenlijke subsidieaanvraag in het kader van het rijkssubsidieprogramma ‘Blok voor Blok’ gericht op grootschalige energiebesparing. De aanvraag ‘De Haarlemse Methode’, onderscheidend door een focus op duurzame waardecreatie, is gehonoreerd. In 2012 wordt samen met de partners (onder andere de gemeente Haarlem, Ymere, Pré Wonen en Liander) verder invulling gegeven aan de aanpak. Kennisuitwisseling, het zoeken naar praktische samenwerking en verbinding evenals aandacht voor de betrokkenheid van bewoners (zowel eigenaar-bewoners als huurders) zijn hierbij belangrijke aandachtspunten. Eind 2012 is een aantal concrete stappen gezet voor de verdere uitrol van Blok voor Blok Haarlem (ook Watt voor Watt genoemd). In 2013 wordt het officiële startschot gegeven in het grootonderhoudsproject van Elan Wonen in de Amsterdamsebuurt. Elan Wonen participeert ook in de Klankbordgroep Duurzaamheid van de gemeente Heemstede. De klankbordgroep is opgezet om de gemeente Heemstede input te geven voor het duurzaamheidsbeleid. Elan Wonen verzorgde in 2012 op verzoek van de gemeente Heemstede een workshop tijdens de lokale duurzaamheidsconferentie.

Bewonersparticipatie Betrokkenheid van bewoners bij het implementeren van energetische maatregelen is van groot belang. De betrokkenheid van bewoners vergroot het draagvlak voor het doorbelasten van investeringen door huurverhoging. Elan Wonen belast minimaal 50% van de berekende energiebesparing door middel van een huurverhoging door aan de huurders. In 2012 heeft Elan Wonen in meerdere complexen positieve ervaringen opgedaan met het bereiken van voldoende instemming bij haar klanten voor energiebesparing in combinatie met een huurverhoging. Hiermee worden de positieve effecten van de energetische maatregelen verdeeld over de partijen. De woonlasten voor de huurders dalen doordat de beperking van de energielasten groter is dan de doorberekende huurstijging. Elan Wonen verdient de hoge investeringen van nu geleidelijk terug in de komende jaren en kan daardoor ook in de komende jaren blijven investeren in energetische verbeteringen.

Pagina 43 van 103


Milieuvriendelijk woongedrag Naast energetische maatregelen is bewonersgedrag van grote invloed op het uiteindelijke verbruik. Mogelijk heeft ook het hiervoor genoemde Blok voor Blok een positieve invloed op het milieubewustzijn bij bewoners. Komend jaar wordt in ons bewonersblad geregeld aandacht besteed aan het belang van energetische maatregelen. Het gaat hierbij trouwens niet alleen om energiebesparing, maar ook om het positieve effect van energetische maatregelen op het comfort in de woning en de kwaliteit van het binnenklimaat (gezondheid).

DUURZAAMHEID: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Uit de formulering van onze kernwaarde ‘toekomstgericht’ blijkt dat duurzaamheid ook de komende beleidsperiode hoog op onze agenda blijft staan. Onze nieuwbouw voldoet ten minste aan de eisen van het bouwbesluit. Dit garandeert al een goede warmte-isolatie. Aanvullend kiest Elan Wonen voor extra investering in bijvoorbeeld een WKO-installatie, mits deze rendabel geëxploiteerd kan worden. Ook is er aandacht voor zorgvuldig materiaalgebruik tijdens de bouw. Het gaat hierbij onder andere om de eis van het gebruik van FSC-gecertificeerd hout. De grootste opgave voor het terugdringen van het energieverbruik ligt in de bestaande voorraad. Elan Wonen zet de komende jaren fors in op het verbeteren van de energetische kwaliteit van haar bezit. Van bijna 2500 woningen wordt de energetische kwaliteit verbeterd. Hiermee streven we naar een gemiddeld energielabel-C in 2018. Waar mogelijk wordt er ook gebruikgemaakt van zonnepanelen op het dak van meergezinswoningen voor de energielevering aan collectieve installaties. Wij onderzoeken de mogelijkheid om ook tegemoet te kunnen komen aan verzoeken van individuele bewoners van eengezinswoningen om energetische verbeteringen aan te brengen op woningniveau.

Pagina 44 van 103


WONINGEN EN KWALITEIT WONINGVOORRAAD Samenstelling Elan Wonen is met bijna zevenduizend woningen en duizend overige verhuureenheden een middelgrote corporatie. In de tabel ‘Woningvoorraad per gemeente’ is een overzicht opgenomen van de woningvoorraad in aantallen per gemeente naar woningtypes, bouwjaarklassen en huurprijscategorieën. De woningvoorraad laat een redelijke spreiding zien over de verschillende bouwjaarklassen. De komende jaren zal deze spreiding langzaam maar zeker verschuiven door de geplande sloop- en verkoopactiviteiten. Elan Wonen werkt heel bewust aan het verjongen van de woningvoorraad. Er blijft echter voldoende variatie in bouwjaar en woningtype om tegemoet te komen aan de verschillende voorkeuren van de huurders. Immers, waar de ene huurder de voorkeur geeft aan de uitstraling van een vooroorlogse woning hecht de andere huurder meer aan het comfort van een nieuwgebouwde woning.

Tabel Woningvoorraad per gemeente

Pagina 45 van 103


Restantlevensduur Op het eerste gezicht lijkt de woningvoorraad wellicht wat oud door de grote aantallen vooroorlogse en vroegnaoorlogse woningen. Echter, de gemiddelde restantlevensduur van onze woningvoorraad is met 23 jaar gelijk aan het landelijk gemiddelde van door woningcorporaties verhuurde woningen (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting). Dit komt omdat veel oudere woningen bij renovaties toekomstbestendig zijn verbouwd waardoor zij weer vele jaren verhuurd kunnen worden. Zeker zo belangrijk is dat de woningvoorraad een evenwichtige verdeling kent van de restantlevensduur. Dit is gunstig omdat dat betekent dat de benodigde investeringsinspanningen om de woningvoorraad kwalitatief op het gewenste niveau te houden, gelijkmatig verspreid in de tijd kunnen plaatsvinden.

Opgeleverde nieuwbouw Het Watertorenplan in Heemstede is in 2012 opgeleverd. In het woongebouw Dreef verhuren wij 39 appartementen op de vrije markt. De huren liggen rond € 855 per maand en zijn daarmee bereikbaar voor huishoudens met een middeninkomen. De eerste verhuur ging redelijk goed, hoewel bij de laatste woningen enige extra inspanning nodig was. Eind november heeft Elan Wonen met de bewoners uit woongebouw Dreef een klantenpanel gehouden. Dit omdat voor het eerst in de geschiedenis van Elan Wonen een product met uitsluitend vrijemarkthuurwoningen is gerealiseerd en wij willen leren van hun ervaringen. De bewoners gaven aan erg tevreden te zijn en gaven een dikke acht voor hun woongenot. Natuurlijk werden er ook verbeterpunten gesignaleerd die inmiddels voor een groot gedeelte in de tweede oplevering zijn gerealiseerd.

Nieuwbouw in aanbouw Ymere bouwt in de Zuidstrook van de Slachthuisbuurt blok IV. Elan Wonen neemt daarvan 24 woningen af. Tot dit aantal was vóór 2010 besloten en dit was gebaseerd op de verhouding van de woningaantallen in het inmiddels gesloopte bezit. In 2012 is besloten tot de aankoop van nog 16 extra woningen van Ymere, om daarmee de start van de realisatie te bespoedigen. Naast de woningen worden hier ook parkeervoorzieningen en 600 m² BOG-ruimte voor Elan Wonen gerealiseerd.

Pagina 46 van 103


Nieuwbouw in ontwikkeling De Slottuin We hebben in 2012 helaas moeten beslissen het project de Slottuin te staken. De realisatie was al voorzichtig gestart met de sloop van de bestaande opstallen, maar de woningverkopen waren dermate laag dat doorgaan met de realisatie in financieel opzicht onverantwoord was. Besloten is het project voorlopig stil te leggen en wij beraden ons op alternatieve scenario’s. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek en de ontwikkelingen op de woningmarkt bekijken we op welke manier en op welke termijn we de locatie opnieuw in ontwikkeling kunnen brengen.

Baden Powellstraat /Thomas Moorestraat De ontwikkeling van de twee hofjes in de Baden Powellstraat en de Thomas Moorestraat in Schalkwijk waren het afgelopen jaar in volle gang. Het definitief ontwerp werd afgerond en we werkten richting de realisatie. Het proces is echter door verschillende redenen vertraagd. Wel zijn in 2012 de bestaande opstallen gesloopt omdat de tijdelijke verhuurtermijn ten einde liep. Eind 2012 is er nog geen definitief realisatiebesluit genomen. Door de nog verder gewijzigde marktomstandigheden en het regeringsbeleid zijn de plannen begin 2013 in heroverweging genomen.

Zuidstrook Slachthuisbuurt Blok V betreft een complexe opgave met eengezinswoningen, appartementen, parkeervoorzieningen, een supermarkt en een aantal kleinere winkelruimtes. Het voorlopig ontwerp van dit blok is gereed. Ook de onderhandelingen met de supermarktexploitant zijn succesvol afgerond. We hebben besloten dit blok te realiseren onder het principe van RGBO (Resultaat Gericht Bouwen) waarbij een consortium van partijen de ontwikkeling, de bouw en het onderhoud tijdens de exploitatie voor zijn rekening neemt. Dit is nieuw voor Elan Wonen, hoewel het gelijkenissen vertoont met het RGVO in het onderhoud. Belangrijk bij dit proces is dat we een beter rendement proberen te halen uit de exploitatie van het complex waarbij we sturen op de Total Cost of Ownership (TCO) en niet alleen op het investeringsbedrag. Zie verder onder het kopje ‘Gebiedsontwikkelingen’.

Amsterdamsebuurt In de Amsterdamsebuurt is de ontwikkeling van fase 1c goed op dreef. Het voorlopig ontwerp is goedgekeurd. Het definitief ontwerp wordt nu uitgewerkt. Het plan omvat een tweetal appartementengebouwen en een rijtje eengezinswoningen. Doel van deze nieuwbouw is om producten aan te bieden die in deze buurt nog niet beschikbaar zijn: levensloopbestendige appartementen voor ouderen die graag in hun eigen buurt oud willen worden en vrijesectoreengezinswoningen voor een nieuwe doelgroep in deze buurt. Zie verder onder het kopje ‘Gebiedsontwikkelingen’.

Pagina 47 van 103


Belcanto fase 1 Na een intensieve periode van heroverweging van de plannen voor de VOF Belcanto is duidelijkheid ontstaan over de aanpak. Pré Wonen en Elan Wonen trekken in de eerste fase op als doeontwikkelaars namens de VOF Belcanto en zijn ook de beoogde afnemer van alle 180 woningen in deze fase. Gezien de marktomstandigheden en de kwetsbaarheid van de locatie is de dichtheid van het plan flink teruggebracht en is besloten bij start van de exploitatie alles in de verhuur te nemen en later over te gaan tot uitponding. Eind 2012 was het nieuwe masterplan gereed en de architectenselectie in volle gang. Door de nog verder gewijzigde marktomstandigheden en het regeringsbeleid zijn de plannen begin 2013 in heroverweging genomen.

Gebiedsontwikkelingen Zuidstrook Slachthuisbuurt De Zuidstrook van de Slachthuisbuurt wordt samen met Ymere en Pré Wonen herontwikkeld. In totaal gaat het in dit gebied om 650 corporatiewoningen, waarvan er 300 in het bezit zijn van Elan Wonen. Het totale plan is in negen deelprojecten of blokken verdeeld, die na elkaar worden gerealiseerd. De benodigde ruimtelijkeordeningsprocedures zijn nog steeds niet volledig afgerond. Deze procedures worden buiten onze invloedssfeer ernstig vertraagd. Voornamelijk, de inmiddels afgeronde, discussies rondom de bestemming van het Slachthuisterrein hebben veel tijd gekost. De eigenaar van dit complex zet echter alle mogelijke juridische middelen in om de ontwikkeling van de Zuidstrook te vertragen. Het laatste bezwaar dat nu nog loopt, ligt bij de Raad van State in afwachting van een uitspraak. Inmiddels is het bestemmingsplan wel vigerend en zijn ook de eerste bouwwerkzaamheden gestart van blok III en IV.

Boerhaavewijk De gemeentelijke gebiedsvisie is in 2012 bestuurlijk vastgesteld. In deze gebiedsvisie is de herstructurering van het bezit van Elan Wonen aangemerkt als een van de belangrijkste deelprojecten. Inmiddels is het onderzoek naar de mogelijkheden om een aantal bestaande woongebouwen te transformeren tot beter geïsoleerde woongebouwen met een meer moderne uitstraling afgerond en vastgesteld. De meer moderne uitstraling wordt gerealiseerd door de twee onderste bouwlagen samen te voegen tot maisonnettes met voor- en achtertuinen. Met deze aanpassing wordt de sociale veiligheid op straat verbeterd en wordt de wijk voor meer huishoudens aantrekkelijker. De werkzaamheden voor de transformatie van het eerste woongebouw zijn nu in voorbereiding. Voor andere woongebouwen in de wijk is gekozen voor sloop/nieuwbouw. De voorbereidingen voor de nieuwbouw in de eerste fase zijn inmiddels gestart.

Pagina 48 van 103


Schalkwijk In Schalkwijk werkt Elan Wonen in de VOF Belcanto, samen met Ymere en Pré Wonen, aan de herontwikkeling van het gebied rondom het voormalige belastingkantoor en een aantal garagebedrijven. Dit project heeft in 2011 en 2012 bescheiden voortgang geboekt omdat tussen de partners discussie was ontstaan over de dichtheid van het voorgenomen plan. Deze discussie is inmiddels afgerond. Het project is opgedeeld in twee fasen. In de eerste fase (garagelocaties) treden Elan Wonen en Pré Wonen samen als ontwikkelaar op. De voorbereidingen voor de ontwikkeling zijn in volle gang. Doelstelling is in 2013 te starten met de sloop en de realisatie. In de tweede fase (belastingkantoor) neemt Ymere het voortouw. Deze fase wordt niet eerder ten uitvoer gebracht dan in 2017.

Amsterdamsebuurt In de Amsterdamsebuurt worden de komende tien jaar bijna 500 woningen door Elan Wonen onder handen genomen. In de opgestelde gebiedsvisie wordt het bezit in de Amsterdamsebuurt opgedeeld in tien deelprojecten van verschillende aard: grootonderhoud, sloop/nieuwbouw en verkoop in combinatie met funderingsherstel. De deelprojecten worden gefaseerd uitgevoerd. Met deze transformatie wordt in de wijk meer evenwicht verkregen in het huidige eenzijdige woningaanbod van eengezinswoningen in de sociale huur. Door verkoop en het toevoegen van appartementen en vrijemarkthuurwoningen worden in deze buurt nu ook kansen geboden aan (lagere) middeninkomens. Tevens krijgen oudere huurders zo de mogelijkheid zelfstandig in hun buurt te blijven wonen. De eerste deelprojecten zijn gestart: het voortraject voor de zogenoemde kluswoningen, de sloop/nieuwbouwontwikkeling rondom het Drilsmaplein en het eerste grootonderhoudsproject.

Pagina 49 van 103


MAATSCHAPPELIJK EN WOON-ZORGVASTGOED Elan Wonen heeft een groot aantal complexen met een maatschappelijke of woon-zorgfunctie. Dit loopt uiteen van ouderenhuisvesting en huisvesting voor gehandicapten tot zorgvoorzieningen en bijvoorbeeld kinderopvang. Zie de tabellen ‘Woon-zorgvastgoed’ en ‘Maatschappelijk vastgoed’ voor een overzicht van deze vastgoedportefeuille ultimo 2012.

Tabel Woon-zorgvastgoed per 31 december 2012

Tabel Maatschappelijk vastgoed per 31 december 2012

* Deze gebouwen worden tijdelijk verhuurd aan startende ondernemers, kunsternaars en maatschappelijke instellingen. Op termijn wordt het bestaande vastgoed gesloopt ten behoeve van woningbouw

Pagina 50 van 103


MONUMENTEN Elan Wonen heeft ook oog voor het behoud van monumenten in de gemeenten waar zij werkzaam is. Immers, monumenten dragen in grote mate bij aan de uitstraling van dorp of stad en worden door zijn bewoners doorgaans bijzonder positief gewaardeerd. In Haarlem heeft Elan Wonen twee rijksmonumenten en een gemeentelijk monument in haar bezit. In Heemstede één rijks- en één gemeentelijk monument.

Kleverlaanbuurt Het Rijksmonument in de Kleverlaanbuurt bestaat uit 52 grote eengezinswoningen uit de jaren twintig.

Teylers Hofje Het Teylers Hofje uit 1787 bestaat uit 22 kleine hofjeswoningen, een grote voormalige beheerderswoning en een regentenkamer. Eind 2011 is de restauratie van het Teylers Hofje gestart. De buitenzijde van het complex was toe aan een grondige restauratie, maar ook de binnenzijde van de woningen wordt aangepakt. Het herstel van de oude timpanen en het houtsnijwerk was een complexe klus waarbij ouderwets handwerk nodig was. Inmiddels is de buitenzijde afgerond en wordt de laatste hand gelegd aan de binnenzijde van de woningen. Deze renovatie wordt medio 2013 afgerond en vergt een totale investering van € 1.050.000. Na renovatie kan dit hofje weer vele decennia woongenot bieden.

Vondelkwartier Het gemeentelijk monument staat in het Haarlemse Vondelkwartier. Het betreft hier 80 eengezinswoningen en 16 gestapelde woningen uit 1949.

Pagina 51 van 103


Glipperdreef In Heemstede staat een rijksmonument aan de Glipperdreef (eind 17e eeuw). Deze villa is opgesplitst in negen kleine appartementen.

Haemstedeplein e.o. Het gemeentelijk monument aan het Haemstedeplein e.o. in Heemstede betreft 69 eengezinswoningen uit 1922, en is gelegen in het centrum van het dorp.

WONINGEN EN KWALITEIT: BELEID Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid is beschreven in het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019. De doelstelling is dat ons woningbezit duurzaam aansluit bij de klantbehoeften van nu en in de toekomst. Aandachtspunt daarbij is vergroten van het aandeel levensloopbestendige en energiezuinige woningen. Financiële en maatschappelijke rendementen van het vastgoedbeleid vormen de randvoorwaarden voor een gezonde bedrijfsvoering. In 2011 heeft een werkgroep onderzoek gedaan naar de mogelijkheid bij investeringsbeslissingen de balans tussen financiële rendementen, woningkwaliteit, betaalbaarheid en maatschappelijk rendement te optimaliseren. Belangrijke uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in het investeringsstatuut (zie verder hoofdstuk 12 ‘Interne risicobeheersingsen controlesystemen’).Het strategisch voorraadbeleidsplan is leidend op portefeuilleniveau en vormt de leidraad voor beslissingen over aanvullende nieuwbouw, sloop/nieuwbouw, verkoop, renovatie, grootonderhoud en doelgroepenbeleid. Als gevolg van externe factoren zijn de mogelijkheden voor Elan Wonen om te kunnen investeren in (nieuwbouw)projecten de komende jaren waarschijnlijk minder groot dan in het verleden verwacht. De verminderde mogelijkheden om te kunnen investeren, dwingen tot nog meer scherpte bij het maken van strategische keuzes. In ons nieuwe ondernemingsplan is hier reeds een belangrijke aanzet toe gegeven. Het gaat dan om een groter bewustzijn in de relatie kwaliteit en streefhuur (sober bij sociaal) en een aanscherping van het acquisitiegebied (Zuid-Kennemerland).

Pagina 52 van 103


Acquisitiebeleid Het acquisitiebeleid uit 2009 is volledig ingehaald door de huidige marktomstandigheden en de situatie waarin de corporaties op dit moment verkeren. Het beleid van 2009 was gericht op forse groei die uit noodzaak vooral ook buiten ons kerngebied Haarlem en Heemstede gerealiseerd kon worden. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt, de nieuwe Europese regelgeving en de voorgenomen maatregelen vanuit het regeerakkoord-Rutte II is het speelveld ingrijpend veranderd. Onze investeringsruimte is vooral door het regeringsbeleid sterk beperkt, waardoor we onze eerdere ambities niet waar kunnen maken. Desalniettemin blijven we energie steken in acquisitie. We richten ons daarbij weer meer op ons bestaande werkgebied.

Transformatie- en verkoopbeleid Transformatie vastgoedportefeuille De komende jaren vervangt Elan Wonen veel verouderde woningen door nieuwbouw. Hiermee zorgen we voor verjonging van het bezit en we houden rekening met de veranderde woonwensen. Dit is een grote opgave, zowel in aantallen woningen als in financiële zin. Vervanging vindt plaats als renovatie geen soelaas biedt en wij verkoop niet verantwoord vinden.

Doel verkoopbeleid Verkoop van bestaand bezit is noodzakelijk om de transformatieopgave vanuit bedrijfseconomische aspecten verantwoord te kunnen uitvoeren. Met de verkoop van bestaande woningen worden financiële middelen gegenereerd waarmee nieuwe levensloopbestendige en energiezuinige woningen kunnen worden gebouwd. De verkoop van bestaande woningen creëert ook een kans voor startende kopers en kan bijdragen aan meer differentiatie in wijken en buurten. Doel van het verkoopbeleid is door het behalen van een goede netto-opbrengst bij verkoop van woningen, op termijn voldoende financiële middelen vrij te maken. Dat stelt ons in de gelegenheid om verjonging binnen de woningportefeuille te realiseren door acquisitie en transformatie bij blijvende financiële gezondheid.

Invulling verkoopbeleid Vanwege de opbrengstdoelstellingen verkoopt Elan Wonen niet complexgewijs. Elan Wonen kiest ervoor de woningen te verkopen tegen marktwaarde bij mutatie of aan zittende bewoners met een korting van 10% op de taxatiewaarde. Vanwege de lage mutatiegraad en de verwachting dat slechts een zeer beperkt aantal zittende huurders voor koop kiest, is er een verkoopprogramma vastgesteld van ruim achthonderd woningen. De woningen worden via een makelaar op de vrije markt verkocht. De verkoopwaarde wordt op voorstel van een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Elan Wonen maakt geen gebruik van een maatschappelijk gebonden eigendom-(MGE)-constructie, omdat Elan Wonen in dat geval als gevolg van de grote kortingen die kenmerkend zijn voor MGE-constructies een nog groter aantal woningen voor verkoop moet aanwijzen om de noodzakelijke opbrengst te verkrijgen. Ook de kans op aanzienlijke administratieve lasten van MGE-constructies en het gegeven dat Elan Wonen verkoop beschouwt als afscheid nemen van het bezit, zijn bijkomende redenen om geen MGE-constructies aan te bieden. Uit efficiencyoverwegingen heeft Elan Wonen besloten het VvE-beheer van het geringe aantal appartementencomplexen uit te besteden.

Pagina 53 van 103


Kwaliteitsbeleid woningen Elan Wonen is zich er zeer van bewust dat nieuwbouwprojecten voor lange tijd moeten bijdragen aan de kwaliteit van het wonen en aan de bebouwde omgeving. Aansprekende architectuur, ruime woningen en een meer dan gemiddeld afwerkingsniveau zijn daarom belangrijke aandachtspunten bij de ontwikkeling van nieuwe woningen. Bij nieuwbouwprojecten in de appartementensfeer wordt een gemeenschappelijk antennesysteem geplaatst om zodoende de wildgroei van schotelantennes te voorkomen. Verder worden alle woningen ontworpen volgens Woonkeur, wat een garantie is voor de toegankelijkheid tot de woningen. Ten slotte spelen duurzaamheid en energetische kwaliteit een belangrijke rol in het ontwerp- en bouwproces. Door de toepassing van duurzame technieken in sommige projecten, zoals zonnecollectoren en warmte-koudeopslag in combinatie met laagtemperatuurverwarming, besparen de bewoners op hun energiekosten en wordt een aanzienlijke beperking van de CO2-emissie gerealiseerd.

Onderhoudsbeleid Planmatig onderhoud Het kwaliteitsniveau van de bestaande woningen is een belangrijk aandachtspunt in het beleid van Elan Wonen. Het kwaliteitsniveau van het hele woningbezit wordt met behulp van een driejaarlijkse ‘technische conditiemeting’ in beeld gebracht die vervolgens wordt afgezet tegen de norm (NEN 2767). Voor het gehele bezit wordt een kwaliteitsniveau nagestreefd dat overeenkomt met nieuwbouwkwaliteit, waarbij enige tekenen van veroudering geaccepteerd worden. Een lager kwaliteitsniveau wordt gehanteerd voor complexen die op (korte) termijn worden gesloopt of waarvan de toekomst onzeker is. De resultaten uit het IBV worden gebruikt om planmatig onderhoud in te plannen.

Mutatie onderhoud Bij mutaties worden de woningen door de woonmakelaar aan de binnenkant opgenomen en beoordeeld. Indien nodig wordt de woning opgeknapt en gereedgemaakt voor een nieuwe verhuurperiode. Tevens maken we van de gelegenheid gebruik om de woning op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen.

Regulier onderhoud Onder het regulier onderhoud vallen de reparatieverzoeken die bewoners indienen bij onze Servicedienst. De reparatiewerkzaamheden worden zo veel mogelijk door de eigen onderhoudsdienst uitgevoerd. Waar nodig worden de werkzaamheden uitbesteed aan een select aantal aannemers met wie vaste eenheidsprijzen zijn overeengekomen.

Pagina 54 van 103


WONINGEN EN KWALITEIT: DOELSTELLINGEN 2012    

Uitvoeren van het verkoopbeleid en het realiseren van ruim dertig verkooptransacties. We handhaven vooralsnog het streven om jaarlijks honderd woningen toe te voegen aan de portefeuille door actieve acquisitie. Uitvoeren van een pakket aan maatregelen ter vermindering van het risico van branddoorslag bij hoogrisicoproducten. Starten en monitoren van resultaatgericht vastgoedonderhoud bij drie producten.

WONINGEN EN KWALITEIT: REALISATIE EN KEUZES 2012 Verkoopbeleid Sinds 2011 heeft Elan Wonen een actief verkoopbeleid. Hierbij wordt goed gebruikgemaakt van het corporatieportaal, een websiteapplicatie waarop naast Elan Wonen ook de verkoopmakelaar, de taxateur en de notaris zijn aangesloten. Het corporatieportaal zorgt voor transparantie in het verkoopproces. Alle huidige huurders van een woning uit de verkoopvijver hebben een aanbod gekregen om hun woning te kopen. Dit heeft in 2012 tot enkele verkopen aan zittende huurders geleid. In totaal zijn er in het afgelopen jaar 26 woningen, een kantoortje en een garage verkocht. In de begroting 2012 was gerekend op 31 verkochte woningen. De verkoop loopt als gevolg van de huidige woningmarkt moeizaam. Hierdoor komt het voor dat in een complex meerdere woningen langer leegstaan. Elan Wonen vindt die situatie onwenselijk zowel vanuit het prijsdrukkende effect als de negatieve invloed op de leefbaarheid. Het actief monitoren en waar mogelijk bijsturen van de verkoop is dan ook, zeker in deze tijd, een continu proces. Medio 2012 zijn er ook afspraken gemaakt tussen de Haarlemse corporaties en de gemeente Haarlem over het maximeren van de leegstand in verkoopcomplexen. In een beperkt aantal gevallen heeft Elan Wonen besloten woningen uit de verkoopvijver toch nog eenmaal met een regulier huurcontract te verhuren.

Acquisities In 2012 is een aantal serieuze acquisities doorlopen waarvan het project Land in Zicht met 80 appartementen het meest kansrijk is. Er ligt een principeovereenkomst met de ontwikkelaar. Door de voorgenomen verhuurdersheffing (regeerakkoord-Rutte II) is de financiële haalbaarheid van deze acquisitie onzeker geworden en hebben we in 2012 nog geen definitief besluit tot aankoop kunnen nemen. We hopen dat in 2013 wel te kunnen doen. In de nieuwbouw van blok IV van de Zuidstrook Slachthuisbuurt zijn 16 woningen aangekocht van Ymere. Deze woningen zijn gelegen naast de 24 eigen woningen in dat blok en vormen daarmee een logisch samenhangend geheel.

Branddoorslag Alle producten van Elan Wonen zijn beoordeeld op het risico van branddoorslag. Op basis van de resultaten van deze beoordeling zijn in 2010 bij ruim 1200 woningen rookmelders aangebracht. Daarnaast worden in de woningen met een hoog risico ook fysieke maatregelen genomen. Inmiddels is er duidelijkheid over alle benodigde fysieke maatregelen per complex, is de besluitvorming rond en zijn de werkzaamheden in voorbereiding. Een belangrijk deel van de werkzaamheden wordt direct aangepakt. Bij andere woningen wordt de aanpak gecombineerd met reeds gepland planmatig onderhoud.

Pagina 55 van 103


Resultaatgericht vastgoedonderhoud Onderzoek RGVO In 2010 hebben wij samen met TNO een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden van resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO). RGVO is een ketensamenwerking waarbij Elan Wonen als vastgoedeigenaar het onderhoud uitbesteedt aan een ander bedrijf, de ketenpartner, waarmee een langdurige samenwerking wordt aangegaan. Door gebruik te maken van de specifieke kennis en kunde van de ketenpartner, verwachten wij een besparing op de onderhoudskosten te realiseren. Tevens wordt een besparing gerealiseerd op de kosten van ons werkapparaat omdat werkzaamheden rondom de conditiemetingen en de planning van de onderhoudswerkzaamheden hiermee zijn uitbesteed.

Realisatie Op basis van de veelbelovende uitkomsten van het onderzoek in 2011 is een selectietraject doorlopen waarbij uiteindelijk drie ketenpartners zijn geselecteerd voor de drie complexen waar Elan Wonen RGVO gaat inzetten. In 2012 is van ieder van deze complexen een visienotitie opgesteld waarin de uitkomsten van het bewonerstevredenheidsonderzoek, de onderhoudsbehoefte volgend uit de technische inventarisatie en de strategie volgend uit het strategisch voorraadbeleid zijn verwerkt. We hebben in 2012 veel tijd en energie gestopt in het inpassen van deze systematiek op onze bestaande werkwijze. Dat bleek lastiger dan voorzien waardoor in 2012 nog geen investeringsbesluiten zijn genomen. Begin 2013 worden deze besluiten verwacht.

WONINGEN EN KWALITEIT: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Als gevolg van de veranderende marktomstandigheden en de voorgenomen verhuurdersheffing kunnen wij geen groei meer realiseren. Opbrengsten uit verkopen worden ingezet voor vervangende nieuwbouw en de verhuurdersheffing. Elan Wonen blijft inzetten op een goede afbouwkwaliteit van zowel sociale huurwoningen als vrijemarkthuurwoningen. Dit omwille van de klanttevredenheid en de toekomstbestendigheid van een product (waardebehoud en beperking onderhoud). Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid is echter ook aandacht voor de investeringskosten vereist. Dit betekent dat we meer scherpte aanbrengen in de relatie tussen locatie en de daar te realiseren kwaliteit. Meer dan voorheen zal de strategische bestemming van een complex daarbij leidend zijn. Op die manier wordt ook in de nieuwbouw een reële prijs-kwaliteitverhouding bereikt. We blijven ons daarnaast oriënteren op innovaties in de bouw die tot kostenreducties kunnen leiden, zoals prefabbouwmethoden. Wij blijven aandacht houden voor veiligheid en gezondheid maar ook voor de esthetische kwaliteit in de bestaande voorraad. Waar nodig worden esthetische verbeterpunten versneld aangepakt. Om het risico op branddoorslag te verkleinen, worden in 750 woningen fysieke aanpassingen aangebracht.

Pagina 56 van 103


KLANTEN EN KWALITEIT KLANTEN EN KWALITEIT: BELEID In ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor de klant’ zijn de plannen beschreven voor de periode 2008-2012. Elan Wonen wil op het vlak van klanttevredenheid een topcorporatie zijn. Al jaren werken wij aan het verhogen van de klanttevredenheid en het verbeteren van onze producten en dienstverlening. Op het gebied van klanttevredenheid is al veel werk verzet, maar er kan altijd een tandje worden bijgeschakeld. We buigen onze klantgerichte houding om naar een klantgedreven houding. We zetten nieuwe middelen in om onze dienstverlening te verbeteren. We spelen in op de wensen van onze klanten door nog beter te letten op hun behoeften.

Klanttevredenheid Wij meten de resultaten van onze inspanningen op het gebied van klanttevredenheid en de kwaliteit van onze producten en diensten door middel van diverse interne enquêtes en via het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We zijn al een aantal jaren in het bezit van het KWH-label, hét kwaliteitslabel voor woondiensten van corporaties. KWH heeft in 2012 de meetmethode vernieuwd waarbij de focus meer ligt op de beleving van de klant en veel minder op de processen.

Klachtenmanagement Ondanks ons streven naar kwalitatief goede producten en diensten worden fouten gemaakt die resulteren in een klacht. De ontvangen klachten vatten wij op als gratis advies en ze zijn bij uitstek geschikt als signaal voor verbetermogelijkheden. Met de klager wordt binnen één werkdag telefonisch contact gezocht om de klacht te bespreken en mogelijke oplossingsrichtingen aan te reiken. Als Elan Wonen er met de klant niet uitkomt, kan het geschil worden voorgelegd aan de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties. Het reglement van de geschillencommissie is te vinden op onze website.

Pagina 57 van 103


Klantenpanel Een klantenpanel bestaat uit een groep huurders die zijn mening geeft over een bepaald onderwerp. Met de uitkomsten van een klantenpanel kunnen we klantgerichter werken. Het panel levert ons namelijk belangrijke informatie op. Hiermee stemmen we onze dienstverlening af op de wensen van onze klanten. Het is de bedoeling elk voor- en najaar een klantenpanel te houden. De samenstelling van het panel en de onderwerpen wisselen per keer. In de zomer van 2012 is een klantenpanel gehouden met bewoners die wilden meepraten over de koers van Elan Wonen in de komende beleidsperiode. In het najaar is een klantenpanel gehouden met de bewoners van het dit jaar opgeleverde woongebouw Dreef.

Omgang met laaggeletterden De medewerkers met veel klantcontact en zij die ‘achter de voordeur’ komen, besteden aandacht aan het herkennen van laaggeletterdheid. Ook in de correspondentie en andere communicatie-uitingen houden we rekening met deze doelgroep door heldere en duidelijke taal te gebruiken, want wij willen met al onze klanten naar tevredenheid communiceren.

KLANTEN EN KWALITEIT: DOELSTELLINGEN 2012   

Invoeren van een klantvolgsysteem om de communicatie tussen afdelingen te verbeteren en ervoor te zorgen dat we op de hoogte zijn van klantwensen en -behoeften. Uitvoeren van het plan van aanpak om de huidige website in fasen te vervangen door een interactieve website. Verder uitbouwen van de aanbieding en marketing van vrijemarkthuurwoningen.

KLANTEN EN KWALITEIT: REALISATIES EN KEUZES 2012 Klantvolgsysteem en klantcontactstrategie Het in 2012 in productie genomen bedrijfsinformatiesysteem voorziet voor een groot gedeelte in de behoefte om klantcontacten te registreren zodat ook andere medewerkers weten welke contacten er zijn geweest en welke afspraken er zijn gemaakt. De volgende stap om de klant optimaal van dienst te kunnen zijn, zoeken we in het opzetten van een klantcontactcentrum (KCC). In het afgelopen jaar hebben we de mogelijkheden voor een organisatie van onze omvang onderzocht en begin 2013 is besloten om tot inrichting en implementatie over te gaan zodat begin 2014 het KCC operationeel is. Ons KCC wordt de voordeur van Elan Wonen en gaat bestaan uit medewerkers die als generalist producten leveren, diensten uitvoeren voor meerdere taakvelden, informatie geven en vragen beantwoorden. Wij streven ernaar dat het KCC 80% van de fysieke, telefonische, papieren en digitale contacten met de klant aanneemt en waar mogelijk direct afhandelt. De meer vaktechnische/specialistische vragen worden door het KCC doorgezet naar de vakafdelingen.

Pagina 58 van 103


Interactieve website De voorbereidingen voor de implementatie van een Huurdersportaal zijn in volle gang. Met dit Huurdersportaal wordt onze website echt interactief en kan de bestaande klant de meest voorkomende huurderszaken via de website regelen. Door middel van inlogmogelijkheden kan de klant onder meer inzicht krijgen in zijn persoonlijke gegevens, wijzigingen doorgeven, reparatieverzoeken aanvragen en inplannen, andere aanvragen en procedures opstarten en de status daarvan volgen. Naar verwachting wordt het Huurdersportaal in het najaar van 2013 ter beschikking van onze huurders gesteld.

Aanbieding vrijemarkthuurwoningen Wij willen woningzoekenden van vrijemarkthuurwoningen de mogelijkheid geven om via onze website hun interesse voor bepaalde producten kenbaar te maken door het plaatsen van opties in een zogenoemd Aanbodportaal. De implementatie van dit Aanbodportaal kost meer tijd en energie dan was voorzien en is nog niet gerealiseerd. Naar verwachting wordt het Aanbodportaal medio 2013 in gebruik genomen.

KWH-label Ook dit jaar is de kwaliteit van onze dienstverlening door KWH onderzocht en hebben we het KWH-Huurlabel behouden. Over 2012 heeft Elan Wonen een gemiddelde score van 7,7 behaald, net als in de voorgaande drie jaren. Wij proberen constant de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren om te blijven voldoen aan de soms veranderende behoefte van de klant. Intern zijn kwaliteitsteams ingesteld die voorstellen ter verbetering bedenken en uitvoeren. KWH heeft zijn meetfrequentie gewijzigd. Vanaf 2013 gaat ook Elan Wonen over op continumeting. Direct nadat een klant een dienst (bijvoorbeeld een reparatieverzoek) heeft afgenomen, wordt zijn oordeel opgehaald. Met het klantenvizier van KWH hebben we bovendien online en realtime inzicht in de behaalde resultaten waarmee we in staat zijn om snel en adequaat bij te stellen.

Geschillencommissie Er zijn bij de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties in 2012 drie klachten over Elan Wonen ontvangen. Eén klacht is door de Geschillencommissie niet in behandeling genomen omdat de klager de klacht nog niet bij de verhuurder had neergelegd. De andere twee klachten zijn wel door de Geschillencommissie in behandeling genomen en ongegrond verklaard.

Pagina 59 van 103


KLANTEN EN KWALITEIT: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Een hoge klanttevredenheid is essentieel voor het succes en het voortbestaan van Elan Wonen. Dit staat met zo veel woorden in ons ondernemingsplan voor de periode 2013-2017. Wij hebben bovendien klantgedrevenheid als een van onze drie kernwaarden geformuleerd. In de komende jaren blijven we ons op dit gebied verder ontwikkelen, in het bijzonder op het gebied van houding en gedrag (zie verder hoofdstuk 9 ‘Personeel en organisatie’). Onze klantcontactstrategie is erop gericht om een klant in één keer goed te helpen. Immers, ontevreden klanten hebben op medewerkers een demotiverend effect terwijl medewerkers juist energie krijgen van contacten met tevreden klanten. Door de inrichting van een klantcontactcentrum (KCC) met goed opgeleide en goed geïnformeerde medewerkers kunnen klanten beter en efficiënter geholpen worden. Voor de medewerkers van het KCC wordt een Medewerkersportaal ingericht waardoor data uit het bedrijfsinformatiesysteem gebruiksvriendelijk wordt ontsloten. Tevens wordt een zogenoemde kennisbank ontwikkeld. Hiermee bereiken we eenduidigheid in de afhandeling van klantvragen. Ook steken we veel energie in de doorontwikkeling van onze website waardoor klanten steeds meer zaken met Elan Wonen kunnen regelen op een moment dat het de klant uitkomt.

PERSONEEL EN ORGANISATIE PERSONEEL EN ORGANISATIE: BELEID De beleidsplannen rondom personeel en organisatie zijn voor de periode 2008-2012 beschreven in ons beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ onder het speerpunt ‘Hart voor het vak’ en in hoofdstuk 5 ‘De organisatie’. Leiderschap, verantwoordelijkheid nemen en persoonlijke ontwikkeling stonden in de afgelopen jaren centraal. Leiderschap wordt vormgegeven in een traject met alle leidinggevenden. Cultuur, persoonlijk functioneren en eenduidigheid in leiderschap zijn belangrijke onderdelen. Met de introductie van de loopbaanwijzer en individuele opleidingsbudgetten hebben corporatiemedewerkers twee instrumenten ter beschikking om zich te oriënteren op hun loopbaan en te investeren in opleiding en/of omscholing. Verantwoordelijkheid nemen voor de organisatie is onder meer te vertalen naar de deelname aan programma’s voor de realisatie van ons beleidsplan en een aantal organisatiebrede kleinere projecten. Elan Wonen stimuleert de persoonlijke ontwikkeling van haar medewerkers opdat zij breed en flexibel inzetbaar zijn en blijven. Wij streven een evenwichtige opbouw van het personeelsbestand na. Naast de bestaande kracht van ervaren corporatiemedewerkers proberen we ambitieuze mensen binnen te halen die juist ervaring buiten de sector hebben opgedaan. Maar ook net afgestudeerden zijn van grote waarde omdat zij met hun opleiding nieuwe kennis binnen de organisatie brengen.

PERSONEEL EN ORGANISATIE: DOELSTELLINGEN 2012      

Kortdurend ziekteverzuim van maximaal 3%. Voortzetten van het opgestarte leiderschapstraject. Het blijvend profileren op de arbeidsmarkt in de breedste zin van het woord, onder meer door maatschappelijke en middelbare schoolstages, afstudeeronderzoeken, traineetrajecten en dergelijke. Samenstellen van een passend en marktconform arbeidsvoorwaardenpakket dat beter aansluit bij de wensen en behoeften van onze huidige en toekomstige medewerkers. Stimuleren van de eigen ontwikkeling door werknemers zodat zij breed en flexibel inzetbaar zijn en blijven. Doorvoeren van personele consequenties van de implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem Dynamics Wonen.

Pagina 60 van 103


PERSONEEL EN ORGANISATIE: REALISATIE EN KEUZES 2012 Ziekteverzuim en duurzame inzetbaarheid In 2012 bedroeg het verzuimpercentage in totaal 6,3 (2011: 4,9). Binnen een relatief kleine organisatie als Elan Wonen heeft langdurig en niet-beïnvloedbaar verzuim al snel een grote impact op het verzuimcijfer. De stijging is bijna volledig te verklaren vanuit niet-beïnvloedbare verzuimgevallen. We kennen de langdurige verzuimgevallen goed en monitoren en begeleiden deze medewerkers intensief. Als het gaat om beleidsmaatregelen in het kader van terugdringen van verzuim, is het van meer belang om te kijken naar kortdurend en eventueel herhalend verzuim. Dit kortverzuimpercentage was in 2012 met 2,0 zeer acceptabel (2011: 1,9).

Leiderschap De resultaten van ons medewerkerstevredenheidsonderzoek van januari 2011 hebben geleid tot het inzetten van een leiderschapstraject. Thema’s als cultuur, eenduidigheid in leidinggeven en het persoonlijk functioneren van iedere deelnemer staan daarin centraal. Ook de relatie tussen managementteam en middenkader komt aan de orde. Door in gezamenlijke bijeenkomsten, onder begeleiding van een externe deskundige, zaken te bespreken die organisatiebreed spelen, aandacht te hebben voor de eigen ontwikkeling en het geven van feedback aan elkaar zijn belangrijke eerste stappen gezet. Bij een tussentijdse evaluatie bleek echter dat de ingeslagen weg niet verder zou helpen bij het bereiken van het uiteindelijke doel: het vormen van één team leidinggevenden dat samen met de medewerkers werkt aan een verbeterd Elan Wonen. Besloten is de eerder gelegde basis uit te breiden door over concrete zaken te overleggen en te brainstormen. Elke vier maanden vindt een bijeenkomst plaats, waar ruimte is voor feedback, discussies over actuele onderwerpen en specifieke thema’s zoals klantgedrevenheid. Om op het juiste spoor te blijven, wordt regelmatig geëvalueerd en waar nodig bijgestuurd.

Profileren op de arbeidsmarkt Een van onze beleidsdoelstellingen rond maatschappelijk ondernemen is ruimte bieden aan maatschappelijke stages, middelbareschoolstages, voortgezetonderwijsstages, afstudeeronderzoeken en traineetrajecten. Het begeleiden van stagiaires kost onze medewerkers tijd en energie. De stagiaires brengen de organisatie echter ook veel door hun nieuwe inzichten, enthousiasme en niet te vergeten de onderzoeksresultaten. Door deze terugstromende energie zijn de medewerkers gemotiveerd om stageverzoeken te blijven honoreren. Elan Wonen heeft dit jaar kunnen voorzien in vier beroepsstages, een snuffelstage, twee hboafstudeerstages en twee maatschappelijke stages. Daarnaast hebben we voorzien in een reintegratietraject. Een aantal leerlingen van een basisschool in Schalkwijk heeft op een ochtend bij Elan Wonen een zogenoemde bliksemstage gedaan ter voorbereiding op hun schoolkeuze voor het voortgezet onderwijs. Bliksemstages zijn een initiatief van JINC om leerlingen uit wijken met sociaaleconomische achterstand al op jonge leeftijd kennis te laten maken met het bedrijfsleven. Elan Wonen heeft in het najaar het convenant Werken aan sociale veiligheid mede ondertekend. Dit convenant is een initiatief van het Nova College en bevat afspraken om structureel en intensief samen te werken aan leren werken in de beroepspraktijk.

Pagina 61 van 103


Marktconforme arbeidsvoorwaarden De werkgroep van het deelprogramma ‘optimaliseren arbeidsvoorwaarden’ heeft op basis van interviews met een arbeidsbemiddelingsbureau en met young professionals binnen en buiten Elan Wonen geconcludeerd dat de arbeidsvoorwaarden van Elan Wonen marktconform zijn. Punten van aandacht zijn flexibele werktijden en doorstroommogelijkheden. Ten aanzien van de doorstroommogelijkheden heeft de werkgroep een doorstart gemaakt en onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van junior- en seniorfuncties binnen Elan Wonen. De conclusie was dat, binnen de huidige organisatiestructuur, al optimaal gebruik wordt gemaakt van deze constructie.

Beleid ontwikkeling en opleiding Elan Wonen besteedt ruime aandacht aan de ontwikkeling van haar medewerkers. Een organisatiebreed budget maakt trainingen voor bijvoorbeeld nieuwe medewerkers mogelijk. Voor 2013 wordt een toename van de uitgaven vanuit dit opleidingsbudget verwacht voor noodzakelijke training en coaching van medewerkers in het nieuw op te zetten KCC. Voor de vakinhoudelijke opleidingen wordt gebruikgemaakt van het afdelingsopleidingsbudget. Daarnaast heeft elke medewerker de beschikking over een individueel loopbaanbudget dat gebruikt kan worden voor persoonlijke ontwikkeling. Door het continu onder de aandacht brengen van dit budget is het gebruik hiervan gestegen naar ruim 50% ( 2011: 8%).

Nieuw bedrijfsinformatiesysteem Realiseren kwaliteitsverbetering en efficiencywinst In 2012 is veel werk verzet voor de implementatie van het bedrijfsinformatiesysteem dat eind juni 2012 in productie is gegaan. Binnen het bedrijfsinformatiesysteem zijn opgenomen de huurdersadministratie, de vastgoedadministratie, de onderhoudsplanning en de financiële administratie. Veel aandacht is daarbij uitgegaan naar het toepassen van innovatieve oplossingen om de gewenste kwaliteitsverbetering en efficiencywinst te behalen. Zo zijn de bussen van de onderhoudsmedewerkers getransformeerd naar mobiele magazijnen waarbij met een zakcomputer (PDA) de gebruikte materialen worden gescand en administratief worden verwerkt. Er is een aparte applicatie ingericht voor strategische vastgoedsturing en we hebben nu de beschikking over een datawarehouse van waaruit de gewenste managementinformatie en de benodigde externe verantwoordingsinformatie kan worden verkregen. Het samenstellen van betrouwbare informatie kost nu veel minder energie waardoor er meer tijd is om de verkregen informatie te analyseren. Ten slotte gaat onze nieuwe website vanaf 2013 optimaal gebruikt worden met de inrichting van een optiemogelijkheid voor vrijemarkthuurwoningen. In de jaren daarna worden de mogelijkheden voor huurders om via de website zaken te regelen steeds verder uitgebreid. Hiertoe is eind 2012 een huurdersportaal aangeschaft dat vanaf het najaar 2013 in opeenvolgende etappes beschikbaar komt voor onze huurders.

Pagina 62 van 103


Gevolgen bestaande functies Met dit nieuwe bedrijfsinformatiesysteem wordt naast een kwaliteitsverbetering ook een positief efficiencyresultaat verwacht. De nieuwe werkprocessen brengen wijzigingen in een aanzienlijk aantal bestaande functies met zich mee en geven een besparing van ongeveer drie formatieplaatsen in vooral administratieve functies. In 2012 is een vaste medewerker intern doorgestroomd naar een functie die tot dan toe door een tijdelijke medewerker was ingevuld. Dit is de eerste concrete besparing waarbij gedwongen ontslag is voorkomen. De verwachting is dat overige personele consequenties in 2013 zichtbaar worden. Elan Wonen streeft ernaar ook de medewerkers die het dan betreft een passende functie aan te kunnen bieden. Daarnaast maakt Elan Wonen gebruik van externe inhuur op afdelingen waar een efficiencyslag en dus een vermindering van het aantal fte’s wordt voorzien. Door op termijn afscheid te nemen van de externe krachten, wordt eventuele boventalligheid vermeden.

PERSONEEL EN ORGANISATIE: AMBITIES KOMENDE BELEIDSPERIODE Het centrale thema voor de komende beleidsperiode wordt onze kernwaarde ‘klantgedreven’. Alle medewerkers worden betrokken bij een programma waarin veel aandacht is voor houding, gedrag en communicatie. Ook de medewerkers zonder direct klantcontact volgen dit programma, omdat de ondersteunende diensten die zij leveren onderdeel zijn van onze totale dienstverlening aan de klant. Daarnaast blijven leiderschap, verantwoordelijkheid nemen en persoonlijke ontwikkeling belangrijk. Onze medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor hun ontwikkeling en blijvende inzetbaarheid op de arbeidsmarkt. Wij nemen deze verantwoordelijkheid niet over maar ondersteunen en faciliteren onze medewerkers zo veel mogelijk. Wij stimuleren het bewustzijn over het belang van duurzaamheid bij onze medewerkers. Medewerkers worden gestimuleerd om zich de komende jaren een andere werkwijze aan te leren. Onze systemen maken het mogelijk een aanzienlijke papierreductie te realiseren. Tenslotte oriënteert Elan Wonen zich op ‘Het Nieuwe Werken’. Vraagstukken op het gebied van flexibele werktijden komen hierbij aan de orde.

Pagina 63 van 103


FINANCIËLE CONTINUÏTEIT FINANCIEEL BELEID Stichting Elan Wonen is een vastgoedondernemer met grote betrokkenheid bij de maatschappij als geheel en in het bijzonder bij de gemeenten waarbinnen het vastgoed ligt. Deze betrokkenheid richt zich vooral op het creëren van aantrekkelijke, duurzame en betaalbare woonmilieus. Onze kernwaarden ‘betrouwbaar’ en ‘toekomstgericht’ zijn ten volle van toepassing op onze financiële sturing. Financiële resultaten zijn voor Elan Wonen geen doel op zich, maar de financiële continuïteit is cruciaal om ook op termijn onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven te kunnen waarmaken. Onze interne financiële sturing is gebaseerd op kasstromen, actuele waarde en rendementseisen. Ieder jaar wordt voor Elan Wonen (niet geconsolideerd) een financiële meerjarenprognose voor de komende negen jaar opgesteld, waarbij alle beleidsvoornemens, en vastgoedstrategieën zijn meegerekend. Ook voorgenomen overheidsmaatregelen worden in de meerjarenprognose opgenomen voor zover er voldoende zekerheid is over termijn en financiële omvang. De meerjarenprognose 2013-2021 is dit jaar opgesteld in een periode waarin er nog veel onduidelijkheid was over de uitwerking van de voorgenomen overheidsmaatregelen. Zowel de voorgenomen verhuurdersheffing vanuit het regeerakkoord-Rutte II, de saneringsheffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als de extra huurinkomsten als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn in de meerjarenprognose verwerkt. Sturing vindt plaats aan de hand van diverse kengetallen, die worden berekend op basis van diezelfde financiële meerjarenprognose en worden afgezet tegen onze intern genormeerde doelstellingen. In een zogenaamde ‘stresstest’ worden diverse scenario’s in de tijd doorgerekend waarbij de bijbehorende kengetallen worden afgezet tegen de door ons gestelde normen. Door deze ‘stresstest’ weten we dat onze meerjarenprognose bestendig is voor wat betreft ongeplande inflatie- en renteschommelingen. De financiële sturing van de verbindingen waarin bouwprojecten zijn ondergebracht, geschiedt voornamelijk op basis van de projectbegrotingen en liquiditeitsprognoses. In dit hoofdstuk geven wij inzicht in de meest relevante aspecten van het financiële beleid van Elan Wonen.

STUREN OP KASSTROMEN Een van de randvoorwaarden van ons financieel beleid is dat Elan Wonen blijvend toegang wil houden tot de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit betekent dat het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend moet zijn om leningen met WSWborging te kunnen aantrekken en dat de opbrengsten uit exploitatie voldoende moeten zijn om de rente over de leningenportefeuille en de aflossingsfictie van 2% te kunnen voldoen.

Operationele kasstroom De operationele kasstroom wordt gevormd door het exploitatieresultaat minus de financieringsuitgaven. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid om de rentelasten op de opgenomen leningen te kunnen betalen uit het exploitatieresultaat. In tabel 1 wordt het verloop van de operationele kasstroom weergegeven. Tevens wordt een fictieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille (aflossingsfictie) getoond welke door het WSW wordt gehanteerd bij de beoordeling van de liquiditeit van corporaties. Met de kasstroomtoets wordt bekeken of uit het direct rendement van de vastgoedexploitatie (exploitatieresultaat minus afschrijvingen), de rentelasten en de aflossingsfictie kan worden voldaan. Omdat Elan Wonen blijvend toegang wil houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, hanteren wij hiervoor de WSW-norm van minimaal 1,00. Uit onze meerjarenbegroting blijkt dat Elan Wonen de komende jaren ruim voldoende in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen te betalen vanuit de lopende exploitatie. Pagina 64 van 103


Tabel 1 Kasstroomtoets WSW

(Des)investeringskasstroom De (des)investeringskasstroom wordt gevormd door de investeringsuitgaven in nieuwbouw en bestaand bezit minus de netto verkoopopbrengsten. In 2012 is beduidend minder geïnvesteerd dan was begroot. We hebben besloten een aantal investeringen uit te stellen. Dit als reactie op de aangescherpte continuïteitseisen van het CFV (zie verder onder het kopje ‘oordeel extern toezicht’). Deze aangescherpte eisen zijn een direct gevolg van de voorgenomen verhuurdersheffing die slechts gedeeltelijk gecompenseerd worden door de inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Naast het uitstel van investeringen zijn geplande acquisities van bijna € 28 miljoen niet verwezenlijkt. De financiële risico’s bij acquisities worden nu hoger ingeschat; reden waarom die acquisities niet zijn afgerond. Ook de onzekerheden en onduidelijkheden rondom de financieringsmogelijkheden van nietdaeb-activiteiten hebben een remmende werking op het verwezenlijken van acquisities (zie verder hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit). Ook voor de komende jaren zijn de investeringen teruggebracht. De voorheen ingeplande autonome groei van ongeveer 100 woningen per jaar is vervallen. Wij streven nog steeds naar verjonging en verbetering van onze vastgoedportefeuille. Om dit te verwezenlijken, verkoopt Elan Wonen delen van het bestaande bezit. Diverse complexen zijn aangewezen voor verkoop bij mutatie. De kasstroom uit deze verkopen is noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken op het gebied van herstructurering en energiebesparingen. Het werkelijke aantal verkochte woningen van 26 stuks is enigszins achtergebleven bij het begrote aantal te verkopen woningen van 31 stuks (zie verder hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit’). Gezien de voortdurende stagnatie op de woningmarkt is dat geen slecht resultaat. In tabel 2 wordt het verloop van de (des)investeringskasstroom en de financieringskasstroom weergegeven. De lening/investeringsratio geeft de mate aan waarin de investeringen in enig jaar extern gefinancierd worden. Elan Wonen heeft zich hierbij een norm gesteld van maximaal 75% over een periode van vijf jaar. Door de afname van het investeringsvolume en het goede direct rendement op de vastgoedexploitatie hoeft de komende jaren slechts in beperkte mate extra financiering te worden aangetrokken. De lening/investeringsratio heeft een direct verband met de lening/waarderatio (zie tabel 3). Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de geinvesteerde bedragen niet volledig leiden tot waardestijging van het vastgoed. Gemiddeld genomen is de waardestijging ongeveer 85% van het geinvesteerde bedrag. Investeringen in energetische kwaliteit en veiligheid (branddoorslag) resulteren slechts in beperkte mate tot waardestijging. Pagina 65 van 103


Tabel 2 Lening/investeringsratio

Pagina 66 van 103


STUREN OP WAARDE Binnen Elan Wonen is de waarde van ons vastgoed een belangrijk aspect van de financiële sturing omdat financiers hun aflossingsrisico daarop bepalen. Immers, het vastgoed is onderpand voor de onderliggende leningenportefeuille. Bij corporaties worden diverse waardebegrippen voor de vastgoedportefeuille onderscheiden zoals:  

 





Historische kostprijs: oorspronkelijk bedrag van de investering. Elan Wonen gebruikte deze waarde minus afschrijvingen in de jaarrekening tot en met 2007. Bedrijfswaarde: contante waarde van de toekomstige kasstromen gebaseerd op het beleid van de corporatie. Deze waarde wordt door het CFV gebruikt ter beoordeling van de financiële continuïteit. Elan Wonen gebruikte deze waarde voor de waardering in de jaarrekening in de jaren 2008-2011. Marktwaarde in verhuurde staat: contante waarde van de toekomstige kasstromen waarbij marktconforme uitgangspunten worden gehanteerd. Elan Wonen gebruikt deze waarde voor de waardering in de jaarrekening met ingang van 2012. Zie verder onder het kopje RJ 645. WOZ-waarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt bepaald door de gemeentetaxateur op basis van geveltaxaties en recente verkopen van soortgelijk vastgoed in dezelfde buurt. De waarde is bepalend voor de WOZ-belasting en wordt gehanteerd voor de verhuurdersheffing. Mogelijk gaat de WOZ-waarde in de toekomst ook een rol spelen bij het nieuwe woningwaarderingsstelsel op basis waarvan de maximale huurprijzen worden vastgesteld. Leegwaarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt bepaald door een onafhankelijke door Elan Wonen ingehuurde taxateur aan de hand van geveltaxaties en recente verkopen van soortgelijk vastgoed in dezelfde buurt. Elan Wonen gebruikt de leegwaarde voor de bepaling van de streefhuren en als parameter bij de marktwaardeberekening. Op portefeuilleniveau is de leegwaarde nagenoeg gelijk aan de WOZ-waarde. Fiscale waarde: waarde in onverhuurde staat. Deze waarde wordt gebruikt voor de fiscale resultaatbepaling en kan door de fiscale regelgeving sterk afwijken van de WOZ-waarde en de leegwaarde.

Voor de sturing op waarde gebruiken wij de lening/waarderatio (zie tabel 3). Hierbij wordt de nettoschuldpositie (saldo van leningenportefeuille, kortlopende schulden en vorderingen) afgezet tegen de waarde van de vastgoedportefeuille. Het WSW gaat bij de lening/waarderatio uit van een waardering op WOZ-waarde. Omdat het grootste gedeelte van onze vastgoedportefeuille valt onder de borging van het WSW houden wij dezelfde waardering aan. Het WSW hanteert voor deze ratio een norm van 50%. Elan Wonen hanteert veiligheidshalve een norm van 40%. Hierdoor behouden we ook op lange termijn toegang tot externe financiering, ook als de WOZ-waarde sterker gaat dalen dan nu reeds ingeschat. In tabel 3 worden het verloop van de vastgoedwaarde en de nettoschuldpositie weergegeven. De lening/waarderatio laat zien hoe de waarde van het vastgoed zich verhoudt tot de externe financiering. Elan Wonen blijft de komende jaren ruim binnen de gestelde norm van 40%.

Pagina 67 van 103


Tabel 3 Lening/waarderatio

In de grafiek ‘Historische ontwikkeling marktwaarde en bedrijfswaarde’ (tabel 4) worden WOZ-waarde, marktwaarde in verhuurde staat en bedrijfswaarde over de afgelopen jaren weergegeven. De marktwaarde in verhuurde staat is vastgesteld via de methode van de IPD Corporatie Vastgoedindex. Deze landelijke benchmark meet de prestaties van Elan Wonen als investeerder en beheerder. Zie verder onder het kopje ‘RJ 645’.

Tabel 4 Historische ontwikkeling WOZ-waarde, marktwaarde en bedrijfswaarde

STUREN OP RENDEMENTEN Financiële continuïteit kan alleen worden bereikt door voldoende financiële middelen te genereren uit de exploitatie van ons vastgoed. Door een gezonde vastgoedexploitatie kunnen we blijven voldoen aan onze rente- en aflossingsverplichtingen en zodoende toegang houden tot langlopende financieringen. Om deze reden is het direct rendement van belang bij de financiële sturing. Het direct rendement geeft de verhouding aan tussen het resultaat uit vastgoedexploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee bepalen we het renderend vermogen van onze portefeuille ten opzichte van de markt. Als norm hanteren we 2,7%, zijnde het gemiddelde rendement over de afgelopen drie jaar van collega-corporaties uit de Noordelijke Randstad die tevens deelnemen aan de IPD-benchmark. Pagina 68 van 103


Uit de cijfers in tabel 5 blijkt dat ons direct rendement de komende drie jaar nog niet geheel voldoet aan de door ons gestelde norm. In de jaren daarna herstelt het direct rendement zich doordat het in 2010 ingezette marktconforme huurprijsbeleid zijn vruchten begint af te werpen, door de ingezette kostenbesparing van het werkapparaat en doordat de grote herstructureringsprojecten weer huuropbrengsten gaan genereren.

Tabel 5 Direct rendement

Elan Wonen hanteert interne rendementseisen (IRR) bij investeringsbeslissingen. De vereiste IRR is vastgesteld op 5,25% per project. Dit rendement kan doorgaans gehaald worden door projecten te realiseren met zowel sociale huur als commerciële huur (woningen en/of bedrijfsonroerendgoed).

Pagina 69 van 103


RESULTAATONTWIKKELING 2012 In tabel 6 staat de vergelijking van het actuele jaarresultaat 2012 met de begroting 2012 en het actuele jaarresultaat 2011.

Tabel 6 Resultaatontwikkeling 2012

Exploitatieresultaat Het gerealiseerde exploitatieresultaat is in 2012 nagenoeg uitgekomen op het begrote exploitatieresultaat. De belangrijkste afwijkingen doen zich voor bij de huuropbrengsten en de onderhoudskosten. De huuropbrengsten zijn bijna € 700.000 lager uitgekomen dan begroot. Dit verschil is voor bijna € 600.000 het gevolg van de niet gerealiseerde acquisities waarvoor wel gedeeltelijk de huuropbrengsten waren ingerekend. Ook is de huurderving door leegstand en woningverbetering ruim € 60.000 hoger uitgekomen dan begroot. De onderhoudskosten zijn ruim € 900.000 lager uitgekomen dan begroot. Dit is voor een groot gedeelte het gevolg van ons onderzoek naar de mogelijkheden van resultaatgericht vastgoedonderhoud (zie verder hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit’). De begrote kosten voor planmatig onderhoud zijn voor de betreffende producten doorgeschoven naar toekomstige jaren. De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de activering van interne uren die besteed zijn aan bouw- of renovatieprojecten. De daling van de geactiveerde productie staat gedeeltelijk in relatie tot Pagina 70 van 103


de daling van de overige bedrijfslasten. Door de niet gerealiseerde acquisities zijn zowel de personeelskosten als de geactiveerde productie lager uitgekomen dan begroot. Wij vergelijken onze exploitatiekosten met die van andere woningcorporaties. Hiervoor gebruiken wij de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van IPD. In deze laatste benchmark worden de totale exploitatiekosten omgerekend naar m² vastgoed. Elan Wonen heeft in 2012 met € 29,50/m² aanzienlijk beter gepresteerd dan de benchmark van € 35,80/m² (2011: respectievelijk € 30,60/m² en € 35,10/m²).

Portfolioresultaat Het portfolioresultaat is opgebouwd uit het resultaat uit verkopen en de mutatie in de marktwaarde materiële vaste activa.

Tabel 7 Portfolioresultaat

Het resultaat uit verkopen is lager uitgekomen dan begroot. Er zijn 26 woningen verkocht, dit is ruim 80% van het begrote aantal van 31. Door de economische crisis duurt het relatief lang en kost het meer inspanning om woningen te verkopen. De kosten verkopen betreffen directe verkoopkosten en leegstanddagen. Zie hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit’voor meer informatie over het gevoerde verkoopbeleid. De marktwaarde mutatie op de vastgoedportefeuille in exploitatie is in 2012 uitgekomen op 2,3%. Dit is aanzienlijk minder dan de 6,8% die in de begroting was voorzien. De waarde mutatie op het vastgoed in ontwikkeling betreft onrendabele investeringen op herstructurering. De marktwaarde mutatie van de geplande herstructurering in de Slachthuisbuurt en de Baden Powell-/Thomas Morestraat is hoog door de kapitaalvernietiging als gevolg van sloop. De nieuwbouw kent vooralsnog een lage marktwaarde door de hoge disconteringsvoet en het feit dat er nog geen huurcontracten zijn afgesloten voor de bedrijfsruimtes en met de zorgleverancier van de PG-voorziening. Vanwege de aanhoudende stagnering op de woningmarkt is het van projecten die we in ontwikkeling hebben onzeker of ze daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden. Om die reden hebben we een voorziening van 75% van de geactiveerde aanloopkosten op deze projecten gevormd.

Pagina 71 van 103


Financieringsresultaat Het financieringsresultaat betreft het saldo van rentebetalingen op langlopende leningen en renteontvangsten op rekening-courantvorderingen op deelnemingen. Het financieringsresultaat is in 2012 gunstiger uitgekomen dan begroot doordat er minder leningen zijn aangetrokken door de niet gerealiseerde acquisities en andere vastgoedinvesteringen. Het gemiddelde rentepercentage van onze leningen- en derivatenportefeuille bedraagt 4,82.

NIEUWE RICHTLIJN VOOR DE JAARVERSLAGGEVING - RJ 645 Begin 2011 heeft de Raad voor de jaarverslaggeving de vernieuwde Richtlijn 645 voor Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Deze richtlijn heeft voor Elan Wonen effect vanaf het huidige boekjaar. De vernieuwde richtlijn maakt het voor woningcorporaties mogelijk om voor de waardering van het vastgoed te kiezen uit waardering van het vastgoed als bedrijfsmiddel (RJ 212) of waardering van het vastgoed als vastgoedbelegging (RJ 213). Deze keuze is afhankelijk van het door de woningcorporatie gevoerde beleid. Net als iedere andere woningcorporatie vervult Elan Wonen zowel de rol van vastgoedbelegger als die van vastgoedbeheerder. De laatste jaren heeft het bestuur van Elan Wonen echter een transitie doorgemaakt van (voornamelijk) vastgoedbeheerder naar (op de eerste plaats) vastgoedbelegger. Eind 2011 heeft het bestuur van Elan Wonen besloten om vanaf het boekjaar 2012 de gehele vastgoedportefeuille te gaan waarderen als vastgoedbelegging. De raad van commissarissen heeft hiermee ingestemd. Concreet betekent dit dat het vastgoed in exploitatie gewaardeerd wordt tegen marktwaarde in verhuurde staat in plaats van waardering tegen bedrijfswaarde (zie verder tabel 4). Deze stelselwijziging is verwerkt in de jaarrekening waarbij de vergelijkende cijfers van 2011 navenant zijn aangepast.

WAARDERING VASTGOEDPORTEFEUILLE Opbouw portefeuille De totale vastgoedportefeuille in de enkelvoudige jaarrekening van Stichting Elan Wonen is eind 2012 als volgt opgebouwd:

Tabel 8 Vastgoedportefeuille

De woningportefeuille heeft met 95% verreweg het grootste aandeel in de totale vastgoedportefeuille. Om die reden en vanwege de leesbaarheid richten we ons in deze paragraaf uitsluitend op de woningportefeuille. Het onderscheid binnen de woningportefeuille tussen commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie wordt zoals gebruikelijk in de sector gemaakt op basis van de huidige huurprijs en de liberalisatiegrens (2012: € 664,66). In de komende jaren zal er binnen de woningportefeuille een beweging te zien zijn van sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed. Dit komt doordat een deel van de woningen die nu nog onder de liberalisatiegrens worden verhuurd bij mutatie, vaak na een kwaliteitsinvestering, commercieel worden verhuurd boven de liberalisatiegrens.

Pagina 72 van 103


IPD-rekenmodel: parameters en scenario’s Parameters In de jaarrekening is onder grondslagen voor de waardering van activa en passiva een beschrijving opgenomen van de marktwaardewaardering. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van het rekenmodel van de Investment Property Databank (IPD). In dit model wordt de marktwaarde bepaald per kasstroomgenererende eenheid (KGE). Een KGE is opgebouwd uit verhuurbare eenheden die logisch gegroepeerd zijn op basis van fysieke ligging, bouwjaarklasse en vastgoedtypering. De marktwaarde wordt bepaald met een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De gehanteerde parameters zijn marktconform. In tabel 9 is een overzicht opgenomen van de belangrijkste parameters.

Tabel 9 Parameters in marktwaardebepaling

Opmerkingen: 1. 2. 3. 4.

parameters marktconform ingeschat door IPD; parameters marktconform ingeschat door externe taxateur; feitelijke parameters gebaseerd op administratie Elan Wonen; resultaat van marktwaardeberekening.

Pagina 73 van 103

Jaarverslag Elan Wonen 2012 De afname van de standaarddisconteringsvoet die van toepassing is voor alle KGE’s wordt verklaard door de overdrachtsbelasting. Ultimo 2011 was nog onbekend of de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6- naar 2% van definitieve of tijdelijke aard was.

Scenario’s De marktwaarde wordt in het IPD-rekenmodel berekend volgens twee scenario’s: ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’. Bij het scenario uitponden wordt uitgegaan van de veronderstelling dat iedere woning bij huurmutatie wordt uitgepond (verkocht). Bij het scenario doorexploiteren wordt uitgegaan van de veronderstelling dat iedere woning bij mutatie opnieuw wordt verhuurd tegen de marktwaarde. De in de jaarrekening gehanteerde waarde is de hoogste marktwaarde van beide scenario’s op KGEniveau. Bij Elan Wonen resulteert dit erin dat de hele portefeuille gewaardeerd is op de marktwaarde volgens het scenario ‘uitponden’. Eind 2012 bedraagt het verschil in marktwaarde tussen beide scenario’s € 186 miljoen.

Verklaring waardemutatie In het volgende overzicht is het verloop van de marktwaarde van de woningportefeuille in 2012 opgenomen. De totale waardedaling van € 23,3 miljoen wordt verklaard aan de hand van autonome portefeuillemutaties, verkoopwaardemutaties en parameterwijzigingen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen schattingswijzigingen en feitelijke wijzigingen. Voornamelijk de daling op de verkoopmarkt heeft tot een forse waardedaling geleid.

Tabel 10 Verloop marktwaarde woningportefeuille

Pagina 74 van 103


Vergelijking kasstromen marktwaardeberekening en meerjarenprognose In tabel 11 is een vergelijkend overzicht opgenomen van de kasstromen voor de komende vijftien jaren (2013-2027). De vergelijking betreft de kasstromen voor de marktwaardeberekening van de gehele vastgoedportefeuille en de kasstromen conform onze meerjarenprognose. Het is voor het eerst dat we een dergelijke analyse hebben uitgevoerd. Wij kunnen de resultaten niet afzetten tegen collega-corporaties omdat in de sector nog geen van de corporaties hierover verslag heeft gedaan. Wij kunnen nog niet alle verschillen tussen beide kasstromen volledig verklaren en pakken dit in de komende periode verder op. Om de vergelijking zinvol te kunnen uitvoeren, zijn voor beide kasstromen dezelfde inflatie- en mutatiegraadparameters gehanteerd. Verder is voor beide kasstromen uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’.

Tabel 11 Vergelijking kasstromen 2013-2027

Huuropbrengsten Bij de marktwaardebepaling worden de huuropbrengsten berekend aan de hand van de bestaande contracthuren die na mutatie (op basis van de mutatiegraad) worden gewijzigd in de markthuur. Woningen die na mutatie binnen de sociale portefeuille worden verhuurd, worden hierbij afgetopt op 100% van de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). In de meerjarenprognose zijn de huuropbrengsten ook berekend aan de hand van de bestaande contracthuren die na mutatie (op basis van dezelfde mutatiegraad) worden gewijzigd in de streefhuren conform ons huurprijsbeleid. Deze streefhuren wijken nauwelijks af van de markthuren. Woningen die na mutatie binnen de sociale portefeuille worden verhuurd, worden afgetopt op 90% van de maximaal redelijke huur. Het verschil van 4% huuropbrengsten tussen de kasstromen op marktwaarde en de kasstromen in de meerjarenprognose komt door dit verschil in aftopping bij ongeveer 550 woningen.

Pagina 75 van 103


Onderhoud Bij de marktwaardebepaling worden de onderhoudsuitgaven bepaald op basis van genormeerde kosten die zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). In de meerjarenprognose zijn de verwachte onderhoudsuitgaven opgenomen op basis van technische conditiemetingen, contracten en ons kwaliteitsbeleid van bestaand bezit waarbij gestreefd wordt naar nieuwbouwkwaliteit waarbij enige tekenen van veroudering worden geaccepteerd (zie ook hoofdstuk 7 ‘Woningen en kwaliteit’). Het is in het bijzonder dit hoge kwaliteitsniveau dat het verschil verklaart tussen beide kasstromen. Het is een bewuste keuze van Elan Wonen om deze hoge kwaliteit na te streven. Ten eerste geven onze klanten aan het onderhoud van de woning heel belangrijk te vinden. Ten tweede heeft een goed onderhouden complex een betere uitstraling in de buurt. Ook voor buurtbewoners en bezoekers van een wijk is het prettiger om in een omgeving te zijn met goedonderhouden gebouwen. Het mutatieonderhoud betreft doorgaans onderhoud aan de binnenkant van een woning. Het bijzonder grote verschil tussen beide kasstromen is gedeeltelijk het gevolg van het type bezit met relatief oudere bouw en soms lange contractduren. Ongeveer 25% van de woningen moet bij mutatie grondig aangepakt worden voordat nieuwe verhuur mogelijk is. Dit heeft ook te maken met het door ons gewenste kwaliteitsniveau.

Beheerlasten De beheerlasten binnen de marktwaardebepaling zijn significant lager dan de verwachte beheerlasten zoals die in de meerjarenprognose zijn opgenomen. Er zijn verschillende oorzaken te benoemen voor het geconstateerde verschil. Als toegelaten instelling heeft Elan Wonen taken en verplichtingen die een commerciële vastgoedbelegger niet heeft. Zo heeft een toegelaten instelling de taak om zich in te zetten voor kwetsbare groepen. Het verhuurproces voor deze kwetsbare groepen is tijdsintensiever. Daarbovenop moet de woningtoewijzing van sociale huurwoningen door de schaarste zo integer en transparant mogelijk plaatsvinden wat een zekere inefficiëntie met zich meebrengt. Ook hebben corporaties te maken met extra administratieve lasten als gevolg van overheidsmaatregelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de inkomenstoets bij woningtoewijzing. Daarnaast heeft een toegelaten instelling door de wijze van financiering te maken met arbeidsintensieve rapportages aan de toezichthouders. De participatie van bewoners wordt corporaties vanuit het BBSH opgelegd. Wij hechten waarde aan deze participatie en zoeken dat op verschillende wijze op, niet alleen via de formele weg (bewonerscommissies en bewonersraad) maar ook experimenteren we met onlineparticipatie en grijpen we ad-hocgelegenheden aan. We communiceren actief met bewoners via het bewonersblad, e-nieuwsbrieven en klantenpanels. Of de genoemde oorzaken het verschil in kasstromen volledig verklaren, is niet waarschijnlijk. Daarom blijven we continu energie steken in efficiencyverbeteringen. Hierbij proberen we wel de kwaliteit van de dienstverlening op hoog niveau te houden. Zie verder onder het kopje ‘resultaatontwikkeling 2012’voor de vergelijking van onze beheerlasten met die van collega-corporaties.

Overige exploitatiekosten Deze kosten betreffen vooral gemeentebelastingen en -heffingen en verzekeringen. In beide kasstromen worden de meest recente tarieven gehanteerd.

Voorgenomen maatregelen De voorgenomen maatregelen van het Rijk (verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke extra huurverhogingen) en van het CFV (saneringsheffing) zijn geen van alle in de marktwaardebepaling meegenomen. De maatregelen van het Rijk hadden ultimo 2012 nog geen wettelijke status. De maatregelen van het CFV betreffen uitsluitend de corporatiesector en zijn niet van toepassing op vastgoedbeleggers buiten de sector. In de meerjarenprognose zijn alle voorgenomen maatregelen wel ingerekend om te kunnen sturen op de kasstromen.

Pagina 76 van 103


Leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheidskosten maken geen deel uit van de marktwaardebepaling omdat deze kosten niet direct gerelateerd zijn aan een bepaald complex. Elan Wonen maakt als maatschappelijke vastgoedondernemer de keuze om personeel in te zetten om samen met bewoners, gemeenten, collega-corporaties en andere samenwerkingspartners de leefbaarheid in wijken en buurten te behouden of te verbeteren. Wij willen deze naar ons inziens belangrijke taak ook in de toekomst blijven volbrengen. Om die reden zijn de uitgaven opgenomen in de meerjarenprognose. Zie verder onder het kopje ‘maatschappelijk dividend 2012’.

Niet aan vastgoed gerelateerde overheadkosten De kosten van directie, raad van commissarissen en beleidsmakers zijn niet direct aan het vastgoedbeheer toe te rekenen. Daarom zijn deze kosten niet in de reguliere beheerkosten van de marktwaardebepaling opgenomen. De omvang van deze kosten zal hoger liggen dan bij een reguliere vastgoedbelegger. Een verklaring hiervoor ligt in onze maatschappelijke rol. Als maatschappelijk ondernemer is er door directie en beleidsmakers veelvuldig overleg met de belanghouders (bewoners en gemeenten) over een verscheidenheid aan onderwerpen. Wij vinden het vanuit onze rol belangrijk om onze belanghouders te verbinden aan onze activiteiten en te betrekken bij onze keuzes. Dit niet alleen vanwege het verkrijgen van legitimiteit maar ook vanuit het oogpunt van samenwerking. Onderwerpen als duurzaamheid, ouderenzorg en doorstroming kunnen beter in gezamenlijkheid worden opgepakt.

MAATSCHAPPELIJK DIVIDEND 2012 Als woningcorporatie mag Elan Wonen, binnen de gestelde kaders, winst maken. Omdat Elan Wonen geen winstoogmerk heeft, wordt de behaalde exploitatiewinst op de vastgoedportefeuille volledig als maatschappelijk dividend ten gunste van de volkshuisvesting terug de maatschappij ingebracht. In totaal heeft Elan Wonen in 2012 ruim € 40,3 miljoen aan maatschappelijk dividend uitgekeerd. De wijze waarop het maatschappelijk dividend wordt besteed, stemt Elan Wonen af met de belanghouders (gemeenten en bewoners). De behaalde exploitatiewinst en het teruggevloeide maatschappelijk dividend zijn in de resultatenrekening van de jaarrekening niet van elkaar te onderscheiden. Wij vinden het belangrijk om aan onze belanghouders inzicht te verschaffen en verantwoording af te leggen over de hoogte en de invulling van het maatschappelijk dividend. In deze paragraaf van het jaarverslag geven we hier invulling aan.

Verhuren versus uitponden Elan Wonen kiest ervoor om ruim 6100 woningen blijvend te verhuren in plaats van uit te ponden. In 2012 heeft Elan Wonen in totaal 423 woningen opnieuw verhuurd. Het verschil tussen de leegwaarde en de marktwaarde bedroeg ruim € 65.000 per woning. Door de keuze om de woningen terug in de verhuur te brengen, heeft Elan Wonen in 2012 een lager rendement op de vastgoedportefeuille behaald van in totaal ruim € 27,5 miljoen.

Pagina 77 van 103


Huurkorting Elan Wonen geeft huurkorting aan de huurders van sociale woningen. Deze huurkorting is het verschil tussen de markthuur en de nettocontracthuur. De markthuur is een afgeleide van de waarde van de woning, waarbij rekening wordt gehouden met de wettelijk toegestane maximaal redelijke huur. In 2012 is in totaal € 11,6 miljoen dividend verstrekt in de vorm van huurkorting aan zittende huurders. Dit is geen bewust besluit geweest dit jaar maar het gevolg van ons eigen gematigde huurprijsbeleid in het verleden en het inflatievolgend huurbeleid van de overheid in de afgelopen jaren. Sinds 2010 voeren wij echter een marktgericht huurprijsbeleid waardoor het verschil tussen onze vraaghuur en de markthuur nog slechts € 1,1 miljoen per jaar bedraagt. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat wij in ons huurprijsbeleid aftoppen op 90% van de maximaal redelijke huur conform het woningwaarderingsstelsel. Zie hoofdstuk 3 ‘Verhuur aan de doelgroepen’voor meer informatie over ons huurprijsbeleid. Met ingang van 2013 is het inflatievolgend huurbeleid van de overheid vervangen door een boveninflatoir huurbeleid. Hierdoor groeien de huren van zittende huurders langzaamaan door tot de huur die berekend wordt aan nieuwe huurders.

Leefbaarheid Elan Wonen heeft ook maatschappelijk dividend uitgekeerd in de vorm van directe leefbaarheidsactiviteiten in wijken en buurten. Voor 2012 zijn de kosten voor deze leefbaarheidsactiviteiten uitgekomen op € 1,2 miljoen. Deze kosten betreffen voor het grootste deel de inzet van personeel. Zie hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’voor meer informatie over onze aanpak in het wijkgericht werken.

GENERIEKE ACHTERVANG Om de financiering van woningbouw voor woningcorporaties optimaal te organiseren, is in Nederland een systeem van borging georganiseerd. Binnen dit systeem staan de woningcorporaties in eerste instantie zelf onderling borg, in tweede instantie de rijksoverheid en de betrokken gemeenten. Dat gemeenten en rijksoverheid borg staan, noemt men ‘achtervang’. Het organiseren van borging bij de gemeenten voor iedere afzonderlijk aan te trekken lening is administratief gezien erg bewerkelijk. Daarom heeft Elan Wonen samen met collega-corporaties in Haarlem het initiatief genomen per jaar de achtervang voor elke woningcorporatie in één keer te regelen. Dit initiatief heeft in 2010 geresulteerd in een achtervangovereenkomst tussen de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de gemeente Haarlem. Deze overeenkomst was geldig tot 30 november 2012 waarbij verlenging met een of meerdere jaren afhankelijk is van de uitkomst van een jaarlijkse evaluatie. In het voorjaar van 2013 nemen we het initiatief om de achtervangovereenkomst met de gemeente Haarlem te verlengen, ruim voordat we in het najaar nieuwe leningen moeten aantrekken.

Pagina 78 van 103


HUISVESTINGSPROJECT IN DE DERDE WERELD Elan Wonen is niet alleen begaan met de volkshuisvesting in Nederland. We maken daarom gebruik van de mogelijkheid onder voorwaarden woningbouwprojecten in bepaalde derdewereldlanden te steunen. In 2009 heeft Elan Wonen een garantiestelling gegeven voor een woningbouwproject in Pietermaritzburg door de jonge corporatie Msunduzi Housing in Zuid-Afrika. Aan een garantiestelling is uiteraard een risico verbonden, maar wij zijn ervan overtuigd dat Elan Wonen hiermee een bijzonder groot maatschappelijk rendement realiseert. Fatsoenlijk wonen is in het algemeen de eerste stap naar welvaart. Nederland en Zuid-Afrika werken al twaalf jaar samen op het thema Sociale woningbouw. Aan beide kanten zijn de verantwoordelijke ministeries, de gemeenten en de woningcorporaties daarbij betrokken. In Zuid-Afrika bestaat inmiddels een sociale huursector die wel wat lijkt op die van Nederland, voordat de brutering had plaatsgevonden. Er worden overheidssubsidies verstrekt voor de woningbouw, er is een soort Centraal Fonds dat toezicht houdt en er zijn woningcorporaties. Inmiddels zijn er dertien corporaties ‘geaccrediteerd’. Voor de financiering van de woningbouw moet naast de subsidies nog 30- tot 40 % door banken worden gefinancierd. In Zuid-Afrika is dat erg moeizaam. Daarom verzorgt de Stichting DIGH een deel van de financiering. Deze stichting screent en begeleidt volkshuisvestingsprojecten in de tweede en derde wereld en speelt een belangrijke bemiddelende rol bij de financiering. Ultimo 2012 bedroeg de garantiestelling voor Elan Wonen € 797.224. Dit bedrag valt ruim binnen de wettelijke norm van 3‰ van het balanstotaal. De terugbetalingen van de lening van Msunduzi Housing aan DIGH verlopen probleemloos, en garanties zijn niet aangesproken. Elan Wonen wordt periodiek door DIGH op de hoogte gebracht van het verloop van het project. Inmiddels zijn driehonderd huurhuizen gebouwd en verhuurd aan huishoudens met een bescheiden inkomen. De huur bedraagt 30% van het inkomen. Msunduzi Housing functioneert uitstekend en komt elk jaar door de accreditatieronde.

OORDEEL EXTERN TOEZICHT Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt namens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties. Het CFV beoordeelt het vermogen op actuele waarde en zet die vervolgens af tegen de marktrisico’s, macroeconomische risico’s en operationele risico’s. Het CFV geeft twee oordelen af, namelijk een solvabiliteitsoordeel (per balansdatum) en een continuïteitsoordeel (vermogen in 2016). Daarnaast heeft het CFV in het begin van 2012 naar aanleiding van de Vestia-affaire ook bij Elan Wonen onderzoek gedaan.

Resultaten derivatenonderzoek Het derivatenonderzoek van het CFV richtte zich op het besluitvormingsproces, de beheersing van de risico's, de interne controle, de informatievoorziening aan de raad van commissarissen en de externe verantwoording. Het CFV heeft geconstateerd dat op geen van de derivatencontracten van Elan Wonen een margin call-verplichting of break-clausule van toepassing is. Naar aanleiding van het onderzoek heeft het CFV een aantal procesmatige aanbevelingen gedaan die door Elan Wonen zijn opgevolgd.

Pagina 79 van 103


Solvabiliteitsoordeel 2012 Het CFV heeft in 2012 het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ afgegeven voor Elan Wonen. Het CFV heeft op basis van door Elan Wonen aangeleverde gegevens geconcludeerd dat het vermogen ultimo 2011 groter is dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming voor vennootschapsbelasting. Bij de beoordeling heeft het CFV te maken met de onzekerheid rondom de invoering en hoogte van de verhuurdersheffing. Omdat de verhuurdersheffing ten tijde van de beoordeling nog niet wettelijk was opgelegd, is deze heffing in het solvabiliteitsoordeel niet meegenomen. Wel is door het CFV een doorrekening van het vermogen inclusief de berekening van de verhuurdersheffing gemaakt. Ook in deze situatie is het vermogen ultimo 2011 groter dan het risicobedrag plus vermogensbeklemming.

Continuïteitsoordeel 2012 Op basis van de door Elan Wonen aangeleverde meerjarenprognose heeft het CFV geconcludeerd dat gedurende de eerste drie jaar de voorgenomen activiteiten van Elan Wonen passen bij de vermogenspositie. Bij het beoordelen van de vermogensontwikkeling is rekening gehouden met de invoering van de verhuurdersheffing in 2014. Voor Elan Wonen betekent dit een vermindering van het volkshuisvestelijk vermogen van € 41 miljoen ofwel ruim 30%. Het CFV heeft geconstateerd dat in de jaren 2015 en 2016 het geprognosticeerde vermogen lager uitkomt dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming. Op basis van dit gegeven heeft het CFV in 2012 het continuïteitsoordeel A2 afgegeven voor Elan Wonen. Het CFV geeft hiermee aan dat de ambities van Elan Wonen te hoog zijn en adviseert gezien de voortdurende stagnatie op de woningmarkt de projectontwikkeling te temporiseren. Onze financiële sturing is erop gericht ieder jaar een A1-oordeel te krijgen. Wij hebben daarom onderzocht waarom het oordeel van het CFV afweek van onze verwachting. 





Ten eerste hadden wij in de meerjarenprognose (2012-2020) de verhuurdersheffing nog niet ingerekend omdat de invoering daarvan ten tijde van het opstellen van de meerjarenprognose (najaar 2011) nog zeer onzeker was. In de loop van 2012 is meer duidelijkheid gekomen over de hoogte en invoeringstermijn van de heffing en hebben we onze investeringsambities daarop aangepast. Dit was mogelijk omdat wij in de meerjarenprognose ook projectontwikkelingen inrekenen waaraan nog geen contractuele verplichting ten grondslag ligt. Ten tweede wordt door het CFV voor de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen uitgegaan van de bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille van twee jaar geleden. Dit geeft een vertekend beeld, juist in deze jaren waarin lang niet alle voorgenomen investeringen tot uitvoer worden gebracht. Ten derde zijn in de beoordelingsmethodiek van het CFV op verschillende plekken voorzichtigheden ingecalculeerd waardoor de methodiek een bijzonder conservatief beeld geeft van de financiële continuïteit.

Op basis van ons onderzoek hebben we geconcludeerd dat onze financiële sturing op kasstromen, waarde en rendementen en de hiervoor besproken kengetallen nog steeds voldoet. Omdat we ook willen voldoen aan de door de externe toezichthouder gestelde normen, hebben we de voorgenomen investeringsactiviteiten in de meerjarenprognose nog verder bijgesteld. Eind 2012 heeft het CFV te kennen gegeven de continuïteitsrating af te schaffen. De beoordelingen gaan zich meer richten op het kwalitatief en kwantitatief duiden van risico’s en het plegen van interventies om de risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Elan Wonen staat achter deze wijziging naar risicogericht toezicht en ziet de uitwerking daarvan met vertrouwen tegemoet.

Pagina 80 van 103


CORPORATE GOVERNANCE ORGANISATIESTRUCTUUR Elan Wonen heeft een tweelagenstructuur, waarbij het bestuur bestuurt en de raad van commissarissen toezicht houdt, adviseert en als klankbord fungeert. Het bestuur kan daarnaast geadviseerd worden door de bewonersraad en de ondernemingsraad.

GOVERNANCE CODE Elan Wonen heeft de door Aedes opgestelde en in 2011 verder aangescherpte Governance Code Woningcorporaties onderschreven. Daarmee hebben we ons verplicht nauwgezet een aantal regels toe te passen. Die regels vormen de governancestructuur die is vastgelegd in een aantal documenten. Deze documenten zijn integraal te downloaden op onze website.       

Bestuursstatuut Reglement werkwijze raad van commissarissen (inclusief profielschets, rooster van aftreden) Reglement auditcommissie Reglement remuneratiecommissie Integriteitsbeleid Integriteitscode Klokkenluidersregeling

In het Bestuursstatuut en het Reglement werkwijze raad van commissarissen zijn onder meer de taken van bestuur en die van de raad van commissarissen vastgelegd. Ook is hierin benoemd voor welke besluiten het bestuur wel of niet voorafgaande goedkeuring door de raad van commissarissen moet verkrijgen. Het bestuur van Elan Wonen hecht grote waarde aan de integriteit van haar medewerkers en de organisatie als geheel. Binnen Elan Wonen is de bevordering van het integer handelen onderdeel van diverse regelingen, procedures en statuten. Het integriteitsbeleid geeft inzicht in het geheel van voorzieningen en maatregelen ter bevordering van het integer handelen binnen Elan Wonen. In onze brochure ‘Met het oog op integriteit’ zijn de integriteitscode, de gedragsregels bedrijfsmiddelen en de klokkenluidersregeling opgenomen. In de integriteitscode zijn onder meer richtlijnen opgenomen over de omgang met klanten, collega’s en leveranciers, het omgaan met vertrouwelijke informatie en het voorkomen of melden van mogelijke belangenverstrengeling.

Pagina 81 van 103


AFWIJKINGEN VAN DE GOVERNANCE CODE Op twee punten wijkt Elan Wonen af van de Governance Code. 



Het bestuur van Elan Wonen heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd in plaats van de maximale periode van vier jaar. De arbeidsovereenkomst dateert van vóór de invoering van de Governance Code. Ondanks de Governance Code stelt de raad in de toekomst nieuwe bestuurders aan voor onbepaalde tijd omdat grote waarde wordt gehecht aan bestuurlijke continuïteit. De jaarlijkse evaluatie van het functioneren van het bestuur biedt de raad van commissarissen voldoende mogelijkheden in te grijpen, indien dat nodig mocht zijn. Het sinds 2011 verplicht gestelde verbindingenstatuut is nog niet opgesteld. Elan Wonen hecht er grote waarde aan dat dergelijke documenten worden opgesteld door haar eigen medewerkers omdat de daarbij behorende discussies gunstig zijn voor het begrip en draagvlak onder de medewerkers. Daarnaast is de herziening van de woningwet nog niet afgerond. Zoals het zich nu laat aanzien, zal de herzieningswet op termijn leiden tot een herstructurering van de bedrijfsstructuur waarbij we een afname van het aantal

verbindingen voorzien. Het verbindingenstatuut staat gepland voor 2013.

AANDACHT VOOR GOVERNANCEASPECTEN IN 2012 EN IN DE TOEKOMST Wijzigingen In 2012 zijn er geen veranderingen aangebracht in onze – nog actuele – governancestructuur.

Belanghouders In 2012 zijn onze belanghouders betrokken bij de totstandkoming van het ondernemingsplan voor de periode 2013-2017. In afzonderlijke bijeenkomsten hebben we met bewoners, bewonersraad, gemeente Haarlem en gemeente Heemstede gesproken over de ontwikkelingen in de sector en de motivatie achter strategische keuzes voor de komende beleidsperiode. In de komende jaren blijven wij de samenwerking zoeken met onze belanghouders en betrekken we hen in toenemende mate bij onze beleidskeuzes. Met de methodiek van de Wijkantenne wordt de samenwerking met onze belanghouders uitdrukkelijk gezocht en maken zij deel uit van de externe Wijkantenneteams (zie verder hoofdstuk 5 ‘Wijken en leefbaarheid’).Integriteit Het thema ‘integriteit’ heeft continu de aandacht van het managementteam en het belang daarvan wordt ook actief uitgedragen binnen de organisatie. Uit de formulering van onze kernwaarde ‘betrouwbaar’ in het ondernemingsplan voor de komende beleidsperiode blijkt dat wij integriteit tot onze grondhouding rekenen en terug laten komen in alle aspecten van de bedrijfsvoering. Bijna alle medewerkers hebben de afgelopen jaren deelgenomen aan dilemmabijeenkomsten. Er zijn in 2012 geen mogelijke integriteitsschendingen gemeld bij de vertrouwenspersonen en/of het bestuur. Ook de externe accountant heeft geen indicaties van leemten in het proces of risico’s ten aanzien van integriteit geconstateerd en heeft aan bestuur en raad van commissarissen gerapporteerd dat integriteit bij Elan Wonen de gepaste aandacht krijgt.

Risicomanagement Elan Wonen is zich bewust van de noodzaak van risicomanagement om te garanderen dat wij onze organisatiedoelen duurzaam kunnen realiseren. De afgelopen twee jaar zijn, naar aanleiding van de implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem, alle bestaande bedrijfsprocessen opnieuw doorgelicht op effectiviteit, kwaliteit, risicoaspecten en controlemaatregelen. Ook is een nieuwe set van prestatie-indicatoren gedefinieerd waarmee niet alleen het management maar juist ook de afdelingscoördinatoren tijdig kunnen inspelen op die gebieden van de bedrijfsvoering waar de prestaties achterblijven bij de gestelde normen. Zie verder hoofdstuk 12 voor een uiteenzetting van de huidige interne risicobeheersingsen controlesystemen.

Pagina 82 van 103


VERBONDEN RECHTSPERSONEN Het schema hieronder geeft een overzicht van de aan Stichting Elan Wonen verbonden rechtspersonen. De rechtspersonen zijn veelal opgericht om fiscale en operationele redenen of om risico’s te beheersen. De tweelagenstructuur van Stichting Elan Wonen is ook van toepassing op alle 100%-verbindingen. Alle paars gekleurde rechtspersonen vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De VOF Nova Heemstede is een samenwerkingsverband met Pathos Projectontwikkeling BV. Alle andere deelbelangen betreffen samenwerkingsverbanden met Pré Wonen en Ymere.

INTERNE RISICOBEHEERSINGS- EN CONTROLESYSTEMEN

RISICOMANAGEMENT Risicobewustzijn bestuur Elan Wonen neemt deel aan het maatschappelijk rechtsverkeer. Dit brengt diverse risico’s met zich mee. Het beleid van Elan Wonen richt zich op het managen van deze risico’s door vooraf in te schatten welke risico’s onze beleidsdoelen mogelijk in gevaar kunnen brengen. Het bestuur heeft een hoog risicobewustzijn en beseft dat de kennis en integriteit van de medewerkers de belangrijkste schakels vormen in het tijdig identificeren en beheersen van risico’s. Het uitgangspunt binnen Elan Wonen is dan ook dat regels vooral worden ingezet om grote ‘ongelukken’ te voorkomen. Door dit uitgangspunt kunnen we de energie van onze medewerkers maximaal benutten en vinden we de balans tussen de gewenste risicobeperking enerzijds en het behoud van de slagkracht van de medewerkers anderzijds.

Pagina 83 van 103


Risicobewustzijn medewerkers Door verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie te leggen, wordt het risicobewustzijn van de medewerkers gestimuleerd. Immers, werknemers die de ruimte hebben om hun eigen oordeel toe te passen, doen hun werk beter en met meer voldoening. Om dat mogelijk te maken, sturen we al jaren op kwaliteit bij het aannemen van nieuw personeel en investeren we in medewerkers door middel van trainingen en opleidingen. Tevens zijn processen en bevoegdheden in overeenstemming gebracht met de verantwoordelijkheden. Door het creëren van een open cultuur worden risico’s sneller onderkend, beheerst en waar nodig onder de aandacht van het management gebracht. Gezond verstand en de visies van verschillende personen binnen alle lagen van de organisatie leiden uiteindelijk tot een bepaalde risico-inschatting.

Beheersmaatregelen Binnen de organisatie van onze stichting en haar verbindingen zijn diverse interne risicobeheersingsen controlesystemen aanwezig. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste risico’s en de daarmee samenhangende beheersmaatregelen verder beschreven. Hierbij worden de risico’s gegroepeerd in strategische risico’s, vastgoedrisico’s, financiële risico’s, frauderisico’s, risico’s in verbindingen en organisatierisico’s.

STRATEGISCHE RISICO’S Wijzigingen in weten regelgeving Wij volgen de wijzigingen in weten regelgeving nauwgezet. Onze afhankelijkheid en onze risicogevoeligheid zijn permanent onderwerp van discussie. Vooral de ontwikkelingen rondom de nieuwe woonwet volgen we op de voet. Ook de fiscale ontwikkelingen hebben uiteraard onze belangstelling en binnen de organisatie houden we de fiscale kennis op peil. Waar nodig huren wij de kennis in van specialisten. Tenslotte heeft de hele sector te maken met een stijgende vraag naar verantwoordingsinformatie uit diverse geledingen van de maatschappij. Wij richten onze organisatie hiernaar in en hebben veel energie gestoken in de implementatie van een modern bedrijfsinformatiesysteem.

Vastgoedstrategieën Het vastgoedbeleid voor de periode van tien jaar is vastgelegd in het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019. Hierbij is een omgevingsrisicoanalyse gemaakt, waarin politieke, economische, sociaaldemografische en technische aspecten zijn meegenomen. Het strategisch voorraadbeleidsplan wordt jaarlijks door een werkgroep geëvalueerd. Hierbij is aandacht voor veranderingen als gevolg van interne en externe ontwikkelingen. Tijdens deze evaluatie worden bovendien alle producten besproken met een eindelevensduur van minder dan tien jaar. Het verslag van de evaluatie wordt door het bestuur vastgesteld. Door de mate waarin sinds 2009 de woningmarkt is veranderd en onze investeringsmogelijkheden zijn ingeperkt, is besloten om in 2013 het strategisch voorraadbeleid vervroegd te herijken.

Pagina 84 van 103


VASTGOEDRISICO’S Bestaande vastgoedportefeuille We beoordelen onze vastgoedportefeuille periodiek op aspecten als verhuurbaarheid en de technische en woontechnische staat. We volgen de landelijke en lokale marktontwikkeling op de voet en we meten de verhuurbaarheid van onze eigen vastgoedportefeuille aan de hand van het aantal leegstanddagen bij mutatie, het aantal weigeringen en de zoekduur. Ieder jaar wordt van een derde deel van de vastgoedportefeuille een inventarisatie van de technische staat opgemaakt. Het welzijn en de gezondheid van onze huurders hebben daarbij een hoge prioriteit. Concreet betekent dat het uitvoeren van fysieke aanpassingen ter vermindering van het risico van branddoorslag, de vervanging van openverbrandingstoestellen door gesloten toestellen om het risico op koolmonoxidevergiftiging te vermijden en de kennis bij medewerkers over het herkennen van asbest op peil houden. Asbest wordt actief opgespoord tijdens de verschillende types woningonderhoud en indien nodig verwijderd. Ook legionellarisico’s worden gemonitord en zo nodig aangepakt. Het beleid voor legionella en asbest wordt de komende periode verder ontwikkeld en vastgelegd in protocollen. Elan Wonen is verantwoordelijk voor de technische installaties in woningen en draagt dan ook zorg voor aanleg en onderhoud door gekwalificeerde bedrijven. Ten slotte is al het vastgoed verzekerd via een opstalverzekering met uitgebreide gevarendekking.

Grondposities Schalkwijk/Belcanto Elan Wonen heeft in 2008 een grondpositie ingenomen om toekomstige woningbouw mogelijk te maken. Het gebied rondom het voormalige belastingkantoor in Haarlem is samen met twee Haarlemse collega-corporaties aangekocht. Vooruitlopend op de benodigde bestemmingswijzigingen is de planontwikkeling opgestart. De locatie wordt globaal in twee fasen gerealiseerd. De eerste fase wordt binnen vijf jaar tot ontwikkeling gebracht tenzij de marktomstandigheden dat niet toelaten. De tweede fase zal, mede om planologische redenen, nog enkele jaren op zich laten wachten en niet eerder in uitvoering gaan dan 2017. In de tussentijd wordt het voormalige belastingkantoor op deze locatie ingezet als maatschappelijk vastgoed in de vorm van een broedplaats waarbij onderdak wordt geboden aan startende ondernemers, kunstenaars en maatschappelijke organisaties. De activiteiten die in het gebouw plaatsvinden, stralen een energie uit die in positieve zin bijdraagt aan de uitstraling en het imago van de omgeving. Deze imagoverbetering is belangrijk voor een succesvolle transformatie van het middengebied van Schalkwijk.

Heemstede/De Slottuin In 2005 heeft Ambiance Projecten B.V. samen met projectontwikkelaar Pathos B.V. het voormalige Nova College in Heemstede gekocht voor de ontwikkeling van het project De Slottuin. In 2012 zijn de noodzakelijke ruimtelijkeordeningsprocedures en het bestemmingsplan volledig afgerond, de bestaande opstallen gesloopt en is een deel van het grondwerk uitgevoerd. Door de gewijzigde marktomstandigheden en de daarmee samenhangende tegenvallende verkopen is medio 2012 besloten het project weer van de markt te halen. De grondpositie is in 2012 afgewaardeerd met € 312.000 waar in 2011 al een verlies was genomen van € 1.600.000. De kans bestaat dat binnen vijf jaar een nieuw plan wordt uitgevoerd dat beter past in de huidige markt.

Projectontwikkeling Identificeren van risico’s De projectontwikkelingsactiviteiten vormen het grootste risico voor Elan Wonen vanwege het grote vermogensbeslag, publiekrechtelijke invloeden, de lange doorlooptijden in combinatie met marktinvloeden, de veelheid aan externe partijen en het eenmalige karakter van ieder individueel project. De projectontwikkelingsrisico’s zijn in kaart gebracht. De totale risicosom van de ontwikkelingsactiviteiten en grondposities is berekend op ruim € 6,7 miljoen.

Pagina 85 van 103


Beheersmaatregelen Tegenover de geïdentificeerde risico’s staan beheersmaatregelen op zowel portefeuille- als projectniveau. De beheersmaatregelen op portefeuilleniveau betreffen voornamelijk organisatorische maatregelen en het gebruik van standaarden. Voorbeelden van deze beheersmaatregelen zijn fasegewijze besluitvorming, actuele procesbeschrijvingen en procedures, het standaardprogramma van eisen, de standaardisatie van contracten en standaardisatie van rekenmethodieken. Grote bouwprojecten voeren we vaak samen met derden uit. Hiervoor richten we separate juridische lichamen op. De beheersmaatregelen op projectniveau betreffen maatregelen die voor ieder project apart ingezet worden. Voorbeelden van deze beheersmaatregelen zijn het (laten) uitvoeren van haalbaarheidsstudies, het opknippen van grote projecten, het narekenen van de gronden vastgoedexploitaties door onafhankelijke kostendeskundigen, het opstellen van bouwcalculaties door externe bouwkostendeskundigen en het vastleggen van aanvullende garantieafspraken.

Rapportage en verantwoording De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek gerapporteerd door middel van de kwartaalrapportages, op basis waarvan het bestuur zicht houdt op de voortgang en risico-ontwikkeling van de projecten. De hierboven al genoemde fasegewijze besluitvorming vindt plaats op basis van fasedocumenten die worden opgesteld na afronding van ieder van de zes fasen die een ontwikkelproject doorloopt. In deze fasedocumenten worden onder meer financiële berekeningen (kosten, opbrengsten en rendementen), risicoanalyses en planningen opgenomen.

Investeringsstatuut Alle vastgoedinvesteringsbeslissingen worden genomen aan de hand van procedures en regels die zijn vastgelegd in het investeringsstatuut. Voor Elan Wonen is het investeringsstatuut het kader waarbinnen uitvoering wordt gegeven aan het strategisch voorraadbeleid en het daarin verankerde acquisitiebeleid. Het investeringsstatuut ondersteunt Elan Wonen in:   

het maken van investeringskeuzes waarbij alle relevante aspecten zoals maatschappelijke relevantie, vastgoeddoelstellingen, financieel rendement, financiering, belastingen en risico’s worden meegewogen; de beheersing van het investeringsproces door de verdeling van taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen alle betrokkenen; de in- en externe verantwoording rondom investeringsbeslissingen.

FINANCIËLE RISICO’S Financiële planning De financiële planning en de planning van de investeringsactiviteiten hangen nauw met elkaar samen. De financiële planning wordt vastgelegd in een financiële meerjarenprognose. In de afgelopen jaren is gebleken dat de financiële meerjarenprognose van Elan Wonen een hoge voorspellende waarde heeft. Dit is van groot belang, mede omdat ook de fiscale planning plaatsvindt op basis van de financiële meerjarenprognose. De financiële meerjarenprognose wordt bovendien onderworpen aan een stresstest. Hiermee wordt de gevoeligheid voor externe factoren zoals rente- en inflatieontwikkelingen onderzocht.

Pagina 86 van 103


Treasury Elan Wonen voert een actief treasurybeleid. Vanwege de beperkte omvang van onze organisatie huren we kennis van de geld- en kapitaalmarkt in bij Thésor. De treasuryactiviteiten omvatten (her)financieringen, renterisicobeheer en liquiditeitenbeheer. De doelstellingen van het treasurybeleid en de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de betrokkenen bij het treasuryproces zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Ieder kwartaal komt onze treasurycommissie bijeen om relevante ontwikkelingen te bespreken. De verslagen van deze bijeenkomsten worden in separate kwartaalrapportages opgenomen. Tevens wordt hierin verslag gedaan van de ontwikkelingen op de rentemarkt, de afgeronde en verwachte transacties op de kapitaalmarkt en de huidige marktwaarden van de leningen- en derivatenportefeuille.

(Her)financieringen Elan Wonen heeft een gelijkmatige leningenvervalkalender. Ieder jaar moet minimaal 5% van de restantschuld aflosbaar zijn, zodat de financieringsbehoefte kan worden afgestemd op de leningenomvang. Ieder kwartaal wordt de financieringsbehoefte voor de komende tien jaar vastgesteld. Er worden geen leningen aangetrokken voor financieringsbehoeften die verder dan drie jaar in de toekomst liggen. Om blijvend toegang te houden tot de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, wordt in de meerjarenprognose gestuurd op de interestdekkingsratio en de leningwaarderatio.

Pagina 87 van 103


Renterisicobeheer Door middel van renterisicobeheer worden resultaten en balansposities beschermd tegen ongewenste invloed van rentebewegingen. Het renterisico mag op jaarbasis maximaal 15% van de nettofinancieringsbehoefte bedragen. De rente op de leningenportefeuille wordt minder gevoelig voor renteschommelingen door jaarlijks een deel van de leningen een renteaanpassing te laten ondergaan. Elan Wonen maakt uitsluitend gebruik van financiële instrumenten waarvan het maximale risico van tevoren is vast te stellen. Met de afgesloten derivaten (swaps) worden ongewenste fluctuaties in de rente voorkomen. Alle bestaande derivatencontracten zijn door een jurist beoordeeld op juridische en financiële risico’s. Op geen van de derivatencontracten is een margin call-verplichting of break-clausule van toepassing.

Liquiditeitenbeheer Door middel van liquiditeitenbeheer wordt het renteresultaat op liquide middelen geoptimaliseerd. Elan Wonen heeft continu de beschikking over voldoende direct opvraagbare kredietfaciliteit om te kunnen inspelen op onverwachte ontwikkelingen en om kortstondige liquiditeitstekorten te kunnen opvangen. Iedere vijf jaar wordt beoordeeld of de banktarieven nog marktconform zijn.

FRAUDERISICO'S Onder fraude verstaan we het verkrijgen van een onrechtmatig voordeel door opzettelijke misleiding. Iedere organisatie is kwetsbaar voor fraude en andere integriteitsinbreuken. Een woningcorporatie heeft door haar vastgoedactiviteiten inherente kwetsbaarheden. Rondom de aan- en verkooptransacties van vastgoed zijn daarom bij Elan Wonen diverse beheersmaatregelen genomen die het frauderisico verkleinen. 

 

Bij de aankoop van grond of vastgoed wordt altijd een kadastraal onderzoek uitgevoerd naar de transacties van het object gedurende de afgelopen twee jaar. Bovendien heeft het bestuur voor alle investeringsbeslissingen boven € 500.000 de voorafgaande goedkeuring nodig van de raad van commissarissen. Bij de verkoop van vastgoed wordt altijd een onafhankelijke taxatie opgevraagd bij een taxateur die verder niet bij de verkoop betrokken is. Bij bouwprojecten en renovatieprojecten vindt onderhandse aanbesteding van de aanneemsom plaats conform het aanbestedingsreglement. In het geval van een bouwteam wordt een aannemer geselecteerd op basis van financiële gronden en taakopvatting. Voor de beoordeling van de nieuwbouwoffertes wordt altijd gebruikgemaakt van de diensten van een externe kostendeskundige.

RISICO’S IN VERBINDINGEN Elan Wonen stelt in 2013 een verbindingenstatuut op. Het verbindingenstatuut wordt de gedragscode als het gaat om het aangaan en beëindigen van verbindingen, de risicobeheersing en de verantwoording over de activiteiten en financiële continuïteit van de verbindingen. Elan Wonen heeft een aantal verbindingen. Deze verbindingen zijn opgericht om fiscale en operationele redenen of om risico’s te beheersen. Veelal wordt een verbinding aangegaan met collega-corporaties of commerciële samenwerkingspartners. De tweelagenstructuur van Stichting Elan Wonen is ook van toepassing op alle 100%-verbindingen. Verantwoording over de activiteiten in de verbindingen vindt plaats middels een separate kwartaalrapportage voor alle verbindingen gezamenlijk. Het eerdergenoemde investeringsstatuut is eveneens van toepassing op alle investeringen in de verbindingen. Hiermee worden de grootste risico’s in de verbindingen beheerst.

Pagina 88 van 103


ORGANISATIERISICO’S Medewerkers Stichting Elan Wonen kan haar doelstellingen alleen realiseren door mensen te laten samenwerken en zo verschillende vormen van kennis, vaardigheden en competenties bij elkaar te brengen. Dit brengt vele risico’s met zich mee. Het risico dat Elan Wonen haar doelstellingen niet kan realiseren als gevolg van onderbezetting door personeelsverloop of ziekteverzuim, wordt beperkt door ervoor te zorgen dat de persoonlijke doelen van de werknemers en de doelstellingen van Elan Wonen elkaar versterken. Dit wordt bereikt door:  

het personeelsbeleid, dat gericht is op het stimuleren van de betrokkenheid en de eigen verantwoordelijkheid van werknemers; het opleidingsbeleid, dat verbreed is naar competentieontwikkeling en -vorming, waardoor de kwaliteiten van medewerkers optimaal benut kunnen worden.

Bedrijfsinformatie De organisatie is ook sterk afhankelijk van in computerbestanden vastgelegde informatie. In 2011 heeft Elan Wonen de infrastructuur van haar kantoorautomatisering en bedrijfsinformatiesystemen uitbesteed (in cloud) aan Cegeka. Hiermee is Elan Wonen ervan verzekerd dat de gegevens veilig worden bewaard en indien nodig kunnen worden hersteld. Tevens is hiermee een uitwijkvoorziening bij calamiteiten geregeld.

Bedrijfsprocessen De bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven. De interne controle is verankerd in de administratieve organisatie. De periodieke verslaggeving wordt samengesteld op basis van informatie uit het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem. Alle data worden slechts een keer vastgelegd en zijn vervolgens voor alle medewerkers toegankelijk. Dit met uitzondering van privacygevoelige informatie.

Pagina 89 van 103


VERSLAG VAN DE BEWONERSRAAD ALGEMEEN De bewonersraad bestaat momenteel uit 14 leden*). Idealiter bestaat de bewonersraad uit 20 leden, één vertegenwoordiger uit elke bewonerscommissie. Aan het eind van 2012 waren in totaal 102 bewoners actief in de 20 bewonerscommissies. De huurdersparticipatie is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst tussen Stichting Elan Wonen en Stichting bewonersraad Elan Wonen. Deze samenwerkingsovereenkomst is recentelijk aangepast aan de gewijzigde wettelijke inzichten en voorschriften. In de samenwerkingsovereenkomst is het doel van de huurdersparticipatie als volgt geformuleerd:   

het bevorderen van de betrokkenheid van de huurder bij het beheer van de woning en de woonomgeving; het bevorderen van een goede verstandhouding tussen huurder en woningcorporatie; het creëren van de gelegenheid voor huurders tot het uitoefenen van invloed op het beleid en voor hen belangrijke besluitvorming.

*) Groepsfoto is niet compleet.

SAMENSTELLING VAN HET DAGELIJKS BESTUUR (DB) VAN DE BEWONERSRAAD

Het dagelijks bestuur van de bewonersraad wordt gevormd door de voorzitter, de secretaris en de penningmeester. Begin 2012 is de toenmalige penningmeester mevrouw F. de Leeuw-de Kleuver herkozen en eind 2012 vervroegd teruggetreden. In de vergadering van 20 december is de heer Beerthuizen unaniem gekozen tot penningmeester. In overeenstemming met de statuten van de Stichting bewonersraad Elan Wonen worden de leden van het dagelijks bestuur benoemd voor de periode van vier jaar waarna herbenoeming mogelijk is.

Pagina 90 van 103


WERKWIJZE De bewonersraad kwam in 2012 drie keer regulier in vergadering bijeen, samen met de directie en het managementteam van Elan Wonen. Twee van deze vergaderingen zijn bijgewoond door een lid van de raad van commissarissen van Elan Wonen. Tevens zijn er een drietal extra vergaderingen georganiseerd rondom een specifiek onderwerp. In het voorjaar is het wijkgericht werken geëvalueerd en in het najaar is online bewonersparticipatie besproken. De derde extra bijeenkomst is eind oktober georganiseerd waarbij twee beleidsmedewerkers aanwezig waren om een aantal onderwerpen uit het ondernemingsplan 2013-2017 te bespreken. De financiële commissie van de bewonersraad is in 2012 tweemaal in vergadering bijeengekomen, samen met de adjunct-directeur en een financieelbeleidsmedewerker. De voorzitter van het dagelijks bestuur vertegenwoordigt de bewonersraad in de stichting SHHO (Samenwerkende Haarlemse Huurders Organisaties). In dit samenwerkingsverband worden zaken besproken die het belang van de bewoners van de individuele corporaties te boven gaan.

ONDERWERPEN EN BESLUITEN Tijdens de vergaderingen van de bewonersraad zijn de leden door de directie bijgepraat en is er gediscussieerd over vele lopende zaken. De bewonersraad neemt bij de bespreking van de diverse onderwerpen een kritische maar constructieve positie in. De leden van de bewonersraad bewaken de balans tussen de verschillende belangen van individuele bewoners, de groep huidige bewoners en de groep woningzoekenden c.q. toekomstige bewoners. Gedurende het jaar kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod:               

het jaarverslag en de jaarrekening 2011; de beleidsbegroting voor de periode 2013-2021 en de wijzigingen als gevolg van voorgenomen maatregelen voortkomend uit het regeerakkoord-Rutte II waaronder de inkomensgerelateerde huurverhogingen en de verhuurdersheffing; politieke ontwikkelingen in de landelijke en gemeentelijke woningmarkt zoals Wonen 4.0, en woonvisie Haarlem; het stopzetten van het nieuwbouwplan De Slottuin in Heemstede als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden; jaarverslag 2011 van de regionale geschillencommissie; het verkopen van woningen uit het bestaande bezit en de maatregelen ter voorkoming van langdurige leegstand; de voortgang inzake de maatregelen ter preventie van branddoorslag; de jaarlijkse huurverhoging met specifieke aandacht voor de wettelijke mogelijkheid tot een extra huurverhoging voor huishoudinkomens boven € 43.000; de voortgang van het huidige beleidsplan en de uitwerking van de diverse deelprogramma’s. Hierbij was vooral aandacht voor het verwelkomen van nieuwe huurders en het huurprijsbeleid voor ouderen; de totstandkoming van het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017 en de resultaten van het klantenpanel; de implementatie van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem; het voortijdig aftreden van een lid van de raad van commissarissen en de betrokkenheid van het dagelijks bestuur van de bewonersraad bij de werving en selectie van de nieuwe commissaris; de instelling van een leefbaarheidsbudget, samen met collega-corporaties, voor de Slachthuisbuurt; de pilot in de Provinciënwijk Heemstede om door middel van de inzet van social media de bewonersparticipatie te verbeteren; het stoppen van contante huurbetalingen, de alternatieve betalingswijzen en de communicatie hierover aan de huurders.

Pagina 91 van 103


VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ALGEMEEN De raad van commissarissen (RvC) verhoudt zich tot het bestuur als toezichthouder, werkgever, adviseur en klankbord. In de bestaande open cultuur tussen bestuur en RvC is het de kunst om binnen het speelveld de taken en rollen van bestuur en RvC met elkaar in balans te houden. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn vastgelegd in de statuten van Stichting Elan Wonen en verder uitgewerkt in het Reglement werkwijze van de raad van commissarissen. Daarin zijn opgenomen de profielschets, het reglement auditcommissie en het reglement remuneratiecommissie. Door de invoering in 2011 van de nieuwe Corporate Governance Code voor woningcorporaties wordt op sommige punten bewust afgeweken van de statuten en het genoemde reglement (zie verder hoofstuk 11 Corporate Governance). De ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’ gaat vermoedelijk tot meer aanpassingen aanleiding geven. Om deze reden wordt gewacht met het actualiseren van deze documenten. De huidige reglementen zijn integraal te downloaden via de website van Elan Wonen.

TOEZICHTKADER De RvC houdt vanuit een onafhankelijke positie toezicht op de algemene gang van zaken en het beleid van Stichting Elan Wonen en haar deelnemingen. De raad bewaakt de maatschappelijke doelstellingen en continuïteit van de woningcorporatie. Daarnaast is de raad het klankbord voor de twee bestuurders en heeft hij een adviserende rol. Het toezichtkader dat de RvC gebruikt, bestaat onder meer uit:          

de Woningwet; Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH); de Aedes-code en de in 2011 vernieuwde Governance Code Woningcorporaties; het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst 2008-2012’; het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019; de jaarbegroting 2012 en de meerjarenprognose 2012-2020, inclusief het meerjareninvesteringsprogramma en de stresstest; het financieel beleid en de daarin vastgestelde normen voor financierings- en rendementskengetallen; het verkoopbeleid; het huurprijsbeleid; het treasurystatuut en het investeringsstatuut inclusief de geformuleerde financiële, maatschappelijke en volkshuisvestelijke randvoorwaarden.

Pagina 92 van 103


ONTWIKKELINGEN IN DE BRANCHE Het hele jaar recessie Heel 2012 stond in het teken van de economische recessie. De Nederlandse economie kromp met 0,9%. De consumptie van huishoudens was in het laatste kwartaal 2,3% lager dan het jaar daarvoor. Nationaal lagen investeringen 5,2% lager en er waren bijna 100.000 banen minder. De werkloosheid steeg tot 592.000 (7,5%). In één jaar tijd zijn prijzen van koopwoningen met 9,6% gedaald. Ten opzichte van topjaar 2008 liggen prijzen nu 19% lager! Ook voor de woningmarkt waar wij hierna kort bij stilstaan, heeft dit grote gevolgen. In dit scenario is te begrijpen dat ook het consumentenvertrouwen is gedaald naar het laagste niveau sinds de meting in april 1986. Dat de recessie voor iedereen nu voelbaar is, zal aan de financiële onderkant van de samenleving tot verschraling van het bestaan leiden. Ook al hebben wij dat niet in de hand, dit verschijnsel daagt ons de komende jaren uit te bezien welke ruimte wij hebben om hierop in te spelen met woonproducten en huurprijsbeleid. Er werd een triest record bereikt van 12.397 faillissementen, waarvan ruim 2.000 in de bouw. Voor de bouw lag dat 40% hoger dan in 2011. Bouwend Nederland voorspelt voor 2013 een nieuw dieptepunt. Jammer dat wij als gevolg van heffingen die wij op ons af zien komen, onze investeringen in de begroting sterk moesten verminderen.

Malheur in de woningmarkt De woningmarkt is ingestort en vastgelopen. Vooral als gevolg van het rijksbeleid stortte de koopmarkt in en liep de huurmarkt vast. Het uitblijven van een toegesneden integrale aanpak laat zijn sporen na. Maatregelen in koop en huur komen nogal ad hoc bij ons over en lijken meer te zijn gericht op het oplossen van problemen in de rijksbegroting dan op het brengen van samenhang in woningmarktmaatregelen, waardoor consumenten weer vertrouwen krijgen en investeerders worden uitgedaagd. Gevolg is dat potentiële kopers niet erg durven (beperkter hypotheekrenteaftrek dan bestaande gevallen en een markt met dalende koopprijzen), commerciële verhuurders niet verleid worden (onaantrekkelijk, althans nog mistig huurprijsbeleid voor de komende jaren) en corporaties met de verhuurdersheffing investeringslam worden gemaakt. Gevolg is dat het aantal verleende bouwvergunningen op het niveau van zestig jaar geleden terecht is gekomen. Veel corporaties geven aan dat hun investeringen terugzakken naar de helft of een kwart van hun oorspronkelijke voornemens. Dat komt vooral door de heffing, maar ook door teruglopende verkopen uit bestaande voorraad. Prijzen van koopwoningen zakten sinds 2008 met bijna 20%. Banken verwachten een verdere daling en ook Elan Wonen merkt een prijsdaling terwijl wij in een van de topwoningmarktgebieden van metropoolregio Amsterdam actief zijn. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd hoog. Uit onderzoek blijkt dat 80% van de jongeren tussen 18 en 35 jaar de komende twee jaar zeker geen huis wil kopen en dat 700.000 huishoudens met een inkomen vanaf modaal overwegen een woning te gaan huren, wat een stijging van 43% binnen twee jaar betekent. Terwijl vóór de crisis de private sector nog 40.000 woningen per jaar bouwde, ligt dat nu op 10.000. Voor woningcorporaties wordt door het beleid van het Rijk en in zijn kielzog het WSW de rem gezet op het bouwen van vrijemarktwoningen (niet-Daeb). Juist op die woningen zijn deze middeninkomens aangewezen. Die middeninkomens zitten in ons woningmarktgebied volledig klem. Wij worden op z’n zachtst gezegd wat onrustig over oorzaak en gevolg en de wetenschap wat wij zouden kunnen betekenen als geen beperkingen aan ons worden opgelegd. Het blijft zaak voor Elan Wonen het speelveld, hoe beperkt ook, optimaal verantwoord te gebruiken. De kunst van het balanceren dus.

Pagina 93 van 103


Oplopend woningtekort In het derde kwartaal werd bevestigd op grond van een ABF Research publicatie dat het woningtekort op basis van trends in de bouwproductie en recente demografische ontwikkelingen zich bijna dramatisch ontwikkelt. Het huidige tekort van 150.000 woningen loopt op tot 300.000 woningen in 2020. ABF verwacht voor 2013 een flinke terugval in de productie (van 80.000 naar 50.000). De Neprom denkt aan een halvering. De bouwproductie stort in terwijl het aantal huishoudens blijft groeien. Wij maken ons ernstig zorgen hierover en zeker over de verminderde slagkracht van corporaties als gevolg van voorgenomen verhuurdersheffing en verwachte heffingen van het CFV (Vestia- en bufferversterking). Tot vorig jaar was het aandeel van corporaties in de woningbouwproductie immers 60% en dat dreigt de komende tijd hard terug te lopen! Wij vragen ons daarom oprecht af wat er terecht gaat komen van de in de ‘intergemeentelijke structuurscan Zuid-Kennemerland (ISZK)’ gemelde bouwproductie. Volgens ABF Research blijkt uit onderzoek een noodzakelijke bouwproductie tot 2040 in de metropoolregio Amsterdam van zo’n 300.000 woningen, waarvan 235.000 vóór 2030. Volgens het (provinciale) Regionaal Actie Programma IJmond/Zuid-Kennemerland is afgesproken dat tussen 2010 en 2020 totaal 7.800 woningen moeten worden toegevoegd, waarvan 4.700 in Zuid-Kennemerland. Ondanks dat ZuidKennemerland één van de topdriewoonmilieus is binnen de metropoolregio Amsterdam, vrezen wij dat genoemde productieaantallen veel te ambitieus zijn. Desondanks zullen wij alert blijven op vertaling van mogelijke investeringsruimte naar bouwproductie. De op slot zittende woningmarkt schreeuwt erom!

Bevorderen van doorstroming De raad onderkent het grote belang van gezonde doorstroming op de woningmarkt. Er zijn door Elan Wonen in samenwerking met gemeente en collega-corporaties al diverse initiatieven in uitvoering of in ontwikkeling maar de raad zou graag nog meer innovatie op dit gebied zien. De keuze van de overheid om scheefhuurders te bewegen tot verhuizen door middel van inkomensafhankelijke huurverhoging, heeft niet onze voorkeur maar dient uiteindelijk wel hetzelfde doel. Voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens lijkt ons een oplossing met huurcontracten voor een bepaalde periode waarbij na afloop van de periode opnieuw een inkomenstoetsing plaatsvindt veel efficiënter en garandeert tevens een juiste inzet van maatschappelijk vermogen.

Derivaten bij Vestia Het afgelopen jaar stonden media bol van de onverantwoorde treasuryaanpak bij collega Vestia (Den Haag/Rotterdam). De branche kwam erdoor in een extra slecht daglicht te staan. De vraag hoe het bestuur tot dergelijk risicovol handelen in staat bleek, zette bij menigeen grote vraagtekens bij de werking van het intern toezicht bij Vestia. Automatisch werd deze vraag ook tegen andere corporaties afgezet. Uiteraard kreeg dit onderwerp binnen onze raad de aandacht die het verdient, niet alleen als gevolg van de zich bij Vestia manifesterende calamiteit, maar ook omdat het onderdeel van onze governanceagenda is. Nogmaals onderstreepten wij de juistheid van het voor ons geldende principe dat derivaten slechts op basis van strikte condities gebruikt mogen worden ter mitigering van renterisico’s. Daarvoor hanteert Elan Wonen een treasurystatuut. Voor de sector is het een dure les geweest. Vanwege het solidariteitsbeginsel kost het Elan Wonen de komende tien jaar € 200.000 per jaar.

Pagina 94 van 103


Maatregelen WSW Het WSW meldde eind november dat woningcorporaties in zwaar weer terechtkomen als gevolg van grote lastenverzwaringen door het regeerakkoord-Rutte II en verhoging van de saneringsheffing. Volgens het CFV gaat 28% van de corporaties onder 15% solvabiliteit terechtkomen. Op basis van berekeningen van het WSW blijken zeer grote effecten op kasstromen van corporaties. Zo’n 47% van de corporaties gaat in 2013 niet meer aan het toetscriterium van het WSW voldoen. Bij ongewijzigd beleid loopt dit op naar zo’n 89% in 2016. In afwachting van nieuwe prognosegegevens van corporaties die – afhankelijk van de financiële situatie bij de corporatie – uiterlijk op 1 februari of 1 april 2013 moeten zijn ingediend, beperkt het WSW op het moment dat wij dit schrijven bij alle deelnemers borging van financieringsbehoefte tot en met het jaar 2013. Het WSW geeft derhalve geen faciliteringsvolume af voor 2014 en verder. Na ontvangst van prognosegegevens van corporaties gaat het WSW met elke corporatie afzonderlijk in gesprek over geborgde kredietruimte voor de komende jaren. Elan Wonen wil dan ook aan de orde stellen waarom het WSW niet toestaat dat verkoopopbrengsten uit bestaand bezit niet mogen worden ingezet voor niet-DAEB nieuwbouw. Los van het gegeven dat dit op aantasting van zeggenschap over eigen vermogen neerkomt, maakt het ook het in onze omgeving zo noodzakelijke bouwen voor middeninkomens nagenoeg onmogelijk. Het WSW is van mening dat financiën bij woningcorporaties buitengewoon kwetsbaar zijn. Vooral veroorzaakt door een verdienmodel, dat uiterst gevoelig is voor rentestijging (rente is nu laag), tegenvallende huuropbrengsten, overheids- en saneringsheffingen en tegenvallende verkoopopbrengsten. De raad vindt het uiterst zorgelijk dat door het beleid van Rijk en sectorinstituten de slagkracht van Elan Wonen sterk wordt beperkt. Temeer omdat onze vastgelopen woningmarkt op investeerders wacht.

Stand van zaken procedure Vogelaarheffing Nog steeds maakt Elan Wonen deel uit van een collectief dat de inmiddels afgeschafte Vogelaarheffing aanvecht. Omdat binnen het Nederlandse rechtssysteem mogelijkheden hierover verder te procederen, zijn uitgeput werd een klacht bij de Europese Commissie ingediend. Wij hopen in de loop van 2013 duidelijkheid te krijgen.

Regionale Geschillencommissie woningcorporaties De raad hecht zeer aan een rechtvaardige, klantgerichte service aan onze klanten. Onze bewoners krijgen de ruimte geschillen aan een onafhankelijke geschillencommissie voor te leggen. Dat hiervan niet veel gebruikgemaakt wordt, maakte het jaarverslag 2011 van de Geschillencommissie ons in 2012 duidelijk. Wij gaan er met ons bestuur van uit dat dit op een goede relatie met en behandeling van onze huurders duidt.

Pagina 95 van 103


TOEZICHT Strategieontwikkeling Het jaar 2012 is het laatste jaar van de beleidsperiode 2008-2012. De voortgang van de geformuleerde ambities in het beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ heeft in de afgelopen jaren constant onze aandacht gehad. Door gewijzigde omstandigheden in de woningmarkt en in de corporatiesector zijn gedurende de beleidsperiode strategieaanpassingen doorgevoerd. Zo is een verkoopprogramma vastgesteld en is een kostenreductietraject uitgevoerd. De RvC heeft ingestemd met de strategieaanpassingen en is in de jaren daarna door het bestuur op de hoogte gehouden van de geboekte voortgang. In het afgelopen jaar is de raad betrokken bij de strategieontwikkeling voor de komende beleidsperiode 2013-2017. De ambities zijn vastgelegd in het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’. De raad is zich zeer bewust van de financiële onzekerheden in de corporatiesector als gevolg van de voorgenomen maatregelen van de overheid. De raad voorziet het risico dat om die reden de geformuleerde ambities niet allemaal of niet geheel gerealiseerd kunnen gaan worden. Het ondernemingsplan is echter wel richtinggevend en de raad staat volledig achter de door het bestuur gemaakte keuzes.

Pagina 96 van 103


Financiële continuïteit en risicobeheersing Jaarlijks ontvangt de RvC een jaarbegroting, een financiële meerjarenprognose inclusief het meerjareninvesteringsprogramma en een op basis van de meerjarenprognose uitgevoerde stresstest. Met deze stresstest wordt de gevoeligheid van de meerjarenprognose onder verschillende scenario’s inzichtelijk gemaakt. Via kwartaalrapportages ontvangt de RvC gedurende het jaar informatie over de financiële positie. Omgevingsrisico’s zijn geanalyseerd en gerapporteerd via het strategisch voorraadbeleidsplan. Projectontwikkelingsrisico’s worden gerapporteerd via de kwartaalrapportages, projectfasedocumenten en investeringsvoorstellen. Daarnaast heeft de auditcommissie zich, in een vergadering met een bestuurslid, een financieelbeleidsmedewerker en de externe accountant, laten informeren over de status, voortgang en ontwikkelingen van de interne beheersing. De raad stemt in met het gevoerde financieel beleid en de interne risicobeheersingsen controlesystemen.

Volkshuisvestelijke en maatschappelijke functie In het bij de meerjarenprognose opgenomen meerjareninvesteringsprogramma staan de plannen voor acquisitie, nieuwbouw, sloop en renovaties. Via kwartaalrapportages en Balanced Score Cards wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van bouwprojecten, herstructureringen en acquisities maar ook over de verduurzaming van de bestaande woningportefeuille, het wijkgericht werken en de samenwerking met onze maatschappelijke partners. Het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt ziet de raad als een belangrijke voorwaarde om de regionale woningmarkt beter te laten functioneren. De raad ziet erop toe dat dit onderwerp onder de aandacht blijft en staat de directie op dit punt met raad terzijde.

WERKWIJZE De RvC heeft in 2012 zesmaal vergaderd. Eenmaal was de externe accountant hierbij aanwezig. In september heeft de raad zijn eigen functioneren geëvalueerd onder begeleiding van een extern deskundige. In juni is een strategiebijeenkomst georganiseerd met het managementteam en twee beleidsmedewerkers. Tijdens deze bijeenkomst is gesproken over strategische onderwerpen die van invloed zijn op het ondernemingsplan 2013-2017. De RvC heeft bovendien een bezoek gebracht aan de Boerhaavewijk waar een projectleider de geplande fysieke ingrepen heeft toegelicht. Daarna zijn op een aantal locaties recent verbouwde ontmoetingsruimten en zorgcomplexen van Elan Wonen bezocht. De raad heeft zich tijdens dit werkbezoek een beeld kunnen vormen over de toegevoegde waarde van Elan Wonen bij de ontwikkeling en uitvoering van deze projecten. Een afgevaardigde van de RvC heeft eenmaal een vergadering van de ondernemingsraad en tweemaal een vergadering van de bewonersraad bijgewoond. De RvC heeft twee commissies: een auditcommissie en een remuneratiecommissie.

Pagina 97 van 103


Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit twee leden van de RvC. Zij heeft in 2012 tweemaal vergaderd in aanwezigheid van een bestuurslid en twee financieelbeleidsmedewerkers. Tijdens één vergadering was ook de externe accountant aanwezig. In de vergaderingen is onder meer gesproken over:           

de jaarrekening 2011 en het jaarverslag 2011; het accountantsverslag en de managementletter; de begroting 2013, de meerjarenprognose 2013-2021 inclusief de stresstest waarmee de gevoeligheid van de meerjarenprognose onder verschillende scenario’s inzichtelijk wordt gemaakt; financiering: financieringsvoorstellen vanuit het treasury committee, afspraken met het WSW en de generieke achtervang met gemeenten; de resultaten en aanbevelingen volgend uit het derivatenonderzoek van het CFV waaraan een auditcommissielid medewerking heeft verleend (interview); gerealiseerde resultaten in de verbindingen; fiscaliteiten waaronder de vennootschapsbelasting en de integratieheffing-btw; risicomanagement in het algemeen en in het bijzonder voor projecten; status van de interne controle en de geplande stappen om tot een integraal controleplan te komen; het functioneren van de externe accountant; de selectie van de externe accountant voor het boekjaar 2012.

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit twee leden van de RvC. Zij heeft in 2012 eenmaal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur van Elan Wonen. In deze vergadering is onder meer gesproken over:  

de bezoldiging van de RvC-leden; de beoordeling en de bezoldiging van het bestuur van Elan Wonen.

Pagina 98 van 103


ONDERWERPEN EN BESLUITEN Door constructieve samenwerking en wederzijds vertrouwen tussen RvC en bestuur is er ruimte om onderwerpen in alle openheid te bespreken. De communicatielijnen die gehanteerd worden, zijn kort. Tijdens de vergaderingen van de RvC kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod:                 

grondpositie Belcanto: de voorgenomen strategie, de fasering van de bouwplannen en de samenwerking met de collega-corporaties; grondpositie Nova: de stopzetting van het huidige projectplan door het niet halen van het vastgestelde voorverkooppercentage en de hoge risico’s als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden; verkoop van supermarkt en parkeervoorzieningen binnen nieuwbouw Slachthuisbuurt; de positieve resultaten en de opvolging van de aanbevelingen volgend uit het derivatenonderzoek van het CFV; de informatieverstrekking aan RvC-leden door het bestuur, de verantwoordelijkheid van RvCleden voor hun eigen informatievoorziening en de werking van de auditcommissie en de remuneratiecommissie; de structuur van de verbindingen en de mogelijke veranderingen daarin als gevolg van de ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting’; de voortgang van de uitvoering van het huidige beleidsplan ‘Hart voor de Toekomst’ en de daarin opgenomen maatschappelijke doelstellingen; onderwerpen die samenhangen met de ontwikkeling van het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ zoals de bevordering van de doorstroming, wonen en zorg, duurzaamheid, klantgedreven dienstverlening en de kwaliteit in samenhang met stichtingskosten; proces om te komen tot prestatieafspraken tussen woningcorporaties en de gemeente Haarlem en vast te leggen in het Lokaal akkoord Haarlem; onderhanden projecten: investeringen, risico’s en voortgang; diverse acquisitievoorstellen; de voortgang en het resultaat van het onderzoek naar de mogelijkheden van samenwerking met andere woningcorporaties; de resultaten van gesprekken met de woningcorporaties Stek uit Lisse, Pré Wonen uit Haarlem en Dunavie uit Katwijk over de toekomstvisie voor woningcorporaties; het automatiseringstraject Xchange: het beslag van deze omvangrijke operatie op de werkcapaciteit van de medewerkers, de verwachte kwaliteiten efficiencywinst en de gevolgen hiervan voor het personeelsbestand; diverse operationele thema’s naar aanleiding van de kwartaalrapportages en de Balanced Score Cards; het opgestelde integriteitsbeleid en de continue aandacht voor integer handelen in de organisatie; het wervings- en selectieproces van het nieuwe RvC-lid.

De RvC heeft besluiten genomen over en/of goedkeuring verleend aan:     

het jaarverslag en de jaarrekening 2011; de begroting 2013, de goedkeuring van de meerjarenprognose 2013-2021 is aangehouden hangende de ontwikkelingen van de voorgenomen maatregelen voortkomend uit het regeerakkoord-Rutte II; het ondernemingsplan ‘Met het oog op de klant’ voor de beleidsperiode 2013-2017; het integriteitsbeleid; de benoeming van de externe accountant voor het verslagjaar 2013.

Pagina 99 van 103


INFORMATIEVOORZIENING De belangrijkste externe toetsingsinstrumenten voor de RvC zijn:      

oordeelsbrief verslagjaar 2011 van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; corporatie in perspectief’ 2012 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel van het CFV; direct overleg met en rapportages van de externe accountant; rapportage van de Regionale Geschillencommissie; benchmarkgegevens van Aedes, IPD, KWH en het Effectorymedewerkerstevredenheidsonderzoek.

De belangrijkste interne toetsingsinstrumenten voor de RvC zijn:       

Balanced Score Cards met diverse metingen op basis van het huidige beleidsplan en vergelijkingen met benchmarkgegevens; kwartaalrapportages waarin gerealiseerde resultaten (zowel financieel als niet-financieel) worden afgezet tegen voornemens uit het beleidsplan en de jaarbegroting; treasurykwartaalrapportages; voortgangsrapportages van de onderhanden projecten, inclusief risicoanalyses; investeringsvoorstellen inclusief risicoanalyses; strategisch voorraadbeleid inclusief het verkoopbeleid; diverse beleidsnotities en themagerichte memo’s.

BEZOLDIGING RVC-LEDEN De bezoldiging van de commissarissen is in 2012 geïndexeerd volgens de cao. In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de bezoldiging van de commissarissen. De bestaande bezoldiging van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties). Uitgangspunt bij de honorering is een passende balans tussen enerzijds factoren die de zwaarte van de functie bepalen en anderzijds aandacht voor de samenleving die terughoudendheid bij het honoreren vraagt. Het totale RvC-budget, inclusief bezoldiging, bedroeg € 67.000 in 2012. Geen van de commissarissen ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Elan Wonen.

SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Pagina 100 van 103


Herbenoemingen Commissarissen worden voor een periode van vier jaar benoemd waarna eenmaal een herbenoeming voor een periode van vier jaar kan plaatsvinden. De heer Bliek is eind december voortijdig teruggetreden vanwege het accepteren van een nieuwe uitdaging in het buitenland. De heer Nurmohamed is per 1 januari 2013 herbenoemd waarbij hij tevens de rol van voorzitter van de auditcommissie op zich neemt. De heer Nieuwenhuijsen treedt per 1 januari 2013 toe tot de auditcommissie.

Wervingsprocedure Er is een openbare wervingsprocedure gestart voor een nieuwe commissaris. Hierop zijn veel reacties ontvangen. In het eerste kwartaal van 2013 was de wervingsprocedure nog in volle gang. Voor de wervingsprocedure is de profielschets voor commissarissen gehanteerd. Hierin is opgenomen dat naast diversiteit in kennis en expertise de raad tevens streeft naar een uitgebalanceerde samenstelling in geslacht, leeftijd en etnische afkomst. De nieuwe raad voldoet aan de gewenste diversiteit in kennis, expertise, geslacht en leeftijd. Voor wat betreft etnische afkomst blijft de raad iets uit balans. Bij de eerstvolgende mogelijkheid om de samenstelling van de raad te optimaliseren, wordt hier net als de afgelopen keren nadrukkelijk aandacht aan gegeven. De nieuwe commissaris wordt benoemd op voordracht van de bewonersraad.

Introductie en trainingen De twee commissarissen die in 2012 hun werkzaamheden zijn begonnen, hebben beiden een introductieprogramma doorlopen waarbij zij onder meer diverse gesprekken hebben gevoerd met verschillende medewerkers van Elan Wonen.

Pagina 101 van 103


Relevante functies De commissarissen waren in 2012 ook actief op andere fronten.

Onafhankelijkheid commissarissen De RvC is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2012 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Een commissaris maakte melding van een mogelijk tegenstrijdig belang doordat een zakenrelatie met Elan Wonen spreekt. Vastgesteld werd dat hier geen sprake is van belangenverstrengeling. Er zijn in 2012 geen transacties geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.

BEOORDELING BESTUUR Proces Eén RvC-vergadering vond deels in afwezigheid van de bestuursleden plaats. Op die manier is iedere commissaris in de gelegenheid gesteld zich vrijelijk uit te spreken over het functioneren van het bestuur. Vervolgens is met het bestuur besproken op welke wijze men aan de gestelde prestatie-eisen heeft voldaan. Beoordeling van het bestuur vindt plaats op basis van het algemeen functioneren en de gerealiseerde prestaties in het geldende jaar. Prestatie-indicatoren zijn daarbij: de borging van de financiële continuïteit, de voortgang van het beleidsplan, de ontwikkeling van het ondernemingsplan voor de komende beleidsperiode, KWH-scores, acquisitieresultaten en de relatie met de huurdersorganisatie. De beoordelingscriteria voor het functioneren bestaan uit integriteit, samenwerking met externe partijen, de uitkomsten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek en het verslagleggingsproces in samenhang met de risicobeheersing en controlesystemen.

Pagina 102 van 103


Beoordeling De RvC kwam tot een positieve beoordeling van het bestuur. Van de genoemde prestatie-indicatoren zijn alleen de acquisitieresultaten beneden verwachting gebleven. Op het vlak van de risicobeheersing is door de auditcommissie wederom een positieve beoordeling over de bestuurders afgegeven. Het belangrijkste aandachtspunt voor de toekomst blijft het bewaken van de gezonde financiële positie bij het aangaan en uitvoeren van nieuwe projecten, waarbij de inzet is omvang en kwaliteit van de huidige portefeuille op peil te houden ten behoeve van de grote vraag in ons woningmarktgebied.

BEZOLDIGING BESTUUR De bestuursbeloning bestaat uit het jaarloon, pensioenlasten, vergoedingen en werkgeverslasten en het gebruik van een auto van de zaak. Bij de bepaling van het jaarloon van het bestuur worden, conform het beleid, geen variabele bestuursbonussen uitgekeerd. De bestuursbeloning 2012 past binnen de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. In de beloningscode is gezocht naar een goede balans tussen enerzijds eenduidige strakke kaders en anderzijds ruimte voor een beloning op maat van de individuele situatie. Werkgever en werknemer waren tot nu toe samen verantwoordelijk voor een goede balans en een maatschappelijk verantwoorde uitkomst. Door de Wet normering topinkomens (WNT) die vanaf 1 januari 2013 in werking is getreden, is de beloningscode volgend jaar niet meer van toepassing. In de toelichting op de jaarrekening is een overzicht opgenomen van de bezoldiging per bestuurslid.

ZELFEVALUATIE In september 2012 heeft de raad zijn eigen functioneren geëvalueerd onder begeleiding van een extern deskundige van onderzoeks- en adviesorganisatie Ecorys. De evaluatie vond plaats aan de hand van de rolverdeling van de commissarissen en bestuurders waarbij achtereenvolgend het verleden, het heden en de toekomst werden beoordeeld. Unaniem is positief geoordeeld over de gezonde en evenwichtige verhouding tussen bestuur en RvC. Het ‘succes’ van de samenwerking komt mede door de open cultuur van het bedrijf en de transparante werkwijze. Binnen de raad is door toetreding van nieuwe commissarissen met juridische en projectenervaring de gewenste kennisslag gemaakt om de toekomstige uitdagingen in een snel veranderende omgeving het hoofd te kunnen bieden. Er is van een enigszins divergerende opvatting sprake tussen de nieuwe commissarissen en de al langer zittende commissarissen en het bestuur over de rol van Elan Wonen onder de huidige marktdynamiek. Wat dat betreft is het gunstig dat dit jaar het ondernemingsplan 2013-2017 werd ontwikkeld. Het was een goed moment voor het bestuur om de voltallige raad mee te nemen in de toekomstscenario’s en tot een eensluidend oordeel te komen. Dit is immers randvoorwaardelijk voor een gezamenlijk gedragen koers en daarop afgestemd functioneren van het bestuur.

Pagina 103 van 103

Inhoudsopgave. Jaarverslag Elan Wonen 2012

Recommend Documents