Verslag van Wonen in Zuid, 24 november 2011

1/7 GroenLinks Amsterdam Zuid 1 december 2011

Verslag van Wonen in Zuid, 24 november 2011 Binnenkort brengt het DB van stadsdeel Zuid zijn zogenoemde woonvisie naar buiten, een nota over de volkshuisvesting en de keuzen die het stadsdeel wil maken. In afwachting hiervan organiseerden de besturen van GroenLinks en de PvdA in Zuid alvast een bijeenkomst, om de woordvoerders volkshuisvesting in de deelraad van Zuid van GroenLinks, PvdA, D66 en SP aan het woord te laten over dit onderwerp. Ook de VVD schoof aan. De avond vond donderdag 24 november plaats in MFC Binnenhof in Buitenveldert. Er waren circa dertig aanwezigen, van wie het merendeel – zo bleek na het invullen van de presentielijst – afkomstig was uit de gelederen van de PvdA. Jan Willem Jurg, bestuurslid van GroenLinks, praatte de avond aan elkaar. Inleider Evert Bartlema was uitgenodigd omdat hij vestigingsdirecteur is van woningcorporatie Rochdale in Amsterdam Zuidoost. PvdA’er Bartlema kon echter ook putten uit zijn ervaringen als voormalig portefeuillehouder volkshuisvesting in het voormalige stadsdeel Westerpark (opgegaan in West). Hij begon met de landelijke situatie in volkshuisvestingsland, en spitste die steeds meer toe op Amsterdam en op Zuid. In zijn inleiding bracht Bartlema in feite al alle onderwerpen aan de orde die de andere sprekers wilden uitdiepen. De stadsdeelpolitici onderschreven grotendeels de woorden van Bartlema, maar legden in hun eigen bijdragen vervolgens andere inhoudelijke of cijfermatige accenten. Na de stadsdeelpolitici was er ingelaste spreektijd voor de vertegenwoordiger van de VVD, gemeenteraadslid Daniël van der Ree. Van der Ree was een oude bekende voor de meeste aanwezigen; hij was in de vorige raadsperiode raadslid in Oud-Zuid, met volkshuisvesting als zijn specialisme. Evert Bartlema: de actuele situatie op nationaal niveau. Die is ongunstig. - Er is crisis op de woningmarkt: stagnatie. Sommige problemen stammen overigens al van voor de crisis. Er is zowel sprake van een stagnerende woningproductie, als van een stagnerende verkoop van koopwoningen, als van een gebrek aan doorstroming van huurders. Koop: In Amsterdam stonden er op 1 september 2011 6800 woningen te koop, van wie 1100 in Zuid. Er zullen in de hele stad naar schatting 5600 woningen worden verkocht voor het eind van 2011, een daling van 13 procent vergeleken met 2009 en 2010. Die verkochte woningen staan vrijwel allemaal binnen de Ring. De huurmarkt in Amsterdam is stilgevallen door de veranderingen die de afgelopen tijd zijn doorgevoerd en de recente wijzigingen uit de koker van minister Donner. Voor een starter is de wachttijd nu gemiddeld 7,9 jaar. De enige markt die beweegt is de tijdelijke verhuur: de antikraak, campuscontracten etc. Hier ziet Bartlema nog dynamiek.


De stilgevallen woningmarkt, zowel huur als koop, creëert een probleem op termijn. - Bartlema noemde de toekomstramingen van het Centraal Plan Bureau, dat berekende dat Amsterdam een bevolkingsaanwas kan verwachten. Amsterdam zal in 2025 een extra 110.000 bewoners moeten huisvesten. De woningen voor deze bewoners worden op dit moment niet gebouwd. Maar de stagnerende huur- en koopmarkten creëren ook een acuut probleem. - Met name de middeninkomens ‘komen in Amsterdam niet meer aan de bak’, aldus Bartlema. De huurders met een inkomen net boven de huurgrens vallen tussen wal en schip, want zij mogen niet langer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar kunnen niet kopen op de Amsterdamse markt, en evenmin huren in de vrije sector. Hiervoor verdienen zij te weinig. De woningen met een huur van tussen de 650 en 850 euro, die deze groep zou kunnen bewonen, bestaan amper: slechts 2 procent van de Amsterdamse voorraad. Over de woonvisie van minister Donner zei Bartlema dat hij die vooral gunstig voor kopers vond, en tegen de huidige tijdgeest ingaan. ‘Tegenwoordig is er meer belangstelling voor huren dan kopen, maar het kabinet komt vooral met maatregelen om het kopen eenvoudiger en goedkoper te maken.’ Zoals de verlaging van de overdrachtsbelasting. Wat betreft Amsterdam: - Bartlema was wel te spreken over het convenant Bouwen aan de stad II dat de gemeente, de Federatie van Amsterdamse Corporaties en de huurorganisaties zijn overeengekomen. Voor het middensegment vond hij de afspraken echter te vaag. -

Het bouwen voor specifieke groepen: Voor studenten zeer relevant. Specifieke ouderenwoningen hoeven niet, daar is te weinig vraag naar.

En toegespitst op Zuid luidde zijn vraag: wat kun je als stadsdeel doen? Zuid is gewild. De druk op verhuurders is in stadsdeel Zuid heel hoog, om te verkopen of te liberaliseren. De prijzen van de woningen staan onder druk. Het stadsdeel moet alert zijn op de omvang van de sociale voorraad, juist in Zuid, benadrukte Bartlema. Zuid moet scherp letten op afspraken die met marktpartijen worden gemaakt. Zuid moet ook serieus werk maken voor huisvesting van de lagere middeninkomens, de groep die een huur kan betalen van 650 tot 850 euro. Zuid moet stimuleren dat er wordt gebouwd, want beleggers zijn geïnteresseerd in woningbouw. Oplossing: kantoren ombouwen tot woonruimte? Bartlema hinkte op twee gedachten. Enerzijds enthousiast, anderzijds zag hij problemen. Op een vraag uit de zaal hierover nuanceerde Bartlema zijn eigen enthousiasme. Hij stelde dat de boekwaarden van veel kantoorpanden te hoog zijn. Zolang de eigenaren niet willen afwaarderen, blijft het kantoorpand leeg staan en gebeurt er niets mee.


Oplossing: zelfbouw? Bartlema noemde dit het panacee voor de inzakkende woningproductie, en iets dat de problemen in Zuid niet zal oplossen. Hij stelde dat er in Zuid te weinig locaties voor zelfbouw zijn. De vier woordvoerders: Ed Berkhout van D66 Analyse: Woonbeleid staat niet op zichzelf. We moeten in het oog houden dat Amsterdam op het gebied van vestigingsplaats voor bedrijven concurreert met andere grote steden in Europa. Burg. v.d. Laan heeft gewezen op het belang van het hebben van een goede concurrentiepositie om ook in de toekomst Amsterdam een economisch gezonde en bruisende stad te laten zijn. - Hierbij hoort een gevarieerde woningmarkt. Amsterdam heeft nu van alle grote steden in Nederland verreweg het kleinste % koopwoningen. Er kan nog heel wat verkocht worden voor we in verhoudingen komen zoals die in andere steden en in Nederland als geheel normaal zijn. - Uit overzichten en rapportages blijkt dat het middensegment huur ( 652-900 euro per maand) nu het meest in de verdrukking zit. Dit segment ontbreekt bijna in Amsterdam, terwijl met de nieuwe regelgeving middengroepen hierop aangewezen zijn. Door dit ontbreken kan er ook bijna geen doorstroming zijn, terwijl in de sociale sector wel plm. 10% ‘scheef ‘woont, d.w.z. een inkomen heeft op grond waarvan ze nu niet in aanmerking voor zo’n woning zou komen. - D66 steunt: Experimenten met ‘huren op maat’ of ‘variabele huur’( d.w.z. huur varieert afhankelijk van inkomen) Afspraken met corporaties om niet alle huren op markthuur te brengen ( wel afhankelijk van hoeveel corporaties moeten afdragen aan Rijk) Nieuwbouw vooral voor middengroep huur ( gebruik hiervoor o.a. sociale grondprijs zoals beschikbaar gesteld door centrale stad ) , o.a. op Havenstraatterrein Bouw van ( tijdelijke) studentenwoningen, o.a. op Zuid-as Waar mogelijk ombouw van kantoren naar ( studenten)huisvesting, maar dat is moeilijker dan het lijkt.

Deelraadslid Marcel Koldewijn (SP) verving zijn collega Fred Gersteling, duo-raadslid en woordvoerder volkshuisvesting van de SP-fractie. Koldewijn: Analyse: Debatten over woonvisies worden beheerst door een aantal mantra’s, zoals de Ongedeelde stad en de Middeninkomens. De SP kiest voor de ongedeelde stad. Maar de facto is Amsterdam al lang niet (meer) ongedeeld. Centrum en Zuid vormen een gebied waar de duurste woningen staan en waar de minste sociale woningbouw is. Noord, ZuidOost en Nieuw-West zijn de plekken voor mensen met een laag inkomen. En wat is het vooruitzicht? De tweedeling wordt alleen maar scherper, immers lage middeninkomens mogen niet meer een sociale woning huren (33.000 euro bruto per jaar is de grens). De


huurplannen van Donner zijn gebaseerd op de WOZ-waarde. Aangezien Centrum en Zuid de hoogste WOZ-waarde hebben, zullen huurwoningen in Zuid daardoor eerder boven de liberalisatiegrens uitkomen en is er dus minder aanbod voor de lagere inkomens. -

Zitten de middeninkomens in de knel? Ja, maar… zij zijn niet de enigen. Kan je deze groep extra bedienen? Ja, maar het huidige instrumentarium is ontoereikend. Je kan wel meer % koop aanbieden, maar er wordt te weinig gebouwd. Eigenlijk maken we een fout door zo te focussen op percentages. Er is gewoon een vraag naar koop en een vraag naar huur. En er is een (noodzakelijke) vraag naar betaalbaarheid van koop en van huur.

Oplossing: Idealiter moeten we naar een situatie waarbij het woonvastgoed reageert op de vraag. En die vraag is wisselend, dat ligt aan inkomenspositie van de toekomstige bewoner en aan de markt. Maar we doen het tegenovergestelde: eenmaal verkocht is altijd verkocht en dus niet flexibel. Eenmaal verhuurd, geeft geen enkele zekerheid, want corporatie en gemeenten komen geld tekort en eten zo het kapitaal wat in de stenen zit op. Het gevolg is dus strijd, over het behoud of niet behoud van sociale huurwoningen. Analyse: Voor wie willen wij woningen aanbieden? Sommigen willen dat Amsterdam minder arme mensen aantrekt en dat de stad kiest voor expats, studenten boven werkende jongeren, voor meer koop, en voor topbedrijven. Amsterdam heeft een periode gehad waarin de middeninkomens op grote schaal de stad verlieten. Dat was de periode van de overloop naar Purmerend, Hoorn, Almere. Het heeft lang geduurd voordat Amsterdam zich hiervan herstelde. Nu loopt het niet meer zo’n vaart met het vertrek, omdat Amsterdam voor veel mensen een meerwaarde heeft. Oplossing: -

Een situatie waarin we niet meer te koop of te huur aanbieden, maar waarin we een woning Te Woon aanbieden. Dat wil zeggen: afhankelijk van de vraag (en de markt) nieuwbouw of oudbouw die te huur of te koop wordt aangeboden, in de vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Voor de hogere inkomens en de wat meer luxe woningen hoeft dit niet te gelden. De kleine sobere woningen blijven gewoon sociaal. Maar je maakt een middengroep van woningen die je soms te huur en soms te koop aanbiedt. En je spreidt dit over de stad. Voordeel is ook dat daarmee de onrendabele toppen als sneeuw voor de zon smelten. Er geen gedoe meer is met de liberalisatiegrens.

-

Als je voor een ongedeelde stad kiest, moet je verkoop van sociale huurwoningen afwijzen.

-

Het behoud van de middenklasse moet zich concentreren op Zuid-Oost, Tuinsteden, Indische Buurt en Noord. Rond nieuwe bouwlocaties kan je wel extra aanbieden. En bij kleinere locaties om deze betaalbaar te krijgen, maar eigenlijk is de koek in Zuid al opgegeten.


-

Kies voor de langere termijn. Met corporaties moeten afspraken worden gemaakt om de gevolgen van de huurplannen van Donner te beperken en koop als MGE in te zetten. Dat is een vervelende boodschap, omdat Zuid juist geld oplevert, maar kies je voor de langere termijn, dan is dat wel een logische gevolgtrekking. Dezelfde boodschap geldt voor samenvoegen: nee, tenzij je voor grotere gezinnen betaalbare woonruimte aanbiedt. Samenvoegen in de particuliere sector kan eigenlijk alleen als je zó een te renoveren locatie financieel rond kan breien.

Brahim Abid (PvdA): Anayse: Uitgangspunt is de Ongedeelde stad. Definitie: “Het betekent dat je in heel Amsterdam het gevoel kan hebben Amsterdammer te zijn.” Dit in tegenstelling tot Parijs, waar een grote kloof bestaat tussen de arrondissementen in het centrum, en de periferie met de banlieus. Daarnaast: de Emanciperende stad. Definitie: “Een stad waar bewoners verder kunnen komen in hun leven. Een stad waar zij in verschillende fasen kunnen wonen en eventueel terugkeren, na een woonperiode in een regiogemeente. Mensen moeten kunnen doorstromen, een wooncarrière maken. We moeten daar niet met zo’n dedain naar kijken, wanneer iemand naar Almere of Purmerend verhuist, omdat hij een tuin wil.” Analyse: Het stadsdeel is onmachtig en kan slechts beperkte invloed uitoefenen. Gevaar: ‘We horen dat projecten niet gerealiseerd kunnen worden.’ Oplossing? PvdA ziet het Havenstraatterrein als een plek waar het stadsdeel de getallen voor sociale woningbouw kan inlopen. - Door middel van erfpachtafspraken met ontwikkelaars, zodat deze bouwen voor de middeninkomens. Het stadsdeel moet monitoren. - Koopgarantwoningen. De PvdA wil de ontwikkelingen in de gaten houden, en hij wil een mid-term review in 2013.

Jan Kok (GroenLinks) Analyse: De ruimtelijk-maatschappelijke ontwikkeling van Amsterdam is helder. Wanneer we de markt haar gang laten gaan, wordt Zuid een elitaire enclave. Moeten we niet ook streven naar een “ongedeeld stadsdeel”? Er zijn mooie verhalen te houden over het mengen van buurten door koopwoningenpareltjes te rijgen tussen grauwe sociale woningbouwprojecten. In het stedelijk beleid vinden we dit terug. Maar hoe zit het dan met het realiseren van differentiatie in het Museumkwartier, de Beethovenbuurt en de Apollobuurt, via het bouwen van goedkopere huurwoningen?


Hoe kan het stadsdeel er nu voor zorgen, dat Zuid een stadsdeel blijft waar de lage inkomens en de lagere middeninkomens ook een plekje behouden? Over wie hebben we het, wanneer het over middeninkomens gaat? - Volgens GroenLinks is het belangrijk een onderscheid te maken tussen lagere middeninkomens en hogere middeninkomens. In Zuid woningen creëren tussen de 450 en de 900 euro per maand, is lastig. Veel nieuwbouw vindt er bij ons (buiten de Zuid-as) niet plaats. De vraag is ook of de particuliere sector uit dergelijke huren voldoende rendement denkt te halen.

Voor GroenLinks zijn de volgende beleidskeuzes in een woonvisie voor Zuid belangrijk: -

Geen verkoop van huurwoningen van woningcorporaties, buiten de aantallen die de centrale stad heeft aangegeven. Geen contingenten splitsen en verkopen, buiten de aantallen die de centrale stad heeft aangegeven. Geen samenvoegingen van 2 kleine, goedkopere particuliere huurwoningen tot 1 grote huurwoning, omdat er al zo’n tekort is aan kleine, goedkopere woningen. Vasthouden aan gemiddeld 30% sociale woningbouw voor de nieuwbouwprojecten in Zuid. Meer woningen realiseren die passend zijn voor ouderen, en mensen met een beperking. Meer woningen realiseren voor al dan niet studerende jongeren. Afspraken maken met particuliere verhuurders om hun woningen te isoleren. Dit kan de bewoner veel opleveren qua lagere stookkosten. Er bij hogere overheden op aandringen, de huurgrens waar de vrije sector begint te verhogen in de richting van de 900 euro per maand. Zodat de woningen met een huur tussen de 650 en de 900 euro per maand ook binnen het puntenstelsel en de huurbescherming komen te vallen.

Daniël van der Ree (VVD) Per 1 januari 2012 kunnen particuliere eigenaren van nog eens 1000 woningen een splitsingsvergunning krijgen. Voorstellen: - Studentenhuisvesting in de vorm van campuscontracten, een tijdelijk huurcontract waarin is opgenomen dat iemand uiterlijk zes maanden na afstuderen moet zijn vertrokken. Hetzelfde principe zou kunnen gelden voor jongerencontracten, waarbij iemand van 26 moet vertrekken uit de jongerenwoning. Duurzaamheidsleningen voor de eigenaren van oudbouwwoningen. De huizen kunnen met relatief eenvoudige aanpassingen een ‘labelsprong’ maken.


Analyse: Het is nu nog te vroeg om een oordeel te vellen over de woonvisie van minister Donner. De ‘woonpunten’ zijn per 1 oktober 2011 ingegaan. Leegkomende woningen in de Pijp met name zijn hierdoor geliberaliseerd. Het voordeel van liberalisatie is dat de huren soms ook omlaag gaan. Het zou heel goed kunnen dat over een paar jaar de huren van sommige geliberaliseerde woningen lager worden, omdat zij minder gewild zijn. (Het VVD-raadslid vertelde dat hij zelf in de nieuwbouw van het Olympisch Stadion woont, en dat veel van de huizen daar een paar jaar geleden als beleggingsobject zijn gekocht voor de verhuur. De verhuurders begonnen met huren van 2400 euro per maand, en hebben inmiddels hun prijzen moeten laten zakken tot 1500-1600 euro per maand. Van der Ree noemde dit een voorbeeld van geslaagde marktwerking. De deelraadpolitici en Evert Bartlema brachten hiertegen in dat er een verschil bestaat tussen huurwoningen met déze prijzen, waar een markt voor bestaat van bijvoorbeeld expats, en de huurwoning van de gemiddelde Amsterdammer met een middeninkomen. De nood is voor deze tweede groep zo hoog, dat er altijd meer vraag zal zijn dan aanbod. De kans dat de prijzen dalen, in de huurcategorie tot 900 euro, is miniem.) Oplossingen voor het gebrek aan huurwoningen voor de lagere middengroepen: -

Instelling modale huurcategorie, met huren van 650-830 euro. En daar specifiek contigenten voor afspreken. Plannen om kleine woningen samen te voegen zonder dat de eigenaar een boete krijgt. Hierdoor ontstaan grotere huizen met modale huren. Zelfbouw Van der Ree was enthousiaster dan de anderen, en dan met name over de collectieve zelfbouw. Op de zelfbouwmarkt die de Centrale Stad een maand geleden organiseerde waren alle projecten ruim overtekend. Hij memoreerde het succes van project Vrijburgh op IJburg.

Tijdens het vragenuurtje kwam er o.a. voorbij: Banstraat Een vertegenwoordigster van de bewoners van de Banstraat confronteerde de stadsdeelpolitici met hun woorden. ‘U zegt dat u diversiteit wilt, jonge en oude bewoners, rijken en armen, allochtoon en autochtoon. Dat bestaat in de Banstraat, maar daar moeten de bewoners wijken voor een megalomaan hoogbouwplan.’ Brahim Abid antwoordde haar dat de eigenaar van de panden in de Banstraat nu eenmaal het recht had om te bouwen, en hoog te bouwen. Huurbelasting Raadslid Eddy Linthorst vroeg zijn collega’s wat zij vonden van een huurbelasting. Hij deed de bekentenis dat hij een ‘scheefwoner’ is, iemand die in een te goedkoop huis woont gezien zijn inkomen. ‘Waarom koop je niet?’ wilde collega-raadslid Marcel Koldewijn (SP) weten. Linthorst vertelde dat hij gehecht was aan zijn huis en aan zijn buurt, en niet wilde verhuizen, maar wel graag meer huur wilde betalen. Hij stelde zich voor dat ‘huur naar inkomen’ veel bewoners in relatief goedkope huizen zou aansporen om naar een duurdere woning te vertrekken, waar zij meer waar voor hun geld krijgen. Dit zou de doorstroming bevorderen.

Verslag van Wonen in Zuid, 24 november 2011

Recommend Documents