VERSLAG VAN DE DORDTSE KAMERS VERGADERING VAN DE ADVIESCOMMISSIE D.D. 4 DECEMBER 2013 Fysieke leefomgeving (leefbaarheid en stedelijk beheer)
ONTWIKKELINGEN WINKELCENTRUM CRABBEHOF: BEANTWOORDING COLLEGE TEN BEHOEVE VAN COMMISSIE BEHANDELING OP 12 JUNI 2013 (1008942)
Voorzitter: de heer Riet Secretaris: de heer Hoogstad Verslag: Erna Verveer, bureau Getikt! af audio Aanwezig: De heer Schuiten, D66 De heer Van der Net, VVD Mevrouw Catsburg, ChristenUnie/SGP De heer Nederhof, BETER VOOR DORDT Mevrouw Van den Bergh, PvdA De heer Karapinar, GroenLinks De heer Seme, CDA
Namens het college is aanwezig wethouder Reynvaan Namens de ambtelijke organisatie is aanwezig de heer Peeters Inspreker: de heer Kooreman, voorzitter winkeliersvereniging Crabbehof De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen welkom. Mevrouw Catsburg vraagt of de raad überhaupt zeggenschap heeft in dit proces, buiten de artikel 40 vragen, aangezien het een privaatrechtelijke overeenkomst betreft. Wat zijn de bevoegdheden van de raad in dit dossier? De heer Peeters antwoordt dat het een privaatrechtelijke overeenkomst is tussen het Grondbedrijf van SO, de gemeente en de winkeliersvereniging, gesloten in 1967 voor een periode van 50 jaar. Die loopt dus in 2017 af. De regeling op zich voorziet niet in verlenging; je zou wel een nieuwe regeling af kunnen spreken. De raad kan daar een advies in geven, maar hij is niet op de hoogte van de beslissingsbevoegdheid. Mevrouw Catsburg merkt op ooit te hebben gehoord dat bij privaatrechtelijk het een collegebevoegdheid is en dat de raad wel een wensen- en bedenkingen procedure doorloopt bij grote bedragen. De heer Peeters zal dit nagaan en er schriftelijk op terugkomen. De heer Van der Net merkt op dat dit dossier voortkomt uit en onderdeel is van Dordt West. De heer Kooreman spreekt in namens de winkeliersvereniging Winkelcentrum Crabbehof. Hij wil de raad graag op de hoogte brengen van de huidige stand van zaken rond het winkelcentrum en het pand waarin een Chinees restaurant is gevestigd. Vier jaar geleden gaf Mees Pierson aan bereid te zijn het winkelcentrum te renoveren, met als eis dat het recht van opstal dat voor 50 jaar aan de winkeliersvereniging is verleend, niet verlengd zou worden. Als aan die eis niet zou worden voldaan zou er niet worden geïnvesteerd in het winkelcentrum; dat is eigenlijk vreemd, want geen enkele belegger is er op uit om leegstand of een verpauperd bezit te veroorzaken. Mees Pierson heeft tot op heden geen plan van renovatie, hooguit een plan van relocatie van een aantal winkeliers en een kwast verf in de categorie 'achterstallig onderhoud'. Het plan van renovatie zal er waarschijnlijk de komende jaren ook niet komen. Er zijn verschillende plannen bekeken, maar met de huidige crisis in de detailhandel zijn de plannen niet realiseerbaar. Men heeft niet alleen met de winkels te maken, maar ook met de woningen die er boven 1
zitten en die zijn ook nog eens in bezit van verschillende eigenaren. Mees Pierson eist echter nog steeds dat het pand met het Chinees restaurant verwijderd wordt. De reden zou zijn: zichtlijnen. Die zijn inderdaad niet optimaal, maar geen enkele consument heeft daar ooit over geklaagd, in al die jaren dat het pand er staat. Er is een computerfoto van het pand gemaakt waarop het pand deels is afgebroken, wat de zichtlijnen in ieder geval ten goede komt. Daarnaast is een architect ingehuurd om te kijken naar vormgeving en kleurstelling van het pand, om het te verfraaien. Dat vergt een behoorlijke investering die niet in vijf jaar terugverdiend kan worden. Het verzoek is dus om het recht van opstal voor meerdere jaren te verlenen. Het kan betekenen dat een kapitaalvernietiging van plusminus 400.000 euro, de waarde van het pand, voorlopig niet doorgaat. De winkeliersvereniging ontvangt de komende jaren dan nog steeds plusminus 30.000 euro aan huur en kan daarmee voor de wijk Crabbehof en omgeving acties organiseren die de wijk zeker ten goede komen. Het betekent ook voor de eigenaar van het restaurant, de heer Hu, behoud van werkgelegenheid en inkomsten, want ook deze man wordt zwaar gedupeerd als de gemeente niet bereid is om het plan te herzien. Er is best bereidheid om naar een oplossing te zoeken; er worden geen eisen gesteld, het verzoek is om in overleg te treden. Hij verzoekt de gemeente Dordrecht haar standpunt in deze te wijzigen en dankt voor de aandacht. Mevrouw Van den Bergh merkt op dat het verzoek is om het recht van opstal te verlengen na 2017. De huur van het restaurant is volgens haar opgezegd. De heer Kooreman antwoordt dat er een juridische verplichting is om de huur op te zeggen; het huurcontract loopt namelijk tot 2014. Deze procedure loopt al lange tijd. Er moesten al advocaten worden ingeschakeld en dat kost uiteraard veel geld. Mevrouw Van den Bergh vraagt of de huuropzegging op zich te corrigeren is. De heer Kooreman antwoordt bevestigend; de heer Hu wil graag het pand behouden. De heer Karapinar vraagt of er nog wel overleg is met Mees Pierson. De heer Kooreman antwoordt dat er overleg is over allerlei zaken, maar men houdt vast aan de eis dat het pand weg moet in verband met de zichtlijnen. Dat is het argument om 400.000 euro te gaan vernietigen, plus 30.000 euro jaarlijkse inkomsten voor de winkeliersvereniging. Er zijn nooit klachten geweest over de zichtlijnen. De winkeliersvereniging is bereid om mee te werken en het pand te verfraaien en daarmee de zichtlijnen te verbeteren, maar dat moet dan wel zin hebben, in die zin dat de komende jaren de inkomsten zullen doorlopen. De eis is dat het pand weg moet en dat is al zo vanaf het moment dat ze het winkelcentrum aankochten. Hij vraagt zich af waarom je dan dat winkelcentrum aankoopt. De heer Nederhof vraagt wanneer er voor het laatst met Mees Pierson is gesproken. De heer Kooreman antwoordt dat dat 14 dagen geleden is. Er is niets toegezegd; de plannen voor de verbouwing kunnen niet worden uitgevoerd omdat het financieel niet haalbaar is. De heer Nederhof vraagt of er ook is gesproken over winkelcentrum Sterrenburg. De heer Kooreman antwoordt ontkennend. De heer Schuiten merkt op dat het algemeen belang is dat het winkelcentrum wordt opgeknapt. Het is hem niet duidelijk welke rol de raad hierin kan spelen, zoals mevrouw Catsburg ook al aangaf. Mevrouw Van den Bergh merkt op dat ze er van uitgaat dat de raad hier wel degelijk iets over te zeggen heeft. Het traject is al ingezet naar aanleiding van vragen van BETER VOOR DORDT en de VVD en ook van de PvdA, eerder dit jaar. Het is onderdeel van de hele renovatie van Crabbehof. Daar kun je als raad best wat mee, zeker als er een verzoek naar je toekomt. Op 2 juni is er duidelijk over gesproken; dat was voor de vakantie. Toen waren er renovatieplannen en toen ging het om hoe realistisch die plannen waren in een tijd dat de economie terugloopt. Toen zijn er hele duidelijke afspraken gemaakt met het college om na de vakantie verder te praten; dan zouden de 2
plannen van Mees Pierson duidelijker zijn. Op een gegeven moment werd bekend dat die plannen helemaal niet doorgingen. Op dit moment willen ze Crabbehof niet gaan renoveren, op verplaatsing van wat winkels na. De gemeente heeft die planontwikkeling betaald; ze vraagt of de gemeente daar nog iets van terugziet. Ze vraagt waarom Mees Pierson het voornemen om te gaan renoveren heeft laten varen. De positie van de Chinees is vorige keer besproken; die was onduidelijk en ze vraagt hoe het daar mee staat. De huur is gedwongen opgezegd, maar de ontwikkelingen gaan niet door en niemand is gebaat bij een leeg pand. Ze vraagt of het recht van opstal verlengd kan worden, nu de zaak stil ligt. Wethouder Reynvaan merkt op dat zij er bij betrokken is omdat het onderdeel is van de wijk Crabbehof; haar collega wethouder Mos is er nog nadrukkelijker bij betrokken vanwege zijn contacten met de ondernemers. Inderdaad was de veronderstelling dat Mees Pierson na de vakantie met plannen zou komen, maar dat is helaas niet gebeurd. De plannen die gemaakt zijn, zijn enkel intern gemaakt. Er is geen uitgebreide uitwerking gemaakt met een extern bureau. Voor wat betreft de positie van de Chinees: die zou wat de gemeente betreft tot 2017 mogen blijven zitten, omdat dan pas het recht van opstal afloopt. Iedereen is er bij gebaat dat het een goed en gevuld winkelcentrum is; er is nu wat leegstand. Er wordt gesproken met partijen als Action; ook daar lijkt een soort patstelling te ontstaan, maar er wordt geprobeerd die te doorbreken. Wethouder Mos onderhoudt die contacten. Nu is het zo dat de gemeente wel heeft begrepen van Mees Pierson dat die bereid is om ruimte ter beschikking te stellen voor het Chinees restaurant in een winkelruimte die nu leeg staat tegen een marktconforme huur. Diens positie is dus niet in het geding. De winkeliersvereniging zou een ruimte kunnen krijgen van Mees Pierson in de plint, tegen een lagere huur dan marktconform. Dat is haar informatie. De heer Karapinar vraagt waarom Mees Pierson nog niet met plannen is gekomen. De Chinees mag tot 2017 blijven zitten van het college, maar de huur is al opgezegd en hij vraagt of dat teruggedraaid kan worden. Wethouder Reynvaan antwoordt dat de gemeente de huur niet heeft opgezegd; dat is iets tussen de winkeliersvereniging en de Chinees. De heer Peeters vult aan dat er sprake is van een patstelling; iedereen wacht op iedereen. De heer Karapinar vraagt wie de regie heeft in dit proces. De heer Peeters antwoordt dat er op wethoudersniveau besprekingen zijn geweest met alle partijen aan tafel. Er ligt een conceptbrief aan Action waarin er op wordt aangestuurd om Action binnen het winkelcentrum zelf te huisvesten en op dat moment heb je weer een basis om op verder te werken. De heer Van der Net merkt op dat het probleem is dat een huurcontract voor vijf jaar moet worden afgesloten; dat zou dan over 2017 heen gaan. De VVD vindt dat als er echt wat gebeurt, het logisch is dat naar een aantal dingen kritisch wordt gekeken en ook naar het Chinees restaurant. Nu is het idee dat de eigenaar op een eenvoudige manier van een pand af wil en het daarna wil doorverkopen. Daar heeft de VVD wel problemen mee. Als de eigenaar niet beweegt, zou je samen met de winkeliersvereniging en eventueel het Chinees restaurant moeten kijken of er geen andere oplossing mogelijk is. Een oplossing zou een nieuw contract kunnen zijn. Het is te vroeg om daar een aantal jaren bij te noemen, maar dat is de richting waar de VVD aan denkt en hij vraagt de wethouder om daar op te reageren. De heer Nederhof merkt op dat zijn fractie destijds samen met de VVD artikel 40 vragen heeft gesteld over het opstalrecht. Zoals de heer Van der Net aangaf: dat was het uitgangspunt. Met betrekking tot de planontwikkeling in Crabbehof is het zo dat die ook enorm vertraging oploopt. Zijn fractie wil een contract tot minstens 2019 aangaan met betrekking tot het opstalrecht, zodat de winkeliersvereniging fatsoenlijke huurcontracten kan maken. Ook het uitgangspunt dat als er echt beweging komt bij de eigenaar, er wat
3
moet gaan gebeuren, onderschrijft hij. Voorlopig gebeurt er echter niets. Zijn fractie wil het daarom even laten rusten. De heer Schuiten merkt op dat hij nu beter begrijpt waar het om gaat. Het probleem spitst zich toe op het Chinees restaurant; de plannen zijn niet duidelijk en dat is een terecht aandachtspunt vanuit de raad. Tegelijkertijd valt er dan ook weinig te beslissen. Mevrouw Van den Bergh merkt op bij interruptie dat de plannen stil liggen; in juni waren ze niet duidelijk. Dat is iets anders. De heer Schuiten antwoordt dat hij de indruk kreeg dat de plannen zijn bijgesteld onder invloed van de crisis, maar het is niet duidelijk wat de status van die plannen is. Zo lang dat zo is, zou je geen onomkeerbare besluiten met betrekking tot de Chinees moeten nemen. De heer Van der Net merkt op dat de essentiële vraag is hoe lang je blijft wachten. Is de gemeente toch bereid om een nieuw contract aan te bieden zodat er in ieder geval een bepaalde periode zekerheid is? De heer Schuiten merkt op dat er inderdaad iets moet gebeuren met het gebied. D66 wil aandringen op haast om duidelijkheid te krijgen. De heer Nederhof merkt op dat het alleen om het gebouw van de Chinees gaat. Er is nergens haast meer in het onroerend goed, alleen is dat kennelijk wel het geval met dit bewuste pand en zijn fractie vindt dat vreemd. Een broedende kip moet je niet storen; er vindt nog steeds overleg plaats tussen de winkeliersvereniging en Mees Pierson. Zijn fractie pleit voor een nieuw contract van minimaal vijf jaar voor het opstalrecht, dan kan er een nieuw huurcontract gemaakt worden. De gemeente kan alleen aansturen op de planontwikkeling Visie Crabbehof; dat loopt ook vertraging op. De heer Seme merkt op dat niemand leegstand wil in het winkelcentrum. De ondernemers willen duidelijkheid hebben. Zorg dus dat er een uitspraak komt. Mevrouw Catsburg merkt op dat de eigenaar van het winkelcentrum uiteraard een ondernemer is; gezien het bezwaar dat hij heeft ingediend tegen uitbreiding van het winkelcentrum Sterrenburg, denkt ze dat hij wacht met de ontwikkeling van Crabbehof tot duidelijk is wat Sterrenburg gaat doen. Het kan dus heel lang duren voor er duidelijkheid is. Wat speelt, is de vraag aan wie het restaurant huur gaat betalen: in zijn huidige locatie aan de winkeliersvereniging, of na de verhuizing aan de eigenaar Mees Pierson? Dat is volgens haar de kern van het conflict. Op dit moment verdient de winkeliersvereniging er aan. Ze is het er mee eens dat het onnodig is om te gaan slopen als er verder helemaal niets verandert; dan is het goed om dat nog eens op een rij te zetten en te kijken of op langere termijn een nieuw soort contract mogelijk is. Maar er zijn veel "als en dan-nen". Wethouder Reynvaan antwoordt dat het een groot probleem is, anders was het al lang opgelost. Mees Pierson zal niets doen als de gemeente de situatie laat zoals die is. Dan is natuurlijk de vraag: wat gaan ze dan wel doen en wanneer? Daar is geen duidelijkheid over en dan is de vraag gerechtvaardigd: hoe lang blijf je daar op wachten? Dat is een lastige, want voor een deel is de gemeente geen partij. Mees Pierson is eigenaar en heeft een relatie tot de winkeliersvereniging en tot de ondernemers. In die zin staat de gemeente er buiten, behalve met het recht van opstal. Er is nog gesproken over het feit dat het pand 4 ton waard zou zijn, maar dat is op basis van het gegeven dat het pand op eigen grond staat. Als het contract in 2017 afloopt is het pand niets waard, want dan moet het volgens het contract gesloopt worden. Dan kun je zeggen: wat is de restwaarde van het pand? Daar zou je het nog over kunnen hebben, maar in ieder geval niet vier ton, want het staat namelijk niet op eigen grond. Waarom is er nog geen plan? Ze zou het niet weten. Een contract voor vijf jaar opstellen zou ze zich kunnen voorstellen als je het hebt over een nieuwe ondernemer. Een gevestigde ondernemer is natuurlijk een ander verhaal; daar zou je nog wel kunnen nadenken of je dat in ieder geval tot 2017 nog zou kunnen doen. Er is ook gevraagd of het opstalrecht in ieder geval nog tot 2019 gevestigd zou kunnen worden. Daar zou je het natuurlijk over kunnen hebben, ook gezien de mogelijke plannen. Dan zet je ze misschien wat meer onder druk om een uitspraak te doen over wat ze daadwerkelijk willen investeren. Ze zou haar collega 4
wethouder Mos kunnen vragen om dat nog eens met Mees Pierson te bespreken. Het feit dat Mees Pierson wel zegt de Chinees in een andere ruimte te willen huisvesten en de Action in het winkelcentrum te willen, geeft aan dat zij er bij gebaat zijn dat alle panden in ieder geval gevuld zijn. Maar dat zijn de dilemma's: hoe lang wil je wachten op plannen? Zij zeggen dat ze echt niks doen zolang dit er staat. In hoeverre zijn zij bereid om daadwerkelijk te gaan investeren? Aan de andere kant, kiosken, oneerbiedig gezegd, zijn niet meer van deze tijd; op het Achterom zijn ze ook weggehaald. Maar dat wil niet zeggen dat je niet zou kunnen overwegen om het opstalrecht in ieder geval tot 2017 en wellicht tot 2019 in stand te houden. De heer Schuiten merkt op te hebben begrepen van mevrouw Van den Bergh dat er een plan is, maar dat dat stil ligt. Van de wethouder begrijpt hij nu dat Mees Pierson pas gaat bewegen op het moment dat het opstalverhaal van de baan is. Hij vraagt of het plan dan uitgevoerd wordt. Wethouder Reynvaan antwoordt dat dat niet wordt uitgevoerd. Er is in de tijd dat er nog gedroomd kon worden, een mooi geïntegreerd plan gemaakt, met een doorsteek, met het pand van Nolle erbij, dat één blok verder ligt. In goede tijden was iedereen daar heel enthousiast over, maar dat gaat niet door. Ze zouden nu een magere investering in het winkelcentrum willen doen en ook daar is de vraag: wat voor plannen zijn dat dan, wat wil je doen en wanneer wil je dat doen? Dat is allemaal nog vaag. In die zin heeft mevrouw Van den Bergh gelijk: dat ligt stil en daar is nog niet echt een beeld van. De heer Schuiten merkt op dat het een kip-ei verhaal is. Er is geen duidelijk plan en Mees Pierson geeft pas aan wat ze wel willen op het moment dat het opstalverhaal van de baan is. Hij vraagt of het mogelijk is om dat opstalverhaal even te parkeren, ondertussen met Mees Pierson te gaan praten over de plannen die zij eventueel hebben met dat gebied en daarna dat opstalverhaal weer tevoorschijn te halen. Wethouder Reynvaan antwoordt dat als het zo makkelijk was, dat al gebeurd zou zijn. Wethouder Mos heeft regelmatig met de winkeliersvereniging en met Mees Pierson aan tafel gezeten, maar het komt niet tot een plan van Mees Pierson. De heer Karapinar vraagt of het dus zo is dat je voor de herontwikkeling van het winkelcentrum bent overgeleverd aan de grillen van de eigenaar en dat er geen middelen zijn om die onder druk te zetten. Hij is geen deskundige. De heer Nederhof merkt op dat er tot 2017 een recht van opstal is; dat ligt vast. Het probleem is dat je dan geen huurcontract voor vijf jaar aan kunt gaan. Daarom heeft BETER VOOR DORDT voorgesteld om het opstalrecht tot 2019 door te laten lopen. Wethouder Reynvaan merkt op dat dat een keuze is; je kunt wellicht ook een huurcontract voor drie jaar maken. Ze heeft geen glazen bol, maar als het opstalrecht doorloopt tot 2017 of 2019, zit je een of twee jaar voor die tijd waarschijnlijk weer in dezelfde situatie. De voorzitter merkt op dat onduidelijk is welke stappen gezet kunnen worden. De beantwoording van het college van de artikel 40 vragen, gesteld door VVD en BETER VOOR DORDT kan als afgedaan worden beschouwd. Mevrouw Van den Bergh merkt op dat de PvdA van mening is dat het recht van opstal verlengd zou moeten worden tot 2019; dan kan ook de huur gewoon verlengd worden. In 2017 of wanneer er wel beweging komt, kun je dan opnieuw kijken wat te doen. De voorzitter vraagt of dat voorstel gesteund wordt. De heer Van der Net is het daar mee eens; hij zou het college wel de mogelijkheid willen geven om de termijn van een nieuw contract te bepalen, in overleg met de winkeliersvereniging. Wethouder Reynvaan antwoordt dat het zou kunnen zijn dat de eigenaar ook nog andere belangen heeft richting andere winkelcentra en dat dat meespeelt in de beoordeling van het verlengen van het opstalrecht. 5
De heer Karapinar sluit zich aan bij de opvatting van de heer Van der Net, evenals de heer Nederhof, de heer Seme en de heer Schuiten. Mevrouw Catsburg neemt aan dat er dan een raadsvoorstel komt. Dit wordt bevestigd. De voorzitter concludeert eensgezindheid. Hij dankt de inspreker en de andere mensen uit Crabbehof en sluit de vergadering.
Op verzoek van meerdere fracties zegt wethouder Reynvaan toe om de mogelijkheden uit te werken om het recht voor opstal (verleend aan de winkeliersvereniging) met enkele jaren te verlengen. De adviescommissie geeft het signaal af dat ze zich niet wil mengen in een privaatrechtelijke kwestie, maar tegelijkertijd wel haar best wil doen om ontwikkelingen in Crabbehof te stimuleren. Als de wethouder de raad informeert over de mogelijkheden zal ze ook aandacht besteden aan de bevoegdheden van de raad in dit dossier.
6
