Verslag Startbijeenkomst CoP particuliere huursector 26 maart 2014, Den Haag
Marieke Verkaart, projectleider Platform31 Frank Wassenberg, senior projectleider Platform31
2
Inhoudelijke introductie particuliere huursector Frank Wassenberg, Platform31 Ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt De woningmarkt wordt gekenmerkt door drie sectoren: koopsector; sociale huursector en particuliere huursector. Nederland heeft een relatief grote sociale huursector in vergelijking met andere Europese landen (rond de 32%). De percentages van de eerstvolgende landen liggen tussen de 15 en 20%. Het traditionele plaatje van de laatste zestig jaar is dat men op een gegeven moment verhuist van huur- naar koopwoningen. De particuliere huursector werd vanaf 1950 steeds kleiner in Nederland en lijkt zich te stabiliseren tot ongeveer 9% van de woningmarkt. Dit terwijl de particuliere huursector in de jaren vijftig en daarvoor de grootste sector was in Nederland. De andere twee sectoren zijn in de periode vanaf 1950 juist gegroeid (32% sociale huur, 59% koop). Er wordt ook wel gesteld dat de sociale huur en koopsector veel ‘politieke vrienden’ hebben en de particuliere sector niet. Die was groot, maar zakte in de loop der tijd langzaam weg. Dit had veelal te maken met stigmatisering van de sector (huisjesmelkers etc.). Smeerolie De rol die de particuliere huursector vervult als ‘smeerolie’ tussen de sociale huur en koopsector is van belang voor een goed lopende woningmarkt. Die smeeroliefunctie is in andere landen een stuk groter dan in Nederland. Op dit moment zit de woningmarkt vast en kijkt iedereen naar de particuliere huursector. Als starter kom je nauwelijks in een sociale huurwoning terecht vanwege hoge wachtlijsten. Daarnaast zit de sociale huursector zelf vast: de doorstroompercentages van sociale huur naar andere sectoren lag tien jaar geleden rond de 10-12% en momenteel rond 7%, bijna een halvering. De sociale huursector werkt dus eigenlijk niet zoals hij zou moeten werken. Dit geldt ook voor de koopsector. Door strengere eisen en regelgeving rondom hypotheekverstrekkingen is een huis kopen lastig geworden voor een aanzienlijke groep mensen. De particuliere huursector blijft over en wordt steeds interessanter voor mensen die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en tegelijkertijd niet in de positie zitten om een huis de kunnen kopen (de middengroep die tussen wal en schip valt). Daarnaast is er een trend zichtbaar van een steeds flexibeler wordende maatschappij: dit geldt voor bijvoorbeeld de arbeidsmarkt (het aantal vast contracten neemt af en tijdelijke contracten nemen toe) en veel andere sectoren. De woningmarkt gaat echter niet in deze trend mee. Een grotere particuliere huursector biedt mogelijkheden om de woningmarkt weer op gang te krijgen en flexibeler mee te laten bewegen met maatschappelijke ontwikkelingen. Indeling & typen De huurmarkt kan als volgt ingedeeld worden (percentages afgerond): -
Gereguleerde sector (huurgrens tot 699 euro, huren liggen vast) o woningen in eigendom van toegelaten instelling/non-profit sociale huur (32%) o woningen in verhuur met winstoogmerk particuliere huur (6%)
-
Geliberaliseerde/vrije huursector (huren boven 699 euro, huren vrij bepaald): o Woningen van corporaties boven liberalisatiegrens (2%) o Woningen in verhuur met winstoogmerk particuliere huur (3%)
Daarnaast onderscheiden we drie typen particuliere verhuurders (9% van totale woningvoorraad): - Institutionele beleggers: 20% marktaandeel - Professionele verhuurders: 36% marktaandeel - Kleine verhuurders: 44% marktaandeel
3
Kansen en belemmeringen voor particuliere huur vanuit de beleggeroptiek Annemarie Jol, Syntrus Achmea Real estate & finance Syntrus Achmea Real Estate & Finance is het vastgoedbedrijf van moederbedrijf Achmea. Het vastgoedbedrijf belegt, financiert en ontwikkelt vastgoed voor grote Nederlandse pensioenfondsen. Dit doet ze voor 32 institutionele beleggers en momenteel heeft Syntrus ongeveer 14 miljard euro vermogen van de beleggers in beheer. Syntrus investeert in wonen, winkels, zorgvastgoed en inmiddels ook veel in hypotheken. Groeiende markt De koopmarkt vertoont een licht herstel, maar de markt is blijvend veranderd. Scheefhuurders worden aangepakt, corporaties krijgen de boodschap ‘blijf bij je leest’, de vrije sector wint aan populariteit en de nieuwe vormen van samenleven (hoge mobiliteit in werk en relaties, geen harde scheiding meer tussen woon- werklocaties, diversiteit aan huishoudens, meer ouderen) en urbanisatie zorgen voor een groei in vraag naar flexibele woonvormen. De vrije huursector, die daar de meeste mogelijkheden voor biedt, is nauwelijks aanwezig in Nederland. Syntrus ziet hier een grote markt voor ontstaan. Hier is ook veel onderzoek naar gedaan. Het afgelopen jaar geeft een vertekend beeld vanwege de zeer slechte koopmarkt, maar gezien de ontwikkelingen in de maatschappij is de verwachting dat de vraag naar vrije sector huurwoningen verder groeit. Het is ook een taak van gemeenten om te bewaken dat het aandeel van huurwoningen gehandhaafd blijft. Wanneer stapt een belegger in? Een belegger wordt getriggerd door een goede balans ussen het financiële en maatschappelijke speelveld en de meerwaarde van het vastgoed. Syntrus focust alleen op de geliberaliseerde sector (tussen 700 en 1000 euro). Zij kiest bewust voor het middensegment (dus ook niet boven de 1000), omdat daar de grootste vraag ligt. Dit maakt het middensegment een stabielere belegging met een gegarandeerd rendement; een belangrijk criterium voor pensioenfondsen. Duurzaamheid wordt ook een steeds belangrijk aspect, om de woonlasten te verlagen maar ook vanwege de langetermijnvisie die een belegger heeft. De onderhoudsgevoeligheid van gebouwen en een hoogwaardige kwaliteit (goede buitenruimtes en plattegronden) spelen ook een belangrijke rol voor beleggers. Beleggers kunnen helpen om projecten vlot te trekken, bijvoorbeeld door combinaties te maken met ontwikkelaars. Ontwikkelaars hebben, door een deel aan de belegger te verkopen, een voorverkooppercentage gehaald. Daardoor komen bepaalde bouwprojecten eerder tot stand. Wel belangrijk zijn reële grondprijzen en concurrerende nieuwbouwprijzen. Syntrus hanteert een rekenmodel waarbij waar meestal een bedrag uitkomt van ongeveer 80% van de verkoopwaarde. Keuze van projecten Qua type woningen en locaties kiest Syntrus hoofdzakelijk voor grondgebonden woningen nabij steden en appartementen op centrumlocaties in binnensteden. De focus ligt op gebieden waar groei in inwoneraantal te verwachten is (in of nabij steden). Er wordt ook wel voor locaties buiten steden gekozen, maar dan is de bereikbaarheid (bv. ligging bij een OV-knooppunt) een belangrijke bepalende factor. Syntrus kiest meestal voor kleinschalige projecten, soms voor grootschalig. In de Wijnhaven in Den Haag komen 132 appartementen en dat is erg groot voor een appartementengebouw. Qua omvang zit het gros van de projecten van Syntrus tussen de 30 en 50 woningen. Onder de 30 is het niet interessant vanwege de exploitatie en boven de 50 wordt het spannend omdat er wel zoveel gezinnen als huurder gevonden moeten worden binnen een half jaar. Op dit moment is dat niet zo moeilijk, maar dat moet ook voor een langere periode gelden. Hoe groter de omvang boven 50 woningen, hoe meer research en hoe meer tijd er voor zo’n investeringsbeslissing wordt genomen.
4
De markt bepaalt uiteindelijk het tempo en de producten. Er is een grote vraag naar vrije sector huurwoningen en Syntrus ziet die ook niet verdwijnen. Wel is het belangrijk dat de openbare ruimte matcht met die projecten en dat dit ook gerealiseerd is bij de oplevering van de huurwoningen. Dat is een van de eisen die Syntrus stelt aan ontwikkelaars en zij leggen dat door aan gemeenten. Dit ligt volgens Annemarie bij huurders anders dan bij kopers. Kopers zijn meer gewend om in een bouwput te leven waar ook de omgeving nog niet ‘af’ is, maar een woning van 1000 euro per maand verhuur je niet als mensen daar via een bouwweg naartoe moeten. Zoet en zuur Syntrus werkt nauw samen met de gemeente Den Haag en heeft een convenant met de gemeente gesloten om gedurende 5 jaar 250 woningen per jaar te realiseren. De gemeente Den Haag zet het convenant in om verschillende plekken aan te dragen en Syntrus kiest daar vervolgens de locaties uit. De gemeente Den Haag zit maandelijks direct aan tafel met Syntrus en Heijmans en er wordt open onderhandeld over de projecten. Hiermee krijgt de gemeente een soort ‘makelende’ rol in het matchen van grond, positie, de partijen, het programma en de financiering. De gemeente stelt zich hierin flexibel op: “als het niet kan zoals het moet, dan moet het zoals het kan”, aldus Gert Jan Giele van de gemeente Den Haag. Je moet oppassen dat je als gemeente niet in je eigen kaders blijft hangen: je verplaatst je meer dan vroeger in datgene wat de markt wil. De open dialoog, het bundelen van belangen en een flexibele houding van alle partijen (af en toe geven, af en toe nemen) zorgen ervoor dat creatieve oplossingen mogelijk zijn om projecten van de grond te krijgen of vlot te trekken. Gert Jan Giele constateert dat daar waar het vroeger om ‘locatie, locatie, locatie’ draaide, nu gericht is op ‘relatie, relatie, relatie.’ De goede samenwerking tussen de partijen en de vertrouwensbasis die daaraan ten grondslag ligt, zijn dus cruciaal in het realiseren van projecten. De ontwikkeling van de Wijnhaven is op basis van het convenant tot stand gekomen. Tegelijkertijd betekent de samenwerking op basis van dat convenant ook dat partijen eerder bereid zijn om zich hard te maken voor projecten die voor henzelf minder interessant zijn, maar wel voor de ander. Zo heeft Annemarie naast de Wijnahaven dit jaar ook Kloosterburen aangekocht, gelegen aan de rand van een ‘krachtwijk’ in Den Haag (Moerwijk). Dit is een voorbeeld van een project dat intern bij Syntrus meer overtuigingskracht nodig heeft. Annemarie heeft laten zien dat deze eengezinswoningen met relatief lage huren, een goed bruto aanvangsrendement en een scherpe acquisitieprijs gegarandeerd verhuurd kunnen worden. En dat je in de uitpond een goede groei door kunt maken. De prijsklasse van deze woningen ligt tussen de 750 en 900 euro. In dit geval is de combinatie van de ontwikkeling van Wijnhaven en Kloosterburen een win-winsituatie voor gemeente en Syntrus. Het is een samenspel tussen ‘het zoete krijgen en het zure nemen’.
5
Wijnhaven, Den Haag Onder leiding van Annemarie Jol Het voormalig ministeriegebouw Wijnhaven biedt 100.000 m2 leegstaand vastgoed in het centrum van Den Haag. Het gebouw ligt op een toplocatie in Den Haag. De Wijnhaven ligt aan een belangrijke aanlooproute van het centrale station richting de stad (de ‘rode loper’). Syntrus realiseert hier 132 vrije sector huurappartementen namens twee pensioenfondsen. Heijmans heeft nog 38 koopwoningen (laag 5, 6, 19 en 20) en Syntrus heeft alles daartussenin. Dit is ook een voorbeeld van de manier waarop je in onderhandelingen met partijen tot een deal komt. Een ontwikkelaar wil altijd de bovenste lagen hebben; daar heb je immers het mooiste uitzicht. Je spreekt er indirect ook het vertrouwen mee uit dat datgene wat eronder komt ook mooi wordt. Syntrus speelt op dit vertrouwen in door aan te geven dat zij in dat geval de lagen direct eronder nemen. De ontwikkeling van Wijnhaven kent twee fasen: 1. Sloop van het middendeel en ver-nieuwbouw hoog- en laagbouw 2. Herontwikkeling De grootte van de appartementen varieert van 60 tot 140 m2. De gemiddelde huurprijs is 10 euro per m2 (zie ook impressies in ppt-presentatie van Annemarie). In de laagbouw is nog 13.000 m2 aan ruimte over, er komt een dependance van de Universiteit van Leiden in deze ruimte. Verder wordt er een e e commerciële plint ontwikkeld (van Heijmans), een uitbouw voor de entree en op de 1 tot de 4 verdieping komt de dependance van de Universiteit Leiden. Daaronder zit nog een grote parkeerbak, die in eigendom blijft van de parkeerexploitant. De woningen hebben een huurrecht op de parkeerplaatsen.
6
Definitie particuliere huursector, thema’s en planning CoP Definitie Omdat er verschillende definities in omloop zijn voor de particuliere huursector, hebben we na overleg met de deelnemers besloten om in deze CoP te focussen op zowel de grote investeerders als de kleine particuliere verhuurders (20 tot 50 woningen) in de gereguleerde (tot 700 euro) en de geliberaliseerde sector (vanaf 700 euro). Thema’s Tijdens de voorstelronde hebben de deelnemers thema’s benoemd omtrent de particuliere huursector die zij belangrijk vinden. Op hoofdlijnen werden de volgende punten genoemd: - Meer aandacht voor de middengroepen - Hoe maak je contact met particuliere verhuurders? - Hoe denkt en rekent ‘de andere kant’? - Hoe moet de rol van de gemeente zijn in de samenwerking? - Het moet gaan over zowel grote als kleine particuliere verhuurders - Hoe ga je om met de nieuwe positie van corporaties, met name in de krachtwijken? - Imago van kleine verhuurders Frank en Marieke hebben op basis van de aanmeldformulieren ook een top 10 gemaakt van thema’s en daar zijn de voorkeuren van de deelnemers bij aangegeven (zie bijlage 1). Planning Na overleg van alle voorkeuren en thema’s, zijn we gezamenlijk tot de volgende indeling van themaindeling en planning gekomen: -
Sessie 1: woensdag 14 mei 2014, Nijmegen/Arnhem Thema’s: o denkwijzen o samenwerking gemeente – investeerder / speelveld o haalbaarheid locaties
-
Sessie 2: donderdag 26 juni 2014, Eindhoven Thema’s: o particuliere verhuur in gemeentelijk beleid o transformatie
-
Sessie 3: oktober 2014 (datum ntb), Rotterdam (ism Amsterdam & Middelburg) Thema: o kleine verhuurders
-
Sessie 4: november 2014 (datum ntb), Delft Thema’s: o rekenen met businesscases o positie van corporaties
-
Slotbijeenkomst: januari 2015
7
Praktische afspraken organisatie bijeenkomsten
De bijeenkomsten worden op verschillende locaties in Nederland georganiseerd en de ontvangende gemeente treedt wisselend op als gastheer/-vrouw; De bijeenkomsten duren in principe een gehele dag, dus blok een hele dag in de agenda. In overleg kunnen we besluiten om de bijeenkomst in te korten; Platform31 stelt samen met de ontvangende deelnemer het programma en verdieping van het thema vast; De projecten en/of cases die de ontvangende gemeente wil laten zien of behandelen, sluiten aan bij het thema van de bijeenkomst; Platform31 zorgt bij iedere bijeenkomst voor een externe spreker, met expertise op het specifieke thema van de bijeenkomst; Iedere deelnemende gemeente zorgt ervoor dat er bij de bijeenkomsten tenminste 1 deelnemer aanwezig is. Dit mogen er ook 2 zijn en een wisselende samenstelling/afvaardiging is geen probleem; De ontvangende gemeenten nemen de kosten van de locatie, catering en eventueel het vervoer voor projectbezoek op zich.
8
Bijlage 1: Keuzelijst thema’s CoP Particuliere huursector 1. Denkwijze particuliere huursector (10 voorkeuren) Hoe denkt en rekent de particuliere huursector? Belangen en afwegingen. Hoe verschillen die per type (tussen groot en klein)? 2. Het speelveld (7 voorkeuren) Speelveld gemeente-belegger inzichtelijk, handreikingen hoe het spel te spelen. 3. Relatie gemeente met particuliere huursector (8 voorkeuren) Hoe betrek je deze sector bij het gemeentelijk beleid? Wat is de relatie met de Woonvisie? Welke contacten bestaan er? Hoe leg je contacten? Hoe overleg je? Hoe en wanneer werk je samen? 4. Regelgeving (4 voorkeuren) Uitwerking bestaande regelgeving. Landelijke en lokale regelgeving zit soms in de weg. Waar? Wat kun je lokaal oplossen? Wat belemmert landelijk? Wat kun je er aan doen? 5. Positie corporaties (8 voorkeuren) Samenwerking tussen corporaties en particuliere huursector: wat wil en kun je daaraan doen als gemeente? Hoe de liberalisering van de sociale huur en verkoop van pakketten huurwoningen te zien? Wat betekent dat voor rol en positie van de particuliere huursector? 6. Kleine particuliere huursector (6 voorkeuren) Hoe bevorder je ook de kleine particuliere huursector, maar verval je niet in huisjesmelkerij? Hoe borg je kwaliteit? Wat doe je met een slecht imago? Hoe handhaaf je en bestrijd je excessen? Zijn keurmerken een oplossing, lokaal of nationaal? 7. Nieuwbouw of transformatie (6 voorkeuren) Beleggers bouwen graag nieuw, maar tegelijkertijd staat er veel leeg (kantoren, zorg, winkels, bedrijven, erfgoed) en groeit de behoefte aan hergebruik en transformatie. Wat is daarin mogelijk? Hoe bevorder je transformatie tot particuliere huurwoningen? 8. Businesscase (8 voorkeuren) Hoe maak je een businesscase kansrijk(er)? Hoe kom je van een idee tot haalbaar plan? 9. Uitwerking voor specifieke doelgroepen (vraagzijde) (4 voorkeuren): senioren, komend uit huur- of koopsector ‘doorstarters’, huishoudens met een eerste baan flexibele werkers, snel iets nodig hebben 10. Een uitwerking van specifieke aanbodsegmenten (3 voorkeuren): nieuwbouw versus oudbouw/transformatie eengezinswoningen vs. appartementen locatie: welke gemeenten zijn kansrijk(er)? locatie: welke plekken in de stad en regio zijn kansrijk(er)?
