Gemeente Den Haag
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer T.U. Dander sv 2013.076 RIS 256861 Regnr. DSO/2013.0280
Den Haag, 12 maart 2013
Inzake: Erfpacht De gemeenteraad
Het raadslid de heer T.U. Dander heeft op 20 februari 2013 een brief met daarin 14 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt. D66 heeft bezorgde berichten van bewoners uit Loosduinen ontvangen over de verlenging van de erfpacht, met name over de forse stijging van de canon. Naar aanleiding hiervan stelt de fractie van D66 met inachtneming van artikel 38 van het reglement van orde de volgende vragen: Jaarlijks stelt het college een canonpercentage vast. Artikel 8.3 van de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage 1986 herziening 1993 versie 2008 zegt hierover het volgende: “Het canonpercentage wordt bepaald door het gemiddelde te nemen van het verwachte rentepercentage op 15 november van elk jaar van: a. de door de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten te verstrekken lineaire leningen met een looptijd van 20 jaar en wederzijdse renteaanpassing na 10 jaar en; b. de hypothecaire leningen zonder overheidsgarantie, ter hoogte maximaal van 70% van de taxatiewaarde, met een rentevaste periode van 5 jaar en bij een eerste afsluiting op nieuwbouw verstrekt door lening verstrekkende instellingen.” De ontwikkeling in de afgelopen 11 jaar is als volgt: Jaar %
1.
2003 4,8
2004 4,6
2005 4,1
2006 3,8
2007 4,3
2008 4,8
2009 5,2
2010 4,8
2011 4,2
2012 3,8
2013 3,3
Kan het college nog eens uitleggen waarom het billijk is deze systematiek van bepaling van het canonpercentage te volgen?
Het betalen van een canon is vergelijkbaar met het betalen van een rentevergoeding over geleend kapitaal, het canonbedrag wordt vastgesteld als percentage van de grondwaarde. Daarmee is het vergelijkbaar met het rentepercentage voor een hypothecaire lening. Per 15 november van elk jaar wordt gekeken naar de hypotheekrente van dat moment, welke banken in rekening brengen. Maar daarnaast heeft een gemeente een andere rol en opereert op een andere kapitaalmarkt dan banken. Vandaar dat ook rentepercentages van de NV Bank Nederlandse Gemeenten bij de vaststelling van het canonpercentage betrokken worden. In zijn algemeenheid leidt dit tot een neerwaartse bijstelling.
DSO/2013.280
2
Op 15 november 2012 bedroeg het gemiddelde rentepercentage voor hypothecaire leningen 4,4% en de BNG-lening kende een percentage van 2,28%. Dit heeft geleid tot een canonpercentage van 3,3% voor het jaar 2013. Het door u gepresenteerde overzicht geeft aan dat de ontwikkeling van het canonpercentage door de jaren heen zeer gelijkmatig is en de algemene ontwikkelingen op de rentemarkt volgt. Het is billijk omdat naast de commerciële percentages van banken er rekening gehouden wordt met de bijzondere positie van de gemeente op de kapitaalmarkt, hetgeen een neerwaartse bijstelling van het canonpercentage tot gevolg heeft. 2.
Op welke (en hoeveel) gevallen van erfpacht in Den Haag is het aldus jaarlijks vastgestelde canonpercentage precies van toepassing (bestaande gevallen, nieuwe gevallen, …)?
Per 1 februari 2013 zijn er 11.710 rechten van erfpacht die uitgegeven zijn onder de Algemene Bepalingen 1986 en waarbij om de 5 jaar het canonpercentage wordt herzien. In 2013 komen circa 2.500 van deze rechten hiervoor in aanmerking. Hun canonpercentage gaat van 4,8% (2008) naar 3,3% (2013). 3.
Waarom wordt het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpachtcontracten om de 5 jaar bijgesteld en niet bijvoorbeeld per jaar?
Een jaarlijkse bijstelling betekent elk jaar een nieuw bedrag aan canon. Dit legt het risico van renteontwikkelingen eenzijdig bij de erfpachter. In tijden van rentedalingen lijkt dit aantrekkelijk, maar er zijn ook perioden geweest met forse rentestijgingen. Jaarlijkse renteschommelingen worden ook op de commerciële hypotheekmarkt als risicovol gezien. Een termijn van 5 jaar wordt algemeen gezien als een redelijke termijn voor een vaste renteperiode. 4.
Welke mogelijkheden ziet het college om forse, sprongsgewijze verhogingen zoals nu in Loosduinen plaatsvinden te dempen, zonder daarbij het principe van een gelijke en rechtvaardige behandeling van alle Hagenaars los te laten?
Het college ziet hiertoe geen mogelijkheden. Bij de introductie van het erfpachtsysteem in de gemeente Den Haag in 1911 is gekozen voor een tijdelijk recht van erfpacht met een looptijd van 75 jaar. In de Algemene Voorwaarden 1923 is dit voortgezet. Tevens is bepaald dat de canon gedurende de gehele looptijd van het recht hetzelfde blijft. Dit betekent dat zowel de gemeente als de erfpachter thans geconfronteerd wordt met bedragen die 75 jaar geleden zijn overeengekomen en geen enkele relatie meer hebben met de huidige waarde. Aangezien tussentijdse aanpassingen niet zijn toegestaan onder de oude voorwaarden, is het onvermijdelijk dat bij expiratie van het recht van erfpacht een aanzienlijke stijging van de grondwaarde aan de orde is. Alle erfpachters met dit type overeenkomst worden gelijk behandeld. D66 is van mening dat voorkomen moet worden dat erfpachters onaangenaam worden verrast door verhoging van de erfpachtsom. De fractie had verwacht dat het jaartal waarin de erfpacht wordt herzien, gevonden zou kunnen worden op met name de factuur voor de erfpachtcanon evenals op het persoonlijke website mijndenhaag.nl, waar woningbezitters ook uitgebreide informatie over de WOZ-waarde en -aanslag van hun woning kunnen vinden. Beide is echter niet het geval. 5.
Is het college bereid om het jaar waarin de erfpacht wordt herzien af te drukken op de factuur voor de erfpachtcanon?
Het college is hiertoe bereid. In zijn algemeenheid streeft het college ernaar zo duidelijk mogelijk te communiceren met de burger, zo ook met behulp van schriftelijke correspondentie, de persoonlijke website mijndenhaag.nl als de gemeentelijke website. Wij zullen de komende periode, mede aan de hand van uw vragen, nagaan waar de informatie verbeterd kan worden.
DSO/2013.280
6.
3
Is het college bereid om het jaar waarin de erfpacht wordt herzien op te nemen op de persoonlijke website mijndenhaag.nl van een woningbezitter met erfpacht?
Het college is hiertoe bereid en zal dit op de technische haalbaarheid laten toetsen. 7.
Is het college bereid om op de gemeentelijke website aan te geven in welke wijken op welk moment de erfpacht zal worden herzien?
Het college is bereid om dit op de gemeentelijke website te plaatsen. Volgens de gemeentelijke website is het beleid nu om 2 jaar voordat de herziening plaatsvindt, de erfpachters te informeren over de naderende herziening en daarbij een indicatie te geven te geven van de nieuw te betalen canon. 8.
Heeft deze informatieronde in Loosduinen plaatsgevonden en op welke manier? Welke verbeterpunten heeft het college genoteerd?
Medio 2012 is gestart met de informatieronde in Loosduinen. Alle daarvoor in aanmerking komende erfpachters zijn schriftelijk op de hoogte gesteld van het feit dat voor 1 januari 2016 een nieuw recht van erfpacht gevestigd dient te worden. Tevens werd vermeld dat taxateurs de gronden kwamen taxeren. Vanaf augustus 2012 zijn de erfpachters uitgenodigd voor een informatieavond in de buurt. Bij deze uitnodiging is tevens een uitgebreid informatiepakket meegestuurd. In de maand september zijn in totaal 8 informatieavonden gehouden, die druk bezocht zijn (800-1000 personen). Op deze informatieavonden is in algemene zin gesproken over de procedure van heruitgifte en zijn bandbreedtes van de grondwaardes en daaraan gekoppelde canons aangegeven. Enige weken na de informatieavond hebben alle erfpachters middels een aangetekende brief een concreet aanbod ontvangen, toegesneden op hun specifieke recht van erfpacht. Overigens is dit aanbod niet bindend, de erfpachter kan ook wachten tot eind 2015 om zijn heruitgifte te regelen, tegen de dan geldende prijzen. Het college is van mening dat de voorlichting adequaat is geweest. Kritiek richt zich niet zozeer op de wijze van communiceren, als wel de inhoud van de boodschap. Overigens hebben inmiddels 514 van de circa 1.700 aangeschreven erfpachters in Loosduinen een nieuwe overeenkomst met de gemeente gesloten op basis van het aanbod van de gemeente.
9.
Is de nu gehanteerde periode van 2 jaar in de praktijk afdoende? Is het college bereid om erfpachters geruimere tijd – bijvoorbeeld 5 jaar – voorafgaand aan de herziening van de erfpacht een indicatie te geven van de nieuw vast te stellen canon, zodat de erfpachters daar zo vroeg mogelijk rekening mee kunnen houden?
Een periode van twee jaar wordt in de oude voorwaarden als minimum genoemd. In de praktijk van de afgelopen jaren wordt een termijn gehanteerd van circa 3,5 jaar, zo ook in Loosduinen. Aangezien er een prijsrisico is voor de erfpachter (stijgende of dalende grondprijzen) is een dergelijke termijn overzichtelijk om een keuze te kunnen maken. Een termijn langer dan 3,5 jaar leidt ook tot grotere onzekerheid over de grondprijs in de toekomst. Een concreet aanbod is beter dan een indicatie. Eventuele afwijkingen hiervan leiden al snel tot de vraag naar meer duidelijkheid. D66 is geen voorstander van erfpacht voor woningen. Oorspronkelijk was het systeem bedoeld om als overheid grip te kunnen houden op de ontwikkeling van de stad. Inmiddels heeft de gemeente ook andere instrumenten in handen gekregen en is het niet langer nodig om als gemeente via het eigendom van de grond te willen blijven sturen, zeker waar het woningen betreft.
DSO/2013.280
Bovendien werkt erfpacht onduidelijkheid in de hand en kan het voor onaangename financiële verrassingen zorgen, zoals nu helaas ook in Loosduinen weer blijkt. Wat D66 betreft wordt de erfpacht voor woningen zo snel mogelijk afgebouwd. Daarom wil D66 dat de gemeente geen nieuwe bouwgrond meer in erfpacht uitgeeft en dat eigenaren bij afkoop van de lopende canonverplichting direct het volledige eigendom verkrijgen. Wat betreft het laatste is er in het coalitieakkoord afgesproken dat het tarief voor verwerving van het juridisch eigendom (de ‘gevoelsbelasting’) wordt gehalveerd, van 2,75% naar 1,375%. 10. Welk beleid hanteert het college op dit moment ten aanzien van de uitgifte van nieuwe grond? In welke gevallen wordt de grond in (eeuwigdurende) erfpacht uitgegeven en waarom? Welke aantallen betreft het? Wat zijn de verwachtingen voor de nabije toekomst? Uitgangspunt van de gemeente is uitgifte in erfpacht, tenzij de locatie en/of de te ontwikkelen functie uitgifte in eigendom mogelijk toestaat. De gebieden waar de gemeente dit toestaat zijn vastgelegd op de kaart behorende bij raadsbesluit nummer 19 van 6 februari 2008, RIS 146023, genaamd: voorstel van het college inzake Nieuw Haags gronduitgiftesysteem. In dat geval is het aan de koper welke wijze van uitgifte zij wensen. Indien gekozen wordt voor uitgifte in eigendom zal de uitgifteprijs worden vermenigvuldigd met 1,375%. Juist in deze tijd wordt ook vaak geopteerd voor uitgifte in erfpacht, daar dit de aankoopprijs beperkt. 11. Wanneer nieuwe grond in eeuwigdurende erfpacht wordt uitgegeven - zoals op Vroondaal moeten kopers dan de standaard procedure doorlopen als zij het volledige, juridische eigendom willen verwerven, inclusief alle (extra) kosten en de kosten van 1,375% van de kavelwaarde? Of biedt het college hier maatwerk? Indien kopers de gronden in eigendom willen wordt de grond direct in eigendom uitgegeven en wordt de kavelwaarde vermenigvuldigd met 1,375%. 12. Hoe worden kopers bij de uitgifte van nieuwe grond geïnformeerd over de keuzemogelijkheid eeuwigdurende erfpacht versus het verwerven van het volledige, juridische eigendom – die zij hebben? In de kavelwinkel staat het vermeld in de kavelpaspoorten, bij andere uitgiften wordt de afnemer mondeling geïnformeerd over deze mogelijkheid. Het is ons opgevallen dat de mogelijkheid om het volledige, juridische eigendom te verwerven op de webpagina ‘Heruitgifte van erfpachtrechten1’ niet wordt genoemd. 13. Is het college bereid de mogelijkheid om het volledige, juridische eigendom te verwerven nadrukkelijker als optie onder de aandacht te brengen op de website? Ja, zie ook de beantwoording van de vragen 5, 6 en 7. Op de webpagina ‘Van erfpacht naar eigendom2’ is een brochure ‘Erfpacht of eigen grond’ van februari 2012 te vinden. Op pagina 6 een percentage van 2,5% van de kavelwaarde genoemd in relatie tot het verkrijgen van het zgn. bloot eigendom.
1 2
http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Heruitgifte-van-erfpachtrechten.htm http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Van-erfpacht-naar-eigendom-1.htm
4
DSO/2013.280
5
14. Is hier wel sprake van het juiste percentage? Moet dit niet 1,375% van de kavelwaarde zijn? Is het college bereid dit zo spoedig mogelijk te herstellen? De berekening van de waarde bloot eigendom is correct weergegeven. Deze waarde is bepaald op 2,5% van 55% van een vergelijkbare nieuwbouwkavel in onbebouwde staat. 2,5% van 55% is 1,375%. In het rekenvoorbeeld is deze berekening terug te vinden. Het college van burgemeester en wethouders, de locosecretaris, de burgemeester, G.J. Boot
J.J. van Aartsen
