Verslag
CoP particuliere huursector Bijeenkomst 2, 14 mei 2014, Nijmegen (Waalfront)
Marieke Jonker-Verkaart, projectleider Platform31 Frank Wassenberg, senior projectleider Platform31
2
Speelveld, denk- en werkwijze particuliere huursector door Dimf Ghijssels, Buy2let Introductie Toen Dimf als hoofd research bij Bouwfonds werkte, moest er zeer veel nagedacht en geschreven worden over de woningmarkt. Diverse rapporten werden geschreven over hoe je de woningmarkt uit het slop moest halen. Op een gegeven moment viel het Dimf op dat er in alle oplossingsgedachten constant de grote institutionele belegger als ‘de redder in nood’ werd beschouwd. De institutionele belegger moest in de optiek van velen complexen van de woningcorporaties overnemen, de Nationale Investeringsmaatschappij (die er nog niet is) gaan voeden, in hypotheekportefeuilles investeren, etc. Dimf stelde zich de vraag waar de particuliere markt een plek heeft in dat verhaal. Kleine particuliere beleggers zijn samen immers ook een grote partij. Naast deze gedachtegang zag Dimf in haar dagelijkse praktijk ook beleggingstransacties voorbij komen voor projecten die ook interessant kunnen zijn voor kleine particulieren die een woning voor de verhuur zoeken. Tot slot keek Dimf bij Bouwfonds met enig regelmaat naar de woningmarkt in het buitenland, waaruit blijkt dat het concept van ‘Buy2let’ volstrekt normaal en een grote markt is. Buy2let zijn particulieren die niet een woning kopen om zelf in te wonen, maar om te verhuren. Dit is een volwassen markt in het buitenland. Dat geldt niet alleen voor Engeland (waar 1 op de 3 woningen een Buy2let-woning is), maar ook voor België, Zweden en Zuid-Europese landen. Er zijn in deze landen loketten aanwezig waar particulieren heen kunnen gaan om te beleggen in een woning. Woningmarkt in transitie Dimf verwacht de komende twintig jaar behoorlijke structurele verschuivingen in de Nederlandse woningmarkt. In Nederland is de particuliere markt momenteel klein. Daar is een geschiedenis aan vooraf gegaan: woningcorporaties hebben van oudsher een grote positie, de koopsector is de afgelopen decennia flink gestimuleerd door de overheid (mede door de renteaftrek) en een derde reden is volgens Dimf ook dat het Nederlandse pensioenstelsel ‘veilig’ in elkaar zit. Voor de meeste mensen in Nederland wordt het pensioen geregeld en is de noodzaak om dat zelf in te richten, minder groot. In Zweden is het volstrekt normaal dat een (enigszins vermogende) particulier een woning voor de verhuur koopt om zijn eigen pensioen zeker te stellen. Dimf verwacht dat het Nederlandse pensioenstelsel de komende jaren zal versoberen, waardoor men andere manieren moet vinden om het pensioen zeker te stellen. Dimf begon haar carrière bij de Nationale Woningraad en een hot item destijds was de samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties. Er waren echter geen vorderingen zichtbaar, omdat de corporaties zichzelf zo goed gefinancierd hadden dat de noodzaak er niet was om institutionele beleggers er bij te betrekken. Ze wilden toen al middeldure huurwoningen, en ze willen dat nog steeds. Er is momenteel een belangrijk verschil zichtbaar met de jaren negentig: de goedkope manier van financieren van de corporatiesector verandert. Andere ontwikkelingen zoals de afbouw van de hypotheekrenteaftrek in de koopsector en arbeidsflexibilisering, leiden ertoe dat starters de koop van een eerste woning uitstellen. De verwachtte verschuiving van de leeftijd van de eerste woningaankoop van 25 naar 35 jaar, betekent een zeer grote toename in de behoefte aan huurwoningen. Dat gebeurt niet in een jaar, maar zal langzaam een verandering op de woningmarkt teweeg brengen. Het concept Buy2let Gezien de hierboven beschreven ontwikkelingen vroeg Dimf zich in de periode dat zij bij de Rabo Vastgoedgroep werkte, af waarom er in Nederland geen loket is waar mensen zich kunnen aanmelden die geïnteresseerd zijn in een verhuurwoning. In de loop der tijd is van daaruit het idee voor Buy2let ontstaan. Buy2let is in principe gericht op een 1-op-1-ratio, omdat de grote particulier een concept als Buy2let niet nodig heeft. Buy2let richt zich dus op het faciliteren van de doelgroep die op dit moment niet
3
de expertise en het vermogen heeft om hele complexen te kopen. Buy2let zit er als professionele partij tussen, die de exploitatie, transactie en verhuur regelt. Er zijn veel particulieren die eigendom prefereren ten opzichte van een aandeel in een groot vastgoed C.V. Je kunt namelijk niet zomaar uit een vastgoed C.V. stappen en een dergelijk C.V. wordt door veel particuliere beleggers gezien als een financieel product. Met een concept als Buy2let is de emotie veel groter aldus Dimf. Gezien deze context is de aanname dat de rendementseisen van particuliere beleggers lager liggen dan wanneer het echt een financieel product is. Het gaat bij Buy2let om een netto rendement tussen de 4 en 5,5%. Dit is volgens Dimf een reëel rendement. Er zijn veel positieve reacties van particuliere beleggers op dit concept gekomen. Dit bevestigt volgens Dimf dat er veel interesse is. Dimf praat momenteel veel met woningcorporaties over het te verkopen woningbezit en probeert weg te blijven uit het segment waar institutionele beleggers zich op richten. Maar het is nog niet eenvoudig om een concept als Buy2let op te zetten in Nederland. Dit komt onder andere door de dubbele houding van de Rijksoverheid: minister Blok geeft aan dat er meer geïnvesteerd moet worden in geliberaliseerde huurwoningen. Maar tegelijkertijd zijn de spelregels voor het investeren in die middeldure huurwoningen niet op orde. Zo is de ervaring van Dimf dat de overheid niet kan garanderen dat geliberaliseerde woningen ook boven de liberalisatiegrens blijven. Nieuwbouw (geliberaliseerd) dat nu wordt gerealiseerd, valt daarbuiten. Maar de definitie van nieuwbouw staat ook (nog) niet helder papier. Niemand verwacht dat er meer woningen terugvallen in de sociale sector, maar niemand rekent dat exact door. Het middeldure huursegment kan op dit moment net boven de liberalisatiegrens uitkomen, maar kan er straks net zo goed net onder komen. Dit segment komt namelijk niet ruimschoots boven de liberalisatiegrens uit. De verhuurderheffing is een andere maatregel vanuit de overheid. Het aardige aan het idee van Buy2let is dat de individuele particulier geen verhuurderheffing hoeft te betalen. Gemeenten hebben over het algemeen een slecht beeld van de rol van vrije sector huur in hun woningmarkt. Het wordt dan ook moeilijk om meer vrije sector huurwoningen te realiseren als je als gemeente geen zicht hebt op de vraag of dit segment (middelduur, duur) te weinig, voldoende of te veel in je gemeente aanwezig is. Dit terwijl beleggers juist heel veel behoefte hebben aan woningmarktgegevens, de woonbehoefte en de visie van gemeenten op de samenstelling van de woningvoorraad. Verder merkt Dimf dat er bij veel gemeenten nog een vrij harde en commerciële houding is ten opzichte van het realiseren van particuliere huurwoningen. Maar het concept van Buy2let heeft juist wat meer tijd nodig (je moet immers een groep particuliere investeerders hebben om te investeren op de betreffende plek). De structurering van de ‘voorkant’ van het proces bij Buy2let is dus ingewikkelder en duurt langer. Dit geldt zowel voor woningen in de bestaande voorraad als nieuwbouw. Het is in dat opzicht een ander soort product dan gemeenten tot nu toe gewend zijn. Op dit moment merkt Dimf dat een concept als Buy2let het vaak nog aflegt ten opzichte van partijen die sneller in de markt acteren. Ontwikkelaar als missing link Er is een markt voor de particuliere huursector in Nederland. Vanuit de kant van beleggers is investeringsbereidheid (en genoeg geld!) en gemeenten geven aan dat er behoefte aan dit segment is. Welke schakel ontbreekt nog om de vraag en het aanbod bij elkaar te brengen? Dimf geeft aan dat voorheen de ontwikkelaar dit stuk overbrugde. Hij zag de vraag bij de kopers en institutionele beleggers en haalde daar een mooi rendement uit. De ontwikkelaar ging met gemeenten in zee en zette op eigen risico blokken neer met eigen voorfinanciering van het hele traject (en soms ook met afnamegaranties). Maar volgens Dimf werken ontwikkelaars nu niet meer zo, omdat ze geen risico meer mogen lopen. Dit komt door de situatie op de huidige woningmarkt en de bij de grote bouwers. Ontwikkelaars willen tegenwoordig 100 procent verkocht hebben, waardoor ze geen ontwikkelaar meer zijn maar een bouwer.
4
Er is dus een schakel weggevallen omdat niemand het risico meer gefinancierd krijgt. In feite is er sprake van een patstelling: er is veel geld beschikbaar dat moet weggezet worden, maar toch stapt niemand in dat gat. Is het risico dan te groot? Volgens Dimf heeft dit met twee zaken te maken: -
Ontwikkelaars hebben ontzettend te lijden gehad in de koopsector, dus het beleid is ingesteld dat er niks meer wordt ontwikkeld of aangekocht totdat er verkocht is; Banken zien de interesse in de particuliere huurmarkt, maar willen ook het risico niet nemen.
Er zit echter wel geld bij particuliere investeerders dat ontsloten kan worden. Maar iemand moet het ontwikkelgat opvullen en de suggestie wordt gedaan dat Buy2let wellicht de horizon moet verbreden en dat stukje mee moet pakken. Buy2let wil dit ook doen, maar dat betekent wel dat je particulieren mee moet nemen op de stoel van ontwikkelaar, inclusief alle risico’s die daarbij komen kijken. En bepaalde risico’s wil je bij andere partijen neerleggen. Daarnaast heb je te maken met tientallen investeerders en als Buy2let het ontwikkelgat opvult is er zeker een half jaar tot een jaar nodig voor onderhandelen, contracten tekenen, etc. Het is dus veel gevraagd, om in het ontwikkelgat te springen. Buy2let zou dit op willen pakken, maar vraagt dan ook tijd van gemeenten om het voor elkaar te krijgen. Dus niet dat Buy2let veel investeert in het voortraject en vervolgens het risico loopt dat de gemeente toch afhaakt en met een andere partij in zee gaat. Los van tijd en geld speelt ook het culturele aspect een rol: het standaardbeeld dat in Nederland bestaat van de kleine particuliere verhuurder is vaak die van een huisjesmelker.
Reflectie op de Stadsregio Arnhem – Nijmegen door Jan Provoost, Stadsregio Arnhem-Nijmegen Uit de verschillende analyses die de stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft laten uitvoeren, komt een duidelijke vraag naar vrije sector huurwoningen naar voren. Het gaat over een toename van 20 tot 30 procent en dat komt overeen met het totaal aan woningen dat toegevoegd zou moeten worden de komende jaren. Een enorme verschuiving dus ten opzichte van de huidige eigendomssituaties. Dit spoort totaal niet met het ‘te heet gewassen rompertje’ van Friso de Zeeuw, de gebieden waar volgens De Zeeuw de grootste interesse is bij beleggers om te investeren in woningen. Dat is een van de worstelingen waar de Stadsregio voor staat: zijn we nu interessant genoeg voor beleggers? Een andere worsteling is de vraag hoe je beleggers kunt verleiden naar dit gebied en of je dat als gemeenten gezamenlijk op kunt pakken? Volgens Dimf speelt ook ‘onbekend maakt onbemind’ erg mee. Daarom is het als gemeente zeer belangrijk om een scherp beeld van de lokale woningmarkt te hebben met woningmarktrapporten. Beleggers sluiten in principe dus niks uit, maar gemeenten moeten wel hun huiswerk op orde hebben en aan kunnen tonen dat er een aanzienlijke behoefte is aan particuliere huur. Volgens Dimf is dit veel belangrijker dan de ligging van de gemeente binnen of buiten het aangewezen gebied van Friso de Zeeuw. Binnen de stadsregio zoeken de individuele gemeenten naar investeerders omdat zij locaties beschikbaar hebben waar interesse voor zou kunnen zijn. De Stadsregio Arnhem-Nijmegen vraagt zich af of het meerwaarde heeft om dit gezamenlijk te doen. Fakton heeft in die context een analyse uitgevoerd voor het middengebied van de Stadsregio. Fakton onderscheidt grofweg drie gebieden: -
De centra van Arnhem en Nijmegen zijn zowel qua huurpotentie als kooppotentie goed; de uitbreidinglocaties van Nijmegen Waalsprong en Schuytgraaff in Arnhem zijn wat lastiger; het tussengebied heeft een lage potentie, met uitzondering van Elst.
5
De analyse van Fakton kan gezien worden als een tegenhanger van het rompertje van De Zeeuw. Als je goed naar een specifiek gebied gaat kijken, zoals Fakton voor de regio Arnhem-Nijmegen heeft gedaan, zijn er wel degelijk gebieden naar voren komen die goede mogelijkheden bieden voor beleggers om te investeren. Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen de ‘theorie’ (de prognoses) en de kansen die zich daadwerkelijk in de praktijk voordoen. Dat de centrumgebieden interessant zijn voor beleggers is een bekend gegeven, maar het gaat hem nu juist om die locaties waar de aantrekkingskracht voor beleggers minder duidelijk aan te tonen is. Hoe kom je daar tot een oplossing? Er is bij de Stadsregio op basis van het onderzoek van Fakton gekeken of er een gezamenlijk pakket te maken is, bijvoorbeeld door een aantal locaties tegelijkertijd aan te bieden. Maar de Stadsregio merkt dat er dan direct wrijving ontstaat met datgene wat de gemeenten en corporaties zelf al aan het doen zijn. De Stadsregio vraagt zich af wat de meerwaarde kan zijn om gezamenlijk de ‘brede rode loper uit te leggen’ richting de beleggers. De meerwaarde zou kunnen zitten in de analyses met prognoses die betrekking hebben op de hele regio. De vraag is of daar behoefte aan is. De Stadsregio kan en wil immers niet de rol van makelaar vervullen als er interesse is van een belegger. Een stevig verhaal over de regionale woningmarkt is nooit verkeerd, maar de is ook in hoeverre een belegger zich laat sturen. Een belegger kijkt naar de eigen portefeuille en het moment waarop het past in de portefeuille. De ene keer zal dat Nijmegen zijn, de andere keer Arnhem. De rol van de stadsregio is dus vooral het geven van informatie en zorgen dat de randvoorwaarden helder zijn. De stadsregio hoeft vervolgens geen vat te krijgen op de onderlinge contacten die ontstaan met beleggers. Volgens Dimf hangt de beslissing van beleggers om te investeren eerder af van de vraag of het nieuwbouw is of bestaand (of bijna opgeleverd) vastgoed. Beleggers investeren bijna altijd in bestaand vastgoed (op een paar uitzonderingen na zoals Syntrus Achmea). Bij investeringen in nieuwbouw moeten de pijlen dus meer gericht worden op ontwikkelende beleggers. Dit is meer bepalend voor beleggerinvesteringen dan de locatie, aldus Dimf. Zij benadrukt dat (institutionele) beleggers zich niet alleen op de ‘hotspots’ richten, want: er zijn geen locaties, je hebt er geen positie en de rendementen zijn te laag. De belangrijkste bepalende factoren voor een belegger zijn dus: a. Er moet een duidelijke vraag zijn naar particuliere huurwoningen; b. Beleggers willen met name verhuurd vastgoed kopen, niet nieuwbouw.
Casus: hoe Boulevard Heuvelink in Arnhem te vermarkten? De gemeente Arnhem legt de casus van een voormalig scholencomplex (direct naast het centrum, deels gemeentemonument) voor aan de groep: hoe vermarkt je deze locatie met in ieder geval een deel van het programma als beleggerhuurwoningen? Unique selling points De gemeente moet van tevoren een duidelijke visie hebben wat zij belangrijk vindt voor de betreffende locatie: moet de locatie bijvoorbeeld zo veel mogelijk gaan opleveren, of is de dynamiek die deze locatie aan de stad toevoegt belangrijker? De grondprijs moet niet heilig verklaard worden, maak een goede afweging tussen korte termijnbelang en het belang op langere termijn. Verder moet je als gemeente duidelijke uitgangspunten meegeven omdat de ontwikkelaars en beleggers die informatie willen benutten. Dit moet je als gemeente niet in beton gieten, maar je moet wel duidelijk weten wat je wilt en je locatie en de omgeving ‘branden’. Schets de kaders waarbinnen verschillende invullingen van het product mogelijk zijn. De ontwikkelaar/belegger moet uitgedaagd worden om met een beter voorstel te doen, om zo tot de beste programmering te komen. Benoem dus de ‘unique selling points’ van de locatie en omgeving.
6
Er worden suggesties gedaan om een prijsvraag voor de locatie in de vorm van een tender uit te schrijven, maar gemeente Arnhem geeft aan dat marktpartijen daar niet meer op zitten te wachten. Een tender vraagt een flinke voorinvestering en de kans op mislukking is relatief groot. Wie wanneer aan tafel? Een van de suggesties uit de groep is om te kijken of het mogelijk is om rechtstreeks met de belegger (de investerende partij) te onderhandelen als gemeente, dus niet met een ontwikkelaar ertussen. De gemeente Den Haag is mooi voorbeeld van deze werkwijze. De ontwikkelaar kan bijvoorbeeld wel in de stuurgroep zitten zodat er regelmatig terugkoppeling tussen de partijen plaatsvindt. Maar het is in feite een kip-en-ei discussie: praat je met een ontwikkelaar met een belegger achter zich, of met een belegger met een ontwikkelaar achter zich? De combinaties van beiden zijn meestal het sterkst. Olaf Bakkers van Syntrus Achmea geeft aan dat het in ieder geval heel belangrijk is om een goede samenwerking te tussen de partijen te creëren. Beleggers kunnen moeilijk aan de voorkant garanties afgeven. Ze kunnen wel instappen en meedenken, maar een ontwikkelaar heeft daar uiteindelijk niet veel aan. Je moet op een gegeven moment de grond gaan afnemen en dergelijke en dat kan alleen als de samenwerking wordt opgezocht, waarbij ook vaak de gemeente aanschuift als grondeigenaar. Maar in welke fase kun je het gesprek met meerdere partijen aan tafel op een zinvolle wijze voeren? Dat is in ieder geval nog niet in de nulfase. Moet je de bestemmingsplanwijziging bijvoorbeeld al in procedure hebben, of juist nog niet? Olaf Bakkers stelt dat Syntrus als belegger goed weet wat zij als eindproduct wil zien, dus daar wil de belegger inspraak op hebben. Maar het hangt ook af van de regio, omdat de afzetmarkten verschillen. Bakkers zegt dat een belegger als Syntrus in dit geval mee zouden willen denken aan de bestemmingsplanwijziging, maar pas in zou stappen wanneer de wijziging is doorgevoerd. Dan komt toch vaak de ontwikkelaar om de hoek kijken om het initiatief te nemen, want de belegger zal dat zelf niet doen. Dus wat doe je nu op welk moment? Syntrus Achmea werkt voor pensioenfondsen en zij willen heel goed weten waar ze in gaan ontwikkelen. Een belegger als Syntrus kan het committent daarom pas geven als de bestemmingsplanwijziging is doorgevoerd en de omgevingsvergunning is ingediend. Maar in de fase van stedenbouwkundige plannen kan de belegger nog moeilijk aanschuiven (behalve vrijblijvend). De huidige markt is dusdanig dat een belegger als Syntrus van alles uit de markt kan halen. Dat betekent dat Syntrus niet veel tijd kwijt wil zijn aan langdurige ontwikkelingen. Maar de belegger kan wel van tevoren kaders meegeven waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het gaat dan over aantallen, concurrentie, andere plannen in de stad, eigen bezit, etc. Op die manier kan er aan het begin van het proces met de belegger op stedenbouwkundig niveau een afkadering gemaakt worden. Vervolgens ga je als belegger later in het proces (na bestemmingsplanwijziging) weer om tafel en dan kijk je naar de daadwerkelijke invulling van het product (m2, achtertuinen, etc.). Een belegger kan volgens Bakkers dus niet aan het begin van het proces al de garantie geven voor investeringen. Zij moeten het product immers verkopen aan hun pensioenfondsen. Daarvoor moeten ze laten zien dat ze samen met gemeente, ontwikkelaar en corporatie voor een bepaalde locatie een product hebben bedacht waar markt voor is. Dus wanneer dat plaatje compleet is en de bestemmingsplanwijzing rond, leggen ze de vraag voor aan pensioenfondsen om te investeren. Het allerbelangrijkste is dat een ontwikkeling plaatsvindt omdat er vraag is vanuit de markt naar vrije sector huur en niet omdat er toevallig een leeg gebouw in de stad staat of omdat er hoge grondopbrengsten gehaald moeten worden, aldus Olaf Bakkers. Dat is makkelijk gezegd, maar uiteindelijk is een goede afzet van het product de enige reden waarom een belegger instapt. Olaf geeft aan dat een belegger als Syntrus veel onderzoek laat uitvoeren naar de haalbare afzet (soms meerdere onderzoeken voor hetzelfde gebied/project). Er zit een bandbreedte in de prognoses waar je rekening mee moet houden.
7
Impressie locatiebezoek Handelskade en Honigcomplex
