Verslag conferentie 'Herbestemming door Herwaardering', 23 mei 2012, Provinciehuis Zuid-Holland
Inleiding Het jaar 2012 staat voor de provincie Zuid-Holland in het teken van cultureel en religieus erfgoed. In het themajaar Over-Levende Monumenten! willen Gedeputeerde Staten en Provinciale Staten gezamenlijk aandacht vragen voor de vele karakteristieke gebouwen en landgoederen die de provincie rijk is. Met name het vinden van een nieuwe bestemming voor dit erfgoed staat centraal. Door het wegvallen van de oorspronkelijke functie liggen leegstand en dus verval al snel op de loer. Samen met de provincie inspiratie bieden voor het herbestemmen van het Zuid-Hollandse erfgoed. In dat kader vond op 23 mei 2012 de druk bezochte conferentie 'Herbestemming door Herwaardering' plaats op het Provinciehuis.
Welkom door gedeputeerde Han Weber Han Weber, de gedeputeerde die verantwoordelijk is voor cultureel erfgoed, verwelkomt alle aanwezigen, in het bijzonder de sprekers en de leiders van de workshops. Hij merkt op dat herbestemmen bijna in onze genen zit. We scheiden immers dagelijks ons afval, waardoor de creatieve sector daar mooie nieuwe spullen van kan maken. Weber vindt het tijd om ook op die manier naar monumenten te gaan kijken. Aan de hand van enkele succesvolle Zuid-Hollandse voorbeelden laat hij zien dat er vele mogelijkheden zijn. Het vraagt echter wel om een andere manier van denken, die sterk marktgericht is. Weber roept de aanwezigen op zich die manier van denken tijdens deze conferentie eigen te maken. De gedeputeerde benadrukt dat erfgoed niet alleen behouden moet blijven, maar vooral ook bekend en 'beleefbaar' moet worden voor de inwoners en bezoekers van Zuid-Holland. Het doel van de conferentie is wat hem betreft dat kennis over de (financiële) mogelijkheden van herbestemming wordt vergroot en dat duidelijk wordt wat de rol van de verschillende partijen is. Weber legt bovendien de koppeling met ruimtelijke ordening. Hij vertelt over 'erfgoedlijnen', grote monumentale structuren waar erfgoed, groen, water, ruimte en mobiliteit samenkomen. Voor de ontwikkeling van deze erfgoedlijnen zijn publiek-private samenwerking en economische dragers noodzakelijk.
1
Weber laat weten dat de overheid niet de middelen heeft om al het leegstaande erfgoed te restaureren. Omdat leegstand en verval onwenselijk zijn, hoopt hij op een creatieve aanpak van private partijen. Erfgoed biedt voor hen namelijk kansen. De provincie speelt dan graag de rol van inspirator, initiator en coördinator. Zuid-Holland gaat niet zelf investeren in herbestemming, maar wel in onderzoek, bewustwording en het samenbrengen van partijen. Steun, kennis en ervaring van de aanwezigen heeft de provincie hard nodig bij haar herbestemmingsopgave. De gedeputeerde nodigt alleen uit om aan de hand van een gevarieerd aanbod van lezingen en workshops te bespreken hoe herbestemming voor de lange termijn behouden en zelfs verder versterkt kan worden zodat de waardevolle monumenten van Zuid-Holland kunnen Over-Leven!
Introductie door dagvoorzitter Peter van der Geer Dagvoorzitter Peter van der Geer neemt niet zelf het woord, maar gaat de zaal rond om verwachtingen te peilen. Er zijn veel mensen aanwezig die zich voor een bepaald gebouw inzetten. Veel van hen zijn hoopvol gestemd. Ze hopen ideeën, draagvlak en financiële middelen voor herbestemming te vinden. De dagvoorzitter zal gedurende de gehele conferentie alle aanwezigen actief betrekken door hen vragen stellen, opmerkingen te maken en conclusies te trekken. Projectontwikkelaar Rudy Stroink van TCN stelt dat we zijn doorgeschoten in het ontwikkelen van kantoren en winkels. Daardoor is er een overaanbod van vastgoed en worden leegstaande kantoren voor een veel te lage prijs verkocht. Hij zou het graag moeilijker maken om dit soort 'oud beton' te vullen, bijvoorbeeld door veel hogere duurzaamheidseisen aan jongere gebouwen te stellen. Bij erfgoed zou de overheid daar dan juist soepeler mee moeten omgaan. Als er niet op zo'n manier gestuurd wordt, komt er volgens Stroink niets van herbestemming terecht. Ook zijn de bouwvergunningsprocedures een bottleneck en zouden deze versoepeld moeten worden.
2
Hoogleraar landschapsarchitectuur en onafhankelijk provinciaal adviseur Eric Luiten vraagt zich af of herbestemming 'een blijvertje' is. Hij hoopt dat de herbestemmingsambitie dominant wordt in de monumentenzorg. Luiten is voorzichtig optimistisch, al beseft hij dat het een andere manier van denken en waarderen vereist . Hij is dan ook blij met de titel van de conferentie.
Hotel New York en Villa Augustus Daan van der Have, oprichter Hotel New York en Villa Augustus Ondersteund door diverse foto's spreekt Daan van der Have over drie succesvolle projecten van hem en zijn compagnons. Hij vertelt dat al zijn plannen zijn voortgekomen uit ideaalbeelden van het leven in de stad. Van der Have schetst een beeld van Rotterdam in de jaren '80, waar hij dromend rondliep en prachtige leegstaande gebouwen ontdekte. Na een tegenvallende vakantie in het buitenland ontstond bij hem de behoefte aan een stadshotel: een plek waar ook de Rotterdammers zelf zouden willen overnachten. Hij stuitte op het oude gebouw van de HollandAmerika Lijn. Alles leek ongunstig: het was onbereikbaar en het stond in een afbraakgebied vol verlaten loodsen. Toch moest en zou Hotel New York er wat Van der Have betreft komen. Achteraf bleek het een grote stimulator voor de ontwikkeling van de Kop van Zuid te zijn geweest.
Toen Van der Have vervolgens landgoed Dordwijk ontdekte, wilde hij het meteen opknappen. Het moest de buitenplaats worden die het verdiende te zijn, met een gerestaureerd landschapspark, opgeknapte villa's, een moestuin en een in ere herstelde orangerie. In 2005 rondde hij het project af. Niet veel later werd hij toevallig geconfronteerd met de watertoren en het pompstation van Dordrecht. Hij kreeg het idee van een restaurant dat de producten direct uit eigen tuin haalt. Inmiddels is Villa Augustus een begrip. Van der Have wijst op een essentiële voorwaarde voor dit soort succesverhalen: de juiste mensen op het juiste moment op de juiste plaats. Succes is in zijn ogen sterk afhankelijk van een integrale uitvoering van het originele plan. Daarom moet je alle details en randvoorwaarden vastleggen en concessies aan het concept niet aanvaarden. Hij erkent dat dit soms als arrogant en onbuigzaam wordt ervaren en dat het daarom weerstand oproept. Maar zelf ziet hij het anders: alleen écht goed is goed genoeg. De ondubbelzinnige steun van de gemeente zorgde ervoor dat Hotel New York kon worden gerealiseerd. De gemeente Dordrecht lag dwars bij Dordwijk, maar dankzij toenmalig minister Van Aartsen kon hij de buitenplaats toch kopen. Bij Villa Augustus was de rol van de projectleider en de wethouder cruciaal. Zij hebben op de achtergrond schijnbaar onoplosbare problemen opgelost, omdat ze echt in de plannen geloofden. Dat waren dus de juiste mensen op het juiste moment op de juiste plaats. Maar wie zijn die mensen? Van
3
der Have beschrijft ze als mensen die 'door buitenkant van een plan heen kunnen kijken en contact met de essentie ervan krijgen'. Mensen die beseffen dat het gaat om de hoeveelheid zorg en toewijding en dat creativiteit ruimte nodig heeft. Hij waarschuwt dat je ze niet vaak tegenkomt. Maar als ze er zijn, kan er iets moois ontstaan. In antwoord op vragen stelt Van der Have dat de overheid vooral voorwaardenscheppend moet zijn. Hij merkt echter dat ambtenaren en bestuurders tijdens het proces vaak eigen ideeën krijgen, die botsen met het oorspronkelijke plan. Daardoor haken initiatiefnemers af. Hij roept de overheid daarom op om plannen niet af te zwakken of uit te kleden. Uiteraard krijgt hij de vraag hoe je de juiste mensen op het juiste moment op de juiste plaats krijgt. Daarop heeft hij een teleurstellend antwoord: dat kun je niet sturen. Sommige mensen zijn niet te beïnvloeden. De mensen die je nodig hebt, zijn helaas zeldzaam.
Slimme financieringsmogelijkheden voor herbestemming? Frits Hildebrand, senior adviseur BNG Advies Frits Hildebrand spreekt over het altijd terugkerende probleem bij herbestemming: geld. Zijn werkgever, de BNG Bank, houdt zich bezig met kredietverlening, vermogensbeheer en advisering en werkt voornamelijk in het publieke domein. Een kwart van de winst gaat naar de aandeelhouders. Hildebrand laat weten dat het loket van BNG ook in de huidige crisis open blijft. Financiering is dus nog steeds mogelijk. BNG is een 'Triple A'-bank en kan dus voordelig lenen op de kapitaalmarkt. Keuzes maken is volgens hem essentieel in het proces van herbestemming. Belangrijk is om de nieuwe (eventueel tijdelijke) functie van een gebouw te toetsen op denkbaarheid, haalbaarheid, uitvoerbaarheid en financierbaarheid. Je kunt niet in één dorp meerdere theaters in verschillende monumenten vestigen: er zijn grenzen aan de markt. Zoals met veel initiatieven, geldt ook voor cultureel erfgoed dat je eerst kosten moet maken voor er opbrengsten ontstaan. Een marktpartij eist vervolgens altijd financieel rendement, maar de publieke sector kan ook voor maatschappelijk rendement kiezen. Daar ligt een kans voor cultureel erfgoed. De overheid kan initiatieven stimuleren door het subsidiëren van een haalbaarheidsstudie of het sluitend maken van de business case. Het gevaar van staatssteun ligt wel op de loer. De overheid moet dat dus goed in de gaten houden. Hildebrand wijst op de mogelijkheid van innovatieve contracten, waarbij de publieke sector het ontwerp, de renovatie, de exploitatie en het beheer overdraagt aan een consortium van private partijen. Er bestaat nog wel eens de angst om alles uit handen te geven, maar volgens Hildebrand is dat niet nodig. Je kunt veel problemen voorkomen door heel nauwkeurig aan te geven wat je wilt en door te betalen naar prestatie. De publieke sector doet er dus goed aan serieus na te denken over de rolverdeling: welke rol kan de markt spelen en welke rol pak je zelf? Te vaak wordt er nog traditioneel gedacht, terwijl je in deze tijd juist creatief en innovatief moet zijn. Hildebrand noemt een discotheek in een oude bunker als voorbeeld. Ook roept hij op tot realiteitszin. Herbestemming mag weliswaar voorrang krijgen, maar als het niet haalbaar is in een bepaald pand, moet je er niet aan beginnen. Sloop is wat hem betreft in sommige gevallen dan ook geen taboe. Na zijn verhaal geven meerdere aanwezigen aan graag met BNG te willen praten over financiering en advies.
Herbestemming religieus erfgoed Jaap Hulscher, adjunct-directeur Stadsherstel Amsterdam Jaap Hulscher spreekt over de begintijd van Stadsherstel Amsterdam, toen met privaat geld de binnenstad werd gerestaureerd. Na een halve eeuw heeft de instelling inmiddels 600 monumenten in bezit en keert ze dividend uit aan banken en verzekeraars. Stadsherstel Amsterdam wil vooral woon- en bedrijfsfuncties terugbrengen in centrum. Hulscher noemt dat 'het herstellen van het stedelijk weefsel'. De stedelijke vitaliteit werd volgens Hulscher op een economisch gezonde basis hersteld. De formule bleek een succes. Eind jaren '60 werd ook de gemeente aandeelhouder. Gaandeweg werd duidelijk dat de
4
ontzuiling en de daarmee samengaande ontkerkelijking een probleem zou worden. Zo stond het verenigingsgebouw van de Vrije Gemeente al in 1967 leeg. Een jaar later werd uitgaangsgelegenheid Paradiso er gevestigd. Dergelijke herbestemming van leegstaande kerken was echter eerder uitzondering dan regel. Volgens Hulscher had er veel eerder op de ontkerkelijking geanticipeerd moeten worden. Inmiddels leeft erfgoed bij veel mensen, zo merkt hij. Parochianen, omwonenden en liefhebbers van architectuur nemen vaak het initiatief om een nieuwe bestemming voor een kerk te zoeken. Vooral de groep liefhebbers is de laatste tijd sterk gegroeid. Hulscher legt uit dat kerken vrijwel altijd een duidelijke piek zijn in de buurt. Dat maakt ze ideaal voor het herstel van de stedelijke vitaliteit. Dankzij de vrije ligging is het vaak mogelijk om er kantoren en een multifunctionele centrale zaal in te huisvesten. Dat soort zalen is een groot succes: de afdeling die gaat over incidentele verhuur is inmiddels de grootste afdeling van Stadsherstel Amsterdam. Opmerkelijk is dat op zondagmorgen bijna alle kerken nog steeds gehuurd worden voor de oorspronkelijke bestemming: kerkdiensten. Hulscher wijst op een groot verschil tussen het centrum en wat hij de periferie noemt: dorpen in de omgeving. In het centrum is het gemakkelijk om kantoren te vestigen. Bedrijven willen daar graag zitten en zoeken een eigen identiteit door middel van de locatie. De periferie is voor bedrijven minder aantrekkelijk. Daarom wordt erfgoed daar meer multifunctioneel ingezet. Een dekkende exploitatie in de periferie is echter lastig. Kerken in de periferie zijn volgens Hulscher dan ook de kern van het probleem voor toekomstige herbestemmingen. Gedeeltelijke sloop kan een rendabele exploitatie mogelijk maken. Uiteindelijk bepaalt de markt of het haalbaar is. Soms is herbestemming gewoon niet mogelijk. Hulscher waarschuwt dat je niet de illusie moet hebben dat je alles kunt oplossen. De overheid kan de procedures voor initiatiefnemers wel gemakkelijker maken. Hulscher roept daarom op om soepel met bestemmingsplannen en financiering om te gaan. De overheid moet volgens hem zuinig zijn op veelbelovende initiatieven en de initiatiefnemers helpen in plaats van afschrikken. Ook zou de overheid voor eigen gebouwen niet altijd voor nieuwbouw moeten kiezen, maar juist zelf cultureel erfgoed als locatie moeten gebruiken. Hij doet nog de verdere aanbevelingen: Wees alert voor je omgeving, Monumentenzorg (Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed) dient vanuit de kennisrol niet conserverend, maar initiërend te zijn en gemeenten moeten proactief met hun bestemmingsplannen zijn. Er wordt gevraagd of er geen islamitische gebedshuizen in oude kerken gevestigd kunnen worden, in plaats van de bouw van nieuwe moskeeën. Hulscher antwoordt dat moslims dat vaak zelf niet willen en dat ook de bisschop het meestal niet toestaat. In de discussie die volgt, wordt geconcludeerd dat het makkelijker is om een herbestemming voor protestantse kerken te vinden dan voor rooms-katholieke kerken. Dat komt enerzijds door de hiërarchische organisatie van de RK-kerk en anderzijds door de rol van het gebouw: voor protestanten is de kerk het huis van het woord; voor rooms-katholieken het huis van God. Een aantal aanwezigen suggereert een landelijk fonds voor kansrijke kerken, zoals in Duitsland al bestaat.
Herbestemming out of the box Marcel Kampman, inspirator Als je iets niet kent of als het niets met je doet, maak je je er ook niet druk om. Commerciële merken weten dat al lang en spelen erop in. Inspirator Marcel Kampman probeert de aanwezigen erfgoed daarom als een merk te laten benaderen. Bij erfgoed is het 'wat' er in veel gevallen nog wel, maar het 'waarom' niet meer: de kerk staat er nog, maar de reden van zijn bestaan is weg. De vraag is hoe daarmee om te gaan. Kampman noemt als voorbeeld de High Line in Manhattan, een oude spoorlijn voor vrachtverkeer die in 1980 buiten gebruik raakte. De gemeente wilde de spoorlijn afbreken, maar twee mensen vonden dat onnodig. Samen maakten zij de
5
gemeenschap enthousiast voor hun plannen: een park op poten, een groen lint door Manhattan. Oud en nieuw, groen en industrie kwamen samen. Het project werd per mijl ontwikkeld: bij iedere stap kwam geld en enthousiasme vrij voor de volgende stap. Rondom de High Line worden inmiddels veel nieuwe initiatieven ontplooid, waardoor het gebied tot leven komt. De High Line is een merk geworden. Inmiddels is er al een nieuw initiatief voor de Low Line, een oude tunnel in de stad. Als je een platform vindt en je idee daar goed presenteert, genereer je je eigen middelen. Dan heb je helemaal geen bank meer nodig. Een ander voorbeeld is Hoog Catharijne, een weinig inspirerend winkelcentrum in Utrecht. Kampman legt uit dat je aan de M2 en de M3 (de vierkante en kubieke meter) weinig kunt veranderen. Daarom introduceert hij de M4: het toevoegen van digitale aspecten. M5 betekent vervolgens dat je de integrale beleving van het winkelcentrum digitaal maakt. M6 ten slotte zorgt dat het winkelcentrum van het hoofd naar het hart zakt. Dan is het doel bereikt en wordt het winkelcentrum een 'favourite meeting place'. Kampman drukt de aanwezigen op het hart om je op het doel te richten, omdat de beperkingen dan vervagen. Als je je op de beperkingen focust, vervaagt het doel juist. Voor zijn opdrachtgever Corio is hij momenteel bezig met de vroegere 'junkentunnel' op Hoog Catharijne. Deze tunnel is door de gemeente gesloten, maar zou een broedplaats voor nieuwe concepten kunnen zijn. Als die concepten rendabel worden, kunnen ze promoveren naar Hoog Catharijne zelf. Kampman toont veel foto's en video's met voorbeelden van concepten die net iets anders en daardoor vernieuwend en aansprekend zijn. Zelf zegt hij dat het niet per se 'out of the box' denken is. Je hoeft geen nieuwe dingen te ontdekken: je moet goede dingen vinden en 'aan elkaar klikken'.
Conclusie Eric Luiten, onafhankelijk provinciaal adviseur ruimtelijke kwaliteit Eric Luiten komt terug op de vraag die hij aan het begin van de dag stelde: is herbestemming 'een blijvertje'? Hij is gesterkt in zijn mening dat hij de vraag positief kan beantwoorden. Herbestemming is een eeuwenoude discussie, maar beleeft momenteel een langdurige opleving. Dat komt door grote maatschappelijke veranderingen zoals ontkerkelijking, privatisering van overheidstaken, internationalisering en verstedelijking. De leegstaande voorraad van onder meer kerken, postkantoren, grote industriële complexen, kazernes en boerderijen neemt daardoor toe. De overheid heeft zich tot nu toe geprofileerd als verzamelaar. Zij stelt bij ieder object de vraag hoeveel het in historische zin waard is en wat ze moet doen om het in goede conditie te houden. Aan die reflex moet volgens Luiten een einde komen. De overheid kan de toenemende leegstand nu eenmaal niet opvangen. Luiten stelt vast dat er daardoor een verschuiving plaatsvindt in de omgang met erfgoed. Er wordt geen waarde meer bepaald, maar gezocht naar waardevermeerdering. Essentieel daarbij is dat je de context ontdekt voor je aan de slag gaat met het object. Luiten juicht daarom ook initiatieven als 'creatieve destructie' toe. Dat is doelgericht slopen, tot het object behapbaar wordt voor herbestemming en onderhoud. Tot voor kort was dat onbespreekbaar, maar nu wordt het steeds vaker gezien als een oplossing, zoals ook Jaap Hulscher al aangaf. Daarnaast begint
6
maatschappelijke verbinding zich te ontwikkelen. Mensen hebben iets met een gebouw en zetten zich daarvoor in. Luiten is geprikkeld door de voorbeelden van Marcel Kampman. Die laten volgens hem zien hoe je op een slimme manier in hoogdynamische projecten maatschappelijke vernieuwing kunt doorvoeren: erfgoed als kans om gebiedsontwikkeling op gang te brengen in plaats van andersom. De vraag is wat de provincie moet doen met de € 3 miljoen restauratiesubsidie die beschikbaar is voor herbestemming in Zuid-Holland. Luiten hoopt op het belonen van nieuwsgierigheid en het contextueel benaderen. Hij denkt ook aan een 'herbestemmingsloods': een taskforce die bijvoorbeeld financiële constructies en potentiële exploitanten kan ontginnen. En ten slotte is het taboe verdwenen, dus hier en daar kan het geld ook worden ingezet om objecten weg te werken.
Afsluiting door Marischa Kip, CDA-Statenlid Marischa Kip geeft aan dat het thema herbestemming in deze tijd van spaarzaam omgaan met de schaarse ruimte, relevant is. Over financiële dragers bij herbestemming moet goed nagedacht worden. Zij merkt op dat de provincie een relevant themajaar te pakken heeft, gezien de grote belangstelling. Ze vindt het goed om te zien dat er met name veel over succesfactoren gesproken werd. Kip vat deze als volgt samen: • aanwezigheid van energie en lef bij de initiator; • de juiste mensen op de juiste plaats; • zorg van de overheid voor flexibiliteit en maatwerk; • genereren van goede en creatieve ideeën (out of the box’); • gaan voor kwaliteit (erfbest’). Kip hoopt dat de overheid niet langer zaken ten onrechte belemmert, maar wat meer gaat meedenken. Een flexibele overheid blijkt ontzettend belangrijk te zijn. Kip stelt de vraag wat de provincie nu moet doen. Haar antwoord is dat niet alleen naar het object gekeken moet worden, maar naar de hele gebiedsontwikkeling. De provincie kan initiatieven stimuleren en waar nodig begeleiden. De komende tijd wil zij goed gaan nadenken over de verdeling van de beschikbare middelen en het zoeken naar economische dragers. Het idee uit de zaal om voortaan beleid te maken voor minimaal twee bestuursperiodes spreekt haar wel aan, omdat een langetermijnvisie goed zou zijn. Ze zegt toe het idee mee te nemen. Ten slotte bedankt Marischa Kip alle aanwezigen van harte voor hun komst.
7
Case studies
Tijdens de conferentie kregen de deelnemers de gelegenheid deel te nemen aan een case studie. Onderstaand volgt een korte samenvatting hiervan.
Case study 1: Een toekomst voor kerkgebouwen Michiel Zonnevylle en Brigitte Linskens, Vereniging van Beheerders van Monumentale Kerkgebouwen in Nederland (VBMK) Tegenwoordig wordt bij kerken steeds meer voor herbestemming gekozen in plaats van sloop. Religieus hergebruik komt voor, maar kerken worden ook vaak gebruikt als museum of als columbarium (een opslag voor urnen). Daarnaast lenen kerken zich prima voor sociaal-maatschappelijk werk, kantoren, woningen en zelfs detailhandel en horeca – al wordt dat laatste door de omgeving vaak minder gewaardeerd. Aan de hand van een voorbeeld (de Pastoor van Arskerk in Delft) ontdekken de deelnemers wat van belang is bij het herbestemmen van een kerk. In het Delftse voorbeeld heeft de kerk een aantal bijgebouwen, wat gemakkelijk is voor voorzieningen. Behalve samenwerking met gemeente, bisdom en woningbouwcorporaties wordt ook samenwerking met een nabijgelegen school gezocht. De grond waar de kerk op staat is veel waard. Sloop is moeilijk, omdat het om een gemeentelijk monument gaat. Er is uitgezocht waar de wijk behoefte aan heeft en op basis daarvan zijn verschillende ideeën uitgewerkt. Een haalbaarheidsonderzoek is daarbij van groot belang. De '10 geboden van BOEi' (Nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed) zijn een handig hulpmiddel bij herbestemming: 1. begint voor ge bezint; 2. geef reuring; 3. vind partners; 4. maak gebruik van andermans successen; 5. zorg voor een aansprekend plan; 6. forceer functies niet; 7. vertrouw op expertise en ervaring; 8. reken en teken; 9. controleer niet, maar faciliteer; 10. wees toekomstgericht. De gemeente moet het beleid met betrekking tot herbestemming van kerken maken. Voor de initiatiefnemer geldt dat pro-activiteit van belang is. Daarnaast moet hij of zij draagvlak creëren, rekening houden met de wensen van de eigenaar en goed contact onderhouden met de kerkbesturen. De case study leverde de volgende aanbevelingen voor de provincie op: • Stimuleer de gemeenten bij het uitvoeren door inhoudelijke steun; • Ga met gemeenten in gesprek en doe aanbevelingen; • Ga na of er een grotere rol voor het Erfgoedhuis weggelegd is om gemeenten te stimuleren; • Toets of er objectieve criteria voor gemeenten zijn wanneer er herbestemd moet worden; • Toon bij het aanvragen van een sloopvergunning aan wat er met het gebouw kan of moet gebeuren; • Faciliteer gemeenten bij het benaderen van de inwoners. Case study 2: Succesvol herwaarderen door herbestemmen van industrieel erfgoed Thimmo van Garderen, specialist Public Finance, Bank Nederlandse Gemeenten Het project dat in deze case study besproken wordt is de voormalige Timmerfabriek in Maastricht. De fabriek is onderdeel van het bedrijventerrein Sphinx, dat bijna helemaal leegstaat en grotendeels gesloopt is. De gemeente Maastricht begon in de jaren '90 met plannen voor herbestemming van de fabriek, in
8
samenwerking met BBF Bouwinvest en ING. Nadat deze partijen afhaakten, stapte BNG in 2003 in. Maastricht had in de jaren '90 grote behoefte aan extra zalencapaciteit in de stad. Zowel het Filmhuis Maastricht als de Toneelschool Maastricht zochten extra ruimte. Tegelijkertijd wilde de gemeente meer reuring in een gebied dat tegen de binnenstad aanligt, maar 's avonds vrijwel verlaten was. De gemeente bracht daarom banken, projectontwikkelaars en de ruimtevragende instellingen bijeen in het Belvedèreproject. De keuze viel vervolgens op de Timmerfabriek. Het gebied waar de fabriek deel van uitmaakt is 400 hectare groot en ademt een negentiende-eeuwse sfeer. De gemeente was initiator en aanjager in het hele proces. Zo werd de grond aangekocht en direct daarna het bestemmingsplan gewijzigd. Het resultaat was een betere verdeling van de zalen en culturele uitingen in de stad. Ook de provincie Limburg speelde een rol, onder meer door het versterken van het vestigingsklimaat, het stimuleren van het vakonderwijs in de kunsten, het stroomlijnen van Europese subsidies en het opzetten van een regiofonds. Vorig jaar is een deel van het gebouw alvast in gebruik genomen als tentoonstellingsruimte. Naar verwachting zullen het Filmhuis en de Toneelschool in de loop van 2014 hun intrek in het gebouw kunnen nemen. De conclusies van deze case study zijn de volgende: • Het is essentieel dat alle partners in het project hetzelfde gedachtegoed koesteren; • Duidelijke keuzes dienen leidend te zijn; • Samenwerken is zeer belangrijk; • Maatschappelijk gewenste vastgoedontwikkeling is zelden rendabel; de meerwaarde ligt juist in het maatschappelijk rendement, de effecten die de aanpak op de omgeving heeft; • Laat planologie geen beperking zijn, maar schep mogelijkheden. Case study 3: Herbestemming in Overijssel Famke Bonekamp, beleidsadviseur cultuur Provincie Overijssel en Marieke van Zanten, adviseur ruimtelijke kwaliteit Het Oversticht In de provincie Overijssel staat herbestemming al ruim tien jaar op de agenda. In 2001 is gestart met het stimuleringsprogramma Reanimatie Industrieel Erfgoed. Dit is in de loop der jaren uitgebreid met agrarisch erfgoed en subsidiëring. In het verkiezingsjaar 2011 was het tijd voor reflectie. Het thema is op de kaart gezet en de provincie doet een stap terug. Subsidiëring blijft doorgaan, maar heeft wel een ander doel. In eerste instantie was het doel om partijen te verleiden tot herbestemmen door het maken van een transformatieplan. Bij de nieuwe subsidieregeling moet dat transformatieplan verplicht worden uitgevoerd. Overijssel ontwikkelde de '3 O's-methodiek': Opgave, Onderzoek en Ontwerp. In de praktijk zijn er ruim 30 van de meer dan 100 plannen uitgevoerd. Dat komt omdat de opgavefase en de onderzoeksfase vaak werden overgeslagen. Besproken zijn de voorbeelden Hart van Zuid-Hengelo, bedrijventerrein Ootmarsum en buitengebied Kampen. Succesfactoren: • Het ontwerp is bijna nooit het probleem • Geen haast hebben • De volgende eigenschappen van de eigenaar/ontwikkelaar spelen een hele grote rol: o lange adem o enthousiasme o creatieve pioniersgeest o ervaring met herbestemmen o realisme • Tijdelijke functies toestaan • Een goede architect en procesleider met ervaring met herbestemmen en bijzondere gebouwen • Medewerking van of begeleiding door gemeente ambtenaar of bestuur o proces o vrijstellingen van wet en regelgeving
9
o juridisch/planologisch • Behoud van cultuurhistorie en waardevolle elementen o verhaal van het gebouw en de plek zorgt voor draagvlak en ontwerpkwaliteiten o cultuurhistorie als drager van de marketingstrategie • Bekendheid van het gebouw of terrein bij omwonenden • Aanjager van gebiedsontwikkeling o aantrekkingskracht o rendement voor de omgeving (moeilijk te berekenen, maar wel degelijk aanwezig) • Subsidie/investering Belemmeringen: • Vinden van een passende functie • Bouwbesluit eisen t.a.v. brandveiligheid, geluid, daglicht, ventilatie, hoogtes, isolatie o wet en regelgeving zijn niet gericht op hergebruik van panden en gebieden die waardevol zijn • Tegenstellend beleid o herbestemmen en onvoldoende woningbouwcontingent o herbestemmen en agrarische gebieden o herbestemmen en rustgebieden o herbestemmen en lawaai-/stankcirkels • Rol van de overheid o het is geen gebaande weg (Er is beleid voor reguliere taken, herbestemming is nog niet regulier) • Rol van de gemeente o als overheid maar ook als bedrijf (voorbeeldfunctie?) • Haast, vooral bij kleinere opgaven, financiële rek kleiner • Te veel sturen in functies, met leegstand op korte en lange termijn als gevolg • Financiële haalbaarheid • Geen goede samenwerking/vertrouwen tussen betrokken partijen o balans tussen ‘halen en brengen’ van betrokken partijen o winst? o goede locatie en ruimte die past bij bedrijf? o verbeteren buurt/leefbaarheid? o wie is verantwoordelijk? is verantwoordelijkheid te delen? o wordt een initiatiefnemer geholpen of belemmerd? • Krimp. Case study 4: Het kostenplaatje Martin Bulthuis, directeur Stadsherstel Historisch Rotterdam en Wout Putter, Putter Partners Architecten Rotterdam Stadsherstel Historisch Rotterdam heeft tot doel het op een maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze behouden en exploiteren van monumentale en beeldbepalende gebouwen in Rotterdam en omstreken. Stadsherstel werd in 1980 opgericht door een groep Rotterdamse particulieren, instellingen en bedrijven. Bezorgdheid over het toenmalige gemeentelijk beleid met betrekking tot monumenten en historische structuren was een belangrijke drijfveer. Eind jaren '80 drong ook bij de lokale bestuurders het besef door dat behoud van het historisch erfgoed een verrijking van de stad kon betekenen. De gemeente sloot zich vervolgens in 1989 bij het particuliere initiatief aan. De toetreding van de gemeente Rotterdam in 1989 tot Stadsherstel ging samen met de deelname van vele grote Rotterdamse bedrijven en instellingen. De potentie van Stadsherstel om de zorg voor het historisch erfgoed ter hand te nemen steeg vanaf dat moment met sprongen. De gemeente Rotterdam droeg nog eens extra bij door een aantal monumentale panden over te dragen aan Stadsherstel. Als een monument niet tot de ‘core business’ van de lokale overheid behoort en de markt zich niet geroepen voelt initiatief te nemen, heeft Stadsherstel in beginsel juist belangstelling. In tegenstelling tot Stadsherstel in andere steden heeft Stadsherstel Historisch Rotterdam weinig woningen in de portefeuille, maar vooral bedrijfsmatig verbouwde panden. Per jaar wordt gemiddeld 4% winst uitgekeerd in stockdividend. Het Rijksmonument Eendrachtsweg 67 in Rotterdam wordt als voorbeeld genomen. Het was jarenlang het woonhuis van de familie Brenninkmeijer en fungeerde later als onderkomen van het Turks consulaat. Eind mei 2012 is de restauratie afgerond, negen maanden na de start van de werkzaamheden. Het restauratieplan is een ontwerp van Wout Putter. Opdracht voor de werkzaamheden is gegeven door
10
Historische Gebouwen Rotterdam BV, een dochter van Stadsherstel. Stadsherstel heeft inmiddels overeenstemming bereikt met een huurder die hier kinderopvang op topniveau wil realiseren. Voor een dergelijke voorziening is medewerking van de gemeente Rotterdam onontbeerlijk. Een verzoek daartoe is daarom inmiddels ingediend. De beoogde bestemming doet recht aan de unieke locatie en zorgt voor een verhoging van de attractiviteit van Rotterdamse binnenstad als woonstad. De huurder in kwestie is in het land veelal gevestigd in gebouwen met een bijzonder monumentaal karakter. Bij de oplevering wordt een publicatie over de geschiedenis van het pand geleverd. Het pand kan op flexibele wijze verhuurd worden: per kamer, per verdieping of in zijn geheel. Tijdens de discussie met de deelnemers doet Martin Bulthuis de volgende uitspraken: • De politieke kleur is bepalend voor het succes van herbestemmingprojecten; • De onafhankelijkheid van Stadsherstel betekent een sterke positie ten opzichte van de gemeente Rotterdam; • Goede communicatie met gemeenten is van belang; • De regie van gemeenten is weg, aangezien provincies de rol van subsidieverdeler krijgen; • De impact van restauraties en herbestemmingen op de omgeving is aanzienlijk; • Je kunt gaan restaureren als driekwart van de huurders bekend is. De workshopdeelnemers geven de volgende adviezen aan de provincie: • Richt bij beslissingen op het gebied van herbestemming uw blik op een periode van langer dan vier jaar; • Veranderingen van subsidieregelingen zijn nadelig voor herbestemmingprojecten, dus wees zorgvuldig in uw nieuwe rol als subsidieverdeler; • Neem gezien de bezuinigingen van gemeenten (personeel, kennis) een nieuwe rol op u door te participeren in herbestemmingprojecten op het gebied van voorlichting, borging, bankgarantie, et cetera; • Ga gesprekken met gemeenten aan.
11
Enquête onder deelnemers werkconferentie herbestemming door herwaardering. Transitie cultureel en religieus erfgoed’, 23 mei 2012 Tijdens de conferentie is aan de aanwezigen gevraagd op een kaartje antwoord te schrijven op drie vragen en deze in te leveren bij de provincie. Onderstaand volgen de vragen en de gegeven antwoorden. 1. Welke gebouwen in Zuid-Holland hebben voorrang bij herbestemming? • Stadhuis, Gouda • Station, Delft • Boerderijen in het Groene Hart • Kerkgebouwen, waarvan herbestemmingen divers kunnen zijn • Monumenten die door herbestemming impuls zijn voor de omgeving/het netwerk (spin-off) • Oranjerie Zocher bij Weijzigt, Dordrecht • Gebouw De Holland, Dordrecht • Berlagegebouw, Den Haag • Rode Olifant, Den Haag • Oude bedrijfspanden in Zuid-Holland, zoals in Rotterdam-Zuid (haven) • Meelfabriek, Leiden • Monumenten met sluipende leegstand in landelijk gebied: boerderijen, militair erfgoed, zorginstellingen • Stolwijkerschutsluis, Gouda • Vlaardingerwerf, Vlaardingen • Combinatie van losse monumenten (sluizen/bruggen) • Gebouwen met nadruk op stad en land, stedelijk en agrarisch gebied, historische scheepvaart, waterrecreatie en waterstructuren. • Religieuze gebouwen • Sacramentskerk, Den Haag • Gebouwen als onderdeel van routes en in polders • Schepen en ligplaatsen • Watertoren, Boskoop • Elk gebouw waarvoor een goed rendabel plan bestaat (eerst rekenen dan tekenen!) • Industrieel erfgoed • Religieus erfgoed • Sint Bavo, Noordwijkerhout • Kerk Martelaren van Gorcum, Den Haag • Kerkgebouwen, per gebouw met andere bestemming • Herbestemming van de bunker van Seyss-Inquart, Wassenaar 2. Welke zijn de belangrijkste obstakels bij een vlotte herbestemming? • Regelgeving: wir war • Verwaarlozing van monumenten, dus restauratiebehoefte • Monumenten in een vaak niet aantrekkelijke omgeving • Monumenten in slechte staat • Monumenten in niet-aantrekkelijk milieu • Vergunningverlening en langdurige procedures gemeenten: hierdoor worden initiatiefnemers vaak tegengewerkt • Vinden van geïnteresseerden voor herbestemming • Overmatige bureaucratie/teveel papieren beleid. • Slechte concepten die in leven gehouden worden (stoppen als het niet werkt en een beter plan maken) • Beperkte visies • Wet- en regelgeving • Scheiding van historische en toekomstige waarden • Overheid: niet goed luisteren naar experts en teveel ambtelijke bemoeienis. Politiseren en vaak iets vinden • Verkeerde wethouders gemeenten met verkeerde aansturing van ambtenaren • Grondposities • Regelgeving stopt vele projecten
12
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Onvoldoende medewerking gemeenten (politiek als ambtelijk) Tekort financiën Grondwaarde voor projectontwikkelaars Gebrek aan geld Eigenaren monumenten – lees beleggers - houden vast aan hun boekwaarde en willen financieel niet een stap terugdoen Bestaande wetgeving (Bouwbesluit) vaak hinderpaal bij herbestemming in verband met verdiepingen, hoogte etc. Gemeenteambtenaren zonder visie: geen vertrouwen in plannen, niet in staat ‘out of the box’ te denken, niet projectmatig werken Geen financiën Beperkende regelgeving Onvoldoende geld Geen juiste mensen Geen initiatieven Gebrek aan wil Wetgeving Financiering Loslaten door publieke sector Grootte van de objecten Moeilijk te herbestemmen gebouwen: kerken etc. Teveel kosten Gebrek aan ideeën Wet- en regelgeving Denken in problemen in plaats van kansen Kiezen voor gemakkelijke nieuwbouw in plaats van uitdaging aangaan in samenspraak met bestaande gebouwen Starre denkwijze in plaats van onorthodoxe benadering Gebrek aan visie Gebrek aan waardetoekenning Verkeerde inschatting van maatschappelijke behoeften Gebrek aan creativiteit en flexibiliteit Herbestemmen van kerkgebouwen in landelijk gebied Gebrek aan visie Ambtelijke regelingen als hinder Gebrek aan buiten de ‘box’ denken Te weinig kennis van mogelijkheden Niet via samenwerking nieuwe initiatieven ontplooien Gebrek aan fantasie en creativiteit Waarschijnlijk de regelgeving Achterstallig onderhoud van beschikbare monumenten maakt herbestemming in de eerste instantie moeilijk De gemeenten niet soepel met procedures voor vastgoed en met verkeerde inschatting van behoeften Ontkerkelijking van kerkgebouwen Vinden van geïnteresseerden, initiatiefnemers en geschikte functies Kostenvoorbereiding en restauratie Bestemmingsplannen WRO waarin gebruik geregeld door inferieure overeenkomsten
3. Welke rol wordt er van de provincie verwacht bij herbestemming? • Draaiboek voor herbestemming door provincie Zuid-Holland • Meer aandacht voor innovatie/onderwijs/creativiteit • Bij elkaar brengen van belanghebbenden, investeerders en projectleiders • Programmering focus binnenstedelijk gebied en hergebruik • Bij elkaar brengen van partijen • Vraag en aanbod afstemmen • Duidelijke rol uitoefenen
13
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Politiek en ambtelijk gemeenten helpen en visie provincie uitdragen Creatief en proactief meedenken en stimuleren in herbestemming in bestemmingsplannen Actieve, stimulerende houding om ondernemers verder te helpen bij realisatie van hun concepten; dit om te kunnen inzetten op de “toekomstwaarde’ Het leggen van een brug over gemeentelijke grenzen (Den Haag en Wassenaar) Sturende houding van provincie met haar zicht op grotere ontwikkelingen en ervoor zorgen dat gemeenten hierin meegaan Visie hebben, regisseren en planologisch mogelijk maken van herbestemmingen. Openstaan voor en genereren van vernieuwende ideeën en hiervoor partijen samenbrengen MoMo-regelgeving à la crisis- en herstelwet uitwerken Herbestemming ruimtelijk stimuleren en gemeenten hierop wijzen. Optie straffen/sturen uitwerken Zorgen voor subsidie en middelen Inspirerende rol: grensoverschrijdend werken Duidelijke selectie van investering in gebouwen, met beschikbare middelen beperkt aantal gebouwen aanpakken. Hierbij goed kijken naar de specifieke kenmerken van een gebouw Mogelijke sturing bij concrete projecten Bewaken dat gemeenten flexibel omgaan om een project toekomst te geven in relatie tot regelgeving; hierbij initiatiefnemers steun en medewerking verlenen “Schets het wenkend perspectief” Stimuleren van herbestemming Zonodig aanpassen van regelgeving Draagvlak creëren in samenleving Sturen, initiëren, inspireren, onderzoeken, coördineren bij herbestemming Inventarisatie kansrijke monumenten en vervolgens uitnodigingsplanologie voor partijen mogelijk maken Expertise bij elkaar voegen Processen in gang zetten en motor zijn Totaalproces evalueren en opbrengst kennis teruggeven aan veld Concrete casussen begeleiden Meedenken, financieel ondersteunen, stimuleren en blokkades in regelgeving slechten Ondersteuning in concrete zin: ruimtelijk, bestuurlijk en via netwerk. Simuleren en ondersteunen gemeenten voor soepelere procedures en vaststellen behoeften Provinciale herbestemmingloods oprichten Pro-actief meewerken aan herbestemmingen
----------------------
14
