Verduurzamen The Corridor als business case In opdracht van:

Verduurzamen “The Corridor” als business case

In opdracht van:

Saxion Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht

Academie Bedrijfskunde & ondernemen Bouwtechnische bedrijfskunde 2011/2012

Titel

: Verduurzamen “The Corridor” als business case

Omschrijving Datum publicatie Status Versie Auteur

: Scriptie ten behoeve van het verduurzamen van het leegstaande kantoorpand “The Corridor” op het Kennispark Twente te Enschede. : 14‐6‐2012 : Definitief : 1.1 : Christiaan Luttikhuis [email protected] [email protected]

Opdrachtgever

: Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht Saxion

Schoolbegeleiding + Functie:

: Anja Meerhoff‐ Docente Bouwtechnische Bedrijfskunde : Janet Tabak‐ Hoofddocent Bouwtechnische Bedrijfskunde

Bedrijfsbegeleiding + : Marloes Wiefferink‐ Docent/ onderzoeker Functie: : John van den Hof‐ Lector Enschede

2011/2012

Saxion Enschede ABO BTB

Verduurzamen “The Corridor” als business case Christiaan Luttikhuis

Voorwoord Voor u ligt het afstudeeronderzoek dat voor het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht van het Saxion is geschreven. Dit afstudeeronderzoek is een verplicht onderzoek tijdens de studie Bouwtechnische Bedrijfskunde aan het Saxion, te Enschede. Dit onderzoek beschrijft de financiële haalbaarheid van drie duurzame concepten voor het kantoorpand The Corridor te Enschede. Graag zou ik het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht en de overige bedrijven en instellingen willen bedanken voor de inzet en informatie die zij gedurende het onderzoekstraject hebben vrijgegeven. Persoonlijke dank gaat uit naar: Persoon: Organisatie: Functie: Mevr. M. Wiefferink Saxion Docent/onderzoeker Dhr. J. van den Hof Saxion Lector Projectassistent Mevr. M. Tip Gemeente Enschede Dhr. P. Scholte Beltman Architecten Projectleider Dhr. P. Witteveen Saxion Docent economie & ICT Mevr. J. Tabak Saxion Hoofddocent Bouwtechnische Bedrijfskunde Dhr. B. Wegdam Saxion Hoofddocent Bouwkunde Dhr. R. de Koning BTC Twente Directeur Dhr. B. Kienhuis Gemeente Enschede Conceptontwikkelaar Dhr. M. Hartmann EMTÉ Supermarkten Operationeel directeur Mevr. A. Meerhoff Saxion Docente Bouwtechnische Bedrijfskunde Enschede, juni 2012 Christiaan Luttikhuis, Vierdejaarsstudent Bouwtechnische Bedrijfskunde

dinsdag 12 juni 2012

Pagina III



Samenvatting Dit afstudeeronderzoek is geschreven in het kader van de laatste fase van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan Saxion, ten behoeve van het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht. In dit onderzoek staat de volgende hoofdvraag centraal: Welke van de drie reeds onderzochte duurzame concepten kan via een verdienmodel inzicht geven in de bedrijfseconomische effecten van het kantoorpand The Corridor aan de hand van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid voor de eigenaar van het kantoorpand op het Kennispark Twente? Het pand The Corridor is een kantoorpand gelegen aan de Hengelosestraat 525 en 527. Het pand is een voormalige school, omgebouwd tot kantoorfunctie. Het heeft een oppervlakte van 5200m2 bruto vloeroppervlakte en heeft ruim 80 parkeerplekken. Het pand is sterk verouderd. De huidige huurders zijn startende ondernemers die kleinschalige bedrijfsruimtes huren. De doelstelling is het opleveren van een scriptie voor het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht voor 14 juni 2012; met daarin een verdienmodel om de eigenaar (Gemeente Enschede) van het pand The Corridor inzicht te geven in de drie reeds onderzochte concepten: Green 4U, Green Innovation Lab, The Ecopoort en duurzaam renoveren. Deze concepten zullen aan de hand van de volgende criteria onderzocht worden: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente. Gedurende het onderzoek is zowel gebruik gemaakt van desk‐ als fieldresearch. Het deskresearch bestaat voornamelijk uit het in kaart brengen van duurzame concepten en vastgoedtrends. Bij het fieldresearch draait het voornamelijk om het houden van interviews met zowel de eigenaar, huurders, beleggers en exploiteerder van het pand The Corridor. Door middel van deze informatie zijn de financiële gevolgen van de drie duurzame concepten in kaart gebracht en is de haalbaarheid hiervan inzichtelijk gemaakt. Tijdens het onderzoek zijn de duurzame concepten en vastgoedtrends in kaart gebracht om te kijken of deze invloed hebben op een betere verhuurbaarheid van het pand. De vraag naar hoogwaardig kantoorvastgoed zal in de komende jaren alleen maar stijgen. Door de duurzame renovatie zal het pand The Corridor toegevoegd worden aan hoogwaardig kantoorvastgoed. Dit zal de verhuurbaarheid van het pand The Corridor ten goede komen. De huidige huurders van The Corridor zijn tegen die tijd vertrokken naar het pand The Gallery omdat The Corridor een tijdelijke huisvesting is, totdat het pand The Gallery volledig gerenoveerd is. Voor de duurzame renovatie van het pand zijn zowel de kosten als de opbrengsten in kaart gebracht. Er is gekeken of deze duurzaamheidsmaatregelen invloed hebben op de financiële haalbaarheid van de verschillende concepten. De duurzame renovatie heeft een terugverdientijd van 15 jaar. Hierdoor is de duurzame renovatie van invloed op de financiële haalbaarheid. In het vooronderzoek is onderzoek gedaan naar een passend concept voor het pand The Corridor. Deze concepten zijn in dit onderzoek financieel uitgewerkt. Gebleken is dat deze concepten niet rendabel zijn. Tijdens het onderzoek kwam naar voren dat de drie concepten niet haalbaar zijn op basis van financiële gegevens. Dit komt mede door de te hoge verbouw‐ en inrichtingskosten die tegenover de opbrengsten staan. Doordat alle concepten niet rendabel zijn, zal de eigenaar verder onderzoek moeten doen naar een rendabel concept. Een aanbeveling is het pand opdelen in bedrijfshallen met kleine kantoren. De Gemeente Enschede zou de bedrijfseconomische effecten in kaart moeten brengen om te kijken of dit concept haalbaar is. Daarnaast zou de Gemeente Enschede een marktonderzoek kunnen doen naar de faciliteiten die op het Kennispark Twente niet of onvoldoende aanwezig zijn. Deze faciliteiten zouden in het gerenoveerde of nieuwe pand kunnen komen. Indien uit alle onderzoeken blijkt dat het pand niet rendabel geëxploiteerd kan worden, zou de Gemeente Enschede ervoor kunnen kiezen om het pand te slopen en nieuw te bouwen. Door de hoge verbouwingskosten zou de Gemeente Enschede een vervolgonderzoek kunnen laten uitvoeren of het bouwen van een nieuw pand rendabeler is dan het renoveren van het pand. Daarnaast een vervolgonderzoek uitvoeren naar de vraag van kavels van 2000 á 3000m2 met een bedrijfshal en kantoorgedeelte. De Gemeente Enschede zou ervoor kunnen kiezen om het pand te slopen en de kavel op te delen in twee á drie kavels en deze dan te verkopen of te exploiteren.


Pagina IV



Inhoudsopgave: Voorwoord

III

Samenvatting

IV

1

Inleiding

7

1.1 Aanleiding

7

1.2 Problematiek 1.2.1 Probleemstelling 1.2.2 Doelstelling 1.2.3 Vraagstelling

8 8 8 8

1.3 Onderzoeksstrategie

8

1.4 Gebouwomschrijving 1.4.1 Betrokken partijen

9 10

2

Duurzaam renoveren

10

3

Vastgoedtrends

12

3.1 Vastgoedtrends‐ en ontwikkelingen

12

3.2 Overheidsmaatregelen

13

3.3 Financieringstrends

14

Doelgroep/marktgegevens concepten

15

4.1 Doelgroep Green 4U 4.1.1 Marktgegevens Green 4U

15 16

4.2 Doelgroep Green Innovation Lab 4.2.1 Marktgegevens Green Innovation Lab

19 19

4.3 Doelgroep The Ecopoort 4.3.1 Marktgegevens The Ecopoort

20 21

Financiën

24

5.1 Omzetverwachting 5.1.1 Omzetverwachting Green 4U 5.1.2 Omzetverwachting Green Innovation Lab 5.1.3 Omzetverwachting The Ecopoort

24 24 26 27

5.2 Huuropbrengsten 5.2.1 Huuropbrengsten Green 4U 5.2.2 Huuropbrengsten Green Innovation Lab 5.2.3 Huuropbrengsten The Ecopoort

28 28 29 31

5.3 Verbouw‐ en inrichtingskosten

32

5.4 Exploitatiekosten

33

5.5 Kosten en opbrengsten

34

Haalbaarheid

35

6.1.1

35

4

5

6

Rendement Green 4U


Pagina V



6.2 Terugverdientijd 6.2.1 Terugverdientijd Green 4U 6.2.2 Terugverdientijd Green Innovation Lab 6.2.3 Terugverdientijd The Ecopoort

36 36 37 37

6.3 Risico’s

38

Verdienmodellen

38

7.1 Green 4U

39

7.2 Green Innovation Lab

40

7.3 The Ecopoort

40

7.4 Duurzaam renoveren

41

8

Conclusies en aanbevelingen

42

9

Implementatieplan

43

7

10 Bibliografie

44

11 Bijlagen

50


Pagina VI



1 1.1

Inleiding Aanleiding

Verduurzamen van bestaande leegstaande kantorenmarkt is een actueel Thema anno 2012. Dit bleek tijdens het Leegstandsdebat van de Stichting Pioneering in 2012. In Nederland zijn veel leegstaande kantoorpanden, zo ook het geval op het Kennispark Twente te Enschede (Steinmaier, Kansen voor kwaliteit: de Nederandse kantorenmarkt in beeld, 2011). Het pand The Corridor is een kantoorpand waar kleine startende ondernemers zijn gehuisvest een heeft een oppervlakte van 5100m2 Bruto Vloeroppervlakte (BVO). Het pand komt in de eerste helft van 2013 leeg te staan, de Gemeente Enschede (eigenaar) wil het pand duurzaam renoveren. In een vooronderzoek zijn duurzame concepten ontwikkeld voor het kantoorpand The Corridor. Dit onderzoek is uitgevoerd om de leegstand tegen te gaan, halverwege 2013 vertrekken alle huurders naar The Gallery op het Kennispark Twente. Door de duurzame renovatie wordt het pand beter verhuurbaar en worden de kosten en opbrengsten in kaart gebracht voor verschillende concepten. Deze concepten zijn ontwikkeld door een viertal studenten van de minor Regie Stedelijke Vernieuwing op het Saxion Deventer in de periode van 16 september 2011 tot en met 26 januari 2012. Hierbij is onderzoek gedaan naar hoe het pand in 2013 tot het meest duurzame pand van Nederland gerenoveerd kan worden door rekening te houden met People, Planet, Profit ‐ en de drie pijlers van het Kennispark ‐ passend in het ecosysteem van het Kennispark Twente. Deze drie pijlers luiden als volgt: beleving, efficiency en leefomgeving. Het rapport conversie en hergebruik The Corridor geldt als vertreksituatie op het gebied van duurzaamheid voor het afstudeeronderzoek dat uitgevoerd is. Het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht heeft een vervolgonderzoek laten uitvoeren waarin de financiële belangen voor de eigenaar van het pand (Gemeente Enschede) centraal staan. Om de commerciële aantrekkelijkheid te kunnen aantonen worden voor drie concepten de bedrijfseconomische effecten in kaart gebracht. Deze concepten genaamd Green 4U, Green Innovation Lab, The Ecopoort en duurzaam renoveren. De bedrijfeconomische effecten worden in kaart gebracht aan de hand van vier criteria, namelijk: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid. De drie duurzame concepten worden via een verdienmodel weergegeven, via deze wijze krijgt de eigenaar van het kantoorpand The Corridor inzicht in welke van de drie concepten financieel rendabel zijn. Op deze manier kan de Gemeente Enschede de leegstand van het kantoorpand The Corridor begin 2013 beperken. Verder kunnen door deze duurzame concepten wellicht de exploitatiekosten van het kantoorgebouw The Corridor gereduceerd worden, omdat een besparing te realiseren is op energie‐ en stookkosten. De mogelijkheid tot lagere exploitatiekosten kan voor de potentiële huurder interessant zijn. De Gemeente Enschede wil op deze manier de uitstraling, de waarde van het kantoorpand en de aantrekkelijkheid voor potentiële huurders verhogen. De definitie van duurzaamheid ‐ zoals hieronder is aangegeven‐ is als vertrekpunt genomen in het vooronderzoek. Deze definitie wordt ook tijdens het vervolgonderzoek gehanteerd om onduidelijkheden te voorkomen. Onder het begrip duurzaam wordt het volgende verstaan:  People: Het pand is makkelijk aan verschillende functies en aan de veranderende wensen van gebruikers aan te passen.  Planet: Milieuvriendelijke materialen, onderhoudsvriendelijk, energiezuinig, lange levensduur.  Profit: Energiezuinig, lage exploitatielasten, lange levensduur.  Breeam meting: Meetlat voor de mate van duurzaamheid.


Pagina 7



1.2

Problematiek

1.2.1 Probleemstelling Welke bedrijfseconomische effecten kunnen in kaart worden gebracht om de eigenaar van het kantoorpand The Corridor inzicht te geven bij de drie reeds onderzochte concepten die opgesteld zijn aan de hand van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente? 1.2.2 Doelstelling Doelstelling is het opleveren van een scriptie voor het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht aan Saxion, voor 14 juni 2012; met daarin een verdienmodel om de eigenaar van het pand The Corridor inzicht te geven in de drie reeds onderzochte concepten. Deze concepten zullen aan de hand van de volgende criteria beschreven worden: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente. 1.2.3 Vraagstelling Welke van de drie reeds onderzochte duurzame concepten kan via een verdienmodel inzicht geven in de bedrijfseconomische effecten van het kantoorpand The Corridor aan de hand van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid voor de eigenaar van het kantoorpand op het Kennispark Twente? Hier zijn de volgende onderzoeksvragen voor opgesteld: Aan de hand van de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld door middel van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid. 1. In welke mate hebben nieuwe technologieën(verduurzaamheidsmaatregelen) invloed op de financiële haalbaarheid voor de renovatie van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente? 2. Welke vastgoedtrends kunnen bijdragen aan een betere verhuurbaarheid van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente? 3. Wat zijn de kosten en opbrengsten voor het verhuren,verbouwen, onderhouden en beheren van de verschillende duurzame concepten voor het pand The Corridor op het Kennispark Twente? 4. Wat is de haalbaarheid voor de verschillende functies in het pand The Corridor aan de hand van de drie duurzame concepten? 5. Welke van de drie duurzame concepten zijn financieel aantrekkelijk voor de eigenaar van het kantoorpand The Corridor op het Kennispark Twente? Gekeken naar de criteria: financieel, haalbaarheid, vastgoedtrends en duurzaam renoveren. 6. Om welke reden verhuizen de huurders naar het kantoorpand The Gallery op het terrein van de Universiteit Twente?

1.3

Onderzoeksstrategie

Om antwoord te geven op de onderzoeksvragen wordt zowel gebruik gemaakt van desk‐ als fieldresearch (Elling, Andeweg, Jong, & Swankhuise, 2004). Het deskresearch bestaat voornamelijk uit het in kaart brengen van de duurzame concepten en vastgoedtrends. Bij het fieldresearch draait het voornamelijk om het houden van interviews met zowel de eigenaar, huurders en exploiteerder van het pand The Corridor (Baarda & De Goede, 2006). Met behulp van beide onderzoeksmethoden wordt een verdienmodel opgesteld om de duurzame concepten weer te geven. In bijlage 1 is het plan van aanpak verduurzamen “The Corridor” als business case te vinden. De bedrijfskundige modellen die gebruikt kunnen worden zijn als volgt:  Kosten en baten analyse


Pagina 8



Verder is een onderzoeksmodel opgezet; weergegeven in onderstaand figuur.

Green 4U Duurzaam renoveren

Green innovation lab

Marktgegevens

Financiën

Haalbaarheid

The Ecopoort

Figuur 1: bedrijfskundig onderzoeksmodel

Via dit bedrijfskundig model en het onderzoeksmodel kan antwoord worden gegeven op de hoofdvraag. De onderzochte informatie wordt verwerkt en tot slot worden conclusies en aanbevelingen gegeven.

1.4

Gebouwomschrijving

In deze paragraaf wordt informatie gegeven over het kantoorgebouw The Corridor. Tevens wordt een gebouwanalyse gemaakt om een beeld te krijgen van de huidige staat van het gebouw en de daarbij horende duurzaamheidsmaatregelen die toegepast kunnen worden. Tot slot wordt informatie gegeven over de gebruikte materialen in het pand en de staat van het gebouw. Het kantoorpand The Corridor aan de Hengelosestraat 525 en 527 is gelegen op het Kennispark Twente te Enschede. In onderstaand figuur is te zien waar het pand zich bevind en hoe het pand The Corridor eruit ziet aan de buitenkant.

Figuur 2: kantoorpand The Corridor(rode stip)

Figuur 3:gevelaanzicht The Corridor

Tijdens de bezichtiging werd opgemerkt dat het om een oude school gaat, in dit geval een landbouwschool. Dit is te zien aan de hoge plafonds en de brede gangen die in het pand aanwezig zijn. Het gebouw bestaat uit twee delen: een gedeelte met één verdieping en een ander gedeelte met twee verdiepingen. Het binnenklimaat was tijdens de bezichtiging niet aangenaam, het was warm en het rook muf. Het pand The Corridor is gemakkelijk te bereiken met het openbaar vervoer vanaf zowel het station Enschede als Enschede Drienerlo. Op de kaart is te zien dat het gebouw niet direct aan de weg ligt zoals de overige kantoorpanden rondom The Corridor. Het pand grenst aan de woonwijk “Twekkelerveld“. Een pluspunt van het kantoorpand is het aantal parkeerplekken; deze is in vergelijking met andere panden op het Kennispark Twente aan de hoge kant met ruim 80 parkeerplekken. De technische staat van het pand is slecht te noemen. Het voldoet niet meer aan de gebruikseisen die vandaag de dag gehanteerd worden. Voor uitgebreide technische


Pagina 9



gegevens zie bijlage 2 technische gegevens The Corridor. Om een beeld te krijgen van de indeling van het pand zijn de bestaande plattegronden te vinden in bijlage 3 plattegronden The Corridor. 1.4.1 Betrokken partijen Bij het kantoorpand The Corridor zijn verschillende partijen betrokken. In deze paragraaf zullen deze stakeholders beschreven worden. Gemeente Enschede: De Gemeente Enschede is eigenaar van het pand en wil het pand duurzaam renoveren, zodat nieuwe functies/huurders worden aangetrokken. De Gemeente Enschede is niet de exploiteerder van het pand; dit wordt uitbesteedt aan BTC Twente. De Gemeente Enschede en BTC Twente hebben een contract afgesloten dat het pand The Corridor een tussenoplossing is voor het tijdelijk huisvesten van startende ondernemers, totdat het pand The Gallery is gerenoveerd en alle huidige huurders hiernaar verhuizen. Tevens is in dit contract afgesproken dat het pand The Corridor geen directe concurrent mag worden voor het pand The Gallery op het Kennispark Twente. The Gallery is het centrum voor innovatieve bedrijven gelegen op het campus terrein van de Universiteit Twente. BTC Twente: BTC houdt zicht bezig met de verhuur en exploitatie van kleine en flexibele werkruimtes. Het kantoorpand moet als een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) gezien worden. De verschillende services zoals receptie, post en secretariële ondersteuning zijn aanwezig, hier is BTC Twente verantwoordelijk voor. Tevens zoekt BTC Twente huurders voor het pand en brengt alle kosten in rekening bij de huurder. Hierbij moet gedacht worden aan huur‐ en servicekosten. Tevens worden kosten in rekening gebracht voor de dienstverlening zoals hierboven is beschreven. Huurders: Doordat het pand een BVG is zitten er meerdere huurders in het pand. De huurders zijn startende ondernemers die door de Universiteit Twente geholpen worden om kleine bedrijven succesvol te maken. Momenteel zijn er 12 huurders in het pand gehuisvest. Deze huurders vertrekken halverwege 2013 naar The Gallery op het terrein van de Universiteit Twente.

2

Duurzaam renoveren

In dit hoofdstuk worden maatregelen beschreven die bijdragen aan duurzame renovatie van het pand. Tevens wordt inzicht verkregen in de verbouw‐ en exploitatiekosten en de besparing die hiermee gerealiseerd kan worden door het verduurzamen van het pand. Onder duurzaam renoveren wordt het volgende verstaan: “Duurzaam renoveren is het zodanig omvormen van een gebouw van een bestaande gebouwde omgeving, dat deze weer voor tientallen jaren tegemoet kan komen aan de gebruiks‐ en belevingswaarden van bewoners en andere gebruikers, zonder een wissel te trekken op een gezond leefmilieu voor mensen elders ter wereld of voor onszelf op lange termijn” (Expo, 2004). In het vooronderzoek is onderzoek gedaan naar de duurzaamheid van het pand aan de hand van een BREEAM analyse. BREAAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen (BREEAM, BREEAM‐NL, 2012). Hieruit werd geconcludeerd dat er veel energie bespaard kon worden en dat het binnenklimaat sterk verbeterd kan worden. Om de opdrachtgever een realistisch beeld te geven van maatregelen en bedrijfseconomische effecten is gebruik gemaakt van de methode Energie Prestatie Advies (EPA). Deze methode is gekozen zodat het gebouw in kaart wordt gebracht met daarbij de duurzame maatregelen en exploitatiebesparing. Er is niet voor de BREEAM methode gekozen omdat deze methode in het vooronderzoek is uitgevoerd. Daarnaast geeft de BREEAM methode geen inzicht in exploitatiebesparing zoals de EPA methode. Tot slot geeft de EPA methode inzicht in de huidige en toekomstige bouwkundige en installatietechnische verbetermaatregelen voor het utiliteitsgebouw (Brabant, 2012). Door het uitvoeren van Energie Prestatie Advies wordt er specifiek in kaart gebracht welke maatregelen het meest effectief zijn en daarbij horende kosten en terugverdientijd. Door het uitvoeren van een Energie Prestatie Advies kan ook een energielabel aan het gebouw worden gegeven voor de huidige en de toekomstige situatie. Het Energie Prestatie Advies is een methode die wordt goedgekeurd door de overheid en heeft een Nederlandse Norm om de zekerheid van een Energie Prestatie Advies te waarborgen. Om een beeld te krijgen van het EPA dat is uitgevoerd zie bijlage 4 EPA rapport The Corridor.


Pagina 10



In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van de verschillende duurzame maatregelen die ondernomen worden om het pand duurzaam te renoveren. Deze maatregelen zijn verwerkt in het EPA rapport, dit heeft als groot voordeel dat een overzicht kan worden weergegeven voor de kosten en opbrengsten van de desbetreffende maatregel. Kosten en opbrengsten duurzame maatregelen The Corridor Maatregel Zonnepanelen

Aantal m2 Prijs per m2 in € 2500 € 109,00

Investeringskosten € 272.500,00

Besparing per jaar Terugverdientijd €28.613,‐ 7,7

Dakisolatie

4250

€ 65,00

€ 276.250,00

€62.061,‐

4,1

Vliesgevel

1545

€ 500,00

€ 772.500,00

€37.009,‐

15,4

Verwarming installatie+radiatoren

5200

€ 80,00

€ 416.000,00

€24.636,‐

12,0

Koeling

5200

€ 21,00

€ 109.200,00

€‐521,‐

n.v.t.

Verlichting

5200

€ 43,00

€ 223.600,00

€0,‐

n.v.t.

Luchtbehandeling

5200

€ 16,00

€ 83.200,00

€‐30.776,‐

n.v.t.

Warmtapwater

5200

€ 15,00

€ 78.000,00

€199,‐

54,3

Tussentotaal

€ 2.231.250,00

Onvoorzien 5%

€ 111.562,50

Totaal

€ 2.342.812,50

€ 121.221,00

14,8

Tabel 1: kosten & opbrengsten duurzaam renoveren (Scholte & Wegdam, 2012)

In bovenstaande tabel is te zien dat er verschillende duurzame maatregelen opgesteld zijn die een bijdrage leveren aan een duurzaam pand. Dit bedrag is lager dan de totale verbouwingskosten van het pand, dit komt doordat in bovenstaande tabel alleen de kosten zijn weergegeven van de duurzame renovatie. In totaal hebben de verschillende maatregelen een terugverdientijd van 15 jaar. Twee maatregelen leveren geen kostenbesparing op, maar wel een verbetering voor het leefklimaat binnen het pand. De totale investeringskosten bestaande uit de duurzame maatregelen en de overige verbouwingskosten bedragen € 3.675.199,50. Dit getal is voor elk concept gelijk gehouden om op deze wijze de bedrijfseconomische effecten niet te beïnvloeden. Bij duurzaam renoveren wordt echter niet alleen naar “Planet” en “Profit” gekeken maar ook naar de “People”. De “People” worden door deze maatregel beter in staat gesteld te werken. Doordat er jaarlijks een besparing op de exploitatiekosten gerealiseerd wordt, zijn de huidige en toekomstige exploitatiekosten in beeld gebracht. Huidige situatie(IST): In onderstaand figuur zijn de exploitatiekosten van het jaar 2011 van het pand The Corridor weergegeven. Exploitatiekosten The Corridor 2011

Kostensoort

Aantal

Prijs per eenheid € 0,51

Percentage t.o.v. totale kosten 8,42%

Kosten in €

Gas

85.235 m3

€ 43.200,00

Water

563 m3

€ 1,83

0,20%

€ 1.030,00

Electra

180.131 KWH

€ 0,14

4,96%

€ 25.425,00

Subtotaal

13,58%

€ 69.655,00

Exploitatiekosten (Incl. energie) Onderhoudskosten

€ 507.632,00

€ 5.300,00

Totaal

1,03%

€ 512.932,00

Tabel 2: exploitatiekosten The Corridor 2011


Pagina 11



Deze exploitatiekosten zijn verkregen via de exploiteerder van het pand, BTC Twente. In totaal bedragen de exploitatiekosten € 512.932,00. De verbruikskosten van gas zijn hierbij het hoogst deze bedragen 8,4% t.o.v. de totale exploitatiekosten. Toekomstige situatie(SOLL) Aan de hand van de duurzame renovatie beschreven in hoofdstuk twee zijn diverse duurzame maatregelen opgesteld en doorberekend voor het pand The Corridor. Jaarlijks zal een bedrag van € 121.221,00 bespaard worden op de exploitatiekosten. Dit is een procentuele besparing van ongeveer 20% per jaar.

3

Vastgoedtrends

In dit hoofdstuk worden de vastgoedtrends inzichtelijk gemaakt. Onder vastgoedtrends wordt verstaan een ontwikkeling op het gebied van vastgoed (Jagersma, 2011). Hierbij moet gedacht worden aan: marktontwikkelingen, trends, overheidsmaatregelen en financieringstrends.

3.1

Vastgoedtrends‐ en ontwikkelingen

De trends op het kantoorvastgoed worden onderzocht omdat het een kantoorpand betreft, worden kantoor vastgoedtrends onderzocht. Als eerst worden feiten en cijfers gepresenteerd, op basis van feiten en cijfers zullen kantoor vastgoedtrends beschreven worden (FGH Bank, 2012) Nederlandse Kantorenmarkt 2011 Voorraad NL

49.000.000 m2

Leegstand(16%)

8.000.000 m2

Voorraad Enschede

812.000 m2

Leegstand Enschede(11%)

86.102 m2

Jaarlijks transformatie NL

200.000 m2

Verwachte Leegstand NL 2015

25%

Verwachte leegstand Enschede 2015

25%

Leegstand Enschede 2015

203.000 m2

Tabel 3: cijfers Nederlandse kantorenmarkt( Leegstandsdebat Stichting Pioneering)

Uit bovenstaande cijfers is op te maken dat er de komende jaren alleen nog maar meer leegstaande kantoorpanden bij komen (Steinmaier, Kansen voor kwaliteit: de Nederandse kantorenmarkt in beeld, 2011). Een vastgoedtrends die actueel is, het transformeren van kantoorpanden naar overige functies; hierbij kan gedacht worden aan het transformeren in een hotel, studentenhuisvesting en appartementen. Tijdens het leegstandsdebat van de Stichting Pioneering op 15 maart 2012 in Enschede, waren verschillende stakeholders uit de vastgoedwereld aanwezig. Hierbij moet gedacht worden aan wethouders, projectontwikkelaars, beleggers, politici en makelaars. Elke stakeholder had een eigen visie om de leegstand op te lossen, mits bepaalde partijen bereid waren om mee te werken. Uit het debat kwamen een aantal belangrijke trends en marktontwikkelingen voor het leegstaande vastgoed in Enschede aanbod. Trends:  Het nieuwe werken zorgt ervoor dat veel medewerkers thuis werken, hierdoor zal veel minder kantoorruimte nodig zijn.  Gemeentes blijven nieuwbouw stimuleren omdat hier inkomsten uit te realiseren zijn voor de uitgifte van grond en voor werkgelegenheid zorgt. Marktontwikkelingen:  Cashflow wordt steeds belangrijker als basis voor de belegger.


Pagina 12



 

     

 

Transformatie van kantoorpanden naar studentenhuisvesting, jongerenwoning, tijdelijke huisvesting en bedrijfsruimte. Indien men de markt goed in beeld heeft kan een nieuwe huurder of functie makkelijker gecreëerd worden. De omvang van het pand moet passen in de markt, om deze reden wordt het pand The Corridor niet het grootste pand van Enschede worden. Er is vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen (BVG) in Enschede. Leegstandpercentage zal van 16% stijgen naar 25% in 2015 heel Nederland. De vraag naar hoogwaardig kantoorvastgoed zal blijven bestaan. Huurders kijken verder dan alleen de huurprijs maar kijken ook naar de efficiëntie en energieverbruik van een gebouw. Consolidatie: bedrijven brengen het aantal kantoorlocaties terug en concentreren zich op de beste, meest centrale locaties. Tekort goede kantoorlocaties in grote steden op OV ‐ locaties. Beleggers moeten meer hun focus leggen op toekomstperspectief dan te kiezen voor wegwerppanden. Na de huurtermijn van 10 jaar moet de belegger een toekomstvisie hebben met het pand. Lange contracten voor vaste bezetting, korte contracten voor krimp en groei. Specifieke producten voor een specifieke vraag.

Deze trends en ontwikkelingen zijn van belang als gekeken wordt naar de drie duurzame concepten die ontwikkeld zijn, namelijk: Green 4U, Green Innovation Lab en The Ecopoort.

3.2

Overheidsmaatregelen

Verder komt in deze paragraaf de financiering van de verschillende duurzame concepten aan de orde. Doordat de Gemeente Enschede het pand The Corridor wil verkopen zal een belegger gevonden moeten worden om één van de concepten in de markt te zetten. Tijdens dit afstudeeronderzoek is een diepte interview afgenomen met een belegger in vastgoed, over de financiering van vastgoed. De resultaten die in dit interview naar boven kwamen zijn verderop in deze paragraaf verwerkt. Daarnaast is gekeken welke subsidie en fiscale mogelijkheden van toepassing zijn, door de duurzame renovatie van het pand The Corridor. Subsidies en fiscale mogelijkheden De overheid biedt verschillende subsidies en fiscale maatregelen aan die getroffen kunnen worden bij de verduurzaming van bestaand en nieuw vastgoed. Enkele van deze maatregelen worden hieronder verder uitgewerkt. Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) SDE is een subsidieregeling die de productie van duurzame energie stimuleert. Deze subsidie is beschikbaar voor bedrijven en non‐profit instellingen. De duurzame energie moet opgewerkt worden uit schone onuitputtelijke bronnen, zoals: biomassa, wind, zon en waterkracht. De SDE regeling vergoedt het verschil tussen de kostprijs van grijze energie en die van duurzame energie over een periode van 12 tot 15 jaar. De hoeveelheid subsidie hangt af van de hoeveelheid geproduceerde duurzame energie. De hoogte van de SDE bijdrage is weer afhankelijk van de ontwikkeling van de energieprijs. In totaal heeft de overheid in 2012 een bedrag van 1,7 miljard euro beschikbaar gesteld voor deze subsidiemaatregel (Agentschap NL, 2012). Fiscale regelingen De fiscale regelingen zijn voor organisaties bestemd die inkomsten‐ of vennootschapsbelastingen betalen en fiscaal eigenaar zijn van de bedrijfsmiddelen waarin is geïnvesteerd. De drie belangrijkste fiscale regelingen zijn; Energie Investeringsaftrek, Milieu Investeringsaftrek en Groenregeling. Energie Investeringsaftrek (EIA) De EIA is bestemd voor ondernemers die investeren in energiebesparende maatregelen of duurzame energie. Deze regeling is afkomstig van de ministeries van Financiën en Economische zaken. Enkele voorbeelden van


Pagina 13



deze duurzame maatregelen zijn: warmtepompen, warmte en koudeopslag in de bodem, HR‐pompen, fotovoltaïsche zonne‐energiesystemen (PV) en zonnecollectorsystemen (zonneboilers). Daarnaast komen investeringen in een beter energielabel van bestaand vastgoed ook in aanmerking. De maximale aftrek die gerekend kan worden bedraagt 44%. Milieu Investeringsaftrek (MIA) MIA is voor bedrijven die investeren in regenwaterinstallaties, infiltratiesystemen en milieuvriendelijke verlichting. In het pand The Corridor wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke verlichting, namelijk t5 verlichting. Door de besparing op de energiekosten heeft de investeerder van het pand hier zeker baat bij. Groenregeling Deze regeling is bestemd voor utiliteitsgebouwen die belang hebben bij de financiering van duurzaam vastgoed. Door de groenregeling kan een bedrag van €400,‐ per m2 met een maximum van 5000 m2 geleend worden tegen een lagere rente. Indien het pand door de belegger met vreemd geld wordt gefinancierd is dit een mogelijkheid om de financieringskosten lager te houden (Agentschap NL, 2012). Deze subsidies en fiscale maatregelen zullen verder onderzocht moeten worden indien het concept ook daadwerkelijk in de markt gezet gaat worden.

3.3

Financieringstrends

In deze paragraaf is een interview gehouden met een belegger over de financiering van vastgoed. Daarnaast is gekeken naar overige financieringstrends op het gebied van commercieel vastgoed (Marketminds, 2011). Het volledige interview is terug te vinden in bijlage 5 interview belegger. Een aantal belangrijke zaken kwamen hierin naar voren:  Beleggers investeren het meest in winkelcentra met goede locaties en een reëel rendement.  De meeste beleggers lenen geld, omdat ze geen geld in kas hebben. Door de economische crisis zijn banken voorzichtiger met het verstrekken van geld. Daarnaast wordt ook de economische situatie van de huurder streng in de gaten gehouden.  Beleggers zijn bereid om te investeren in vastgoed als er zicht is op goed rendement. Hierbij moet gedacht worden aan een rendement tussen de 6 en 8%. De mate van risico bepaalt of een belegger bereid is om te investeren. Bij een hoger risico hoort een hoger rendement en bij een lager risico is het rendement ook lager. Als van tevoren al huurcontracten zijn afgesloten voor een langere periode ‐ 6 tot 10 jaar ‐ zijn beleggers eerder bereid om te investeren. Tevens is de ligging van het pand belangrijk.  De belangrijkste factor voor de financiering van vastgoed is: beschikbaarheid van geld door banken. Indien er meer vreemd geld wordt verkregen krijgt de belegger een hoger rendement.  Cash flow is voor grote beleggers van belang, omdat deze goed kijken naar de kasstromen en hiervan afhankelijk zijn door de vele beleggingen in vastgoed. De meeste beleggers kijken naar het rendement van een belegging, omdat hier geld mee wordt verdiend.  Banken nemen steeds minder risico’s.  Weinig beleggers maken gebruik van subsidie en fiscale maatregelingen. Dit komt doordat ze te weinig van weten en de moeite niet nemen om zich hierin te verdiepen.  Beleggers moeten iets met hun leegstaande panden. De meeste beleggers zullen hun panden meer moeten afprijzen, zodat ze beter van de panden afkunnen na een bepaalde exploitatieperiode. Als men gaat herbestemmen moet men goed kijken naar de bestemming van het pand. De bestemming van het pand bepaald voor een groot deel de waarde van het pand.  Regelgeving is een grote belemmering. Dit komt mede door het grote aantal partijen dat inspraak kan hebben op de bestemming van een pand. De belangen van de betrokken stakeholders kunnen verschillend zijn.  De procedure van de overheid met betrekking tot het krijgen van vergunningen verloopt ook niet voorspoedig. Dit zou verbeterd kunnen worden door het vergunningstraject te versnellen. Daarnaast zou de bezwaardrempel strenger moeten worden, zodat hier geen overbodige bezwaren van de baan worden ingediend.


Pagina 14



Tijdens het gesprek kwam naar voren dat het lastig zou zijn om een belegger te vinden voor het pand, omdat er een groter risico aan verbonden is dan een reguliere vastgoedbelegging. Dit komt door het negatieve rendement van de verschillende concepten.

4

Doelgroep/marktgegevens concepten

Het eerste concept dat wordt uitgewerkt is het concept Green 4U. In de periode van 16 september 2011 tot en met 26 januari 2012 is ‐ door een viertal studenten van de Minor `Regie en Stedelijke Vernieuwing` op het Saxion in Deventer ‐ een vooronderzoek gedaan naar de mogelijke concepten die ontwikkeld kunnen worden in het kantoorpand The Corridor. In bijlage 6 is de samenvatting van het eindrapport Conversie en hergebruik The Corridor te vinden (A. Dullaert, 2012).

4.1

Doelgroep Green 4U

Om leegstand aan het begin van 2013 te voorkomen kan het kantoorpand The Corridor veranderd worden in een vrijblijvende, duurzame ontmoetings‐ en werkplek die zich onderscheidt ten opzichte van andere kantoorpanden door de vele faciliteiten die The Corridor biedt. De werkplekken voor dit concept zijn geheel vrijblijvend en worden goedkoop, duurzaam en toegankelijk aangeboden voor zowel studenten als voor ondernemers. Het bedrijfsleven en ondernemende studenten kunnen gebruik maken van deze ontmoetingsplek. Dit kan tevens leiden tot nieuwe samenwerkingsvormen. Ook kunnen zowel ondernemende studenten als bedrijven de opgedane kennis bundelen en op deze manier zou (nieuwe) werkgelegenheid kunnen ontstaan. Het concept moet gezien worden als een totaalpakket voor ondernemers en studenten, omdat er meerdere functies in het gebouw aanwezig zullen zijn, namelijk: een ontmoetingsplek, kantoorruimte, hotel, restaurant en businesslounge. De doelgroep van de verschillende functies wordt hieronder beschreven. Ontmoetingsplek De ontmoetingsplek moet gezien worden als een open flexwerkplek waar ondernemers en studenten samen kunnen komen. Hier zullen zithoeken, leestafels en werkplekken aanwezig zijn om zo efficiënt mogelijk te werken. Ook kunnen verschillende ruimtes gehuurd worden, hierbij valt te denken aan: werkplekruimtes, vergaderruimtes, aanlandplekken, concentratieplekken en train‐ en brainstormruimtes. Kantoorruimtes: De kantoorruimtes zijn speciaal voor bedrijven die behoefte hebben aan een eigen werkplek. Door de ontmoetingsplek die in het gebouw aanwezig is, kan het voor bepaalde bedrijven te druk zijn om rustig en geconcentreerd te werken. Speciaal voor deze doelgroep zijn kantoorruimtes te huur. De oppervlaktes variëren tussen de 15m2 tot 200m2 VVO (Verhuurbaar Vloeroppervlak), te bepalen naar de wens van de huurder. Hotelruimte Uit de DESTEP‐analyse van het vooronderzoek is gebleken dat er behoefte is aan een hotel op het Kennispark Twente. Dit hotel zo ingericht om een totaalpakket aan te bieden voor de zakelijke markt. Bar/restaurant Tijdens het vooronderzoek zijn diverse interviews afgenomen met verschillende gebruikers van het pand The Corridor. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan het openen van een restaurant/bar. De aanwezigheid van een bar/restaurant is van essentieel belang om de hotelgasten extra service te bieden. Daarnaast kan het een bar/restaurant gedeelte gebruikt worden voor zakenrelaties. Verder worden in dit hoofdstuk de verschillende functies ‐ die aan het pand worden toegevoegd ‐ financieel uitgewerkt om zo een realistisch beeld te krijgen van de opbrengsten en de kosten die gepaard gaan bij de verschillende functies. Om te kijken hoe de toekomstige functies er wellicht uit gaan zien, zijn hiervan referentiefoto’s opgezocht en verwerkt in bijlage 7 referentiefoto’s Green 4U.


Pagina 15



4.1.1 Marktgegevens Green 4U In deze paragraaf wordt gekeken of voor de verschillende functies een huurder gevonden kan worden en hoeveel ruimte beschikbaar gesteld moet worden in het pand voor de desbetreffende functie. Indien te veel ruimte overblijft binnen het pand worden extra functies toegevoegd, deze worden als extra optie weergegeven. Kantoormarkt Uit onderzoek is gebleken dat de leegstand in Twente in 2011 15,8 % bedraagt (Dynamis, kantorenmarkt, 2012). De gemiddelde huurprijs op het Kennispark Twente ligt op €113,‐ per m2. Opvallend is dat het aantal transacties in vastgoed in vergelijking met 2011 is gestegen van 25 naar 29 transacties per jaar. Ook verwacht Dynamis dat volgend jaar 20.000m2 aan de voorraad wordt toegevoegd (Dynamis, kantorenmarkt, 2012). Het merendeel van de transacties die plaats hebben gevonden in Enschede zijn nieuwbouwprojecten. De oude panden blijven hierdoor leegstaan, omdat deze niet voldoen aan de wensen en eisen van de gebruiker. Vraag en aanbod van nieuwe en oude panden sluiten wel goed bij elkaar aan. Hierbij moet gedacht worden aan: grootte, prijs, leeftijd van de panden en de locatie (Dynamis, kantorenmarkt, 2012). Bij het project The Corridor moet het oude bestaande pand voldoen aan de wensen en faciliteiten van de klant. Hier moet meerwaarde ontstaan voor het pand, denk hierbij aan de verschillende faciliteiten om de potentiële huurders aan te trekken. Ook is uit onderzoek gebleken dat de nodige ontwikkelingen verwacht worden rond het Kennispark. Hierbij valt te denken aan de renovatie van het pand The Gallery op het UT campus gebied. Hierdoor kunnen alle nieuwbouwprojecten op de lange baan komen te staan. Er is een kans dat het pand The Corridor duurzaam wordt gerenoveerd, zodat het aan de eisen van de potentiële huurders voldoet om op deze wijze een streepje voor te hebben bij de nieuwbouwprojecten. Uit de vastgoedtrends in hoofdstuk drie is gebleken dat er vraag is naar bedrijfsverzamelgebouwen in de regio Twente. Hotelmarkt Om de hotelmarkt inzichtelijk te krijgen moet gekeken worden naar de vraag en het aanbod van hotelkamers in Enschede. Kijkend naar de vraag in de hotelmarkt rondom het pand The Corridor in Enschede komen meerdere factoren aanbod, namelijk: vraag, het aantal concurrenten, prijs van de concurrenten, bezettingsgraad van de hotelkamers en faciliteiten van het hotel. Uit onderzoek is gebleken dat de bezettingsgraad van hotelkamers in het oosten van Nederland in 2011 54,9% bedraagt (Tc Tubantia hotelbranche Twente, 2011). Dit is een lichte stijging ten opzichte van het jaar daarvoor met 1,2%. De gemiddelde kamerprijs ligt in het oosten van het land op €77,‐ per nacht. De stad Enschede heeft een relatief klein aanbod van hotelkamers. In Enschede zijn in 2009 negen hotels met in totaal 691 kamers (Gemeente Enschede hotelnota, 2009). Er zijn twee gebieden te onderscheiden waarin het merendeel van de hotels gevestigd zijn, namelijk: stadsgebied en het UT campus terrein. Het pand The Corridor is gelegen naast het UT campus terrein. Dit is wellicht een kans om in het pand van The Corridor een hotel te vestigen. De Gemeente Enschede verwacht in de periode van 2009 t/m 2014 een stijging van de vraag van het aantal hotelkamers met 330‐350 kamers. Door in het pand The Corridor een hotel te vestigen wordt deze hotelkamervraag verkleind. De Gemeente Enschede heeft drie ontwikkellocaties aangewezen om nieuwbouw van hotels te realiseren. Het pand The Corridor bevindt zich niet op deze locatie. Met betrekking tot overige ontwikkelingen is de Gemeente Enschede terughoudend (Gemeente Enschede hotelnota, 2009). In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van het aantal hotels in Enschede (Gemeente Enschede hotelnota, 2009). Figuur 3: hotels in Enschede

In de figuur hiernaast is een duidelijke tweedeling te zien qua ligging van de hotels in Enschede. Als gekeken wordt naar het aantal kamers en bedden op het UT campus terrein zijn de cijfers als volgt:


Pagina 16



Hotelnaam

Aantal kamers

Aantal bedden

Kamerprijs per overnachting

Hotel‐restaurant De Broeierd

61

122

€60,‐

Hotel Drienerburght

64

77

€57,‐

Hotel‐restaurant Logica UT

24

48

€56,‐

149

247

€57,6

Totaal Figuur 4: Hoteloverzicht rondom The Corridor

Zoals te zien in bovenstaand figuur zijn rondom het pand The Corridor drie directe omgevingsconcurrenten die in totaal 149 kamers en 247 bedden aanbieden. De prijs van een gemiddelde overnachting bedraagt €57,60 (Google Maps hotelprijzen rondom The Corridor, 2012). Om de vraag te bepalen naar het aantal hotelkamers in het pand The Corridor wordt het gemiddelde kameraantal aangehouden. Dit komt neer op 50 kamers. Uit onderzoek is gebleken dat drie en vier sterren hotels een oppervlakte van 22m2 hebben per kamer (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Dit zou neerkomen op een totaaloppervlakte van het hotel op 1100m2. Er wordt een aanname van 200m2 gemaakt voor de ingang, receptie en overige faciliteiten van het hotel. Bar/restaurant De bepaling van de marktgegevens voor de functie bar/restaurant is dit sterk afhankelijk van de overige functies in het kantoorpand. Tijdens het vooronderzoek is uit verschillende gesprekken‐ met onder andere Stichting Kennispark en Venturelab ‐ gebleken dat er behoefte is aan een ontmoetingsplek en hotel/restaurant (Dullaert A. , Spronsen, Steunenberg, & Waanders, 2012). Doordat de verschillende functies invloed hebben op de omzet/grootte van het restaurant is het van belang om te weten hoeveel bezoekers elke functie heeft en welke gemiddelde besteding hierbij hoort. Dit wordt verder uitgewerkt in paragraaf 4.1.1 omzetverwachting. Wel kan iets gezegd worden over de gemiddelde oppervlaktes van de Nederlandse restaurants; deze bedraagt 155m2 voor een restaurant (Partners, 2006). Dit getal is exclusief de oppervlakte van de keuken en het bargedeelte. De gemiddelde oppervlakte van een bar/kroeg varieert tussen de 50 en 150m2 (Bedrijspand, 2012). Dit komt in totaal op een oppervlakte van 300m2, dat verhuurd kan worden door de verhuurder aan de huurder van het horecagedeelte. Indien een vier sterren hotel in het kantoorpand gevestigd wordt is het verplicht om een horecagedeelte te hebben (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Dit trekt zowel de hotelgasten aan als de mensen die op de ontmoetingsplek werken en de kantoormensen die aanwezig zijn in het pand. Het bar/restaurant gedeelte is daarom een “must have” om dit concept haalbaar te maken. Ontmoetingsplek Er zijn in Nederland tal van nieuwe flexwerkplekken ontstaan. Deze bedrijven zijn vooral gevestigd in het westen van het land (Frisblik, 2009). Indien er regionaal wordt gekeken zijn er bijna tot geen mogelijkheden tot flexwerkplekken die voor iedereen toegankelijk is (Deskbookers, 2012). Met dit nieuwe concept in het pand is het de bedoeling dat zakenlieden een paar uur rustig en geconcentreerd kunnen werken. Doordat in de buurt van Enschede geen kantoor met open flexwerkplek aanwezig is, is het lastig om te speculeren over deze markt. Daarom wordt een aanname gemaakt over de beschikbare ruimte die in het pand vrij moet worden gemaakt. Om te bepalen hoeveel oppervlakte nodig is wordt uitgegaan van een werkplekoppervlakte van 12 m2 (Arbo‐ advies, Kantoorwerkplek, 2011). Er wordt een aanname gemaakt van het aantal werkplekken van 67 op basis van vergelijkbare open flexwerkcentra in Nederland (Niemijer, 2011). Deze open flexcentra hebben rond de 60 a 70 werkplekken met uitschieters naar boven en naar onder. Hierdoor zal de totale oppervlakte van de flexwerkplekken 800m2 bedragen. Figuur 5: aanbieders open flexkantoren 2009


Pagina 17



Het pand The Corridor heeft een totale oppervlakte van 5100m2. Indien alle functies in het pand bij elkaar op worden geteld komt dit neer op 4200m2. In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van de totale oppervlakte van de functies in het pand. Oppervlakte concept Green 4U Bij de functie onverhuurbaar moet gedacht worden aan de gangen en Functie VVO (m2) receptie van het pand. In de huidige situatie is 1000m2 onverhuurbaar. Hotel 1300 Dit getal wordt in de nieuwe situatie ook gehanteerd. Doordat het hele Kantoor 800 pand niet bezet wordt en ruim 900m2 over is, wordt gekeken of een extra functie aan het kantoorpand toegevoegd kan worden. Om het Bar/restaurant 300 aantal m2 in het pand op te vullen wordt gekeken of het haalbaar is om Ontmoetingsplek 800 een fitnessruimte toe te voegen aan het pand. Eerst volgen enkele Onverhuurbaar 1000 marktgegevens uit de fitnessbranche. In de volgende paragraaf wordt beschreven waarom voor een fitnesscentrum is gekozen. Subtotaal 4200 Fitnesscentrum 900 Totaal 5200 Tabel 4: oppervlakte The Corridor Markt fitnessruimte: Uit onderzoek van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) is te zien dat het inkomen in de wijk Twekkelerveld ver onder het landelijk gemiddelde ligt van €29.300,‐. Dit bedraagt namelijk €19.300,‐ in de wijk Twekkelerveld in Enschede (CBS in uw buurt, 2012). Daarom is gekozen voor een low budget fitnesscentrum om het sporten voor mensen uit de buurt betaalbaar en aantrekkelijk te maken. In Enschede bevinden zich 18 fitnesscentra (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Uit onderzoek blijkt dat er per 10 fitnesscentra 100.000 inwoners zijn. Fitnesscentra hebben een gemiddeld ledenaantal van 955 personen (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Het inwoneraantal in Enschede bedraagt op 1 april 2011 157.587 (Wikipedia, http://nl.wikipedia.org, 2012). Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aantal inwoners vergeleken met het aantal fitnesscentra per inwoner boven het landelijke gemiddelde ligt. In onderstaande figuur is een weergave gemaakt van het aantal fitnesscentra in Enschede. In de wijk Twekkelerveld en rond de Universiteit Twente zijn twee fitnesscentra te vinden. Buurt

Inwoners

Drienerveld‐U.T., Enschede

2645

De Broeierd, Enschede

10

Koekoeksbeekhoek, Enschede

10

Twekkelerveld, Enschede

4185

Tubantia‐Toekomst, Enschede

5010

lhaar, Enschede

1615

Walhof‐Roessingh, Enschede

2470

Totaal

15945

Figuur 7: inwoneraantal doelgroep fitnessruimte (CBS in uw buurt, 2012)

Figuur 6: fitnesscentra Enschede

Uit onderzoek is gebleken dat 22% van de Nederlanders in 2008 de sport ‘Fitness’ beoefend (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). 89% van alle bezoekers van een fitnesscentrum hebben een koopmoeitebereidheid van 10 minuten (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Om een juiste aanname te maken van het aantal leden dat mogelijk aangetrokken kan worden, is het van belang om te weten hoeveel inwoners rond het pand The Corridor wonen. Er is uitgegaan van een afstand van drie kilometer, omdat dit binnen 10 loopafstand is rondom het pand The Corridor aan de Hengelosestraat 525 in Enschede. In figuur 7 is te zien dat het aantal inwoners ‐ in een straal van drie kilometer rond de The Corridor ‐ €15.945,‐


Pagina 18



bedraagt. Wanneer dit getal wordt vermenigvuldigt met 22% ‐ het aantal mensen dat in Nederland de sport ‘Fitness’ beoefent ‐ komt dit neer op een doelgroep bestaande uit 3508 mensen. Zoals hierboven is beschreven heeft een sportschool gemiddeld 955 leden. Gezien de genoemde cijfers is er zeker potentie om een sportschool te realiseren naast de bestaande sportschool op het UT campus terrein.

4.2

Doelgroep Green Innovation Lab

Dit duurzame concept heeft als basis een driehoeksvorm voor showcase en bedrijven. Een groot Venturelab dat startende ondernemingen helpt om een onderneming op te starten. Tevens zal een duurzaamheidcentrum en kennisinstellingen aanwezig zijn die hun input geven voor de startende ondernemers. Het Venturelab geeft trainingen aan startende ondernemers; hierbij kan gedacht worden aan strategieontwikkeling en toegang tot financiën. Door het opstarten van kleine ondernemingen wil men werkgelegenheid creëren op het Kennispark Twente. Daarnaast biedt dit concept huisvesting voor studenten. Om te bepalen wat de doelgroep van dit concept, is wordt deze nu per functie beschreven. Venturelab: Het Venturelab is een opleidingscentrum dat studenten helpt bij het opstarten van een eigen onderneming. De startende ondernemers worden geholpen tijdens het opstellen van eenjarig businessplan. Daarnaast geeft het Venturelab trainingen om de jonge ondernemers wegwijs te maken op het gebied van succesvol ondernemen. De samenwerking met diverse kennisinstellingen zoals Universiteit Twente, Saxion en het ROC van Twente zal bijdragen aan een hoger niveau van het onderwijs aan de startende ondernemers. Studentenhuisvesting: Deze studentenhuisvesting is speciaal gericht op studenten die een onderneming willen opstarten. Samen met andere jonge ondernemers wonen zij in een studentenhuis om elkaar te motiveren en te inspireren. Het voordeel hiervan is de samenbundeling van kennis om op deze wijze een succesvolle onderneming op te starten. Daarnaast is dit studentenhuis dichtbij de Universiteit Twente en Saxion gevestigd. Voor verdere financiële uitwerkingen hiervan zie hoofdstuk vijf Financiën Green Innovation Lab. Duurzaamheidcentrum: Het duurzaamheidcentrum is gericht op bedrijven en studenten die nieuwe technologieën en ideeën op het gebied van duurzaamheid op het Kennispark Twente de mogelijkheid krijgen deze tentoon te stellen. Door middel van deze tentoonstelling kan technologische kennis gedeeld worden en de nieuwste technologie op het gebied van duurzaamheid gepromoot worden. Het duurzaamheidscentrum is ook open voor publiek tegen een lage vergoeding. Het idee achter dit concept is dat mensen in en rondom het pand The Corridor in aanraking komen met de laatste trends op het gebeid van duurzaamheid. Om de eigenaar van het pand een beeld te geven bij de verschillende functies die in het concept Green Innovation Lab zijn verwerkt zijn er referentiefoto’s opgesteld. Deze referentiefoto’s zijn te vinden in bijlage 8 referentiefoto’s Green Innovation Lab. 4.2.1

Marktgegevens Green Innovation Lab

Marktgegevens Venturelab In het pand The Corridor is het huidige Venturelab gevestigd. Momenteel is er nog geen nieuwe locatie om het Venturelab te vestigen. Bij de Gemeente Enschede zijn nog onduidelijkheden of het Venturelab mee verhuisd naar het pand The Gallery. Hierdoor is er potentie om het huidige Venturelab ook te vestigen in het duurzaam gerenoveerde pand The Corridor. Het Venturelab wordt mede mogelijk gemaakt door subsidies van de Europese Unie, de provincies Overijssel en Gelderland en de regio Twente. Tijdens dit onderzoek gaat men ervan uit dat het Venturelab in het huidige pand blijft gevestigd en hierdoor automatisch in het gerenoveerde pand The Corridor komt. Marktgegevens studentenhuisvesting: In juni 2010 is de vraag en aanbod van het aantal studentenkamers in evenwicht (Tubantia, 2010). De gemiddelde huurprijs voor een kamer in Enschede ligt op €263,‐ euro in het eerste kwartaal van 2011 (Kamernet). De gemiddelde prijs per m2 bedraagt €15,77 en de gemiddelde oppervlakte van een kamer bedraagt 16,7 m2. Om te bepalen hoeveel opbrengsten gerealiseerd kunnen worden is het aantal kamers van


Pagina 19



belang. Totaal worden er 3100 m2 studentenwoningen gebouwd. De verhouding tussen het brutovloeroppervlakte en het verhuurbaarvloeroppervlakte bedraagt in het huidige pand 74%. Dit percentage wordt ook aangehouden voor de renovatie, hierdoor is in totaal 2400m2 beschikbaar voor de verhuur van studentenhuisvesting. De gemiddelde oppervlakte van een kamer is hierboven beschreven, dit getal wordt verhoogd naar 25m2 om op deze wijze ruime en riante kamers te creëren. Dit komt in totaal op een kameraantal van 96 studentenkamers. Tijdens de exploitatie van deze kamers moet blijken wat de bezettingsgraad van de studentenkamers zijn. Uit een analyse onder studentenhuisvesting in Enschede is gebleken dat studenten steeds groter willen wonen en zo min mogelijk willen betalen (Stichting Jongeren Huisvesting Twente, 2010). Hier speelt het concept Green Innovation Lab goed op in door riante kamers te verhuren. Marktgegevens duurzaamheidcentrum: Het duurzaamheidscentrum dat opgericht wordt in het pand The Corridor is erop gericht om innovatieve duurzame technologieën tentoon te stellen. Het Kennispark Twente huisvest momenteel 300 kennisintensieve bedrijven (Stichting Kennispark Twente, 2010). Elk jaar maakt het Kennispark Twente nog een groei door van het aantal nieuwe bedrijven dat zich vestigt op het Kennispark. Om de marktpotentie van het duurzaamheidscentrum aan te tonen zal een enquête gehouden moeten worden onder de 300 kennisintensieve bedrijven op het Kennispark Twente. Deze bedrijven zullen bereid moeten zijn om een lidmaatschap aan te gaan met het duurzaamheidscentrum. In ruil hiervoor kunnen de diverse bedrijven hun duurzame innovatieve producten tentoonstellen en kennis met andere bedrijven delen, door op deze manier nieuwere en betere innovaties ontwikkelen. Tevens is het duurzaamheidscentrum te bezichtigen voor bezoekers. Na het uitvoeren van een marktonderzoek kan gekeken worden of het opzetten van een duurzaamheidscentrum haalbaar is. Op dit moment wordt verwacht dat het duurzaamheidscentrum haalbaar is en wordt in de volgende paragraaf een omzetverwachting opgesteld voor deze functie. Om de huisvestingsbehoefte te bepalen voor het duurzaamheidscentrum wordt een aanname gemaakt van 300m2. De Hengelosestraat 525 heeft een oppervlakte van 1000m2. Het verhuurbare vloeroppervlak bedraagt hier ongeveer 600m2, dit komt mede door de receptie en de gang die naar het andere gedeelte van het gebouw loopt.

4.3

Doelgroep The Ecopoort

Het laatste concept dat wordt uitgewerkt is het concept The Ecopoort. Dit concept is een functiemenging waarbij een mall idee voor bedrijven ontstaat en waarbij een poort naar de maatschappij wordt gecreëerd. Zowel kinderen, studenten en mensen uit het beroepsveld uit de directe omgeving kunnen hier gebruik van gaan maken. Doordat het concept The Ecopoort in het pand The Corridor gezien moet worden als een klein winkelcentrum, worden kleine (retail)bedrijven toegevoegd om alle mensen in en rondom het Kennispark Twente van alle gemakken te voorzien. De Nederlandse bevolking wordt steeds drukker, daarom wordt ervoor gekozen om bedrijven te starten die faciliteiten aanbieden voor zowel de buurtbewoners en bedrijven op het Kennispark Twente (Kenniscentrum tourisme, 2011) Supermarkt: Uit het vooronderzoek “Conversie en hergebruik The Corridor” ( zie bijlage 6) is gepleit voor een mall idee voor bedrijven. Een supermarkt zou hier wellicht een goede invulling aan kunnen geven doordat het pand zicht tussen de wijk Twekkelerveld en het Kennispark Twente bevind. Deze supermarkt zal afkomstig zijn uit de low‐ budget categorie. Het grote aantal studenten dat op de campus woont, zal hierdoor aangetrokken worden. Tevens blijkt dat het inkomen per huishouden ver onder het landelijke gemiddelde ligt in de wijk Twekkelerveld. Lunchroom/Koffiebar De lunchroom moet gezien worden als een ontmoetingsplek voor bedrijven en werknemers op het Kennispark Twente. Een goede bak koffie en heerlijke broodjes moeten de omliggende bedrijven aantrekken om naar het pand The Corridor te komen voor een goede lunch.


Pagina 20



Ontmoetingsplek Deze functie is ook bij het concept Green 4U ingevoerd. Daarom zullen dezelfde marktgegevens en omzetverwachting opgesteld worden voor het concept The Ecopoort. Deze ontmoetingsplek moet gezien worden als een flexwerkplek waar ondernemers en studenten open samen kunnen komen. Hier zullen zithoeken, leestafels en werkplekken aanwezig zijn om zo efficiënt mogelijk te werken. Ook kunnen verschillende ruimtes gehuurd worden, denk hierbij aan een: werkplekruimtes, vergaderruimtes, aanlandplekken, concentratieplekken en trainen‐ en brainstormruimtes. Niet standaard scholingsprogramma Onder een niet standaard scholingsprogramma wordt verstaan een speciaal lesprogramma van verschillende leeftijdsgroepen met verschillende kennisniveaus. Hierbij kan gedacht worden aan een lesprogramma in de vorm van een kindergymnasium of kinderen met achterstanden. Deze verscheidenheid aan lesprogramma’s kunnen aansluiten bij de wijk Twekkelerveld door de verschillende kennisniveaus extra specifieke aandacht te geven. Via deze manier krijgen de kinderen uit de wijk een kans zich te ontwikkelen op zowel sociaal als cognitief niveau. Tevens kunnen kinderen al op jonge leeftijd in contact komen met duurzaamheid en techniek. Stomerij/wasserij De stomerij/wasserij heeft als doelgroep alle bedrijven en het daarbij horende personeel op het Kennispark Twente. Hierbij moet gedacht worden aan het stomen/wassen van kleding, tapijten en andere soorten textiel, zoals tafelkleden. Door de vele faciliteiten in het pand The Corridor moet het een plek worden waar mensen naartoe komen die op het Kennispark wonen en werken en hier ’s morgens voor het werk hun kleding kunnen langsbrengen en het ’s avonds weer op kunnen halen. Ook zal hier een haal en brengservice zijn die langs alle bedrijven op het Kennispark Twente gaat en hier de vuile was ophaalt, om deze vervolgens schoon terug te brengen. Dit ophalen en wegbrengen van het textiel zal gebeuren in een elektrische auto om op deze wijze duurzaam bezig te zijn. Om een beeld te krijgen bij de verschillende functies die in het pand komen is een bijlage gemaakt met referenties. Voor verdere referentiefoto’s zie bijlage 9 referentiefoto’s The Ecopoort. 4.3.1

Marktgegevens The Ecopoort

Supermarkt Om te bepalen of er markt is voor een supermarkt, wordt gekeken naar het aantal concurrenten in Enschede en welk type supermarkten zijn gevestigd rondom The Corridor. In Enschede bevinden zich in 2011 39 supermarkten ( Hoofdbedrijfschap detailhandel, 2011). De gemiddelde oppervlakte voor een supermarkt bedraagt in 2011 877 m2 winkelvloeroppervlakte (Hoofdbedrijfschap detailhandel, 2011). Voor de totale oppervlakte wordt er een aanname gedaan van 1200 m2, omdat er rekening gehouden moet worden met het magazijn, kantine en kantoorfaciliteiten. In onderstaand figuur is te zien waar de supermarkten zich bevinden in Enschede. Figuur 8: supermarkten in Enschede

Uit bovenstaand figuur is te zien waar alle supermarkten zich in Enschede bevinden. Rondom de wijk Twekkelerveld zijn drie supermarkten gevestigd. Het gaat hierbij om een Lidl, Emté en Albert‐Heijn. Doordat deze supermarkten zich richten op een andere doelgroep met meer inkomen is voor dit concept een low budget supermarkt gekozen hierbij moet gedacht worden aan een Aldi. Uit paragraaf 4.1.1 is gebleken dat het inkomen in de wijk Twekkelerveld ruim onder het landelijke gemiddelde ligt. Dit is een kans voor een supermarkt in het pand The Corridor. Tevens zijn 2138 studentenwoningen gehuisvest op het UT campus terrein (Wikipedia, Universiteit Twente, 2012). Dit heeft als grote voordeel dat


Pagina 21



ook studenten naar de supermarkt getrokken kunnen worden. Wel moet gezegd worden dat reeds een supermarkt aanwezig is op het UT campus terrein, dit is echter alleen een supermarkt voor broodnodige zaken. De supermarktbranche maakt voor het zesde jaar op rij een omzetstijging mee in 2011. In 2011 steeg de omzet met gemiddeld 2,1%, de financiële crisis heeft niet geleid tot lagere bestedingen (Hoofdbedrijfschap detailhandel, 2012). De gemiddelde afstand tot een supermarkt bedraagt in 2010 in Overijssel 1,0 kilometer (Centraal Bureau voor de statistiek, 2010). In onderstaand figuur is een overzicht gemaakt met betrekking tot de drie dichtstbijzijnde concurrenten. Supermarkten rondom The Corridor Supermarkt Adres Afstand in kilometers Albert Heijn Zonstraat 28 Enschede 1,2 km Emté supermarkten Toekomststraat 90 Enschede 1,3 km Lidl Zonstraat 48‐b 1,1 km Tabel 5: afstand tot dichtstbijzijnde supermarkt

In bovenstaande tabel is een overzicht gemaakt van de drie dichtstbijzijnde concurrenten van de Hengelosestraat 525 te Enschede. Hieruit is op te maken dat de drie concurrenten zich op een afstand bevinden verder dan 1,0 kilometer van het pand The Corridor gelegen aan de Hengelosestraat 525 ligt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er potentie is om een supermarkt te openen. Wel moet een marktonderzoek gedaan worden naar het aantal bezoekers van de supermarkt. Lunchroom/koffiebar: In Enschede bevinden zich 14 lunchrooms en de meeste hiervan zijn gelegen in de binnenstad van Enschede (Restaurantgids, 2012). Uit onderzoek is gebleken dat er in Overijssel gemiddeld 10,6 lunchrooms per 100.000 inwoners zijn terwijl het landelijke gemiddelde op 14 lunchrooms per 100.000 inwoners ligt (Hendriks, De lunchroom in beeld, 2010). De gemiddelde exploitatieduur van een lunchroom bedraagt 7,6 jaar met een gemiddeld oppervlakte van 77m2. (Hendriks, De lunchroom in beeld, 2010). Uit deze cijfers kan geconcludeerd worden dat de markt van lunchrooms in Enschede niet verzadigd is en er markpotentie is om een lunchroom te starten op het Kennispark Twente. Daarom wordt in het pand The Corridor een lunchroom gestart met een oppervlakte van 150m2. De huurprijs van winkels in het centrum ligt dermate hoog, dat voor deze prijs op The Corridor een ruime lunchroom opgezet kan worden (FGH vastgoedbank, 2011). De oppervlakte van de lunchroom/koffiebar bedraagt 150m2 omdat deze functie gezien moet worden als kantine waar de overige functies van het concept The Ecopoort samen komen. Ontmoetingsplek Voor uitgebreide marktgegevens betreffende de ontmoetingsplek zie paragraaf 4.1 marktgegevens Green 4U. Niet standaard scholingsprogramma Als er gekeken wordt naar het aantal basisscholen rondom het pand The Corridor bedraagt dit een viertal basisscholen in de wijk Twekkelerveld. De dichtstbijzijnde basisschool rondom het pand The Corridor bevindt zicht op 1,2 kilometer afstand, genaamd De Noorderkroon school. Dit is een vrije basisschool waar kinderen uit alle lagen van de bevolking onderwijs kunnen volgen. Indien een niet standaard scholingsprogramma wordt opgezet, zal er samengewerkt moeten worden met de basisscholen in de wijk Twekkelerveld. Om zowel de kinderen met een achterstand als de hoog begaafde kinderen van onderwijs te voorzien. Deze samenwerking is van groot belang om de juiste kinderen naar een niet standaard scholingsprogramma te sturen. Hierdoor krijgen de kinderen uit de wijk een kans om zich te ontwikkelen op sociaal en cognitief niveau. In onderstaande tabel is onderzocht hoeveel kinderen in buurt zijn rondom het pand The Corridor (CBS in uw buurt, 2010). Aantal kinderen rondom The Corridor Tabel 6: aantal kinderen 0‐14 jaar Buurt Aantal kinderen 0‐14 jaar Twekkelerveld 544 Tubantia toekomst 701 Drienerveld 53 Totaal 1298


Pagina 22



In bovenstaande tabel is te zien dat rondom het pand The Corridor 1298 kinderen wonen in de leeftijdscategorie 0‐14 jaar. Uit onderzoek is gebleken dat in 2010 ruim 1500 kinderen in de leeftijdscategorie 1 tot en met 17 jaar naar speciaal onderwijs of naar een speciaal school toegaat in de Gemeente Enschede (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2012). Om te voorspellen hoeveel kinderen hiervan een niet standaard scholingsprogramma gaan volgen wordt een aanname gedaan van 17%, dit komt neer op 260 kinderen. Om gedetailleerde cijfers te krijgen zal een marktonderzoek plaats moeten vinden onder de basisscholen rondom het pand The Corridor. Om te bepalen hoeveel ruimte in het in het pand The Corridor vrij gemaakt moet worden voor de functie niet standaard scholingsprogramma wordt gekeken naar de gemiddelde oppervlakte van een school in het primair onderwijs. De gemiddelde oppervlakte van een school primair onderwijs bedraagt 1300m2 (Stipo, 2009). Dit kengetal wordt aangehouden voor de indeling in het pand The Corridor. Stomerij/wasserij Om te kijken of het concept stomerij/wasserij in het aanbod van het aantal stomerijen/wasserijen rondom het pand The Corridor past wordt gekeken hoeveel directe concurrenten zich in Enschede bevinden. In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van het aantal bedrijven dat in Enschede een stomerij/wasserij of strijkservice heeft. In totaal zijn 6 stomerijen/wasserijen aanwezig in Enschede en twee bedrijven op het gebied van strijkservice. Bedrijven stomerij/wasserij/strijkservice A = Wasserij Hagels B.V. B = CleanLeaseFortex Locatie Enschede C = Strijk service D = Stomerij Pro Actief Enschede E = Eurocleaning B.V. F = Deep Dye B.V. G = Wasserette & kledingherstel "De Groene Golf" Mousa H = Strijkservice 't Hete iezer Figuur 9: aantal stomerijen/wasserijen in Enschede In bovenstaand figuur is te zien dat er geen stomerij/wasserij op het Kennispark Twente aanwezig is. Dit zou een kans kunnen zijn om speciaal voor deze doelgroep een stomerij/wasserij te lanceren. Uit onderzoek is gebleken dat 48% van het aantal stomerijen/wasserijen zich in een winkelcentrum bevind. Dit is tevens de beste vestigingsplaats voor een stomerij/wasserij (Netex, 2010). Met het concept The Ecopoort wordt een winkelcentrum gerealiseerd buiten het centrum, dit zou dus een ideale plek zijn om een stomerij/wasserij te vestigen. De daadwerkelijke marktpotentie zal blijken op moment van opening. Uit onderzoek is gebleken dat reclame essentieel is in de textielreinigingsbranche, 93% van de bedrijven heeft geïnvesteerd in reclame in 2010 (Netex, 2010). Om voldoende marktpotentie te krijgen in en rondom het Kennispark zal het bedrijf zich goed in de markt moeten zetten door middel van veel reclame en levering van een uitstekende dienst. Er wordt een aanname gedaan voor het aantal vierkante meter dat de stomerij/wasserij in beslag neemt van 150m2. Voor dit getal is gekozen, omdat er wasmachines in het pand geplaatst moeten worden die ruimte in beslag nemen. In onderstaand figuur is een overzicht gegeven van de verschillende functies bij het concept The Ecopoort en de daarbij horende oppervlaktes. In het huidige pand is de verdeling VVO/BVO 73%. Voor het concept The Ecopoort wordt dit percentage ook aangehouden, hierdoor wordt een onverhuurbaar vloeroppervlakte gecreëerd van 1400m2.


Pagina 23



Oppervlakte The Ecopoort

Functie Supermarkt Lunchroom/koffiebar Stomer/wasserij Ontmoetingsplek Niet standaard scholingsprogramma Onverhuurbaar Totaal

5

VVO (m2) 1200 150 150 1000 1300 1400 5200

Tabel 7: oppervlakte verschillende functies concept The Ecopoort

Financiën

In dit hoofdstuk worden de bedrijfseconomische effecten van de verschillende concepten in kaart gebracht. Een van de vier criteria die onderzocht moet worden om de bedrijfseconomische effecten in kaart te brengen voor de concepten zijn de financiële gegevens voor dit concept. De financiële gegevens worden voor de verschillende concept onderverdeeld in: omzetverwachting, huuropbrengsten, verbouwingskosten, financiering, onderhoudskosten en beheerkosten. Deze onderwerpen worden verder in deze paragraaf uitgewerkt.

5.1

Omzetverwachting

In deze paragraaf worden de verwachtingen in beeld gebracht voor de verschillende functies en de omzet die daarbij hoort. De omzetverwachting is gemaakt aan de hand van kengetallen om op deze manier inzicht te geven in de toekomstige omzetverwachting van de verschillende functies die in het pand kunnen komen. Aan de hand van deze omzetverwachting kunnen de huuropbrengsten voor de eigenaar van het pand in kaart gebracht worden. 5.1.1 Omzetverwachting Green 4U Hotelgedeelte: Om een omzetverwachting te maken voor het hotelgedeelte moet gekeken worden hoeveel kamers het hotel heeft, de bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs voor een overnachting. Twentse Courant Tubantia heeft onderzoek gedaan naar de bezettingsgraad en kamerprijs in de regio Twente (Tc Tubantia hotelbranche Twente, 2011). De bezettingsgraad bedraagt in het oosten van Nederland in 2011 54,9%. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het jaar daarvoor met 1,2%. De gemiddelde kamerprijs ligt in het oosten van het land op €77,‐ per nacht. Als gekeken wordt naar de drie directe concurrenten is de gemiddelde kamerprijs €57,6. Dit getal wordt aangehouden om de omzetverwachting op te stellen. Om de capaciteit te berekenen van het hotel wordt uitgegaan dat het hotel 250 dagen (doordeweeks) in het jaar geopend is, dit komt neer op een kamercapaciteit van 12.500. Het hotel is 250 dagen in het jaar geopend, doordat het een zakelijk hotel is zal het alleen doordeweeks geopend zijn. Indien de kamercapaciteit vermenigvuldigt wordt met de gemiddelde bezettingsgraad van 54,9% komt dit neer op 6862 kamers. Wanneer het aantal verhuurde kamers vermenigvuldigt wordt met een kamerprijs van €56,7 komt dit neer op een jaarlijkse omzetverwachting van € 389.103,75. Voor een uitgebreid overzicht van de omzetverwachting zie bijlage 10 omzetverwachting hotel Green 4U. Fitnessruimte Uit de marktanalyse is gebleken dat het inkomen per huishouden rondom The Corridor ver onder het landelijk gemiddelde ligt. Daarom is gekozen voor een low budget fitnesscentrum, om het sporten voor mensen uit de buurt betaalbaar en aantrekkelijk te maken. Er kan gekozen worden uit verschillende abonnementen vanaf €15,‐ tot €44,‐ per maand, voor de exclusieve abonnementen met sauna en wellness. Uit onderzoek is gebleken dat de goedkoopste abonnement beginnen bij een bedrag van €9,95 per maand (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Uit onderzoek is gebleken dat het gemiddelde aantal leden van een fitnesscentrum 955 bedraagt (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, 2009). Om een omzetverwachting te maken wordt een aanname gemaakt dat het fitnesscentrum na drie jaar het gemiddelde aantal leden heeft van 900. Om een


Pagina 24



gemiddelde prijs per lid te hebben wordt een verdeling gemaakt tussen de verdeling van abonnement van 70‐ 30%. 70% van het aantal leden heeft een abonnement van €15,‐ per maand en de overige 30% een abonnement van €44,‐ per maand. In het eerste jaar wordt er vanuit gegaan dat 200 leden een abonnement afsluiten. Het tweede jaar bedraagt het aantal leden 400 en het jaar daarop 900. Door deze gegevens kan een omzetverwachting gemaakt worden voor het fitnesscentrum. Deze bedraagt in het eerste jaar € 58.560,00 tweede jaar € 120.633,60 derde jaar € 186.378,91 en in het vierde jaar € 287.955,42. In bijlage 11 is een volledige omzetverwachting opgesteld voor de functie fitnessruimte Green 4U. Ontmoetingsplek (flexwerkplekken) Om een omzetverwachting van de ontmoetingsplek op te stellen moet een prijs worden opgesteld voor de diverse faciliteiten die de ontmoetingsplek biedt. Daarnaast is de bezettingsgraad van belang. Als eerste worden prijzen weergegeven aan de hand van diverse gelijksoortige concepten die in Nederland aanwezig zijn, zie onderstaand figuur (Frisblik, 2009). Omzetverwachting ontmoetingsplek Green 4U Inclusief Prijs per dag Capaciteit Bezettingsgraad Omzet Lunch € 3,‐ 32500 10% € 9.750,‐ Werkplek

€10,‐

16750

50%

€ 83.750,‐

Vergaderzaal*

€ 48,‐

750

20%*

€ 7.200,‐

Totaal

€100.700,‐

Tabel 8:abonnement overzicht ontmoetingsplek (Frisblik, 2009)

De ontmoetingsplek is 250 dagen in het jaar geopend en heeft in totaal 67 flexplekken. Dit komt neer op een totale capaciteit van 16750 plekken per jaar. Er zijn in totaal drie vergaderzalen aanwezig, dit komt neer op een jaarlijkse capaciteit van 750. Het restaurantgedeelte heeft een capaciteit van 130 plaatsen, dit komt neer op een jaarlijkse capaciteit van 32.500. Om de bezettingsgraad te berekenen is gekeken naar een soort gelijk concept in Almelo, betreffende het KtC terrein. Hier wordt ook een open flexruimte opgericht en is men uitgegaan van een bezettingsgraad van 50% (Vermeer, 2012). Deze bezettingsgraad wordt ook aangehouden voor de open flexplek in het kantoorpand The Corridor, omdat het een vergelijkbaar concept is en zich ook in de regio Twente bevindt. Er is een aanname gemaakt voor de bezettingsgraad van de lunch en vergaderzaal, omdat hier geen cijfers of kengetallen van onderzocht zijn. Deze bezettingsgraden zijn extra laag aangehouden om geen vertekend beeld te geven van de omzet. In bijlage 12 is een volledige omzetverwachting opgesteld voor de functie ontmoetingsplek Green 4U. Bar /restaurant Om een omzetverwachting te maken voor het gedeelte bar/restaurant gedeelte worden over de functies hotelruimte en fitnessruimte aannames gemaakt over het aantal bezoekers en de gemiddelde besteding die daarbij horen. Dit leidt tot een omzetverwachting voor het gedeelte bar/restaurant. In bijlage 13 is een volledige omzetverwachting opgesteld voor de functie bar/restaurant Green 4U. Hotelruimte: Zoals in hoofdstuk vier is beschreven ligt het aantal verhuurde kamers per jaar op 6862 stuks. Uit onderzoek is gebleken dat de gemiddelde besteding in een restaurant €17,1 per persoon bedraagt (Rabobank, 2009). Bij referentieprojecten met een hotel en horecagedeelte, heeft het horecagedeelte een bezettingsgraad van 75% (EIM, 2011). De bezettingsgraad wordt lager aangehouden voor het restaurantgedeelte, om geen onrealistische omzetverwachting te geven bedraagt deze 50%. Dit komt neer 3430 bezette plaatsen per jaar. 3430 wordt vermenigvuldigt met het gemiddelde besteedde bedrag van €17,1 dit komt neer op een omzet van €58.670,1. Fitnessruimte: Uit onderzoek is gebleken dat 14% van alle leden bij ieder bezoek gebruik maakt van de horecavoorziening van de fitnessruimte. 49% van de leden sport 2 á 3 keer in de week (Van Spronsen & Partners horeaca‐advies, Per persoon per uur Inclusief: koffie/Thee en printservice *Per zaal per uur


Pagina 25



2009). De gemiddelde besteding in het horecagedeelte van de fitnesscentra is niet bekend. Wel kan men een aanname doen voor een gemiddeld bedrag van €2,‐ per bezoeker aan het horecagedeelte van het fitnesscentrum. Dit leidt tot de volgende omzetverwachting voor het gedeelte bar/restaurant uit het fitnesscentrum. Omzetverwachting fitnessruimte Green 4U Jaartal

Leden

Altijd gebruik horecagedeelte (14%) 2x in de week

Soms gebruik van horecagedeelte(45%) 1x in de week

Omzet

2012

200

728

4680

€ 10.816,00

2013

400

2860

9360

€ 24.440,00

2014

900

6435

21060

€ 54.990,00

Figuur 10: omzetverwachting horeca gedeelte fitness

Tabel 9: omzetverachting functies Green 4U

Omzet Green 4U Functie

VVO (m2)

Omzet 2012

Omzet 2013

Hotel 1300 € 389.103,75 € 400.776,86 Restaurant/bar 600 € 88.262,50 € 101.817,38 Fitnesscentrum 900 € 58.560,00 € 120.633,60 Ontmoetingsplek 800 € 100.700,00 € 103.721,00 Onverhuurbaar 800 € 0,00 € 0,00 Totaal 5200 € 636.626,25 € 726.948,84 In bovenstaande tabel is per functie van het concept Green 4U de omzet voor de eerste twee jaar inzichtelijk gemaakt. Hieruit is te zien dat het hotelgedeelte de meeste omzet realiseert. De bezettingsgraad van de verschillende functies bepalen voor een deel de omzet. De bezettingsgraad voor het eerste jaar is lager aangehouden dan voor de volgende jaren. De omzet van de verschillende functies zal in de loop der jaren toenemen. Kantoorruimte

800

€ 0,00

€ 0,00

5.1.2 Omzetverwachting Green Innovation Lab Venturelab Zoals in paragraaf 4.2 marktgegevens beschreven, vestigt het Venturelab zich ook in het duurzaam gerenoveerde pand The Corridor. Doordat het Venturelab mede mogelijk wordt gemaakt door subsidies valt af te leiden dat het Venturelab niet voldoende omzet genereert om break even, laat staan winst te draaien. De huur wordt door middel van subsidies betaald en de omzetverwachting heeft hierop geen invloed. Studentenhuisvesting De functie studentenhuisvesting zal geen omzet genereren echter alleen huuropbrengsten door middel van verhuur van studentenkamers. Hierdoor kan geen omzetverwachting opgesteld worden. De huuropbrengsten zullen in hoofdstuk vijf financiën verwerkt worden. Duurzaamheidscentrum Om een omzetverwachting op te stellen voor het duurzaamheidscentrum, moet gekeken worden hoeveel kennisintensieve bedrijven zich aansluiten bij dit duurzaamheidscentrum. Hier zijn geen cijfers en kengetallen van bekend, daarom wordt hier een aanname gedaan dat 20% van de bedrijven van het Kennispark Twente zich hierbij zullen aansluiten. Dit komt neer op een totaal van 60 bedrijven. Om omzet te genereren zal het duurzaamheidscentrum voor de geleverde diensten en faciliteiten een contributie vragen aan de bedrijven die deelnemen aan het duurzaamheidscentrum. In een vergelijkbaar duurzaamheidscentrum wordt een


Pagina 26



contributie per jaar gevraagd van €2500, ‐ per deelnemend bedrijf (Regionaal Duurzaamheidscentrum voor ondernemers, 2011). Voor het duurzaamheidscentrum op het Kennispark wordt een contributie per bedrijf aangehouden van €1500,‐ op jaarbasis, omdat dit duurzaamheidscentrum minder faciliteiten biedt als het vergelijkende duurzaamheidscentrum. Dit komt in totaal neer op inkomsten uit de contributie van €90.000,‐ op jaarbasis. Daarnaast wordt een aanname gedaan betreffende het aantal bezoekers dat het duurzaamheidscentrum komt bezichtigen aan de hand van 30 bezoekers per week. Dit komt in een totaal op een aantal gasten van 1560 per jaar. Om het duurzaamheidscentrum laagdrempelig te houden en voor iedereen toegankelijk te houden is het entreegeld vastgesteld op €3,‐. Kinderen tot en met 15 jaar kunnen gratis naar binnen onder toezicht van een volwassene. De inkomsten uit het entreegeld van het duurzaamheidscentrum komt hiermee jaarlijks neer op €4680,‐. De jaarlijkse omzetverwachting voor het duurzaamheidscentrum komt neer op €94.680,‐. In bijlage 14 is een volledige omzetverwachting opgesteld voor het duurzaamheidscentrum Green Innovation Lab. 5.1.3 Omzetverwachting The Ecopoort Supermarkt: Uit onderzoek is gebleken dat de gemiddelde omzet per vierkante meter winkeloppervlakte €8.100,‐ per jaar bedraagt. Als gekeken wordt naar de Aldi formule heeft deze een omzet per m2 van €215,‐ (Lommen, 2008). Indien het omzetgetal van €215,‐ per m2 vermenigvuldigt wordt met 877m2 komt dit neer op een omzet van €188.555,‐ per week. Dit is een jaarlijkse omzet van €9.804.860,‐. Dit getal ligt boven het landelijke gemiddelde met € 5.290.000,‐ per jaar (Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2011). Voor een uitgebreide omzetverwachting voor de functie supermarkt zie bijlage 15 omzetverwachting supermarkt The Ecopoort. Lunchroom/koffiebar: Om een omzetverwachting te maken bij de functie lunchroom/koffiebar is te weinig marktinformatie beschikbaar in de regio Enschede. Hierdoor worden aannames gemaakt betreffende het aantal bezoekers per jaar en de bezettingsgraad van de lunchroom/koffiebar. De lunchroom beslaat 150 m2 en heeft een stoelcapaciteit van 50 stoelen. Dit komt neer op een jaarlijkse stoelcapaciteit, met 250 openingsdagen per jaar van 12.500 stoelplaatsen. Wel is de gemiddelde besteding bekend in een lunchroom, deze bedraagt in 2009 €5,90 per bezoek (Hendriks, De lunchroom in beeld, 2010). Om de gemiddelde besteding in 2012 te bepalen wordt gekeken naar de inflatie met betrekking tot de consumentenprijsindex, deze bedraagt in de afgelopen 10 jaar gemiddeld 1,75% (Home Finance, 2012). Dit zal dus betekenen dat consumenten in 2012 gemiddelde €6,20 per bezoek besteden in een lunchroom. Gemiddeld bezocht 11,7% van de Nederlanders een lunchroom in 2009 (Hendriks, De lunchroom in beeld, 2010). Indien dit percentage van 11,7% vermenigvuldigt wordt met het aantal inwoners in Enschede van 158.000 komt dit neer op een doelgroepgrootte van 18.500 personen. Verder zullen ook bedrijven en werknemers van bedrijven op het Kennispark Twente die gebruik maken van deze lunchroom/koffiebar hierdoor, wordt de doelgroepgrootte vergroot. Er wordt een aanname gemaakt betreffende het bezettingspercentage van 60 procent. Voor het eerste jaar is een bezettingsgraad aangenomen van 20% die jaarlijks 2% stijgt tot 40%. Indien de bezettingsgraad van 40% is gehaald stijgt deze jaarlijks met 5% tot een bezetting van 60%. Dit komt neer op een bezetting van het aantal stoelen van 3750 stoelen maal de gemiddelde besteding van €6,20 komt dit neer op een omzet van €23.250,‐ per jaar. Voor een uitgebreide omzetverwachting voor de functie lunchroom/koffiebar zie bijlage 16 omzetverwachting lunchroom/koffiebar The Ecopoort. Ontmoetingsplek Doordat de functie ontmoetingsplek ook in het concept Green 4U is ontworpen wordt, zijn hiervoor dezelfde marktgegevens en omzetverwachting aangehouden. De omzetverwachting van de functie ontmoetingsplek bedraagt in 2012 € 100.700,00. Niet standaard scholingsprogramma Doordat het om een non‐profit bedrijf gaat kan er geen omzetverwachting gemaakt worden voor het niet standaard scholingsprogramma. Een school is volledig afhankelijk van subsidies die afgestaan worden door de overheid.


Pagina 27



Stomerij/wasserij Om een omzetverwachting te maken voor de stomerij/wasserij wordt gekeken naar de gemiddelde omzet in deze branche. Hier is bewust voor gekozen, omdat er geen duidelijke marktcijfers zijn te vinden in de regio Enschede. De omzet wordt pas inzichtelijk indien het bedrijf daadwerkelijk gaat opereren. De gemiddelde omzet in de textielreinigingsbranche die in de regio actief zijn bedraagt in 2008 tussen de €125.000,‐ en €375.000,‐ (Hoofdbedrijfschap Ambachten, 2008). Voor de omzet van de stomerij/wasserij wordt een aanname gedaan van €195.000,‐. Voor deze omzet is een aanname gedaan omdat 54% van het aantal stomerijen een omzet tussen de €125.000,‐ en €375.000,‐ realiseren. 27% van het aantal bedrijven realiseert een omzet van boven de €340.000,‐ en 19% van de bedrijven realiseert een omzet beneden de €114.000,‐ (Netex, 2010). Omzetverwachting per functie The Ecopoort Functie Omzet VVO (m2) Supermarkt €9.804.860,‐. 1200 Lunchroom/koffiebar €23.250,‐ 150 Ontmoetingsplek € 100.700,00 1000 Niet standaard scholingsprogramma €97.800,‐ 1300 Stomerij/wasserij €195.000,‐ 150 Totaal €10.221.610,‐ 3800 Tabel 10: omzetverwachting The Ecopoort

5.2

Huuropbrengsten

In deze paragraaf wordt een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten die de belegger waarschijnlijk kan ontvangen. De frictieleegstand bedraagt in Nederland tussen de 4 a 5% (Hag, 2012). De huurprijs verhoging is in 2011 gelijk aan de inflatie in Nederland namelijk 2,3% (Aedesnet, 2011). Gemiddeld bedraagt de inflatie in de afgelopen 11 jaar 2,125% (Centraal bureau voor de statistiek, 2012). Er wordt uitgegaan van inflatie van de huurprijs van 3% voor alle functies in het pand. 5.2.1 Huuropbrengsten Green 4U Om de huuropbrengsten voor de functies fitness, hotel, bar/restaurant en ontmoetingsplek in kaart te brengen wordt gekeken hoeveel omzet de desbetreffende functies kunnen behalen. Voor de verschillende functies wordt een percentage aan huisvestingskosten genomen aan de hand van de gemiddelde resultatenrekening van de desbetreffende branche. Het percentage is het gemiddelde percentage tussen het minimale en maximale percentage dat aan huisvestingskosten in rekening wordt gebracht bij de desbetreffende branche. Het gemiddelde percentage wordt aangehouden om op deze wijze een eerlijke vergelijking te krijgen qua huuropbrengsten voor de belegger van het pand. De bezetting van het pand bedraagt in het eerste jaar 70% en stijgt jaarlijks met 10% tot 95%. De bezetting en de jaarlijkse stijging van de bezetting is hoog aangehouden, omdat uit interviews is gebleken dat het pand anders niet rendabel is en niet geëxploiteerd wordt (Kienhuis, Bezettingsgraad, 2012). Dit percentage is voor de overige concepten en functies aangehouden om geen afwijkende bedrijfseconomische effecten in kaart te brengen. Huuropbrengsten fitnessruimte: Voor de fitnessbranche liggen de huisvestingskosten tussen de 13 – 19 % van de omzet (Rabobank, 2008). Er wordt een percentage van 16% aangehouden voor de huisvestingskosten. In paragraaf 4.1.1 omzetverwachting is gebleken dat de omzet in het eerste jaar € 58.560,00 bedraagt. Indien hier een percentage van 16% aan huuropbrengsten wordt gerekend komt dit neer op een jaarlijkse huuropbrengst van € 20.560,76. In bijlage 17 is een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten fitnessruimte Green 4U.

Huuropbrengsten hotel: Om de huuropbrengsten voor het hotelgedeelte in beeld te brengen is uit onderzoek gebleken dat bij een jaarlijkse omzet van €750.000,‐ een percentage tussen de 8 en 15% aan huur in rekening wordt gebracht. In dit project wordt een percentage van 11,5% procent aangehouden. Voor de huurkosten van het pand komt dit


Pagina 28



neer op een huuropbrengst van € 45.773,61 (Van Spronsen en Partners horeca‐advies, 2010). In bijlage 18 is een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten hotel Green 4U. Huuropbrengsten bar/restaurant: Het gemiddelde percentage voor de huur van het gedeelte bar/restaurant bedraagt in 2009 tussen de 6 en 11% van de omzet (Van Spronsen & Partners horeca‐advies, 2009). Als vuistregel wordt vaak een percentage voor de huur van horeca gehanteerd tussen de 10 en 15% van de omzet (Kienhuis, Percentage van de omzet voor huur horeca, 2012). In dit project wordt een percentage van 12,5% aangehouden voor de huuropbrengsten van het bar/restaurant gedeelte. Dit komt neer op een jaarlijkse huuropbrengst van € 14.207,94 in 2012. In bijlage 19 is een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten bar/restaurant Green 4U. Huuropbrengsten kantoorruimte: De frictieleegstand bedraagt in Nederland tussen de 4 á 5% (Hag, 2012). Door de huidige economische crisis staat er in Enschede 11% van de voorraad leeg. (Dynamis, kantorenmarkt, 2012). De huuropbrengst bedraagt in het eerste jaar € 53.987,04. In bijlage 20 is een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten kantoorruimte Green 4U. Huuropbrengsten ontmoetingsplek: Als men kijkt naar het percentage huur dat de functies hotel,bar/restaurant en fitnesscentrum hebben bedraagt dit tussen de 6 en 19% van de omzet. Voor een open flexwerkplekken zijn geen cijfers te vinden wat betreft het percentage voor de huur van de ruimte. Daarom wordt een aanname gedaan met een gemiddeld percentage aan huisvestingslasten van de overige functies. Dit komt neer op een percentage van 12,5% aan huurkosten met een bedrag van € 20.469,60 huuropbrengsten in 2012. In bijlage 21 is een overzicht weergegeven van de huuropbrengsten ontmoetingsplek Green 4U. In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van de functies in het concept Green 4U. Hieruit is de omzetverwachting geschetst van de verschillende functies en de daarbij horende huuropbrengsten. Om een uitgebreid overzicht te krijgen van de huuropbrengsten van alle functies is in bijlage 22 huuropbrengsten Green 4U een overzicht weergegeven. Huuropbrengsten Green 4U Functie

VVO

Kantoorruimte

Omzet 2012

Omzet 2013

Percentage Huuropbrengsten Huuropbrengsten huisvestingkosten 2012 2013 N.v.t. € 53.987,04 € 63.427,04

800

€ 0,00

€ 0,00

1300

€ 389.103,75

€ 400.776,86

11,50%

€ 45.773,61

€ 51.212,15

Restaurant/bar

600

€ 88.262,50

€ 101.817,38

12,50%

€ 14.207,94

€ 15.586,58

Fitnesscentrum

900

€ 58.560,00

€ 120.633,60

16%

€ 20.560,76

€ 27.663,67

Ontmoetingsplek

800

€ 100.700,00

€ 103.721,00

12,50%

€ 20.469,60

€ 21.999,49

Onverhuurbaar

800

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

5200

€ 636.626,25

€ 726.948,84

€ 154.998,94

€ 179.888,92

Hotel

Totaal

Tabel 11: huuropbrengsten Green 4U

5.2.2 Huuropbrengsten Green Innovation Lab Huuropbrengsten duurzaamheidscentrum Het duurzaamheidscentrum heeft een oppervlakte van 400m2 VVO. De huurprijs is gebaseerd op de huidige huurprijs die gevraagd wordt door BTC Twente (BTC Twente huurprijzen, 2012). De frictieleegstaand bedraagt in Nederland tussen de 4 a 5% (Hag, 2012) De huurprijsverhoging is in 2011 gelijk aan de inflatie in Nederland namelijk 2,3% (Aedesnet, 2011). Gemiddeld bedraagt de inflatie in de afgelopen 11 jaar 2,125% (Centraal bureau voor de statistiek, 2012). Er wordt uitgegaan van inflatie van de huurprijs van 3,0%. Voor een uitgebreid overzicht van de huuropbrengsten zie bijlage 23 huuropbrengsten duurzaamheidscentrum Green Innovation Lab.


Pagina 29



Huuropbrengsten Venturelab Het Venturelab is ook in het huidige pand The Corridor gevestigd en betaald de huidige huurprijs die gehanteerd wordt door BTC Twente (BTC Twente huurprijzen, 2012). De huidige huurprijs is momenteel €120,55 per vierkante meter VVO. De nieuwe huurprijs bedraagt €110,‐ per m2 (Dynamis, kantorenmarkt, 2012). Door de duurzame renovatie is uit onderzoek gebleken dat de huurprijs met 2% verhoogd kan worden (Duurzaam vastgoed, 2011). De huurprijs verhoging wordt in deze case anders door berekend als de twee procent huurprijsverhoging die hierboven is genoemd. Het Venturelab heeft een oppervlakte van 400m2 VVO. De bezettingsgraad bedraagt in het eerste jaar 50% en wordt elk jaar met 10% verhoogd tot 95% procent. Dit komt in totaal op een huuropbrengst in 2012 van € 43.490,28. Voor een uitgebreid overzicht van de huuropbrengsten zie bijlage 24 huuropbrengsten Venturelab Green Innovation Lab. Studentenhuisvesting: Om een huuropbrengst per kamer te realiseren zal deze getoetst moeten worden aan het puntensysteem dat door de overheid is opgesteld (Rijksoverheid huurprijs puntensysteem). Het zal hier gaan om onzelfstandige kamers. Dit houdt in dat de kamer geen eigen faciliteiten heeft, betreft: douche, toilet, keuken en een eigen ingang. Het gemiddelde aantal punten van de kamers bedraagt 180 punten. Indien 180 punten gerealiseerd worden kan de eigenaar een huurprijs van €322,18 in rekening brengen. Deze prijs kan niet gehanteerd worden in Enschede omdat de huurprijzen gemiddeld €98,‐ onder het landelijk gemiddelde liggen (Kamermarkt Enschede, 2011). Dan zal een kale huurprijs overblijven van €224,‐. Tijdens een interview is gebleken dat de gemiddelde huuropbrengsten van een studentenkamer €10,‐ per m2 bedraagt (Kienhuis, Huurprijs studentenhuisvesting, 2012). Dit zal dus een huurprijs opleveren van €250,‐ per maand per kamer. Om de totale huurprijs te berekenen zullen de servicekosten in kaart gebracht moeten worden. In onderstaande paragraaf wordt een weergave gemaakt van de servicekosten voor de studentenhuisvesting in het pand The Corridor. Voor een uitgebreid overzicht van de huuropbrengsten zie bijlage 25 huuropbrengsten studentenhuisvesting Green Innovation Lab. Servicekosten: Om de servicekosten op te stellen is gebruik gemaakt van de kerngetallen in onderstaand figuur. De bedragen zijn een indicatie bij een kameroppervlak van circa 18m2 en gemeenschappelijke ruimten buiten de kamer van 12 á 15 m2. Uitgegaan wordt van het prijsniveau 2012. De bedragen zijn verder afhankelijk van isolatiewaarde, ventilatiehoeveelheid, tarieven van leveranciers en overheden en de inzet van het bestuur op bewustwording energiebesparing bij de bewoners (Gemeente Amsterdam SEV, 2012). Servicekosten

Prijs in euro’s

Verwarming

€ 30,00

Elektra

€ 20,00

Water

€ 9,00

Afvoeren van huisvuil

€ 4,00

Huismeester/beheer

€ 6,00

Fonds kleine herstellingen

€ 10,00

5% administratiekosten

€ 4,00

Totaal

€ 83,00

Provinciale en Gemeentelijke heffingen en belastingen Zuiveringsheffing

€ 1,00

Verontreinigingsheffing

€ 1,00

Waterschapsbelasting

€ 5,00

Totaal heffingen etc.

€ 7,00


Pagina 30



Totaal indicatie servicekosten

€ 90,00

Eventueel internet

€ 10,00

Kale huurprijs

€ 250,00

Totaal per maand te betalen

€ 340,00

Tabel 12:servicekosten

In onderstaand figuur is een overzicht gemaakt van de huuropbrengsten voor de eerste twee jaar van het concept Green Innovation Lab.

Huuropbrengsten Green Innovation Lab 2012 2013 Functie VVO Duurzaam Niet duurzaam Duurzaam Niet duurzaam € 255.799,77 € 201.600,00 € 291.511,77 € 237.312,00 Studentenhuisvesting 3100 Duurzaamheidscentrum 600 € 37.793,52 € 30.800,00 € 43.249,52 € 36.256,00 Venturelab 400 € 56.690,28 € 46.200,00 € 64.874,28 € 54.384,00 Totaal 4100 € 350.283,57 € 278.600,00 € 399.635,57 € 327.952,00 Figuur 11: huuropbrengsten Green Innovation Lab Zoals te zien is in bovenstaand figuur zijn de huuropbrengsten voor de duurzame situatie en de niet duurzame situatie in kaart gebracht. De duurzame huuropbrengsten liggen meer dan twee keer zo hoog als de niet duurzame huuropbrengsten, dit komt door de besparing in de exploitatiekosten. 75% van dit bedrag wordt bovenop de huurprijs per jaar gezet.

5.2.3 Huuropbrengsten The Ecopoort Supermarkt De huuropbrengsten van een supermarkt wordt berekend aan de hand van een prijs per vierkante meter. Uit onderzoek is gebleken dat de huurprijs van winkelvastgoed in Twente tussen de €100,‐ en €125,‐ bedraagt (DTZ Zadelhoff, 2011). De bezetting van de supermarkt bedraagt 95%, omdat het om een vaste huurder gaat die een huurcontract aan gaat voor tenminste vijf jaar. Uit het interview met een conceptontwikkelaar is gebleken dat de huurprijs minstens €160,‐ per m2 VVO kan opbrengen (Kienhuis, Huurprijs supermarkt, 2012). Doordat het pand niet op een A‐ locatie ligt, wordt een huurprijs van €160,‐ per m2 aangehouden, dit komt door het riante aantal parkeerplaatsen rondom de supermarkt. Voor uitgebreide huuropbrengsten zie bijlage 26 huuropbrengsten supermarkt The Ecopoort. Ontmoetingsplek Doordat de functie ontmoetingsplek ook in het concept Green 4U is geïmplementeerd wordt aan de hand van de omzetverwachting een huuropbrengst in kaart gebracht. Als men kijkt naar het percentage huur dat de functies hotel, bar/restaurant, fitnesscentrum hebben bedraagt dit tussen de 6 en 19% van de omzet. Voor open flexwerkplekken zijn geen getallen te vinden wat betreft het percentage voor de huur van de ruimte. Daarom wordt een aanname gedaan en wordt een gemiddelde genomen van de overige functie. Dit komt neer op een percentage van 12,5%. Voor uitgebreide huuropbrengsten zie paragraaf 5.2.1 huuropbrengsten ontmoetingsplek Green 4U. Niet standaard scholingsprogramma Om de huurprijs van het niet standaard scholingsprogramma op te stellen is gebruik gemaakt van een aantal referentieprojecten. Uit referentieprojecten lag de huurprijs tussen de €42,‐ en €44,‐ per vierkante meter (De Gelderlander, 2010). Dit getal is ook aangehouden voor de huur van het niet standaard scholingsprogramma in het pand The Corridor. Voor uitgebreide huuropbrengsten zie bijlage 27 huuropbrengsten niet standaard scholingsprogramma The Ecopoort.


Pagina 31



Stomerij/wasserij De huuropbrengsten voor de stomerij/wasserij worden berekend aan de hand van een huurprijs per vierkante meter commerciële ruimte. Uit een interview met een conceptontwikkelaar is gebleken dat de huurprijs voor commerciële ruimtes in Enschede €100,‐ per m2 VVO bedragen (Kienhuis, Huurprijs commeriele ruimte, 2012). Voor uitgebreide huuropbrengsten zie bijlage 28 huuropbrengsten stomerij/wasserij The Ecopoort. Lunchroom/koffiebar Uit onderzoek is gebleken dat 6 tot 10% van de omzet naar de huur van het gebouw gaat bij een jaarlijkse omzet van €400.000,‐ (Hendriks & horeca‐advies, De Lunchroom in beeld, 2010). Bij de lunchroom/koffiebar in het pand The Corridor wordt een percentage van 8% aangehouden voor de huur van het pand. Er is voor dit percentage gekozen omdat dit percentage uitgaat van het gemiddelde percentage huurkosten. Voor uitgebreide huuropbrengsten zie bijlage 29 huuropbrengsten lunchroom/koffiebar The Ecopoort.

5.3

Verbouw‐ en inrichtingskosten

In deze paragraaf wordt per functie een overzicht weergegeven van de verbouw‐ en inrichtingskosten voor de desbetreffende functie. De verbouwingskosten zijn inclusief de kosten voor de duurzame renovatie en worden onderverdeeld naar het aantal vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. De inrichtingskosten zijn gebaseerd op ramingen die gemaakt worden voor een desbetreffende functie. Een financieel overzicht van deze inrichtingskosten zijn weergegeven in bijlage 30 inrichtingskosten Green 4U. Verbouwingskosten concepten De totale verbouwingskosten inclusief duurzaamheidsmaatregelen bedraagt € 3.675.199,50. Voor een uitgebreid overzicht hiervan zie bijlage 31 verbouw‐ en inrichtingskosten Green 4U. Voor de inrichtingskosten van het concept Green Innovation Lab zie bijlage 32 inrichtingkosten Green Innovation Lab. Tot slot zijn de inrichtingskosten voor het concept The Ecopoort in bijlage 33 te vinden. Inrichtingskosten concepten In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van de verbouw‐ en inrichtingskosten voor de concepten. Verbouw‐ en inrichtingskosten Concepten Verbouw‐ en inrichtingskosten Green 4U Functie

VVO

Kantoorruimte

Verbouwingskosten

Inrichtingskosten Totaal

800

€ 668.218,09

1300

€ 1.085.854,40

Restaurant/bar

600

€ 501.163,57

€ 112.000,00

€ 613.163,57

Fitnesscentrum

900

€ 751.745,35

€ 222.500,00

€ 974.245,35

Ontmoetingsplek

800

€ 668.218,09

€ 61.400,00

€ 729.618,09

4400

€ 3.675.199,50

Hotel

Totaal

€ 0,00

€ 668.218,09

€ 406.650,00 € 1.492.504,40

€ 802.550,00 € 4.477.749,50

Verbouw‐ en inrichtingskosten Green Innovation Lab Functie

VVO

Studentenhuisvesting

Verbouwingskosten


3100

€ 2.778.809,38

Duurzaamheidscentrum

600

€ 537.834,07

€ 76.000,00

€ 613.834,07

Venturelab

400

€ 358.556,05

€ 10.000,00

€ 368.556,05

4100

€ 3.675.199,50

Totaal

€ 278.180,00 € 3.056.989,38

€ 364.180,00 € 4.039.379,50

Verbouw‐ en inrichtingskosten The Ecopoort


Pagina 32



Functie

VVO

Supermarkt

Verbouwingskosten


1200

€ 1.160.589,32

150

€ 145.073,66

Ontmoetingsplek

1000

€ 967.157,76

€ 73.900,00 € 1.041.057,76

Niet standaard scholingsprogramma

1300

€ 1.257.305,09

€ 95.125,00 € 1.352.430,09

150

€ 145.073,66

3800

€ 3.675.199,50

Lunchroom/koffiebar

Stomerij/wasserij Totaal

€ 456.500,00 € 1.617.089,32 € 383.500,00

€ 112.150,00

€ 528.573,66

€ 257.223,66

€ 1.121.175,00 € 4.796.374,50

Tabel 13: verbouw‐ en inrichtingkosten concepten

In bovenstaande tabel zijn de verbouwingskosten inclusief duurzaamheidsmaatregelen per functie onderverdeeld. In hoofdstuk zes haalbaarheid zal gekeken worden naar de haalbaarheid van de verschillende functies. Hierbij zal zowel naar de huuropbrengsten,verbouwingskosten en inrichtingskosten van een functie gekeken worden. De inrichtingskosten zijn tot stand gekomen aan de hand van vergelijkbare prijzen die te vinden zijn op het internet.

5.4

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten zijn na de bouwkosten een belangrijke kostenpost gedurende de exploitatie van het pand. De huidige exploitatiekosten van het pand zijn weergegeven in hoofdstuk twee. De toekomstige exploitatiekosten worden verder uitgewerkt in deze paragraaf. Toekomstige situatie(SOLL) Door de duurzame renovatie ‐beschreven in hoofdstuk twee‐ zijn diverse duurzame maatregelen opgesteld. Jaarlijks zal er een bedrag van € 121.221,00 bespaard worden op de exploitatiekosten. Dit is een procentuele besparing van 20% per jaar. Indien de exploitatiekosten per functie door worden berekend naar de verschillende functies komt het volgende overzicht tot stand. Exploitatiekosten concepten Exploitatiekosten Green 4U Functie

VVO

Kantoorruimte

Verbouw

Inrichting

Huidige

Toekomstige

800

€ 668.218,09

€ 0,00

1300

€ 1.085.854,40

€ 406.650,00

Restaurant/bar

600

€ 501.163,57

€ 112.000,00

€ 69.945,27

€ 53.415,14

Fitnesscentrum

900

€ 751.745,35

€ 222.500,00

€ 104.917,91

€ 80.122,70

Ontmoetingsplek

800

€ 668.218,09

€ 61.400,00

€ 93.260,36

€ 71.220,18

4400

€ 3.675.199,50

€ 802.550,00

Hotel

Totaal

€ 93.260,36

€ 71.220,18

€ 151.548,09 € 115.732,80

€ 512.932,00 € 391.711,00

Exploitatiekosten Green Innovation Lab Functie

VVO


Verbouw

Inrichting

Huidige

Toekomstige

3100

€ 2.778.809,38

€ 278.180,00


600

€ 537.834,07

€ 76.000,00

€ 75.063,22

€ 57.323,56

Venturelab

400

€ 358.556,05

€ 10.000,00

€ 50.042,15

€ 38.215,71

4100

€ 3.675.199,50

€ 364.180,00

Totaal

€ 387.826,63 € 296.171,73

€ 512.932,00 € 391.711,00

Exploitatiekosten The Ecopoort


Pagina 33



Functie

VVO

Supermarkt

Verbouw

Inrichting

Huidige

Toekomstige

1200

€ 1.160.589,32

€ 456.500,00

150

€ 145.073,66

€ 383.500,00

Ontmoetingsplek

1000

€ 967.157,76

€ 73.900,00

€ 134.982,11 € 103.081,84

Niet standaard scholingsprogramma

1300

€ 1.257.305,09

€ 95.125,00

€ 175.476,74 € 134.006,39

150

€ 145.073,66

€ 112.150,00

3800

€ 3.675.199,50

€ 1.121.175,00

Lunchroom/koffiebar

Stomerij/wasserij Totaal

€ 161.978,53 € 123.698,21 € 20.247,32

€ 20.247,32

€ 15.462,28

€ 15.462,28

€ 512.932,00 € 391.711,00

Tabel 14: exploitatiekosten concepten

In bovenstaand figuur zijn per functie de exploitatiekosten te zien voor de huidige situatie en de toekomstige situatie. De gerealiseerde besparing door de duurzame renovatie zorgt ervoor dat de huurder minder exploitatiekosten hoeft te betalen. Voor de investeerder zijn er niet direct financiële voordelen. Om het ook voor de investeerder aantrekkelijk te maken is gekeken naar vergelijkbare projecten (Simons Wessel, 2012). Bij deze projecten wordt de duurzame renovatie gefinancierd door de verhuurder. De huurder heeft hierdoor lagere exploitatiekosten en bespaart hierop. Door de lagere exploitatiekosten en het verbeterde pand wordt een hogere huurprijs betaald. Dit principe wordt ook bij de duurzame renovatie van het pand The Corridor aangehouden. 75% van de besparing op de exploitatiekosten wordt voor de eerste 15 jaar bovenop de huurprijs gerekend. Hierdoor zijn er voor de huurder en verhuurder financiële voordelen. Deze besparing wordt bij de huuropbrengsten opgerekend en is te zien in paragraaf 5.2.1 huuropbrengsten.

5.5

Kosten en opbrengsten

De kosten en opbrengsten voor de concepten worden inzichtelijk gemaakt aan de hand van verschillende kosten‐ en opbrengstenposten. Hierbij moet gedacht worden aan de verbouw‐ en inrichtingskosten, omzetverwachting, exploitatiebesparing door duurzame renovatie en de huuropbrengsten. Om inzicht te krijgen in de verbouw en inrichtingskosten worden deze onderverdeeld in de verschillende functies van het pand. Daarnaast worden de huuropbrengsten per functie in kaart gebracht om te kijken welke functie de meeste opbrengsten heeft qua huur (W.N.J Rust, 1995). In onderstaande tabel zijn de kosten en opbrengsten van de verschillende functies weergegeven in 2012. Hieruit kan moeilijk bepaald worden welke functie het meeste rendement oplevert omdat dit slechts om één exploitatiejaar gaat. De totale exploitatieperiode bedraagt 30 jaar. Om de verbouwingskosten terug te verdienen is hier een terugverdientijd van 12 jaar voor nodig. Door de duurzame renovatie is jaarlijks een besparing ontstaan op de exploitatiekosten van € 121.221,00. Dit heeft in eerste instantie alleen directe voordelen voor de huurder van het pand, omdat deze minder exploitatiekosten hoeft te betalen. Om de belegger hier ook een voordeel mee te doen, is in de eerste 15 jaar 75% van de exploitatiebesparing opgeteld bij de huur. Voor dit principe is gekozen, omdat dit ook wordt uitgevoerd bij referentieconcepten en de uitgewerkte concepten uit dit onderzoek (Simons, 2012). Kosten en opbrengsten concepten Kosten en opbrengsten Green 4U Functie

VVO

Kantoorruimte

Verbouw

Inrichting

Huuropbrengsten Exploitatiebesparing 2012 € 69.987,04 € 18.649,38

800

€ 668.218,09

€ 0,00

1300

€ 1.085.854,40

€ 406.650,00

€ 54.991,47

€ 30.305,25

Restaurant/bar

600

€ 501.163,57

€ 112.000,00

€ 15.695,00

€ 13.987,04

Fitnesscentrum

900

€ 751.745,35

€ 222.500,00

€ 22.490,90

€ 20.980,56

Ontmoetingsplek

800

€ 668.218,09

€ 61.400,00

€ 23.062,63

€ 18.649,38

4400

€ 3.675.199,50

€ 802.550,00

€ 186.227,04

€ 121.221,00

Hotel

Totaal


Pagina 34



Kosten en opbrengsten Green Innovation Lab Functie

VVO


Verbouw

Inrichting


3100

€ 2.778.809,38

€ 278.180,00


600

€ 537.834,07

€ 76.000,00

€ 28.993,52

€ 17.739,66

Venturelab

400

€ 358.556,05

€ 10.000,00

€ 43.490,28

€ 11.826,44

4100

€ 3.675.199,50

€ 364.180,00

€ 350.283,57

€ 121.221,00

Totaal

Kosten en opbrengsten The Ecopoort Functie

VVO

Supermarkt

Verbouw

Inrichting


1200

€ 1.160.589,32

€ 456.500,00

150

€ 145.073,66

€ 383.500,00

€ 3.490,57

€ 3.496,76

Ontmoetingsplek

1000

€ 967.157,76

€ 73.900,00

€ 22.798,29

€ 23.311,73

Niet standaard scholingsprogramma Stomerij/wasserij

1300

€ 1.257.305,09

€ 95.125,00

€ 74.598,94

€ 30.305,25

150

€ 145.073,66

€ 112.150,00

€ 13.122,57

€ 3.496,76

Totaal

3800

€ 3.675.199,50

€ 1.121.175,00

€ 317.390,92

€ 88.584,58

Lunchroom/koffiebar

Tabel 15: kosten en opbrengsten concepten

6

Haalbaarheid

Om het concept Green 4U daadwerkelijk op de markt te brengen is het van belang om te kijken of het concept haalbaar is. De haalbaarheid van dit concept wordt berekend aan de hand van het rendement en de terugverdientijd van het concept. Het rendement wordt berekend aan de hand van de discounted cash flow methode (Bosse, Rust, & Salemi, 2008). Uit deze financiële gegevens worden de bedrijfseconomische effecten in kaart gebracht, om hieruit te concluderen of het concept wel of niet haalbaar is. Deze bedrijfseconomische effecten worden hieronder verder uitgewerkt. 6.1.1 Rendement Green 4U Om het rendement van de verschillende functies te berekenen is een rendementsberekening gemaakt voor het concept Green 4U aan de hand van de Discounted Cash Flow(DCF) methode. Er is voor deze methode gekozen, omdat de cash flow steeds belangrijker wordt in de vastgoedwereld, dit bleek uit het leegstandsdebat van de Stichting Pioneering in 2012. De huidige waarde van het pand is bepaald aan de hand van de huurinkomsten en de bezettingsgraad van het pand en een bruto aanvangsrendement van 10% (Toornend, 2007). Uit cijfers is gebleken dat de rendementseisen in de afgelopen jaren redelijk constant zijn gebleven voor kantoren, deze bedraagt in de regio oost tussen 7% en 10% (Zadelhoff, 2012). In dit project wordt met een disconteringsvoet gewerkt van 6% (Gemeente Enschede). Met de discounted cash flow methode wordt de huidige waarde van inkomsten (huuropbrengsten) van een vastgoedbelegging in de toekomst bepaald (Have, Taxatieleer Vastgoed 1, 2011). De disconteringsvoet is het gewenste rendement dat een belegger eist voor een belegging (Have, Taxatieleer vastgoed 2, 2003). Het concept Green 4U heeft een negatief rendement zoals in onderstaand figuur is weergegeven. Rendement Green 4U Exploitatieperiode 30 jaar

Exploitatieperiode 15 jaar

Tabel 16: rendement Green 4U

DCF

€ 118.086,45 DCF

‐€ 1.790.586,16

Koopsom

€ 109.339,31 Koopsom

‐€ 1.657.950,15


Pagina 35



In bovenstaande tabel zijn de rendementscijfers van het concept Green 4U te zien. Hieruit blijkt dat na een exploitatieperiode van 30 jaar het concept niet het gewenste rendement oplevert. Voor een uitgebreide rendementsberekening zie bijlage 34 rendementsberekening Green 4U. Rendement Green Innovation Lab



DCF

€ 1.527.726,77 DCF

‐€ 756.719,28

Koopsom

€ 1.414.561,83 Koopsom

‐€ 700.666,00

Tabel 17: rendement Green Innovation Lab

In bovenstaande tabel is te zien dat het concept Green Innovation Lab niet rendabel is na een exploitatieperiode van 15 jaar. Er zal een vervolgonderzoek moeten plaatsvinden om het daadwerkelijke rendement van het concept Green Innovation Lab te berekenen. Voor een uitgebreide rendementsberekening zie bijlage 35 rendementsberekening Green Innovation Lab. Rendement The Ecopoort Exploitatieperiode 30 jaar


DCF

€ 166.132,35

DCF

‐€ 1.904.993,60

Koopsom

€ 153.826,25

Koopsom

‐€ 1.763.882,96

Figuur 12: rendement The Ecopoort

Uit bovenstaand figuur is te zien dat het voor de belegger niet interessant om in dit concept te investeren. Voor een uitgebreide rendementsberekening zie bijlage 36 rendementsberekening The Ecopoort.

6.2

Terugverdientijd

De terugverdientijd van het concept Green 4U wordt berekend aan de hand van de verbouw‐ en inrichtingskosten en de jaarlijkse huuropbrengsten die ontvangen worden. Tevens is een percentage van vier procent van de huuropbrengsten aan exploitatiekosten verwerkt (Kienhuis, Exploitatiekosten, 2012). Groot onderhoud vindt eens in de 10 jaar plaats met een bedrag van €10,‐ per m2 BVO. Dit komt neer op een bedrag van € 52.000,‐ (Kienhuis, Groot onderhoud, 2012). Tot slot wordt een percentage van 5% aan frictieleegstand meegenomen. In onderstaand figuur is een overzicht weergegeven van de kosten en opbrengsten en de terugverdientijd van het project. Terugverdientijd Green 4U

Terugverdientijd Green 4U € 6.383.305‐

0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Bedrag in €

10000000

5000000

€ 9.050.569

6.2.1

‐5000000 Investering t.o.v. besparing

Opbrengsten Duurzaam

Investeringen

‐10000000

Tabel 18: terugverdientijd Green 4U


Pagina 36



In bovenstaande tabel valt te zien dat de terugverdientijd 16 jaar beslaat op basis van de verbouw‐ en inrichtingskosten en de jaarlijkse opbrengsten van het pand, inclusief de aankoop van het pand. Terugverdientijd Green Innovation Lab

Terugverdientijd Green Innovation Lab

14000000 12000000

€ 12.139.241

6.2.2

8000000 € 5.877.998‐

Bedrag in €

10000000

6000000 4000000 2000000

‐2000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

0

‐4000000 Investering t.o.v. besparing

‐6000000


Investeringen

‐8000000

Figuur 10: terugverdientijd Green Innovation Lab

In bovenstaande figuur is te zien dat de terugverdientijd 13 jaar beslaat op basis van de verbouw‐ en inrichtingskosten en de jaarlijkse opbrengsten van het pand, inclusief de aankoop van het pand. Terugverdientijd The Ecopoort € 9.872.262

6.2.3

Terugverdientijd The Ecopoort

15000000

Bedrag in €

10000000

5000000

‐5000000

€ 6.701.930‐ 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

0

Investering t.o.v. besparing

‐10000000


Investeringen

Tabel 19:terugverdientijd The Ecopoort

In bovenstaand figuur is te zien dat de terugverdientijd van het concept The Ecopoort 16 jaar bedraagt. De totale investering bestaat uit: aankoop en verbouw‐ en inrichtingskosten van het pand. Opbrengsten bestaan uit de jaarlijkse huuropbrengst van de diverse functies.


Pagina 37



6.3

Risico’s

De verschillende functies in het gebouw worden weergegeven in een figuur die inzicht geeft in de factoren waar rekening meegehouden moet worden om de ondernemingen op te starten (Servicedesk, 2012). Risico’s concepten

Risico’s Green 4U Functie

Bouw*

Bestemmings‐ plan wijz

Kantoor

X

Hotel

X

X

Horeca

X

X

Sport

X

X

drank‐ en horeca*

Milieu*

Gebruiks*

A.P.V.

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

x

Milieu*

Gebruiks*

A.P.V.

Risico’s Green Innovation Lab Functie

Bouw*


drank‐ en horeca*


X

X

X

X

X


X

X

X

X

Venturelab

X

X

X

X

Milieu*

Gebruiks*

A.P.V.

X

X

X

Risico’s The Ecopoort Functie

Bouw*


drank‐ en horeca*

Supermarkt

X

X

Lunchroom/koffiebar

X

X

X

X

X

X

Ontmoetingsplek

X

X

X

X

X

X


X

X

X

X

x

X

X

x

X

x

* vergunning A.P.V. = Algemene Plaatselijke Verordening Tabel 20: risico's concepten

Zoals te zien is in bovenstaand figuur zullen veel vergunningen aangevraagd moeten worden om optimaal van het pand gebruik te kunnen maken. Er moet rekening gehouden worden met het aanvraagtraject voor de diverse vergunningen. Voorbeeld hiervan is een bestemmingsplanwijziging, dit kan een periode van 42 dagen in beslag nemen tot een aantal jaren. De Gemeente Enschede is eigenaar van het pand The Corridor, dit zal wellicht de aanvraag van vergunningen kunnen versoepelen.

7

Verdienmodellen

In dit hoofdstuk wordt per concept een weergave gemaakt van het rendement en kosten en opbrengsten van de verschillende nieuwe functies in het pand The Corridor. Daarnaast wordt een weergave gemaakt van de duurzame renovatie met behoud van de huidige kantoorfunctie. Als eerst wordt een model weergegeven van de duurzame renovatie. Hierbij wordt gekeken naar de kosten en opbrengsten gedurende een bepaalde exploitatieperiode.


Pagina 38



Tabel 21: financieel model business case duurzaam vastgoed (Hopman, 2011)

In bovenstaand figuur is een weergave gemaakt tussen de kosten en opbrengsten en de exploitatieperiode van het pand gedurende een duurzame en niet duurzame situatie. Hier is te zien dat het duurzame pand hogere investeringskosten heeft. In de loop van tijd worden deze kosten terugverdiend door de exploitatiebesparing, hogere huurprijs en een hogere restwaarde van het pand. De verschillende concepten worden geanalyseerd aan de hand van de bedrijfseconomische gegevens die inzichtelijk zijn gemaakt gedurende dit onderzoek.

7.1

Green 4U

In deze paragraaf zullen alle kosten en opbrengsten in kaart worden gebracht per functie om een inzichtelijk beeld te krijgen voor de belegger. Tijdens dit onderzoek is gebleken dat het concept Green 4U niet rendabel is. In onderstaand figuur zijn alle bedrijfseconomische effecten in kaart gebracht. Verdienmodel Green 4U Functie

VVO

Kantoorruimte

Aankoop

Verbouw

Inrichting

Huuropbrengsten 15jaar

800

€ 346.464,65

€ 668.218,09

€ 0,00

€ 926.144,15

1300

€ 563.005,05

€ 1.085.854,40

€ 406.650,00

€ 1.134.197,18

Restaurant/bar

600

€ 259.848,48

€ 501.163,57

€ 112.000,00

€ 330.530,47

Fitnesscentrum

900

€ 389.772,73

€ 751.745,35

€ 222.500,00

€ 926.144,15

Ontmoetingsplek

800

€ 346.464,65

€ 668.218,09

€ 61.400,00

€ 432.953,83

4400

€ 1.905.555,56

€ 3.675.199,50

€ 802.550,00

€ 3.749.969,79

Exploitatie

Restwaarde

Rendement

Hotel

Totaal Functie

VVO

Kantoorruimte

DCF

800

€ 63.468,78

€ 272.727,27

6,00%

‐€ 133.779,44

1300

€ 45.367,89

€ 443.181,82

6,00%

‐€ 398.666,66

Restaurant/bar

600

€ 13.221,22

€ 204.545,45

6,00%

‐€ 352.367,86

Fitnesscentrum

900

€ 37.045,77

€ 306.818,18

6,00%

‐€ 272.614,24

Ontmoetingsplek

800

€ 17.318,15

€ 272.727,27

6,00%

‐€ 553.967,18

4400

€ 176.421,81

€ 1.500.000,00

6,00%

‐€ 1.779.037,49

Hotel

Totaal

Figuur 13: verdienmodel Green 4U


Pagina 39



In bovenstaand figuur is te zien dat het concept niet rendabel is. De kosten wegen niet op tegen de opbrengsten die gegenereerd worden. Dit komt mede door de hoge verbouw‐ en inrichtingskosten van de verschillende functies. De functie kantoorruimte komt hier als beste naar voren, maar heeft ook een negatief eindresultaat gedurende een exploitatieperiode van 15 jaar. Geen enkele belegger zou investeren in dit concept, omdat dit concept niet het gewenste rendement oplevert. Daarnaast zou de belegger een bedrag van bijna 2 miljoen investeren die na een periode van 15 jaar is verloren.

7.2

Green Innovation Lab

Om te kijken of een belegger bereid is om te investeren zijn alle kosten en opbrengsten in kaart gebracht. Hierbij moet gedacht worden aan: de verbouw‐ en inrichtingskosten, exploitatiekosten, huuropbrengsten, onderhoudskosten en frictieleegstand. Dit heeft als resultaat de volgende getallen. In onderstaand figuur is een verdienmodel opgezet voor het concept Green Innovation Lab. Verdienmodel Green Innovation Lab Functie

VVO

Aankoop

Verbouw

Inrichting


3100

€ 1.440.785,91

€ 2.778.809,38

€ 278.180,00

€ 5.769.886,49


600

€ 278.861,79

€ 537.834,07

€ 76.000,00

€ 862.205,41

Venturelab

400

€ 185.907,86

€ 358.556,05

€ 10.000,00

€ 1.293.308,11

4100 € 1.905.555,56

€ 3.675.199,50

€ 364.180,00

€ 7.925.400,01

Totaal


Functie

VVO


3100

€ 230.795,46

€ 1.134.146,34

6,00%

‐€ 795.312,60


600

€ 34.488,22

€ 219.512,20

6,00%

‐€ 304.136,83

Venturelab

400

€ 51.732,32

€ 146.341,46

6,00%

€ 199.582,63

4100

€ 317.016,00

€ 1.500.000,00

6,00%

‐€ 700.666,00

Totaal

Exploitatie

Restwaarde

Rendement

DCF

Figuur 14: verdienmodel Green Innovation Lab

Uit bovenstaand figuur is te zien dat het concept Green Innovation Lab niet rendabel is. Na een periode van 15 jaar komt een negatieve koopsom naar voren van ‐€ 700.666,00. De functie Venturelab is rendabel, omdat het getal van de DCF hoger ligt als de aankoopsom. Green Innovation Lab is net als het concept Green 4U niet rendabel. Dit komt door de hoge verbouw‐ en inrichtingskosten en te lage opbrengsten gedurende de exploitatieperiode. Na een periode van 15 jaar heeft het concept een negatieve koopsom, gekeken naar de DCF methode. Indien dit betekent dat een belegger investeert in dit concept zal hij na 15 jaar een bedrag van meer drie miljoen verloren zal zijn.

7.3

The Ecopoort

De financiële gegevens van het concept The Ecopoort zijn in onderstaand figuur weergegeven. Verdienmodel The Ecopoort Functie

VVO

Supermarkt

Aankoop

Verbouw

Inrichting


1200

€ 601.754,39

€ 1.160.589,32

€ 456.500,00

€ 3.707.150,26

150

€ 75.219,30

€ 145.073,66

€ 383.500,00

€ 79.786,02

Ontmoetingsplek

1000

€ 501.461,99

€ 967.157,76

€ 73.900,00

€ 426.454,37


1300

€ 651.900,58

€ 1.257.305,09

€ 95.125,00

€ 1.305.659,73

150

€ 75.219,30

€ 145.073,66

€ 112.150,00

€ 297.509,89

Totaal

3800 € 1.905.555,56

€ 3.675.199,50

€ 1.121.175,00

€ 5.816.560,26

Lunchroom/koffiebar


Pagina 40



Functie

VVO

Supermarkt

Exploitatie

Restwaarde

Rendement

DCF

1200

€ 148.286,01

€ 473.684,21

6,00%

€ 28.062,60

150

€ 3.191,44

€ 59.210,53

6,00%

‐€ 496.512,26

Ontmoetingsplek

1000

€ 17.058,17

€ 394.736,84

6,00%

‐€ 1.055.698,68


1300

€ 52.226,39

€ 513.157,89

6,00%

150

€ 11.900,40

€ 59.210,53

6,00%

‐€ 984.765,28 ‐€ 133.864,63

Totaal

3800

€ 232.662,41

€ 1.500.000,00

6,00%

‐€ 1.891.204,05

Lunchroom/koffiebar

Figuur 15: verdienmodel The Ecopoort

Het concept The Ecopoort heeft net als de overige twee concepten een negatief resultaat. Dit komt door de terugverdientijd van het concept, deze bedraagt 21 jaar. Beleggers zijn bereid om te investeren indien de terugverdientijd van een concept 15 jaar bedraagt en het een positief rendement tussen de 6 en 10% ligt. Dit is niet het geval. Alle functies hebben een negatief rendement door de hoge kosten en de te lage opbrengsten gedurende de exploitatieperiode. Een belegger zal niet bereid zijn om in dit concept te investeren door het negatieve rendement dat is voor gecalculeerd.

7.4

Duurzaam renoveren

20000000

€ 16.485.337

Het laatste concept dat verder niet beschreven is tijdens het onderzoek is de duurzame renovatie. Dit houdt in dat het pand alleen duurzaam gerenoveerd wordt. Het pand heeft dezelfde kosten die ook bij de overige concepten in kaart zijn gebracht. Het pand heeft een oppervlakte van 4200m2 VVO en de huurprijs bedraagt €110,‐. De bezettingsgraad is in het eerste jaar 70% en stijgt jaarlijks met 10% tot 95%. De terugverdientijd is in onderstaand figuur weergegeven.

Terugverdientijd Duurzaam Renoveren

10000000

5000000

€ 3.675.200‐

Bedrag in €

15000000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

0 Investering t.o.v. besparing


Investeringen

‐5000000

Figuur 16: terugverdientijd Duurzaam Renoveren

In bovenstaand figuur is te zien dat het concept een terugverdientijd heeft van acht jaar. Indien een belegger bereid is om te investeren moet ook gekeken worden of het rendement positief is. In onderstaand figuur is een weergave gemaakt van het rendement gedurende een exploitatieperiode van 30 en 15 jaar.


Pagina 41



Rendement Duurzaam Renoveren Exploitatieperiode 30 jaar


DCF

€ 2.654.169,92 DCF

€ 7.792,33

Koopsom

€ 2.457.564,74 Koopsom

€ 7.215,12

Figuur 17: rendement duurzaam renoveren

Uit bovenstaand figuur is te zien dat het rendement positief is indien de exploitatieperiode 30 jaar bedraagt. Het rendement is net positief gedurende een exploitatieperiode van 15 jaar. Een gemiddelde exploitatieperiode van beleggervastgoed bedraagt 15 jaar, dit is gebleken tijdens het interview met een belegger. Een belegger zal dus niet bereid zijn om in dit concept te investeren.

8

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk volgen de conclusies en aanbevelingen van het afstudeeronderzoek dat is uitgevoerd voor het Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht. De volgende hoofdvraag wordt beantwoord: Welke van de drie reeds onderzochte duurzame concepten kan via een verdienmodel inzicht geven in de bedrijfseconomische effecten van het kantoorpand The Corridor aan de hand van de criteria: duurzaam renoveren, vastgoedtrends, kosten en baten en haalbaarheid voor de eigenaar van het kantoorpand op het Kennispark Twente? De verschillende factoren die gedurende het onderzoek onderzocht zijn geven inzicht welke van de drie concepten haalbaar zijn voor de eigenaar van het pand. In dit onderzoek gaat het om de volgende concepten: Green 4U, Green Innovation Lab en The Ecopoort. Gedurende het onderzoek is antwoord gegeven op de onderzoeksvragen. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen zullen hieronder beschreven worden. Conclusies: Doordat het pand duurzaam gerenoveerd zal worden, zijn hier verschillende kosten en opbrengsten mee gepaard. Deze kosten en opbrengsten zijn inclusief de overige verbouw‐ en inrichtingskosten. Het gaat om acht duurzaamheidsmaatregelen die invloed hebben op de financiële haalbaarheid van de verschillende concepten. Gedurende het onderzoek kwam naar voren dat beleggers een exploitatieperiode van 15 jaar aanhouden en tijdens deze periode het geïnvesteerde bedrag terugverdiend moeten hebben met een reëel rendement, dit is tussen de zes en acht procent. De terugverdientijd van de duurzame renovatie bedraagt 15 jaar Tijdens het onderzoek zijn vastgoedtrends in kaart gebracht om te kijken in hoeverre deze invloed hebben op een betere verhuurbaarheid van het pand. De vraag naar hoogwaardig kantoorvastgoed zal in de komende jaren alleen maar stijgen. Door de duurzame renovatie zal het pand The Corridor toegevoegd worden aan hoogwaardig kantoorvastgoed. Dit zal de verhuurbaarheid van het pand The Corridor ten goede komen. Daarnaast is vraag op het gebied van bedrijfsverzamelgebouwen, deze functie is in één van deze concepten verwerkt en kan bijdragen aan een betere verhuurbaarheid van het pand. Tot slot is het transformeren van kantoren naar studentenhuisvesting een vastgoedtrend. Uit hoofdstuk zeven is gebleken dat dit concept niet rendabel is vanwege de hoge verbouwingskosten en de te lage huuropbrengsten gedurende de exploitatieperiode. Deze vastgoedtrends zijn geen meerwaarde voor een betere verhuurbaarheid van het pand. De drie concepten die financieel uitgewerkt zijn, zijn niet rendabel op basis van financiële gegevens van de verschillende concepten. Dit komt mede door de te hoge verbouw‐ en inrichtingskosten. Verder zijn de opbrengsten te laag voor de kosten die hier tegenover staan. Indien gekeken wordt naar het rendement per functie komt het Venturelab als enige functie met een positief resultaat naar voren. Deze functie heeft als enige een positief rendement voor een belegger. Dit komt door de lage inrichtingskosten die overgenomen kunnen worden van het huidige pand. Tijdens het onderzoek is ook gekeken of het een optie zou zijn om het pand duurzaam te renoveren en de huidige kantoorfunctie te behouden. Dit concept is wel rendabel en heeft een positieve discounted cash flow na 30 jaar en een reële terugverdientijd van acht jaar. Met een goed en rendabel concept zou het pand The Corridor wellicht veel aantrekkelijker kunnen worden dan The Gallery.


Pagina 42



De huidige huurders van het pand The Corridor zullen verhuizen naar het pand The Gallery, omdat The Corridor een tijdelijke huisvesting is voordat het pand The Gallery volledig gerenoveerd zal zijn. In het huurcontract is opgenomen dat de huurders van The Corridor meeverhuizen naar The Gallery als deze gereed is. Aanbevelingen: Doordat de drie onderzochte concepten niet rendabel zijn, kan de eigenaar van het pand kijken of andere mogelijke functies in het pand kunnen komen. Er zal een zal een uitgebreid marktonderzoek moeten plaatsvinden voor de verschillende functies die in het pand gevestigd kunnen worden. Op deze manier kan gekeken worden welke functies daadwerkelijk het meeste potentieel hebben om zich in het pand te vestigen. Daarnaast zou de Gemeente Enschede een marktonderzoek kunnen doen naar de faciliteiten die op het Kennispark Twente niet of onvoldoende aanwezig zijn. Deze faciliteiten zouden dan in het gerenoveerde of nieuwe pand kunnen komen. De fiscale‐ en subsidiemaatregelen van de overheid zullen verder onderzocht moeten worden, om te kijken of de eigenaar van het pand tijdens de uitvoering van één of meer van de concepten hiervoor in aanmerking zou kunnen komen. Tevens kan onderzocht worden of het haalbaar is om The Corridor te transformeren naar permanente woonruimte op de vrije markt. Het transformeren van kantoren naar studentenhuisvesting was net niet haalbaar. De Gemeente Enschede kan onderzoek plegen naar de daadwerkelijke haalbaarheid van studentenhuisvesting en permanente woningen. Een andere aanbeveling is het pand opdelen in bedrijfshallen met kleine kantoren. De Gemeente Enschede zou de bedrijfseconomische effecten in kaart moeten brengen om te kijken of dit concept haalbaar is. Indien uit alle onderzoeken blijkt dat het pand niet rendabel geëxploiteerd kan worden, kan de Gemeente Enschede ervoor kunnen kiezen om het pand te slopen en nieuw te bouwen. Door de hoge verbouwingskosten zou de Gemeente Enschede een vervolgonderzoek kunnen laten uitvoeren of het bouwen van een nieuw pand rendabeler is dan het renoveren van het pand. Daarnaast een vervolgonderzoek uitvoeren naar de vraag van kavels van 2000 á 3000m2 met een bedrijfshal en kantoorgedeelte. De Gemeente Enschede zou ervoor kunnen kiezen om het pand te slopen en de kavel op te delen in twee á drie kavels en deze dan te verkopen of te exploiteren.

9

Implementatieplan

In het hoofdstuk conclusies en aanbevelingen zijn een aantal aanbevelingen naar voren gekomen die als vervolgonderzoek uitgevoerd kunnen worden. Om de Gemeente Enschede een inzicht te geven in de moeilijkheidsgraad en de financiën hiervan zijn deze aanbevelingen verwerkt in een implementatiematrix en in financieel implementatieplan uitgewerkt (Slagter, 2010). De invloed van de verbetermaatregelen worden ten opzichte van de moeilijkheidsgraad in de matrix weergegeven. Deze verbetermaatregelen zijn tot stand gekomen aan de hand van het onderzoek dat is uitgevoerd. De volgende zes maatregelen of verbeterdoelen kunnen gecreëerd worden: 1. Marktonderzoek nieuwe functies in het pand 2. Marktonderzoek naar faciliteiten op het Kennispark Twente 3. Onderzoeken fiscale‐ en subsidiemaatregelen 4. Pand opdelen in bedrijfshallen 5. Sloop en nieuwbouw 6. Verdelen kavels van 2000 á 3000m2


Pagina 43



Implementatiematrix

Moeilijkheidsgraad (implementatie verbetermaatregelen) Makkelijk

Invloed (verbeter)‐ maatregelen of resultaten.

Uitdaging Maatregel 5

Groot

Moeilijk Maatregel 6 Maatregel 4 Maatregel 1 Maatregel 2

Middel Klein

Maatregel 3

Tabel 22: implementatiematrix aanbevelingen

In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de financiën van de verbetermaatregelen van het implementatieplan.

Financiën implementatieplan Verbetermaatregelen:

Tijdsduur

Kosten in euro's

Baten

1

Marktonderzoek naar de haalbaarheid van nieuwe functies in het pand

20 weken

€ 60.000,00

Betere verhuurbaarheid van het pand

2

Marktonderzoek naar faciliteiten op het Kennispark Twente

20 weken

3

Pand opdelen in bedrijfshallen

30 weken

4

Onderzoek naar de fiscale‐ en subsidiemaatregelen

10 weken

5

Pand slopen en opdelen in kavels van 2 á 3000m2 en vervolgens verkopen of exploiteren

52 weken

€ 6.344.000,00 Beter rendement op de investering

6

Huidige pand slopen en nieuwbouw realiseren

52 weken

€ 5.074.000,00

€ 60.000,00 Betere verhuurbaarheid van het pand door het inspelen op de faciliteiten op het Kennispark Twente € 3.672.800,00 Betere verhuurbaarheid van het pand € 10.000,00

Kostenbesparing tijdens nieuwbouw of renovatie van het pand

Beter rendement op de investering

Tabel 23: financiën verbetermaatregelen

10 Bibliografie Hoofdbedrijfschap detailhandel. (2011). Aantal supermarkten per gemeente. Opgeroepen op April 16, 2012, van http://www.hbd.nl: http://www.hbd.nl/pages/15/Winkels/Supermarkten/Aantal‐ winkels‐per‐gemeente.html?subonderwerp_id=706 A. Dullaert, N. v. (2012, Januari 16). “Conversie en hergebruik The Corridor”. Opgeroepen op Juni 5, 2012, van http://www.pioneering.nl: http://www.pioneering.nl/SiteFiles/1/files/Eindrapport%20Conversie%20en%20hergebruik%20The% 20Corridor.pdf


Pagina 44



Account. (2012, Februari 29). Opgeroepen op Februari 29, 2012, van Account: http://www.accountant.nl/readfile.aspx?ContentID=65485&ObjectID=739643&Type=1&File=000003 2400_Fitnessmarkt.pdf Aedesnet. (2011, Maart 30). Huurverhoging 2011 gelijk aan inflatie. Opgeroepen op Maart 15, 2012, van http://www.aedesnet.nl: http://www.aedesnet.nl/content/artikelen/achtergrond/2011/03/Nog‐ steeds‐wachten‐op‐huurbrief‐kabinet.xml Agentschap NL. (2012). Als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Opgeroepen op Mei 9, 2012, van http://www.agentschapnl.nl: http://www.agentschapnl.nl/programmas‐ regelingen/stimulering‐duurzame‐energieproductie‐sde Agentschap NL. (2012). Energie en gebouwde omgeving. Opgeroepen op Mei 9, 2012, van http://www.agentschapnl.nl: http://www.agentschapnl.nl/programmas‐regelingen/fiscale‐ regelingen‐subsidies‐energie‐gebouwde‐omgeving Arbo‐advies. (2011, Maart 1). Kantoorwerkplek. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://www.arbo‐ advies.nl: http://www.arbo‐advies.nl/Kantoor.htm Arbo‐advies. (2001, Maart 1). www.arbo‐advies.nl/kantoor. Opgeroepen op Maart 2, 2012, van www.arbo‐advies.nl: http://www.arbo‐advies.nl/Kantoor.htm#tab Baarda, D., & De Goede, M. (2006). Basisboek Methoden en technieken. Groningen: Noordhoff Uitgevers B.V. Bedrijspand. (2012, Maart 1). http://www.bedrijfspand.com/pandfunctie. Opgeroepen op Maart 29, 2012, van http://www.bedrijfspand.com: http://www.bedrijfspand.com/pandfunctie/kroeg%20/ Bosse, P., Rust, W., & Salemi, A. (2008). Vastgoedrekenen met spreadsheets. Vlaardingen: Management Production. Brabant, E. (2012, Januari 1). EPA‐Maatwerkrapport. Opgeroepen op Juni 1, 2012, van http://www.epab.nl/: http://www.epab.nl/ BREEAM. (sd). BREEAM. Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.breeam.nl/bestaande_bouw/breeam_bestaande_bouw/ BREEAM. (2012, Januari 1). BREEAM‐NL. Opgeroepen op Juni 1, 2012, van http://www.breeam.nl: http://www.breeam.nl/breeam/breeam BTC Twente huurprijzen. (2012, Januari 1). www.btc‐twente.nl/nl/ruimtes. Opgeroepen op Maart 15, 2012, van www.btc‐twente.nl: http://www.btc‐ twente.nl/nl/ruimtes/prijslijsten_downloaden/Tarievenoverzicht%20verhuur%202012.pdf BTC‐Twente. (sd). BTC‐Twente. Opgeroepen op Februari 29, 2012, van http://www.btc‐twente.nl/nl/ CBS in uw buurt. (2010, Januari 1). CBS Buurtgegevens. Opgeroepen op April 19, 2012, van http://www.cbsinuwbuurt.n: http://www.cbsinuwbuurt.nl/#pageLocation=index CBS in uw buurt. (2012, Februari 28). www.cbsinuwbuurt.nl/#pagelocation. Opgeroepen op Februari 28, 2012, van www.cbsinuwbuurt.nl: http://www.cbsinuwbuurt.nl/#pageLocation=index CBS. (2012, Februari 2). www.cbsinuwbuurt.nl. Opgeroepen op Februari 2, 2012, van http://www.cbsinuwbuurt.nl/#pageLocation=index Center for people and buildings. (2011, Maart 5). Bezettingsgraad Nl kantoren, CFPB. Center for people and buildings , 17. Centraal Bureau voor de Statistiek. (2012, Mei 14). (Speciaal) basisonderwijs en speciale scholen naar schoolgemeente . Opgeroepen op Mei 14, 2012, van http://statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71478NED&D1=0&D2=a&D3=144&D4=0‐ 14&D5=a&D6=9‐10&HDR=T,G3,G4,G1&STB=G2,G5&VW=T Centraal bureau voor de statistiek. (2012, Juni 7). Consumentenprijzen; inflatie vanaf 1963 . Opgeroepen op Juni 10, 2012, van http://statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70936ned&D1=0&D2=493,506,519,532,5 45,558,571,584,597,610,623,636&HDR=T&STB=G1&VW=T


Pagina 45



Centraal Bureau voor de statistiek. (2010, September 6). Supermarkt voor meeste Nederlanders op loopafstand. Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.cbs.nl: http://www.cbs.nl/nl‐ NL/menu/themas/dossiers/nederland‐regionaal/publicaties/artikelen/archief/2010/2010‐3189‐ wm.htm De Gelderlander. (2010, November 30). Compromis over huur basisscholen. Opgeroepen op Mei 4, 2012, van http://www.gelderlander.nl: http://www.gelderlander.nl/voorpagina/arnhem/7717147/Ruzie‐om‐huur‐scholen‐is‐over.ece Deskbookers. (2012). Kom flexwerken in Enschede. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://deskbookers.com: http://deskbookers.com/providers/search DTZ Zadelhoff. (2010). Bruto aanvangsrendementen v.o.n. DTZ Zadelhoff , 1. DTZ Zadelhoff. (2011, Januari 1). De zekerheid van supermarkten. DTZ Zadelhoff , 6. DTZ Zadelhoff. (2011, Januari 1). Huurprijsoverzicht bedrijfsruimte | regio Enschede. DTZ Zadelhoff , 1. Dullaert, A., Spronsen, N. v., Steunenberg, W., & Waanders, M. (2012). Conversie en hergebruik The Corridor. Deventer. Dullaert, A., Spronsen, N. v., Steunenberg, W., & Waanders, M. (2012). Conversie en hergebruik The Corridor. Deventer: Saxion Deventer. Duurzaam vastgoed. (2011, Februari 11). Verduurzaming bestaand vastgoed. Opgeroepen op Mei 8, 2012, van http://www.agentschapnl.nl: http://www.slideshare.net/NLduurzaamvastgoed/verduurzaming‐bestaand‐vastgoed Dynamis, kantorenmarkt. (2012, Februari 2). Een nieuwe (vastgoed)wereld:een nieuw besef van waarde. Dynamis sprekende cijfers , 132. Eenmanzaakoprichten. (sd). Overzicht Flexibele Werkplekken. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://www.eenmanszaakoprichten.nl: http://www.eenmanszaakoprichten.nl/bedrijfsruimte/overzicht‐flexibele‐werkplekken/ EIM. (2011). Cluster 11: Horeca, hotel‐restaurant. Cluster 11: Horeca, hotel‐restaurant , 6. Elling, R., Andeweg, B., Jong, J. d., & Swankhuise, C. (2004). Rapportagetechniek. Groningen: Wolters‐ Noordhoff bv. Encyclo. (sd). www.encyclo.nl/begrip/trend. Opgeroepen op Maart 16, 2012, van www.encyclo.nl: http://www.encyclo.nl/begrip/trend Energieprijs, C. (sd). Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37359&D1=19&D2=25,30,35,40,45,50,55 ,60,65,70&HDR=T&STB=G1&CHARTTYPE=3&VW=T Expo, S. L. (2004). Duurzaam renoveren: strategieën en instrumenten. In M. Weterings, & J. Persoon, Duurzaam renoveren: strategieën en instrumenten (p. 56). Amsterdam: Stichting Liba Expo. FGH Bank. (2012). FGH Vastgoedbericht 2012: investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 , 228. FGH vastgoedbank. (2011, Juli 1). Winkelmart Oost‐Nederland. FGH vastgoedbank , 5. Fitnessindex. (2012, Februari 28). www.fitnessindex.n. Opgeroepen op Februari 2, 2012, van www.fitnessindex.n: http://www.fitnessindex.nl/enschede Frisblik. (2009, December 10). Onderzoek naar de succesfactoren van. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://www.telewerkforum.nl: http://www.telewerkforum.nl/files/Onderzoeken/frisblik_onderzoek_sffk_versie1.0.pdf Gemeente Amsterdam SEV. (2012). Transformatie naar tijdelijk wonen. Handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen , 53. Gemeente Enschede hotelnota. (2009, Februari 1). Hotelnota Enschede 2009‐2014. Gemeente Enschede hotelnota , 18. Google Maps hotelprijzen rondom The Corridor. (2012, Maart 1). http://maps.google.nl/maps. Opgeroepen op Maart 1, 2012, van http://maps.google.nl: http://maps.google.nl/maps?hl=nl&gs_nf=1&cp=11&gs_id=14&xhr=t&q=hotels+in+enschede&rlz=1R


Pagina 46



2ADBF_nlNL332&biw=1280&bih=625&gs_upl=&gs_l=&bav=on.2,or.r_gc.r_pw.r_qf.,cf.osb&wrapid=tl jp1330592607132021&um=1&ie=UTF‐8&sa=N&tab=wl Green Fox, B. (sd). Opgeroepen op Maart 13, 2012, van http://www.green‐ fox.nl/besparingscalculator.htm Greenfox. (sd). Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.green‐fox.nl/energie‐besparen.htm Greenfox. (sd). Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.green‐ fox.nl/techinfo/tl_verlichting.htm Groep, R. (sd). Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.raedthuys.nl/zonne‐energie/zonne‐ energie.html Groep, R. (sd). Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.raedthuys.nl/zonne‐energie/zonne‐ energie.html Hag, M. T. (2012, Maart 15). Frictielieegstand. (C. Luttikhuis, Interviewer) Have, G. t. (2011). Taxatieleer Vastgoed 1. Apeldoorn: Noordhoff Uitgevers B.V. Have, G. t. (2003). Taxatieleer vastgoed 2. Groningen: Noordhoff Uitgevers B.V. Hendriks, C. (2010, Januari 2). De lunchroom in beeld. Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.lunchroom.nl: http://www.lunchroom.nl/nieuwspdf/ad81700f5d793a952ed38c9088ebbb8b.pdf Hendriks, C., & horeca‐advies, V. S. (2010). De Lunchroom in beeld. Van Spronsen & Partners horeca‐ advies , 17. Home Finance. (2012, Januari 2). Inflatie cijfers Nederland ‐ CPI . Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.homefinance.nl: http://www.homefinance.nl/economie/inflatie/inflatie‐nederland‐ cpi.asp Hoofdbedrijfschap Ambachten. (2008, Juli 1). Structuuronderzoek textielreinigingsbedrijven 2008. Hoofdbedrijfschap Ambachten , 26. Hoofdbedrijfschap detailhandel. (2011). http://www.hbd.nl. Opgeroepen op April 16, 2012, van Supermarkt Winkelvloeroppervlakte en locatietype: http://www.hbd.nl/pages/15/Winkels/Supermarkten/Winkelvloeroppervlakte‐en‐ locatietype.html?subonderwerp_id=709 Hoofdbedrijfschap detailhandel. (2012). Omzet en exploitatie supermarkten. Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.hbd.n: http://www.hbd.nl/pages/15/Omzet‐en‐ exploitatie/Supermarkten/Omzet‐per‐jaar.html?subonderwerp_id=701 Hoofdbedrijfschap Detailhandel. (2011, September 8). Supermarkten omzetkengetallen. Opgeroepen op ApriL 17, 2012, van http://www.hbd.nl: http://www.hbd.nl/pages/15/Omzet‐en‐ exploitatie/Supermarkten/Omzetkengetallen.html?subonderwerp_id=703 Hopman, M. (2011). Is het verduurzamen van leegstaand vastgoed rendabel? AT Osborne , 3. Jagersma, H. (2011). Samen werken aan het wonen, werken en winkelenen van 2030. Vastgoedmarkt Trends Congres 2011 (p. 18). Santpoort: Syntrus achmea. Kamermarkt Enschede. (2011, Januari 1). Kamer marktrapport. Kamermarkt Enschede , 3. Kamernet. (sd). Opgeroepen op Maart 13, 2012, van http://blog.kamernet.nl/content/binary/Kamermarkt%20kwartaal%201%202011%20‐ %20Enschede.pdf Kenniscentrum tourisme. (2011, September 19). Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd 2010/2011. Opgeroepen op Juni 11, 2012, van http://www.kenniscentrumtoerisme.nl: http://www.kenniscentrumtoerisme.nl/k/nl/news/view/11489/1522 Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Bezettingsgraad. (C. Luttikhuis, Interviewer) Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Exploitatiekosten. (C. Luttikhuis, Interviewer) Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Groot onderhoud. (C. Luttikhuis, Interviewer) Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Huurprijs commeriele ruimte. (C. Luttikhuis, Interviewer) Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Huurprijs studentenhuisvesting. (C. Luttikhuis, Interviewer)


Pagina 47



Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Huurprijs supermarkt. (C. Luttikhuis, Interviewer) Kienhuis, B. (2012, Juni 6). Percentage van de omzet voor huur horeca. (C. Luttikhuis, Interviewer) Lommen, G. (2008, Juni 24). DIRK HOOGSTE OMZET PER M2. Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.erikhemmes.nl: http://www.erikhemmes.nl/documents/08FP006.pdf Marketminds. (2011, Oktober 1). Vier trends in vastgoed . Opgeroepen op Juni 11, 2012, van http://www.marketminds.nl: http://www.marketminds.nl/beleggen/vier‐trends‐vastgoed Netex. (2010, Januari 1). Jaarbericht 2010. Netex , 28. Niemijer, B. (2011, Maart 11). 15 inspirerende flexwerkplekken. Opgeroepen op April 16, 2012, van http://www.mt.nl/: http://www.mt.nl/90/28976/management/15‐inspirerende‐ flexwerkplekken.html Nijmeijer, B. (20112, Maart 2011). 15 inspirerende flexwerkplekken. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://www.mt.nl: http://www.mt.nl/90/28976/management/15‐inspirerende‐ flexwerkplekken.html Onderwijsinspectie. (2010, April 1). DE VRIJWILLIGE OUDERBIJDRAGE IN HET PRIMAIR ONDERWIJS. Opgeroepen op April 19, 2012, van http://www.onderwijsinspectie.nl: http://www.onderwijsinspectie.nl/binaries/content/assets/Actueel_publicaties/2010/De+vrijwillige+ ouderbijdrage+in+het+primair+onderwijs.pdf Overtoom. (sd). www.overtoom.nl. Opgeroepen op Maart 12, 2012, van http://www.overtoom.nl/CategoryDisplay?searchTerm=T5+Lampen+Osram&categorySelect=&langId =12&storeId=715831289&catalogId=3074457345616669470&identifier=SEARCHCGRY&unicodeSearc hString=T5+Lampen+Osram&gclid=CIyE9aTJtq4CFUOq3godIkv1qw Partners, S. e. (2006). Aziatische restaurants in beeld. Leiderdorp: Van Spronsen & Partners horeca‐ advies. Passie voor Horeca. (sd). www.passie.horeca.nl/fav. Opgeroepen op Maart 2, 2012, van www.passie.horeca.nl: http://passie.horeca.nl/fav/21%20Kengetallen.pdf Rabobank cijfers&trends. (2011, April 1). Overaanbod dreigt in de wellnessbranche. Rabobank cijfers&trends , 2. Rabobank. (2008, Mei 1). Rabobank Cijfers en Trends. Rabobank , 2. Rabobank. (2009). Restaurant Branche. Opgeroepen op April 2, 2012, van http://www.rabobank.nl: http://www.rabobank.nl/images/versie_08_01_03_29140519.pdf?ra_resize=yes&ra_width=800&ra_ height=600&ra_toolbar=yes&ra_locationbar=yes Regionaal Duurzaamheidscentrum voor ondernemers. (2011, Februari 3). Regionaal Duurzaamheidscentrum voor ondernemers. Regionaal Duurzaamheidscentrum voor ondernemers , 3. Restaurantgids. (2012, Januari 12). Lunchrooms in Enshcede. Opgeroepen op April 17, 2012, van http://www.eet.nu: http://www.eet.nu/enschede/lunchrooms Rijksoverheid huurprijs puntensysteem. (sd). www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning. Opgeroepen op Maart 19, 2012, van http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem‐ huurwoning?ns_campaign=Thema‐ bouwen_wonen_en_leefomgeving&ro_adgrp=Huurwoning_Puntensysteem_huurwoning&ns_mchan nel=sea&ns_source=google&ns_linkname=%2Bpuntensysteem%20kamer&ns_fee=0.00 Rijksoverheid. (sd). Rijksoverheid. Opgeroepen op Maart 7, 2012, van http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingsvergunning Scholte, P., & Wegdam, B. (2012, Mei 14). Verbouwkosten The Corridor. (C. Luttikhuis, Interviewer) Servicedesk, M. (2012, Januari 1). Met welke soorten vergunningen kan ik te maken krijgen? Opgeroepen op Maart 8, 2012, van http://www.mkbservicedesk.nl: http://www.mkbservicedesk.nl/67/met‐welke‐soorten‐vergunningen.htm Service‐studievereniging. (2012, December 1). SerVicE Magazine. SerVicE Magazine , 37.


Pagina 48



Simons Wessel. (2012, April 23). AT Osborne en Triodos heffen split incentive op met ‘simpel’ energieprestatiecontract. Opgeroepen op Mei 7, 2012, van http://www.platformduurzamehuisvesting.nl: http://www.platformduurzamehuisvesting.nl/2012/04/23/at‐osborne‐en‐triodos‐heffen‐split‐ incentive‐op‐met‐simpel‐energieprestatiecontract/ Simons, W. (2012, April 23). AT Osborne en Triodos heffen split incentive op met ‘simpel’ energieprestatiecontract. Opgeroepen op Mei 4, 2012, van http://www.platformduurzamehuisvesting.nl: http://www.platformduurzamehuisvesting.nl/2012/04/23/at‐osborne‐en‐triodos‐heffen‐split‐ incentive‐op‐met‐simpel‐energieprestatiecontract/ Slagter, K. (2010). a practical guide to innovation from a technological and methodological perspective. Maj Engineering Publishing. Steinmaier, E. (2011). 'Enorme toename leegstaande kantoren' . NU.nl , 1. Steinmaier, E. (2011). Kansen voor kwaliteit: de Nederandse kantorenmarkt in beeld. Real estata finance , 53. Stichting Jongeren Huisvesting Twente. (2010). Onderzoek naar studentenhuisvesting in Enschede. Opgeroepen op April 23, 2012, van http://www.sjht.nl: http://www.sjht.nl/OnderzoekEnschede Stichting Kennispark Twente. (2010, September 27). Gebiedsontwikkeling. Opgeroepen op April 24, 2012, van http://www.kennispark.nl: http://www.kennispark.nl/innovatiecampus/gebiedsontwikkeling/ Stichting Openbaar primair onderwijs Zuid‐Kennemerland 2011. (2010, Oktober 25). Begroting van de stichting Openbaar primair onderwijs Zuid‐Kennemerland 2011. Stopoz , p. 44. Stipo. (2009, Januari 1). Kennisbank van mensen naar meters. Opgeroepen op April 19, 2012, van http://www.kulturhus.nl: http://www.kulturhus.nl/_gallery/file/Stipo_Kennisbank_Van_Mensen_naar_Meters.pdf Stomerij, P. (sd). stomerijpunctueel. Opgeroepen op Maart 7, 2012, van http://www.stomerijpunctueel.nl/Prijzen.htm Tc Tubantia hotelbranche Twente. (2011, September 15). www.tctubantia.nl/regio/twente. Hotelkamers in oosten iets beter bezet , 1. Telegraaf. (2006, Oktober 19). Nederlander steeds drukker. Opgeroepen op April 18, 2012, van http://www.retailnews.nl: http://www.retailnews.nl/rubrieken/consument/consument/13570/nederlander‐steeds‐ drukker.html Tijhuis, W. (2011). Twentse Vastgoedrapportage. Enschede: Stichting Vastgoedrapportage Twente. Toornend, R. (2007). De waarde van onroerend goed: handleiding voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed. Amsterdam: Hilderheuvel. Tubantia, T. (2010, Juni 18). Vraag en aanbod studentenkamers in evenwicht. Opgeroepen op Maart 14, 2012, van http://www.tctubantia.nl: http://www.tctubantia.nl/regio/enschede‐ haaksbergen/6857063/Vraag‐en‐aanbod‐studentenkamers‐‐in‐evenwicht.ece Van Spronsen & Partners horeaca‐advies. (2009, Januari 20). Het fitnesscentrum in beeld. Van Spronsen & Partners horeaca‐advies , 16. Van Spronsen & Partners horeca‐advies. (2009, Januari 1). De restaurant sector in beeld. Van Spronsen & Partners horeca‐advies , 17. Van Spronsen en Partners horeca‐advies. (2010, Januari 1). De Hotelsector in beeld. Van Spronsen en Partners horeca‐advies , 16. Vereniging van Nederlandse Gemeenten. (2010). Taxatiewijzer en kengetallen deel 24. Taxatiewijzer kapitalisatiefactor , 34. Vermeer, D. (2012). Onderzoeksrapport KtC terrein te Almelo. Hengelo: Dura Vermeer.


Pagina 49



W.N.J Rust. (1995). Vastgoed financieel:theorie en toepassing van de financiele rekenkunde in de vastgoedpraktijk. Management producties. Wikipedia. (2012, Februari 2). http://nl.wikipedia.org. Opgeroepen op Februari 28, 2012, van http://nl.wikipedia: http://nl.wikipedia.org/wiki/Enschede Wikipedia. (2012). Universiteit Twente. Opgeroepen op April 16, 2012, van http://nl.wikipedia.org: http://nl.wikipedia.org/wiki/Universiteit_Twente#Campus www.economiesite.com. (sd). Opgeroepen op Maart 1, 2012, van http://www.economiesite.com/result.htm#3 Zadelhoff, D. (2012). Nederland compleet. Factsheets kantoren‐ en bedrijfsruimtemarkt | januari 2012 , 82.

11 Bijlagen Dit hoofdstuk geeft een overzicht van alle bijlagen die in gedurende het onderzoekstraject zijn gemaakt. Deze bijlagen zijn verwerkt in één apart document, bijlage rapport verduurzamen The Corridor als business case.

Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijalge 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12: Bijlage 13: Bijlage 14: Bijalge 15: Bijlage 16: Bijlage 17: Bijlage 18: Bijlage 19: Bijlage 20: Bijlage 21: Bijlage 22: Bijlage 23: Bijlage 24: Bijalge 25: Bijlage 26: Bijlage 27: Bijlage 28: Bijlage 29: Bijlage 30: Bijlage 31: Bijlage 32: Bijlage 33: Bijlage 34: Bijlage 35: Bijlage 36:

plan van aanpak verduurzamen “The Corridor” als business case technische gegevens The Corridor plattegronden The Corridor EPA rapport The Corridor interview belegger samenvatting conversie en hergebruik The Corridor referentiefoto’s Green 4U referentiefoto’s Green Innovation Lab referentiefoto’s The Ecopoort omzetverwachting hotel Green 4U omzetverwachting fitness Green 4U omzetverwachting ontmoetingsplek Green 4U omzetverwachting bar/restaurant Green 4U omzetverwachting duurzaamheidscentrum Green Innovation Lab omzetverwachting supermarkt The Ecopoort omzetverwachting lunchroom/koffiebar The Ecopoort huuropbrengsten fitness Green 4U huuropbrengsten hotel Green 4U huuropbrengsten bar/restaurant Green 4U huuropbrengsten kantoorgedeelte Green 4U huuropbrengsten ontmoetingsplek Green 4U huuropbrengsten Green 4U huuropbrengsten duurzaamheidscentrum Green Innovation Lab huuropbrengsten Venturelab Green Innovation Lab huuropbrengsten studentenhuisvesting Green Innovation Lab huuropbrengsten supermarkt The Ecopoort huuropbrengsten niet standaard scholingsprogramma The Ecopoort huuropbrengsten stomerij/wasserij The Ecopoort huuropbrengsten lunchroom/koffiebar The Ecopoort inrichtingskosten Green 4U verbouw‐ en inrichtingkosten Green 4U inrichtingskosten Green Innovation Lab inrichtingskosten The Ecopoort rendementsberekening Green 4U rendementsberekening Green Innovation Lab rendementsberekening The Ecopoort


Pagina 50



Lijst met afkortingen: BVG:

BedrijfsVerzamelGebouw

EPA:

Energie Prestatie Advies

BVO:

Bruto VloerOppervlakte

VVO:

Verhuurbaar VloerOppervlakte

UT:

Universiteit Twente

EIA:

Energie InvesteringsAftrek

MIA:

Milieu InvesteringsAftrek

DCF:

Discounted Cash Flow


Pagina 51

Verduurzamen The Corridor als business case In opdracht van:

Recommend Documents