VASTGOEDMONITOR ZUID-LIMBURG tweeduizendenzeven STICHTING LIMBURG

VA S T G O E D M O N I T O R ZUID-LIMBURG 2007

VA S T G O E D M O N I T O R ZUID-LIMBURG t w e e d u i z e n d e n z e v e n

STICHTING

STICHTING LIMBURG

LIMBURG

VASTGOED MONITOR ZUID-LIMBURG t w e e d u i z e n d e n z e v e n

Inhoudsopgave

Voorwoord

2

Samenvatting

4

1

Inleiding

8

2

Vestigingsklimaat

10

3

Sociaal-economische ontwikkelingen

20

4

Infrastructuur

30

5

Woningmarkt

38

Colofon Dit is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor Limburg, een initiatief van de Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg Organisatie en acquisitie Ogad Consultancy BV Redactie/onderzoek Roger Vaessens, E,til Paul de Boer, Hogeschool Zuyd Eindredactie en productie Van Zandvoort Media BV Design en fotografie Vermeulen|Total Identity Druk Efka Uitgevers Oplage 1.000

38

56

48

76

68

62

6

Kantorenmarkt

48

Bronverantwoording

102

7

Winkelmarkt

56

Summary

106

8

Bedrijfsruimtemarkt

62

Zusammenfassung

110

9

Bedrijventerreinen

68

Initiatiefnemers

114

10 Leisure

76

11

84

Special 2007: Parkstad Limburg

Begrippenlijst

100 1

Voorwoord

Zuid-Limburg: prima vestigingsklimaat!

Kwaliteit in plaats van kwantiteit!

In mei 2007 verscheen de eerste vastgoedmonitor, de Vastgoedmonitor Parkstad, met daarin een uitgebreid overzicht van het vastgoed in deze regio tegen de achtergrond van de sociaal-economische en demografische ontwikkelingen. Het enthousiasme in vastgoedkringen was groot, want de monitor bracht voor het eerst duidelijk in kaart hoe groot de potentie van Parkstad als vestigingsplaats is.

Wie de laatste jaren het nieuws over Limburg en Zuid-Limburg in het bijzonder heeft gevolgd, weet dat deze regio als geen andere in Nederland in beweging is. De geografisch voorbestemde internationale oriëntatie krijgt via de euregionale samenwerkingsverbanden steeds meer inhoud en allure. Het gevolg is dat Zuid-Limburg meer en meer in de picture komt als een regio waar het goed wonen, werken en zakendoen is. Een plek waar je je als buitenstaander snel thuisvoelt en dat is bepalend voor het vestigingsklimaat van een streek. De Vastgoedmonitor Zuid-Limburg onderschrijft die constatering.

De vastgoedmonitor voorziet in een behoefte, vormt een prima naslagwerk en is op bestuurlijk gebied mede richtinggevend geworden geword voor de verdere ontwikkeling van het vastgoed in Limburg. De presentatie van de Vastgoedmonitor Parkstad, tijdens een leerzame en geanimeerde middag in het Parkstadtheater Heerlen, beantwoordde aan de doelstelling van de Stichting Vastgoedmonitor Limburg om de uitwisseling van kennis tussen de deelnemers te stimuleren. Door de bredere aanpak op Zuid-Limburgschaal dit jaar groeit de monitor langzaam naar de volwassenheid die ons als stichtingsbestuur stichtingsb bij de oprichting voor ogen stond. De voorliggende monitor analyseert de stand van zaken binnen het vastgoed van de regio’s Parkstad, Par Maastricht Heuvelland en de Westelijke Mijnstreek. Met dank aan onderzoeksinstituut E,til, dat de inhoud samenstelde op basis van de vele informatie die het op vastgoedgebied verzamelt, in samenwerking met de Hogeschool Zuyd in Heerlen en de Universiteit Maastricht en de partijen die deze uitgave op professionele wijze hebben geproduceerd. Zo wordt in deze monitor een goed beeld verstrekt van de d voorraden woningen, winkels, kantoor- en bedrijfspanden en bedrijventerreinen in Zuid-Limburg en de veranderingen die hierin optreden, tegen de achtergrond van de landelijke en regionale sociaal-economische ontwikkelingen. Wij prijzen ons gelukkig met de belangrijkste conclusie die in de monitor wordt gemaakt, namelijk dat Zuid-Limburg beschikt beschik over een goed vestigingsklimaat. Het doemdenken en de lethargie van weleer in Zuid-Limburg hebben zeker in de vastgoedwereld plaatsgemaakt plaatsgemaak voor een nieuw elan, waarin al het goede dat Zuid-Limburg te bieden heeft steeds beter wordt gepromoot en ingezet om deze streek nationaal nationa en euregionaal op de kaart te zetten als ‘the place to be’. Bestuur Stichting Vastgoedmonitor Limburg E. Drijkoningen, voorzitter P. Boek, bestuurslid K. Werkhoven, bestuurslid

2

Neem de infrastructuur. De regio was vanuit de Randstad, België en Duitsland al goed bereikbaar, maar heeft met de A73 nu ook een goede verbinding gekregen met het noorden van de provincie en de achterliggende regio Arnhem-Nijmegen. De vastgoedmarkt zal ervan profiteren. Zeker als de komende jaren wordt voortgeborduurd op de inzichten die de monitor biedt: de woning-, winkelen kantoormarkten zullen – evenals de bedrijventerreinen – gaan inzetten op kwaliteit in plaats van kwantiteit. De thematisering van de winkelruimtemarkt is een mooi voorbeeld van die kwaliteitsslag. Zo wordt duidelijk welke de toekomst van bepaalde sectoren is en welke plannen en projecten een meerwaarde hebben voor de regio. En zo mag Zuid-Limburg zijn zegeningen tellen. Want waar vind je een dergelijk hoogwaardig aanbod aan zorg, onderwijs en opleidingen? Waar zoveel aansprekende recreatieve voorzieningen in een zo’n klein gebied? Waar een zo’n hoog voorzieningenniveau voor de bedrijven die hier zijn gevestigd of dat overwegen te doen? Waar een zo grote bundeling van expertises in de gezondheidszorg? Waar wordt zo’n grote kwaliteitsslag gemaakt op sociaaleconomisch gebied? Waar zoveel mogelijkheden in verschillende woonsegmenten tegen aantrekkelijke maandlasten. Allemaal kwaliteitskenmerken.

Kwaliteit wint het altijd. En Zuid-Limburg heeft heel veel kwaliteit. Van die potentie, van het ‘merk’ Zuid-Limburg, moeten de private en publieke partners samen nóg meer werk maken. Op veel terreinen zijn zij al bezig met branding. Op het gebied van leisure bijvoorbeeld is Zuid-Limburg al opgeklommen tot de tweede regio van het land en steekt de Randstad naar de kroon. Laten we op die weg verdergaan en die potentie nog nadrukkelijker uitdragen en promoten, zodat Zuid-Limburg als prima vestigingsplaats onder de aandacht komt van nieuwe investeerders. De publieke sector mag daarin minder volgend en meer initiërend en faciliterend zijn. Zoals de Provincie al heeft gedaan met de Versnellingsagenda, een welkome stap in de goede richting. Dat geldt ook voor de vele nieuwe initiatieven van de in Zuid-Limburg gevestigde bedrijven, die heel goed weten waarom ze juist hier zitten en niet elders. De economische groei in 2007 bracht al vele investeringen, meer werkgelegenheid en een sterk vertrouwen in de nabije toekomst met zich mee. Laat dat het fundament zijn onder de ijzersterke ‘continuing story’ van een voormalig achterstandsgebied, dat zich tot een technologische topregio van internationale allure opwerkte. Raad van Advies Stichting Vastgoedmonitor Limburg D. Akkermans (burgemeester Voerendaal); M. Depondt (algemeen directeur Woonpunt); W. Heuts (algemeen directeur SatijnPlus Architecten); R. Hornman (directeur Rabobank); N. Lebens (gedeputeerde provincie Limburg); J. Monsewije (voorzitter CvB VO Parkstad); J. Meuwissen (directeur 3W Vastgoed); E. Zijlstra (voorzitter RvB Atrium MC); F. Zuthof (directeur bouwbedrijven Jongen).

3

Samenvatting

De belangrijkste conclusies over de vastgoedmarkt en de daaraan verbonden relevante ontwikkelingen van het afgelopen jaar worden hieronder - na een algemeen beeld van het vestigingsklimaat per hoofdstuk in het kort samengevat.

Vestigingsklimaat Het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg is in 2007 als sterk te kwalificeren. Dit kwam in 2007 tot uitdrukking in de sterke economische groei, de daaraan verbonden investeringen, de werkgelegenheidsgroei en een groot ondernemersvertrouwen. De regio is goed bereikbaar en heeft met de A73-Zuid nu ook een betere verbinding met Roermond, Venlo en Nijmegen. Ook de woningmarkt beleefde een goed jaar, waarbij opgemerkt moet worden dat veel nieuwbouwwoningen in het kader van herstructureringsprojecten zijn gerealiseerd. De prijzen in de regio liggen, zeker in vergelijking met andere stedelijke gebieden in Nederland, op een acceptabel niveau. Voor de bedrijfsvastgoedmarkten geldt dat het sterke vestigingsklimaat van de regio in 2007 vooral in de bedrijfsruimtemarkt tot uitdrukking kwam. Voor de beide andere deelmarkten was dit minder te zien. Niet verwonderlijk, aangezien in 2006 een aantal grote kantoor- en winkelplannen door de markt zijn opgenomen. Voor de bedrijventerreinen geldt dat het belangrijk is dat op het juiste moment de juiste kavels worden aangeboden. Ondanks het feit dat de uitgifte in 2007 lager lag dan in 2006, zal de uitgifte de komende jaren naar verwachting, als gevolg van een aantal nieuwe terreinen toenemen. Het sterke vestigingsklimaat in Zuid-Limburg is ook te zien in de deelregio Parkstad Limburg. Hier verbeterde de laatste jaren vooral het toeristisch-recreatieve vestigingsklimaat, dat overigens voor heel Zuid-Limburg als sterk te kwalificeren is. Het aantal inwoners van Zuid-Limburg loopt gestaag terug. Hiermee is de regio voorloper in Nederland en heeft een voorbeeldfunctie voor de rest van het land. Deze ontwikkeling biedt haar tevens de kans om haar kwaliteit op diverse terreinen te vergroten. Zo kan de aandacht gevestigd worden op kwaliteit en herstructurering in plaats van kwantiteit. Met andere woorden, ‘kwaliteit als kans’. Zuid-Limburg heeft als regio dan ook veel potentie. Het is gezien zijn ligging een grensoverschrijdende regio met een hoge toeristische kwaliteit en een goed woon-, werken leefklimaat. Het is echter van belang dat de regio als eenheid naar buiten treedt en dat duidelijke keuzes gemaakt worden. In dat verband is ‘branding’ een belangrijk item, waarbij imago en marketing een grote rol spelen. Branding staat momenteel hoog op de agenda, zowel bij de Provincie Limburg als bij het bedrijfsleven. De voorliggende rapportage is daar een eerste voorbeeld van. In 2008 zal ook een visie gepresenteerd worden ten aanzien van de branding van de regio. Verder

4

moet in dit verband ook de Versnellingsagenda genoemd worden. Dit initiatief van de Provincie Limburg gaat in op clusters die de komende jaren voor de regio grote kansen bieden. Voor Zuid-Limburg gaat het daarbij om: • Energy, Materials & Systems; ten aanzien van deze cluster is de ontwikkeling van de Business Campus Chemelot te noemen. Ook de investeringen in een nieuwe siliciumfabriek op Chemelot en de geplande uitbreiding van Solland Solar op Avantis passen in de ontwikkelingsrichting die is gekozen; • Healthcare; in dit verband hebben het Academisch Ziekenhuis Maastricht en het Universitätsklinikum Aachen inmiddels de intentie uitgesproken een internationaal topcentrum te realiseren voor hart- en vaatziekten; • Leisure; in het kader van deze cluster lanceert de Provincie Limburg in de eerste helft van 2008 een innovatieprogramma met verbindingen tussen recreatie, cultuur, natuur en sport. Zuid-Limburg is daarbij een van de drie toeristische regio’s waarop wordt ingezet.

Sociaal-economische ontwikkelingen 2007 was economisch gezien een uitstekend jaar. De economische groei bedroeg in Nederland 3,5% en kwam de laatste maanden zelfs boven de 4% uit. Deze groei kwam vooral tot uitdrukking in een grote opname van bedrijfsruimten in Zuid-Limburg en in het hoge niveau van het ondernemersvertrouwen. De kwartaalmonitor Barometer Economie Limburg (BEL) laat zien dat het ondernemersvertrouwen in Limburg in 2007 het grootst was in de afgelopen zes jaar. Ook de werkloosheid nam afgelopen jaar in snel tempo af. De werkgelegenheidsontwikkeling in 2006 in Limburg bleef echter iets achter ten opzichte van de landelijke. Hierbij moet aangetekend worden dat het massaontslag bij autofabrikant NedCar vorig jaar de werkgelegenheidsgroei in 2007 in Zuid-Limburg afremde. Nedcar start in de tweede helft van 2008 overigens wel de assemblage van een nieuw model, waardoor de werkgelegenheid weer met circa 450 personen zal toenemen. Voor 2008 gaat het CPB uit van een lagere economische groei in Nederland. Daarnaast kan de arbeidsmarktkrapte de werkgelegenheidsgroei in sommige sectoren gaan remmen. Onzekerheden voor 2008 vormen naast de olieprijs vooral de Amerikaanse kredietcrisis en de effecten hiervan op de internationale beurzen. De in het

vierde kwartaal 2007 uitgevoerde Barometer Economie Limburg laat echter zien dat de ondernemers in Limburg vooralsnog behoorlijk positief zijn over 2008.

Infrastructuur Zuid-Limburg is zowel nationaal als internationaal goed ontsloten door diverse autosnelwegen. Er zijn wel enkele knelpunten. Zo dreigt de A2 dicht te slibben en behoeven de internationale spoorverbindingen verbetering. Om deze knelpunten op te lossen, wordt momenteel gewerkt aan diverse plannen. Zo is de A73-Zuid inmiddels geopend, waardoor de bereikbaarheid van Zuid-Limburg vanuit de regio’s Roermond, Venlo en Arnhem-Nijmegen sterk is verbeterd. Ook de komende jaren staat een aantal projecten op stapel om de bereikbaarheid te waarborgen. Zo zal de stadstraverse van de A2 in Maastricht worden ondertunneld en zal de buitenring in Parkstad een grote verbetering betekenen voor de bereikbaarheid van deze regio. Ten aanzien van het openbaar vervoer zijn de laatste jaren ook enkele verbeteringen doorgevoerd. Zo is de treinverbinding Maastricht-Luik verbeterd, waardoor de stad beter verbonden is met het HST-traject Keulen-Brussel. De internationale spoorverbindingen zijn echter nog steeds ondermaats. Zo is er geen directe personenverbinding richting Hasselt-Genk en behoeft de verbinding Heerlen-Aken verbetering.

Woningmarkt Gegevens over de ontwikkeling van de woningvoorraad in 2007 komen in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar, zodat in de voorliggende rapportage wordt ingegaan op de ontwikkelingen in 2006. De woningproductie in Zuid-Limburg beleefde in 2006 een topjaar. In de afgelopen tien jaar werden alleen in 1997 meer nieuwe woningen opgeleverd. Dit lijkt in eerste instantie tegenstrijdig met een krimpende bevolking. De gerealiseerde nieuwbouw vindt deels plaats op herstructureringslocaties waar in de afgelopen jaren woningen zijn gesloopt. Het gaat op deze locaties om vervangende nieuwbouw, waarbij soms minder nieuwe woningen worden gebouwd dan er verdwijnen. Toch moet de komende jaren de vinger aan de pols gehouden worden om te voorkomen dat voor leegstand wordt gebouwd. Door verschillende actoren in de woningmarkt wordt echter aangegeven dat sprake is van ontspanning. Deels is dit terug te zien in de verkoopprijzen van

koopwoningen. Zo is de gemiddelde koopsom in Parkstad Limburg in 2007 niet toegenomen, terwijl deze landelijk toenam met ruim 5%. In de beide andere regio’s nemen de verkoopprijzen nog wel toe, zij het beperkt met 1,5 tot 3%. Ook in de huurmarkt is de ontspanning merkbaar. De leegstand van huurwoningen bij woningcorporaties neemt de laatste jaren toe. Dit speelt echter niet alleen in Parkstad. Ook in de beide andere regio’s in Zuid-Limburg neemt de bevolkingsomvang af, waardoor ook hier de woningmarkt de komende jaren een verdere ontspanning zal laten zien. Voor de komende jaren moet niet meer ingezet worden op grootschalige uitleglocaties in de regio, maar veel meer op de kwalitatieve verbetering van de bestaande woningvoorraad. Herstructureringsprojecten zullen middels sloop in combinatie met vervangende nieuwbouw meer en meer het woningmarktbeleid in de regio gaan bepalen. Daarnaast zal de komende jaren veel meer gekeken moeten worden naar de vraagzijde van de markt; zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin.

Kantorenmarkt De kantorenmarkt in Zuid-Limburg is regionaal verzorgend. Grote kantoorgebruikers zoals DSM en SABIC in Sittard-Geleen, ABP, UWV en CBS in Heerlen en Vodafone en enkele call-centers in Maastricht vormen een toplaag, die aangevuld wordt met een groot aantal middelgrote en kleinere kantoorgebruikers. Dit zie je terug in de aanbod- en opnamecijfers. Het aanbod in Zuid-Limburg nam het afgelopen jaar toe, waarbij bijna de helft van de aangeboden vierkante meters kantoorruimtes tussen de 100 en 500 m² ligt. In Zuid-Limburg is nog steeds sprake van een ruime kantorenmarkt. De opname in 2007 nam daarentegen af, waarbij opgemerkt moet worden dat de opname in 2006 bijzonder hoog was en voor een deel werd bepaald door het nieuwbouwproject ‘De Colonel’ in Maastricht. Er was met name vraag naar kantoorruimtes tussen 100 en 500 m². De vraag hiernaar blijft ook in de komende jaren groot. Een belangrijke factor daarbij is dat het aantal kleinere bedrijven zal toenemen, mede als gevolg van het uitbesteden van werkzaamheden door grotere bedrijven. Daarbij speelt de identiteit van de kantoorgebruiker een belangrijke rol. Een ondernemer wil niet opgaan in een groot kantorencomplex, maar wil veel meer dan vroeger een eigen identiteit laten zien. Belangrijker is echter de vraag of het kwaliteitsniveau van het huidige aanbod aansluit bij de vraag. Een groot deel van het aanbod (63%) wordt namelijk al langer dan een jaar aangeboden. Het is dan ook belangrijk dat er

5

specifiek gemeentelijk beleid op het gebied van kleinschalige kantoorruimten wordt ontwikkeld om langdurige leegstand te voorkomen. Een deel van de verantwoordelijkheid ligt echter ook bij het bedrijfsleven; de kansen moeten namelijk ook door de markt worden benut, zeker als de overheid deze laat liggen.

Winkelmarkt Als gevolg van de sterke economische groei in 2007 nam het aanbod aan winkelruimte het afgelopen jaar af. De opname van winkelruimtes was vorig jaar echter beperkter dan in 2006. De opname van het topjaar 2006, waarin enkele grote nieuwe winkelcentra werden gerealiseerd, werd niet gehaald. Zo werden in dat jaar het nieuwe Entre Deux en Mosae Forum in Maastricht door de markt opgenomen. Zuid-Limburg wordt gekenmerkt door een fijnmazige winkelstructuur. Verwacht wordt dat als gevolg van de bevolkings afname dit winkelaanbod de komende jaren onder druk komt te staan. Gezien de bevolkingsdaling in combinatie met de ruime winkelvoorraad is het opmerkelijk dat juist in de regio recent relatief veel winkelprojecten zijn opgeleverd danwel zich nog in de planfase bevinden. Zo bedraagt de planvoorraad bijna 171.000 m². Hierbij wordt aangetekend dat niet alle plannen uitsluitend winkelvloer oppervlakte aan de totale voorraad toevoegen. Het gaat deels om herontwikkelingsplannen, waarbij ook gedeeltelijke vernieuwing en soms zelfs sanering van de bestaande voorraad deel uitmaakt van de plannen. Wat geldt voor de woningmarkt, geldt ook voor de winkelmarkt. Er zal meer en meer ingezet moeten worden op de herstructurering van winkelgebieden in combinatie met een verdere concentratie van het winkelaanbod.

Bedrijfsruimtemarkt Zoals verwacht mocht worden door de sterke economische groei en daling van het aanbod aan bedrijfsruimte, lag de opname van bedrijfsruimte in 2007 ver boven het opnamevolume van de voorgaande jaren. In combinatie met een grotere opname nam het aanbod van bedrijfsruimte in de regio af. Het is niet verwonderlijk dat door de toename van de opname in combinatie met de afname van het aanbod de Zuid-Limburgse bedrijfsruimtemarkt in 2007 aanzienlijk gezonder is geworden, maar met een bedrijfsruimteratio van 52% is deze echter nog steeds ruim. De in 2007 in Zuid-Limburg opgenomen bedrijfsruimte is aanzienlijk kleinschaliger dan de op 1 januari 2008 aangeboden bedrijfsruimte. Met name de grootste objecten waren in 2007 slechts beperkt in trek. Het meest in trek waren de bedrijfspanden met 100-500 m² bedrijfsruimte. De bedrijfsruimtemarkt wordt in tegenstelling tot de winkelen kantorenmarkt grotendeels bepaald door eigenbouw. De omvang van de bedrijfsruimteplannen is in de regio dan ook beperkter dan in de andere beide deelmarkten.

Bedrijventerreinen Definitieve gegevens over 2007 komen in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Op basis van de voorlopige gegevens kan wel al een eerste inschatting van de uitgifte gedaan worden. De uitgifte van bedrijventerreinen was in 2007 in Zuid-Limburg met circa 16 ha de helft lager dan in 2006. De restcapaciteit in de

6

regio bedroeg 409 ha exclusief de circa 514 ha die is vervat in plannen. Daarbij is het nog maar de vraag of al deze plannen gerealiseerd worden. Revitalisering van bedrijventerreinen is al jaren een belangrijk agendapunt; 56% van de bruto oppervlakte aan bedrijventerreinen in de regio is namelijk verouderd. De laatste jaren is echter een groot aantal revitaliseringsplannen opgesteld. Zo wordt momenteel 1.262 van in totaal 2.194 ha verouderde oppervlakte gerevitaliseerd. Daaronder een aantal grote terreinen, zoals de Beatrixhaven in Maastricht en industriepark Chemelot in Sittard-Geleen. In Parkstad is de verouderingsproblematiek met 955 ha het meest urgent.

Leisure Zuid-Limburg is een van de belangrijkste toeristische regio’s in Nederland met een nationale en internationale aantrekkingskracht. De kracht van de regio is het on-Hollandse landschap en zijn levensstijl; de heuvels en het Bourgondische leven behoren tot de unieke toeristische basiskenmerken van de regio. Deze worden aangevuld met de historische centra van Maastricht en Valkenburg en een breed pallet van recreatieve, toeristische en culturele voorzieningen en attracties. De regio ligt tevens centraal ten opzichte van andere nabijgelegen toeristische regio’s, zoals de Eifel en de Ardennen ten zuiden en het merengebied van Midden-Limburg ten noorden van de regio en historische steden als Aken en Luik. De Leisuresector is dan ook niet voor niets een van de groeisectoren in de regio. Vooral Parkstad Limburg laat de laatste jaren hoge groeicijfers zien. De bestedingen in de toeristische sector zijn in ZuidLimburg sinds 2002 toegenomen van 500 naar 830 miljoen euro, een stijging van 66%. De regio beschikt over een grote diversiteit aan culturele voorzieningen. Maastricht heeft met zijn historisch centrum en mondiale uitstraling grote aantrekkingskracht op de rest van Nederland en over de grens. Daarnaast wil de stad zich als ‘creatieve stad’ op de kaart zetten. Bovendien herbergt de stad de belangrijkste kunsten antiekbeurs ter wereld (de TEFAF) die jaarlijks in het congrescentrum MECC wordt georganiseerd. Ook bestaan plannen voor de bouw van een nieuw theatercomplex met een hotel, horeca, woningen en eventueel een casino. De toeristische aantrekkingskracht geldt ook voor Valkenburg aan de Geul, dat als toeristisch centrum het heuvelland voor de toerist ontsluit. Het heuvelland is met name gericht op het meerdaagse verblijfstoerisme. In Parkstad Limburg is de afgelopen jaren een aantal grote dagattracties ontstaan (GaiaPark, SnowWorld, Wereldtuinen Mondo Verde). Daarnaast bestaan plannen om in de nabijheid van deze attracties de toeristische voorzieningen uit te breiden. De geplande buitenring zal de bereikbaarheid vergroten en ervoor zorgen dat ook de komende jaren deze sector een groeisector blijft. Ook op cultuurgebied heeft Zuid-Limburg met zijn theaters en culturele activiteiten, zoals het Wereld Muziek Concours in Kerkrade, het Preuvenemint in Maastricht en Cultura Nova in Heerlen, veel te bieden. Zo onderging het theater in Heerlen onlangs een metamorfose en kunnen er nu zelfs de grote Van der Ende-producties worden ondergebracht.

Samenvattende gegevens Zuid-Limburg Bevolking Bevolkingsomvang 1-1-2008 Bevolkingsontwikkeling 2007 Bevolkingsprognose t/m 2040 Aantal huishoudens 2007 Huishoudensprognose t/m 2040 Sociaal-economische ontwikkeling Aantal vestigingen 1-4-2007 Ontwikkeling vestigingen 2006-2007 Werkgelegenheid 1-4-2007 Werkgelegenheidsontwikkeling 2006-2007 Beroepsbevolking 2007 Prognose beroepsbevolking 2008-2040 Aantal werklozen 1-1-2008 Werkloosheidsontwikkeling 2006-2007 (jaargemiddelde) Werkloosheidspercentage 2007 (jaargemiddelde)

Absoluut 610.700 - 4.100 - 150.600 283.530 - 46.520

32.250 + 1.350 269.350 + 3.560 264.000 - 96.000 - 5.500 10,1%

Woningmarkt Woningvoorraad per 1-1-2008 285.500 Woningvoorraadontwikkeling in 2006 + 1.920 Nieuwbouw in 2006 2.370 Sloop in 2006 500 Koopwoningtransacties in 2007 6.900 Gemiddelde koopsom 2007 € 195.100,- Aanbod koopwoningen per 1-1-2008 5.480 Plancapaciteiten per 1-1-2007 29.440 Kantorenmarkt Aanbod per 1-1-2008 Aantal transacties 2007 Opname in 2007 Kantoorruimteratio Huurprijs per m² Planvoorraad Winkelmarkt Winkelruimtevoorraad per 1-4-2007 Aanbod per 1-1-2008 Aantal transacties 2007 Opname in 2007 Huurprijs per m² Planvoorraad Bedrijfsruimtemarkt Aanbod per 1-1-2008 Aantal transacties 2007 Opname in 2007 Bedrijfsruimteratio Huurprijs per m² Planvoorraad Bedrijventerreinen Restcapaciteiten per 1-1-2007 Terstond uitgeefbare oppervlakte per 1-1-2007 Uitgifte in 2006 Kavelprijs Planvoorraad

166.190 m² 171 73.500 m² 44% € 122,- per m² 288.600 m²

1.137.350 m² 53.800 m² 264 37.200 m² € 144,- per m² 171.000 m²

377.200 m2 155 195.700 m2 52% € 42,- 46.400 m2

409 ha 234 ha 32 ha € 97,- per m2 514 ha

Toe-/afname in %

- 0,7 % - 27 % - 16 %

+ 4,4 % + 1,3 % - 36 % - 18 %

+ 0,7 % 0,9% 0,2% 4,7% - 3,2% +1,4% 3,7%

van de woningvoorraad van de woningvoorraad van de koopwoningvoorraad t.o.v. 2006 van de koopwoningvoorraad

+14% -6% - 14% -15%- punten - 0,8%

- 14% + 18% - 45% - 2,8%

- 23% + 24% + 21% + 19%- punten - 4,5%

+ 60% + 5,4%

7

1 Inleiding Ligging Zuid-Limburg

Zuid-Limburg is een bijzondere regio. Zeker in vergelijking met andere regio’s in Nederland is het met zijn glooiende heuvellandschap, in combinatie met zijn stedelijke dynamiek, uniek te noemen. Het is een regio waar vergezichten en natuurlandschappen gecombineerd worden met een dynamisch stedelijk gebied, dat als een hoefijzer om het heuvelland heen ligt. Een stedelijk gebied met Maastricht als provinciale hoofdstad met zijn universiteit en de nabijgelegen regionale luchthaven Maastricht Aachen Airport. Maar ook met Sittard-Geleen als industrieel gebied in het noorden van de regio, met wereldwijde industriële spelers als DSM en SABIC en het logistiek knooppunt Born. Het derde onderdeel van dit stedelijke netwerk is Parkstad, waar stad en natuur elkaar afwisselen en een ontluikende energiesector met Solland Solar als groeibriljant, maar ook met grote overheidsbedrijven als UWV, CBS en ABP. Zuid-Limburg is ook bijzonder vanwege zijn centrale ligging in de euregio. Het is de meest Europese regio van Nederland, met het enige grensoverschrijdende bedrijventerrein in Nederland. De regio maakt samen met Luik en Aken deel uit van een euregionaal stedelijk gebied. Daarbij wordt ‘het stedelijke hoefijzer’ als het ware grensoverschrijdend doorgetrokken, waarbij het heuvelland onderdeel is van het trinationale drielandenpark. In dit verband is de regio ook als ‘euregionale randstad’ te kenschetsen. Het is de eerste regio in Nederland waar de bevolkingsomvang afneemt, maar ook een regio met ruim 600.000 inwoners. Daardoor ontstaan hier nieuwe kansen en trends met nieuwe groeisectoren. De regio fungeert daarbij als voorloper en voorbeeldregio voor de rest van Nederland, waar de bevolkingsomvang later zal afnemen. Het is ook een regio met een dynamische vastgoedsector. Om een beeld te krijgen van deze regio in relatie met de ontwikkelingen in de vastgoedsector is de voorliggende Vastgoedrapportage Zuid-Limburg 2007 samengesteld. Hierdoor krijgen investeerders, ondernemingen en beleidsmakers een beter inzicht in de structuren en ontwikkelingen in de regio. Deze betere kennisbasis kan er vervolgens voor zorgen dat de juiste beslissingen genomen kunnen worden. In de rapportage wordt specifiek ingegaan op de verschillende vastgoedsectoren, maar ook op de voor de vastgoedsector relevante sociaal- en ruimtelijk-economische ontwikkelingen. Daarbij worden de ontwikkelingen in de regio, indien mogelijk, zowel in landelijk als euregionaal perspectief geplaatst. Aan de rapportage wordt jaarlijks een ‘special’ toegevoegd, die gedetailleerder ingaat op een bijzonder thema. In de voorliggende rapportage van 2007 is

8

gekozen voor het thema ‘Parkstad Limburg’ en wordt in het bijzonder aandacht besteed aan het thema ‘vestigingsklimaat’. De basis van de rapportage wordt gevormd door verschillende, afzonderlijke monitorsystemen; te noemen zijn: • REBIS; Provincie Limburg – Monitor Limburgse werklocaties (bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen); • Woonmonitor Limburg; Provincie Limburg – Monitor Limburgse woningmarkt; • Progneff; E,til – Bevolkingsprognose en effectramingen; • Winkelgebieden in Kaart; E,til – Jaarlijkse monitor betreffende de Limburgse winkelgebieden; • BOG-monitor Limburg; E,til – Kwartaalmonitor bedrijfsonroerendgoed in Limburg; • VRL; E,til – Vestigingenregister Limburg; • Detailhandelsmonitor; E,til – Monitor detailhandelssector in Limburg. • BEL; E,til/Flycatcher – Barometer Economie Limburg. Gegevens over 2007 betreffende bedrijventerreinen (REBIS) en de ontwikkeling van de woningvoorraad(Woonmonitor Limburg) waren bij het ter perse gaan van deze monitor nog niet beschikbaar. Deze komen pas in de loop van het tweede kwartaal 2008 beschikbaar. Zodoende wordt in deze rapportage teruggegrepen op gegevens uit 2006. Wel wordt voor 2007 indien mogelijk een inschatting gegeven. De rapportage is door het onderzoeks- en adviesbureau E,til en het onderwijs- en kennisinstituut Hogeschool Zuyd samengesteld in opdracht van de Stichting Vastgoedmonitor Limburg. De Stichting heeft als doel om de kennisbasis over de vastgoedmarkten in Limburg te vergroten om zodoende relevante partners uit het bedrijfsleven en de overheid te ondersteunen in hun beslissingen.

Opbouw rapportage Na deze inleiding wordt in hoofdstuk twee ingegaan op het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg. Dit hoofdstuk positioneert de regio in een breder verband en gaat in op de sterktes en kansen van de regio. Hoofdstuk drie beschrijft de belangrijkste ruimtelijkeconomische ontwikkelingen. De voor de vastgoedmarkt relevante sociaal-economische ontwikkelingen worden in hoofdstuk vier beschreven. Daarbij wordt in het bijzonder ingegaan op de demografische ontwikkelingen in de regio en de daaraan verbonden effecten op andere terreinen. Zo wordt in dit hoofdstuk onder meer de vraag beantwoord welk effect de bevolkingsontwikkeling heeft op de huishoudenontwikkeling c.q. woningmarkt in de komende jaren. In hoofdstuk vier komt ook de infrastructuur aan bod. In hoofdstuk vijf komen de ontwikkelingen op de woningmarkt aan de orde, waarbij onder andere ingegaan wordt op woningvoorraad, nieuwbouwrealisatie, transacties en bouwplannen. In hoofdstuk zes tot en met negen komen de ontwikkelingen binnen het bedrijfsonroerendgoed aan bod, met achtereenvolgens: kantoorruimtemarkt, winkelruimtemarkt en bedrijfsruimtemarkt. Hoofdstuk negen behandelt het thema bedrijventerreinen, waarbij niet alleen wordt ingegaan op de bedrijventerreinen maar ook op grootschalige kantoren- en retaillocaties (de zogenoemde stedelijke dienstenterreinen). In het laatste inhoudelijke hoofdstuk komen de trends en ontwikkelingen op het gebied van leisure aan de orde, waarbij in het bijzonder wordt ingegaan op de voor Zuid-Limburg belangrijke toeristisch-recreatieve sector.

Bron: Provincie Limburg.

Zuid-Limburg en zijn deelregio’s en gemeenten

Bijzondere aandacht dit jaar wordt gegeven aan de deelregio Parkstad Limburg. In dit extra hoofdstuk wordt specifiek op deze regio ingegaan.

Bron: Sabe, bewerking E,til, 2008

9

2 Vestigingsklimaat Zuid-Limburg: één sterk vestigingsklimaat Zuid-Limburg telt 19 gemeenten binnen drie deelregio’s. Steeds duidelijker wordt dat interne samenwerking en externe profilering op de schaal van heel Zuid-Limburg moeten plaatsvinden. Zeker waar veel potentie voor de regio en haar delen gelegen is in toenemende internationale oriëntatie. Het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg was in 2007 sterk, waarbij de regio in Nederland een bijzondere positie inneemt. Het sterke vestigingsklimaat kwam in 2007 tot uitdrukking in de sterke economische groei. Vorig jaar werd een groot aantal initiatieven ontplooid, gebaseerd op de kansen die de regio biedt. Innovatie in toerisme, de traditionele pijler van de regionale economie, werd door bedrijfsleven en provincie onderschreven en opgepakt. Aanhakend aan de toptechnologische regio Zuid-Oost-Nederland en de Versnellingsagenda van de Provincie Limburg werden vooral in de regio Maastricht en de Westelijke Mijnstreek krachtige en kansrijke projecten rond medische technologie gestart. Samenwerking tussen topbedrijven als DSM en SABIC en topinstellingen uit het onderwijs, zoals de Universiteit van Maastricht en het AzM, vormt de drijvende kracht. Parkstad levert met het thema ‘Nieuwe energie’ zijn bijdrage aan technologische vernieuwing en internationale samenwerking. 2008 wordt voor Zuid-Limburg een belangrijk jaar. Om het vestigingsklimaat verder te versterken is regiobranding een belangrijk instrument. In april van dit jaar zal namelijk de regiobranding van Zuid-Limburg van start gaan.

Zuid-Limburg als bijzondere regio in Nederland Zuid-Limburg vormt het meest zuidelijke deel van Nederland, ingeklemd tussen België en Duitsland. Vanuit Nederlands perspectief is het kenmerkende heuvellandschap uniek in het verder tamelijk vlakke land. Het is ook het hoogstgelegen deel van ons land. Zuid-Limburg beslaat 66.136 ha, waarvan 21% bebouwd is. Het stedelijke gebied van de regio ligt als het ware in een hoefijzer om het landelijke heuvelland heen, met Maastricht in het westen, het stedelijk gebied van de Westelijke Mijnstreek in het Noorden en de stedelijke agglomeratie van Parkstad Limburg in het Oosten. Naast het stedelijke gebied beschikt de regio ook over het prachtige heuvelland met zijn karakteristieke landelijke en toeristisch attractieve uitstraling. In totaal heeft 57% van de oppervlakte in de regio een agrarische functie. De oppervlakte aan bos- en natuurgebieden in de regio bedraagt 8%. Zuid-Limburg telt 600.000 inwoners. Een aantal plaatsen kunnen als centrumgemeente van hun deelregio worden beschouwd: dat geldt voor Maastricht in de Maasvallei, Valkenburg in het Mergelland, Sittard-Geleen in de Westelijke Mijnstreek en Heerlen

10

in Parkstad. Deze laatste regio is sterk verstedelijkt, met omliggende plaatsen als Kerkrade, Landgraaf en Brunssum. Toch is de naam Parkstad niet misplaatst doordat de stedelijke gebieden afgewisseld worden met veel groen. Veel toeristen voelen zich aangetrokken tot het glooiende landschap met zijn specifieke kenmerken, aangevuld door aantrekkelijke steden als Maastricht en Valkenburg aan de Geul en de toeristische attracties in Parkstad Limburg, zoals SnowWorld, GaiaPark en Mondo Verde. Daarnaast beschikt de regio over diverse economische centra, zoals de dienstenstad Maastricht, Sittard-Geleen met zijn uitgebreide industriële en logistieke complexen als Chemelot (de thuisbasis van DSM en SABIC Europe) en Parkstad met grote bedrijven als ABP, UWV en CBS in Heerlen en het Joint Force Command Headquarters van de NAVO in Brunssum. Toerisme is weliswaar een van de economische pijlers van de regio, maar de Zuid-Limburgse economie stoelt daarnaast ook op andere sectoren, zoals de maakindustrie, de medische en zorgsector en in toenemende mate de bedrijvigheid rond het thema ‘Nieuwe energie’. Zuid-Limburg kent een sterk vestigingsklimaat, gebaseerd op diverse pijlers, zoals het volgende overzicht laat zien.

11

“Woningen mogen hier dan wel relatief goedkoop zijn, maar daarmee ben je er niet. Mensen komen op werk af. Dus heb je nieuwe kansrijke bedrijven nodig die voor werkgelegenheid zorgen en nieuw personeel naar deze regio trekken”

Provinciaal Omgevingsplan limburg

Bron: Provincie Limburg, POL-kaart Zuid-Limburg, bewerking E,til, 2008

12

Sterk vestigingsklimaat Algemeen De profilering en ‘branding’ van de regio staat hoog op de politieke agenda. Kwaliteit hebben is een, maar kwaliteit uitstralen is twee. In 2008 zal Zuid-Limburg dan ook als krachtig merk in de markt worden gezet. Op basis van zijn Versnellingsagenda heeft de Provincie Limburg Zuid-Limburg aangewezen voor de uitbouw en het aanjagen van enkele, gedeeltelijk reeds voorhanden, clusters: Health, Care en Cure, Energy, Materials & Systems en Leisure. De intensieve samenwerking in de regio vindt zijn weerslag in diverse organisatievormen, variërend van het samenwerkings verband Stedelijk Netwerk Zuid-Limburg, de WGR+-regio Parkstad Limburg alsook privaatrechtelijke initiatieven, zoals de Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg (OPL). De regio ligt centraal in de trinationale Euregio Maas-Rijn, met goede verbindingen naar de nabijgelegen stedelijke agglomeraties van Luik in België en Aken in Duitsland. Door haar ligging is de regio de meest Europese van Nederland. Sociaal-economische ontwikkelingen Het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg was in 2007 goed. Dit kwam tot uitdrukking in de sterke economische groei, de daarmee verbonden investeringen, werkgelegenheidsgroei en een groot ondernemersvertrouwen. De verdienstelijking van de regionale economie heeft zich in Zuid-Limburg verder doorgezet. De rol van kennisintensieve, innovatieve en dienstverlenende bedrijven wordt steeds dominanter. De teruglopende bevolking biedt de regio de kans om de kwaliteit op diverse terreinen te verbeteren. Zo kan de aandacht verlegd worden naar kwaliteit en herstructurering in plaats van kwantiteit: ’kwaliteit als kans’. Infrastructuur De bereikbaarheid van Zuid-Limburg is via de A2 en A76 nagenoeg optimaal, zowel nationaal (richting Eindhoven/Randstad) als internationaal (richting Luik en Aken/Keulen). Structurele files zoals in de Randstad bestaan in Zuid-Limburg niet. Door het openstellen van de A73-zuid begin 2008 is de regio richting Roermond/Venlo/ Nijmegen ook goed ontsloten. Er bestaan momenteel concrete plannen om de bereikbaarheid verder te verbeteren. Zo zullen door de ondertunneling van de A2 bij Maastricht nieuwe kansen ontstaan voor de omgeving van de stadstraverse hier. Ook bestaan plannen voor de aanleg van de Buitenring in Parkstad Limburg, waardoor de bereikbaarheid van het oostelijk deel van deze regio wordt verbeterd. De Buitenring levert bovendien een essentiële

bijdrage aan een optimale interregionale verkeerscirculatie. ZuidLimburg beschikt met de regionale overslagcentra in Born en Stein over multimodale overslagfaciliteiten (water-spoor-weg). Met Maastricht-Aachen-Airport beschikt Zuid-Limburg ook over goede luchtverkeersverbindingen. De uitbreiding van het aangrenzende businesspark biedt nieuwe kansen voor de regionale luchthaven. Woningmarkt Zuid-Limburg kent een grote diversiteit aan woonmilieus, variërend van binnenstedelijke woongebieden in Maastricht, Heerlen en Sittard tot het landelijke wonen in het Heuvelland. De nieuwbouw van woningen neemt de laatste jaren weer sterk toe en betreffen meer en meer herstructureringsprojecten die de kwaliteit van de woonomgeving verder vergroten. De prijzen in de regio liggen, zeker in vergelijking met andere stedelijke gebieden in Nederland, op een acceptabel niveau. Zo ligt de gemiddelde verkoopprijs 22% onder het landelijk gemiddelde. Momenteel bestaan veel plannen om bestaande woonwijken de komende jaren te herstructureren, om het woonklimaat te verbeteren. Bedrijfsonroerendgoedmarkten Zuid-Limburg beschikt over een ruime keuze aan kantoorruimten op locaties die goed bereikbaar zijn. Ook de prijzen zijn goed. Het gemiddelde prijspeil ligt onder het landelijk gemiddelde. ZuidLimburg beschikt over een fijnmazige winkelstructuur, variërend van het historische winkelcentrum van Maastricht en diverse wijken buurtcentra tot de grootschalige Woonboulevard in Heerlen. Momenteel bestaan vele concrete plannen om de kwaliteit van bestaande winkelcentra te vergroten. De vraag naar bedrijfsruimten in Zuid-Limburg was in 2007, als gevolg van de sterke economische groei, bijzonder hoog. De bedrijfsruimten worden vooral aangeboden op goed bereikbare bedrijventerreinen veelal door de directe nabijheid van autosnelwegen. Bedrijventerreinen De regio beschikt over een gedifferentieerd aanbod van goed bereikbare bedrijventerreinen met een directe verbinding met de autosnelwegen, variërend van logistieke terreinen, zoals HoltumNoord en Trilandis, tot het hoogwaardige businesspark Avantis. Met de uitbreiding van Businesspark Maastricht-Aachen-Airport en het bedrijventerrein Maastricht-Eysden in 2008/2009 worden de vestigingsmogelijkheden verder verbeterd. Er wordt meer en meer op regionaal niveau samengewerkt, waardoor de dienstverlening naar het bedrijfsleven beter wordt. In dat kader moet de Stichting Bedrijventerreinenmanagement Parkstad Limburg (BTM) genoemd worden. Leisure Met de historische binnenstad van Maastricht, het Heuvelland met Valkenburg als centrum en de grote dagrecreatiecentra in Parkstad Limburg beschikt Zuid-Limburg over een grote verscheidenheid aan toeristische voorzieningen, aangevuld met een groot aantal culturele evenementen, variërend van de TEFAF in Maastricht en Pinkpop in Landgraaf tot het WMC in Kerkrade. De toeristische sector is een van de grote groeisectoren in de regio. Zuid-Limburg heeft met zijn Bourgondische levensstijl en ‘joi de vivre’ een unieke uitstraling in Nederland.

13

Regionale en euregionale samenwerking: belangrijke voorwaarde voor een sterk vestigingsklimaat

Stedelijk netwerk in de Euregio Maas-Rijn

Zoals gezegd, kent Zuid-Limburg drie deelregio’s met in hun hart een middelgrote gemeente. Onder de noemer Tripool Zuid-Limburg hebben deze steden elkaar gevonden in een samenwerkings verband. Inmiddels hebben zij samen met een zestiental overige gemeenten in de regio het Stedelijk Netwerk Zuid-Limburg opgestart. De ontwikkelingsagenda kent een aantal aandachtsgebieden, waaronder grensoverschrijdende bereikbaarheid, de inrichting van het landschap tussen de steden (Drielandenpark) en het vaststellen van de onderscheidende stedelijke profielen. Afstemming tussen de regionale partners is noodzakelijk om de specifieke identiteit van de diverse steden te behouden en in samenhang het zogenoemde policentrische netwerk te versterken. Zuid-Limburg grenst aan twee buurlanden en drie taalgebieden. In het oosten ligt Duitsland met de regio Aken en aan de westen zuidkant België, met het Nederlandstalige Vlaanderen ten westen van Zuid-Limburg en het Franstalige Wallonië aan de zuidkant. De grens met de buurlanden is veel langer dan die met de rest van Nederland. Op het smalste gedeelte, even ten noorden van Sittard, is Limburg slechts zes kilometer breed. Dit nodigt uit tot internationale of op zijn minst euregionale oriëntatie. In het licht van de toenemende Europese eenwording en – breder - de globalisering, participeert de regio in tal van internationale samenwerkingsverbanden. De meest bekende is de Euregio Maas-Rijn (EMR), uniek vanwege de betrokkenheid van drie landen. De EMR ziet zijn kracht in een creatieve kennis- en technologieregio met hoge levenskwaliteit in het hart van Europa.

Bron: Provincie Limburg; Euregio Maas-Rijn.

Stedelijk netwerk Zuid-Limburg en omgeving en het Drielandenpark

De sociaal-economische samenwerking binnen de Euregio zal in de ogen van de EMR verdiept en versterkt worden. De focus ligt op praktische oplossingen voor zaken die een effectieve grensoverschrijdende samenwerking belemmeren.

De kracht van de regio

Bron: Provincie Limburg; Drielandenpark.

“Bied ook jonge mensen een aantrekkelijke regio. Zorg dat mensen een aantrekkelijk klimaat vinden qua wonen, werken. Infrastructuur is hierbij essentieel” 14

Zuid-Limburg telde in 2007 meer dan 32.000 bedrijfsvestigingen. Dit is de helft van alle vestigingen in heel Limburg. Qua aantal vormen met name de handelsbedrijven en ondernemingen in de zakelijke dienstverlening de grootste sectoren. Relatief sterk vertegenwoordigd is de horeca, ongetwijfeld verband houdend met de toeristische aantrekkingskracht van de regio. De bedrijven in de regio bieden gezamenlijk bijna 270.000 arbeidsplaatsen. Naast de industriële sector steunt de Zuid-Limburgse economie qua werkgelegenheid vooral op de handelssector en de gezondheids- en welzijnszorg. De niet-commerciële dienstverlening met zorg, overheid en onderwijs levert bijna een derde van de banen in de regio. De huidige regionale economie vertoont de kenmerken van een verschuiving van het zwaartepunt in de traditionele industrie naar een kennis- en diensteneconomie. Het economische draagvlak is hierdoor veel gedifferentieerder en minder kwetsbaar voor conjuncturele schommelingen. Het is evident dat ook de regionale economie in Zuid-Limburg minder stoelt op de traditionele industrie. Kennisintensieve en innovatieve bedrijven worden steeds dominanter. Dergelijke ondernemingen hebben behoefte aan hooggekwalificeerd personeel. Overheid en bedrijfsleven doen een dringend beroep op de onderwijssector in de regio om jongeren te scholen tot hoogopgeleide werknemers.

De onderwijsinstellingen in Zuid-Limburg bieden gezamenlijk een kleurrijk palet aan opleidingen. Maastricht heeft de Universiteit van Maastricht, die onder studenten al jaren hoog scoort als een van de beste universiteiten van Nederland. Aan deze universiteit zijn tal van gerenommeerde internationale onderzoeksinstituten verbonden. Vermeldenswaard is dat het Academisch Ziekenhuis Maastricht (AzM) met een aantal medische specialismen veel aanzien heeft in binnen- en buitenland. Elk van de drie grote steden in Zuid-Limburg heeft een vestiging van de Hogeschool Zuyd, die een groot aantal hbo-opleidingen aanbiedt. Zo kent Maastricht nationaal aansprekende opleidingen als de Toneelacademie, het Conservatorium en de Hogere Hotelschool. Heerlen kent een onderwijs- en onderzoekscluster rond het thema ‘Quality of life’. Hogeschool Zuyd is recent zelfs uitgeroepen tot de beste hogeschool van Nederland. In Heerlen zijn Hogeschool Zuyd en de Open Universiteit buren. Laatstgenoemde biedt veel mogelijkheden voor studie-op-afstand en kent een krachtige researchtak. Zuid-Limburg kent ook een aantal grote middelbare scholengemeenschappen. In Parkstad is het Regionaal Opleidingen Centrum (ROC) Arcuscollege met 200 opleidingen de grootste onderwijsaanbieder. Met vestigingen in onder andere Maastricht en Sittard is Leeuwenborgh Opleidingen de andere grote ROC-instelling in de regio. De toenemende focus op innovatie en kenniseconomie moet een stimulans zijn voor de vestiging van bedrijven die in diverse

15

van gevestigde bedrijven en de vestiging van nieuwe. Essentieel is de aanwezigheid van voldoende en voldoende gekwalificeerd personeel. Onderwijs- en onderzoeksinstellingen ontwikkelen nieuwe initiatieven en samenwerkingsverbanden om op alle niveaus die gekwalificeerde medewerkers op te leiden. Maastricht kent verschillende hoogwaardige academische opleidingen annex onderzoeksinstituten. Deze zijn zowel gelegen op verspreide locaties in de binnenstad als geclusterd nabij het Academisch Ziekenhuis Maastricht (AzM) in Randwyck-Noord In Parkstad Limburg wordt in de komende jaren het reeds bestaande onder wijscluster, bestaande uit de vestigingen van Open Universiteit Nederland, Hogeschool Zuyd en Sintermeertencollege, met de geplande nieuwe vestiging van het Arcuscollege (ROC) uitgebreid. Hierdoor ontstaat aan de westkant van Heerlen ook een grote en krachtige onderwijscampus.

sectoren voor vernieuwing zorgen. De vaak hoogopgeleide werknemers waar deze bedrijven behoefte aan hebben, stellen hoge eisen aan hun leefomgeving. Zuid-Limburg kent een rijke schakering van woonmilieus. Van dure stadswoningen in steden als Maastricht tot levendige plattelandskernen met een hechte sociale structuur en dito verenigingsleven. Ook heeft Zuid-Limburg een uitgebreid, veelzijdig en hoogwaardig cultureel klimaat. Behalve de gevestigde cultuur zijn er ook avant-gardistische en volksculturele kunstuitingen. Zo investeert Parkstad vooral in pop- en jongerencultuur (Parkstad Popstad). De grotere schouwburgen, zoals Parkstad Limburg Theaters en Theater aan het Vrijthof, hebben omvangrijke en gevarieerde programmeringen met nationaal en internationaal bekende gezelschappen. De regio telt ook vooraanstaande musea, zoals het Bonnefantenmuseum, Het Domein, het Natuurhistorisch Museum en het Industrion. Daarnaast vinden er hoogstaande culturele evenementen plaats, zoals de exclusieve kunsten antiekbeurs TEFAF (MECC, Maastricht), het zomerfestival Cultura Nova (Heerlen) en het Wereld Muziek Concours (Kerkrade). Nu al is de invloed merkbaar van de aanvraag van Maastricht om in 2018 als culturele hoofdstad van Europa te fungeren. Dit initiatief wordt ondersteund door de euregionale partners (verenigd in de MAHHL) en de Provincie Limburg. De euregionale ligging rechtvaardigt dit streven en de toekenning kan het huidige goede culturele aanbod nog versterken. De Provincie heeft een relatie gelegd met de ambities van Maastricht in het programma ‘Investeren in Mensen’ binnen het Sociale Domein van cultuur op hoog niveau. Nieuwe kansen Door zijn krachtige elementen verder uit bouwen en zijn zwakke punten te verbeteren, ontstaan nieuwe kansen voor Zuid-Limburg. Vele hiervan zijn reeds door overheden, instellingen en ondernemingen gesignaleerd en opgepakt. Vernieuwing in diverse sectoren leidt tot meer bedrijvigheid en een krachtige regionale economie. Dit biedt weer nieuwe kansen op werkgelegenheid door de groei

16

Ook de rijksoverheid heeft voor Zuid-Limburg kansrijke perspec tieven geschetst. In ‘Pieken in de Delta’ formuleert zij voor de ‘Technologische Topregio’ Zuid-Oost-Nederland technologische innovatie als een van de belangrijke economische dragers. Ze schetst een toptechnologische regio met drie kernsteden: Eindhoven, Leuven en Aken. Deze driehoek biedt grote kansen voor de versterking van het innovatiepotentieel, waarbij de accenten vooral liggen op de medische technologie (o.a. in Maastricht, Aken en Eindhoven) en de nanotechnologie (vooral in Eindhoven en Leuven). Maastricht heeft zijn waarde met de aanwezigheid van een universiteit met gewaardeerde faculteiten en gerenommeerde onderzoeksinstituten. De wisselwerking tussen de medische faculteit en het academisch ziekenhuis draagt bij aan de hoogwaardige status van diverse medische specialismen. Het Academisch Ziekenhuis Maastricht en het Universitätsklinikum Aachen hebben de intentie uitgesproken een internationaal topcentrum te realiseren voor hart- en vaatziekten. Ook de Provincie Limburg, het bedrijfsleven en kennisinstellingen zien mogelijkheden in het aanjagen van de Limburgse economie, mogelijkheden die ook voor Zuid-Limburg van grote betekenis zijn. In 2005 stelden zij de zogenoemde Versnellingsagenda vast, met als ondertitel ‘Limburg op weg naar 2012’. Met grote kennis- en innovatieve projecten beogen de partners van Limburg een internationaal toonaangevende toptechnologische regio te maken. De focus ligt op de zogenoemde ‘clusters van kracht’. Voor Zuid-Limburg zijn dit: • Health, Care & Cure; • High Tech Systems; • Chemie & Materialen; • Nieuwe Energie. De projecten, Limburgbreed meer dan vijftig, worden in versneld tempo uitgevoerd, om duurzame groei, werkgelegenheid en welvaart voor Limburg te behouden. De acceleratie wordt gerealiseerd door het leggen van (soms nieuwe) verbindingen tussen ondernemingen, zoals DSM en SABIC, kennisinstellingen als de Universiteit Maastricht en de overheden. Naast de voornoemde thema’s met hun projecten worden ook enkele kansenclusters benoemd, waaronder Nieuwe Energie. De agenda, die een periode van acht jaar omvat, heeft een dynamisch karakter en wordt jaarlijks geactualiseerd. Health, Care & Cure De sterkte van Zuid-Limburg in ’Health, Care & Cure’ wordt geschraagd door Biopartner Center, BioMedbooster, Center for

“De kracht van Zuid-Limburg is ook de ligging in Europa. Zeven vliegvelden op nog geen uur rijden. Geen gedoe met parkeren, inchecken en boarden. Binnen een tel zit je in de Eifel of in de Ardennen, in de bergen bij wijze van spreken”

Molecular Medicine en het plan voor een European Ion Therapy Institute (een Europees centrum voor kankerbehandeling, onderzoek, training en onderwijs voor radiotherapie). Limburg moet een centrum worden voor baanbrekend gezondheidsonderzoek. Bundeling van kennis en kansen in ziekenhuizen, onderzoekscentra en het biomedisch bedrijfsleven is hiervoor een voorwaarde. Een economische pijler van formaat ligt dan in het verschiet. Het motto van de Provincie hierbij is: uitbouw van de huidige, hoogwaardige klinische infrastructuur tot innovatieve topzorg. Zuid-Limburg wordt dan de economische motor van de landelijke gezondheidszorg. Onder andere door research & development, waarmee Zuid-Limburg een sterke positie heeft, te benutten. De euregio telt drie academische ziekenhuizen, ruim 300 biomedische bedrijven en vier universiteiten mét onderzoekscentra. Voorbeeld is het onderzoeksinstituut CARIM (Cardiovascular Research Institute Maastricht), waar 300 wetenschappers onderzoek van wereldformaat doen op het gebied van hart en vaatziekten. De uitstekende reputatie van CARIM heeft een aanzuigende werking op het internationale biomedische bedrijfsleven. Door gerichte ondersteuning van CARIM bij de verdere groei, neemt de kans op vestiging van andere bedrijven toe. Door samenwerking met internationale biomedische bedrijven kan de gezondheidszorg een belangrijke economische motor worden. De aanwezigheid van het Biopartner Center, een bedrijfsverzamelgebouw voor bedrijven in de biomedische sector, is in dit verband waardevol. Orbis Medical Park: behandeling en herstel in Zuid-Limburg In het gebied tussen de stadskernen van Sittard en Geleen ontwikkelen Siemens en het medisch en zorgconcern Orbis een zorgboulevard: Orbis Medical Park. Naast zorginstellingen, waaronder het optisch dominante nieuwe Maaslandziekenhuis, wordt een zorgboulevard aangelegd waar de zorgketen geografisch wordt geclusterd. In 2007 werden de contouren van het bouwproject al zichtbaar. Orbis gaat samen met de hospitality-industrie in de nabijheid van het nieuwe ziekenhuis aantrekkelijke, comfortabele accommodaties bieden, waar patiënten na behandeling in het ziekenhuis kunnen herstellen. De combinatie van een gezonde, natuurlijke omgeving, het netwerk van wandelen fietspaden en de Bourgondische ambiance in Zuid-Limburg nodigen hiertoe uit. Orbis Medical Park maakt ook de verhuizing mogelijk van het Maaslandziekenhuis uit het centrum van Sittard. De herontwikkeling van dit vrijkomende ziekenhuisterrein past in de ingrijpende vernieuwing van het stadscentrum van Sittard, onder de noemer ‘Zitterd Revisited’. Dit plan wordt gekenmerkt door onder andere de bouw van veelal luxere woningen. Daarnaast zullen de beide

vestigingen van Hogeschool Zuyd in Sittard van de stadsrand verhuizen naar de Dobbelsteen in het centrum. Deze nieuwe cluster zal naast de hbo-instelling onder andere ook onderdak gaan bieden aan het bestuurscentrum van de gemeente en museum Het Domein. DSM steeds actiever op biomedisch terrein Vanuit medisch perspectief biedt de nabijheid van DSM vele kansen tot versterking van het toptechnologische karakter van Zuid-Limburg. DSM heeft in de loop der jaren een vooraanstaande positie verworven als hoogwaardig en innoverend bedrijf in de chemische maakindustrie. DSM creëert innovatieve producten en diensten op het gebied van life sciences en material sciences. Bekende toepassingen zijn voedings- en gezondheidsmiddelen, geneesmiddelen, coatings en verven en beveiligingsmaterialen. DSM startte recent op Chemelot, het industriepark in SittardGeleen waar het bedrijf zijn productielocatie in Limburg heeft, met het BioMedical Materials Topinstituut (BMM). BMM is een multidisciplinair programma voor fundamenteel onderzoek, waarbij elke partner specifieke kennis en expertise inbrengt. De partners zijn vooraanstaande universiteiten, waaronder de Universiteit van Maastricht en bedrijven als Medtronic, Philips en Organon. Met de komst van BMM naar Sittard-Geleen wordt het toptechnologische karakter van Zuid-Oost-Nederland benadrukt, in het bijzonder op het terrein van de life sciences. Het onderzoeksprogramma heeft een belangrijke economische betekenis en versterkt de vooraanstaande internationale positie van Nederland in dit innovatieve en relevante onderzoeksveld. Nieuwe Energie Mede door de verschuivingen in de energiemarkt en de daarmee samenhangende stijgende energieprijzen beschouwt de provincie innovaties op het gebied van energie als een perspectiefrijk thema. Met name Parkstad Limburg heeft door zijn mijnbouwverleden een geschiedenis op dit gebied. Bovendien vinden hier interessante initiatieven met betrekking tot zonne-energie en kolenvergassing plaats. Nieuwe kansen, zeker in het perspectief van de ontwikkelingen op dit gebied in de regio Aken, met Eon als belangrijke partner. De aandacht voor nieuwe energie wordt zichtbaar op het grens overschrijdende bedrijventerrein Avantis. Hier is Solland Solar Energy gevestigd, dat binnenkort aanzienlijk uitbreidt. Diens initiatief tot het opzetten van een Solar Acadamy in combinatie met het lectoraat Nieuwe Energie van Hogeschool Zuyd, biedt kansen tot verdere kennis- en productinnovatie. Niet voor niets

17

De positie van Zuid-Limburg ten opzichte van de Euregio Maas-Rijn en de Euregio Rijn-Maas-Noord

Bron: Sabe, bewerking E,til, 2008

heeft Parkstad Limburg het actieprogramma Nieuwe Energie als topprioriteit benoemd. Ook het Stedelijk Netwerk Zuid-Limburg gaat zich hiermee profileren. Daarnaast wordt op Chemelot in Geleen een siliciumfabriek gebouwd die de grondstof levert voor zonnecellen.

Regiobranding Zuid-Limburg: één krachtig merk In het voorgaande is een aantal sterke en waardevolle elementen van Zuid-Limburg belicht: zijn kracht en potentie. Deze worden echter onvoldoende zichtbaar gemaakt en uitgedragen. Begin 2007 is het initiatief genomen tot ‘Regiobranding Zuid-Limburg’. In de loop van 2007 adopteerde de Provincie dit project, waarbij de initiatiefnemers als ‘kwartiermakers’ bij het project betrokken bleven. Inmiddels participeert een grotere groep ‘founding fathers’

uit bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en gemeenten in het project. Een betekenisvolle presentatie van de regio rechtvaardigt een hoger schaalniveau dan dat van de deelregio’s. Het beeld dat van de regio naar buiten gebracht wordt, sluit aan bij het beleid in de Versnellingsagenda van de Provincie en de ontwikkelingsagenda van het Stedelijk Netwerk. In 2007 stelden de kwartiermakers, met ondersteuning van Berenschot, een businessplan op om een merkconcept voor de regio te kunnen opstellen. Het businessplan benoemt de volgende vijf speerpunten in het merk Zuid-Limburg. • Innovatieve en hoogwaardige producten: door kennis en kunde in het innoveren en transformeren van productieprocessen te koppelen aan concrete toepassingen en eindproducten, ontstaat het beeld van een nieuwe maakindustrie; • Europese uitstraling: Zuid-Limburg moet zich minder richten op de Randstad en meer inzetten op het waarmaken van zijn Europese karakter; • Kwaliteit op het gebied van gastronomie en verblijven: Zuid-Limburg moet de hoogwaardige kwaliteit in zijn gastronomie en leisure verder ontwikkelen; • Kwaliteit van leefomgeving: kwaliteiten als het gevarieerde woningaanbod, het uitstekende onderwijs, de veilige omgeving en de afwisseling van stad en land maken Zuid-Limburg tot een complete regio, waarin een goede work-life-balance kan worden gevonden; • Maastricht: het hoogwaardige aanbod op het gebied van winkelen, gastronomie, evenementen, architectuur, onderwijs en onderzoek vormen onderscheidende kwaliteiten in Nederland en de Euregio. De kernwaarden die in het businessplan ‘Regiobranding ZuidLimburg’ (november 2007) geselecteerd zijn, omvatten: kwaliteit, work-life-balance, joie de vivre: “Zuid-Limburg is een Europese regio bij uitstek, waar mensen vanuit de hele wereld samenkomen om hoogwaardige producten te maken. Het is een regio met een uitgekiende balans tussen werken en leven. Innovatie en hoogwaardige kwaliteit gaan samen met ’joie de vivre’. Maastricht is de parel van de regio die de cultuur en traditie van de regio uitstraalt.” In 2008 ligt de focus op het uitwerken van de regiobranding ZuidLimburg tot een creatief concept en op de verdere concretisering daarvan. Dit verhaal zal de komende jaren bepalend zijn voor de wijze waarop de regio bewust en consequent in de etalage wordt gezet. In april 2008 gaat de regiobranding van Zuid-Limburg van start.

“Universiteiten, hogescholen en ROC’s moeten interessante opleidingsmogelijkheden aanbieden, voor jongeren. Daarnaast moeten we zorgen dat die jongeren hier blijven: zorg voor werk, voor woningen en een bruisend cultureel klimaat” 18

19

3 Sociaal-economische ontwikkelingen 2007: een uitstekend economisch jaar 2007 was economisch gezien een uitstekend jaar. De economische groei bedroeg in Nederland 3,5% en de koopkracht en consumptieve bestedingen namen toe met 1% respectievelijk 2%. In het vierde kwartaal van 2007 lag de economische groei zelfs boven de 4%. Deze groei komt ook tot uitdrukking in het grote ondernemersvertrouwen in Limburg. Uit de kwartaalmonitor Barometer Economie Limburg (BEL) liet zien dat het ondernemersvertrouwen in Limburg in 2007 zelfs het grootst was in de afgelopen zes jaar (137 punten). De werkgelegenheid in Zuid-Limburg nam in de periode 2006-2007 toe met 1,3%, het hoogste groeicijfer in zeven jaar. Na enkele jaren van daling groeide de werkgelegenheid in 2007 weer. In vergelijking met het landelijke beeld (2,2%) bleef de regio echter iets achter. De verwachtingen voor 2008 zijn minder hoog gespannen. Voor 2008 gaat het CPB uit van een lagere economische groei. Daarnaast kan de arbeidsmarktkrapte de werkgelegenheidsgroei in sommige sectoren gaan remmen. Onzekerheden voor 2008 vormen, naast de olieprijs, vooral de Amerikaanse kredietcrisis en de effecten hiervan op de internationale beurzen. In het vierde kwartaal toonde de BEL echter aan dat de ondernemers in Limburg vooralsnog behoorlijk positief zijn over 2008.

Structurele bevolkingsafname Op 1 januari 2008 had Zuid-Limburg bijna 610.700 inwoners, van wie 42% in Parkstad Limburg woonde, 33% in Maastricht & Mergelland en 25% in de Westelijke Mijnstreek. Sinds 1997 neemt het aantal inwoners in Zuid-Limburg af. Deze daling is niet tijdelijk maar blijvend. Het aantal inwoners in de regio zal tot 2040 afnemen tot 460.130. Daarmee zal de bevolking in Zuid-Limburg tussen 2008 en 2040 met 25% afnemen. De regio wordt geconfronteerd met een negatieve natuurlijke aanwas die niet wordt gecompenseerd door migratie. Integendeel, sinds de sluiting van de mijnen eind jaren zestig en begin jaren zeventig was het migratiesaldo niet zo negatief als de afgelopen

jaren. Limburg verliest zowel inwoners aan de andere provincies als aan het buitenland. Veel jongeren gaan buiten de provincie studeren en werken. Door de vergrijzing en ontgroening wordt de negatieve aanwas steeds groter. Zelfs een trendbreuk in de migratiestromen zal de negatieve aanwas niet structureel kunnen compenseren. Voor Nederland als geheel zal naar verwachting de bevolking pas rond 2035 gaan dalen. Wel zijn er nu al regio’s in Nederland waar het aantal inwoners afneemt; naast Limburg zijn dit Zeeland en Oost-Groningen. Ook binnen de Euregio Maas-Rijn laat Zuid-Limburg een tegenovergestelde trend zien. In de aangrenzende buitenlandse regio’s neemt het aantal inwoners de komende jaren juist verder toe. De regio Aken laat voor de komende jaren de sterkste groei zien. Hoewel tussen de drie Zuid-Limburgse regio’s verschillen bestaan, is de trend voor de drie regio’s gelijk.

Vestigingsklimaat: • Het vestigingsklimaat in Zuid-Limburg was goed in 2007. Dit kwam tot uitdrukking in de sterke economische groei, de daaraan

verbonden investeringen, de werkgelegenheidsgroei en een groot ondernemersvertrouwen.

• De verdienstelijking van de regionale economie in Zuid-Limburg zette verder door. De rol van kennisintensieve, innovatieve

en dienstverlenende bedrijven wordt steeds groter.

• De afname van de bevolking biedt de regio de kans om de kwaliteit van de regio op diverse terreinen te vergroten. Zo kan de aandacht

20

verlegd worden naar kwaliteit en herstructurering in plaats van kwantiteit; met andere worden ‘kwaliteit als kans’.

21

Bevolkingsafname 1995-2040

Huishoudenontwikkeling naar regio, 2005-2040

700.000

120.000 1997: 636.444

650.000

100.000 80.000

600.000

60.000

550.000

40.000 20.000

500.000

0 450.000

2005

2040: 460.130

2010

2015

Parkstad Limburg

400.000

2020

2025

2030

Maastricht en Mergelland

2035

2040

Westelijke Mijnstreek

350.000

300.000 1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: E,til; progneff, 2008


Bevolkingsontwikkeling naar regio, 1995-2040

Huishoudensamenstelling, 2005-2040 - ontwikkeling

Ontwikkeling beroepsbevolking naar regio, 1995-2040

300.000

45%

120.000

250.000

40%

24%

100.000

36%

31%

29%

31%

Hoog

80.000

200.000

35%

150.000

60.000

30%

100.000 50.000

1995

2000

2005

Parkstad Limburg

2010

2015

2020


2025

2030

2035

2040


47%

40.000

42%

0

20%

1995 2005

2010

2015

eenpersoonshuishoudens

2020

2025 tweepersoonshuishoudens

2030

2035

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

gezinnen

Parkstad Limburg





Na Parkstad Limburg, waar de bevolking al in 1997 begon te dalen, worden ook de twee andere regio’s inmiddels geconfronteerd met een blijvende bevolkingsdaling. De Westelijke Mijnstreek beleefde de top qua inwoners in 1998 en Maastricht & Mergelland in 2001. In het aan Zuid-Limburg grenzende Midden-Limburg is de bevolkingsdaling inmiddels ook ingetreden.

van de welvaart gewoon doorzetten. Daarnaast biedt de krimp een belangrijke kans om de ruimtelijk-economische structuren in de regio anders vorm te geven. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is dat nieuwe beleidsinstrumenten worden ontwikkeld. Het is van groot belang dat deze ontwikkeling wordt erkend. Het is nu het moment, ‘het scharnierpunt’, om de bakens concreet te verzetten, te investeren en in te spelen op deze ontwikkelingen. Zo moeten aspecten als herstructurering en kwaliteit de komende jaren een grotere rol gaan spelen. Dit biedt de kans om de kwaliteit van de regio op een hoger niveau te tillen. Om dit te bereiken, moeten meer dan in het verleden keuzes gemaakt worden. De regio kan daarbij de komende jaren als pilot en voorbeeldregio voor de rest van Nederland fungeren. Daartoe dienen de kansen en mogelijkheden aangegrepen te worden om de regio in dit verband op de kaart te zetten. Dit geldt zowel voor de beleidsmakers als het bedrijfsleven. Dat wil ook zeggen, dat de samenwerking tussen de overheid en het bedrijfsleven geïntensiveerd moet worden, zodat beleidsinitiatieven en initiatieven uit de markt zonder vertragingen daadwerkelijk geconcretiseerd kunnen worden.

financiering. Om de gevolgen van krimp voor ‘wonen’ in beeld te krijgen én te onderzoeken op welke manier hier het meest effectief mee kan worden omgegaan, is in Parkstad Limburg het project ‘Krimp als Kans’ gestart. Naast Parkstad en de lokale woningcorporaties (verenigd in het ROW), zijn de Provincie Limburg en het Ministerie van VROM initiatiefnemers van het project.

Doemscenario’s “onzin” In eerste instantie lijkt de vergrijzing en afnemende bevolking in de regio negatieve gevolgen te hebben voor de sociaal- en ruimtelijkeconomische ontwikkeling. Zo voorspelde de Limburgse econoom André Kolodziekjak dat door de vergrijzing de armoede in Limburg zal toenemen. De voormalige senior-adviseur bij E,til en Wim Derks namens de Universiteit Maastricht betwijfelen dit: “Dergelijke doemscenario’s over de vergrijzing zijn onzin. De huidige 65-plussers hebben tegenwoordig een bepaald welvaartsniveau, zijn ook veel actiever dan vroeger en geven in tegenstelling tot vroeger hun geld uit. Deze doelgroep vormt een zeer interessante markt; er valt geld te verdienen.” Het Centraal Planbureau geeft aan dat een afname van het aantal werkenden niet meteen de nationale welvaart onder druk zet. Dankzij de toenemende arbeidsproductiviteit per persoon zal de stijging

46%

45%

29%

22%

23%

25%

Middelbaar

24%

2040


De uniciteit van Zuid-Limburg is overigens niet dat de bevolking daalt, maar dat de bevolking eerder is gaan dalen dan elders in Nederland. Zuid-Limburg kan dan ook een voorbeeldfunctie vervullen voor de rest van Nederland, ook op het gebied van vastgoedontwikkeling.

47%

20.000

25%

0

22

Onderwijsniveau beroepsbevolking (naar regio) en Nederland, 2006

Het voorgaande heeft ook invloed op de vastgoedmarkt. Zo wordt het onderwijs geconfronteerd met dalende leerlingenaantallen en daarmee dalende inkomsten van het Rijk, terwijl de kosten niet navenant dalen. Zuid-Limburg is dan ook de eerste Nederlandse regio waar het begrip ‘Kostenremenanz’ inhoud krijgt. Leegstaande klassen kosten wel geld, maar leveren niets meer op. Vrijkomende schoollocaties zijn bovendien niet zonder meer geschikt voor woningbouw, daar de woningbouwbehoefte ook daalt. Bevolkingskrimp vergt dan ook een volledig nieuwe manier van denken en

Veranderende huishoudensamenstelling Het aantal huishoudens in Zuid-Limburg bedraagt 283.525. Ondanks de bevolkingsdaling neemt het aantal huishoudens tot 2013 nog licht toe door de doorgaande ‘huishoudensverdunning’. Op termijn zal dit verdunningseffect dat van de bevolkingsafname echter niet meer kunnen compenseren en zal het aantal huishoudens gaan dalen. In 2040 zal dit aantal zijn afgenomen tot circa 237.000. In Parkstad Limburg is de groei er al uit; het aantal huishoudens daalt in deze regio al enkele jaren. Maastricht & Mergelland zal in 2012 volgen en de Westelijke Mijnstreek in 2017. Voor de woningbouw betekent dit dat kwaliteit en flexibiliteit steeds belangrijker worden en sloop en nieuwbouw steeds vaker hand in hand zullen gaan. De samenstelling van de huishoudens zal immers sterk veranderen. Het aantal, voornamelijk oudere, een persoonshuishoudens zal sterk toenemen ten koste van het aantal gezinnen en in mindere mate het aantal tweepersoonshuishoudens.

Parkstad

Maastricht en

Westelijke

Limburg

Mergelland

Mijnstreek

Zuid-Limburg

Nederland

Laag

Bron: CBS, bewerking E,til, 2006.

De beroepsbevolking gaat dalen De omvang van de beroepsbevolking in Zuid-Limburg bedraagt momenteel circa 264.000 personen. De bruto participatiegraad komt daarmee op 63,6%. In 2040 zal de beroepsbevolking qua omvang zijn afgenomen tot circa 168.000 personen. De dalende bevolkingsomvang en veranderende leeftijdsopbouw hebben invloed op de ontwikkeling van het aanbod van arbeidskrachten, ofwel de beroepsbevolking. De ontwikkeling van de beroepsbevolking wordt in grote mate beïnvloed door de ontwikkeling van de potentiële beroepsbevolking, het totale aantal inwoners in de leeftijdscategorie 15-64-jarigen. De ontwikkeling van de beroepsbevolking wordt echter niet alleen bepaald door de demografische ontwikkeling. Andere belangrijke invloeden waarmee rekening moet worden gehouden, zijn de toename in de arbeidsparticipatie, de ontwikkeling van de conjunctuur, de welvaart en het veranderende gedrag van actoren. Lange tijd was de stijging van de arbeidsparticipatie groot genoeg om de afname van de potentiële beroepsbevolking te compenseren. De stijging van de arbeidsparticipatie wordt echter steeds minder, terwijl de potentiële beroepsbevolking steeds sneller gaat dalen. In 2011 bereiken de eerste naoorlogse babyboomers de pensioengerechtigde leeftijd van 65 en neemt de uitstroom uit de (potentiële) beroepsbevolking snel toe, terwijl door de ontgroening de instroom zeer beperkt blijft. De verwachte afname van de beroepsbevolking heeft tot gevolg dat de arbeidsmarkt structureel krapper wordt. Naast een afname van de beroepsbevolking, is ook sprake van veroudering van deze groep. Dit heeft uiteraard consequenties voor

23

“We moeten heel sterk inzetten op het creëren van werkgelegenheid, we hebben bedrijfsvestigingen nodig, niet per se grote. Dan volgt de vraag naar woningen vanzelf en bouw je draagvlak voor winkelaanbod”

Vestigingenontwikkeling in de laatste 10 jaar

Werkgelegenheidsontwikkeling in de laatste 10 jaar

4 ,5 4,5

4,04 ,0

4 ,0 4,0

3,03 ,0

3 ,5 3,5

2,02 ,0 3 ,6

3 ,0 3,0

3 ,9

1,01 ,0

2 ,5 2,5

2 ,1

0 ,9

4, 4

2 ,0 2,0

1 ,3 0,2

0,00 ,0

3 ,7 3 ,4

1,5 1 ,5

-1,0 -1 ,0 1,0 1 ,0

2, 0

1,9

-2,0 -2 ,0

1 ,3

0 ,5

0 ,4

0,0 0 ,0

-3,0 -3 ,0 97-98 97 -98

de zogenoemde zware beroepen, zoals in de bouwsector, maar ook financiële en organisatorische consequenties voor werkgevers in andere sectoren. Bovendien ligt het opleidingsniveau van de beroepsbevolking in Zuid-Limburg iets onder het landelijk gemiddelde. Er bestaat echter een verschil tussen de regio’s. Het opleidingsniveau van de beroepsbevolking ligt in Parkstad Limburg onder het landelijk gemiddelde, in de Westelijke Mijnstreek rond dat cijfer en in Maastricht & Mergelland erboven.

In totaal werden in de periode 2006-2007 in Zuid-Limburg zo’n 3.025 nieuwe bedrijven opgericht en 1.645 bedrijven opgeheven. Daarnaast vestigden zich ongeveer 435 bedrijven in Zuid-Limburg en verlieten 450 bedrijven de provincie. De grootste dynamiek deed zich voor in de zakelijke dienstverlening en wel in de handel. De zakelijke dienstverlening als geheel was goed voor 27% van de oprichtingen en de handel voor 24%. Dezelfde sectoren voerden, zij het in omgekeerde volgorde, ook de ranglijst aan als gekeken wordt naar de opheffingen. De handel is goed voor 33% van de opheffingen en de zakelijke dienstverlening voor 23%.

Aantal bedrijven groeit met 4,4% Op 1 april 2007 telde Zuid-Limburg ongeveer 32.250 bedrijven. Dit was 4,4% meer dan het jaar daarvoor. Daarmee was de toename van het aantal bedrijven groter dan landelijk (+3,4%) en provinciaal (+3,8%). Het groeipercentage was in Maastricht & Mergelland gelijk aan het Zuid-Limburgse gemiddelde. In de Westelijke Mijnstreek was de groei met 5,2% hoger en in Parkstad Limburg met 3,8% lager. De sterkste groei deed zich in Zuid-Limburg voor in de bouwnijverheid (8,6%), zakelijke dienstverlening (7,3%) en gezondheidszorg en welzijn (7,2%). Alleen het aantal landbouwbedrijven nam af (-0,5%).

24

98-99 98 -99

99-00 99 -00

00-01 00 - 01

01-02 01 - 02

02-03 02 - 03

03-04 03 -04

0404-05 -05

0505-06 - 06

06-07 06 - 07

97-98

98-99

97 -98

98 -99

99-00 99 -00

00-01

01-02

00 - 01

01 - 02

02-03 02 - 03

03-04 03 - 04

04-05 04 -05

05-06 06-07 05 -06

06 -07

Bron: E.til; VRL, 2007

Bron: E,til; VRL, 2007

groei, terwijl in Zuid-Limburg de industriële werkgelegenheid sterk daalde. Hierbij wordt aangetekend dat het massaontslag bij autofabrikant NedCar vorig jaar de werkgelegenheidsgroei in 2007 in Zuid-Limburg afremde. Het voorgaande verklaart ook in sterke mate waarom de werkgelegenheidsontwikkeling in de Westelijke Mijnstreek achterbleef bij de werkgelegenheidsontwikkeling in de beide andere Zuid-Limburgse regio’s. Daarbij moet opgemerkt worden dat Nedcar in de tweede helft van 2008 begint met de productie van de Mitsubishi Outlander voor de Europese markt. NedCar is in het voorjaar van 2008 dan ook gestart met een grote campagne om nieuwe medewerkers te werven. In totaal gaat het om circa 450 arbeidsplaatsen.

Zuid-Limburg wijkt de werkgelegenheidsstructuur van Maastricht & Mergelland het minst af van het landelijke beeld.

Werkgelegenheid groeit met 1,3% Op 1 april 2007 waren ongeveer 269.350 mensen werkzaam in Zuid-Limburg. De werkgelegenheid nam in de periode 2006-2007 toe met 1,3%, het hoogste groeicijfer in zeven jaar. Na enkele jaren van daling liet 2007 weer een toename van de werkgelegenheid zien. In vergelijking met het landelijke (2,2%) en provinciale beeld (1,5%) blijft de regio echter wel iets achter. De lagere werkgelegenheidsgroei komt vooral doordat de Zuid-Limburgse industrie achterbleef bij het algemene beeld. Landelijk was sprake van lichte

- 2 ,2

2 ,1

1 ,4

0,5 0 ,5

- 0 ,7

-1 ,0 -1 ,6

Zuid-Limburg kent relatief veel werkgelegenheid in de industrie, de horeca en de zorg. Het industriële karakter is vooral te danken aan de Westelijke Mijnstreek en in mindere mate Parkstad Limburg, de horeca is vooral in Maastricht & Mergelland sterk aanwezig en de zorg in Parkstad Limburg en in mindere mate Maastricht & Mergelland. Relatief ondervertegenwoordigd is, naast de landbouw, de zakelijke dienstverlening. Met name in Parkstad Limburg en in mindere mate de Westelijke Mijnstreek is relatief weinig werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening. Van de drie regio’s in

Hoewel de werkgelegenheidsstructuur niet van de ene op de andere dag verandert, is toch duidelijk sprake van een verschuiving in de werkgelegenheid. Ook de Limburgse economie ‘verdienstelijkt’. Daarnaast is in Zuid-Limburg sprake van een bovengemiddelde groei van de logistieke sector. De sterkste groei, althans procentueel, deed zich voor onder de uitzendkrachten. Het aantal uitzendbanen bij bedrijven in Zuid-Limburg groeide met 11,2%, terwijl het aantal personen in loondienst slechts met 1,0% groeide. De groei van het aantal banen in loondienst betrof bovendien voornamelijk parttime banen (minder dan 12 uur). Het aantal parttime banen groeide met 6,3% en het aantal fulltime banen met 1,0%. Ook landelijk groeide met name het aantal parttime banen. Daarnaast nam de werkgelegenheid voor vrouwen sneller toe dan voor mannen. Het aantal werkende vrouwen groeide met 2,1% en het aantal werkende mannen met 0,7%. Ook hierin wijkt het Zuid-Limburgse beeld niet af van het landelijk beeld.

25

Vestigingenstructuur, 1 april 2007

Werkgelegenheidsontwikkeling naar regio 2006-2007

Parkstad Maastricht &

Limburg

Westelijke

Mergelland Mijnstreek

Zuid- Nederland Limburg

Parkstad Maastricht &

Westelijke

Limburg

Mijnstreek

Limburg

Mergelland

Zuid- Nederland

Landbouw

-2,8%

0,4%

-3,9%

-1,3%

1,6%

Industri

0,4%

-4,0%

-10,0%

-4,9%

0,7%

Bouw

3,5%

0,3%

3,5%

2,7%

3,2%

18%

Handel

1,2%

3,7%

1,7%

2,2%

1,9%

4%

Horeca

2,1%

2,2%

-1,2%

1,6%

2,9%

Landbouw

1%

2%

1%

1%

3%

Industrie

15%

11%

22%

15%

12%

5%

4%

8%

5%

6%

Handel

18%

16%

17%

17%

Horeca

4%

8%

3%

6%

Bouw

Transport en communicatie 5%

7%

7%

6%

6%

Transport en communicatie 1,2%

7,1%

13,7%

7,4%

2,3%

Financiële instellingen

4%

2%

3%

3%

3%

Financiële instellingen

2,7%

3,2%

5,5%

3,4%

4,5%

Zakelijke diensten

9%

15%

12%

12%

15%

Zakelijke diensten

3,7%

1,5%

6,0%

3,3%

4,1%

Overheid

8%

6%

3%

6%

6%

Overheid

-2,9%

-1,2%

8,4%

-0,8%

0,6%

Onderwijs

7%

9%

5%

7%

6%

Onderwijs

1,7%

1,8%

2,1%

1,9%

1,8%

21%

19%

15%

18%

15%

Zorg

3,0%

2,0%

1,6%

2,3%

2,5%

5%

5%

4%

4%

5%

Overige diensten

3,7%

3,4%

5,0%

3,9%

2,7%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal

1,6%

1,7%

0,4%

1,3%

2,2%

Zorg Overige diensten Totaal Bron: E,til; VRL, 2007


Economische vestigingsmilieus van groot belang Vanuit vastgoedoogpunt is het niet alleen belangrijk om te weten hoe het aantal bedrijven en de werkgelegenheid zich ontwikkelt per sector, maar ook om inzicht te krijgen in het belang van en de verschillen tussen de diverse vestigingsmilieus. Bijna driekwart van alle bedrijven in Zuid-Limburg is niet gevestigd in een van de economische vestigingsmilieus. Voor de werkgelegenheid zijn de economische vestigingsmilieus echter van groot belang. Meer dan de helft van het aantal werkenden in Zuid-Limburg is werkzaam in een van de economische vestigingsmilieus. Het zijn met name de kleine vestigingen die solitair gevestigd zijn.

Werkgelegenheidsontwikkeling naar regio (in %) 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 -0 ,2 Westelijke Mijnstreek

Maastricht Parkstad Limburg

06 - 07 97 - 07 gemiddeld p


.j.

+ Nuth

& Mergelland

In alle vestigingsmilieus nam in de periode 2006-2007 de werkgelegenheid toe en wel met gemiddeld 2,8%. Op de Zuid-Limburgse bedrijventerreinen nam de werkgelegenheid tussen 2006 en 2007 met bijna 1.900 personen (3%) toe. Ook de werkgelegenheid op de grootschalige kantorenlocaties in Zuid-Limburg nam met ruim 1.000 personen (+ 3,5%) sterker toe dan gemiddeld in de regio. Procentueel was de groei met 6% het sterkst op de grootschalige retaillocaties. In absolute zin was hier de toename met 150 personen het kleinst van de vier vestigingsmilieus. De werkgele-

genheidstoename in de Zuid-Limburgse winkelgebieden bedroeg 800 personen (2,4%). Met name in de stadscentra was de werkgelegenheidstoename met 3,7% groot. Deze sterke toename is het gevolg van de sterke werkgelegenheidsgroei in Maastricht-Centrum (+10,1%). Hier werden in 2006 twee nieuwe winkelcentra (Entre Deux en Mosae Forum) gerealiseerd. Maastricht-Centrum compenseerde daarmee de beperkte werkgelegenheidstoename in Heerlen-Centrum (+0,5%) en de afname in Sittard-Centrum (-1,6%). De ondersteunende winkelgebieden in de stedelijke gebieden en de kernverzorgende winkelcentra in de landelijke gebieden lieten met ruim 1% een beperkte werkgelegenheidsgroei zien.

Vestigingsmilieus - aandeel vestigingen en werkgelegenheid, 1 april 2007

Vestigingen

Werkgelegenheid

Bedrijventerreinen

9,4%

25,9%

Grootschalige retaillocaties

6,6%

6,0%

Grootschalige kantorenlocaties

1,1%

3,5%

15,4%

13,0%

Winkelgebieden Totaal vestigingsmilieus

32,5%

51,5%

Solitaire locaties

73,5%

48,5%

100,0%

100,0%

Totaal Bron: E,til; VRL, 2007.

“Je kunt je misschien beter op tien sterke, groeiende MKB-bedrijven richten, dan gokken op één grote. Kleine bedrijven hebben het voordeel dat ze meer organisch groeien. Je krijgt meer ondernemerschap en creëert meer kansen”

26

Werkloosheid neemt af en de arbeidsmarktkrapte toe In 2005 kende Zuid-Limburg het grootste aantal werklozen (35.380) en het hoogste werkloosheidspercentage sinds 1995 (13,0%). Sindsdien daalt de werkloosheid in rap tempo. De daling van het jaargemiddelde bedroeg in de periode 2006-2007 zelfs 18%, waardoor het werkloosheidspercentage in 2007 uitkwam op 10,1%. De sterkste daling van het aantal werklozen deed zich voor in de Westelijke Mijnstreek. Daar bedroeg de daling van het jaargemiddelde bijna 23%. In Parkstad Limburg daalde het jaargemiddelde met 17% en in Maastricht & Mergelland met 16%. Zo’n sterke daling deed zich sinds 1995 niet voor in deze regio’s. In 2007 nam het aantal werkzoekenden in Zuid-Limburg met ruim 5.500 af. In oktober van vorig jaar kwam het aantal werklozen in Zuid-Limburg voor

het eerste sinds vijf jaar onder de 25.000 terecht. Dit neemt niet weg dat dit aantal toch nog groter is dan in de periode 1999-2002. Mede door de gunstige economische ontwikkeling, in combinatie met een stabiliserende en op korte termijn zelfs dalende beroepsbevolking, is sprake van arbeidsmarktkrapte. Deze vormt een rem op de toekomstige werkgelegenheidsgroei en daarmee indirect ook op de commerciële vastgoedontwikkeling. Een andere minstens even belangrijke oorzaak van de arbeidsmarktkrapte, vormt de kwalitatieve discrepantie tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt. Deze discrepantie verklaart mede waarom, ondanks de genoemde

27

Werkgelegenheidsontwikkeling naar vestigingsmilieu, 2006-2007

Werkloosheidspercentage in de afgelopen tien jaar in Zuid-Limburg (jaargemiddelden) 14,0

2,8

Bedrijventerreinen

12,0

0,8

3,5

Grootschalige Kantorenlocaties

10,0 7,1

8,0

6,0

Grootschalige retaillocaties

7,2

2,4

Winkelgebieden

06 -07 97 -07 gemiddeld p .j.

0,7 0,0

1,0

2,0

6,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

4,0 8,0

Opmerking: De hoge groeipercentages over de laatste tien jaar op de grootschalige kantoren- en retaillocaties komt doordat in deze periode een groot deel van deze locaties zijn ontwikkeld en op de markt gekomen.

9,5

10,6 8,7

7,8

11,9

13,0

12,0 10,1

8,7

2,0 0,0

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007


Bron: CWI; bewerking Etil, 2007

krapte, nog steeds sprake is van een relatief grote werkloosheid. Uit onderzoek van het CWI blijkt dat vorig jaar het aantal moeilijk vervulbare vacatures in Nederland fors steef tot 456.000, een toename van 62%. Met name in de bouw, de industrie en de techniek nam het aantal moeilijk vervulbare vacatures toe. Vooral hoger opgeleid personeel is moeilijk te vinden. De vacatures stonden vorig jaar dan ook langer open dan het voorgaande jaar (128 dagen in 2007 versus 106 dagen in 2006). Het totaal aantal vacatures nam in Nederland toe met 17% tot 1,18 miljoen. Volgens het CWI is in alle drie de Zuid-Limburgse regio’s sprake van een zeer krappe arbeidsmarkt, waarbij de grootste krapte zich voordoet in Maastricht & Mergelland, op de voet gevolgd door de Westelijke Mijnstreek.

Ondernemers redelijk positief over 2008 Over 2007 was het ondernemersvertrouwen in de economie groot, zo laat de index zien, waarbij deze laatste in alle kwartalen boven de 110 uitkwam. Medio 2007 lag het ondernemersvertrouwen zelfs op 137. Indien de waarde van deze index boven de 100 komt, zijn meer ondernemers optimistisch dan pessimistisch over de economische ontwikkelingen. Het lagere indexniveau in de tweede helft van 2007 was vooral het gevolg van de lagere verwachtingen betreffende de ontwikkeling van de export in de komende twaalf maanden. De verwachtingen ten aanzien van omzet, investeringen en personeelsomvang zijn in het vierde kwartaal echter hetzelfde gebleven als een kwartaal eerder. Blijkbaar waren ondernemers eind 2007 dus optimistisch over de ontwikkeling van de binnenlandse vraag. Voor wat betreft de verschillende sectoren in de economie blijkt dat: • de omzetverwachtingen in alle sectoren behoorlijk positief zijn, behalve in de industrie; • de exportverwachtingen vooral hoog zijn in de bouw en de industrie; • de detailhandel en de industrie naar verwachting meer zullen investeren en • dat vooral de bedrijven in de dienstensector, bouw en groothandel verwachten meer personeel te zullen aantrekken. Uit de BEL van eind 2007 bleek dat de ondernemers in Limburg behoorlijk positief zijn over 2008. Deze verwachtingen zijn in lijn met de uitkomsten van de ERBO-enquête en de CBS-index van Producentenvertrouwen.

In vergelijking met de aangrenzende buitenlandse regio’s neemt Zuid-Limburg een middenpositie in. Om een vergelijking mogelijk te maken tussen de drie landen is het aantal werklozen vergeleken met het aantal 15-65-jarigen. Dit levert een indicatie van de relatieve omvang van de werkloosheid op. Dit percentage is dus niet gelijk aan het officiële werkloosheidspercentage. Zo bedroeg in 2005 dit percentage in Zuid-Limburg 8,2%. In de provincie Luik was dit percentage in 2005 met 12,3% het hoogst, terwijl het percentage in de Deutschsprachige Gemeinschaft Ost-Belgien en Belgisch-Limburg met respectievelijk 7,1 en 7,5% beduidend lager was. De regio Aken lag met 8,6% iets hoger dan Zuid-Limburg.

28

10,7

29

4 Infrastructuur

De grote infrastructurele projecten zullen een belangrijke bijdrage leveren aan de internationale oriëntatie van de regio Zuid-Limburg kent een behoorlijke infrastructuur, met enkele bottlenecks. Het hoofdwegennet wordt gedomineerd door de driehoek A2-A76-A79. Ook het spoorwegennet vertoont deze vorm, doordat het de drie belangrijkste stedelijke centra met elkaar verbindt. Dagelijks bereden door intercity- en stoptreinen, die een relatief dicht net van stopstations bedienen. Momenteel zijn enkele belangrijke infrastructurele projecten in uitvoering of in voorbereiding. Met name de ondertunneling van de A2 ter hoogte van Maastricht zal van grote betekenis zijn. In Parkstad staat de Buitenring op de rol, die leidt tot een grotere bereikbaarheid door een verbeterde aansluiting op het wegennet. Om het interregionale openbaar vervoer te optimaliseren, wordt een netwerk van lightrailverbindingen gerealiseerd. De aansluitingen van het Nederlandse spoorwegennet met de internationale hogesnelheidsinfrastructuur behoeven verbetering. De laatste jaren is al de aansluiting van Maastricht op het HST-traject Keulen-Brussel verbeterd Een directe spoorverbinding vanuit Maastricht naar Hasselt/Genk in Belgisch-Limburg zou een zinvolle aanvulling betekenen. Evenzeer is een soepele verbinding vanuit Heerlen via Aken met het Duitse IC-net noodzakelijk om de internationale ambities van deze regio waar te maken. De regio herbergt Maastricht-Aachen-Airport en in de directe nabijheid liggen vele internationale luchthavens, zoals in Düsseldorf, Keulen, Brussel en Luik.

Wegeninfrastructuur in Zuid-Limburg stoelt op driehoek A2-A76-A79

Infrastructuur De bereikbaarheid van Zuid-Limburg is door de aanwezigheid van de A2 en de A76 nagenoeg optimaal, zowel vanuit de rest van het land (vanuit de richting Eindhoven/Randstad) als internationaal (vanuit de richtingen Luik en Aken/Keulen). Structurele files, zoals in de Randstad, bestaan in Zuid-Limburg niet. Door het openstellen van de A73-zuid begin 2008 is de regio nu ook richting Roermond/Venlo/Nijmegen goed ontsloten. Er bestaan momenteel diverse concrete plannen om de bereikbaarheid verder te vergroten. Zo zullen door de ondertunneling van de A2 bij Maastricht nieuwe kansen ontstaan voor de omgeving van de stadstraverse in deze stad. Ook bestaan plannen voor de aanleg van een buitenring in Parkstad Limburg, die de bereikbaarheid van het oostelijk deel van de regio verbetert en bovendien een essentiële bijdrage levert

Zuid-Limburg grenst voor het grootste deel aan Duitsland en België. In de euregionale omgeving van Zuid-Limburg zijn grote stedelijke centra, zoals Aken, Luik, Mönchen-Gladbach en Hasselt/Genk, samen met het Ruhrgebied, de Vlaamse Ruit en Eindhoven/Randstad de belangrijkste vervoersrelaties met Zuid-Limburg. In de regio zelf zijn niet alleen de vervoersstromen tussen de stedelijke centra van de Tripool (Maastricht, Heerlen en Sittard-Geleen) belangrijk. Ook van belang zijn de vervoersstromen naar en van locaties in het tussenliggende gebied (Maastricht-Aachen-Airport, Chemelot en Born). Het huidige hoofdwegennet in de regio wordt gedomineerd door de driehoek A2-A76-A79.

Kijkend naar de verkeersintensiteit op het Limburgse wegennet, zien we de zwaarste verkeersstromen op de route A2-A76. Verder is er een hoge verkeersintensiteit op de ringwegen van Maastricht en de westelijke randweg in Heerlen. Gemeten is het aantal motorvoertuigen per etmaal op een gemiddelde werkdag. De Provincie relateert de verkeersintensiteit (I) aan de verkeerscapaciteit (C) van wegen om een indruk te krijgen van de bereikbaarheid (I/C). Wanneer de I/C-verhouding tussen 0,7 en 0,9 ligt, beschouwt ze dit als kritisch. Bij beperkte bereikbaarheid is sprake van een I/C-verhouding hoger dan 0,9. De A2 ten noorden van Sittard (vanaf de afslag Grathem tot aan het knooppunt Kerensheide), de A76 (globaal tussen de knooppunten Kerensheide en Ten Esschen) en de A2 ter hoogte van Maastricht (vanaf het knooppunt Kruisdonk tot aan de afslag Randwyck) tonen over het peiljaar 2005 een beperkte bereikbaarheid.

aan een optimale interregionale verkeerscirculatie. De regio beschikt met de regionale overslagcentra in Born en Stein over multimodale overslagfaciliteiten (water-spoor-weg). Door de aanwezigheid van de luchthaven Maastricht-Aachen-Airport en gelegen in de directe nabijheid van vliegvelden als in Düsseldorf, Keulen, Brussel en Luik, is de regio internationaal goed bereikbaar.

30

31

“In de regio Aken zit nog groei; attracties als GaiaPark, Snowworld, Industrion en Woonboulevard trekken veel Duitse bezoekers: zorg voor meerdere goede grensoverschrijdende verbindingen”

Zuid-Limburg is met Eindhoven/Randstad verbonden via de A2. De A2 is dan ook een van de belangrijkste vervoersverbindingen voor Zuid-Limburg. Momenteel worden plannen voorbereid voor een optimale bereikbaarheid: de verbreding van de A2 tussen Maasbracht en Geleen en verder naar het zuiden de ondertunneling van de stadstraverse bij Maastricht. De grote euregionale stedelijke centra zijn, afgezien van de stadspoort A2/A79 bij Maastricht, goed bereikbaar. Hier zou door het verbeteren van het openbaar vervoer een inhaalslag gemaakt kunnen worden. Dit geldt ook voor de bereikbaarheid tussen de Tripoolsteden onderling. De oplossingen voor hun onderlinge bereikbaarheid richten zich op het veranderen van het reisgedrag en niet zozeer op de wegcapaciteit. Er wordt ingezet op mobiliteitmanagement, fiets, openbaar vervoer, verkeers management en kleine aanpassingen aan de wegen. De intensiteit van deze vervoersstromen neemt toe en dit zal waarschijnlijk tot 2020 zo blijven. Optimale bereikbaarheid is essentieel voor de ontwikkeling van Zuid-Limburg. Een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven staat of valt met de bereikbaarheid van de economische kerngebieden. In overeenstemming met het Provinciaal Mobiliteitsplan is het infrastructuurbeleid van de provincie met name gericht op een verantwoorde verkeersafwikkeling van het goederenvervoer en het openbaar vervoer. Belangrijke voorwaarden hiervoor zijn het

32

completeren van het nationale wegennet en het sluitend maken en herinrichten van het regionale wegennet. Vooral de gewenste ontwikkeling van logistieke knooppunten, regionale overslagcentra, bovenregionale bedrijventerreinen en het regionaal openbaar vervoer zijn hierbij gebaat, waarmee ook de leefbaarheid is gediend. De toename van de intensiteit veroorzaakt aandachtspunten. Aan een aantal ervan wordt gewerkt, onder andere aan het project A2 bij Maastricht, de Buitenring en de Binnenring in Parkstad en de A2 tussen Maasbracht en Geleen. OV-vervoer: onvoldoende internationale verankering Vanuit Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond en Weert vindt dagelijks intensief verkeer met intercitytreinen plaats richting Randstad. Verder kennen de Zuid-Limburgse steden onderling vervoersdiensten met stop- en sneltreinen. Grensoverschrijdend spoorvervoer is mogelijk vanuit Maastricht en Heerlen-Kerkrade, maar behoeft wel verbetering. De aansluiting op het HSL-traject Keulen-Brussel is door een betere verbinding tussen Maastricht en het HSL-station in Luik de laatste jaren verbeterd. Een verbeterslag in de internationale spoorverbindingen is mogelijk door een spoorverbinding voor personenvervoer naar Hasselt/Genk en verbetering van de verbinding Heerlen-Aken. Het transnationale Interreg-project, HST-Connect en HST-4i zouden

I/C-verhouding in 2005 van nationaal en regionaal wegennet (verhouding intensiteit en capaciteit)

Verkeersintensiteit 2005 Zuid-Limburg

Bron: Provincie Limburg, Mobiliteitsmonitor, 2007

Bron: Provincie Limburg, Mobiliteitsmonitor, 2007

hier verbetering in moeten brengen. Het doel van een verbeterde verbinding met het HSL-netwerk is het versterken van het economisch vestigingsklimaat en de Europese integratie. Deze verbindingen zouden tot stand moeten komen via lightrailverbindingen tussen Hasselt en Maastricht en tussen Heerlen en Aken. Door een betere verbinding met het HSL-netwerk zijn ook Parijs en Keulen beter bereikbaar. Onder aansturing van Eindhoven zijn casestudies uitgevoerd om de verbinding Eindhoven-Heerlen-Aken-Keulen te optimaliseren.

elkaar aansluiten. Er wordt gestreefd naar kwaliteitsverbetering door een hogere frequentie, betere aansluitingen en vervoer van deur tot deur. Bij een goede dienstverlening kan het openbaar vervoer als alternatief voor de auto dienen en nieuwe klanten aantrekken. Deze kansen liggen voornamelijk in en tussen de steden.

In het kader van het Interrreg-project om meer reizigers naar stations voor hogesnelheidstreinen te dirigeren, zijn dit jaar in de regio de stations De Kissel en Eygelshoven gerealiseerd. Op regionale schaal wordt eveneens gewerkt aan lightrailverbindingen en wel tussen Maastricht en Parkstad. Uiteindelijk wordt gestreefd naar lightrail op alle assen in de Tripool, met onder andere een nieuw station bij In de Cramer in Heerlen. In 2007 is het contract met de regionale concessiehouder Veolia ingegaan. Dit contract omvat het regionale treinverkeer, de regiotaxi en het busvervoer. Door het samenvoegen van de verschillende vervoersdiensten kunnen de reistijden van de diensten goed op

Zuid-Limburg: negen internationale vliegvelden in directe nabijheid Zuid-Limburg kent in Maastricht-Aachen-Airport (MAA) een luchthaven met een aantal directe lijndienstbestemmingen en een toenemend aantal chartervluchten. In 2006 maakten bijna 300.000 passagiers gebruik van het vliegveld, een lichte daling ten opzichte van 2005. In de directe omgeving en goed bereikbaar liggen verder enkele belangrijke internationale luchthavens, zoals Düsseldorf, Keulen, Brussel, Luik en Charleroi. Personenmobiliteit: relatief hoge automobiliteit Limburgers De Mobiliteitsmonitor schetst dat de ontwikkeling van het auto bezit per 1000 inwoners in de afgelopen tien jaar vergelijkbaar is met de landelijke ontwikkeling. De autodichtheid in Limburg ligt momenteel iets boven het landelijk gemiddelde. Hoewel de auto in het Limburgse verplaatsingspatroon bovengemiddeld vertegenwoordigd is, leggen de Limburgers minder autokilometers af,

33

omdat zij minder lange verplaatsingen maken dan het landelijk gemiddelde. Voor Limburgers is de auto de overwegende vervoerskeuze om naar hun werk te gaan. Ook landelijk wordt ruim een op de twee woon-werkverplaatsingen als autobestuurder gemaakt. Het openbaar vervoer speelt in Limburg een minder belangrijke rol in het woon-werkverkeer in vergelijking met het landelijke beeld. Limburgers leggen volgens de Mobiliteitsmonitor meer dan tweederde van de woon-werkafstanden als autobestuurder af. Dit aandeel komt overeen met het landelijk gemiddelde. Desalniettemin blijft de door de Limburgse autobestuurders afgelegde woon-werkafstand in absolute zin beneden de landelijke. Het aandeel openbaar vervoer in het verplaatsingspatroon is in Limburg lager dan landelijk. Limburgers gebruiken voor het maken van korte verplaatsingen meer de auto. Landelijk wordt voor de korte afstanden meer dan in Limburg gebruikgemaakt van de fiets.

Goederenvervoer in Limburg beheerst door wegtransport Centraal in het mobiliteitsbeleid van de Provincie Limburg staat de versterking van het intermodaal vervoer, waarbij het accent op de spoor- en waterinfrastructuur, terminals en overslagcentra ligt. Een groeiende economie betekent in de regel meer vervoer. Bijna continu toenemende goederenstromen zorgen voor congestie op met name de wegen. Om dit een halt toe te roepen en te komen tot een betere spreiding van de vervoerstromen wordt actief ingezet op modal shift: overheveling van het vervoer over de weg naar de binnenvaart en het spoor. De provincie heeft daartoe een terminal beleid opgesteld. Verspreid over de provincie worden bestaande havens gerevitaliseerd en gaan overslagbedrijven zich profileren als Regionaal Overslag Centrum (ROC). Het goederenvervoer in Zuid-Limburg bestaat voor 80% uit vervoer over de weg. De overige 20% gaat vrijwel geheel per binnenvaart. Het goederenvervoer vindt bijna niet over het spoor plaats. De oorzaak hiervan ligt vaak bij de te korte transportafstanden. Dit hoge percentage goederenvervoer over de weg zorgt voor een belasting van het wegennet. Wegtransport In het goederenvervoer vanuit en naar Limburg neemt het wegtransport een dominante plaats in. Ter indicatie: in 2002 werd bijna 43 miljoen ton vracht vervoerd vanuit Limburg; eenzelfde hoeveelheid kwam Limburg binnen. Uit de Mobiliteitsmonitor van de Provincie blijkt dat in heel 2005 de grootste vrachtverkeersstromen in Zuid-Limburg zijn gemeten op de route A2-A76. De vrachtauto is het meeste gebruikte transportmiddel voor korte ritten, voor- en natransport, kriskrasbewegingen, verplaatsing van deur tot deur en sneltransport. Daarbij richt het wegvervoer zich ook steeds meer op intermodaal vervoer van containers. De binnenvaart biedt vooral alternatieven voor het vervoer over middellange afstanden, terwijl het spoorvrachtvervoer op lange en continentale trajecten zal gaan plaatsvinden. Hierdoor zal het wegenverkeersnet ontlast worden. Railvervoer Het goederenvervoer per spoor is, vergeleken met het wegtransport maar ook met de binnenvaart, marginaal van omvang. Het merendeel van de uit of naar Limburg per spoor vervoerde goederen heeft een bestemming in of is afkomstig uit Nederland. Daarnaast is er vooral internationale afvoer naar Duitsland, België en Frankrijk en

34

aanvoer vanuit vooral Duitsland. De afvoer is globaal anderhalf keerzo groot als de aanvoer. In beide vervoersrichtingen was in de periode 1998-2002 sprake van een gestage daling. Waterwegen en goederenoverslag Vervoer over water in Zuid-Limburg gebeurt over de Maas en het Julianakanaal. Naast het particulier en professioneel personenvervoer met een toeristisch-recreatief karakter is het vooral het goederenvervoer dat centraal staat. De bevaarbaarheid van de Maas en het Julianakanaal laat schepen met een maximale tonnage van 3.200 ton toe. Pas stroomafwaarts, ter hoogte van Roermond, neemt de bevaarbaarheid aanzienlijk toe. In Zuid-Limburg zijn momenteel twee regionale overslagcentra aanwezig; de Barge & Railterminal in Born en het ROC in Stein. Verder wordt gewerkt aan een regionaal overslagcentrum in Maastricht. De goederenafvoer vanuit Limburg via het water is aanzienlijk groter dan de aanvoer. De afvoer richting binnenlandse locaties is verreweg het grootst met ongeveer 80%.

Infrastructurele projecten: verbetering van de bereikbaarheid en verkeersdoorstroming De belangrijkste infrastructurele bottlenecks betreffen het verkeerswegennet en enkele regionale aansluitingen. Om deze verkeersbelemmeringen weg te nemen, is momenteel een aantal infrastructurele projecten in het verkeerswegennet in uitvoering of in voorbereiding. Hierdoor zal de bereikbaarheid en de doorstroming van het verkeer in Zuid-Limburg verbeteren, evenals enkele regionale aansluitingen. Laatste verkeerslichten in de A2-route Het majeure project A2 Maastricht bestaat uit drie onderdelen: de A2-ondertunneling, de A2-A79-verbinding en de afslag Beatrixhaven. De A2-ondertunneling is ontstaan vanuit de files en doorstromingsproblemen op de doorgaande route A2-E25. Verder is de regio Maastricht via het regionale en stedelijke hoofdwegennet steeds moeilijker bereikbaar. Bovendien moet de leefbaarheid langs de A2-passage worden verbeterd; minder

“De ontwikkeling van de luchthaven blijft achter bij de ambities. Voor een deel komt dit doordat de regels en normen in Luik minder streng zijn. Groei rond het vliegveld geeft de nodige spin-off” 35

“Maastricht gaat niet op slot; tijdens de verbouwing blijft de winkel gewoon open!”

geluid, een betere luchtkwaliteit en een grotere verkeersveiligheid. De vernieuwing van de omliggende buurten wordt door de verkeersoverlast belemmerd. Om deze problemen op te lossen, is een integrale en duurzame oplossing gezocht op het gebied van doorstroming, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid: het wegnemen van de barrièrewerking en biedt ook kansen voor stedelijke vernieuwing. Bij de A2-ondertunneling is voor vier innovatieve manieren van aanpak gekozen: 1 een zelfstandig projectteam oprichten; 2 het tracébesluit parallel laten lopen aan de onderhandelingen met de private partijen; 3 infrarealisatie gekoppeld aan gebiedsontwikkeling; 4 een aanbestedingswedstrijd tussen marktpartijen. In 2007 zijn de volgende besluiten genomen over de A2-passage: het aantal marktpartijen dat meedoet aan de aanbesteding is teruggebracht van vijf naar drie. Er wordt overwogen om de keuze voor één partij te versnellen. Door het vervroegd terugbrengen van het aantal partijen kan de kwaliteit van het plan verbeteren. Buitenring Parkstad Limburg De Buitenring Parkstad zit momenteel in de volgende fase. De brede zone van de ligging Buitenring is bekend, de conceptmilieueffectenrapportage is klaar en de planning is dat medio 2008 het voorlopige tracé openbaar wordt en het definitieve tracé eind 2008. Belangrijke speerpunten van de Buitenring Parkstad zijn het verbeteren van het leef-, woon- en werkklimaat. Door de Buitenring wordt de regio beter bereikbaar en door de aanleg van de B258n zal Parkstad ook beter bereikbaar worden voor de regio Aken. Ook de bedrijventerreinen en de toeristische dagattracties aan de oostkant van Parkstad zullen makkelijker bereikbaar worden. Doordat het doorgaande verkeer niet meer door de binnensteden hoeft, wordt het binnenverkeer ontlast. De Buitenring Parkstad kan ook een attractieve werking hebben, namelijk wanneer de keuze valt op een tracé langs de mooie stukjes van Parkstad. Hierdoor kan Parkstad laten zien wat het te bieden heeft. Verder kan de Buitenring bijdragen aan de aantrekkingskracht van de regio met betrekking tot economie, leefbaarheid en cultuur.

Binnenring Parkstad Limburg Op 21 december 2007 is de eerste fase van de Binnenring Parkstad in Heerlen opengesteld voor verkeer. Verwacht wordt dat na de bouwvakvakantie 2008 begonnen wordt aan de tweede fase. Verwacht wordt dat het doorgaande verkeer dat van de oostkant in westelijke richting naar de autosnelweg wil, niet meer via het centrum van Heerlen rijdt. Hierdoor ontstaat een afname van het doorgaande verkeer van en naar Heerlen en Landgraaf. Verder wordt de bereikbaarheid van het bedrijventerrein Molenberg verbeterd. Voor de openstelling van fase 1 moest gebruikgemaakt worden van woonwijken om dit terrein te bereiken. Nu kan dit via de Binnenring. Tevens is de bereikbaarheid van de bedrijventerreinen in Landgraaf en de toeristische attracties verbeterd. Er ontstaat zelfs een nieuw recreatiegebied. Verbreding A2 Maasbracht-Geleen Het gedeelte van de autosnelweg tussen Maasbracht en Geleen vormt een knelpunt. De Provincie geeft dan ook de hoogste prioriteit aan het vervroegd verruimen van de capaciteit op dit stuk autosnelweg. Dit wil zij bewerkstelligen door toepassing van de Versnellingsprijs. Doel van deze prijs is om door een kleine ‘tijdelijke’ extra heffing de voorfinanciering van deze vervroegde aanleg te genereren. Uit een onderzoek van 4’Cast blijkt dat het onderliggende wegennet niet extra belast zal worden. N297 Rond Sittard is in 2007 een knelpunt in het regionaal wegennet opgelost door de N297 (Born-Millen) om te vormen tot een ononderbroken route. Gedeeltelijk vierbaans, gedeeltelijk tweebaans. Ter hoogte van Sittard is deze gedeeltelijk verdiept aangelegd, zodat gelijkvloerse kruisingen met bijvoorbeeld de N295 wordt vermeden. Een verbeterde aansluiting op de A2 zorgt voor een grotere verkeersafwikkeling.

Afrondend Ondanks het feit dat enkele knelpunten nog opgelost moeten worden, is de regio goed bereikbaar. Zo liggen maar liefst negen luchthavens in of in nabijheid van de regio.

Allerwegen wordt uitgekeken naar de volgende belangrijke stap in het planningsproces: het verschijnen van de Tracénota/MER-UVS én het bekendmaken van het voorlopige tracé-voorkeursalternatief. Dit zal rond de zomer van 2008 gebeuren.

36

37

5 Woningmarkt Sterke toename van de woningvoorraad Gegevens over de ontwikkeling van de woningvoorraad in 2007 zijn momenteel nog niet beschikbaar. Deze gegevens zijn pas in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Zodoende wordt ingegaan op ontwikkelingen in 2006. In 2006 nam de woningvoorraad in Zuid-Limburg met ruim 1.920 woningen toe. Dit is de grootste toename sinds 1998 (0,7%), iets onder het provinciaal en landelijk gemiddelde van 0,8%. Daarnaast bestaat er een groot aantal woningbouwplannen voor de komende jaren. Het aantal inwoners neemt in Zuid-Limburg echter af. Op termijn zal ook het aantal huishoudens afnemen (vanaf 2013). Het is van groot belang om het woningmarktbeleid op deze ontwikkelingen af te stemmen. Zo neemt het aantal huishoudens in Parkstad Limburg nu al af. Voor de woningbouw betekent dit dat kwaliteit en flexibiliteit steeds belangrijker worden en sloop en nieuwbouw steeds vaker hand in hand zullen gaan. Parkstad Limburg is momenteel bezig het woningmarktbeleid op deze ontwikkelingen af te stemmen onder de titel ‘Krimp als Kans’. De regio fungeert voor de komende jaren als pilot en voorbeeldregio voor de rest van Nederland.

52,5% koopwoningen In Zuid-Limburg bedraagt het aantal woningen eind 2007 ruim 285.800, waarvan de meeste woningen zijn gelegen in Parkstad Limburg (incl. Nuth). In deze regio ligt bijna 43% van de Zuid-Limburgse woningvoorraad. De Westelijke Mijnstreek heeft hierin met 24% het kleinste aandeel. De regio Maastricht & Mergelland ligt daar met ruim 33% tussenin. Van de in totaal 285.800 woningen in Zuid-Limburg zijn 52,5% koopwoningen en 47,5% huurwoningen; de regio telt dus meer koop- dan huurwoningen. Er bestaan enkele verschillen tussen de drie deelregio’s. Zo is het aandeel koopwoningen in de Westelijke Mijnstreek met 60% het grootst. Het aandeel huurwoningen is in de regio Maastricht & Mergelland met 53% het grootst. Het is ook de enige regio waar meer huur- dan koopwoningen staan. De huur/koop-verhouding in Parkstad Limburg komt overeen met het Zuid-Limburgse gemiddelde.

Kijkend naar het aantal woningen per woningtype, valt op dat het grootste deel (31% van de woningvoorraad) uit tussenwoningen bestaat. Vooral in Parkstad Limburg is het aandeel van dit woningtype met 33% relatief groot. In de Westelijke Mijnstreek bedraagt dit aandeel ‘slechts’ 25%. In deze regio is het aandeel vrijstaande woningen (15%) en 2^1-kapwoningen (22%) beduidend groter dan in de beide andere regio’s. In Maastricht & Mergelland is het aandeel appartementen met 9% relatief hoog. De oorzaak hiervoor ligt in het grote aantal appartementen in de gemeente Maastricht (13% van de gemeentelijke woningvoorraad). Alleen Heerlen komt daar met 10% bij in de buurt. In Sittard-Geleen ligt dit percentage met 5% beduidend lager.

Vestigingsklimaat: • Zuid-Limburg beschikt over een grote diversiteit aan woonmilieus, variërend van binnenstedelijke woongebieden in Maastricht,

Heerlen en Sittard tot landelijk wonen in het Heuvelland.

• De nieuwbouw van woningen neemt de laatste jaren weer sterk toe en betreft meer en meer herstructureringsprojecten die de

kwaliteit van de woonomgeving verder vergroten.

• De prijzen in de regio liggen, zeker in vergelijking met andere stedelijke gebieden in Nederland, op een acceptabel niveau.

Zo ligt de gemiddelde verkoopprijs 22% onder het landelijk gemiddelde.

• Er bestaan veel plannen om bestaande woonwijken de komende jaren te herstructureren, om zodoende het woonklimaat

38

verder te verbeteren.

39

Verdeling koop/huurwoningen

Aantal woningen per woningtype

Woningvoorraadontwikkeling in de afgelopen 10 jaar 3.2003 .200 2.8002 .800

6,8% 20 ,7% 15 ,8%

47,5%

2.4002 .400 2.0002 .000

10 ,5%

52,5%

14 ,8%

1.6001 .600 1.2001 .200

31, 3%

800 800 400 400 Appartementen Koopwoningen Huurwoningen

0

2/1 kap -woningen Hoekwoningen Tussenwoningen

0

1997 1997

1998

1999 1999

1998


Vrijstaande woningen

2000

2001 2001

2000

2002 2002

2003 2003

2004

2005 2005

2004

2006 2006

Onbekend

Bron: Kadaster, bewerking E,til, 2008

Bron: Kadaster, bewerking E,til, 2008

Toename woningvoorraad in 2006 het grootst sinds 1998 In 2006 nam de woningvoorraad met 1.923 woningen toe (+0,7%). Dit is de grootste toename sinds 1998, toen de toename 1,1% bedroeg. De toename van de woningvoorraad in Zuid-Limburg ligt daarmee iets onder het provinciaal en landelijk gemiddelde van 0,8%. De toename van de woningvoorraad lijkt in eerste instantie tegenstrijdig met een krimpende bevolking. De gerealiseerde nieuwbouw vindt deels plaats op herstructureringslocaties. Dat wil zeggen, dat het op deze locaties om vervangende nieuwbouw gaat, waarbij soms minder wordt teruggebouwd dan wordt gesloopt. Toch zal de komende jaren de vinger aan de pols gehouden moeten worden, om te voorkomen dat voor leegstand wordt gebouwd.

Woningvoorraadontwikkeling 2006 naar regio (in %)

Met name in Maastricht & Mergelland nam de woningvoorraad in 2006 sterk toe. Zo lag de toename in deze regio met 1,0% beduidend hoger dan in de Westelijke Mijnstreek (+0,2%). De toename in Parkstad Limburg was met 0,7% vergelijkbaar met het Zuid-Limburgse gemiddelde. De toename was in absolute zin het grootst in Maastricht (789 woningen), gevolgd door Kerkrade (232 woningen) en Landgraaf (231 woningen). Toevoegingen en onttrekkingen Woningen kunnen aan de woningvoorraad toegevoegd worden door nieuwbouw, maar ook andere zaken spelen een rol. In 2006

Woningtoevoegingen en onttrekkingen 2006


Parkstad Limburg

+ Nuth

Abs. 789 232 231 181 160 97 79 75 50 46


Maastricht & Mergelland

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0 2005

1,2


2006 Bron: CBS, 2007.

“2007 was in de woningmarkt een lastig jaar, een stabilisatiejaar. Het consumentenvertrouwen was te kwetsbaar om mensen tot de aankoop van een woning aan te zetten. Er was stagnatie, geen doorstroming” 40

Top 10 gemeenten woningvoorraadontwikkeling 2006 In % 1 Maastricht 1,4 2 Kerkrade 1,0 3 Landgraaf 1,3 4 Heerlen 0,4 5 Sittard-Geleen 0,4 6 Valkenburg aan de Geul 1,3 7 Brunssum 0,6 8 Nuth 1,1 9 Meerssen 0,6 10 Simpelveld 1,0

bedroeg de nieuwbouw 2.374 woningen. Daarnaast werden nog 225 woningen als gevolg van andere redenen aan de woningvoorraad toegevoegd. Zoals de bijna 140 woningen in 2006 als gevolg van een bestemmings¬wijziging en 60 woningen als gevolg van woonruimte¬splitsing. Ook werden woningen aan de voorraad onttrokken. In de meeste gevallen betrof het sloop. In totaal werden in Zuid-Limburg bijna 500 woningen gesloopt, werden 148 woningen onttrokken door een bestemmingswijziging en door samenvoeging van woonruimte (24). Nieuwbouwproductie van 2.370 woningen Sinds 2001 zakt de woningbouwproductie steeds verder in, met als dieptepunt een productie van circa 1.190 woningen in 2004.

Woningtoevoegingen en –onttrekkingen in 2006 naar reden 2006 Abs. In % Toevoeging Nieuwbouw 2.374 91,3% Bestemmingswijziging 138 5,3% Woonruimtesplitsing 60 2,3% Anderszins 27 1,0% Subtotaal 2.599 100,0% Onttrekking Sloop -496 73,4% Bestemmingswijziging -148 21,9% Woonruimtesamenvoeging -26 3,8% Brand en andere rampen -6 0,9% Subtotaal -676 100,0% Totaal 1.923 Bron: CBS, 2007.

41

Nieuwbouw in 2005/2006 naar eigendom en woningtype 2005 2006 Abs. In % Abs. Huurwoningen Eengezins 174 10% 228 Meergezins 172 10% 1.160 Subtotaal 346 20% 1.388 Koopwoningen Eengezins 1.102 65% 678 Meergezins 248 15% 308 Subtotaal 1.350 80% 986 Totaal

1.696

100%

2.374

“In de huidige woningmarkt kan een ontwikkelaar zich geen fouten permitteren, alles moet kloppen, de markt luistert vreselijk nauw. Zodra een project gaat stagneren, kom je in een negatieve spiraal en kun je al heel snel weer opnieuw ontwikkelen”

Nieuwbouwproductie in Zuid-Limburg in de laatste 10 jaar 3.200 2.800

In %

2.400

10% 49% 58%

2.000 1.600 1.200

29% 13% 42%

800 400 0

100%

Bron: CBS, 2007.

2000

2001

2002

2003

2005

2004

2006

Woningtoevoegingen naar prijsklassen Huurwoningen: in 2006 lag bijna de helft van het aantal gerealiseerde huurwoningen in de goedkopere prijsklasse (minder dan € 520 per maand). Daarmee zijn in Zuid-Limburg in vergelijking met het provinciale beeld iets minder woningen gerealiseerd in het goedkopere segment en iets meer in het duurdere segment. Met name in Maastricht & Mergelland was het aandeel duurdere huurwoning met 43% relatief groot. Daarentegen werden in Parkstad Limburg relatief veel goedkopere huur¬woningen gerealiseerd (70%). Dit was in iets mindere mate ook het geval in de Westelijke Mijnstreek (55%).

12 ,5 %

Huurwoningen < € 520 , -

49 , 5 %

€ 520 , - tot € 615 ,49 , 5%

2,4%

> € 615 , -

12 ,5 %

35 , 6 %

Onbekend Totaal

12 , 5 %

:

100 , 0 % < € 520 , -

49 , 5 %

€ 520 , - tot € 615 ,49 , 5%

2 ,4 % 35 , 6%

2,4%

> € 615 , -

35 , 6 %

Onbekend

12 , 5 %

Totaal

:

100 , 0 %

2 ,4 %

Relatief gezien lag de bouwproductie op 1,1% in Maastricht & Mergelland en 0,9% in Parkstad Limburg. Opvallend is de lage nieuwbouwproductie in de Westelijke Mijnstreek (270 nieuwbouwwoningen; 0,4%). Koopwoningen

Toename sloop 2006 ten opzichte van 2005 Van 2001 tot en met 2004 werden elk jaar meer woningen gesloopt, met een record in 2004 van 685. In 2005 nam het aantal gesloopte woningen af tot 210. In 2006 zijn weer meer woningen gesloopt (bijna 500). Dit is 0,2% van de totale woningvoorraad in Zuid-Limburg en daarmee vergelijkbaar met het provinciaal en landelijk gemiddelde. Het betrof vooral eengezinshuurwoningen (46% van het aantal gesloopte woningen). In 2006 zijn vooral veel woningen gesloopt in Maastricht & Mergelland (0,3% van de totale woningvoorraad; met name in Maastricht met 146 woningen en in Vaals met 93 woningen). Kijkend naar het bouwjaar van de gesloopte woningen valt op dat het grotendeels woningen betrof uit 1950.

1999

1998


Sinds 2005 neemt de nieuwbouwproductie van woningen weer toe. In 2006 zette zich het herstel door met ruim 2.370 nieuwe woningen. In de afgelopen tien jaar werden alleen in 1997 meer nieuwe woningen opgeleverd. De nieuwbouw¬productie in Zuid-Limburg benaderde in 2006 met 0,9% het landelijk gemiddelde van 1,0%. Voor het eerst in tien jaar bedroeg de nieuwbouwproductie in ZuidLimburg in 2006 iets meer huur- (52%) dan koopwoningen (48%). Dit is vooral het gevolg van de realisatie van huurappartementen; (49% van de totale nieuwbouw). Er werden in totaal 1.160 huurappartementen in Zuid-Limburg opgeleverd, met name in Maastricht. Daarentegen was de nieuwbouw van eengezinskoopwoningen beperkter; werden er in 2005 nog ruim 1.100 gebouwd, in 2006 slechts 680. Absoluut gezien was de nieuwbouwproductie in 2006 het grootst in Parkstad Limburg en Maastricht & Mergelland. In beide regio’s lag de nieuwbouwproductie boven de 1.000 woningen. De grootste in 2006 gerealiseerde nieuwbouwprojecten waren dan ook in deze 35 , 6% beide regio’s te vinden: • Maastricht: locatie Schaweyerveld–Malberg, bestaande uit een nieuw woonzorgcomplex met 144 woningen); • Heerlen: Parc Imstenrade met 122 woningen.

1997

0,5%

17,3%

17,3%

15,7%

0,5%

66 ,4%

15,7%

< € 170.000,€ 170.000,- tot € 250.000,> € 250.000,Onbekend Totaal :

0,5% 15,7% 66,4% 17,3% 100,0%

< € 170.000,€ 170.000,- tot € 250.000,> € 250.000,Onbekend Totaal :

0,5% 15,7% 66,4% 17,3% 100,0%

66 ,4%

Bron: Provincie Limburg / E,til; Woonmonitor Limburg, 2007.

42

43

Koopwoningtransacties naar woningtype in Zuid-Limburg

Aanbod Zuid-Limburg naar prijsklasse 31-12-2007 (aantal woningen)

3 .200

15%

Gemiddelde koopsom per regio in 2007 240.000

22%

2 .800

< €140.000 2 .400

200.000

€140.000 - €175.000

2 .000

€175.000 - €210.000

16%

160.000

€210.000 - €260.000

1 .600

€260.000 - €160.000

16%

120.000

> €360.000

1 .200

80.000 800

15% 2005

400

40.000

16%

2006 2007

0

0

Bron: Woonplein Limburg, 2008 Appartementen

2^1 kap woningen

Hoekwoningen

Tussenwoningen

Vrijstaande woningen

Onbekend

Westelijke Mijnstreek Maastricht & Mergelland Parkstad Limburg + Nuth

Bron: Kadaster, 2008 Bron: Kadaster; bewerking E,til, 2008

Aanbod van koopwoningen per 31-12-2007 in Zuid-Limburg, naar woningtype

Koopwoningen: bij de gerealiseerde koopwoningen in 2006 valt op dat in ZuidLimburg relatief veel woningen in het middeldure segment zijn gerealiseerd (52%). Voor heel Limburg was dit 41%. Ook hier is het aandeel van het duurdere segment in Maastricht & Mergelland met 66% hoger dan in de beide andere regio’s, waar met name woningen gerealiseerd werden in het middeldure segment (Parkstad Limburg 69% en de Westelijke Mijnstreek 65%). Zorgwoningen Door de vergrijzing in de regio is de realisatie van zorgwoningen van groot belang. Een zorgwoning is een zelfstandige woning, waarbij de primaire functies zonder obstakels bereikbaar zijn (bij voorkeur ‘nultredenwoningen’) en de bewoner een indicatie heeft voor AWBZ-zorg. Er zijn afspraken met het Rijk gemaakt om tot en met 2008 concrete plannen te hebben voor 5.000 zorgwoningen; het zogenoemde ‘koplopersproject’. Met Parkstad Limburg is een convenant gesloten voor 3.100 woningen. In Maastricht & Mergelland en de Westelijke Mijnstreek is de doelstelling respectievelijk 1.500 en 550 zorgwoningen. Eind 2006 waren er concrete plannen voor bijna 2.900 zorgwoningen in Zuid-Limburg; waarvan 1.280 woningen in Parkstad Limburg, 820 woningen in Maastricht & Mergelland en 780 zorgwoningen in de Westelijke Mijnstreek. In 2006 werden ruim 460 zorgwoningen in Zuid-Limburg gerealiseerd, dit is 18% van het totaal aantal woningtoevoegingen in Zuid-Limburg en hoger dan het percentage voor geheel Limburg (13%). Het betrof projecten in Maastricht & Mergelland en Parkstad Limburg. In de Westelijke Mijnstreek zijn in 2006 geen zorgwoningen gerealiseerd. Het betrof in 2006 in Maastricht: • locatie Schaweyerveld–Malberg, een nieuw woonzorgcomplex met 144 zorgwoningen; • nieuwbouw La Forme (MRS): 98 zorgwoningen; • Schellingruwe-nieuwbouw, blok 1: 39 zorgwoningen; • aanleunwoningen bij verpleeghuis Gronsvelderweg: 24 zorgwoningen. Ook in Parkstad Limburg en Nuth werd in 2006 een groot aantal zorgwoningen gebouwd; in totaal 142 zorgwoningen (13% van het totaal aantal woningtoevoegingen in de regio). De realisatie vond plaats in het kader van twee projecten:

44

Ranglijst top 5 gemeenten (gemiddelde koopsom in 2007)

Ranglijst low 5 gemeenten (gemiddelde koopsom in 2007)

Onbekend Vrijstaande woningen

Margraten Meerssen Gulpen-Wittem Eijsden Valkenburg

Gemiddelde koopsom in € 279.600 Kerkrade 261.100 Heerlen 259.700 Brunssum 248.200 Landgraaf 241.400 Simpelveld

Gemiddelde koopsom in € 151.600 152.600 153.100 176.500 184.700

Tussenwoningen Halfvrijstaande woningen

Aantal corporatiewoningen in Zuid-Limburg 2005 93 . 000

92 . 500

Appartementen 92 . 000

0

200

400


600

800

Parkstad Limburg + Nuth

1.000

1.200 Maastricht & Mergelland

Bron: Woonplein Limburg, 2008

91 . 500

91 . 000

Bron: Kadaster; bewerking E,til, 2008 90 . 500

• Heerlen, Parc Imstenrade: 122 zorgwoningen; • Kerkrade, Veldkuilstraat-Kruisstraat: 20 zorgwoningen. Koopwoningtransacties: gemiddelde koopsom blijft achter In 2007 werden in Zuid-Limburg ruim 6.900 woningen verkocht; dit is 4,7% van het totale aantal koopwoningen. Daarmee nam het aantal transacties ten opzichte van 2006 af met 230 (3,2%). Hiermee volgt Zuid-Limburg de landelijke trend. Ook landelijk is de verkoop van bestaande woningen aan particulieren afgenomen met 3,5%. In alle provincies was sprake van een afname van het aantal transacties. De afname deed zich in Zuid-Limburg met name voor bij tussenwoningen en appartementen. Het aantal transacties nam af met respectievelijk 22% en 1%. Voor de overige woningtypes nam het aantal transacties toe, met name bij hoekwoningen (+34%). Ondanks de afname van het aantal transacties van tussenwoningen, betroffen ook in 2006 de meeste transacties nog tussenwoningen (33%). Vooral in Maastricht & Mergelland werden in 2007 relatief veel woningen verkocht: circa 5% van de koopwoningvoorraad. De gemeenten met verhoudingsgewijs de meeste transacties waren in 2007 de stedelijke gemeenten, met aan kop Maastricht (6,6%) en Heerlen (5,8%). Het grootste deel van de transacties betrof woningen in het goedkopere segment (< € 140.000); dit is 32% van de transacties (in 2006 29%). Daarentegen nam het aantal transacties in de duurdere prijssegmenten af. Het aandeel ‘duurdere’ woningen (> € 210.000) daalde van 34% in 2006 naar 31% in 2006.

In Zuid-Limburg kostte een woning in 2007 gemiddeld € 195.100. In 2006 was dit nog € 192.500. Daarmee is de verkoopprijs gestegen met gemiddeld 1,4%. Dit is beduidend lager dan landelijk, waar volgens Woonplein Limburg de gemiddelde koopsom het afgelopen jaar met 5,3% toenam tot ruim € 248.000. Er is sprake van ontspanning op de regionale woningmarkt. De woningen zijn in vergelijking met het landelijk beeld in Zuid-Limburg dan ook beduidend goedkoper; de prijzen liggen 22% onder het landelijk gemiddelde. De enige regio die het landelijk gemiddelde benadert, is Maastricht & Mergelland. Hier bedroeg de gemiddelde koopsom in 2007 bijna € 236.200. Het is dan ook niet verwonderlijk dat in deze regio alle gemeenten uit de top vijf te vinden zijn. In de beide andere regio’s ligt de verkoopprijs beduidend lager (Westelijke Mijnstreek € 195.200, Parkstad Limburg € 164.700). Daarbij liggen de vijf goedkoopste gemeenten alle in Parkstad Limburg. Aanbod koopwoningen Eind 2007 werden in Zuid-Limburg 5.480 koopwoningen aangeboden. Dit is 3,7% van het totale aantal koopwoningen. In Parkstad Limburg is het aantal aangeboden koopwoningen met 4,2% (ruim 2.700 woningen) bijzonder hoog. In Maastricht & Mergelland en de Westelijke Mijnstreek ligt dit percentage met respectievelijk 3,1 en 3,4% onder het Zuid-Limburgse gemiddelde. In Limburg als geheel komt het percentage begin 2008 uit op 2,2%. Absoluut zijn de meeste woningen die in Zuid-Limburg worden aangeboden halfvrijstaande en vrijstaande woningen.

90 . 000

89 . 500

89 . 000

88 . 500 2001

2002

2003

2003

2004

2004

2005

Bron: BBSH, 2006.

Leegstandspercentage 2,0 1,6 1,2 0,8 0,4 0,0

2002

2005

Bron: BBSH, 2006.

45

“In 2008 vraagt het thema leefbaarheid nog meer aandacht van woningcorporaties. Niet concurreren, maar gezamenlijke keuzes maken en aan de slag. De neuzen dezelfde richting op”

Harde plannen (01-01-2007) en planomvang (onherroepelijke bestemmingsplannen)

In 2005 nam het corporatiebezit met 470 wooneenheden (0,5%) af (het aantal corporatiewoningen nam dat jaar met 250 af). Absoluut gezien nam het corporatiebezit met name af in Parkstad Limburg + Nuth (-410 wooneenheden, -1,0%). Daarentegen nam het corporatiebezit in de Westelijke Mijnstreek in 2005 met 0,5% toe. Maastricht & Mergelland nam met een afname van 0,5% een tussen positie in. De afname van het corporatiebezit in Zuid-Limburg is vooral het gevolg van de verkoop van huurwoningen. In 2005 werden 690 woningen verkocht. De laatste jaren schommelt de verkoop van huurwoningen tussen de 0,5 en 1,0%.

In verhouding tot de koopwoningvoorraad is het aandeel aange boden vrijstaande woningen relatief groot; het aandeel in de koopwoningvoorraad bedraagt 18% tegenover 24% in het aanbod. Dit geldt ook voor appartementen (6% versus 18%). In Parkstad Limburg is het aandeel aangeboden woningen in de goedkopere prijsklassen groter dan in de beide andere regio’s. Zo bestaat 30% van het aanbod in deze regio uit woningen goedkoper dan € 140.000. In Maastricht & Mergelland en de Westelijke Mijnstreek bedraagt dit percentage respectievelijk 12 en 13%. In Maastricht is het aandeel dure woningen daarentegen groot: 24% van de aangeboden woningen zijn duurder dan € 360.000. In Parkstad Limburg bedraagt dit percentage slechts 11%.

Bron: Provincie Limburg/E,til; Woonmonitor Limburg, 2007

zij het beperkt met 250 woningen (0,3%). Ondanks dat de woningvoorraad in totaal afnam bij woningcorporaties nam het aantal ‘betaalbare’ (2005: +1,1%) en ‘dure’ woningen (2005: +1,9%) toe. De afname wordt dan ook vooral bepaald door de afname van het aantal ‘goedkope’ huurwoningen. In 2005 nam het aantal goedkope corporatiewoningen met 3,4% verder af.

Woningcorporaties: afname bezit Eind 2005 waren 30 woningcorporaties in Zuid-Limburg actief, met een totaal woningbezit van 89.000 woningen. Daarmee is circa 31% van de totale woningvoorraad in bezit van woningcorporaties. Eind 2005 telde Zuid-Limburg drie woningcorporaties met een woningbezit van boven de 10.000 woningen: • Woonpunt (16.620 woningen); • Wonen Schinnen-Onderbanken (12.850 woningen) (nu onderdeel van woningcorporatie Zo Wonen); • Woningstichting Sint Servatius (11.120 woningen.

Eind 2005 stonden in Limburg 1.650 corporatiewoningen leeg, dit is 1,9% van de totale woningvoorraad van de woningcorporaties. Dit percentage is de laatste jaren opgelopen; eind 2002 bedroeg het leegstandspercentage nog 0,9%. Het grootste deel (57%) van de leegstaande woningen stond eind 2005 minder dan één jaar leeg. Met name in de Westelijke Mijnstreek staan relatief veel woningen leeg; in deze regio bedraagt het leegstandspercentage 4,1%. Gegevens betreffende de dynamiek van corporatiewoningen zijn niet beschikbaar. Wel is de mate van dynamiek in beeld te brengen over het gehele bezit van de woningcorporaties (inclusief verzorgingshuizen en overige wooneenheden). Het woningaandeel bedroeg eind 2005 circa 95%. Deze cijfers geven een goede indicatie van de dynamiek van de corporatiewoningen.

Het aantal woningen in bezit van woningcorporaties neemt in Zuid-Limburg de laatste jaren geleidelijk af. Eind 2001 bedroeg het woningbezit nog bijna 92.520 woningen. Ook in 2005 nam het woningbezit van de corporaties in Zuid-Limburg verder af,

Dynamiek corporatiebezit 2005 Opgeleverd Aankoop Abs. In % Abs.

Verkoop In % Abs.

Overige mutaties In % Abs.

Saldo totaal In % Abs.

In %

Westelijke Mijnstreek Parkstad Limburg + Nuth Maastricht & Mergelland

199 172 100

1,1 0,4 0,3

0 0 119

0,0 0,0 0,4

-18 -123 -164

0,1 0,3 -0,6

-93 -399 -197

-0,5 -1,0 -0,7

3 -60 -3

0,0 0,1 0,0

91 -410 -145

0,5 -1,0 -0,5

Totaal

471

0,5

119

0,1

-305

-0,3

-689

-0,8

-60

-0,1

-464

-0,5

Bron: BBSH, 2006.

46

Sloop In % Abs.

Plancapaciteiten Op basis van de in het kader van de Woonmonitor Limburg in het voorjaar van 2007 uitgevoerde ‘enquête Woonmonitor Limburg’ onder alle Limburgse gemeenten blijkt dat de totale potentiële bestemmingsplancapaciteit voor woningbouw in Zuid-Limburg eind 2006 ruim 29.440 woningen bedraagt. Niet alle plannen zijn als ‘hard’ te kenmerken. Van het totaal aantal geplande woningen in Zuid-Limburg ligt aan 12.460 geplande woningen (42%) een onherroepelijk bestemmingsplan ten grondslag. Daarnaast bestaan plannen om in de komende jaren circa 5.220 woningen aan de voorraad te onttrekken, vooral in Maastricht & Mergelland en Parkstad Limburg (respectievelijk 2.600 en 2.300 te slopen woningen).

Het is maar zeer de vraag of al deze plannen ook worden gerealiseerd. Voor projectontwikkelaars zijn de marges zo klein geworden, dat een project - locatie, ontwerp en tijdstip van het in de markt zetten - in een keer moet kloppen. Daarnaast geven zij aan dat het te lang duurt voordat projecten in ontwikkeling gaan, waardoor ze op het moment van de eerste steen alweer verouderd zijn. In de planvoorraad betreft het een groot aantal plannen die al geruime tijd in de planfase staan, waardoor het risico bestaat dat zij niet meer aansluiten op de vraag. De markt geeft daarbij zelf aan dat bij het huidige aanbod veel te weinig wordt gekeken naar de vraag. In Parkstad is deze problematiek het meest urgent. In 2007 stelde Parkstad Limburg dan ook een woningbouwprogramma op met als doel een prioritering aan te brengen in de bestaande plannen, om zo het aantal uit te voeren plannen te verminderen en deze beter te laten aansluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag. Door deze nieuwe programmering is het aantal woningbouwplannen in deze regio drastisch verminderd, resulterend in een netto toename van ruim 3.500 woningen in de periode 2006 tot en met 2010. Het betreft plannen die sinds 2006 zijn opgeleverd, plannen met een planologisch-juridische status, herstructureringsplannen, plannen met bestuurlijke/gemeentelijke prioriteit en/of plannen met financiële verplichtingen.

Grootschalige woningbouwplannen in Zuid-Limburg (vanaf 250 woningen), stand 31-12-2006 Middengebied De Haese Sittard-Geleen Poelveld Eijsden Belvédère/Boschpoort: Sphinx-locatie Maastricht Bramert Noord Stein Belvédère/Boschpoort: Stadszicht Maastricht Belvédère/Boschpoort: Steilrand Maastricht Mosa-terrein Maastricht Hoogveld Heerlen Geusseltpark Maastricht Stadstraverse Maastricht Zitterd Revisited, deelgebied fase 1 (De Kam) Sittard-Geleen Nieuwbouw Campus Maastricht Emmaterrein Woonvlek II (inclusief Emmastaete 2) Brunssum Heugemerveld Maastricht Heiligerweg Margraten Hoogveld (Sittard) Sittard-Geleen Hoogbouwflats Bleijerheide Kerkrade

Nieuwbouw 912 658 577 500 466 450 447 400 400 348 345 322 322 277 275 256 250

Sloop 0 0 0 0 0 0 -42 0 0 0 -80 0 0 0 0 0 -400

Netto* 912 658 577 500 466 450 405 400 400 348 265 322 322 277 275 256 -150

Hard** 327 0 0 0 0 0 0 400 100 0 345 322 322 277 275 236 0

* Netto = Saldo van geplande toevoegingen (nieuwbouw) en onttrekkingen (sloop). Eventuele reeds gerealiseerde woningen zijn in dit overzicht buiten beschouwing gelaten. ** Hard = Aantal nog te realiseren woningen waaraan een onherroepelijk bestemmingsplan ten grondslag ligt. Bron: Provincie Limburg / E,til; Woonmonitor Limburg, 2007.

47

6 Kantorenmarkt Economische groei komt in 2007 niet tot uitdrukking in de regionale kantorenmarkt In 2007 was sprake van een toename van het aanbod aan kantoorruimte van 14%, de opname ervan nam daarentegen met 14% af. De economische groei van 3% in 2007 komt dus nog niet tot uitdrukking in de regionale kantorenmarkt. 2006 was wél een topjaar wat betreft opname. Er blijft sprake van een ruime kantorenmarkt; de markt is in 2007 zelfs, als gevolg van een toenemend aanbod en een afnemende opname, ruimer geworden. Toch is de regionale kantorenmarkt minder ruim dan de landelijke. Een deel van het aanbod kan echter wel als verouderd gekenmerkt worden. Bijna tweederde van het aanbod wordt al langer dan een jaar aangeboden. Het aanpakken van het verouderde aanbod blijft in combinatie met het zorgdragen voor nieuw ‘modern’ aanbod een belangrijk aandachtspunt. De vraag naar grootschalige kantoorruimte is in de regio beperkt. De transacties laten zien dat eerder sprake is van vraag naar kleinschaliger aanbod van 100 tot 500 m² kantoorruimte. Het is dan ook belangrijk dat er specifiek gemeentelijk beleid op het gebied van kleinschalige kantoorruimten wordt ontwikkeld. Aanbod kantoorruimte: ruim 166.000 m² In Zuid-Limburg bedraagt het aanbod van kantoorruimte begin 2008 166.190 m². Het grootste deel van dit aanbod is in Maastricht & Mergelland te vinden. In deze regio is ruim 45% van het ZuidLimburgse kantooraanbod te vinden. De regio wordt gevolgd door Parkstad Limburg (37%) en de Westelijke Mijnstreek (18%).

Toename aanbod met 14% De economie doet het de laatste jaren weer goed. Dit is ook te zien in de werkgelegenheidsontwikkeling in de zakelijke dienstverlening; de grootverbruiker van vierkante meters kantoorruimte. Hoewel de groeipercentages van 10% en meer uit de jaren negentig niet werden gehaald, was er in 2006-2007 - na een aantal jaren van afname en stagnatie - sprake van een stijging van het aantal arbeidsplaatsen met ruim 3%. Het aantal vestigingen in deze branche nam in deze periode zelfs toe met 7%. Deze positieve ontwikkeling vertaalt zich echter nog niet in de afname van kantoorruimte.

Vestigingsklimaat: Zuid-Limburg beschikt over een ruime keuze aan kantoorruimten, gelegen op locaties die goed bereikbaar zijn. De betaalbaarheid van kantoorruimten in Zuid-Limburg is goed. Het gemiddelde prijspeil ligt onder het landelijk gemiddelde.

48

49

Aanbod bestaande kantoorruimte 01-01-2008

Aanbod kantoorruimte 2005-2008 (in m²)

Kantoorruimte; aanbod (opp. in m²) sinds 1 januari …

80.000

< 2003 2003 2004 2005 2006 2007

Maastricht& Mergelland 70.000

Parkstad Limburg+ Nuth

60.000


Opname kantoorruimte 2004-2007 (in m²) 14.962 5.571 9.572 32.871 41.702 61.512

9,0% 3,4% 5,8% 19,8% 25,1% 37,0%

Totaal: 166.190 100,0%

50.000

100 .000

80 .000

60 .000

40.000 40 .000

30.000 20.000

< 2003 2003 2004 2005 2006 2007

9,0% 3,4% 5,8% 19,8% 25,1% 37,0% Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008 Totaal: 166.190 100,0%

10.000 0

Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008

In 2007 nam het aanbod toe met 20.700 m² (14%). Een toename die gelijk is aan het gemiddelde over de periode 2005-2008. In de laatste drie jaar nam het aanbod eveneens met gemiddeld bijna 14% per jaar toe. De totaal aangeboden kantoorruimte in Nederland bedroeg per 1-1-2008 circa 4,7 mln m². Daarmee is het aanbod landelijk vorig jaar met 6% afgenomen; met name in de Randstad. In vergelijking met het landelijke beeld laat de regio dus een tegenovergestelde trend zien. In Zuid-Limburg bestaan regionale verschillen. Zo was met name Maastricht & Mergelland in 2007 verantwoordelijk voor de toename: het aanbod nam er toe met 21%. In de andere beide regio’s was de toename beperkter van omvang (Parkstad Limburg +14%) of bleef nagenoeg gelijk (Westelijke Mijnstreek +1%). De grote toename in de regio Maastricht komt met name door het op de markt komen van het voormalige gemeentekantoor van de gemeente Maastricht aan de Randwycksingel (11.500 m²). De gemeente is vorig jaar verhuisd naar een nieuw kantoor in de binnenstad (Mosae Forum).

jul jul jan jul jan jan jan Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008 2005 20052006 20062007 20072008

Top 10 aanbod kantoorruimte 1-1-2008 (in m²) Randwycksingel Stationsplein Geusseltweg Snellius Vogt Limburglaan Bergerweg R Schumandomein Putgraaf In de Cramer

Maastricht Maastricht Maastricht Heerlen Heerlen Maastricht Sittard-Geleen Maastricht Heerlen Heerlen

11.500 8.000 6.500 2.680 2.680 2.630 2.630 2.560 2.400 2.250


63% is ‘oud’ aanbod (104.700 m²) Het lijkt erop dat het keerpunt nog niet is bereikt, ondanks de economische groei in de laatste jaren. In Zuid-Limburg is nog steeds sprake van een ruime kantorenmarkt, waarbij een groot aantal kantoorruimten reeds meerdere jaren op de markt wordt aangeboden. Van de ruim 166.000 m² aangeboden kantoorruimte op dit moment, wordt circa 63% al langer dan een jaar aangeboden. In vergelijking met het landelijke beeld is de situatie iets negatiever; landelijk wordt 60% van het aanbod langer dan een jaar aangeboden. Uit onderzoek van DTZ blijkt dat een kantoorruimte die langer dan twee jaar wordt aangeboden, circa 75% kans heeft om het jaar erna opnieuw onverhuurd te blijven. Een groot deel

50

De helft van het aantal aangeboden kantoorruimten ligt tussen 100 en 500 m² Van de huidige aangeboden kantoorruimten in Zuid-Limburg ligt 49% tussen 100 en 500 m². In Maastricht & Mergelland en de Westelijke Mijnstreek is het aandeel van kantoorruimten in deze klasse met 54% iets groter dan in Parkstad Limburg (41%). In Parkstad Limburg is het aandeel van de klasse 500-1.000 m² met 36% echter beduidend groter dan in de beide andere regio’s (circa 11%). Van het aantal aangeboden kantoorruimten in Zuid-Limburg is 12% groter dan 1.000 m². Wat verder opvalt, is dat in Maastricht & Mergelland, in tegenstelling tot de beide andere regio’s, enkele (zeer) grote kantoorobjecten worden aangeboden, onder andere het voormalige gemeentekantoor aan de Randwycksingel 22 (11.500 m²), De Colonel (8.000 m²) en het kantorencomplex aan de Geusseltweg (6.500 m²).

20 .000

0

2004

2005

2006

2007


Opname kantoorruimte 2004-2007 (in m²) 50 .000

40 .000

30 .000

20 .000

10 .000

0


Parkstad Limburg Nuth

+

Maastricht

&

Mergelland


Aanbod kantoorruimte (in m²)

Het zwaartepunt van de regionale kantorenmarkt ligt in Maastricht, Heerlen en Sittard. In deze drie gemeenten is bijna 76% van het Zuid-Limburgse aanbod aan kantoorruimte (107.000 m²) te vinden. Hier zijn ook de grootschalige kantorenlocaties gelegen: RandwyckNoord en Geusselt in Maastricht, de Kantorenboulevard en Coriopolis in Heerlen en het Kantorenpark in Sittard. Naast deze drie centrumgemeenten is ook nog een deel van het aanbod te vinden in Beek (Technoport Europe c.q. omgeving luchthaven) en Kerkrade. De overige gemeenten spelen op de regionale kantorenmarkt nauwelijks een rol van betekenis.

14.962 5.571 9.572 32.871 41.702 61.512

1 jan. 2007 1 jan. 2008 2007-2008 Abs. In % Westelijke Mijnstreek 28.850 29.070 220 0,8% Parkstad Limburg + Nuth 53.970 61.430 7.460 13,8% Maastricht & Mergelland 62.630 75.700 13.070 20,9% Totaal 145.450 166.190 9.240 14,3%

Opnameniveau 14% lager In 2007 bedroeg de opname van kantoorruimte in Zuid-Limburg 73.500 m². Het bijzonder hoge opnameniveau van 2006 kon niet vastgehouden worden. In tegenstelling tot het landelijke beeld nam de opname van kantoorruimte ten opzichte van het voorgaande jaar af. Deze afname bedroeg 12.400 m² (14%). Landelijk nam de opname van kantoorruimte met 7% toe. De totale opname van kantoorruimte in Nederland in 2007 bedroeg 1,7 miljoen vierkante meter (opname > 500 m²). Met name in de Randstad was deze groei met 15% sterk.


van het ‘oude’ aanbod zal in 2008 dus onverhuurd blijven. Daartegenover zijn de verhuurkansen van ‘jong’ aanbod beduidend groter. In Zuid-Limburg wordt 38% van het huidige aanbod langer dan twee jaar aangeboden (63.000 m²). Een herstructurering of functieverandering van deze ‘oude’ kantoorpanden lijkt onvermijdelijk. Daarbij kan gedacht worden aan ombouw voor ondernemers uit de ‘creatieve industrie’ of starters. Een verandering van kantoorfunctie in woonfunctie is op grote schaal, gezien de bevolkingsontwikkeling, niet raadzaam. Alleen voor locaties in bestaande woongebieden, waardoor het woonmilieu er duidelijk door wordt verbeterd, is deze optie niet denkbeeldig.

De omvang van de Zuid-Limburgse kantorenmarkt is beperkt. Het regionale aandeel in de landelijke kantorenmarkt is, op basis van de opname van kantoorruimte > 500 m², met 1,6% relatief klein. Zeker in vergelijking met het bevolkingsaandeel van 3,8% van de regio in Nederland.

De opname was in 2006 bijzonder hoog en werd voor een deel bepaald door de opname van kantoorruimte in nieuwbouwproject ‘De Colonel’ in Maastricht. De opname was in dat jaar verhoudingsgewijs dan ook erg hoog in Maastricht & Mergelland. Ook in 2007 was de opname in deze regio verhoudingsgewijs groot; deze werd grotendeels bepaald door de opname van nieuwe kantoorruimte door de gemeente Maastricht in de binnenstad (Mosae Forum). In 2007 is hier 16.500 m² kantoorruimte door de gemeente ingebruikgenomen. Daarnaast vonden in deze regio ook vier transacties plaats van 1.000 m² en meer: 1.800 m² voor de woningstichting St. Servatius (Maastricht, Statensingel), 1.240 m² voor Notenboom Beheer (Maastricht, Bassin), 1.180 m² voor REMAX Makelaars (Maastricht, Dr. Nevenstraat) en 1.180 m² voor H&M Callcenter (Maastricht, Geusseltweg). Desondanks nam de opname van kantoorruimte ten opzichte van 2006 in deze regio af, zij het (met 8%) beperkt.

“In de periferie, buiten de dagelijkse drukte van Maastricht, is behoefte aan courante kantoorruimte: state of the art” 51

Top 10 opname kantoorruimte 2007 (in m²) Maastricht Mosae Forum Schinnen Breinderveldweg Heerlen Stationstraat Maastricht Statensingel Heerlen Bekkerweg Sittard-Geleen Mercator Sittard-Geleen Geleenbeeklaan Maastricht Bassin Maastricht Dr. Nevenstraat Maastricht Geusseltweg

De grootste afname viel te zien in Parkstad. In deze regio bedroeg de afname ruim 12.000 m² (43%). In Parkstad Limburg was in 2007, in tegenstelling tot 2006, het aantal grote opnames beperkt. In 2007 waren er ‘slechts’ twee grotere opnames: 2.000 m² voor het CiZ (Heerlen, Stationsstraat) en 1.500 m² voor het AZL (Heerlen, Bekkerweg). In tegenstelling tot de beide andere regio’s nam de opname van kantoorruimte in de Westelijke Mijnstreek wél toe. De opname van 20.500 m² in 2007 was het hoogste van de afgelopen jaren. De opname nam ten opzichte van 2006 met 17% toe. De grote opname in de Westelijke Mijnstreek was onder andere het gevolg van een grote opname van 2.640 m² in de gemeente Schinnen voor het Volta Limburg. Daarnaast vonden ook opnames plaats in Sittard-Geleen door SABIC Europe (1.500 m²) en Des Grands BV (1.380 m²).

16.500 2.640 2.000 1.800 1.515 1.500 1.380 1.240 1.180 1.180


Opname kantoorruimte (in m²) 2006 2007 2006-2007 Abs. In % Westelijke Mijnstreek 17.430 20.470 +3.040 17,4% Parkstad Limburg + Nuth 28.570 16.240 -12.330 -43,2% Maastricht & Mergelland 39.850 36.740 -3.110 -7,8% Totaal 85.850 73.450 -12.400 -14,4% Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008

Kantorenmarktratio Markt ontwikkeling 1-1-2007 1-1-2008 2007-2008 in 2007 Westelijke Mijnstreek Parkstad Limburg Maastricht & Mergelland Zuid-Limburg

60% 53% 64% 59%

70% 26% 49% 44%

+10 %-punten -27 %-punten -15 %-punten -15 %-punten

krapper ruimer ruimer ruimer


Afname aantal transacties In 2007 vonden in Zuid-Limburg 171 kantoortransacties plaats. Daarmee is het aantal transacties 6% lager dan in het topjaar 2006 (181). Dit was ook het geval in Parkstad Limburg (-11%) en Maastricht & Mergelland (-14%). In de Westelijke Mijnstreek nam het aantal transacties echter toe met 15%. Evenals in de afgelopen jaren was het aantal transacties met 68 het grootst in Maastricht & Mergelland. Het aantal transacties was in de Westelijke Mijnstreek (55) en Parkstad Limburg (48) beperkter. Grootste vraag naar kantoorruimtes ligt tussen 100-500 m² Het grootste deel van de transacties in 2007 betrof kantoorruimten tussen de 100 en 500 m² (circa 61%). Dit is ook te zien aan de gemiddelde transactiegrootte van 430 m². Dit is overigens lager dan in 2006 (474 m²). Ten opzichte van 2006 nam het aantal transacties van kantoorruimten in 2007 in de regio af; alleen in de klasse van 100-250 m² was nog sprake van een toename. Kwantitatief is er voldoende aanbod in de regio van kleinschalig aanbod. De vraag naar deze kantoorruimtes zal ook in de komende jaren groot blijven. Een belangrijke factor daarbij is dat het aantal kleinere bedrijven zal toenemen, mede als gevolg van het uitbesteden van werkzaamheden door de grotere bedrijven. Daarbij speelt de identiteit van de kantoorgebruiker een belangrijke rol. Een ondernemer wil niet opgaan in een groot kantorencomplex, maar wil veel meer dan vroeger zijn eigen identiteit laten zien. Maastricht kan dit bieden door een grootschalig aanbod van monumentale panden in de

Gemiddelde huurprijzen kantoorruimte 2007 135

119

Heerlen

131

100

0

20

40

60

80

100

Maastricht

Sittard -Geleen

Overige gemeenten

120

“De kantorenmarkt in Limburg is een markt van vooral kleine afnemers; die kleinschaligheid met een fatsoenlijk rendement is voor beleggers aantrekkelijk”

140


52

53

Grootschalige kantoorplannen van 1.000 m² en meer (per 1-1-2008) In aanbouw Heerlen CBS Maastricht Parc Ceramique Totaal in aanbouw Bouwvergunning Beek Afrikalaan Green Office Heerlen Villa Selecta Totaal bouwvergunning Planfase Beek Amerikalaan De Heeren 3 & 4 Aziëlaan - A2 Connection Office Azielaan Aramis Aziëlaan Athos Aziëlaan Porthos Heerlen Arco Domenica (Looierstraat) De Finale A (Parallelweg) Licom Hoofdkantoor Maankwartier Verl. Klinkertstraat Maastricht Belvédère Europahave Maartenspoort Randwyck Sittard-Geleen Fontys Sittard Postraat Stein Businesspark Stein (BPS) Valkenburg De Valkenberg Totaal planfase Ideefase Beek Businesspark MAA Totaal ideefase Totaal

Oppervlakte in m² 23.000 7.790 30.790 4.850 9.000 13.850 4.370 3.370 5.800 2.500 3.700 4.090 4.940 2.500 11.800 1.500 75.000 6.000 14.000 80.000 3.500 3.000 1.830 1.020 228.920 15.000 15.000 288.560


stad en het centrum. Sittard-Geleen en Heerlen hebben van dit type minder aanbod. Het is van belang dat met name in deze steden ingezet wordt op dit type vraag. Belangrijker is echter de vraag of het kwaliteitsniveau van het huidige aanbod aansluit bij de gewenste vraag, waarbij meer gekeken moet worden naar wat de kantoorgebruiker zoekt, onder andere ten aanzien van uitstraling en imago. Het is dan ook belangrijk dat er specifiek gemeentelijk beleid op het gebied van kleinschalige kantoorruimten wordt ontwikkeld. Op basis van een recent onderzoek van NVM onder 70 gemeenten ontbreekt dit beleid bij meer dan de helft van de gemeenten. In een vijfde van de gemeenten belemmert het door de gemeente gevoerde beleid de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimten. Slecht een kwart van de onderzochte gemeenten voert een gericht beleid ten aanzien van kleinschalige kantoorruimten. Een actief beleid voor dit marktsegment is van belang, omdat marktpartijen zich normaliter met name richten op grootschaligere kantoorprojecten. Grote transacties van meer dan 1.000 m² waren in 2007 met tien overigens beperkt in aantal. De helft daarvan vond plaats in Maastricht. Deze tien transacties (6% van het totaal aantal transacties) zorgden voor een opname van 30.900 m² (42% van de totale opname). Kantorenmarktratio: ruimere kantorenmarkt De kantorenmarktratio is een indicator voor de krapte/ruimte van de kantorenmarkt in een bepaalde regio en geeft de verhouding

54

weer tussen de opname van kantoorruimte in het afgelopen jaar en het huidige aanbod van kantoorruimte. In Zuid-Limburg bedraagt de kantorenmarktratio per 1 januari 2008 44%. Daarmee daalde de kantorenmarktratio afgelopen jaar met 15%. Begin 2007 was dit nog 59%. De afnemende kantorenmarktratio heeft er door een toenemend aanbod en een dalende opname voor gezorgd dat de kantorenmarkt in Zuid-Limburg afgelopen jaar ruimer is geworden. Landelijk kwam de kantorenmarktratio uit op 36%, een stijging van 4%; de Nederlandse kantorenmarkt is het afgelopen jaar dus krapper geworden. In vergelijking met het landelijk gemiddelde is de regionale kantorenmarkt minder ruim. In Parkstad Limburg is de kantorenmarkt momenteel het ruimst (26%). Daartegenover is de kantorenmarkt in de Westelijke Mijnstreek met een kantorenmarktratio van 70% het krapst van de drie regio’s. In Maastricht & Mergelland ligt het percentage met 48% iets boven het gemiddelde van Zuid-Limburg. Gemiddelde huurprijs € 122 De gemiddelde huurprijs voor kantoorruimten in Zuid-Limburg bedraagt € 122 per vierkante meter en is daarmee nagenoeg gelijk aan het niveau van 2006 (€ 121). Lokaal bestaan echter enige verschillen. In Maastricht en Sittard-Geleen is het huurprijsniveau met respectievelijk € 135 en € 131 beduidend hoger dan in Heerlen (€ 119). In de overige gemeenten in Zuid-Limburg liggen de huurprijzen gemiddeld op € 100. De huurprijzen zijn sterk afhankelijk

van de locatie en de kwaliteit van het kantoor. Zo kan het zijn dat het relatief hoge huurprijsniveau in Sittard-Geleen bepaald wordt door het aanbod van hoogwaardiger kantoorruimten dan in Heerlen. Het gemiddelde huurprijsniveau in de regio ligt onder het landelijk gemiddelde van € 139 (prijspeil 2006). De hoogste huurprijzen in Nederland worden gerealiseerd in de Randstad met de Zuidas in Amsterdam als uitschieter; voor eerste klas kantoorruimte worden hier huurprijzen van tegen de € 400 per vierkante meter betaald. Ruim 288.600 m² aan kantoorplannen; met name in Maastricht Er bestaan in Zuid-Limburg plannen voor circa 288.600 m² nieuwe kantoorruimte. Met name in Maastricht bestaan grote plannen om de kantorenvoorraad sterk uit te breiden. Deze gemeente is alleen al verantwoordelijk voor 63% van de geplande extra vierkante meters kantoorruimte in Zuid-Limburg. In Maastricht is 182.800 m² kantoorruimte gepland. Een groot deel hiervan wordt gevormd door drie plannen: Randwyck (80.000 m²), Belvédère (75.000 m²) en St. Maartenspoort (14.000 m²). Ook in de tweede kantorenstad van Zuid-Limburg wordt gewerkt aan de realisatie van grootschalige kantoorprojecten. In Heerlen is die 57.000 m² vierkante meters extra kantoorruimte echter verdeeld over kleinschaligere plannen. De belangrijkste plannen zijn het momenteel in aanbouw zijnde nieuwe CBS-kantoor (23.000 m²) en het binnenstedelijke herontwikkelingsplan ‘Maankwartier’ (met 11.800 m² kantoorruimte). Dit laatste plan bestaat uit een herontwikkeling van het

Heerlense stationsgebied, waarbij naast kantoren ook ruimte is voor woningen, detailhandel en vervoersvoorzieningen. De overige plannen zijn beperkter van omvang, variërend van 1.500 tot 9.000 m². Daarnaast bestaan ook grootschalige plannen voor kantoorontwikkeling in Beek. Het betreft hier kantoorplannen nabij de regionale luchthaven Maastricht-Aachen-Airport. In totaal voegen deze plannen bijna 40.000 m² kantoorruimte toe. Daarbij rijst de vraag in hoeverre de kantorenplannen op deze locatie de kantorenmarkt in de stedelijke centra (Maastricht, Heerlen en Sittard) verstoort. Deze gerechtvaardigde vraag, zeker omdat het aanbod van kantoorruimten in vooral Maastricht en Heerlen het laatste jaar verder is toegenomen, ondanks de economische groei. In 2007 zijn twee grootschalige kantoorprojecten opgeleverd: • Mosae Forum (16.500 m²) in Maastricht; • De Hoppenhof (5.000 m²) in Heerlen. Het kantoorplan in Maastricht betreft kantoren voor de gemeente Maastricht zelf. Het gebiedontwikkelingsplan Mosae Forum bestaat uit zowel nieuwe kantoor- als winkelruimten. De Hoppenhof is een herontwikkeling van een bestaand kantoorpand in het kader van het gebiedontwikkelingsplan Maankwartier bij het NS-station in Heerlen.

55

7 Winkelmarkt Afnemend vertrouwen De Nederlandse detailhandel profiteerde in 2007 van de bloeiende economie. De koopkracht nam met 1% toe en de consumptieve bestedingen met 2%. Tot en met november 2007 pluste de detailhandelsomzet zelfs met 3,8% ten opzichte van 2006. De prijzen stegen in die periode met 1,3% en het volume met 2,5%. Hiermee bleef de ontwikkeling in de detailhandel overigens achter bij het topjaar 2006. Ook in 2008 wordt een groei van de consumptieve bestedingen met 2% verwacht, waarbij wordt aangetekend dat, anders dan in 2007, de koopkracht niet zal toenemen. Bovendien is eind 2007 in Nederland zowel het consumentenvertrouwen als de koopbereidheid aanzienlijk lager dan begin 2007. 2008 wordt dan ook een spannend jaar voor de Zuid-Limburgse detailhandel.

Zuid-Limburgse detailhandelsstructuur: grote voorraad winkelvloeroppervlakte De totale winkelvloeroppervlakte in Zuid-Limburg bedraagt ongeveer 1.137.350 m². Het grootste gedeelte hiervan bevindt zich in Parkstad Limburg: 42%. Maastricht & Mergelland neemt met 32% de tweede plaats in en de Westelijke Mijnstreek met 26% derde. Afgezet tegen omvang van de bevolking in de drie regio’s is dit een redelijk evenwichtige verdeling. Maastricht & Mergelland scoort één procent lager en de Westelijke Mijnstreek één procent hoger dan verwacht zou mogen worden op basis van de bevolkingsaantallen. Dit geringe verschil is verklaarbaar op basis van de sectorale en ruimtelijke verschillen in de detailhandelsstructuur tussen beide regio’s en niet op basis van het bestedingspatroon.

Voor iedere inwoner van Zuid-Limburg is 1,8 m² winkelvloeroppervlak beschikbaar. Dat is 0,2 m² meer dan het landelijk gemiddelde. Niet verwonderlijk, omdat Zuid-Limburg profiteert van de populariteit van het regio- en vooral grensoverschrijdend winkelen. Er is namelijk sprake van een aanzienlijk bestedingsoverschot van ruim 200 miljoen euro. Maastricht & Mergelland profiteert hier het meeste van, maar ook Parkstad Limburg heeft een aanzienlijk bestedingsoverschot. De Westelijke Mijnstreek daarentegen wordt per saldo geconfronteerd met een afvloeiing van bestedingen. Parkstad Limburg profiteert vooral van een bestedingsoverschot vanuit Duitsland en Maastricht & Mergelland van een bestedingsoverschot vanuit België.

Vestigingsklimaat: Zuid-Limburg beschikt over een fijnmazige winkelstructuur, variërend van het historische winkelcentrum van Maastricht en diverse wijken buurtcentra tot de grootschalige Woonboulevard in Heerlen. Momenteel zijn er vele concrete plannen om de kwaliteit van bestaande winkelcentra te vergroten.

56

57

Bestedingssaldo naar regio (in mln €) Naar regio Parkstad Maastricht Westelijke Limburg & Mergelland Mijnstreek Van regio Parkstad Limburg - -12,5 1,8 Maastricht & Mergelland 12,5 - -4,4 Westelijke Mijnstreek -1,8 4,4 Roermond 2,7 2,6 -6,0 Aken 25,9 -5,7 -3,4 Belgisch-Limburg 6,1 50,7 -10,7 Luik 2,0 27,9 -0,9 Overig* 34,1 78,8 3,6 Totaal 81,1 146,2 -20,0

Aanbod winkelruimte 2005-2008 (in m²)

Aanbod winkelruimten 01-01-2008

100 .000

35.000 Maastricht& Mergelland Parkstad Limburg+ Nuth

30.000

60 .000

20.000 15.000

40 .000

10.000 20 .000

5.000 0

0 jan


De drie stedelijke gebieden in Zuid-Limburg vertonen enkele verschillen, gelet op de structuur van de detailhandel op basis van het winkelvloeroppervlakte. In de regio’s nemen de woon- en woninginrichtingszaken de meeste ruimte in, alleen de aandelen verschillen enigszins. In het stedelijk gebied van Maastricht & Mergelland ligt het aandeel van de woon- en woninginrichtings zaken met 22% iets onder het aandeel van deze branche in het stedelijk gebied van Parkstad Limburg (25%) en de Westelijke Mijnstreek (26%). In het stedelijke gebied van Maastricht & Mergelland nemen juist de modeartikelen, inclusief schoenen en lederwaren, met 21% een relatief belangrijke positie in. In Parkstad Limburg bedraagt het aandeel van deze branches 16% en in de Westelijke Mijnstreek 15%.

Top 10 aanbod winkelruimte 1-1-2008 (in m²) Kerkrade Beek Sittard/Geleen Heerlen Sittard-Geleen Heerlen Sittard-Geleen Maastricht Heerlen Brunssum

Wiebachstraat Pr. Mauritslaan Urmonderbaan Ganzeweide Rijksweg Centrum Honigmanstraat Steenweg Houtmaas Kouvenderstraat Heugerstraat

2.630 2.050 2.000 1.100 1.000 975 933 918 851 840


58

jul

jan

jul

jan

jul

jan

20052006 Limburg, 20062007 Bron: 2005 E,til; BOG-monitor 200820072008

Bron: BRO (2007), bewerking E.til.

Afname aanbod winkelruimte met 14% In Zuid-Limburg bedraagt het aanbod van winkelruimte begin 2008 circa 53.800 m². Dit is 13,5% minder dan begin 2007. Het aanbod ontwikkelde zich in 2007 echter verschillend in de drie regio’s. In Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek daalde het aanbod in 2007 sterk met respectievelijk 19 en 18%, terwijl in Maastricht & Mergelland het aanbod toenam met 4,3%. Het grootste deel van het winkelaanbod in Zuid-Limburg is in Parkstad Limburg te vinden: 43%. De verhouding tussen de regio’s wijzigde de afgelopen jaren iets. Begin 2005 beschikte Parkstad Limburg nog over de helft

80 .000


25.000

* Regio’s Nijmegen/Oss/Uden, Eindhoven, Venray, Venlo, Weert, Kleve en Mönchengladbach.

In het stedelijk gebied van Maastricht & Mergelland bevindt zich bijna 28% van de totale winkelvloeroppervlakte in het stadscentrum. De meeste vierkante meters zijn echter te vinden op de solitaire locaties (39%). In het stedelijk gebied van Parkstad Limburg bevindt zich slechts 19% van de totale winkelvloeroppervlakte in het stadscentrum. In deze regio bevinden zich de meeste vierkante meters op de stedelijke dienstenterreinen (30%). Uiteraard speelt de Woonboulevard Heerlen hierbij een dominante rol. In het stedelijk gebied van de Westelijke Mijnstreek is het aandeel van het stadscentrum nog geringer: 16%. Anders dan in de beide andere regio’s is in het stedelijk gebied van de Westelijke Mijnstreek sprake van een relatief grote spreiding over de verschillende vestigingsmilieus, waarbij de solitaire locaties met bijna 30% de meeste vierkante meters voor hun rekening nemen.

Opname winkelruimte 2004-2007 (in m²)

Aanbod winkelruimte (in m²) 1 jan. 2007 1 jan. 2008 2007 - 2008 Abs. In % Westelijke Mijnstreek 20.120 16.600 -3.520 -17,5% Parkstad Limburg +Nuth 28.840 23.400 -5.540 -18,9% Maastricht & Mergelland 13.190 13.760 570.000 4,3% Totaal 62.150 53.750 -8.390 -13,5% Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008

van het totale Zuid-Limburgse aanbod. Het nieuwe aanbod aan winkelruimte in Zuid-Limburg bedroeg in 2007 bijna 27.000 m² ofwel 50% van het totale aanbod. Van de op 1 januari 2008 aangeboden winkelruimte werd 50% al langer dan een jaar aangeboden. Bijna 22% van het aanbod werd zelfs al voor 2006 aangeboden. Tussen de regio’s bestaan echter grote verschillen. In Maastricht & Mergelland wordt slechts 34% van de aangeboden winkelruimte al langer dan een jaar aangeboden, terwijl in de Westelijke Mijnstreek (60%) en Parkstad Limburg (52%) dit aandeel beduidend hoger is.

Meer dan de helft van de aangeboden winkelruimten (57%) betreft ruimten van 100-500 m² en bijna een kwart zijn winkelruimten van 50-100 m². De verschillen tussen de regio’s zijn beperkt, zeker tussen Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek. In Maastricht & Mergelland is de schaalgrootte van de aangeboden winkelruimten over het algemeen iets kleiner dan in de beide andere regio’s. In deze regio is het aandeel van kleinschalig aanbod van minder dan 50 m² met 8% hoger dan in de beide andere regio’s. Toename aantal transacties met 18% In 2007 vonden in heel Zuid-Limburg 264 winkelruimtetransacties plaats. Daarmee was het aantal transacties 18% hoger dan in 2006 (224). Het grote aantal transacties in 2007 was met name het gevolg van het ingebruiknemen van Charlie’s Bazar (2.200 m²) in het voormalige winkelcentrum De Klomp. Hier vond in 2007 een groot aantal kleinschalige transacties plaats (< 50 m²). Hierdoor is Parkstad Limburg de enige van de drie regio’s waar het aantal transacties vorig jaar toenam tot 128. In Maastricht & Mergelland (89) en de Westelijke Mijnstreek (47) lag het aantal transacties beduidend lager. De schaalgrootte van de opgenomen winkels wijkt dan ook af van die van de aangeboden winkels. Weliswaar geldt bij de opname, evenals bij het aanbod, dat de meeste winkels een winkelvloeroppervlakte hebben van 100-500 m², maar het aandeel van deze winkels is bij de opname wel aanzienlijk lager: 39%. Daarentegen is het aandeel van winkels met een oppervlakte met minder dan 50 m² met 31% relatief groot, terwijl de winkels met deze maatvoering in het totale aanbod slechts goed zijn voor 8%. Dit is ook te zien aan de gemiddelde transactiegrootte van 141 m², die beduidend lager is dan in 2006 (302 m²). Er vonden in 2007 dan ook weinig grote transacties van meer dan 1.000 m² plaats. Het aantal grote trans acties was in 2007 met vijf beperkt. In 2006 lag dit aantal nog op elf, mede als gevolg van de opname van Mosae Forum in Maastricht. Deze vijf transacties (2% van het totaal aantal) zorgden voor een opname van 6.700 m² (18% van de totale opname).

2004

2005

2006

2007


Afname opname met 45% tot 37.200 m² Gelet op de economische ontwikkeling in 2007 en de toename van het aantal transacties, is het op het eerste gezicht opmerkelijk dat de opname van winkelruimte in Zuid-Limburg in 2007 daalde. De belangrijkste reden hiervoor is dat in 2007 in vergelijking met voorgaande jaren relatief weinig nieuwe grote winkelprojecten opgeleverd werden. In de tweede helft van 2006 werd immers Mosae Forum (18.500 m²) in Maastricht geopend. In hetzelfde jaar opende ook in Maastricht het nieuwe winkelcentrum Entre Deux (12.000 m²). Ook in Heerlen was de opname in 2006 bijzonder hoog, mede het gevolg van de verplaatsing van een aantal supermarkten in het kader van de herontwikkeling van winkelcentrum Giessenbautsch naar de oude locatie van Praxis aan de Heerlerbaan. Ook in de voorafgaande jaren beïnvloedde het op de markt komen van grootschalige projecten de jaarlijkse omvang van de opname. In het topjaar 2004 bijvoorbeeld was de opname met 71.600 m² bijna twee keer zo groot als in 2005, toen deze slechts 38.500 m² bedroeg. Verantwoordelijk voor de grote opname in 2004 was de tweede fase van de Woonboulevard Heerlen. Dan is het ook niet verwonderlijk dat er grote schommelingen bestaan in en tussen de drie Zuid-Limburgse regio’s. Dit neemt echter niet weg dat Parkstad Limburg de afgelopen vier jaar het grootste en de Westelijke Mijnstreek het kleinste opnamevolume had. Het meerjarig aandeel (2004-2007) van Parkstad Limburg komt uit op 50%, het aandeel van Maastricht & Mergelland op 33% en het aandeel van de Westelijke Mijnstreek tot slot op 17%.

59

Top 10 opname winkelruimte 2007 (in m²) Heerlen Heerlen Vaals Heerlen Sittard-Geleen Nuth Maastricht Sittard-Geleen Maastricht Sittard-Geleen

Klompstraat Promenade Kerkstraat Heerlerbaan Rijksweg Zuid Groot Haasdal Grote Gracht Rijksweg Centrum Ambyestraat Noord Egelantier

Opname winkelruimte 2005-2007 (in m²) 2.200 1.550 1.545 1.500 1.100 1.025 996 820 656 550

Gemiddelde huurprijzen winkelruimte 2007

60 .000

303

Maastricht

50 .000

140

40 .000

Heerlen

107

30 .000

Sittard-Geleen

71

20 .000

Overige gemeenten


0

10 .000

40

80

120

160

200

240

280

320


Grote regionale huurprijsverschillen Gemiddeld bedroeg de huurprijs van de aangeboden winkelruimte in Zuid-Limburg op 1 januari 2008 ongeveer € 144 per m² per jaar. Tussen de drie regio’s bestaan echter grote verschillen. De gemiddelde huurprijs van de aangeboden winkelruimte bedroeg in Maastricht & Mergelland € 285 per m² per jaar, in Parkstad Limburg € 116 en in de Westelijke Mijnstreek € 94. De gevraagde huurprijzen zijn in de centrumgemeenten uiteraard hoger. In Maastricht bedroeg deze op 1 januari 2008 ruim € 300 per m² per jaar, in Heerlen € 140 en in Sittard-Geleen ruim € 100. Als gekeken wordt naar de huurprijzen van toplocaties in deze centrumgemeenten, dan neemt Maastricht binnen Nederland de derde plaats in na Amsterdam en Rotterdam en behoort Sittard tot de tien goedkoopste winkelsteden. Werkgelegenheid in de detailhandel 2007: + 2,3% Bijna 9% van alle arbeidsplaatsen in Nederland zijn te vinden in de detailhandel. In Zuid-Limburg is het aandeel van de detailhandel in de totale werkgelegenheid groter, namelijk 10,4%. In de Westelijke Mijnstreek is de detailhandel op 1 april 2007 goed voor 9,6% van alle arbeidsplaatsen, in Maastricht & Mergelland voor 10,4% van alle arbeidsplaatsen en in Parkstad Limburg zelfs voor 11,0% van alle arbeidsplaatsen. In totaal waren op 1 april 2007 ruim 25.600 personen werkzaam in de detailhandel in Zuid-Limburg. Na enkele jaren van daling nam de werkgelegenheid in de detailhandel in de periode 2006-2007 in Zuid-Limburg toe met 2,3%. De sterkste toename deed zich voor in Maastricht & Mergelland. Daar nam het aantal werkende personen in de detailhandel toe met 4,1%. Gezien de oplevering van Entre Deux en Mosae Forum is dit niet verwonderlijk. In Parkstad Limburg nam de werkgelegenheid toe met 1,6% en in de Westelijke Mijnstreek met 0,8%. Het gevolg van de voorgaande ontwikkeling is dat op 1 april 2007 voor het eerst in Maastricht & Mergelland iets meer mensen werkzaam waren in de detailhandel dan in Parkstad Limburg. Het aandeel van beide regio’s in de totale werkgelegenheid in de Zuid-Limburgse detailhandel bedraagt nu 38%. De toename van het aandeel van Maastricht & Mergelland in de afgelopen vijf jaar ging ten koste van het aandeel van de Westelijke Mijnstreek. Op 1 april 2003 bedroeg het aandeel van Maastricht & Mergelland nog 36%, terwijl het aandeel van Parkstad Limburg toen ook al 38% bedroeg. Het aandeel van de Westelijke Mijnstreek is dus in vijf jaar gedaald van 24% naar 22%.

60

0



+

Maastricht

&

Mergelland


Opname winkelruimte (in m²) 2006 2007 2006 - 2007 Abs. In % Westelijke Mijnstreek 11.300 8.080 -3.220 -28,5% Parkstad Limburg + Nuth 22.880 15.030 -7.850 -34,3% Maastricht & Mergelland 33.280 14.100 -19.180 -57,6% Totaal 67.460 37.200 -30.260 -44,9% Bron: Etil; BOG-monitor Limburg, 2008

Grote omvang winkelplannen: 174.000 m² De Nederlandse winkelmarkt is in ruim tien jaar tijd met 64% vergroot, terwijl de consumptieve bestedingen van huishoudens in die periode slechts met 10% stegen. Zowel het Bedrijfsschap Detailhandel (HBD) als de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (NVB) vragen hier aandacht voor. Volgens beide organisaties verandert de Nederlandse markt gestaag in een vervangingsvraag. Voor Limburg geldt dat zelfs in versterkte mate. Gezien het grote aanbod aan winkelruimte in combinatie met de bevolkingskrimp en vergrijzing, zal de bouwopgave in de toekomst niet meer uitsluitend bestaan uit het toevoegen van nieuwe winkelruimte aan de voorraad, maar veel meer in het corrigeren, renoveren, slopen en vervangen van het bestaande aanbod. Zeker als de verwachtingen van het Ruimtelijk Planbureau bewaarheid worden. Het RPB constateert in de studie ‘Winkelen in het internettijdperk’ dat de opkomst van e-commerce grote gevolgen zal hebben voor met name de binnensteden. Naar verwachting zullen reisbureaus, bruin- en witgoedzaken, cd-winkels en boekhandels grotendeels uit het straatbeeld verdwijnen. Bovendien verwacht het RPB dat ook het aantal winkelbezoeken en het aantal aankopen zal verminderen.

Grootschalige winkelplannen van 1.000 m² en meer (per 1-1-2008) Oppervlakte in m² In aanbouw Heerlen Uitbreiding Ikea Heerlen 15.000 Dr. Poelsstraat 2.620 Kerkrade Carboonplein 5.000 Landgraaf Streeperstraat 1.000 Sittard-Geleen Centrumplan Geleen 12.000 Vaals Von Clermontpark 2.000 Totaal in aanbouw 37.620 Planfase Eijsden Heerlen Kerkrade Landgraaf Maastricht Simpelveld Sittard-Geleen Stein Totaal planfase

Eijsden Maankwartier Woonboulevard Heerlen Fase III Grasbroek Centrumplan Kerkrade AH XL Parkstad Limburg Stadion Centrumplan Schaesberg Belvédère De Leim Maartenspoort Centrumplan Simpelveld Citta Plaza Gardenz Centrumplan Stein

5.000 12.000 8.000 6.000 6.000 3.500 6.150 12.500 8.500 1.800 6.000 30.000 10.000 9.100 124.550

Ideefase Sittard-Geleen Totaal ideefase Totaal

Zitterd Revisited (Walramstraat)

12.000 12.000 174.170

Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008. In het bovenstaande overzicht zijn zowel ‘harde’ als ‘zachte’ plannen opgenomen.

Gezien de bevolkingsdaling en de ruime winkelvoorraad in Zuid-Limburg is het opmerkelijk dat juist hier relatief veel winkelprojecten, inclusief PDV/GDV-projecten, in aanbouw zijn of recent zijn gerealiseerd. In 2006 was alleen in Zuid- en Noord-Holland

de planvoorraad groter. In totaal bedraagt de planvoorraad in Zuid-Limburg op 1 januari 2008 ruim 174.000 m². Afgezet tegen de huidige voorraad is dit een toename van 1,5%. Niet alle plannen voegen echter uitsluitend winkelvloeroppervlakte aan de totale voorraad toe. Het gaat deels om herontwikkelingsplannen, waarbij ook vernieuwing en soms zelfs sanering van de bestaande voorraad deel uitmaakt van de plannen. Het grootste gedeelte van de plannen komt voor rekening van de Westelijke Mijnstreek (42%), gevolgd door Parkstad Limburg (41%). Maastricht & Mergelland neemt 17% de laatste plaats in. Opgemerkt moet worden dat in Maastricht in 2006 reeds twee grote winkelplannen zijn gerealiseerd (Entre Deux 12.000 m² en Mosae Forum 18.500 m²). Momenteel zijn zes projecten in aanbouw met een totale oppervlakte van 37.600 m². De grootste in uitvoering zijnde projecten zijn de uitbreiding van Ikea op de Woonboulevard Heerlen (15.000 m²) en het Centrumplan Geleen (12.000 m²). De meeste projecten bevinden zich echter nog in de planfase. In 2007 is één groot winkelproject gerealiseerd. Het betrof de verplaatsing van Intratuin op de Woonboulevard Heerlen (7.000 m²). Op de voormalige locatie van Intratuin breidt Ikea momenteel zijn vestiging uit.

61

8 Bedrijfsruimtemarkt Bedrijfsruimtemarkt volgt economische groei De bedrijfsruimtemarkt is veelal nog conjunctuurgevoeliger dan de kantoor- en winkelruimtemarkt en volgt bovendien, evenals de kantoormarkt, met enige vertraging de economische conjunctuur. De grootste afnemers van bedrijfsruimte zijn zonder meer de bestaande bedrijven in een regio. Als de economie aantrekt, wordt de werkgelegenheidsgroei bij deze bedrijven in eerste instantie opgevangen door bestaande huisvesting. In de voorgaande jaren is immers vaak ruimte ontstaan in het pand waar je zit. Als de economische groei vervolgens doorzet, het bedrijfspand toch te klein wordt en het eindelijk weer te financieren valt, wordt pas gezocht naar nieuwe bedrijfshuisvesting. De eerste vraag die dan rijst, is: in eigen beheer een nieuw bedrijfspand bouwen of op zoek gaan naar een bestaande of nieuw op te leveren bedrijfsruimte. Vanaf het moment dat een investeringsbeslissing genomen is, duurt het nog wel even tot aan de daadwerkelijke transactie c.q. de verhuizing. Zeker, als de keuze valt op nieuwbouw, al dan niet in eigen beheer. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de opname in Zuid-Limburg in 2007 aanzienlijk groter was dan in voorgaande jaren.

Afname aanbod bedrijfsruimte met 23% In Zuid-Limburg bedraagt het aanbod aan bedrijfsruimte begin 2008 bijna 377.200 m². Dit is 23% minder dan begin 2007. Ook in 2006 daalde het aanbod, maar toen bedroeg de afname slechts 4%. De opleving van de economie begon in 2007 haar vruchten af te werpen op de bedrijfsruimtemarkt. Dat geldt voor alle drie de regio’s. In Maastricht & Mergelland daalde het aanbod met 30% tot 61.400 m², in Parkstad Limburg met 25% tot 146.500 m² en in de Westelijke Mijnstreek met 18% tot 169.300 m². Op het eerste gezicht is het opmerkelijk dat de kleinste regio het grootste aanbod heeft. In Maastricht is het aanbod aan bedrijfsruimte, door een gebrek aan bedrijventerreinen, echter al jaren krap. Bovendien is de Westelijke Mijnstreek de meest geïndustrialiseerde van de drie. Dit betekent dat de bedrijfsruimtemarkt hier relatief groot is.

Bovendien is deze regio in de voorgaande jaren relatief hard getroffen door de economische neergang. Maar wellicht nog belangrijker is dat op het bedrijventerrein Holtum-Noord een groot aanbod aan bedrijfsruimte is (en nog wordt gerealiseerd) voor de logistieke sector. Het nieuwe aanbod aan bedrijfsruimte in Zuid-Limburg bedroeg in 2007 ruim 82.900 m² (22% van het totale aanbod). Van de op 1 januari 2008 aangeboden bedrijfsruimte werd 78% al langer dan een jaar aangeboden. Ruim 59% van het aanbod werd zelfs al voor 2006 aangeboden. Tussen de regio’s bestaan echter grote verschillen. In Maastricht & Mergelland wordt 62% van de aangeboden bedrijfsruimte al langer dan een jaar aangeboden, in Parkstad Limburg 76% en in de Westelijke Mijnstreek zelfs 86%.

Vestigingsklimaat: De vraag naar bedrijfsruimten in Zuid-Limburg was in 2007, als gevolg van de sterke economische groei, bijzonder hoog. De bedrijfsruimten worden vooral aangeboden op goed bereikbare bedrijventerreinen, die veelal in de directe nabijheid van autosnelwegen liggen.

62

63

Aanbod bestaande bedrijfsruimte 01-01-2008

Aanbod bedrijfsruimte 2005-2008 (in m²)

Opname bedrijfsruimte 2004-2007 (in m²) 250 .000

280.000 Maastricht& Mergelland Parkstad Limburg+ Nuth

240.000


200.000 160.000

200 .000

150 .000

120.000 100 .000

80.000 40.000

50 .000

0


In Zuid-Limburg zijn 30% van de aangeboden bedrijfsobjecten panden van 100-500 m², 22% panden van 500-1.000 m² en 44% panden van minstens 1.000 m². Tussen de regio’s bestaan echter grote verschillen, vooral binnen het grootschalige aanbod van meer dan 2.500 m². In totaal is 18% groter dan 2.500 m². Wat opvalt, is dat in de Westelijke Mijnstreek 25% van de aangeboden objecten, bedrijfspanden zijn van meer dan 2.500 m², terwijl dat in Parkstad Limburg en Maastricht & Mergelland slechts 16% respectievelijk 12% is. Er worden in de regio vijf bedrijfsobjecten aangeboden van meer dan 10.000 m². In Zuid-Limburg als geheel bedraagt de gemiddelde omvang van de aangeboden bedrijfsruimte 1.730 m². In de Westelijke Mijnstreek bedraagt deze circa 2.090 m², in Parkstad Limburg 1.830 m² en in Maastricht & Mergelland 1.060 m². Toename opname met 21% tot 195.700 m² Zoals door de sterke economische groei en daling van het aanbod aan bedrijfsruimte verwacht mag worden, lag de opname van bedrijfsruimte in 2007 ver boven het opnamevolume van de voorgaande jaren. Ten opzichte van 2006 groeide de opname fors met 21% tot 195.700 m². Niet in alle regio’s was sprake van een stijging. In Maastricht & Mergelland nam de opname af met 4% tot 54.900. In de beide andere regio’s was wel een toename te zien. In de Westelijke Mijnstreek met 25% tot 85.600 m² en in Parkstad Limburg met 50% tot 55.300 m². Een belangrijke verklaring hiervoor is het al eerder genoemde beperkte aanbod in Maastricht & Mergelland, waar het tekort aan bedrijfsruimte de doorstroming in deze markt belemmert.

jul jan jul jan jul jan jan Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008. 2005 20052006 20062007 20072008

0

64

2005

2006

2007

Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008.

Top 10 aanbod bedrijfsruimte 1-1-2008 (in m²) Sittard-Geleen Kerkrade Sittard-Geleen Simpelveld Heerlen Heerlen Sittard-Geleen Sittard-Geleen Sittard-Geleen Kerkrade

Holtum-Noordweg Steenbergstraat Spaans Vonderen Waalbroek Beersdalweg Sourethweg Spaansvonderen Borrekuilstraat Nusterweg Klarenanstelerweg

34.000 25.267 14.197 12.700 11.800 9.310 6.720 6.620 6.240 6.000

Opname bedrijfsruimte 2005-2008 (in m²) 100 .000

75 .000

50 .000


25 .000

Aanbod bedrijfsruimte (in m²) 1 jan. 2007 1 jan. 2008 2007-2008 Abs. In % Westelijke Mijnstreek 206.360 169.270 -37.090 -18,0% Parkstad Limburg + Nuth 194.360 146.480 -47.880 -24,6% Maastricht & Mergelland 88.020 61.420 -26.600 -30,2% Totaal 488.740 377.170 -111.570 -22,8% Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008

Toename opname met 21% tot 195.700 m² Zoals door de sterke economische groei en daling van het aanbod aan bedrijfsruimte verwacht mag worden, lag de opname van bedrijfsruimte in 2007 ver boven het opnamevolume van de voorgaande jaren. Ten opzichte van 2006 groeide de opname fors met 21% tot 195.700 m2. Niet in alle regio’s was sprake van een stijging. In Maastricht & Mergelland nam de opname af met 4% tot 54.900. In de beide andere regio’s was wel een toename te zien. In de Westelijke Mijnstreek met 25% tot 85.600 m² en in Parkstad Limburg met 50% tot 55.300 m². Een belangrijke verklaring hiervoor is het al eerder genoemde beperkte aanbod in Maastricht & Mergelland, waar het tekort aan bedrijfsruimte de doorstroming in deze markt belemmert.

2004

Toename aantal transacties met 24% In 2007 vonden in Zuid-Limburg 155 bedrijfsruimtetransacties plaats. Daarmee lag het aantal transacties 24% hoger dan in 2006 (125). Niet in alle regio’s namen de transacties toe. In Maastricht & Mergelland bleef het aantal met 46 gelijk ten opzichte van 2006. In de beide andere regio’s nam dit toe: • Parkstad Limburg: +35% (58 transacties); • Westelijke Mijnstreek: +42% (51 transacties).

0



+

Maastricht

&

Mergelland


Bedrijfsruimteratio: ruime bedrijfsruimtemarkt in Zuid-Limburg De verhouding tussen opname en aanbod, de bedrijfsruimteratio genoemd, vormt een indicatie van de gezondheid van de bedrijfsruimtemarkt. Een ratio van 75% geldt als een gezonde verhouding. Het is evident dat door de sterke toename van de opname, in combinatie met de sterke afname van het aanbod, de Zuid-Limburgse bedrijfsruimtemarkt in 2007 aanzienlijk gezonder werd, maar met een ratio van 52% nog steeds zeer ruim is. Tussen de drie regio’s bestaan echter grote verschillen. Dat de bedrijfsruimtemarkt in Maastricht & Mergelland zeer krap is, blijkt uit de hoge bedrijfsruimteratio van 89%. In de Westelijke Mijnstreek bedraagt deze 51% en in Parkstad Limburg 38%. Bovendien wordt een aanzienlijk deel van het aanbod, zelfs in Maastricht & Mergelland, langer dan een jaar aangeboden. Blijkbaar is sprake van een kwalitatieve discrepantie, zeker in Maastricht & Mergelland.

65

Opname kleinschaliger dan het aanbod De in 2007 in Zuid-Limburg opgenomen bedrijfsruimte is aanzienlijk kleinschaliger dan die welke op 1 januari 2008 werd aangeboden. Met name de grootste objecten waren in 2007 slechts beperkt in trek. Het meest gewild waren de bedrijfspanden met 100-500 m2 bedrijfsruimte; 39% van de transacties betrof bedrijfsobjecten van deze grootte. De gemiddelde omvang van de opgenomen bedrijfs panden bedroeg in Zuid-Limburg circa 1.260 m2. Daartegenover staat een gemiddelde aanbodomvang van 1.730 m2. Tussen de regio’s bestaan ook hier weer verschillen. In de Westelijke Mijnstreek en vooral Parkstad Limburg bleef de gemiddelde grootte van de opgenomen bedrijfspanden achter bij die van de aangeboden bedrijfspanden. In de Westelijke Mijnstreek bedroeg de gemiddelde omvang van de opgenomen bedrijfsruimte circa 1.680 m2 (gemiddelde grootte 2.090 m2) en in Parkstad Limburg 950 m2 (gemiddelde grootte 1.830 m2). In Maastricht & Mergelland daarentegen is de gemiddelde omvang van de opgenomen bedrijfs panden met 1.190 m2 juist iets groter dan de gemiddelde omvang van het aanbod van 1.060 m2. Gemiddelde huurprijs: € 42,De gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimten bedroeg op 1 januari 2008 in Zuid-Limburg € 42 per m2 per jaar. In Maastricht & Mergelland liggen de huurprijzen met € 48 iets hoger dan in de beide andere regio’s. De oorzaak hiervoor kan liggen in het feit dat Parkstad Limburg en de Westelijke Mijnstreek een zeer ruime bedrijfsruimtemarkt hebben en Maastricht & Mergelland juist een zeer krappe. In Maastricht liggen de prijzen met € 52 nog hoger vanwege het type aanbod. Op het bedrijventerrein Holtum-Noord in Born (gemeente Sittard-Geleen) worden grootschalige logistieke objecten aangeboden die een lagere vierkantemeterprijs hebben dan de veelal kleinschaligere bedrijfsruimten elders. Groei thematisering zet door De groei van de thematisering in de bedrijfsruimtemarkt zet door. Het manco in de regio is dat er niet voldoende locaties op de juiste plaats zijn om deze vraag in te vullen. Zo blijkt dat de vraag van dealers naar locaties vooral in Maastricht een knelpunt vormt. Daarentegen zijn in Parkstad Limburg voor dit type bedrijvigheid nog voldoende vestigingsmogelijkheden op de autoboulevard Heerlen. Daarnaast is er een grote vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten. Zo worden op bedrijventerreinen de laatste jaren meer en meer bedrijfsverzamelgebouwen gebouwd, kleinschalige units met bedrijfsruimte in combinatie met kantoorruimte. Zo zijn bijvoorbeeld op bedrijventerrein Locht in Kerkrade momenteel enkele bedrijfsverzamelgebouwen gepland. Beperkte omvang vastgoedplannen: 50.400 m² De totale omvang van de bedrijfsruimteplannen met meer dan 1.000 m2 is, afgezet tegen de hele voorraad aan bedrijfsruimte in Zuid-Limburg en het opnamevolume in 2007, met 50.400 m2 beperkt. Gezien de ruime bedrijfsruimtemarkt in combinatie met de verdienstelijking van de economie en de bevolkingsdaling is dit echter wenselijk.

66

Gemiddelde huurprijzen bedrijfsruimte 2007 52

42

Heerlen

35

Sittard-Geleen

46

0

10

20

30

Maastricht

40

Overige gemeenten

50

60


Grootschalige bedrijfsruimteplannen van 1.000 m² en meer (per 1-1-2008) Planfase Eijsden Gronsvelderweg 1.540 Heerlen E. Bakkenstraat 15.000 Pretoriastraat 3.640 Trompenburgstraat 1.230 Kerkrade Wiebachstraat 2.340 Wiebachstraat 3.010 Wiebachstraat 1.000 Sittard-Geleen Millenerweg 10.520 Lissabonlaan 4.200 Handelsstraat 3.140 Oslostraat 1.800 Industrieweg 1.680 Stein Bussinespark Stein (BPS) 1.300 Totaal planfase Totaal

50.400 50.400


Opmerkelijk is dat de meeste plannen te vinden zijn in de twee regio’s met een ruime bedrijfsruimtemarkt en er in de regio met een zeer krappe markt nauwelijks concrete plannen bestaan voor uitbreiding van het aanbod. Dit betekent dat in Maastricht & Mergelland de krapte verder zal toenemen en het tekort aan kwalitatief volwaardige bedrijfsruimte een rem kan gaan vormen op de regionale ontwikkeling van de economie en de werkgelegenheid. Naar verwachting zullen bedrijven uitwijken naar één van de andere regio’s of zelfs naar België, wat vervolgens zal leiden tot een toename van de mobiliteit door woon-werkverkeer. Momenteel zijn dertien projecten gepland met een totale oppervlakte van 50.400 m2. De grootste geplande projecten zijn te vinden aan de Earl Bakkenstraat in Heerlen (15.000 m2) en in Sittard aan de Millenerweg (12.500 m2). In 2007 zijn overigens geen grootschalige bedrijfsruimteplannen gerealiseerd.

67

9 Bedrijventerreinen Uitgifte in 2007 helft lager dan in 2006 Definitieve gegevens over de uitgifte van bedrijventerreinen in 2007 waren bij het ter perse gaan van deze rapportage niet beschikbaar. Deze zijn pas in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Wel kan op basis van voorlopige gegevens een eerste inschatting van de uitgifte in 2007 worden gedaan. Op basis van voorlopige gegevens is de uitgifte in 2007 van circa 16 ha in Zuid-Limburg de helft lager dan in 2006 (32 ha). De oorzaak ligt in een afname van het aantal uitgegeven kavels in combinatie met de verkoop van kleinschaliger kavels dan in 2006. Dit is in eerste instantie opmerkelijk gezien de economische groei in 2007. Een verklaring hiervoor kan gezocht worden in het feit dat de uitgifte van bedrijventerreinen niet alleen afhangt van de economische conjunctuur, maar ook van het beschikbaar zijn van de juiste kavels op goed bereikbare bedrijventerreinen met de juiste profilering. Voor de komende jaren komen in Zuid-Limburg enkele nieuwe bedrijventerreinen op de markt. Het is dan ook de verwachting dat de uitgifte door het beschikbaar komen van deze terreinen weer zal toenemen.

Voorraad werklocaties: ruim 4.200 ha bruto Werklocaties zijn te onderscheiden in bedrijventerreinen en grootschalige dienstenlocaties. Deze laatste bestaan enerzijds uit grootschalige retaillocaties (zoals de Woonboulevard Heerlen en Gardenz in Sittard) en grootschalige kantorenlocaties (zoals Randwyck-Noord in Maastricht, Kantorenpark Sittard, Kantoren¬boulevard Heerlen en Coriopolis in Heerlen). De totale bruto omvang van deze werklocaties in Zuid-Limburg bedraagt 4.208 ha, waarvan het grootste gedeelte uit bedrijventerreinen bestaat en slechts een beperkt gedeelte uit dienstenlocaties. Het grootste gedeelte van de werklocaties is te vinden in de Westelijke Mijnstreek: 1.947 ha (46%). In Parkstad Limburg bevindt zich 33% van de totale voorraad (1.384 ha). Maastricht & Mergelland is met 877 ha goed voor 21% van de totale Zuid-Limburgse voorraad aan werklocaties. Dat de Westelijke Mijnstreek als kleinste regio beschikt over de meeste bedrijventerreinen is niet verwonderlijk, aangezien dit de meest geïndustrialiseerde regio in Zuid-Limburg is. De relatief geringe voorraad in Maastricht & Mergelland is evenmin verwonderlijk, daar deze regio het meest verdienstelijkt is.

Werkgelegenheidsgroei op werklocaties ruim twee maal zo hoog als elders Op 1 april 2007 was bijna 12% van alle vestigingen in Zuid-Limburg gevestigd op een bedrijventerrein of dienstenlocatie. Het werkgelegenheidsbelang van de werklocaties is echter aanzienlijk groter. Bijna 39% van de totale werkgelegenheid in Zuid-Limburg komt van de bedrijventerreinen. Bovendien was de werkgelegenheidsontwikkeling in de periode 2006-2007 op deze terreinen aanzienlijk gunstiger dan gemiddeld. Op de werklocaties groeide zij met 3,1%, terwijl de werkgelegenheidsgroei elders bleef steken op 1,4%. Tussen de drie Zuid-Limburgse regio’s bestaan daarbij grote verschillen. In de Westelijke Mijnstreek nam de werkgelegenheid op de werklocaties toe met 3,8%, terwijl elders sprake was van een afname met 2,0%. Hierbij moet worden gewezen op het effect van de reorganisatie bij NedCar, dat op een solitaire locatie en niet op een werklocatie is gevestigd. In Maastricht & Mergelland was de groei op de werklocaties ook aanzienlijk groter dan elders. Op de werklocaties bedroeg de werkgelegenheidsgroei 4,6%, terwijl deze elders bleef steken op 0,2%. In Parkstad Limburg bleef de werkgelegenheidsgroei op de werklocaties met 1,2% juist achter bij de werkgelegenheidsontwikkeling elders in de regio. In de rest van Parkstad Limburg groeide de werkgelegenheid met 1,7%.

Vestigingsklimaat: • De regio beschikt over een gedifferentieerd aanbod van goed bereikbare bedrijventerreinen, met een directe verbinding met de in de regio

aanwezige autosnelwegen, variërend van logistieke terreinen als Holtum-Noord en Trilandis tot het hoogwaardige businesspark Avantis.

• Met de uitbreiding van Businesspark Maastricht-Aachen-Airport, Holtum-Noord III en het bedrijventerrein Maastricht-Eysden worden

de vestigingsmogelijkheden de komende jaren verder verbeterd.

• Op het gebied van bedrijventerreinen wordt meer en meer op regionaal niveau samengewerkt, waardoor de dienstverlening richting

68

bedrijfsleven verbetert. Te noemen valt de Stichting Bedrijventerreinenmanagement Parkstad Limburg (BTM).

69

Aanbod bestaande bedrijfsruimte 01-01-2008

Bron: Provincie Limburg; REBIS, bewerking E,til, 2007.

Vestigingen en werkzame personen op werklocaties, naar regio en soort werklocatie Vestigingen Werkgelegenheid Abs. Aandeel Groei 06-07 Abs. Aandeel Groei 06-07 2007 in % in % 2007 In % in % Westelijke Mijnstreek Bedrijventerrein 1.069 13,5 3,3 27.911 40,6 5,6 Grootschalige kantorenlocaties 33 0,4 -5,7 1.334 1,9 -24,0 Grootschalige retaillocaties 88 1,1 3,5 928 1,4 4,7 Overige locaties 6.744 85,0 5,9 38.552 56,1 -2,0 Totaal 7.934 100,0 5,4 68.725 100,0 0,5 Parkstad Limburg + Nuth Bedrijventerrein 1.220 10,5 1,6 27.948 28,1 0,7 Grootschalige kantorenlocaties 74 0,6 -5,1 9.340 9,4 1,8 Grootschalige retaillocaties 107 0,9 9,2 1.702 1,7 6,7 Overige locaties 10.245 88,0 4,2 60.372 60,8 2,0 Totaal 11.646 100,0 3,9 99.362 100,0 1,7 Maastricht & Mergelland Bedrijventerrein 731 6,4 2,0 13.981 14,2 1,5 Grootschalige kantorenlocaties 255 2,2 4,1 20.305 20,6 6,9 Overige locaties 10.475 91,4 4,9 64.153 65,2 0,2 Totaal 11.461 100,0 4,7 98.439 100,0 1,7 Totaal Zuid-Limburg Bedrijventerrein 3.020 9,7 2,3 69.840 26,2 2,8 Grootschalige kantorenlocaties 362 1,2 1,1 30.979 11,6 3,5 Grootschalige retaillocaties 195 0,6 6,6 2.630 1,0 6,0 Overige locaties 27.464 88,5 4,9 163.077 61,2 0,3 Totaal Zuid-Limburg 31.041 100,0 4,6 266.526 100,0 1,4 Opmerking: gegevens exclusief vestigingen en werkgelegenheid in de landbouwsector. Bron: E,til; VRL, 2007.

70

Inzoomend op de verschillende werklocaties, worden de regionale economische verschillen zichtbaar. In het sterk verdienstelijkte Maastricht & Mergelland is niet alleen relatief weinig werkgelegenheid op de werklocaties te vinden (35%) en in de sterk geïndustrialiseerde Westelijke Mijnstreek juist relatief veel (44%), maar de werkgelegenheid is in deze regio’s ook anders verdeeld over de verschillende segmenten werklocaties. In Maastricht & Mergelland is relatief veel werkgelegenheid te vinden op grootschalige kantorenlocaties, terwijl in de Westelijke Mijnstreek juist relatief veel werkgelegenheid is te vinden op bedrijventerreinen. In aanmerking moet worden genomen dat Maastricht & Mergelland niet over grootschalige retaillocaties beschikt. Parkstad Limburg neemt met een werkgelegenheidsaandeel van 39% een tussenpositie in en benadert als deelregio het meest het regionale beeld.

Mergelland. In de Westelijke Mijnstreek bleef de uitgifte in 2006 iets achter bij de uitgifte in 2005. Parkstad Limburg nam bijna 14 ha (44%) voor zijn rekening, de Westelijke Mijnstreek bijna 11 ha (33%) en Maastricht & Mergelland bijna 7 ha (22%). Hierbij wordt aangetekend dat de uitgifte in Maastricht & Mergelland weliswaar beperkt was, maar aanzienlijk hoger dan het tienjarig gemiddelde. Deze regio heeft echter al vele jaren een gebrek aan kwantitatief en kwalitatief voldoende bedrijventerreinen. Hierdoor wordt de uitgifte er sterk gedrukt. De drie steden waren samen goed voor driekwart van de uitgifte in Zuid-Limburg. In Heerlen werd ruim 9 ha uitgegeven, waarvan bijna 5 ha op Trilandis. Ook in Sittard-Geleen werd bijna 9 ha uitgegeven, waarvan bijna 6 ha op Holtum-Noord. De uitgifte in Maastricht lag met bijna 6 ha lager.

Uitgifte in 2007 helft lager dan in 2006 De uitgifte op de Zuid-Limburgse werklocaties bedroeg in 2007 circa 16 ha, de helft lager dan in 2006. Dit is in eerste instantie opmerkelijk gezien de economische groei in 2007. Een verklaring kan gezocht worden in het feit dat de uitgifte van bedrijventerreinen niet alleen afhangt van de economische conjunctuur, maar ook van het beschikbaar zijn van de juiste kavels op goed bereikbare bedrijventerreinen met de juiste profilering. Voor de komende jaren komen in Zuid-Limburg enkele nieuwe bedrijventerreinen op de markt. Verwacht wordt dat hierdoor de uitgifte van deze terreinen weer zal toenemen. Het gaat hier overigens om een inschatting op basis van voorlopige gegevens. De definitieve gegevens over 2007 (bedrijventerreinenmonitor REBIS) komen in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Doordat de gegevens over 2007 nog niet beschikbaar zijn, wordt in de voorliggende rapportage verder ingegaan op de uitgifte in 2006.

Uitgifte naar regio 1997-2006 35 30 25 20 15 10 5 0 1997

1998


1999

2000

2001

2002

Parkstad Limburg + Nuth

2003

2004

2005

2006

Maastricht & Mergelland

Bron: Provincie Limburg; REBIS, 2007.

2006 was met 32 ha een topjaar en beduidend beter dan 2005 met 20 ha. Desondanks was de uitgifte dat jaar nog altijd 4 ha minder dan het tienjarig gemiddelde van 36 ha. In Zuid-Limburg steeg de uitgifte in 2006 in zowel Parkstad Limburg als in Maastricht &

71

Uitgifte per terrein in 2006

Restcapaciteit per terrein, 31-12-2006

Bestaande en geplande werklocaties

Veroudering & revitalisering





De meeste kavels werden in 2006 uitgegeven aan handelsbedrijven (26%), gevolgd door industriële bedrijven (23%) en bedrijven in de zakelijke dienstverlening (23%). Ook qua oppervlakte werd het meest uitgegeven aan handelsbedrijven (26%), gevolgd door logistieke bedrijven (25%) en industriële bedrijven (24%).

terrein wordt meegeteld, inclusief de beschikbare kavels op het Duitse grondgebied van circa 43 ha, omvat de direct uitgeefbare restcapaciteit op het gehele terrein ruim 63 ha. De zes bedrijventerreinen met een meteen uitgeefbare oppervlakte van meer dan 10 ha liggen allemaal in de Westelijke Mijnstreek en Parkstad Limburg. De bedrijventerreinen met de grootste voorraad meteen beschikbare kavels in de Westelijke Mijnstreek op 1 januari 2007 zijn Chemelot (60 ha), Bedrijvenstad Fortuna (27 ha), Industrial Park Swentibold (18 ha) en Holtum-Noord (10 ha). Deze vier terreinen zijn gelegen in Sittard-Geleen. De overige twee met meer dan 10 ha meteen uitgeefbare oppervlakte liggen in Parkstad Limburg: de Heerlense bedrijventerreinen Avantis (26 ha) en Trilandis (16 ha).

Planvoorraad 31-12-2006: 514 ha De totale voorraad bedrijventerreinen in de harde en zachte plannen in Zuid-Limburg bedroeg op 1 januari 2007 514 ha bruto. Evenals bij de totale en bestaande voorraden meteen beschikbare kavels, nemen de Westelijke Mijnstreek het grootste en Maastricht & Mergelland het kleinste aandeel voor hun rekening. Met een planvoorraad van 386 ha bruto, bedraagt het aandeel van de Westelijke Mijnstreek 75%. De planvoorraad in Parkstad Limburg en Maastricht & Mergelland is met respectievelijk 85 ha en 43 ha beduidend geringer. Het betreft zowel harde als de zachte plannen. Zo zal het Bedrijventerrein Maastricht Aachen Airport Oost (BMAA-Oost) komend jaar bouwrijp gemaakt worden en beschikbaar komen voor de markt. Van een aantal zachte plannen, zoals DSM-Graetheide en Locht-Zuid in Kerkrade, is het nog de vraag of ze ooit ontwikkeld zullen worden.

Groot deel is verouderd Bijna een kwart (39) van de bestaande bedrijventerreinen in ZuidLimburg is verouderd. De meeste liggen in Parkstad Limburg (23). In de Westelijke Mijnstreek en Maastricht & Mergelland gaat het beide keren om acht terreinen. Hiervan worden in Zuid-Limburg momenteel dertien gerevitaliseerd. Van het bruto oppervlakte aan bedrijven¬terreinen is 56% verouderd. De situatie in Parkstad Limburg is ongunstiger dan in de beide andere regio’s. Van de totale voorraad bedrijventerreinen in Parkstad is 78% verouderd. In de Westelijke Mijnstreek en Maastricht & Mergelland is dat respectievelijk 67% en 60%. In totaal is 2.194 ha bedrijventerrein in ZuidLimburg verouderd, waarvan momenteel 1.262 ha wordt gerevitaliseerd. Dit is 58% van de totale ‘verouderde’ voorraad, waaronder ook twee zeer grote terreinen (Beatrixhaven en Chemelot) vallen.

In 2006 betrof de uitgifte grotendeels uitbreidingen; circa 40% van de uitgegeven oppervlakte waren verkopen ten behoeve van uitbreidingen van reeds gevestigde bedrijven op bedrijventerreinen. Daarnaast werd 29% van de oppervlakte uitgegeven aan bedrijven elders in de gemeente. De overige 31% waren nieuwe vestigingen van buiten de gemeente. Hierbij betrof het voor het grootste deel bedrijven uit de regio. De verwachting voor 2007 is dat de uitgifte in Zuid-Limburg (nog) niet boven het tienjarig gemiddelde komt. Daarbij valt op te merken dat de uitgifte eveneens sterk afhankelijk is van de beschikbaarheid van voldoende kwalitatief goede kavels. De uitgifte zal na 2008 naar verwachting toenemen; dan komt een aantal nieuwe terreinen gereed (uitbreiding van het Business Park Maastricht Aachen, Bedrijventerrein Maastricht-Eysden). Een en ander is natuurlijk afhankelijk van de economische groei. Op dit moment is het nog niet duidelijk welk effect de kredietcrisis in de VS zal hebben op de economische groei in Nederland in het algemeen en op Zuid-Limburg in het bijzonder. Restcapaciteit 31-12-2006: 409 ha De restcapaciteit in Zuid-Limburg bedroeg eind 2006 circa 409 ha, waarvan 234 ha meteen uitgeefbaar is. De grootste restcapaciteit ligt in de Westelijke Mijnstreek. Hier bedroeg de totale restcapaciteit 224 ha, waarvan 136 ha meteen beschikbaar is, inclusief opties. Sittard-Geleen nam met 120 ha circa 88% van de meteen beschikbare voorraad in de Westelijke Mijnstreek voor zijn rekening. Parkstad Limburg volgde met een restcapaciteit van 125 ha, waarvan 88 ha meteen beschikbaar is, inclusief opties. Van de deze voorraad bevindt zich 81% in Heerlen. Maastricht & Mergelland sloot de rij met een restcapaciteit van 60 ha, waarvan 10 ha meteen beschikbaar is, inclusief opties. In de bovengenoemde gegevens is het Duitse deel van het grensoverschrijdende bedrijvenpark Avantis overigens buiten beschouwing gelaten. Indien het gehele bedrijven

72

Top 10 bedrijventerreinen met restcapaciteiten (31-12-2006) Bedrijventerrein Restcapaciteit Waarvan In ha vrije kavels in ha 1 Chemelot 135,26 51,46 2 Avantis 63,43 46,21 3 Bedrijventerrein Maastricht-Eysden 38,93 3,09 4 Trilandis 30,96 14,56 5 Bedrijvenstad Fortuna 27,18 25,61 6 Industrial Park Swentibold 17,55 17,55 7 Haven Stein 12,38 4,38 8 Beatrixhaven 11,20 0,00 9 Holtum-Noord 10,49 0,00 10 Emma (Heerlen) 9,42 2,31 Vrije kavels = direct uitgeefbare kavels, zonder optie. Avantis = betreft het totale bedrijventerrein; dus inclusief het Duitse deel. Bron: E,til; BOG-monitor Limburg, 2008

73

Gemiddelde grondprijzen op bedrijventerreinen Minimumprijs Maximumprijs Gemiddelde prijs per m² per m² per m² Bedrijventerreinen Westelijke Mijnstreek 93 130 111 Parkstad Limburg + Nuth 67 115 91 Maastricht & Mergelland 74 114 94 Totaal Zuid-Limburg 75 119 97

Prijsniveau Top 10 gemeenten

Avantis

Sittard-Geleen

140

115 125

Bedrijventerrein Hazendans

Beek

110

120

Bedrijvenstad Fortuna

Margraten

100

Maastricht

98

Technoport Europe

(TPE )

110 105

Holtum -Noord

Heerlen

97 100

Aan de Fremme

Schinnen

86 Industriepark -Noord

Stein

100

66 Bedrijventerrein Maastricht

Voerendaal

63

Brunssum

46

Eijsden

45 0


Prijsniveau Top 10 bedrijventerreinen


20

98

-Eijsden

88

Autoboulevard Heerlen De Breinder

40

60

80

100

120

86 0

20

40

60

80

100

120

140

160


Grondprijzen sterk afhankelijk van ligging en functie terreinen Van de totale investeringskosten bij bedrijfsverplaatsingen vormen de kosten voor de grond een relatief klein deel. Toch speelt deze vestigingsfactor een belangrijke (psychologische) rol bij de locatiekeuze van bedrijven. De gemiddelde vierkantemeterprijs van de bedrijventerreinen met restcapaciteiten in Zuid-Limburg bedroeg eind 2006 circa € 97 (eind 2005: € 92), met een gemiddelde marge van € 75 tot € 119. Daarmee is de prijs ten opzichte van het voorgaande jaar licht gestegen (circa 5%). In vergelijking met de aangrenzende Duitse en Belgische regio’s ligt het prijsniveau in Zuid-Limburg beduidend hoger. In de Belgische regio’s, zoals Belgisch-Limburg en de provincie Luik, ligt de gemiddelde prijs per vierkante meter bij 30 tot 40 euro. Ook in de regio Aken liggen de prijzen met circa 40 euro beduidend lager. De betere locaties in en rond Aken kennen overigens vergelijkbare prijzen met het stedelijke netwerk in Zuid-Limburg: 75 tot 120 euro. In de Westelijke Mijnstreek lag de grondprijs op de bedrijventerreinen op 31 december 2006 tussen € 93 en € 130 per m², exclusief btw. De gemiddelde prijs bedraagt € 111,-. In Maastricht & Mergelland varieert deze tussen € 74 en € 114 en bedraagt de gemiddelde prijs € 94. In Parkstad Limburg moet een onderscheid worden gemaakt tussen de grondprijs van de bedrijventerreinen en de stedelijke dienstenterreinen. De prijs voor bedrijventerreinen varieert hier tussen € 67 en € 115 en bedraagt gemiddeld € 91. De prijs voor stedelijke dienstenterreinen varieert hier tussen € 106 en € 124 en bedraagt gemiddeld € 115. Gezien deze regionale verschillen is het niet verwonderlijk dat het prijsniveau van bedrijventerreinen in Sittard-Geleen hoger ligt dan in Maastricht en Heerlen. In Sittard-Geleen bedraagt de gemiddelde grondprijs namelijk € 115, in Maastricht € 98 en in Heerlen € 97. Hierbij moet worden aangetekend dat ligging en functie van een bedrijventerrein van grote invloed zijn op de prijs. Hoewel de gemiddelde grondprijs in Parkstad Limburg lager ligt dan in de beide andere regio’s, bevindt zich in Parkstad Limburg wel het duurste bedrijventerrein van Zuid-Limburg, namelijk Avantis, met een grondprijs van € 140 per m².

74

75

10 Leisure Toeristische sector in Zuid-Limburg weerstaat het teruglopend binnenlands toerisme: overnachtingen gegroeid De leisuremarkt omvat de toeristisch-recreatieve voorzieningen die aansluiten bij de behoeften van de toeristen en de inwoners van de regio. Leisure is in Zuid-Limburg een van de belangrijkste groeisectoren. De regio beschikt over een groot palet recreatieve, toeristische en culturele voorzieningen. De bestedingen in de toeristische sector zijn in Zuid-Limburg sinds 2002 toegenomen van 500 naar 830 miljoen euro; een stijging van 66%. Daarnaast biedt de sector werkgelegenheid aan 35.000 personen en bedraagt de totale jaaromzet meer dan 1 miljard euro. In 2007 bereikte Limburg landelijk de eerste plaats gemeten naar het aantal toeristische overnachtingen. De toename van senioren in de provincie heeft hieraan vooral bijgedragen. Tal van perspectiefrijke projecten moeten de toeristisch-recreatieve sector in de provincie nog meer kracht geven. Nieuwe markten worden aangeboord met nieuwe producten en er wordt hard gewerkt aan een krachtig imago.

Leisure: voor velerlei uitleg vatbaar Leisure is een veel gehanteerde term, die vaak zeer uiteenlopend wordt gebruikt. Zonder uitputtend te willen zijn, rekenen we tot leisure: • toerisme (attracties, bezienswaardigheden); • verblijfsrecreatie (hotels, bungalowparken, campings, etc.); • cultuur (musea, schouwburgen, bioscopen, etc.); • dineren/lunchen in restaurant/eetcafé en café-/barbezoek; • dagrecreatie (waaronder evenementen en recreatief winkelen, ook op markten); • wellness (sauna, bronnenbaden, lichaamsverzorging, massagesalons); • active leisure (sport, fitness, outdoor-activiteiten als survival, wandelen en fietsen).

Leisure

Leisure in Zuid-Limburg Eigenlijk zijn alle hierboven genoemde elementen in Zuid-Limburg ruimschoots en in een grote verscheidenheid aanwezig. Er is een scala aan recreatieve mogelijkheden voor verblijfs- en dagrecreanten. De recreatievoorzieningen zijn ook van groot belang voor de Zuid-Limburgers zelf; de vrijetijdsbesteding buitenshuis neemt een substantieel deel van de dagbesteding van de gemiddelde Limbur-

ger in beslag. Vele recreatieve voorzieningen die voor de bewoners van de regio aantrekkelijk zijn en ontspanning en rust bieden, zijn ook voor toeristen interessant. De toeristisch-recreatieve sector is een belangrijke drager van de regionale economie in Zuid-Limburg. Er werken in heel Limburg bijna 35.000 personen in deze sector, die ruim 1 miljard euro genereert. De economisch-maatschappelijke betekenis van het toerisme in Limburg is ook op een andere manier erg groot. Zo levert zij in de landelijke gebieden in toenemende mate werkgelegenheid in plaats van of naast de agrarische bedrijvigheid. Bij Zuid-Limburg denk je aan het groene Heuvelland, de mergelplateaus, de (ondergrondse) mergelgroeves, de vele recreatiemogelijkheden in de landelijke gebieden, de toeristische attracties, uitstekende accommodaties, gezellige winkelcentra, een uitgebreide gastronomie en gastvrijheid. Zuid-Limburg heeft voor fietsers en wandelaars veel in petto. Een uitgebreid fietsnetwerk, met diverse grensoverschrijdende mountainbikeroutes. Naast de natuurreservaten en stiltegebieden zijn er tal van bewegwijzerde wandelroutes met prachtige vergezichten over het glooiende landschap. Een unieke combinatie, die Zuid-Limburg bij uitstek geschikt maakt voor tal van ontspanningsmogelijkheden.

Met de historische binnenstad van Maastricht, het Heuvelland met Valkenburg als centrum en de grote dagrecreatiecentra in Parkstad Limburg beschikt Zuid-Limburg over een grote verscheidenheid aan toeristische voorzieningen, aangevuld met een groot aantal culturele evenementen, variërend van de TEFAF in Maastricht, Pinkpop in Landgraaf tot het WMC in Kerkrade. De toeristische sector is een van de grote groeisectoren in de regio. De regio heeft met haar Bourgondische levensstijl, haar ‘joi de vivre’, een unieke uitstraling in Nederland.

76

77

Het toeristische aanbod laat zich in drie gebieden onderscheiden: 1. het natuurschoon, de rust en ruimte van het Heuvelland, afgewisseld met massa-toeristische elementen, zoals Valkenburg aan de Geul; 2. Maastricht als volwaardige ćity-experience´, waarbij vooral het historische centrum in combinatie met het hoogwaardige winkelen horeca-aanbod naar voren komt; 3. grootschalige recreatie in Parkstad; aan de Buitenring bevinden zich hier grootschalige recreatievoorzieningen, zoals SnowWorld en het GaiaPark. Andere kwaliteiten van Zuid-Limburg zijn de relatief veel en kwalitatief goede restaurants en de bijzondere streekproducten. Daarnaast is de internationale ligging van de regio een onderscheidende kwaliteit. De nabijheid van Aken, Luik en Hasselt, maar ook de Eiffel en de Ardennen maakt Zuid-Limburg een geschikte uitvalsbasis voor grensoverschrijdend toerisme.

Elke regio andere toeristische accenten Zuid-Limburg kent vanuit leisureperspectief in elke regio waardevolle elementen die bijdragen aan een sterk toeristisch-recreatief profiel en dito naamsbekendheid. Maastricht en Heuvelland Maastricht heeft een compacte, fraaie en levendige historische binnenstad, met uitloop naar moderne stadsontwikkelingen als het Céramique-terrein. Daarnaast is Maastricht cultuurstad, congresstad en stad aan de Maas, met de historische binnenstad en de Bourgondische uitstraling met een overdaad aan restaurants en cafés, al dan niet met terras. Verder een groot cultureel aanbod aan musea en theaters, een hoogwaardig winkelaanbod met relatief veel kunsten antiekzaken, recent versterkt door de opening van Mosae Forum en Entre Deux. Het Heuvelland is een landschappelijk prachtige en goed toegankelijke (grens)streek met een breed en veelzijdig aanbod aan attracties, verblijfsaccommodaties, horeca en cultuur-historisch erfgoed. Hier ontstond 150 jaar geleden het toerisme van ZuidLimburg onder de noemer Éen stukje buitenland in eigen land´. Het Heuvelland huisvest ook vrijwel de volledige hotelbedcapaciteit van Zuid-Limburg. Het heuvellandschap rondom Valkenburg, met zijn steile hellingen en holle wegen, is voor Nederlandse begrippen uitzonderlijk. Verder is er het Mergelplateau, met vele ondergrondse groeves. In totaal is hiervan een tiental te bezichtigen. In een aantal ervan vinden tal van evenementen plaats. Zo wordt in de Fluweelengrot in Valkenburg jaarlijks een kerstmarkt georganiseerd, die circa 120.000 bezoekers uit Nederland en het buitenland trekt. Parkstad Limburg Parkstad is een op dagtoerisme gerichte regio met moderne shoppingfaciliteiten, zoals de Woonboulevard Heerlen met de grootste IKEA-vestiging in West-Europa. Parkstad Limburg telt een tiental grotere festivals, waaronder het jaarlijkse festival Cultura Nova in Heerlen, Pinkpop in Landgraaf, de vierjaarlijkse Worldfestival Parade in Brunssum en het Wereld Muziek Concours (WMC) in Kerkrade. In deze regio werken enkele toeristische ondernemingen samen onder de noemer ‘Parkstad Attractief’. Hiertoe behoren enkele grote toeristische dagattracties, waaronder de dierentuin

78

GaiaPark Zoo en het Industrion in Kerkrade, Wereldtuinen Mondo Verde en SnowWorld in Landgraaf, de Zuid-Limburgse Stoomtrein Maatschappij (Miljoenenlijntje) in Simpelveld en de Woonboulevard en Kasteel Hoensbroek in Heerlen. Westelijke Mijnstreek Het toerisme in Zuid-Limburg is vooral gericht op Maastricht & Mergelland en Parkstad Limburg. Op het gebied van toerisme speelt de Westelijke Mijnstreek slechts een beperkte rol. Wel staat deze regio bekend als ‘sportregio’. Zo ligt er de enige schaatsbaan van Limburg.

Toeristisch-recreatieve sector: betekenis in werkgelegenheid en aantallen gasten 2006 was een goed toeristisch jaar voor Limburg, dat volop profiteerde van de groei van de binnenlandse markt en het toerisme uit het buitenland. Het aantal vakanties nam toe met 7%. Het aantal overnachtingen steeg met 4% en bleef hiermee iets achter in groei door de daling van de gemiddelde vakantieduur. Ook het aantal buitenlandse gasten in Limburg in 2006 steeg naar recordhoogte. Met 770.000 gasten wist Limburg het hoogste aantal gasten uit het buitenland te trekken sinds 2002. Limburg neemt met 762 toeristische accommodaties en ongeveer 130.000 slaapplaatsen landelijk de vierde positie in als provincie. In de Limburgse hotelsector is sprake van schaalvergroting: het gemiddeld aantal bedden per accommodatie nam toe van 44 in 2002 naar 54 in 2006. Wel viel in die periode een daling te zien in het aantal hotelvestigingen, tegenover een landelijke toename van 6%. Het binnenlands toerisme staat de laatste jaren onder druk. Nederlanders zoeken in toenemende mate hun vakantiebestemming buiten ons land. Nederland is vooral in trek voor de kortere vakanties, zoals stedentrips of een (mid)week in een bungalow of vakantiewoning. De trend om vaker maar korter op vakantie te gaan, zet ook in Limburg door. Uit cijfers van het Continu Vakantie Onderzoek (CVO) blijkt dat 53% van de Nederlanders minimaal één keer per jaar op vakantie gaat in eigen land. In 2006 brachten zij in totaal 17,8 miljoen vakanties door; 74% daarvan waren korte vakanties. In 2006 groeide de markt voor binnenlandse vakanties met 3%. Limburg profiteerde volop van deze groei en wist dat jaar 2.164.000 vakanties en 10.858.000 overnachtingen te realiseren. Deze groei kwam vooral tot stand door een toename van het aantal korte bungalowen hotelvakanties. Door de daling van de gemiddelde vakantieduur staat de groei van het aantal overnachtingen onder druk. Dit geldt vooral voor overnachtingen in vakantiewoningen en op campings. In hotels en pensions groeit het aantal overnachtingen al jaren. Regionaal gezien kende Zuid-Limburg een grotere toeristische groei dan Noord- en Midden-Limburg. In Zuid-Limburg werden 6% meer overnachtingen gemeten, in Noord- en Midden-Limburg 2%. Het toerisme in Maastricht stijgt al jaren en bereikte in 2006 een nieuw record. Het aantal gasten steeg met 38% tot ruim een half miljoen, het aantal overnachtingen steeg met 17% tot 730.000. Het aandeel Nederlandse gasten groeide het meest (44%) vergeleken met het aandeel buitenlandse gasten (23%). Van de 155.000 buitenlandse hotelgasten in Maastricht komt 19% uit Groot-

Brittannië, 17% uit Duitsland en 13% uit België. In 2006 brachten Nederlanders meer dan twee miljoen vakanties door in Limburg, met meer dan tien miljoen overnachtingen. Met deze cijfers moet Limburg alleen de veel grotere provincie Gelderland voor laten gaan. Hiermee komt het landelijk aandeel van Limburg qua aantallen vakanties op ruim 12%. Ongeveer 44% hiervan werden in ZuidLimburg genoten. In 2006 kwamen 770.00 buitenlandse toeristen naar Limburg, van wie 357.000 naar Zuid-Limburg. Over vijf jaar gezien (2002-2006) laat die ontwikkeling een nogal wisselend patroon zien, waarbij stijging en daling elkaar jaarlijks afwisselen. Van alle gasten was 49% al eens eerder in Limburg op vakantie. In Zuid-Limburg ligt dit herhalingsbezoek met 52% hoger dan in Noord- en Midden Limburg (46%). Van het aantal overnachtingen van toeristen in vakantiewoningen neemt Zuid-Limburg slechts 22% voor zijn rekening. De overige twee regio’s bieden veel meer overnachtingmogelijkheden in de vele bungalowparken daar. Ook toeristische kampeervakanties leveren Limburg veel gasten en dito bestedingen op. Van deze vakanties (in 2006: 523.000) neemt Zuid-Limburg op provinciale schaal de helft voor zijn rekening. In 2006 werden 565.000 hotelvakanties in Limburg geboekt, een dikke 11% meer dan in 2005. Landelijk gezien neemt Limburg qua hotelovernachtingen de eerste positie in. Liefst 82% van alle toeristische hotelovernachtingen vond in 2006 plaats in Zuid-Limburg. De populairste activiteit tijdens een vakantie in Limburg is ‘uit eten’. Opvallend is dat het

tochtje met de auto het wandelen bijna heeft ingehaald. Fietsen is ook minder populair geworden. Funshoppen stijgt echter in populariteit. Alle genoemde activiteiten scoren relatief hoog. De Nederlandse vakantiegasten in Limburg komen vooral uit Zuid-Holland, Noord-Holland en Brabant. Limburg is vooral in trek bij gezinnen met kinderen en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder, de zogenoemde ‘empty nesters’. In Limburg besteedt de gast gemiddeld € 29 per vakantiedag. Vergeleken met de andere provincies spant Limburg hiermee de kroon. In Zuid-Limburg is het gemiddelde bestedingsbedrag zelfs nog hoger en schommelt al jaren rond € 37. Limburg profiteerde in 2006 ook sterk van de groei van het aantal buitenlandse gasten dat Nederland bezocht. De afgelopen vijf jaar steeg dit aandeel met 34%. Dit is een absolute groei van 108.000 gasten in 2006 ten opzichte van 2005. Het aantal overnachtingen groeide met 8% en brak voor het eerst sinds 2002 door de grens van 2 miljoen overnachtingen. Het marktaandeel van Limburg op de markt voor inkomend toerisme steeg daardoor van 6,6% in 2005 naar 7,2% in 2006. Het aantal gasten uit Duitsland, de belangrijkste ‘leverancier’ voor Limburg, steeg weer na een daling in 2005. België is in 2006 een belangrijke groeimarkt gebleken; het aantal Belgische gasten steeg met 17% ten opzichte van 2005. Limburg wist echter vanuit alle buitenlandse herkomstgebieden, binnen en buiten Europa, meer gasten te trekken.

“De Westelijke Mijnstreek zet toeristisch in op ‘schoonheid met vele gezichten’: industrietoerisme, spiritueel toerisme, ontsluiting van natuurgebieden, sport, leisure en kleinschalige gezinsattracties” 79

Toeristische bestedingen in Zuid-Limburg, per deelregio Verblijfstoerisme 2002/2003 2006/2007 2002/2003

Dagrecreatie 2006/2007 2002/2003

Totaal 2006/2007

Bestedingen x € 1 miljoen (procentueel aandeel) Heuvelland 177,8 (61,8%) Parkstad Limburg 44,6 (28,5%) Westelijke Mijnstreek 22,5 (34,9%) Maastricht n.v.t. Totaal Zuid-Limburg 244,9 (48,1%)

183,3 (59,9%) 110,0 59,9 (22,9%) 111,7 31,0* (32,9%) 42,0 103,4 (61,0%) 377,7 (45,4%) 263,7

(38,2%) (71,5%) (65,1%) n.v.t. (51,9%)

122,6 (40,1%) 201,9 (77,3%) 63,3* (67,1%) 66,1 (39,0%) 453,8 (54,6%)

287,8 (100%) 156,3 (100%) 64,4 (100%) n.v.t. 508,5 (100%)

305,8 (100%) 261,8 (100%) 94,3* (100%) 169,5 (100%) 831,5 (100%)

* Inclusief Echt-Susteren Bron: Kenniscentrum Toerisme & Recreatie, 2007.

“We moeten meer de unieke kwaliteiten van Parkstad benadrukken. Waar je ook woont, op een steenworp afstand heb je een centrum met kwaliteit en prachtig groen. We hebben hier zoveel te bieden, het achterland is gewoon top” Werkgelegenheid in toerisme en recreatie De toeristische sector levert met 35.850 banen 7,2% van de totale werkgelegenheid in Limburg. Hiermee steeg dit aandeel licht ten opzichte van 2002. Genoemd percentage is exclusief het aantal seizoensbanen, dat circa 12% bedraagt. De horeca levert de helft van de totale werkgelegenheid, de logiesaccommodaties 22%. In de afgelopen jaren is de groei van de werkgelegenheid vooral gerealiseerd in het ‘wellness-segment’ en in recreatiecentra, zoals attractieparken. (bron: Provincie Limburg) De totale werkgelegenheid in de toeristisch recreatieve sector in Zuid-Limburg steeg na jaren van lichte afname weer. In 2007 waren ongeveer 19.300 personen in deze sector werkzaam, meer dan de helft van de werkgelegenheid in heel Limburg. In min of meer alle categorieën bedraagt het aantal vestigingen en de werkgelegenheid in Zuid-Limburg iets meer dan de helft van de totalen voor heel Limburg. Vooral in de categorieën hotels en vakantiehuisjes/bungalowparken scoort Zuid-Limburg relatief hoog. Opvallend is dat voor de laatstgenoemde categorie de werkgelegenheid in Zuid-Limburg ver achter blijft bij die van Limburg als totaal. Met het ongeregelde personenvervoer per taxi is de horeca de categorie met de hoogste werkgelegenheid. Vooral de eerstgenoemde categorie liet in 2007 een opmerkelijke werkgelegenheidsgroei zien (een toename van 18% met bijna 300 extra fulltime arbeidsplaatsen). Het aantal vestigingen in de categorie cafés nam in de afgelopen vijf jaar gestaag af met in totaal bijna 100. Deze categorie is in Zuid-Limburg - met restaurants en cafetaria/lunchrooms - nog wel de categorie met het hoogste aantal bedrijfsvestigingen.

80

Bestedingen in Zuid-Limburg: per regio naar verblijfs- en dagtoerisme Onderstaande tabel geeft weer hoe de toeristische cijfers zich per regio hebben ontwikkeld tussen 2002/2003 en 2006/2007. Daarnaast maakt deze tabel onderscheid tussen dagen verblijfstoerisme. Per regio per jaar tellen de percentages bij verblijfs- en dagtoerisme op tot 100%. Daar waar in Maastricht en in het Heuvelland de verblijfsrecreatie dominant is, ligt dit in de andere delen van Zuid-Limburg juist anders. In absolute aantallen van toeristische bestedingen scoort Heuvelland het beste, gevolgd door Parkstad. Opvallend is de enorme groei in Parkstad in deze periode: in absolute zin van bijna 160 naar meer dan 260 miljoen euro. Een procentuele groei van 67%.

Verdeling van de toeristische bestedingen Zuid-Limburg in 2006/2007 Onderstaande tabel geeft de bestedingen per gemeente weer, alsmede het aandeel per gemeente in de totale toeristischrecreatieve bestedingen in Zuid-Limburg, inclusief Maastricht en Echt-Susteren. Maastricht spant begrijpelijkerwijs de kroon, op korte afstand gevolgd door Valkenburg; op de derde plaats staat Landgraaf.

Onderwijs moet bijdragen aan innovatieve en ondernemende toeristische sector Een betere aansluiting van het onderwijs op de werkgelegenheid in de leisuresector is een noodzaak. De sector maakt een stormachtige ontwikkeling door, die vanuit de huidige onderwijsstructuur moeizaam gevolgd kan worden. Hierdoor ontstaat een gebrek aan adequaat opgeleide, voldoende gekwalificeerde werknemers. De leisure-industrie ontwikkelt bijvoorbeeld in samenwerking met de landbouw, culturele en zorginstellingen nieuwe concepten, zoals arrangementen voor het zorgtoerisme (Wellness-boulevard) of landschapsbeleving (Helende Hellingen). Directeur Anja Niewierra van de VVV Zuid-Limburg geeft aan dat het toerisme de komende jaren langs deze lijnen sterk zal blijven groeien. Deze ontwikkelingen bieden een unieke kans om innovatieve verbanden tot stand te brengen. Momenteel loopt een initiatief voor de oprichting van de Limburg Leisure & Wellness Academy (LWA). De onderwijsinstellingen Valuascollege, College Stella Maris, College Rolduc, Gilde Opleidingen, Citaverde College, Arcuscollege, Leeuwenborgh Opleidingen en Hogeschool Zuyd werken hierin samen. Zij ontwikkelen in nauw contact met het bedrijfsleven in de Limburgse toeristisch-recreatieve sector nieuwe opleidingen, waarbij de deelnemer centraal staat. Het projectvoorstel voor de LWA is door een beoordelingscommissie van het HPBO reeds goedgekeurd. Zij heeft een advies geformuleerd voor de toekenning van 1 miljoen euro subsidie. De definitieve toekenning hiervan volgt nadat het projectvoorstel omgezet wordt in een definitief projectplan. Hieraan word momenteel gewerkt.

Toeristische bestedingen in Zuid-Limburg, per gemeente Bedrijventerrein Bestedingen Aandeel in (x € 1 miljoen) totale bestedingen Eijsden Gulpen-Wittem Margraten Meerssen Vaals Valkenburg Totaal Heuvelland

6,14 61,84 17,40 5,35 60,81 154,31 305,84

0,7 % 7,4 % 2,1 % 0,6 % 7,3 % 18,6 % 36,8 %

Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Nuth Onderbanken Simpelveld Voerendaal Totaal Parkstad

14,22 67,03 58,93 100,56 4,88 3,15 8,64 4,41 261,82

1,7 % 8,1 % 7,1 % 12,1 % 0,6 % 0,4 % 1,0 % 0,5 % 31,5 %

Beek Echt-Susteren Schinnen Sittard-Geleen Stein Totaal Westelijke Mijnstreek

7,28 19,24 4,16 50,28 13,35 94,32

0,9 % 2,3 % 0,5 % 6,1 % 1,6 % 11,3 %

Maastricht

169,51

20,4 %

Totaal Zuid-Limburg

831,49

100,0 %

Bron: Kenniscentrum Toerisme & recreatie, 2007.

81

zoveel mogelijk te ontsluiten in de traditioneel minder drukke perioden in het voor- en najaar (seizoensverbreding). Om andere dan de gebruikelijke doelgroepen te bereiken, onderneemt DAL verschillende acties, zoals het werven van Duitse bezoekers via advertenties in het weekblad Super Sonntag (marktverbreding). Het initiatief van de VVV’s van Aken, Hasselt, Heerlen, Luik en Maastricht om de vijf steden gezamenlijk te promoten via de nieuwe website www.5-plus.eu, sluit hierbij aan.

Leisure in euregionaal perspectief Plannen/projecten voor vernieuwing De leisure-sector is nog erg versnipperd. Meer samenwerking, ook over de grenzen heen, is een must om internationaal te kunnen concurreren. Vernieuwing van toeristische bedrijven is daarbij onvermijdelijk. Gedeputeerde Staten hebben in 2007 € 870.000 gereserveerd als bijdrage voor de EuRegionale 2008. Dit is een initiatief van Noordrijn-Westfalen, om eens per twee jaar één regio een flinke investeringsimpuls te geven. In 2008 is dit de regio Aken, samen met de aangrenzende regio´s Parkstad, Westelijke Mijnstreek en Maastricht-Mergelland. In België zijn dat de Duitstalige ‘Ostkantons’ en Belgisch-Limburg. De nadruk van alle EuRegionale 2008-activiteiten ligt op grensoverschrijdende projecten, waarbij zowel de verscheidenheid als het unieke van de regio wordt benadrukt. Van deze activiteiten en investeringen wordt op de lange termijn een grotere naamsbekendheid voor de hele grensregio verwacht. De € 870.000 die de provincie heeft toegezegd, wordt besteed aan het project ´Grünmetropole´, een overkoepeld plan voor de voormalige mijnstreek, van Eschweiler in Duitsland tot Genk/ Beringen in België. De vijf deelnemende gemeenten van Parkstad hebben samen € 503.000 gereserveerd en de Westelijke Mijnstreek € 125.000. Het concept bestaat uit een dubbel snoer van een rode en een groene route, die de verbinding vormen van cultureel-historisch interessante plekken en gebouwen in de mijnstreek. Daarnaast is er ook een aantal grensoverschrijdende culturele evenementen gepland in 2007 en 2008, waaraan de Provincie actief zal deelnemen. Voorbeelden daarvan zijn de kunstmanifestatie Biennale in 2007, waarin Belgisch-Limburg (Hasselt) en Nederlands-Limburg (Maastricht) samenwerken. Vermeldenswaard is ook de organisatie van de ´Lange nacht van de creativiteit´ in Aken in 2008. Voor andere Euregionale projecten hebben de Parkstadgemeenten gezamenlijk de komende jaren nog zoń € 1,5 miljoen gereserveerd. Belgisch- en Nederlands-Limburg hebben elkaar gevonden in de samenwerking ‘Dagtoerisme Limburg VZW’ (DAL), om het dagtoerisme in de beide Limburgen verder te promoten en ontwikkelen. DAL verenigt bijna zestig dagattracties in Belgisch- en NederlandsLimburg. De aangesloten toeristische attracties voeren samen promotie en werken aan seizoensverlenging, marktverbreding en kwaliteitsverbetering. Hiermee streeft DAL naar hogere bezoekersaantallen voor zijn leden. DAL zet zich ook in om de attracties

Al aan het begin van dit millennium gaf de Provincie in ‘Nieuwe Impulsen voor Toerisme’ aan dat de waardevolle toeristisch-recreatieve sector getransformeerd moet worden tot ‘...een sector die met creatief en innovatief ondernemerschap haar potentie waarmaakt’. De impulsen zouden met name gericht moeten zijn op een sterk imago voor Limburg, het versterken van de vernieuwingskracht in de sector en de vercommercialisering van de toeristische infrastructuur. Dit komt voort uit het besef dat de (overigens gewaardeerde) sector dynamiek en vernieuwing nodig heeft om tegen de achtergrond van de mondiale concurrentie te kunnen inspelen op de veranderende behoeften in de markt. Uitdrukkelijk plaatst de Provincie zijn initiatief in het licht van de reconstructie van de plattelandseconomie. In de afgelopen jaren zijn diverse projecten uit de aandachtsgebieden voortgekomen. Momenteel richt het provinciaal beleid zich op het volgende. • Nieuwe markten voor toerisme. Hier wil men door allianties met andere sectoren het traditionele denken doorbreken en nieuwe innovatieve concepten ontwikkelen. • Verbeteren van het imago van Limburg. De Provincie beoogt Limburg als toeristisch merk te versterken en te ontwikkelen. Via een grootschalige vierjarige imagocampagne ‘Limburg, liefde voor het leven’ tracht zij bedrijven te prikkelen door met hun eigen promotie en productontwikkeling aan te haken. • Nieuwe product-marktcombinaties. Deze nieuwe PMC’s moeten ontwikkeld worden rond thema’s die kansen bieden voor de groei van het toerisme. Ook hier gaat de Provincie uit van meerjarige samenwerking van de deelnemende bedrijven. Voor de nieuwe toeristische markten zijn door een consortium van externe adviesbureaus de volgende tien kansrijke en voor de vastgoedsector interessante thema’s gedefinieerd. • Helende Hellingen (gezondheid). Het ontwikkelen van zogenoemde joint-care-programma’s, zoals de samenwerking van Orbis met onder andere Oostwegel Chateauhotels om patienten na een operatie of behandeling te laten herstellen in een hopsitality-achtige omgeving. Hierdoor worden nieuwe klantengroepen van buiten de regio aangetrokken, waarmee het hotelwezen mogelijk de dalen in de bezettingsgraad kan opvangen.

“Maastricht heeft veel aantrekkingskracht voor dagtoerisme, gebaseerd op winkelen. Een cultuurcluster in Belvédère kan mensen ertoe bewegen langer in de stad te verblijven” 82

• Goddelijk Leven (onbezorgd wonen). Het inrichten van cultureel erfgoed, zoals kloosters, als luxe woonlocaties, inclusief de organisatie van programma’s om gezond te leven. Extra spinoff voor het toerisme ontstaat door nabij de wooncomplexen hotels te ontwikkelen. • Wellness in Weelde (wellness). Het ontwikkelen van preventieve arrangementen in een toeristische omgeving, die ertoe leiden dat mensen gezonder gaan leven en hun lifestyle aanpassen. Binnen het programma van nieuwe PMC’s zijn benoemd: • Karakteristiek Logeren (monumentaal erfgoed); • Ondergronds Genieten in Zuid-Limburg (grotten); • Smaakvol Ontdekken (Limburgse streekproducten); • Steden aan het Water (o.a. de Maas); • Gastvrij (gastvrijheid); • Dagtoerisme Limburg (dagattracties). Inmiddels zijn er de eerste successen. Zo komen steeds meer senioren op vakantie in Limburg. Uit recente cijfers van het Continu Vakantie Onderzoek (CVO) blijkt dat het aantal vakanties van 50-plussers van oktober 2006 tot maart 2007 met 48 procent steeg naar 396.000. De senioren waren hiermee verantwoordelijk voor ruim een derde van het totale aantal vakanties. Van oktober 2006 tot en met maart 2007 liet Limburg een bovengemiddelde groei zien vergeleken met andere provincies qua aantal vakanties en overnachtingen van Nederlanders. Het aantal vakanties steeg met 1 procent naar 1.043.000 en het aantal overnachtingen met 33 pro-

cent naar 4.618.000, vergeleken met dezelfde periode in 2005-2006. Limburg neemt daarmee met het aantal overnachtingen zelfs de eerste plaats over van Gelderland. De groei van het aantal overnachtingen wordt niet alleen veroorzaakt door de toename van het aantal vakanties, ook de vakantieduur steeg en wel naar gemiddeld 5,4 dagen per vakantie. Limburg schrijft de zeer sterke groei in de sector van de 50-plussers toe aan het effect van de toeristische promotiecampagne ‘Liefde voor het Leven’. Met deze campagne wordt Limburg aangeprezen als aantrekkelijke vakantieprovincie voor senioren. De cijfers tonen aan dat Limburg ook van oktober tot maart een aantrekkelijke bestemming is voor toeristen. Hierdoor kent Limburg een betere vakantiespreiding over het jaar dan andere provincies. Dit komt mede door de drukke decembermaand, met succesvolle evenementen als de kerstmarkt in Valkenburg en Winterland in Maastricht. Verder veroverde Limburg in 2007 met meer dan tien miljoen vakantieovernachtingen de eerste positie in de provinciale ranglijst. De bijna onoverwinnelijk geachte provincie Gelderland is hiermee van de koppositie verdreven.

83

11 Special 2007: Parkstad Limburg

In de vastgoedrapportage zal elk jaar één van de drie deelregio’s centraal staan. Zo wordt in de voorliggende vastgoedrapportage van 2007 bijzondere aandacht geschonken aan de regio Parkstad Limburg (inclusief Nuth). In dit hoofdstuk wordt verder gedetailleerd ingegaan op de vastgoedsector in deze regio. Daarnaast komen ook factoren en trends aan de orde die in deze regio van belang zijn voor de sector. Zo wordt naast de specifieke vastgoedsectoren ook ingegaan op de sociaal- en ruimtelijk-economische aspecten.

11.1 Pijlers en potentie van Parkstad Limburg Parkstad Limburg is een unieke regio met 240.000 inwoners, die door haar ligging aan de rand van het nationale landschapspark Heuvelland enerzijds en de nabijheid van het stedelijk gebied van de regio Aken aan de andere kant van de Duits-Nederlandse grens anderzijds, bijzonder is. De regio zelf wordt gekenmerkt door in elkaar gevlochten groenzones en stedelijke gebieden. Binnen tien minuten ben je, waar dan ook in de regio, in het groen. Het werk-, woon- en leefklimaat is dan ook als goed te kenschetsen. Daarnaast is er een veelzijdigheid aan toeristische en recreatieve mogelijkheden; variërend van dagrecreatie tot toeristische overnachtingen. Ook op cultureel gebied is er een veelheid van activiteiten; van het Wereld Muziek Concours (WMC) dat elke vier jaar in Kerkrade wordt georganiseerd, tot het jaarlijkse Cultura Nova in Heerlen. Verder zijn er nauwelijks files, wat zeker in vergelijking tot andere regio’s in Nederland een ware verademing is. De regio is optimaal bereikbaar en ontsloten via de autosnelwegen A79 richting Maastricht en A76/N281 richting Eindhoven/Aken. Aan verbetering van de interne ontsluiting wordt gewerkt. De komende jaren staat de Buitenring op het programma, waardoor ook de oostkant van de regio goed ontsloten wordt. Deze zal door de nieuwe kansen die de Buitenring gaat bieden, een ‘boost’ krijgen. Bestuur op niveau moet regio slagvaardiger maken Bijzonder is dat de rijksoverheid het bestuurlijke samenwerkingsverband Parkstad Limburg in 2006 de WGR-plusstatus toekende. Dit samenwerkingsverband bestaat uit zeven gemeenten: Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken. Alhoewel de gemeente Nuth wel tot de regio wordt geteld, neemt deze gemeente niet deel aan dit samenwerkingsverband. Op diverse terreinen wordt regionaal samengewerkt. Voor vier pijlers (Economie, Ruimte, Mobiliteit en Wonen) en de bijbehorende kerntaken zijn de taken en bevoegdheden van de afzonderlijke gemeenten overgedragen aan de regio. Met zijn bevoegdheden kan het regiobestuur slagvaardiger en effectiever opereren. Van dit krachtdadig bestuur moeten stevige impulsen uitgaan, waaraan ook de WGR+-status voor de regio zal bijdragen. De bestuurlijke samenwerking moet de regio versterken door de groeikansen te vergroten, de economische structuur te versterken, het woon- en

84

leefklimaat te bevorderen en internationaal prominenter te profileren. In wisselwerking met de drie genoemde thema’s heeft de regio voor 2008 een aantal topprioriteiten benoemd: actieprogramma Nieuwe Energie; centrumvisie Heerlen/Parkstad; integrale gebiedsontwikkeling Parkstad Ring; grensoverschrijdend openbaar vervoer; stedelijke herstructurering. De bestuurlijke samenwerking en onderlinge afstemming lopen echter niet altijd even soepel. Juist vanwege de urgentie van bepaalde problemen is een collectiviteitsbesef vereist. Gemeentelijke overheden moeten onderling en samen met het regiobestuur optrekken. Bovendien is verdere samenwerking met het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties een must. Een initiatief als OPL (Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg), waarin juist deze drie partijen elkaar gevonden hebben, is in dit kader een dankbaar gremium. Dit netwerk van bestuurders, leidinggevenden en ondernemers levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van aansprekende projecten. Mede daardoor wordt de potentie van deze ‘5e stad van Nederland’ beter voor het voetlicht gebracht. Belangrijke economische pijlers: van toerisme tot zorg. Mede vanuit het regionale beleidskader wordt in de regio sterk ingezet op enkele sociaal-economische aandachtsvelden. Leisure Van oudsher heeft de regio altijd haar bijdrage geleverd aan de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht van Zuid-Limburg. Naast diverse grote evenementen, waarvan Pinkpop de meeste bekendheid geniet, telt de regio vele attracties. In gezamenlijkheid en onder de noemer van Parkstad Attractief streven enkele belangrijke partijen naar een bundeling van krachten om de regio voor toeristen en recreanten aantrekkelijker te maken. Clustering van onderwijsaanbod in de Onderwijsboulevard Een gedegen en hoogwaardig aanbod van onderwijs is een belangrijke voorwaarde om aan de ene kant de regio internationaal te profileren, maar aan de andere kant ook een belangrijke voor-

85

“De samenwerking binnen Parkstad is niet daadkrachtig genoeg; dat schreeuwt om een herindeling van het stedelijk gebied”

waarde om jongeren te binden. Aan de westzijde van de regio, op Coriopolis en in de nabijheid daarvan, bevindt zich een cluster van onderwijsinstellingen. Met de komst van het Arcuscollege de komende jaren ontstaat hier een heuse Onderwijsboulevard, met een gevarieerd aanbod van opleidingen op diverse niveaus: Open Universiteit, Hogeschool Zuyd, Sintermeertenccollege (VWO, HAVO, VMBO) en het Arcuscollege. Zorgvallei optimaliseert het zorgaanbod Binnen het Versnellingsprogramma Health, Care en Cure richt de regio zich op health en care, onder andere in de Zorgvallei. Rondom het Atrium MC Parkstad willen vier partijen de zorgvoorzieningen clusteren. Atrium MC, Sevagram, Mondriaan Zorggroep en de gemeente Heerlen willen door een optimale zorgafstemming van de Zorgvallei een gebied maken, waar de inwoners van Parkstad Limburg terechtkunnen voor de meest uiteenlopende zorgvragen. Zo is het goed mogelijk dat een patiënt die ontslagen kan worden uit het ziekenhuis maar nog onvoldoende hersteld is om naar huis te gaan, herstelt in een speciaal ingerichte voorziening. Momenteel werkt een aantal partijen al samen in de ontwikkeling van een nieuwbouw voor kortdurende psychiatrische zorg. Deze ontwikkelingen passen perfect in het concept van de Zorgvallei. Een integrale zorgvisie zou het uitgangspunt kunnen zijn voor de ruimtelijke invulling van het bestemmingsplan. Hier ligt een belangrijke rol voor de gemeente Heerlen, die zich verantwoordelijk voelt voor de stedenbouwkundige inbedding van de Zorgvallei in de omgeving van het hoogwaardige Beekdal. Passend binnen de thematische clustering van zorg wordt een bedrijfsverzamelgebouw gebouwd voor ondernemingen in de zorg en heeft Arcus besloten er een opleidingsinstituut te huisvesten. Kwaliteit als kans Parkstad Limburg heeft als eerste regio te maken met een teruglopende bevolking door demografische ontwikkelingen. Deze trends herbergen wel een aantal risíco’s, zoals een verminderd economisch draagvlak voor voorzieningen, maar steeds meer groeit het besef dat de kansen om kwaliteitsimpulsen te geven moeten worden benut. Dit wordt onder andere in de woningsector ervaren. Bijvoorbeeld door gezamenlijk te werken aan nieuwe en aantrekkelijke woonmilieus of om via sloop woningverdunning te creëren en meer privé of openbaar groen in woonwijken te verweven. Waardoor een variëteit aan woonmilieus met betaalbare woningen in een uitnodigende omgeving ontstaat. Bovendien biedt een vergrijzende bevolking ook weer nieuwe kansen gezien de behoefte aan diensten en producten van deze groeiende doelgroep, Niet alleen kansen voor de genoemde woningsector, maar ook voor de zorgsector in de breedste zin: cure, care, health en wellness. Dit geldt ook voor de toeristischrecreatieve sector. Naast vergrijzing heeft de regio te maken met ontgroening. Daar zal zij met specifieke maatregelen op moeten inspelen. Het is zaak om de jongeren een aantrekkelijk woon- en

86

leefklimaat te bieden, waarbij een rijke schakering aan sociaal-culturele voorzieningen en activiteiten gericht op jeugdigen en aantrekkelijke woonruimte voor starters belangrijke factoren zijn. Momenteel krijgt de jeugdcultuur, mede door de initiatieven van Parkstad Popstad, interessante impulsen in de vorm van voorzieningen, programmering en evenementen. Natuurlijk is dit niet voldoende om de ontgroening tegen te gaan. Hiervoor zijn ook passende en betaalbare woningen, aantrekkelijke woonmilieus, hoogwaardige opleidingsmogelijkheden en kansrijke arbeidsmarktperspectieven in of nabij de regio nodig. Nieuwe Energie in stroomversnelling Sinds enkele jaren is ook het thema Nieuwe Energie prominent in beeld in de regio. Het vormt een belangrijk element van het regionale bestuursprogramma Economie. Hierbij trekken bedrijfsleven, onderwijs, intermediaire organisaties en overheden gezamenlijk en grensoverschrijdend op, onder andere door vooruitstrevende initiatieven te ontwikkelen onder de noemer ‘Energy Hills’. Er zijn in 2007 belangrijke mijlpalen op het gebied van nieuwe energie bereikt. Het Mijnwaterproject levert het bewijs dat nieuwe energie rendabel en meteen toepasbaar is. Met de oprichting van Energy Hills in de regio Aken/Heerlen is het grootste grensoverschrijdende netwerk ontstaan op het gebied van energie in Europa. The Silicon Mine, de bouw van een siliciumfabriek op het terrein van Chemelot in Sittard-Geleen, bewijst dat het thema energie, met zijn kern op Avantis, al op een veel bredere schaal wordt ontwikkeld. Na enkele moeizame jaren, lijkt de ontwikkeling van het grensoverschrijdende science and businesspark Avantis nu echt goed van de grond te komen. Zeker door de autonome groei van Solland Solar en de spin-off in de vorm van onderwijsinitiatieven, ontstaat een gunstig vestigingsklimaat voor verwante bedrijven. Ligging regio vraagt om internationale oriëntatie De ligging van de regio biedt veel kansen. Zij grenst over grote afstand aan Duitsland, i.c. de regio Aken en bevindt zich in de geografische toptechnologische regio Zuid-Oost-Nederland. In 2007 hebben Parkstad Limburg (240.000 inwoners) en de Städteregion Aachen (560.000 inwoners) hun strategische samenwerking verder geïntensiveerd. De aanwezigheid van gerenommeerde onderzoeksinstellingen en technische universiteiten en hogescholen is een belangrijk argument bij de promotie. Voor bedrijven die een internationale uitstraling waarderen, is de grensoverschrijdende en tweetalige regio een uitstekende vestigingsplek. Heerlen participeert verder in het euregionale strategische samenwerkingsverband MAHHL (Maastricht, Aken, Heerlen, Hasselt, Luik), onder andere op de terreinen economie en toerisme. Het belang van de samenwerking in het MAHHL-gebied, dat bijna 700.000 inwoners telt, ligt vooral op de terreinen van kennis (vijf universiteiten), economie (innovatief vermogen, talrijke R&D-instituten en spin-offs), cultuur en toerisme (een rijk aanbod). Heerlen wil zich binnen MAHHLverband sterk maken voor de thema’s OV-verbindingen en nieuwe

Parkstad Limburg: kwaliteit als kans Algemeen De bestuurlijke samenwerking in een regio met een WGR+-status, die bevoegdheden met zich meebrengt op enkele beleidsterreinen, is een pre voor de slagkracht in een stedelijke agglomeratie met enkele middelgrote gemeenten. In de praktijk komt de slagkracht vanuit de bestuurlijke samenwerking onvoldoende tot uiting. Parkstad kent een sterk toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht met diverse evenementen en het collectief Parkstad Attractief. Het Versnellingsthema ‘Health, care & cure’ wordt krachtig aangezet in het concept van de Zorgvallei. Nieuwe Energie is een kansrijk ontwikkelingsthema, met als kern het bedrijventerrein Avantis en de oprichting van Energy Hills. Sociaal-economische ontwikkelingen De teruglopende bevolking biedt de regio de kans om haar kwaliteit op diverse terreinen te vergroten. Zo kan de aandacht verlegd worden naar kwaliteit en herstructurering in plaats van kwantiteit: ’kwaliteit als kans’. Over een reeks van jaren daalt de beroepsbevolking. Het aantal bedrijven is in 2007 ten opzichte van 2006 met bijna 4% toegenomen. Het economisch herstel is terug te vinden in de werkgelegenheid, die vooral in de sectoren zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening toenam. Brunssum, Landgraaf en Voerendaal hebben groeicijfers van meer dan 3%. De werkloosheid nam in 2007 met 22% af. Infrastructuur Met name het vestigingsklimaat aan de oostzijde van de regio zal sterk verbeteren bij de aanleg van de Buitenring. Verbetering van de regionale openbaar vervoerverbindingen en de aansluiting op het internationale hogesnelheidsspoorwegennet zijn van groot belang voor de economische ontwikkeling. Binnen- en Buitenring geven structuur aan het regionale weggennet en zullen de bereikbaarheid van diverse belangrijke locaties en de verkeerscirculatie sterk bevorderen. Woningmarkt De gemiddelde koopsom van een woning in Parkstad Limburg is laag in vergelijking met ander gemeenten in Zuid-Limburg: de vijf goedkoopste gemeenten liggen alle in deze regio. De huishoudensverdunning dempt de effecten van de bevolkingsafname op de woningmarkt. De verruiming van de woningmarkt die de komende jaren is voorzien, schept nieuwe kansen voor een kwaliteitsslag in nieuwbouw en woonmilieus. De herstructurering in de wijk MSP biedt mogelijkheden voor selectieve sloop, kwaliteitsverbetering en doelgroepgerichte nieuwbouw. Bedrijfsruimtemarkt De kantorenmarkt is vooral geconcentreerd in Heerlen, waar ook de grootste uitbreiding in dit segment gepland is. De huurprijzen in Parkstad liggen met gemiddeld € 110 per m² lager dan het Zuid-Limburgs gemiddelde van € 122. De kantorenmarktratio is met 26% laag. Heerlen-Centrum en de Woonboulevard Heerlen hebben een grote euregionale aantrekkingskracht. Er werd in Parkstad meer winkelruimte opgenomen dan in de andere regio’s in Zuid-Limburg, maar de helft van de aangeboden winkelruimte staat langer dan 1 jaar in de etalage. De opleving van de economie is zichtbaar in 25% minder aanbod van bedrijfsruimte. Met een bedrijfsruimteratio van 38% is de bedrijfsruimtemarkt echter nog steeds ruim. Bedrijventerreinen Parkstad Limburg huisvest 33% van de totale voorraad bedrijventerreinen in Zuid-Limburg. De gemiddelde grondprijs ligt er met € 91 per m² onder het gemiddelde van de beide andere Zuid-Limburgse regio’s. Parkstad telt 23 verouderde bedrijventerreinen, waarvan zes worden gerevitaliseerd. Parkstad kent in Avantis het kwalitatief meest hoogwaardige bedrijvenpark van Zuid-Limburg. Leisure De toeristisch-recreatieve sector in Parkstad groeit stevig en kent een sterk collectief in Parkstad Attractief. De regio laat qua bestedingen Maastricht achter zich. De nadruk ligt vooral op dagrecreatieve voorzieningen, zoals SnowWorld en GaiaPark. De regio kent een relatief groot cultureel aanbod voor jongeren door de realisatie van nieuwe voorzieningen zoals de middenzaal van het Parkstad Limburg theater Heerlen, de Nieuwe Nor en een betere programmatische samenwerking via Parkstad Popstad.

“Parkstad kan een motor zijn voor creativiteit; pak het momentum, hier kunnen zoveel mooie dingen gebeuren. Cultuur, innovatieve kleine bedrijven, unieke winkels” 87

retaillocaties en winkelgebieden zijn gevestigd. Het is dan ook niet verwonderlijk dat meer dan de helft van de regionale werkgelegenheid (52%) hier te vinden is.

Parkstad Limburg: Bevolkingsontwikkeling 1995-2008 en prognose 2008-2040 300.000 1997: 271.177

280.000

Buitenring Parkstad Limburg

1997-2040: -80.779 260.000 (-29,8%)

240.000 220.000

De omvang van de werkloosheid in Parkstad in 2007 bedroeg gemiddeld 13.520 (12,8%). Over heel 2007 nam de werkloosheid af van 14.790 in januari tot 11.570 in december (22%).

200.000 180.000

11.3 Infrastructuur

2040: 190.400

160.000 140.000 120.000 100.000 1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: E,til; progneff, 2008.

energie. Grensoverschrijdende samenwerking is kansrijk, aantrekkelijk en populair, maar gaat niet altijd vanzelf. Van verschillende kanten en op basis van uiteenlopende ervaringen gelden als belemmerende factoren: culturele verschillen, taalbarrières, verschillen in wetgeving en fiscaliteit, nationaal beleid en prijsverschillen.

11.2 Sociaal-economische ontwikkelingen Op 1 januari 2007 telde Parkstad Limburg (inclusief Nuth) bijna 254.400 inwoners, van wie 35% in centrumgemeente Heerlen. Sinds 1997 neemt het aantal inwoners in Parkstad af, een blijvend fenomeen. Het aantal inwoners in Parkstad zal tot 2040 afnemen tot 190.400 (25%). Het aantal huishoudens neemt al enkele jaren af en bedraagt momenteel bijna 118.000. In 2040 zal dit aantal zijn afgenomen tot circa 97.800. Ook de omvang van de beroepsbevolking daalt al jaren en bedraagt momenteel 105.000 personen. De komende jaren zal de beroepsbevolking verder dalen tot circa 70.000 personen in 2040. In april 2007 telde Parkstad Limburg 12.000 bedrijven, een toename ten opzichte van 2006 met bijna 4%. Het aantal bedrijven nam in de periode 2006-2007 procentueel het meest toe in de sector bouw nijverheid. Alleen in de sector financiële instellingen was sprake van een afname. Het aantal arbeidsplaatsen in Parkstad Limburg in 2007 bedroeg bijna 100.200. Na een aantal jaren van daling en stagnatie is dit een absolute stijging van bijna 1.630 arbeidsplaatsen (1,6%). Het economisch herstel, dat in 2005 reeds te zien was, komt nu ook tot uitdrukking in de werkgelegenheid. Deze nam het sterkst toe in de sectoren zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening (+3,7%). In twee sectoren nam het aantal arbeidsplaatsen af: overheid (-2,9%) en landbouw (-2,8%). Niet in alle gemeenten nam het aantal arbeidsplaatsen toe. In Kerkrade (-2,4%) en Onderbanken (-1,0%) nam de werkgelegenheid af. Daarentegen lieten Brunssum, Landgraaf en Voerendaal groeicijfers van 3% en meer zien. Circa 25% van de vestigingen in Pakstad Limburg is gevestigd in een van de economische vestigingsmilieus. Het zijn vooral grotere bedrijven die op bedrijventerreinen, grootschalige kantoor- of

88

De economische vooruitgang maakt een infrastructuur noodzakelijk die aansluit bij de eisen van deze tijd. Vooral door het hoofdwegennet, met een directe verbinding naar Duitsland, kan Parkstad profiteren van zijn euregionale ligging. Maar er zijn nog knelpunten. De ontwikkeling van de Buitenring is daarom zo belangrijk. OV-verbindingen Een goede treinverbinding tussen Eindhoven/Heerlen en de hogesnelheidslijn vanuit Aken is eveneens van groot belang voor de economische ontwikkeling. De intercityverbinding Eindhoven-Aken via Heerlen en een euregionale lightrailverbinding met aansluiting op Avantis is voor de regio van groot belang. In 2007 is een casestudie uitgevoerd naar de spoorverbinding Eindhoven-Heerlen-Aken. Op basis van de onderzoeksresultaten blijkt dat een directe en snelle spoorverbinding Eindhoven-Heerlen-Aken met weinig tussenstops een groot reizigerspotentieel heeft. Uit het onderzoek blijkt namelijk dat naar verwachting meer dan 1.300 (grensoverschrijdende) reizigers van deze spoorverbinding gebruik zullen maken. Om de spoorverbinding te kunnen realiseren, wordt in het voorjaar van 2008 een Interreg IV-project voorbereid. Als de aanvraag wordt goedgekeurd, zal in 2008 gestart worden met de uitwerking. Om de interne bereikbaarheid van de regio te vergroten, zijn in 2007 twee nieuwe (lightrail)stations geopend: Eygelshoven en Kissel. In 2008 volgt station In de Cramer dat de bereikbaarheid van het openbaar vervoer van onder andere de Woonboulevard verbetert. Hoofdwegennet De A79 zorgt voor de verbinding van Parkstad Limburg met de regio Maastricht. Deze autoweg zal in de nabije toekomst volledig aangesloten worden op de A76. De Binnenring en Buitenring, die beide op de A76 zullen aanhaken, zijn van groot belang voor het verbeteren van de interne ontsluiting van Parkstad Limburg. Buitenring De Binnenring moet als provinciale weg vooral de bereikbaarheid van het oostelijk deel van Parkstad Limburg een impuls geven. Daardoor zal de economische potentie van de hier gelegen bedrijfsterreinen - zoals Dentgenbach, Abdissenbosch en Strijthagen - en de toeristische attracties - zoals GaiaPark Kerkrade Zoo en Mondo Verde Wereldtuinen - benut kunnen worden. Bovendien wordt de leefbaarheid in de woonwijken verbeterd, omdat het doorgaande verkeer hier verdwijnt. Er loopt nog een milieueffectenrapportage, die medebepalend is voor de tracékeuze, die ultimo 2008 door Provinciale Staten wordt vastgesteld. De aanleg van de Buitenring is voorzien in de periode 2010-2015. Binnenring De Binnenring is vooral bedoeld om het verkeer dat nu langs of door Heerlen-Centrum gaat, op te vangen. De bereikbaarheid van

Bron: Provincie Limburg, buitenring Parkstad Limburg 2008.

Landgraaf wordt daardoor aanzienlijk verbeterd. Maar ook bedrijfsterreinen als Molenberg-Park of Kissel krijgen een directe aansluiting op de N281 en de A76. Dit geldt ook voor de bereikbaarheid van de toeristische attracties, zoals Snowworld en op termijn het recreatiegebied rondom de zilverzandgroeve van Sigrano. Het zuidelijk deel van de Binnenring is najaar 2007 opgeleverd. Inmiddels is gestart met het noordelijk deel, dat onder meer langs de ruïne van Kasteel Schaesberg voert. Dit tracé zal in de tweede helft van 2008 in uitvoering worden genomen en voorjaar 2010 afgerond zijn.

11.4 Woningmarkt “Parkstad Limburg staat aan de vooravond van omvangrijke opgaven en uitdagingen op de regionale woningmarkt. De krimp van de bevolking in het gebied en de beperkte uitbreidingsbehoefte de komende jaren, in combinatie met de benodigde kwalitatieve transformatie van de bestaande woningvoorraad, vragen om een heldere strategie en koers op regionaal woongebied. Deze ‘sense of urgency’ vraagt ook om een duidelijk en hard commitment bij

89

Koopwoningen: gemiddelde koopsom per buurt en transacties per postcode in 2007

Bron: Kadaster; bewerking E,til, 2008.

partijen, om krachtige samenwerking, regionale regie en bestuurlijk leiderschap. Het is dus van belang dat prioriteiten op regionaal niveau gesteld worden” (zie: Woonvisie Parkstad Limburg; Regionale Woonvisie op Hoofdlijnen Parkstad Limburg 2006-2010, Parkstad Limburg geeft Ruimte!) Door de bevolkingsafname heeft de regio de komende jaren te maken met een veranderende woningmarkt. Sinds 1997 neemt het aantal inwoners structureel af. Dit is overigens ook het geval in de andere twee regio’s in Zuid-Limburg. Nieuw is de afname van het aantal huishoudens. De trend van een steeds grotere huishoudensverdunning compenseert de bevolkingsafname niet meer; het aantal huishoudens in Parkstad daalt al enkele jaren en zal verder afnemen van 118.000 in 2008 tot 97.800 in 2040. Dit betekent een afname van ruim 20.000 huishoudens in de komende 32 jaar (-17%). De samenstelling van huishoudens zal ook sterk veranderen. Zo zal het aantal gezinnen in Parkstad verder afnemen van 34.000 nu tot 24.400 in 2040. Ook het aantal tweepersoonshuishoudens zal afnemen en wel van 42.700 nu naar 32.300. Alleen het aantal (voornamelijk oudere) eenpersoonshuishoudens zal nog sterk toenemen tot 2024. Na 2024 zal ook dit aantal gaan afnemen, waarbij in 2040 het niveau van 2008 weer is bereikt.

Voor de woningbouw betekent dit dat kwaliteit en flexibiliteit steeds belangrijker worden en sloop en nieuwbouw steeds vaker hand in hand zullen gaan. Om de gevolgen van al deze ontwikkelingen goed in beeld te brengen en hier tijdig op te kunnen inspelen, bestaat grote behoefte aan meer en kwalitatief betere en gedetailleerdere gegevens over de huidige en toekomstige woningmarktontwikkelingen. Een beter inzicht in de verschillende factoren die een rol spelen op de regionale woningmarkt is noodzakelijk om het woningaanbod goed af te stemmen op de vraag. Parkstad is daarom bezig met de ontwikkeling van een woningmarktinformatiesysteem, waarin informatie verzameld wordt over de huidige en toekomstige aanbod- en vraagontwikkelingen. De woningvoorraad nam in 2006 met bijna 900 woningen toe. In 2003 en 2004 nam de woningvoorraad als gevolg van sloop nog af. In deze jaren zijn in totaal meer dan 1.100 woningen gesloopt. In de beide laatste jaren was de sloop met 360 woningen een stuk beperkter. Een groot deel van de huidige nieuwbouw vindt dan ook plaats op herstructureringlocaties, waar in het verleden sloop

“Als woningcorporaties hebben we de sleutel in handen voor grootschalige sloop, om zo ruimte te creëren voor de broodnodige herstructurering van de woningmarkt” 90

plaatsvond (bijvoorbeeld op de woningbouwlocaties Kakert en Achter den Winkel in Landgraaf). Daarnaast is in 2006 een groot aantal zorgwoningen gerealiseerd bij Parc Imstenrade. Het aantal nieuwe uitleggebieden is beperkt; te noemen zijn in dit kader Hoogveld in Heerlen en het Emmaterrein in Brunssum. In dit laatste geval betreft het een herontwikkelingslocatie van een voormalig mijnterrein. De nieuwbouw in 2006 betrof zowel huur- als koopwoningen. Er zijn vooral huurappartementen en eengezinskoopwoningen opgeleverd. In 2007 werden 2.930 woningen verkocht, 3,8% minder dan in 2006. De gemiddelde koopsom bleef met € 164.740 gelijk ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde koopsom in Parkstad Limburg is in vergelijking met de andere gemeenten in Zuid-Limburg gering; de vijf goedkoopste gemeenten liggen alle in deze regio. Op 1 januari 2008 werden in Parkstad Limburg (inclusief Nuth) ruim 2.700 koopwoningen aangeboden, 4,2% van de koopwoningvoorraad. Marktactoren geven aan dat de goedkope prijsstelling echter geen reden is hier te komen wonen. Goede banen in combinatie met een goed leef- en woonklimaat staan voorop; het totale pakket moet kloppen. Herstructurering MSP De MSP-wijk in Heerlen, bestaande uit de buurten Meezenbroek, Schaesbergerveld en Palemig, is een van de wijken die minister Vogelaar heeft geselecteerd voor haar wijkaanpak. De aanpak bestaat uit de volgende thema’s: verbetering van zorg en welzijn, ontwikkeling van een buurtwinkelcentrum, ontwikkeling van een sociaal hart, verbetering van het imago, goede volkshuisvesting, brede educatie en een ontmoetingsplaats voor de jeugd. De aanpak van de woningvoorraad bestaat uit een aantal projecten, waarbij de aandacht in het bijzonder uitgaat naar de huisvesting van ouderen

met een groeiende zorgvraag en bewoners die binnen MSP een wooncarrière willen maken. In de periode 2007-2020 worden in Meezenbroek in totaal 700 woningen gesloopt. Daar komen 350 woningen voor terug. Daarnaast worden 470 woningen gerenoveerd en 160 woningen verkocht. Het project Kasteellaan zal voor de wijk als een nieuwe entree fungeren. De huidige te kleine woningen worden vervangen door acht grondgebonden woningen. Verder komen bij het park achttien appartementen. Woningcorporatie De Voorzorg is inmiddels gestart met de bouw van 73 ruime zorgwoningen voor senioren op de hoek Henri Jonasstraat-Kasteellaan. Tevens komen er een parkeergarage, een scoutinggebouw, mantelzorgwoningen en een wijksteunpunt. Een ander project betreft het nieuwbouwplan Parkheuvel. Dit vormt de brug tussen het Schaesbergerveld en de natuurzone die Heerlen hier doorsnijdt. Parkheuvel wordt in drie fasen ontwikkeld met de bouw van circa 160 woningen: vrijstaande twee- en drie-ondereen-kapwoningen, rijwoningen en appartementen. In mei 2007 is gestart met de bouw van de eerste 26 eengezinswoningen van fase 1. Ook fase 2 en 3 worden reeds op de woningmarkt aangeboden, bestaande uit 47 eengezinswoningen. In een later stadium zullen hier ook vier kleinschalige appartementencomplexen, zogenoemde urban villa’s, gebouwd worden. Twee urban villa’s grenzen direct aan de woningen van fase 1 en zijn maximaal zeven lagen hoog. Over de hoogte van de twee andere villa’s bestaat nog geen duidelijkheid. De definitieve opzet daarvan is op dit moment nog in ontwikkeling. Een ander woningbouwproject in MSP betreft een bouwplan ten noorden van Palemig, dat 127 woningen omvat, bestaande uit een aantal verschillende deelgebieden: 50 woningen in het bos, twee

91

Aanbod totale kantoorruimte Heerlen-Centrum (1-1-2008); de grootte van de aangegeven locaties correspondeert met het aantal aangeboden vierkante meters

Aanbod kantoorruimte per 1-1-2008 (in m²) 64.000

Opname van kantoorruimte in 2007 (in m²) 32 .000

28 .000

60.000

24 .000

56.000 20 .000

52.000

16 .000

48.000

12 .000

8.000

44.000

4.000

40.000

2005 jul 2008 okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr

2007 2008 2006 2007 2005 2006 2004 2005 20072007 20062006 20052005 20042004 Bron: E,til, BOG-monitor Limburg, 2008.

levard Heerlen, Maankwartier in aanbouw (beide nabij het station met optimale openbaarvervoersverbindingen) en Business Park Coriopolis (met een optimale bereikbaarheid via het nationale en internationale snelwegennet).

Bron: Etil; BOG-monitor Limburg, Kadaster, 2008.

losse clusters van 22 en 36 woningen en 19 woningen als afronding van Palemig aan de noordoostzijde. Begin 2008 gaf woningcorporatie Woonpunt aan de komende twee jaar in Meezenbroek zeven flats met in totaal 231 appartementen te gaan slopen. Deze appartementen zijn minder in trek bij de oudere bewoners, mede omdat er geen liften zijn.

markt is met name geconcentreerd in Heerlen. In deze gemeente is ruim 70% van het regionale kantooraanbod te vinden (43.100 m²). Daarnaast vond 75% van de regionale opname hier plaats. In Parkstad is Heerlen dé kantorenstad. De omvang van de kantorenvoorraad in Heerlen bedroeg in 2006 circa 628.000 m². Als kantorenlocatie is Heerlen met een rapportcijfer van 7,5 de hoogst gewaardeerde Limburgse gemeente (onderzoek Elsevier en Bureau Louter).

11.5 Kantorenmarkt In Parkstad Limburg (inclusief Nuth) werd begin 2008 circa 61.430 m² kantoorruimte op de markt aangeboden. In 2007 nam het aanbod af met 14%. Het aanbod in de regio nam de laatste jaren sterk toe; begin 2006 bedroeg dit 49.900 m². De opname van kantoorruimte in Parkstad Limburg in 2007 bedroeg 16.240 m². Het bijzonder hoge opnameniveau van 2006 kon niet worden vastgehouden. De afname ten opzichte van 2006 bedroeg 43% oftewel 12.330 m². De kantoren-

Parkstad Limburg wordt gekenmerkt door een ruime kantorenmarkt met een kantorenmarktratio van 26%. Het Zuid-Limburgs gemiddelde ligt op 44%. De huurprijzen voor kantoorruimten in Parkstad bedragen gemiddeld € 110 per vierkante meter. Daarmee zijn de gemiddelde huurprijzen hier lager dan het Zuid-Limburgse gemiddelde van € 122. Er bestaan in Parkstad plannen voor circa 56.830 m² nieuwe kantoorruimte, alle te realiseren in Heerlen. In de regio liggen drie grootschalige kantorenlocaties: Kantorenbou-

“Onderschat niet het belang van de revitalisatie van wijken stadsdeelcentra, zoals Heerlerheide en Hoensbroek, voor het woon- en leefklimaat” 92

Business Park Coriopolis Een van de hoogwaardige kantorenlocaties in Parkstad Limburg is het ‘Business Park Coriopolis’. Het kantorenpark is 24 ha groot, waarvan 16 ha een bedrijfsbestemming heeft. De rest heeft een groenbestemming, waardoor op het terrein een parkachtige omgeving wordt gecreëerd. Het is een hoogwaardig kantorenpark, gelegen in een groene omgeving, grenzend aan het stadscentrum van Heerlen. Het kantorenpark ligt bij een uniek natuurgebied, dat deels wordt ontwikkeld tot stadslandschapspark. Coriopolis vormt een overgangsgebied van het stadscentrum naar de groene heuvelachtige omgeving. Het bedrijvenpark is gericht op moderne technologische bedrijven van hoge kwaliteit. Niet alleen gevestigde namen, zoals CADAC en het VGZ-IZA-callcenter zijn hier gevestigd. Ook initiatiefrijke ondernemers in de dop krijgen in het Technohouse alle mogelijkheden een serieuze start te maken. Belangrijke bijkomstigheid is dat dit park direct grenst aan de Hogeschool Zuyd en de Open Universiteit. Het kantorenpark is optimaal bereikbaar. In de nabijheid ervan bevinden zich de open afritten van de autosnelwegen A79 richting Maastricht en de A76/N281 richting Eindhoven/Aken. Ruim 25% van de EU-markt is binnen vier uur bereikbaar. Amsterdam ligt op 200 km, Aken op 30 km, Keulen en Brussel op 100 km en Parijs op 400 km afstand. Twinport In 1997 werd het kantorenpark Coriopolis Twinport I opgeleverd, gevolgd door de tweede fase, ongeveer tegelijk met de bouw van de Hogeschool Zuyd, de Open Universiteit, het bedrijfsverzamel gebouw Technohouse van LIOF en het callcenter van Sony. In 2006 is de derde fase van Twinport opgeleverd, waardoor het complex ruim 10.000 vierkante meter kantoorruimte heeft, inclusief een parkeergarage van twee verdiepingen. Fase I, II en III zijn volledig verhuurd aan CADAC Group, Nouville+, Aevitae, Stichting SROL,

0

2004

2005

2006

2007

Bron: E,til, BOG-monitor Limburg, 2008.

Kallen Raeven, Univé, Voltec BV en Beckers bedrijfsmakelaars. In totaal zijn circa 350 personen werkzaam in het Twinport-complex. Binnenkort zal gestart worden met de bouw van Twinport fase IV, V en VI. Het totale Twinport-complex zal dan circa 13.500 m² groot zijn. De drie geplande paviljoens kenmerken zich door een hoogwaardige en representatieve uitstraling. Parkeren is mogelijk op de begane grond en in de ondergrondse parkeergarage die tot het complex behoort. Kantoorruimte in Twinport is te huur vanaf € 115 per vierkante meter per jaar, exclusief servicekosten en btw. Nieuwbouw CBS Het CBS is een van de belangrijke bedrijven binnen de back-officecluster van Parkstad. Al decennia gevestigd in Heerlen, besloot het bedrijf enige jaren geleden om voor zijn 1.100 medewerkers een nieuw gebouw van netto 18.000 m² vloeroppervlak te realiseren. Onder het gebouw komt een parkeergarage voor 300 auto’s. Het stervormige complex, dat momenteel nabij de huidige vestiging wordt gebouwd, bestaat uit vijf kantoorvleugels van drie verdiepingen rond een atrium. In dit atrium wordt een glazen cilinder geprojecteerd, recht boven de oude schacht van de Oranje-Nassaumijn, een permanente verwijzing naar het mijnbouwverleden van de

Bron: Meyer & Van Schooten Architecten; CBS-nieuwbouw

93

Aanbod totale winkelruimte Heerlen-Centrum (1-1-2008) ; de grootte van de aangegeven locaties correspondeert met het aantal aangeboden vierkante meters; de rode, oranje en gele wegen zijn de voornaamste verkeersroutes; het verkeersluwe winkelgebied is rose ingekleurd

Aanbod winkelruimte per 1-1-2008 (in m²)

Opname van winkelruimte in 2007 (in m²)

32.000

60 .000

30.000

50 .000

28.000

40 .000

26.000

30 .000

24.000 20 .000

22.000 10 .000

20.000

2005 jul 2008 okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr

2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 20042004 20052005 20062006 20072007 Bron: E,til, BOG-monitor Limburg, 2008.

0

2004

2005

2006

2007


Bron: Kadaster; Topo-kaart. E,til, BOG-monitor, 2008.

regio. Eind 2007 startte de bouw. Naar verwachting zal het kantoor medio 2009 opgeleverd worden.

11.6 Winkelmarkt Parkstad heeft met Heerlen-Centrum als winkelstad en de Woonboulevard Heerlen een grote euregionale aantrekkingskracht. Het bestedingsoverschot als gevolg van regio-overschrijdend winkelgedrag bedraagt 80 miljoen euro. Bijna 32% daarvan wordt binnengebracht door de inwoners van de regio Aken, maar ook binnen Zuid-Limburg wordt Heerlen geconfronteerd met een aanzienlijke toevloed van bestedingen. Vanuit Maastricht & Mergelland vloeit ruim 12 miljoen richting Heerlen, terwijl slechts 1,8 miljoen vanuit Parkstad Limburg richting Westelijke Mijnstreek vloeit. De opname van winkelruimte bleef in 2007 in Parkstad Limburg met zo’n 15.000 m² 34% achter bij die in 2006. Desondanks was de opname hoger dan in de beide andere Zuid-Limburgse regio’s. Het aanbod daalde in Parkstad Limburg met 19% tot ruim 23.400 m². Van de op 1 januari 2008 aangeboden winkelruimte

staat 52% al langer dan een jaar in de etalage. Dit is vergelijkbaar met het Zuid-Limburgs gemiddelde, maar aanzienlijk hoger dan dat van Maastricht & Mergelland. Qua huurprijs neemt de regio per 1 januari 2008 met € 115 per m² per jaar in Zuid-Limburg een tussenpositie in. In Heerlen met zijn regionale centrumfunctie zijn de prijzen met € 140 per m² het hoogst, maar nog steeds beduidend geringer dan in Maastricht (ruim € 300 per m²). In 2006-2007 nam de werkgelegenheid in de detailhandel in Parkstad Limburg toe met 1,6%. Als gevolg van de realisatie van de nieuwe winkelcentra Entre Deux en Mosae Forum in Maastricht waren op 1 april 2007 in Parkstad Limburg voor het eerst minder arbeidsplaatsen in de detailhandel dan in Maastricht & Mergelland. Qua totale winkelvloeroppervlakte blijft Parkstad Limburg met ongeveer 477.700 m² Maastricht & Mergelland echter ruim voor. Doordat het aantal inwoners in Parkstad de komende jaren verder gaat afnemen, zal het voorzieningenniveau onder druk komen. Het is van belang dat wordt samengewerkt om het winkelaanbod op peil te houden. Daarvoor dienen duidelijke keuzes gemaakt te

“Door samenwerking en eensgezindheid kunnen we de detailhandels structuur verder optimaliseren en ontstaat een goed, compleet en aantrekkelijk winkelaanbod voor inwoners en bezoekers” 94

95

worden. Zo zal ingezet dienen te worden op één regionaal centrum en niet op meerdere. Het ligt voor de hand dat Heerlen-Centrum deze rol vervult. Het heeft, in tegenstelling tot Maastricht, niet de charme van een ‘oud’ centrum, maar wel een modern aanbod van winkels, waarbij de huurprijzen op een duidelijker lager niveau liggen dan in Maastricht. Dit biedt nieuwe kansen, zoals de nieuw geopende Charlie’s Bazar. Ook het nieuw ingerichte Pancratiusplein (horeca) en de plannen voor het Maankwartier zijn tekenen van een opwaartse trend en een positief toekomstperspectief.

Aanbod totale bedrijfsruimte zuidrand Parkstad (1-1-2008); de grootte van de aangegeven locaties correspondeert met het aantal aangeboden vierkante meters

Aanbod bedrijfsruimte per 1-1-2008 (in m²)

Werklocaties Parkstad

200.000 190.000 180.000 170.000 160.000

In 2005 gaf de Integrale Centrumvisie hiertoe reeds de eerste aanzetten. Vanuit het besef dat een levendig en herkenbaar hart het beste visitekaartje van stad en regio vormt, wordt gestreefd naar een compact en compleet stadshart met een duidelijke identiteit, kwaliteit en levendigheid gedurende de hele dag. Vele projecten, zoals Operatie Hartslag en het Pleinenplan, hebben daar hun bijdrage aan geleverd: er is veel ten goede veranderd. Het recent vastgestelde Plan de Campagne hanteert dezelfde doelen, maar benadrukt het streven naar synergie door functiemenging, het focussen op overzichtelijk gebieden en snelheid in de realisatie. Parkstad kent diverse winkelplannen van 1.000 m² en meer met een totale omvang van ruim 67.700 m². De plannen betreffen enerzijds een versterking van de regionale trekkers (Woonboulevard en Heerlen-Centrum) en anderzijds revitaliseringsprojecten van kleinere bestaande winkelcentra. De grootste projecten voorzien in de uitbreiding van IKEA, de herontwikkeling van het Maankwartier en de derde fase van de Woonboulevard Heerlen. Daarnaast gaat het om een aantal herstructureringsplannen (centrumplannen), zoals in Simpelveld, Schaesberg en Kerkrade.

150.000 140.000 130.000 120.000

2005 apr jul

2008 okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan

2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 Bron: E,til, BOG-monitor Limburg, 2008. 2004 20052005 20062006 20072007

Opname van bedrijfsruimte in 2007 (in m²) 60 .000

50 .000

40 .000

30 .000

20 .000

Bron: Kadaster; Topo-kaart. E,til, BOG-monitor, 2008.

Kerkrade-West: Carboonplein Dit plan omvat de vernieuwing van een deel van het winkelcentrum Akerstraat-Carboonplein in Kerkrade-West tot een hoogwaardig winkelen woongebied. In het kader van dit plan worden circa 2.100 m² winkelruimte en ongeveer achttien woningen gesloopt. Hiervoor komen 77 koop- en huurappartementen en circa 5000 m² winkelruimte terug. Naast drie supermarkten (Albert Heyn, Aldi en Jumbo) is ook ruimte gereserveerd voor kleinschalige detailhandel (Blokker, Traiteur Ritt, Bakkerij Stevens, Harzon Lunchroom, Gall&Gall, Bloemenzaak Habets en Chamaer Schoenen). De realisatie van het nieuwe Carboonplein geschiedt in meer fasen. In de eerste fase zijn in 2007 aan de Akerstraat een aantal panden gesloopt. Inmiddels is op deze plek gestart met de bouw van de eerste serie appartementen en een groot deel van de nieuwe winkelruimte. In de volgende fasen worden de resterende winkels gesloopt en nieuwe gebouwd. In deze periode zullen ook de resterende appartementen worden gebouwd. Het totale project zal naar verwachting in 2009 zijn afgerond.

10 .000

Centrumplan Simpelveld Dit plan het Marktplein en het Kloosterplein. Aan het Kloosterplein wordt in totaal 6.000 m² winkelruimte gebouwd met 115 parkeerplaatsen aan de Kloosterstraat. De winkelruimte wordt onder andere verdeeld tussen twee supermarkten: de een is ‘full service’ en de ander een ‘discount’. Naast deze supermarkten is nog 2.700 m² voor kleinschalige winkels gereserveerd. Gestart wordt medio 2008 met de sloop van vijftien woningen en het bouwrijp maken van het gebied. Centrumplan Schaesberg De komende jaren wordt het winkelbestand aan de Hoofdstraat in het centrum van Schaesberg zowel vernieuwd als uitgebreid. Op deze locatie komen nieuwe winkels met daarboven appartementen. Ook komt hier een parkeergarage. Verder wordt de Markt weer bij het centrum getrokken. Het plan omvat circa 85 apparte-

“Als je vanuit Parkstad de grens over gaat, verandert er veel: de wetgeving, fiscaliteiten, maar ook de landsaard, de bedrijfscultuur, dat wel. Maar eigenlijk moet je veel meer samen doen, zoals de regiomarketing die je gewoon gezamenlijk op moet pakken” 96

0

2004

2005

2006

2007



menten, negen patiowoningen en de herontwikkeling van 6.150 m² winkelruimte met parkeerplekken voor 250 auto’s. Het plan wordt in twee fasen uitgevoerd. Gestart wordt met het zuidelijk deel van het plangebied (de Hoofdstraat aan de zijde van de Markt en de Brandhofstraat). Hier worden een ondergrondse parkeergarage, een aantal winkels (waaronder twee supermarkten) en circa vijftig appartementen gerealiseerd. Dit jaar wordt gestart met de uitvoering van de eerste fase. De verwachte oplevering is medio 2009. Hierna wordt het noordelijk deel van het plangebied opgepakt, bestaande uit het tweede deel van de parkeergarage, de winkels aan de Hoofdstraat en de Pastoor Schattenstraat met de 35 bovengelegen appartementen. In de binnenhof op het parkeerdak worden dan ook negen patiowoningen gerealiseerd. Het centrumplan is naar verwachting eind 2010 gereed.

vruchten af te werpen op de conjunctuurgevoelige bedrijfsruimtemarkt. Het grootste aanbod is in Heerlen en Kerkrade te vinden. In beide gemeenten wordt circa 58.000 m² aangeboden. De opname van bedrijfsruimte was in 2007 het grootst in de afgelopen jaren. De markt nam 55.300 m² op. Ten opzichte van 2006 groeide de opname sterk, met 50%. De regionale bedrijfsruimtemarkt is echter, met een bedrijfsruimteratio van 38%, nog steeds ruim. Een ratio van 75% geldt als gezond. Daarnaast wordt een groot deel van het aanbod (76%) al langer dan een jaar aangeboden, vergelijkbaar met het ZuidLimburgs gemiddelde. Vergeleken met de beide andere regio’s in Zuid-Limburg neemt Parkstad Limburg een tussenpositie in. Ook qua gemiddelde huurprijs voor bedrijfsruimten neemt de regio met € 43 per m² per jaar een tussenpositie in.

11.7 Bedrijfsruimtemarkt Het aanbod aan bedrijfsruimten in Parkstad bedroeg begin 2008 bijna 146.500 m². Dit is bijna 25% minder dan begin 2007. Na een aantal jaren van toename nam het aanbod in 2007 voor het eerst weer af. De opleving van de economie begon dus in 2007 haar

11.8 Bedrijventerreinenmarkt De totale voorraad bedrijventerreinen in Parkstad Limburg bedraagt 1.384 ha. Dat is 33% van de Zuid-Limburgse voorraad. Daarmee is deze in Parkstad Limburg aanzienlijk groter dan in Maastricht & Mergelland, maar geringer dan in de sterk geïndustrialiseerde

97

“De Nieuwe Nor en al die andere partijen die door perfecte programmering werken aan een jeugdcultuur, zijn ontzettend belangrijk om jonge mensen aan je te binden”

Westelijke Mijnstreek. Kijkend naar het belang van de werklocaties voor de regionale werkgelegenheid, levert hetzelfde beeld op: 39% van de werkgelegenheid in Parkstad Limburg is op de werklocaties te vinden. Hiermee neemt deze regio opnieuw een tussenpositie in. Anders dan in de beide andere regio’s bleef in Parkstad Limburg de werkgelegenheidsgroei op de werklocaties in 2006-2007 met 1,2% achter bij het regionale gemiddelde van 1,7%. In 2006 steeg de uitgifte in Parkstad Limburg naar 14 ha, waarvan Heerlen ruim 9 ha voor zijn rekening nam. Daarmee nam Parkstad Limburg een groot deel van de Zuid-Limburgse uitgifte voor zijn rekening (44%). De grootste uitgiftes in 2006 vonden plaats op de bedrijventerreinen Trilandis in Heerlen (4,7 ha) en Julia in Kerkrade (3,3 ha). Desondanks bleef de uitgifte in Parkstad Limburg dat jaar iets achter bij het tienjaarlijks gemiddelde. De restcapaciteit in Parkstad Limburg bedroeg op 1 januari 2007 circa 125 ha, waarvan 88 ha meteen beschikbaar is. Hiervan bevindt zich 81% in Heerlen. De bedrijventerreinen met de grootste voorraad meteen beschikbare kavels zijn de Heerlense bedrijventerreinen Avantis met 66 ha (inclusief het Duitse deel) en Trilandis met 16 ha. Daarnaast bestaan in de regio nog plannen voor 85 ha nieuwe bedrijventerreinen. Het betreft drie plannen: Locht-Zuid in Kerkrade en de uitbreiding van de bedrijventerreinen Abdissenbosch in Landgraaf en Hendrik in Brunssum. Het is echter de vraag, gezien de nog lopende discussies, of deze nieuwe terreinen daadwerkelijk aangelegd worden. Parkstad telt 23 bedrijventerreinen die verouderd zijn, met een oppervlakte van 955 ha, waarvan er zes (237 ha) momenteel worden gerevitaliseerd. Om de kwaliteit van de bedrijventerreinen in de regio te verbeteren en de dienstverlening naar het op deze terreinen gevestigde bedrijfsleven verder te optimaliseren, is een aantal jaren geleden de Stichting Bedrijventerreinenmanagement Parkstad Limburg opgericht (BTM Parkstad Limburg). Zij richt zich op revitalise-

98

ring, beheerplannen en services & collectieve projecten. Samen met REO Midden-Limburg is BTM Parkstad Limburg de enige regionale parkmanagementorganisatie in Limburg. De gemiddelde grondprijs ligt in Parkstad Limburg met € 91 per m2 onder die in Maastricht & Mergelland en de Westelijke Mijnstreek. Hierbij moet worden aangetekend dat zich in Parkstad Limburg wel het meest kwalitatief hoogwaardige bedrijvenpark van Zuid-Limburg bevindt (Avantis), met een grondprijs van € 140 per vierkante meter. European Science and Business Park AVANTIS European Science and Business Park Avantis is het grensoverschrijdende bedrijvenpark van 110 ha op de Duits-Nederlandse grens. Deze loopt dwars over het bedrijvenpark, waarbij 60% in Duitsland en 40% in Nederland ligt. Het doel van Avantis is om nieuwe technologieën de ruimte te geven om synergie tussen research, ontwikkeling en internationaal management mogelijk te maken, waarbij de grens geen obstakel meer vormt maar een kans. Dit hoogwaardige bedrijvenpark heeft een hoge kwalitatieve uitstraling. Het heeft twee eigen aansluitingen op het regionale en bovenregionale verkeersnet (via de N281 en de A4/A76). Het is in tien minuten bereikbaar vanuit Heerlen en Aken. In de nabijheid liggen diverse universiteiten, waaronder de topuniversiteit RWTH in Aken. Op Avantis is ook sinds 2007 het zogenoemde derde protocol tussen Duitsland en Nederland van kracht. De invoering hiervan betekent dat ondernemers kunnen kiezen voor het Duitse of het Nederlandse rechtssysteem, ongeacht aan welke kant van de grens ze gevestigd zijn. Op het terrein zijn nog kavels beschikbaar. De totale beschikbare oppervlakte beslaat circa 66 ha. Na een moeizame start trekt het bedrijvenpark de laatste jaren meer en meer bedrijven en investeerders aan. Het bekendste bedrijf op Avantis is het snel expanderende Solland Solar, dat zonnecellen produceert. Onlangs opende het een tweede

productiehal. Hiermee verdrievoudigt Solland Solar zijn productie van 60 MW naar 170 MW per jaar. De nieuwe productiehal is een tussenstop in de sterke groei die het bedrijf sinds zijn start eind 2005 doormaakt. Het wil in 2010 zijn productie hebben opgevoerd tot 500 MW per jaar. Hiertoe worden de komende jaren nog eens twee productiehallen gebouwd. Het aantal arbeidsplaatsen zal hierdoor groeien van 400 nu naar 1.000. Om de steeds hogere productie mogelijk te maken, zijn veel nieuwe middelbaar en hoger geschoolde werknemers nodig. Om de toekomstige vraag naar personeel te garanderen, bestaan plannen om op Avantis een opleiding (de Solar Academy) te starten, die technische mensenbijschoolt in de technieken die met de winning van zonne-energie te maken hebben. Daarnaast is een siliciumfabriek gepland op industriepark Chemelot in Geleen (waar circa 400 mensen zullen gaan werken), om te voorzien in de toenemende vraag van Solland Solar naar voldoende grondstoffen c.q. silicium. In 2007 opende het World Trade Center Heerlen-Aachen (WTC) zijn deuren in een apart kantoorgebouw op Avantis. De World Trade Centers Association werd in 1970 in New York opgericht. Inmiddels begeleiden de huidige 300 WTC’s 750.000 bedrijven in 100 landen. Het WTC is een platform voor internationaal en grensoverschrijdend ondernemen. Het begeleidt bedrijven bij het vinden van aansluitingen in nieuwe markten. Zo bestaat het service-aanbod onder andere uit bemiddeling bij nationale en internationale handelscontacten, organisatie en begeleiding van handelsdelegaties, het bieden van internationale marktinformatie, startersbegeleiding, het bieden van seminars en conferenties, et cetera. Daarnaast biedt het WTC ook kantoorruimtes aan, waarbij ook gebruikgemaakt kan worden van diens receptie- en meertalige secretariaatsdiensten. In 2007 besloot DocMorris zijn vestiging in Heerlen te verplaatsen naar Avantis. DocMorris is de grootste postorderapotheek in Europa met een omzet van meer dan € 200 miljoen. Het bedrijf is in 2000 in Landgraaf opgericht en is momenteel in de Heerlens wijk Molenberg gevestigd. Op een perceel van circa 1 ha zal een nieuw gebouw ruimte bieden aan de postorderapotheek, het geneesmiddelenmagazijn en de orderverwerking. De verhuizing is medio 2009 gepland. De onderneming heeft zich tot doel gesteld te groeien van de huidige 300 medewerkers naar 500 in 2012. In januari 2008 opende Capgemini een vestiging in het World Trade Center op Avantis. De vestiging Zuid-Oost-Nederland zal starten met vijftig consultants. Capgemini werkt onder andere voor grote in de regio gelegen ondernemingen, zoals ABP, CBS, Vodafone en DSM.

Er wordt jaarlijks voor 261 miljoen euro door toeristen besteed. Dit is 32% van het totaal aantal bestedingen in Zuid-Limburg . De nadruk ligt met name op dagrecreatieve voorzieningen. In vergelijking met 2002 is de bestedingsomvang met 68% toegenomen. Deze groei is vooral het gevolg van nieuwe toeristische voorzieningen als SnowWorld en GaiaPark. Zo verdrievoudigde de laatste jaren het aantal bezoekers van SnowWorld. Ook de komende jaren zal het aantal bestedingen naar verwachting toenemen. Er bestaan namelijk plannen voor nieuwe toeristische voorzieningen in het gebied tussen Landgraaf en Kerkrade, zowel attracties als verblijfsvoorzieningen. Toeristische trekkers Binnen het programma Economie is toerisme een van de clusters. De regio bruist. Alleen al de typische Parkstadevenementen als Pinkpop, Cultura Nova en het Wereld Muziek Concours trekken samen 350.000 bezoekers en zorgen voor een omzet van tien miljoen euro en ongeveer 50.000 overnachtingen. Een aantal toeristische attracties heeft elkaar gevonden binnen Parkstad Attractief. GaiaPark, SnowWorld, Mondo Verde, Kasteel Hoensbroek, Industrion, de Zuid-Limburgse Stoomtrein Maatschappij en de Woonboulevard trekken jaarlijks ruim 3,5 miljoen bezoekers. De toeristische sector is volgens berekeningen van Parkstad Limburg zelf inmiddels goed voor 5.000 banen, waarvan 30% procent in deeltijd. De verbeterde ontsluiting van de oostzijde van de regio door de aanleg van de Buitenring maakt een betere bereikbaarheid mogelijk van de toeristische cluster Gravenrode (met onder andere SnowWorld, GaiaPpark en Megaland). Jongerencultuur Daarnaast zet de regio onder de noemer Parkstad Popstad in op het versterken van het culturele aanbod voor de jeugd. Een scala aan instellingen en bedrijven, die podia bieden voor alle vormen van popmuziek, hebben zich hier verenigd. Gezamenlijk bieden ze jaarlijks honderden evenementen aan die veel bezoekers trekken, waaronder relatief veel jongeren. Tot de betrokken partijen behoren cafe’s, diverse gemeenschapshuizen en voorzieningen als de Rodahal, de Nieuwe Nor, Megaland, Parkstad Limburg Theaters en het Glaspaleis. Met elkaar leveren ze een belangrijke bijdrage aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor jongeren. Belangrijk ook in het licht van het door velen geconstateerde vertrek van jongeren uit de regio. Wanneer de betrokken culturele instellingen erin slagen een adequate programmering neer te zetten, zullen jongeren meer waardering krijgen voor wonen en ontspannen in Parkstad.

11.9 Leisure De toeristisch-recreatieve sector in Parkstad Limburg groeit sterk. Uit onderzoek van het ZKA blijkt dat deze sector in de regio zo sterk is gegroeid, dat er nu meer toeristische bestedingen plaatsvinden dan in het toeristische centrum van Zuid-Limburg: Maastricht.

99

Begrippenlijst

In de voorliggende rapportage worden een groot aantal begrippen gebruikt. In het onderstaande overzicht worden de belangrijkste begrippen in het kort omschreven. Aanbod bedrijfsonroerend goed Indien niet anders vermeld, wordt in de monitor uitgegaan van bestaande vastgoedobjecten c.q. ruimten die op de peildatum (winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte) voor verhuur of verkoop beschikbaar zijn voor bedrijfshuisvesting en op de vrije markt worden aangeboden. Het betreft bestaand aanbod; dat wil zeggen dat aanbod dat nog niet gerealiseerd/opgeleverd is (plannen) buiten beschouwing zijn gelaten (deze ruimten worden in het kader van de planregistratie gemonitord). Arbeidsplaatsen c.q. werkgelegenheid Onder arbeidsplaatsen worden meegerekend: de arbeidsplaatsen van meewerkende eigenaren (directie, bedrijfshoofden) en meewerkende gezinsleden, zelfstandige beroepsbeoefenaren, werknemers in loondienst, personen op bedrijfsscholen en thuiswerk(st)ers voor zover zij voorkomen op de loonlijst van de vestiging, op-/ afroepkrachten voor zover feitelijk werkzaam op de vestiging. Uitzendkrachten worden in het Vestigingenregister Limburg apart geregistreerd. In de voorliggende rapportage wordt, indien niet anders vermeld, uitgegaan van het totaal aantal arbeidsplaatsen c.q. de totale werkgelegenheid (fulltime en parttime in dienst + uitzendkrachten). Bij het bepalen van het aantal arbeidsplaatsen gelden de volgende uitgangspunten: er is geen uitsluiting op basis van leeftijd. Dit wil zeggen dat de arbeidsplaatsen van iedereen die volgens de wet mag werken, worden meegeteld; arbeidsplaatsen van langdurig zieken (meer dan 1 jaar) worden niet meegeteld; arbeidsplaatsen van stagiaires en vrijwilligers worden niet meegeteld. Bedrijfsruimte Het betreft ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen en producten (aandeel bedrijfsruimte vastgoedobject is < 50%). Bedrijventerrein Een terrein van minimaal 1 ha dat planmatig is aangelegd en dat met name bestemd en geschikt is voor gebruik door bedrijven uit de handel, logistiek en industrie. Beroepsbevolking Het gedeelte van de potentiële beroepsbevolking (15-64-jarigen) dat tenminste twaalf uur per week deelneemt aan het arbeidsproces of beschikbaar is om aan het arbeidsproces deel te nemen. BOG-monitor Limburg In de monitor worden door Etil alle panden en ruimten geregis-

100

treerd waarin op de peildatum ruimte (winkel-, kantoor- en/of bedrijfsruimte) voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Er is betreffende het aantal vierkante meters en huurprijs geen ondergrens; geregistreerd wordt al het bedrijfsonroerend goed dat in Limburg op de vrije markt (actief) wordt aangeboden. Economische vestigingsmilieus De term economische vestigingsmilieus wordt in deze rapportage gebruikt als verzamelnaam voor bedrijventerreinen, grootschalige kantorenlocaties, grootschalige retaillocaties en winkelgebieden. Hierbij zijn de bedrijventerreinen en de stedelijke dienstenterreinen afgebakend op basis van de provinciale monitor REBIS (Provincie Limburg; monitor werklocaties - Regionaal Economisch Bedrijventerreinen Informatie Systeem). Voor de afbakening van de winkel gebieden is gebruik gemaakt van het monitorsysteem ‘Winkelgebieden in Kaart’ dat door Etil is ontwikkeld en wordt beheerd. Gemiddelde huurprijs bedrijfsonroerendgoed Gemiddelde huurprijs (=vraagprijs) per m² verhuurbaar vloeroppervlak exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Uitgegaan wordt van het totale verhuurbare oppervlak. Bij de berekening van de gemiddelde huurprijs worden panden waarvan de oppervlakte en/of prijs niet bekend is, niet meegenomen. Het gemiddelde wordt vastgesteld op basis van het huidige aanbod en de transacties die gedurende een jaar voorafgaand aan de peildatum hebben plaatsgevonden. Gemiddelde koopsom Het betreft de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen (in euro’s). De gemiddelde koopsom in de voorliggende rapportage wordt berekend op basis van het aantal transacties en de totale koopsom per postcode en type woning. De koopsommen lager dan € 1.000 en hoger dan € 5.000.000 worden niet meegenomen. Grootschalige kantorenlocatie Terrein van minimaal 1 ha of 10.000 m² bvo (bruto vloeroppervlakte) dat planmatig is aangelegd en gericht is op kantoorachtige bedrijvigheid. Het betreft met name bedrijven uit de commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Voorbeelden van dergelijke terreinen in Zuid-Limburg zijn: Kantorenpark Sittard, Kantorenboulevard Heerlen, Coriopolis en Randwyck-Noord). Grootschalige retaillocatie Terrein van minimaal 1 ha of 10.000 m² bvo (bruto vloeroppervlakte) dat planmatig is aangelegd en gericht is op detailhandelsactiviteiten. Het betreft met name bedrijven uit de detailhandelsector. Voorbeelden van dergelijke terreinen in Zuid-Limburg zijn: Woonboulevard Heerlen, Parkstad Limburg Stadion e.o. en Gardenz. Winkelgebieden vallen hier buiten.

Kantoorruimte Ruimte bestemd voor dienstverlenende activiteiten. (er worden dus geen producten vervaardigd, opgeslagen en/of verkocht aan consumenten (aandeel kantoorruimte vastgoedobject is > 50%). Opname van bedrijfsonroerendgoed Transacties van vastgoed die op de vrije markt in een bepaalde periode verhuurd of verkocht zijn ten behoeve van bedrijfshuisvesting. Sale-and-leasback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw) vallen hier buiten. Ook beleggingstransacties vallen hier buiten. Oppervlakte (bedrijfsonroerendgoed) Het betreft de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m². Technische ruimten, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden vallen hier buiten (NEN 2580). Niet-direct uitgeefbare oppervlakte Het betreft kavels op werklocaties in Limburg die niet direct beschikbaar zijn voor uitgifte. De kavels zijn (nog) niet bouwrijp en niet direct bereikbaar. Plannen Het betreft geplande of in aanbouw zijnde vastgoedplannen die nog niet opgeleverd zijn. Hieronder vallen alle grootschalige plannen groter dan 1.000 m². Het betreft zowel grootschalige plannen voor solitaire vastgoedobjecten alsook grootschalig geplande ontwikkelingen. Hieronder vallen ook plannen van vastgoedobjecten die door makelaars op de markt worden aangeboden, echter nog niet gerealiseerd zijn. REBIS Regionaal Economisch Bedrijventerrein Informatie Systeem. Het betreft het provinciale monitorsysteem van werklocaties (bedrijventerreinen en grootschalige kantoren en retaillocaties c.q. stedelijke dienstenterreinen). Restcapaciteiten Het betreft de totaal beschikbare oppervlakte in hectare op de Limburgse werklocaties (bedrijventerreinen, grootschalige kantorenlocaties en grootschalige retaillocaties) ten behoeve van huisvesting van bedrijven en instellingen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in direct en niet-direct uitgeefbare kavels. Direct uitgeefbare oppervlakte Het betreft kavels op werklocaties in Limburg die direct beschikbaar zijn voor uitgifte. De kavels zijn bouwrijp en direct bereikbaar.

Uitgifte De in een bepaald jaar uitgegeven oppervlakte in hectare op een van de werklocaties in Limburg (bedrijventerreinen, grootschalige kantorenlocaties en grootschalige retaillocaties). Het betreft de uitgifte van kavels door gemeenten alsook projectontwikkelaars aan ondernemingen ten behoeve huisvestiging van bedrijven en instellingen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen uitbreiding van een bestaande vestigingslocatie, verplaatsingen binnen dezelfde gemeenten en nieuwe vestigingen uit een andere gemeente. Daarbij kan het zowel gaan om verkoop, huur alsook erfpacht. Doorverkoop van reeds uitgegeven kavels en/of bedrijfspanden worde dus niet tot uitgifte gerekend. Vestigingen Het VRL is een vestigingenregister van bedrijven en instellingen in Limburg. Onder een ‘vestiging’ wordt verstaan: “een locatie van een onderneming, instelling of zelfstandige beroepsbeoefenaar; dat wil zeggen elke fabriek, werkplaats, winkel of andere bedrijfsruimte, dan wel elk complex daarvan, waarin of van waaruit een economische activiteit, andere (niet-economische) activiteit of zelfstandig (vrij) beroep ter verkrijging van inkomsten wordt uitgeoefend. Een praktische uitwerking van deze definitie is het stellen van de vraag: “Wordt er betaald werk verricht ofwel verricht men werkzaamheden ter verkrijging van inkomsten?” VRL Vestigingenregister Limburg. Het betreft het monitorsyteem van E,til, waarin vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg gemonitord worden. Werkloosheid Om inzicht te krijgen in het aantal werklozen wordt gebruik gemaakt van de registratie door het CWI van het aantal NWW-ers (Niet Werkende Werkzoekenden). Winkelruimte Ruimte bestemd voor verkop van producten aan consumenten (detailhandel). Showrooms van autodealers vallen ook hieronder. Winkelvloeroppervlakte (wvo) Onder de term wvo wordt in het VRL verstaan: “Het aantal vierkante meters dat in het kader van detailhandelachtige activiteiten voor de consument toegankelijk is”. In de voorliggende rapportage wordt met het winkelvloeroppervlakte het benutte vloeroppervlakte van detailhandelsvestigingen bedoeld (dus exclusief winkelvloeroppervlakte van leegstaande winkelpanden). De gegevens zijn afkomstig uit het Vestigingenregister Limburg. In dit register is circa 80-90% van het aantal detailhandelsvestigingen de winkelvloeroppervlakte bekend (voor winkelgebieden ligt dit percentage nabij 90%). De non-respons wordt opgehoogd op basis van provinciale kengetallen.

101

Bronverantwoording

Deze rapportage is samengesteld door E,til en Hogeschool Zuyd. Beide zijn Limburgse kennisinstituten, die reeds een groot aantal jaren actief zijn op het gebied van regionaal-, sociaal- en ruimtelijkeconomisch onderzoek en advies. E,til E,til bouwde in de laatste 75 jaar binnen een breed spectrum van sociaal- en ruimtelijk-economische thema’s een schat aan gegevens, kennis en ervaring op. Belangrijke speerpunten zijn de ontwikkeling en uitvoering van monitorsystemen en specifiek toegepast onderzoek en advies op een groot aantal beleidsterreinen. Als gevolg hiervan kan E,til zijn specifieke thematische kennis ook in een breder perspectief plaatsen. E,til beschikt als het ware over ‘integrale’ kennis van de werken leefomgeving in Limburg. De diverse, op elkaar afgestemde, monitorsystemen worden deels in eigen beheer deels in opdracht van derden uitgevoerd. Door de integrale benadering van E,til ten aanzien van de monitoring zijn de afzonderlijke monitorsystemen op elkaar afgestemd. Zodoende kunnen zij elkaar aanvullen. Zo is bijvoorbeeld niet alleen de beschikbare restcapaciteit op werklocaties bekend (REBIS), maar ook het aanbod van bedrijfspanden (BOG-monitor) en het aantal werkzame personen (VRL). Zodoende kan in deze vastgoedmonitor een integraal en compleet beeld worden gegeven. Daarnaast beschikt E,til over een breed en intensief netwerk in zowel Limburg als de aangrenzende regio’s. E,til voert voor een groot aantal opdrachtgevers (Provincie, regio’s, gemeenten, bedrijfsleven, intermediaire organisaties) opdrachten uit, variërend van bevolkingsvraagstukken tot vastgoedmarktanalyses. Hogeschool Zuyd De Hogeschool Zuyd is een euregionale kennispoort. Zij wil haar kennis delen en vermenigvuldigen door de kennisrelaties met haar omgeving verder uit te breiden. De hogeschool doet dit via zes expertisecentra, ontmoetingsplaatsen voor bedrijven en instellingen met de Hogeschool Zuyd. Naast deze expertisecentra kent de Hogeschool Zuyd enkele lectoraten, die tot doel hebben de kennisinnovatie in het hoger beroepsonderwijs te vergroten. Zij stimuleren de ontwikkeling, overdracht en circulatie van kennis. Zij doen maatschappelijk relevant toegepast onderzoek en adviseren bedrijven en instellingen. De lectoraten van de Hogeschool Zuyd dienen ook synergie te bevorderen; extern door samen¬werking met derden, intern door kennis te delen. Via de lectoraten wil de hogeschool beter aansluiten op ontwikkelingen in het beroepenveld, bijvoorbeeld door aan te haken op speerpunten van regionale overheden of landelijke ontwikkelingen. De lectoraten staan onder leiding van een lector, een hooggekwalificeerde deskundige met ruime ervaring in onderwijs en onderzoek in een bepaald vakgebied. Rondom deze lector wordt een kenniskring gevormd van een aantal docenten. Lectoraten werken met elkaar en met de facultei-

102

ten samen in expertisecentra. Het Expertisecentrum Gebouwde Omgeving beschikt over structurele kennisrelaties in de Euregio en wil maatschappelijk ondernemen en betrokken zijn bij bouwkunst, bouw en facility management. Daarmee profileert het expertisecentrum zich als partner in de vastgoedsector. Dit gebeurt op alle niveaus: op het niveau van bedrijven en organisaties en van de hogeschool, op het niveau van de afzonderlijke organisatieonderdelen en op het niveau van de individuele medewerker en student. In het kader van de voorliggende vastgoedrapportage is een groot aantal bronnen gebruikt. Op te merken is dat gegevens over 2007 betreffende bedrijventerreinen (REBIS) en de woningvoorraadontwikkeling (Woonmonitor Limburg) momenteel nog niet beschikbaar zijn. Deze gegevens zijn pas in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Zodoende wordt voor deze gegevens teruggegrepen op gegevens uit 2006. Wel wordt voor 2007, indien mogelijk, een inschatting gegeven. De belangrijkste worden hieronder kort toegelicht. BOG-monitor Limburg De BOG-monitor Limburg (BedrijfsOnroerendGoed-monitor) is begin 2003 door E,til ontwikkeld. Hij volgt de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt in Limburg, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen winkel-, kantoor- en bedrijfsruimten. Bij ca. 200 bronnen, met name (bedrijfs)makelaars, wordt per kwartaal het aanbod gecontroleerd en geactualiseerd. De BOG-monitor is onderdeel van het Vestigingenregister Limburg (VRL), waar de ontwikkelingen bij Limburgse bedrijven en instellingen op het gebied van werkgelegenheid en ruimtegebruik worden gevolgd. In de BOG-monitor worden typen bedrijfsruimten, huur- en koopprijzen en ruimtelijke niveaus onderscheiden. Zo is informatie beschikbaar voor bijvoorbeeld de verschillende vestigingsmilieus (bedrijventerreinen en winkelgebieden). Ook worden in het kader van de monitor plannen geregistreerd. De monitor wordt vier keer per jaar geactualiseerd. Detailhandelsmonitor Limburg De Detailhandelsmonitor Limburg is door E,til ontwikkeld en wordt jaarlijks geactualiseerd. In het kader van de monitor stelt E,til in opdracht van de Provincie Limburg jaarlijks een rapportage samen omtrent de laatste ontwikkelingen van de detailhandelssector in Limburg. De monitor wordt als instrument gebruikt worden om structuren en ontwikkelingen in de Limburgse detailhandel, zowel cijfermatig (vestigingen, werkgelegenheid en winkelvloeroppervlakte) als qua locatie (economische vestigingsmilieus) in beeld te brengen. Ten tweede fungeert het als raamwerk om de effectiviteit van beleid te meten en nieuw of aan te passen beleid te onderbouwen. Tenslotte dient de monitor als een objectief referentiekader, dat kan worden geraadpleegd bij de beoordeling van nieuwe winkelplannen. De detailhandelsmonitor wordt samengesteld op basis van gegevens uit het Vestigingenregister Limburg (VRL). Sinds

2001 worden via de jaarlijkse VRL-enquête bij alle Limburgse vestigingen naast werkgelegenheidsgegevens ook vastgoedgegevens verzameld, onder andere winkelvloer¬oppervlakte; wvo in m². REBIS - monitor werklocaties Limburg De basisgegevens voor het monitoren van de werklocaties in Limburg worden samengebracht in het Regionaal Economisch Bedrijventerrein Informatie Systeem (REBIS) van de Provincie. Dit Geografisch Informatiesysteem wordt door E,til in opdracht van de Provincie Limburg jaarlijks geactualiseerd met gegevens van het afgelopen kalenderjaar. In de monitor worden gegevens geregistreerd op kavelniveau, betreffende de uitgifte en de restcapaciteiten op de Limburgse werklocaties. Daarvoor worden elk jaar alle terreinbeheerders (gemeenten, private partijen, projectontwikkelaars) benaderd. Sinds 2004 worden ook de grootschalige dienstenterreinen in beeld gebracht. Dit specifieke segment omvat terreinen die ingericht zijn/worden voor grootschalige retail- en/of kantoorontwikkelingen, eventueel aangevuld met leisure- en onderwijsfaciliteiten. In 2005 is REBIS aangepast betreffende de zogenoemde ’eigen terreinen’; deze werden in het verleden, als gevolg van de specifieke vestigingsvoorwaarden, niet in de rapportage meegenomen. Het betreft de terreinen van Chemelot in Sittard-Geleen en ZON Fresh Park (veilingterrein ZON) in Venlo. Vanaf 2005 worden deze in het kader van REBIS als (openbare) werklocaties beschouwd en zodoende meegenomen in de analyses. Dergelijke vernieuwende elementen in de monitor zijn de opmaat naar een meer integrale benadering van alle specifiek daartoe ingerichte werklocaties. Zo is in 2006 REBIS op kavelniveau gekoppeld aan het Vestigingenregister Limburg, zodat een meer geïntegreerd en completer beeld van de ontwikkelingen en structuren op werklocaties geschetst kan worden; zo wordt ook inzicht verkregen in de ontwikkeling van de werkgelegenheid, de bedrijvendynamiek en het aanbod van bedrijfsonroerendgoed op de Limburgse werklocaties. In de voorliggende rapportage wordt uitgegaan van gegevens uit REBIS 2006; de gegevens van REBIS 2007 zijn pas in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Wel kan op basis van voorlopige gegevens een eerste inzicht gegeven worden van de uitgifte in 2007. Vestigingenregister Limburg (VRL) Begin jaren negentig ontwikkelde E,til het Vestigingenregister Limburg (VRL). Het VRL is gericht op de registratie van alle in Limburg gevestigde bedrijven en instellingen. Per 1 april 2007 stonden in het VRL circa 59.000 vestigingen van bedrijven en instellingen geregistreerd. In het kader van het register wordt een groot aantal gegevens geregistreerd; de kern van het register wordt gevormd door gegevens over vestigingen (adresgegevens, economische activiteit) en arbeidsplaatsen. Het vestigingenbestand wordt op gemeenteniveau voor de landbouwsector aangevuld met de CBS-landbouwtellingen. Voorwaarde voor registratie is dat in de betrokken vestigingen betaalde arbeid wordt verricht. Het register

wordt continu geactualiseerd. Daarbij worden diverse bronnen gebruikt. De belangrijkste zijn: • • • • • • •

VRL-enquête (jaarlijks); door de jaarlijkse enquêtering wordt het VRL ‘opgeschoond’; dit wil zeggen dat met name de enquêtes die onbestelbaar terugkomen een waardevol instrument zijn om adresgegevens en/of vestigingen te controleren. Daarnaast is deze enquête de belangrijkste bron om de actuele werkgelegenheidsgegevens te verkrijgen; (mutatie)abonnement Kamer van Koophandel (maandelijks); gemeentelijke gegevens c.q. bedrijvenregisters; bij gemeentelijke participatie wordt de betreffende gemeente gevraagd om alle bij haar bekende vestigingen en/of mutaties aan E,til te melden. Ook gemeentegidsen vormen, vooral voor de quartaire sector (waaronder overheid, onderwijs en gezondheids- en welzijnszorg), een belangrijke informatiebron; Gouden Gids en telefoonboeken; vooral de digitale versies worden door E,til periodiek gebruikt om het VRL te controleren; media; in kranten en weekbladen wordt in bedrijfseconomische rubrieken regelmatig melding gemaakt van nieuwe bedrijfsvestigingen, verhuizingen of faillissementen en ontwikkelingen op bedrijventerreinen; adresgidsen (o.a. de Pyttersen’s Nederlandse Almanak en de Gids voor Maatschappelijk Welzijn); met name voor (semi-) overheidsinstellingen die niet verplicht zijn zich bij een Kamer van Koophandel in te schrijven; gevelcontrole; incidenteel wordt veldwerk/gevelcontrole gedaan om de actuele vestigingssituatie van bedrijven op te nemen. De nadruk ligt meestal op winkelcentra, bedrijventerreinen en kantoorconcentraties c.q. -locaties.

Winkelgebieden in Kaart E,til ontwikkelde een aantal jaren geleden de monitor Winkelgebieden in Kaart. Deze bestaat uit een Geografisch Informatiesysteem, waarbij alle Limburgse winkelgebieden op kavel- c.q. pandniveau zijn geregistreerd en gekoppeld aan het Vestigingenregister Limburg (VRL). De monitor wordt jaarlijks geactualiseerd. Middels ‘Winkelgebieden in Kaart’ worden structuren en ontwikkelingen in de Limburgse winkelgebieden in beeld gebracht. ‘Winkelgebieden in Kaart’ is samengesteld op basis van gegevens uit Vestigingenregister Limburg (VRL). In het vestigingenregister wordt al sinds jaren de ontwikkeling van alle Limburgse vestigingen van bedrijven en instellingen gevolgd. Zodoende is per winkelgebied inzicht in de structuren en ontwikkelingen betreffende vestigingen, werkgelegenheid, bedrijfs¬onroerend goed, winkelvloeroppervlakte en leegstand.

103

Woonmonitor Limburg De Woonmonitor Limburg is dé informatiebron over de ontwikkelingen op de Limburgse woningmarkt. Hij is totstandgekomen middels een intensieve samenwerking tussen de Provincie Limburg, de Limburgse woonregio’s en gemeenten en E,til als kennisinstituut. In de woonmonitor worden jaarlijks diverse gegevens geregistreerd die relevant zijn voor de woningmarkt. De woonmonitor is in het voorjaar van 2007 voor het eerst uitgevoerd voor het monitorjaar 2006. De kern van de woonmonitor vormt de jaarlijkse woonenquête onder gemeenten. In deze enquête worden gegevens verzameld over planrealisaties en planvoorraad. Daarnaast worden diverse bronnen gebruikt: Kadaster, CBS, Woonplein Limburg. Onderdeel van de woonmonitor is ook een geografisch informatiesysteem, waarbij de woningvoorraadontwikkeling op adresniveau en de ‘harde’ planvoorraad worden geregistreerd c.q. gemonitord. Door de registratie op het laagste schaalniveau zijn tal van gegevens beschikbaar vanaf buurtniveau. In de Woonmonitor Limburg worden over de volgende thema’s gegevens verzameld, geregistreerd en geanalyseerd: • woningvoorraad (bron: Kadaster); • woningvoorraadontwikkeling (bron: CBS en Woonenquête Limburg); • sociale huursector – woningcorporaties (bron: BBSH); • koopsector – woningaanbod en -transacties (Bron: Woonplein Limburg, Kadaster); • plancapaciteiten (Bron: Woonenquête Limburg). Gegevens over de woningvoorraadontwikkeling in 2007 waren bij het ter perse gaan van deze monitor nog niet beschikbaar. Deze gegevens komen pas in de loop van het tweede kwartaal van 2008 beschikbaar. Zodoende wordt in de voorliggende rapportage ingegaan op de ontwikkelingen in 2006. Barometer Economie Limburg (BEL) De BEL is een initiatief van de Kamer van Koophandel, de Limburgse Werkgevers¬vereniging, MKB Limburg, Flycatcher Internet Research, L1 Radio & Televisie en E,til. Het onderzoek wordt sinds 2002 middels een internetpanel elk kwartaal uitgevoerd onder 300 tot 400 Limburgse ondernemers en circa 2.000 consumenten. In het onderzoek wordt telkens ingegaan op de economische conjunctuur (ondernemers- en consumenten¬vertrouwen) en een specifiek thema. Een waarde van de BEL Index van Ondernemers Vertrouwen van meer dan 100 betekent dat meer ondernemers optimistisch zijn dan pessimistisch over de economische ontwikkelingen. Deze index wordt samengesteld op basis van vijf afzonderlijke vragen omtrent de verwachtingen ten aanzien van omzet, export, investeringen, netto bedrijfsresultaat en werkgelegenheid.

104

Interviews en rondetafeloverleg Om de kwaliteit van de vastgoedmonitor te kunnen waarborgen, is gebruik van data alleen onvoldoende. De kwantitatieve gegevens worden dan ook aangevuld met kwalitatieve gegevens middels gesprekken en interviews met relevante actoren in het veld. Daarnaast heeft in januari een ’rondetafeloverleg’ plaatsgevonden met relevante partners. De interviews en dit overleg vonden plaats onder de verantwoordelijkheid van de Hogeschool Zuyd. De interviews hebben in eerste instantie tot doel inzicht te krijgen in ontbrekende gegevens en in de vraagzijde van de vastgoedmarkt. Ook worden zij gebruikt om meer inzicht te krijgen in de verschillende deelmarkten en om antwoorden te geven op verschillende relevante vraagstukken. Citaten De in de verschillende hoofdstukken gebruikte citaten zijn opgetekend tijdens de voornoemde interviews en het rondetafeloverleg en illustreren als algemene statements het breed gedragen gevoel in Zuid-Limburg ten aanzien van de diverse vastgoedthema’s in deze rapportage.

Lijst met geïnterviewde personen: P. Barra A75 Makelaardij P. Bertholet Parkstad Limburg E. Bessems Bessems Makelaardij A. Darding ROGroep F. Drieman projectleider Binnenring D. Dijkstra Obvion R. Fasen Provincie Limburg T. Gresel burgemeester Heerlen D. Horsten Nouville Ontwikkelaars W. van de Kooij Gemeente Heerlen H. Leenders Orbis H. Leenen Leenen Vastgoed A. Niewierra VVV A. Nijssen Provincie Limburg H. Ottenheijm Romaes Ontwikkeling L. van de Pas Woonplein Limburg L. Prompers Projectbureau A2, projectdirecteur B. Raaijmakers Provincie Limburg, Buitenring Parkstad M. Raemaekers Vesteda E. Schreuders LIOF M. Schreurs Woonpunt M. Severeijns programmamanager Wonen Parkstad Limburg G. Simonis TCN M. Snijders Provincie Limburg,Buitenring Parkstad K. Werkhoven programmamanager Economie, Parkstad Limburg Rondetafeloverleg: D. Akkermans P. Boek E. Drijkoningen P. Frolichs J. Gijsen R. Van Gent H. Jongen J. Kicken L. Zeegers

Burgemeester Gemeente Voerendaal Boek & Offermans Makelaars voorzitter Stichting Vastgoedmonitor Limburg (gespreksleider) Stichting Vastgoedmonitor Limburg Woonpunt Parkstad van Gent-Wolfs-Knops Notarissen Aannemersbedrijf Jongen B.V. MKB Parkstad Limburg Woonboulevard Heerlen

105

Summary

The most important conclusions that can be drawn from the state of the real estate market and related developments in the past year will be presented below – after a general sketch of the establishment climate – briefly per chapter.

Establishment Climate The climate of South Limburg in 2007 can be qualified as strongly conducive to establishment. This was expressed in 2007 by the strong economic growth, the investments made in connection to this, an increase in employment and entrepreneurial confidence. The region is easily accessible and the A73-South motorway has resulted in improved connections to Roermond, Venlo and Nijmegen. This year was also a favourable one for the housing market, in which mention must be made of the many newly constructed houses that were realised within the framework of restructuring projects. Prices in this region, certainly in comparison to other urban areas in the Netherlands, are at an acceptable level. With respect to the corporate real estate market, the climate that was strongly conducive to the establishment of businesses in 2007 in this region was expressed particularly in the business premises market. This was not as strongly visible in the other market segments. This was not surprising, as several large office and retail plans were absorbed by the market in 2006. As regards business premises, it is important that the right lots are offered for sale at the right time. In spite of the fact that distribution was lower in 2007 than in 2006, expansion is anticipated in the years to come as the result of the construction of several new premises. The strong establishment climate in South Limburg is also reflected in the Parkstad Limburg area. In the past few years the climate has been more conducive to tourism and recreation, which can also be qualified as strong for all of South Limburg. The population of South Limburg has been showing a steady decline. In this respect, the region is a trendsetter in the Netherlands and has an exemplary function towards the rest of the country. This development also offers the region the opportunity to make more of its qualities in a variety of different areas. Emphasis can be placed on quality and restructuring instead of quantity. In other words: ‘quality as an opportunity’. South Limburg has great potential as a region. Taking into consideration its situation as a cross-border region, its qualities are highly attractive to tourists and it offers an excellent climate for living and working. It is, however, essential that the region represents itself as a unified front and that clear decisions are made. In this respect, ‘branding’ is an important issue, in which the region’s image and marketing play an important part. Branding is a primary issue on the agenda for the Province of Limburg as well as for the corporate world. This report is a primary example of this. A vision will also be presented in 2008 in which branding in the region will be the point of discussion.

106

The Acceleration Agenda should also be mentioned in connection to this. This initiative of the Province of Limburg will concern itself with clusters that will provide the region with a substantial impetus in the years to come. In South Limburg, these are: • Energy, Materials & Systems; as far as this cluster is concerned, the development of Business Campus Chemelot must be men tioned. Investments in a new silicon plant at Chemelot and the anticipated expansion of Solland Solar at Avantis are in line with the intended development; • Healthcare; the Academic Hospital Maastricht AZM and the University Hospital Aachen have voiced their intention to realise a top-notch international centre for heart and vascular diseases; • Leisure; in the framework of this cluster the Province of Limburg will be launching an innovation programme in the first half of 2008 incorporating recreation, culture, nature and sports. South Limburg is one of the three tourist regions that will be taken into consideration. Socio-economic developments Economically speaking, 2007 was an outstanding year. The economic growth in the Netherlands reached 3.5%, and in the last few months this even surpassed 4%. This growth was primarily expressed by the considerable absorption of business premises in South Limburg and in the high level of entrepreneurial confidence. The quarterly monitor Barometer Economie Limburg (BEL) has shown that the confidence expressed in entrepreneurship in 2007 in Limburg was the greatest in the past six years. Unemployment figures have also shown a rapid decrease in the past year. Employment development in 2006 in Limburg lagged a little behind in comparison to the national average. In this respect, it is important to consider the massive redundancies at the car manufacturer NedCar that checked the growth in employment in South Limburg in 2007 considerably. However, NedCar will start with the assembly of a new model in the second half of 2008, which will result in the employment of approximately 450 persons. The government body for economic planning CPB anticipates that economic growth in the Netherlands will see a decline in 2008. The labour shortage can also check the growth in employment opportunities in some sectors. Uncertain factors for 2008, in addition to the oil prices, also include the American credit crisis and its effects on the international stock exchange markets. The Barometer Economie Limburg compiled in the last quarter of 2007 has nonetheless indicated that entrepreneurs in Limburg are still very positive about 2008.

Infrastructure There are various motorways surrounding the area of South Limburg, making it easily accessible to both national and international traffic. There are several bottlenecks, however. The A2 motorway is becoming increasingly congested and international railway connections could be improved. At present, a great deal of work is being done to solve these problems. The A73-South motorway has been opened recently, improving accessibility to South Limburg from the Roermond, Venlo and Arnhem-Nijmegen areas. Several plans are scheduled to take place in the following years in order to guarantee accessibility. A tunnel will be made to accommodate the A2 through road running through the urban centre of Maastricht and the ring road around Parkstad will also result in tremendous improvements to the region’s accessibility. Public transportation has also seen some improvements in the past few years. The railway connection between Maastricht and Liege has been upgraded, thereby enhancing the city’s connection to the high-speed train between Cologne and Brussels. However, the international railway connections remain below par. There is no direct connection in the direction of Hasselt-Genk and the connection between Heerlen and Aachen also requires some improvement, for instance. The housing market Data on the development of the housing supply in 2007 will not be available until the second quarter of 2008. Therefore, this report will focus on the developments that have taken place in 2006. Housing production in South Limburg was at a peak in 2006. Taking the past ten years into consideration, 1997 was the only year in which more new homes were delivered than in this year. At first glance, this seems contradictory taking into account the decreasing population. The newly constructed houses are partly being realised at sites designated for restructuring projects, where houses have been torn down in the past few years. Construction on these sites will primarily concern newly constructed houses as a replacement, where it may even be so that fewer buildings will be constructed than the numbers torn down. However, we must be careful to prevent construction of property that will remain unoccupied. Different actors in the housing market have nonetheless indicated that tension in this market has been slackening. This is partly reflected in the sales prices of owner-occupied property. The average purchase price in Parkstad Limburg has not increased in 2007, while at national level prices have increased by 5%. In both of the other regions, prices have been increasing although this increase has been limited to between 1.5 and 3%. The market for rental property has also been easing up noticeably. The number of unoccupied houses offered

for rent by housing corporations has been increasing in the past few years. This is not limited to Parkstad alone. In both of the other regions of South Limburg the population has been decreasing, which will result in less tension in the housing market in the years to come. For the following years less attention must be paid to large-scale expansion locations in the region with more attention on qualitative improvement to the existing housing supply. Restructuring projects will be expected more and more to influence the housing market policy in the region through demolition in combination with new construction as a means of replacement. In addition, more attention must be paid in the years to come to the demand side of the market, both in the qualitative and the quantitative sense. Commercial real estate Commercial real estate in South Limburg is divided by region. Major office occupants such as DSM and SABIC in Sittard-Geleen, ABP, UWV and CBS in Heerlen and Vodafone and several call centres in Maastricht form the upper layer, which is supplemented by a large number of medium-sized and smaller office occupants. This is reflected in the figures related to supply and absorption in the market. The supply in South Limburg has been increasing in the past few years, in which half of the office buildings on offer comprise a surface area ranging between 100 and 500 m². The commercial real estate market in South Limburg is still a substantial one. Absorption decreased in 2007, in which mention must be made that the absorption level was particularly high in 2006 and partially determined by the new construction project ‘De Colonel’ in Maastricht. Office buildings with a surface area between 100 and 500 m² were most in demand. This demand is expected to remain as great in the years to come. An important factor to be taken into consideration is that the number of small enterprises is expected to increase, partially due to outsourcing by larger companies. The identity of the office occupant plays an important part in this. An entrepreneur would rather not become part of a multi-tenant office complex, but will want to showcase his own identity now more than ever. A more important question is whether or not the level of quality of the current supply corresponds to the demand. A large part of the supply (63%) has already been up for rent or has been offered for sale for more than a year. It remains essential that a specific municipal policy is developed in the area of small-scale office buildings to prevent a long-term lack of occupancy. Part of the responsibility for this lies with the business world; the opportunities have to be grasped by the market certainly if the government does not make use of them.

107

Retail real estate Resulting from the strong economic growth in 2007, the supply of retail space decreased in the past year. The absorption of retail space was, however, more limited than in 2006. The absorption rate experienced in the peak year of 2006, in which a number of large-scale shopping centres were constructed, was not realised. In that year, Entre Deux and Mosae Forum in Maastricht were introduced to the market. South Limburg is characterised by a finely woven retail structure. Anticipated is that, as a result of the decreasing population, this supply will experience some considerable pressure in the years to come. Taking into account the decreasing population in combination with the ample supply of retail premises it is remarkable that relatively many retail projects have recently been delivered or are in their planning stages in this region. The planned supply amounts to almost 171,000 m2. In this, it must be noted that not all plans are limited to adding retail surface area to the total supply. This partially concerns restructuring plans, comprising partial renovation and sometimes even reorganisation of the existing supply. The same issues that apply to the housing market also apply to the retail market. More attention must be paid to restructuring shopping areas in combination with a further concentration of the retail premises supply. Business premises market As expected as a result of the strong economic growth and the decrease in the number of business premises on offer, the volume of business premises absorbed in the market was far higher in 2007 than in the previous years. In combination with a greater absorption the business premises supply in the region decreased. It is not surprising that due to the increase in absorption in combination with the decrease in supply, the business premises market in South Limburg has become considerably healthier in 2007, but with a business premises ratio of 52% this is still quite substantial. The number of business premises absorbed into the market in South Limburg in 2007 is on a much smaller scale than the number of business premises on offer on 1st January 2008. Particularly the larger objects enjoyed only a limited degree of popularity in 2007. Business premises encompassing a surface area between 100-500 m2 were most in demand. The business premises market, as opposed to the retail and commercial markets, is mainly determined by construction carried out under own management. The size and scope of the plans as regards business premises is more limited in this region than in the other market segments. Commercial premises Definite data for 2007 will only be available in the course of the second quarter of 2008. Based on preliminary data, an initial estimate can be made of what was distributed. Distribution of commercial premises in 2007 in South Limburg, encompassing 16 hectares, was 50% lower than in 2006. The remaining capacity in the region amounted to 409 hectares excluding the approximately 514 hectares that has been included in plans. Whether all these plans can indeed be realised at all remains a point of consideration. Revitalising commercial premises has been an important item on the agenda for years. 56% of the gross surface area of commercial premises in the region has become obsolete. In the past years, a substantial number of revitalisation plans have been set up. For instance, 1262 of the entire 2194 hectares of outdated surface area is currently being revitalised. This includes a number of large premises, such as the Beatrixhaven in Maastricht and the

108

Chemelot industrial park in Sittard-Geleen. The problem of obsolescence is most urgent in Parkstad, with 955 hectares of premises that have become outdated. Leisure South Limburg is one of the most important tourist regions in the Netherlands, attracting both national and international visitors. The region’s strength lies in its un-Dutch landscape and lifestyle; the hills and the Burgundian way of life are among the unique basic characteristics that attract tourists to this region. These are supplemented by the historic centres of Maastricht and Valkenburg and a broad range of recreation, tourist and cultural facilities and attractions. The region’s central location is situated in close proximity to other tourist regions, such as the Eiffel region and the Ardennes to the south and the lakes of Central Limburg to the north and the historic cities of Aachen and Liege. It is not surprising that the Leisure sector is one of the region’s growth sectors. Especially Parkstad Limburg has demonstrated high growth figures in the past few years. Expenditures in the tourist sector have skyrocketed in South Limburg since 2002 from 500 to 830 million euros, an increase of 66%. The region offers a great diversity of cultural facilities. With its historic centre and international atmosphere, Maastricht is immensely attractive to visitors from the rest of the Netherlands and across the border. In addition, the city would like to conquer a place on the map for itself as a ‘creative city’. Moreover, the city harbours the most widely renowned arts and antiques fair in the world (the TEFAF) which is organised every year at the Congress Centre MECC. There are also plans for the construction of a new theatre complex with hotel, restaurants, residences and perhaps even a casino. This power of attraction for tourists also applies to Valkenburg aan de Geul, which acts as the gateway for the hilly landscape to tourists. The hilly landscape is especially aimed at tourists staying more than only a few days. In Parkstad Limburg a number of daytime attraction parks have been launched in the past few years (GaiaPark, SnowWorld, and World Gardens of Mondo Verde). In addition, there are plans to expand tourist facilities near these attractions. The planned outer ring road will increase accessibility and ensure that this sector will remain a growth sector in the years to come. In the area of culture and the arts, South Limburg’s many theatres and cultural activities such as the World Music Competition in Kerkrade, the culinary event Preuvenemint in Maastricht and Cultura Nova in Heerlen, have a great deal to offer. The theatre in Heerlen underwent a metamorphosis recently and even the colossal Van der Ende productions can play here.

Summary of data for South Limburg

Absolute Population Size of the population 1-1-2008 610,700 Development of the population 2007 - 4,100 Population forecast up to 2040 - 150,600 Number of households 2007 283,530 Households forecast up to 2040 - 46,520 Socio-economic development Number of establishments 1-4-2007 32,250 Development of establishments 2006-2007 + 1,350 Employment opportunities 1-4-2007 269,350 Employment opportunities development 2006-2007 + 3,560 Working population 2007 264,000 Forecast working population 2008-2040 - 96,000 Number of unemployed 1-1-2008 Unemployment development 2006-2007 (yearly average) - 5,500 Unemployment percentage 2007 (yearly average) 10.1% Housing market Housing supply per 1-1-2008 285,500 Housing supply development in 2006 + 1,920 Newly constructed homes in 2006 2,370 Demolitions in 2006 500 Home purchasing transactions in 2007 6,900 Average purchase price 2007 € 195,100 Number of homes for sale per 1-1-2008 5,480 Planned capacity per 1-1-2007 29,440 Office market Supply per 1-1-2008 166,190 m² Number of transactions 2007 171 Absorption in 2007 73,500 m² Office premises ratio 44% Rental price per m² € 122,- per m² Planned supply 288,600 m² Retail market Retail space supply per 1-4-2007 1,137,350 m² Supply per 1-1-2008 53,800 m² Number of transactions 2007 264 Absorption in 2007 37,200 m² Rental price per m² € 144 per m² Planned supply 171,000 m² Business premises market Supply per 1-1-2008 377,200 m² Number of transactions 2007 155 Absorption in 2007 195,700 m² Commercial premises ratio 52% Rental price per m² € 42 Planned supply 46,400 m² Commercial premises market Remaining capacity per 1-1-2007 409 ha. Immediately available surface area per 1-1-2007 234 ha. Distribution in 2006 32 ha. Lot price € 97 per m² Planned supply 514 ha.

Increase/decrease in %

- 0.7% - 27% - 16%

+ 4.4% + 1.3% - 36% - 18%

+ 0.7% 0.9% 0.2% 4.7% - 3.2% +1.4% 3.7%

+14% - 6% - 14% -15% - 0.8%

of the housing supply of the housing supply of the supply of owner-occupied housing as opposed to 2006 of the supply of owner-occupied housing

points

- 14% + 18% - 45% - 2.8%

- 23% + 24% + 21% + 19% - 4.5%

-points

+ 60% + 5.4%

109

Zusammenfassung

Die wichtigsten Folgerungen hinsichtlich des Immobilienmarktes und den damit zusammenhängenden relevanten Entwicklungen des Vorjahres werden nachstehend – nach einem Eindruck des allgemeinen Niederlassungsklimas – pro Abschnitt kurz zusammengefasst.

Niederlassungsklima Das Niederlassungsklima kann für Süd-Limburg für das Jahr 2007 als sehr stabil bezeichnet werden. 2007 kam dies im starken Wirtschaftswachstum, den damit zusammenhängenden Investitionen, dem Wachstum des Beschäftigungsgrads und einem großen Vertrauen des Unternehmertums zum Ausdruck. Die Region ist verkehrstechnisch gut angeschlossen und verfügt mit der A73-Süd jetzt auch über eine bessere Anbindung an Roermond, Venlo und Nimwegen. Für den Wohnungsmarkt war es auch ein gutes Jahr, wobei darauf hingewiesen werden muss, dass viele Neubauwohnungen im Rahmen von Umstrukturierungsprojekten realisiert wurden. Die Preise in der Region liegen, vor allem im Vergleich zu anderen urbanen Regionen in den Niederlanden auf einem akzeptablen Niveau. In Bezug auf die Gewerbeimmobilienmärkte kam das sehr stabile Niederlassungsklima der Region im Jahre 2007 vor allem im Gewerberaummarkt zum Ausdruck. Für die beiden anderen Teilmärkte war dies weniger sichtbar. Dies ist nicht verwunderlich, da 2006 eine große Anzahl Büroraum- und Ladengeschäftspläne vom Markt aufgenommen wurden. Für Gewerbegelände ist es wichtig, dass im richtigen Augenblick die richtigen Baugrundstücke angeboten werden. Trotz der Tatsache, dass die Erschließung 2007 niedriger war als im Jahre 2006, wird sie in den kommenden Jahren wahrscheinlich in der Folge einiger neuer Gewerbegebietserschließungen zunehmen. Das starke Niederlassungsklima in Süd-Limburg ist auch in der Teilregion Parkstad Limburg erkennbar. Hier hat sich in den vergangenen Jahren vor allem das touristisch-rekreative Niederlassungsklima verbessert, das übrigens für ganz Süd-Limburg kraftvoll ist. Die Einwohneranzahl Süd-Limburgs ist rückläufig. Damit wurde die Region Vorläufer in den Niederlanden und erfüllt eine Vorbildfunktion für den übrigen Teil des Landes. Diese Entwicklung bietet qualitative Wachstumschancen auf unterschiedlichen Gebieten. Auf diese Weise ist Konzentration auf Qualität und Umstrukturierung statt Quantität möglich. Anders ausgedrückt bedeutet dies ‚Qualität als Chance‘. Süd-Limburg verfügt als Region denn auch über großes Potenzial und ist angesichts ihrer Lage eine Grenzenregion mit einer hohen touristischen Qualität und einem guten Wohn-, Arbeits- und Lebensklima. Es ist jedoch von Bedeutung, dass die Region als Einheit nach Außen tritt und deutliche Entscheidungen getroffen werden. In diesem Zusammenhang ist ‚Branding‘ ein wichtiger Punkt, bei dem Image und Marketing eine bedeutende Rolle spielen. Branding steht derzeit sowohl bei der Provinz Limburg als auch bei Unternehmen weit oben auf der Tagesordnung.

110

Der vorliegende Bericht ist dafür ein erstes Beispiel. 2008 wird auch eine Betrachtungsweise angesichts des Brandings in der Region präsentiert werden. In diesem Zusammenhang ist außerdem die Erwähnung der Beschleunigungsagenda notwendig. Diese Initiative der Provinz Limburg bezieht sich auf Cluster, die der Region in den kommenden Jahren große Chancen bieten. Für Süd-Limburg handelt es sich dabei um: • Energy, Materials & Systems; hinsichtlich dieses Clusters muss die Entwicklung von Business Campus Chemelot genannt wer den. Die Investitionen in eine neue Siliciumfabrik bei Chemelot und die geplante Erweiterung von Solland Solar bei Avantis fügen sich in die eingeschlagene Entwicklungsrichtung; • Gesundheitswesen; in diesem Zusammenhang haben das Uni versitätsklinikum Maastricht AZM und dasUniversitäts klinikum Aachen mittlerweile den Plan erfasst, ein internationa les Zentrum für Herz- und Gefäßkrankheiten zu realisieren; • Freizeit; in diesem Rahmen führt die Provinz Limburg 2008 in der ersten Jahreshälfte ein Innovationsprogramm, das die Bereiche Erholung, Kultur, Natur und Sport verbindet. Süd-Limburg ist dabei eine der drei touristischen Regionen auf die man sich dabei konzentriert. Sozialwirtschaftliche Entwicklungen 2007 war in wirtschaftlicher Hinsicht ein ausgezeichnetes Jahr. Das Wirtschaftswachstum in den Niederlanden belief sich auf 3,5% und überschritt in den vergangenen Monaten sogar 4%. Dieses Wachstum hat sich vor allem in der großen Aufnahme von Gewerberäumen in Süd-Limburg und im hohen Niveau des Vertrauens des Unternehmertums ausgedrückt. Der Quartalmonitor Barometer Economie Limburg (BEL) weist aus, dass das Vertrauen der Wirtschaft in Limburg 2007 im Vergleich zu den vergangenen sechs Jahren am größten war. Die Arbeitslosigkeit ging im vergangenen Jahr ebenfalls rasch zurück. Die Entwicklung des Beschäftigungsgrads in Limburg blieb 2006 im Vergleich zum nationalen Beschäftigungsstand jedoch etwas zurück. Dabei ist es notwendig zu erwähnen, dass die Massenentlassung beim Autohersteller NedCar im vergangenen Jahr das Wachstum des Beschäftigungsgrads 2007 in Süd-Limburg bremste. Nedcar beginnt im zweiten Halbjahr 2008 übrigens mit der Montage eines neuen Modells, womit der Beschäftigungsgrad mit circa 450 Personen zunehmen wird. Für das Jahr 2008 geht die Zentrale Planungsbehörde CPB von einem niedrigeren Wirtschaftswachstum in den Niederlanden aus. Außerdem besteht die Möglichkeit eines gebremsten Beschäftigungsstandwachstums in einigen Bereichen. Die Unsicherheiten

für das Jahr 2008 sind neben der Ölkrise vor allem die amerikanische Kreditkrise und deren Auswirkungen auf die internationalen Börsen. Der im vierten Quartal durchgeführte Wirtschaftsbarometer Limburg lässt jedoch erkennen, dass das Unternehmertum in Limburg vorerst noch sehr positiv hinsichtlich des Jahres 2008 ist. Infrastruktur Süd-Limburg ist sowohl national als auch international über verschiedene Autobahnen gut erreichbar. Allerdings gibt es einige Engpässe. So besteht die Gefahr der Überbelastung der A2 und sind Verbesserungen der internationalen Eisenbahnverbindungen notwendig. Zum Zwecke der Lösung dieser Engpässe wird derzeit an unterschiedlichen Plänen gearbeitet. Die A73-Süd wurde inzwischen geöffnet, womit die Erreichbarkeit Süd-Limburgs von den Regionen Roermond, Venlo und Arheim-Nimwegen aus stark verbessert wurde. In den kommenden Jahren sind auch einige Projekte geplant, die die Erreichbarkeit garantieren sollen. So wird die innerstädtische Trasse der A2 in Maastricht untertunnelt und wird der Außenring in Parkstad eine große Verbesserung für die Erreichbarkeit dieser Region mit sich bringen. Hinsichtlich der öffentlichen Verkehrsmittel wurden in den vergangenen Jahren auch einige Verbesserungen durchgeführt. So wurde die Zugverbindung Maastricht-Lüttich verbessert, womit eine bessere Anbindung der Stadt mit der Hochgeschwindigkeitslinie Köln-Brüssel gewährleistet ist. Die grenzüberschreitenden Zugverbindungen sind allerdings immer noch mangelhaft. So fehlt ein direkter Personenverkehr in Richtung Hasselt-Genk und ist eine Verbesserung der Verbindung Heerlen-Aachen notwendig. Wohnungsmarkt Daten hinsichtlich der Entwicklung des Wohnungsbestands 2007 werden im Laufe des zweiten Quartals verfügbar, sodass im vorliegenden Bericht auf die Entwicklungen des Jahres 2006 eingegangen werden wird. Der Bau von Wohnungen in Süd-Limburg erlebte 2006 ein Spitzenjahr. In den vergangenen 10 Jahren wurden nur 1997 mehr neue Wohnungen übergeben. Zunächst scheint dies mit der rückläufigen Bevölkerung im Widerspruch zu stehen. Der realisierte Neubau findet zum Teil an Umstrukturierungsstandorten statt, an denen in den vergangenen Jahren Wohnungen abgerissen wurden. An diesen Standorten handelt es sich als um Ersatzneubau, wobei hin und wieder weniger neue Wohnungen gebaut, als alte abgerissen werden. Trotzdem ist es notwendig, in den kommenden Jahren darauf zu achten, dass nicht für Leerstand gebaut wird. Unterschiedliche Wohnungsmarktfaktoren signalisieren allerdings eine Entspannung der Lage. Die Verkaufspreise von Eigentums-

wohnungen lassen dies teilweise erkennen. So sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in Parkstad Limburg 2007 nicht angezogen, während sie national gesehen mit gut 5% zunahmen. In den beiden anderen Regionen steigen diese zwar noch, sei es beschränkt auf 1,5 bis 3%. Auch am Mietmarkt ist die Entspannung spürbar. Der Leerstand von Mietwohnungen bei den Wohnungsgenossenschaften nimmt in den letzten Jahren zu. Dies trifft jedoch nicht nur für Parkstad zu; auch in den anderen beiden Regionen Süd-Limburgs nimmt der Bevölkerungsumfang ab, weswegen auch hier der Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren eine weitere Entspannung erkennen lassen wird. Für die bevorstehenden Jahre soll nicht mehr in groß angelegte Neubaugebiete außerhalb der bestehenden Stadtgrenzen in der Region, sondern viel mehr in die qualitative Verbesserung des vorhandenen Wohnungsbestands investiert werden. Umstrukturierungsprojekte werden durch Abriss in Kombination mit dafür an Stelle tretenden Neubaubauten immer mehr die Wohnungsmarktpolitik in der Region bestimmen. Außerdem wird in den kommenden Jahren sowohl im quantitativen als auch im qualitativen Sinne immer mehr auf die Nachfrageseite des Marktes geachtet werden müssen. Büroraummarkt Der Büroraummarkt in Süd-Limburg wird regional bedient. Unternehmen mit großer Nachfrage an Büroflächen wie DSM und SABIC in Sittard-Geleen, ABP, UWV und CBS in Heerlen und Vodafone sowie einige Callcenter in Maastricht stellen eine obere Schicht dar, die durch eine großen Anzahl mittelgroßer und kleiner Unternehmen mit entsprechend mittelgroßem und geringem Bedarf ergänzt wird. In den Angebots- und Aufnahmezahlen ist dies wiedererkennbar. Das Angebot in Süd-Limburg hat im vergangenen Jahr zugenommen, wobei fast die Hälfte der angebotenen Quadratmeter Büroraum zwischen 100 und 500 m² liegt. In Süd-Limburg ist noch immer ein geräumiger Büroraummarkt vorhanden. Die Aufnahme war im Jahre 2007 dahingegen rückläufig, wobei darauf hingewiesen werden sollte, dass die Aufnahme im Jahr 2006 besonders hoch war und teilweise vom Neubauprojekt ,De Colonel‘ in Maastricht bestimmt wurde. Gefragt waren vor allem Büroräume zwischen 100 und 500 m². Diese Nachfrage wird auch in den kommenden Jahren groß bleiben. Ein wichtiger Faktor besteht dabei in der zunehmenden Anzahl kleinerer Unternehmen, was unter anderem an die Vergabe von Aufträgen durch größere Unternehmen liegt. Hierbei spielt die Identität des Büroraumnutzers eine wichtige Rolle. Ein Unternehmer möchte nicht Teil eines großen Bürogebäudes sein, sondern hat viel stärker als früher den Wunsch, eine eigene Identität zu präsentieren. Wichtiger ist

111

allerdings die Frage, ob mit der Qualität des derzeitigen Angebots diese Nachfrage bedienen kann. Ein Großteil des Angebots (63%) wird nämlich schon länger als ein Jahr angeboten. Es ist daher wichtig, dass in Bezug auf Büroräume in kleinem Umfang spezifische Gemeindepolitik entwickelt wird, damit langanhaltender Leerstand vermieden wird. Ein Teil der Verantwortung trägt jedoch auch die Unternehmen; die Chancen sollten nämlich vom Markt genutzt werden und insbesondere dann, wenn der Staat sie nicht wahrnimmt. Markt für Ladengeschäftsraum In der Folge des starken Wirtschaftswachstums im Jahre 2007 war das Angebot an Ladengeschäftsraum im vergangenen Jahr rückläufig. Die Aufnahme von Ladengeschäftsräumen war im vergangenen Jahr jedoch geringer als im Jahre 2006. Die Aufnahme des Spitzenjahres 2006, in dem einige große neue Einkaufszentren realisiert wurden, wurde nicht erreicht. So wurden in dem Jahr das neue Entre Deux und Mosae Forum in Maastricht vom Markt aufgenommen. Süd-Limburg wird durch eine feinmaschige Geschäftsstruktur gekennzeichnet. Es wird angesichts der rückläufigen Bevölkerung erwartet, dass dieses Angebot an Geschäften in den kommenden Jahren unter Druck stehen wird. Angesichts der rückläufigen Bevölkerung in Zusammenhang mit dem großzügigen Angebot an Geschäften ist es bemerkenswert, dass gerade in der Region in der jüngsten Vergangenheit relativ viele Geschäfte fertiggestellt wurden oder sich noch in der Planphase befinden. So beträgt der Planvorrat fast 171.000 m2. Hierbei wird angemerkt, dass nicht alle Pläne ausschließlich die Fußbodenoberfläche von Ladengeschäftsraum an den Gesamtvorrat zufügen. Es handelt sich teilweise um Umstrukturierungspläne, wobei auch teilweise Erneuerungen und hin und wieder sogar Sanierung des vorhandenen Vorrats Bestandteil der Pläne sind. Was für den Wohnungsmarkt zutrifft, trifft auch auf den Markt für Ladengeschäftsräume zu. Es wird vielmehr auf die Umstrukturierung von Ladengeschäftsgebieten in Kombination mit einer weiteren Konzentration des Ladengeschäftsangebots gesetzt werden müssen. Gewerberaummarkt Wie aufgrund des starken Wirtschaftswachstums und des rückläufigen Gewerberaumangebots erwartet werden konnte, befand sich die Aufnahme von Gewerberäumlichkeiten weit über dem Aufnahmevolumen der vorhergehenden Jahre. In Kombination mit einer größeren Aufnahme ging das Angebot an Gewerberaum in der Region zurück. Es ist nicht verwunderlich, dass aufgrund der Aufnahmezunahme in Kombination mit dem rückläufigen Angebot der Süd-limburgische Gewerberaummarkt 2007 sich ansehnlich stabilisiert hat, jedoch mit einer Gewerberaumrate von 52% ist er jedoch immer noch großzügig. Der in 2007 in Süd-Limburg aufgenommene Gewerberaum ist von beträchtlich kleinerem Umfang als der am 1. Januar 2008 angebotene Gewerberaum. Vor allem die umfangreichsten Objekte wurden 2007 nur mäßig nachgefragt. Die Gewerberäume mit 100-500 m2 waren am begehrtesten. Der Gewerberaummarkt wird im Gegensatz zum Ladengeschäftsraum- und Büroraummarkt größtenteils von Eigenbau bestimmt. Der Umfang der Gewerberaumpläne ist in der Region dann auch eingeschränkter als in den anderen beiden Teilmärkten. Gewerbegebiete Definitive Daten über das Jahr 2007 werden im Laufe des zweiten Quartals verfügbar. Auf der Grundlage der vorliegenden Daten

112

kann jedoch bereits eine erste Prognose der Erschließung abgegeben werden. Die Erschließung von Gewerbegebieten lag 2007 in Süd-Limburg mit circa 16 ha um die Hälfte niedriger als im Jahre 2006. Die Restkapazität in der Region betrug 409 ha exklusiv jene in Plänen aufgenommenen circa 514 ha. Es ist dabei fraglich, ob die Gesamtheit dieser Pläne realisiert wird. Sanierung der Gewerbegebiete ist bereits seit Jahren ein wichtiger Punkt auf der Agenda; 56% der Bruttooberfläche der Gewerbegebiete der Region ist nämlich sanierungsbedürftig. In den vergangenen Jahren wurde jedoch eine große Anzahl Sanierungspläne erstellt. So wird derzeit 1.262 der insgesamt 2.194 ha sanierungsbedürftigen Oberfläche saniert. Darunter befinden sich eine Anzahl großer Gewerbegebiete wie der Beatrixhafen in Maastricht und der Industriepark Chemelot in Sittard-Geleen. In Parkstadt ist die Veralterungsproblematik mit 955 am dringlichsten. Freizeit Süd-Limburg ist eine der wichtigsten touristischen Gebiete in den Niederlanden mit einer internationalen Anziehungskraft, die von ihrer nicht typisch niederländisch anmutenden Landschaft und ihrem Lebensstil herrührt; die Hügel und das genießerische Leben sind Teil der einzigartigen touristischen Grundmerkmale dieser Region. Sie werden von den historischen Altstädten Maastrichts und Valkenburgs und von einer ganzen Reihe rekreativer, touristischer und kultureller Angebote und Attraktionen ergänzt. Die Region hat außerdem eine zentrale Lage hinsichtlich anderer nahegelegener touristischer Regionen, etwa die Eifel und die Ardennen südlich und dem Seengebiet Mitte-Limburgs nördlich der Region sowie historische Städte wie Aachen und Lüttich. Der Freizeitsektor ist deswegen nicht ohne Grund einer der Wachstumsbereiche in der Region. Vor allem Parkstadt Limburg hat in den vergangenen Jahren hohe Wachstumszahlen vorzuweisen. Die Ausgaben im Tourismussektor sind seit dem Jahre 2002 von 500 auf 830 Millionen Euro gestiegen; eine Steigerung von 66%. Die Region verfügt über eine große Diversität an kulturellen Anlagen. Maastricht hat mit der historischen Altstadt und mondialen Ausstrahlung eine große Anziehungskraft auf den restlichen Teil der Niederlande und über die Landesgrenzen hinaus. Außerdem hat die Stadt den Wunsch, sich als kreative Stadt zu präsentieren. In ihr findet ja auch die weltweit wichtigste Kunst- und Antiquitätenmesse (die TEFAF) statt, die jährlich im Kongresszentrum MECC organisiert wird. Außerdem sind Pläne für den Bau eines neuen Theaterkomplexes mit einem Hotel, Gaststätten, Wohnungen und eventuell einem Kasino vorhanden. Die touristische Anziehungskraft von Valkenburg aan de Geul ergibt sich aus der Erschließung des Hügellandes für den Touristen. Das Hügelland richtet sich vor allem auf den mehrtägigen Tourismus. In Parkstad Limburg sind in den vergangenen Jahren eine große Anzahl Vergnügungsparks errichtet worden (GaiaPark, SnowWorld, Gärten der Welt Mondo Verde). Zudem sind Pläne vorhanden, um in der Nähe dieser Vergnügungsparks die touristische Infrastruktur auszubauen. Der geplante Außenring wird die Erreichbarkeit verbessern und dafür sorgen, dass dieser Sektor auch in den kommenden Jahren ein Wachstumsmotor bleibt. Auch im kulturellen Bereich hat Süd-Limburg mit seinen Theatern und kulturellen Aktivitäten, wie dem Weltmusikwettbewerb in Kerkrade, dem kulinarischen Event Preuvenemint in Maastricht und Cultura Nova in Heerlen viel zu bieten. So wurde das Theater in Heerlen kürzlich einer Metamorphose unterzogen, es können dort jetzt sogar die großen Van der Ende-Produktionen untergebracht werden.

Zusammenfassende Daten Süd-Limburg Absolutwert Bevölkerung Bevölkerungsumfang 1-1-2008 610.700 Bevölkerungsentwicklung 2007 - 4.100 Bevölkerungsprognose bis einschl. 2040 - 150.600 Anzahl Haushalte 2007 283.530 Haushalte Prognose bis einschl. 2040 - 46.520 Sozialwirtschaftliche Entwicklung Anzahl Niederlassungen 1-4-2007 32.250 Entwicklung der Niederlassungen 2006-2007 + 1.350 Arbeitsplätze 1-4-2007 269.350 Beschäftigungsentwicklung 2006-2007 + 3.560 Erwerbstätige 2007 264.000 Prognose Erwerbstätige 2008-2040 - 96.000 Arbeitslosenanzahl 1-1-2008 Arbeitslosigkeitsentwicklung 2006-2007 (Jahresdurchschnitt) - 5.500 Arbeitslosigkeitsprozentsatz 2007 (Jahresdurchschnitt) 10,1% Wohnungsmarkt Wohnungsvorrat ab dem 1-1-2008 285.500 Wohnungsvorratsentwicklung 2006 + 1.920 Neubau 2006 2.370 Abriss 2006 500 Eigentumswohnung Transaktionen 2007 6.900 Mittlere Erwerbssumme 2007 € 195.100,- Angebot Eigentumswohnungen ab dem 1-1-2008 5.480 Plankapazitäten ab dem 1-1-2007 29.440 Büroraummarkt Angebot ab dem 1-1-2008 166.190 m² Anzahl Transaktionen 2007 171 Aufnahme im Jahre 2007 73.500 m² Büroraumrate 44% Mietpreis pro m² € 122,- pro m² Planvorrat 288.600 m² Ladengeschäftsraummarkt Ladengeschäftsraumvorrat ab dem 1-4-2007 1.137.350 m² Angebot ab dem 1-1-2008 53.800 m² Anzahl Transaktionen 2007 264 Aufnahme 2007 37.200 m² Mietpreis pro m² € 144,- pro m² Planvorrat 171.000 m² Gewerberaummarkt Angebot ab dem 1-1-2008 377.200 m² Anzahl Transaktionen 2007 155 Aufnahme 2007 195.700 m² Gewerberaumrate 52% Mietpreis pro m² € 42,- Planvorrat 46.400 m² Betriebsgelände Restkapazitäten ab dem 1-1-2007 409 ha Sofort herausgebbare Oberfläche ab dem 1-1-2007 234 ha Erschließung 2006 32 ha Grundstückspreis € 97,- pro m² Planvorrat 514 ha

Zu-/Abnahme in %

- 0,7% - 27% - 16%

+ 4,4% + 1,3% - 36% - 18%

+ 0,7% 0,9% 0,2% 4,7% - 3,2% +1,4% 3,7%

des Wohnungsvorrats des Wohnungsvorrats des Eigentumswohnungsvorrats hinsichtlich 2006 des Eigentumswohnungsvorrats

+14% - 6% - 14% -15% Punkte - 0,8%

- 14% + 18% - 45% - 2,8%

- 23% + 24% + 21% + 19% Punkte - 4,5%

+ 60% + 5,4%

113

Founders

Boek & Offermans Makelaars, met vestigingen in Heerlen, Maastricht en Sittard, is een van Limburgs oudste makelaarskantoren. Het kantoor werkt met een aantal toonaangevende onafhankelijke collega’s samen in Dynamis, een groep regionale makelaars die zich richt op de landelijke markt voor vastgoedconsultancy en transactiebegeleiding. Boek & Offermans Makelaars vertegenwoordigt daarin Limburg. Pieter Boek, directeur van Boek & Offermans Makelaars, associeerde in 1994 met Offermans Makelaardij. Sinds 1997 bemiddelt het makelaarskantoor ook bij de aan- en verkoop van woningen en anno 2003 biedt Boek & Offermans Makelaars ook onafhankelijke hypotheekbemiddeling via Dynamis Financieel Adviseurs. Een eigen hypotheekketen van zestig kantoren en een compleet pakket verzekeringen en hypotheken. Uiteraard is Boek & Offermans lid van de NVM, het belangrijkste makelaarsnetwerk van Nederland. Verhuur en verkoop van alsmede beleggen in winkels, kantoren, bedrijfspanden en bedrijfsterreinen. Pieter Boek: “We kopen aan, voeren zoekopdrachten uit en bemiddelen in verhuur en verkoop van woningen en bedrijfsruimten. Taxeren van onroerend goed is binnen Dynamis een aparte discipline. Ook hier telt de onafhankelijkheid zeer zwaar!” www.boek-offermans.nl

De gezamenlijke ambities van het privaat, maatschappelijk en bestuurlijk netwerk van Parkstad worden werkelijkheid door de daadkracht van de Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg (OPL-Parkstad). OPL is een vereniging van grote werkgevers in Parkstad Limburg. De rol van OPL is het daadkrachtig en slagvaardig bouwen aan de structuurversterking van Parkstad. Als netwerk van bestuurders, leidinggevenden en ondernemers met kracht en potentie in Parkstad, komen hierdoor doelgerichte en aansprekende projecten tot stand. Onze ambities zijn geclusterd in de thema’s Parkstadstrategie, Parkstadmarketing, Nieuwe Parkstadeconomie en Maatschappelijk Ondernemen in Parkstad. Ambitieuze private en maatschappelijke ondernemers die samen de schouders willen zetten onder dit sterke Parkstad-netwerk zijn welkom als lid.

114

Van Gent | Wolfs | Knops notarissen kan bogen op een gedegen historie van ruim 100 jaar notariaat. Naast drie notarissen, te weten mr. R.(Roel) M.J. van Gent, mr. A.(Ton) P.C.G. Wolfs en mr. H.(Henri) A.G.G. Knops, zijn aan het kantoor 31 medewerkers verbonden, onder wie vijf kandidaat-notarissen (van wie één fiscaal-juriste) en twee juristen. Hiermee is Van Gent | Wolfs | Knops notarissen één van de grote spelers op de notariële markt. Wij staan voor een persoonlijke, snelle, doeltreffende en deskundige juridische dienstverlening. Kwaliteit staat hoog in ons vaandel! Van Gent | Wolfs | Knops notarissen is thuis op elk relevant notarieel rechtsgebied, te weten Vastgoedrecht, Personen- en Familierecht en Ondernemingsrecht. Voorts zijn wij deskundig op het gebied van Estate-planning. Vastgoed heeft onze grote aandacht; naast de lokale markt bedienen we de regionale en zelfs landelijke markt als het gaat om complexe vastgoedtransacties, waarbij de toonaangevende regionale spelers onze opdrachtgevers zijn.

Obvion is een eigentijds hypotheekbedrijf, dat verantwoorde hypotheken verstrekt tegen de beste prijs en samen met de beste intermediairs. Obvion opereert vanuit Heerlen en richt zich met 375 enthousiaste medewerkers uitsluitend op de markt van onafhankelijke tussenpersonen. Dat doet Obvion, voortgekomen uit een samenwerkingsverband van Rabobank en ABP, met een filosofie die gebaseerd is op zes pijlers: open & eerlijk, onafhankelijk, snel & flexibel, professioneel, betrouwbaar en persoonlijke aandacht. In onze werkwijze staat het belang van consument en maatschappij voorop. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, ofwel MVO, is voor ons meer dan een trend. Obvion gaat bewust om met mensen, het milieu en de positie die de organisatie binnen de samenleving inneemt. MVO op financieel gebied houdt in dat we kijken naar voordelen en consequenties op korte én lange termijn. www.obvion.nl

In de huidige gemeente Sittard-Geleen ontstonden ruim 5.000 jaar voor Christus de oudste boerendorpen van Nederland. Ook andere beschavingen, zoals de Romeinse, hebben er hun sporen nagelaten. De meeste kerkdorpen die nu deel uit maken van de gemeente Sittard-Geleen zijn ontstaan in de middeleeuwen. Sittard zelf verwierf stadsrechten in 1243. Met de opkomst van de mijnindustrie – Staatsmijn Maurits ging officieel van start op 1 januari 1926 – veranderde het agrarische karakter van het gebied in korte tijd in een industrieel gebied met twee stedelijke kernen: Sittard en Geleen. Na verschillende kleinere herindelingen werden de gemeenten Born, Geleen en Sittard per 1 januari 2001 samengevoegd tot Sittard-Geleen.

Het Kadaster bestaat 175 jaar. Zo lang verwerkt het al gegevens over vastgoed in Nederland en houdt deze nauwkeurig bij in de openbare registers en in de kadastrale registratie. Het Kadaster is daarmee de bron voor vastgoedinformatie in Nederland. Het is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO), heeft geen winstoogmerk en bevordert het maatschappelijk verkeer in vastgoed. Jaarlijks beantwoordt het Kadaster 28 miljoen informatieaanvragen vanuit het notariaat, de makelaardij, bedrijven en particulieren en andere belanghebbenden.

Wijkgericht werken is een van de pijlers van het beleid van SittardGeleen. Niet voor niets is de titel van het coalitieprogramma ‘De burger centraal, de stad op orde’. In de hele stad voeren vijf thema’s de boventoon: vergrijzing, jeugd en jongeren, verkeer, onderhoud openbare ruimte en sociale veiligheid in de wijken. Het gemeentebestuur is van mening dat er oog en oor moet zijn voor het verbeteren van de leefbaarheid in alle wijken en buurten van de stad.

Registreren en informeren Het Kadaster verzamelt gegevens over registergoederen in Nederland. Hiertoe behoren niet alleen onroerende zaken, zoals huizen en appartementen, maar ook roerende zaken als schepen en luchtvaartuigen. Daarnaast houdt het Kadaster het Rijksdriehoekstelsel in stand en speelt een essentiële rol in landinrichtingvraagstukken. Ook de topografische Dienst en KLIC (ter voorkoming van graafschade) maken onderdeel uit van het kadaster. Naast de standaardproducten als hypotheekgegevens, gemiddelde koopsommen, transactiegegevens, perceelgegevens en kadastrale en topografische kaarten biedt het Kadaster maatwerk en advisering.

3W staat voor een leefomgeving waarin mensen vrij en comfortabel kunnen leven. Daarom kiezen we voor een geavanceerde vorm van projectontwikkeling, waarin de functies wonen, werken, winkelen en welzijn met elkaar verweven zijn. 3W ontwikkelt vooruitstrevende, binnenstedelijke totaalprojecten. Met veel aandacht voor kwalitatief maatwerk, maatschappelijke waarde en veiligheid. Een goede samenwerking met publieke en private partners is daarbij een van de uitgangspunten. Unieke locaties, onderscheidende architectuur en verrassende materiaalkeuzes completeren waar 3W voor staat: het leveren van toekomstgericht en origineel werk. We zijn actief bij de (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen in het zuiden van Nederland en in Duitsland, onder andere in Maastricht met de projecten Entre Deux, Mosae Forum en Belvédère, bij de centrumplannen voor Sittard-Geleen en bij diverse plannen in Parkstad.

Programma Investeren in steden en dorpen Met het programma ‘Investeren in steden en dorpen’ wil de Provincie samen met haar partners investeren in kwaliteit van leefomgeving: een duurzaam en vitaal woon-, leef- en werkklimaat. Het programma zet daarbij in op een gevarieerder woningaanbod, aansluitend bij veranderende behoeften. Meer voorzieningen-opmaat. Duurzaam bouwen, met oog voor milieu. Steden en dorpen goed bereikbaar maken. De verkeersveiligheid vergroten. Zorgen voor een gezond leefklimaat door bodem, water en lucht zo schoon mogelijk te houden. Dit alles moet ertoe leiden dat mensen zich thuis (blijven) voelen in hun dorp of stad; dat ze zich verbonden weten met hun leefomgeving en er graag willen wonen. De Provincie Limburg wil haar bewoners een leefbare toekomst garanderen. Daar staat het programma Investeren in steden en dorpen voor!

115

Bouwbedrijven Jongen is de overkoepelende organisatie van vier aannemersbedrijven en een bedrijf dat zich toelegt op bouwen projectontwikkeling. Het hoofdkantoor is gevestigd in Landgraaf. De verschillende werkmaatschappijen, gevestigd op diverse locaties in Limburg, zijn in de hele provincie actief. De volgende bedrijven maken deel uit van Bouwbedrijven Jongen: Aannemersbedrijf Jongen B.V. in Landgraaf Aannemersbedrijf Van Kan-Jongen B.V. in Maastricht Aannemersbedrijf Louis Scheepers B.V. in Roermond Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen B.V. in Venlo Bouwontwikkeling Jongen B.V. in Landgraaf houdt zich actief bezig met de bouwen projectontwikkeling ten behoeve van alle genoemde bedrijven. Bovenstaande werkmaatschappijen opereren zelfstandig in de regio waar zij zijn gevestigd, met plaatselijke onderaannemers en leveranciers en met vrijwel alle medewerk(st)ers uit de betreffende regio. Korte lijnen, zowel intern alsook naar de markt en opdrachtgevers, verdeling van bevoegdheden en optimale aansturing, zijn daarbij de trefwoorden.

Dé informatiekrant voor ondernemend Limburg Ondernemen is een serieuze zaak. Weten waar kansen en bedreigingen liggen. Uitdagingen aangaan. Waar sta je? Wat doen anderen? Betrouwbare zakelijke informatie is daarbij van groot belang. Limburgse ondernemers lezen daarom Limburg Onderneemt. Limburg Onderneemt verschijnt iedere laatste dinsdag van de maand bij de abonnees van Dagblad De Limburger en Limburgs Dagblad. Zo wordt maar liefst 65% van de zakelijke lezers bereikt, méér dan 200.000 beslissers, beleidsmakers en bestuurders binnen bedrijven, instellingen en overheidsinstanties. Een belangrijke doelgroep wanneer u zich richt op het B-to-B segment. De redactie van Limburg Onderneemt werkt onafhankelijk van uitgever Media Groep Limburg. In de nieuwsvoorziening wordt gestreefd naar een interessante mix van objectief nieuws, heldere analyses, boeiende reportages en human interest, toegesneden op de doelgroep. Iedere uitgave bevat een aantal vaste rubrieken: zakelijke dienstverlening, carrière en arbeidsmarkt, marketing en communicatie, ondernemen en lifestyle, innovatie en bedrijfsonroerend goed. Daarnaast publiceren Limburgse ondernemers in iedere uitgave interessante, persoonlijke columns en actueel bedrijfsnieuws. www.limburgonderneemt.nl

Een bruisende netwerkstad van zeven gemeenten, die samen de 5e stad van Nederland vormen. Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal werken samen aan economie, wonen, ruimte en mobiliteit. Doel is de economische structuur duurzaam te versterken, zodat de huidige en toekomstige bewoner verzekerd is van werkgelegenheid. Parkstad Limburg concentreert zich op de vijf hoofdpunten van de strategische agenda: • Uitvoering Actieprogramma Nieuwe Energie - ontwikkelen Avantis tot Campus Nieuwe Energie met daarin het FEST pv researchinstituut - realisatie Solar Academy • Ontwikkelen Heerlen-centrum tot Parkstad-centrum - realisatie Maankwartier - herontwikkelen Schinkelkwadrant • Integrale gebiedsontwikkeling Buitenring - ruimte voor toeristisch-recreatieve groei in Park Gravenrode - ontwikkeling Oostflank Brunssum • Grensoverschrijdend openbaar vervoer - doortrekken IC-verbinding Eindhoven-Heerlen naar Aken - optimaliseren lightrailverbinding Maastricht-Heerlen-Aken • Stedelijke herstructurering - uitvoering regionale woningbouwprogrammering - integrale aanpak herstructureringsgebieden

Hogeschool Zuyd behoort met meer dan vijftig opleidingen, 13.500 studenten en 1.500 medewerkers tot de grote hogescholen van Nederland. Studenten kunnen kiezen uit bachelor- en masteropleidingen op het gebied van Economie en Talen, Gezondheidszorg, Gedrag en Maatschappij, Kunsten, Onderwijs, Techniek en Informatica. Er zijn vestigingen in Heerlen, Maastricht en SittardGeleen. Hogeschool Zuyd wil een Euregionale kennispoort zijn, een ontmoetingsplaats voor studenten, medewerkers, bedrijven en overheidsinstellingen; een plek waar kenniscirculatie op gang komt. ‘Kennis delen’ betekent immers ‘kennis vermenigvuldigen’. Haar strategische ligging in de Euregio Maas-Rijn, een dynamische regio in het hart van Europa, biedt unieke kansen. Hogeschool Zuyd is een belangrijke partner voor Euregionale bedrijven en instellingen als het gaat om bedrijfsopleidingen, toegepast onderzoek, stages en (afstudeer)projecten. Via de expertisecentra van de hogeschool stroomt kennis van de hogeschool naar de (Eu)regio en omgekeerd. www.hszuyd.nl/gebouwdeomgeving

Parkstad Limburg maakt ’t mogelijk! www.parkstad-limburg.nl Maastricht is onweerstaanbaar De oudste stad van Nederland heeft een grote aantrekkingskracht. Niet alleen op dagjesmensen en toeristen, maar ook op nieuwe inwoners. Fraaie bijnamen als ‘Culinaire hoofdstad van Nederland’ en ‘Europa’s kleinste metropool’ bewijzen dat. Bijzonder trots zijn we op de titel ‘Beste stad van Nederland’ uit 2004. Die populariteit hebben we te danken aan meer dan 1.600 indrukwekkende monumenten, aan een gevarieerd winkelaanbod, aan de gezellige terrassen, aan de theaters en musea, aan de restaurants en cafés, aan de mooie pleinen en parken, aan de gastvrijheid. Ja, aan wat niet eigenlijk. Het is de zuidelijke sfeer die Maastricht uniek maakt. We hechten in deze stad veel waarde aan de kwaliteit van het leven. Veiligheid en sociale samenhang maken van Maastricht een prima woonstad.

116

117

Sponsoren

Subsponsoren AGIN OTTEN Satijnplus Architecten

ARCADIS Nederland bv AV Point B.B.O.M. b.v. BAM Boels Zanders Advocaten Bonnema Huizen & Hypotheken Bouwbedrijf Peeters bv Bremen Bouwadviseurs, Heerlen BSG Begeleiding Ernst & Young Accountants Esbi reclame nv Gehlen Zonwering B.V. GTI Zuidoost bv Haegens Bouw en Vastgoed Hajnadi Verwarming BV Heijmans Vastgoed ING Bank IPAL Jac Ruyters Beheer bv Janssen de Jong Infra bv

WONINGMARKT CIJFERS.NL

Johan Matser Projectontwikkeling bv LIOF Martens Aannemersbedrijf BV Meulen Nieuwe Borg Projectonwikkeling BV Q-Park Nederland RO groep Ruijters Makelaars & Financieel Adviseurs Technisch Bureau Frissen BV Van Wijnen Sittard B.V. Vermeulen|Total Identity Vesteda VOC (Vastgoed Ontwikkelingscentrum) BV Web3 Wonen Heuvelsteden Wonen Zuid

118

119

120

VASTGOEDMONITOR ZUID-LIMBURG tweeduizendenzeven STICHTING LIMBURG

Recommend Documents