Vastgoedmonitor Gemeente Groningen

Vastgoedmonitor Gemeente Groningen

2015

1

Inleiding Voor u ligt de Vastgoedmonitor 2015. In deze monitor is aandacht voor zowel de kantorenmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de detailhandelsmarkt. Naast een kwantitatief deel bevat de monitor ook een kwalitatieve analyse waarin nader op het verhaal achter de getoonde cijfers wordt ingegaan. Deze editie besteden we extra aandacht aan veranderd ruimtegebruik en de gevolgen daarvan voor de Groninger vastgoedmarkt De monitor beschrijft de stand van zaken op de vastgoedmarkt in de stad Groningen per 1 januari 2015 en de ontwikkelingen ten opzichte van het voorgaande jaar. Bij het lezen van deze monitor is het goed u te beseffen dat er per jaar behoorlijke verschillen kunnen optreden in met name de aanbod en opname cijfers. Soms leidden enkele transacties of extra panden in aanbod al tot enorme procentuele verschillen. Het is daarom verstandig bij het lezen van deze monitor procentuele ontwikkelingen in relatie te bezien tot de absolute omvang van de ontwikkeling. Deze monitor dient als thermometer voor de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en heeft een signaalfunctie. Bij opvallende ontwikkelingen is het verstandig deze eerst in meerjarenperspectief te zien en te bekijken wat de drijvende krachten achter deze ontwikkeling zijn, voordat er wordt overgegaan tot wijziging van beleid. Op de drijvende krachten achter ontwikkelingen wordt in de kwalitatieve analyse nader ingegaan. Het meerjarenperspectief kan worden verkregen door deze monitor naast de monitoren uit voorgaande jaren te leggen.

2

Inhoud Samenvatting Kerncijfers vastgoedmarkt

4 6

Trends en ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Landelijke ontwikkelingen op de vastgoedmarkt

8 9 12

Kantoren

14 15 16 17 18 19 20 21 22

Voorraad Leegstand Leegstand op aandachtsgebieden Aanbod Opname Marktontwikkelingen aandachtsgebieden Nieuwkomer in beeld: Siemens Benchmark Bedrijfsruimte Voorraad Leegstand Leegstand op aandachtsgebieden Aanbod Opname Marktontwikkelingen aandachtsgebieden Verhuizer in beeld: Experty Benchmark

Detailhandel

Voorraad Leegstand Leegstand op aandachtsgebieden Aanbod Opname Marktontwikkelingen aandachtsgebieden Benchmark

23 24 25 26 27 28 29 30 31

3

32 33 34 35 36 37 38 39

Kwalitatieve analyse Vastgoedmarkt op kantelpunt Grote transformatieopgave voor kantorenmarkt Vastgoedeigenaar in beeld: Brivec Detailhandelsmarkt vernieuwd ICT biedt kansen

40 41 42 43 44 45

Bijlagen

46

Samenvatting Algehele beeld • De Groninger vastgoedmarkt bevindt zich op een kantelpunt. Door een aantrekkende economie en vastgoedeigenaren die hun vastgoed afwaarderen en prijzen verlagen komt de markt weer in beweging. • De aantrekkende economie resulteerde echter nog niet in extra banen en de komende jaren zal ook de ruimtebehoefte van het bedrijfsleven, ondanks economische groei, naar verwachting afnemen. • De beweging die op gang komt voert niet naar tijden van voor de crisis, maar naar een nieuwe realiteit op de vastgoedmarkt. Een realiteit met minder meters kantoorruimte, meer mixfuncties op panden locatieniveau en nieuwe kansen voor oude bedrijfspanden. Kantoren • De situatie op de kantorenmarkt is afgelopen jaar verslechterd door een stijging van het aanbod en een daling van de opname naar een historisch laag niveau van 17.000 m2. • Meer dan de helft van de transacties betrof kantoorruimten kleiner dan 250 m2 en er werden nauwelijks grote kantoorruimten verhuurd. Positieve noot is de komst van Siemens naar het UMCG gebied. • Hoewel in de stad diverse succesvolle voorbeelden zijn van transformatie van lege kantoorgebouwen (bijv. het oude ANWB pand aan de Trompsingel en de kantoren aan de Steenhouwerskade), blijven er aanhoudend grote kantoorruimten in aanbod bij komen, waardoor het aanbod en de leegstand blijven stijgen. Voorbeelden hiervan zijn onder andere een groot deel van de “KPN Borg” en het voormalig pand van TKP pensioen in het stationsgebied, grote ruimten aan de Leonard Springerlaan 102 en het pand van het UWV op het Martini Trade Park.

• •

Momenteel staat 13,4% van de Groningse kantorenvoorraad leeg. Dat is nog wel minder dan het landelijke cijfer (16%) en de leegstand in Assen en Zwolle (17%) Met uitzondering van het Europapark en het Zernike Science Park nam de leegstand overal in de stad toe. Absoluut en relatief gezien is de meeste leegstand te vinden op Corpus den Hoorn Zuid, waar meer dan een kwart van de kantoorruimte leeg staat.

Bedrijfsruimte • In tegenstelling tot de kantorenmarkt trok de bedrijfsruimtemarkt afgelopen jaar weer aan met voor het eerst in een paar jaar tijd weer een stijging van de opname naar 22.000 m2. • Ook in de andere noordelijke steden en landelijk trok de markt voor bedrijfsruimte afgelopen jaar weer aan. Groningen kende afgelopen jaar de meeste opname van de noordelijke steden. • De stijging van de opname zat voor een belangrijk deel in de ruimten van 500 tot 1.000 m2. • Naast de opname steeg het aanbod echter ook. Relatief gezien was de stijging van de opname wel groter, waardoor de bedrijfsruimtemarktratio van 15% naar ruim 20% steeg. • In bijna alle grootteklassen is een stijging van het aanbod te zien. • Met de stijging van het aanbod nam ook de leegstand toe van 10% tot 11,5%. De toename van de leegstand vond verspreid over alle grootteklassen bedrijfsruimten plaats. • De leegstand nam ook verspreid over de meeste terreinen in de stad toe. Alleen aan de Ulgersmaweg daalde de leegstand door een grote opname van webwinkelbedrijf Experty, dat de voormalige panden van Hout en Plaat in gebruik nam als warehouse. • De leegstand op Hoendiep(18%) en Driebond (17%) is zorgelijk te noemen.

4

Samenvatting Detailhandel • Bij de detailhandelsruimte was afgelopen jaar sprake van een forse daling van zowel het aanbod als de opname. Bij de opname moet echter worden opgemerkt dat in 2013 het opnamecijfer grotendeels werd bepaald door de transactie van Bauhaus ter grootte van 18.000 m2. Wanneer we deze buiten beschouwing laten, dan is juist een forse toename van de opname (bijna verdubbeling) te zien. Dit laatste is ook duidelijk te zien aan het aantal transacties dat wel fors toenam en de stijgende lijn in de opname op aandachtsgebieden. • Waar landelijk de winkelleegstand verder toenam tot 11,5%, bleef deze in Groningen vrijwel stabiel op ruim 11%. In Leeuwarden (12,7% ) en Assen (14,9%) is meer leegstand. Zwolle kent de minste leegstand (6,4%) van de noordelijke steden. • Het feit dat de leegstand in Groningen niet daalde, terwijl het aanbod wel steeg is te verklaren uit het feit dat niet alle lege panden in aanbod staan. Ze worden bijvoorbeeld verbouwd of voor een andere invulling dan winkelruimte aangeboden. • Per deelgebied zijn er wel verschillen in de ontwikkeling van de winkelleegstand. De leegstand is in de wijkwinkelcentra en verspreid door de stad buiten de winkelgebieden toegenomen. De leegstand in de binnenstad is afgenomen en met name in het oostelijk deel van de binnenstad is een duidelijke daling van de leegstand te zien. • De daling van de leegstand in de binnenstad is gerelateerd aan de ontwikkeling van de opname. De opname in de binnenstad en het oostelijk deel van de binnenstad laat de afgelopen drie jaar een duidelijk stijgende lijn zien. In 2014 waren de Oosterstraat en Zwanestraat de populairste straten met ieder 7 transacties.

5

Kerncijfers vastgoedvoorraad en leegstand Voorraad, leegstand en ontwikkeling t.o.v. voorgaand jaar (in %)

Kantoren

Bedrijfsruimte

Winkelruimte

Voorraad 1.099.100 m2 0,0 %

Voorraad 1.371.200 m2 -3,3 %

Voorraad 464.800m2 +0,1 %

Leegstand 147.000 m2 +25,7 %

Leegstand 157.900 m2 +14,2 %

Leegstand 52.300 m2 +2,1 %

Leegstand % 13,4 % +2,8 %

Leegstand % 11,5 % +1,7 %

Leegstand % 11,3 % +0,3 %

6

Kerncijfers vastgoedmarkt Aanbod 1-1-2015, opname 2014, ratio en ontwikkeling t.o.v. voorgaand jaar (in %)

Kantoren

Bedrijfsruimte

Winkelruimte

Aanbod

Aanbod

Aanbod

177.400 m2 +11,3 %

107.000 m2 +21,0 %

29.800 m2 -13,2 %

189 objecten -5

100 objecten +16

101 objecten -17

Opname

Opname

Opname

17.100m2 -29,2 %

22.000 m2 +64,9 %

13.400 m2 - 47,6 %

35 transacties -4

22 transacties +8

53 transacties +19

Ratio

Ratio

Ratio

9,7 % -5,5 %

20,6 % +5,5 %

45,1 % - 29,5 %

7

Trends en ontwikkelingen Dit hoofdstuk schetst het bredere kader aan trends en ontwikkelingen waaraan de ontwikkelingen op de Groningse vastgoedmarkt kunnen worden gerelateerd en gespiegeld.

In essentie gaat het in het vastgoedbeleid om het bieden van passende ruimte voor economische ontwikkeling. Daarbij is, zoals onderkend in de Structuurvisie kantoren 2010-2020 de Groningse vastgoedmarkt een vervangingsmarkt. Het is goed om kennis te hebben van lokale en regionale economische ontwikkelingen als men zicht wil houden op de ontwikkeling en de te verwachten vraag naar bedrijfsmatig vastgoed. In dit hoofdstuk zullen we daarom eerst stilstaan bij de economie van Groningen. Naast de economische ontwikkeling gaat dit hoofdstuk in op een aantal belangrijke landelijke trends op de vastgoedmarkt. Dit om het bredere kader van de vastgoedontwikkeling in Groningen te schetsen en vervolgens te kunnen beoordelen in welke mate de ontwikkelingen in Groningen de landelijke trend volgen of daarvan afwijken.

8

Economische ontwikkelingen Ontwikkeling aantal vestigingen en werkgelegenheid De Groningse economie is het afgelopen jaar licht gekrompen. Het aantal vestigingen bleef nagenoeg gelijk, maar de werkgelegenheid daalde met 1,3 % . Landelijk groeide het aantal vestigingen in 2014 met 1,9% en daalde het aantal banen vergelijkbaar met 1,1%. Een belangrijk gegeven voor de vastgoedmarkt is verder dat als we de ontwikkeling van het aantal banen en vestigingen naar bedrijfsgrootte beschouwen, het aantal vestigingen en banen alleen groeide bij de eenmansbedrijven en in alle andere grootteklassen bedrijven afnam. Dit heeft zeer waarschijnlijk een negatief effect op de ruimtebehoefte.

Ontwikkeling aantal vestigingen in speerpuntsectoren en totaal (peildatum 1 april)

2012

Energie 367 Healthy ageing 352 ICT 1.261 Creatieve sector 2.757 Leisure 1.139 Detailhandel 1.643 Totaal aantal vestigingen 15.818

2013

2014

367 340 1.294 2.791 1.159 1.658 15.796

377 314 1.287 2.830 1.143 1.697 15.754

2013-2014 abs. %

10 -26 -7 39 -16 39 -42

2,7 -7,6 -0,5 1,4 -1,4 2,4 -0,3

In de tabellen links is naast de totale ontwikkeling van het aantal vestigingen en werkzame personen de ontwikkeling in de Groningse speerpuntsectoren en de detailhandel af te lezen. Daaraan is te zien dat bijna alles sectoren een krimp van het aantal banen en/of vestigingen kende. Alleen in de energiesector was sprake van zowel een groei van het aantal vestigingen als banen.

Bron: Gemeente Groningen, bewerking E&E

Ontwikkeling aantal werkzame personen in speerpuntsectoren en totaal (peildatum 1 april)

2012

2013

2014

2013-2014 abs. %

Energie 5.024 4.945 5.014 69 Healthy ageing 21.830 22.168 21.821 -347 ICT 9.201 9.497 9.819 322 Creatieve sector 5.772 5.778 5.502 -276 Leisure 9.009 8.615 8.483 -132 Detailhandel 11.459 11.238 11.212 -23 Totale werkgelegenheid 135.811 133.408 131.730 -1.678

De ICT-sector vormde de afgelopen drie jaren de positieve noot in de creatie van banen. Waar in totaal het aantal banen de afgelopen drie jaar afnam, was in dezelfde periode in de ICT-sector elk jaar sprake van groei. Deze groei kwam met name door de groei van het aantal flexibele banen bij callcenters.

1,4 -1,6 3,4 -9,9 -1,5 -0,2 -1,3

In de creatieve sector was in 2014 de grootste afname van banen te zien. Dit is echter voor een groot deel te wijten aan een administratieve wijziging. Door een reorganisatie wordt een groot deel van het personeel van de Stadschouwburg en Oosterpoort nu meegeteld bij de gemeente Groningen en tellen deze banen nu mee bij de sector overheid. In aantal vestigingen was de sector, samen met de detailhandel absoluut gezien de grootste groeier. In beide sectoren groeide het totaal aantal vestigingen met 39.


9

Economische ontwikkelingen Ontwikkelingen op kantoorlocaties en bedrijventerreinen • Op de volgende pagina is de ontwikkeling van het aantal banen en vestigingen te zien op aandachtslocaties voor kantoor en bedrijfsruimte. Bij de kantoorlocaties is ook de binnenstad meegenomen, waar het merendeel van de detailhandelsruimte te vinden is. De cijfers tonen de totaalcijfers voor de locatie, ongeacht of dit zich in een kantoor, bedrijfsruimte, winkel of ander vastgoedobject bevindt. • Ruim een derde van de werkgelegenheid in Groningen bevindt zich op de kantoorlocaties (45.500 banen) waar we in deze monitor specifiek naar kijken en daarvan is weer iets minder dan de helft te vinden in de binnenstad (20.000 banen). Op de bedrijventerreinen waar we op inzoomen werken ongeveer 13.000 mensen. • Net als in de totale gemeente zien we op de aandachtslocaties ook een stabilisatie van het aantal vestigingen en een afname van het aantal banen. De afname van banen vond met name plaats op de bedrijfslocaties. • Tussen de terreinen waren duidelijke verschillen te zien. Op de kantoorlocaties Corpus den Hoorn Zuid, Martini Trade Park en het Stationsgebied verdwenen gezamenlijk 540 banen. Dit werd gecompenseerd door een ongeveer even grote groei van het aantal banen op het Europapark. • Bij de bedrijventerreinen is een onverwacht onderscheid te zien tussen de oudere terreinen en de nog in ontwikkeling zijnde terreinen. De afname van het aantal banen vond namelijk hoofdzakelijk plaats op Eemspoort (-304) en het Zernike Science Park (-169). • Aan het aantal vestigingen en werkzame personen op de bedrijventerreinen is goed te zien dat op Eemspoort in verhouding tot de andere terreinen relatief veel kleinere bedrijfsruimten te vinden zijn en meer werknemers per m2.

10

Economische ontwikkelingen Ontwikkeling aantal vestigingen en werkzame personen op aandachtslocaties kantoorruimte op 1 april

Vestigingen

Stationsgebied Martini Trade Park Corpus Den Hoorn Zuid Binnenstad Kranenburg Europapark Kempkensberg Totaal

2013 59 70 100 2.850 43 122 8 3.252

2014 56 66 100 2.852 47 122 7 3.250

Werkzame personen

Verschil -3 -4 0 2 4 0 -1 -2

2013 4.943 2.526 6.661 20.215 2.873 4.438 3.833 45.489

2014 4.844 2.367 6.379 20.142 2.908 4.960 3.860 45.460

Verschil -99 -159 -282 -73 35 522 27 -29


Ontwikkeling aantal vestigingen en werkzame personen op aandachtslocaties bedrijfsruimte op 1 april

Vestigingen

Westpoort Eemspoort Zernike Science Park Ulgersmaweg Hoendiep Driebond Euvelgunne Totaal

2013 4 366 105 67 150 151 157 1.000

2014 4 375 92 62 159 150 153 995

Verschil 0 9 -13 -5 9 -1 -4 -5

Werkzame personen

2013 162 5.267 1.894 344 1.490 2.448 2.021 13.626

2014 Verschil 160 -2 4.963 -304 1.725 -169 328 -16 1.492 2 2.439 -9 1.969 -52 13.076 -550


11

Landelijke ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Belangrijkste ontwikkelingen nationale kantorenmarkt 2014 • Op de Nederlandse kantorenmarkt is de trend van een stijgend aanbod en een dalende opname tot een halt geroepen in 2014. Het aanbodvolume bleef nagenoeg gelijk en de opname steeg voor het eerst sinds jaren weer eens licht met ruim een procent. • Daardoor verbeterde de kantorenmarktratio ook licht tot 13%; weliswaar een nog altijd zeer ongezonde verhouding door een enorm overaanbod van kantoorruimte. • Ondanks het feit dat de marktverhoudingen iets gunstiger werden nam het totaal aantal leegstaande kantoormeters met 2,5% toe. Momenteel staat 16% van de kantoorruimte in Nederland leeg (N.B.: een gezonde frictieleegstand bedraagt 5%). De toename van de leegstand vlakt wel af. • De landelijk kantorenmarkt is nog altijd een vervangingsmarkt. Kenmerkend is de behoefte aan verbetering van de kantoorlocatie. Kwaliteit is daarbij het motief van verhuizing en er is gemiddeld genomen geen behoefte aan extra ruimte. Netto werd er de afgelopen jaren meer kantoorruimte achtergelaten dan in gebruik genomen. • Overal in het land worden leegstaande kantoren getransformeerd, herontwikkeld of gesloopt. Vooral transformaties naar hotel en woningbouw zijn hierbij populair. • Naast sloop en transformatie wordt er ook nog altijd nieuwe kantoorruimte ontwikkeld om aan de moderne eisen van kantoorgebruikers te kunnen voldoen. Daardoor bleef de totale omvang van de kantorenvoorraad in Nederland in 2014 nagenoeg even groot als een jaar eerder. • Het moderne kantoor moet steeds beter kunnen dienen als ontmoetingsplek. Daarom zijn levendige centraal gelegen locaties in kernsteden populair en zet de tweedeling in de markt tussen deze A-locaties waar nog nieuwbouw plaatsheeft en tophuren worden gerealiseerd en overige locaties met grote leegstand verder door. De Zuidas in Amsterdam is (nog altijd) de populairste kantoorlocatie van het land.

•

In 2014 nam het aantal beleggingen in kantoorpanden flink toe. Beleggers hebben weer geld beschikbaar en dat is een positieve ontwikkeling voor de grote transformatie-opgave die er landelijk nog altijd is.

Belangrijkste ontwikkelingen nationale bedrijfsruimtemarkt 2014 • Op de bedrijfsruimtemarkt is de omvang van het aanbod ook stabiel, maar nam de opname van bedrijfsruimte met 14% toe. Hierdoor werden de verhoudingen in de markt gezonder en nam de bedrijfsruimtemarktratio toe tot 33%. • De stijging van de opname kwam voor een belangrijk deel door bedrijven in de logistieke dienstverlening, die in het zuiden van het land distributiecentra betrokken. Veel hiervan betrof nieuwbouw, waardoor het aanbod niet afnam en de voorraad met 1,5% groeide. • Van het aanbod is een belangrijk deel langdurig en betreft incourante verouderde ruimten. De prijzen hebben echter inmiddels het niveau bereikt, waardoor sloop of herontwikkelingen van deze ruimten aantrekkelijk wordt. • In Europa worden steeds meer datacentra ontwikkeld en Nederland wordt daarbij gezien als een aantrekkelijke vestigingslocatie. Dit is een positieve trend voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte. • In de bedrijfsruimtemarkt is sprake van een tweedeling. Aan de ene kant is er veel vraag naar kleinen bedrijfsruimten (tot 500 m2) en aan de andere kant aan grote ruimten voor veelal de logistieke dienstverlening.

12

Landelijke ontwikkelingen op de vastgoedmarkt Belangrijkste ontwikkelingen nationale detailhandelsmarkt 2014 • Ondanks een stijging van het consumentenvertrouwen en het gemiddeld besteedbaar inkomen stegen de winkelbestedingen niet. Hierdoor kwam een groot aantal winkeliers in zwaar weer. Bekende voorbeelden zijn V&D en Blokker. • Dat veel winkeliers in zwaar weer verkeren is terug te zien in een verdere groei van de leegstand. Gemiddeld staat nu 11,5% van alle winkelruimte in Nederland leeg. • Hoewel de bestedingen van consumenten niet stegen groeide de opname van winkelruimte opvallend genoeg wel met ongeveer 5%. Dit is deels te verklaren uit het feit dat door toename van de (langdurige) leegstand de huurprijzen zijn gezakt en het voor veel ondernemers haalbaarder is geworden om een winkel te beginnen. • Ongeveer de helft van alle landelijke transacties betrof winkelruimten tussen de 50 en 150 m2. De mediane oppervlakte was 145 m2. • Het gemiddelde van de verhuurde en verkochte winkelruimten lag hoger op ongeveer 375m2 door een aantal grote transacties, waaronder openingen van nieuwe filialen van de ketens Zara en Primark in Nederland. • Modewinkels waren goed voor 60% van alle landelijk opgenomen vierkante meters. • De trend van een sterke focus op kernwinkelgebieden waar een goede mix is met horeca en leisurefuncties is het afgelopen jaar verder doorgezet. • In 2014 won het online winkelen verder terrein op de fysieke winkel. Waar de bestedingen in de fysieke winkel afnamen, groeiden de online bestedingen met 8,4% ten opzichte van 2013. Naast de non-food producten focussen ook supermarkten zich steeds meer op het online winkelen.

13

Kantoren In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de situatie en ontwikkelingen op de Groninger kantorenmarkt. Hierbij wordt gekeken naar de ontwikkeling van de voorraad, leegstand, aanbod en opname. Daarbij wordt specifiek ingezoomd op een aantal voor Groningen belangrijke kantoorlocaties (hierna “aandachtslocaties” genoemd).

Verder is er specifiek aandacht voor de komst van Siemens Healthcare en tot slot wordt nog een vergelijking gemaakt met de situatie in de andere Noordelijke kantoorsteden, te weten: Leeuwarden, Assen en Zwolle.

14

Voorraad kantoorruimte Bescheiden groei kantorenvoorraad • Sinds 2011 is de Groningse kantorenvoorraad gestaag ieder jaar iets ingekrompen. Dit is in 2014 gestabiliseerd. In totaal is er in Groningen ruim een miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. • Wanneer we inzoomen op de verschillende grootteklassen zien we meer dynamiek. Een groot deel van deze dynamiek wordt veroorzaakt door administratieve wijzigingen. Het gaat dan veelal om panden die gesplitst of samengevoegd worden voor nieuwe gebruikers. Een voorbeeld is het kantoorpand van Menzis op het Europapark (links op de afbeelding rechts), waar meerdere gebruikers in zitten en daarom in de administratie is gesplitst en verdwenen bij de categorie > 10.000 m2. • Daarnaast is er ook dynamiek door transformatie, sloop en nieuwbouw. Een voorbeeld van nieuwe kantoorruimte is de 1.500 m2 op de eerste twee verdiepingen in het pand Hete Kolen op het Europapark (hiernaast afgebeeld). • Het netto gevolg van de diverse veranderingen was met name een toename van kantoorruimte met een vloeroppervlak tussen de 1.000 en 2.000 m2. Ontwikkeling voorraad naar grootteklassen

Ontwikkeling voorraad (in m2)

2014 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 5.000-10.000 m2 >10.000 m2 Totaal

m2 117.948 108.076 135.476 142.131 206.303 156.222 233.034 1.099.190

2015 objecten 1.005 303 190 101 69 24 13 1.705

m2 116.312 107.812 135.531 155.561 208.075 156.222 219.596 1.099.109

objecten 990 303 191 111 70 24 12 1.701


15

Verschil % -1,4% -0,2% 0,0% 9,4% 0,9% 0,0% -5,8% 0,0%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Voorraad m2 964.143 1.064.954 1.127.213 1.123.084 1.110.451 1.099.190 1.099.109


Leegstand kantoorruimte Kantorenleegstand neemt toe • Waar in 2013 de leegstand nog afnam is deze in 2014 weer toegenomen tot ongeveer 147.000 m2; dat is 13,4 % van de totale kantorenvoorraad en een groei van het totaal aantal leegstaande vierkante meters kantoor in de stad met 25%. • Het leegstandspercentage is in Groningen nog wel altijd lager dan het landelijk gemiddelde dat afgelopen jaar met 1% groeide tot 16%. • In vrijwel alle grootteklassen kantoren was sprake van een toename van de leegstand. De meeste groei is echter te wijten aan de toename van leegstand onder de grootste kantoren. Dit zien we ook terug in een groei van het kantorenaanbod (zie blz. 16). • De inspanningen in de stad om de leegstand verder terug te dringen zijn afgelopen jaar doorgezet. Zo dragen onder andere de transformatie van 3535 m2 kantoor in het gebouw “La Liberte” bij de Martini Plaza naar hotelruimte en de sloop van bijna 6.000 m2 (voormalig Thuiszorg kantoor) bij het Martini Ziekenhuis hier aan bij. Deze activiteiten wegen in totaal echter niet op tegen de toename van de leegstand.

• •

• •

Op de volgende pagina is de ontwikkeling van de leegstand op aandachtsgebieden te zien en af te lezen dat deze ook op bijna alle locaties toenam. Met name in het Stationsgebied en Corpus den Hoorn Zuid was de groei van leegstand fors. De grote objecten kwamen hier leeg en daardoor is sprake van een verdubbeling van de leegstand op deze locaties. Het Stationsgebied is daardoor van een gezonde situatie naar een leegstand van 13,5% gegaan en op Corpus den Hoorn Zuid staat inmiddels ruim een kwart van alle kantoorruimte leeg. Opvallend is dat in de binnenstad na een daling in voorgaande jaren de leegstand ook weer toenam en de voorraad kantoorruimte kromp. Op de ontwikkeling van de leegstand en de belangrijkste oorzaken van deze ontwikkeling zal in het laatste hoofdstuk nader worden ingegaan.

Ontwikkeling oppervlakte, aantal objecten en leegstandspecentage naar grootteklassen

≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 > 5.000 Totaal

m2 19.579 14.560 19.113 23.051 22.477 18.157 116.937

2014 objecten 172 42 27 16 7 2 266

% leegstand 16,6% 13,5% 14,1% 16,2% 10,9% 4,7% 10,6%

2015 objecten 192 44 34 15 9 5 299

m2 21.555 15.401 23.481 20.111 27.957 38.482 146.987


16

% leegstand 18,5% 14,3% 17,3% 12,9% 13,4% 10,2% 13,4%

m2 1.976 841 4.368 -2.940 5.480 20.325 30.050

verschil % leegstand 1,9% 0,8% 3,2% -3,3% 2,5% 5,5% 2,8%

Leegstand op aandachtsgebieden kantoren

Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 19.523 1.464 7,5%

ontw. 2,9% 0,0% -2,8%





m2 59.973 9.091 15,2%

ontw. -5,9% 7,3% 14,0%

m2 90.656 12.277 13,5% m2 81.554 14.078 17,3%

ontw. -0,3% 116,7% 117,2%

m2 183.001 14.000 7,7%

ontw. -5,1% 31,0% 38,0%


ontw. 4,1% 38,8% 33,3%


m2 94.174 26.693 28,3%

17

ontw. 0,1% 83,7% 83,5%

m2 140.300 3.099 2,2%

ontw. 12,0% 0,0% -0,3%

Aanbod kantoorruimte Aanbod toegenomen door groei aanbod grote panden • Het aanbod van kantoorruimte is het afgelopen jaar met 14% gestegen tot bijna 180.000 m2; dat is maar liefst 17,5% van de totale voorraad. Niet alle panden die worden aangeboden staan (al) leeg, maar in de huidige vervangingsmarkt is dit een voorbode van groeiende leegstand. • Wanneer we inzoomen op de ontwikkeling van het aanbod naar verschillende grootteklassen panden is te zien dat de groei grotendeels te wijten is aan de stijging van het aantal zeer grote panden (> 5.000 m2) dat in aanbod. In vrijwel alle andere grootteklassen was namelijk een daling van het aanbod te zien. Een aantal van de grote panden in aanbod is rechts afgebeeld. • Onder de oppervlakte van de totalen gaat een grotere dynamiek schuil van ruimten die uit het aanbod verdwijnen en die nieuw in aanbod komen. Van het aanbod op 1 januari 2015 was 87.000 m2 nieuw en de rest stond een jaar eerder ook al in aanbod. Van het aanbod op 1 januari 2014 “verdween” afgelopen jaar 70.000 m2 door opname, huurverlenging, sloop of transformatie. Een voorbeeld is het pand aan de Steenhouwerskade 8 van ruim 10.000 m2, dat door transformatie naar studentenwoningen uit het aanbod verdween.

6.500 m2

6.600 m2

7.300 m2

9.500 m2

Aanbodverdeling kantorenmarkt Groningen 2014 & 2015

1-jan-14 m2 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ">5.000 m2 Totaal

9.867 15.476 18.745 32.173 54.097 28.987 159.345

1-jan-15 objecten

m2 78 44 26 24 18 4 194

verschil objecten

8.658 14.391 20.646 30.937 47.526 55.215 177.373

m2 69 42 32 23 16 7 189

Bron: NVM (2015), bewerking E&E

18

objecten -1.209 -1.085 1.901 -1.236 -6.571 26.228 18.028

-9 -2 6 -1 -2 3 -5

Opname kantoorruimte Historisch lage opname • In tegenstelling tot de landelijke groei daalde in 2014 het totaal aantal verhuurde en verkochte m2’s kantoorruimte in Groningen naar een historisch laag niveau van ongeveer 17.000 m2. • Meer dan de helft van de transacties betrof objecten kleiner dan 250 m2 en er waren geen transacties groter dan 5.000 m2. Dit is een schril contrast met de grote panden die afgelopen jaar in aanbod kwamen. • Positieve noten zijn de verhuizing van Webhelp naar Kranenburg (3.700 m2) en de komst van Siemens naar het UMCG-gebied (3.100 m2). • De Groningse vastgoedmarkt is te typeren als een vervangingsmarkt. Veel transacties betreffen verhuizingen binnen de stad, waarbij tegenover de opname van vierkante meters kantoor ook nieuw aanbod staat. Een voorbeeld hiervan is de verhuizing van SNN en Seatrade naar het Martini Trade Park (zie afbeelding rechts).

Opnameverdeling kantorenmarkt Groningen 2013 & 2014

2013 m2 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ">5.000 m2 Totaal

2014 objecten

2.572 1.993 6.301 1.440 5.274 6.603 24.183

m2 19 6 10 1 2 1 39

verschil objecten

2.846 2.717 2.003 1.195 8.367 0 17.128

Bron: Vastgoedjournaal, Vastgoedmarkt, NVM (2015), bewerking E&E

19

m2 20 8 3 1 3 0 35

objecten 274 724 -4.298 -245 3.093 -6.603 -7.055

1 2 -7 0 1 -1 -4

Marktontwikkelingen aandachtsgebieden kantoren Aanbod naar aandachtsgebieden

Stationsgebied UMCG en omgeving Europapark Zernike Science Park Martini Trade Park Corpus Den Hoorn Zuid Binnenstad Kranenburg Totaal

•

1-jan-14 617 0 7.554 0 27.354 9.855 13.717 24.720 83.817

1-jan-15 10.189 0 3.946 0 23.730 25.177 7.836 21.257 92.135

Verschil 9.572 0 -3.608 0 -3.624 15.322 -5.881 -3.463 8.318

•

•


•

Opname naar aandachtsgebieden

Stationsgebied UMCG en omgeving Europapark/Kempkensberg Zernike Science Park Martini Trade Park Corpus Den Hoorn Zuid Binnenstad Kranenburg Totaal

2012 0 0 0 1.700 2.340 1.006 4.291 7.432 16.769

2013 0 0 0 0 618 7.004 7.214 517 15.353

2014 0 3.175 1.195 0 838 634 4.376 3.700 13.918

In de ontwikkeling van het aanbod naar aandachtsgebieden is de eerder op pagina 16 beschreven ontwikkeling van het aanbod in de stad ook terug te zien. Op de meeste gebieden was sprake van een afname van de leegstand, maar in het Stationsgebied en Corpus den Hoorn Zuid is een forse toename door het in aanbod komen van een aantal grote objecten. Driekwart van de opgenomen vierkante meters kantoorruimte in 2014 bevond zich op de aandachtsgebieden. Daarbij springen de binnenstad, Kranenbrug (komst van Webhelp) en het UMCG-gebied (door de komst van Siemens) er positief uit. De binnenstad is gemiddeld over de afgelopen drie jaar goed voor ruim een derde van het opnamevolume op de aandachtslocaties en daarmee het meest in trek als kantoorlocatie. Aanbod en opname zijn in de binnenstad nog goed in balans (ratio 50-75%) , waar op andere locaties als het Martini Trade Park en Corpus den Hoorn Zuid het aanbod tot meer dan het tienvoudige is van de gemiddelde opname in de afgelopen jaren. Dit is dan ook terug te zien in de mate van leegstand op deze locaties.

Gemiddelde 0 1.058 398 567 1.265 2.881 5.294 3.883 15.347


20

Nieuwkomer in beeld: Siemens Op 1 oktober 2014 opende Siemens een vestiging op het UMCG-terrein. Men zit in het R&D gebouw op de verdieping van de Healthy Ageing Campus . Directe aanleiding was het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst voor de komende 15 jaar tussen Siemens en het UMCG op het gebied van de levering van beeldvormende medische apparatuur en wetenschappelijk onderzoek. Momenteel zijn ongeveer 15 man werkzaam verspreid over het UMCG-gebied. Wanneer het gezamenlijke onderzoeksprogramma gaat lopen zullen dit er meer worden. Niet alle medewerkers zitten in het R&D gebouw, omdat het voor diverse technici praktischer is om elders op het terrein te zitten dichtbij de afdelingen waar de apparatuur van Siemens wordt gebruikt. Komst naar Groningen logisch gevolg van samenwerking De komst van Siemens naar Groningen was een logisch gevolg van de toenemende activiteiten van Siemens in het Noorden. Sinds 2011 participeert Siemens al in het onderzoeksconsortium CMI-NEN, waarbinnen met het UMCG, Universiteit Twente en 45 MKB-bedrijven wordt gewerkt aan de ontwikkeling van medische beeldvormende technieken en de klinische toepassing daarvan. Vanuit het UMCG zijn ongeveer 25 onderzoekers betrokken bij dit programma. Daarnaast heeft Siemens al een vestiging in Assen van waaruit men actief is op het gebied van gaswinning en is men betrokken bij de bouw van windmolenparken op zee. De meeste medewerkers die betrokken zijn bij de energie-activiteiten zullen niet permanent in Groningen komen te werken, maar het R&D hotel kan wel als uitvalsbasis worden gebruikt voor personen die betrokken zijn bij projecten op het gebied van olie, gas en windenergie. Siemens kiest voor huur Het beleid van Siemens is om zelf geen vastgoed (meer) in bezit te hebben, omdat dit het bedrijf te weinig rendement oplevert. Wereldwijd wordt vastgoed verkocht en terug gehuurd. In Groningen heeft Siemens dus ook voor huur gekozen. Vooralsnog betreft het twee kantoorruimten en een conferenceroom in het kantoorlandschap van het R&D gebouw ter grootte van ongeveer 600 m2.

PUSH voor ontwikkeling bedrijvigheid De samenwerking tussen het UMCG en Siemens kreeg de veelzeggende naam PUSH (Partnership of UMCG-Siemens for building the future of Health). De samenwerking kan naast een wetenschappelijke en technologische push ook voor een push in de bedrijvigheid en werkgelegenheid gaan zorgen. Het is de bedoeling om binnen PUSH gelden op te halen in Brussel voor nieuwe projecten, die men samen met andere partijen uit wil gaan voeren. De samenwerking met andere partners kan op termijn resulteren in de vestiging van meer bedrijven op de campus. In het begin zal het bij projecten veelal gaan om een paar mensen die aan de slag gaan in het R&D hotel, maar als vanuit de projecten producten worden ontwikkeld die aanslaan, dan zullen er meer mensen nodig zijn. Het is de ambitie van het UMCG en Siemens om op deze wijze nieuwe business te ontwikkelen.

Momenteel wordt er in totaal ongeveer 30.000 m2 rondom het UMCG verhuurd aan derden en is er op de campus nog voldoende ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Er zijn nog voldoende vierkante meter beschikbaar, aldus Erik Jippes van het UMCG (manager Reearch B.V.) Het R&D hotel is een flexlandschap. Daar zijn reeds veel bedrijven gevestigd, maar niet iedereen is gelijktijdig aanwezig waardoor er meer ruimte is dan men aanvankelijk zou vermoeden. Verder zijn er plannen voor de bouw van een nog groter gebouw (competence center) aan de noordzijde van het terrein. Bovendien is de Indeling van het UMCG-terrein voortdurend in beweging. Naast nieuwkomers verdwijnen er ook zaken, waardoor weer ruimte ontstaat. Zo wordt bijvoorbeeld steeds meer zorg in de 1e lijn verplaatst naar locaties dichtbij de patiënt. Concluderend lijkt de komst van een grote speler als Siemens en de samenwerking tussen het UMCG en Siemens een impuls te gaan geven aan de bedrijvigheid binnen het Healthy Ageing cluster. Dat kan vervolgens resulteren in een groeiende ruimtebehoefte en impuls voor de vastgoedmarkt.

21

Benchmark kantoorruimte •

•

•

Voor de benchmark gebruiken we data van een andere bron dan in de rest van de monitor. In deze dataset worden alleen kantoorruimten groter dan 500 m2 meegenomen. Daardoor kunnen de getoonde cijfers voor Groningen afwijken van eerder getoonde cijfers. Het gaat hier ook vooral om de verhouding tussen de vier noordelijke steden. In de tabel links is te zien dat Zwolle en Assen met 17% het hoogste leegstandspercentage van de noordelijke steden kennen. Leeuwarden kent relatief de minste leegstand.

•

•

Ontwikkeling van voorraad en leegstand in de vier noordelijke steden

De leegstand in Leeuwarden en Groningen nam iets toe en die in Assen en Zwolle bleef gelijk. In Leeuwarden en Groningen ligt de leegstand nog wel onder het landelijk gemiddelde. Groningen kende als enige van de noordelijke steden een stijging van het aanbod en daling van de opname en kent daardoor de meest ongezonde marktverhoudingen (ratio) in het Noorden. Ook in Assen nam de opname af. In Zwolle en Leeuwarden was een stijging van de opname.

Martkontwikkeling in de vier noordelijke steden (aanbod op 1 januari 2014 &2015)

Voorraad Leegstand %

2013 967.000 125.710 13,0%

2014 945.000 132.300 14,0%

Verschil -2,3% 5,2% 1,0%


778.000 132.260 17,0%

780.000 132.600 17,0%


582.000 58.200 10,0%

Voorraad Leegstand % Voorraad Leegstand %

Aanbod Opname Ratio

2013 130.000 20.000 15,4%

2014 138.000 13.000 9,4%

Verschil 8.000 -7.000 -6,0%

0,3% 0,3% 0,0%

Aanbod Opname Ratio

135.000 18.000 13,3%

135.000 20.000 14,8%

0 2.000 1,5%

584.000 64.240 11,0%

0,3% 10,4% 1,0%

Aanbod Opname Ratio

66.000 3.850 5,8%

64.000 13.000 20,3%

-2.000 9.150 14,5%

288.000 48.960 17,0%

289.000 49.130 17,0%

0,3% 0,3% 0,0%

Aanbod Opname Ratio

51.000 8.800 17,3%

49.000 6.500 13,3%

-2.000 -2.300 -4,0%

49.384.000 7.753.288 15,7%

49.585.000 7.933.600 16,0%

0,4% 2,3% 0,3%

Aanbod Opname Ratio

8.322.000 1.052.000 12,6%

8.310.000 1.064.000 12,8%

-12.000 12.000 0,2%

Bron: DTZ (2014), DTZ (2015), bewerking E&E

Bron: Dynamis (2015), DTZ (2015), bewerking E&E

22

Bedrijfsruimte In dit hoofdstuk zal op vergelijkbare wijze als bij de kantorenmarkt de bedrijfsruimtemarkt in beeld worden gebracht. Onder bedrijfsruimtes worden gebouwen verstaan die gebruikt worden voor de productie, opslag en distributie van goederen (inpandige kantoorruimte behorend bij het bedrijf wordt hierin ook meegeteld als bedrijfsruimte). Speciale aandacht is er voor de verhuizing van Experty.

23

Voorraad bedrijfsruimte Voorraad bedrijfsruimten krimpt • De voorraad bedrijfsruimte in Groningen kromp afgelopen jaar met 3,3% tot ruim 1.370.000 m2 verdeelt over 1.753 objecten. • In bijna alle grootteklassen was sprake van krimp, maar het zwaartepunt van de krimp zat in de categorie ruimten tussen de 5.000 en 10.000 m2. Voorbeelden hiervan zijn het voormalige pand van Arriva Touring naast de IKEA dat uit de voorraad verdween en het voormalig distributiecentrum van het UMCG aan de Oosterhamrikkade, dat plaats maakt voor de bouw van starterswoningen (afbeelding rechts). • In tegenstelling tot de algemene trend was in de categorie ruimten met een oppervlakte tussen de 500 en 1.000 m2 nog wel sprake van een bescheiden groei.

Ontwikkeling voorraad naar grootteklassen

2014 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 5.000-10.000 m2 ≥10.000 m2 Totaal

m2 93.819 87.205 213.187 278.818 333.775 223.036 187.522 1.417.362

2015 objecten 890 240 301 203 110 33 14 1.791

m2 87.412 86.613 220.321 272.491 330.477 186.891 187.041 1.371.246

objecten 857 236 310 198 110 28 14 1.753


24

Verschil % -6,8% -0,7% 3,3% -2,3% -1,0% -16,2% -0,3% -3,3%

Leegstand bedrijfsruimte Leegstand bedrijfsruimte toegenomen • Net als bij de kantoorruimten was er bij de bedrijfsruimten na een jaar van afname in 2014 ook weer sprake van een toename van de leegstand . Van de bedrijfsruimten staat 11,5% leeg, dat is bijna 160.000 m2 verdeelt over 250 objecten. • In bijna alle grootteklassen was sprake van een toename van de leegstand. Absoluut gezien vond de grootste groei plaats in de categorie bedrijfsruimten met een vloeroppervlak tussen de 2.000 en 5.000 m2. • Op de volgende pagina is de ontwikkeling van de leegstand op de aandachtsgebieden af te lezen en te zien dat op bijna alle gebieden sprake was van een toename van de leegstand. Alleen aan de Ulgersmaweg was sprake van een afname van de leegstand en op Westpoort en op het Zernike Science Park zijn geen leegstaande bedrijfsruimten aanwezig. • De afname van de leegstand aan de Ulgersmaweg is opmerkelijk te noemen en het gevolg van de in gebruik name van een groot oppervlak loodsruimte als warehouse door webwinkelbedrijf Experty. Hierover is meer te lezen op pagina 28.

• •

De leegstand op Hoendiep(18%) en Driebond (17%) is zorgelijk te noemen. Op Driebond kwamen onder andere een autobedrijf aan de Moermanskweg en het pand van ArcelorMittal leeg te staan. Dit laatste pand is echter onlangs (februari) aangekocht door Brivec dat er diverse nieuwe huurders in wil zetten. Wellicht zal deze leegstand binnen afzienbare tijd dus weer verdwijnen. Marco van den Hoorn van Brivec ziet nieuwe kansen voor Driebond door de aanleg van de nieuwe Sontbrug.

Ontwikkeling leegstand naar grootteklassen

≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 > 5.000 Totaal

m2 10.932 10.653 27.634 38.420 28.064 22.579 138.282

2014 objecten 97 29 38 28 10 3 205

% 12,7% 14,5% 11,2% 13,2% 10,3% 5,5% 9,8%

2015 objecten 124 37 46 27 13 3 250

m2 14.109 13.062 31.619 36.219 38.439 24.432 157.880


25

% 16,1% 15,1% 14,4% 13,3% 11,6% 6,5% 11,5%

m2 3.177 2.409 3.985 -2.201 10.375 1.853 19.598

verschil % leegstand 3,4% 0,6% 3,2% 0,1% 1,3% 1,0% 2,8%

Leegstand op aandachtsgebieden bedrijfsruimte Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 17.036 0 0,0%

ontw. 5,5% 0,0% 0,0%

m2 56.196 3.780 6,7%


ontw. -15,3% -66,8% -60,8%

Voorraad Leegstand Leegstand % Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 47.911 8.626 18,0%

m2 24.799 0 0,0%

ontw. -1,3% 41,3% 43,2%

ontw. -2,6% 54,6% 58,7%



m2 167.314 27.984 16,7%

ontw. 1,6% 0,0% 0,0%

m2 183.367 16.232 8,9%

ontw. 2,1% 46,7% 43,7%


26

m2 145.380 13.125 9,0%

ontw. -1,2% 41,1% 42,8%

Aanbod bedrijfsruimte Groei van het aanbod bedrijfsruimten • Het aanbod van bedrijfsruimten is afgelopen jaar met bijna 20.000 m2 gegroeid tot een totaal van 107.000 m2 verdeeld over 100 objecten. • In bijna alle grootteklassen was sprake van een groei van het aanbod. Alleen het aanbod van bedrijfsruimten met een oppervlakte tussen de 250 en 500 m2 nam af. • De oplettende lezer zal zien dat het totale aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk kleiner is dan de hoeveelheid leegstand. Een verklaring voor dit feit kan zijn dat anders dan op de kantorenmarkt bedrijfspanden veel vaker in eigendom zijn van de gebruiker. Wanneer deze objecten boekhoudkundig als “0” op de balans staan is de noodzaak minder groot om tot verhuur of verkoop van de panden over te gaan. Daarnaast zijn bedrijfspanden vaak op maat gemaakt voor de gebruiker en is het op de vrije markt aanbieden van een pand niet per definitie de methode voor het vinden van een potentiele huurder of koper.

Aanbodverdeling bedrijfsruimtemarkt Groningen 2014 & 2015

2014 m2 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ">5.000 m2 Totaal

2015 objecten

2.096 5.942 16.176 17.873 22.365 23.997 88.449

m2 16 17 24 15 8 4 84

verschil objecten

3.101 4.179 20.389 22.024 29.106 28.232 107.031

m2 24 13 30 17 11 5 100

Bron: NVM (2015),PropertyNL, bewerking E&E

27

objecten 1.005 -1.763 4.213 4.151 6.741 4.235 18.582

8 -4 6 2 3 1 16

Opname bedrijfsruimte Groei van het aantal transacties • Na twee jaren waarin de opname flinke afnam was de markt voor bedrijfsruimte in 2014 wel positief. Het totaal aantal verhuurde en verkochte vierkante meters bedrijfsruimte groeide met 65% tot 22.000 m2. • In bijna alle grootteklassen bedrijfsruimte was sprake van een toename van de opname. Alleen in de categorie ruimten met een vloeroppervlak tussen de 1.000 en 2.000 m2 was sprake van een daling. • De grootste toename in opnamevolume en de meeste transacties vonden plaats in de categorie ruimten tussen de 500 en 1.000 m2 • De grootste transactie was die van Experty aan de Ulgersmaweg. • Naast de getoonde opname is er ook nog sprake van wat we “onzichtbare” opname zouden kunnen noemen. Dit is het geval wanneer grote objecten door eigenaren in eigen beheer in delen worden verhuurd en niet als transactie vermeld. Een voorbeeld hiervan is het Grootshandelscentrum waar door eigenaar Brivec in twee jaar tijd ongeveer 20.000 m2 is ingevuld met nieuwe huurders. Hieruit blijkt ook dat middelgrote ruimten (met een hal en kantoorruimte) tussen de 500 en 1.000m2 in trek zijn. Opnameverdeling bedrijfsruimtemarkt Groningen 2013 & 2014

2013 ≤250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ">5.000 m2 Totaal

m2 533 700 2.883 4.985 4.250 0 13.351

2014 objecten 3 2 4 3 2 0 14

m2 763 1.255 6.287 2.040 5.405 6.270 22.020

verschil objecten 5 4 8 2 2 1 22


28

43,2% 79,3% 118,1% -59,1% 27,2% ∞ 64,9%

Marktontwikkelingen aandachtsgebieden bedrijfsruimte •

Aanbod naar aandachtsgebieden

Westpoort Eemspoort Zernike Science Park Ulgersmaweg Hoendiep Euvelgunne Driebond Totaal aandachtsgebieden

2014 0 5.964 0 1.565 7.200 12.378 23.351 50.458

2015 0 14.036 0 4.057 4.200 22.015 19.562 63.870

Verschil 0,0% 135,3% 0,0% 159,2% -41,7% 77,9% -16,2% 26,6%

•

•


•

Het aanbod van bedrijfsruimte nam toe op de terreinen Ulgersmaweg, Eemspoort en Euvelgunne. Met name op deze laatste twee terreinen was de toename van het aanbod fors. Dat is ook terug te zien in de leegstand op deze terreinen. Op Hoendiep en Driebond nam het aanbod juist af. Op die terreinen nam de opname ook toe. Opmerkelijk is dat de leegstand hier wel toenam. Hier is niet direct een verklaring voor te geven, daarvoor zal specifiek op pandniveau moeten worden gekeken wat de ontwikkeling per pand is geweest. Op Westpoort na, waren op alle terreinen transacties in 2014 en een groei van het opnamevolume . Alleen Eemspoort laat een dalende trendlijn zien over de afgelopen drie jaar. Ook op het Zernike Science Park werd afgelopen jaar bedrijfsruimte opgenomen. Het betrof hier de verhuur van laboratoriumruimte aan de Hanzehoogeschool en Nano –FM door KRE Vastgoed dat het pand eerder in 2014 aankocht en het ombouwt tot incubator.


Westpoort Eemspoort Zernike Science Park Ulgersmaweg Hoendiep Euvelgunne Driebond Totaal aandachtsgebieden

2012 2.600 4.012 0 2.797 1.250 640 1.435 12.734

2013 0 2.240 0 1.815 0 2.250 1.970 8.275

2014 0 2.015 860 6.270 1.730 2.562 2.728 16.165

Gemiddelde 867 2.756 287 3.627 993 1.817 2.044 12.391


29

Verhuizer in beeld: experty De opkomst en groei van webwinkels wordt vaak gezien als bedreiging voor winkelvastgoed. Voor oude bedrijfsruimten en de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen biedt het echter kansen, omdat met de groei van het aantal webshops ook de behoefte aan opslagruimte en logistiek centra toeneemt. Zo werden afgelopen jaar de voormalige hallen van Hout en Plaat aan de Ulgersmaweg (ruim 7.000m2) ingericht als warehouse voor een van de top 50 snelst groeiende techbedrijven in de Benelux: het Groningse experty. Experty exploiteert momenteel 262 nice webwinkels in 4 landen en is nog altijd aan het uitbreiden. Met de groei van de webwinkels groeit ook hun behoefte aan ruimte. Experty begon in 2007 aan de Donderslaan in een pand van de RUG. Na een jaar verhuisde men al naar Ulgersmaweg 47b, waar experty tot 2012 ook haar warehouse had. In de periode 2012-2014 zat men met het warehouse in Oostwold in een ruimte van 4.000m2 op een tweejarig contract. Op het moment dat het contract afliep was de ruimte te klein geworden. experty heeft geen behoefte aan een “A-locatie” Voor experty is online zichtbaarheid van belang en de fysieke totaal niet; daarom hoeft men niet op een zichtbare A-locatie in een representatief pand te zitten. “Voor ons is een D-locatie ook prima”, aldus commercieel directeur Benjamin Derksen. Het hoofdkantoor maakte Derksen aantrekkelijk voor zijn werknemers door goede parkeerfaciliteiten te creëren voor werknemers van buiten Groningen en in het pand tafeltennistafels, een voetbaltafel en een bar te plaatsen. Zo zijn volgens hem oude panden op een eenvoudige manier aantrekkelijk te maken. Bereikbaarheid was voor experty het belangrijkste zoekcriterium in de zoektocht naar een nieuw onderkomen. Uiteraard is dit van belang voor de logistieke bedrijfsvoering, maar ook voor het personeel van experty, dat niet allemaal in de stad woont.

Naast de bereikbaarheid speelden de mogelijkheid op een kortlopend contract en de huurprijs een belangrijke rol. Hoewel het kopen van een eigen pand even werd overwogen is de toekomst qua vestigingslocatie nog te onzeker voor experty en kiest men voorlopig voor huur. Experty heeft in haar zoektocht in binnen- en buitenland locaties overwogen. Deze locaties staan nog steeds in de picture, maar niet voor de komende drie-vier jaar. De keuze op dat moment is afhankelijk van hoe het bedrijf groeit en waar de groei precies zit, aldus Derksen. In de E-commerce is experty Europees gezien momenteel nog een relatief kleine speler met het zwaartepunt in Nederland en België. Uiteindelijk koos men voor Groningen, omdat zich daar de kans voordeed om een magazijn te krijgen van 7.000m2 op korte afstand van het hoofdkantoor, dat beschikbaar was voor de komende jaren. Groningen (nog) niet de ideale locatie voor warehouses van webwinkels Of experty over een paar jaar nog in Groningen zit is sterk de vraag. Groningen is volgens Derksen namelijk (nog) niet de ideale locatie voor warehouses van webwinkels. Voor webwinkels zijn verzendkosten en een snelle levertijd belangrijke factoren. Alle depots van de posterijen zitten echter in het midden en zuiden van het land, wat voor een vestiging in het Noorden hogere verzendkosten en een langere levertijd oplevert. De gemeente zou er volgens Derksen goed aan doen om zich in te spannen een postdepot naar het Noorden te halen om zo succesvolle noordelijke bedrijven (als bijvoorbeeld Belsimpel en de Body en Fitshop) en kansen op veel werkgelegenheid te behouden. Wellicht is er ook een samenwerking mogelijk met de Duitse posterijen, want er liggen voor de Noordelijke E-commerce ook kansen in de route via Duitsland richting Scandinavië en Polen.

30

Benchmark bedrijfsruimte Verhouding tussen aanbod en opname wordt gezonder • In de tabel links zijn de marktontwikkelingen en verhoudingen in Zwolle, Leeuwarden, Assen en in Nederland als geheel afgezet tegen de ontwikkelingen in Groningen. Voor de benchmark gebruiken we data van een andere bron dan in de rest van de monitor. Daardoor kunnen de getoonde cijfers voor Groningen afwijken van eerder getoonde cijfers. Het gaat hier ook vooral om de verhouding tussen de vier noordelijke steden. • In bijna alle noordelijke steden steeg net als landelijk het aanbod bedrijfsruimte. Alleen in Leeuwarden was sprake van een daling van het aanbod. • De stijging van het aanbod was in Groningen kleiner dan in Assen en Zwolle. Zwolle kent verreweg het grootste aanbod bedrijfsruimte van de noordelijke steden. • In alle vier de steden en landelijk werd in 2014 fors meer bedrijfsruimte opgenomen dan in 2013. Hierdoor werden ook in bijna alle steden de marktverhoudingen tussen aanbod en opname gezonder. Alleen in Zwolle was de stijging van het aanbod dusdanig groot dat de marktverhoudingen ongezonder werden. • Groningen kende absoluut gezien de meeste opname en grootste stijging van de opname in 2014. Daarmee was Groningen in 2014 dus het meest in trek als locatie om bedrijfsruimte te huren of kopen. • Hoewel de marktverhoudingen in het noorden gezonder zijn geworden is het ratiocijfer nog wel lager dan landelijk. Groningen de meest gezonde verhouding tussen aanbod en opname (ratio 28%) van de noordelijke steden.; iets onder het landelijk cijfer van 33%.

Martkontwikkeling in de vier noordelijke steden (aanbod op 1 januari 2014 &2015)

Aanbod Opname Ratio

2013 94.500 10.800 11,4%

2014 106.600 29.700 27,9%

Verschil 12.100 18.900 16,4%

Aanbod Opname Ratio

155.000 20.400 13,2%

209.600 22.400 10,7%

54.600 2.000 -2,5%

Aanbod Opname Ratio

86.800 3.200 3,7%

71.900 15.250 21,2%

-14.900 12.050 17,5%

Aanbod Opname Ratio

51.800 2.600 5,0%

63.800 6.100 9,6%

12.000 3.500 4,5%

Aanbod Opname Ratio

5.577.700 1.317.900 23,6%

5.784.000 1.928.800 33,3%

206.300 610.900 9,7%

Bron: Dynamis (2015), bewerking E&E

31

Detailhandel In dit hoofdstuk zal op vergelijkbare wijze als bij de kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt de detailhandelsmarkt in beeld worden gebracht.

32

Voorraad winkelruimte Weinig veranderingen in omvang voorraad winkelruimte • De totale omvang van de voorraad winkelruimte in de gemeente Groningen bleef afgelopen jaar nagenoeg gelijk en beslaat een kleine 465.000 m2 winkelvloeroppervlak. • In de verschillende grootteklassen winkelruimten was ook weinig dynamiek in aantallen en omvang waar te nemen. Verreweg de meeste winkels zijn kleiner dan 100m2 . • Het gemiddelde winkelvloeroppervlak in Groningen steeg van 337,5 m2 naar 339 m2.

Ontwikkeling voorraad naar grootteklassen

2014 ≤100 m2 100-250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ≥5.000 m2 Totaal

m2 38.191 59.714 48.107 62.757 72.464 65.121 118.207 464.561

2015 objecten 678 389 138 86 53 21 11 1.376

m2 38.009 58.452 48.706 62.356 73.394 65.701 118.207 464.825

objecten 682 380 138 85 54 21 11 1.371

Bron: Locatus (2015), bewerking E&E

33

Verschil % -0,5% -2,1% 1,2% -0,6% 1,3% 0,9% 0,0% 0,1%

Leegstand winkelruimte Leegstandsniveau detailhandel stabiel • Waar landelijk de winkelleegstand verder toenam, bleef deze in Groningen vrijwel stabiel op ruim 11% leegstand. De leegstand in Groningen ligt daarmee ongeveer op het landelijk gemiddelde van 11,5%. • Wanneer we inzoomen op de verschillende grootteklassen is wel meer dynamiek te zien. Zo nam de leegstand van de kleinste winkels (tot 100 m2) en grootste winkels (>2.000 m2) toe. • Door de toename van de leegstand onder de kleinste winkels nam ook het totaal aantal leegstaande objecten toe tot 190. • De toename van de leegstand in bovengenoemde categorieën werd gecompenseerd door een halvering van de leegstand in de categorie winkels met een vloeroppervlak tussen de 1.000 en 2.000 m2. • Op de volgende pagina is de ontwikkeling van de leegstand in de verschillende aandachtsgebieden te zien. Daaraan is te zien dat de leegstand in de binnenstad en op het Hoendiep afnam en in de wijkwinkelcentra toenam.

•

•

•

De leegstand in de binnenstad is licht afgenomen en dit kwam met name door een afname van de leegstand in het oostelijk deel van de binnenstad. Wellicht is dit te relateren aan een succesvolle straataanpak in de Oosterstraat waar afgelopen jaar ook een flink aantal verhuurtransacties te zien waren. Over de afgelopen drie jaar is ook een stijgende lijn te zien in de opname in dit deel van de binnenstad. Desondanks blijf het leegstandspercentage nog steeds erg hoog (22%) en om aandacht vragen. Het leegstandsniveau in het gebied Hoendiep/Peizerweg en in wijkwinkelcentrum Lewenborg ligt met respectievelijk 21% en 16% ook duidelijk boven het gemiddelde van de stad. In een wijkwinkelcentrum gaat dit echter ook snel, door de beperkte omvang. Zo staan in Lewenborg 4 van de 27 winkelruimten leeg. Hoewel in Hoogkerk en Paddepoel de leegstand iets groeide is het niveau daar met 6% leegstand nog te beschouwen als frictieleegstand.

Ontwikkeling leegstand naar grootteklassen

≤100 m2 100-250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ≥5.000 m2 Totaal

m2 5.037 8.791 6.697 8.750 10.342 11.650 0 51.267

2014 objecten 77 59 20 12 7 3 0 178

% leegstand 13,2% 14,7% 13,9% 13,9% 14,3% 17,9% 0,0% 11,0%

2015 objecten 92 57 20 12 4 5 0 190

m2 5.507 8.698 7.106 8.554 5.754 16.706 0 52.325


34

% leegstand 14,5% 14,9% 14,6% 13,7% 7,8% 25,4% 0,0% 11,3%

m2 470 -93 409 -196 -4.588 5.056 0 1.058

verschil % leegstand 1,3% 0,2% 0,7% -0,2% -6,5% 7,5% 0,0% 0,3%

Leegstand op aandachtsgebieden winkelruimte Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 12.651 753 6,0%


ontw. 1,3% 52,4% 2,0% Voorraad Leegstand Leegstand %


m2 50.806 10.544 20,8%

m2 23.018 5.032 21,9%

m2 4.551 306 6,7%

ontw. 0,5% 54,7% 5,7%

ontw. -1,6% -22,4% -5,8%

ontw. -3,5% -17,6% -3,5%

Voorraad Leegstand Leegstand % Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 6.702 1.092 16,3%

ontw. -3,0% 67,2% 2,8% Voorraad Leegstand Leegstand %

m2 143.418 18.206 12,7%

ontw. -1,0% -5,5% -0,6%

35

m2 19.036 191 1,0%

ontw. 0,0% 0,0% 0,0%

Aanbod winkelruimte Kleiner aanbod winkelruimten • Het aanbod van winkelruimten is het afgelopen jaar afgenomen tot ongeveer 30.000 m2 verdeeld over 101 objecten. • De daling van het aanbod is vrij gelijkmatig verdeeld over de verschillende grootteklassen winkelruimte. • In totaal stonden op 1 januari 2015 17 objecten minder in aanbod dan een jaar eerder. • Onder de totaalcijfers gaat een grotere dynamiek schuil. Van de ongeveer 30.000 m2 aanbod op 1 januari 2015 is 13.000 m2 nieuw aanboden 17.000 m2 stond een jaar eerder ook al in aanbod. Van de 34.000 m2 aanbod op 1 januari 2014 is dus de helft ingevuld, heeft een andere bestemming gekregen of wordt niet meer openbaar aangeboden. • Wat opvalt is dat het aanbod kleiner is dan de leegstand. Dit is te verklaren uit het feit dat niet alle lege panden in aanbod staan, omdat ze bijvoorbeeld verbouwd worden of voor een andere invulling dan winkelruimte worden aangeboden.

Aanbodverdeling detailhandelsmarkt Groningen 2014 & 2015

1-jan-14 m2 ≤100 m2 100-250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ≥5.000 m2 Totaal

1-jan-15 objecten

2.515 8.495 3.335 5.181 4.004 10.790 0 34.320

m2 33 59 11 8 3 4 0 118

verschil objecten

1.864 8.154 3.015 5.531 2.522 8.700 0 29.786

m2 24 53 10 9 2 3 0 101

Bron: NVM (2015),bewerking E&E

36

objecten -651 -341 -320 350 -1.482 -2.090 0 -4.534

-9 -6 -1 1 -1 -1 0 -17

Opname winkelruimte Forse stijging aantal transacties • In 2014 waren er 19 transacties meer dan in 2013, wat een totaal opleverde van 53 verhuur- en verkooptransacties van winkelruimte. • Hoewel het aantal transacties flinks steeg halveerde het totale volume aan opgenomen vierkante meters winkelvloeroppervlak bijna. Dit komt omdat in 2013 het opnameciijfer grotendeels werd bepaald door de transactie van Bauhaus ter grootte van 18.000 m2. Wanneer we deze buiten beschouwing laten is juist een forse toename van de opname (bijna verdubbeling) te zien. • Ruim de helft van de transacties (28) betrof winkelruimten met een vloeroppervlak tussen de 100 en 250 m2.

Opnameverdeling detailhandelsmarkt Groningen 2013 & 2014

2013 m2 ≤100 m2 100-250 m2 250-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.000 m2 2.000-5.000 m2 ≥5.000 m2 Totaal

2014 objecten

480 2.383 2.248 1.000 1.500 0 18.000 25.611

m2 7 16 7 2 1 0 1 34

verschil objecten

1.096 4.351 1.395 2.009 1.075 3.500 0 13.426

m2 16 28 4 3 1 1 0 53


37

616 1.968 -853 1.009 -425 3.500 -18.000 -12.185

objecten 9 12 -3 1 0 1 -1 19

Marktontwikkelingen aandachtsgebieden winkelruimte •

Aanbod naar aandachtsgebieden

Binnenstad Binnenstad-oost Paddepoel Hoogkerk-dorp Lewenborg Sontplein Hoendiep Totaal aandachtsgebieden

1-jan-14 15.844 5.089 742 0 656 0 7.333 24.575

1-jan-15 10.463 1.659 219 0 541 0 9.202 20.425

Verschil -34,0% -67,4% -70,5% 0,0% -17,5% 0,0% 25,5% -16,9%

•

•

•

Bron: NVM (2015),bewerking E&E

•

Op bijna alle aandachtsgebieden is het aanbod afgenomen. Alleen op het Hoendiep was en toename van het aanbod te zien. Het merendeel van de afname van het aanbod winkelruimte zat in het oostelijk deel van de binnenstad, waar twee derde deel van het aanbod verdween . Het aanbod op 1 januari 2015 was nog nauwelijks groter dan de opname in dat deel van de binnenstad in 2014. De opname in de binnenstad en het oostelijk deel van de binnenstad laat de afgelopen drie jaar een duidelijk stijgende lijn zien. In 2014 waren de Oosterstraat en Zwanestraat de populairste straten met ieder 7 transacties. Op het Sontplein was ook een transactie en in Hoogkerk werden afgelopen jaar twee winkelruimten verhuurd. Op het Hoendiep werd ook ruim 1.000 vierkante meter opgenomen. Dit betrof een transactie van Bruynzeel Keukens op de Woonboulevard


Binnenstad Binnenstad-oost Paddepoel Hoogkerk-dorp Lewenborg Sontplein Hoendiep Totaal aandachtsgebieden

2012 1.914 488 38 0 0 0 2.840 4.792

2013 5.261 1.185 324 0 0 0 88 5.673

2014 7.106 1.778 0 292 0 217 1.075 8.690

Gemiddelde 4.760 1.150 121 97 0 72 1.334 6.385


38

Benchmark winkelruimte •

• •

•

Voorraad en leegstand winkelruimte in de vier noordelijke steden

In de tabel rechts is de ontwikkeling van de voorraad en leegstand in de vier noordelijke steden te zien. Daaraan is te zien dat Groningen met afstand de grootste winkelstad van het noorden is. De leegstand nam in Groningen en Assen iets toe, waar deze in Zwolle en Leeuwarden het afgelopen jaar daalde. Zwolle kent als enige noordelijk stad een nog enigszins gezond leegstandsniveau met 6,4% leegstand. In Leeuwarden en Assen staat een groter deel van de voorraad leeg dan in Groningen. Daar ligt de leegstand ook boven het landelijk gemiddelde van 11,5% waar Groningen ongeveer op zit. Van niet alle noordelijke steden waren opnamecijfers bekend. Volgens cijfers van de NVM doet Groningen het echter landelijk gezien erg goed qua opnameniveau en eindigt op een vijfde plaats achter Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Arnhem. Ook in Zwolle was in 2014 sprake van een stijging van de opname door onder meer de huur van 4.000 m2 door Zara.


2013 464.561 51.267 11,0%

2014 464.825 52.325 11,3%

Verschil 0,1% 2,1% 0,3%


230.612 16.791 7,3%

256.995 16.369 6,4%

11,4% -2,5% -0,9%


271.222 36.646 13,5%

265.738 33.644 12,7%

-2,0% -8,2% -0,9%


207.218 28.675 13,8%

205.446 30.666 14,9%

-0,9% 6,9% 1,1%


Zwolle

Leeuwarden

Assen

39

Groningen

Kwalitatieve analyse In dit hoofdstuk beschouwen we de belangrijkste ontwikkelingen op de vastgoedmarkt nog eens nader. De Groninger vastgoedmarkt kantelt en zet versneld koers richting een nieuwe realiteit. In dit hoofdstuk gaan we nader in op wat dit betekent voor de verschillende deelsegmenten van de vastgoedmarkt en de kansen die er liggen. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn tijdens een bijeenkomst begin april besproken en bediscussieerd met ongeveer 40 spelers uit verschillende segmenten van de Groningse vastgoedmarkt en aan hun ervaringen gespiegeld. Daarnaast zijn er nog een aantal verdiepende interviews uitgevoerd. De bijeenkomst en interviews hebben als input gediend voor dit hoofdstuk.

40

Vastgoedmarkt op kantelpunt De Nederlandse en Groningse vastgoedmarkt bevinden zich op een kantelpunt. De afgelopen jaren waren diverse trends als zichtbaar, maar zat de vastgoedmarkt door de financiële en economische crisis grotendeels op slot. Vastgoedeigenaren zaten stil in hoop op betere tijden en het bedrijfsleven was bezig met overleven. Daar lijkt nu verandering in te komen; de vastgoedmarkt komt weer in beweging. Hier liggen drie belangrijke met elkaar samenhangende ontwikkelingen aan ten grondslag.

Kantoren worden steeds meer een ontmoetingsplek. Voor werk waarbij geen overleg met directe collega’s of kennis uitwisseling nodig is, wordt steeds minder gebruik gemaakt van kantoorruimte en zijn er veel alternatieven. Werkgevers spelen hier op in en passen steeds vaker een flexfactor toe, waardoor het aantal werkplekken per fte daalt. Bovendien is het voor werkgevers logisch om in te zetten op die plekken en gebouwen waar mensen elkaar eenvoudig en comfortabel kunnen ontmoeten.

Ten eerste was er in 2014 sprake van een economisch herstel met een beperkte economische groei en een toenemend consumentenvertrouwen. De verwachting van het CPB is dat deze groei zich de komende jaren met 1 a 2 procent groei per jaar door zal zetten. De economische groei heeft nog niet geleid tot een toename van de werkgelegenheid (die nam nog iets af), maar heeft bedrijven meer “vet op de botten” gegeven en biedt bedrijfsleven en consumenten weer perspectief. Daardoor gaat de hand van de knip en durft men weer te investeren.

Winkelen kan door de toename van online winkelen feitelijk ook overal en daardoor is “fysiek winkelen” meer kijken, genieten van koffie en de stad beleven geworden. Het zijn onder meer deze trends die leiden tot een verminderde ruimtevraag en andere eisen die worden gesteld aan vastgoed. Op de volgende pagina’s gaan we nader in op hoe deze ontwikkelingen uitwerken op de verschillende deelsegmenten van de Groninger vastgoedmarkt en beschouwen we tot slot de kansen die de ICT-sector biedt voor de Groninger vastgoedmarkt.

Met het economisch herstel kwamen afgelopen jaar de investeringen in vastgoed ook weer los. Banken zijn nog altijd terughoudend met financieren, maar het aantal beleggingen en particuliere investeringen nam afgelopen jaar landelijk weer toe. Ten derde kiezen steeds meer vastgoedeigenaren eieren voor hun geld door hun vastgoed af te waarderen, huurprijzen te verlagen, met kortlopende contracten te gaan werken of te (her)investeren in transformatie om zo de lange termijn rendementen voor hun beleggers positief te houden. Dat de markt weer in beweging komt betekent echter niet dat we terug gaan naar de tijden van voor 2008. De vastgoedmarkt kantelt en we zetten versneld koers richting een nieuwe realiteit. In de afgelopen jaren zijn we namelijk op een andere manier gaan werken en winkelen en voor veel bedrijven is online zichtbaarheid belangrijker geworden dan fysieke zichtbaarheid.

41

Grote transformatieopgave voor kantorenmarkt Kantoorbehoefte in Groningen krimpt Landelijk zien we dat na jaren van dalende opname, stijgend aanbod en groeiende leegstand , stabilisatie plaatsheeft. De stijging van het aanbod is tot een stilstand gekomen, de leegstand nam nog maar beperkt toe en de opname steeg ligt. In Groningen was hiervan, zoals eerder in deze monitor te lezen viel, nog geen sprake. De opname daalde naar een historisch laag niveau en aanbod en leegstand namen verder toe. De bodem lijkt ook nog niet in zicht.

Starters hebben behoefte aan betaalbare huur vanwege moeilijkheden om aan een hypotheek te komen en de behoefte aan flexibiliteit. Naast de starters zien ontwikkelaars goede kansen voor de ontwikkeling van appartementen in de hogere huurprijsklasse voor ouderen. Er is een groeiende groep ouderen die behoefte hebben aan woningen in de stad dichtbij voorzieningen; al dan niet met een zorgcomponent. Zo komt er naar verwachting een beweging op gang van “babyboomers” die hun in waarde dalende “arbeidsintensieve” huizen in de provincie proberen te verkopen en kiezen voor een appartement in de stad.

Naar verwachting zal ook bij een aantrekkende economie de totale behoefte aan kantoorruimte het komende decennium zowel landelijk als in Groningen kleiner worden. De spelers op de Groninger vastgoedmarkt zien dat de vraag uit blijft en veranderd. Daarnaast worden binnen overheid, onderwijs en zorginstellingen nog diverse bezuinigingen doorgevoerd die onvermijdelijk ook zullen leiden tot een teruggang in de ruimtebehoefte van deze in Groningen grote sectoren. Daarbij komt dat in de ‘ijzeren voorraad’ nog een efficiencyslag zal plaatsvinden. Veel organisaties hebben in de goede tijd nog 10-jarige contracten afgesloten, die de komende jaren aflopen. Dit moment zal worden gebruikt voor een efficiencyslag, met als gevolg minder vierkante meters kantoorruimte in gebruik. Een voorbeeld hiervan is de Rijksgebouwendienst die op het Cascadeplein nog langlopende contracten heeft tot 2020.

De woningmarkt biedt goede kansen voor transformatie, maar alle spelers op de Groningse vastgoedmarkt zijn het er over eens, dat alleen woningbouw het overschot aan kantoorruimte niet op gaat lossen. Andere invullingen zullen ook bekeken moeten worden en voor sommige panden zal sloop op termijn de enige optie zijn. In de gebieden waar je nog wel blijft inzetten op kantoren is het mixen van functies een goed idee, zodat het gaat “bruisen” op deze locaties. Gebiedsgerichte aanpak nodig In de afgelopen jaren hebben al diverse succesvolle transformaties van kantoren plaatsgevonden. Het lijkt nu tijd voor een grotere stap, waarbij de transformatieopgave op gebiedsniveau wordt bekeken en een gebiedsgerichte aanpak wordt ontwikkeld. Gezien de ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de verwachtingen voor de toekomst dient zich namelijk de vraag aan of er niet te veel kantoorlocaties in de stad zijn. Een mogelijke optie is het (geleidelijk) transformeren van een kantoorlocatie naar een andere bestemming; bijvoorbeeld de locatie Corpus den Hoorn. Zo ziet vastgoedontwikkelaar Sylvester Snijder goede kansen voor de ontwikkeling van de eerder genoemde (zorg)appartementen op Corpus den Hoorn Zuid bij het Martini Ziekenhuis. Ontwikkelaars en investeerders als Snijder hebben daarbij ook behoefte aan een gebiedsgerichte aanpak met een visie van de gemeente op de ontwikkeling van een locatie.

Kansen voor transformatie Waar de behoeft aan kantoorruimte minder wordt, is er de komende jaren wel een groeiende behoefte aan woningen en zorgvastgoed. De woningmarkt wordt deels gedreven door de woningbehoefte van starters en studenten. In Groningen zijn de afgelopen jaren al diverse panden omgebouwd naar studentenhuisvesting en daar is, mede door een groeiende groep buitenlandse studenten, nog steeds behoefte aan. Zo word het leeggekomen deel van de KPN-borg de komende jaren (tijdelijk) deels ingevuld door buitenlandse studenten.

42

Vastgoedeigenaar in beeld: Brivec Jonge ondernemers kijken naar bestaande panden Doordat vastgoedeigenaren afboeken op de waarde van hun vastgoed en met kortlopende contracten en lagere prijzen gaan werken ontstaan nieuwe kansen voor oude bedrijfspanden. Vroeger was iedere ondernemer beter af met een eigen pand, maar die tijd is voorbij en zal ook niet meer terugkomen, aldus Marco van den Hoorn van vastgoedeigenaar en beheerder Brivec. Banken financieren niet meer en daardoor is het voor veel jonge ondernemers niet meer mogelijk om een eigen pand te krijgen. Bovendien kiezen jonge ondernemers uit onzekerheid over de toekomst en vanwege de flexibiliteit ook vaak bewust voor huur, zoals we ook zagen aan het voorbeeld van Experty op pagina 29. Brivec en andere vastgoedondernemers spelen in op deze trend van jonge ondernemers die geen eigen pand meer krijgen of willen. Directeur Benjamin Derksen van Exerty ziet vanuit zijn eigen ervaring ook kansen voor de herontwikkeling van leegstaande bedrijfshallen. Groot Handels Centrum bloeit weer op Jonge ondernemers willen bij elkaar zitten en niet achteraf. Verder zijn prijs en bereikbaarheid voor hen van belang. Hier speelde Brivec twee jaar geleden op in met de aankoop van het Groot Handels Centrum (GHC). “Mijn eerste gedacht bij het GHC was een oude bende”, aldus Marco van den Hoorn, maar bij nader inzien zag hij toch veel potentie. Locatie, locatie, locatie geldt hier volgens hem nog steeds. Het GHC ligt op zeer korte afstand van het Europapark, het centrum van Groningen en aan de ringweg. Daardoor is zowel de autobereikbaarheid , als die met OV, fiets en scooter op de locatie goed. Bovendien is de locatie in ontwikkeling en wordt de bereikbaarheid verbeterd. De Layout van het terrein is verder al erg geschikt in termen van oppervlakten, hallen etc. En tot slot is er de naamsbekendheid; iedereen in Groningen en omgeving kent het GHC en restaurant de Ringweg.

Na slechte jaren met veel leegstand was het voor Brivec bovendien mogelijk om het GHC aan te kopen tegen een geschikte prijs. Dat leverde bij aanvang al een goed rendement op voor Brivec en de mogelijkheid om te investeren in de locatie. De stookkosten waren erg hoog. Door investeringen in vervanging van het oude ketelhuis door eigen CV’s zijn die kosten omlaag gegaan. Zo wordt de locatie verder verduurzaamd. Veel andere investeringen zijn cosmetisch, omdat de staat van de bedrijfsruimten nog vrij goed is. Zo wordt er opnieuw geasfalteerd en de omgeving van het restaurant wordt aangepakt. Van de 50.000 m2 waaruit het GHC bestaat stond twee jaar geleden bij de aankoop door Brivec ongeveer de helft leeg. Nu staat nog slecht 10% leeg en draait Brivec een goed rendement op de locatie. Men heeft ook alvast de aanpalende kavel gekocht, zodat huurders op termijn uitbreidingsruimte geboden kan worden. Makelaars vragen zich vaak af waar de huurders vandaan komen., aldus Van den Hoorn. De huurders worden geworven op basis van mond tot mond reclame. Van de Hoorn heeft goed contact met huurders en zorgen dat ze tevreden zijn, want zo gaan zij reclame voor de locatie maken. Uit eerdere ervaringen met bijvoorbeeld het pand De Ommelanden in de stad weet hij hoe belangrijk het is om een “wij-gevoel” onder de ondernemers op een locatie te kweken. Zo is op het GHC ook een eigen ondernemersclub van huurders aanwezig. Naast het GHC ziet Marco van den Hoorn nog meer kansen voor de herontwikkeling van bestaande bedrijfspanden. Zo kocht Brivec onlangs ook het voormalig pand van Arcelor Mittal op Driebond aan. De gemeente kan deze ontwikkeling stimuleren door de prijzen van nieuwbouwkavels hoog te houden. Zo komen oude terreinen weer in beeld bij ondernemers.

43

Detailhandelsmarkt vernieuwd Vraag naar winkelruimte komt los door prijsdaling Diverse (langdurig) leegstaande winkelpanden in de binnenstad krijgen momenteel weer een invulling. Makelaars geven aan dat er op het gebied van het winkelvastgoed sprake van een inhaalvraag. De afgelopen jaren was er wel behoefte aan winkelruimte, maar veel huurders konden zich de huurprijzen niet veroorloven. Eigenaren van panden hebben lang gehoopt op verbetering, maar door de “huurstop”in 2012 en 2013 ingezien dat het nodig was om prijzen te verlagen. Daardoor is afgelopen jaar de verhuur van panden weer op gang gekomen.

Naar het nieuwe winkelen Doordat fysiek winkelen een meerwaarde moet bieden op online winkelen en steeds meer om de beleving gaat worden winkeliers gedwongen met vernieuwende concepten te komen. De winkel wordt steeds vaker meer dan een winkel en nieuwe mengvormen met horeca, workshops, ambachtelijke werkzaamheden in de winkel etc. ontstaan. Deze ontwikkelingen zijn in Groningen ook duidelijk zichtbaar. Een goed voorbeeld is Opgeweckt Noord; een nieuwe winkel in de A-straat die met hun concept inspeelt op diverse trends en ontwikkelingen. De basis is een verpakkingsvrije biologische supermarkt met regionale producten, maar daarnaast kun je er ook ontbijten en lunchen, workshops volgens en zijn er zelfs flexwerkplekken. Een goede voorbeeld van nieuwe invulling van vastgoed die zich niet meer laten vangen in alleen het hokje winkel, horeca of kantoorruimte.

Er wordt nu in straten als de Zwanestraat, Oosterstraat en Nieuwe Ebbinge veel gewerkt met kortlopende contracten van een half jaar of een jaar. Daarnaast wordt er tegenwoordig veel gewerkt met een systematiek van inloophuren. Het concept is een lage instapprijs (veelal onder pop-up condities), maar met een staffel die oploopt in de komende vijf jaar. Dat is voor de eigenaar van het pand prettig en voor de ondernemer geldt dat hij of zij de kans krijgt om naar het gewenste huurniveau toe te groeien. In dergelijke constructies worden veelal heldere afspraken gemaakt over tussentijdse huurstijging en mogelijkheden voor opzeggen. Diverse winkels die de afgelopen jaren begonnen als pop-up store hebben op deze wijze inmiddels ook een vaste winkel. De Zwanestraat en Oosterstraat waren afgelopen jaar ook de straten met de meeste transacties. Makelaar Paul Casander gaf tijdens een interview voor deze monitor aan een positief beeld te hebben van de ondernemers die nieuwe invulling geven aan de panden, omdat zij volgens hem vaak een lange termijnvisie hebben.

Makelaar Paul Casander staat positief tegenover de ontwikkeling van mixfuncties: “Het geeft invulling aan de leegstand en de stad wordt er als totaal aantrekkelijker van. Een voordeel van een mengvorm is voor de ondernemers bovendien dat men kan switchen van meer horeca naar meer winkel en vice versa”, aldus Casander.

In de Nieuwe Ebbingestraat wordt al langer met lage instaphuren gewerkt en daar blijft zeker de helft van de huurders voor een langere tijd zitten. Het lukt dus niet alle ondernemers om naar een gewenst huurniveau toe te groeien, maar de leegstand verdwijnt en straten bloeien weer op. De Nieuwe Ebbingstraat fungeert inmiddels ook als een soort kweekvijver voor de binnenstad. Ondernemers die daar succesvol zijn hebben regelmatig de behoefte om daarna te verplaatsen naar de binnenstad.

44

ICT biedt kansen Groeiende ruimtebehoefte ICT-sector De ICT-sector was een van de weinigen sectoren in Groningen waar de afgelopen jaren nog sprake was van een groei van het aantal banen. Deze groei zat weliswaar hoofdzakelijk in de groei van het aantal flex-banen bij Callcenters, maar voor de toekomst mag er meer groei worden verwacht. Landelijk worden op korte termijn al grote arbeidstekorten verwacht in de sector. Groningen heeft met de reeds aanwezig ICT-bedrijven en de onderwijsinstellingen goede kaarten om in te spelen op de groeiende behoefte aan ICT-banen en daarmee de Groninger economie en vastgoedmarkt een impuls te geven.

Naast de ontwikkeling van de ICT-sector met bijhorende ruimtebehoefte biedt ook de toepassing van nieuwe technologie kansen voor de vastgoedmarkt. Zo is een nieuwe ontwikkeling waarneembaar, waarbij winkeliers op centrum en pandniveau meer technologie en dataverzameling inzetten. Waarmee passantenstromen en verkopen realtime kunnen worden bijgehouden. Zo zijn zij in staat om hun bedrijfsvoering op maat aan te passen aan de klant, maar vastgoedeigenaren kunnen de data ook gebruiken bij de waardebepaling. Gebieden waar dergelijke meettechnieken beschikbaar zijn hebben daardoor een voordeel op gebieden waar dit niet het geval is.

Makelaars in de stad zien een toenemende ruimtevraag bij de jonge IT-bedrijven in de stad, die nu nog veel in bedrijfsverzamelpanden en incubators zitten. Daar groeien ze uit hun jasje en krijgen behoefte aan een eigen pand. Makelaar Paul Casander hielp het afgelopen jaar diverse van deze bedrijven aan een nieuw kantoor. Hij merkt dat ze erg gefocust zijn op een locatie in de binnenstad. “Dit is geen doelgroep die naar een locatie als Corpus den Hoorn gaat”, aldus Casander.

De genoemde toepassing van nieuwe monitoring en analysetechnieken liggen in het verlengde van de exponentiele groei van de beschikbaarheid en opslag van digitale data en steeds meer toepassingen en gebruik van deze “big data”. Met deze ontwikkeling groeit ook de behoefte aan datacentra; welke kansen biedt voor de bedrijfsruimtemarkt.

Landelijk was de sector ’ICT en Telecom’ in 2014 verantwoordelijk voor het grootste deel van de opname van kantoorruimte. Bovendien breiden bedrijven in deze sector vaak nog uit. Daardoor neemt de netto ruimtebehoefte toe in tegenstelling tot veel andere sectoren waar transacties voortkomen uit verplaatsing naar kleinere behuizing.

45

Bijlage: methodologie en gehanteerde bronnen Voor deze monitor is getracht een zo compleet mogelijk beeld van de kantorenmarkt, bedrijfsruimtemarkt en detailhandelsmarkt te geven. Daarom zijn alle objecten (vanaf 0 m2) meegenomen in deze monitor. De kleinste objecten worden meegenomen, omdat dit segment een significant en groeiend aandeel heeft in de Groninger vastgoedmarkt. Er bestaat geen volledige database met vastgoedgegevens in Nederland, daarom zijn voor de compleetheid van de cijfers diverse bronnen gecombineerd. Voorraad en leegstand kantoren en bedrijfsruimte Voor de cijfers over de voorraad is de gemeentelijke WOZ-administratie gebruikt (peildatum 1 januari 2014). Door de cijfers te vergelijken met de administratie van eerdere jaren is de ontwikkeling bepaald. Een object wordt als leegstand geteld op het moment dat er voor de WOZ geen gebruiker staat geregistreerd. Een ruimte wordt als 1 object meegeteld op basis van een uniek adres. Voorraad en leegstand detailhandel Voor de cijfers over de voorraad en leegstand van detailhandelsruimte zijn gegevens van Locatus gebruikt. Dit is gedaan, omdat deze bron ook voor eerdere onderzoeken naar de detailhandel in Groningen en bij het opstellen van het beleid zijn gebruikt. Aanbod De cijfers over het aanbod zijn tot stand gekomen door combinatie van de volgende bronnen: Funda.nl (NVM), Realnext en de PropertyNL database.

. Benchmark Voor de benchmarkparagrafen over kantoorruimte en bedrijfsruimte zijn cijfers van Dynamis en DTZ gebruikt. Ten behoeve van een goede vergelijking zijn hier ook de Dymamis en DTZ cijfers voor Groningen gehanteerd, waardoor de cijfers in de benchmark iets afwijken van de overige cijfers in de monitor.

Voor de benchmark van de detailhandelruimte zijn cijfers van Locatus gebruikt voor de voorraad en leegstand vergelijking. Economie Voor de economische cijfers uit het eerste hoofdstuk zijn de vlugschriften van de gemeente als bron gebruikt. Voor de landelijk cijfers, zijn cijfers van het LISA gebruikt.

Trends en ontwikkelingen, landelijke cijfers en kwalitatieve analyse Voor de trends en ontwikkelingen, landelijke cijfers en de kwalitatieve analyse zijn diverse bronnen gebruikt. Zie hiervoor de bronnenlijst op de volgende pagina. Naast het gebruik van deze bronnen zijn de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn tijdens een bijeenkomst begin april besproken en bediscussieerd met ongeveer 40 spelers uit verschillende segmenten van de Groningse vastgoedmarkt en aan hun ervaringen gespiegeld. Daarnaast zijn er nog een aantal verdiepende interviews uitgevoerd met makelaars, vastgoedontwikkelaars en de uitgelichte bedrijven in de monitor.

Opname De cijfers over opname zijn tot stand gekomen door de combinatie van de volgende bronnen: De NVM transactiedatabase, de Vastgoedmarkt transactiedatabase en de Vastgoedjournaal transactiedatabase

46

Bijlage: gehanteerde bronnen Overige gehanteerde bronnen • DTZ Zadelhof (2014), Nederland Compleet – Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2014 • DTZ Zadelhof (2015), Nederland Compleet – Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt januari 2015 • DTZ Zadelhof (2015), Vervagende grenzen, duidelijke contouren – tendensen van de vastgoedmarkt • Dynamis (2015), Sprekende cijfers kantorenmarkten • Dynamis (2015), Sprekende cijfers bedrijfsruimtemarkten • FGH Bank (2015), FGH Vastgoedbericht 2015 – De kracht van anders kijken • NVM (2014), Winkelmarkten grote steden 2014 • NVM (2015), Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt • Platform 31 (2015), Retail in de tijdelijkheid – experts over de toekomst van tijdelijke retail. • Syntrus Achmea (2014), Outlook 2014-2015 Beleggen in vastgoed en hypotheken

47

Verantwoording Project Opdrachtgever Projectleider

Vastgoedmonitor gemeente Groningen 2015 Gemeente Groningen Wim Bakker MSc

Colofon E&E advies Laan Corpus den Hoorn 300 9728 JT Groningen Telefoon (050) 360 44 33 www.eeadvies.nl

48

Vastgoedmonitor Gemeente Groningen

Recommend Documents