Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014

Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014

barneveld • ede • nijkerk • renswoude • rhenen • scherpenzeel • veenendaal • wageningen

Colofon De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. E-mail: [email protected] Internet: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

Onderzoek Bureau Middelkoop, Amsterdam, Jan Winsemius

Coördinatie Marije Kuppens, MKL Management support

Ontwerp en vormgeving Case Communicatie, Ede

Fotografie Jac. van der Wiel Fotografie, Bennekom

Juni 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley. © 2014; Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.

Initiatiefnemers

corporaties | foodvalley

Participant goud

afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe

Rabobank Vallei&Rijn: Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen

Participant zilver

Participant brons

3

Participanten

4

vastgoedmonitor 2014

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 01

Hoofdstuk 02

Voorwoord

6

Inleiding

7

Trends en Verwachtingen

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Hoofdstuk 03

Hoofdstuk 04

Productie Betaalbaarheid Veranderingen zorgsector Energie en vastgoed Vraag naar huur Regionale woningmarktagenda

9

10 13 14 15 16 16

Data Sociaal economische ontwikkelingen

17

3.1 3.2 3.3 3.4

18 18 20 21

Landelijke economische trends Regionale economische trends Demografische trends Verhuisbewegingen

Data Woningmarkt

25

4.1 4.2 4.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.5

26 27 29 32 32 35 38

Marktsignalen Voorraadontwikkeling Transacties Prijsniveau Koopmarkt Huurmarkt Doorlooptijd

Voorwoord Regio FoodValley is een samenwerkingsverband van acht gemeenten (Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen) met samen 330.000 inwoners. De ambitie is om gezamenlijk de FoodValley regio te ontwikkelen tot hét agrofoodcentrum van Europa, de internationale topregio voor kennis en innovaties op gebied van gezonde en duurzame voeding! Die doelstelling is tot nu toe een succes. FoodValley wordt steeds meer nationaal en internationaal een begrip. De vastgoedmonitor is gericht op het in beeld brengen van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in de regio. Deze monitor is in het bijzonder gericht op de woningmarkt. Die vastgoed- en woningmarkt zijn voor de regio als geheel van groot belang. Een goed functionerende woningmarkt wordt gevoed door de economische kracht van de regio. Andersom is de woningmarkt ook van belang voor de economische kracht van de regio. Dat voorbeeld komt nergens zo direct tot uiting als rondom de Wageningen universiteit (WUR). De internationale aantrekkingskracht van de WUR hangt direct samen met de huisvestingsmogelijkheden van internationale studenten. Zonder die huisvesting wordt het moeilijk om de studenten te trekken. De Vastgoedmonitor is een initiatief van de Stichting Vastgoedmonitor regio FoodValley. De stichting is opgericht door een aantal ondernemers in de vastgoedsector uit de FoodValley regio. Inmiddels hebben de gemeenten, de woningcorporaties uit de regio, de provincies Gelderland en Utrecht en diverse andere partijen zich aangesloten bij dit initiatief. De stichting wordt steeds meer een platform om met marktpartijen en overheden gezamenlijk in discussie te gaan over de toekomst van de regio en het vastgoed in het bijzonder. Zo is het afgelopen jaar gezamenlijk gediscussieerd over het programma voor de stichting Vastgoedmonitor. De stichting heeft in 2014, na dit beraad met de partners, besloten tot een nieuw programma voor de komende periode: - In 2014 wordt een nieuwe Vastgoedmonitor opgesteld. Deze monitor geeft voortschrijdend inzicht in vaste data omtrent de woningmarkt, zodat een historische trend in beeld kan worden gebracht. Het verschil met eerdere vastgoedmonitors is dat de huidige monitor alleen is gericht op de woningmarkt - In 2015 wordt de volgende projectenmonitor opgesteld. Deze bestaat uit een analyse van de projectgegevens van geplande woningbouwprojecten die door de provincies worden gemonitord. - In 2014 wordt een start gemaakt met het opzetten van een vraagmonitor die de vraag op de woningmarkt in de regio scherper in beeld brengt. - In 2015 wordt een afzonderlijke monitor voor commercieel vastgoed opgezet. - De stichting organiseert symposia en bijeenkomsten rondom vastgoedthema’s. Het eerste resultaat is deze nieuwe vastgoedmonitor, die in tegenstelling tot eerdere vastgoedmonitors, volledig is gericht op het thema wonen. De nieuwe projectenmonitor staat in de planning en de eerste stappen zijn gezet om te komen tot een vraagmonitor. Het idee is verder dat de stichting in de toekomst meer en meer kan fungeren als een platform waar verschillende partijen open ideeën uit kunnen wisselen over de toekomst van de regio. Deze nieuwe vastgoedmonitor-wonen 2014 biedt daarvoor een basis.

6


Inleiding

01

De woningmarkt in de regio FoodValley laat op verschillende punten duidelijke tekenen van herstel zien in 2013. Dat herstel zet in het eerste kwartaal van 2014 sterker door. Het is te vroeg om definitief de vlag uit te hangen. Daarvoor is een langduriger herstel noodzakelijk, maar voorlopig zijn de tekenen positief. Het aantal transacties stijgt. De doorlooptijd bij verkopen daalt. Wel was in 2013 nog sprake van een duidelijk daling van het prijsniveau per m2. Die daling heeft bijgedragen aan het herstel van de dynamiek op de markt. Begin 2014 lijkt ook die prijsdaling te stabiliseren. Daarbij is in de laatste jaren ook de productie in FoodValley redelijk op niveau gebleven. Over de hele linie doet de markt in FoodValley het beter dan de Nederlandse woningmarkt. Die woningmarkt wordt bovendien ondersteund door een sterke economische positie van de regio, zowel nationaal als internationaal. Er is nog steeds over een langere periode een groeiende woningbehoefte. Dat herstel betekent nog niet dat de markt als geheel vanzelf weer op gang komt. Het probleem is dat we ook bij blijvend herstel in een nieuwe situatie zitten, na de crisis, met een programmering en plannen van voor de crisis. Belangrijk blijvend aandachtspunt is de geplande nieuwbouwproductie. Het nieuwbouwprogramma voor de komende jaren wijkt echter in typologie en prijscategorie af van het goedkope programma waarmee de laatste jaren de productie op peil is gehouden. Het herstel van de woningmarkt, zoals dat het afgelopen jaar zichtbaar was, is niet voldoende om de productie die in de planning staat te halen. Daarvoor is een herstel nodig dat ook leidt tot een duidelijke programmatische omslag in de nieuwbouw. Om die omslag te maken is een prijskwaliteitsverhouding nodig die aansluit op de behoefte van mensen en de betaalbaarheid. Die prijskwaliteitsverhouding vraagt ook in de nieuwbouw om een lagere prijsstelling dan waar in het verleden mee is gerekend. Die prijsstelling is alleen te halen met een passende grondprijs en scherpe bouwkosten. Daarbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat de koopkracht van een grote groep potentiële kopers voor langere tijd onder druk staat door het waardeverlies op hun huidige woning. Dat is een risico voor de nieuwbouwmarkt dat niet verdwenen is met een licht vraagherstel. Een ander risico voor de regio is de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare woningvoorraad. De afgelopen jaren is met name de goedkope voorraad gekrompen. De verwachting is dat met het nieuwe huurbeleid ook de betaalbare woningvoorraad, tot 1 585,- verder zal krimpen. Het is de vraag onder welke condities die trend kan worden gekeerd. Los van de marktontwikkelingen van het afgelopen jaar is het tijd om weer met een open blik naar de toekomst van de woningmarkt te kijken. Er zijn verschillende trends en mogelijke ontwikkelingen die aanknopingspunten bieden om niet alleen te reageren op de crisis, maar ook een nieuwe agenda voor de woningmarkt van de FoodValley op te stellen. Dat begint met de prijskwaliteitverhouding en grondprijzen die nodig zijn om de nieuwbouw weer te laten aansluiten bij de lange termijn behoefte. Daarnaast moet ook worden gedacht aan de kwaliteit van de bestaande voorraad, verduurzaming van de woningvoorraad, veranderingen in de zorg en de consequenties en kansen die dergelijke onderwerpen bieden voor de woningmarkt van de FoodValley. In de regio is meermaals gesproken over het maken van een mogelijke vraagmonitor, gericht op het scherper in beeld brengen van de kwalitatieve behoefte van de (nieuwe) inwoners van de FoodValley. Door weer naar de toekomst te kijken kan de blik worden gericht op de vraag aan welke gedifferentieerde woonmilieus in FoodValley behoefte is en welke investeringen in omvang en kwaliteit van de voorraad nodig zijn om te voldoen aan die behoefte. Het is tijd dat alle partijen in de regio gezamenlijk, marktpartijen, overheden en corporaties, een regionale visie ontwikkelen op de woningmarkt. De Stichting Vastgoedmonitor kan én wil daarvoor een platform zijn.

8



02 9

Locatie- en programma-analyse woningbouw

2.1 Productie

Grafiek 2.1.1

2. Trends en Verwachtingen! !!2. Trends en Verwachtingen! Landelijk is sprake van een herstel van de woningmarkt, maar de verwachting is niet dat

!!

directProductie! sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en 2.1 Landelijk is sprake van eenbouwvergunningen herstel van de woningmarkt, maar verwachting is niet dat direct de hoeveelheid afgegeven wijst niet op eende dergelijke stijging. Sterker, 2.1 Productie! sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en de

de dalingisvan de productie van de corporatiesector kan inmaar het komende jaar nog zwaar drukken Landelijk sprake van een herstel van de woningmarkt, de verwachting niet dat direct hoeveelheid afgegeven bouwvergunningen wijst niet op een dergelijke stijging.isSterker, de op de nieuwbouwproductie. sprake zal zijn van een sterke stijging van de productie. De voortgang van plannen en de daling van de productie van de corporatiesector kan in het komende jaar nog zwaar drukken op hoeveelheid afgegeven bouwvergunningen wijst niet op een dergelijke stijging. Sterker, de de nieuwbouwproductie.! daling van de productie van de corporatiesector kan in het komende jaar nog zwaar drukken op de nieuwbouwproductie.!

Jaarplanning per type FoodValley

Jaarplanning)per)type)

bron projectenmonitor 2500"

Jaarplanning)per)type)

2000" 2500"

Bijzonder"

1500" 2000"

Onbekend" Bijzonder" GGB"09treden"

1000" 1500"

Onbekend" appartement"

500" 1000" 2020"

2021"

2022"

2023"

2024"

2025"

2026"

2027"

2028"

2029"

2030"

2020"

2021"

2022"

2023"

2024"

2025"

2026"

2027"

2028"

2029"

2030"

2017"

2017"

2019"

2016"

2016"

2019"

2015"

2015"

2018"

2014"

2014"

2018"

2013"

2013"

GGB"09treden" Eengezins"

0" 500"

appartement" Eengezins"

!! ! In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in!absolute getallen op een goed niveau gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die ! productie is zelfs iets hoger dan de 0"

grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor

grafiek 2.1.1 Planning in typen FoodValley, bron projectenmonitor

In FoodValley is de productie de afgelopen jaren in absolute getallen op een goed niveau gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die productie is zelfs iets hoger dan de In FoodValley is de productie de Een afgelopen jaren in absolute getallen enigszins op een goed niveau is laatste prognose van eind 2013. die vertekent, laatste prognose van eind 2013. Eenbijzonderheid, bijzonderheid, die de de productie productie enigszins vertekent, is wel gebleven. In 2013 zijn 1824 woningen gerealiseerd. Die productie is zelfs iets hoger dan wel dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extrade dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extra laatste prognose van eind 2013. Een bijzonderheid, die de productie enigszins vertekent, is wel woningen woningenoplevert.! oplevert. dat in Ede sprake is van twee verplaatsingen van zorggerelateerd wonen die 277 extra woningen oplevert.! Bij een productie van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten is, Bij een productie van 1824 woningen is de vraag niet zo zeer of een herstel te verwachten maar eerder of mag worden verwacht dat ook de komende jaren hetzelfde niveau kan worden Bij een productie van 1824 is dedat vraag niet zo zeer of eenhetzelfde herstel verwachten is, maar eerder of mag worden verwacht ook de komende jaren kan is, gehaald als de afgelopen 2 woningen jaren. De belangrijkste bedreiging daarvoor ligt inteniveau de maar eerder of mag worden verwacht dat ook de komende jaren hetzelfde niveau kan worden worden gehaald als de afgelopen 2 jaren. De belangrijkste bedreiging daarvoor ligt in de programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. ! gehaald als de afgelopen 2 jaren. De belangrijkste bedreiging daarvoor ligt in de programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. programmatische kenmerken van de nieuwbouwproductie. !

! ! Grafiek 2.1.2 bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014)

Planning'in'financieringscategorieën'

Planning in financieringscategorieën 2500"

Planning'in'financieringscategorieën'

2500" 2000" 2000" 1500"

Bijzonder" Onbekend" Bijzonder" Koop" Onbekend" Huur" Koop"

1500" 1000" 1000" 500" 500" 0" 0"

Huur" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030"

grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014) grafiek 2.1.2 Planning in financieringscategorieën, bron projectenmonitor (bijgewerkt 2014)

In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gerealiseerd (exclusief grondgebonden 0-treden) en ± 1000 appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in Pagina #5 van #25 de planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014 Pagina van #25 en boven de 1200 in 2015 om de productie ongeveer op gelijk niveau te houden. Dat is#5 een substantiële omslag. Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn nog ruim 700 huurwoningen gerealiseerd. In 2014 zitten er minder dan 500 huurwoningen

10


In 2013 zijn ± 700 eengezinswoningen gemaakt (exclusief grondgebonden 0-treden) en ± 1000 appartementen. In de komende twee jaar zou bij het dalend aantal appartementen in de planning de productie van eengezinswoningen moeten stijgen naar boven de 900 in 2014 en boven de 1200 in 2015 om de2015 productie ongeveer gelijk niveau te Dat isDat een en in minder dan 450op huurwoningen in houden. de planning. betekent dat een groei van de substantiële omslag.! productie van koopwoningen nodig is om de totale productie op een gelijk peil te houden. Tegelijk is er de afgelopen jaren sprake geweest van een grote productie in de goedkope koop. Er is in de planning ook een omslag zichtbaar in financieringscategorieën. In 2013 zijn nog ruim Ook dat programma-aandeel neemt de500 komende jarenminder af. 700 huurwoningen gerealiseerd. In 2014 zitten er minder dan en in 2015 dan 450

!

huurwoningen in de planning. Dat betekent dat een groei van de productie van koopwoningen nodig is om de totale productie op een gelijk te houden.en Tegelijk is er de afgelopen jaren hangen met elkaar Die verandering inpeil prijscategorie de verandering in woningtype sprake geweest van eensamen. grote productie in de goedkope koop. Ook dat programma-aandeel Vanaf 2014 leunt de productie in de regio veel sterker dan de afgelopen jaren op een neemt de komende jaren af.! aanzienlijke productie van middendure en dure koop eengezinswoningen. Het vraagt om meer danen hetdeaantrekken vaninde verkopen om die productie opsamen. gang te brengen. Die verandering in prijscategorie verandering woningtype hangen met elkaar

!

Vanaf 2014 leunt de productie in de regio veel sterker dan de afgelopen jaren op een aanzienlijke productie vanDe middendure dure koop eengezinswoningen. Het vraagt omdemeer prognose en omtrent de productie wordt verder gedrukt door hoeveelheid afgegeven dan het aantrekken van bouwvergunningen. de verkopen om die Deze productie opin gang brengen.! liggen 2012teen 2013 beduidend lager dan de gemiddelde jaarproducties. Het aantal afgegeven bouwvergunningen dat in het eerste kwartaal van De prognose omtrent de productie wordt verder gedrukt door de hoeveelheid afgegeven 2014 is, omgerekend naarbeduidend een heel jaar nogdan lager. hierin is ook het lagere aantal bouwvergunningen. Deze liggen in 2012 en 2013 lager de Opvallend gemiddelde vergunningaanvragen door corporaties 2012, 2013 en (omgerekende) eerste jaarproducties. Het aantal afgegeven bouwvergunningen dat in in het2011, eerste kwartaal vanhet 2014 is, kwartaal van lager. 2014. Opvallend hierin is ook het lagere aantal omgerekend naar een heel jaar nog vergunningaanvragen door corporaties in 2011, 2012, 2013 en het (omgerekende) eerste kwartaal van 2014.!

!

Grafiek 2.1.3

Bouwvergunningen

Bouwvergunningen+

bron CBS

2000$ 1800$ 1600$ 1400$ 1200$ 1000$ 800$ 600$ 400$ 200$ 0$

2009$

2010$

2011$

2012$

2013$

Anders$par/culier$huur$

0$

61$

0$

1$

19$

Bouwers$voor$de$markt$huur$

58$

149$

147$

140$

256$

476$

249$

Overheid$corpora/e$huur$

295$

93$

Anders$par/culier$koop$

158$

145$

159$

134$

108$

Bouwers$voor$de$markt$koop$

832$

984$

1003$

795$

626$

275$

Overheid$corpora/e$koop$

94$

245$

9$

31$

0$

grafiek 2.1.3 Afgegeven bouwvergunningen, CBS

wordt ingezoomd op dewaarvoor specifieke programma’s waarvoor Wanneer wordt ingezoomdWanneer op de specifieke programma’s bouwvergunningen zijn bouwvergunningen zijn aangevraagd dan valt in 2013 vooral het grotere aantal bouwvergunningen voor huurwoningen aangevraagd dan valt in 2013 vooral het grotere aantal bouwvergunningen voor huurwoningen op dat is verleend aan bouwers de markt. Het is het hoogste aantal afgelopen op dat isvoor verleend aan bouwers voor de markt. Hetinisdehet hoogste 5aantal in de afgelopen jaarsperiode, waarmee duidelijk wordt dat er in de markt een, zij dat het er lichte, is lichte, reactie zichtbaar 5-jaarsperiode, waarmee duidelijk wordt in dereactie markt zichtbaar een, zij het op de behoefte aan vrije sector huurwoningen. ! is op de behoefte aan vrije sector huurwoningen.

!! !! !

11


Pagina #6 van #25

12


2.2 Betaalbaarheid

Een belangrijke belemmering voor de woningmarkt blijft de restschuld (of verdwenen overwaarde) van de kopers van inmiddels de afgelopen 14 jaar. Deze grote groep eigenaren, waarvan vooral de eerste kopers normaalgesproken een belangrijke groep zouden zijn om opnieuw te gaan kopen in een nieuwbouwwijk, zit vast in zijn huis. Bij nieuwbouw is daarbij van belang dat ook rekening moet worden gehouden met het verschil tussen de prijsbepalende overwaarde die we in het verleden gewend waren en de „onderwaarde” die er nu is. Bijkomend probleem is dat het lastig is de prijskwaliteitsverhouding van nieuwbouw op niveau te krijgen bij een onveranderde bouwkosten en een onveranderd grondprijsbeleid. Het afgelopen jaar is weer sprake geweest van een duidelijke daling van het prijsniveau per m2. Dat heeft onontkoombaar opnieuw gevolgen voor de residuele grondwaarde van kavels. Betaalbaarheid is voor deze groep belangrijk in die zin dat de prijs van een koopwoning zal moeten zijn afgestemd om de financieringsmogelijkheden van het inkomen zonder overwaarde. Juist de betaalbaarheid is van groot belang om weer een grootschalige nieuwbouwproductie op gang te krijgen.

Grafiek 2.2.1

Betaalbaarheid

bron NVM 2014, bewerkt bureau Middelkoop

Daarnaast is betaalbaarheid van belang voor de lagere inkomensgroepen. Op steeds meer plekken in het land laten demografische analyses en inkomensprognoses zien dat deze kerndoelgroep van het corporatiebeleid niet kleiner wordt maar juist groeit. Die trend komt overeen met de analyse die een eerdere vastgoedmonitor op dit thema is gemaakt. Die ontwikkeling staat in schril contrast met de afnemende omvang van de goedkope en betaalbare sociale huurvoorraad. Deze tegengestelde trends zijn uiteindelijk niet jarenlang vol te houden zonder dat steeds grotere problemen aan de onderkant van de woningmarkt ontstaan.

13


2.3 Veranderingen zorgsector

De veranderingen in de zorgsector, waarvan de extramuralisatie één van de belangrijkste is, vragen de komende jaren om een positiebepaling van verschillende partijen, zowel in de zorg als daarbuiten. Het is nog onduidelijk hoe de toekomstige gecombineerde vraag van zorg en wonen door die verschillende partijen zal moeten worden beantwoord. Gemeenten zitten nu nog in de voorbereidingsfase voor het overnemen van allerlei nieuwe taken. Zorgpartijen zelf zitten in een transitiefase, waarin nog onduidelijk is wat precies de consequenties van de nieuwe situatie zijn. Corporaties spreken de intentie uit hun rol te spelen, maar moeten nog wachten wat de ontwikkelingen in de zorgsector zelf precies zullen inhouden. Er is nog onduidelijk wie precies welk onderdeel van de vraag zal beantwoorden. Wat wel duidelijk is, is dat op korte termijn een programma voor de toekomst van de zorgsector zal moeten worden opgesteld. In de regio zijn deze ontwikkelingen ook aan de orde. Er worden bijeenkomsten georganiseerd over de toekomst van de zorg, zoals bijvoorbeeld de marktplaats wonen en zorg in Veenendaal in begin van dit jaar. Er zijn landelijke prognoses omtrent sluiting van zorgcomplexen, waar ook complexen in de regio op voorkomen. De regio heeft het project Woonbewust, dat is gericht op het verbeteren van de woningvoorraad in verband met het langer zelfstandig wonen van senioren. De komende anderhalf jaar moet uitkristalliseren hoe en waar verschillende groepen na de ontkoppeling van wonen en zorg gaan wonen en wat de zorgarrangementen zijn die daarbij worden geleverd. Dat programma heeft ook fysieke implicaties en vraagt regionaal om opdrachtgeverschap en om programma’s op wijkniveau. Ook hier ligt een kans voor regionale samenwerking.

14


2.4 Energie en vastgoed

Door de lage energieprijsstijging van de afgelopen jaren lijkt het thema van energie wat minder actueel. Toch blijft de algemene trend dat energieprijzen stijgen boven inflatieniveau. De verwachting blijft tevens dat de kwaliteit van woningen een belangrijk onderdeel vormt van het antwoord op die problematiek. De verbetering van woningen gericht op energiebesparing vormt tevens op verschillende manieren een kans. In het algemeen is er een omslag gaande waarbij de betaalbaarheid van het wonen niet alleen wordt bepaald op basis van de directe huur of rente en aflossing van hypotheek. De totale woonlasten worden als basis genomen voor de betaalbaarheid, waarmee nieuwe kwaliteiten en nieuwe financieringsmogelijkheden kunnen ontstaan. De kasstromen van de energiebesparing kunnen worden ingezet voor investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. In bestaande wijken kunnen die investeringen, die vooral zijn gericht op het verbeteren van de schil van de woning, ook de uitstraling van gebieden verbeteren. Het innovatieprogramma van de Energiesprong lijkt inmiddels stappen te maken in het realiseren van significante besparingen in de verbetering van woningen. Op de markt van conceptwoningen inmiddels oplossingen aangeboden van zeer energiezuinige woningen waarvan de meerkosten overzichtelijk zijn. In de regio is op onderdelen al zichtbaar dat het thema een rol speelt. Zo geeft het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland geeft meer dan 10 miljoen euro subsidie voor het extra duurzaam maken van 1.566 woningen in het Gelderse deel van de FoodValley. Met de subsidies kunnen de woningen, die dit en volgend jaar gerenoveerd worden, extra energiezuinig worden gemaakt. Er ligt vooral een kans in een regionaal programma voor de verbetering van de bestaande voorraad.

15


2.5 Vraag naar huur

Er is aanhoudend een grote vraag naar huurwoningen die, zoals ook in de vorige monitor aangegeven, structureel lijkt. Die groeiende vraag hangt onder andere samen met het negatievere imago van kopen, een veranderende trend bij jongeren, teruggelopen financieringsmogelijkheden en vergrijzing. Het afgelopen jaar zijn veel huurwoningen gebouwd, maar in de planning is geen sprake van een sterk groeiend aanbod. Corporaties bouwen nog wel, maar verkopen tegelijk, waardoor hun woningvoorraad niet toeneemt. De institutionele opdrachtgevers hebben bij elkaar niet de omvang om het verschil tussen vraag en aanbod in nieuwbouw op te vangen, hoewel in de productie en vergunning aanvragen wel een stijging van de productie van beleggershuurwoningen zichtbaar is. Er is bovendien regionaal, nationaal- en internationaal wel voldoende interesse om te investeren in woningen in Nederland. Er is echter niet de interesse om te investeren in de risicodragende ontwikkeling van die woningen. Als de financiering van de ontwikkeling kan worden georganiseerd ligt er een kans om op korte termijn een vraag te beantwoorden en tot productie te komen.

2.6 Regionale woningmarktagenda

Met een zicht op herstel van de woningmarkt zou het goed zijn opnieuw een visie te ontwikkelingen op het wonen in de regio. Dat geldt niet alleen voor de gemeenten maar voor alle partijen in de regio die verbonden zijn aan de woningmarkt. Locaties, plannen, programma’s, kwaliteiten en prijzen vloeien in belangrijke mate nog voort uit een visie van voor de crisis. Weliswaar is op onderdelen sprake geweest van een bijstelling, maar die bijstelling was veelal niet meer dan een direct noodzakelijke reactie op de veranderende omstandigheden in de omgeving. Er is nog geen sprake geweest van het opstellen van een echt nieuwe richtinggevende visie. Die visie zou moeten gaan over de gewenste woonmilieudifferentiatie in de regio en de verbeteringen in de bestaande voorraad en de toevoegingen waar een dergelijke woonmilieudifferentiatie om vraagt. Die visie zou ook in moeten gaan op de prijskwaliteitverhouding die gemaakt moet worden om potentiële kopers te verleiden weer te gaan kopen zodat de nieuwbouwproductie, aansluitend op de bouwopgave, weer op gang komt. Tegelijk vraagt die visie om een financiële onderbouwing, niet in de laatste plaats op het punt van een bij de geschetste prijskwaliteit passend grondprijsbeleid. In de monitor is ook aangegeven dat er een blijvend grote behoefte is aan goedkope én duurdere huurwoningen. Eén van de opgaven in die visie op de toekomst is een strategie om de betaalbare huurwoningen te behouden en nieuwe huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Die strategie kan wel eens een belangrijk onderdeel vormen van de kans om snel te komen tot een verandering in het nieuwbouwprogramma dat in de regio wordt gerealiseerd. Er zou bijvoorbeeld kunnen worden gestart met een aantal pilots. Tot slot blijft het na de grote omslag op de woningmarkt van belang weer grip te krijgen op de wensen en mogelijkheden van kopers en huurders. Het is niet meer zo vanzelfsprekend duidelijk wat verschillende groepen kunnen betalen. Evenmin is duidelijk wat de kwaliteit is die verschillende doelgroepen in de nieuwe marktomstandigheden vragen. Bovendien zijn er allerlei trends en omslagen op de markt die vragen om nieuwe kwaliteiten, die in het verleden niet vanzelfsprekend werden aangeboden. In dat kader is in de regio wel gesproken over de wens om de vraag nog scherper in beeld te brengen. Een scherper beeld van de vraag kan de basis vormen voor het bepalen van een regionale woonagenda voor de FoodValley. De Stichting Vastgoedmonitor wil graag fungeren als platform om een dergelijke agenda op te stellen.

16



03

3.1 Landelijke economische trends

Na de sterke stijging van de werkloosheid in 2012 en het eerste kwartaal van 2013 is de situatie in de loop van 2013 en begin 2014 enigszins gestabiliseerd. Er is ook weer een lichte stijging van het aantal vacatures.

Grafiek 3.1.1

Vacatures Nederland

bron CBS

350

300

250

200 Niet-‐commerciële dienstverlening Zakelijke dienstverlening

150

Commerciële dienstverlening Nijverheid en energie Landbouw, bosbouw en visserij

100

2014 1e kwartaal*

2012 1e kwartaal

2010 1e kwartaal

2008 1e kwartaal

2006 1e kwartaal

2004 1e kwartaal

2002 1e kwartaal

0

2000 1e kwartaal

50

Toch is ook in 2013 de Nederlandse economie nog in totaal met 0,8 procent gekrompen. Wel was in het vierde kwartaal van 2013 sprake van een groei met 0,9 procent ten opzichte van een kwartaal eerder en een groei van 0,8% ten opzichte van een jaar eerder.

Economische groei in Nederland

2014 1e kwartaal

2013 1e kwartaal

2012 1e kwartaal

2011 1e kwartaal

2008 1e kwartaal

2007 1e kwartaal

6% 4% 2% 0% -‐2% -‐4% -‐6%

2010 1e kwartaal

Economische groei, BBP

bron CBS 2014

2009 1e kwartaal

Grafiek 3.1.2

De belangrijkste positieve ontwikkeling is het consumentenvertrouwen, dat zich lijkt te herstellen. Ook in 2010/2011 was al sprake van een duidelijk herstel, om vervolgens in 2012 en begin 2013 toch weer naar een nieuw dieptepunt te gaan. Het is nog afwachten of de huidige stijging van het vertrouwen blijvend is.

Consumentenvertrouwen in Nederland Consumentenvertrouwen

Bron CBS 2014

20 10 0 -‐10 -‐20 -‐30

18

2014 1e kwartaal

2013 1e kwartaal

2012 1e kwartaal

2011 1e kwartaal

2010 1e kwartaal

2009 1e kwartaal

-‐50

2008 1e kwartaal

-‐40 2007 1e kwartaal

Grafiek 3.1.3


3.2 Regionale economische trends

De kamer van koophandel heeft in het derde kwartaal van 2013 met de economische barometer een beeld geschetst van de economische ontwikkeling van de regio FoodValley ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Op verschillende punten steekt FoodValley positief af. Het aantal startende hoofdvestigingen van ondernemingen ligt met een groei van 31,5% duidelijk boven het landelijk gemiddelde van 16,7%. Het aantal faillissementen ligt met een groei van 14,3% ongeveer op het gemiddelde van 14,6%. Het totaal aantal bedrijven groeit nog steeds, maar het aantal faillissementen is wel gegroeid ten opzichte van het voorgaande jaar. De laatste jaren hoorde bij die geconstateerde groei steeds de relativerende opmerking dat sprake was van een sterk groeiend aantal ZZP-ers. Dit jaar is er echter sprake van een sterke groei in de Industrie, de Groothandel en de Vervoerssector. Wel is die groei in de groothandel vooral toe te schrijven aan één bedrijf in Veenendaal. Voor de totale cijfers merkt de KvK wel op dat sprake is van een wijziging in de registratiesystematiek, die mogelijk tot trendbreuken kan leiden.

Tabel 3.2.1

Economische prognose

bron provincie Gelderland 2013

Kerngegevens middellange termijn FoodValley Nederland

bevolking

Nederland

FoodValley

16.762.000

348.000

beroepsbevolking

7.894.000

154.000

werkgelegenheid

8.968.000

160.000

Groei beroepsbevolking in % p / j 2000 / 2008

1,2%

1,6%

2009 / 2012

0,3%

0,2%

2013 / 2014

0,8%

1,3%

2015 / 2018

0,2%

0,6%

Werkgelegenheidsgroei in % p / j 2000 / 2008

1,0%

1,2%

2009 / 2012

0,0%

0,3%

2013 / 2014

-1%

0,0%

2015 / 2018

0,3%

0,8%

Werkloosheidspercentage 2000

3,8%

2,8%

2008

3,8%

2,9%

2013

8,5%

6,2%

2014

9,4%

6,7%

2018

9,1%

6,4%

270.000

3.700

Werkloosheid 2000 2008

200.000

4.400

2013

680.000

9.600

2014

750.000

10.600

2018

735.000

10.400

19


De provincie Gelderland heeft in oktober 2013 een economische prognose (PEV) gemaakt waarin ook voor de totale FoodValley regio, inclusief de Utrechtse gemeenten, een prognose wordt gegeven. Voor de periode 2015-2018 is een groei van de werkgelegenheid voorzien van 0,8%. Alleen de Noord-Veluwe scoort met 1,0% hoger. De prognose voor heel Nederland ligt op 0,2%. het werkloosheidspercentage van 6,2% in 2013 zou in 2014 nog groeien naar 6,7% om in 2018 te zijn gedaald tot 6,4%. Belangrijk bij die cijfers is dat de regio FoodValley in die periode een duidelijk grotere groei van de beroepsbevolking heeft dan alle andere Gelderse regio’s en ook een grotere groei dan het landelijk gemiddelde. Die groei van de beroepsbevolking in combinatie met de vertegenwoordiging van sterke economische sectoren in de regio FoodValley maakt dat de vooruitzichten, zeker bij een voortzettend landelijk economisch herstel, goed zijn.

20


3.3 Demografische trends

In grote lijnen is er geen wijziging ten opzichte van eerdere demografische prognoses. Er wordt landelijk nog steeds een groei van het aantal inwoners voorzien en door de grotere hoeveelheid één- en tweepersoonshuishoudens een relatief nog grotere groei van het aantal huishoudens. In Nederland is tot 2040 nog sprake van een groei van het aantal huishoudens met 12%. De groei in de regio vindt volgens de prognoses nog plaats in alle gemeenten, maar is niet gelijkelijk over die gemeenten verdeeld. Barneveld, Ede en Veenendaal groeien in de prognose bovengemiddeld. Overigens is de lokale differentiatie in dergelijke prognoses veelal in belangrijke mate gebaseerd op geplande bouwprogramma’s. Bovendien kunnen regionaal en helemaal lokaal grote verschillen in prognoses optreden afhankelijk van de gehanteerde systematiek.

Grafiek 3.3.1

Huishoudens* 1000 cbs

Demografische prognose, bron CBS 2014

Huishoudens * 1000 cbs

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Wageningen 21,2 21,5 21,6 21,8 22 22,1 22,2 22,4 22,5 22,6 22,7 22,8 22,9 23 23,1 23,1 23,1 23,2 23,3 23,4 23,4 23,5 23,5 23,6 23,6 23,6 23,6 Veenendaal

26,2 26,4 26,7 26,9 27,1 27,3 27,5 27,8 28,1 28,3 28,5 28,8 29,1 29,3 29,5 29,6 29,8 29,9 30 30,1 30,3 30,3 30,5 30,5 30,6 30,6 30,6

Scherpenzeel 3,7 3,7 3,7 3,8 3,8 3,8 3,9 3,9

4

4

Rhenen

7,7 7,8 7,8 7,9 7,9 7,9

8

8

Renswoude

1,9 1,9

Nijkerk

16,2 16,4 16,6 16,8 17 17,1 17,3 17,4 17,6 17,7 17,8 17,9 18

Ede

46,9 47,6 48,3 48,7 49,1 49,6 50 50,3 50,7 51,1 51,4 51,7 52 52,3 52,6 52,8 53 53,1 53,3 53,4 53,5 53,6 53,8 54 54,1 54,2 54,2

Barneveld

20,1 20,4 20,7 21,1 21,5 21,8 22,2 22,4 22,6 22,7 22,9 23 23,1 23,2 23,3 23,4 23,4 23,4 23,4 23,3 23,4 23,4 23,4 23,5 23,5 23,5 23,6

2

2

2

8

8

4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 4,2 8

8

8

8,1 8,1 8,1

8

8

8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1 8,1

2,1 2,1 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,2 2,1 18

18

18

18 18,1 18,1 18 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1 18,1

Ook voor de regio FoodValley lopen de prognoses nogal uiteen. Wel is er een eenduidige conclusie, namelijk dat alle prognoses nog een flinke groei in de regio laten zien. Wanneer die prognoses direct worden gehanteerd om bouwprogramma’s te formuleren is het wel van belang steeds op basis van een vergelijking te kijken of de optimistische of te pessimistische prognose is gehanteerd. Hieronder is een vergelijking gegeven van een aantal regionale prognoses en groeiscenario’s. De groei is eenduidig, alleen de mate van groei verschilt.

Tabel 3.3.2

Huishoudens

bron, Primos/Pearl

Huishoudens

01-01-13

2014

2015

2020

Primos 2012 referentie

137.439

-

142.785

Primos 2012 plus trend

137.439

-

143.457

Primos 2012 plus kwp

137.439

-

143.468

Primos 2013 referentie

137.439

-

144.329

151.512

157.913

163.484

-

143.900

145.700

147.400

149.000

150.400

Pearl

2025

2030

149.659

156.341

161.400

150.622

157.247

162.814

150.997

157.666

162.929

Daarbij geldt ook volgens de laatste prognoses nog steeds dat een jaarlijkse woningprogrammering van ± 1600 woningen op basis van de meeste prognoses én de historische productie nog steeds realistisch is.

21


3.4 Verhuisbewegingen

De gegevens omtrent de verhuizingen in de regio komen steeds pas in juli beschikbaar. Dat betekent dat de verhuisgegevens feitelijk een tijd achterlopen op de overige gegevens in de monitor. In 2012 is aan de verhuisbewegingen af te lezen dat de dynamiek in de regio duidelijk aan het toenemen is. In alle gemeenten is sprake van een groter aantal verhuisbewegingen dan in het voorgaande jaar.

Tabel 3.4.1

Verhuisbewegingen

Verhuisbewegingen,CBS 2013

uit

Barneveld

Ede

Nijkerk

Renswoude

Rhenen Scherpenzeel Veenendaal

Wageningen

Nederland

1634

3936

1145

192

822

317

1871

2264

Barneveld

-

283

124

6

11

29

30

9 424

naar

Ede

339

-

53

40

73

24

350

Nijkerk

139

19

-

1

1

5

6

2

Renswoude

7

44

9

-

5

14

33

0

Rhenen

8

67

0

7

6

-

126

89

Scherpenzeel

22

32

2

14

2

-

13

0

Veenendaal

32

310

4

46

186

25

-

49

Wageningen Regio

10

512

2

2

94

7

62

-

557

1267

194

116

372

110

620

573

Bijschrift: De eerste tabel met verhuisbewegingen laat zien in het eerste vak linksboven zien dat er 1634 mensen verhuizen uit Barneveld naar de rest van Nederland. Vervolgens is afleesbaar hoeveel mensen er uit Barneveld naar verschillende kernen binnen de regio verhuizen.

22


Tabel 3.4.2 Verhuisbewegingen,CBS 2013

naar

Barneveld

Ede

Nijkerk

Renswoude


Wageningen

Nederland

1455

4209

1186

207

783

243

1823

2613

Barneveld

-

339

139

7

8

22

32

10

uit

Ede

283

-

19

44

67

32

310

512

Nijkerk

124

53

-

9

0

2

4

2

Renswoude

6

40

1

-

7

14

46

2

Rhenen

11

73

1

5

-

2

186

94

Scherpenzeel

29

24

5

14

6

-

25

7

Veenendaal

30

350

6

33

126

13

-

62

Wageningen Regio

9

424

2

0

89

0

49

-

492

1303

173

112

303

85

652

689

Bijschrift:De tweede tabel van verhuisbewegingen laat linksboven zien dat er uit Nederland 1455 mensen verhuizen naar Barneveld. Vervolgens staan daaronder hoeveel mensen uit de verschillende kernen binnen de regio komen.!

Tabel 3.4.3 Verhuisbewegingen,CBS 2013

saldo naar

Barneveld

Ede

Nijkerk

Renswoude


Wageningen

Nederland

-179

273

41

15

-39

-74

-48

349

Barneveld

-

56

15

1

-3

-7

2

1

uit

Ede

-56

-

-34

4

-6

8

-40

88

Nijkerk

-15

34

-

8

-1

-3

-2

0

Renswoude

-1

-4

-8

-

2

0

13

2

Rhenen

3

6

1

-2

-

-4

60

5

Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Regio

7

(8

3

0

4

-

12

7

-2

40

2

-13

-60

-12

-

13

-1

-88

0

-2

-5

(7

-13

-

-65

36

-21

-4

-69

-25

32

116

Bijschrift: De derde tabel met verhuisbewegingen laat het saldo van de eerste twee zien. Hier betekent de eerste cel linksboven dat er in totaal 179 mensen meer uit Barneveld zijn vertrokken dan er naar Barneveld zijn gekomen. Het is niet vanzelfsprekend zo dat een negatief saldo slecht is, f betekent dat een gemeente krimpt. Het totaalsaldo van een gemeente hangt immers af van demografische ontwikkeling én verhuizingen. Daarvan is Barneveld een goed voorbeeld. Barneveld is een gemeente waar veel kinderen worden geboren. Daardoor groeit de gemeenten. Die kinderen zorgen echter ook voor een hoog vertreksaldo doordat ze buiten de gemeente een opleiding gaan volgen.

Meest interessant zijn de gegevens die de vertrekoverschotten en -tekorten binnen de regio laten zien. De cijfers moeten als volgt begrepen worden. Barneveld heeft een vertrekoverschot naar heel Nederland. In totaal verhuizen 179 mensen meer uit Barneveld dan er naar Barneveld verhuizen. Van die 179 vertrekt verliest Barneveld het meest bewoners, namelijk 56, aan Ede.

23


Meest interessant zijn de gegevens die de vertrekoverschotten en -tekorten binnen de regio In de eerdere tabellen is af te lezen dat die 56 het saldo is van 339 verhuizingen uit laten zien. De cijfers moeten als volgt begrepen worden. Barneveld heeft een vertrekoverschot Barneveld naar Ede 283 uit Ede naar Naast verschil tussen het aantal naar heel Nederland. In totaal verhuizen 179enmensen meer uitBarneveld. Barneveld danhet er naar Barneveld vertrekkers en vestigers is ook het aantal vertrekkers en vestigers bij elkaar verhuizen. Van die 179 vertrekt verliest Barneveld het meest bewoners, namelijk 56, aan Ede.opgeteld !

!

interessant. Op basis daarvan kan worden gezien tussen welke gemeenten de sterkste

marktrelatie is. Deze tabel gelezen dat het totaal aantal verhuizingen In de eerdere tabellen is af te lezen dat die 56 hetmoet saldozoisworden van 339 verhuizingen uit Barneveld naar Ede en 283 uit Ede naar Barneveld. Naast hetvan verschil tussen tussen Barneveld en de rest Nederland (vanhet en aantal naar) invertrekkers totaal 3098 en is. vestigers is ook het aantal vertrekkers en vestigers bij elkaar opgeteld interessant. Op basis daarvan kan worden gezien tussen welke gemeenten de sterkste marktrelatie is. Deze tabel moet zo worden gelezen dat het totaal aantal verhuizingen tussen Barneveld en de rest van Tabel 3.4.4 Verhuisbewegingen Nederland (van en naar) in totaal 3098 is.! Verhuisbewegingen, CBS 2013

!

van & naar

Barneveld

Ede

Nijkerk

Renswoude


VAN$&$NAAR Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Nederland 3089 8145 2331 399 1605 560 3694 4877 Nederland 814513 2331 19 399 Barneveld 622 2633089 511605 62 560 193694 Ede 622 72 56 19 660 936 62 Barneveld 62284 263 140 13 51 Nijkerk 263 10 1 7 140 10 56 4 660 Ede 72 622 72 84 Renswoude 13 84 10 12 28 79 2 10 Nijkerk 263 72 10 1 7 Rhenen 19 140 1 12 8 312 183 Renswoude 13 84 10 12 28 79 Scherpenzeel 51 56 7 28 8 38 7 Rhenen 19 140 1 12 8 312 Veenendaal 62 660 10 79 312 38 111 Scherpenzeel 56 2 7 183 28 38 Wageningen 19 936 4 51 7 8 111 Regio 1049 2570 367 62 228 1272 38 1262 Veenendaal 660 10 675 79 195 312 -

! #

Wageningen 19 grafiek 3.4.4 Verhuisbewegingen, CBS 2013 Regio 1049

Wageningen 4877 19 936 4 2 183 7 111

936

4

2

183

7

111

-

2570

367

228

675

195

1272

1262

!

De tabel laat zien dat er een sterke relatie is tussen de woningmarkt van Ede en Barneveld en de woningmarkt van Ede en Veenendaal. Opvallend genoeg is er nauwelijks een directe relatie tussen de markten van Veenendaal en Barneveld. Dit overzicht bevestigt nog eens dat Nijkerk een uitzonderlijke positie in De de tabel regiolaat inneemt verreweg het laagste percentage van devan Ede en Barneveld en zien datmet er een sterke relatie is tussen de woningmarkt totale verhuizingen binnendede regio.! woningmarkt van Ede en Veenendaal. Opvallend genoeg is er nauwelijks een directe relatie tussen de markten van Veenendaal en Barneveld. Dit overzicht bevestigt nog eens dat Nijkerk een uitzonderlijke positie in de regio inneemt met verreweg het laagste percentage van de totale verhuizingen binnen de regio.

Verschil)verhuisbewegingen) Verschil verhuisbewegingen 2011-2012

Grafiek 3.4.5

201132012)

bron CBS 2013

ge n"

al "

"

ag W

en Ve

en

en

in

ze

da

el

"

en rp he

"

en en Sc

Rh

de w ou ns

Ni jke rk "

Re

Ba

rn

ev

Ed

e"

el d"

700" 600" 500" 400" 300" 200" 100" 0"

grafieken 3.4.5 Verhuisbewegingen, CBS 2013

Grafiek 3.4.6

Regionale verhuizingen

Regionale)verhuizingen)

bron CBS 2013

60%# 50%# 40%# 30%# 20%#

2011#

10%#

2012#

#

!

Ed

e# Ni jke rk # Re ns w ou de # Rh en en Sc # he rp en ze el Ve # en en da al W # ag en in ge n#

Ba

rn

ev

el

d#

0%#

!

Pagina #14 van 25 #

grafieken 3.4.6 Verhuisbewegingen, CBS 2013

24


Data woningmarkt

04

4.1 Marktsignalen

Eind 2012 was in de regio FoodValley sprake van een aantal positieve signalen op de koopmarkt. Waar in Nederland het aantal transacties verder daalde, was in FoodValley al sprake van een stijging. In 2013 is ook landelijk sprake geweest van een stabilisatie van de markt, met op een aantal punten een verbetering. Het gemiddeld prijsniveau stabiliseert enigszins. Ook het aantal transacties stabiliseert. In 2012 was voor het eerst sinds de eerste meting in 2003 in één maand een nettoaflossing van hypotheekschuld zichtbaar. In 2013 zet de trend door en is voor het eerst in decennia de totale hypotheekschuld gedaald van 1 653 miljard naar 1 637 miljard. De daling van het uitstaande hypotheekbedrag in 2013 komt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken én een stijging van de aflossingen mede onder invloed van de lage spaarrente. Het eerste kwartaal van 2014 zag de Nederlandse Bank voor het eerst in jaren de vraag naar woninghypotheken stijgen. De verbetering wordt door hypotheekverstrekkers toegewezen aan de betere vooruitzichten op de woningmarkt. Om ook daadwerkelijk tot een groei van de verstrekking te komen zal ook het aanbod moeten groeien. Het is nog steeds zo dat er belemmeringen zijn in het krijgen van hypotheken, waarbij vooral de groeiende groep ZZP-ers nog steeds problemen ondervindt.

26


4.2 Voorraadontwikkeling

Er is ten opzichte van vorig jaar geen grote wijziging in de kwantitatieve bouwopgave. Er is nog steeds sprake van prognoses die landelijke een flinke huishoudensgroei laten zien en dus nog steeds een kwantitatieve bouwopgave. De landelijke productie blijft achterlopen bij de behoefteprognoses. Wel ligt in de laatste twee kwartalen van 2013 de verkoop van nieuwbouwwoningen voor het eerst sinds 2010 weer op een hoger niveau dan de oplevering, waarmee de voorraad nieuwbouwwoningen te koop afneemt.

Grafiek 4.2.1

Verkoop en oplevering nieuwbouwwoningen

Bron, Monitor nieuwe woningen 2014

14000

Verkoop en oplevering nieuwbouwwoningen

12000

10000

8000

6000 Verkoop nieuwbouw koopwoningen Oplevering nieuwbouw koopwoningen

4000

Derde kwartaal 2013

Vierde kwartaal 2013

Eerste kwartaal 2013

Tweede kwartaal 2013

Derde kwartaal 2012



Derde kwartaal 2011




Derde kwartaal 2010




Derde kwartaal 2009




Derde kwartaal 2008




Derde kwartaal 2007




Derde kwartaal 2006




0


2000

De exacte voorraadontwikkeling zoals die in het verleden in beeld was, laat sinds de omslag in de registratiewijze van het CBS onbetrouwbare uitkomsten zien op landelijk niveau. Daarom worden nu cijfers gebruikt die binnen de regio zelf zijn geïnventariseerd. De afgelopen 10 jaar is gemiddeld sprake geweest van een productie van ongeveer 1500 woningen per jaar. In 2013 zijn er net als overigens in 2012 meer woningen gebouwd dan dit gemiddelde met een aantal van 1824. Daarmee blijft de productie in de regio ondanks de crisis op de woningmarkt weer op een goed niveau. Het niveau sluit, in tegenstelling tot de van 1824. Daarmee blijft de productie in de regio ondanks de crisis op de woningmarkt weer op landelijke productie, bovendien aan op de meerjaren kwantitatieve woningbehoefte. Het enige een goed niveau. Het niveau sluit, in tegenstelling tot de landelijke productie, bovendien aan op probleem is dat de kwalitatieve kenmerken van productie (typen ende prijscategorie) de meerjaren kwantitatieve woningbehoefte. Het de enige probleem is dat kwalitatieve afwijken van de gemiddelde meerjarenplanning zodat het sterkafwijken de vraag blijft deze kwantitatieve kenmerken van de productie (typen en prijscategorie) van de of gemiddelde meerjarenplanning zodat het sterk de vraag blijft of deze kwantitatieve productie is vol te productie is vol te houden. houden.!

Grafiek 4.2.2

Productie 2013 regio FoodValley

Produc'e)2013)regio)FoodValley))

Productie, gemeenten FoodValley 2014 Wageningen"

Veenendaal"

Scherpenzeel" egw"

Rhenen"

app" GGB"gelijk"

Renswoude"

bijzonder" Nijkerk"

Ede"

Barneveld" 0"

100"

200"

300"

400"

500"

600"

700"

800"

De totale cijfer en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee projecten in de zorg waarbij sprake is van een verhuizing van oude naar nieuwe complexen. In totaal gaat het om 277 woningen.!

!

Opvallend aan de cijfers van de jaarproductie is ook dat, in het bijzonder in Ede, het percentage gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico in de Data Woningmarkt 27 programmatische omslag die nodig is om de productie op peil te houden.!

GGB"gelijk"

Renswoude"

bijzonder" Nijkerk"

Ede"

Barneveld"

De totale cijfers en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee 0" 100" 200" 500" 600" 700" 800" projecten in de zorg waarbij sprake 300" is van een400"verhuizing van oude naar nieuwe complexen. In totaal gaat het om 277 woningen.

De totale cijfer en de cijfers van Ede in het bijzonder worden sterk gekleurd door twee projecten in de zorg waarbij sprake is van een verhuizing van oude naar nieuwe complexen. In totaal gaat aan de cijfers van de jaarproductie is ook dat, in het bijzonder in Ede, hetOpvallend om 277 woningen.!

!het percentage gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico

Opvallend aan de cijfers omslag van de jaarproductie is ook dat, in hetop bijzonder in Ede, het percentage in de programmatische die nodig is om de productie peil te houden. gerealiseerde appartementen hoog is. Hier ligt dan ook een belangrijk risico in de programmatische omslag die nodig is om de productie op peil te houden.!

Grafiek 4.2.2

Productie 2013 regio FoodValley Produc'e)2013)regio)FoodValley)

Productie, gemeenten FoodValley 2014

Wageningen" Veenendaal" Scherpenzeel" huur"

Rhenen"

koop" onbekend"

Renswoude"

Bijzonder" Nijkerk" Ede" Barneveld" 0"

100"

200"

300"

400"

500"

600"

700"

800"

!!

grafieken 4.2.2 ProducRe, gemeenten FoodValley 2014

Pagina #17 van 25 #

28


4.3 Transacties

In Nederland is voor het eerst sinds 2006, met uitzondering van een kleine opleving in 2009, weer sprake van een lichte stijging van het aantal transacties. De regio FoodValley steekt daarbij zeer positief af met voor het tweede jaar achtereen een duidelijke stijging van het aantal transacties.

4.3 Transacties!

Index transac#es FV NL

50% In Nederland is voor het eerst sinds 2006, met uitzondering van een kleine opleving in 2009, Grafiek 4.3.1 weer sprake van Index transacties Nederland een lichte stijging vanFoodValley het aantal transacties. De regio FoodValley steekt 40% daarbij zeer positief af met voor het tweede jaar achtereen een duidelijke stijging van het aantal bron NVM 30% transacties.!

!

20%

As#tel

10% Food Valley Food Valley

0%

Nederland Nederland -‐10% -‐20% -‐30% -‐40% -‐50%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

!

4.3.1 TransacRes, bron NVM

# Bij een vergelijking van het aantal transacties per type valt vooral op ! dat er een duidelijke

verbetering is in de afzet van vrijstaande woningen en een lichte verbetering in de afzet van appartementen. Tegelijk waren dat typen sinds op het dat begin crisis de grootste Bij een vergelijking van het aantal transacties perde type valtdievooral er van eendeduidelijke klappen op de markt te verweken hebben gehad. verbetering is in de afzet van vrijstaande woningen en een lichte verbetering in de afzet van

appartementen. Tegelijk waren dat de typen die sinds het begin van de crisis de grootste klappen op de markt te verweken hebben gehad.! Grafiek 4.3.2 Transacties FoodValley per type

!

Transac#es'per'type'

bron NVM 2014 1000" 900" 800" 700"

As#tel'

600"

Tussenwoning" Hoekwoning"

500"

Twee"onder"één"kap" Vrijstaande"woning"

400"

Appartement" 300" 200" 100"

"

"

13 20

"

12 20

"

11 20

"

10 20

"

09 20

"

08 20

"

07 20

"

06 20

"

05 20

"

04 20

"

03 20

"

02 20

01

00 20

!

20

"

0"

grafieken 4.3.4 TransacRes FoodValley, NVM 2014

#

! Bij De sterke stijging van het aantal transacties in FoodValley is toe te rekenen aan alle

De sterke stijgingwoningtypen, van het aantal transacties in FoodValley is toe te rekenen aan waarbij voor hoekwoningen en vrijstaande woningen hetalle aantal transacties het woningtypen, waarbij voor hoekwoningen en vrijstaande woningen het aantal transacties het sterkst stijgt. sterkst stijgt.!

!! !!

Wanneer wordt gekeken naar de transacties per gemeente springt de sterke stijging van het aantal transacties in Ede in het oog, alsmede de stijging in Barneveld en Nijkerk. Die drie gemeenten zorgen in belangrijke mate voor de regionale groei van het aantal transacties.

29

Pagina #18 van # Woningmarkt Data 25

30


Wanneer wordt gekeken naar de transacties per gemeente springt de sterke stijging van het aantal transacties in Ede in het oog, alsmede de stijging in Barneveld en Nijkerk. Die drie Wanneer wordt gekeken naar de transacties perregionale gemeente springt van het gemeenten zorgen in belangrijke mate voor de groei van de hetsterke aantalstijging transacties.! aantal transacties in Ede in het oog, alsmede de stijging in Barneveld en Nijkerk. Die drie Transacties per gemeente Grafiek 4.3.3 gemeenten zorgen in belangrijke mate voor de regionale groei van het aantal transacties.! Transac-es%per%gemeente%

! !

Transacties, bron NVM

1200"

Transac-es%per%gemeente% 1000" 1200"

aantal%per%jaar%aantal%per%jaar%

800" 1000"

Barneveld" Ede" Nijkerk"

600" 800"

Barneveld" Renswoude" Ede" Rhenen" Nijkerk" Scherpenzeel"

400" 600"

Renswoude" Veenendaal" Rhenen" Wageningen" Scherpenzeel"

200" 400"

Veenendaal" Wageningen"

"

"

" 13 20

12 20

"

"

11 20

10 20

"

09 20

"

"

08 20

07 20

06

"

20

20

05

"

"

20

04

"

20

03

"

02 20

01 20

20

00

"

0" 200"

"

"

" 13 20

12 20

"

"

11 20

10 20

"

09 20

"

"

08 20

07

06

20

20

20

05

"

"

20

04

"

20

03

"

02

20

01

"

00

20

#

20

! !

"

0"


!


Waar de totale ontwikkeling van transacties in de regio een positief beeld geeft, laat de # ! de Waar de totale ontwikkeling van transacties in de regio een positief beeld geeft, laat indexering per gemeente een veel diffuser beeld zien. Toch zijn ook hier indexering per gemeente een veel diffuser beeld zien. Toch zijn ook hier een aantal een zeeraantal zeer positieve kenmerken te onderscheiden: Waar de totale ontwikkeling van transacties in de regio een positief beeld geeft, laat de positieve kenmerken te onderscheiden:! drie gemeenten zitten met het aantal transacties nog structureel bovenzeer het -indexering per gemeente een veel diffuser beeld zien. zijn ook hier een drie gemeenten zitten met het aantal transacties nogToch structureel boven hetaantal niveau vanniveau 2000! van 2000 -positieve kenmerken te onderscheiden:! vijf van de acht gemeenten groeien! - drie - vijf van dehet acht gemeenten groeien gemeenten zitten aantal transacties nog structureel boven het niveau van 2000! alleen in Renswoude ismet sprake van een sterke daling van het aantal transacties! - vijf van de acht gemeenten groeien! - alleen in Renswoude is sprake van een sterke daling van het aantal transacties - alleen in Renswoude is sprake van een sterke daling van het aantal transacties!

Grafiek 4.3.5

!! !!

Index'transac#es''per'gemeente'FV'' 100,0%&

Index transacties per gemeente FV Index'transac#es''per'gemeente'FV''

80,0%&

Transacties FoodValley, NVM 2014

100,0%& 60,0%& 80,0%& Barneveld&

40,0%&

Ede&

As#tel'

60,0%&

Barneveld& Renswoude&

40,0%& 0,0%&

As#tel'

Nijkerk&

20,0%&

20,0%&

Ede& Rhenen& 2000&

2001&

2002&

2003&

2004&

2005&

2006&

2007&

2008&

2009&

2010&

2011&

2012&

2013&

0,0%& !40,0%&

Nijkerk& Scherpenzeel& Renswoude& Veenendaal&

!20,0%&

Rhenen& Wageningen& 2000&

2001&

2002&

2003&

2004&

2005&

2006&

2007&

2008&

2009&

2010&

2011&

2012&

2013&

Scherpenzeel& Veenendaal&

!20,0%&

Wageningen&

!60,0%& !40,0%& !80,0%& !60,0%&

! ! ! ! !

#

grafieken 4.3.3 TransacRes FoodValley, NVM 2014 !80,0%&

! !

!

grafieken 4.3.3 TransacRes FoodValley, NVM 2014

# ! De regio als geheel scoort zo goed omdat het aantal transacties in alle grote gemeenten stijgt.! De regio als geheel scoort zo goed omdat het aantal transacties in alle grote gemeenten stijgt.

De regio geheel zoaantal goed omdat het aantal transactiesconclusie in alle grote stijgt.! Al met al als is op basisscoort van het transacties de belangrijkste dat gemeenten er weer beweging in de markt begint teAlkomen. Vorig jaar was in de regio al sprake van een positieve ontwikkeling met al is op basis van het aantal transacties de belangrijkste conclusie dat er weer Al al is op basiszet vandoor. het aantal transacties de belangrijkste conclusie dat er weer beweging en met die ontwikkeling beweging in !de markt begint te komen. Vorig jaar was in de regio al sprake van een positieve in de markt begint te komen. Vorig jaar was in de regio al sprake van een positieve ontwikkeling ontwikkeling en die ontwikkeling zet door. en die ontwikkeling zet door. !

Pagina #19 van 25 # Pagina #19 van 25 #

31

Data Woningmarkt

4.4 Prijsniveau

Grafiek 4.4.1

4.4.1 Koopmarkt

De werkelijke ontwikkeling van de woningwaarde blijft nog steeds enigszins onduidelijk. Een vergelijking van de gemiddelde transactieprijzen wordt vertroebeld doordat bepaalde marktsegmenten beter verkopen dan andere marktsegmenten. Prijzen per m2 zijn al betrouwbaarder, hoewel ook hier sprake is van een vertroebeling doordat bepaalde marktsegmenten beter verkopen.

Prijsindex koopwoningen

Prijsindex koopwoningen

bron CBS 2014

120

100

2010=100%

80

60

40

2013 1e kwartaal

2012 1e kwartaal

2011 1e kwartaal

2010 1e kwartaal

2009 1e kwartaal

2008 1e kwartaal

2007 1e kwartaal

2006 1e kwartaal

2005 1e kwartaal

2004 1e kwartaal

2003 1e kwartaal

2002 1e kwartaal

2001 1e kwartaal

2000 1e kwartaal

1999 1e kwartaal

1998 1e kwartaal

1997 1e kwartaal

1996 1e kwartaal

0

1995 1e kwartaal

20

Het CBS geeft bovenstaande marktindex, die aangeeft dat het prijsniveau in de loop van 2013 stabiliseert. De absolute transactieprijzen per woningtype laten in ieder geval voor het laatste jaar een ongeveer gelijk beeld zien. De prijsontwikkeling lijkt zich te stabiliseren. Wanneer echter wordt gekeken naar de transactieprijzen per m2 ontstaat toch een enigszins ander beeld van de marktontwikkeling. Zowel in Nederland als in FoodValley is in 2013 nog een duidelijke daling van prijzen per m2 te zien geweest.

Grafiek 4.4.2

Transactieprijzen Transac+eprijzen

bron NVM € 3.000 € 2.800 € 2.600 € 2.400

/m2

€ 2.200 Food Valley

€ 2.000

Nederland € 1.800 € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

In FoodValley was zelfs sprake van een iets sterkere prijsdaling dan in Nederland als totaal, waardoor de prijzen per m2 in FoodValley en Nederland weer dichter bij elkaar zijn komen te liggen. Het verschil was in 2000 nog 1 240 per m2. Nu is het verschil nog slechts 1 75 per m2. De sterkere daling van transactieprijzen per m2 in de regio gaat gepaard met een sterkere stijging van het aantal transacties. De dynamiek van de woningmarkt in de FoodValley regio is daarmee duidelijk groter dan de dynamiek in de landelijke woningmarkt, wat een positief

32


signaal is, aangezien één van de belangrijkste problemen van de afgelopen jaren juist het

Het verschil was in 2000 nog € 240 per m2.was. Nu De is het verschil slechts € 75 per m2. De jaar achtereen gebrek aan dynamiek markt zat „opnog slot”. Daarmee is voor het tweede sterkere daling van transactieprijzen m2 in de waarbij regio gaat gepaard met een stijging sprake van een per ontwikkeling het aantal transacties in sterkere de FoodValley sterker stijgt dan van het aantal transacties. De dynamiek van de 2 woningmarkt in de regio FoodValley is daarmee landelijk en de prijs per m sterker daalt dan landelijk. Kennelijk is in FoodValley sprake van duidelijk groter dan de dynamiek in de landelijke woningmarkt, wat een positief signaal is, een scherpere marktcorrectie die tegelijk leidt tot een sterker herstel. aangezien één van de belangrijkste problemen van de afgelopen jaren juist het gebrek aan dynamiek was. De markt zat „op slot”. Daarmee is2 voor het tweede jaar achtereen sprake van per in m de perFoodValley gemeente, over 2013stijgt latendan voorlandelijk vrijwel alle een ontwikkeling waarbij De hettransactieprijzen aantal transacties sterker engemeenten de daling zien die voor de hele regio in beeld is gebracht. Uitzonderingen zijn de prijs per m2 sterker daalt dan landelijk. Kennelijk is in FoodValley sprake van een scherpereNijkerk en Scherpenzeel, terwijl de prijzen in Ede minder hard dalen dan in de overige dalende marktcorrectie die tegelijk leidt tot een sterker herstel.!

!

gemeenten.

De transactieprijzen per m2 per gemeente, over 2013 laten voor vrijwel alle gemeenten de daling zien die voor de hele regio in beeld is gebracht. Uitzonderingen zijn Nijkerk en Scherpenzeel, terwijl deTransactieprijzen prijzen in Ede minder dan in de overige dalende perhard m2 dalen per gemeente Grafiek 4.4.3 gemeenten. ! Transac'eprijzen per m2 per gemeente bron NVM

!

2700

2600

2500

2400

Barneveld

2300

Nijkerk

Ede

Renswoude Rhenen

2200

Scherpenzeel Veenendaal

2100

Wageningen 2000

1900

1800

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

grafiek 4.4.3 TransacReprijzen per m2 per gemeente , bron NVM

!

Waar over heel 2013 nog sprake is van een duidelijke daling van transactieprijzen per m2, geeft een beeld per kwartaal inclusief het eerste kwartaal van 2014 een veel stabieler beeld 2 Waar over heel 2013 nog sprake is van duidelijke daling transactieprijzen perper m2, te zien. Begin 2014een is zelfs sprake van eenvan lichte stijging van prijzen mgeeft voor vrijwel alle een beeld per kwartaal woningtypen. inclusief het eerste kwartaal van 2014 een veel stabieler beeld te zien.

Begin 2014 is zelfs sprake van een lichte stijging van prijzen per m2 voor vrijwel alle woningtypen.! Grafiek 4.4.4

Transactieprijzen per m2 FoodValley Transac#eprijs'per'm2'FoodValley'

bron NVM

€3.200& €3.100& €3.000& €2.900& €2.800& €2.700&

As#tel'

€2.600& €2.500&

Tussenwoning&

€2.400&

Hoekwoning&

€2.300&

Twee&onder&één&kap&

€2.200&

Vrijstaande&woning&

€2.100&

Appartement&

€2.000& €1.900& €1.800& €1.700& &

l* &

&

al

ar

ta a

ta ar

w

w 20

14

&1

e&k

&

al ta ar

e&k

20

13

&4

&

al ta ar

w

w

e&k

20

13

&3

&

al ta ar w

e&k

20

13

&2

&

al ta ar w

e&k

e&k 20

13

&1

&

al ta ar w 20

12

&4

&

al ta ar w

e&k

20

12

&3

&

al ta e&k &2 12 20

20

12

&1

e&k

w

ar

&

11 20

&

10 20

&

09 20

&

08 20

07

06 20

20

&

€1.600&

grafiek 4.4.4 TransacReprijzen per m2 per gemeente , bron NVM

!

Er is een duidelijke omslag in de markt zichtbaar als het gaat om het verschil tussen vraag-

Er is een duidelijke omslag in de markt zichtbaar als het gaat om het verschil tussen vraagen en transactieprijs. Sinds 2007 is sprake geweest een steeds groter oplopend transactieprijs. Sinds 2007 is sprake geweest van een steeds grotervan oplopend verschil tussen verschil tussen vraagen transactieprijs. In 2013 is het in FoodValley voor eerstsprake sinds de crisis vraagen transactieprijs. In 2013 is in FoodValley voor eerst sinds dehet crisis van hetsprake van het teruglopen van dit verschil. De oorzaak is enerzijds een meer realistische vraagprijs en anderzijds een stabilisering van het prijsniveau.

Pagina #21 van 25 #

33

Data Woningmarkt

! !

Grafiek 4.4.5

Verschil transactieprijs <-> vraagprijs

Verschil)transac6eprijs)<=>)vraagprijs)

bron NVM

0,00%'

2000'

2001'

2002'

2003'

2004'

2005'

2006'

2007'

2008'

2009'

2010'

2011'

2012'

2013'

!2,00%'

afwijking)t.o.v.)vraagprijs)

!4,00%' Tussenwoning' Hoekwoning' Twee'onder'één'kap'

!6,00%'

Vrijstaand' Appartement' !8,00%'

!10,00%'

!12,00%'

4.4.6 TransacReprijzen per type, bron NVM

Transactieprijzen per type

transac.eprijzen per type

bron NVM €600.000

€500.000

€400.000 VON prijs

Tussenwoning

€300.000

Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaande woning

€200.000

Appartement

€100.000

20

20 13 12 1 e kw 20 ar 13 ta 2 al e kw 20 ar 13 ta 3 al e kw 20 ar 13 ta 4 al e kw ar ta al

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01

00

20

€0

20

!! !

Grafiek 4.4.6

34


!

4.4.5 TransacReprijzen per type, bron NVM

4.4.2 Huurmarkt

De druk op de sociale huurmarkt neemt weer toe. Dat blijkt uit de meest recente cijfers van

4.4.2 Huurmarktde Sociale Huurmonitor. Woningzoekenden zijn steeds actiever op de sociale huurmarkt.

Het aantal actieveweer woningzoekenden het vierde De druk op de sociale huurmarkt neemt toe. Dat blijktisuitten deopzichte meest van recente cijferskwartaal van dein 2012 weliswaar met 5 procent afgenomen, maarop dede mensen diehuurmarkt.  op zoek zijn doen dit steeds actiever. Sociale Huurmonitor. Woningzoekenden zijn steeds actiever sociale Verder ligt het aantal in het kwartaalinlager dan in de voorgaande drie Het aantal actieve woningzoekenden is tenverhuringen opzichte van hetafgelopen vierde kwartaal 2012 weliswaar met 5 procent afgenomen, maar de mensen die op zoek doen dit steedstenactiever. kwartalen. Hoewel de slaagkans bijnazijn 10 procent toenam opzichteVerder van eenligt jaar eerder, het aantal verhuringen in het afgelopen kwartaal lager dan in de voorgaande drie kwartalen. is ook hier sprake van een afname ten opzichte van voorgaande kwartalen. De gemiddelde Hoewel de slaagkans bijna 10 procent toenam ten opzichte van eendat jaar is ook hier wachttijd nam ruim 3 maanden toe. Dit betekent heteerder, voor woningzoekenden moeilijker sprake van een afnamewordt ten opzichte van voorgaande kwartalen. De gemiddelde nam om een woning te vinden. Tegelijkertijd daalde de tijd dat wachttijd een woningzoekende ruim 3 maanden toe. Ditrondkijkt betekent dat het voor woningzoekenden moeilijker wordt om een voor een geschikte woning met ruim 1 maand. woning te vinden. Tegelijkertijd daalde de tijd dat een woningzoekende rondkijkt voor een geschikte woning met ruim 1 maand.!

!

Grafiek 4.4.7 !

Huurprijsstijging per jaar

bron CBS

5,0%$ 4,5%$ 4,0%$ 3,5%$ 3,0%$ 2,5%$

landelijk$

2,0%$

corpora:es$FV$

1,5%$ 1,0%$

!!

2013$

2011$

2012$

2009$

2010$

2008$

2007$

2005$

2006$

2004$

2003$

2001$

2002$

0,0%$

2000$

0,5%$

4.4.6 huurprijssRjging per jaar, bron CBS

Pagina #23 van 25 #

35

Data Woningmarkt

36


Tabel 4.4.8

Huurprijsontwikkeling in euro's

bron Corporatie in perspecspectief

Belangrijke ontwikkeling op de markt van de afgelopen 2 jaar2009 is de ruimte2010 voor extra2011

(*jaarrekeningen corporaties)

Patrimonium woonstichting

2009 Veenendaalse Woningstichting

Patrimonium woonstichting € 428 € Woningstichting Barneveld Veenendaalse Woningstichting € 461 € Rhenense Woningstichting Woningstichting Barneveld € 441 € Woningstichting Nijkerk Rhenense Woningstichting € 396 € de Woningstichting Woningstichting Nijkerk € 416 € Stichting Idealis de Woningstichting € 408 € Stichting Idealis Stichting SIB Woonservice € 177 € Woningcorporatie€Plicht Getrouw Stichting SIB Woonservice 430 € Vallei Wonen Woningcorporatie Plicht Getrouw€ 447 € Stichting Woonstede Vallei Wonen € 446 € Stichting Woonstede € 417 €

2010 440 472 455 393 424 418 185 437 460 474 454

428

440

461

472

2011 € 441 452 €396 484 € 416 468 € 400 408 € 436 177 € 426 €430 192 €447 452 €446 473 € 417 488 € 468

€455 €393 €424 € 418 € 185 € 437 € €460 €474 €454 €

452

2012 4842013 460 468 496 400 469 436 429 426 447 192 432 452 201 € 219,-* 447 473 491 488 492 468 477 € 510,-*

2012

2013

460

-

496

-

469

-

429

-

447

-

432

-

201

219*

447

-

491

-

492

-

477

510*

4.4.7 Huurprijsontwikkeling, bron CorporaRe in perspecRef (* jaarrekeningen corporaRes)

Belangrijke ontwikkeling op de markt van de afgelopen 2 jaar is de ruimte voor extra huurstijging. De extra wettelijke ruimte is in 2013 direct zichtbaar in de hoogste huurstijging huurstijging. De extra wettelijke ruimte14isjaar. in 2013 direct zichtbaar in de hoogste huurstijging in in de afgelopen de afgelopen 14 jaar. ! In 2014 is de verwachting dat sprake is van een vergelijkbare ontwikkeling. Die huurIn 2014 is de verwachting dat sprake is van een vergelijkbare ontwikkeling. Die huurverhoging verhoging die voor de corporatiesector direct samenhangt met de noodzakelijke dekking die voor de corporatiesector direct samenhangt met de noodzakelijke dekking voor opgelegde voor opgelegde heffingen, zou bij een doorzettende trend van een aantal jaren een groot heffingen, zou bij een doorzettende trend van een aantal jaren een groot effect hebben op de effect hebben op de betaalbaarheid van de huurvoorraad.

betaalbaarheid van de huurvoorraad.! ! Tabel 4.4.9

Goedkope voorraad FoodValley

Goedkope'voorraad'FoodValley'

bron Corporatie in perspectief

Pa

2009" 2010" 2011" 2012"

Ve

tri m o en niu W en m" on da a in gs lse W :c " on h: in n R gs :c hen g" de h:n en "W g" se" on Nij in ke S: gs: rk" ch ch: :n ng W g" " on S Ide in gc :ch alis or " po :ng ra "SI :e B" S: Va "Pl ch lle ich :n i"W t" g"W o n oo en ns " te de To " ta al "

7000" 6000" 5000" 4000" 3000" 2000" 1000" 0"

4.4.8 Goedkope voorraad, bron CorporaRe in perspecRef

Voor de corporaties in de regio lopen de huurprijsstijgingen niet parallel aan de landelijke

Voor de corporaties in de regio lopen de huurprijsstijgingen niet parallel aan de landelijke ontwikkeling. In 2010 is sprake van een gemiddelde huurverhoging die beduidend hoger is ontwikkeling. In 2010 is sprake van een gemiddelde huurverhoging die beduidend hoger is dan dan landelijk. De cijfers van de corporatiesector van 2013 zijn nog niet beschikbaar, maar de landelijk. De cijfers van de corporatiesector van 2013 zijn nog niet beschikbaar, maar de verwachting is dat daar sprake is van een stijging die vergelijkbaar is met het hoge landelijke verwachting is dat daar sprake is van een stijging die vergelijkbaar is met het hoge landelijke percentage. percentage.!

!

Er zijnbeschikbaar geen significante beschikbaar van de vrije huurmarkt in de regio. Er zijn geen significante cijfers vancijfers de vrije sector huurmarkt in sector de regio. Landelijk Landelijk zijn er wel wat gegevens onder andere via de verhuurbemiddelaar zijn er wel wat gegevens bekend, onder andere via de bekend, verhuurbemiddelaar Pararius. Zij constateerden voor hetde eerst 5 jaar eensector stijginghuurwoningen van de prijs van vrije sector constateerden voor hetPararius. eerst in Zij 5 jaar een stijging van prijsinvan vrije 2 van € 12,23 naar 12,56huurwoningen per m2 per maand. Tegelijk werd per eenmdaling van de vraag gesignaleerd van 1 12,23 naar 12,56 per maand. Tegelijk werd een daling van de vraag die echter gepaard ginggesignaleerd met een nog sterkere afname van het aanbod, waardoor de druk de waardoor die echter gepaard ging met een nog sterkere afname van hetop aanbod, markt verder toenam.! de druk op de markt verder toenam.

!

Pagina #24 van 25 # 37

Data Woningmarkt

dalingOndanks van dehet doorlooptijden de verkooppunten te zijn ingezet, hoewel bij deover vrijsta marktherstel datvan op verschillende zichtbaar is, is in Nederland het nog steeds van een van duidelijk oplopende verkooptijd.! hele jaarsprake 2013 deisdoorlooptijd de verkoop van woningen toch weer gestegen. Dat betek dat er landelijk nogal geen einde is aan de jarenlange stijging van de verkooptijd.! In FoodValley is wel in 2013 bijgekomen alle woningtypen een duidelijke daling van de is het demarktherstel ban gebroken. Voor het eerst sinds is sprake 4.5In FoodValley daarentegen dat op verschillende punten zichtbaar is, is2006 in Nederland over het van een de verkoop te zien. WelheleOndanks liggen de doorlooptijden van verschillende woningtypen jaar 2013 de doorlooptijd van de verkoop van woningen toch weer gestegen. Dat betekent Doorlooptijd daling van de verkooptijd. Het gaat zelfs om de sterkste daling sinds 2000. Daarmee ligt de dat er landelijk nog geen einde is gekomen aan de jarenlange stijging van de verkooptijd. uiteen. Tussenwoningen verkopen verreweg het snelst. ! niveau, verkooptijd in FoodValley nu weer ongeveer op het Nederlandse na een paar jaar In FoodValley daarentegen is de ban gebroken. Voor het eerst sinds 2006 is sprake van

waarin het verkopen van eenvan woning in FoodValley beduidend langer duurde dan in de rest een daling de verkooptijd. Het gaat zelfs om de sterkste daling sinds 2000. Daarmee het land gemiddeld. Een de landelijke ontwikkeling van de doorlooptijd inclusie ligt deanalyse verkooptijdvan in FoodValley nu weer ongeveer op het Nederlandse niveau, na een paar jaar waarin het verkopen van een woning in FoodValley beduidend langer duurde dan in de woningtype inclusief het eerste kwartaal van 2014 geeft een iets positiever beeld van de rest van het land gemiddeld. Een analyse van de landelijke ontwikkeling van de doorlooptijd Doorloop&jd)FV)NL) ontwikkeling in Nederland. In het eerste kwartaal lijkt ook landelijk voor het eerst in tijden ee per woningtype, inclusief het eerste kwartaal van 2014, geeft een iets positiever beeld van de daling van de doorlooptijden van de verkoop te zijn ingezet, bijhetde vrijstaande wonin ontwikkeling in Nederland. In het eerste kwartaal lijkt ook hoewel landelijk voor eerst in tijden een daling de doorlooptijden van de verkoop te zijn ingezet, hoewel bij de vrijstaande nog steeds sprake is van eenvan duidelijk oplopende verkooptijd.! nogbij steeds sprake is van een duidelijk oplopende verkooptijd. In FoodValley is wel alwoningen in 2013 alle woningtypen een duidelijke daling van de doorlooptijd In FoodValley is wel al in 2013 bij alle woningtypen een duidelijke daling van de doorlooptijd de verkoop te zien. Wel liggen de doorlooptijden van verschillende woningtypen nog steeds van de verkoop te zien. Wel liggen de doorlooptijden van verschillende woningtypen nog uiteen. Tussenwoningen verreweg het snelst. ! het snelst. steedsverkopen ver uiteen. Tussenwoningen verkopen verreweg 250"

200"

150"

Food"Valley"

Grafiek 4.5.1

Nederland"

Doorlooptijd FoodValley Nederland

100"

Doorloop&jd)FV)NL)

bron NVM 250"

50" 200"

0"

2000"

150"

2001"

2002"

2003"

2004"

2005"

2006"

2007"

2008"

2009"

2010"

2011"

2.012"

2.013"

Food"Valley"

100"

grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM

Nederland"

50"

0"

2000"

2001"

2002"

2003"

2004"

2005"

2006"

2007"

2008"

2009"

2010"

2011"

2.012"

2.013"

grafiek 4.5.2 doorloopRjden , bron NVM Doorlooptijd typen Nederland Doorloop,jd&typen&NL& 300"

250"

Doorloop,jd&typen&NL&

200" 300"

dagen&

Vrijstaande"woning"

150"

Twee"onder"één"kap"

250"

Hoekwoning" Tussenwoning"

100" 200"

Appartement" Vrijstaande"woning"

150"

50"

Twee"onder"één"kap" Hoekwoning" Tussenwoning"

100"

al

"

ta

13

"

20


14

"1

e" kw

ar

20

"

12

11

20

"

"

20

10 20

09

" 08

20

"

20

07

"

"

"

20

06 20

05

04

20

"

20

03

"

20

"

"

02

01

20

20

00 20

50"

"

Appartement"

0"

38

" al ar ta

20


14 "

1e

"kw

20 13 "

20 12 "

20 11 "

20 10 "

20 09 "

20 08 "

20 07 "

20 06 "

20 05 "

20 04 "

20 03 "

20 02 "

20 01 "

0"

20 00 "

bron NVM

dagen&

Grafiek 4.5.2


5

Totstandkoming Projectteam De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 is tot stand gekomen onder coördinatie van Jan Winsemius van Bureau Middelkoop uit Amsterdam.

Bestuur en Raad van Advies De aansturing van het project is verzorgd door het bestuur van de Stichting Vastgoed monitorregio Food Valley. De Raad van Advies leverde een waardevolle bijdrage aan het proces, de vraagstelling en de inhoud.

Secretariaat Het secretariaat van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley is ondergebracht bij Marije Kuppens van MKL managementsupport uit Lunteren.

40


Bedrijfsinformatie

corporaties | foodvalley Corporaties Foodvalley Elf woningcorporaties in de FoodValley regio werken nu bijna twee jaar samen. Het gaat om de corporaties uit Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal en Scherpenzeel. Samen ondersteunen ze het FoodValley regioconcept. Een van de pijlers van het prettige leefklimaat in de regio is het aanbod van kwalitatief goede sociale huurwoningen. Klanten krijgen veel waar voor hun geld bij de corporaties in de FoodValley regio. Er is in de regio daarom ook nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen. Sterk punt in de economische dynamiek in de regio waardoor mensen kiezen voor flexibiliteit in hun woonsituatie en voor een centrale ligging. Samen met de groenstedelijke woonmilieus geeft dit de corporaties FoodValley een ijzersterke positie die ze in staat stelt verder te investeren. De sociale huurwoningen worden gezamenlijk verdeeld in de WERV; Wageningen Ede, Rhenen en Veenendaal. In de vier WERV-gemeenten gelden regionale spelregels voor het verdelen van de huurwoningen. Het biedt tevens woningzoekenden uit de provincies Utrecht en Gelderland toegang tot de WERV. In de andere FoodValley-gemeenten is dat vooralsnog anders geregeld. De volgende stap is het regionaal afstemmen van de bouwproductie. Niet alleen het afstemmen van de nieuwbouwprojecten op de vraag is belangrijk, ook aandacht voor de bestaande bouw in het sociale segment is bepalend voor aantrekkelijk wonen in de regio. De corporaties zetten in op duurzaamheid, de kwaliteit van de woningomgeving en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De rijksoverheid treft maatregelen om de verhuurders een extra heffing voor de huurtoeslag op te leggen en de sector te verkleinen. Terwijl de elf corporaties juist zien dat de vraag naar sociale woningen groot is en investeringen noodzakelijk zijn om kwalitatief goed aanbod te houden in de regio. Waar de investeringsruimte onder druk staat, is het van des te groter belang de krachten te bundelen in samenwerking en de investeringen in te zetten op de goede plekken. De corporaties in de FoodValley regio willen veel, maar kunnen het niet alleen. Zo heeft niet alleen de nieuwbouw van de corporaties, maar ook de renovatie de support van regionale en lokale overheden hard nodig. ‘Samen werken aan wonen in de FoodValley regio’ is daarbij het motto van de woningcorporaties. De Vastgoedmonitor draagt daaraan een belangrijk steentje bij.

41

Bijlagen

Regio FoodValley Ondernemend, innovatief en verbindend FoodValley blijkt steeds vaker een sterk concept. Was het voor veel mensen een vaag idee, anno 2014 raken steeds meer mensen enthousiast over de kansen voor ondernemers: of ze nu in foodwereld werken, in de bouw of in de zorg. En vroeg of laat krijgen de ideeën van deze mensen vorm, ook in fysieke zin. Het begint vaak klein. Maar als het potentie heeft kan een idee dat klein geboren is ontwikkelen tot een zichtbare icon. In 2013 verwerlkomden we het Chinese bedrijf Yili. In aantal mensen en te huren kantooroppervlakte klein. Maar groot in potentie. Yili is namelijk de grootste zuivelcompany van China. Het concern wil de kennisalliantie met partners in Nederland versterken. Om die reden ontwikkelt het een kennishub op de Wageningen Campus. Tien jaar geleden begon het het toenmalige Campina ook met een kleine locatie in Wageningen. Nu staat op de campus het R&D centrum van een van de grootste zuivelaars in de wereld, waar dagelijks 350 hoogopgeleide mensen werken aan nieuwe producten en processen. Aan de andere kant van de regio investeren vooraanstaande foodbedrijven in nieuwe kantoren, die uiting geven aan groeiambities. De Bieze food groep, werkgever van 600 mensen die gespecialiseerd zijn in maaltijdservices, sauzen en ingredienten, realiseert een nieuw hoofdkantoor in Nijkerk, aan de A28. Vlakbij verrijst het nieuwe hoofdkantoor van Vreugdenhil Dairy, een internationale speler in de groeiende markt van zuivel en melkpoeders. Maar ook kleinschalig ontwikkelen zich mooie concepten. Arnoud Hoogendoorn, directeur van het Color Business Center in Ede, trekt veel foodbedrijven aan die kantoorruimte huren in zijn bedrijfsgebouw in Ede. Hij zorgt voor verbinding en ontmoeting tussen retailadviseurs, marketeers en ict-deskundigen. Die leren elkaar kennen en ontwikkelen nieuwe ideeen. En we weten waar dergelijke ideeen toe kunnen leiden. In 2010 werd zo het idee voor het World Food Center geboren. Naar verwachting zal dit jaar duidelijk worden of het daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Inmiddels is een network ontwikkeld van diverse spelers uit verschillende branches, nationaal en internationaal. Die winst heeft het al opgeleverd. Als het ook nog fysiek vorm gaat krijgen, zal het een enorme versterking betekenen van de FoodValley regio. Het zal andere bedrijven aantrekken, nieuwe investeringen op gang brengen en een impuls geven aan moderne gebiedsontwikkeling. Met de aanwijzing van Ede, midden in de Food Valley regio, als vestigingslocatie van het World Food Center bewijst Regio FoodValley haar positie in het creëren van een goed woon-, leef- en vestigingsklimaat voor bewoners, bedrijven, bezoekers, studenten, kenniswerkers en recreanten. Over de regio

Regio FoodValley is het bestuurlijke antwoord van acht samenwerkende gemeenten op deze ambitie: Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen. De keuze voor Ede als locatie van het World Food Center is een bewijs van succesvolle samenwerking. Drie partijen hebben elkaar daarmee gevonden in een gouden driehoek: de overheid om een goed vestigingsklimaat en een hoogwaardige leefomgeving te creëren, kennis- en onderzoeksinstellingen om innovaties te ontwikkelen, het bedrijfsleven om deze te vermarkten. Mooi en goed wonen

Een topregio. Dat is de Food Valley regio. Met een onderscheidend kennisprofiel op de wereldmarkt, wat Regio FoodValley gaat vertalen in een langdurige krachtige regionale economie. Met een subliem leef- en vestigingsklimaat voor werken, ondernemen, studeren en recreëren. En natuurlijk voor wonen. Een economisch sterke regio kan alleen ontstaan met een gezonde en stabiele woningmarkt.

42


Vastgoedmonitor

Om een actueel beeld te hebben van de huidige marktsituatie in de Food Valley regio op gebied van wonen en bedrijfsvastgoed (onder meer kantoren, winkels) is er de Vastgoedmonitor Regio FoodValley 2014. De monitor is daarnaast een fantastisch document om een compleet beeld te hebben van de plannen die Regio FoodValley-gemeenten hebben voor de bouw van woonwijken en bedrijfsvastgoed. Ook geeft de monitor inzicht in trends- en conjuncturele ontwikkelingen in de economie. Afstemmen van woningbouwprogramma’s en beleid ontwikkelen voor woonruimteverdeling zijn andere initiatieven. Topregio

Bijsturen op beleid en inspelen op veranderende marktomstandigheden wordt hierdoor beter mogelijk. En dat betekent weer dat Regio FoodValley op ieder moment kan werken aan een gezonde en stabiele woningmarkt, die nodig is voor een topregio voor bewoners, bezoekers, kenniswerkers en toeristen.

Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank Samen bereik je meer. Als partners binnen de Rabobank Groep begrijpen Bouwfonds Ontwikkeling en de lokale Rabobanken deze coöperatieve gedachte. Als één van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa geeft Bouwfonds Ontwikkeling al 68 jaar vorm aan vooruitgang. De Rabobank –die al meer dan 115 jaar bestaat– is sinds 1972 de grootste financiële dienstverlener in Nederland. Samen werken Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank aan de financiering, ontwikkeling en realisatie van integrale woongebieden en kleinschalig commercieel vastgoed. Precies daar waar het goed wonen, leven en recreëren is. Door onze krachten en kennis te bundelen zijn wij een uitstekende partner voor gemeenten en provincies bij de ontwikkeling en realisatie van de woon- en werkgebieden in de regio. We vinden het belangrijk daar aanwezig te zijn waar het gebeurt. Daarom werken we met kantoren en Rabobanken in de regio. Zo waarborgen we onze lokale verankering en kennis. En zorgen voor een optimale betrokkenheid en verbinding tussen de lokale markt en eindgebruiker. Want zo bereiken we met elkaar meer. Voor elkaar, voor de lokale samenleving, voor u. Bouwfonds Ontwikkeling B.V. - Regio Midden, De Brand 30, 3823 LK Amersfoort telefoon: 033-4534111, www.bouwfonds.nl Rabobank Vallei en Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren, Rabobank Barneveld-Voorthuizen www.rabo.nl

Midden Nederland Makelaars Midden Nederland Makelaars werkt vanuit zes vestigingen. Midden Nederland Makelaars heeft drie specialisaties, woningmakelaardij, bedrijfsmakelaardij en agrarisch onroerend goed. Elk van deze terreinen kent een hoge mate van vakkennis. Zo is het opleidingsniveau van onze makelaars hoog, zijn ze allen beëdigd makelaar/taxateur en gecertificeerd conform stichting VastgoedCert. Daarnaast is Midden Nederland Makelaars aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). In elke discipline hebben de gediplomeerde makelaars van Midden Nederland Makelaars hun sporen verdiend. U praat met vakmensen die volledig op de hoogte zijn van alle aspecten die met onroerend goed te maken hebben. Met drie specialisaties op het gebied van onroerend goed is Midden Nederland Makelaars de meest deskundige makelaar in het Midden van Nederland. Midden Nederland Makelaars B.V., Kampstraat 32, 37771 AV Barnveld telefoon: 0342-455400, www.mnm.nl

43

Bijlagen

Olenz notarissen "De ondernemende notaris: Hij bestaat. Zij trouwens ook. U vindt ze bij Olenz. Een team van ambitieuze mensen die laten zien dat het anders kan. Die weten dat het opmaken van een akte een middel is en geen doel. Die weten dat hun kracht niet ligt in het vastleggen van afspraken, maar in het vastleggen van doordachte afspraken. De ondernemende notaris geeft antwoord op de vraag die u nog niet hebt gesteld. In uw eigen taal. Desnoods met het nodige tekenwerk. Op de kop als het moet. Kortom, een notaris die iets elementairs toevoegt. Ondernemerschap. En dat is goed merkbaar." Olenz notarissen, Vendelier 2, 3905 PA Veenendaal telefoon: 0318-529393, www.olenz.nl

Provincie Gelderland De provincie Gelderland streeft er met haar partners naar om vraag en aanbod op de woningmarkt, de markt voor bedrijventerreinen en de kantorenmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Dat deed ze al door op regionale schaal met partners afspraken te maken over de programmering van woningen en bedrijventerreinen. Vanaf nu zal de provincie ook in gesprek gaan over de programmering van kantoren en detailhandel. Daarnaast werkt de provincie samen met haar partners aan een woonagenda waarin de belangrijke uitdagingen in de regio op het vlak van wonen worden benoemd en opgepakt. Voor al die activiteiten is door partners gedeelde informatie over actuele en te verwachten ontwikkelingen en de stand van zaken in de bestaande woningen vastgoedvoorraad van cruciaal belang. De vastgoedmonitor van de FoodValley levert die informatie en is daarmee een belangrijk startpunt voor gesprekken en afstemming tussen de vele betrokken partijen over de opgaven waar we gezamenlijk voor staan. Provincie Gelderland Markt 11, 6811 CG Arnhem, postbus 9090, 6800 GX Arnhem telefoon: 026-3599111, www.gelderland.nl

Bouwend Nederland afdelingen Zuid-West Veluwe en Veenendaal

afdeling Veenendaal afdeling Zuid-West Veluwe

De afdelingen Zuid West Veluwe en Veenendaal van Bouwend Nederland bestaan beiden al zo’n 80 jaar. De laatste jaren is er jaarlijks een gezamenlijke bestuursvergadering en een gemeenschappelijke ledenvergadering met interessante sprekers en actuele onderwerpen. Het werkgebied van onze leden omvat o.a. een groot deel van de FoodValley. Onze medewerkers zijn uit de directe regio afkomstig en samen met Onderwijs en Overheid vormen wij de 3 O’s. Het ultieme streven is om met het onderwijs samen te zorgen voor goed gekwalificeerd en gemotiveerd personeel uit de regio. “Met de mensen, voor de mensen”. Door structureel overleg met de overheid willen we komen tot een goede afstemming voor de bouwen infra activiteiten. Dan ligt het ook voor de hand om mee te doen (inmiddels al jaren, hetzij individueel, hetzij collectief) met voorheen de WERV Vastgoedmonitor en nu de vernieuwde FoodValley Vastgoedmonitor. Secretariaat Bouwend Nederland Veenendaal: Kelderman Bouw, de heer H. Koopman, Zuiderkade 7, 6718 PE Ede gld Secretariaat Bouwend Nederland Zuid-West Veluwe: de heer G. van Leersum, Postbus 13, 6720 AA Bennekom

44


Initiatiefnemers - bestuur

De Bunte Vastgoed

Domicilie Makelaars

Kees de Jong

Nick de Boer

De jaarlijkse Vastgoedmonitor zien wij als belangrijk fenomeen om in gesprek te zijn en met alle partijen tot hogere kwaliteit te komen. Zodat bedrijventerreinen in de regio er aantrekkelijk uitzien en woonwijken in alle gemeenten veilig en prettig bewoond worden. Dat is het perspectief waar De Bunte Vastgoed voor staat en dat is de reden dat wij als vastgoedontwikkelaar onze bijdrage aan de Vastgoedmonitor leveren, ook in dit jaar weer.”

Als makelaar woon en werk ik in de prachtige FoodValley regio. Het is echt mijn gebied. Ons kantoor, Domicilie Makelaars Ede, is enthousiast actief in onder andere de nieuwbouwsector en het bedrijfseconomisch onroerend goed. We zijn daarom zeer nauw betrokken bij de ontwikkelingen die in deze regio plaatsvinden. Niet alleen voor de toekomst, maar juist ook nu. Want er gebeurt veel. Gemeenten groeien aan elkaar en vastgoed speelt in zowel wonen en werken als leren en recreëren een bepalende rol. Als makelaar in woningen en bedrijfsonroerend goed ben ik dagelijks in gesprek met eindgebruikers, mensen die de regio maken. Vanuit ons kantoor merk ik de behoefte aan zorgeloos wonen en prettig werken. Ons gebied heeft veel potentie. Ik heb daarin ook persoonlijk een heldere visie. Die wil ik graag delen met anderen. Daarom neem ik deel aan Stichting Vastgoedmonitor Food Valley. Wat mij betreft gaat de regio een prachtige toekomst tegemoet. Ik hoop daarin, samen met de betrokken medewerkers van ons makelaarskantoor, nog jarenlang plezierig te werken.”

Wij zijn een zelfstandige en onafhankelijke vastgoedontwikkelaar, gevestigd in Ede en ontwikkelen projecten zoals woningbouw, kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen. “De ontwikkeling van de FoodValley regio is voor ons een bijzondere zaak. Het is immers onze regio, een gebied vol mogelijkheden en kansen. Al een aantal jaren mag ik deel uit maken van het bestuur dat de Vastgoedmonitor uitgeeft. De monitor maakt inzichtelijk welke kansen er nog steeds liggen voor inwoners, bedrijven, overheden en de vastgoedbranche. Net als vele andere regio’s profiteren we nu van alle informatie, prachtig gebundeld in één vastgoedmonitor.

www.debunte.nl

45

www.domicilie.nl

Bijlagen

Kelderman Bouw en Vastgoed Ontwikkeling Hans Koopman

Evenwicht in vraag en aanbod is belangrijk voor een gezonde marktsituatie. Afstemming in programmering tussen gemeenten en marktpartijen is van groot belang om tot een evenwichtig en gedoseerd aanbod te komen. Hiervoor pleit onze stichting al jaren. Het doet mij persoonlijk deugt om te zien dat er nu daadwerkelijk initiatieven op dat vlak worden ontplooid. Overheid en bedrijfsleven hebben elkaar in het bijzonder op dit punt hard nodig. In potentie biedt de FoodValley regio veel kansen voor groei en ontwikkeling. De monitor 2014 laat zien dat ontwikkelingslijn ten opzichte van de gemiddelde ontwikkeling in Nederland welliswaar wat afzwakt maar toch nog altijd positief is. Wij kiezen met Kelderman voor de lange termijn. Een nuchtere kijk op de toekomst en luisteren naar onze klanten in de markt. Immers zij bepalen wat belangrijk is. Ons bedrijf is actief in de FoodValley regio en staat dicht bij onze klant. Wij staan met ons team klaar om u te adviseren en te begeleiden. Bij allerhande soorten bouwen ontwikkelopgaven. Mocht u vragen hebben, kom dan gerust langs aan de Zuiderkade. De koffie staat voor u klaar!

www.keldermanbouw.nl

FoodValley corporaties Piet de Vrije

De FoodValley regio heeft haar plaats inmiddels meer dan ruimschoots verworven. De resultaten die worden geboekt zijn prima en kunnen nog meer aandacht krijgen binnen de diverse sectoren en bij het publiek. We hopen als bestuur van de Vastgoedmonitor daar op ons terrein mede aan bij te dragen. Maar zoals genoegzaam bekend, is het succes in onze sector van het vastgoed in deze tijd niet onverdeeld gunstig. Dat staat uiteraard los van de FoodValley regio. Immers in heel Nederland zien we op het gebied van bedrijfsmatig onroerend goed en op de woningmarkt stagnatie. Positief is het om te constateren dat in de FoodValley regio op diverse terreinen zich positief onderscheidende ontwikkelingen voordoen. In de Vastgoedmonitor is daar aandacht voor. Hieruit blijkt eens te meer dat de FoodValley een sterke regio is en dat zich dat ook door vertaald naar het bedrijfsmatig vastgoed en naar de woningmarkt. De FoodValley corporaties zijn zeer content met de brede deelname ook van de acht gemeenten en de Provincie Gelderland aan de monitor. Door de financiële wijzigingen waar corporaties mee te maken hebben gekregen in het

afgelopen jaar zijn de perspectieven om te investeren fors afgenomen. Door samenwerking met de gemeenten en provincies wordt gezocht naar nieuwe vormen om aan de immer grote vraag naar sociale huurwoningen in onze regio te kunnen voldoen. De Vastgoedmonitor heft zich ontwikkeld tot een fenomeen dat veel meer is geworden dan de jaarlijkse update van The State of the Art. Naast de jaarlijkse schat aan gegevens is er een levendig platform ontstaan waar partijen elkaar treffen en een basis vinden voor verbindingen en samenwerking. In de Raad van Advies van de monitor komt dat goed tot uitdrukking, maar ook in de bijeenkomsten die naast het jaarlijkse symposium worden gehouden over specifieke thema’s. We geloven in de succesvolle verbindende driehoek van kennis, beleid en voortbrenging waarvoor de FoodValley regio model staat. Eenzelfde kracht straalt de vastgoed sector uit door in die driehoek iedereen te enthousiasmeren samen te werken. Vanuit onze invalshoek; de kennis rond het vastgoed hopen we de deelnemers aan de monitor hun kennis met ons en met elkaar te delen en zo bij het beleid en de het dagelijks werk aan het vastgoed beter te scoren.

www.patrimonium-veenendaal.nl

46


ouwbedrijf van de Kolk B Garderen B.V. Henk van de Kolk

Dat vraag en aanbod op de vastgoedmarkt nauwkeurig op elkaar afgestemd worden, past beter dan ooit in deze economie. Dat levert de kwaliteit op waar we met elkaar naar streven. Dat is ook de reden waarom Bouwbedrijf van de Kolk zo content is met deze Vastgoedmonitor. Juist nu is het van groot belang dat we samen een goed gevoel krijgen bij de dynamiek in de markt. Bouwen voor de juiste doelgroep, doseren en faseren, komen tot economisch verantwoorde grondprijzen, een goede samenwerking tussen overheid en marktpartij… Als we respect hebben voor elkaars belangen, kunnen we ook de kwaliteit waarborgen die zo hard nodig is. Bouwbedrijf van de Kolk heeft die kwaliteit hoog in het vaandel staan. Als participant van dit initiatief, maar ook als moderne, ontwikkelende bouwondernemer. Samen met onze opdrachtgevers gaan we voor succes op de lange termijn. Ik ben ervan overtuigd dat de FoodValley regio talloze kansen biedt voor dat succes. Zeker als we de handen blijvend ineenslaan!

www.vandekolk.nl

47

Bijlagen

Raad van Advies De Raad van Advies maakt onderdeel uit van de organisatie. Van elke GOUD Participant heeft één vertegenwoordiger zitting in de Raad van Advies. Deze Raad voorziet het bestuur gevraagd en ongevraagd van advies. Het bestuur krijgt waardevolle suggesties voor de procesaanpak, de programmering van de bijeenkomsten en over de onderzoeksvragen en inhoud van het rapport. De inbreng van de Raad van Advies wordt buitengewoon gewaardeerd en draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de monitor. De leden van de Raad van Advies:

• Voorzitter: de heer T. van der Velde (Teun) • Gezamenlijke FoodValley-corporaties - de heer H. van Heteren (Hans) • Regio FoodValley - de heer G. van den Hengel (Gerard) • Provincie Gelderland - mevrouw M. Koopman (Mirjam) • OLENZ notarissen - de heer mr. J.W. Hermans (Jan Willem) • Gezamenlijk Participant: Bouwfonds Ontwikkeling BV - de heer R.L. Arends (Rob) en Rabobank Vallei&Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren, Rabobank Barneveld-Voorthuizen - de heer ing. G.A. van Hoeven EMBA (Gerard) • Gezamenlijk Participant: Bouwend Nederland, afd. Veenendaal - de heer R. van Laar (Roel) en Bouwend Nederland, afd. Zuid-West Veluwe - de heer W. van der Meer (Wim) • Midden Nederland Makelaars - de heer D.G. Hartkamp (Gerben) • LATEI projectontwikkeling B.V. - de heer A. Poot (Antoni)

48


Postbus 4, 6740 AA Lunteren • T 0318 - 481520 • [email protected] www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014

Recommend Documents