Vastgoedmonitor Utrecht 2006

Vastgoedmonitor Utrecht 2006

Gemeente Utrecht december 2006 1

Vastgoedmonitor Utrecht 2006, Gemeente Utrecht

Colofon

uitgave Afdeling Bestuursinformatie Sector Bestuurszaken Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 [email protected] in opdracht van Afdeling Economische zaken Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht & Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht internet www.onderzoek.utrecht.nl rapportage Hans van Hastenberg Karel van Heelsbergen Rob Paridaen informatie Ank Hendriks (EZ) 030 286 4138 (commercieel vastgoed) Ruud Nijveld (OGU) 030 286 3771 (gronduitgifte) Hans van Hastenberg (BI) 030 286 1336 grafieken Ad van den Dijssel drukwerk Hoontetijl, Utrecht bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht foto's Berry Geerligs Marissa van Leur Oscar Rentinck Hans van Hastenberg december 2006

Voorwoord

Hierbij presenteren wij u de Vastgoedmonitor 2006 van de gemeente Utrecht. De Vastgoedmonitor bevat een overzicht van de ontwikkelingen op de Utrechtse markt van commercieel vastgoed: de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt. Verder is er specifiek aandacht voor de bedrijfsverzamelgebouwen en bedrijventerreinen. In de Vastgoedmonitor Utrecht 2006 worden de verschillende Utrechtse deellocaties gespiegeld aan de ontwikkelingen en trends op de landelijke vastgoedmarkt. Positief is de dynamiek op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt en de stijging van de bezettingsgraad van bedrijfsverzamelgebouwen. De uitgifte van bedrijventerreinen laat een stabiel, overwegend positief beeld zien. Er tekent zich echter in toenemende mate een tweedeling af op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. De vraag naar – schaarse – toplocaties stijgt. Aan de andere kant neemt al enkele jaren het aanbod toe van verouderde, veelal incourante panden. Met behulp van het Utrecht Investment Agency, waarin naast de gemeente Utrecht belangrijke lokaal betrokken vastgoedpartijen participeren, worden extra inspanningen geleverd om de leegstand in het courante deel van het aanbod terug te dringen. Een substantieel deel van het incourante aanbod heeft echter weinig perspectief. Ingrijpende maatregelen zijn onvermijdelijk, variërend van revitalisering van panden tot sloop in combinatie met herontwikkeling. Recente onderzoeken onder bijvoorbeeld beleggers laten nog steeds dalende bruto aanvangsrendementen zien op kwalitatief hoogwaardige en goed bereikbare locaties. Dit duidt op een grote vraag naar vastgoed op deze locaties. De gemeente Utrecht zal dan ook gefaseerd nieuwbouwontwikkelingen blijven toestaan en stimuleren op een beperkt aantal toplocaties, zoals het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De gemeente blijft hier (evenals op andere locaties) wel voorverhuureisen hanteren. Ook krijgt op deze locaties de inrichting en uitstraling van de openbare ruimte en een adequate bereikbaarheid de nodige aandacht. De Utrechtse winkelmarkt doet het goed, zeker in vergelijking met andere steden. In het Utrechtse Centrum en grootwinkelcentrum Overvecht is zelfs sprake van een zeer krappe marktsituatie. Grootschalige nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen zijn voorzien in het Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum, en op de Woonboulevard. Met het forse uitbreidingsvolume, kan Utrecht zich in nog sterkere mate op regionaal en nationaal niveau profileren, en een interessant vestigingsmilieu bieden voor innovatieve (inter)nationale retailformules. Ook de kleinere winkelcentra hebben onze aandacht. De gemeente zet zich in voor de revitalisering van de wijkwinkel- en buurtcentra. De recentelijk gerealiseerde en geplande revitaliseringsprojecten zullen, in combinatie met de nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen van winkelvastgoed, tot een eigentijdse voorraad en een evenwichtige spreiding van de retailvoorzieningen in Utrecht leiden. De vastgoedmonitor biedt een actueel, overzichtelijk en compleet overzicht van de situatie op de Utrechtse vastgoedmarkt. Wij zijn er van overtuigd dat het een waardevolle rapportage is voor alle partijen die actief zijn op de Utrechtse vastgoedmarkt.

Mevr. M.K.M. Spit Wethouder Economische Zaken

3


R.J.F. Giesberts Wethouder Grondzaken

Samenvatting

De kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt in Utrecht zijn onverminderd ruim. Voor beide markten geldt dat er een tweedeling van de markt zichtbaar is. De vraag richt zich op nieuwere courante panden, terwijl het aanbod in toenemende mate bestaat uit verouderde, deels incourante panden. De vraag en opname richten zich vooral op de nieuwere locaties in Leidsche Rijn, en centraal gelegen locaties in of rond het Stationsgebied. De winkelmarkt in Utrecht Centrum is erg krap wat leidt tot hogere huurprijzen. Het aantal passanten is gestegen naar 830.000 per week. Onder andere door de recente economisch groei is de bezettingsgraad in de bedrijfsverzamelgebouwen het afgelopen jaar verder gestegen en ligt op een hoog tot zeer hoog niveau. •

Kantoren Kantorenmarkt blijft ruim ondanks zeer hoge opname De kantorenmarkt in Utrecht is in 2005 en de eerste helft van 2006 onverminderd ruim gebleven. Het aanbod blijft op een hoog niveau: eind 2005 was dit 236.000 m2, medio 2006 komt dit uit op 276.000 m2. In 2005 lag de opname op een uitzonderlijk hoog niveau van 153.000 m2. Dit komt vooral door een actieve overheid en een aantal grote transacties. Voor 2006 wordt een veel lagere opname verwacht. De opname is vergelijkbaar met de opnameniveaus in de overspannen marktsituatie van eind jaren ’90. Steeds meer is sprake van een tweedeling op de markt. Het aanbod bestaat voornamelijk uit verouderde en deels incourante kantoorruimte waar nauwelijks vraag naar is. De vraag richt zich met name op de nieuwere kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte. In dit segment is het aanbod echter beperkt. Huurprijzen in Stationsgebied en Papendorp gestegen In deze markt zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte onveranderd gebleven op € 180. De huurprijsprijsontwikkeling verschilt overigens wel tussen de diverse locaties. In het Stationsgebied, Binnenstad, Maliebaan en Papendorp zijn deze gestegen. In de overige locaties zijn deze tussen begin 2005 en medio 2006 gedaald. Komende jaren wordt veel nieuwbouw kantoorruimte opgeleverd In 2005 nam het kantooroppervlak in de stad nauwelijks toe. In de eerste helft van 2006 is 44.500 m2 bvo opgeleverd. Tussen medio 2006 en eind 2008 komt daar nog een kleine 200.000 m2 bij. Daarnaast zijn er plannen voor de ontwikkeling van ruim 800.000 m2 kantoor(achtige) panden, waarvan nog niet vaststaat of en wanneer met de bouw wordt gestart.

•

Winkelruimte Utrecht Centrum: hogere huurprijzen en meer passanten De Utrechtse winkelmarkt heeft nauwelijks last gehad van de economisch wat mindere periode. Met name Utrecht Centrum (Oude Binnenstad en Hoog Catharijne) en grootwinkelcentrum Overvecht blijven onverminderd populaire winkelgebieden. Dit blijkt ondermeer uit een toename van het aantal passanten in het Utrechtse centrum naar 830.000 per week. Dit is 17% meer dan twee jaar geleden. Door het beperkt beschikbaar komen van winkelpanden zijn de huurprijzen bovendien sterk gestegen en liggen in het Utrechtse winkelrondje vrijwel overal boven de € 1.000 en lopen op tot € 1.300 in de Lange Elisabethstraat.

5


In Utrecht zijn voor ongeveer 250.000 m2 winkelplannen die vrijwel zeker doorgaan. Het grootste deel hiervan zijn plannen met een bovenstedelijk karakter. De belangrijkste zijn Leidsche Rijn Centrum, Stationsgebied, Woonboulevard Kanaleneiland en The Wall. •

Bedrijfsruimte, bedrijventerreinen Ruime markt voor bedrijfsruimte met krappe deelmarkten De bedrijfsruimtemarkt in Utrecht is over het geheel genomen ruim te noemen. Zowel aanbod (165.000 m2) als opname (70.000 m2) zijn in 2005 vergelijkbaar met 2004. Ook hier is een tweedeling in de markt tussen het aanbod dat bestaat uit verouderde panden en de vraag die zich het meest richt op het kwalitatief hoogwaardige segment. Daarbinnen is in Utrecht nauwelijks aanbod van panden van 3.000 m2 of groter. Voor logistieke bedrijven (panden groter dan 10.000 m2) is helemaal geen aanbod. Door het jarenlang uitblijven van aanbod (schaarste) is er in dit segment ook geen marktvraag meer. Als gevolg van de kwalitatieve schaarste op de markt zijn de eersteklas huurprijzen iets gestegen van € 55 naar € 57. De Wetering en Oudenrijn doen het goed De nieuwere bedrijventerreinen De Wetering en Oudenrijn doen het goed, zeker gezien de stedelijke en landelijke marktsituatie. Lageweide en Overvecht hebben duidelijk last van de ruime markt, wat vooral komt door het hoge aanbod van veelal verouderde en deels incourante bedrijfsruimte. In de gehele stad geldt overigens een toename van het incourante aanbod van 38% (medio 2005) naar 48% (medio 2006). Het gaat om ruim 90.00 m2. De helft hiervan betreft een tweetal panden. In 2005 is 9,8 ha bedrijventerrein uitgegeven. Dit is een normale uitgifte voor Utrecht. In de eerste helft van 2006 is de uitgifte 7,3 ha. Doordat De Wetering (Noord) inmiddels bijna geheel is uitgegeven, heeft de uitgifte zich meer verspreid over de stad. Het areaal bouwrijp bedrijventerrein is in 2005 gedaald naar 35 ha. De totale planvoorraad komt uit op 112 ha. Op de korte termijn is er met name een tekort aan direct uitgeefbaar terrein met een modern gemengd profiel (tenminste 70% bedrijfsruimte).

•

Bedrijfsverzamelgebouwen Hoge bezettingsgraad bedrijfsverzamelgebouwen De bezettingsgraad in de dertien bedrijfsverzamelgebouwen is het afgelopen jaar verder toegenomen. Momenteel zijn bijna alle gebouwen geheel verhuurd, van leegstand is niet of nauwelijks sprake. Het gaat in Utrecht vooral om bedrijfsverzamelgebouwen met kleinschalige kantoorruimten. Met het oog op de aantrekkende economie en de grote behoefte aan kleine kantoorunits voor startende en doorstartende ondernemers lijkt er ruimte voor nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen in de stad. Het is van belang om deze doelgroep voldoende te faciliteren. De tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht tellen meer dan 600 kantoor- en bedrijfsunits. Hier werken naar schatting ruim 1.000 mensen.

•

Leidsche Rijn Ontwikkeling De Wetering en Papendorp verloopt voorspoedig Tweederde van de kantoorruimte op Papendorp is inmiddels uitgegeven. Het kwalitatief hoogwaardige bedrijventerrein De Wetering Noord is geheel uitgegeven. Er is inmiddels een start gemaakt met De Wetering Zuid. Naast een ziekenhuis, The Wall en een deel kantoorbestemming resteert hier 16 ha bedrijventerrein met een hoogwaardig profiel (kavels met 30%-70% bedrijfsruimte).

6


Inhoudsopgave

7

Voorwoord

3

Samenvatting

5

Inleiding

9

1

Economische ontwikkeling

11

2

Kantorenmarkt

15

3

Winkelmarkt

37

4

Bedrijfsruimte en bedrijventerreinen

49

5

Leidsche Rijn

61

6

Bedrijfsverzamelgebouwen

66

Literatuur

73

Bijlage 1 Gesprekspartners interviewronde

75

Bijlage 2 Begrippen

77

Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw

81

Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden

85

Bijlage 5 Afbakening bedrijfsverzamelgebouwen

86


Inleiding

In deze vastgoedmonitor vindt u een actueel overzicht van de ontwikkelingen op het gebied van commercieel vastgoed in Utrecht. Naast gegevens over het afgelopen kalenderjaar zijn voor de meeste thema's ook gegevens opgenomen die betrekking hebben op de eerste helft van 2006. De monitor zoomt vooral in op de ontwikkelingen in de gemeente Utrecht. Verder is er aandacht voor de omliggende regio. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit onderzoek zijn aangeleverd. Daarnaast is deze vastgoedmonitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit diverse gesprekken met marktpartijen. Er zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van DTZ Zadelhoff Research, Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting, Jones Lang LaSalle, Van Rossum Makelaars, Kroese & Paternotte, Statement, De Boorder Makelaars en Stichting CBW.

Leeswijzer Na een korte schets van de Utrechtse en Nederlandse economie, bevat het rapport drie hoofdstukken over de diverse markten voor commercieel vastgoed: de kantorenmarkt, de winkelruimtemarkt en bedrijfsruimtemarkt in combinatie met bedrijventerreinen. In een apart hoofdstuk is er daarna specifiek aandacht voor de ontwikkelingen in Leidsche Rijn. Tot slot volgt een hoofdstuk over bedrijfsverzamelgebouwen. In de bijlagen vindt u een lijst met gesprekspartners, een begrippenlijst, een gedetailleerde uitwerking van kantoorplannen per jaar en per locatie, een overzicht met kenmerken van de belangrijkste winkelgebieden in de stad, en een afbakening van de bedrijfsverzamelgebouwen.

9


1 Economische ontwikkeling

x x x

1.1

Na een aantal jaren van stagnatie trekt de economie weer aan. Vooralsnog heeft dit nog geen meetbaar effect op de werkgelegenheid in de Utrecht. De toegevoegde waarde groeide in het stadsgewest Utrecht met 3,2% tweemaal zo hard als in Nederland.

Landelijke trends Flinke economische groei in 2006 en 2007 Volgens de macro-economische verkenning van het Centraal Planbureau is er definitief een einde gekomen aan de recessie. Voor zowel 2006 als 2007 wordt een groei van het bruto binnenlands product (bbp) verwacht van 3% of meer. Dergelijke groeicijfers zijn in Nederland sinds 2000 niet meer voorgekomen. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product

beroepsbevolking

werkgelegenheid in arbeidsjaren

werkzame beroepsbevolking

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

3,4 4,3 3,9 4,7 3,9 1,9 0,1 0,3 2,0 1,5

1,4 2,2 1,6 1,8 1,7 1,8 0,9 0,9 0,0 0,0

2,3 3,1 2,9 2,4 1,9 1,6 -0,3 -1,1 -1,4 -0,3

2,0 3,2 3,2 2,7 2,2 2,1 0,2 -0,5 -1,2 0,0

verwachting 2006 verwachting 2007

3¼ 3

¾ 1

1¾ 1½

2.0 1¾

Bron: CPB (MEV 2007)

Tegelijk met de toename van het bbp zijn ook op de arbeidsmarkt voor het eerst weer positieve groeicijfers te melden. Zowel de werkzame beroepsbevolking als de werkgelegenheid gemeten in arbeidsjaren nemen in 2006 en 2007 naar verwachting toe. Doordat meer mensen hun kansen op de arbeidsmarkt positief inschatten, groeit ook de beroepsbevolking weer.

1.2

Trends in stad en regio Utrecht Werkgelegenheid in Utrecht wederom gedaald De werkgelegenheid in Utrecht is vanaf 2001 jaarlijks gedaald. Over een periode van vier jaar gaat het om een afname van bijna 13.700 arbeidsplaatsen. Het afgelopen jaar daalde de werkgelegenheid met 1,2% naar 201.520 banen. Deze correctie volgt op een periode waarin de werkgelegenheid in Utrecht sterk is toegenomen. In de provincie Utrecht was het afgelopen jaar een toename van de werkgelegenheid waar te nemen van 0,6%. De verwachting is dat de werkgelegenheid zich dit jaar ook in de stad Utrecht weer positief zal ontwikkelen.

11


Ontwikkeling werkgelegenheid Utrecht, 1996-2004

Totaal banen

1996

1997

1998

174.282

184.586

193.430

1999

2000

2001

2002

2003

198.952 208.566

215.281

211.499

206.299

2004

2005

203.993 201.520

Bron: PAR, CBS

Minder banen in zakelijke dienstverlening, meer in de sector overheid De grootste werkgelegenheidsafname in Utrecht was wederom in de zakelijke dienstverlening, waar per saldo 900 banen verloren gingen. Over de periode 2001-2005 is de helft van het banenverlies in de stad toe te schrijven aan de zakelijke dienstverlening. Het blijft echter met afstand de belangrijkste economische activiteit, met een werkgelegenheidsaandeel van 24%. Bij een aantrekkende economie is ook in de zakelijke dienstverlening weer de grootste groei te verwachten. In de overheidssector nam de werkgelegenheid toe, met een kleine 400 banen. Dit is ondermeer het gevolg van een concentratiebeweging bij overheidsinstellingen en het feit dat hierbij in een aantal gevallen de keuze is gevallen op een locatie in Utrecht (vooral Stationsgebied en omgeving). Inmiddels meer dan 10.000 banen op Papendorp Daarnaast is er een verschuiving van werkgelegenheid waarneembaar van de oostkant van de stad naar de westkant. Dit komt met name door de ontwikkeling van Papendorp. Op Papendorp werkten per april 2005 10.500 mensen. Drie jaar eerder werkten hier nog slechts 600 mensen. Belangrijke vestigers op Papendorp zijn Capgemini, Atos Origin en Hewlett-Packard, waar samen ruim 8.000 mensen werken. De overige 2.500 werknemers zijn verdeeld over 62 andere bedrijven. Alle andere kantoorlocaties lieten een daling in werkgelegenheid zien. De grootste afname is op Rijnsweerd, waar nu voor het eerst minder mensen werken dan op Papendorp. Naast de economische situatie en de zeer ruime kantorenmarkt, is de werkgelegenheidafname op Rijnsweerd dan ook het directe gevolg van de verhuizing van bedrijven naar Papendorp. Omzet bedrijfsleven gestegen Voor het eerst sinds 2001 is de omzetontwikkeling van bedrijven in Utrecht niet negatief. Een reële omzetstijging (gecorrigeerd voor inflatie) van 0,1% ligt echter duidelijk lager dan in de provincie, de G4 en Nederland. Binnen de G4 zijn de verschillen groot. Amsterdam bleef net als Utrecht ongeveer gelijk, in Rotterdam nam de omzet duidelijk toe (+3,4%) en in Den Haag nam deze af (-0,8%). Hoewel het totale beeld voor Utrecht ongeveer op nul uitkomt, zijn er grote verschillen tussen sectoren. De groothandel laat als enige een duidelijke omzetstijging zien. Daarnaast nam de omzet alleen in de commerciële diensten toe. In de bouwnijverheid en de detailhandel nam de omzet af. Ondernemersvertrouwen iets gedaald Door het langdurig uitblijven van het herstel van de economie zijn ondernemers wellicht wat terughoudend geworden in hun vooruitzichten. Zo was het ondernemersvertrouwen in Utrecht in het recente verleden duidelijk hoger dan in Nederland, maar dit jaar komt deze uit op een vergelijkbaar niveau als de totale regio en Nederland. Een index van 40 is bovendien iets lager dan vorig jaar (46). Het ondernemersvertrouwen in Amsterdam ligt op een vergelijkbaar niveau als Utrecht. In Rotterdam (63) en Den Haag (51) ligt deze iets hoger. Het ondernemersvertrouwen is hier gedefinieerd als de resultante van negatieve en positieve verwachtingen voor het eigen bedrijf ten aanzien van omzetontwikkeling, werkgelegenheid en investeringen.

12


Bedrijfsresultaten Utrecht, regio Utrecht (KvK-gebied), G4 en Nederland, 2005 Utrecht

KvK

G4

Nederland

+1,0 +0,1 28 22

+1,7 +0,8 24 24

+1,9 +1,0 25 32

+1,9 +1,0 22 28

Bedrijfsresultaat % bedrijven met winst % bedrijven met afname bedrijfsresultaat % bedrijven met toename bedrijfsresultaat % bedrijven met voldoende rendement

80 27 30 51

83 25 33 59

81 27 34 57

83 24 34 60

Investeringen % bedrijven met investeringen

59

62

55

61

Verwachtingen volgend jaar Ondernemersvertrouwen Ondernemersvertrouwen excl. export

88 40

38 37

97 51

65 35

Omzet omzet (% verandering tov jaar ervoor) reële omzet * (% verandering tov jaar ervoor) % bedrijven met afname omzet % bedrijven met toename omzet

Bron: ERBO * obv voorlopige inflatiecijfers

Toegevoegde waarde gestegen In 2005 is de toegevoegde waarde in het stadsgewest Utrecht met 3,2% duidelijk hoger dan een jaar daarvoor (1,3%) en duidelijk beter dan in provincie (2,8%) en Nederland (1,6%). In 2004 deed het stadsgewest het nog relatief slecht in vergelijking met deze gebieden. Het stadsgewest Utrecht is de kleinste eenheid waarop deze gegevens beschikbaar zijn. Ook provinciaal en landelijk is de toegevoegde waarde gestegen. De groei van de toegevoegde waarde is in de provincie Utrecht, samen met de provincie Flevoland het hoogst in Nederland. Economische ontwikkeling stadsgewest Utrecht, provincie en Nederland, 2002-2005 2002

2003

2004*

2005*

volumemutatie (groei toegevoegde waarde) bruto binnenlands product (bbp in mln € ) regionaal aandeel bbp bbp per hoofd (*1.000 euro)

+0,8% 25.085 5,4% 44

-1,8% 25.284 5,3% 44

+1,3% 25.8855,3%44-

+3,2%

Provincie Utrecht volumemutatie (groei toegevoegde waarde) bruto binnenlands product (bbp in mln € ) regionaal aandeel bbp bbp per hoofd (*1.000 euro)

-1,1% 40.732 8,8% 36

-1,2% 41.144 8,6% 36

+1,5% 42.1508,6%36-

+2,8%

Nederland volumemutatie (groei toegevoegde waarde) bruto binnenlands product (bbp in mln € ) bbp per hoofd (*1.000 euro)

+0,2% 465.214 29

+0,5% 476.349 29

+2,0% 489.85430-

+1,6%

Stadsgewest Utrecht

Bron: CBS * voorlopige cijfers. Gegevens regionaal bbp voor 2005 nog niet beschikbaar

13


Het bruto regionaal product is zoals verwacht mag worden in economisch mindere tijden de afgelopen jaren nauwelijks gestegen. De meest recente gegevens zijn van 2004. Gemeten in euro’s nam het bbp in het stadsgewest tussen 2002 en 2004 enigszins toe. Omdat het bbp landelijk harder steeg, is het regionaal aandeel gedaald van 5,4% naar 5,3%. Het bbp per hoofd van de bevolking ligt in het stadsgewest Utrecht met € 44.000 overigens wel veel hoger dan in de provincie (€ 36.000) en gemiddeld in Nederland (€ 30.000). Provincie Utrecht vierde economische regio in Nederland In een vergelijking van alle veertig corop-regio’s in Nederland komt Utrecht als vierde corop naar voren. De corop Utrecht komt overeen met de provincie Utrecht. Vorig jaar nam Utrecht ook al de vierde positie in. De gegevens komen uit een jaarlijks onderzoek van de Rabobank naar de regionaal-economische dynamiek. Daarbij wordt gekeken naar de economische groei van regio’s en de economische kracht van regio’s. Utrecht scoort volgens de Rabobank op economische kracht iets beter dan op economische groei.

14


2 Kantorenmarkt

x

x x

x x

2.1

2

In 2005 was er een erg hoge opname van 153.000 m . De hoge opname is het gevolg van het grote aantal verhuisbewegingen binnen de stad en een aantal grote transacties. De markt blijft hierdoor ruim. Het aanbod blijft hoog. Hiervan wordt bijna de helft door makelaars als incourant bestempeld. Gevolg is een toenemende tweedeling van de markt waarbij bedrijven onder gunstige condities verhuizen van minder populaire locaties naar nieuwere kantoorruimte op gewilde locaties in de stad. De achtergelaten panden zijn veelal incourant en zeker in de huidige markt moeilijk verhuurbaar. De leegstand is het afgelopen jaar iets toegenomen naar 9,5% en ligt nu voor het derde jaar op een hoog niveau. Huurprijzen in populaire kantoorgebieden als Papendorp, Binnenstad, Maliebaan en Stationsgebied gestegen. In overige locaties zijn huurprijzen gedaald.

Trends op de landelijke kantorenmarkt Kantorenmarkt trekt langzaam aan Op de vrije markt voor kantoorruimte is sprake van een aanhoudend ruime markt. Dit wil overigens niet zeggen dat de markt niet in beweging is. Integendeel. Veel bedrijven zien de kans om onder de huidige marktcondities hun huisvestingssituatie in kwalitatieve zin te verbeteren, tegen een gelijk of soms zelfs goedkoper huurtarief. Er is met name in financiële sector, non-profit en ICT veel marktbeweging. Daarmee is de tweedeling op de markt het afgelopen jaar nog iets scherper geworden. Aan de ene kant is er een groeiend aanbod van oudere, veelal incourante kantoorruimte waar nauwelijks vraag naar is. Daarnaast is er een beperkter aanbod van nieuwe, courante kantoorruimte, waar de vraag zich met name op richt. In deze markt zijn de gebruikers en makelaars de winnende partijen. De eigenaars en beleggers van verouderde panden zijn de verliezers van de huidige marktsituatie. Zo werd de helft van het totale aanbod eind 2005 al twee jaar of langer aangeboden. Eentiende van het aanbod, zo’n 630.000 m2 is al minimaal vier jaar op de markt. Opname en aanbod beide met 4% toegenomen In de eerste helft van 2006 is landelijk ruim 900.000 m2 kantoorruimte opgenomen. Dit is een kleine 4% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook het aanbod steeg, en wel met ruim 4% naar 6,5 miljoen m2. Bedrijven laten per saldo nog steeds een grotere oppervlakte achter dan ze opnemen. Volgens DTZ Research zal hierin de komende periode verandering komen. Transacties zullen weer meer en meer het gevolg zijn van uitbreiding en minder van (alleen) vervanging en/of concentratie van activiteiten. Hergebruik en herbestemming kantoorgebouwen Veel gebouwen die nu leegstaan dateren van de jaren ’70 en ‘80: na 25 tot 35 jaar voldoen veel van deze gebouwen niet meer aan de huidige eisen aan uitstraling en comfort. Aanpassen aan huidige maatstaven is veelal een kostbaar alternatief, vooral wanneer zowel het interieur, de installaties als de gevel moeten worden gemoderniseerd. Aangenomen mag worden dat de gebouwen

15


inmiddels zijn afgeschreven. Het is voor het eerst dat we deze cyclus op deze manier in Nederland doorlopen. Door de dalende conjunctuur van de afgelopen zes jaar is er een versnelling geweest in de leegloop van deze oude kantoorgebouwen. Tijdens de vorige crisis op de kantorenmarkt begin jaren ’90 waren er panden waarvan iedereen dacht dat ze nooit meer verhuurd zouden worden. Uiteindelijk bleken deze kantoren toch nog in een behoefte te voorzien, toen de vraag naar kantoorruimte ineens sterk opliep als gevolg van een combinatie van factoren: een hoge economische groei, de IT-boom, demografische factoren, vergrootte arbeidsparticipatie van vrouwen en een verdergaande tertiairisering van de economie. Een dergelijk situatie van sterke groei is nu niet echter meer te verwachten. Uit een analyse van Dynamis (Sprekende Cijfers 2006) naar kansloos kantorenaanbod (op objectniveau) blijkt dat 7% als zodanig kan worden bestempeld. In heel Nederland zou het dan gaan om zo’n 500.000 m2. Dit is veel minder dan uit eerdere inschattingen naar voren kwam, deze liepen van één tot twee miljoen m2 kantooroppervlak. Kansloos is hierin gedefinieerd als aangeboden kantoorruimte die ook in een aantrekkende of gezonde kantorenmarkt niet of hoogstwaarschijnlijk niet meer verhuurd zal worden als kantoor. De meeste kansloze panden zijn gerealiseerd in de jaren ’70, of dateren van voor WOII. De belangrijkste reden waarom objecten kansloos zijn, is de gebrekkige uitstraling. In het onderzoek is het echter niet mogelijk gebleken om een lijst van kenmerken samen te stellen waaraan kansloze objecten moeten voldoen. Daarnaast is volgens Dynamis nog eenderde van het aanbod als kansarm te definiëren. Het gaat landelijk om 2,2 miljoen m2. Dit is aanbod dat in een aantrekkende of gezonde markt waarschijnlijk wel weer wordt verhuurd. Maar dan wel tegen een lage huurprijs, of pas nadat flink is geïnvesteerd in verbeteringen. Duidelijk is dat het hergebruik en herbestemming van incourant vastgoed een gecompliceerd thema is. Dit is inherent aan het grote aantal partijen met veelal uiteenlopende belangen: gemeente, voormalige gebruiker, belegger, projectontwikkelaar (Decisio, 2006).

x x x

x

16

Trends: hogere opname zakelijke diensten en meer grote transacties Onder andere de volgende trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt zijn te constateren: Het afgelopen jaar was 70% van de landelijke opname afkomstig van de zakelijke dienstverlening, een hoger aandeel dan een jaar daarvoor. Daarnaast waren er vorig jaar meer grootschalige transacties, dat wil zeggen transacties van kantoorruimte van meer dan 10.000 m2. In de jaren ’90 werd vooral veel grootschalige nieuwbouw gerealiseerd voor hoofdvestigingen. Meer recent is dit verschoven naar de realisatie van regiokantoren als een uiting van een meer efficiënte bedrijfsvoering. De verwachting van de FGH-bank is dat de vraag naar grootschalig vastgoed zich steeds meer concentreert in de belangrijkste kantoorgebieden van de grotere steden. Voor een deel heeft dit te


maken met de beschikbaarheid van grote objecten. De satellietsteden krijgen dan een andere functie, met een meer aanvullend karakter. Kwaliteit en imago van de locatie belangrijkste motief verhuizing Bij verhuizing is de kwaliteit en het imago van de locatie het belangrijkste pull-motief. Dit vindt driekwart van de verhuisde bedrijven. Dit blijkt uit een onderzoek van INBO & Neprom. De aanwezige voorzieningen in de omgeving van het pand zijn van minder belang. Bij minder dan één op de drie bedrijven is dit een factor in de locatiebeslissing.

2.2

Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Voor vergelijkbaarheid met gebruikte externe bronnen is kantoorachtige bedrijfsruimte (50%-70% kantoor) hier meegeteld in de voorraad en in marktindicatoren als aanbod, opname en leegstand. De kantoorachtige bedrijfsruimte krijgt specifieke aandacht in hoofdstuk 5 Leidsche Rijn.

Opname op erg hoog niveau De Utrechtse kantorenmarkt is de afgelopen periode onveranderd ruim gebleven. Dit neemt niet weg dat de opname van kantoorruimte in 2005 op een zeer hoog niveau lag, dat vergelijkbaar is met de opname eind jaren ’90. In 2005 is 153.000 m2 kantoorruimte opgenomen, duidelijk meer dan in 2004 (89.000 m2) toen de opname ook al hoog was. De opname effectueert zich met name in het Stationsgebied (40.000 m2), waar met name de Rijksgebouwendienst actief is, Papendorp (27.000 m2), Kanaleneiland (21.000 m2), Overvecht (18.000 m2) en Oudenrijn (16.000 m2). De opname wordt voor een niet onbelangrijk deel bepaald door een aantal grootschalige transacties. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht x 1.000 m2 vvo

aanbod/opname

aanbod eind van het jaar opname 3,0

210

aanbod/opname

140

2,0

70

1,0

145 121

98 124

50 158

31 158

16 100

45 62

76 82

215 64

225 60

250 89

236 153

276 43

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

eerste helft 2006

Bron: DTZ Zadelhoff Research

In de eerste helft van 2006 is 43.000 m2 kantoorruimte opgenomen. Belangrijke locaties zijn hierbij de snelweglocaties Lageweide, Kanaleneiland en Papendorp. Aangezien nog een aantal partijen op zoek is naar nieuwe kantoorruimte, zal de opname dit jaar waarschijnlijk op circa 100.000 m2 uit-

17


komen. Voor volgend jaar wordt een lagere opname verwacht. Positief is dat er op dit moment meer verplaatsingen zijn die het gevolg zijn van positieve motieven zoals groeiverwachting dan een jaar geleden toen verplaatsingen alleen door kostenmotieven en reorganisaties werden ingegeven. Niet in bovenstaande cijfers opgenomen is de aanhuur van 55.000 m2 door de gemeente Utrecht voor het stadskantoor in het Stationsgebied. De reden hiervan is dat de transactie buiten de vrije markt om heeft plaatsgevonden. Aanbod op aanhoudend hoog niveau Het aanbod aan kantoorruimte blijft ondanks de gestegen opname op een aanhoudend hoog niveau. Eind 2005 was het aanbod met 236.000 m2 iets lager dan eind 2004. Medio 2006 werd er 276.000 m2 kantoorruimte in Utrecht aangeboden. Het meeste aanbod bevindt zich op dit moment in Kanaleneiland (54.000 m2), Oost (41.000 m2), Papendorp en Lageweide (beide 32.000 m2). De verhouding tussen aanbod en opname was eind 2005 1½, bijna de helft van de aanbod/opname verhouding eind 2004 (2,8). Normaal gesproken is een aanbodvolume dat anderhalf keer zo hoog is als de opname een indicatie van een evenwichtige marktsituatie. De Utrechtse kantorenmarkt bevindt zich echter in een bijzondere situatie en de markt is alleszins als evenwichtig te karakteriseren. Het aanbod bestaat voor een groot deel uit kantoormeters die al meerdere jaren worden aangeboden. Een deel daarvan is als incourant te beschouwen. De hoge opname is met name het gevolg van een aantal grote transacties en een zeer actieve overheid (RGD). In dat opzicht is er sprake van een tweedeling in de markt. Er is nog steeds een groot aanbod van verouderde, deels incourante kantoorruimte waarvoor nauwelijks vraag is. Anderzijds is er een beperkt aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, waar de vraag en opname zich hoofdzakelijk op richten. De opname is vooral het gevolg van een vervangingsvraag van bedrijven. Zij laten doorgaans verouderde kantoorruimte achter en ruilen deze in voor betere en nieuwe(re) ruimte, een fenomeen dat ook wel wordt aangeduid met de term ‘omhoog verhuizen’. Daar komt bij dat nieuwbouw kantoorruimte op dit moment relatief goedkoop is. Door de druk op de beleggersmarkt nemen beleggers genoegen met een lager aanvangsrendement voor nieuwbouw. Hierdoor is er een neerwaartse huurprijsaanpassing. Kwalitatief goed aanbod in de bestaande bouw ondervindt hiervan de nodige concurrentie. Bijna de helft van het kantorenaanbod is incourant DTZ Zadelhoff heeft een inschatting gemaakt van de verhuurbaarheid van het kantooraanbod. Hiervoor is het aanbod van medio 2006 beoordeeld op bruikbaarheid en uitstraling. Er is ingeschat in hoeverre ingrijpende aanpassingen nodig zijn om een pand aan te laten sluiten bij de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker. Het gaat om een subjectieve inschatting.

18


In totaal is 48% van het aanbod als incourant beoordeeld, wat overeenkomt met 131.700 m2. In elke kantoorlocatie bevindt zich incourant aanbod. In Kanaleneiland (99%) en Binnenstad (82%) Overvecht (64%) en Lageweide (57%) is het aandeel incourant aanbod het hoogst. Gemeten in kantoormeters is het meeste incourante aanbod te vinden in Kanaleneiland en Lageweide (samen 77.400 m2).

x

x

Onderhuuraanbod neemt verder af Zo’n 8% van het kantooraanbod (23.000 m2) wordt in onderhuur aangeboden. Het onderhuuraanbod is de afgelopen jaren sterk gedaald. In 2004 werd 99.000 m2 in onderhuur aangeboden. Vorig jaar was dit gedaald naar 58.000 m2. Opvallend is dat met name kwalitatief goede kantoorruimte in onderhuur wordt aangeboden. Een groot deel is te vinden in Papendorp (9.000 m2) en Rijnsweerd (8.700 m2). Onderhuuraanbod is het gevolg van: voortijdig verhuizen uit een kantoorgebouw, waarbij voor de resterende periode de ruimte in onderhuur wordt aangeboden. Het gaat vooral om grotere metrages. Dit komt inmiddels minder vaak voor dan voorgaande jaren. heronderhandelingen van zittende partijen die te ruim zitten en die hun contract openbreken waarna ze een kleiner metrage aanhuren. De resterende meters worden in onderhuur aangeboden. Voorraad kantoorruimte neemt iets toe Het afgelopen jaar is (netto) slechts 3.000 m2 nieuwbouw kantoorruimte opgeleverd. Het gaat om een pand dat door Nivel wordt gehuurd. De kantorenvoorraad komt daarmee op 2.342.250 m2. Kantorenvoorraad en leegstand, stad Utrecht voorraad 2 (m )

leegstand 2 (m )

leegstand (%)

in gebruik 2 (m )

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

1.710.100 1.761.000 1.817.700 1.840.400 1.867.000 1.922.000 1.941.000

69.500 76.500 58.000 46.300 31.000 7.000 6.200

4,1 4,3 3,2 2,5 1,7 0,4 0,3

1.640.600 1.684.500 1.759.700 1.794.100 1.836.000 1.915.000 1.934.800

grenscorrectie * 2001 2002 2003 2004 2005 2006

2.078.000 2.149.600 2.206.700 2.298.400 2.339.250 2.342.250

7.600 24.600 108.800 205.400 213.300 222.100

0,4 1,1 4,9 8,9 9,1 9,5

2.070.400 2.125.000 2.097.900 2.093.000 2.125.950 2.120.150

per 1-1

Bron: Bestuursinformatie, DTZ Zadelhoff Research 2 2 * Door de grenscorrectie van 1-1-2001 is 68.000 m in Vleuten-De Meern en 69.000 m in een deel van het Bedrijventerrein Maarssenbroek tot de stad Utrecht gaan behoren.

Leegstand wederom iets toegenomen Begin 2006 stond in Utrecht 222.100 m2 leeg, iets meer dan in 2005. Omdat de voorraad minder is toegenomen dan de leegstand, is het metrage kantoorruimte dat in gebruik is iets afgenomen. Het leegstandspercentage in 2006 is met 9,5% een fractie hoger dan in 2005. De afgelopen drie jaar ligt de leegstand in Utrecht op een relatief hoog niveau van ongeveer 9%. Van de elf grootste kantoorgemeenten, heeft Utrecht na Den Haag het laagste leegstandspercentage. Van de G4 valt vooral het hoge leegstandspercentage in Amsterdam op (19,4%).

19


Landelijk is de leegstand 13,4% van de voorraad. In de 11 grootste gemeenten is die nog iets hoger: 13,9%. Met name de satellietsteden hebben te kampen met hoge leegstandspercentages. De leegstand in Nieuwegein is een factor twee hoger dan in Utrecht. Andere statellietsteden met een hoge leegstand zijn bijvoorbeeld Haarlemmermeer, Woerden, Rijswijk en Capelle aan den IJssel. Marktsituatie Utrecht beter dan in randgemeenten In de overspannen kantoorjaren van rond de millenniumwisseling was er sprake van een overloop van Utrecht naar de randgemeenten. In de huidige markt speelt dat niet meer, en is er zelfs een trend van bedrijven die terugkomen naar Utrecht. In de regio Utrecht waren in 2005 zo’n 201 transacties. Dit is de helft meer dan in 2004. Het aanbod is ook in de totale regio onveranderd hoog. Eind 2005 lag het aanbodniveau met 493.000 m2 op een even hoog niveau als eind 2004. Medio 2006 is deze zelfs iets hoger. De opname is in 2005 ten opzichte van 2004 duidelijk toegenomen van 154.000 m2 naar 254.000 m2. Zowel opname als aanbod zijn nog nooit zo hoog geweest. Binnen de regio doen de gemeenten Houten en Zeist het relatief goed. Zij hebben een kantorenaanbod dat kwalitatief aanvullend is op dat in Utrecht. De Houtense kantorenvoorraad kenmerkt zich door een sterke stedenbouwkundige structuur die aansluit bij de architectuur in de rest van de gemeente. Zeist heeft veel kantoren in een bosrijke omgeving en kent (om die reden) veel honkvaste gebruikers. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht x 1.000 m2 vvo

aanbod/opname

aanbod eind van het jaar opname 450

3,0

aanbod/opname

300

2,0

150

1,0

236 174

150 191

83 245

90 247

123 199

132 166

219 180

378 114

469 140

490 154

493 254

522 77

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

eerste helft 2006


Andere belangrijke kantoorgemeenten in de regio zijn Nieuwegein en Maarssen. Deze gemeenten onderscheiden zich niet ten opzichte van Utrecht. Het kantorenbestand bestaat uit relatief veel goedkope en verouderde gebouwen.

20


Huurprijzen eersteklas kantoorruimte onveranderd De huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte zijn in 2005 en 2006 onveranderd gebleven ten opzichte van 2004. Dit geldt zowel voor Utrecht als voor de omliggende gemeenten Houten en Nieuwegein. In Utrecht ligt de huurprijs voor eersteklas ruimte op € 180 m2. In Houten (€ 135) liggen de huurprijzen een fractie hoger dan in Nieuwegein (€ 130). Ook voor de komende periode is de verwachting dat de huurprijzen in Utrecht constant blijven. Want ondanks het hoge aanbod is het aanbod van eersteklas kantoorruimte relatief schaars. Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte (€ per m2 per jaar) € / m2 / jaar

180

Utrecht Nieuwegein Houten

160

140

120

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

medio 2006


In deze huurprijzen zijn eventuele incentives in de vorm van huurvrije perioden of inrichting niet meegenomen. De hoogte hiervan verschilt per gebouw en locatie. Een korting ter hoogte van 10 tot 15% van de totale huursom over de gehele contractperiode is niet ongebruikelijk voor kantoorruimte waarvoor concurrerend aanbod beschikbaar is. Huurprijzen Stationsgebied, Binnenstad, Maliebaan en Papendorp gestegen De actuele huurprijzen in Utrecht lopen uiteen van € 90 (ondergrens Lageweide) tot € 208 (bovengrens Maliebaan). De huurprijsontwikkeling per kantoorlocatie loopt uiteen. Hierin uit zich ook de populariteit van de Utrechtse locaties. In het Stationsgebied, de Binnenstad, Maliebaan en Papendorp zijn de huurprijzen de afgelopen periode gestegen. Voor het komend jaar wordt een stabilisatie van de huurprijzen verwacht en mogelijk een lichte stijging. In de overige kantoorlocaties zijn de huurprijzen in de loop van 2005 gedaald. In Lageweide en Oudenrijn is daarnaast ook in de eerste helft van 2006 sprake van een huurdaling. Alle huurdalingen hebben zowel betrekking op de ondergrens als de bovengrens van de bandbreedte. Ook in de komende periode staan de huurprijzen in deze kantoorlocaties onder druk. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de lange termijn huurprijsontwikkeling wordt verwezen naar de beschrijving van de afzonderlijke kantoorgebieden aan het einde van dit hoofdstuk.

21


Ook in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn de huurprijzen het afgelopen anderhalf jaar onveranderd gebleven. Voor het komend jaar wordt hierin eveneens geen verandering verwacht. Met uitzondering van Rotterdam zijn de huurprijzen al een langere periode onveranderd. Alleen in Rotterdam zijn de huurprijzen in de loop van 2005 gedaald. Een verwachte verdere daling is uitgebleven. Bandbreedte huurprijzen per kantoorlocatie, medio 2006 (€ per m2 per jaar) € / m2 / jaar bovengrens ondergrens 200

150

100

Stationsgebied e.o.

Oude Binnenstad

Papendorp

Oost / Maliebaan

Rijnsweerd

Kanaleneiland

Overvecht

Lage Weide

Oudenrijn


2.3

Opname nieuwbouw en planvoorraad Minder kantoorruimte in gebruik In 2005 is in Utrecht slechts 3.500 m2 kantoorruimte opgeleverd. Het gaat netto om 3.000 m2 aan de Oudenoord. De leegstand nam met 8.800 m2 toe. Voor zover bekend waren er verder geen veranderingen in de Utrechtse kantorenvoorraad in de vorm van sloop of functieverandering. Saldo-marktopname stad Utrecht (m2 vvo) oplevering nieuwbouw

saldo overige mutaties

opname leegstand

saldo-marktopname

1995 1996 1997 1998 1999 2000

59.500 59.700 31.200 45.100 55.000 26.000

- 8.600 - 3.000 - 8.500 - 18.500 0 - 7.000

- 7.000 18.500 11.700 15.300 24.000 800

43.900 75.200 34.400 41.900 79.000 19.800

grenscorrectie 2001 2002 2003 2004 2005

71.600 57.600 95.200 52.700 3.000

0 - 500 - 3.500 - 11.850 0

- 17.000 - 84.200 - 96.600 - 7.900 -8.800

54.600 - 27.100 - 4.900 + 32.950 -5.800

Bron: Bestuursinformatie

22


Per saldo is er daarmee op 1 januari 2005 minder kantoorruimte in gebruik dan een jaar daarvoor. Met andere woorden, de saldo-marktopname is negatief. Vorig jaar leek er nog een einde te zijn gekomen aan een periode van negatieve saldo-marktopnamen. In 2004 was de leegstandtoename evenwel vergelijkbaar met die van dit jaar, maar was er een behoorlijke oplevering van nieuwe kantoorruimte. Ruim 1 miljoen m2 kantoorplannen In totaal zijn er in Utrecht bouwplannen voor 1.062.200 m2. Dit is inclusief de ruimte die in 2006 reeds is opgeleverd of nog wordt opgeleverd. Het overgrote deel hiervan betreft zuivere kantoorruimte (943.350 m2). Het merendeel van de plannen is nog onzeker. Dat wil zeggen dat nog geen gebruiker bekend is en dat er nog geen bouwvergunning is afgegeven. Concreet betekent dit dat realisatie en fasering afhangen van marktontwikkelingen. De kantoorachtige bedrijfsruimte betreft maar een klein deel van de plannen (118.850 m2). Een deel hiervan (24.000 m2) is reeds opgeleverd. De plannen bevinden zich alle op Papendorp (De Cope Zuid en Nieuwerijn). In het hoofdstuk Leidsche Rijn is meer aandacht voor dit specifieke segment. In 2006 en 2007 neemt de kantorenvoorraad verder toe In de eerste helft van 2006 is 44.500 m2 kantoorruimte en kantoorachtige bedrijfsruimte opgeleverd. In de tweede helft van 2006 komt daar naar verwachting nog 16.000 m2 bij. Het gaat overigens om bruto vloeroppervlak. Het verhuurbaar oppervlak ligt zo’n 15% lager. Ook in 2007 zal een substantieel metrage aan de Utrechtse kantorenvoorraad worden toegevoegd. Zeker is de oplevering van 115.150 m2 bvo, waarvan 23.000 m2 kantoorachtige bedrijfsruimte. Een groot deel hiervan is al in aanbouw. Daarnaast zijn er nog waarschijnlijke en onzekere plannen voor in totaal 11.750 m2. In 2008 is een nog grotere oplevering mogelijk, waarbij de kanttekening moet worden gemaakt dat een groot deel van de plannen nog onzeker is.

Oplevering en planvoorraad stad Utrecht in 2006 en later (m2 bvo)

opgeleverd

opgeleverd, in aanbouw + zekere plannen

waarschijnlijke plannen

onzekere plannen

totaal

2006 2007 2008 2009 2010 2011 en later totaal kantoren

20.500 20.500

6.000 92.150 57.050 155.200

28.000 28.000

4.750 92.350 87.050 35.500 520.000 739.650

26.500 96.900 177.400 87.050 35.500 520.000 943.350

2006 2007 2008 2009 2010 en later totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

24.000 24.000

10.000 23.000 5.350 38.350

5.700 3.000 8.700

1.300 25.000 21.500 47.800

34.000 30.000 33.350 21.500 118.850

totaal

44.500

193.550

36.700

787.450

1.062.200

locatie

Bron: Gemeente Utrecht en DTZ Zadelhoff Research

23


Meer dan de helft van de kantoorplannen wordt pas vanaf 2011 opgeleverd. Het gaat om grote projecten in Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Meeste regionale kantoorplannen in Utrecht De meeste kantoorontwikkelingen in de regio in de periode tot en met 2010 zijn te verwachten in de gemeente Utrecht. Hier is voor 238.050 m2 aan zekere kantoorplannen. In Nieuwegein is in 2006 in De Liesbosch 21.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd. Voor de komende jaren zijn er in zowel Nieuwegein als Houten geen plannen die al in aanbouw zijn of met zekerheid doorgaan. Er zijn wel enkele plannen die als waarschijnlijk kunnen worden bestempeld. Dat wil zeggen dat óf een gebruiker bekend is, óf dat er een bouwvergunning is afgegeven. Oplevering Utrecht en Nieuwegein en Houten in 2006 tot en met 2010 Utrecht Nieuwegein en Houten

zeker

waarschijnlijk

238.050 21.000

36.700 52.000


2.4

Typering en ontwikkelingen Utrechtse kantoorgebieden Op de volgende pagina’s wordt per kantoorlocatie ingezoomd. Naast een korte typering van de locatie, staat hierin een cijfermatig overzicht van de belangrijkste marktindicatoren over de periode 2003 tot medio 2006. Deze wordt aangevuld met beschrijving van de belangrijkste marktontwikkelingen. Belangrijkste marktgegevens Utrechtse kantoorlocaties ultimo 2005 en medio 2006

aanbod 2005

opname 2005

opname 2006 (tot medio)

16.800 7.000 22.100 14.900 28.100 58.000 9.900 41.700 23.700 6.200 8.100

40.000 6.300 27.400 13.900 3.600 20.600 17.900 4.700 15.900

4.200 7.800 5.600 1.300 1.500 5.900 0 7.700 0

2.500

236.500

152.800

Stationsgebied Oude Binnenstad Papendorp Maliebaan-Stadion Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lageweide Oudenrijn overig Leidsche Rijn

overig Utrecht totaal

leegstand 2005

leegstand (%) 2005

voorraad

2,7 5,5

633.200 126.900

9,0 9,8 14,5 13,0 21,0 25,4

164.900 287.250 401.100 76.000 199.000 67.850

160-190 125-180 170-190 150-208 155-178 110-160 100-130 90-132 105-155

8.500

16.800 7.000 14.200 14.900 28.100 58.000 9.900 41.700 17.200 6.200 8.100

3,9

206.500

-

42.500

222.100

Bron: DTZ Zadelhoff Research; gemeente Utrecht 1 2

24

huren medio 2005

2

Inclusief 118.850 m kantoorachtige bedrijfsruimte 2 Hiervan is 320.000 m in Leidsche Rijn Centrum


plannen 2006 en later (bvo) 230.000 1 321.200 30.000 28.000 38.000 35.000 2 380.000 1.062.200

Utrechtse kantoorgebieden A27

A2

Maarssen

OVERVECHT

LAGEWEIDE

Utrecht Overvecht

Vleuten

Terwijde

RIJNSWEERD

LEIDSCHE RIJN CENTRUM STATIONSGEBIED E.O.

BINNENSTAD

A28 RIJNSWEERD

Utrecht CS

OOST OUDENRIJN PAPENDORP Utrecht Lunetten

A12

Bunnik OUDENRIJN

KANALENEILAND

A12

LUNETTEN

A2

A27 5 kilometer © GEOGRAFIEK, 2006

25


Stationsgebied Utrecht CS en omgeving Locatietype: Gebruikers:

centrumlocatie vooral grote kantoren van banken, verzekeringswezen, zakelijke diensten, transport (NS), (Rijks)overheid en non-profitorganisaties Bereikbaarheid: knooppunt openbaar vervoer; redelijke bereikbaarheid per auto Parkeren: kantoorgebruikers hebben eigen parkeergelegenheid in de orde van één parkeerplaats per 100 m2. Daarnaast zijn er ongeveer 4.500 openbare parkeerplaatsen in parkeergarages en zijn er 2.300 parkeerplaatsen op het Jaarbeursterrein (zijde Croeselaan) Imago: grootstedelijk centrummilieu met veel voorzieningen Utrechts grootste kantoorlocatie is tegelijkertijd een van de locaties waar het afgelopen jaar de meeste belangstelling naar uitging. Met een opname van 40.000 m2 is hier een kwart van de totale opname in de stad gerealiseerd. Door de gestegen populariteit is er momenteel zelfs een tekort aan hoogwaardige kantoormeters. Vrijgekomen kantoorruimte wordt over het algemeen weer snel opgevuld. De leegstand is met 2,7% dan ook erg laag. Opvallend is de verhoogde activiteit van de overheid in het Stationsgebied. Be2 langrijke transacties zijn de Belastingdienst (13.000 m ), Rijkswaterstaat (7.000 m2), de Rijksgebouwendienst (4.700 m2 en 3.700 m2) en de ministeries van Defensie (5.400 m2) en LNV (3.000 m2). Door de recent gestegen belangstelling en transactievolume zijn de huurprijzen in het Stationsgebied in de eerste helft van 2006 met vijf euro gestegen naar een bandbreedte van € 60 tot € 190.

Stationsgebied Utrecht CS e.o.

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

2003

2004

2005

633.200 0

633.200 0

633.200 0

2006 en later

230.000 5.500 24.400

2.000 17.500

40.000 16.800

20.000 2.600 3,2% 0,4% 159-185

11.300 8.600 1,8% 1,4% 155-185

16.800 2.200 2,7% 0,3% 155-185

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden

26

medio 2006


4.200 16.600 1.700 100% 1.400

160-190

Oude Binnenstad Locatietype: centrumlocatie Gebruikers: accent op kleinschalige kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-)overheid Bereikbaarheid: overwegend goed per openbaar vervoer; matige bereikbaarheid per auto Parkeren: beperkt op eigen terrein; verder betaald parkeren, in parkeergarages aan de westkant van de Oude Binnenstad en in Hoog Catharijne, en op straat (parkeerautomaten) Imago: centrummilieu met veel voorzieningen De marktsituatie in de Binnenstad is stabiel, zowel wat betreft huurprijzen als vraag/aanbod. Huurprijzen liggen tussen € 125 en € 180. De leegstand is relatief beperkt (5,5%), maar het gaat voor het grootste deel om kantoormeters die al langere tijd worden aangeboden. Medio 2006 was het aanbod 15.700 m2. Meer dan 80% hiervan is als minder courant bestempeld.

Oude Binnenstad


2003

2004

2005

126.900 0

126.900 0

126.900 0

2006 en later

0 1.300 13.400

3.100 9.500

6.300 7.000

9.500 2.700 7,5% 2,1% 120-175

8.400 5.300 6,6% 4,2% 120-175

7.000 6.000 5,5% 4,7% 120-175


27

medio 2006


7.800 15.700 2.300 100% 12.800

125-180

Papendorp Locatietype: Gebruikers:

snelweglocatie vooral grote kantoren in ICT, banken verzekeringswezen en projectontwikkeling; zakelijke dienstverlening Bereikbaarheid: goed per auto, redelijk goed per bus (op termijn ontsloten met HOV) Parkeren: eigen parkeervoorzieningen, beperkt in openbare ruimte en Transferium Westraven Imago: hoogwaardige kantoren- en bedrijvenlocatie Papendorp is samen met het Stationsgebied op dit moment de meest populaire kantoorlocatie in Utrecht. Papendorp is de afgelopen jaren in een snel tempo ontwikkeld. Dit blijkt onder andere uit het feit dat van alle werklocaties in Nederland, de toegevoegde waarde per km2 tussen 2001 en 2004 het meest is toegenomen in Papendorp. Tegelijkertijd is ook de werkgelegenheid de afgelopen jaren sterk toegenomen. Inmiddels werken er meer dan 10.000 mensen in Papendorp. De huurprijzen die lopen van € 170 tot € 190 behoren tot de hoogste in Utrecht en kunnen mogelijk het komend jaar nog licht stijgen. Het aanbod is met 31.800 m2 aan de hoge kant. Ruim een kwart hiervan is ouder dan twee jaar. De resterende meters zijn nieuwbouw kantoormeters. In 2005 is in Papendorp 27.400 m2 kantoorruimte opgenomen. Na het Stationsgebied was dit de hoogste opname in de stad. Twee grote transacties waren verantwoordelijk voor deze hoge opname: KPN (14.000 m2) en Atos Origin (8.400 m2). Een klein deel van het aanbod is als incourant bestempeld. Hoewel het om nieuwe kantoorruimte gaat, is deze classificatie gegeven omdat het om een karakteristiek pand gaat, met een uitgesproken architectuur, waarvan de indeelbaarheid problematisch is. Om deze redenen is het pand moeilijker verhuurbaar. De leegstand ligt met 7,8% onder het stedelijk gemiddelde, maar is redelijk hoog te noemen voor een nieuwbouwlocatie. Het gaat hoogstwaarschijnlijk om een tijdelijke situatie. Papendorp

kantoorvolume ultimo kantoorachtige bedrijfsr. ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorr. kantoren + in aanbouw planvoorr. kantoorachtige bedrijfsr. opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

2003

2004

2005

100.000 47.700

134.850 47.700 34.850

134.850 47.700

2006 en later

202.350 118.850 2.370 19.800

11.300 1.600

27.400 22.100

18.700 10.700 12,7% 7,2% 175-195

1.600 500 0,9% 0,3% 170-185

14.200 6.400 7,8% 3,5% 168-190


28

medio 2006


5.600 31.800 9.000 28% 6.300

170-190

Oost Locatietype: Gebruikers:

centrumrand kleinschalige en middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-) overheid Bereikbaarheid: matig per openbaar vervoer; redelijk tot goed per auto Parkeren: in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark beperkt op eigen terrein, en verder betaald parkeren op straat; bij Stadion Nieuw Galgenwaard is er ruime betaalde parkeergelegenheid, deels ondergronds Imago: in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark historisch gegroeide kantoorfunctie in oude herenhuizen en kantoorvilla’s; bij het Stadion gaat het om middelgrote kantoorgebouwen uit de eerste helft van de jaren ‘80 De kantoorlocatie Oost bestaat uit kantoren aan de Maliebaan, rondom het Wilhelminapark en stadion Galgenwaard. De kantoren aan de Maliebaan behoren tot de duurste in de stad, met huurprijzen die oplopen tot boven de € 200. In het eerste halfjaar van 2006 zijn de huurprijzen hier gestegen. De kantoren bij het stadion hebben een lager huurprijsniveau. De nieuwbouw die nu in ontwikkeling is wordt tegen een Utrechtse tophuurprijs in de markt gezet.

De leegstand is recentelijk gestegen en ligt op een hoog niveau (9,0 %), maar door de kwaliteit van de locatie is er geen reden tot ongerustheid. Een deel van de leegstand heeft te maken met oorzaken die buiten de markt liggen. Ook het aanbod is recentelijk gestegen van 14.900 m2 eind 2005 naar 40.600 m2 medio 2006. Slechts een klein deel hiervan wordt als incourant beschouwd.

Oost


2003

2004

2005

164.900 0

164.900 0

164.900 0

2006 en later

30.000 6.270 13.600

4.700 5.600

13.900 14.900

12.900 6.300 7,8% 3,8% 160-200

3.900 2.300 2,4% 1,4% 150-200

14.900 3.400 9,0% 2,1% 150-200


29

medio 2006


1.300 40.600 0 80% 3.900

150-208

Rijnsweerd Locatietype: Gebruikers:

stadsrand, redelijk dicht bij de snelweg middelgrote tot (zeer) grote kantoren in zakelijke dienstverlening, verzekeringswezen, openbaar bestuur, non-profit Bereikbaarheid: goed openbaar vervoer (HOV); goede aansluiting op snelwegen; perioden met minder goede ontsluiting door congestie Parkeren: eigen parkeergelegenheid; in de praktijk onvoldoende en daardoor hoge parkeerdruk op de openbare ruimte Imago: overwegend goede uitstraling door kwaliteit kantoorgebouwen

In de afgelopen jaren zijn veel kantoorgebruikers van Rijnsweerd verhuisd naar Papendorp. De grotere verhuizingen zijn nu voorbij en de locatie heeft inmiddels haar aantrekkelijkheid bewezen voor een andere type gebruiker, namelijk de nonprofit organisaties, die bij voorkeur BTW-vrije kantoorruimte aanhuren. Door de snelle en frequente busverbinding met Utrecht CS, is het gebied ook aantrekkelijk voor organisaties die het liefst rond het centraal station zitten, maar daar geen geschikte huisvesting (meer) kunnen vinden (zoals bijvoorbeeld de Rijksgebouwendienst). Daarnaast voorziet Rijnsweerd in een behoefte van bedrijven die bij voorkeur aan de oostkant van de stad zitten. In 2005 en de eerste helft van 2006 is een beperkt metrage opgenomen. De leegstand ligt met 9,8% iets boven het stedelijk cijfer. Eind 2005 stond er zo’n 10.000 m2 meer leeg dan een jaar daarvoor. De verwachting is dat Rijnsweerd bij een aantrekkende kantorenmarkt weer vol zal lopen.

Rijnsweerd


2003

2004

2005

293.100 0

287.250 -5.850

287.250 0

2006 en later

28.000 21.300 30.100

24.800 29.500

3.600 28.100

26.100 25.600 8,9% 8,7% 160-180

19.800 19.200 6,9% 6,7% 157-180

28.100 23.900 9,8% 8,3% 155-178


30

medio 2006


1.500 27.300 8.700 70% 8.300

155-178

Kanaleneiland Locatietype: snelweglocatie Gebruikers: overwegend zakelijke dienstverlening, naast openbaar bestuur en automatisering Bereikbaarheid: redelijk goed openbaar vervoer; goede aansluiting op rijkswegennet, maar periodes met congestie Parkeren: voldoende onbetaalde parkeergelegenheid Imago: functionele kantoorgebouwen, meest gemengd met andere functies

Kanaleneiland is sinds de verruiming van de kantorenmarkt in de problemen geraakt. Dit heeft met name te maken met de kwaliteit en uitstraling van de kantoorpanden en niet met de locatie op zich. Deze wordt door marktpartijen nog steeds als positief beoordeeld: langs de A12 met voldoende zichtlocaties, een sneltramverbinding met Utrecht CS en een goede parkeernorm. Bijkomend probleem is het negatieve imago van Kanaleneiland, hoewel de feitelijke criminaliteit de afgelopen jaren succesvol is teruggedrongen. Medio 2006 werd 54.000 m2 kantoorruimte aangeboden. Dit is het grootste aanbod aan kantoorruimte in de stad, zowel absoluut (54.000 m2) als relatief (20%). Het gehele metrage wordt door makelaars als incourant beschouwd. Een groot deel hiervan wordt dan ook al meerdere jaren aangeboden en staat derhalve leeg. De leegstand is met 14,5% hoog. De opname kwam vooral van zorg- en welzijnsorganisaties.

Kanaleneiland


2003

2004

2005

401.100 0

401.100 0

401.100 0

2006 en later

38.000 9.580 47.500

23.000 65.800

20.600 58.000

47.500 27.600 11,8% 6,9% 125-175

53.500 43.300 13,3% 10,8% 120-170

58.000 46.400 14,5% 11,6% 110-160


31

medio 2006


5.900 54.200 600 100% 53.700

110-160

Overvecht Locatietype: Gebruikers:

verdeeld over periferie en stationslocatie middelgrote tot grote kantoren van maatschappelijke organisaties, handel en transport Bereikbaarheid: afhankelijk van de locatie matig tot goed openbaar vervoer; redelijke tot goede bereikbaarheid per auto Parkeren: beperkte eigen parkeerruimte bij nieuwbouw NS-station Overvecht; ruime openbare parkeergelegenheid Imago: kleinere kantoorclusters verspreid over de wijk; deels meest gerenoveerde oudbouw en deels representatieve nieuwbouw Na wat moeilijke jaren is de marktsituatie in Overvecht flink verbeterd. Het aanbod is sterk afgenomen van meer dan 25.0000 m2 eind 2003 naar 6.300 m2 medio 2006. In lijn daarmee is ook de leegstand sterk gedaald. Het gehele aanbod is overigens wel als moeilijk verhuurbaar te karakteriseren. In 2005 was er een recordopname van 17.900 m2. Voor een groot deel betreft dit de opname van kantoorruimte in het opgeknapte CNV-gebouw (11.000 m2). De huurprijzen zijn in 2005 overigens wel iets gedaald en staan nog steeds enigszins onder druk.

Overvecht 2003

2004

2005

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw

76.000 0

76.000 0

76.000 0

opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

500 22.300

1.800 25.200

17.900 9.900

21.300 1.300 28,0% 1,7% 115-142

25.200 18.600 33,2% 24,5% 110-140

9.900 9.300 13,0% 12,2% 100-130

2006 en later

0


32

medio 2006


0 6.300 0 100% 6.300

100-130

Lageweide Locatietype: Gebruikers:

snelweglocatie in de periferie middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening, handel, automatisering en nutsbedrijven Bereikbaarheid: matig per openbaar vervoer; goede bereikbaarheid per auto, maar in de spits congestie op aan- en afvoerwegen Parkeren: redelijk ruime parkeergelegenheid op eigen terrein; beperkte mogelijkheden in openbare ruimte Imago: bedrijfsterrein met naast kantoorfunctie vooral industrie en distributie; meest representatieve, moderne deel van de kantoorfunctie bevindt zich langs de A2 op een zichtlocatie Gemengde bedrijfslocatie met kantoren en bedrijfsruimte. De hier gevestigde kantoren vormen een ander segment dan die op een hoogwaardige locatie als Papendorp. Een sterke kant van de locatie is de bereikbaarheid vanaf de A2. Ongunstig is dat veel kantoorpanden verouderd zijn. Ook is bij diverse panden sprake van een ongunstige verhouding tussen de kantoorruimte en de bedrijfsruimte, waardoor ze slecht in de markt liggen. Dit zijn de redenen dat Lageweide een van de kantoorlocaties is waar de verslechtering op de kantorenmarkt het hardst is aangekomen. Eind 2005 werd hier 41.700 m2 kantoorruimte aangeboden die overigens geheel leegstond. Medio 2006 is het aanbod gedaald naar 31.800 m2, en daarmee ook de leegstand. Tweederde hiervan is incourant. De huurprijzen zijn de afgelopen jaren langzaam gedaald en liggen momenteel tussen € 90 en € 132. Mogelijk dalen de huurprijzen het komend jaar nog licht.

Lageweide


2003

2004

2005

199.000 0

199.000 0

199.000 0

2006 en later

0 8.000 25.900

4.800 32.600

4.700 41.700

25.900 16.800 13,0% 8,4% 100-145

32.600 17.000 16,4% 8,5% 95-138

41.700 24.600 21,0% 12,4% 93-135


33

medio 2006


7.700 31.800 0 100% 23.700

90-132

Oudenrijn Locatietype: perifere snelweglocatie Gebruikers: zakelijke dienstverlening, automatisering Bereikbaarheid: matig per openbaar vervoer; in principe goed per auto door ligging nabij knooppunt Oudenrijn, maar spitscongestie Parkeren: voldoende eigen parkeervoorzieningen en parkeergelegenheid in openbare ruimte Imago: grote, overwegend moderne kantoorpanden op een zichtlocatie langs de A2, maar wel gelegen op een gemengd bedrijventerrein; een doelmatige, niet hoogwaardige uitstraling Oudenrijn is een gemengde werklocatie met aan de straatzijde een kantorenstrook. Ondanks de recente nieuwbouw heeft de locatie geen nieuwbouw uitstraling. Nadeel van Oudenrijn (voor met name de kantoorgebruikers) is dat het vrij geïsoleerd is gelegen waardoor er weinig relaties zijn met de directe omgeving. Bijna eenderde van de kantoren wordt op dit moment te huur aangeboden. Iets minder dan eenderde hiervan is als incourant bestempeld. De huurprijzen staan onder druk en liggen tussen € 105 en € 155.

Oudenrijn 2003

2004

2005

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw

50.000 0

67.850 17.850

67.850 0

opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand* bandbreedte huurprijzen

2.200 13.700

1.900 27.500

15.900 23.700

4.900 0 5,4% 0% 120-180

27.500 11.000 40,5% 16,2% 115-172

17.200 10.300 25,4% 15,2% 110-160

2006 en later

35.000


34

medio 2006


0 25.100 0 86% 7.100

105-155

Kantoren buiten de clusters Naast de onderscheiden kantoorlocaties is ongeveer eenelfde van de Utrechtse kantoren verspreid gelegen over de stad. Het aanbod fluctueert nogal. Eind 2005 werd slechts 8.100 m2 aangeboden. Medio is hier 26.400 m2 te huur. In de eerste helft van 2006 deed zich hier de grootste transactie voor (7.000 m2 in de buurt Cartesiusweg). In 2005 in aan de Oudenoord 3.000 m2 kantoorruimte opgeleverd (3.500 m2 bvo).

Overig

kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo - waarvan onderhuur - waarvan ouder dan 2 jaar - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand % langdurige leegstand*

2003

2004

2005

206.500 0

206.500 0

209.500 3.000

2006 en later

0 3.280 14.800

12.000 35.200

2.500 8.100

18.500 9.100 9,0% 4,4%

29.500 9.700 14,3% 4,7%

8.100 6.300 3,9% 3,1%


35

medio 2006


8.500 26.400 700 100% 8.200

36


3 Winkelmarkt

x x x

3.1

Door de krappe winkelmarkt in Utrecht Centrum zijn de huurprijzen flink hoger dan vorig jaar. Het aantal passanten in Utrecht Centrum is in 2006 gestegen naar 830.000 per week. 2 Utrecht heeft voor 250.000 m aan winkelplannen. Het grootste deel hiervan is van een 2 bovenstedelijk karakter (195.000 m ).

Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Winkelmarkt trekt weer aan In 2006 komt de opname van winkelruimte volgens de laatste gegevens van DTZ Zadelhoff zo’n 5,5% hoger uit dan in 2005. De opname komt uit op 660.000 m2. In 2005 was er nog een afname van de opname te constateren van 11%. Opvallend is de toename van internationale ketens en grootwinkelbedrijven in de opname. Bovendien hangen op A1-gebieden nog veel vragers boven de markt, maar deze worden slechts in enkele gevallen bediend door het spaarzame aanbod dat hier is. Omzetten onder druk, winkelvastgoed populair De winkelmarkt heeft zich in de afgelopen periode van laagconjunctuur redelijk goed weten te handhaven. Vanaf ongeveer medio 2005 zijn de detailhandelsomzetten weer aan het stijgen (HBD, 2006). Zo lagen de omzetten in het tweede kwartaal van 2006 zo’n 5,1% hoger dan een jaar daarvoor. Het winkelvastgoed staat al langere tijd in ruime belangstelling van beleggers. Ook toe het met de detailhandelsbranche een stuk minder ging. De belangstelling blijkt uit de aanvangsrendementen die onder druk staan. Dit geldt overigens niet voor alle winkellocaties. De verschillen tussen diverse winkellocaties worden steeds groter. Het meest in het oog springend hierbij is het toegenomen verschil tussen de beste locaties en de ‘second best’ locaties. Bovendien ontstaan door de vele nieuwe grootschalige ontwikkelingen in meer perifere gebieden en de realisatie van winkels aan corridors en op knooppunten, verschuivingen op de winkelmarkt. Zeker in de context van de al redelijk hoge winkeldichtheid in Nederland (1,5 m2 per inwoner). Het wordt in deze markt lastig voor bestaande winkelcentra waar geen vernieuwingsimpuls vanuit gaat (FGH, 2006). Consumenten weer overwegend positief Voor het eerst sinds mei 2001 is het consumentenvertrouwen vanaf juni 2006 weer positief. Het consumentenvertrouwen is het saldo van positieve en negatieve oordelen gecorrigeerd voor seizoensinvloeden. Daarmee is er een einde gekomen aan een periode van vijf jaar waarin het consumentenvertrouwen negatief was. Het dieptepunt dateert van juli 2003, toen het saldo uitkwam op -40. Daarna duurde het nog drie jaar waarin het saldo langzaam opliep. In 2006 is het vertrouwen aanzienlijk verbeterd. In januari kwam dit nog uit op -15, in oktober was dit +9. Sinds september 2006 vindt ook een meerderheid van de mensen het een gunstige tijd voor grote aankopen. Sinds januari 2002 was een meerderheid negatief.

37


Consumentenvertrouwen januari 2001 t/m oktober 2006

0

indicator: consumentenvertrouwen

-15

-30

-45 4 2 febr.

6

8

2001

10

12

2

4

6

8

10

12

2

4

2002

6

8

2003

10

12

2

4

6

8

2004

10

12

2

4

6

8

2005

10

12

2

4

6 2006

8

10 okt.

Bron: CBS

Opkomst van discounters én winkels met een hoge toegevoegde waarde In de ontwikkeling van het winkelbestand doen zich twee tegengestelde ontwikkelingen voor. Enerzijds is er een trend naar discount-winkels (zoals Aldi en Zeeman) en zogenoemde value retailers (zoals H&M, Ikea, Kruidvat en Beterbed). Deze trend is gebaseerd op een vergroting van de efficiency, ondermeer door grootschaligheid. Anderzijds is er een trend zichtbaar waarbij winkeliers zich richten op een hogere toegevoegde waarde door het bieden van een hogere kwaliteit, een betere service en het neerzetten van een ‘winkelbeleving’. Voorbeelden hiervan zijn formules als Oil & Vinegar, Bakker Bart, Rituals, Bikes4You. In deze formules worden op innovatieve wijze nieuwe waarden toegevoegd aan producten. Het accent ligt op een maximalisering van de opbrengsten en niet op een minimalisering van de kosten. Deze trend wordt gedreven door ondernemerschap, creativiteit en innovatie en leidt tot een verdergaande specialisatie op de winkelmarkt. Opleving winkels in het dagelijks segment Het lijkt erop dat het dagelijks segment weer wat sterker wordt, zoals ondermeer blijkt uit de hierboven genoemde voorbeelden van winkels met een hoge toegevoegde waarde. Het gaat dan vooral om specialisten in het luxe-segment. Bij supermarkten is een aanhoudende trend naar grotere winkeloppervlakten. Dit geldt ook voor de kleinere supermarkten, die wanneer dit mogelijk is een groter winkeloppervlak realiseren. Dit kan zowel door aanhuur van aanliggende panden of door een verhuizing naar een groter pand binnen een marktgebied. Inmiddels lijkt er een einde gekomen aan de prijzenoorlog tussen de supermarkten. Het afgelopen jaar zijn de prijzen al weer licht gestegen. Als gevolg van de jarenlange concurrentieslag tussen de grote supermarktketens zijn de prijzen voor levenmiddelen in Nederland vergeleken met andere Europese landen erg laag.

38


Impact internetwinkelen blijft ondanks sterke groei beperkt In zeven jaar tijd is de omzet van het internetwinkelen met een factor 35 gestegen, van € 48 miljoen in 1998 naar € 1,7 miljard in 2004. In 2003 was de omzet € 1,2 miljard. (NVB 2005). De sterke stijging van de internetaankopen hangt ook samen met toegenomen beschikbaarheid van snelle breedband internetverbindingen. Er was een toename van zowel het aantal internetkopers, als van de diversiteit van producten die op internet gekocht worden. Ondanks de stormachtige toename, maken de internetaankopen nog slechts een klein deel uit van de totale detailhandelomzetten. In 2004 ging het om 2,1% van de totale detailhandelomzet in Nederland (€ 80 miljard). Daarbij mag de webwinkel niet alleen als concurrent van de reguliere detaillist worden gezien. Naast het goedkope alternatief is internet in veel gevallen een informatiebron, die ook aanleiding geeft tot aankoop in een reguliere winkel.

3.2

Situatie op de Utrechtse winkelmarkt

Utrecht belangrijke winkelstad De situatie op de belangrijkste winkellocaties in Utrecht is nog steeds als krap te omschrijven. Hier is nog steeds sprake van een aanbiedersmarkt. Het verloop is laag, waardoor er maar op beperkte schaal ruimte vrijkomt op de markt. Panden die vrijkomen zijn veelal weer verhuurd voordat ze zichtbaar op de markt zijn aangeboden. Er zijn diverse ketens die al enige tijd in Utrecht op zoek naar een locatie in Utrecht, maar geen geschikt pand kunnen vinden. Er is met name een tekort aan grote winkelpanden. Dit zijn winkelruimten vanaf 500 m2 tot 2.000 m2. Belangrijk voor Utrecht blijft de historische binnenstad, die een grote aantrekkingskracht heeft op het winkelend publiek. Dit sluit aan bij de gedachte dat aantrekkelijke winkelsteden een ziel hebben, een karakter dat door de jaren heen is gevormd. Onder andere hierdoor is Utrecht een van de meeste aantrekkelijke winkelsteden. Na Amsterdam en Rotterdam wordt Utrecht gezien als de derde winkelstad in Nederland, een positie die Utrecht deelt met Maastricht. Gemeten in winkelvloeroppervlak is Utrecht landelijk de vierde winkelstad. Utrecht telt een kleine 2.000 verkooppunten, die een gezamenlijk winkelvloeroppervlak hebben van 440.000 m2. De drie grootste winkelsteden wat betreft winkelvloeroppervlak zijn Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Een gedetailleerd overzicht met het aantal winkels en bijbehorende vloeroppervlakten in de belangrijkste Utrechtse winkelcentra is opgenomen in bijlage 4. Leegstand blijft beperkt De winkelleegstand in Utrecht blijft beperkt. In de gehele stad staat slechts een klein deel van de winkels leeg. De leegstand in de belangrijkste winkelgebieden loopt uiteen van zeer laag tot nihil. In een aantal wijkwinkelcentra ligt de leegstand net boven de frictieleegstand. In het algemeen geldt dat de leegstand iets hoger uitkomt wanneer wordt gekeken naar het aantal verkooppunten. Dit duidt er op dat met name kleinere panden leegstaan. In het algemeen is er in Utrecht weinig tot

39


geen problematisch aanbod. Dit zijn panden waarvan de verhuur al langere tijd een probleem is en om die reden al enige tijd leegstaan. Tophuren in Utrecht behoren tot de hoogste in Nederland De huurprijzen in Utrecht Centrum behoren tot de hoogste in het land. Begin 2006 lagen de hoogste huurprijzen alleen in Amsterdam (Kalverstraat), Maastricht (Kleine Staat) en Rotterdam (Lijnbaan) hoger dan op de Lange Elisabethstraat in Utrecht. De bandbreedte van huurprijzen op de Lange Elisabethstraat is erg klein (1.100-1.200). Dit geldt overigens voor het gehele Utrechtse winkelrondje (zie onder). Voor het eerst is ook Zwolle met de Diezerstraat opgenomen in de toptien van Nederlandse winkelstraten. Dit is ten koste gegaan van de Kalanderstraat in Enschede. Huurprijzen beste winkelstraten in toptien Nederlandse winkelsteden (€/m2 wvo) gemeente

winkelgebied

Amsterdam Maastricht Rotterdam Utrecht Eindhoven Groningen Den Haag Arnhem ’s-Hertogenbosch Zwolle

Kalverstraat Grote Staat / Kleine Staat Lijnbaan Lange Elisabethstraat Demer Herestraat Spuistraat Ketelstraat Pensmarkt Diezerstraat

medio 2003 1.250 1.100 700 950 1.000 800 900 800 825 -

1.500 1.400 1.200 1.150 1.200 1.125 1.150 1.000 900

medio 2005 1.250 1.100 700 950 950 700 900 900 850 -

1.650 1.300 1.200 1.175 1.200 1.125 1.100 1.050 950

begin 2006 1.250 1.300 600 1.100 950 700 900 900 850 250 -

1.650 1.350 1.250 1.200 1.200 1.125 1.150 1.100 1.000 1.000


In het eerste halfjaar van 2006 zijn de huurprijzen op de belangrijkste winkellocaties in Nederland aanmerkelijk gestegen. Zo zijn de huurprijzen aan de Lange Elisabethstraat medio 2006 verder opgelopen naar een top van € 1.300 (zie hieronder).

x x

Krapte op de markt zorgt voor hogere huren In het Utrechtse centrum, maar in een aantal grotere winkelcentra in en rondom de stad, zijn de huurprijzen in de eerste helft van 2006 behoorlijk hoger dan een jaar geleden. De bepaling van de huurprijs-bandbreedtes zoals die in deze rapportage worden genoemd komen van DTZ Zadelhoff en zijn tot stand gekomen op basis van: daadwerkelijke transacties de inschatting van makelaars. Hierbij wordt door makelaars bepaald wat de huurprijs van een pand zou zijn als deze te huur wordt aangeboden. Het gaat dan om een pand met een puibreedte van 6 meter en een winkelvloeroppervlak van 150 m2. Door het beperkte aanbod in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars hierin belangrijker geworden. Het beperkte aanbod zorgt er verder voor dat de huurprijzen in veel gevallen een stuk hoger uitkomen dan een jaar geleden. In die zin zijn de huurprijzen ook niet in de tijd vergelijkbaar. De huidige huurbandbreedtes zijn meer een exponent van de huidige schaarste op populaire locaties, dan dat deze een weergave zijn van marktverhoudingen: Winkeliers, met name de grote landelijke en internationale ketens zijn bereid om een hoge huurprijs te betalen als daarmee een strategische winkellocatie wordt verworven. Voor deze ketenfilialen is de huurprijs ondergeschikt aan de locatie. Dit verschijnsel doet zich overigens niet alleen in Utrecht voor. In Amsterdam bijvoorbeeld zijn de huurprijzen het afgelopen jaar met gemiddeld 1%-5% gestegen. In de duurste straten was er echter een huurstijging van 20-25%.

40


Concurrentiepositie in de regio De concurrentiepositie van Utrecht in de regio is aanhoudend goed. Zowel de Oude Binnenstad als Hoog Catharijne hebben een belangrijke regionale functie. Zo wordt ruim een kwart van alle nietdagelijkse aankopen van inwoners in de BRU-gemeenten gedaan in Utrecht. Dit aandeel is overigens wel gedaald tussen 2000 en 2004, met name in Utrecht Centrum. Dit zou te maken kunnen hebben met de bredere kooporiëntatie van consumenten en past in het landelijk beeld dat consumenten verder weg reizen en niet automatisch het winkelcentrum in de regio kiezen. Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht (€/m2 wvo) gemeente

winkelgebied

medio 2003

medio 2005

medio 2006

Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

Centrum* GWC Overvecht GWC Kanaleneiland Lunetten Smaragdplein Gagelhof

160 - 1.150 400 - 600 200 - 340 180 - 225 165 - 200

160 - 1.175 350 - 625 200 - 325 150 - 225 180 - 225 125 - 200

160 – 1.300 350 – 700 200 – 325 150 – 225 180 – 225 125 – 200

Houten Nieuwegein Zeist Maarssen

’t Rond City Plaza Centrum Bisonspoor

200 - 250 275 - 500 270 - 425 140 - 310

200 - 325 275 - 500 250 - 425 150 - 350

250 – 350 300 – 600 250 – 450 150 - 375

Bron: DTZ Zadelhoff Research * Gehele voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne. Huurprijzen lopen van € 160 in de goedkoopste delen in Hoog Catharijne tot € 1.300 aan de Lange Elisabethstraat.

In de regio-gemeenten is vooral de huurstijging in City Plaza opvallend. Het Nieuwegeinse winkelcentrum is een sterke satelliet van Utrecht. Veel belangrijker dan bijvoorbeeld ’t Rond in Houten. Door het beperkte aanbod zijn de huurprijzen het afgelopen jaar gestegen ten opzichte van medio 2005, en liggen duidelijk hoger dan in ‘t Rond, Zeist Centrum en Bisonspoor. In alle genoemde randgemeenten en ook in Woerden zijn recent aanpassingen of uitbreidingen geweest in de winkelcentra, of zijn daar plannen voor. Dit geeft aan dat de regionale positie van Utrecht niet vanzelfsprekend is.

3.3

x x x

Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden In deze paragraaf zullen we kort ingaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne Stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland Woonboulevard Kanaleneiland

Utrecht Centrum In Utrecht Centrum zijn 778 winkels met een totaal winkelvloeroppervlak van 137.127 m2. Dit is bijna eenderde van het totale winkeloppervlak in Utrecht. Hiervan is slechts een klein deel gericht op dagelijkse goederen. Het Utrechtse centrum is een van de drukste winkelgebieden in Nederland. Op basis van tellingen in maart 2006 komt Locatus op een wekelijks gemiddeld aantal passanten van 831.300. Dit is 17% meer dan in 2004, toen het aantal passanten werd ingeschat op 712.000 per week. Op alle 48

41


telpunten zijn bij de meest recente telling meer passanten geteld. Vooral op de Lange Viestraat en langs de Oudegracht is het aantal passanten gestegen. De drukste punten in de Oude Binnenstand zijn Vredenburg en de Lange Viestraat. Het drukste punt in Utrecht is de centrale as in Hoog Catharijne, waar op een zaterdag 80.000 passanten zijn.

Oude Binnenstad De huurprijzen in vrijwel het gehele Utrechtse winkelrondje liggen op, maar vooral boven de € 1.000 per m2. Alleen in de Choorschraat worden de huurprijzen iets lager ingeschat. De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in de Lange Elisabethstraat, waar de huurprijzen bovendien een stuk hoger liggen dan een jaar gelden. In het algemeen geldt dat door de recente opknapbeurt van het Vredenburg, de drukte en interesse van retailers is verschoven van de Oudegracht naar de Lange Elisabethstraat en Vredenburg. Dit is echter niet ten koste gegaan van de Oudegracht. Wellicht dat ook de plannen voor het Stationsgebied bij deze verschuiving een rol heeft gespeeld. Hierdoor komt in de toekomst het zwaartepunt immers meer richting het NSstation (lees het Vredenburg) te liggen. In de Bakkerstraat, waarvoor dit jaar voor het eerst de huurprijzen zijn geïnventariseerd, behoren de huurprijzen tot de hoogste in de stad, met een bandbreedte van € 1.000-1.100 per m2. Daarmee is de ‘doorsteek’ een van de belangrijkste stukjes van het Utrechtse winkelrondje geworden. Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse Binnenstad (€/m2 wvo) winkelronde Oude Binnenstad

medio 2003

medio 2005

Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (bij Broese Wristers) Choorstraat Bakkerstraat Steenweg Lange Elisabethstraat

900 800 700 750 -

900 750 750 950 750 -

850 - 1.050 950 - 1.150

850 - 1.050 950 - 1.175

Overige straten

medio 2003

medio 2005

medio 2006

Oudkerkhof Lijnmarkt/Zadelstraat, Mariastraat Lijnmarkt Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat Voorstraat / Biltstraat Amsterdamsestraatweg

350 - 600 230 - 320

350 - 600 225 - 375

-

160 - 250 110 - 150 110 - 200

350 450 450 175 125 110 -

1.100 1.000 900 950

1.100 1.000 950 1.175 950

medio 2006 900 800 900 1.000 900 800 1.000 900 1.150 -

1.150 1.000 1.000 1.250 1.000 900 1.150 1.150 1.300

600 800 800 250 200 200


Door het beperkte aanbod van winkelruimte in het A-winkelgebied is een stijging van de huurprijzen in de aanliggende straten waarneembaar. De huurprijzen op de Lijnmarkt liggen op dit moment tussen € 450 en € 800. Dit is een stuk hoger dan een jaar geleden. Voor een deel gaat het hier om een herijking. De hoogste huren worden gerealiseerd op het stuk dat het dichtst bij het A1-winkelgebied ligt. De aantrekkingskracht van de Lijnmarkt ligt naast de centrale ligging in het bijzondere winkelaanbod. In de Voorstraat/Biltstraat zijn de huurprijzen wat hoger dan een jaar gelden en lopen tot maximaal € 200. Door de aantrekkende economie wordt de Bilstraat weer wat gewilder voor uitzendbureaus, die hier sterk geconcentreerd zijn.

42


De huurprijzen op het Oudkerkhof zijn de afgelopen drie jaar onveranderd gebleven. Hier is een concentratie te vinden van winkels in het zogenoemde kwaliteitssegment. Het aanbod in het hogere winkelsegment in Utrecht is nog steeds beperkt. Het Oudkerkhof is niet te vergelijken met bijvoorbeeld de PC Hooftstraat waar een veel groter aanbod is van luxe-winkels en het aanbod ook een hoger marktsegment aanboort. Bij sommigen bestaat het beeld dat Utrecht een erg ’middle of the road’ winkelaanbod heeft, dat bovendien erg is toegesneden is op een studentenpubliek met een beperkte koopkracht. Makelaars geven echter aan dat dit wel meevalt en dat Utrecht een redelijk uitgebalanceerd winkelbestand heeft. Hoog Catharijne Hoog Catharijne blijft ondanks de wat gedateerde uitstraling een van de meest populaire en drukste winkelcentra in Nederland. De huurprijzen behoren tot de hoogste in het land en zijn vergelijkbaar met die in de Oude Binnenstad. De huurprijzen op de Traverse, die Utrecht CS verbindt met de Oude Binnenstad zijn het afgelopen jaar gestegen naar een marge van € 950 - € 1.150. In het Radboudkwartier, waarvoor dit jaar voor het eerst de huurprijzen apart zijn geïnventariseerd, is winkelruimte goedkoper, met een plafond van € 950. Daarnaast valt vooral de sterke stijging van huurprijzen in het Gildenkwartier op. Lange tijd was dit een van de minst lopende gedeelten van Hoog Catharijne. Door de komst van Mediamarkt heeft het hele Gildenkwartier een upgrading ondergaan. Naast het centrale deel van Hoog Catharijne is het Gildenkwartier nu het duurste gedeelte van dit overdekte winkelcentrum. Mediamarkt is een zogenoemde category killer: een grote, vaak internationaal opererende keten, die binnen korte tijd een groot marktaandeel weet te verkrijgen. Een ander voorbeeld van zo’n type winkel is IKEA. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne (€/m2 wvo) HC Traverse (centrale as) HC Clarenburg HC Godebaldkwartier HC Gildenkwartier HC Radboudkwartier Bron: DTZ Zadelhoff Research

medio 2003

medio 2005

medio 2006

770 390 190 160 -

800 390 190 160 -

950 400 350 400 600 -

1.150 500 450 375

1.150 500 450 375

1.250 550 550 600 950

Stadsdeelcentrum Overvecht Het overdekte stadsdeelcentrum Overvecht is na Utrecht Centrum het populairste winkelgebied in de stad en is een van de best lopende wijkwinkelcentra in Nederland. In Overvecht is de leegstand nagenoeg nihil en daarmee het laagst in de stad. Door deze schaarste voorziet de herontwikkeling van het centrumkwadrant met onder andere de geplande uitbreiding van 4.350 m2 winkelruimte in een behoefte. Kenmerken Stadsdeelcentrum Overvecht

aantal winkels

wvo

% winkels dagelijkse goederen

91

24.004

24

filialen (% winkels)

filialen (% wvo)

huurprijzen medio 2003



66

92

400 - 600

350 – 625

350 - 700

Bron: Locatus, oktober 2006; DTZ Zadelhoff Research

43


Driekwart van de winkels is al meer dan elf jaar hier gevestigd. Opmerkelijk is dat geen enkele winkelier (of keten) verhuisplannen heeft. De winkels zijn dan ook erg tevreden over het winkelcentrum. Ruim tweedederde van de zittende winkeliers vindt Overvecht de perfecte locatie. Gemiddeld in Nederland vindt 30% dit (NVM, 2006). Het aantal passanten in Overvecht is de afgelopen twee jaar met 3% gestegen. Een van de belangrijkste randvoorwaarden van Overvecht is het parkeren. De parkeercapaciteit en het gratis parkeren worden door de winkeliers zeer positief beoordeeld, ruim boven het landelijk gemiddelde. Hierin zit tevens een belangrijk voordeel ten opzichte van de Utrechtse Binnenstad. In Winkelcentrum Overvecht is vanaf november 2006 de eerste AH XL gevestigd. Deze is gevestigd in de locatie waar voorheen de Konmar was gevestigd. Stadsdeelcentrum Kanaleneiland Stadsdeelcentrum Kanaleneiland is het kleine broertje van Overvecht, met een winkelvloeroppervlak van ruim 13.000 m2. Met de huidige uitbreidingsplannen komt daar zo’n 12.000 m2 bvo bij, waarvan 10.000 m2 detailhandel. Het gaat vooral om uitbreiding van bestaande vestigingen. Kenmerken Stadsdeelcentrum Kanaleneiland

aantal winkels

wvo

% winkels dagelijkse goederen

61

13.147

31

filialen (%winkels)

filialen (% wvo)




65

87

200 - 340

200 - 325

200 - 325

Bron: Locatus, april 2004; DTZ Zadelhoff Research

Het winkelcentrum loopt redelijk goed, hoewel het op dit moment iets moeizamer is om alles gevuld te krijgen. De leegstand blijft echter beperkt tot frictieniveau. De huurprijzen liggen met een marge van 200-325 op een normaal niveau voor dit soort centra. Woonboulevard Kanaleneiland Op de Utrechtse Woonboulevard zijn ruim zestig woonwinkels gevestigd, met een totaal winkelvloeroppervlak van 88.000 m2. Iets minder dan de helft hiervan zijn filialen van (landelijke) ketenbedrijven. De marktverhoudingen op de Utrechtse woonboulevard zijn het afgelopen jaar ongewijzigd gebleven. De huurprijzen liggen tussen € 80 en € 110. De huurprijzen van de woonboulevards in de drie andere grote steden zijn het afgelopen jaar overigens ook ongewijzigd gebleven. De huurniveaus in Amsterdam (Villa Arena) en Rotterdam (Alexandrium III) liggen met een tophuur van € 160 duidelijk hoger dan in Den Haag en Utrecht (beide € 110). Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden*(€ / m2 wvo) gemeente

Meubelcentrum

medio 2003

Amsterdam Villa Arena 110 - 160 Rotterdam Alexandrium III 110 - 160 Den Haag Megastores 60 - 110 Utrecht Kanaleneiland 80 - 90 Bron: DTZ Zadelhoff Research 2 * huurprijzen zijn representatief voor winkelunits van circa 500 tot 1.500 m .

medio 2005

medio 2006

110 110 60 80 -

110 110 60 80 -

160 160 110 110

160 160 110 110

Ondanks de wat gedateerde uitstraling van Woonboulevard Kanaleneiland, behoort de omzet van € 125 miljoen tot de top drie in Nederland. Om het succes van de Woonboulevard ook in de toe-

44


komst te waarborgen, zijn er plannen voor een intensivering, uitbreiding en upgrading van de locatie. Een groep van ondernemers, eigenaren, en een ontwikkelaar heeft collectief een plan gepresenteerd voor een modern woonthemacentrum waarin is voorzien in een kwalitatief hoogwaardige uitstraling van de bebouwde omgeving en de openbare ruimte. Onderdeel hiervan is een substantiele uitbreiding van IKEA en de realisatie van maximaal 50.000 m2 woongerelateerde (thematische) winkelruimte. Revitalisering kleine winkelcentra De gemeente Utrecht is bezig met het opknappen en revitaliseren van een groot aantal kleinere winkelcentra. Het gaat in eerste instantie om een facelift van de openbare ruimte. Daarnaast kunnen op initiatief van winkeliers ook andere zaken worden opgeknapt, zoals bijvoorbeeld de gevels. Zoals nu blijkt kijken veel winkeliers eerst de kat uit de boom. Nadat in een eerste fase de gemeente in het winkelcentrum heeft geïnvesteerd, volgt een aantal jaar later een verdere impuls op initiatief van de detaillisten en/of eigenaar van het winkelcentrum. Ondanks deze wat terughoudende houding van commerciële partijen kan hieruit de conclusie worden getrokken dat de revitalisering van de openbare ruimte in en rond winkelcentra een succes is. Inmiddels zijn de werkzaamheden in twaalf centra afgerond. In vier daarvan volgt nog een tweede fase op initiatief de winkeliers. In acht andere centra loopt nog een traject of moet nog een traject gestart worden. In 2006 zijn geen revitaliseringsprojecten afgerond. Revitalisering buurtwinkelcentra: afgerond, in uitvoering of in (voorlopige) planning afgerond 2003-2005

in uitvoering

Smaragdplein Draaiweg / Merelstraat Jan v. Galenstraat Rijnbaan Centrum Vredenburg Noordwand Korte Janstraat/Domstraat Berberhof / Gagelhof Theemsdreef Lunetten Arnodreef/Tiberdreef Overkapel (fase I) Vasco da Gamalaan (fase I) Händelstraat De Gaard (fase I) Bron: Gemeente Utrecht 2 * Ontwikkeling Centrumkwadrant, incl. 4.350 m winkelruimte 2 ** supermarkt 1.200 m extra en parkeergarage op Sonneveldschool

start bouw 2007 en later Groeneweg-midden Kop van Lombok wc Overvecht* ’t Goylaan (Hart van Hoograven) Vleuten Centrum De Meern Centrum fase II projecten Overkapel (fase II: sloop / nieuwbouw) Vasco da Gamalaan (fase II) Händelstraat ** (fase II) De Gaard (fase II, uitbreiding)

De opknapbeurten hebben over het algemeen een positief effect op de winkelcentra. Dit geldt overigens niet op de huurprijzen. Door een winkelcentrum op te knappen wordt eerder een achteruitgang en daarmee een daling van de huurprijzen tegengegaan. Aan kleinere buurtcentra zit een huurplafond van zo’n € 200, dat ook na een opknapbeurt in stand blijft. Voorbeelden van geslaagde revitalisering zijn Smaragdplein en het geheel herbouwde Gagelhof. In winkelcentrum Lunetten is in 2004 en 2005 gewerkt aan het onderhoud van de winkelpanden, een verbetering van de openbare ruimte, en er is gewerkt aan de veiligheid. Een tweetal horecapanden staat al enige tijd leeg.

45


3.4

Uitbreiding detailhandel 250.000 m2 winkelplannen in Utrecht In Utrecht zijn voor of 250.000 m2 aan winkelplannen. Alleen Almere heeft een planvolume dat groter is dan dat van Utrecht (260.000 m2, waarvan 80.000 m2 grootschalige en perifere detailhandelsplannen). Deze Utrechtse plannen zijn alle redelijk hard en worden vrijwel zeker gerealiseerd. In de fasering kan nog wel geschoven worden. Naast deze plannen, wordt, voor zover bekend, de komende jaren geen winkelvastgoed gesloopt of getransformeerd naar een andere functie. Het grootste deel van het planareaal bestaat uit plannen met een bovenstedelijk karakter. Het gaat om een kleine 200.000 m2. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit de plannen in het Stationsgebied (46.000 m2), Leidsche Rijn Centrum (45.000 m2) en de herontwikkeling van de woonboulevard (50.000 m2). Planareaal detailhandelsontwikkelingen m2 bvo

verwachte oplevering type

detailhandel met (boven)stedelijk karakter Stationsgebied / Hoog Catharijne Stationsgebied / Noordblok Vredenburg Leidsche Rijn Centrum regionale bouwmarkt De Wetering Zuid grootschalige detailhandel De Wetering Zuid Grootwinkelcentrum Kanaleneiland Woonboulevard Kanaleneiland (inclusief uitbreiding Ikea)

40.000 6.000 45.000 8.000 20.000 10.000 50.000

Tuincentra Leidsche Rijn

10.000 2

Overige plannen (< 5.000 m ) subtotaal

5.850

2010-2013 2008-2009 2011-2013 2008-2009 2008 2008 2008-2010

herontwikkeling en uitbreiding kernwinkelapparaat nieuwbouw toren met o.a. winkels nieuwbouw stadsdeelcentrum nieuwbouw pdv nieuwbouw gdv uitbreiding en herontwikkeling herontwikkeling en uitbreiding

2007 verplaatsing en uitbreiding 2007-2009 GWC Overvecht, Galgenwaard

194.850

detailhandel met buurt- of wijkfunctie Vleuterweide Terwijde Ina Boudier Bakkerlaan (Winkelcentrum Oost) Vleuterweide bouwmarkt/tuincentrum

11.500 11.500 4.000 10.000

2008 2010 2007 2008

Overige plannen (< 5.000 m )

19.300

2007 - 2010

subtotaal

56.300

2

totaal

nieuwbouw buurtcentrum nieuwbouw buurtcentrum nieuwbouw buurtcentrum nieuwbouw vnl. herontwikkeling / uitbreiding in de wijken

251.150

Bron: Gemeente Utrecht

De uitbreiding van het winkelaanbod in het Stationsgebied is een welkome ontwikkeling voor Utrecht Centrum waar de winkeldrukte op met name zaterdag erg groot is. Hiermee kan bovendien ruimte gecreëerd worden de grote (internationale) ketens die tot op heden geen geschikt pand in Utrecht hebben gevonden. Het gaat hier met name om grotere winkelpanden, die in het Utrechtse centrum erg schaars zijn en maar zelden beschikbaar komen.

3.5

Veiligheid in winkelcentra Veiligheid van groot belang voor ondernemers Veiligheid is een belangrijk thema voor ondernemers. Dit geldt zeker ook voor partijen die betrokken zijn bij winkelcentra: ontwikkelaars, beleggers, winkelketens en individuele detaillisten. Uit

46


recent onderzoek van TNS NIPO in opdracht van MKB Nederland blijkt dat ondernemers veiligheid na bereikbaarheid als de belangrijkste factor voor het ondernemingsklimaat in een gemeente noemen. Winkeliers zijn een groot voorstander van veiligheidsmaatregelen als cameratoezicht, blauw op straat en veiligheidsmanagers. In een als veilig ervaren omgeving is de ondernemer sneller bereid te investeren. En investeringen van ondernemers zijn mede bepalend voor de waardering van het commercieel vastgoed. Daarnaast weerspiegelen vastgoedwaarden deels ook de waarde die mensen toekennen aan de kwaliteiten en de voorzieningen van de stad. Vastgoedwaarden zijn in die zin een indicator voor de aantrekkelijkheid van een gebied of stad. Een zeer belangrijk aspect van de aantrekkelijkheid van een gebied wordt bepaald door de mate van veiligheid die wordt ervaren. In die zin is veiligheid indirect ook van invloed op de omzet.

Utrecht koploper met Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) De gemeente Utrecht wil afrekenen met criminaliteit en overlast in de stad. Onder de noemer "Utrecht veilig" wil de gemeente de onveiligheid in de stad flink aanpakken. Als onderdeel daarvan heeft Utrecht een duidelijke keuze gemaakt om te investeren in veilige en aantrekkelijke ondernemerslocaties. De lijn die hierbij wordt gevolgd is die van het landelijk Keurmerk Veilig Ondernemen. Om dit keurmerk te behalen moet iedereen zijn steentje bijdragen: gemeentelijke afdelingen, de politie en brandweer, ondernemers en eigenaren. Inmiddels lopen er zo’n 50 KVO projecten in de stad en zijn er 20 gecertificeerd. Utrecht is landelijk veruit koploper in de behaalde resultaten. Door de actieve gemeente is beveiliging, bijvoorbeeld door camera’s te plaatsen ook voor kleinere centra aantrekkelijk. Utrecht gaat verantwoordelijkheid niet uit de weg en schuwt geen onorthodoxe maatregelen als deze nodig blijken. Om de beveiliging van bedrijventerreinen en winkelgebieden te verbeteren is een stedelijk netwerk met ‘slim’ cameratoezicht opgezet met als hart een gemeenschappelijk Dienstencentrum Beveiliging waar 24 uur per dag “live” videosurveillance plaatsvindt op en rond bedrijfslocaties. Zo nodig wordt beveiliging ter plaatse gedirigeerd of wordt de politie gealarmeerd. Onder voorwaarden kunnen ook individuele bedrijven en particuliere alarmcentrales op het dienstencentrum worden aangesloten. Het dienstencentrum staat in rechtstreeks contact met de regionale meldkamer van de politie en brandweer, die in 112-situaties direct over het beeldmateriaal beschikt. Alle incidenten en meldingen worden centraal vastgelegd met het hiervoor ontwikkelde publiekprivaat incidentregistratiesysteem WeBM. De gemeente Utrecht werkt nauw samen met het bedrijfsleven in de Koepel Bedrijvigheid en Veiligheid. Door als gemeente zelf verantwoordelijkheid te nemen voor de camerabeelden en de privacybescherming konden grenzen worden verlegd en maakt de beveiliging nu serieus onderdeel uit

47


van de veiligheidsketen in de gemeente. Deze Utrechtse “innovatie van de beveiligings- en alarmeringsketen” is door het kabinet aangewezen voor landelijke toepassing. Het doel is om binnen drie jaar de toepassing in tien regio’s te implementeren. De eerste regio’s zijn inmiddels aangehaakt. Aantal winkeldiefstallen hoog, maar gedaald Diefstal is een groot probleem voor de detailhandelsbranche. Uit de Monitor Criminaliteit Bedrijfsleven (MCB) blijkt dat 58% van de winkeliers in de binnenstad in 2005 te maken heeft gehad met winkeldiefstal. In 2004 was dit aandeel even hoog. Het aantal delicten lag echter fors hoger dan in 2004. In andere winkelcentra in de stad was in 2005 44% van de winkeliers het slachtoffer van winkeldiefstal. In 2004 ging het nog om 48% van de detaillisten.

Uit politiecijfers blijkt dat er in Utrecht in 2005 een daling van het aantal winkeldiefstallen is geweest van 14% ten opzichte van 2004. Daarnaast is het aantal aangiften van winkeldiefstallen de afgelopen vijf jaar met 28% gedaald. Dit lijkt voor een groot deel te maken te hebben met een afname van het aantal delicten, aangezien uit de monitor Criminaliteit Bedrijfsleven blijkt de aangiftebereidheid van ondernemers is toegenomen.

48


4 Bedrijfsruimte en bedrijventerreinen

x x x x

4.1

De markt voor bedrijfsruimte blijft ruim. In 2005 was het aanbod 2,4 keer de vraag. Het zijn met name de oudere bedrijventerreinen die last hebben van de ruimte marktsituatie. De herontwikkeling hiervan is in voorbereiding. In 2005 is 9,8 ha bedrijventerrein uitgegeven. Dit is een gemiddelde uitgifte. Er is weinig direct uitgeefbaar modern gemend bedrijventerrein (kavels met tenminste 70% bedrijfsruimte).

Landelijke trends

Tweedeling bedrijfsruimtemarkt Op de bedrijfsruimtemarkt spelen voor een deel dezelfde processen als op de kantorenmarkt. Bedrijven verhuizen voornamelijk naar nieuwere, courante bedrijfspanden. Daarbij laten ze veelal een groter en minder courant pand achter. Vervanging en ‘omhoogverhuizen’ zijn dus centrale begrippen op de huidige markt (Heijkoop &Tromp, 2006). Aangezien deze markttendens al enkele jaren speelt, is de kwaliteit van het aanbod aan het afnemen, waardoor in het hogere segment van de markt een krapte ontstaat. De aanbodstijging in 2005 is volledig toe te schrijven aan het gestegen aanbod van oudere bedrijfsruimte. Opname gedaald, aanbod gestegen Landelijk is in het eerste halfjaar van 2006 ruim 1,1 miljoen m2 bedrijfsruimte opgenomen. Dit is 13% minder dan gedurende de eerste helft van 2005. Het aanbod bleef daarentegen nagenoeg gelijk aan dat van eind 2005. Het gaat om ruim 8,3 miljoen m2. De markt voor bedrijfsruimte is daarmee wederom ruimer geworden. Uitstraling belangrijk Uitstraling wordt ook voor bedrijfmatige activiteiten een steeds belangrijker factor. Uit onderzoek van de NVB en de STEC Groep (2005) blijken uitstraling en autobereikbaarheid doorslaggevende locatiefactoren te zijn op terreinniveau. Op gebouwniveau is naast uitstraling ook de parkeergelegenheid van groot belang. Minder sale-and-lease-back transacties Het aandeel sale-and-lesae-back transactie is laag en afgelopen jaren sterk gedaald. In 2004 ging het nog om 46% van het beleggersvolume. In 2005 nog maar 10%. De daling komt vooral doordat distributiecentra tegenwoordig niet meer door de gebruiker zelf worden gebouwd, maar gehuurd. Daarnaast zijn er in 2005 relatief veel investeringen geweest in bedrijfsverzamelgebouwen, het zogenoemde multi-tenant light industrial segment. Logistieke sector in beweging De logistieke sector was ook in 2005 de meest dynamische sector. De groei komt door de expanderende wereldhandel en de toenemende internationalisering van productieprocessen. Hierdoor is de behoefte aan opslag en distributie toegenomen. Nederland profiteert hiervan, omdat het een belangrijk doorvoerland is.

49


Overigens is de markt voor bedrijfspanden voor logistieke doeleinden sterk vraaggestuurd geworden, waarbij ondernemers zeer specifieke gebruikerseisen hebben. Veel bedrijventerreinen gepland in Nederland Tot 2015 zijn in Nederland 717 nieuwe bedrijventerreinen gepland. Zo’n 42% hiervan ligt binnen 500 meter van een snelweg. Volgens een onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau (Bloeiende bermen) is de wildgroei in ontwikkeling van terreinen een probleem. Volgens het RPB is een regierol van de overheid nodig, bijvoorbeeld van de provincies, omdat anders het landschap dichtslibt.

x

x x

4.2

Trends Onder andere de volgende trends op de bedrijfsruimtemarkt worden door FGH (2006) gesignaleerd: De huidige vraag bestaat met name uit veelal op maat gemaakte moderne gebouwen met een relatief kleine kantoorcomponent. Omdat vraag en aanbod kwalitatief niet aansluiten is er toch sprake van een krappe marktsituatie. De gebruiksduur van de gebouwen lijkt ook steeds korter te worden. Met het oog op tweede gebruik zijn flexibel indeelbare ruimten van belang. Kansrijke sectoren zijn met name te vinden in de kennisintensieve sectoren, zoals biotechnologie, elektrotechnische industrie, chemie en agri-business.

Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte Bedrijfsruimtemarkt blijft ruim De Utrechtse vrije bedrijfsruimtemarkt blijft onverminderd ruim. Daarbij geldt overigens dat er grote verschillen zijn tussen verschillende marktsegmenten. Gekeken in aantal meters is er voldoende aanbod beschikbaar, maar er is sprake van een zekere kwalitatieve schaarste. Een deel van het aanbod voldoet niet aan de huidige kwaliteitseisen, of sluit niet aan bij de grootteklasse waarnaar bedrijven op zoek zijn. De vrije huurdersmarkt beslaat overigens maar een deel van de totale bedrijfsruimtemarkt. Een aanzienlijk deel van de marktbewegingen valt buiten de registratie. Ten eerste is de bedrijfsruimtemarkt voor een belangrijk deel een koopmarkt. Daarnaast wordt onderhandse verhuur niet in de cijfers opgenomen. De cijfers hebben tot slot betrekking op transacties met een minimale omvang van 750 m2.

Opname en aanbod stabiel De opname over 2005 is met 70.000 m2 nagenoeg gelijk aan de opname in 2004 (67.000 m2). Het aanbod eind 2005 is met 165.000 m2 iets hoger dan een jaar daarvoor en ligt daarmee op het

50


gemiddelde niveau van de afgelopen vier jaar. Door het licht gestegen aanbod is de aanbod/opname verhouding gestegen naar 2,4. Eerste helft 2006 slechts 8.000 m2 opgenomen. In de eerste helft van 2006 is slechts 8.000 m2 bedrijfsruimte opgenomen. Dit is minder dan in de eerste helft van 2005 toen 20.000 m2 is opgenomen. Een van de oorzaken is het uitvallen van de vraag naar bedrijfsruimte groter dan zo’n 3.000 m2. Het betreft een reactie van de markt op het langdurig uitblijven van Utrechts aanbod in dit segment. Dit geldt zeker ook voor het aanbod voor logistieke bedrijven (vanaf 10.000 m2), een sector die landelijk op dit moment juist sterk in beweging is. Een andere oorzaak voor de lage opname is gelegen in het feit dat er in Utrecht – nu De Wetering Noord is uitgegeven – minder mogelijkheden zijn om een nieuwe bedrijfshal te realiseren / huren. Op Oudenrijn en De Wetering Zuid zijn nog kavels beschikbaar. Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt stad Utrecht (x 1000 m2 vvo) x 1.000 m2 vvo

aanbod/opname 5,0

200

aanbod eind van het jaar opname 4,0

160

aanbod/opname

120

3,0

80

2,0

40

1,0

48 64

33 39

37 43

64 45

46 71

75 45

117 76

168 56

195 80

145 67

165 70

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

190 8 eerste helft 2006


Voor een deel heeft de lage opname over de eerste helft van 2006 overigens een administratieve oorzaak. Veel transacties worden pas later aangemeld, waardoor deze alleen in de jaaropnamecijfers worden meegenomen. Daarnaast zijn er veel marktbewegingen die niet in de cijfers zijn terug te vinden. Het gaat dan om kooptransacties en transacties van bedrijfsruimte kleiner dan 750 m2, marktsegmenten die op dit moment in beweging zijn. De kleinere koopeenheden van zo’n 250 m2 die momenteel gebouwd worden in De Wetering en in Overvecht voorzien in een behoefte. Op de huurmarkt was er jarenlang geen Utrechts aanbod in dit segment, waardoor veel bedrijfjes uitweken naar bijvoorbeeld Houten. De voorkeur van de kleinere ondernemer voor koop zit hem vooral in het feit dat zij het eigen bedrijfspand zien als een spaarpotje (oudedagvoorziening). Als gevolg van de recente opleving van de economie zijn banken eerder bereid om bedrijfsinvesteringen te financieren. Bovendien is door de lage rentestand kopen op dit moment goedkoper dan huren.

51


Ook in de regio Utrecht blijft de marktsituatie ruim Na een korte opleving in 2004 is de bedrijfsruimtemarkt in de regio Utrecht het afgelopen jaar weer verruimd. Dit is het gevolg van een kleine daling van de opname (naar 115.000 m2) die samengaat met een toename van het aanbod van (290.000 m2 naar 350.000 m2). Het gecombineerd effect van beide ontwikkelingen zorgt voor een aanbod-opnameratio van 3,0. Dit is duidelijk hoger dan in 2004 (2,1), maar wel lager dan in 2003 (3,4). Voor 2006 wordt geen verbetering in de marktsituatie verwacht, wat ook blijkt uit de ontwikkelingen in de eerste helft van 2006. Voor een niet onbelangrijk deel is de lage opname in de eerste helft van 2006 het gevolg van de lage opname in de stad Utrecht. In de eerste helft van 2006 is 27.000 m2 bedrijfsruimte opgenomen, zo’n 15.000 m2 minder dan in de eerste helft van 2005. Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt regio Utrecht (x 1000 m2 vvo) aanbod eind van het jaar

opname

aanbod/opname

2000 2001 2002 2003 2004 2005

175 236 364 400 290 350

151 140 120 117 136 115

1,2 1,7 3,0 3,4 2,1 3,0

eerste helft 2006

380

27

nvt


Marktsituatie De Wetering en Oudenrijn positief De marktsituatie voor de afzonderlijke Utrechtse bedrijventerreinen is ten opzichte van 2004 niet erg veranderd. Er is daarbij een duidelijk verschil tussen de verschillende bedrijventerreinen. De Wetering Noord is inmiddels geheel uitgegeven en heeft zich als bedrijvenlocatie bewezen. Het is een zichtlocatie (A2) die goed bereikbaar is en een duidelijk profiel heeft. Het betreft een hoogwaardig terrein dat specifieke eisen stelt aan de bebouwing en de gebruikers. Hoewel niet alle partijen hier altijd even gelukkig mee waren, is het terrein toch relatief voortvarend uitgegeven. Eind 2005 werd in De Wetering geen bedrijfsruimte aangeboden. Medio 2006 is er weer sprake van enig aanbod. Op Oudenrijn zijn aanbod en opname in balans. Zowel eind 2005 als medio 2006 was het aanbod zo’n 12.500 m2. Slechts een klein deel van het aanbod is door makelaars als incourant bestempeld. In 2005 is 11.500 m2 bedrijfsruimte opgenomen. Lageweide en Overvecht maken moeilijke tijd door Lageweide is veruit het grootste bedrijventerrein in Utrecht. Naast bedrijfsruimte is een deel van het terrein ingevuld met kantoren (met name langs de A2). Op Lageweide wordt de meeste bedrijfsruimte in de stad aangeboden (106.000 m2) en tevens het grootste metrage incourant aanbod. Overigens is op Lageweide in 2005 ook de meeste bedrijfsruimte opgenomen. De helft van de totale Utrechtse opname in 2005 was op Lageweide (36.800 m2). Bij die rol van Lageweide in vraag en aanbod speelt uiteraard mee dat het gaat om het grootste bedrijventerrein, met ruim veertig procent van het in gebruik zijnde kaveloppervlak. De aanbodsituatie is inmiddels verbeterd, omdat zich voor diverse panden nieuwe huurders hebben gemeld. Hierbij zijn ook panden die al enige tijd leegstonden. We kunnen niettemin vaststellen dat Lageweide het in de huidige markt moeilijk heeft. Een probleem is dat relatief veel panden niet meer voldoen aan de huidige eisen die gesteld worden aan

52


bouwhoogte, vloerbelasting, vrije draaicirkels en uitstraling. Daarnaast speelt op Lageweide de gecombineerde bestemming van een aantal gebouwen (bedrijfsen kantoorruimte) een rol in de slechte verhuurbaarheid van deze panden. Het terrein is volledig uitgegeven zodat bedrijven die willen uitbreiden naar een ander terrein moeten uitwijken. Ook Overvecht maakt als bedrijfslocatie een moeilijke tijd door. Deels spelen hier dezelfde oorzaken als op Lageweide. Het al hoge aanbod is het afgelopen halfjaar gestegen (medio 2006 zo’n 32.000 m2). Tweederde hiervan is als incourant te bestempelen. De opname blijft duidelijk achter bij het aanbod. Het uitbreidingsdeel van Overvecht is met succes ingevuld en inmiddels helemaal uitgegeven. In paragraaf 4.3 is aandacht besteed aan de inzet van de gemeente, met steun van andere overheden, om de kwaliteit en daarmee de marktpositie van Lageweide en Cartesiusweg te verbeteren. Naast het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte gaat het daarbij om de kwaliteit van panden en het tegengaan van leegstand. Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied in 2005 en 2006 (m2) aanbod eind 2005

aanbod medio 2006

incourant aanbod medio 2006

opname 2005

opname eerste helft 2006

De Wetering Lageweide Oudenrijn Overvecht elders in de stad

0 108.500 12.900 21.600 27.000

9.500 106.000 12.500 32.000 30.000

0 42.100 2.800 20.900 24.700

4.900 36.800 11.500 7.200 9.200

0 4.300 1.000 2.100 800

totaal Utrecht

170.000

190.000

90.500

70.000

8.000


Bijna de helft van het aanbod is incourant Van het bedrijfsruimteaanbod medio 2006 is bijna de helft (48%) door makelaars als incourant bestempeld. Het gaat om ruim 90.000 m2. Dit is aanmerkelijk meer dan een jaar geleden (38%). Enige nuancering is hierbij op zijn plaats. Evenals vorig jaar bestaat een groot deel van het metrage incourant aanbod uit slechts een tweetal panden. Eén op Kanaleneiland (15.000 m2) en één op Lageweide (28.000 m2). Deze laatste betreft een pand met een aanzienlijke kantoorcomponent, die vanwege het bestemmingsplan niet separaat verhuurd mag worden. Dit pand is in de tweede helft van 2006 (dus na de peildatum) in zijn geheel verhuurd.

53


Eersteklas huurprijzen iets gestegen Na enige jaren waarin de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte gelijk zijn gebleven op een niveau van € 55, zijn deze het afgelopen halfjaar weer iets gestegen. Dit hangt samen met de kwalitatieve schaarste op de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt. In de andere grote steden stegen de eersteklas huren niet. De huurprijzen in Utrecht blijven iets achter bij die in Den Haag en Rotterdam, waar € 60 en € 61 betaald wordt. Amsterdam ligt met een eersteklas huurprijs van € 68 duidelijk hoger. In de regio liggen de huurprijzen een fractie lager dan in Utrecht. Houten (€ 53) en Nieuwegein (€ 52) komen het dichtst bij Utrecht in de buurt. Maarssen, waar de eersteklas huurprijs het afgelopen halfjaar met drie euro daalde naar € 45 heeft een afwijkend huurniveau. Hier wordt door makelaars overigens het komend jaar een verdere daling verwacht. De huurprijzen in de andere regiogemeenten en grote steden blijven naar verwachting het komend jaar gelijk. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten en G3 (€ per m2 per jaar) 2003

2004

2005

medio 2006

verwachting 2006/2007

Houten Maarssen Nieuwegein

56 52 53

53 51 52

53 48 51

53 45 52

gelijk daling gelijk

Utrecht

55

55

55

57

gelijk

Amsterdam Den Haag Rotterdam

70 60 61

70 60 61

68 60 61

68 60 61

gelijk gelijk gelijk


De huurprijzen zijn overigens exclusief incentives die volgens makelaars in de huidige ruimte markt tot zo’n drie maanden huurvrij kunnen oplopen. Andere bronnen (zoals Heijkoop & Tromp, 2006) hebben het over zes tot negen maanden huurvrij voor bestaande bedrijfsruimte. Bandbreedte vrije markt huurprijzen bedrijfsruimte per bedrijventerrein (in € per m2) De Wetering Lageweide Oudenrijn Overvecht

2003

2004

2005

medio 2006

50-57 35-55 35-55 30-55

50-57 35-55 33-52 30-50

53-58 35-55 35-54 30-50

53-60 35-55 35-54 30-48


Huurprijzen Lageweide en Overvecht blijven onder druk Op Lageweide en Overvecht blijven de huurprijzen het komend jaar onder druk. Dit heeft te maken met het grote aanbod op deze locaties. In het afgelopen jaar zijn de huurprijzen voor bedrijfsruimte op de afzonderlijke bedrijventerreinen slechts marginaal veranderd. Op De Wetering nam de bovengrens van de bandbreedte toe naar € 60. Met een ondergrens van € 53 is De Wetering veruit de duurste locatie in Utrecht. In Oudenrijn is de bovengrens in de loop van 2005 gestegen naar € 54. De eerste helft van 2006 zijn de huren hier constant gebleven. In Overvecht zijn de huurprijzen in de eerste helft van 2006 met twee euro naar beneden bijgesteld. Op Lageweide bleven de huurprijzen het afgelopen jaar onveranderd en liggen tussen € 35 en € 55.

54


Utrechtse bedrijventerreinen A27

A2

Maarssen

OVERVECHT HAARRIJN

LAGEWEIDE

DE WETERING

Vleuten

Utrecht Overvecht

CARTESIUSWEG

Terwijde

A28 RIJNSWEERD

Utrecht CS

STRIJKVIERTEL

OUDENRIJN

KANALENEILAND Utrecht Lunetten

NIEUWERIJN

A12

Bunnik OUDENRIJN

A12

LUNETTEN

A2

A27 5 kilometer © GEOGRAFIEK, 2006

4.3

Uitgifte en planvoorraad bedrijventerreinen Gemiddelde uitgifte in 2005 (9,8 ha) Met de uitgifte in 2005 van 9,8 ha bedrijventerrein zit de stad op het langjarig gemiddeld uitgifteniveau. Er is sprake van uitgifte als er tenminste een intentieovereenkomst is getekend. Het oppervlak bouwrijp bedrijventerrein in de stad –dat dus direct uitgeefbaar is– was begin 2005 niet zoveel anders dan in voorgaande jaren. Bij het gemiddeld uitgifteniveau hebben we het over 9,5 ha per jaar, gerealiseerd in de periode vanaf 1997, toen de uitgifte in Leidsche Rijn begonnen is. In 2004 was er een hogere uitgifte, maar daarbij speelt dat toen een overeenkomst over The Wall (5,4 ha) in De Wetering Zuid is bereikt. De nadere invulling van The Wall (welke formules komen er in) is overigens nog niet bekend. In de provincie Utrecht is in 2005 ongeveer net zoveel uitgegeven als in 2004, namelijk ongeveer 30 ha. Daarmee is het aandeel van de stad Utrecht wat gedaald. Marktpartijen spreken evenwel nog steeds over een gunstige concurrentiepositie van Utrechtse bedrijfslocaties. Het gaat met name om de uitstraling van de nieuwe terreinen in Leidsche Rijn. De oude terreinen zijn gevoelig voor concurrentie van de nieuwe, want “veel bedrijven willen er tegenwoordig netjes bijzitten.”

55


Bouwrijp en uitgegeven bedrijventerrein gemeente Utrecht (ha netto) bouwrijp per 1 januari

uitgegeven

18,6 14,9 14,6 7,5 25,0 52,5 36,7 43,3 41,1 42,2 46,8

3,7 0,3 11,7 5,0 5,0 21,2 8,2 6,3 2,9 15,7 9,8

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Bron: Gemeente Utrecht; Provincie Utrecht

Dat oude terreinen als Lageweide en Cartesiusweg gevoelig zijn voor uitstroom van bedrijven naar nieuwe terreinen heeft de aandacht van de gemeente Utrecht en de hogere overheden. Daarom wordt, met steun van de provincie en het rijk de komende jaren €15 miljoen geïnvesteerd in het verbeteren van de kwaliteit van deze terreinen. Lageweide staat op de zogenoemde Topperlijst van het ministerie van Economische Zaken, en komt daarmee in aanmerking voor rijkssubsidie voor herstructurering van het terrein.

x x x x

Meer gespreide uitgifte Vergeleken met 2004 is de uitgifte in 2005 wat gelijkmatiger verdeeld over de Utrechtse bedrijventerreinen. Van een meer gespreide uitgifte is zeker sprake als we ook kijken naar de eerste helft van 2006: 1,0 ha in Overvecht Noord 0,2 ha in Lunetten 4,0 ha in Oudenrijn 2,1 ha in De Wetering. In totaal gaat het om 7,3 ha, waarmee het uitgiftetempo hoog blijft. In Nieuwerijn is de eerste helft van 2006 geen uitgifte meer gerealiseerd. Marktpartijen zijn nog steeds niet enthousiast over de formule met 30 tot 50% bedrijfsruimte, dus maximaal 70% kantoorruimte. Feit is wel dat van de in totaal 25,2 ha uitgeefbaar oppervlak inmiddels 13,2 ha is uitgegeven. Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (ha netto) 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Lageweide Overvecht Noord De Wetering Nieuwerijn Oudenrijn Vleuterweide RWZI Lunetten

2,0 1,5 1,5

1,5 2,4 6,3 10,0 1,0

0,1 1,9 3,7 1,5 1,0 -

2,2 0,4 3,7 -

2,9 -

12,1 3,6 -

5,1 4,4 0,3 -

totaal

5,0

21,2

8,2

6,3

2,9

15,7

9,8


De uitgifte in 2005 in De Wetering was nog verdeeld over Noord en Zuid. Eind 2005 was De Wetering Noord (met een profiel modern gemengd; minimaal 70% bedrijfsruimte) volledig uitgegeven. Medio 2006 zijn ook bijna alle overeenkomsten bevestigd met een uitgiftecontract. De uitgifte van 2,1 ha in de eerste helft van 2006 heeft dus volledig betrekking op De Wetering Zuid. Dit terrein

56


heeft een hoogwaardig profiel, dat wil zeggen dat het gaan om kavel met een bebouwing die bestaat uit een bedrijfsruimtecomponent van 30-70%. Bouwrijp terrein neemt af Voor het eerst sinds jaren komt het oppervlak bouwrijp bedrijventerrein in de stad weer onder de veertig hectare. Er is in 2005 geen bouwrijp terrein toegevoegd, waarmee het totaal met 11,5 ha gedaald is. Naast de 9,8 ha uitgifte gaat het om 1,7 ha bestemmingsverandering. In 2005 is 1,7 ha bedrijventerrein in De Wetering Zuid overgegaan naar een kantoorbestemming. Samen met de uitgifte van 5,1 ha is het in De Wetering nog uitgeefbaar oppervlak 6,8 ha kleiner geworden. Bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari in ha netto) 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Lageweide Overvecht Noord De Wetering Nieuwerijn Oudenrijn Vleuterweide RWZI Lunetten

2,0 7,5 23,0 18,5 1,5

0,5 5,1 16,0 6,1 8,5 0,5

0,4 3,2 12,6 19,1 7,5 0,5

0,4 1,0 11,7 20,0 7,5 0,5

0,4 1,0 12,8 20,0 7,5 0,5

0,4 1,0 21,0 16,4 7,5 0,5

0,4 1,0 14,2 12,0 7,2 0,5

totaal Bron: Gemeente Utrecht

52,5

36,7

43,3

41,1

42,2

46,8

35,3

Het merendeel van het begin 2006 nog uitgeefbaar oppervlak heeft een hoogwaardig profiel, namelijk de in totaal 26,2 ha verdeeld over De Wetering Zuid en Nieuwerijn. Daarmee kan op een kavel maximaal 70% van de bebouwing als bedrijfsruimte worden gerealiseerd. Daarnaast is er begin 2006 nog 9,1 ha terrein met een profiel modern gemengd, waarop volledige bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd. Medio 2006 is daarvan alweer het merendeel uitgegeven. Plausibel is dat het niet meer beschikbaar zijn van kavels in De Wetering Noord de uitgifte van kavels op andere gemengde bedrijventerreinen bevordert. Herontwikkeling oudere terreinen in voorbereiding Het beschikbaar aanbod bedrijventerrein zou aangevuld kunnen worden door herontwikkeling van bestaande terreinen. Marktpartijen constateren dat oude, leegstaande bedrijfshallen op Lageweide en in Overvecht Noord toe zijn aan sloop en vervanging door aantrekkelijke nieuwbouw. Zolang er nog voldoende mogelijkheden zijn voor nieuwe kavels, zal dit niet zo snel gebeuren. Het hangt dan niet alleen af van het aanbod in Utrecht, maar ook van het aanbod in de regio. Dicht bij Utrecht is vooral het aanbod in Houten van belang. In het Ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht 2006-2020 (Gemeente Utrecht, maart 2006) is als ontwikkelingsstrategie geformuleerd om gedurende de planperiode in te zetten op herstructurering en herontwikkeling van Lageweide en Cartesiusweg. Het herstructureringsprogramma richt zich op investeringen in de openbare ruimtes en het waar mogelijk wegnemen van knelpunten, primair om de terrein te optimaliseren voor de zittende bedrijven. Specifiek gaat aandacht uit naar de havenfunctie van Lageweide. Naast de functie als ge-

57


mengd bedrijventerrein en voor kantoren, heeft Lageweide als enige in de regio een belangrijke functie voor bedrijven in de zwaardere hindercategorieën. Die bedrijven maken gebruik van de havens aan het Amsterdam-Rijnkanaal. Met die havens, aangesloten op het spoor, is ook een belangrijke overslagfunctie tussen spoor en binnenvaart verbonden. Investeren in Lageweide betekent onder meer het optimaliseren van de havenfunctie. In overleg met eigenaars/beleggers zal worden gestreefd naar het tegengaan van leegstand, door het opknappen en eventueel slopen van verouderde bedrijfspanden. Volgens marktpartijen heeft met name de strook langs de A2 op Lageweide potentie voor herontwikkeling. Op Lageweide, Cartesiusweg, en ook op de terreinen Overvecht Noord en Oudenrijn zal ook worden gezocht naar inbreidingslocaties. Het Cartesiuswegterrein kan een functie gaan vervullen als broedplaats voor creatieve ondernemers in het MKB. Weinig direct uitgeefbaar modern gemengd terrein De nog uit te geven planvoorraad oogt ruim, maar is voor tweederde nog niet beschikbaar voor uitgifte. Het duurt nog tenminste enkele jaren voor het nu beperkte aanbod van terrein met een profiel modern gemengd noemenswaardig zal worden aangevuld. Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht (per 1 januari 2006) bruto opp.

netto opp.

netto reeds uitgegeven

nog uit te geven planvoorraad

waarvan bouwrijp

Lageweide * Oudenrijn ** De Wetering *** Overvecht Noord Cartesiusweg Nieuwerijn (Papendorp) Haarrijn Strijkviertel Demkade Park Voorn RWZI Vleuterweide Kanaleneiland Lunetten

216,0 94,0 64,0 44,0 40,0 38,0 20,0 75,0 8,4 7,0 6,0 9,8 5,0

154,0 67,0 51,2 36,0 31,0 25,2 14,0 42,0 5,4 6,0 4,0 7,9 3,0

153,6 56,8 37,1 35,0 31,0 13,2 5,4 6,0 1,5 7,9 2,5

0,4 10,2 14,2 1,0 12,0 14,0 42,0 2,5 0,5

0,4 7,2 14,2 1,0 12,0 0,5

totaal

627,2

446,6

350,0

96,8

35,3

Bedrijventerrein

Bron: Gemeente Utrecht * Inclusief deel Maarssenbroek dat eerst bij Maarssen hoorde. ** Van totale uitbreiding met 25 ha is 21 ha ontwikkeld als bedrijventerrein, en de rest als kantoorlocatie. *** Inclusief RWZI De Wetering. Het netto oppervlak is exclusief de 5,3 ha met een ziekenhuisbestemming en de 2,9 ha met een kantoorbestemming.

Medio 2006 bevindt het nog beschikbare modern gemengde terrein zich voornamelijk op Oudenrijn, dat nu volledig bouwrijp is gemaakt. Door de uitgifte in de eerste helft van 2006 is er echter nog maar 6,2 ha uitgeefbaar terrein over. In Overvecht Noord is de nog resterende 1,0 ha uitgegeven, maar kan nog 0,9 ha worden toegevoegd en daarna voor uitgifte beschikbaar komen. Het gaat om een kavel nabij de Floridadreef. Voor grootschaliger aanvullingen op het aanbod van modern gemengd terrein is het wachten op Haarrijn en Strijkviertel. Aan de 14 ha uitgeefbaar terrein op Haarrijn is een logistieke functie toegedacht. Het terrein kan naar verwachting in 2007 bouwrijp worden gemaakt, zodat in 2008 kan worden gestart met de uitgifte. Strijkviertel wordt in de markt gezet als een no-nonsense locatie. De 42 ha van Strijkviertel kan vanaf 2009 op de markt komen.

58


Voor de komende jaren kan er in Utrecht enige krapte gaan ontstaan aan uitgeefbare kavels met een profiel modern gemengd bedrijventerrein. Vanaf 2009 is er weer voldoende aanbod. Op langere termijn – in ieder geval na 2010 – kan Rijnenburg op de markt komen, maar daarover vindt nog nadere besluitvorming plaats.

59


60


5 Leidsche Rijn

x x x x

x

5.1

x x x

Tweederde kantoorruimte Papendorp uitgegeven. De Wetering Noord volledig uitgegeven. Uitgifte De Wetering Zuid loopt. Leidsche Rijn heeft belangrijke opvangfunctie voor kantoren en bedrijven uit de stad. Kantoren komen zeer overwegend uit de stad. Bij kantoorachtige bedrijvigheid en bedrijfsruimte komt een groter deel van buiten de stad. Dit geldt met name voor bedrijfsruimte. Hiervan komt ook nog een kwart van buiten de regio. Nog beperkt uitgeefbaar oppervlak bedrijventerrein met een modern gemengd profiel.

Stand ontwikkeling medio 2006 Tweederde kantoorruimte Papendorp uitgegeven Per medio 2006 is van de 346.000 m2 in Papendorp uit te geven bruto vloeroppervlak (bvo) kantoorruimte tweederde (68,1%) uitgegeven. Dat wil zeggen dat tenminste een intentieovereenkomst is getekend. Het gaat om 235.700 m2 bvo, die als volgt is verdeeld: 162.500 m2 bvo is opgeleverd, en dat is 20.500 m2 bvo meer dan medio 2005; 24.500 m2 bvo is in aanbouw genomen, verdeeld over De Taats Zuid, de kantorenstrook van Nieuwerijn en het kleinschalige kantorenpark Groenewoud; voor 48.700 m2 bvo is een overeenkomst gesloten. Het grootste deel daarvan is de gebiedsontwikkeling in De Taats Zuid, bestemd voor verschillende gebruikers. Er is al een aantal jaren een intentieovereenkomst, maar de ontwikkelaar wacht met de bouw totdat (voldoende) gebruikers zijn gevonden. Papendorp is niet meer het enige deelgebied van Leidsche Rijn waar kantoren worden ontwikkeld. Op De Wetering Zuid zijn enkele kantoorkavels waarvan de uitgifte is gestart. Meer in detail zien we voor Papendorp in de periode medio 2005 tot medio 2006 de volgende ontwikkelingen: - in De Taats Zuid is nog steeds 20.000 m2 bvo beschikbaar - in Groenewoud is 2.000 m2 bvo opgeleverd. De komende jaren zal nog 3.000 m2 bvo worden opgeleverd - in de kantorenstrook van Nieuwerijn Zuid is 6.000 m2 bvo in aanbouw genomen. Na oplevering is deze strook volledig ingevuld - in Nieuwerijn Noord is nu voor de eerste 7.700 m2 bvo een intentieovereenkomst getekend. - in De Taats Noord is 18.500 m2 bvo opgeleverd voor eigen gebruik. Met een totaal gepland volume van circa 92.000 m2 bvo, is er nog een groot uitgeefbaar metrage. Naast de kantoorontwikkeling wordt in De Taats Noord een hotel gebouwd, waarvoor juli 2005 een overeenkomst is gesloten. Weinig verandering in herkomst kantoren Papendorp De verdeling van de kantoormeters in Papendorp naar herkomst van de bedrijven, is niet zoveel anders dan een jaar eerder. Kanaleneiland en Rijnsweerd zijn verreweg de belangrijkste herkomstgebieden. Ook met de verplaatsing vanuit Lageweide is een behoorlijk metrage gemoeid. Daarmee gaat het voor 94% om verplaatsingen binnen de stad.

61


De ICT blijft met een aandeel van 71% de belangrijkste branche in Papendorp. Daarna komt de zakelijke dienstverlening met een aandeel van 20% en de medische dienstverlening met 9% van het kantooroppervlak. De gegevens over herkomst en branche gaan over 190.400 m2 bvo van de in totaal uitgegeven 235.700 m2 bvo. Bij de overige meters gaat het om ontwikkelingen, zoals de gebiedsontwikkeling in De Taats Zuid, waarvoor nog geen gebruikers bekend zijn. Herkomst en sector vestigers kantoren Papendorp, medio 2006 (m2 bvo)*

Rijnsweerd Kanaleneiland Lageweide overig Utrecht regio buiten regio nieuwvestiging totaal

zakelijke

medische

ICT

dienstverlening

dienstverlening

totaal

50.000 80.000 1.000 4.000 -

3.000 9.300 18.500 1.000 2.000 3.100 2.000

16.500 -

53.000 105.800 18.500 2.000 6.000 3.100 2.000

135.000

38.900

16.500

190.400

Bron: Gemeente Utrecht * opgeleverd, in aanbouw, of intentieovereenkomst bereikt

Sprong in oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte Papendorp Per medio 2006 is van de kantoorachtige bedrijfsruimte (30-50% bedrijfsruimte) in Papendorp 115.300 m2 bvo uitgegeven. Dat is niet zoveel meer dan een jaar eerder, maar er is inmiddels wel een veel groter metrage opgeleverd.

x x

x

62

De ontwikkelingen ten opzichte van medio 2005 zijn: in de eerste helft van 2006 is in Nieuwerijn Noord 24.000 m2 bvo opgeleverd. Voor heel Papendorp is de oplevering van kantoorachtige bedrijfsruimte daarmee op 66.200 m2 bvo gekomen; eveneens in Nieuwerijn Noord is 20.000 m2 bvo in aanbouw genomen. Het volume in aanbouw bedraagt nu 27.000 m2 bvo, verdeeld over De Cope Zuid en Nieuwerijn Noord; voor 3.000 m2 bvo is het afgelopen jaar een intentieovereenkomst gesloten, maar is nog niet met de bouw begonnen. In totaal is er nu voor 22.100 m2 bvo een intentieovereenkomst. Daarvan is in De Cope Zuid 3.000 m2 bvo bestemd voor bedrijfsen kantoorruimte in combinatie met een parkeergarage met een capaciteit van ongeveer 450 parkeerplaatsen. In Nieuwerijn Zuid gaat het voor 9.100 m2 bvo om een gebiedsontwikkeling die in fasen zal worden opgeleverd. Inmiddels is het grootste metrage opgeleverd in Nieuwerijn Noord, en daar is met de 20.000 m2 bvo in aanbouw en 10.000 m2 bvo waarvoor een overeenkomst is getekend, ook het meest in ontwikkeling.


Voor 102.200 m2 bvo is de herkomst en de branche van het bedrijf bekend. Uitgedrukt in vierkante meters vloeroppervlak is 68% binnen de stad verhuisd, met Kanaleneiland en Lageweide als belangrijkste herkomstgebieden. Van de 32% van buiten de stad komt het meeste uit de regio. Bij de kantoorachtige bedrijfsruimte komt dus en veel groter deel van buiten de stad dan bij de zuivere kantoren. Het is nog wel zeer overwegend een regionale markt. De ICT-branche en handel en reparatie (in de autobranche) zijn de belangrijkste branches, gevolgd door de zakelijke dienstverlening. Herkomst en sector vestigers kantoorachtige bedrijfsruimte medio 2006 (m2 bvo)*

Kanaleneiland Lageweide overig Utrecht regio buiten regio totaal

ICT

bouw, project ontwikkeling

handel en reparatie

zakelijke dienst verlening

onderwijs en gezondheidszorg

24.000 4000 -

2.250 -

16.000 -

3.250 11.000 -

1.500 7.300

totaal 31.000 31.000 7.300

7.000 -

1.900 -

8.500 8.500

7.000 -

-

24.400 8.500

35.000

4.150

33.000

21.250

8.800

102.200

Bron: Gemeente Utrecht * opgeleverd, in aanbouw, of intentieovereenkomst bereikt

x x x

In De Wetering Noord nog een paar contracten te tekenen Medio 2006 is de netto uitgeefbare 29,5 ha bedrijventerrein van De Wetering Noord volledig uitgegeven. Ongeveer 26 ha is opgenomen door de markt en de rest is conform de reservering overgedragen aan de RWZI (rioolwaterzuiveringsinstallatie). Het afgelopen jaar, van medio 2005 tot medio 2006, is er veel gebeurd: op 17.500 m2 kaveloppervlak is de bedrijfsbebouwing opgeleverd op 37.100 m2 kaveloppervlak is met de bouw begonnen voor de laatste 25.850 m2 kaveloppervlak is een intentieovereenkomst getekend, en merendeels ook al een uitgiftecontract. Voor slechts een paar kavels moet de intentieovereenkomst nog worden omgezet in een uitgiftecontract. Herkomst en sector vestigers De Wetering Noord, medio 2006 (in m2 kaveloppervlak)*

installatie

industrie, nuts

handel en reparatie (incl. garagebedrijf)

Overvecht Lageweide Kanaleneiland overig Utrecht Utrecht divers

4.400 -

13.250 -

24.600 3.750 12.800 6.500

25.400 6.000 -

4.900 14.600 16.500 -

54.900 42.000 16.500 12.800 6.500

regio buiten regio nieuwvestiging

9.000 -

10.000 800

25.250 24.100 -

30.100 12.300 -

-

55.350 55.400 800

13.400

24.050

97.000

73.800

36.000

244.250

bouw,


* exclusief de in 1998 aan de RWZI uitgegeven kavel

63


transport en opslag

technisch diensteen

totaal

Voor 244.250 m2 kaveloppervlak is de herkomst en branche van de bedrijven bekend. Daarnaast is nog 16.200 m2 kaveloppervlak uitgegeven aan ontwikkelaars en zijn er nog geen gebruikers bekend. In de brancheverdeling ligt het accent op handel en reparatie (40%) en transport en opslag (30%). Dat beeld is de laatste jaren niet veranderd. Opvallend groot is het deel dat is ingevuld door bedrijven van buiten de stad, namelijk 45%, waarvan weer ongeveer de helft uit de regio. Binnen Utrecht zijn Overvecht en Lageweide de belangrijkste herkomstgebieden. Uitgifte De Wetering Zuid loopt Van de 29,9 ha netto uitgeefbaar oppervlak van De Wetering Zuid heeft al een groot deel een invulling gekregen: 5,3 ha wordt gebruikt door het Mesos ziekenhuis, 5,4 ha is uitgegeven voor realisatie van The Wall en 2,9 ha heeft een kantoorbestemming gekregen. Voor de resterende 16,3 ha bedrijventerrein met een hoogwaardig profiel (tot 70% kantoorfunctie) loopt de uitgifte. Medio 2006 is wat betreft de kantoormeters voor de eerste 24.000 m2 bvo een intentieovereenkomst getekend. Van het bedrijventerrein is 4,3 ha uitgegeven, waarvan op 0,7 ha met de bouw is begonnen.

5.2

Planvoorraad medio 2006 Kantoren: 29% plannen opgeleverd, of wordt zeker ontwikkeld Van de kantoorontwikkeling in Leidsche Rijn is medio 2006 bijna 29% opgeleverd of zeker (jaar van oplevering bekend). Het merendeel daarvan speelt zich af in Papendorp. Begin 2006 is ook in De Wetering Zuid de ontwikkeling van kantoorruimte van start gegaan, met een intentieovereenkomst voor de bouw van een kantoor voor eigen gebruik. Voor Papendorp is het gedeelte waarvoor de oplevering nog onzeker is gedaald van 42,5% per medio 2005 naar 39% medio 2006. Kantoorontwikkeling Leidsche Rijn, peildatum medio 2006 (m2 bvo) opgeleverd

zeker

waarschijnlijk

onzeker

totaal

Papendorp De Wetering Zuid Leidsche Rijn Centrum overig Leidsche Rijn

162.500 0 0 0

39.200 24.000 0 0

10.000 0 0 0

134.650 31.000 320.000 60.000

346.350 55.000 320.000 60.000

kantoren

162.500

63.200

10.000

545.650

781.350

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Wat de kantoorontwikkeling elders in Leidsche Rijn betreft, is de oplevering nog onzeker. De 320.000 m2 bvo in het stadscentrum zal in ieder geval pas na 2010 worden gebouwd. De overige 60.000 m2 kan mogelijk in 2008 en 2009 worden opgeleverd. Kantoorachtige bedrijfsruimte: 64% opgeleverd, of wordt zeker ontwikkeld Het nu geplande metrage, de gerealiseerde plus nu bekende plannen, telt op tot ruim 166.000 m2 bvo. Daarnaast zijn er nog vier kavels beschikbaar, waarmee het uiteindelijk te realiseren metrage nog beduidend hoger uit zal komen.

64


Ontwikkeling kantoorachtige bedrijvigheid Leidsche Rijn, peildatum medio 2006 (m2 bvo) Papendorp

opgeleverd

zeker

waarschijnlijk

onzeker

totaal

71.700

35.350

11.700

47.800

166.550

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht

Van het geplande metrage is 64% opgeleverd dan wel is het jaar van oplevering zeker. Oplevering van de zekere plannen is verdeeld over de tweede helft van 2006, en over 2007 en 2008. Voor de onzekere plannen wordt de realisatie op zijn vroegst in 2007 en 2008 verwacht. Ten opzichte van medio 2005 is het totaal van opgeleverde plus zekere plannen niet groter geworden. Een deel van de toen zekere plannen is inmiddels opgeleverd. Bedrijventerreinen: 37% tot 43% uitgegeven De planvoorraad nog uit te geven bedrijventerrein is sinds medio 2005 met 4,5 ha gedaald. Medio 2006 bedraagt het nog uit te geven oppervlak in Leidsche Rijn 84,7 ha. Van de totale capaciteit is nu 41% uitgegeven. In de verbeterde economische conjunctuur van de laatste paar jaar lag het uitgiftetempo op 10-15 ha per jaar. Dat er inmiddels geen terrein met een modern gemengd profiel meer uitgeefbaar is, kan tot een terugval in uitgifte leiden. Een hoger uitgifteniveau komt dan weer in beeld bij het op de markt brengen van Haarrijn en later Strijkviertel. Stand medio 2006 van uitgifte bedrijventerrein Leidsche Rijn (ha netto) uitgegeven Papendorp, Nieuwerijn De Wetering Haarrijn Strijkviertel Park Voorn RWZI Vleuterweide

uitgifte vanaf

medio 2006

nog uit te geven

totaal

2001 2000 2008 2009 n.v.t. 1999

13,2 37,1 0,0 0,0 6,0 1,5

12,0 14,2 14,0 42,0 0,0 2,5

25,2 51,3 14,0 42,0 6,0 4,0

57,8

84,7

142,5


65


66


6 Bedrijfsverzamelgebouwen

x

x x

6.1

De bezettingsgraad van alle dertien bedrijfsverzamelgebouwen, een enkele uitgezonderd, is in 2006 verder gestegen en is nu hoog tot zeer hoog. Van leegstand blijkt niet of nauwelijks sprake. De huurprijzen in de bedrijfsverzamelgebouwen zijn het afgelopen jaar (licht) gestegen. Gezien de bloeiende economie ligt een verdere toename in het verschiet. Voorgaande punten, de steeds grotere flexibiliteit en mobiliteit van moderne werknemers en de grote ruimtevraag naar kleine kantoorunits, maken duidelijk dat er ruimte is voor nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht.

Inleiding Er zijn in Utrecht de afgelopen twee decennia jaar dertien zogenoemde bedrijfsverzamelgebouwen tot stand gekomen met een totaal netto verhuurbaar oppervlak van ruim 41.000 m2. Zo'n 55% van dit vloeroppervlak is vanaf 1999 beschikbaar gekomen, waaronder in de bedrijfsverzamelgebouwen Vondelparc en Lombok. Deze liggen verspreid over de stad Utrecht. Onder een bedrijfsverzamelgebouw wordt hier verstaan; een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Een meer uitgebreide beschrijving en afbakening van dit specifieke vastgoedsegment staat beschreven in bijlage 5. Van de dertien bedrijfsverzamelgebouwen hebben er negen een algemene functie, voor een breed scala van kleinschalige ondernemingen. De andere vier hebben een specifiek concept en/of een specifieke doelgroep. Hieronder wordt in kort bestek de meest recente stand van zaken gegeven voor deze gebouwen.

6.2

Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen Doelgroep en kenmerken Van de bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zeven expliciet gericht op starters en doorstarters. Het betreft de complexen Hooghiemstra, Vondelparc, Office2start Business Centre - Utrecht, Ultra Trajectum, Lombok, Lumax en Vechtenstein. Bij deze doelgroep gaat het om kleine ondernemers die vanuit informele huisvesting door willen schuiven naar officiële bedrijfshuisvesting. Zes van de negen algemene bedrijfsverzamelgebouwen, Element, Hooghiemstra, Vechtenstein, Vondelparc, Lombok en Lumax zijn met financiële steun van de overheid gerealiseerd. Het Lumaxgebouw is eigendom van de gemeente Utrecht. De negen gebouwen hebben een totaal netto verhuurbaar vloeroppervlak van 31.600 m2. Het bruto vloeroppervlak is ongeveer eenderde hoger en bedraagt circa 42.000 m2. Vijf gebouwen, samen ruim de helft van het verhuurbaar vloeroppervlak, zijn bestemd voor een zuivere kantoorfunctie. Bij de andere vier, Hooghiemstra, Vechtenstein, Office2start Business Centre – Utrecht en Trade Point, zijn er meer gebruiksmogelijkheden.

67


Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per oktober 2006 Kantoor/

Ondernemerscentrum Element Bedrijvencentrum Hooghiemstra Bedrijvencentrum Vechtenstein Office2start Business Centre - Utrecht Ultra Trajectum Bedrijvencentrum Vondelparc Bedrijvencentrum Lombok Lumax

jaar

Bedrijf/

verhuurbaar oppervlak

oplevering

Combinatie

(m netto)

(m netto)

aantal units

1987/1989 1990 1993 1995 1997 2001 2001 2004

C C C B K K K C

3.750 5.130 1.430 5.200 500 5.460 3.790 2.350

24-300 25-175 20-60 25-66 10-60 19-100 21-63 19-110

flexibel 90 25 74 22 82 139 44

2006

B

4.000

25-50

>100

Ondernemerscentrum Trade Point Bron: Gemeente Utrecht

2

grootte units 2

Zoals uit het overzicht van bedrijfsverzamelgebouwen blijkt, is er grote diversiteit naar het aantal verhuurbare units en de minimale en maximale grootte van units. Relatief kleinschalig is het aanbod bij Ultra Trajectum, terwijl Element en Hooghiemstra gemiddeld de grootste units hebben. Het ondernemerscentrum Element gaat het verst in flexibiliteit van gebruik doordat wordt beschikt over een flexibel wandensysteem. Bijna 32 duizend vierkante meter met meer dan 1.000 arbeidsplaatsen Het totale verhuurbare oppervlak in algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht bedraagt momenteel 31.600 m2. In totaal gaat het daarbij om meer dan 600 kantoor- en bedrijfsunits. Uitgaande van een gemiddelde van 30 m2 per arbeidsplaats, betreft dit circa 1.080 arbeidsplaatsen in deze bedrijfsverzamelgebouwen. (Zeer) hoge bezettingspercentages Voor de algemene bedrijfsverzamelgebouwen is de situatie ten opzichte van vorig jaar over het algemeen verder verbeterd. De acht al langer bestaande complexen hebben alle een hoge tot zeer hoge bezettingsgraad, van 95% of meer. Als gevolg van mutaties is er in bijna alle complexen alleen maar sprake van kortdurende frictieleegstand. Het Lumax-complex bijvoorbeeld, dat vorig jaar nog volop ruimte in de aanbieding had, zit nu vol. Niet zelden moeten belangstellenden, vooral degenen die op zoek zijn naar de kleinere units, worden teleurgesteld. De meeste eigenaren/beheerders spreken over een fors aantrekkende belangstelling in 2006. Bedrijfsverzamelgebouw Hooghiemstra kent een duidelijke wachtlijst, waarbij de wachttijd 4 tot 6 maanden bedraagt. Ook de bedrijfsverzamelgebouwen Vondelparc, Lombok en Lumax hebben momenteel (kleine) wachtlijsten, met name voor de kleine gebruikers. Overigens blijkt het hanteren van een wachtlijst voor de vele kleinere ruimtezoekers betrekkelijk. Als zij niet snel terecht kunnen, zoeken zij vaak direct elders naar andere ruimte. Sinds dit jaar is Utrecht een bedrijfsverzamelgebouw rijker. Het gaat om het Ondernemerscentrum Trade Point dat halverwege 2006 haar deuren opende. Het centrum is gevestigd op het bedrijventerrein Lageweide en bevat 4.000 m2 bedrijfsen kantoorruimte. Hiermee is het totale verhuurbare oppervlak in algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht met 14% gestegen. Omdat Trade Point net is opgestart zijn er nog volop ruimten te huur. Van de iets meer dan 100 beschikbare units zijn er momenteel acht verhuurd. Lichte stijging huurprijzen

68


De bloeiende economie biedt verhuurders geleidelijk aan weer meer ruimte om de huurprijzen te verhogen. Het gaat veelal nog om een bescheiden 1-2% huurverhoging volgens het hiervoor geldende prijsindexcijfer. Afhankelijk van de locatie/aantrekkelijkheid van het bedrijfsverzamelgebouw zijn de huurprijzen in enkele bedrijfsverzamelgebouwen in 2006 echter met duidelijk meer dan het prijsindexcijfer verhoogd. In een enkel geval is aangekondigd dat na drie jaar pas op de plaats voor 2007 een huurverhoging met 5% gepland staat. De verder verbeterde marktsituatie voor verhuurders leidt ertoe dat het geven van incentives en het verlenen van huurkortingen minder frequent voorkomt. Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen A27

A2

Maarssen

VECHTENSTEIN

TAMINIAU

TRADE POINT Utrecht Overvecht

OFFICE2START Vleuten

Terwijde

HOOGHIEMSTRA

LUMAX

ZENGEBOUW (REGUS) ULTRA TRAJECTUM

LOMBOK

A28 RIJNSWEERD

Type bedrijfsverzamelgebouw:

HOJEL CITY CENTER (REGUS)

Utrecht CS

THE INCUBATOR (BIOPARTNER CENTER)

richt zich op een breed scala van kleinschalige bedrijven VONDELPARC

richt zich op een specifiek concept of doelgroep richt zich expliciet op (door)startende bedrijven

Utrecht Lunetten

A12

Bunnik OUDENRIJN

Netto verhuurbaar vloeroppervlak: 500m2

A12

ELEMENT LUNETTEN

1000m2 2500m2

A2

A27

5000m2 5 kilometer © GEOGRAFIEK, 2006

Verhuur grotere ruimtes blijft lastig Net als vorig jaar verloopt de verhuur van grotere ruimtes minder soepel. De grote vraag ligt bij ruimtes met 1 of 2 werkplekken, ofwel ruimtes tussen de 20 en 30 m2. Daarboven is de vraag naar ruimtes in bedrijfsverzamelgebouwen minder groot. Met name boven de 50 m2 blijft de verhuur lastig. De verhuur van een aantal ateliers/werkplaatsen in enkele van de bedrijfsverzamelgebouwen blijkt lastig. Dit hangt samen met de aard van de bedrijvigheid waar deze ateliers/werkplaatsen voor bestemd zijn (veelal kunstenaars) en de relatief lage prijs die deze doelgroep wil en kan betalen. Aandacht voor criminaliteit en parkeren van belang Diverse keren wordt door geïnterviewde eigenaren/beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen gewezen op de criminaliteit die hen met regelmaat parten speelt. Hierbij gaat het om fietsendiefstal, inbraken in auto’s, vernielingen, inbraken in hun gebouwen en hangjongeren. Deze signalen

69


onderstrepen het belang van de initiatieven die de gemeente ontplooit in het kader van het programma Bedrijvigheid en Veiligheid. In samenwerking met ondernemers en politie is bij enkele verzamelgebouwen een traject gestart om de veiligheid te verbeteren door gestructureerd maatregelen te treffen. Een tweede aandachtspunt vormt parkeren. De situatie bij de negen algemene bedrijfsverzamelgebouwen blijkt nogal verschillend. Bij diverse gebouwen vormt parkeren geen enkel probleem. Voor andere gebouwen geldt dat de zeer beperkte parkeermogelijkheden in de omgeving of op eigen terrein, (meer dan) opwegen tegen andere locatievoordelen. Bij een tweetal locaties levert het parkeren echter wel een toenemend probleem op. Marktruimte bedrijfsverzamelgebouwen De sterk aangetrokken economie heeft geleid tot (zeer) hoge bezettingspercentages en (licht) gestegen huren in bijna alle bedrijfsverzamelgebouwen. Dat Trade Point in 2006 haar deuren heeft geopend mag dan ook geen verbazing wekken. De behoefte aan nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen groeit. Dit blijkt ook uit interviews waarin diverse keren werd gewezen op de mogelijkheden in de markt voor nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht. Dit zijn duidelijk signalen die aansluiten op hetgeen vorig jaar in de Vastgoedmonitor reeds werd geconstateerd, namelijk dat het van belang is om de ruimtebehoefte van startende en doorstartende bedrijven in de stad voldoende en op een kwalitatief hoog niveau te faciliteren. Bedrijfsverzamelgebouwen worden overigens vaak gerealiseerd in bestaande leeggekomen (oudere) gebouwen. Daarbij is duidelijk dat het succes van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw niet in de laatste plaats afhankelijk is van de locatie en de representativiteit van de omgeving. Een tweetal bedrijfsverzamelgebouwen bijvoorbeeld zou graag willen uitbreiden bij hun locatie, waarvoor echter de mogelijkheden ontbreken.

6.3

Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Doelgroep en kenmerken Van de vier specifieke bedrijfsverzamelgebouwen (zie bijgaand overzicht en voorgaande kaart) zijn de twee Regus-vestigingen en Taminiau Business Service in eerste instantie op het topsegment van de kantoorgebruikers gericht. Het gaat om de verhuur van volledig ingerichte kantoorruimte die nu zelfs vanaf een dag (Regus) of vanaf een uur (Taminiau) kan worden gehuurd. Zowel grootschalige als kleinschalige kantoorgebruikers worden hiermee bediend. Ze bieden een (veel) exclusiever product, met alle mogelijke vormen van ondersteuning, dan de algemene bedrijfsverzamelgebouwen. Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per oktober 2006 Kantoor/

Regus Business Center (Hojel City Center) Regus Business Center (Zengebouw) Taminiau Business Service Life Sciences / Incubator (Biopartner Center)

jaar

Bedrijf/

verhuurbaar oppervlak

oplevering 1994 1999 1991 2004

Combinatie K K K C

(m netto) 1.400 4.400 1.500 2.000

2

aantal units (u) / grootte units 2

(m netto) vanaf 15 vanaf 15 16-50 20-200

werkplekken (w) w: 74 w: 250 u: 40 u: variabel


De twee Regus-vestigingen en Taminiau maken deel uit van een wereldwijde organisatie. De Regus-vestigingen in Utrecht zijn onderdeel van een grote internationale organisatie met het hoofdkantoor in de VS. In Nederland zijn er 23 vestigingen, waaronder 9 in de regio Amsterdam.

70


Taminiau is aangesloten bij de Alliance Business Centers Network met 16 vestigingen in Nederland en 400 vestigingen in 25 landen over de hele wereld. De kantoorruimte van deze drie specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is voorzien van up-to-date infrastructuur en binnen het complex kan flexibel gebruik worden gemaakt van vergaderruimtes en ondersteunende diensten. Van deze formule wordt gebruik gemaakt door zowel grootschalige internationale als kleinschalige bedrijven die geen eigen kantoorruimte in Nederland hebben en door bedrijven die tijdelijk kampen met ruimtegebrek. Er is in totaal 5.000 m2 netto verhuurbaar kantoorvloeroppervlak, verdeeld over 40 units en ruim 300 werkplekken. Het accent ligt op de verhuur van kleine metrages aan een sterk wisselende groep gebruikers. Regus hanteert daarbij de contractvorm van een huurprijs per werkzame persoon per maand. Life Sciences / Incubator heeft in het deel dat gericht is op de kleinschalige bedrijven (2.500 m2 bvo) nu een tiental gebruikers, een meer dan vorig jaar. Huurprijzen en servicekosten zijn hier maatwerk, en de Stichting Incubator Utrecht voorziet ook in een huurgewenningsbijdrage. De gevestigde bedrijven kunnen behalve van apparatuur en vergaderruimte, ook gebruik maken van advies en ondersteuning. Gunstige marktsituatie Beide Regus-vestigingen kennen momenteel een (zeer) hoge bezettingsgraad. Regus Hojel zou wel willen uitbreiden maar in het Hojelcomplex is daarvoor geen ruimte beschikbaar. De sterk verbeterde situatie ten opzichte van een aantal jaren geleden heeft ertoe geleid dat de huren weer wat stijgen. Daarbij gaat het niet zozeer om relatief kleine correcties als gevolg van het gestegen prijsindexcijfer maar veeleer om het vervallen van huurkortingen, die vooral in de periode van de economische laagconjunctuur van enkele jaren geleden fors uitvielen. De continu veranderende vraag heeft bij Regus-Hojel geleid tot de omzetting van een aantal werkplekken naar meetingrooms. Het internationaal werkende Regus merkt wereldwijd een enorme aantrekking van de vraag. Dit heeft in belangrijke mate te maken met de aantrekkende wereldeconomie en de steeds grotere flexibiliteit en mobiliteit van moderne werknemers van vooral grote(re) internationale organisaties. De ambitie van Regus is dan ook om wereldwijd te groeien van 750 vestigingen nu naar 3.000 vestigingen in 2010. Dit houdt in dat ook in Nederland nieuwe vestigingen zullen worden geopend. Omdat de vraag zich vooral voordoet in hoogstedelijke gebieden, zoals de Randstad, komt Utrecht wellicht in beeld voor een derde vestiging. Op dit moment zijn er echter nog geen concrete plannen hiervoor. Taminiau Business Service heeft momenteel een lagere bezettingsgraad dan de andere bedrijfsverzamelgebouwen. Met name de markt in Amsterdam loopt voor Taminiau beter dan in Utrecht. Een combinatie van factoren – mogelijk meer vrijkomende kantoorruimte, matig gebouwenonderhoud

71


en criminaliteit in de omgeving – doen Taminiau overwegen uit te zien naar een andere locatie, mogelijk aan de westkant van de stad. Taminiau heeft daarnaast interesse voor vestiging op een Alocatie in het centrum van de stad. Het met steun van overheid en universiteit tot stand gekomen Life Sciences / Incubator is van een geheel andere orde. Dit specifieke bedrijfsverzamelgebouw is met haar unieke aanbod van een combinatie van laboratoriumruimte, kantoor en ondersteunende functies gericht op jonge biotechstarters. Het gaat in totaal om 8.000 m2 kantoren en laboratoriumruimte. Van dit vloeroppervlak voldoet 2.500 m2 (waarvan 2.000 m2 netto verhuurbaar) aan de hier gebruikte definitie voor een bedrijfsverzamelgebouw, omdat dit metrage bestemd is voor kleinschalige bedrijven. Nu ruim twee jaar na ingebruikname is 95% hiervan verhuurd. De behoefte aan uitbreiding wordt geleidelijk manifester. De beheerder, de Stichting Incubator Utrecht houdt nog strikter dan voorheen vast aan het concept om alleen te verhuren aan bedrijven die kantoorruimte afnemen ter ondersteuning van hun laboratoriumwerkzaamheden. De vraag naar pure kantoorruimte wordt niet gehonoreerd.

72


Literatuur

Bak, R.L. (2004) Kantoren in cijfers 2004; Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2004) Vastgoedmonitor Utrecht 2004 Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2005) Utrecht Monitor 2005 Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2005) Utrecht Werkt; Trendrapportage Economie 2005 Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2005) Vastgoedmonitor Utrecht 2005 Bestuursinformatie Gemeente Utrecht (2006) Utrecht Monitor 2006 Buck, R. (2005) De Vastgoedlezing 2005; De bijdrage van de vastgoedsector aan de Nederlandse concurrentiepositie. Amsterdam School of Real Estate, Boekenreeks 17. Centraal Planbureau (2006) Centraal Economisch Plan 2006 Centraal Planbureau (2006) Macro Economische Verkenning 2007 Decisio (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed; een handreiking aan gemeenten. Den Haag: SDU Derks, W., P. Hovens, & L.E.M. Klinkers (2006). Structurele bevolkingsdaling; Een urgente nieuwe invalshoek voor beleidsmakers. In opdracht van de secretarissen van de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de VromRaad. Den Haag: Feberuari 2006. Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht (2000) Boodschap aan winkels; Detailhandelsnota Utrecht, april 2000 DTZ Zadelhoff (2006a) Cijfers in perspectief. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed; 2005 DTZ Zadelhoff (2006b) Utrecht in perspectief. De regionale markt voor commercieel vastgoed; medio 2005 DTZ Zadelhoff Research (2006c) Vastgoedmonitor Utrecht 2005. Makelaarsrapport (in opdracht) Dynamis (2006) Sprekende cijfers kantorenmarkten 2006. Nederland in 2005. Samenvatting Dynamis (2006) Sprekende cijfers kantorenmarkten 2006. Regio Utrecht Amersfoort FGH Bank (2006) Grenzen Verkennen; FGH Vastgoedbericht 2006. Geene, M. van, P. Kamps, G. Menkhorst (2005) Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Gemeente Utrecht (2006) Ontwikkelingskader bedrijventerreinen Utrecht 2006-2020 Gianotten, H. & J. Haringsma (2006) De veranderende stad; Pijlers van retaildynamiek – op weg naar 2020. In opdracht van Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW). Goudappel Coffeng (2004) Koopstromenonderzoek Randstad 2004 Goudappel Coffeng (2005) Detailhandelsmonitor Utrecht 2005. Uitwerking Koopstromenonderzoek Randstad 2004 voor Utrecht. HBD & CBS (2006) Kwartaalgericht detailhandel. Nummer 2, juni 2006. Hoofd Bedrijfschap detailhandel en Centraal Bureau voor de Statistiek. Heijkoop, E. & J. Tromp (2006), Bedrijfsruimtemarktspecial 2006. Jones Lang Lasalle Research & Consultancy, juni 2006. Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) (2005) Trendanalyse detailhandel.Februari 2005. INBO, Neprom et al. (2005) Kantoorgebruikers in beweging 2005. Woudenberg: INBO, oktober 2005. Lage Weide & Cartesiusweg Locatus (2006) Winkelpassantentellingen: Utrecht Centrum Oost 2006. Locatus (2006) Winkelpassantentellingen: Utrecht Centrum West 2006. Locatus (2006) Winkelpassantentellingen: Utrecht Overvecht 2006. MKB-Nederland (2005) Detailhandelsmonitor 2005. December 2005.

73


Neprom (2005) Nieuw commercieel vastgoed in Nederland 2005. NVB (2005) Thermometer winkels. Juli 2005 NVM (2006) Nationaal winkelmarktonderzoek 2006. Ploegmakers, I & D. Fiszbajn (2005) Winkelmarktspecial 2005; De opmars van grootschalige detailhandel. Jones Lang Lasalle Research & Consultancy, november 2005. Provincie Utrecht (2005) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2005. Provincie Utrecht (2006) Bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de provincie Utrecht 2006. Provincie Utrecht (2006) Provinciaal Arbeidsplaatsen Register. Uitkomsten werkgelegenheidsonderzoek 2005 provincie Utrecht. STEC Groep (2005) Vastgoedmarkt en vergrijzing. In opdracht van IVBN, november 2005. Vastgoedmarkt (2005 en 2006) diverse edities.

74


Bijlage 1 Gesprekspartners interviewronde

Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met de volgende personen: Alexander Ververgaert (DTZ Zadelhoff) André Groeneveld (Van Rossum Makelaars) Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting) Bart Vink (DTZ Zadelhoff Research) Coen Meijerink (Stichting CBW) Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff) Jan de Boorder (De Boorder Makelaars) Laurens Vrind (Jones Lang LaSalle) Marc Rimmelzwaan (Jones Lang LaSalle) Marrit Laning (DTZ Zadelhoff) Theo Pranger (Statement Real Estate) Tom van Vliet (Kroese & Paternotte)

75


Bijlage 2 Begrippen

A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt. A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt. Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A winkelgebied. Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder. Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfsen/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Bestaande bouw Kantoren en bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A winkelgebied als eersteklas aangemerkt.

77


Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter. Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker. Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld. Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte. Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

78


Planstatus x zeker: in aanbouw en/of gebruiker bekend x waarschijnlijk: bouwvergunning verleend en/of bouwplan voor eigen gebruik x onzeker: overige plannen Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de BRU-gemeenten per 1-1-2006 inclusief Driebergen-Rijsenburg: Bunnik, De Bilt, Driebergen-Rijsenburg, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist. Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt. Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30-70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte. Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80 tot 90% bedrijfsruimte. Vierkante meters vloeroppervlak x Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. x Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. x Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo). Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties.

79


Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw

3.1

Oplevering kantoorruimte stad Utrecht

2002 locatie

opgeleverd

Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Groenewoud) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Jaffa-terrein (Niasstraat) Kleine Singel Vondellaan

31.000 2.000 7.000 2.500 1.500 1.100

totaal kantoren

45.100

2003 locatie

opgeleverd

Papendorp (Taats Noord) Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid)

50.000 8.000 2.000

totaal kantoren

60.000

2004 locatie

opgeleverd

Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Groenwoud) Oudenrijn

40.000 1.000 21.000

totaal kantoren

62.000

2005 locatie

opgeleverd

Oudenoord

3.500

totaal kantoren

3.500

(stand per medio) 2006 locatie

81

in aanbouw

Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Groenewoud)

6.000

totaal kantoren

6.000


opgeleverd 18.500 2.000 20.500

2007 locatie

in aanbouw + zeker

waarschijnlijk

onzeker

Westraven Rijnsweerd Oost (Galgenwaard) Papendorp (Groenewoud) Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord)

20.000 28.000 15.000 3.000 16.500 9.650

4.750

totaal kantoren

92.150

4.750

2008 In aanbouw locatie

+ zeker

waarschijnlijk

onzeker

Stationsgebied e.o. (Rabobank) Oost (Galgenwaard) Oudenrijn Kanaleneiland (Concorde) Leidsche Rijn (overig) Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Nieuwerijn Noord)

40.000 15.000

totaal kantoren

57.050

28.000

92.350

zeker

waarschijnlijk

onzeker

20.000 18.000

10.000 2.050

20.000 30.000 20.000 2.350

2009 locatie Leidsche Rijn (overig) Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Nieuwerijn Noord) Oudenrijn

40.000 10.000 20.000 2.050 15.000

totaal kantoren

87.050

2010 locatie

zeker

waarschijnlijk

onzeker

Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Nieuwerijn Noord)

10.000 23.500 2.000

totaal kantoren

35.500

2011 en later locatie Leidsche Rijn (Centrum) Papendorp (Taats Zuid) Stationsgebied totaal kantoren

82


zeker

waarschijnlijk

onzeker 320.000 10.000 190.000 520.000

3.2

Oplevering kantoorruimte Nieuwegein en Houten 2006 en later locatie

3.3

opgeleverd

waarschijnlijk

onzeker

Houten Nieuwegein

21.000

27.000 25.000

45.000 253.400

totaal kantoren

21.000

52.000

298.400

Oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht

2002 locatie

opgeleverd

Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid)

11.000 1.500

totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

16.500

2003 locatie

opgeleverd

Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid)

7.000 28.200


35.200

2004 locatie totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

opgeleverd 0

2005 locatie totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

opgeleverd 0

(stand per medio) 2006 locatie Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

83


in aanbouw

opgeleverd

7.000 3.000

24.000

10.000

24.000

2007 locatie

zeker

waarschijnlijk

onzeker

5.700

1.300

23.000

5.700

1.300

zeker

waarschijnlijk

onzeker

Papendorp (Nieuwerijn Noord) Papendorp (Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid)

20.000 3.000


2008 locatie Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord)

3.000 5.350


5.350

3.000

25.000

zeker

waarschijnlijk

onzeker

25.000

2009 locatie

84

Papendorp (Nieuwerijn Noord)

21.500


21.500


85

22 19

23 22 38 17 12

1

277

535 27%

stadsdeelcentra GWC Overvecht GWC Kanaleneiland

wijkwinkelcentra Amsterdamsestrwg-Midden Nachtegaalstr./Burg. Reigerstr. Kanaalstraat Balijelaan/Rijnlaan Smaragdplein

pdv Woonboulevard Kanaleneiland

buurtcentra / verspr winkels

totaal aandelen

79.944 18%

43.415

32

3.252 3.352 2.421 1.998 3.312

6.877 4.621

7.733 2.931

wvo

dagelijks

1.423 73%

393

61

65 53 33 18 15

69 42

585 89

vkp

360.539 82%

96.918

87.866

8.977 7.007 2.659 3.164 1.832

17.127 8.526

87.072 39.391


wvo

niet dagelijks

wvo = winkelvloeroppervlak, ook wel verkoopvloeroppervlak (vvo) genoemd vkp = verkooppunt vest.=vestiging * nb exclusief automotive en brandstoffen

Bron: LOCATUS Onderzoek en Advies; cijfers zomer 2006

82 22

vkp

hoofdwinkelcentra Oude Binnenstad Hoog Catharijne

winkels

Winkelaanbod gemeente Utrecht

Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden

140.333

87.898

12.229 10.359 5.080 5.162 5.144

24.004 13.147

94.805 42.322

wvo

1.958 440.483 100% 100%

670

62

88 75 71 35 27

91 61

667 111

vkp

totaal

24 -

14

47

20 27 5 25 48

66 65

19 53

vkp

62 -

55

64

51 44 20 62 80

92 87

52 90

wvo

filialisering

852 23%

350

2

31 16 20 11 4

12 5

376 25

vkp

leisure/ horeca

707 19%

363

1

52 32 24 16 8

18 12

163 18

vkp

diensten

Bijlage 5 Afbakening bedrijfsverzamelgebouwen

Het bedrijfsverzamelgebouw Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits, die elk over een eigen ingang c.q. overheaddeur beschikken, worden hier niet meegenomen omdat ze als solitaire vestigingen worden gezien. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen. Belangrijke kwaliteiten van een bedrijfsverzamelgebouw zijn: het flexibele aanbod van ruimtes, korte en tussentijds opzegbare huurcontracten, de aangeboden diensten en de nabijheid van andere bedrijven. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd, waarmee op maat in de ruimtebehoefte wordt voorzien. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (fax, kopiëren) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag. Gebruikers van bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in eigen wijk of stadsdeel te blijven. Voor kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud, is een bedrijfsverzamelgebouw zelden geschikt. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering. Twee typen Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht in totaal dertien bedrijfsverzamelgebouwen. Daarvan hebben er negen een algemene functie, voor een breed scala van kleinschalige ondernemingen. De andere vier hebben een specifiek concept en/of specifieke doelgroep. Van de eerste groep van negen algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes met overheidssteun tot stand gekomen. Van de tweede groep van vier specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er één met steun van de overheid (en van de Universiteit Utrecht) tot stand gekomen. Aan die overheidssteun zijn voorwaarden verbonden die samenhangen met de diverse ingezette subsidies. Over het algemeen hebben de voorwaarden betrekking op: gewenste doelgroepen, een maximum aan de huurprijs en voldoende doorstroming (niet te lange verblijfsduur). Met dergelijke voorwaarden wordt beoogd de beschikbare ruimte zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan kleinschalige, startende en doorstartende ondernemingen in Utrecht.

86


Vastgoedmonitor Utrecht 2006

Recommend Documents