Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Colofon

uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 [email protected]

in opdracht van Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO) Afdelingen EZ en GZ Gemeente Utrecht

internet www.utrecht.nl/onderzoek

rapportage Rob Paridaen Robert Nordeman

informatie Pim Sanders (REO GZ) 030 - 286 0135 Klaas Beerda (REO EZ) 030 - 286 3766 Rob Paridaen (Onderzoek) 030 – 286 1334

foto's foto's Utrechts Archief Marissa van Leur (EZ)

drukwerk De Bondt, Barendrecht

bronvermelding bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht

maart 2014

Voorwoord [<XXX> Klik hier om een voorwoord te schrijven]

3

Bijschrift

4


Samenvatting •

Licht herstel economie.

•

Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt.

•

Utrechtse kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen.

•

Krimpende voorraad kantoorruimte.

•

Utrechtse winkelmarkt stabiel.

•

Invloed online winkelen.

•

Weer uitgifte Utrechts bedrijventerrein.

•

Groei kleinschalige bedrijfsruimte.

•

Transformatie op de rails.

•

Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool.

•

Uitbreiding hotelaccommodatie.

Licht herstel economie Landelijk is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte de afgelopen jaren met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10% oplopende waardedaling verwacht. De economische recessie van de afgelopen jaren speelt daarin een rol, maar er zijn ook diverse andere factoren (overcapaciteit, het nieuwe werken, gedaalde koopkracht, online winkelen) die leiden tot een stagnerende dan wel structureel lagere vraag naar commercieel vastgoed, en daarmee tot een waardedaling. Het is niettemin een gunstig signaal dat er na het 3e kwartaal 2013 sprake is van licht economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 2014 en 2015. In 2015 zal dat doorwerken in een ook weer groeiende werkgelegenheid. Bij economisch herstel hebben de provincie en gemeente Utrecht een goede uitgangspositie.

Gunstiger beeld Utrechtse kantorenmarkt De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in 2012. De opname is gestegen en het aanbod (per einde jaar) is gedaald. Er is evenwel nog steeds sprake van een ruime markt. Een derde van het aanbod wordt al tenminste drie jaar aangeboden. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand: van 10,5% van de kantorenvoorraad per eind 2012 naar 10,1% per eind 2013. Daarmee onderscheidt Utrecht zich van de landelijke trend met een van 14,5% naar 15,7% gegroeide leegstand. Het percentage leegstand is in Utrecht ook beduidend lager dan in andere belangrijke kantoorsteden. Uit de gedaalde leegstand kan niet worden afgeleid dat voor Utrecht een trend naar een meer evenwichtige markt is ingezet. Het blijft een 'vervangingsmarkt' waarin oplevering van nieuwbouw doorgaans bestaande kantoorgebouwen leegtrekt. Wat in het voordeel van Utrecht werkt is dat er een landelijke tendens is om kantoorvestigingen te concentreren in de Randstad, met name in Utrecht en Amsterdam. Ook op regionaal niveau is er een concentratiebeweging naar de centrumstad.

5

Utrechtse kantorenleegstand kantorenleegstand vooral op bedrijventerreinen Binnen de stad is er een (zeer) hoog leegstandspercentage op de bedrijventerreinen Oudenrijn (39,2%) en Lage Weide (25,1%). Dit zijn ook de gebieden met het hoogste aandeel structureel aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Van de grote Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied de minste leegstand (4,6%), onder het niveau van de gewenste frictieleegstand. Marktpartijen beschouwen het Stationsgebied als verreweg het beste kantoorgebied van de stad. Voor Kanaleneiland, qua omvang het tweede kantorengebied van de stad, is er de positieve ontwikkeling van een sterk gedaald leegstandspercentage (van 18,8% naar 13,0%), maar ongunstig is dat ook Kanaleneiland een relatief hoog percentage structureel aanbod heeft (9,6%), ruim boven het stadsgemiddelde (4,2%).

Krimpende voorraad kanto kantoo antoorruimte Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met 9.600 m2 vvo gedaald. Sinds begin 2010 is de Utrechtse kantorenvoorraad nog maar weinig gegroeid, wat komt door een bescheiden nieuwbouwvolume en meer onttrekkingen. Gemiddeld per jaar is er de afgelopen vier jaar 22.700 m2 aan nieuwbouw bijgekomen en is er 20.500 m2 kantoorruimte onttrokken. De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met 1.700 m2 vvo, maar is wel 47.500 m2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische recessie.

Figuur 1 – Utrechtse kantorenvoorraad en voorraad in gebruik (stand per 1-1 in m2 vvo) voorraad in gebruik

2.700.000

2.500.000

2.300.000

2.100.000

2004

2005

2006

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

6


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Utrechtse winkelmarkt stabiel De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0% van het winkelvloeroppervlak. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde met een van 6,9% naar 7,3% gestegen leegstand. Winkelbestedingen aan non-foodartikelen staan onder druk door de gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online aankopen. Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de voortgaande groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum.

Invloed online winkelen De snelle opkomst van online winkelen wordt gezien als een revolutie in winkelland. Landelijk heeft online winkelen een aandeel van 12% in de non-foodbestedingen en prognoses gaan tot 25% marktaandeel in 2030. De verwachte effecten voor fysieke winkels hangen sterk samen met de strategie van winkelketens en met de positie van winkelcentra. In winkelstrategieën als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt. Wat de positie van winkelcentra betreft worden aan de centra van de grote steden – als Utrecht Centrum – de beste kansen toebedacht. Het gaat daarbij om kenmerken als het onderscheidend vermogen, de menging van functies en de belevingswaarde van het winkelgebied.

Weer uitgifte uitgifte Utrechts bedrijventerrein Na jaren met een bescheiden tot geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein heeft in 2013 een uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden. Er is nog een voorraad van 25,9 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein. Wat betreft de bedrijfsruimtemarkt is er in Utrecht net als landelijk sprake van een ruime markt, gekenmerkt door een hoog blijvend aanbod en een sterk gedaalde opname. Van de Utrechtse voorraad bedrijfsruimte wordt 9,4% aangeboden en wordt 4,6% tot het incourant aanbod gerekend, verouderd aanbod waarvoor moeilijk een gebruiker zal zijn te vinden. In procenten van de voorraad is het incourant aanbod het hoogst in de Cartesiusdriehoek (33%) en Kanaleneiland (20%), gebieden die grotendeels op de agenda staan voor transformatie.

Groei kleinschalige kleinschalige bedrijfsruimte Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Begin 2014 is er een aanbod in de orde van 625 flexplekken verdeeld over 19 locaties. Verdeeld over 23 vestigingen is er een voorraad van circa 80.000 m2 vvo aan BVG's, een concept met een aantal gemeenschappelijke diensten voor de gebruikers. De 14 algemene BVG's hebben een gemiddelde bezettingsgraad van 82% (lager dan de 87% van 2012) en de 9 specifieke BVG's (gericht op een specifiek segment) hebben een bezettingsgraad van 94% (vergelijkbaar met de 93% van 2012).

7

Transformatie Transformatie op de rails De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren, bedrijfspanden en schoolgebouwen creëert een markt voor transformatie naar andere functies. In 2013 is in Utrecht 70.150 m2 bvo getransformeerd, waarvan 52.540 m2 bvo voormalige kantoorruimte. De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen/wooneenheden en 36 kamers verzorgd wonen. Vanuit de woningmarkt is er ook een substantiële vraag, met name naar woningen voor starters en naar studentenhuisvesting. Daarnaast is er een groeiende vraag naar passende woonruimte voor zelfstandig verzorgd wonen. Bij transformatieprojecten is ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde.

Utrecht Science Park (USP) als dynamische groeipool Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 2013 een aandeel van 9% van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP 2.800 banen bijgekomen. Na april 2013 is het aantal banen in dat jaar met nog circa 500 gegroeid (Nutricia Research, GML). De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&D–bedrijven, en op versterking van het medisch cluster. Het totale bouwvolume in het USP omvat circa 946.000 m2 bvo en met realisatie van de zekere plannen komt er 114.200 m2 bvo bij (+12%). Daarmee wordt met name het medisch cluster en het aandeel van onderzoekinstituten versterkt. Met de vestiging van Nutricia Research is 20.000 m2 bvo commerciële bedrijvigheid met een R&Dfunctie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van 60.000 m2 bvo aan bedrijfsvloeroppervlak.

Uitbreiding hotelaccommodatie Er vindt een gestage groei van het aantal hotelovernachtingen plaats, waarbij het groeitempo in de provincie en gemeente Utrecht hoger ligt dan landelijk. De gemeente Utrecht heeft in 2012 en 2013 ongeveer 40% meer hotelovernachtingen dan in 2001. Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind 2013 heeft Utrecht een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers en concrete plannen voor nog 315 kamers. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar 2.235 kamers. Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 2024 tussen 1.790 en 2.580 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.200 kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen wordt dus al in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien. Qua marktsegment ligt in Utrecht het accent op het drie- en vooral het viersterrensegment. Horwath HTL constateert een ondervertegenwoordiging van het vijfsterrensegment en ziet daarnaast marktpotentieel in versterking van het segment budgethotels.

8


Inhoudsopgave Voorwoord

3

Samenvatting

5

Inleiding

11

1

Economie en vastgoed

12

2

Kantorenmarkt

18

3

Winkelmarkt

32

4

Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen

40

5

Kleinschalige bedrijfsruimte

48

6

Transformatie

56

7

Utrecht Science Park (USP)

62

8

Hotelmarkt

70

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews

76

Bijlage 2 Begrippen

77

Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur

80

Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen

82

Bijlage 5 Geschakelde units

83

Bijlage 6 Hotelaanbod

84

9

10


Inleiding Dit is de 15e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde 2013. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in het afgelopen jaar. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Net als in de vorige monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof, waarbij dit keer de geplande ontwikkelingen zijn geplaatst ten opzichte van bestaande bouwvolumes. Extra ten opzichte van de vorige monitor zijn de hoofdstukken Transformatie en Hotelmarkt. Voor deze Vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd, en van Locatus Online voor winkelmetrages en winkelleegstand. Verder is door exploitanten geleverde informatie over kenmerken en bezetting van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen verwerkt, en informatie van vastgoedeigenaren in het Utrecht Science Park over bouwvolumes en -plannen. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Corio, CBRE, De Boorder, MBB, Transformatieteam, AM Real Estate Development, Utrecht Science Park, UMC, Waltmann beleggingen en bedrijfshuisvesting, BOM, DTZ Zadelhoff en Locatus (zie Bijlage 1).

11

1 Economie en vastgoed

•

In de periode 2008-2013 is de waarde van commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimte met 20 tot 25% gedaald. Voor winkelvastgoed wordt een tot 10% oplopende waardedaling verwacht.

•

Na het 3e kwartaal 2013 is weer sprake van economisch herstel, dat naar verwachting zal doorzetten in 2014 en 2015.

•

Na jaren van groei is in de periode 2012-2013 sprake van een afname van de Utrechtse werkgelegenheid. Landelijk wordt economisch herstel vertaald in een pas in 2015 weer groeiende werkgelegenheid.

•

De provincie en gemeente Utrecht hebben een goede uitgangspositie. Binnen de EU is de provincie de meest competitieve regio. Bij onderlinge vergelijking van de 50 grootste Nederlandse steden neemt de gemeente Utrecht een demografisch en sociaal-economisch gunstige positie in.

•

De grootstedelijke centra binnen de Randstad hebben de beste kansen als het gaat om economische ontwikkeling en investeringen in vastgoed.

12


1.1 Algemene trends Waardedaling commercieel commercieel vastgoed Een combinatie van conjuncturele en trendmatige factoren zorgt voor aanzienlijke neerwaartse aanpassingen in de waarde van commercieel vastgoed. In maart 2013 lagen de beleggingswaarden landelijk 17% onder de laatste piek van september 2008. Daarbij gaat het vooralsnog vooral om waardedaling van kantoren (-20%) en van industriële bedrijfsruimten (-26%).

1

In de kantorenmarkt

spelen trendmatige factoren als minder werkgelegenheidsgroei door de vergrijzende beroepsbevolking en een lager ruimtegebruik per werkende. In de detailhandel is er het snel gegroeide winkelvloeroppervlak - sinds 2005 een landelijke groei met 9%

2

- naast de opkomst van internetwinkels. Door de voortgaande omzetdalingen in de non-

foodsector staat de waardering van winkelvastgoed onder druk. ABN AMRO verwacht voor 2014 een 4-10% waardedaling van winkelvastgoed.

3

Voorsprong grootstedelijke centra 4 Vastgoedinvesteringen hangen in toenemende mate samen met functiemenging, multimodaliteit (goede ontsluiting voor auto en openbaar vervoer) en mogelijkheden tot transformatie van de bestaande voorraad. Binnen de Randstad zijn er dan de beste kansen voor de grootstedelijke centra. De verstedelijkte zones langs hoofdvervoersassen blijven vitaal, maar suburbane gebieden en stadsranden verliezen aan concurrentiekracht.

Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands

huishoudens-

bedrijfs-

werkgelegenheid in

product

consumptie

investeringen

arbeidsjaren

2006

3,4

-0,3

9,7

1,9

2007

3,9

1,8

6,4

2,7

2008

1,8

1,3

7,1

1,3

2009

-3,7

-2,1

-15,7

-2,2

2010

1,5

0,3

-5,7

-1,7

2011

0,9

-1,1

12,3

0,5

2012

-1,2

-1,6

-2,7

-0,2

2013

-0,8

-2,1

-7,1

-1,1

verwachting 2014

¾

-¼

4¾

-¼

verwachting 2015

1¼

½

3¼

¾

Bron: CPB (MEV 2014, september 2013; Kerngegevenstabel 2012-2015, cCEP 4 maart 2014)

1

De Vastgoedlezing 2013. Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen (Paul Hilbers, november 2013).

2

Detailhandel.info (HBD, december 2013).

3

Crisis non-food zet winkelhuren en waarderingen onder druk (Martijn van Leeuwen, in: Vastgoedmarkt,

november 2013). 4

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen (Tordoir en Louter, november 2013).

13

Licht herstel landelijke economie De Nederlandsche Bank (DNB)

5

verwacht dat de economie zich na twee jaar met een dalend BBP in

2014 en 2015 langzaam en in beperkte mate zal herstellen. Dat sprake is van (voorzichtig) herstel heeft te maken met een aantrekkende internationale economie en het geleidelijk aan tot staan komen van de afname van de binnenlandse bestedingen. Wat betreft de particuliere consumptie zijn er de positieve ontwikkelingen van een gegroeid consumentenvertrouwen, een gedaalde inflatie en een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Een rem op groei van de binnenlandse bestedingen is de omstandigheid dat zowel huishoudens, banken, pensioenfondsen als de overheid bezig zijn met het op orde brengen van hun financiële balans. Het CPB

6

geeft aan dat Nederland in het derde kwartaal van 2013 voorzichtig uit de recessie is

gekomen. Dat weer sprake is van lichte groei komt door de export. Over heel 2013 is nog sprake van een negatieve ontwikkeling maar voor 2014 wordt ook een bijdrage van stijgende binnenlandse investeringen verwacht. Net als DNB verwacht het CPB dat herstel van de consumptieve bestedingen langer op zich zal laten wachten. Voor 2014 wordt een verdere daling van de particuliere consumptie verwacht. Dat komt door de inkomensdaling in 2013, de gedaalde huizenprijzen en de nog verder slinkende werkgelegenheid. Het verwachte herstel zet door in 2015 en leidt dan tot het weer (licht) groeien van de consumptie en de werkgelegenheid.

7

1.2 Positie provincie Utrecht Voor 2014 einde krimp verwacht Het ING Economisch Bureau verwacht dat in 2014, net als landelijk, In de provincie Utrecht een einde komt aan de periode van economische krimp. Met 0,4% ligt de voor de provincie verwachte groei dicht bij de landelijke verwachting.

8

Economische groei stadsgewest en provincie 2008

2009

2010

2011

2012

2013

stadsgewest Utrecht *

3,1

-0,8

-1,1

3,5

-1,1

.

.

provincie Utrecht

1,7

-0,7

-0,9

1,6

-1,2

-1,1

0,4

provincie Noord-Holland

2,5

-3

1,9

1,4

-1,0

-0,8

0,7

provincie Zuid-Holland

1,2

-3,6

0,9

0,9

-1,0

-1,1

0,6

Nederland

2,1

-3,3

1,7

1,2

-1,1

-1,0

0,5

Bron: CBS; ING Economisch Bureau * gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Zeist

De groei in de provincie Utrecht komt wel lager uit dan in de andere twee Randstadprovincies, doordat Utrecht minder profiteert van het aantrekken van de handel met het buitenland. De groeiverwachting voor de provincie is vooral gebaseerd op herstel in de groothandel, het zich

14

5

Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten (De Nederlandsche Bank, december 2013).

6

Policy Brief 2013/09 (CPB, december 2013).

7

Kerngegevenstabel 2012-2015 cCEP (CPB, 4 maart 2014).

8

Visie op regio's in 2014 (ING Economisch Bureau, december 2013)


2014

stabiliseren van de zakelijke dienstverlening en de relatief hoge bevolkingsgroei. Net als landelijk staan de consumptieve bestedingen nog steeds onder druk, wat vooral nadelig is voor de detailhandel.

Provincie Utrecht opnieuw meest competitieve regio regio De provincie Utrecht is voor de tweede keer op rij uitgeroepen tot de meest competitieve regio in de Europese Unie. Daarmee scoort Utrecht volgens de EU Regional Competitiveness Index 2013 (RCI) het beste van alle onderscheiden 262 Europese regio's.

9

De provincie Utrecht behoort voor elk van de 11 thema's waarop gemeten is tot de topregio's in Europa. Op geen enkel thema doet Utrecht het matig of slecht, wat betekent dat er voor de concurrentiekracht geen 'zwakke plekken' zijn benoemd. De provincie scoort vooral hoog op onderwijs en arbeidsmarkt (rang 2, 3, 5).

1.3 Positie gemeente Utrecht Gedaalde werkgelegenheid Na een jaar op jaar groeiende werkgelegenheid is er nu ook in de gemeente Utrecht sprake van een afname. In de periode 2012-2013 gaat het om een daling van ruim 4.000 arbeidsplaatsen, wat gelijk staat aan -1,7% van de werkgelegenheid.

Figuur 2 – Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht totaal banen voltijd

230.000

210.000

190.000

170.000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR)

9

De positie van de provincie Utrecht in de Regional Competitiveness Index 2013 (Onderzoek Utrecht, augustus

2013).

15

Op de schaal van de provincie was al eerder sprake van een daling (2011-2012: -0,7%), en komt die in de periode 2012-2013 (-1,6%) overeen met die in de gemeente Utrecht. Landelijk is het aantal banen met 1,2% gedaald.

10

Wisselend beeld naar grootteklasse In grote lijnen heeft de afname van de Utrechtse werkgelegenheid betrekking op de bedrijven met 10 tot 500 werkzame personen, en heeft zich vooral voorgedaan bij de bedrijven met 10 tot 50 werkzame personen en die met 100 tot 200 werkzame personen. Er zijn ook twee grootteklassen met een substantiële groei, en vanaf 800 werkzame personen zijn er per saldo kleine veranderingen.

Aantal werkzame personen naar grootteklasse bedrijfsvestiging, 2013 en 2012 2013

2012

t/m 9

52.792

52.143

+649

10 t/m 49

41.271

43.384

-2.113

50 t/m 99

18.493

19.197

-704

100 t/m 199

22.628

24.668

-2.040

200 t/m 499

33.677

34.238

-561

500 t/m 799

14.166

13.405

+761

800 t/m 999 1000 en meer totaal

2013 min 2012

5.698

5.556

+142

39.905

40.108

-203

228.630

232.699

-4.069

Bron: PAR

Over het geheel genomen staat tegenover een gedaalde werkgelegenheid (-1,7%) een aanmerkelijke groei van het aantal bedrijfsvestigingen (+5,8%). Daarmee is het gemiddeld aantal werkzame personen per vestiging gedaald van 8,0 naar 7,4. Een dergelijke ontwikkeling doet zich ook landelijk voor, met naast het banenverlies (-1,2%) een groei van het aantal vestigingen (+1,8%), wat wordt toegeschreven aan de sterke toename van het aandeel eenmanszaken.

Gemiddelde vestigingsgrootte, 2013 en 2012

werkzame personen vestigingen gemiddeld aantal wp per vestiging

2013

2012

228.630

232.699

-4.069

30.870

29.191

+1.679

7,4

8,0

Bron: PAR

10

16

Groot banenverlies in 2013 (Persbericht LISA, februari 2014).


2013 min 2012

Positie Utrecht ten opzichte van andere steden Uit de Atlas voor gemeenten 2013

11

kan worden afgeleid dat Utrecht in vergelijking met andere

grote(re) steden een sterke positie heeft. •

een snel groeiende en jonge bevolking;

•

in de beroepsbevolking het grootste aandeel met een hoge opleiding (HBO/WO);

•

een gunstige positie op de sociaal-economische index;

•

na Amsterdam de hoogste woonaantrekkelijkheid.

Positie Utrecht binnen 50 grootste Nederlandse gemeenten woonbevolkings-

sociaal-

aantrekkelijk

legenheids-

economische

- heidsindex

ontwikkeling

*

opgeleiden

ontwikkeling

index **

***

1

3

1

22

3

2

10

9

2

24

18

1

Utrecht Amsterdam Den Haag

vergroening aandeel hoog

werkge-

9

15

16

34

35

6

Rotterdam

36

11

22

27

40

19

Eindhoven

18

12

10

20

17

17

Groningen

7

1

5

18

28

15

Bron: Atlas voor gemeenten 2013 * 15-29 jarigen als % bevolking ** % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 105% sociaal minimum, % laag opgeleid, netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren *** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit, historisch karakter stad

11

Atlas voor gemeenten 2013 (Gerard Marlet en Clemens van Woerkens, mei 2013).

17

2 Kantorenmarkt

•

Landelijk is er overaanbod met een groeiende leegstand – van 14,5% naar 15,7% en ook een toename van de structurele leegstand (tenminste 3 jaar). Een verdere krimp van de vraag wordt verwacht.

•

Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio's. De provincie Utrecht profiteert van landelijke concentratietendensen, en daarbinnen hebben kernsteden als Utrecht de beste kansen.

•

De Utrechtse kantorenmarkt laat in 2013 een wat gunstiger beeld zien dan in 2012, met een gestegen opname en een gedaald aanbod. De kantorenleegstand is gedaald van 10,5 naar 10,1% van de voorraad. Daarmee is het Utrechtse leegstandspercentage lager dan landelijk en in andere belangrijke kantoorsteden.

•

De Utrechtse kantorenleegstand ligt ook ruim onder het gemiddelde van 14,1% voor de U10-regio. Verder is de aanbod/opname-ratio voor Utrecht (3,7) veel gunstiger dan voor de rest van de U10-regio (17,2).

•

Huurniveaus staan onder druk. De Utrechtse contracthuur voor eersteklas kantoorruimte is gedaald naar €195. Door incentives liggen de werkelijke huurlasten doorgaans 20-30% onder de contracthuren.

18


•

Door het hoge volume onttrekkingen is de Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 met 9.600 m2 vvo gedaald. De in gebruik zijnde voorraad is in 2013 licht gestegen met 1.700 m2 vvo, maar is 47.500 m2 vvo kleiner dan aan het begin van de economische crisis.

•

Binnen Utrecht is er nog steeds een sterke positie voor het Stationsgebied, met weinig leegstand en zonder structurele leegstand. Een positieve ontwikkeling is de gedaalde leegstand in Kanaleneiland, het qua omvang tweede kantorengebied van de stad. Een hoog leegstandspercentage is er op de bedrijventerreinen Oudenrijn en Lage Weide.

2.1 Landelijke trends kantorenmarkt Minder kantoorbanen, meer leegstand •

De afgelopen jaren is het aantal kantoorbanen flink gedaald, vooral bij financiële dienstverleners maar ook in de informatie en communicatie sector en de zakelijke dienstverlening. In de periode 2008 tot medio 2013 gaat het om een afname van 7,5%. Daarbij komt dat door kantoorconcepten als Het Nieuwe Werken (HNW) het gemiddeld kantoorgebruik per werknemer onder druk staat.

•

Er is sprake van een ongunstige marktsituatie met een sterk gedaalde vraag; door de economische crisis maar vooral door overcapaciteit. Per eind 2013 is de landelijke leegstand gestegen naar 15,7%

12.

Een jaar eerder was dat 14,5%. Daarbij is ook sprake van een

groeiende structurele leegstand (langer dan 3 jaar).

Leegstandspercentages grote kantoorgemeenten en Nederland eind 2010

eind 2011

eind 2012

eind 2013

Amsterdam

18,4

16,7

17,4

16,3

Den Haag

10,6

10,0

10,2

11,9

Rotterdam

12,2

13,3

16,0

17,7

8,0

9,1

10,5

10,1

Eindhoven

12,4

12,5

11,7

16,2

Haarlemmermeer

20,3

21,2

20,3

14,0

Arnhem

12,5

15,4

17,1

17,0

Groningen

9,0

9,7

12,2

12,1

Den Bosch

8,9

8,8

11,7

12,9

Nederland

13,9

13,9

14,5

15,7

Utrecht *

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage

12

Nederland Compleet (DTZ Zadelhoff, januari 2014).

19

•

Van de grote kantoorgemeenten hebben Rotterdam en Arnhem het veruit hoogste leegstandspercentage, duidelijk boven het landelijk gemiddelde. Utrecht heeft een relatief bescheiden leegstand, ruim onder het landelijk gemiddelde.

•

Verwacht wordt dat door een dalende beroepsbevolking (een 5% afname in de komende 20 jaar) en het doorzetten van de trend van HNW een verdere krimp van de vraag naar kantoorruimte zal plaatsvinden.

13

Groeiend overaanbod overaanbod •

De landelijke opname van kantoorruimte is in 2013 verder gedaald en het aanbod is verder gegroeid. In een evenwichtige markt is het aanbod 1,5 keer de opname. De verhouding aanbod/opname is de afgelopen twee jaar sterk gestegen.

Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 2008-2013 (x1.000 m² vvo) 2008

2009

2010

2011

2012

2013

opname

1.693

1.288

1.335

1.400

1.180

1.052

aanbod (ultimo)

6.019

6.671

7.152

7.565

7.932

8.322

3,6

5,2

5,4

5,4

6,7

7,9

aanbod/opname Bron: DTZ Zadelhoff

•

Huurders blijven wel in beweging door flexibeler contracten (breakopties, huurkortingen) en kortere looptijden.

14

Meer flexibiliteit in contracten doet zich vooral voor in moeilijker

verhuurbare panden, maar komt ook voor bij courante panden. •

Relatief gunstig is de positie van de provincie Utrecht. Landelijk is er een concentratietendens van dienstverleners, ICT en (semi)overheid.

•

De tendens dat kernsteden een groeiend aandeel hebben in de kantooropname zet zich versneld door.

15

Doordat kantoorgebruikers hun vestigingen vanuit de randgemeenten

verplaatsen naar de kernsteden, speelt regionaal het oplossen van overaanbod vooral in de periferie en veel minder in de kernstad. •

Binnen de kernsteden gaat de voorkeur uit naar locaties met goed OV, naast een redelijk goede autobereikbaarheid, een mix van voorzieningen, levendigheid op straatniveau. Die ontwikkeling sluit aan bij Het Nieuwe Werken, met het accent op de ontmoetingsfunctie, het leggen van contacten, het delen van informatie.

Huurprijs onder druk •

De daling van kantoorhuren zet door. Er zijn voorbeelden van prijsdalingen in de orde van een kwart van de huursom. Dat betekent dat de markt voor de ontwikkeling van nieuwe projecten sterk is geslonken. Beleggers willen ook pas investeren als er huurders zijn.

20

13

Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 2013).

14

Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 2013).

15

Kiezen voor kernsteden (DTZ Zadelhoff, januari 2014).


•

De contracthuren voor eersteklas kantoorruimte in de grote steden hebben zich globaal gestabiliseerd. De stijging in Rotterdam heeft te maken met de toevoeging van hoogwaardige nieuwbouw bij Rotterdam CS.

Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 (ultimo) 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

verwacht 2014

Utrecht

185

200

205

205

200

200

200

195

stabiel/dalend

Amsterdam

325

330

340

335

335

335

335

335

stabiel

Den Haag

195

205

205

205

205

210

190

190

stabiel/dalend

Rotterdam

180

188

190

195

200

200

200

225

stabiel

Bron: DTZ Zadelhoff

2.2 Kantorenmarkt U10U10-regio Stabiele kantorenmarkt Utrechtse regio •

Anders dan landelijk is de aanbod/opname-verhouding in de Utrechtse regio in 2013 niet verder opgelopen, maar licht gedaald. Het aanbod komt eind 2013 wat lager uit dan eind 2012. De opname is gelijk gebleven.

Figuur 3 – Aanbod en opname kantoorruimte in de regio Utrecht aanbo d eind perio de * 1.000 m2

o pname aanbo d/ o pname

aanbo d/o pname

700

7,0

600

6,0

500

5,0

400

4,0

300

3,0

200

2,0

100

1,0 493 254

474

127

447 265

476

159

495

133

608

136

655

122

706

105

676

106

0

0,0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: DTZ Zadelhoff

21

•

De algemene tendens dat de kernsteden een groeiend aanbod hebben in de opname van kantoren, zien we de afgelopen jaren ook in de regio Utrecht. In 2013 is het aandeel van Utrecht gestegen naar 80,2% van de regionale opname.

•

De notie dat het oplossen van overaanbod vooral in de periferie speelt en veel minder in de kernstad, is onmiskenbaar van toepassing op de regio Utrecht. Ook in de kernstad Utrecht is de aanbod/opname-verhouding in de periode 2008-2013 gestegen, maar in de overige regio is die stijging vele malen groter.

Opname kantoorruimte in Utrecht en de U10-regio (X 1.000 m2 vvo)

regio Utrecht % Utrecht

2008

2009

2010

2011

2012

2013

159

133

136

122

105

106

99

105

89

78

73

85

62,3%

78,9%

65,4%

63,9%

69,5%

80,2%

2013

Bron: DTZ Zadelhoff

Aanbod/opname-verhouding 2008

2009

2010

2011

2012

Utrecht

2,6

2,4

2,9

3,7

4,8

3,7

overige regio

3,6

8,7

7,3

8,3

11,1

17,2

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde leegstand U10U10-regio lager dan landelijk •

Het regionaal leegstandspercentage ligt met 14,1% onder de landelijke 15,7% leegstand. Net als in 2012 zijn er grote verschillen tussen de tien regiogemeenten. Nieuwegein, IJsselstein en Vianen hebben een hoge leegstand. In Bunnik en De Bilt is er de minste leegstand, en ook Utrecht zit duidelijk onder het regionaal gemiddelde.

Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten voorraad kantoorruimte

leegstandspercentage

1-1-2014 (m2 vvo)

1-1-2014

Bunnik

98.000

6,6%

De Bilt

129.600

5,5%

Houten

245.600

15,6%

34.900

26,7%

Nieuwegein

507.800

30,5%

Stichtse Vecht

167.100

21,1%

2.537.900

10,1%

Vianen

117.700

29,3%

Woerden

220.300

15,8%

306.100

13,2%

4.365.000

14,1%

IJsselstein

Utrecht *

Zeist U10-regio Bron: DTZ Zadelhoff; * Onderzoek Utrecht

22


2.3 De Utrechtse kantorenmarkt Gunstige ontwikkeling •

Vergeleken met het landelijk beeld heeft Utrecht een beperkt en minder snel groeiend leegstandprobleem. Tegengesteld aan de landelijke ontwikkeling is dat de leegstand in Utrecht in 2013 is gedaald van 10,5% naar 10,1%.

•

Ook aanbod en opname hebben zich in 2013 gunstig ontwikkeld. Door een gedaald aanbod en gestegen opname is de aanbod/opname-verhouding weer gedaald naar 3,7. Nog steeds een ruim aanbod, maar niet de slechter wordende markt die zich landelijk en in de overige regio manifesteert.

Figuur 4 – Aanbod en opname kantoorruimte in Utrecht aanbo d eind perio de

o pname

400

aanbo d/ o pname 6,0

300

4,5

200

3,0

100

1,5

* 1.000 m2

aanbo d/o pname

236

153

276

80

236

199

262

99

251 105

261

89

290

78

349

73

314

85

0

0,0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: DTZ Zadelhoff

Daling huurniveau huurniveau eersteklas kantoren •

Voor het vijfde jaar op rij is het huurniveau voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht gedaald, en komt nu op €195 (bron DTZ Zadelhoff). JLL geeft voor eersteklas kantoorruimte op de Utrechtse kantorenmarkt een hoger tophuurniveau van €215 aan.

•

16

Er heeft de afgelopen jaren een lichte daling van het huurniveau aan de onderkant van de markt plaatsgevonden.

•

Net als in andere kantoorsteden is sprake van het verlenen van incentives. JLL constateert voor Utrechtse eersteklas kantoorruimte dat bij een stabiel prijsniveau sprake is van een groeiend

16

Utrecht Office Market Profile – Q4 2013 (JLL 2014).

23

niveau van incentives (een huurvrije periode van 10-15 maanden bij een vijfjaarscontract). DTZ Zadelhoff geeft aan dat in vijfjaarscontracten de werkelijke huurlasten door incentives 20-30% onder de contracthuren uitkomen.

Bandbreedte contracthuren kantoren Utrecht 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

bovengrens

215

235

235

225

220

210

205

195

ondergrens

90

90

90

90

90

90

85

80

Bron: DTZ Zadelhoff

•

Utrecht profiteert (net als Amersfoort) van de landelijke golf van fusies en concentratieprocessen van kantoorfuncties. Ook de sanering in de verzekeringsbranche (banenverlies in het middenkader) hoeft daarmee voor Utrecht niet nadelig uit te pakken.

•

In de krimpende markt heeft Utrecht ook het voordeel dat regionaal sprake is van een beweging vanuit de omliggende gemeenten naar de centrumstad.

2.4 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad

Een pand dat niet meer als kantoor wordt aangeboden kan geen deel uitmaken van de leegstand en daarmee ook niet van de kantorenvoorraad. Kantoorruimte die niet (langer) is opgenomen in het aanbodvolume is derhalve in mindering gebracht op de voorraad. Voor een deel gaat het om panden die zijn gesloopt of getransformeerd naar een andere functie, voor een deel om panden waarvoor de toekomstige bestemming nog onduidelijk is.

Mutaties kantorenvoorraad •

In 2013 is de Utrechtse kantorenvoorraad per saldo met 9.600 m2 vvo gedaald. Tegenover de opgeleverde nieuwbouw in Leidsche Rijn Centrum en Papendorp Nieuwerijn staan onttrekkingen door sloop en transformatie.

Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 m2 vvo voorraad 1-1-2013 toevoeging door oplevering nieuwbouw onttrekking door sloop onttrekking door transformatie naar andere functies voorraad 1-1-2014

2.547.500 23.800 - 12.600 - 20.800 2.537.900

Bron: Gemeente Utrecht

•

In Leidsche Rijn Centrum is de 25.000 m2 bvo nieuwbouw van Capgemini opgeleverd, met 21.000 m2 verhuurbaar kantoorvloeroppervlak (vvo). Daarnaast is er de oplevering van 3.300 m2 bvo voor Rammobiledata (2.800 m2 vvo) in Papendorp Nieuwerijn.

24


•

Voor 2014 staat de oplevering van het Stadskantoor in het Stationsgebied op de agenda, met een volume van 65.000 m2 bvo (globaal 55.300 m2 vvo). Daarmee komen diverse kantoren elders in de stad vrij. Voor de meeste daarvan zijn er bij de diverse eigenaren (concept)plannen voor transformatie.

Gedaalde leegstand •

De na 2009 sterk gegroeide leegstand is in 2013 weer licht gedaald. Per 1 januari 2014 staat er in Utrecht 11.300 m2 vvo kantoorruimte minder leeg dan een jaar eerder.

•

Daarmee is het leegstandspercentage gedaald van 10,5% van de kantorenvoorraad per eind 2012 naar 10,1% per eind 2013.

•

Minder leegstand betekent dat er meer kantoorruimte in gebruik is genomen. Daar staat tegenover dat de voorraad kantoorruimte geslonken is met 9.600 m2 vvo. Per saldo is het in gebruik zijnde metrage met een bescheiden 1.700 m2 vvo toegenomen. De voorraad in gebruik is nog steeds lager dan die in de periode 2008-2012.

Utrechtse kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (m2 vvo) voorraad

leegstand

leegstand

in gebruik

(m 2 vvo)

(m 2 vvo)

(%)

(m 2 vvo)

2004

2.298.400

205.400

8,9

2.093.000

2005

2.339.250

213.300

9,1

2.125.950

2006

2.342.250

222.100

9,5

2.120.150

2007

2.391.150

172.100

7,2

2.219.050

2008

2.482.250

153.300

6,2

2.328.950

2009

2.492.150

173.900

7,0

2.318.250

2010

2.529.050

215.200

8,5

2.313.850

2011

2.535.500

203.400

8,0

2.332.100

2012

2.572.200

234.400

9,1

2.337.800

2013

2.547.500

267.800

10,5

2.279.700

2014

2.537.900

256.500

10,1

2.281.400

per 1-1

Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff

Ontwikkeling netto marktopname •

De ontwikkeling van het aantal in gebruik zijnde m2 kantoorruimte kan worden gezien als de netto marktopname. De groei met 1.700 m2 is het saldo van 23.800 m2 oplevering, 33.400 m2 onttrekkingen en het slinken van de leegstand met 11.300 m2.

•

In de afgelopen tien jaar is er een gemiddelde netto marktopname van 18.800 m2. Dat is het saldo van een gemiddelde oplevering van 35.200 m2, onttrekking van 11.300 m2 en toename van de leegstand met 5.100 m2.

•

De afgelopen vijf jaar laten een ander beeld zien, met een negatieve netto marktopname van gemiddeld -7.400 m2. Dat is het saldo van een gemiddelde oplevering van 25.500 m2 nieuwbouw, een gemiddelde onttrekking van 16.400 m2 en een met gemiddeld 16.500 m2 gegroeide leegstand.

25

Netto marktopname stad Utrecht (m2 vvo) oplevering

saldo overige

opname

* netto

nieuwbouw

mutaties

leegstand

marktopname

2004

52.700

- 11.850

- 7.900

32.950

2005

3.000

0

- 8.800

- 5.800

2006

48.900

0

50.000

98.900

2007

91.100

0

18.800

109.900

2008

28.900

- 19.000

- 20.600

- 10.700

2009

36.900

0

- 41.300

- 4.400

2010

23.400

- 17.000

11.800

18.200

2011

36.700

0

- 31.000

5.700

2012

6.800

- 31.500

- 33.400

- 58.100

2013

23.800

- 33.400

11.300

1.700

Bron: Onderzoek Utrecht

2.5 Utrechtse kantoorgebieden Ontwikkeling kantoorvolume per kantoorgebied •

Door de opgeleverde nieuwbouw voor Capgemini is het kantoorvolume in Leidsche Rijn Centrum in 2013 meer dan verdubbeld.

•

In het grootste Utrechtse kantoorgebied Stationsgebied is 12.600 m2 vvo aan de voorraad onttrokken. Het betreft sloop van 4.000 m2 in het Gildenkwartier (Singelborch) en van 8.600 m2 vvo aan het Jaarbeursplein (Cranenborch).

Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2013 (m2 vvo) voorraad

oplevering

onttrekking

onttrekking

voorraad

1-1-2013

nieuwbouw

sloop

transform.

1-1-2014

Stationsgebied e.o.

667.200

Oude Binnenstad

126.900

Papendorp

313.200

Oost

190.400

Rijnsweerd

283.000

Kanaleneiland Overvecht Lage Weide

- 12.600

654.600 126.900

2.800

316.000 190.400 - 12.100

270.900

412.700

- 500

412.200

76.000

- 6.000

70.000

163.000

163.000

Cartesiusweg/driehoek

36.000

36.000

Oudenrijn

67.900

67.900

Leidsche Rijn Centrum

18.700

overig Utrecht totaal

21.000

39.700

192.500 2.547.500

23.800

- 12.600

- 2.200

190.300

- 20.800

2.537.900

Bron: Gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff

•

De onttrekking van 12.100 m2 vvo in Rijnsweerd heeft betrekking op het in gebruik nemen van een kantoorgebouw aan de Daltonlaan door de Hogeschool Utrecht. Het gaat om een periode van drie jaar; daarna verhuist deze onderwijsfunctie naar De Uithof.

26


•

In Overvecht betreft het de transformatie van twee kantoorpanden uit de jaren '70 naar een woonfunctie.

Utrechtse kantoorgebieden

Gunstige positie Stationsgebied •

Binnen Utrecht blijft het Stationsgebied (rond Utrecht CS) landelijk gezien een van de beste locaties, met nog steeds relatief weinig aanbod en een bescheiden leegstand (4,6%). Marktpartijen vinden dat de ruimte voor nieuwbouw in Utrecht primair in het Stationsgebied moet worden gezocht.

•

In de landelijke Ranking Kantoorlocaties 2013 van Jones Lang LaSalle

17

neemt het Utrechtse

Stationsgebied een zesde plaats in. Daarbij gaat het om de hoge waardering van multimodale

17

Introductie Ranking kantoorlocaties 2013 (JLL, mei 2013). Het betreft een ranking van 238 kantoorlocaties

vanaf 10.000 m2 vvo in de 50 belangrijkste Nederlandse kantoorgemeenten.

27

knooppunten, en van de mix aan functies en voorzieningen ('hoogstedelijk' profiel). JLL ziet dergelijke locaties als "een metropolitaan netwerk van goed met elkaar verbonden grootstedelijke kantoorlocaties". •

Het Stationsgebied behoort tot de Utrechtse kantoorgebieden waar in 2013 ten opzichte van 2012 het aanbod is gedaald en de opname gestegen. Dat beeld geldt ook voor de andere grote kantoorgebieden Papendorp, Rijnsweerd en Kanaleneiland.

•

Kanaleneiland heeft nog steeds het hoogste aanbodvolume, gevolgd door Papendorp en het bedrijventerrein Lage Weide.

Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m2 vvo) aanbod eind 2012

opname 2012

aanbod eind 2013

opname 2013

37.500

7.300

30.200

19.400

7.500

4.300

8.200

2.300

Papendorp

62.000

9.800

53.300

17.400

Oost

20.800

0

11.600

900

Rijnsweerd

43.200

7.900

32.600

22.000

Kanaleneiland

77.600

3.100

70.000

8.700

9.600

3.800

6.100

2.600

45.100

8.900

50.900

7.500

Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad

Overvecht Lage Weide Cartesiusweg/driehoek Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal

5.300

0

1.000

1.500

24.700

0

35.400

0

0

21.000

0

0

16.000

6.800

14.800

2.700

349.200

72.900

314.100

84.900

Bron: DTZ Zadelhoff

Meer structureel aanbod •

Het totale aanbod in Utrecht mag dan in 2013 met 35.100 m2 zijn gedaald, dat geldt niet voor het structurele aanbod (tenminste drie jaar aangeboden). Sinds medio 2012 is het structureel aanbod met 27.000 m2 toegenomen.

•

Eind 2013 bedraagt het aandeel van het structureel aanbod 34% van het totale aanbod. DTZ Zadelhoff beoordeelt een vergelijkbaar percentage van het aanbod in Utrecht als kansarm (37%), wat betekent dat de kans dat een gebruiker wordt gevonden laag wordt ingeschat.

•

Veruit het hoogste percentage structureel aanbod is er voor het bedrijventerrein Oudenrijn, op ruime afstand gevolgd door Lage Weide en Kanaleneiland.

•

De groei van het structureel aanbod in Kanaleneiland heeft met name te maken met het sinds de oplevering vrijwel leeg staan van de kantoortoren Le Mirage (18.000 m2 vvo). Deze leegstand kan niet worden verklaard uit onvoldoende kwaliteit van het gebouw of de locatie, maar is terug te voeren op het hoge huurprijsniveau.

28


Structureel aanbod * kantoorruimte per kantoorgebied (m2 vvo) eind 2013 medio 2012 Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad Papendorp Oost Rijnsweerd

eind 2013

in % van de voorraad

0

0

0,0%

700

600

0,5%

34.000

16.200

5,1%

1.600

1.700

0,9%

6.100

11.400

4,2%

12.400

39.600

9,6%

4.500

1.500

2,1%

13.600

16.500

10,1%

Cartesiuswegterrein/driehoek

2.000

1.000

2,8%

Oudenrijn

4.700

18.800

27,7%

0

0

0,0%

600

0

0,0%

80.300

107.300

4,2%

Kanaleneiland Overvecht Lage Weide

Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal Bron: DTZ Zadelhoff * tenminste 3 jaar aangeboden

•

Het volume aanbod in onderhuur is gedaald van 61.500 m2 vvo per medio 2012 naar 23.000 m2 vvo per eind 2013. Met name in Papendorp is het sterk gedaald, namelijk van 46.700 m2 naar 11.200 m2.

Gemengd beeld voor Papendorp •

Door marktpartijen wordt Papendorp gezien als de tweede kantorenlocatie van Utrecht. Het WTC zorgt voor nieuwe dynamiek, als herkenbaar concept met een hoge kwaliteitsstandaard en een hoog niveau in het faciliteren van gebruikers (vrij toegankelijk, toerusting, dienstverlening). De door het vertrek van Capgemini vrijgekomen ruimtes hebben snel weer nieuwe (internationale) huurders aangetrokken.

•

Gunstige ontwikkelingen voor Papendorp zijn dat in 2013 het aanbod is gedaald en de opname is gegroeid, en dat het structureel aanbod meer dan gehalveerd is. Daar staat een van 9,9% naar 13,2% gestegen leegstandspercentage tegenover. De leegstand heeft overigens voor ruim driekwart betrekking op 100% kantoren en dus beperkt op de kantoorachtige panden (met maximaal 70% kantoorruimte).

•

In de al langer bestaande kantoorgebieden Kanaleneiland, Rijnsweerd, Oost en Overvecht is het leegstandspercentage duidelijk gedaald. In Kanaleneiland ligt het nog wel wat boven het stadsgemiddelde.

•

Aanmerkelijk hoger is de kantorenleegstand op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn. De begin 2013 al hoge leegstand in Oudenrijn is in 2013 nog aanmerkelijk gestegen.

29

Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied voorraad

leegstand

% leeg

% leeg

1-1-2014

1-1-2014

1-1-2014

1-1-2013

Stationsgebied e.o.

654.600

30.200

4,6%

0,7%

Oude Binnenstad

126.900

7.400

5,8%

5,9%

Papendorp

316.000

41.400

13,1%

9,9%

Oost

190.400

10.500

5,5%

10,2%

Rijnsweerd

270.900

25.000

9,2%

11,1%

Kanaleneiland

412.200

53.500

13,0%

18,8%

70.000

6.100

8,7%

11,3%

163.000

40.900

25,1%

27,7%

Cartesiusweg/driehoek

36.000

1.000

2,8%

14,7%

Oudenrijn

67.900

26.600

39,2%

28,6%


39.700

0

0,0%

0,0%

190.300

13.800

7,3%

7,8%

2.537.900

256.500

10,1%

10,5%

Overvecht Lage Weide

Overig Utrecht Totaal Bron: DTZ Zadelhoff

•

In bijna alle Utrechtse kantoorgebieden staan de contracthuren onder druk. Dat geldt zowel voor de eersteklas huren als aan de onderkant van de bandbreedte.

•

Uitzonderingen op het beeld van een dalend huurniveau zijn de gebieden Oost en Lage Weide, waarbij Oost hoog in de markt zit en Lage Weide het lage en middensegment bedient.

Bandbreedte contracthuren per kantoorlocatie (€ per m2 vvo per jaar)

2012

2013

Stationsgebied

170 - 205

165-195

stabiel

Oude Binnenstad

150 - 185

145-185

stabiel

Papendorp

153 - 185

145-175

stabiel

Oost (Maliebaan, Stadion)

155 - 195

155-195

stabiel/dalend

Rijnsweerd

135 - 175

125-160

stabiel/dalend

Kanaleneiland

110 - 160

110-150

stabiel

Overvecht

85 - 150

80-145

stabiel/dalend

Lage Weide

85 - 130

85-130

stabiel/dalend


153 - 185

150-175

stabiel/dalend

Oudenrijn

100 - 135

100-130

stabiel/dalend

Bron: DTZ Zadelhoff

30


trend 2014

31

3 Winkelmarkt

•

Landelijk is het winkelvloeroppervlak sterk gegroeid terwijl de koopkracht jaar op jaar is gedaald. De winkelleegstand is inmiddels gestegen naar 7,3% van het winkelvloeroppervlak (wvo). De problemen spitsen zich toe op de winkels in nonfood, die behalve van de koopkrachtdaling het meeste last hebben van online bestedingen.

•

In Utrecht is de winkelleegstand licht gestegen naar 5,0% van het wvo, en steekt daarmee gunstig af tegen het landelijk beeld. Sterke punten zijn de voortgaande bevolkingsgroei en het wervende winkelmilieu van Utrecht Centrum.

•

Online winkelen heeft een groeiend marktaandeel, maar de impact op fysieke winkels zal sterk samenhangen met de strategie van winkelketens en de positie van winkelcentra. In strategieën als crosschanneling en omnichanelling is er expliciet een rol voor de fysieke winkel, maar niet meer primair als verkooppunt.

•

Winkelhuren staan onder druk, en er is een begin gemaakt met verlaging van huurniveaus. Op mindere locaties worden ook incentives (als een jaar huurvrij) verleend.

•

Een relatief zwakke positie binnen de Utrechtse winkelstructuur is er voor de Amsterdamsestraatweg-Zuid, met een relatieve hoge 12,5% leegstand.

32


3.1 Landelijke trends winkelmarkt Minder omzet, meer leegstand •

De afgelopen tien jaar is landelijk het winkeloppervlak met globaal 16% gegroeid. Daarmee is het winkelvolume sneller gegroeid dan de bevolking en is het aantal m² winkel per inwoner met 12% toegenomen. Door een lagere groei van de winkelbestedingen is de omzet per m² met ruim 7% gedaald.

•

In 2013 is landelijk de winkelleegstand voor het zevende jaar op rij gestegen, van 6,9% van het winkelvloeroppervlak (wvo) aan het begin van het jaar naar 7,3 per eind 2013. In 2007 lag het leegstandspercentage nog onder de 5%.

18

Ondanks de leegstandproblemen vindt er nog

weinig daling van huurprijzen plaats. Behoudens op A-locaties worden er wel vaak incentives verleend (als het 1e jaar huurvrij). •

De gedaalde koopkracht, het lage consumentenvertrouwen en de verschuiving naar online winkelen zorgen voor dalende winkelbestedingen aan non-food artikelen. Aankopen van duurzame consumptieartikelen worden uit- en afgesteld; de stagnerende woningmarkt verergert de situatie. Bestedingen in de foodsector blijven op peil.

Omzetontwikkeling winkels (stand november 2013; index 2010=100) Omzet

Volume

Winkels in voedingsmiddelen

105,0

98,1

Supermarkten

106,9

100,0

Winkels in nonnon-foodartikelen

93,7

90,8

Winkels in consumentenelektronica

89,0

98,3

Winkels in doe-het-zelfartikelen

79,6

74,8

Winkels in bovenkleding

92,8

89,9

Winkels in woninginrichtingartikelen

85,3

84,4

Bron: CBS, 17 januari 2014

Verschillen tussen nonnon-foodbranches •

Binnen de non-foodsector is er een aantal verliezers als de meubelbranche, doe-het-zelf, elektronica, witgoed. Met name de meubelbranche heeft een groot omzetverlies geleden, wat heeft geleid tot leegstand in meubelboulevards.

•

Ook de modebranche ondervindt de gevolgen van de crisis. ING Economisch Bureau

19

verwacht dat voor de branches kleding en schoenen de omzet in 2014 respectievelijk 15% en 12% lager zal uitkomen dan in het (precrisisjaar) 2007. Dat geldt echter niet voor alle ketens. Zaken als Hollister, H&M en Zara doen het goed door onderscheidend aanbod en goede marketing. •

Groeiers in non-food zijn goedkope formules als Action (convenience) en Primark (kleding). Deze winkels hebben door hun formule een eigen aantrekkingskracht, ook op minder goede locaties.

18

Persbericht – Winkelleegstand stijgt voor 7e jaar op rij (Locatus, januari 2014).

19

Sectorvisie Fashion. Fashion 2025 – Trendvolgend of trendsettend (ING Economisch Bureau, november 2013).

33

Figuur 5 – Aandeel onlinebestedingen in detailhandel * non-food totaal 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0%

2005

2006

Bron: HBD (april 2013)

2007

2008

2009

2010

2011

2012

* incl. telecom-abonnementen

De EE-commercecommerce-revolutie •

Het marktaandeel van internet in detailhandelsbestedingen bedraagt gemiddeld 6% en alleen voor de non-foodsector 11%. Verwacht wordt dat er groei zal plaatsvinden tot 15% in 2020. Er zijn ook ramingen van een groei naar 20 tot 25% marktaandeel in 2030.

20

Aan de andere kant zullen fysieke detailhandel en online verkopen steeds meer geïntegreerd worden, waarmee de scheiding tussen offline en online minder goed meetbaar en minder relevant wordt. •

Veel retailers zijn lang terughoudend geweest in het gebruiken van internet als tweede verkoopkanaal, maar de afgelopen jaren is dat veranderd. Bijna alle grote Nederlandse ketens bieden hun klanten mogelijkheden om producten online te bestellen. Retailers zullen ook steeds meer touchscreens in hun winkel plaatsen om online shoppen te faciliteren.

•

De meeste webwinkels zijn niet of onvoldoende winstgevend. De winst van webwinkels wordt gedrukt door de hoge kosten van gratis retourzendingen. Daarbij komt dat er een daling is van het gemiddeld orderbedrag, waardoor de verzendkosten zwaarder gaan drukken op de omzet.

21

Dit vraagt om toenemende efficiëntie van e-fulfilment.

22

Uit landelijk onderzoek onder exploitanten van webwinkels blijkt dat ruim twee derde interesse heeft in een fysieke winkel. Daarbij hebben ze vooral belangstelling voor minder dure panden buiten de hoofdwinkelstraten en voor flexibele huurcontracten.

23

20

Van winkel tot afhaalpunt. Internetverkoop en ruimtelijk detailhandelsbeleid (DTNP, december 2013).

21

Fulfilment van online verkoop (S.J. van der Meulen en M.R.J. Kindt, oktober 2013).

22

E-fulfilment gaat over de logistiek achter een webwinkel: het complete proces vanaf de binnenkomst van de

order tot de aflevering van het product bij de klant. 23

34

Ruim twee derde van de webwinkels heeft interesse in een 'stenen' winkel (Carem/HVA, december 2013).


•

Diverse marktpartijen zijn van mening dat de oplossing zit in de combinatie van clicks en bricks. Naast multichannel is crosschannel retailing 24 in opkomst. Klanten kunnen in de winkel producten terugbrengen of ruilen, en gebruik maken van de klantenservice. Winkels worden ook meer een showroom waar klanten producten kunnen zien en voelen, kunnen uitproberen.

•

Een volgende stap is die naar omnichanneling, waarin tevens wordt ingespeeld op het sterk gegroeide gebruik van smartphone en tablet en de rol van sociale media. Het gaat daarbij niet alleen om het faciliteren van mobiele aankopen (m-commerce), maar ook om het bieden van uniforme informatie bij het zoeken en vergelijken van producten en het vinden van winkels. De beleving en het gemak van de klant staan centraal. Veel retailers zijn nog niet of onvoldoende toegerust op het gebruik van mobiele toepassingen.

" Consumenten en kapitaal trekken steeds meer naar een of enkele grotere winkelgebieden per regio. Er ontstaan grotere verschillen in de aantrekkingskracht, omzetten, vastgoedwaardes en huurniveaus tussen A-, Ben C-locaties in winkelgebieden en tussen winkelgebieden onderling, binnen steden en regio’s. De comeback van (binnen)steden als gewilde woon-, werken verblijfsplaats versterkt dit fenomeen. De filialisering op de Alocaties in grotere steden zet verder door. Dit wordt gedreven door consumentenvoorkeuren, schaalvoordelen bij de inkoop van producten, marketing en implementatie van nieuwe technologieën en voorkeuren van (grotere) financiers en beleggers in retailvastgoed. Met uitzondering van de A1-locaties van de grotere winkelsteden en gebieden, komen meer winkels in bezit van particuliere beleggers." Uit: Winkelgebied van van de toe toekomst (Arjan (Arjan Raatgever, februari 2014)

Ruimtelijke ontwikkelingen •

Winkels verdwijnen niet uit het straatbeeld, maar aangezien sprake is van een verdringingsmarkt zal een versnelde uitsortering tussen succesvolle en minder succesvolle winkelgebieden plaatsvinden. In plaats van de focus op een efficiënt verkoopproces zal de focus vooral komen te liggen op het creëren van unieke waarden voor de mobiele, altijd goed geïnformeerde consument. Daar zijn flinke investeringen voor nodig, waarbij schaalvoordelen belangrijk zijn en de filialisering verder toeneemt.

•

Marktpartijen verwachten dat bij een vergroving van de detailhandelsstructuur de binnensteden van grote steden betere kansen hebben dan die van middelgrote en kleine steden. Verder staan woonboulevards en perifere locaties onder druk door het overaanbod in de woninginrichtingbranche en de schaalvergroting van bouwmarkten.

•

Belangrijke aspecten voor de toekomstwaarde van winkelcentra zijn het onderscheidend vermogen en de belevingswaarde. Die hangen samen met de mix van functies (winkels, horeca, cultuuraanbod), de diversiteit van het winkelaanbod en de (historische) verblijfskwaliteit.

•

JLL

25

constateert een daling van de tophuren voor A1-winkelunits in vooral middelgrote en

kleine steden. In de grote steden bleven de tophuurprijzen van de meest populaire

24

Bij multichanneling is sprake van los van elkaar opererende distributiekanalen, terwijl bij crosschanneling de

distributiekanalen zijn geïntegreerd: ze wisselen gegevens uit en werken met elkaar samen. 25

Nieuwsbericht JLL, december 2013

35

winkelstraten stabiel. De gegevens van DTZ Zadelhoff laten een licht dalende tendens zien voor huurprijzen in de beste Nederlandse winkelstraten.

Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden (€ /m2 wvo) gemeente

winkelgebied

2012

2013

Amsterdam

Kalverstraat

2.200 – 2.800

2.200-2.700

Utrecht

Lange Elisabethstraat

1.350 – 1.800

1.3501.350-1.700

Rotterdam

Lijnbaan

1.400 – 1.700

1.400-1.650

Den Haag

Spuistraat

1.100 – 1.600

1.100-1.550

Maastricht

Kleine Staat

1.300 – 1.500

1.300-1.450

Eindhoven

Demer

1.100 -1.350

1.100-1.300

Arnhem

Ketelstraat

1.100 – 1.300

1.100-1.250

Groningen

Herestraat

800 – 1.300

800-1.250

Amstelveen

WC Binnenhof

600 – 1.200

600-1.200

Breda

Eindstraat

950 – 1.100

900-1.000

Zwolle

Diezerstraat

800 – 1.100

800-1.000

’s-Hertogenbosch

Pensmarkt

700 – 1.050

700-1.000

Enschede

Kalanderstraat

850 – 1.000

850-950

Tilburg

Heuvelstraat

400 – 1.000

400-900

Haarlem

Grote Houtstraat

400 – 1.000

400-950

Bron: DTZ Zadelhoff

3.2 Utrechtse Utrechtse detailhandel

Aansluitend op de trend dat onderscheidend vermogen en beleving belangrijker worden, is er voor Hoog Catharijne de ambitie om zich te ontwikkelen tot favourite meeting place. Binnen dat concept past het bevorderen van de multifunctionaliteit en de samenwerking met culturele instellingen. Kunst – podia, film, installaties – vormen attracties die bijdragen aan de beleving van het gebied. Belangrijk uitgangspunt daarbij is de complementariteit met de oude binnenstad. De fysieke verbindingen tussen de twee delen van Utrecht Centrum worden versterkt. HC krijgt een meer open structuur, meer gericht op de omgeving.

Markpositie Utrecht •

De winkelleegstand in Utrecht is in 2013 licht gestegen van 4,5% naar 5,0%. Daarmee steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen het landelijk gemiddelde.

•

Een sterk punt voor de Utrechtse regio is de snelle groei van de bevolking, met name in de gemeente Utrecht. Die bevolkingsgroei schept ruimte voor uitbreiding van het winkelareaal, primair in het stadscentrum en Leidsche Rijn Centrum.

•

De uitbreiding en revitalisering van Hoog Catharijne komt daaraan tegemoet. In de periode tot 2020 vindt gefaseerde herontwikkeling plaats. Daarbij wordt ruimte geboden aan nieuwe winkelformules en wordt door upgrading een breder klantenpotentieel aangeboord.

36


Figuur 6 – Bevolkingsgroei (index, 2013=100)

Utrecht provincie Nederland

125

115

105

2013

2017

2021

2025

2029

Bron: Primos 2013; Onderzoek Utrecht

Positie Utrechtse winkelcentra •

In de belangrijkste Utrechtse winkelcentra (vanaf 4.000 m2 wvo) overheerst het beeld van een bescheiden leegstand. In Utrecht Centrum, bestaand uit het winkelcentrum Hoog Catharijne en het voetgangersgebied in de oude binnenstad, is er nauwelijks leegstand.

Utrechtse winkelstructuur 1-1-2014

Centrum

winkelvloer-

wvo

% wvo

% wvo

oppervlak (wvo)

leegstand

leegstand

dagelijks *

138.113

3.867

2,8%

8%

GWC Overvecht

25.368

997

3,9%

29%

GWC Kanaleneiland

14.746

369

2,5%

34%

Amsterdamsestraatweg-Noord

9.753

197

2,0%

25%

12.795

815

6,4%

29%

Amsterdamsestraatweg-Zuid

3.996

501

12,5%

82%

Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat

9.952

413

4,2%

35%

Kanaalstraat/Lombok

5.080

128

2,5%

49%

Balijelaan/Rijnlaan

4.667

313

6,7%

51%

Smaragdplein

5.285

163

3,1%

60%

Amsterdamsestraatweg-Midden

Vleuterweide

10.011

333

3,3%

49%

Parkwijk

4.253

40

0,9%

64%

Vleuten Dorpsstraat

4.764

275

5,8%

65%

Woonboulevard Utrecht

94.262

6.320

6,7%

0%

The Wall

28.621

1.500

5,2%

0%

buurtcentra / verspreide winkels

144.500

9.371

6,5%

31%

totaal Utrecht

516.166

25.602

5,0%

19%

Bron: Locatus

* berekend voor het in gebruik zijnde wvo

37

•

Ook voor de grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland is sprake van een laag leegstandspercentage. Van de wijkcentra heeft Amsterdamsestraatweg-Zuid een hoog leegstandspercentage. Een bovengemiddelde leegstand is er voor de Balijelaan/Rijnlaan, Amsterdamsestraatweg-Midden en Vleuten Dorpsstraat.

•

Een leegstandspercentage boven het Utrechts gemiddelde is er ook voor de Woonboulevard Utrecht. Voor het winkeldeel van The Wall is de leegstand gedaald van 7,5% naar 5,2%.

Huurniveaus Huurniveaus Utrecht Centrum •

In de belangrijkste winkelstraten van de oude binnenstad blijven de huurprijzen overwegend op hetzelfde niveau. Er is een lichte trend naar verlaging van het huurniveau.

•

Voor de verschillende delen van Hoog Catharijne zijn geen veranderingen in huurprijzen vastgesteld.

•

In de aanloopstraten van de oude binnenstad staan de winkelhuren duidelijk onder druk.

Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum (€/m2 wvo) 2011

2012

2013

Vredenburg-oostzijde

900 - 1.300

900 - 1.650

900 - 1.500

Lange Viestraat

800 - 1.100

750 - 1.000

750 - 1.000

Oudegracht (bij Oudaen)

950 - 1.050

950 - 1.050

950 - 1.050

1.250 - 1.600

1.250 - 1.600

1.250 - 1.500

900 - 1.300

900 - 1.300

900 - 1.300

Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (nabij Choorstraat) Choorstraat

800 - 1.000

800 - 1.000

800 - 1.000

1.000 - 1.200

1.000 - 1.200

900 - 1.200

925 - 1.350

925 - 1.250

925 - 1.250

Lange Elizabethstraat

1.350 - 1.750

1.350 - 1.800

1.350 - 1.700

Radboudtraverse (centrale as)

Bakkerstraat Steenweg

1.000 - 1.500

1.000 - 1.500

1.000 - 1.500

Clarenburg

400 - 700

400 - 750

400 - 750

Godebaldkwartier

400 - 600

400 - 600

400 - 600

Gildenkwartier

450 - 700

450 - 700

450 - 700

650 - 1.050

650 - 1.050

650 - 1.050

Oudkerkhof

350 - 550

350 - 500

350 - 450

Lijnmarkt

450 - 800

450 - 850

450 - 800

Zadelstraat

225 - 500

225 - 500

225 - 400

Mariastraat

300 - 600

300 - 550

300 - 500

Voorstraat

175 - 350

175 - 350

175 - 350

Radboudkwartier aanloopstraten:

Bron: DTZ Zadelhoff

38


Huurprijzen buiten Utrecht Centrum •

In de beide grootwinkelcentra is sprake van dalende tophuurprijzen. In de wijkcentra Amsterdamsestraatweg en Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat is het huurniveau gelijk gebleven.

•

In onderliggende wijken buurtcentra is het huurniveau stabiel.

Huurprijzen in winkelcentra buiten het Centrum (€/m2 wvo) 2011

2012

2013

GWC Overvecht

350 - 700

350 - 600

350 - 500

GWC Kanaleneiland

200 - 300

200 – 300

200 – 275

Amsterdamsestraatweg

110 - 170

100 - 170

100 - 170

Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat

225 - 325

200 - 275

200 - 275

WC Smaragdplein

180 - 225

180 - 225

180 - 225

Biltstraat

125 - 200

125 - 200

125 - 200

WC Lunetten

150 - 225

150 - 225

150 - 225

WC Gagelhof

125 - 200

125 - 200

125 - 200

Bron: DTZ Zadelhoff

Uitbreiding winkelvolumes •

In uitvoering zijn de herontwikkeling en uitbreiding van Hoog Catharijne, de nieuwbouw van het wijkcentrum Terwijde en de uitbreiding van Ikea.

•

Een zekere ontwikkeling in Utrecht Centrum is verder de uitbreiding van de Bijenkorf.

•

Voor Leidsche Rijn Centrum wordt de bouw van het stadsdeelcentrum voorbereid.

Ontwikkelingen winkelvolume m2 bvo

oplevering

soort ontwikkeling

Hoog Catharijne

40.000

2013-2020

herontwikkeling en uitbreiding

Terwijde

12.400

2014

nieuwbouw wijkwinkelcentrum

Ikea

22.000

2014

uitbreiding

6.000

2015

uitbreiding

De Bijenkorf (Lange Viestraat) Leidsche Rijn Centrum

38.000

vanaf 2018

nieuwbouw stadsdeelcentrum

diverse buurt- en wijkwinkelcentra *

10.000

divers

uitbreiding en nieuwbouw

Bron: Gemeente Utrecht * het betreft: Kop van Lombok, Groeneweg-midden, Händelstraat en Mereveldplein

39

4 Bedrijfsruimte/bedrijventerreinen

•

Net als landelijk is er in Utrecht sprake van een ruime markt voor bedrijfsruimte. Op het niveau van de U10-regio zijn aanbod en opname meer in evenwicht.

•

Het huurniveau van eersteklas bedrijfsruimte staat onder druk. In Utrecht is de gemiddelde huur voor dit segment gedaald van €65 in voorgaande jaren naar €60 in 2013. Soortgelijke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan in Den Haag en Rotterdam, en binnen de regio in Houten. In Nieuwegein heeft zich een huurniveau van €65 gehandhaafd.

•

Eind 2013 wordt 9,4% van de Utrechtse bedrijfsruimte aangeboden, en is voor 4,6% sprake van incourant aanbod.

•

Relatief veel aanbod – dat ook volledig tot het incourant aanbod wordt gerekend – bevindt zich op het bedrijventerrein Cartesiusdriehoek (32,9%) en in Kanaleneiland (20,1%). Het gaat hier evenwel grotendeels om aanbod in transformatiegebieden, gebieden die op de agenda staan voor functieverandering.

•

Na de periode 2007-2012 met een lage gemiddelde uitgifte van bijna 0,8 hectare bedrijventerrein per jaar, is er in 2013 met een uitgifte van 4,3 hectare weer duidelijk meer uitgegeven.

•

40

De direct uitgeefbare voorraad bedraagt nog 25,9 hectare.


4.1 Landelijke trends bedrijfsruimtemarkt Ruimere markt •

Onder invloed van de economische recessie is de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt verder verruimd. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte is per eind 2013 gegroeid naar 9,5 miljoen vierkante meter. Daar staat een opname van 2,4 miljoen vierkante meter tegenover. Veel ondernemers stellen verhuisbeslissingen uit en als er wordt verhuisd is er over het algemeen geen sprake van een uitbreidingsvraag.

26

Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (x1.000 m2 ) 2008

2009

2010

2011

2012

2013

opname

3.110

2.331

2.420

3.153

3.143

2.369

aanbod (ultimo)

7.565

8.764

9.317

9.609

9.203

9.533

2,4

3,8

3,9

3,0

2,9

4,0

aanbod/opname Bron: DTZ Zadelhoff

•

In de bedrijfsruimtemarkt is er nog steeds sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Een groot deel van het aanbod betreft verouderde bedrijfsruimte, die niet eenvoudig is om te vormen naar ruimte die aansluit bij de vigerende huisvestingswensen. Leegstand van verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kan structureel zijn, wat betekent dat er ook op langere termijn geen vraag meer naar is.

Kleinere transacties •

Dynamis

27

constateert een toename van het aandeel transacties voor kleine metrages (tot 500

vierkante meter) en een afname voor grote transacties (5.000-10.000 en vanaf 10.000 vierkante meter). •

Tegenover de gedaalde vraag vanuit andere sectoren staat de groeiende vraag naar modern logistiek vastgoed van webshopexploitanten die (deels grootschalige) eigen distributiecentra nodig hebben.

28

Dergelijke vestigingen zijn aangewezen op goed voor vrachtverkeer

ontsloten bedrijventerreinen. Vestiging in winkelclusters is daarom logistiek niet haalbaar. Bij vestiging op een bedrijventerrein is een afhaalpunt (van maximaal 50 m2) toegestaan, maar geen showroom of verkooppunt.

Huurprijzen onder druk •

De ruime marktsituatie zorgt voor een drukkend effect op de huurprijzen. In een jaar tijd is de gemiddelde prijs die voor een vierkante meter bedrijfsruimte wordt betaald met bijna 5% gedaald. Ten opzichte van de situatie vóór de crisis is er een gemiddelde daling van circa 15%.

26

Nog geen herstel bedrijfsruimtemarkt (NVM Business, 24 september 2013).

27

Sprekende cijfers. Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 (Dynamis, augustus 2013).

28

Kwartaalbericht Vastgoed. Vastgoed op weg door de cyclus (ING Economisch Bureau, september 2013).

41

Ook worden er huurincentives gegeven (tijdelijke huurkorting, inrichtingsbijdrage) in de orde van 10% van de contracthuur. •

Binnen de G4 is voor drie steden – Amsterdam is de uitzondering – sprake van een gedaald huurniveau voor eersteklas bedrijfsruimte.

Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte G4 (€/m2 vvo per jaar) 2008

2009

2010

2011

2012

2013

trend 2014

Utrecht

65

64

65

65

65

60

stabiel/dalend

Amsterdam

65

64

64

64

64

64

stabiel/dalend

Den Haag

65

70

70

70

68

65

stabiel/dalend

Rotterdam

62

61

60

60

60

57

stabiel/dalend

Bron: DTZ Zadelhoff

4.2 Regionale bedrijfsruimtemarkt •

De regionale bedrijfsruimtemarkt 2013 is globaal vergelijkbaar met die in 2012. De aanbod/opname-verhouding is met 3,0 een fractie beter dan de 3,3 van 2012.

•

De regionale opname van 143.000 m² bedrijfsruimte is voor een belangrijk deel gerealiseerd in Nieuwegein, waar ruim 68.000 m² is opgenomen, merendeels op het bedrijventerrein Plettenburg.

Figuur 7 – Aanbod en opname bedrijfsruimte in de regio Utrecht aanbo d eind van het jaar * 1.000 m2


aanbo d/o pname

400

4,0

300

3,0

200

2,0

100

1,0

356

128

322 155

330 233

2006

2007

283

194

325

113

395

157

350 243

450

136

428

143

0

0,0 2005

Bron: DTZ Zadelhoff

42


2008

2009

2010

2011

2012

2013

•

De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte zijn in Utrecht en Houten gedaald. Voor Nieuwegein zijn ze stabiel en wordt ook voor 2014 een vergelijkbaar huurniveau verwacht.

Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten (€/m2 vvo per jaar) 2008

2009

2010

2011

2012

2013

trend 2014

Utrecht

65

64

65

65

65

60

stabiel/dalend

Houten

62

60

60

58

58

55

stabiel/dalend

Nieuwegein

57

55

55

65

65

65

stabiel

Bron: DTZ Zadelhoff

4.3 Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Minder opname •

Marktpartijen typeren de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt als redelijk goed, met weinig leegstand. Er is een vrij constante vraag, waarbij er de laatste maanden weer meer serieuze belangstelling blijkt. De bedrijfspanden die langdurig leeg staan zijn dooreen genomen verouderd en hebben onvoldoende kwaliteit (uitstraling, maximale vloerbelasting, bereikbaarheid).

•

Het algemene beeld voor 2013 is dat de marktsituatie er wat minder goed uitziet dan in 2012, met name door de gedaalde opname. Echter, typerend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat door incidentele grote transacties de opname van jaar tot jaar sterk kan fluctueren.

Figuur 8 – Aanbod en opname bedrijfsruimte in Utrecht aanbo d eind van het jaar * 1.000 m2


aanbo d/o pname

200

4

150

3

100

2

50

1

172

83

155

97

195

123

163

130

204

50

213

77

95

165

211

84

220

44

0

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: DTZ Zadelhoff

43

Utrechtse bedrijventerreinen

Marktpositie Utrechtse bedrijventerreinen •

De Wetering wordt door marktpartijen gekenschetst als een hoger segment dan de andere Utrechtse bedrijventerreinen. Eind 2013 wordt weliswaar circa 10% van de voorraad aangeboden, maar het gaat volledig om courant aanbod. Het huurniveau is stabiel met een bandbreedte van 45-60 €/m2.

Bandbreedte huurprijzen Utrechtse bedrijventerrein (in € per m2 vvo) 2008

2009

2010

2011

2012

2013

De Wetering

58-65

56-63

48-62

48-60

45-60

45-60

Lage Weide

35-59

35-59

30-65

30-65

30-65

25-60

Oudenrijn

36-56

36-55

30-55

30-55

30-55

30-50

Nieuw Overvecht

33-50

33-50

33-49

30-49

30-49

30-45

Bron: DTZ Zadelhoff

•

Op Lage Weide is in 2013 sprake van een gegroeid aanbod en een sterk gedaalde opname. Daarbij is er wel een per eind 2013 naar 2,3% van de voorraad gedaald incourant aanbod. Marktpartijen geven aan dat het gaat om een aantal sterk verouderde panden die eigenlijk aan

44


vervanging toe zijn. In 2013 zijn de contracthuren in Lage Weide gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. •

Het Cartesiuswegterrein, Demkade en een deel van Nieuw Overvecht bedienen de onderkant van de markt. Voor dit marktsegment is sprake van huurniveaus in de orde van €30-35. Ook zijn er incentives en flexibeler huurcontracten, met de optie om na 2-3 jaar het contract open te breken.

•

Een voorbeeld van een incidenteel hoge opname is die op het bedrijventerrein Oudenrijn, waar in 2013 een groot deel (40%) van de opname in Utrecht heeft plaatsgevonden. Het aanbod als percentage van de voorraad is gedaald naar 7,7%. Het eersteklas huurniveau is licht gedaald van €55 naar €50.

Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m2 vvo) aanbod eind 2012

opname 2012

aanbod eind 2013

opname 2013

De Wetering

18.700

2.900

11.500

0

Lage Weide

68.600

27.600

76.300

10.700

Cartesiuswegterrein

14.000

1.100

14.400

900

Cartesiusdriehoek

16.700

5.900

16.700

1.200

Kanaleneiland

41.900

1.600

57.100

6.700

Oudenrijn

28.300

2.700

18.000

17.800

Nieuw Overvecht

14.800

7.600

23.000

5.000

elders in de stad

8.400

34.700

2.600

1.900

211.300

84.000

219.600

44.200

totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff

Aanbod en incourant aanbod bedrijfsruimte naar deelgebied incourant

% incourant

voorraad *

aanbod

% aanbod

aanbod

aanbod

De Wetering

112.200

11.500

10,2%

0

0,0%

Lage Weide

911.000

76.300

8,4%

21.400

2,3%

Cartesiuswegterrein

103.400

14.400

13,9%

2.600

2,5%

50.800

16.700

32,9%

16.700

32,9%

Kanaleneiland

284.000

57.100

20,1%

57.100

20,1%

Oudenrijn

234.200

18.000

7,7%

8.400

3,6%

Nieuw Overvecht

193.700

23.000

11,9%

0

0,0%

elders in de stad

446.500

2.600

0,6%

800

0,2%

2.335.800

219.600

9,4%

107.000

4,6%

m2

Cartesiusdriehoek

totaal Utrecht

Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011

•

Bij het hoge aanbodpercentage voor de Cartesiusdriehoek hoort de nuancering dat het hier om een transformatiegebied gaat. Ook voor de Merwedestrook in Kanaleneiland – met een belangrijk deel van het incourante aanbod – staat transformatie op de agenda, namelijk herontwikkeling naar een woonfunctie en kleinschalige bedrijfsruimte.

45

4.4 Uitgifte Utrechts bedrijventerrei bedrijventerrein n 29 Weer noe noemenswaardige uitgifte •

Na een aantal jaren met een bescheiden tot geen uitgifte heeft er in 2013 weer een noemenswaardige uitgifte van 4,3 hectare plaatsgevonden.

•

De uitgifte heeft betrekking op de bedrijventerreinen De Wetering-zuid (2,0 ha), Haarrijn (2,0 ha) en Oudenrijn (0,3 ha).

Uitgifte bedrijventerrein in Utrecht (hectare netto) 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Lage Weide

0

0

0

0

0,2

0,2

0

0

0

0

Nieuw Overvecht

0

0

1,0

0

0

0

0

0

0

0

Lunetten

0

0

0,3

0

0

0

0

0

0

0

De Wetering-noord

6,7

2,9

0

0

0

0

0

0

0

0

De Wetering-zuid

5,4

2,2

2,2

0

0

0

0,5

0,2

0

2,0

Nieuwerijn

3,6

4,0

0,3

0,9

0

0

0

0,3

0

0

Oudenrijn

0

0,3

4,2

0

0,9

0

0,2

0,4

0

0,3

Vleuterweide

0

0

2,5

0

0

0

0

0

0

0

Haarrijn

-

-

-

-

-

0,3

0

0,5

0

2,0

15,7

9,4

10,5

0,9

1,1

0,5

0,7

1,4

0

4,3

totaal Bron: Gemeente Utrecht

29

46

In Bijlage 4 een totaaloverzicht van Utrechtse bedrijventerreinen.


Nog 25,9 hectare direct uitgeefbaar •

Naast de uitgifte van 4,3 hectare is de in Lunetten nog aanwezige voorraad van 0,2 hectare uit de markt genomen (het perceel is verhuurd). Daarmee is het nog direct uitgeefbaar oppervlak met 4,5 hectare geslonken tot 25,9 hectare.

•

Daarnaast is er nog de reservelocatie Strijkviertel

30

van 30 ha. De totale planvoorraad aan

Utrechts bedrijventerrein bedraagt daarmee 55,9 hectare.

Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in Utrecht (per 1 januari, hectare netto) 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Lage Weide

0,4

0,4

0,4

0,4

0,2

0

0

0

0

0

Nieuw Overvecht

1,0

1,0

0

0

0

0

0

0

0

0

Lunetten

0,5

0,5

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

*0

De Wetering-noord

2,9

0

0

0

0

0

0

0

0

0

De Wetering-zuid

16,2

14,0

11,8

11,8

11,8

11,8

11,3

11,1

11,1

9,1

Nieuwerijn

11,9

7,9

7,6

6,7

6,7

6,7

6,7

6,4

6,4

6,4

7,5

7,2

3,0

3,0

2,1

2,1

1,9

1,5

1,5

1,2

Vleuterweide

0

2,5

0

0

0

0

0

0

0

0

Haarrijn

0

0

0

0

0

11,7

11,7

11,2

11,2

9,2

40,4

33,5

23,0

22,1

21,0

32,5

31,8

30,4

30,4

25,9

Oudenrijn

Totaal Bron: Gemeente Utrecht

* de 0,2 ha is verhuurd en niet meer uitgeefbaar

30

In het "Regionaal Convenant Bedrijventerreinen Regio Utrecht 2011-2020, met een doorkijk naar 2025 (BRU,

februari 2012)" opgenomen als zacht planaanbod voor na 2025.

47

5 Kleinschalige bedrijfsruimte

In deze monitor wordt onder kleinschalige bedrijfsruimte verstaan: een gebouw waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen (waaronder kunstenaars en overige creatieve beroepen) en/of sprake is van aanbod van flexibele werkplekken. Een deel van de aanbieders van kleinschalige bedrijfsruimte biedt gemeenschappelijke diensten aan. Als in een gebouw alleen vergader- en workshopruimte wordt geboden is het niet meegenomen. Ook kleinschalige commerciële ruimtes in plinten (bijvoorbeeld onder appartementencomplexen) zijn niet onder deze definitie geschaard.

•

Er is een toenemend aantal en aandeel kleine ondernemers, met het accent op zelfstandigen zonder personeel (ZZP-ers). Groei van het aandeel ZZP-ers levert beperkt vraag op naar kleinschalige bedrijfsruimte; een ruime meerderheid voert het bedrijf vanuit huis.

•

Het aanbod kleinschalige bedrijfsruimtes groeit. Niet zozeer door groei van de capaciteit in bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's), maar door opsplitsing van panden in kleinere, geschakelde units. Ook is er een sterk groeiend aanbod van flexibele werkplekken.

•

Per eind 2013 zijn er veertien algemene BVG's met een totaal vvo van 53.600 m2, waarvan gemiddeld 82% wordt bezet. In 2012 was er een wat hogere gemiddelde bezettingsgraad van 87%.

48


•

Het aantal specifieke BVG's (gericht op bepaalde marktsegmenten) bedraagt negen, met een totaalvolume van 25.900 m2 vvo. Eind 2013 is er een bezettingsgraad van 94%, vergelijkbaar met de 93% van eind 2012.

•

De inventarisatie heeft een lijst van negentien aanbieders van flexibele werkplekken opgeleverd, met in totaal circa 625 werkplekken. Bij negen aanbieders gaat het om een combinatie met vaste werkplekken. Het aantal aangeboden werkplekken varieert sterk, van 3 tot 145.

5.1 Landelijke trends vraag en aanbod Meer kleine ondernemers •

De gemiddelde bedrijfsgrootte daalt. Er is een groeiend aantal kleine ondernemers, met name in kennis- en informatie-intensieve sectoren, dienstverlening en creatieve industrie. Grote en middelgrote bedrijven besteden meer werk uit, waardoor de kansen voor kleine bedrijven zijn toegenomen.

31

Landelijk aandeel zelfstandigen zonder personeel (ZZP) werkzame personen

ZZP-ers

(x 1.000)

(x 1.000)

% ZZP-ers

2003 4e kwartaal

6.945

538

7,7%

2008 4e kwartaal

7.534

692

9,2%

2013 4e kwartaal

7.251

794

11,0%

Bron: CBS

•

Toename van het aantal kleine ondernemers kan op zich zorgen voor een toenemende vraag naar kleinschalige werkruimte, maar groei van het aandeel ZZP-ers doet die vraag dalen.

32

Bijna driekwart van de kleine bedrijven (met minder dan tien werkzame personen) wordt gevormd door ZZP-ers.

33

ZZP-ers voeren hun bedrijf voornamelijk vanuit huis. Globaal een

derde heeft behoefte aan een externe werkplek, maar wel liefst in de eigen wijk en bij voorkeur met een flexibel huurcontract of een contract voor hooguit een jaar. •

34

ZZP-ers maken weinig gebruik van flexibele werkplekken. Het beeld dat ze vaak aan het netwerken zijn en andere ondernemers willen ontmoeten is onterecht. De combinatie van thuis werken met klantcontacten en andere ondernemers ontmoeten in horecagelegenheden komt wel vaak voor.

31

Bedrijvige wijken in bedrijvige steden (Anne Risselada en Emma Folmer, november 2012).

32

Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam (Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en

Statistiek, oktober 2012). 33

MKB Servicedesk, september 2013.

34

ZZP-ers in Utrecht (Onderzoek Utrecht, maart 2013).

Zelfstandige Zoekt Paleis? Een onderzoek naar de mate van overeenkomst tussen de huidige en gewenste bedrijfshuisvesting van Utrechtse ZZP'ers (Karin de Vries, maart 2013).

49

•

De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte wordt negatief beïnvloed door de conjunctuur. Ondernemers hebben het moeilijker, ze hebben meer moeite met het opbrengen van de huur voor een externe werkruimte.

Groei van het kleinschalig aanbod •

Het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimtes groeit, wat deels verband houdt met het beschikbaar komen van verouderde, niet meer courante kantoor- en bedrijfsgebouwen. Als die gebouwen tegen bescheiden kosten worden opgeknipt, kan op prijs worden geconcurreerd (€50/m2 of lager) met de reguliere BVG's. Daarbij ontbreken de voorzieningen die in BVG's worden geboden.

•

Daarnaast is er een groeiend aanbod van flexibele werkplekken. Met name aanbieders van kantoorruimte spelen in op de vraag van ondernemers die geen behoefte hebben aan een vaste externe werkplek.

•

Er is ook meer flexibiliteit in huurcontracten, waarbij het gaat om het gehuurde oppervlak, het huurprijsniveau, huurtermijnen, opzegtermijnen en faciliteiten.

35

Bij landelijk opererende

aanbieders als Regus kan een werkplek voor één dag gehuurd worden maar ook voor langere tijd. Door de toegenomen flexibiliteit in huurcontracten kan er een snellere opvolging van gebruikers plaatsvinden. •

Binnen de kleinschalige bedrijvigheid is er een groeiend segment van creatieve bedrijvigheid. Daarbij is er een grote diversiteit, maar het accent ligt op bedrijfjes met weinig financiële draagkracht, gericht op zeer betaalbare ruimtes.

5.2 Utrechtse marktsituatie De algemene trend van groei van het kleinschalig aanbod doet zich ook in Utrecht voor. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen: •

een globaal gelijk blijvend aantal werkplekken in formele BVG's met een servicepakket;

•

groei door herontwikkeling van verouderde bedrijfspanden waarbij kleinschalige geschakelde units (in de orde van 150 m2 bvo) op de markt worden gebracht. Dit speelt met name op de bedrijventerreinen Overvecht en Lage Weide. Vaak gaat het om particulier gefinancierde panden, waarvoor geldt dat leegstand een direct prijsdrukkend effect heeft, wat de kans op herontwikkeling verhoogt. De aangeboden ruimtes concurreren op prijs, niet op service;

•

een groeiend aanbod van flexibele werkplekken, op verscheidene locaties, en deels gecombineerd met verhuur van vaste werkplekken.

Marktpartijen geven aan dat met het huidig aanbod de markt verzadigd is. Als het aanbod blijft groeien kan er snel een situatie van overaanbod ontstaan die nadelig uitpakt voor de exploitatie van de formele bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's). Ook de groei van het aantal (soms gratis aangeboden) flexibele werkplekken wordt als een bedreiging voor de BVG's gezien. Doordat de vraag niet navenant groeit, staat het prijsniveau van de al langer bestaande BVG's onder druk. Er is wel differentiatie. Kleinere units zijn beter verhuurbaar dan grotere. BVG's op locaties dichter bij woongebieden doen het beter dan op andere locaties. Klanten komen vooral uit omliggende woongebieden.

35

50

Flexibele contracten in de kantorenmarkt (ASRE 2013).


5.3 Inventarisatie aanbod in Utrecht Drie ruimtelijkruimtelijk-functionele concepten In dit hoofdstuk is aandacht besteed aan drie vormen van relatief kleinschalige werkruimtes: •

bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's);

•

flexibele werkplekken;

•

geschakelde bedrijfsunits (een overzicht is opgenomen in Bijlage 5).

Bij alle drie de vormen is sprake van kleinschalige bedrijfsruimtes in een ruimtelijke samenhang. Onderscheidend is dat een BVG over één entree beschikt en dat gemeenschappelijke diensten worden aangeboden. Bij flexibele werkruimtes is net als bij een BVG sprake van één beherende instantie, maar is geen huurcontract voor een bepaalde ruimte met een bepaalde looptijd. Bij geschakelde bedrijfsunits hoeft geen sprake te zijn van een centrale entree en ontbreekt het aan een dienstenpakket.

Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) gaan we uit van een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige) kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten.

51

Bij de bedrijfsverzamelgebouwen is onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke aanbieders. De algemene BVG's zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke richten zich op flexibele verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of zijn gericht op een specifieke gebruikersgroep (zoals R&D in life sciences). In de inventarisatie is de ondergrens gelegd bij vestigingen met tenminste 10 units en/of werkplekken. Een ontwikkeling is dat er minder sprake is van een gefixeerd aantal verhuurbare units: meer flexibiliteit in het gebruik van de ruimte. Daarom is ook gevraagd naar het aantal vaste werkplekken. Overzichtskaart van Utrechtse Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen (BVG's)

Algemene bedrijfsverzamelgebouwen Aan de inventarisatie van vorig jaar zijn Atoomclub Utrecht (op het bedrijventerrein Lage Weide) en De Klompenfabriek (centrum) toegevoegd. De Atoomclub is een exponent van de toenemende variatie in ruimteaanbod en in huurcontracten. Er kan worden gehuurd vanaf één maand en vanaf één vaste werkplek; de locatie beschikt over eigen horeca en diverse vergaderfaciliteiten. Ook in De

52


Klompenfabriek kan per maand worden gehuurd en is er de keuze uit een vaste werkplek in een open ruimte en de huur van een afzonderlijke unit. De stand van zaken is nu: •

Er zijn nu veertien algemene BVG's met een totaal vloeroppervlak van 53.640 m2 vvo.

•

Er is een grote variatie in aantal units en grootte van de units. Bij De Pionier, Atoomclub Utrecht en De Klompenfabriek kan de capaciteit beter worden uitgedrukt in aantal werkplekken dan in aantal units.

•

Er is per eind 2013 sprake van een gemiddelde bezettingsgraad van 82% van het totale vloeroppervlak (met één onbekend). Eind 2012 was er een wat hogere gemiddelde bezetting van 87% (met twee onbekend).

Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht eind 2013 vloer-

grootte

oppervlak

units

aantal vaste

bezettings-

startjaar

(m2 vvo)

aantal units

(m2 vvo)

werkplekken

graad

Element Offices Utrecht

1987

4.430

variabel

24 - 300

variabel

86%

De Goeman Utrecht

2008

5.610

100

22 - 100

100+

82%

Trade Point Utrecht

2006

4.000

variabel

25+

variabel

50%

Element Offices Leidsche Rijn

2011

1.870

26

24 - 60

26+

74%

HoogHiemstra

1990

7.140

90

20 - 150

90+

97%

Vondelparc (I en II)

2001

5.460

75

19 - 100

75+

81%

Vechtenstein

1993

1.220

25

17 - 105

25+

75%

Offices For You Utrecht

2010

2.000

56

20 - 45

56+

97%

Demkade Business Centre

1995

4.960

75

37+

75+

84%

Lumax

2004

2.350

44

30 - 100

44+

67%

Business Centre Utrecht *

2001

3.800

139

21+

139+

onbekend

De Pionier

2011

6.000

70

20 - 475

200

80%

Atoomclub Utrecht

2010

4.300

variabel

23

210

90%

De Klompenfabriek

2012

500

4

30

40+ **

95%

Bron: Onderzoek Utrecht * oude naam: Facility Point BC Lombok (Niasstraat 1) ** 40 werkplekken bevinden zich in open ruimtes van in totaal 380 m2, buiten de 4 units

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Ten opzichte van de vorige monitor zijn er de volgende veranderingen in de lijst van specifieke bedrijfsverzamelgebouwen: Creative Valley (Papendorp) is toegevoegd, en Regus Utrecht Papendorp en Utrecht Inc Nijenoord zijn uit de lijst verwijderd.

36

Creative Valley is niet specifiek gericht op kleine ondernemingen, maar opgezet voor innovatieve en professionele MKB-ondernemingen. Alleen bij Youwork is er gezamenlijk gebruik van apparatuur en zijn er korte, tussentijds opzegbare huurcontracten.

36

Over de nieuwe Regusvestiging in het WTC Papendorp is geen informatie beschikbaar gekomen. Utrecht Inc

Nijenoord – nieuwe naam Studentsinc - is afgevoerd omdat het minder dan 10 vaste werkplekken betreft.

53

Stand van zaken: •

We tellen nu negen specifieke BVG's met in totaal 25.940 m2 vvo.

•

Ook voor de specifieke BVG's is er een grote variatie in het aantal units en de omvang van units. Bij Regus Utrecht Business Park, Utrecht Inc, Vechtclub XL en Dutch Game Garden kan de capaciteit beter in werkplekken worden uitgedrukt dan in units.

•

Er is een gemiddelde bezetting van 94% van het totale vloeroppervlak (met één onbekend). Per eind 2012 was dat een vergelijkbare 93%.

Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloeroppervlak startjaar

(m2

vvo)

aantal units

grootte units (m2

vvo)

aantal vaste

bezettings-

werkplekken

graad

Regus Utrecht Central Station

1994

1.400

variabel

10+

variabel

75%

Regus Utrecht Business Park

1999

1.520

59

16 - 110

141

74%

De Alchemist

2012

1.370

33

13 - 124

33+

72%

Alexander Numangebouw

2004

6.500

variabel

20+

variabel

100%

Utrecht Inc (Padualaan)

2010

500

25

15 - 30

89

80%

Hugo R. Kruytgebouw

1973

4.500

118

25 - 225

118+

onbekend

Vechtclub XL

2012

2.780

54

15 - 130

175+

99%

Dutch Game Garden

2011

2.700

nvt

20 - 374

38

95%

Creative Valley

2010

4.670

18

50 - 444

18+

100%

Bron: Onderzoek Utrecht * buiten de units

Vechtclub XL geeft aan dat in mei zal worden uitgebreid met 20 units (18-46 m2 vvo). Daarnaast wordt met de horecapartner onderhandeld over het aanbieden van flexplekken.

Flexibele werkplekken werkplekken Kenmerkend voor het aanbod van flexibele werkplekken is dat er geen huurcontract is voor een bepaalde plek voor een bepaalde duur. Gebruikers kunnen eventueel wel recht op een werkplek ontlenen aan een abonnement of een strippenkaart. Bijzonder is de Regus-formule met maand-

abonnementen voor drie locaties (Utrecht, Breukelen en Vianen) en voor heel Nederland. Ook bij een deel van de andere gebruikers (als Igluu en De Alchemist) is sprake van abonnementen. Een trend is dat een groeiend aantal BVG's naast de vaste werkplekken ook flexibele werkplekken is gaan aanbieden. Het is een instrument om mensen kennis te laten maken met de vestiging, en om vergaderruimte te verhuren. De inventarisatie heeft opgeleverd: •

Er zijn negentien aanbieders van flexibele werkplekken, waarvan er negen ook vaste werkplekken aanbieden.

54

•

Het gaat in totaal om circa 625 flexibele werkplekken.

•

Het aanbod per aanbieder varieert van 3 tot 145 flexibele werkplekken.


•

Ruim de helft van de aanbieders is gevestigd in de Binnenstad en aangrenzende gebieden als Stationsgebied, Pijlsweerd, Vogelenbuurt, Buiten-Wittevrouwen, Watervogelbuurt en Rivierenwijk.

Lijst aanbieders flexibele werkplekken in Utrecht * aantal naam

locatie

gebied

flexplekken

In de Ruimte

Oude Gracht 230 A a/d Werf

Binnenstad

40

Seats2Meet

Moreelsepark 65

Binnenstad

130

De Werkplek Huis aan de Werf

Boorstraat 7

Pijlsweerd

25

Igluu

Jansdam 2a

Binnenstad

30

Maliebaan45

Maliestraat 45

Buiten-Wittevrouwen

145

Zpot

Zandweg 116B

De Meern

20

Studio de dakzolder

Wittevrouwensingel 93bis

Vogelenbuurt

6

Het Nieuwe Kantoor

Weg der VN 1

Welgelegen

60

Swung House Utrecht

Papendorpseweg 99

Papendorp

25

Man&paard

Oosterkade 24

Watervogelbuurt

10

BVG's met combinatie vaste en flexibele werkplekken: De Alchemist

Kon. Wilhelminalaan 8

Transwijk

20

Vechtenstein

Vechtensteinlaan 12-16

Schaakbuurt

3

Hooghiemstra

Hooghiemstraplein 15

Vogelenbuurt

8

Vondelparc

Vondellaan 4-172

Rivierenwijk

4

De Pionier (Pop-up professionals)

Grebbeberglaan 15

Transwijk

40

Creative Valley (Youwork)

Orteliuslaan 1-27

Papendorp

20

Dutch Game Garden

Neude 5

Binnenstad

12

Regus Utrecht Business Park

Newtonlaan 115

Rijnsweerd

8

Regus Utrecht Central Station (S2S)

Graadt van Roggenweg 328

Stationsgebied

20

Bron: Onderzoek Utrecht * deze lijst is mogelijk niet uitputtend

55

6 Transformatie

Transformatie gaat verder dan onttrekking aan de markt. Van transformatie is sprake als een omgevingsvergunning is verleend voor herontwikkeling naar een andere functie. Zo is een kantoor dat geen deel meer uitmaakt van het aanbod en dus is onttrokken aan de kantorenmarkt, nog niet per definitie beschikbaar voor transformatie.

•

De algemene ontwikkeling van groei van het aantal verouderde en overtollige kantoren, bedrijfspanden en schoolgebouwen creëert een markt voor transformatie naar andere functies.

•

In 2013 is in Utrecht 70.150 m2 bvo getransformeerd, waarvan 52.540 m2 bvo kantoorruimte.

•

De Utrechtse transformaties hebben vooral betrekking op omzetting naar woonruimte voor studenten en starters. Er zijn 763 studentenkamers gerealiseerd, 263 appartementen/wooneenheden en 36 kamers verzorgd wonen.

•

Vanuit de woningmarkt is er een substantiële vraag. Utrecht heeft een nog steeds gespannen woningmarkt met een urgent woningtekort in de orde van 8.500 woningen. Van de urgente woningvraag is 60% afkomstig van starters.

•

Er is in Utrecht ook sprake van een duidelijk tekort aan studentenhuisvesting, zowel kwantitatief (in 2013 een tekort van circa 6.900 kamers) als kwalitatief.

56


•

Bij huisvesting voor starters en studenten hangt de haalbaarheid sterk samen met de financiering (investering, te realiseren woonlasten) en de geschiktheid van de locatie.

•

Bij transformatieprojecten is ook de omzetting naar hotelaccommodatie aan de orde. Volgens het middenscenario voor Utrecht tot 2024

37

is met de nu zekere en

waarschijnlijke projecten echter al voorzien in de uitbreidingsvraag naar hotelkamers (zie paragraaf 8.5).

6.1 Algemene context transformatie Meer potentieel aanbod voor transformatie •

De landelijke ontwikkeling wordt gekenmerkt door groei van de voorraad leegstaande kantoren, niet alleen door de conjunctuur en HNW, maar ook door verdere digitalisering van kantoorwerk. Zowel bij de overheid als het bedrijfsleven is er een teruglopend aantal administratieve functies. Een groeiend aantal leegstaande kantoorpanden maakt gezien de staat van het gebouw, de locatie en de duur van de leegstand feitelijk geen deel meer uit van het aanbod.

•

Naast langdurig leegstaande kantoren is er ook een groeiend aanbod van verouderde bedrijfspanden en schoolgebouwen. In het hoofdstuk over de bedrijfsruimtemarkt is er op gewezen dat leegstand van verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties structureel kan zijn, wat betekent dat er ook op langere termijn geen vraag meer naar is.

•

Ook in Utrecht zullen zich steeds weer gebouwen aandienen die leeg komen te staan en niet meer aan markteisen voldoen. Bestaande schoolgebouwen komen leeg door verplaatsing van onderwijsfuncties, als bij concentratie van HBO in De Uithof.

Voorwaarden voor transformatie •

Een eerste voorwaarde is het bestaan van een marktvraag en geschiktheid van de locatie voor die vraag. Er zijn met name mogelijkheden in transformatie naar studentenhuisvesting en startersappartementen. Cruciaal is daarbij een redelijk centrale locatie, niet te ver van voorzieningen en goed openbaar vervoer.

•

Bij veel transformatieprojecten ligt de sleutel in een tijdelijke bestemming voor tien jaar. In een dergelijke periode kunnen investeringen worden terugverdiend en daarna kan de bestemming opnieuw worden ingevuld. De periode van 10 jaar geeft de tijd om na te denken over de langere termijn gebiedsontwikkeling.

•

Transformatie is alleen haalbaar als eigenaren bereid zijn fors op de waarde van het vastgoed af te boeken, soms tot een fractie van de initiële waarde. Marktpartijen geven aan dat die bereidheid groter wordt. Na jaren leegstand groeit het besef dat er geen alternatief is.

•

Om het project te kunnen starten is een ontwikkelaar nodig met een investeerder die de kosten van het voortraject kan dragen. En er is een eindbelegger nodig voor financiering en

37

Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013).

57

exploitatie van het project. Uiteindelijk moet het geld dat in transformatie wordt gestopt ook weer worden terugverdiend.

6.2 Transformatieprojecten Utrecht in 2013 De resultaten in Utrecht in 2013 •

In 2013 is in Utrecht in totaal 70.150 m2 bvo getransformeerd. Deze meters kunnen onderverdeeld worden in 52.540 m2 bvo voormalige kantoorruimte en 17.610 m2 bvo ruimtes die eerder in gebruik waren als bedrijfspand, winkel of overige functie.

•

De transformaties leiden overwegend tot de toevoeging van woonruimte, verdeeld over 763 studentenkamers, 263 appartementen/wooneenheden en 36 kamers voor verzorgd wonen (Villa Spes Nostra).

Overzicht transformaties Het overzicht betreft de projecten waarvoor vergunningen zijn afgegeven, en die in 2013 zijn gerealiseerd, dan wel in 2013 daadwerkelijk van start zijn gegaan of de eerste helft van 2014 van start zullen gaan.

Transformatieprojecten in Utrecht in 2013 Locatie

Bestemming oud

Bestemming Nieuw

Kaap Hoorndreef 10-14

kantoor

52 appartementen De Kaap

3.600

Van Deventerlaan 10

kantoor

hotel Holiday Inn Express Papendorp

4.100

Daltonlaan 200-300

kantoor

onderwijsvoorziening HU

14.200

Pythagoraslaan 101

kantoor (Provinciehuis)

700 studentenkamers (SSH)

25.000

Koningsweg 103-106-108

wasserij (Aurora)

63 kamers en 6 appartementen (SSH)

Heuveloord 25A

watertoren

bedrijfsruimte en horeca

820

Wittevrouwensingel 37-38

bedrijfspand

hotel

740

Rotsoord 3

bedrijfsruimte/kantoor

koffiebranderij met lunchroom

9.700

Zevenwouden 260-270

kantoor/dienstverlening

56 onzelfstandige wooneenheden

1.690

Zamenhofdreef 77

kantoor

95 onzelfstandige wooneenheden

3.430

Ganzenmarkt 24

bedrijfsruimte/wonen

hotel met restaurant en hotelbar

1.050

Hindersteinlaan 30

vml klooster

36 kamers verzorgd wonen

2.380

Weerdsingel O.Z. 10

bedrijfsruimte

hostel en koffiecorner

590

Admiraal Helfrichlaan

winkels

winkels plus 18 appartementen *

300

Van Vollenhovenlaan 277

kantoorruimte

17 appartementen

530

Oudwijkerdwarsstraat 74-76

winkel en loodsen

19 appartementen

840

Bron: Gemeente Utrecht * nieuwbouw appartementen boven gerenoveerde winkelstrip

58


m2 bvo

1.200

6.3 Marktvraag Belangrijk voor de kans op transformatie is dat er tegenover de te realiseren bestemming ook een marktvraag staat. De meest voorkomende nieuwe functies zijn studentenhuisvesting, startersappartementen en hotelaccommodatie. Voor deze functies is een indicatie van bestaande tekorten te geven. De feitelijke kans op transformatie stelt uiteraard ook eisen aan pand en locatie.

Woningtekort met met vooral vraag naar starterswoningen •

De groei van de Utrechtse woningvoorraad met 11.000 woningen in de afgelopen vijf jaar heeft niet kunnen voorkomen dat het woningtekort is gegroeid.

•

Uit woningmarktonderzoek (WoON 2009 en 2012) kan worden afgeleid dat het urgente woningtekort

38

naar 7.300 woningen is gegroeid. In de woningvraag is het accent verschoven

naar starters, die in 2012 een aandeel van bijna 60% hebben in de urgente woningvraag. •

De urgente vraag van doorstromers is gedaald, wat verband houdt met de conjunctuur, de inkomensontwikkeling, gedaalde verkoopprijzen van koopwoningen, restschulden bij verkoop van koopwoningen, en boventrendmatige huurverhogingen bij mutaties in de huursector.

•

Een groeimarkt is die van het zelfstandig verzorgd wonen van ouderen. De scheiding van wonen en zorg betekent een groeiende vraag naar passende zelfstandige woonruimte voor ouderen met mobiliteitsproblemen en behoefte aan onplanbare zorg.

39

Woningtekort Utrecht 2008-2013 2008

2009

2010

2011

2012

2013

huishoudens

154.870

157.171

161.222

163.762

165.503

168.245

woningvraag

133.498

135.796

139.618

142.145

143.988

146.373

woningvoorraad

126.759

129.281

132.366

133.738

135.617

137.800

6.739

6.515

7.252

8.407

8.371

8.573

5,3%

5,0%

5,5%

6,3%

6,2%

6,2%

woningtekort tekort in % woningvoorraad

Bron: ABF Research (2011), bewerking Onderzoek Utrecht

Urgente woningvraag en urgent woningaanbod in Utrecht, 2012 en 2009

vraag starters

2012

2009

8.610

5.410

vraag doorstromers

6.040

8.870

totaa totaal urgente vraag

14.650

14.280

6.400

7.890

aanbod doorstromers

960

450

totaal urgent aanbod

aanbod woningverlaters

7.360

8.330

urgent tekort (vraag – aanbod)

7.290

5.950

Bron: WoON 2012 en 2009

38

Het saldo van vraag en vrijkomend aanbod voor huishoudens die tenminste een half jaar actief op zoek zijn

naar een (andere) woning en binnen een jaar willen verhuizen. 39

Wonen-zorg en MO in de U10-regio (Onderzoek Utrecht, september 2013).

59

Vraag studentenhuisvesting •

In Utrecht is er in 2013 een tekort van 6.900 woonruimtes voor voltijdstudenten aan het hoger onderwijs in de stad. Voor deze groep is de markt van betaalbare huurwoningen geen alternatief, gezien de lange wachttijden en het tekort in de orde van 6.000 woningen.

•

40

Van de 57.300 voltijd studenten hebben er 21.200 (37%) een eigen woonruimte in Utrecht en hebben er 6.900 (12%) de wens om binnen een half jaar naar eigen woonruimte in de stad te verhuizen. In totaal vraagt 49% van de voltijdstudenten aan Utrechts hoger onderwijs een eigen woonruimte in Utrecht.

•

In de periode 2013-2021 komen er in Utrecht 4.000 studenten bij. Als daarvan weer globaal de helft als uitwonende in Utrecht wil wonen, groeit de vraag met 2.000 woonruimtes naar in totaal 8.900 woonruimtes. Daar staat een uitbreiding van het aanbod met globaal 2.300 kamers/studio's tegenover.

Zekere uitbreiding kamers en studio's oplevering

locatie

2013

Pythagoraslaan (vml Provinciehuis)

kamers

2014

Zevenwouden

2014

Zamenhoffdreef

2014

Koningsweg (Aurora)

2015

project Johanna (De Uithof)

393

2019

KPN-terrein

800

studio's

660 56 95 63 264

Bron: SSHU; Gemeente Utrecht

•

Bij de vraag naar reguliere studentenhuisvesting speelt ook een kwalitatief aspect. Tenminste de helft van de Utrechtse studenten met eigen woonruimte maakt gebruik van de particuliere kamermarkt, waarin doorgaans sprake is van een ongunstiger prijs/kwaliteit-verhouding en deels van een ontoereikende woonkwaliteit.

Vraag hotelaccommodatie •

In de periode 2003-2013 is het geregistreerd kameraanbod met 337 gegroeid. In een studie naar de Utrechtse hotelmarkt

41

is voor de periode 2014-2024 ruimte voor uitbreiding van het

aantal hotelkamers berekend variërend van 156 kamers (negatief scenario) tot 948 kamers (positief scenario). Het middenscenario komt op marktruimte voor 564 kamers. •

Met de nu bestaande realisaties (288 kamers) en plannen (315 kamers) wordt in de uitbreidingsvraag volgens het middenscenario voorzien (zie verder paragraaf 8.5 over marktruimte in de Utrechtse hotelmarkt tot 2024).

40

Landelijke monitor studentenhuisvesting 2013 ( 26 september 2013; in opdracht van Kences uitgevoerd door

ABF Research, augustus 2013).

41

60

Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013).


61

7 Utrecht Science Park (USP)

•

Het USP vormt een economische groeipool binnen de stad met per april 2013 een aandeel van 9% van de Utrechtse werkgelegenheid. In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP 2.800 banen bijgekomen.

•

Na april 2013 is zijn er de vestigingen van Nutricia Research en het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML) bijgekomen, met samen circa 500 werkzame personen.

•

De in het USP de afgelopen tien jaar gerealiseerde groei heeft voor ruim de helft betrekking op verdere concentratie van het hoger onderwijs. De nu en de komende jaren plaatsvindende groei heeft betrekking op vestiging van onderzoekinstituten en R&D–bedrijven, en op versterking van het medisch cluster.

•

Het totale bouwvolume in het USP omvat circa 946.000 m2 bvo, waarvan het Universitair Medisch Centrum Utrecht (UMC) een aandeel heeft van 41%, de Universiteit Utrecht (UU) van 42%, de Hogeschool Utrecht (HU) van 10% en onderzoekinstituten en -bedrijven van 7%.

•

Met realisatie van de zekere plannen komt er 114.200 m2 bvo bij (+12%). Daarmee wordt met name het medisch cluster (Prinses Máxima Centrum) en het aandeel van onderzoekinstituten (Hubrecht Instituut en RIVM) versterkt.

62


•

Met de vestiging van Nutricia Research is 20.000 m2 bvo commerciële bedrijvigheid met een R&D-functie toegevoegd. Het USP biedt nog capaciteit voor het realiseren van 60.000 m2 bvo aan bedrijfsvloeroppervlak.

7.1 Het USPUSP-concept Kracht van het USP Het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof is een economische groeipool aan de oostkant van de stad, met als belangrijkste functies: •

Universiteit Utrecht (UU).

•

Hogeschool Utrecht (HU).

•

Universitair Medisch Centrum Utrecht (UMC).

•

Kennisinstellingen als TNO/Deltares, het Hubrecht Instituut en SRON.

•

Kennisintensieve bedrijven als het (september 2013 gevestigde) Nutricia Research, Genmab en Merus Biopharmaceuticals.

De kracht van het concept is de bundeling van met name in Life Sciences en Milieu/Duurzaamheid werkzame instellingen en bedrijven met een dominante R&D component. Het gaat niet alleen om samenwerking en uitwisseling (kruisbestuiving) maar ook om het positieve imago van fysieke vestiging op het science park.

Speerpunten Speerpunten Life Sciences en Milieu/Duurzaamheid •

Partners in Life Sciences zijn het UMC, de UU-faculteiten geneeskunde en diergeneeskunde (de enige in Nederland), het Hubrecht Institute, RIVM en diverse bedrijven waaronder Nutricia Research en Genmab. De UU, het UMC en Nutricia Research werken samen in een onderzoek op het terrein van medische voeding in de eerste levensjaren. Belangrijke onderzoekterreinen binnen Life Sciences zijn verder het onderzoek naar zoönosen (ziekten die van dier op mens overgaan), aandoeningen aan het vaatstelsel, immunologische aandoeningen, de biologie van kanker en stamcellen en het klinisch gebruik van stamcellen.

•

Partners op het gebied van Milieu/Duurzaamheid zijn diverse UU-faculteiten, de HU, onderzoekinstituten en gespecialiseerde bedrijven. Veel initiatieven komen samen in het Utrecht Centrum voor Aarde en Duurzaamheid van UU, TNO en Deltares, samen met partners in de regio zoals het KNMI en het KWR Watercycle Research Institute. Onderzoekterreinen zijn klimaatverandering, duurzame energie (gebruik van biomassa), duurzame productie, watermanagement, duurzaam bouwen en wonen.

De incubatorfunctie Onderdeel van het Utrecht Science Park zijn de bedrijfsverzamelgebouwen met een incubatorfunctie. In het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) biedt Utrecht Inc ondersteuning aan startups in CleanTech, Healthcare & Life Sciences of Interactive Media & ICT. Het gebouw bestaat uit een combinatie van kantoren en laboratoriumruimtes (met technische faciliteiten) van verschillende afmetingen. Naast het bieden van ruimte is er het aanbod van laagdrempelige financiering,

63

coaching en masterclasses, kantoorfaciliteiten. Gebruikers hebben de beschikking over een lounge, printer- en kopieerfaciliteiten, ontmoetings- en presentatieruimtes, een keuken en flexplekruimte. In het Alexander Numangebouw (Yalelaan 40) bevindt zich een combinatie van kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes, gericht op startende en gevestigde bedrijven in de Life Sciences. Huurders kunnen gebruik maken van een ruime vergaderzaal en andere voorzieningen.

7.2 Mission statement Stichting USP Essentieel voor het USP •

Behoud van het onderscheidend profiel van het science park, met een duidelijke functionele en ruimtelijke afbakening. Buiten De Uithof zal wel sprake zijn van een satellietfunctie voor de RIVM-vestiging in De Bilt.

•

Versterken van de mogelijkheden voor doorstarters: naast een incubatorfunctie moet het USP ook ruimte bieden aan een acceleratorfunctie. De doorstartfase is een kritische gezien de vraag naar betaalbare huisvesting, facilitaire ondersteuning, risicokapitaal.

•

Versterken van de component commerciële bedrijven. Het USP heeft nu circa 1.000 arbeidsplaatsen in commerciële bedrijvigheid. Na de vestiging van Nutricia Research (20.000 m2 bvo) heeft het USP nog capaciteit voor 60.000 m2 bvo bedrijfsruimte.

•

Versterken van de onderlinge beschikbaarheid van kennis (toegang universiteitsbibliotheek) en onderzoekfaciliteiten.

64


Kansen •

Een kans voor versterking van de incubator- en acceleratorfunctie is dat beleggers op zoek zijn naar investeringsobjecten en interesse tonen in investeringen in starters en doorstarters. In ontwikkeling is een initiatief van Nederlandse pensioenfondsen om te investeren in Nederlandse science parks. Het gaat daarbij om meer risicodragende investeringen in de acceleratorfunctie en het leveren van ontwikkelkapitaal. In het USP zijn er ruimtelijke mogelijkheden om de acceleratorfunctie onder te brengen in een verzamelgebouw van 15.000 m2 bvo.

•

Er is de mogelijke vestiging van een congrescentrum plus hotel aan de Universiteitsweg, dicht bij de kruising met de Utrechtseweg. Dat is weliswaar buiten het USP, maar een dergelijke ontwikkeling is niet mogelijk in het USP-gebied.

•

Gebruikers van de nieuwe parkeergarage P+R De Uithof blijken bereid om tot 800 meter te lopen naar hun bestemming. Dat biedt perspectieven om bij een betere spreiding van parkeergelegenheid een beperking van het autoverkeer binnen het USP te realiseren.

7.3 Science Park in groeifase Groeiende werkgelegenheid In de afgelopen tien jaar zijn er in het USP ruim 2.800 banen bijgekomen en er bevindt zich nu 9% van de Utrechtse werkgelegenheid (stand april 2013). Dat aandeel zal groeien door de (na 1 april 2013) gerealiseerde en de geplande uitbreiding van zowel het medisch complex als de R&Dfuncties. Na april zijn er in 2013 twee bedrijfsvestigingen met samen ongeveer 500 banen bijgekomen. In september heeft het bedrijf Nutricia Research (20.000 m2 bvo) met circa 400 arbeidsplaatsen zich gevestigd. De teams verrichten innovatief onderzoek met betrekking tot gezonde voeding in de eerste levensjaren. Verder is eind 2013 het Gemeenschappelijk Milieulaboratorium (GML) van UU (Geowetenschappen), TNO en Deltares opgeleverd (8.600 m2 bvo). De UU participeert voor 45%, TNO voor 35% en Deltares voor 20% in het GML-gebouw. Een team van ongeveer 90 medewerkers doet onderzoek naar de invloed van menselijke activiteiten op klimaat, lucht, water en bodem.

Aantal werkzame personen De Uithof (stand per 1 april) 2003

2008

2013

onderwijs

6.994

8.002

8.473

gezondheidszorg

8.868

9.152

10.066

overige

1.882

2.829

2.030

17.744

19.983

20.569

8,7%

9,0%

9,0%

totaal De Uithof % Utrechtse banen Bron: PAR 2013

65

Belangrijke ontwikkelingen in de komende jaren •

Naast het Alexander Numangebouw wordt een nieuwe Life Sciences Incubator gerealiseerd (oplevering 2015).

42

Deze nieuwe Incubator (6.200 m2 bvo) is nodig om tegemoet te komen

aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences naar kantoor en laboratoria. Starters zullen gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke diensten en onderzoekapparatuur. In huurcontracten kunnen incentives worden verleend als enkele maanden huurvrij. •

Uitbreiding van het Hubrecht Instituut (9.500 m2 bvo, eerste fase in 2015). Het Hubrecht Instituut richt zich op de ontwikkelingsbiologie van dieren, met speciale aandacht voor stamcellen.

•

De bouw van het Prinses Máxima Centrum voor Kinderoncologie (38.000 m2 bvo), op te leveren in 2016. Het betreft een kinderoncologisch centrum van wereldniveau (in de top drie) en het grootste in Europa.

•

De Hogeschool Utrecht ontwikkelt nieuwbouw van 20.000 m2 bvo, op te leveren in 2016. Daar staat tegenover dat in 2016 1.100 m2 wordt gesloopt en in 2016-2017 18.400 m2 wordt afgestoten. Daarmee houden sloop en nieuwbouw elkaar vrijwel in evenwicht.

•

Een soortgelijke ontwikkeling speelt bij de Universiteit Utrecht. In 2015 wordt een nieuw Onderwijscentrum voor de Bèta- en Geowetenschappen geopend (15.000 m2 bvo) in de Noordwestcluster. In dat zelfde deel van het USP verrijst in 2017 een nieuw kantoorgebouw voor de Geofaculteit (17.000 m2 bvo). Daar staat sloop van het merendeel van het Wentgebouw (circa 30.000 m2 bvo) tegenover. 43

•

In 2018 vestigt het RIVM zich samen met CBG 60.000

m2

44

in het USP; het gaat om een bouwvolume van

bvo. Deze vestiging in het USP betekent een concentratie van instituten op het

terrein van biosciences, volksgezondheid en milieu. Er zal werk worden geboden aan in totaal circa 2.200 personen.

Ontwikkeling bouwvolumes USP •

Per 1 januari 2014 bedraagt het totale bouwvolume in het USP om en nabij de 946.000 m2 bvo. Daarvan heeft de Universiteit een aandeel van 42% en het UMC van 41%.

•

De zekere uitbreidingen van het bouwvolume meten in totaal 114.200 m2 bvo. Dat betekent een uitbreiding van het volume met 12%.

•

Voor commerciële bedrijven als Nutricia Research heeft het USP nog capaciteit voor het realiseren van 60.000 m2 bvo.

42

Financiering door de Universiteit Utrecht met bijdragen van de Gemeente Utrecht en de Provincie Utrecht, en

uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) van de Europese Unie. 43

Bij het schrijven van dit rapport is geen volledig overzicht van door de UU te realiseren sloop en nieuwbouw

beschikbaar. Er is van uitgegaan dat bij de geplande sloop voor de Faculteit Diergeneeskunde een vergelijkbaar volume zal worden teruggebouwd. 44

66

College ter beoordeling van geneesmiddelen.


Bouwvolumes USP (m2 bvo) stand 1-1-2014

uitbreiding

toelichting uitbreiding

389.500

38.000

Prinses Máxima Centrum

2016

** 400.000

** geen

saldo nieuwbouw en onttrekking

2015-2017

UMC-complex Universiteit Utrecht Hogeschool Utrecht

geplande oplevering

95.200

500

saldo nieuwbouw en onttrekking

2016-2017

** 30.000

69.500

Hubrecht Instituut en RIVM

2015 en 2018

incubatorfunctie

11.500

6.200

Life Sciences Incubator

2015

commerciële bedrijven

20.000

-

-

-

946.200

114.200

onderzoekinstituten *

totaal

Bron: UMC Utrecht; HU; Onderzoek Utrecht * Hubrecht Instituut, TNO/Deltares, SRON, RIVM, CBG ** ramingen Onderzoek Utrecht

Verdeling bouwvolumes UMC en HU over functies •

Van het bouwvolume van 389.500 m2 bvo in UMC-complex heeft 83% betrekking op zorg, 9% op onderzoek, 6% op onderwijs en 2% op bestuursfuncties.

Verdeling bouwvolume UMC-complex over functies (m2 bvo) zorg

onderzoek

onderwijs

bestuursfuncties

AZU

280.000

12.500

7.500

0

WKZ

42.000

4.500

500

0

Stratenum

0

20.000

0

0

Hijmans van de Berg

0

0

15.000

0

Van Geunsgebouw

0

0

0

7.500

322.000

37.000

23.000

7.500

totaal Bron: UMC Utrecht

•

Bij de Hogeschool Utrecht (HU) heeft 95% van het bouwvolume betrekking op onderwijs en onderzoek. Die functies zijn sterk verweven en daarom niet nader uit te splitsen. De resterende 5% van het vloeroppervlak wordt gebruikt voor bestuursfuncties.

•

Voor de UU zal sprake zijn van een met het HBO vergelijkbaar aandeel van 5% van het vloeroppervlak in gebruik voor bestuursfuncties.

Verdeling bouwvolumes USP over functies •

Van de in totaal 946.200 m2 bvo van het USP wordt 63% gebruikt voor onderwijs en onderzoek, 34% voor zorg en 3% voor bestuursfuncties.

•

Binnen de 591.900 m2 bvo onderwijs en onderzoek kan 98.500 m2 bvo zonder meer tot de onderzoekfunctie worden gerekend: het onderzoekdeel van het UMC-complex, de onderzoekinstituten, de incubatorfunctie en Nutricia Research.

•

Van de 470.400 m2 bvo voor onderwijs en onderzoek van de UU en HU kan het onderzoekdeel niet worden afgesplitst; de verdeling over onderwijs en onderzoek is niet beschikbaar.

67

Verdeling bouwvolumes over functies (m2 bvo) onderwijs en onderzoek

zorg

60.000

322.000

UMC-complex

bestuursfuncties 7.500

Universiteit Utrecht

380.000

20.000

Hogeschool Utrecht

90.400

4.800

onderzoekinstituten/-bedrijven

61.500

totaal

591.900

322.000

32.300

Bron: UMC Utrecht; HU; Onderzoek Utrecht

7.4 Studentenhuisvesting Ontwikkeling SSHUSSHU-complexen in De Uithof •

In De Uithof heeft de SSHU 1.527 kamers en 569 studio's (met eigen voorzieningen).

•

Met de bouw van Johanna komt het aantal kamers in 2015 op 1.920 en het aantal studio's groeit naar 833. Daarmee zal in 2015 ruim een kwart (26%) van het reguliere kameraanbod van de SSHU in De Uithof zijn gerealiseerd. Tijdelijk kameraanbod en kamers van andere corporaties zijn daarin niet meegeteld.

Aantal kamers en studio's SSH Utrecht in De Uithof kamers

studio's

De Bisschoppen

346

206

Cambridgelaan

913

88

Casa Confetti

120

257

Enny Vredelaan

148

18

Johanna (oplevering 2015)

393

264

Bron: SSH Utrecht

68


69

8 Hotelmarkt

In 2010 heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om voor 2020 1.000 nieuwe hotelkamers te realiseren (Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view). Het gemeentelijk beleid is daarnaast gericht op het vergroten van de kwaliteit van het aanbod: meer kleinschalige hotels, budgethotels, Bed&Breakfasts en 'experience hotels'. Om het beleid nader vorm te geven heeft de gemeente in 2013 het onderzoek "Aanscherping Hotelbeleid Utrecht (Horwath HTL, oktober 2013)" laten uitvoeren. Resultaten van het onderzoek zijn gebruikt in dit hoofdstuk.

•

Er vindt een gestage groei van het aantal hotelovernachtingen plaats, waarbij het groeitempo in de provincie en gemeente Utrecht hoger ligt dan landelijk. De gemeente Utrecht heeft in 2012 en 2013 ongeveer 40% meer hotelovernachtingen dan in 2001.

•

Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid (+28% in de periode 2003-2013) dan het aantal overnachtingen. De groei van het aantal hotelkamers is in Utrecht ook sterk achtergebleven bij die in Amsterdam en Rotterdam.

•

Utrecht heeft eind 2013 een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers en concrete plannen voor 315 kamers. Daarmee kan de capaciteit doorgroeien naar 2.235 kamers.

70


•

Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 2024 tussen 1.790 en 2.580 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.200 kamers. Met de nu bekende uitbreiding en concrete plannen wordt dus al in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien.

•

Qua marktsegment ligt in Utrecht het accent op het drie- en vooral het viersterrensegment. Horwath HTL constateert een ondervertegenwoordiging van het vijsterrensegment en ziet daarnaast marktpotentieel voor versterking van het segment budgethotels.

8.1 Algemene trends Meer overnachtingen •

Landelijk zowel als in de provincie en de gemeente Utrecht is er een gestage groei van het aantal overnachtingen in hotels (inclusief motels, pensions, jeugdaccommodaties en B&B's met tenminste vijf slaapplaatsen).

Figuur 9 – Ontwikkeling aantal overnachtingen in hotels e.d. (2001 = 100) Nederland provincie Utrecht gemeente Utrecht 150

140

130

120

110

100

90

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: CBS (bewerking Onderzoek Utrecht) 45

•

In de gemeente Utrecht waren er in 2012 in totaal 474.000 overnachtingen, een stijging met 45% ten opzichte van 2001. De cijfers t/m november 2013 laten weer een lichte daling zien ten opzichte van 2012.

45

Voor 2012 en 2013 is er een nieuwe CBS-reeks van aantal overnachtingen. De index voor 2013 berust op het

aantal overnachtingen in de periode januari t/m november 2013 ten opzichte van het aantal overnachtingen in dezelfde periode van 2012.

71

•

De ontwikkeling in Utrecht gaat redelijk gelijk op met die in de provincie, en steekt gunstig af tegen het landelijk beeld.

Lichte daling bezettingsgraad hotels Uit een in 2013 door Horwath HTL uitgevoerd onderzoek onder 366 drie-, vier- en vijfsterrenhotels in Nederland 46 komt naar voren dat de gemiddelde bezettingsgraad in 2012 licht is gedaald, van 67,2 procent naar 66,7 procent. Er is ook een bescheiden daling van de gemiddelde kamerprijs, namelijk van 98 naar 97 euro. Uit de resultaten over het eerste halfjaar van 2013 blijkt de trend van een lichte daling van de bezettingsgraad door te zetten. De gemiddelde kamerprijs blijkt nog wat sterker te dalen.

8.2 Ontwikkeling van het hotelaanbod Groei aantal hotelkamers •

In 2013 bestaat het geregistreerd hotelaanbod in Utrecht uit 28 hotels met in totaal 1.556 kamers. Daarnaast is er nog een ongeregistreerd aanbod van 29 accommodaties met in totaal 76 kamers.

47

Dat brengt het totaal aantal kamers op 1.632.

48

In Bijlage 6 een overzicht van

het het aanbod van hotels e.d. in Utrecht. •

Sinds 2003 is er in het geregistreerd hotelaanbod in Utrecht een groei van het aantal kamers met 337 ofwel met 27,6%.

•

Vergeleken met de U10-regio (+23,8%) en de landelijke ontwikkeling (+25,3%) is de procentuele groei van het aantal hotelkamers in Utrecht wat groter.

Ontwikkeling geregistreerd hotelaanbod Utrecht, U10-regio en Nederland gemeente Utrecht

U10-regio

Nederland

hotels

kamers

hotels

kamers

hotels

2003

23

1.219

48

2.608

2.886

91.727

2013

28

1.556

57

3.229

3.246

114.933

ontwikkeling

+5

+337

+9

+621

+360

23.206

groeipercentage

27,6%

23,8%

kamers

25,3%

Bron: Horwath HTL (2013)

Utrecht blijft achter bij andere grote steden •

In vergelijking met de andere G4-steden Amsterdam en Rotterdam blijft de ontwikkeling van het aantal hotelkamers in Utrecht achter. Sinds 2003 groeide het aantal hotelkamers in Amsterdam met 48% en in Rotterdam met 43%. De ontwikkeling van het aanbod in Den Haag is met 30% vergelijkbaar met die in Utrecht.

72

46

Nederlandse hotelmarkt stabiliseert (Marco van Bruggen, in: NRIT Magazine, september 2013).

47

Niet door het Bedrijfschap Horeca en Catering geregistreerde B&B's en hostels.

48

Inclusief B&B's en hostels.


•

Van de grote steden heeft Utrecht verreweg het kleinste aantal hotelkamers. Het verschil met de andere grote steden is de afgelopen tien jaar groter geworden.

Ontwikkeling geregistreerd aanbod hotelkamers G4 Utrecht

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

G3

2003

1.219

16.664

3.130

3.075

22.869

2013

1.556

24.732

4.076

4.383

33.191

ontwikkeling

+337

+8.068

+946

+1.308

28%

48%

30%

43%

groeipercentage

45%


8.3 Segmentatie Relatief veel viersterrenhotels in Utrecht •

Het geregistreerd hotelaanbod in Utrecht bestaat uit 20 geclassificeerde hotels met samen 1.478 kamers en 8 ongeclassificeerde met samen 78 kamers.

•

In het geclassificeerd hotelaanbod ligt het accent op aanbod van viersterrenhotels (samen 882 kamers), gevolgd door het aanbod in driesterrenhotels (samen 408 kamers).

Figuur 10 – Classificatie kameraanbod Utrechtse hotels e.d. (2013)

Vijfsterren 121

Viersterren 882

Driesterren 408

Tweesterren 56

Eénster 11

Ongeclassificeerd 78

Ongeregistreerd 76 200

400

600

800


•

Bij vergelijking van het geregistreerd kameraanbod in Utrecht met dat in de G3-steden blijkt Utrecht relatief veel kamers in viersterrenhotels te hebben. Dit aandeel is in Utrecht 57% en in de overige steden gemiddeld 42%.

73

•

Het aanbod in het vijfsterrensegment is in Utrecht relatief laag, namelijk 8% tegen 13% gemiddeld in de andere drie grote steden.

Verdeling geregistreerd hotelkameraanbod G4 Classificatie

Utrecht

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

G3

Vijfsterren

8%

13%

18%

11%

13%

Viersterren

57%

39%

48%

49%

42%

Driesterren

26%

30%

23%

16%

27%

Tweesterren

4%

6%

3%

6%

6%

Eénster

1%

3%

0%

1%

2%

Ongeclassificeerd

5%

9%

7%

17%

10%

100% 100%

100% 100%

100% 100%

100% 100%

100% 100%

Totaal Bron: Horwath HTL (2013)

8.4 Nieuwe initiatieven hotelontwikkeling •

Horwath HTL heeft voor de gemeente Utrecht een inventarisatie gemaakt van twintig initiatieven voor hotelontwikkeling in de stad, voor in totaal circa 2.400 kamers. Op basis van een inschatting van de realisatiekansen is voor de periode 2014-2024 een uitbreiding van het aanbod met in totaal 995 kamers geschat.

•

Een groot deel van initiatieven verkeert nog in het ideeënstadium. Zeker is de uitbreiding met 288 kamers verdeeld over drie locaties. Voor twee locaties met in totaal 315 kamers zijn er concrete plannen ontwikkeld, waarvan de realisatie als waarschijnlijk kan worden beoordeeld.

Realisatie, plannen en ideeën hotelontwikkeling in Utrecht status

oplevering

kamers

Ubica Ganzenmarkt

in aanbouw

2014

23

Two Star Lodge

in aanbouw

2014

85

goedgekeurd BP

2015

Van der Valk Winthontlaan totaal zeker Noordgebouw Stationsgebied Kaatstraat 1

in voorbereiding

verwacht 2017

conceptplan

onbekend

totaal waarschijnlijk overige locaties totaal initiatieven Bron: Gemeente Utrecht

74


180 288 160 155 315

ideeën

onbekend

1.815 2.418

8.5 Marktruimte Drie scenario's Horwath HTL heeft voor Utrecht drie scenario's opgesteld voor de vraag naar hotelkamers in de komende tien jaar (2014-2024). In alle scenario's is uitgegaan van een bezettingsgraad van 67,5% (de huidige bezettingsgraad is 66%). •

In het lage scenario met een groei van het aantal overnachtingen met 12,2% kan het aantal kamers groeien van de huidige 1.632 naar 1.788 in 2024. Dan is er dus ruimte voor een uitbreiding met 156 kamers.

•

Het middenscenario gaat uit van een groei van het aantal overnachtingen met 37,8% en schept marktruimte voor een groei naar 2.196 kamers, dus een uitbreiding met 564 kamers.

•

Het hoge scenario met een groei van het aantal overnachtingen met 61,8% leidt tot marktruimte voor 2.580 kamers in 2024. Een uitbreiding met 948 kamers.

Als het middenscenario wordt gevolgd ligt de markruimte voor een uitbreiding met 564 kamers ruim boven de in de afgelopen tien jaar gerealiseerde uitbreiding met 337 kamers. Met de nu zekere projecten (288 kamers) en waarschijnlijke plannen (315 kamers) wordt een uitbreiding van in totaal 603 kamers gerealiseerd, waarmee dus al in de uitbreidingsvraag volgens het middenscenario wordt voorzien.

Kwalitatieve vraag De toename van de vraag naar hotelkamers is mede afhankelijk van de mate waarin nieuwe hotelontwikkelingen een eigen vraag kunnen genereren. Dit geldt bijvoorbeeld voor de doelgroepen jongeren/budget en evenementenbezoekers, waarvoor de huidige Utrechtse hotelmarkt weinig aanbod heeft. Horwath HTL constateert dat met (relatief goede) budgethotels een nieuwe markt kan worden bediend. Ook bezoekers van short stay (2 weken tot 3 maanden) en zorggerelateerde bezoekers worden als kansrijke groepen genoemd. Hotels die volledig gericht zijn op deze doelgroepen kunnen een eigen vraag genereren en hoeven dus niet concurrerend te zijn met het huidige hotelaanbod. Ten slotte bieden ook de doelgroepen wetenschappers, expats en andere gasten die langer verblijf zoeken in appartementenhotels potentieel voor groei van het aantal hotelbezoeken, met name in de nabijheid van het Utrecht Science Park.

75

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews

76

•

Paul Barendregt (Bedrijfsruimte Ontwikkelingsmaatschappij)

•

Jean Baptiste Benraad (Transformatieteam)

•

Siebe de Boo (CBRE Agency Utrecht)

•

Marco van Diggelen (De Boorder bedrijfshuisvesting)

•

Pieter Duif Verhoeven (UMC Real Estate Management)

•

Floris de Gelder (Stichting Utrecht Science Park)

•

Anne de Jong (CBRE Dutch Office Fund)

•

Richard Klomp (MBB Ontwikkeling, MBB+)

•

Menno Overtoom (Corio Vastgoed Ontwikkeling)

•

Stefan Rozendaal (Waltmann beleggingen)

•

Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff)

•

Gert-Jan Slob (Locatus)

•

Paul Trip (AM Real Estate Development)

•

Jan Verhaegh (DTZ Zadelhoff)

•

Jeroen van der Wal (Waltmann Bedrijfshuisvesting)


Bijlage 2 Begrippen A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt.

A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt.

Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.

B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het Awinkelgebied.

Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder.

Bedrijfsverzamelgebouw Een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige) kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten.

77

Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de markt voor winkelruimte wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt.

Flexibele werkplekken Werkplekken waarvoor geen sprake is van een contract voor een bepaalde werkruimte voor een bepaalde huurperiode.

Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein.

Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter.

Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker.

Kantoor Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld.

Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte.

78


Leegstand In bestaande gebouwen aangeboden ruimte, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is.

Onttrekking Een pand dat geen deel meer uitmaakt van het aanbod wordt beschouwd als onttrokken aan de voorraad. Het kan dan ook geen deel meer uitmaken van de leegstand.

Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend.

Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de U10-gemeenten De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Stichtse Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen, Woerden en Zeist.

Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden.

Transformatie Transformatie gaat verder dan onttrekking aan de markt. Zo is een kantoor dat geen deel meer uitmaakt van het aanbod onttrokken aan de kantorenmarkt. Van transformatie is pas sprake als er een omgevingsvergunning is voor herontwikkeling naar een andere functie.

Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentie-overeenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifte-overeenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd.

Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties.

79

Bijlage 3 Gegevens winkelstructuur Filialisering in gebruik zijnde winkels wvo in

wvo

gebruik

filialen

% filiaal

winkels in gebruik

filialen

% filiaal

134.246

98.834

74%

705

311

44%

GWC Overvecht

24.371

23.168

95%

88

68

77%

GWC Kanaleneiland

14.377

13.257

92%

56

40

71%

Hoofdwinkelcentra Centrum Stadsdeelcentra

Wijkwinkelcentra Amsterdamsestraatweg-Noord

9.556

5.699

60%

38

9

24%

11.980

6.009

50%

80

22

28%

Amsterdamsestraatweg-Zuid

3.495

2.325

67%

30

6

20%


9.539

4.801

50%

72

25

35%

Kanaalstraat/Lombok

4.952

1.085

22%

70

5

7%

Balijelaan/Rijnlaan

4.354

2.515

58%

27

9

33%

Smaragdplein

5.122

4.295

84%

28

18

64%

Vleuterweide

9.678

7.324

76%

36

20

56%

Parkwijk

4.213

4.110

98%

13

11

85%

Vleuten Dorpsstraat

4.489

3.466

77%

30

16

53%

87.942

68100

77%

63

41

65%

Amsterdamsestraatweg-Midden

overige locaties Woonboulevard Kanaleneiland The Wall

27.121

21121

78%

7

6

86%


135.129

91856

68%

458

151

33%

Totaal

490.564

357965

73%

1.801

758

42%

Bron: LOCATUS Onderzoek + Advies, cijfers januari 2014 wvo = winkelvloeroppervlak excl. automotive en brandstoffen

80


Totaal verkooppunten verkoop

leisure/

-punten

leeg

winkels *

horeca *

diensten *

1.360

43

705

433

179

124

9

88

13

14

81

4

56

6

15

Hoofdwinkelcentra Centrum Stadsdeelcentra GWC Overvecht GWC Kanaleneiland Wijkwinkelcentra Amsterdamsestraatweg-Noord

70

3

38

11

18

181

16

80

34

51

71

10

30

12

19


124

4

72

19

29

Kanaalstraat/Lombok

126

4

70

23

29

Balijelaan/Rijnlaan

61

4

27

12

18

Smaragdplein

44

1

28

4

11

Vleuterweide

55

2

36

9

8

Parkwijk

21

1

13

4

3

Vleuten Dorpsstraat

63

3

30

13

17

77

8

63

2

4

Amsterdamsestraatweg-Midden Amsterdamsestraatweg-Zuid

overige locaties Woonboulevard Kanaleneiland The Wall

11

1

7

3

0


1.168

73

458

392

344

Totaal

3.637

186

1.801

990

759

Bron: LOCATUS Onderzoek + Advies, cijfers januari 2014 wvo = winkelvloeroppervlak * in gebruik zijnde voorraad excl. automotive en brandstoffen

81

Bijlage 4 Overzicht Utrechtse bedrijventerreinen Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2014 (in hectares) Bedrijventerrein Lage Weide

netto reeds

nog uit te geven

waarvan

bruto opp.

netto opp.

uitgegeven

planvoorraad

bouwrijp

216,0

154,0

154,0

0

0

Oudenrijn

94,0

67,0

65,8

1,2

1,2

De Wetering-noord *

37,0

29,5

29,5

0

0

De Wetering-zuid **

27,0

21,6

12,5

9,1

9,1

Nieuw Overvecht

44,0

36,0

36,0

0

0

Cartesiuswegterrein

40,0

31,0

31,0

0

0

Cartesiusdriehoek

30,0

20,0

20,0

0

0

Nieuwerijn (Papendorp)

31,0

20,7

14,3

6,4

6,4

Haarrijn

16,0

12,0

2,8

9,2

9,2

Strijkviertel

45,0

30,0

0

30,0

0

Demkaterrein

8,4

5,4

5,4

0

0

Park Voorn

7,0

6,0

6,0

0

0

Vleuterweide

6,0

4,0

4,0

0

0

25,0

20,0

20,0

0

0

5,0

2,8

2,8

0

0

631,4

460,0

404,1

55,9

25,9

Kanaleneiland Lunetten Totaal Bron: Onderzoek Utrecht. *

Inclusief RWZI De Wetering.

**

Exclusief de 5,3 ha reservering voor de nieuwbouw van het St. Antoniusziekenhuis en de netto 2,4 ha met een

kantoorbestemming.

82


Bijlage 5 Geschakelde units

Kleinschalige geschakelde units in Utrecht * naam

locatie

type

Adriaan van Ostadelaan 54

Adriaan van Ostadelaan 54

A

Ambachtsverzamelgebouw Schaverijstraat / Tractieweg

Schaverijstraat 50-66 / Tractieweg 100-112

B

Arkansasdreef 20

Arkansasdreef 20

A/B

Bedrijfsverzamelcomplex Silverpoint

Radonweg 1-10

K/B/S

Bedrijvenpark Merwede

Kanaalweg 29

B

Bedrijvencomplex U2POINT

Proostwetering

B/S

Bedrijvenpark De Limes

Boteyken

K/B/S

Camelot Workspace Utrecht

Willem Dreeslaan 14

K/A

Concordia Creative Industries

Concordiastraat 68

A

Corio Business Center

Catharijnesingel 51a

K

Grave van Solmsstraat 2

Grave van Solmsstraat 2

A

De Vlampijpateliers

Vlampijpstraat 50

A

Draaiweg 51

Draaiweg 51

A

HAL 16

Archimedeslaan 16

A

Het Nieuwe Kantoor

Weg der Verenigde Naties 1

K

Hof van Chartreuse

Laan van Chartroise 166-174

K

JA iNdus creatieve werkplaats

Europalaan 41

B/A

Jutfaseweg 156

Jutfaseweg 156

A

Kade 36

Rembrandtkade 36

K

Kleine Geertekerkhof 6

Kleine Geertekerkhof 6

A

Laan van Engelswier 13

Laan van Engelswier 13

A

Lange Nieuwstraat 2

Lange Nieuwstraat 2

A

Mediacentrum

Hengeveldstraat 29

K

Mgr. van de Weteringstraat 13

Mgr. van de Weteringstraat 13

A

Molenwerfhof

Molenwerfhof 46

A

OfficeTOday

Reactorweg 25

K

Smart Business Park

Kanaalweg 14-19

K/B

Stichting Uranus Cultuurlab

Uraniumweg 17 / 21A

A

Bron: Onderzoek Utrecht * hoogstwaarschijnlijk is deze lijst niet uitputtend Toelichting type: A = atelierruimte; B = bedrijfsruimte; K = kantoorruimte; S = showroom

83

Bijlage 6 Hotelaanbod Hotels e. d. in Utrecht (2013) Naam

Aantal kamers

5

121

NH Utrecht

4

276

Carlton President

4

164

Hotel Mitland

4

139

Park Plaza Utrecht

4

120

Apollo Hotel Utrecht City Centre

4

90

Malie Hotel Utrecht - Hamshire Classic

4

45

Court Hotel City Centre Utrecht

4

27

Hotel DOM

4

11

ECR Hotel De Keizershof

4

10

Bastion Hotel Utrecht

3

146

Holiday Inn Express Utrecht - Papendorp

3

118

Ibis Utrecht

3

84

NH Centre Utrecht

3

47

Mary K Hotel

3

9

Park Hotel

3

4

Hotel Oorsprongpark Utrecht

2

38

Hotel Holland Lodge

2

10

Hotel de Admiraal

2

8

Hotel Domstad

1

11

Beurshotel Utrecht

geen

22

Havaa Apartments

geen

14

Hostel Strowis

geen

14

Hostel Wittevrouwensingel

geen

12

Mevr. J Kubus

geen

11

Stone Hotel & Hostel

geen

11

Badhu

geen

8

Pension Lopez Giminez

geen

7

Fort aan de Klop

geen

6

Hostel B&B Utrecht City Centre

geen

6

overige (27)

geen

43

totaal (57) Bron: Horwath HTL

84

Sterrenclassificatie

Grand Hotel Karel V


1.632

Vastgoedmonitor Utrecht 2013

Recommend Documents