UNIVERSITAS INDONESIA AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI LAPORAN MAGANG EDWIN SURYA DEWANGGA

UNIVERSITAS INDONESIA

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

LAPORAN MAGANG

EDWIN SURYA DEWANGGA 0906638622

FAKULTAS EKONOMI PROGRAM STUDI AKUNTANSI DEPOK JULI 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

UNIVERSITAS INDONESIA

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

LAPORAN MAGANG Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi

EDWIN SURYA DEWANGGA 0906638622

FAKULTAS EKONOMI PROGRAM STUDI AKUNTANSI DEPOK JULI 2013




KATA PENGANTAR

Puji dan syukur ke hadirat Allah SWT atas berkat dan rahmat yang telah diberikan sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan magang ini dengan baik dan tepat waktu. Penyusunan laporan magang ini merupakan salah satu syarat untuk mendapatkan gelar sarjana ekonomi bagi mahasiswa S1 Akuntansi Fakultas Ekonomi Universitas

Indonesia.

Dalam kesempatan

ini,

penulis

ingin

mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah memberikan dukungan dan bantuan kepada penulis. 1. Bapak Kurnia Irwansyah Rais selaku dosen pembimbing yang telah bersedia meluangkan waktu nya untuk memberikan arahan dan masukan kepada penulis untuk dapat menyelesaikan laporan magang dengan baik. 2. Bapak Mafrizal Heppy dan Ibu Rini Yulius selaku dosen penguji sidang laporan magang ini. 3. Ibu Sylvia Veronica, selaku ketua program studi S1 Akuntansi dan pembimbing akademik penulis selama menjadi mahasiswa S1 Akuntansi. 4. RSM AAJ Associates yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk mendapatkan pengalaman dan ilmu yang berharga selama program magang. 5. Tim audit Divisi Tosca RSM AAJ Associates, Bapak Didik Wahyudianto, Bapak Beny Andria, Bang Glorius M, Bang Jul Edi dan Kak Argadia, terima kasih atas ilmu dan kepercayaan yang telah diberikan untuk penulis selama program magang ini. Selain itu, untuk senior-senior yang juga telah banyak memberikan bantuan dan dukungannya yaitu Adil, Novry, Febrianto, Kak Vivi, Kak Rani dan Kak Valen. 6. Rekan-rekan seperjuangan selama magang, Thirza, Willa, Inov, Kai, Karun, Yana, Reda, Pradito, Haris, Sugeng, Alda, Windu, Odi. 7. Keluarga penulis (Ibu, Ayah, Rosi) yang telah memberikan dukungan yang tak ternilai bagi penulis. Terima kasih untuk semuanya yang telah diberikan selama ini.

iv


8. Teman-teman Kost Pondok Esa yang telah menjadi sahabat dan keluarga penulis selama hampir 4 tahun menjalani kuliah di kampus UI. Terima kasih atas dukungan dan kebersamaannya. Tak terlupakan. 9. Teman-teman FEUI 2009 yang telah berjuang bersama untuk mengejar ilmu dan impiannya selama di kampus FEUI. Ucapan terima kasih terutama untuk Hilmi, Ruri, Yogi, Jati, Rakryanto, Akbar, Enggar, Fachry, Ony, Asep, Pandu, Bangun, Vandy, Abror, Ayu Maharani, Sasha, Brilya, Farida, Nabila. Terima kasih atas bantuan dan kerjasamanya selama kuliah. 10. Keluarga SIKMA-Ng, CEDS UI dan EurekaTour, terima kasih atas kebersamaannya dan untuk setiap pengalaman berharga yang didapat selama berkumpul bersama kalian. 11. Serta semua pihak yang telah banyak membantu penulis, namun tidak dapat disebutkan satu persatu. Terima kasih. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan dalam penulisan laporan magang ini yang disebabkan berbagai keterbatasan yang dihadapi oleh penulis. Penulis sangat mengharapkan kritik dan saran untuk meningkatkan kualitas laporan magang ini. Semoga karya penulis ini dapat bermanfaat bagi pembaca dan bermanfaat untuk pengembangan ilmu akuntansi berikutnya.

Depok, 22 Juli 2013

Penulis

v



ABSTRAK

Nama

: Edwin Surya Dewangga

Program Studi

: Akuntansi

Judul

: Audit atas Persediaan pada Perusahaan Properti

Laporan magang ini membahas tentang perlakuan akuntansi dan audit pada akun persediaan PT. RRD yang berupa properti. Selain itu juga akan dilihat pula bagaimana perusahaan mengklasifikasikan jenis-jenis properti yang saat ini berdiri di superblok miliknya. Kegiatan audit yang dilakukan oleh KAP XYZ juga menjadi perhatian dalam laporan magang kali ini, dimana akan difokuskan terhadap prosedur audit untuk akun persediaan perusahaan yang bernilai sangat material. Kesimpulan dari laporan magang ini adalah kebijakan akuntansi atas pencatatan persediaan yang diterapkan oleh PT. RRD secara keseluruhan belum begitu baik, dan terdapat banyak kesalahan klasifikasi yang dilakukan oleh PT. RRD. Prosedur audit yang dilakukan oleh auditor juga sudah efektif untuk menguji kewajaran akun persediaan perusahaan, meskipun terdapat beberapa komponen audit objective yang masih belum tercapai dari prosedur yang dilakukan oleh auditor.

Kata kunci: Audit, Persediaan, Perusahaan, Properti, Real Estat

vii Universitas Indonesia


ABSTRACT

Name

: Edwin Surya Dewangga

Study Program

: Accounting

Title

: Audit of Inventory on Property Company

This internship report discusses about the accounting treatment and auditing in PT. RRD’s inventories in the form of property. Beside that, It will also show how PT. RRD classified the types of properties that are currently standing in its superblock. Audit activities undertaken by the KAP XYZ is also a concern in this internship report, which will focus on audit procedures for the company's inventory account which is a very valuable material. Conclusions of this internship report are that the accounting policies which are applied on the inventories by PT. RRD is in overall not so well, and there are many classification errors made by PT. RRD. Audit procedures performed by the auditor had been effective enough to test the genuineness of the company's inventory account, although there were some components of the audit objectives which had not yet been achieved thru procedures performed by the auditor.

Key words: Audit, Company, Inventory, Property, Real Estate,

viii Universitas Indonesia


DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i ii HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS LEMBAR PENGESAHAN iii KATA PENGANTAR iv LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH vi ABSTRAK vii ix DAFTAR ISI DAFTAR GAMBAR xi DAFTAR TABEL xii xiii DAFTAR LAMPIRAN 1. PENDAHULUAN 1 1.1. Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang 1 1 1.2. Tujuan dan Manfaat Program Magang 1.3. Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang 2 1.4. Ruang Lingkup Kegiatan Magang 2 1.5. Ruang Lingkup Laporan Magang 3 1.6. Tujuan Penelitian 3 4 1.7. Sistematika Penulisan 2. LANDASAN TEORI 6 2.1. Konsep Auditing 6 2.1.1. Tipe-tipe Audit 6 2.1.2. Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit 7 2.1.3. Tujuan Audit Laporan Keuangan 11 2.1.3.1 Tujuan Audit Terkait Transaksi 12 2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo 12 2.1.4. Audit Akun Persediaan 13 2.2. Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat 15 2.2.1. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek 16 2.2.2. Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek 19 2.2.3. Fasilitas Tambahan 20 2.2.4. Penyajian dan Pengungkapan 21 2.2.4.1. Pengakuan Pendapatan 22 2.2.4.2. Kapitalisasi dan Metode Alokasi Biaya Pengembangan Real Estat 25 2.2.5. Konsep Pencatatan Aset Tetap 25 2.2.6. Konsep Pencatatan Properti Investasi 27 3. PROFIL PERUSAHAAN 30 3.1. Profil KAP XYZ 30 3.2. Profil PT. RRD 31 3.3. Tangible Asset PT. RRD 32 3.4. Pengukuran Persediaan PT. RRD 33 4. PEMBAHASAN 35 4.1. Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD 35 4.1.1. Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 35 4.1.1.1. Biaya Perolehan Tanah Mentah 37 ix Universitas Indonesia


4.1.1.2. Biaya yang dikapitalisasi untuk Land 4.1.1.3. Biaya pengembangan (Development Cost) 4.1.1.4. Pembebanan Beban Pokok Penjualan (Transfer Cost) 4.1.2. Analisis Prosedur Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam Pematangan (Land) 4.1.3. Pencatatan atas Bangunan 4.1.3.1. Apartemen 4.1.3.2. Shopping Centre 4.1.3.3. Marketing Office 4.1.4. Analisis Pencatatan atas Bangunan 4.2. Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD 4.2.1. Tahapan Proses Audit PT. RRD 4.2.2. Proses Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 4.2.3. Analisis Prosedur Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 4.2.4. Prosedur Audit atas Bangunan 4.2.4.1. Prosedur Audit atas Apartemen 4.2.4.2. Prosedur Audit atas Shopping Centre 4.2.4.3. Prosedur Audit atas Marketing Office 4.2.5. Analisis Prosedur Audit atas Bangunan 4.2.5.1. Analisis Prosedur Audit Apartemen 4.2.5.2. Analisis Prosedur Audit Shopping Centre 4.2.5.3. Analisis Prosedur Audit Marketing Office 5. KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan 5.2. Saran 5.2.1. Saran untuk PT. RRD 5.2.2. Saran untuk KAP XYZ 5.2.3. Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI

38 39 39

DAFTAR REFERENSI

78

42 44 45 52 54 54 59 59 62 63 64 65 68 69 69 70 72 73 74 74 76 76 76 77

x Universitas Indonesia


DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012 Gambar 4.1 Ilustrasi Alokasi Standard Cost untuk Land Gambar 4.2 Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Standard Cost Development Cost

34 41 41

xi Universitas Indonesia


DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Tabel 3.1. Tabel 3.2. Tabel 4.1. Tabel 4.2. Tabel 4.3. Tabel 4.4. Tabel 4.5. Tabel 4.6. Tabel 4.7.

Transfer Internal atas Aset dan Biaya Struktur Entitas Anak PT. RRD Klasifikasi Properti PT. RRD Akun Persediaan PT. RRD ............................................................ Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan .................................. Detail Sub Akun Apartemen ......................................................... Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012 ....... Detail Sub Akun Marketing Office ............................................... Hasil Akhir Reklasifikasi Properti ................................................ Variance Berdasarkan Rekalkulasi Auditor ...................................

13 32 33 35 36 46 47 54 57 66

xii Universitas Indonesia


DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Booking Report Apartemen Lampiran 2. Materiality Limit Guideline

xiii Universitas Indonesia


BAB 1 PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang Program studi S1 Akuntansi FEUI sebagai salah satu program studi

akuntansi terbaik di Indonesia selalu mengupayakan untuk menghasilkan lulusanlulusan terbaik dibidang akuntansi, upaya tersebut tercermin dari visi dan misi yang dimiliki oleh Departemen Akuntansi FEUI, yaitu sebagai berikut: Visi : Menjadi salah satu jurusan akuntansi terbaik di Asia Misi : 1. Menghasilkan lulusan yang mampu bersaing 2. Memimpin pengembangan ilmu dan praktek akuntansi dan hasilnya bermanfaat global 3. Berperan serta dalam mewujudkan masyarakat madani Program magang yang menjadi salah satu pilihan bagi mahasiswa S1 Akuntansi FEUI untuk memperoleh gelar sarjana merupakan pengimplementasian dari misi Departemen Akuntansi. Diharapakan dengan mengikuti program magang ini, mahasiswa S1 Akuntasi dapat menerapkan teori yang sudah dipelajari di perkuliahan kedalam dunia kerja sesungguhnya. 1.2

Tujuan dan Manfaat Program Magang Program magang yang diselenggarakan oleh Departemen Akuntansi ini

bertujuan untuk memberikan kesempatan bagi mahasiswa untuk dapat merasakan dunia kerja yang terkait dengan bidang yang dipelajari selama di perkuliahan, sehingga ketika mahasiswa lulus diharapakan langsung dapat menyesuaikan diri dan memiliki kemampuan yang tidak hanya terbatas pada teori saja.

1 Universitas Indonesia


2

Sementara manfaat pelakasanaan magang bagi mahasiswa adalah memberikan kemampuan menyesuaikan diri dalam dunia kerja yang lebih cepat dibandingkan mahasiswa yang tidak mengambil program magang sebelumnya. Mahasiswa juga akan memiliki tambahan pengalaman kerja dan ketrampilan kerja yang didapat dari pelaksanaan magang tersebut. 1.3

Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang Penulis melaksanakan program magang di KAP XYZ yang berlokasi di

Jakarta, waktu pelaksanaan program magang dimulai dari tanggal 3 Januari 2013 sampai 3 april 2013. Selama pelaksanaan program magang, penulis berada di salah satu divisi assurance and audit. Jam kerja normal yaitu mulai pukul 08.30 sampai 17.30. 1.4

Ruang Lingkup Kegiatan Magang Selama program magang, penulis dilibatkan dalam sebuah tim untuk

melakukan general audit laporan keuangan sebuah perusahaan pada periode yang berakhir 31 Desember 2012. Penulis ditempatkan sebagai junior auditor yang membantu senior auditor 2. Perusahaan yang diaudit oleh penulis adalah sebuah perusahaan properti yaitu PT. RRD, sebuah perusahaan pengembang yang bergerak dalam pembangunan superblok atau kawasan terpadu dimana didalamnya terdiri dari apartemen, pusat perbelanjaan, hotel, sekolah, rumah sakit dan berbagai fasilitas penunjang lainnya. Selama proses audit, penulis beserta tim langsung melakukan audit di kantor pusat PT. RRD yang berlokasi di Tangerang. PT. RRD ini merupakan salah satu anak perusahaan dari PT. SW, perusahaan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Selain melakukan audit untuk PT. RRD, penulis juga melakukan audit atas dua anak perusahaan PT. SW yang lain yang juga bergerak dalam industri yang sama dengan PT. RRD yaitu di sektor properti. Adapun kegiatan-kegiatan yang telah penulis lakukan selama penugasan audit ini antara lain: 1. Mengerjakan working paper, dalam tahap ini penulis mempersiapkan working paper dengan mengisi data dari trial balance tahun berjalan

Universitas Indonesia


3

dan

dari

report

tahun

sebelumnya,

kemudian

melakukan

pendokumentasian atas prosedur-prosedur yang dilakukan dalam working paper tersebut. Selama melakukan audit atas ketiga perusahaan tersebut, penulis diberikan working paper terkait fixed assets, group balance, account receivable, account payable, cash and bank dan taxation. 2. Membuat surat konfirmasi bank dan konfirmasi piutang untuk pihak terkait. 3. Melakukan physical observation atas inventory yang berupa tanah dan pengecekan progres pembangunan perumahan. 1.5

Ruang Lingkup Laporan Magang Laporan magang ini berisi tentang analisis kebijakan akuntansi PT. RRD

atas keseluruhan properti yang dimilikinya terutama yang diklasifikasikan ke dalam akun inventory. Selain itu juga akan dilakukan analisis tentang prosedur audit untuk akun inventory. PT. RRD merupakan perusahaan pengembang superblok yang proyeknya berada di Jakarta Selatan. Inventory dalam industri properti merupakan hal yang sangat material, mengingat nilainya yang tergolong besar jika dibandingkan dengan akun lainnya. Selain itu, inventory pada industri properti juga memiliki nature yang unik, dan cenderung mirip dengan akun fixed asset dan property investment. Atas kemiripan ini, perusahaan harus dapat melakukan klasifikasi secara tepat atas properti yang dimilikinya. 1.6

Tujuan Penelitian Tujuan penelitian yang dilakukan penulis antara lain adalah: 1. Menganalisis tentang kebijakan klasifikasi properti yang dimiliki oleh perusahaan properti berdasarkan PSAK 44 tentang akuntansi aktivitas pengembangan real estat, PSAK 13 tentang properti investasi, dan PSAK 16 tentang aset tetap.



4

2. Menganalisis kebijakan akuntansi atas akun inventory yang dimiliki perusahaan properti. 3. Menganalisis prosedur audit yang dilakukan oleh auditor atas akun inventory perusahaan properti. 1.7

Sistematika Penulisan Sistematika laporan magang ini terdiri dari lima bab disertai dengan

lampiran-lampiran pendukung. Penjelasan mengenai masing-masing bab akan dijelaskan dalam deskripsi dibawah ini. Bab 1 : Pendahuluan Pendahuluan ini terdiri atas latar belakang dari pelaksanaan program magang, tujuan dan manfaat dari program magang, waktu pelaksanaan magang, ruang lingkup kegiatan magang, ruang lingkup laporan magang, tujuan penelitian dan sistematika penulisan. Bab 2 : Landasan Teori Bab ini berisi tentang teori-teori yang berkaitan dalam pembahasan laporan magang ini. Landasan teori yang digunakan antara

lain

adalah

PSAK

tentang

akuntansi

aktivitas

pengembangan real estat, fixed asset, properti investasi, kontrak konstruksi dan biaya pinjaman. Selain PSAK, terdapat juga landasan teori terkait audit. Landasan teori audit ini bersumber dari buku teks auditing yang merupakan buku wajib mata kuliah auditing. Bab 3 : Profil Perusahaan Bab 3 berisi tentang profil dari kantor akuntan publik tempat penulis melakukan program magang, kemudian juga gambaran umum perusahaan klien yang diaudit oleh penulis beserta tim, yang meliputi jenis usaha klien, macam-macam properti yang Universitas Indonesia


5

dimiliki oleh klien beserta klasifikasinya. Kebijakan inventory secara umum dan komposisi inventory yang dimiliki oleh klien juga akan ditampilkan dalam bab 3 ini. Bab 4 : Deskripsi hasil magang dan pembahasannya Bab ini akan membahas mengenai kebijakan akuntansi yang dilakukan oleh PT. RRD terhadap masing-masing jenis inventory yang dimiliki beserta analisis mengenai kebijakan akuntansinya, selain itu juga akan dilakukan analisis terkait klasifikasi properti yang dilakukan oleh klien. Kemudian dilakukan pula pembahasan mengenai prosedur audit yang dilakukan untuk masing-masing jenis inventory tersebut. Pembahasan mengenai prosedur audit inventory inilah yang menjadi fokus dalam laporan magang ini. Bab 5 : Kesimpulan dan Saran Bab terakhir ini berisi kesimpulan mengenai kebijakan klasifikasi properti klien, prosedur akuntansi properti inventory yang dilakukan oleh klien, prosedur audit yang dijalankan atas akun inventory, beserta saran untuk KAP XYZ, PT. RRD dan Departemen Akuntansi FEUI.



BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1

Konsep Auditing Auditing didefinisikan oleh Arens, et al. (2009) sebagai proses

pengumpulan dan pengevaluasian bukti-bukti atas suatu informasi untuk menentukan dan melaporkan tingkat kesesuaian dari informasi tersebut dengan kriteria-kriteria yang telah ditentukan sebelumnya. Pelaksanaan audit seharusnya dilakukan oleh individu yang kompeten dan independen, hal ini menekankan bahwa seorang auditor harus memiliki kemampuan yang cakap dalam bidang auditing dan mempunyai independensi dalam menjalankan kegiatan tersebut. 2.1.1

Tipe-tipe Audit Secara umum, Arens menjelaskan bahwa terdapat 2 tipe jasa profesional

yang diberikan oleh kantor akuntan publik, yaitu jasa assurance dan jasa non assurance. Jasa assurance ini kemudian terbagi menjadi 2 bagian, yaitu jasa atestasi dan jasa assurance lainnya. Jasa assurance merupakan jasa profesional independen yang dapat meningkatkan kualitas informasi bagi para pembuat keputusan. Tujuan utama jasa assurance ini adalah untuk meningkatkan kualitas informasi untuk pengambilan keputusan. Para investor dalam bertindak atau dalam pengambilan keputusan terkait kegiatan investasinya tentu akan lebih merasa yakin dengan adanya jasa assurance yang dilakukan oleh pihak yang kompeten dan independen. Salah satu bagian dari jasa assurance adalah jasa atestasi, jasa inilah yang diberikan oleh kantor akuntan publik. Atestasi merupakan jasa dimana auditor memberikan laporan tertulis yang berisi kesimpulan tentang keterpercayaan atas asersi (pernyataan yang menyebutkan sesuatu itu benar) yang dibuat oleh pihak lain. Jasa atestasi ini terbagi menjadi 4 kategori: 1. Audit atas laporan keuangan historis 2. Efektivitas internal control atas pelaporan keuangan 6 Universitas Indonesia


7

3. Review atas laporan keuangan historis 4. Jasa atestasi lainnya Jasa audit atas laporan keuangan historis merupakan salah satu jenis jasa dalam jasa atestasi. Audit atas laporan keuangan historis adalah bentuk jasa atestasi (assurance) yang mana auditor menerbitkan laporan tertulis tentang pendapat atau opininya mengenai apakah laporan keuangan tersebut telah disusun berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi yang berlaku secara umum. Jasa non assurance juga merupakan jasa yang diberikan oleh kantor akuntan publik yang bertujuan untuk memberikan rekomendasi kepada manajemen (Arens, et al. 2009). Bentuk dari jasa non assurance yang disediakan oleh kantor akuntan publik ini seperti jasa akuntansi dan pembukuan, jasa perpajakan, dan jasa konsultasi manajemen. Berkaitan dengan audit, terdapat tiga tipe audit yang dilakukan oleh auditor, diantaranya adalah: 1. Audit operasional 2. Audit kepatuhan 3. Audit atas laporan keuangan Tipe yang ketiga yaitu audit atas laporan keuangan inilah yang menjadi core dari jasa kantor akuntan publik, yaitu menentukan apakah laporan keuangan tersebut telah sesuai dengan kriteria atau prinsip yang berlaku umum dan terbebas dari salah saji material. 2.1.2

Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit Bukti audit merupakan informasi yang digunakan oleh auditor untuk

menentukan apakah laporan keuangan yang diaudit telah sesuai dengan kriteria yang ditetapkan. Bukti audit inilah yang nantinya akan menjadi dasar pijakan bagi auditor dalam mengeluarkan opininya. Mengingat pentingnya bukti audit, maka auditor harus dapat mengumpulkan bukti audit yang cukup dan kompeten agar dapat mendukung opininya. Arens, et al. 2009 menjelaskan bahwa terdapat dua penentu persuasivitas bukti audit, yaitu: Universitas Indonesia


8

1. Kompetensi bukti Kompetensi bukti merujuk pada tingkat dimana bukti tersebut dianggap dapat dipercaya atau diyakini kebenarannya. Terdapat tujuh karakteristik agar bukti dapat dikatakan kompeten, diantaranya adalah relevansi, independensi penyedia bukti, efektivitas pengendalian internal klien, pemahaman langsung auditor, kualifikasi individu penyedia informasi, tingkat obyektivitas, dan ketepatan waktu. 2. Kecukupan bukti Kecukupan bukti berkaitan dengan kuantitas bukti yang diperoleh. Ukuran kecukupan bukti adalah dengan ukuran sampel yang diambil oleh auditor. Jumlah sampel yang diambil auditor berdasarkan penghitungan yang mereka lakukan dan juga berdasarkan professional judgment dari auditor, namun yang ditekankan adalah jumlah sampel tetap harus mewakili dari total populasi data yang ada, sehingga tidak terjadi kesalahan dalam mengambil kesimpulan. Menurut Arens, et al. 2009, terdapat tujuh jenis bukti audit yang digunakan oleh auditor. Dalam melakukan prosedur audit nya, auditor dapat menggunakan kombinasi dari jenis-jenis bukti audit ini, jenis-jenis bukti audit antara lain: 1. Pengujian Fisik Pengujian fisik adalah inspeksi atau penghitungan yang dilakukan oleh auditor atas tangible asset. Jenis bukti ini sering berkaitan dengan persediaan dan kas, namun dapat diterapkan pula untuk verifikasi akun lainnya. Pengujian fisik merupakan salah satu bukti audit yang terpercaya dan berguna. Tujuan dari pengujian fisik ini adalah verifikasi apakah aset perusahaan benar-benar ada (existence objective).



9

2. Konfirmasi Konfirmasi merupakan penerimaan tanggapan (tertulis atau lisan) dari pihak ketiga yang independen yang memverifikasikan keakuratan informasi sebagaimana yang diminta oleh auditor. Permintaan ini ditujukan

bagi klien, dan klien meminta pihak ketiga yang

independen untuk memberikan tanggapannya secara langsung kepada auditor. Bukti konfirmasi juga merupakan bukti audit yang paling sering digunakan, dan merupakan bukti yang dipriorotaskan karena mengingat penyedia informasi yang merupakan pihak independen terhadap perusahaan klien. Terdapat dua macam konfirmasi, yaitu konfirmasi positif dan negatif. Konfirmasi positif mengharuskan pihak ketiga untuk memberikan respon dalam semua keadaan, jika konfirmasi pertama belum mendapat balasan, maka auditor dapat mengirim konfirmasi yang kedua, atau lebih. Disamping itu auditor juga melakukan prosedur alternatif untuk mengantisipasi apabila konfirmasi tidak mendapat respon dari pihak ketiga. Sementara konfirmasi negatif, respon atas konfirmasi hanya diberikan jika informasi yang dinyatakan dalam konfirmasi tidak benar. Berdasarkan perbedaan tersebut, maka konfirmasi negatif dinilai kurang reliable dibandingkan dengan konfirmasi positif. 3. Dokumentasi Dokumentasi adalah pengujian auditor atas berbagai dokumen dan catatan klien untuk mendukung informasi yang tersaji atau seharusnya tersaji dalam laporan keuangan. Dokumen yang diuji oleh auditor adalah catatan-catatan klien yang digunakan untuk menyediakan informasi bagi pelaksanaan bisnis yang terorganisasi. Bukti audit jenis ini berguna untuk memverifikasi keakuratan catatan-catatan klien terkait dengan transaksi yang mereka lakukan. Kegiatan memeriksa dokumen dan catatan klien oleh auditor ini biasa disebut dengan vouching.



10

4. Prosedur Analitis Prosedur analitis menggunakan berbagai perbandingan dan hubunganhubungan untuk menilai apakah saldo-saldo akun atau data lainnya tampak wajar. Auditor biasanya membandingkan data tahun berjalan dengan data tahun lalu, bisa juga dengan data industri atau data perusahaan lain yang sejenis. Prosedur analitis ini harus selalu dijalankan dalam tiap fase, dari perencanaan hingga penyelesaian audit. Tujuan dari prosedur analitis ini adalah untuk memahami industri dan bisnis klien, menilai going concern perusahaan klien, untuk mencari tahu kemungkinan kesalahan penyajian dalam laporan keuangan dan mengurangi tes detail. 5. Wawancara Wawancara adalah upaya untuk mendapatkan informasi baik lisan maupun tertulis dari klien sebagai tanggapannya atas berbagai pertanyaan yang diajukan oleh auditor. Walaupun banyak bukti yang didapat dari hasil wawancara klien, bukti tersebut tidak dapat dinyatakan sebagai bukti yang meyakinkan karena bukan dari sumber yang independen dan cenderung mendukung pihak klien sendiri. Oleh karena itu, auditor perlu mendapatkan bukti lainnya untuk dapat memperkuat bukti wawancara dengan klien. 6.

Rekalkulasi Auditor melakukan pengujian kembali berbagai perhitungan yang dilakukan oleh klien. Penghitungan kembali atas berbagai perhitungan klien ini terdiri dari pengujian atas keakuratan aritmatika yang dilakukan oleh klien. Rekalkulasi ini berguna untuk melihat apakah terdapat variance antara penghitungan klien dan auditor.



11

7. Observasi Observasi adalah penggunaan indera perasa untuk menilai aktivitasaktivitas tertentu. Selama field work, terdapat banyak kesempatan bagi auditor untuk melakukan pengamatan terhadap klien, misalnya auditor dapat mengamati fasilitas yang dimiliki klien, mengamati peralatan yang dimiliki klien apakah sudah usang atau belum. Auditor harus dapat menangkap kesan pertama dari hasil pengamatannya ini, meskipun tetap harus didukung dengan bukti audit lainnya. 2.1.3

Tujuan Audit Laporan Keuangan Dilaksanakannya audit adalah untuk mendapatkan keyakinan atas asersi

yang diberikan oleh manajemen perusahaan pada transaksi dan akun-akun dalam laporan keuangannya. Standar Profesionalisme Akuntan Publik (SPAP) mengklasifikan asersi manajemen menjadi lima bagian: 1. Keberadaan atau Keterjadian (Existence or Occurence), asersi manajemen yang menyatakan bahwa semua aktiva, kewajiban dan ekuitas serta pendapatan dan beban benar-benar terjadi dalam periode waktu berjalan 2. Kelengkapan (Completeness), asersi manajemen bahwa semua transaksi telah tercatat atau ada di dalam laporan keuangan 3. Hak dan Kewajiban (Right and Obligation), asersi manajemen bahwa aset yang tercatat dalam laporan keuangan merupakan hak dari perusahaan,

dan hutang

yang tercatat merupakan

kewajiban

perusahaan. 4. Penilaian (Valuation), Asersi manajemen bahwa seluruh aktiva, kewajiban, ekuitas , pendapatan dan beban telah dilaporkan dengan nilai yang sesuai pada laporan keuangan. 5. Penyajian dan Pengungkapan (Presentation and Disclosure), asersi manajemen bahwa seluruh komponen yang ada dalam laporan keuangan telah diklasifikasikan, dikombinasikan, dijelaskan dan diungkapkan dengan sesuai pada laporan keuangan.



12

Untuk menguji asersi manajemen tersebut, auditor harus menetapkan tujuan audit yang berfungsi sebagai pedoman dalam mengumpulkan bukti-bukti auditnya. Arens et all membagi menjadi dua tujuan audit, yaitu tujuan audit terkait transaksi dan tujuan audit terkait saldo. 2.1.3.1 Tujuan audit terkait transaksi Terdapat enam tujuan audit terkait transaksi, yaitu: 1. Existence, transaksi yang dilaporkan benar-benar terjadi 2. Completeness, transaksi yang terjadi benar-benar telah tercatat 3. Accuracy, transaksi telah tercatat dengan akurat dan benar 4. Classification, transaksi telah diklasifikasikan secara tepat 5. Timing, transaksi dicatat pada tanggal yang tepat 6. Posting and Summarization, transaksi telah tersedia dan tercatat secara tepat di dalam master files. 2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo Terdapat delapan tujuan audit terkait saldo, yaitu: 1. Existence, saldo yang tercatat benar-benar ada 2. Completeness, semua nilai saldo telah tercatat, dan tidak ada yang terlewat 3. Accuracy, nilai saldo yang tercatat merupakan nilai yang akurat 4. Classification, nilai saldo tercatat telah diklasifikasikan secara tepat 5. Cut Off, nilai saldo telah tercatat pada periode yang tepat atau pada saat terjadinya 6. Detail Tie-in, nilai saldo tercatat sesuai dengan general ledger klien 7. Realizable Value, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang dapat direalisasikan 8. Right and Obligation, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang benarbenar yang dimiliki oleh perusahaan.



13

2.1.4

Audit Akun Persediaan Audit atas akun persediaan terbagi menjadi lima bagian terpisah,

diantaranya adalah: 1. Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja, dan overhead Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja dan overhead ini mencakup 3 fase pertama dalam siklus physical flow of goods, yaitu pemrosesan purchase order, penerimaan barang dan penyimpanan. Aktivitas audit pada tahap ini dapat digolongkan pula dalam acquisition and payment cycle. Auditor perlu mendapat keyakinan bahwa akuisisi raw material dan biaya pemrosesan telah dinyatakan secara benar. 2. Transfer internal atas aset dan biaya Aktivitas audit ini berkaitan dengan pemrosesan produk dan penyimpanan barang jadi. Yang menjadi fokus auditor disini adalah mengenai sistem akuntansi biaya yang diterapkan oleh manajemen, auditor harus mendapat keyakinan mengenai pembentukan harga dan unit atas inventory telah dinyatakan dengan benar, dan kontrol telah berjalan sebagaimana mestinya. Terdapat empat aspek dalam transfer internal atas aset dan biaya yang dijelaskan dalam tabel berikut ini. Tabel 2.1 Transfer Internal atas Aset dan Biaya Kontrol

Fisik

atas

Persediaan

Auditor dapat melakukan tes untuk kontrol fisik dengan observasi dan wawancara dengan karyawan mengenai kontrol yang dilakukan di persediaan

Dokumen dan Pencatatan untuk transfer persediaan

Jika terdapat transfer persediaan antar

lokasi,

auditor

sebaiknya



14

memeriksa dokumen pelengkap dan bagaimana pencatatan atas transfer persediaan ini.

Perpetual Inventory master list

Auditor harus melakukan tes atas perpetual inventory master list yang dibuat

oleh

manajemen.

Pengetesannya memeriksa

adalah

dengan

dokumen-dokumen

penunjang untuk mengisi perpetual inventory master list.

Pencatatan Biaya per unit

Auditor harus menguji bahwa biaya per unit (Bahan Baku, Tenaga Kerja dan Biaya Overhead), nilai Work in Process, serta barang jadi. Pengecekan dilakukan juga terhadap metode

alokasi

biaya

yang

diterapkan manajemen

3. Pengiriman produk dan pencatatan penerimaan dan biaya Bagian audit ini mencakup tentang pengiriman produk dan pencatatan atas pendapatan dan biaya. Aktivitas ini digolongkan kedalam aktivitas audit sales and collection cycle. 4. Observasi fisik persediaan Bagian audit ini bertujuan untuk memverifikasi ketersediaan dan jumlah inventory yang dicatat oleh perusahaan. SAS1 mensyaratkan auditor harus menilai efektivitas metode penghitungan inventory oleh klien, yang harus auditor lakukan adalah hadir ketika klien melakukan penghitungan atas persediaan untuk menentukan saldo akhir tahun,



15

mengobservasi prosedur penghitungan klien, mewawancara karyawan klien terkait prosedur penghitungan, dan melakukan tes penghitungan fisik secara independen. Observasi fisik ini juga diatur dalam PSA No. 07, dimana ini menjadi salah satu prosedur yang diharuskan untuk dilakukan. 5. Harga dan kompilasi persediaan Bagian ini berguna untuk memastikan bahwa harga masing-masing persedian telah dicatat dengan benar. Mencakup tes atas summary penghitungan persediaan oleh klien, penghitungan ulang harga dikalikan dengan jumlah persediaan, footing ke summary persediaan, dan tracing ke general ledger (Arens et al. 2009). Audit atas harga dan kompilasi persediaan ini diawali dengan penilaian atas internal kontrol di perusahaan klien. Selain itu auditor juga harus menilai kewajaran valuasi persediaan yang dilakukan oleh klien. Tiga hal yang perlu diperhatikan oleh auditor adalah metode yang digunakan untuk valuasi harus sesuai PSAK, metode yang digunakan konsisten,

serta cost versus market

value

harus

diperhatikan. Dari kelima bagian diatas, yang benar-benar menjadi bagian dari audit persediaan adalah transfer internal atas aset dan biaya, observasi fisik persediaan dan harga dan kompilasi persediaan. Dua bagian lainnya, masuk ke dalam audit acquisition and payment cycle dan sales and collection cycle 2.2

Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat Bagi perusahaan pengembang real estat, terdapat peraturan tersendiri yang

khusus mengatur tentang aktivitas pengembangan real estat, yaitu Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 (PSAK 44). Begitu pun dengan pencatatan Akun inventory perusahaan pengembang yang juga akan merujuk pada peraturan ini. Inventory sendiri sebenarnya diatur dalam PSAK 14 tentang persediaan, namun terdapat beberapa pengecualian, dimana salah satunya untuk industri real



16

estat. Dalam PSAK 44 ini, definisi tentang aktivitas pengembangan real estat adalah “kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah dijual tanpa bangunan”. 2.2.1

Unsur-unsur biaya pengembangan Proyek Biaya yang terkait langsung maupun tidak langsung dengan aktivitas

pengembangan real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Sementara biaya yang tidak jelas hubungannya dengan proyek akan diakui sebagai beban pada periode terjadinya. Berikut adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. 1.

Biaya Praperolehan Tanah Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Contoh dari biaya praperolehan tanah antara lain biaya pengurusan izin pemerintah, biaya konsultasi hukum, biaya studi kelayakan,

gaji

karyawan,

biaya

analisis

mengenai

dampak

lingkungan dan imbalan untuk ahli pertanahan. Terdapat

beberapa

kriteria

biaya

praperolehan

tanah

dapat

dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat, antara lain: a.

Biaya dapat teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu

b.

Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek apabila tanah diperoleh

c.

Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.



17

Jika besar kemungkinan tanah tidak akan berhasil didapat oleh perusahaan, maka biaya praperolehan tanah tersebut langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. 2.

Biaya Perolehan Tanah Biaya perolehan tanah ini mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan tanah mencakup, namun tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a.

Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada diatas tanah tersebut

b.

Biaya gambar topografi

c.

Biaya pembuatan cetak biru (master plan)

d.

Biaya pengurusan dokumen hukum

e.

Bea balik nama

f.

Komisi untuk perantara

g.

Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi

h. 3.

Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, namun tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut: a.

Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor

b.

Biaya lahan yang digunakan dalam proyek

c.

Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek

d.

Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek

e.

Biaya penyewaan sarana dan peralatan



18

f.

Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek

g.

Imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi

h.

Biaya pengurusan pengikatan jual beli

i. Biaya pengurusan perjanjian jual beli 4.

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, namun tidak terbatas pada komponen berikut ini: a.

Asuransi

b.

Biaya perancangan dan bantuan teknis yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu

c.

Biaya overhead konstruksi

d.

Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman dan lain-lain

5.

e.

Imbalan jasa profesional dan perancangan seluruh proyek

f.

Biaya pinjaman

Biaya Pinjaman Biaya pinjaman ini diatur tersendiri di PSAK 26 revisi 2011. Biaya pinjaman adalah bunga dan biaya lain yang ditanggung entitas sehubungan dengan peminjaman dana. Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan. Menurut PSAK 26, aset yang diizinkan biaya pinjamannya untuk dikapitalisasi disebut sebagai aset kualifikasian, yaitu aset yang membutuhkan waktu yang cukup lama agar siap untuk digunakan sesuai dengan maksudnya atau dijual. Industri real estat ini sendiri



19

memiliki siklus usaha yang panjang sehingga biaya pinjaman yang terjadi dapat dikapitalisasi. Entitas akan mulai mengkapitalisasi biaya pinjaman sebagai bagian biaya perolehan aset kualifikasian pada tanggal awal ketika memenuhi kondisi berikut: a. terjadinya pengeluaran untuk aset b. terjadinya biaya pinjaman c. Entitas telah melakukan aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan aset agar dapat digunakan sesuai dengan maksudnya atau dijual Penghentian kapitalisasi akan dihentikan oleh entitas ketika secara substansial seluruh aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan aset kualifikasian telah selesai atau dijual. Penghentian sementara juga dapat dilakukan oleh entitas saat pengembangan aktif aset kualifikasian dihentikan. 2.2.2

Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek Dalam pengembangan real estat, pihak pengembang biasanya akan bekerja

sama dengan kontraktor untuk melakukan pengerjaan proyek tersebut, dimana kontraktor akan mengerjakan proyek tersebut atas nama pengembang. PSAK 34 Revisi 2010 mengenai kontrak konstruksi merupakan peraturan yang khusus mengatur bagaimana akuntansi kontrak konstruksi ini diterapkan. Menurut PSAK 34 revisi 2010, Kontrak Konstruksi merupakan suatu kontrak yang dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan pokok penggunaan. Terdapat dua jenis kontrak yang berlaku dalam PSAK 34, yang pertama yaitu Kontrak Biaya-Plus, kontrak ini menjelaskan bahwa kontraktor akan mendapat penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah dengan imbalan sesuai presentase terhadap biaya atau



20

imbalan tetap. Yang kedua adalah Kontrak Harga Tetap, ini adalah kontrak konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang telah ditetapkan, atau tarif per unit output, disini juga terdapat ketentuanketentuan tentang adanya kenaikan biaya dalam pengerjaan proyek. Dalam kontrak konstruksi ini diatur mengenai pendapatan yang akan diterima oleh kontraktor dari pengembang proyek. Secara keseluruhan yang harus dibayarkan oleh pengembang antara lain adalah nilai pendapatan yang disetujui di kontrak, kemudian penyimpangan dalam pekerjaan kontrak, klaim, dan pembayaran insentif kepada kontraktor. Penyimpangan yang dimaksud adalah perintah dari pengembang mengenai perubahan dalam lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan berdasarkan kontrak. Sedangkan klaim adalah jumlah yang diminta kontraktor ke pengembang atas biaya yang tidak termasuk dalam nilai kontrak. Pembayaran insentif adalah jumlah tambahan yang dibayarkan kepada kontraktor jika standar-standar yang telah ditetapkan telah dipenuhi lebih awal oleh kontraktor. Dalam pengerjaan proyek pembangunan skala besar, kontraktor mungkin memerlukan waktu pengerjaan yang relatif lama. Waktu pengerjaan yang cenderung lama dan melebihi satu periode tutup buku akan mempengaruhi pengakuan pendapatan bagi kontraktor. Oleh karena itu dalam PSAK 34 revisi 2010, dijelaskan bahwa pengakuan pendapatan dan beban memerhatikan tahap penyelesaian suatu kontrak, hal ini disebut dengan metode persentase penyelesaian. Pengakuan beban yang terjadi dalam tahap penyelesaian kontrak tersebut akan menjadi acuan bagi kontraktor dalam mengakui pendapatan yang diterima dari pengembang. Hal ini akan membuat pendapatan teralokasi secara proporsional dalam pengerjaan proyek pembangunan. 2.2.3

Fasilitas tambahan PSAK 44 juga menjelaskan mengenai pembangunan sarana atau fasilitas

umum yang dikomersialkan. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut:



21

1.

Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual.

2.

Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.

Biaya sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Apabila sebelum sarana umum tersebut belum selesai secara fisik tetapi sudah terdapat pendapatan, maka pendapatan tersebut secara substansial dikurangkan dari biaya sarana. 2.2.4

Penyajian dan pengungkapan PSAK 44 menjelaskan dalam industri real estat, terdapat dua macam

perusahaan, pembagian ini mempengaruhi bagaimana penyajian dalam neraca perusahaan. Untuk perusahaan yang aktivitas utamanya adalah pengembangan real estat, maka penyajian aktiva dan kewajiban dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (Unclassified). Sementara untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat tapi bukan merupakan aktivitas utama perusahaan, maka aktiva real estat disajikan sebagai aktiva tidak lancar. Untuk aktiva real estat yang dikembangkan untuk digunakan sendiri oleh perusahaan, maka penyajiannya adalah sebagai aktiva tetap. Macam-macam jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan berdasarkan PSAK 44 antara lain: 1.

Tanah dan bangunan

2.

Bangunan yang sedang dikonstruksi

3.

Tanah yang sedang dikembangkan

4.

Tanah yang belum dikembangkan



22

Berkaitan dengan akuntansi real estat ini, terdapat beberapa hal-hal wajib diungkapkan menurut PSAK 44, yaitu: 2.2.4.1 Pengakuan Pendapatan Penjualan Bangunan Rumah, Ruko, dan Bangunan Sejenis lainnya beserta kapling tanahnya 1.

Pendapatan diakui dengan metode akrual penuh apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi: a.

Proses penjualan telah selesai

b.

Harga jual akan tertagih

c.

Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli

d.

Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit tersebut.

2. Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut: a.

Piutang

bersih

didiskontokan

ke

nilai

sekarang

dengan

menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh rendah dari tingkat bunga yang diperjanjikan di perjanjian jual beli. Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 bulan b.

Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak tertagih

c.

Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam perjanjian jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi hutangnya lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau



23

tanpa

rencana

dibebankan

ke

laba

rugi

pada

periode

pembeliannya. 3.

Pengakuan pendapatan dengan metode deposit dilakukan ketika kriteria-kriteria dalam metode akrual penuh tidak terpenuhi dan apabila terdapat kewajiban untuk membeli kembali unit bangunan yang telah dijual atau pembeli dapat memaksa penjual untuk membeli kembali unit bangunan tersebut. Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut: a.

Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka.

b.

Piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui.

c.

Unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli.

d.

Khusus untuk unit real estat, penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual

Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan Time Sharing. 1.

Pendapatan diakui dengan metode presentase penyelesaian apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi: a.

Proses konstruksi telah melampaui tahap awal, yaitu fondasi bangunan telah selesai dalam semua persyaratan untuk memulai bangunan telah dipenuhi

b.

Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang telah disepekati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli



24

c.

Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal.

Jika satu atau lebih kriteria diatas tidak terpenuhi maka jumlah uang yang diterima dari pembeli akan diakui sebagai uang muka (customer deposit) dengan metode deposit. Pada saat pembangunan telah selesai maka pendapatan penjualan dari properti diatas akan diakui dengan metode akrual penuh. Penjualan kapling tanah tanpa bangunan. 1.

Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan diakui dengan menggunakan metode akrual penuh pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi: a.

Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli

b.

Harga jual akan tertagih

c.

Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang

d.

Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan

e.

Hanya kapling tanah yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.

Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual akan dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase) telah selesai dibangun. Jika



25

kriteria diatas tidak terpenuhi, maka penjualan kapling tanah tanpa bangunan diakui dengan metode deposit. 2.2.4.2 Kapitalisasi dan metode alokasi biaya pengembangan real estat Entitas tidak boleh menghentikan akumulasi biaya ke proyek real estat meskipun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Tetapi, entitas bisa melakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan itu yang akan mengurangi nilai proyek dan akan dibebankan ke laporan laba rugi perusahaan. Kemudian biaya yang dikapitalisasi ke proyek tersebut harus dialokasikan ke setiap unit estat dengan metode identifikasi khusus. Jika metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasikan berdasarkan perbandingan harga jual. Dan apabila metode perbandingan harga jual tidak dapat diterapkan, maka biaya kapitalisasi akan dialokasi berdasarkan luas areal atau metode lain yang relevan dengan kondisi pengambangan proyek. Penerapan metode alokasi tersebut harus dilakukan secara konsisten oleh entitas. 2.2.5

Konsep Pencatatan Aset Tetap Konsep perlakuan mengenai aset tetap diatur oleh PSAK 16 Revisi 2011,

aset tetap didefinisikan sebagai aset berwujud yang: 1.

Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif.

2.

Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

PSAK 16 juga mengatur mengenai pengakuan aset tetap, dimana entitas harus mengakui biaya perolehan aset jika dan hanya jika: 1.

Kemungkinan besar entitas akan memperoleh manfaat ekonomik masa depan dari aset tersebut.

2.

Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.



26

Berdasarkan kriteria diatas, terlihat bahwa aset tetap dimiliki oleh entitas agar dapat memberikan manfaat ekonomik dalam waktu yang panjang. Kemudian biaya perolehan untuk mendapatkan aset tersebut juga harus dapat diukur secara andal. Terdapat tiga komponen biaya perolehan aset tetap menurut PSAK 16, yaitu: 1.

Harga Perolehannya, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang tidak boleh dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan potongan-potongan lain

2.

Biaya-biaya

yang dapat diatribusikan secara langsung untuk

membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap digunakan sesuai dengan intensi manajemen. Contoh dari biaya yang dapat diatribusikan secara langsung antara lain seperti biaya penyiapan lahan atau pabrik, biaya imbalan kerja, biaya handling dan penyerahan awal, biaya perakitan dan instalasi, biaya pengujian aset, dan komisi profesional. 3.

Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi aset. Kewajiban atas biaya tersebut timbul ketika aset tersebut diperoleh atau karena entitas menggunakan aset tersebut selama periode tertentu untuk tujuan selain untuk menghasilkan persediaan.

Setelah pengakuan awal aset tetap dapat ditentukan, maka terdapat dua macam model yang dapat digunakan oleh entitas dalam mengukur nilai aset tetap nya, yang pertama adalah model biaya, yaitu setelah diakui sebagai aset, maka aset tetap tersebut dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset. Kedua adalah model revaluasi, yaitu setelah diakui sebagai aset, aset tetap harus dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai setelah tanggal revaluasi. Revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dari jumlah yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan.



27

Seperti yang dijelaskan diatas, bahwa setelah diakui sebagai aset tetap, maka akan dilakukan penyusutan atas aset tetap yang dimiliki oleh entitas tersebut. Penyusutan adalah alokasi sistematis jumlah yang dapat disusutkan dari suatu aset selama umur manfaatnya. Di awal, entitas harus menentukan berapa umur manfaat dari aset tetap yang dimiliki, dari perkiraan umur manfaat itulah entitas akan mengalokasikan biaya penyusutan secara sistematis ke masingmasing periode. Terdapat beberapa metode yang dapat digunakan oleh entitas dalam melakukan penyusutan aset tetap, seperti metode garis lurus (Straight line method), metode saldo menurun (diminishing balance method), dan metode jumlah unit (sum of the unit method). Metode yang dipilih ini merupakan cerminan ekspektasi pola konsumsi manfaat ekonomik masa depan dari aset tetap tersebut. Penghentian pengakuan aset tetap dilakukan oleh entitas ketika aset tersebut dilepas, atau ketika tidak terdapat lagi manfaat ekonomi masa depan yang diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Pelepasan aset tetap ini dapat dilakukan dengan berbagai cara, seperti dijual, disewakan berdasarkan sewa pembiayaan, atau disumbangkan. Adanya keuntungan atau kerugian akibat penghentian pengakuan aset ini ditentukan sebesar pendapatan antara jumlah hasil pelepasan netto (jika ada) dan jumlah tercatat dari aset tersebut, keuntungan atau kerugian akan dimasukkan kedalam laba rugi pada saat aset tersebut berhenti untuk diakui. 2.2.6

Konsep Pencatatan Properti Investasi Properti Investasi diatur oleh PSAK 13 revisi 2011, berdasarkan PSAK

tersebut, properti investasi merupakan properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk: a.

Digunakan untuk produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif

b.

Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari



28

Berdasarkan PSAK 13, contoh properti investasi antara lain: 1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari 2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya dimasa depan belum ditentukan (apakah tanah akan dijual atau untuk digunakan sendiri masih belum ditentukan, tanah diakui sebagai tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai) 3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui sewa atau lebih sewa operasi 4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi 5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. Secara umum, tujuan dari properti investasi ini adalah untuk menghasilkan pendapatan sewa bagi entitas dan atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atas properti tersebut. Inilah yang membedakan dengan jenis properti pada umumnya yang ditujukan untuk dijual sebagai bentuk kegiatan usahanya atau untuk digunakan sendiri oleh entitas tersebut. Berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan bukan ruang lingkup PSAK 13: 1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha seharihari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual, misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali. (Persediaan) 2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga (PSAK 34 Kontrak Konstruksi) 3. Properti yang digunakan sendiri termasuk (diantaranya) properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang Universitas Indonesia


29

digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri menunggu untuk dijual. (PSAK 16 Aset Tetap) 4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. PSAK 13 juga mengatur mengenai pengakuan properti investasi, dimana entitas harus mengakui properti investasi aset jika dan hanya jika: 1. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas 2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal Pada awal pengakuan, properti investasi diukur sebesar biaya perolehan (termasuk biaya transaksi). Setelah itu, perusahaan dapat memilih untuk menggunakan model nilai wajar atau model biaya dalam mengukur nilai properti investasinya. Untuk menggunakan model nilai wajar, perusahaan dianjurkan untuk menggunakan penilaian dari penilai publik independen yang memiliki kualifikasi profesional. Sementara jika menggunakan model biaya, maka perusahaan akan mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan PSAK 16 tentang aset tetap.



BAB 3 PROFIL PERUSAHAAN

3.1

Profil KAP XYZ Penulis melakukan program magang di kantor akuntan publik (KAP) XYZ

yang merupakan salah satu KAP yang memiliki afiliasi internasional dan telah berdiri sejak 28 tahun yang lalu. Di KAP XYZ ini, penulis ditempatkan di divisi Tosca, salah satu dari divisi audit and assurance di KAP tersebut. KAP XYZ menawarkan beberapa jenis jasa kepada kliennya, antara lain: 1. Audit and Assurance Service Terdiri dari jasa audit umum, audit khusus, review and compliance, jasa atestasi, dan due diligence. 2. Risk and Internal Audit Advisory Terdiri dari jasa konsultasi corporate governance, internal audit, risk management, information technology advisory, operational audit dan pengembangan sistem dan prosedur. 3. Transaction Support and Capital Market Terdiri dari jasa solusi bisnis, analisis transaksi, pre-IPO advisory, capital market valuation, dan jasa lainnya. 4. Tax and Corporate Service Terdiri dari jasa konsultasi perpajakan dan kepatuhan terhadap peraturan perpajakan. 5. IFRS (International Financial Reporting Standard) Terdiri dari jasa konversi IFRS, due diligence on an IFRS environment, audit laporan keuangan berstandar IFRS, dan pelatihan IFRS.



31

3.2

Profil PT. RRD PT. RRD merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dalam industri

pengembangan perkotaan. Perusahaan ini didirikan pada tanggal 18 Oktober 1990 berdasarkan akta notaris SPH, S.H., No. 323 yang telah disahkan oleh menteri kehakiman

Republik

Indonesia

melalui

surat

keputusan

No.

C2-7545

HT.01.01.Th 93 tanggal 24 Agustus 1993. PT. RRD telah beberapa kali mengubah anggaran dasar perusahaan, yang terakhir dengan akta berita acara rapat No. 42 tanggal 21 November 2008 yang dibuat di hadapan Notaris SPH, S.H., di Jakarta, mengenai, antara lain, penyesuaian Anggaran Dasar Perusahaan dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Persetujuan No. AHU-98831.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 22 Desember 2008. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan perusahaan adalah mengusahakan perusahaan real estat dan urban development dan sarana penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa. Saat ini, proyek perusahaan adalah pembangunan superblok di daerah Jakarta Selatan. PT. RRD ini merupakan entitas anak dari PT. SW, yang merupakan sebuah perusahaan terbuka yang berdiri sejak tahun 1990, PT. SW ini juga merupakan salah satu perusahaan besar dalam industri properti. Cakupan bisnis dari PT. SW ini pun lebih luas, tidak hanya mencakup sektor properti saja, namun juga mencakup sektor lain seperti jasa perhotelan, rumah sakit, pusat perbelanjaan dan industri lain yang dijalankan oleh masing-masing entitas anaknya. PT. SW juga memiliki entitas anak lain yang juga bergerak di industri pengembangan perkotaan dengan konsep bisnis yang hampir sama dengan PT. RRD, sehingga target marketnya pun juga tidak jauh berbeda yaitu perorangan atau keluarga kelas menengah ke atas. Proyek yang dikerjakan oleh PT. RRD adalah sebuah pengembangan superblok yang berlokasi di Jakarta Selatan yang diposisikan sebagai kawasan hunian terpadu di kawasan Jakarta. Properti yang dikembangkan oleh PT. RRD di Universitas Indonesia


32

komplek tersebut berupa apartemen yang hingga saat ini sudah terbangun 7 tower apartemen dengan progres pembangunan yang bervariasi, kemudian berdiri pula Mall, Sekolah, Hotel dan fasilitas-fasilitas lain yang melengkapi superblok tersebut. PT. RRD ini juga memiliki entitas anak yang bergerak dalam industri yang hampir sama dengan PT. RRD sendiri, berikut adalah struktur entitas anak PT. RRD di tabel 3.1. Tabel 3.1 Struktur Entitas Anak PT. RRD No.

Nama Entitas

Jenis Usaha

Domisili

Anak

Prosentase Kepemilikan PT. RRD

1

PT. GRS

Jasa

2

PT. JAS

Real

Estate

Jakarta

99.99%

Jakarta

99.99%

Jakarta

99.99%

Pembangunan kota 3

PT. TAS

Real

Estate

Pembangunan kota Sumber: Catatan atas laporan keuangan 2011 PT. RRD 3.3

Tangible Asset PT. RRD PT. RRD yang bergerak dalam industri real estat, memiliki nature yang

unik, dimana properti yang dimiliki oleh perusahaan dapat digolongkan kedalam beberapa akun seperti fixed asset, property investment atau inventory. Hal ini membedakan dengan perusahaan dalam industri lain, dimana umumnya tangible asset digolongkan hanya pada akun fixed asset saja. PT. RRD ini sendiri memiliki sebuah superblok, dimana didalamnya terdapat beberapa properti yang mempunyai nilai relatif besar. Saat ini properti tersebut diklasifikasikan kedalam dua akun, seperti yang terlihat dalam Tabel 3.2 dibawah ini:



33

Tabel 3.2 Klasifikasi Properti PT. RRD Klasifikasi Properti PT. RRD No.

Fixed Asset

No.

Inventory

1

Hotel

1

2

Gedung Parkir

2

3

Show Unit Apartemen

3

Tanah dalam pematangan (termasuk fasilitas) Apartemen (termasuk club house) Shopping Centre

4

Wedding Chapel, Spa, Kolam renang

4

Marketing Office

3.4

Pengukuran Persediaan PT. RRD Seperti yang dijelaskan sebelumnya, dalam mengukur nilai sub akun land,

PT. RRD menghitung beberapa komponen biaya sesuai dengan yang diatur dalam PSAK 44, biaya yang dikeluarkan dalam pembelian tanah untuk dibangun superblok tersebut dimasukkan ke dalam sub raw land . Perusahaan juga memasukkan biaya-biaya lain yang dikeluarkan seperti PBB, biaya perijinan untuk mendapatkan tanah, dan biaya untuk pembangunan fasilitas untuk menambah nilai tanah secara keseluruhan. Untuk sub bangunan seperti sekolah, shopping centre, apartment, dan marketing office. Perusahaan bekerjasama dengan kontraktor untuk melakukan pembangunan aset-aset tersebut. Pengukuran inventory yang dilakukan oleh perusahaan adalah berdasarkan nilai aktual yang ditagihkan oleh kontraktor atas progres pembangunan yang telah berhasil diselesaikan. Selain tagihan dari kontraktor, penambahan nilai inventory juga diakui perusahaan apabila perusahaan mengeluarkan biaya yang terkait dengan pembangunan bangunan tersebut selain untuk kontraktor. Pada intinya adalah, setiap pengeluaran yang terkait dengan pengembangan proyek tersebut akan dikapitalisasi oleh perusahaan untuk mendapatkan nilai inventory. Perusahaan mencatat nilai inventory sebesar nilai terendah antara biaya perolehan atau nilai realisasi bersih.



34

Setelah mengukur penambahan nilai inventory, perusahaan juga harus mengukur nilai cost of sales atas penjualan tiap inventory yang perusahaan miliki. Cost of sales ini terdiri dari transfer cost land, transfer cost development cost dan transfer cost building. Transfer cost ini menghitung berapa biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk tiap unit yang berhasil dijualnya. Total dari transfer cost ini lah yang menjadi pengurang atas inventory perusahaan (contra account inventory). Berikut komposisi inventory yang dimiliki oleh PT. RRD di tahun 2012. Gambar 3.1 Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012 Apartment, 14%

Marketing Office, 1%

Land, 21%

Shopping Centre, 64% Sumber : Laporan Keuangan Unaudited PT. RRD tahun 2012



BAB 4 PEMBAHASAN

4.1

Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD Akun persediaan bagi perusahaan properti merupakan suatu hal yang

sangat penting dan material. Dibandingkan dengan akun lainnya, akun persediaan PT. RRD memiliki proporsi nilai yang paling besar, hal ini dikarenakan karena nature dari persediaannya yang berupa properti (tanah dan bangunan) yang dominan dan bernilai sangat signifikan. Seperti yang dijelaskan sebelumnya, PT. RRD memiliki empat macam persediaan, yaitu tanah dalam pematangan (land), dan bangunan berupa apartment, shopping centre, dan marketing office. Berikut adalah komponen persediaan yang dimiliki oleh PT. RRD. Tabel 4.1 Akun Persediaan PT. RRD DESKRIPSI Land Shopping Centre Apartment Marketing Office Total Inventory

BALANCE PER BOOK 31 DESEMBER 2012

BALANCE PER AUDIT 31 DESEMBER 2011

363,381,726,962

358,398,226,588

1,107,771,964,527

334,406,529,719

233,453,197,815

126,612,264,293

24,014,789,101 1,728,621,678,405

23,802,648,187 843,219,668,787

Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012 Tabel diatas menunjukkan nilai total dari masing-masing jenis inventory yang dimiliki PT. RRD, keempat inventory tersebut akan dijelaskan lebih mendalam tentang prosedur pencatatannya pada sub bab berikut. 4.1.1

Pencatatan atas sub akun tanah dalam pematangan Sebelum memulai pembahasan mengenai pencatatan sub akun

tanah dalam pematangan, penulis menyajikan detail komponen biaya yang 35 Universitas Indonesia


36

membentuk nilai total inventory tanah. Detail dapat dilihat dalam tabel 4.2 dibawah ini Tabel 4.2 Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan NO. AKUN

DESKRIPSI

1150101 Raw Land



251,245,970,718

251,245,970,718

1150102 Land - Interest

36,422,862,981

36,422,862,981

1150131 Land - Permit & License

61,996,693,932

52,504,919,217

1150132 Land - Overhead

31,848,800,000

7,294,750,000

4,815,743,750

-

597,755,287

507,755,287

(119,052,447,145)

(85,711,260,864)

1150311 Development cost 11

29,907,809,237

29,907,809,237


36,810,110,515

11,922,445,376


10,000,000

10,000,000


98,630,317,075

93,075,849,656


55,601,322,820

47,857,649,705


29,848,698,286

23,013,532,369


2,403,340,664

2,258,034,658


4,997,802,368

4,801,223,370


58,681,301,788

52,501,726,385

1150319 Development cost 19 Transfer cost 1150499 development cost

271,377,778

-

(221,655,733,092)

(169,215,041,507)

Total Land 363,381,726,962 Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

358,398,226,588

1150133 Land - PBB 1150198 Land - Others 1150299 Transfer cost - Land

Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa komponen pembentuk nilai tanah dalam pematangan terdiri dari 4 macam bagian, antara lain adalah: 1. Biaya perolehan tanah mentah (Raw Land) 2. Biaya bunga pinjaman, dan biaya yang dapat diatribusikan ke pengembangan real estat (Perijinan, Overhead, PBB, biaya lain-lain)



37

3. Development Cost, merupakan biaya pembangunan fasilitas atau sarana di dalam superblok seperti fasilitas taman, jalan umum, jogging track, arena olahraga dan rekreasi, sekolah, dll 4. Penyisihan beban pokok penjualan (Transfer Cost) yang terdiri dari transfer cost land dan tranfer cost development cost Sub perolehan tanah mentah merupakan total jumlah nilai tanah yang telah dibeli oleh PT. RRD di kawasan superblok tersebut. Biaya bunga pinjaman, biaya yang dapat diatribusikan ke pengembangan real estat dan development cost, merupakan biaya-biaya yang dikapitalisasi oleh perusahaan sebagai penambah nilai persediaan tanah. Transfer cost adalah temporary account yang mengakomodasi penyisihan beban pokok penjualan ketika perusahaan sudah mulai mengakui adanya penjualan dari unit apartemen yang terjual. 4.1.1.1 Biaya Perolehan tanah mentah (Raw Land) Pada awalnya, perusahaan membeli tanah mentah ini dari penduduk-penduduk sekitar yang tinggal di kawasan yang saat ini menjadi superblok tersebut. Perusahaan memiliki divisi land aquisition yang bertugas untuk mengakuisisi lahan untuk pembangunan proyek tersebut. Skema pembelian tanah adalah sebagai berikut, divisi land aquisition menerima budget dari perusahaan untuk membeli tanah dari warga. Budget tersebut otomatis akan menjadi dana yang langsung dimiliki oleh divisi land aquisition untuk pembelian lahan. Jurnal awal yang dibuat oleh divisi akuntansi adalah: Advance for Land Acquisition

xxx

Cash

xxx

Divisi land aquisition kemudian melakukan akuisisi tanah dengan cara pelepasan hak, sehingga pada saat tanah berhasil didapat, divisi pertanahan mewakili perusahaan akan mengurus surat pelepasan hak (SPH) atas tanah tersebut. Selanjutnya divisi pertanahan akan memberikan



38

SPH dan kwitansi pelunasan pembelian lahan tersebut kepada divisi akuntansi untuk dilakukan pencatatan atas perolehan lahan tersebut. Selanjutnya divisi akuntansi akan melakukan pencatatan masingmasing transaksi pembelian lahan ke dalam suatu file, dengan mencantumkan informasi nama pemilik sebelumnya, luas tanah, dan harga total yang dibayarkan ke pemilik sebelumnya berdasarkan kwitansi pelunasan yang diperoleh. Jumlah total itulah yang akan dimasukkan ke dalam raw land. Jurnal yang akan dibuat adalah Raw Land

xxx Advance for Land Aquisition

xxx

4.1.1.2 Biaya yang dikapitalisasi untuk tanah dalam pematangan Berdasarkan tabel 4.2 diatas, biaya yang dikapitalisasi dalam sub akun tanah dalam pematangan adalah, biaya peminjaman, biaya yang diatribusikan ke pengembangan real estat serta biaya pengembangan (development cost). 1. Biaya Peminjaman (Land Interest) Biaya peminjaman ini adalah biaya yang timbul dan dibayarkan oleh perusahaan akibat adanya hutang dan pinjaman yang diperoleh untuk pengembangan proyek yang dimiliki oleh perusahaan. Biaya pinjaman ini dikapitalisasi untuk menambah nilai persediaan tanah. Dalam tabel 4.2 terlihat bahwa tidak ada pergerakan atau mutasi dalam biaya pinjaman, hal ini dikarenakan, pertimbangan audit tahun 2011 yang merekomendasikan PT. RRD tidak boleh lagi mengkapitalisasi biaya pinjaman tersebut ke dalam proyek superblok. Pertimbangan auditor adalah karena pinjaman yang dipakai untuk membiayai proyek ini sebenarnya dicatat atau dimiliki oleh induk perusahaan. Sebelum tahun 2011, PT. RRD sudah mengkapitalisasi biaya pinjaman tersebut ke proyek PT. RRD.



39

2. Land Permit and License, Biaya ini mencakup biaya pengurusan sertifikat lahan, biaya legal, biaya retribusi daerah, biaya izin pembangunan prasarana, biaya PBB, dan biaya lain-lain yang jumlahnya tidak material. 3. Land Overhead, Contoh dari biaya land overhead ini adalah biaya keamanan, biaya pengawasan lingkungan superblok, dan biaya pengawasan proyek, dll. 4.1.1.3 Biaya Pengembangan (Development Cost) Development cost merupakan biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk membangun fasilitas dan sarana yang ada dalam superblok tersebut. Contoh dari fasilitas ini adalah taman, jalan umum, jogging track, arena olahraga dan rekreasi, sekolah, dll. Salah satu fasilitas yang mempunyai nilai besar adalah gedung sekolah. Saat ini gedung sekolah tersebut dimiliki oleh PT. RRD bukan untuk dijual atau disewakan. PT. RRD menempatkan gedung tersebut sebagai fasilitas penunjang bagi superblok miliknya dan PT. RRD tidak mendapatkan penghasilan sewa atas digunakannya gedung tersebut oleh yayasan pendidikan PSH selaku pengelola gedung sekolah tersebut. Secara umum, pencatatan yang dilakukan oleh perusahaan untuk komponen biaya yang dikapitalisasi ini adalah sama, yaitu divisi akuntansi mencatat jurnal jenis biaya yang dikeluarkan pada bank atau kas atau utang dan dikapitalisasi kepada nilai inventory land. Inventory Land – “xxx” Bank/cash/AP

xxx xxx

4.1.1.4 Pembebanan beban pokok penjualan (Transfer Cost) Transfer cost merupakan contra account dari sub akun land dan dari sub akun development cost. Transfer cost hanyalah temporary account yang penggunaannya adalah untuk mengakomodasi penyisihan beban pokok penjualan persediaan perusahaan yang akan mengurangi nilai Universitas Indonesia


40

inventory perusahaan. Transfer cost ini mulai diakui perusahaan ketika persediaannya mulai dapat diakui sebagai penjualan. Land atau tanah dalam pematangan yang dimiliki oleh perusahaan sebenarnya bukan untuk dijual secara langsung, melainkan untuk dibangun menjadi suatu kawasan terpadu yang sampai saat ini terdiri dari apartemen, shopping centre, marketing office dan bangunan lainnya. Meskipun tidak untuk dijual, tetapi transfer cost tanah dalam pematangan tetap harus diperhitungkan untuk dialokasikan kedalam cost of sales apartemen. Tabel 4.2 menunjukkan bahwa terdapat dua macam transfer cost untuk land yaitu transfer cost atas land, dan transfer cost atas development cost. Untuk kedua transfer cost tersebut, perusahaan mengalokasikan menggunakan metode pengalokasian berdasarkan luas dikarenakan metode identifikasi khusus dan metode perbandingan harga jual tidak dapat diterapkan untuk tanah. Berikut adalah ilustrasi pengalokasian transfer cost yang dilakukan oleh perusahan. Misal, luas tanah keseluruhan yang dimiliki oleh perusahaan adalah 160.000 m2 dengan total nilai persediaan tanah adalah sebesar Rp. 13 Milyar, dimana Rp. Rp. 7 Milyar merupakan nilai dari nilai perolehan raw land dan biaya-biaya lainnya, dan Rp. 6 Milyar merupakan nilai development cost. Di atas tanah tersebut dibangun berbagai fasilitas umum dengan luas total 60.000 m2, sehingga total luas raw land tersisa 100.000 m2. Berdasarkan metode alokasi luas yang diatur dalam PSAK 44, maka biaya per m2 dari raw land adalah Rp. 70.000/m2 dan biaya per m2 dari development cost adalah Rp. 100.000/m2. Nilai tersebut adalah nilai per m2 penggunaan land dan development cost yang harus ditanggung oleh seluruh luas bangunan apartemen yang berdiri diatas luas tanah tersebut. Ilustrasi alokasi biaya per m2 atas land dan development cost dapat dilihat dalam gambar 4.1 dibawah ini.



41

Gambar 4.1 Ilustrasi Alokasi Cost Land Luas 160.000 m2 Rp. 13 Milyar

Land

Development Cost

Luas 100.000 m2 Rp. 7 Milyar

Luas 60.000 m2 Rp. 6 Milyar

Cost Land per m2 = Rp. 70.000/m2

Cost Dev. Cost per m2 = Rp. 100.000/m2

Kemudian, perusahaan membangun sebuah tower apartemen dengan total luas bangunan adalah 50.000 m2, diatas sebidang tanah seluas 2500 m2. Maka cost atas penggunaan tanah 2500 m2 tersebut harus ditanggung oleh bangunan apartemen seluas 50.000 m2 yang berdiri diatasnya. Gambar 4.2 dibawah ini menjelaskan bagaimana ilustrasi perolehan standard cost land dan standard cost development cost. Gambar 4.2 Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Development Cost Luas tanah= 2500 m2 Luas Apartemen= 50.000 m2 Apartemen

50 m 2.500 m2

50.000 m2

50 m 2500 xRp. 70.000 =Rp. 175.000.000 50.000 xSCLand = Rp. 175.000.000 (a) 2500 xRp. 100.000 =Rp. 250.000.000 50.000 xSCDev. Cost = Rp. 250.000.000 (b) Rp. 425.000.000 Rp. 425.000.000

(a) Std. Cost Land = Rp. 3.500/m2 (b) Std. Cost Dev. Cost = Rp. 5.000/m2



42

Setelah didapat standard cost per m2, maka divisi akuntansi dapat menghitung nilai transfer cost berdasarkan nilai standard cost ini dikalikan dengan luas yang telah terjual. TC Land

= Standard cost land/m2 x Luas total area tower

TC Dev. Cost = Standard cost dev. cost/m2 x Luas total area tower 4.1.2 Analisis Prosedur Pencatatan atas sub akun tanah dalam pematangan (Land) Dalam sub akun tanah dalam pematangan, pada awalnya perusahaan melakukan kapitalisasi atas biaya bunga pinjaman kedalam sub akun land. Pinjaman yang digunakan untuk pembangunan proyek perusahaan dikoordinasikan secara terpusat, ini artinya bahwa perusahaan induklah yang melakukan pinjaman ke entitas luar (bank) dan mengalokasikan pinjaman tersebut untuk kegiatan pembangunan proyek perusahaan anak. Berdasarkan rekomendasi audit tahun 2011, PT. RRD tidak lagi melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut, sehingga tidak ada lagi mutasi biaya pinjaman di detail neraca PT. RRD. Biaya pinjaman setelah 2011 dibayarkan oleh PT. SW, sehingga PT. RRD tidak melakukan kapitalisasi atas biaya bunga tersebut. PSAK 26 yang khusus mengatur tentang biaya kapitalisasi sebenarnya tidak begitu detail menjelaskan mengenai kegiatan pembiayaan yang dikoordinasikan oleh induk perusahaan, namun akan menimbulkan kesulitan dalam identifikasi hubungan antara nilai pinjaman dengan aset yang dibangun oleh perusahaan. Hal itu lah yang mendasari PT. RRD tidak lagi mengkapitalisasi biaya pinjaman dalam neraca nya. Seyogyanya PT. RRD tetap melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut dengan penetapan tarif kapitalisasi. Penetapan tarif kapitalisasi ini adalah dengan membuat rata-rata tertimbang biaya pinjaman atas pinjaman yang diperoleh dari induk sehingga perusahaan akan dapat mengkapitalisasi biaya pinjaman secara proporsional.



43

Metode pembebanan yang digunakan perusahaan untuk land dan development cost sudah sesuai dengan PSAK 44. Metode luas area digunakan, karena metode identifikasi khusus dan metode perbandingan harga jual sulit diterapkan untuk alokasi tanah. Terkait dengan pencatatan gedung sekolah, pada tahun 2010, manajemen PT. RRD mengklasifikasikan bangunan sekolah tersebut kedalam akun fixed asset contruction in progress dengan pertimbangan bahwa sekolah tersebut nantinya setelah selesai pembangunan akan disewakan ke yayasan pendidikan PSH, namun ternyata kebijakan dari PT. SW selaku induk perusahaan memutuskan bahwa yayasan pendidikan PSH (SW grup) tidak perlu membayar ke PT. RRD atas penggunaan gedung sekolah tersebut, sehingga klien berencana untuk mereklasifikasikan gedung sekolah tersebut ke dalam akun inventory di tahun 2011 untuk menghindari adanya beban depresiasi. Pada tahun 2011, reklasifikasi sekolah yang dilakukan klien hanya sebatas memindahkan akun saja atau menjadikan gedung sekolah sebagai salah satu unit inventory yang dimiliki oleh PT. RRD. Hal ini dirasa masih kurang tepat karena nature gedung sekolah menurut auditor adalah sarana umum dan bukan sebagai inventory, sehingga pada tahun 2011, auditor mereklasifikasi gedung sekolah ini kedalam sub akun development cost untuk menambah nilai tanah dalam pematangan perusahaan, supaya sesuai dengan PSAK 44. Auditor beranggapan bahwa gedung sekolah tersebut merupakan sarana umum sehingga nilainya seharusnya diatribusikan ke tanah yang mendapat manfaatnya. Klasifikasi di development cost ini berlanjut sampai tahun 2012. Menurut penulis, reklasifikasi ke development cost ini masih tidak tepat. Alasan pertama adalah penggunaan sekolah tersebut saat ini bukan sebagai sarana umum, tetapi dikomersialkan oleh yayasan PSH, sehingga tidak lagi sesuai dengan kriteria dalam PSAK 44 yang mengizinkan biaya sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Auditor seharusnya melakukan reklasifikasi gedung Universitas Indonesia


44

sekolah tersebut kedalam akun properti investasi, pertimbangannya adalah meskipun PT. RRD tidak mendapat penghasilan sewa dari yayasan PSH atas penggunaan gedung sekolah tersebut, namun PT. RRD mendapat kenaikan nilai atas gedung sekolah beserta tanahnya. Pada masa depan, ketika yayasan PSH sudah memiliki dana yang cukup, akan dimunculkan kebijakan dimana yayasan pendidikan PSH harus membeli gedung sekolah tersebut sesuai harga wajar untuk dijadikan aset yayasan PSH sendiri. Hal ini juga dilakukan terhadap gedung rumah sakit, dimana gedung rumah sakit itu bukan merupakan aset PT. RRD, tetapi merupakan aset dari perusahaan lain yang berada di lokasi superblok PT. RRD. Transaksi ini akan membuat PT. RRD mendapat penghasilan atas kenaikan nilai gedung sekolah tersebut. Kedua alasan inilah yang menjadi penyebab klasifikasi gedung sekolah ke akun inventory dinilai tidak tepat dan harus direklasifikasi ke akun properti investasi. 4.1.3

Pencatatan atas Bangunan Tabel 4.1, menunjukkan bahwa perusahaan memiliki tiga jenis

bangunan utama, yaitu shopping centre, apartment, dan marketing office. Pada dasarnya, pencatatan atas ketiga bangunan diatas hampir sama. Perusahaan

bekerjasama

dengan

kontraktor

untuk

menyelesaikan

pembangunan tersebut, dan kontraktor akan menerima pembayaran dari perusahaan atas progres pembangunan yang dikerjakan. Atas kerjasama tersebut, dibuatlah perjanjian kontrak konstruksi antara perusahaan (pengembang) dan kontraktor, dalam perjanjian tersebut akan dijabarkan mengenai identitas perusahaan yang melakukan kerjasama kontrak konstruksi, lingkup pekerjaan, waktu pelaksanaan konstruksi, biaya pekerjaan pembangunan, ketentuan pembayaran dan penagihan, beserta sanksi yang mungkin terjadi atas pembangunan. Pembangunan properti yang melibatkan kontraktor menyebabkan penambahan atas inventory sebagian besar berasal dari biaya yang dibayarkan perusahaan atas tagihan dari kontraktor untuk pembangunan yang telah diselesaikan (metode persentase penyelesaian). Biaya-biaya Universitas Indonesia


45

tersebut akan dikapitalisasikan ke dalam akun masing-masing jenis properti. Secara umum, pengakuan inventory diawali saat perusahaan menerima tagihan pembangunan dari kontraktor, dari tagihan tersebut, Bagian akuntansi akan melakukan pernjurnalan sebagai berikut Inventory

xxx

A/P Contractor

xxx

Kemudian berdasarkan tagihan tersebut, divisi finance akan melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai tagihan dan memberikan bank disbursment voucher dan bukti pembayaran kepada divisi akuntansi. Kemudian divisi akuntansi akan membalik akun A/P yang sebelumnya telah dicatat. A/P Contractor Bank/Cash

xxx xxx

Pencatatan tersebut berlaku untuk semua jenis inventory berupa bangunan yang dimiliki oleh perusahaan baik itu shopping centre, apartment dan marketing office. Apartment dan marketing office terdiri dari beberapa bangunan terpisah, apartment sendiri memiliki tujuh tower dan satu unit club house, sedangkan marketing office terdiri dari tiga bangunan. Pencatatan untuk tiap-tiap gedung akan dipisah, meskipun pada akhirnya nanti akan digabung menjadi satu, namun hal ini perlu dilakukan untuk mengetahui nilai dari masing-masing gedung tersebut. Pencatatan masing-masing jenis bangunan akan dijelaskan lebih lanjut pada sub bab berikut ini. 4.1.3.1 Apartemen Apartemen yang berdiri di superblok ini dapat dikatakan merupakan inventory utama yang menjadi inti kegiatan usaha sehari-hari PT. RRD. Penjualan unit apartemen inilah yang menjadi sumber pendapatan utama dari PT. RRD yang mengembangkan superblok ini. Universitas Indonesia


46

Pengakuan perolehan bangunan apartemen ini sama dengan pengakuan perolehan bangunan yang lain dan sudah dijelaskan dalam penjelasan diatas yaitu dimana peningkatan nilai inventory nya berdasarkan tagihan yang diberikan oleh kontraktor berdasarkan persentase penyelesaian pembangunan. Perusahaan saat ini memiliki tujuh tower apartemen dengan progres pembangunan yang berbeda-beda. Hal ini dimungkinkan karena pembangunan tower yang tidak dilaksanakan secara serentak, sehingga progres nya pun tidak akan sama. Rincian sub akun apartemen dapat dilihat dalam tabel berikut ini. Tabel 4.3 Detail Sub Akun Apartemen NO. AKUN

DESKRIPSI



1151301

Building AAA

135,615,612,575

132,524,106,009

1151302

Building AAA

2,664,373,545

-

1151303

Building BBB

115,006,028,418

106,539,248,926

1151306

Building CCC

94,788,780,608

91,126,937,219

1151307

215,383,213,674

145,128,189,092

1151308

Building DDD Building – Finishing

8,773,130,031

5,638,779,559

1151309

Building EEE

86,333,162,211

21,142,669,018

1151310

Building FFF

3,709,048,671

2,992,112,727

1151311

Building GGG

58,259,876,392

219,375,000

1151312

Building HHH 2,810,284,579 Transfer cost – 1151399 apartment (489,890,312,889) (378,699,153,257) Total Apartemen 233,453,197,815 126,612,264,293 Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012 Perusahaan melakukan penjualan per unit apartemen. Ini artinya bahwa dalam satu tower apartemen yang dimiliki perusahaan, sudah terbagi menjadi beberapa unit apartemen dengan harga jual berbeda-beda berdasarkan luas unit apartemen dan posisi unit apartemen tersebut.



47

Berdasarkan interview dengan bagian divisi penjualan, perusahaan hanya akan mengakui penjualan untuk tower apartemen yang sudah memiliki progres pembangunan lebih besar dari 20%. Dari ketujuh tower apartemen yang ada, terdapat dua tower yang baru saja dibangun dan menurut divisi teknik, pengerjaannya belum mencapai 20%, sehingga divisi penjualan belum bisa mengakui penjualan yang terjadi atas dua apartemen itu. Lima tower apartemen yang lain, progres nya berkisar antara 60% sampai 100%. Rincian progres masing-masing tower dapat dilihat pada tabel 4.4 berikut ini. Tabel 4.4 Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012 No.

Building

Progres Pembangunan

1 Building AAA

100%

2 Building BBB

100%

3 Building CCC

100%

4 Building DDD

95%

5 Building EEE

60%

6 Building FFF

< 20%

7 Building GGG

< 20%

8 Building HHH (Club House) Sumber: Working Paper PT. RRD Tahun 2012

< 20%

Untuk tower yang sudah memiliki progres diatas 20%, perusahaan sudah dapat mengakui adanya penjualan apartemen, sehingga divisi penjualan akan menyiapkan catatan penjualan yang terjadi atas unit apartemen yang meliputi nomor unit yang terjual, luas unit yang terjual, harga jual, jumlah yang sudah dibayarkan oleh customer dan cost of sales unit yang terjual. List penjualan yang disiapkan oleh divisi penjualan tersebut akan diberikan ke divisi akuntansi, dan divisi akuntansi akan merekonsiliasi pengakuan atas harga jual beserta pengakuan atas pembayaran dari customer.



48

Berikut merupakan ilustrasi atas alur pencatatan apartemen, dimulai dari perolehan tower apartemen, penjualan, sampai jurnal penyesuaian variance yang terjadi. Perolehan apartemen merupakan pembayaran yang dilakukan oleh PT. RRD kepada kontraktor, PT. RRD dan kontraktor menyepakati nilai kontrak dengan pembayaran akan dilakukan bertahap sesuai tagihan dari kontraktor (berdasarkan persentase penyelesaian). Jurnal yang dibuat adalah sbb: Apartment

xxx

Cash

xxx

Misalkan perusahaan sudah menjual satu unit apartemen dengan luas 150 m2, harga jual Rp. 2 Milyar pada saat awal launching proyek. Customer melakukan pembayaran tahap pertama sebesar 40% dari harga jual, senilai Rp. 800 juta. Selanjutnya divisi akuntansi akan menyiapkan jurnal sbb: Cash

800.000.000 Customer Deposit

800.000.000

Customer deposit ini merupakan uang muka yang diperoleh dari pembeli untuk membeli unit apartemen tersebut. Selanjutnya tower apartemen tersebut mulai dikerjakan, dan misalkan sudah memiliki progres pembangunan 30%, jurnal yang akan dibuat adalah: 1. Progres persentase penyelesaian pembangunan adalah 30% Jika ternyata persentase penyelesaian pembangunan masih dibawah dari total nilai yang dibayarkan oleh customer, maka divisi akuntansi akan membuat jurnal sebagai berikut: Customer Deposit Sales

600.000.000 600.000.000

Sales sebesar Rp. 600 juta ini didapat dari persentase penyelesaian yang mencapai 30% dikalikan dengan harga jual unit apartemen tersebut



49

yang senilai Rp. 2 Milyar. Hal ini menyebabkan customer deposit tersisa sebesar Rp. 200 juta. Seiring berjalannya waktu, PT. RRD terus melakukan pembangunan tower apartemen tersebut. Pada saat progres mencapai 70%, terdapat seorang yang akan membeli unit apartemen lagi, dengan harga jual apartemen yang sama yaitu Rp. 2 Milyar, dan pembeli tersebut juga membayar tahap pertama sebesar 40% harga jual. 2. Progres Persentase Penyelesaian Pembangunan adalah 70% Kondisi ke dua adalah jika persentase penyelesaian gedung ternyata sudah mencapai 70% atau melebihi dari customer deposit yang dibayarkan oleh pembeli apartemen, maka jurnal yang dibuat oleh divisi akuntansi adalah: Cash

800.000.000

A/R

600.000.000 Sales

1.400.000.000

Penjualan akan diakui sebesar persentase penyelesaian yaitu sebesar 70% dikalikan dari harga jual senilai Rp. 2 Milyar sehingga diperoleh sales sebesar Rp. 1,4 Milyar. Kemudian customer deposit yang telah dibayarkan oleh pembeli akan didebitkan dan muncullah akun piutang senilai Rp. 600 juta yang merupakan selisih dari sales dan customer deposit. Dalam melakukan penjualan apartemen ini, selain melakukan pencatatan atas pendapatan, perusahaan juga harus melakukan pencatatan atas cost of sales atas apartemen yang terjual. Cost of sales apartemen ini terdiri dari transfer cost land, tranfer cost development cost dan transfer cost building

yang dihitung berdasarkan

standard

cost.

Misal,

pembangunan atas unit tersebut sudah selesai, maka sales dan cost of sales apartment sudah dapat diakui secara penuh, dan didapatlah cost of sales apartment tersebut sebesar Rp. 900 juta. Jurnal yang dibuat adalah:



50

Cost of Sales Apartment

900.000.000

Transfer Cost Building

400.000.000

Transfer Cost Dev. Cost

300.000.000

Transfer Cost Land

200.000.000

Pencatatan dari PT. RRD hanya sampai pada jurnal diatas, penulis tidak menemukan adanya jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai apartemen. Nilai inventory yang terdapat pada laporan keuangan perusahaan merupakan hasil nett secara langsung antara nilai aktual apartemen dengan transfer cost building saja. Seharusnya tiap akhir tahun, akuntan perusahaan membuat jurnal penyesuaian untuk transfer cost apartemen yang sudah terjual pada tahun tersebut. jurnal penyesuaian nya adalah sebagai berikut: Transfer Cost Building

400.000.000

Transfer Cost Dev. Cost

300.000.000

Transfer Cost Land

200.000.000

Apartment

900.000.000

Dengan tidak adanya jurnal penyesuaian yang dibuat oleh perusahaan, menunjukkan adanya kesalahan yang dilakukan oleh akuntan perusahaan. Akuntan perusahaan memperoleh nilai inventory apartemen dengan menghitung nett secara langsung nilai akun apartment dengan nilai akun transfer cost building. Kedua akun tersebut seharusnya tidak di nett kan secara langsung oleh akuntan, karena merupakan dua akun yang berbeda dalam general ledger, tetapi harus dibuat jurnal penyesuaian seperti diatas. Transfer cost ini merupakan temporary account dan seharusnya dihilangkan dengan jurnal penyesuaian diatas. Akibat dari tidak dibuatnya jurnal penyesuaian diatas, maka nilai dari apartemen dan transfer cost akan terakumulasi sampai proyek selesai dan terjual seluruhnya. Secara nilai, tidak akan terjadi perbedaaan antara disesuaikan per periode atau dibalik pada saat proyek selesai sepenuhnya, namun akan terjadi kesalahan dalam hal waktu pengakuan yang



51

menyebabkan laporan keuangan perusahaan menjadi tidak reliable, karena seolah-olah nilai dari inventory apartemen menjadi besar dan seakan-akan apartemen tersebut masih dimiliki oleh perusahaan, padahal sudah terjual ke customer. Hal ini dapat menimbulkan kesalahan interpretasi bagi pengguna laporan keuangan perusahaan. Perbaikan yang dapat dilakukan oleh divisi akuntansi perusahaan untuk mengatasi permasalahan ini adalah dengan menghentikan penghitungan nett secara langsung antara kedua akun diatas, dan membuat jurnal penyesuaian tiap tahun untuk mendapatkan nilai inventory yang tersaji secara akurat. Pada tiap-tiap akhir tahun ketika nilai aktual dari tiap-tiap unit apartemen diketahui, divisi akuntansi harus menghitung variance dan membuat penyesuaian atas variance tersebut. Misal, actual cost dari unit diatas adalah Rp. 1,1 Milyar, sehingga terdapat variance sebesar Rp. 200 juta (Rp. 1,1 Milyar – Rp. 900 juta). Atas peningkatan cost itu, akuntan seharusnya membuat jurnal penyesuaian sbb: Cost of Sales Apartment

200.000.000

Apartment

200.000.000

Jika nilai aktual lebih rendah dari standar, misal nilai aktual Rp. 800 juta, maka jurnal yang harus dibuat adalah: Apartment Cost of Sales Apartment

100.000.000 100.000.000

Dengan adanya jurnal penyesuaian ini, maka nilai cost of sales apartment akan sesuai dengan dengan actual cost apartment, dan akan terbalik secara akurat. Berikut adalah metode yang digunakan perusahaan dalam menghitung nilai dari transfer cost building. Perusahaan mempunyai penghitungan standar cost building per m2 untuk masing-masing tower yang dimiliki. Kemudian perusahaan akan menghitung berapa transfer Universitas Indonesia


52

cost building total yang terjadi untuk masing-masing apartemen dengan rumus: TC Building = Luas total area tower x Progres x SC Building/m2 Rumus

diterapkan

untuk

masing-masing

apartemen,

dan

dijumlahkan sehingga diperoleh transfer cost building seperti yang terlihat pada tabel 4.3 diatas. 4.1.3.2 Shopping Centre Shopping centre ini merupakan salah satu fasilitas penunjang dalam superblok tersebut yang oleh perusahaan diklasifikasikan sebagai inventory. Dengan total luas yang mencapai 55.000 m2, nilai dari shopping centre ini merupakan yang terbesar dibandingkan dengan jenis inventory lainnya. Shopping centre ini hanya terdiri dari satu bangunan utama, sehingga tidak terdapat perincian atau detail sub akun seperti halnya apartment ataupun marketing office. Berdasarkan interview dengan divisi akuntansi perusahaan, pada tahun 2010 perusahaan pernah menjual shopping centre tersebut saat progres pembangunan baru sekitar 30%, kepada perusahaan afiliasi yaitu PT. URA. Total nilai penjualan pada saat itu adalah Rp. 300 Milyar, dengan dua kali pembayaran yaitu Rp. 200 Milyar dan Rp. 100 Milyar. Pada saat terjadi penjualan, cash yang didapat dari hasil penjualan ini diterima oleh induk perusahaan, sehingga induk mempunyai utang terhadap PT. RRD. Jurnal yang dibuat PT. RRD adalah: Due From PT. SW Customer Deposit PT. URA

200.000.000.000 200.000.000.000

Di tahun 2011 awal, PT. URA kembali melakukan pembayaran tahap ke dua, jurnal yang dicatat adalah. Due From PT. SW

100.000.000.000

Customer Deposit

200.000.000.000

Sales

300.000.000.000 Universitas Indonesia


53

Cost of Sales Shopping Centre

300.000.000.000

Shopping Centre

300.000.000.000

Setelah membeli shopping centre dari PT. RRD, selanjutnya PT. URA terus melanjutkan pembangunan atas shopping centre tersebut sehingga terjadi peningkatan nilai dari shopping centre. Pada tahun 2011 akhir, PT. RRD melakukan pembelian kembali shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat dari perjanjian pembelian ini adalah PT. URA sebagai kontraktor atas pembangunan shopping centre tersebut. Pembayaran dilakukan bertahap dari akhir 2011 sampai tahun 2012. Atas pembayaran tersebut, PT. SW langsung membayarkan pembayaran tahap pertama ke PT. URA tanpa melalui PT. RRD. Jurnal awal yang dibuat oleh perusahaan adalah sbb: Inventory – Shopping Centre PPN Masukan Due From PT. SW

300.000.000.000 30.000.000.000 300.000.000.000

A/P Contractor/ Cash

21.000.000.000

Payable PPh 4 (2) konstruksi

9.000.000.000

Nilai shopping centre yang tercatat pada tahun buku 2012 ini merupakan nilai total yang dibayarkan perusahaan kepada PT. URA dengan nilai progres pembangunan 85%. Meskipun belum selesai secara penuh, namun shopping centre tersebut sudah mulai difungsikan dengan cara disewakan kepada tenants. PT. RRD menunjuk entitas anaknya yaitu PT. GRS untuk mengelola shopping centre tersebut. Setiap pendapatan sewa dan beban operasional atas shopping centre tersebut dicatat oleh PT. GRS, dan akhirnya akan dikonsolidasi dilaporan keuangan PT. RRD.



54

.

4.1.3.3 Marketing Office Marketing office ini merupakan kantor sekaligus tempat dimana perusahaan memasarkan superblok tersebut kepada customer, atau biasa disebut dengan galeri pemasaran apartemen. Detail sub akun marketing office disajikan dalam tabel 4.5 dibawah ini. Tabel 4.5 Detail Sub Akun Marketing Office BALANCE PER BALANCE PER BOOK 31 AUDIT 31 DESEMBER 2012 DESEMBER 2011

NO. AKUN

DESKRIPSI

1151901

Marketing office 1

4,777,469,951

4,777,469,951

1151902

Marketing office 2

11,624,592,868

11,624,592,868

1151903

Marketing office 3 7,856,073,577 Inventory - gain 1151999 loss on forex (243,347,295) Total Marketing Office 24,014,789,101 Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

7,856,073,577 (455,488,209) 23,802,648,187

Pencatatan perolehan marketing office ini sama seperti pencatatan perolehan pada inventory bangunan yang lain dan sudah dijelaskan di atas. Inventory gain loss on forex ini merupakan biaya renovasi bangunan marketing office yang dikeluarkan oleh perusahaan dalam kurs asing. 4.1.4

Analisis Pencatatan atas Bangunan Pencatatan shopping centre dalam akun inventory merupakan salah

satu hal yang disoroti selama proses audit. Saat ini perusahaan sudah mulai menyewakan spaces yang tersedia di shopping centre tersebut kepada tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi persediaan yang tersedia untuk dijual. Seharusnya aset ini digolongkan kedalam properti investasi yang diatur dalam PSAK 13. Properti investasi ini sendiri merupakan bangunan yang dikuasai untuk menghasilkan sewa atau rental. Manajemen PT. RRD memiliki rencana untuk menjual shopping centre tersebut ke perusahaan anak, namun rencana ini pun sebenarnya Universitas Indonesia


55

masih belum pasti mengingat shopping centre tersebut juga baru saja dibeli perusahaan dari PT. URA pada tahun 2012 dan pembangunannya sendiri pun belum selesai 100%. Meskipun pengelolaannya dilakukan oleh entitas anak, seharusnya perusahaan tetap harus mencatat aset shopping centre tersebut kedalam akun properti investasi karena saat ini kegiatan leasing atas shopping centre tersebut sudah berjalan. Jika sudah pasti untuk menjual, perusahaan dapat melakukan reklasifikasi properti investasi ke akun persediaan ketika rencana tersebut sudah benar-benar jelas kapan dan bagaimana pelaksanaannya. Pencatatan marketing office di akun persediaan juga merupakan suatu kesalahan. Marketing office merupakan aset yang digunakan untuk kegiatan administratif perusahaan, sehingga lebih sesuai dimasukkan ke aset tetap dibandingkan dengan inventory. Pengklasifikasian marketing office kedalam akun inventory merupakan akibat dari kebijakan atau rencana manajemen perusahaan, dimana manajemen berencana menjual atau menghancurkan bangunan marketing office ini. Rencana inipun sebenarnya juga belum jelas bagaimana dan kapan pelaksanannnya. Oleh karenanya pencatatan marketing office di akun persediaan tidak dibenarkan dan harus dilakukan reklasifikasi ke akun aset tetap sesuai dengan PSAK 16. Pencatatan dari sub akun apartemen juga tidak tepat, dimana manajemen PT. RRD mengklasifikasikan club house kedalam sub akun apartemen. Club house ini peruntukannya tidak hanya untuk penghuni apartemen saja, siapapun boleh menggunakan fasilitas yang tersedia di dalam club house tersebut selama menjadi member dari club house tersebut. Hal ini menunjukkan bahwa PT. RRD berencana untuk mendapatkan penghasilan sewa atas bangunan club house tersebut, sehingga klasifikasi bangunan ini kedalam akun inventory dinilai tidak tepat dan harus direklasfikasi kedalam akun properti investasi meskipun saat ini masih dalam tahap pengembangan.



56

Ketiga properti diatas adalah properti yang saat ini tercatat dalam akun inventory. Terdapat beberapa jenis properti lagi diluar akun inventory yang mengalami kesalahan klasifikasi oleh manajemen. Pertama adalah pencatatan properti hotel sebagai fixed asset construction in progress dinilai tidak tepat. Auditor tidak mempermasalahkan klasifikasi ini karena auditor masih bersandar pada PSAK 16 revisi 2007, dimana PSAK 16 revisi 2007 masih mengatur properti yang dibangun atau dikembangkan untuk digunakan di masa depan sebagai properti investasi, sementara PSAK 16 revisi 2011 sudah tidak lagi mengatur tentang properti investasi yang sedang dibangun atau dikembangkan. Berdasarkan keterangan dari manajemen, hotel tersebut masih dalam tahap pembangunan dan nantinya akan dimiliki untuk menghasilkan rental atau sewa (sesuai dengan definisi properti investasi). PSAK 13 revisi 2011 juga mencantumkan contoh properti apa saja yang dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi, yaitu salah satunya adalah properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. Dari keterangan manajemen ini, terlihat bahwa hotel ditujukan untuk properti investasi, sehingga harus dilakukan reklasifikasi ke akun properti investasi meskipun masih dalam tahap pengembangan. Properti kedua adalah wedding chapel, spa dan kolam renang yang saat ini diklasifikasikan sebagai fixed asset. Sama seperti properti hotel dan club house, manajemen PT. RRD juga mengkomersialkan penggunaan properti wedding chapel, spa dan kolam renang ini. Dengan komersialisasi properti ini, maka perusahaan akan mendapatkan penghasilan sewa atas penggunaan properti tersebut, sehingga klasifikasi yang dilakukan di fixed asset pun menjadi tidak tepat dan harus direklasifikasi ke akun properti investasi. Properti ketiga yang mengalami kesalahan klasifikasi adalah gedung parkir, penggunaan gedung parkir ini sendiri sebenarnya ditujukan sebagai fasilitas bagi para penghuni apartemen yang memerlukan tempat parkir untuk kendaraannya, namun pada penerapannya, gedung parkir



57

tersebut juga digunakan oleh umum dengan membebankan biaya parkir kepada penggunannya. Sama seperti properti sebelumnya, dimana perusahaan mendapatkan sewa atas digunakannya gedung parkir ini, sehingga seharusnya dilakukan reklasifikasi ke akun properti investasi. Sebenarnya terdapat satu properti lagi yang menjadi fasilitas penunjang superblok tersebut yaitu gedung rumah sakit, namun meski berdiri di komplek superblok, kepemilikan gedung rumah sakit bukan di PT. RRD, tetapi dimiliki oleh entitas anak PT. SW yang bergerak dalam bisnis perumahsakitan. Banyaknya kesalahan klasifikasi properti yang dilakukan oleh PT. RRD disebabkan oleh rencana jangka panjang manajemen yang bertentangan dengan penerapannya saat ini. Selain itu juga ada kecenderungan bahwa manajemen perusahaan ingin menghindari adanya beban depresiasi atas properti nya dengan mengklasifikasikannya di akun inventory. Hasil akhir reklasifikasi properti PT. RRD dapat dilihat dalam tabel 4.6 dibawah ini. Tabel 4.6 Hasil Akhir Reklasifikasi Properti Klasifikasi Properti PT. RRD No. Fixed Asset 1

Marketing Office

2

Show Unit

No. Inventory Land (tanpa 1 gedung sekolah) 2

Apartemen (tanpa club house)

Properti No. Investasi 1

Shopping Centre

2

Gedung Sekolah

3

Club House Wedding Chapel, Spa, Kolam renang

4 5

Hotel

6

Gedung Parkir



58

Pencatatan akuntansi untuk kegiatan penjualan apartemen juga mengalami kesalahan, penghitungan nett secara langsung untuk akun apartment dan transfer cost apartment tidak dibenarkan dari segi akuntansi. Akuntan tidak menggunakan jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai akhir apartemen, sehingga nilai inventory apartemen tersebut merupakan akumulasi dari periode-periode sebelumnya. Transaksi jual beli shopping centre antara PT. RRD dengan PT. URA juga perlu mendapat sorotan. Pada saat tahun 2010, ketika PT. RRD menjual aset tersebut ke PT. URA, terlihat bahwa PT. RRD tidak mencatat adanya PPN keluaran. Hal ini tidak dibenarkan, karena meskipun itu merupakan transaksi antar pihak berelasi, seharusnya perusahaan tetap harus mencatat adanya PPN atas dibelinya aset tersebut. Seharusnya pada tahun 2011 awal, jurnal yang dibuat oleh akuntan PT. RRD adalah: Due From PT. SW

130.000.000.000

Customer Deposit

200.000.000.000

Sales PPN Keluaran

300.000.000.000 30.000.000.000

Kemudian pada tahun 2011 akhir, PT. RRD membeli kembali shopping centre tersebut dari PT. URA. Perjanjian yang dibuat oleh dua perusahaan tersebut menetapkan PT. URA sebagai kontraktor atas pembangunan shopping centre tersebut. Jurnal yang seharusnya dibuat adalah: Inventory – Shopping Centre PPN Masukan Due From PT. SW BPHTB

300.000.000.000 30.000.000.000 315.000.000.000 15.000.000.000

PT. RRD bertindak sebagai pembeli aset shopping centre tersebut, sehingga, pajak yang diterapkan bukanlah PPh 4 (2) pelaksana konstruksi, tetapi adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif



59

sebesar 5% dari Nilai perolehan – NPOPTKP. Seharusnya pajak yang dibayarkan oleh perusahaan lebih besar dengan penggunaan BPHTB. 4.2

Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD 4.2.1

Tahapan Proses Audit PT. RRD Tahap awal dalam sebuah audit diawali dengan penerimaan klien

oleh KAP dengan penandatanganan sebuah engagement letter. PT. RRD sendiri merupakan salah satu anak perusahaan PT. SW yang sudah 3 tahun diaudit oleh KAP XYZ. Meskipun sudah berjalan selama 3 tahun, namun tetap akan dilakukan evaluasi atas penerimaan PT. SW oleh head of audit division KAP XYZ. Setelah tahap penerimaan klien dan dibuatnya engagement letter, auditor akan melakukan pengenalan atau pendalaman mengenai bisnis perusahaan dengan cara melakukan review atas struktur perusahaan, standar operating procedures (SOP) perusahaan, dan mencari informasi-informasi lain yang sesuai untuk pengenalan bisnis klien. Auditor juga harus mengerti risiko-risiko apa saja yang mungkin terjadi dalam industri klien dan menjadikan hal tersebut sebagai pertimbangan dalam menjalankan prosedur audit nantinya. Tahap selanjutnya yang dilakukan oleh auditor adalah membuat perencanaan audit. Tahap ini dikerjakan oleh satu tim yang terdiri dari Partner in charge, Manager in charge, Supervisor dan Senior auditor. Tim ini akan membahas mengenai prosedur-prosedur audit yang akan dijalankan oleh auditor, membahas mengenai risiko bisnis klien, dan penetapan risiko untuk tiap-tiap perusahaan yang akan diaudit. Tim ini menyimpulkan secara keseluruhan, risiko PT. SW sebagai perusahaan induk yang diaudit oleh KAP XYZ adalah high risk karena merupakan perusahaan terbuka yang sahamnya diperdagangkan ke publik dan dilihat juga dari ukuran perusahaan yang tergolong besar. Hal ini berpengaruh terhadap entitas anak PT. SW seperti PT. RRD yang akhirnya juga digolongkan high risk oleh auditor.



60

Penetapan materiality limit yang digunakan oleh auditor adalah berdasarkan total aset yang dimiliki perusahaan. Penetapan ini diperlukan untuk menentukan jumlah sampel bukti audit yang diperlukan. Dengan total asset Rp. 2,4 Triliun, Auditor mendapatkan total overall materiality limit adalah sebesar Rp. 26,600,000,000, dan performance materiality nya sebesar

70%

dari

overall

materiality

limit

yaitu

sebesar

Rp.

18,620,000,000. Penetapan 70% ini merupakan suatu aturan baku dari metodologi KAP XYZ untuk perusahaan yang dinilai high risk, dan error threshold adalah sebesar 3% dari overall materiality limit yaitu sebesar Rp. 798,000,000. OM

=

Rp. 26,600,000,000

PM

=

Rp. 18,620,000,000

ET

=

Rp. 798,000,000

Setelah perencanaan audit dan penetapan materialitas dikerjakan, maka tim auditor dapat melaksanakan prosedur Test of Control (TOC). Untuk PT. RRD, TOC dilakukan terhadap dua siklus yaitu siklus pendapatan (revenue) dan siklus pembelian atau pengeluaran (purchase). TOC atas pendapatan, auditor memiliki empat objective, yaitu 1. Memastikan bahwa setiap transaksi penjualan telah tercatat oleh klien 2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen terkait, seperti Pejanjian Perikatan Jual Beli (PPJB), dan asuransi 3. Memastikan bahwa peraturan dan prosedur untuk penerimaan pelanggan, persyaratan pembayaran DP dan pembiayan dari customer telah ditetapkan dan manajemen memastikan bahwa peraturan tersebut dipatuhi 4. objective yang terakhir adalah memastikan bahwa bank statement direkonsiliasi dengan general ledger secara teratur.



61

Untuk

memastikan

objective

tersebut,

auditor

melakukan

wawancara dengan klien terkait penerapan prosedur, dan melakukan pengecekan dokumen terkait seperti dokumen PPJB, dokumen asuransi, dll. Untuk TOC terhadap siklus pengeluaran, terdapat tiga objective utama yang ingin dipastikan oleh auditor, yaitu: 1. Auditor ingin memastikan bahwa seluruh pembayaran atas tagihan inventory ke kontraktor atau vendor telah dicatat dalam file perusahaan 2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen untuk verifikasi pencatatan pada periode yang tepat, 3. Memastikan bahwa manajemen mereview annual standard cost untuk dibandingkan dengan standard cost tahun sebelumnya. Setelah melakukan pemeriksaan atas kontrol yang diterapkan perusahaan, auditor memiliki keyakinan bahwa kontrol atas pendapatan dan pengeluaran telah berjalan dengan efektif. Setelah tahap TOC selesai dilaksanakan, maka tahap selanjutnya adalah melakukan substantive test. Dalam substantive test ini mulai diterapkan prosedur-prosedur audit atas tiap-tiap akun yang ada dalam neraca. Prosedur-prosedur ini tercatat secara rapi dalam kertas kerja auditor. Adapun yang dikerjakan dalam tahapan ini antara lain adalah: 1. Membuat Lead Schedule Auditor membuat lead schedul yang berisi ringkasan saldo untuk tiap-tiap sub akun inventory, dalam lead schedule ini berisi saldo untuk periode 2012 yang akan diaudit dan saldo tahun 2011 yang sudah diaudit. Saldo tersebut akan dibandingkan untuk dilihat berapa perubahan atau mutasi saldo yang terjadi selama satu tahun periode.



62

2. Melakukan Analytical Review Procedures Auditor membuat perincian untuk masing-masing sub akun secara terpisah dan membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo audit tahun 2011. Untuk akun inventory, auditor melakukan analytical review untuk sub akun land, shopping centre, apartment, dan marketing office. Jika terdapat mutasi yang besar, maka akan dilakukan penelusuran ke general ledger untuk mengetahui penyebab hal tersebut. 3. Melakukan tes detail Jika tingkat keyakinan dirasa masih kurang, maka auditor perlu melakukan prosedur tes detail. Tes detail ini terutama dilakukan untuk akun-akun yang mengalami mutasi signifikan, sehingga menyebabkan auditor harus mendapat keyakinan bahwa pergerakan tersebut merupakan hal yang wajar. Prosedur ini dilakukan dengan pengecekan dokumen terkait dengan pergerakan saldo tersebut. Setelah dilakukan substantive test termasuk tes detail, maka tahap terakhir dalam kegiatan audit adalah tahap reporting, berbagai pengujian yang telah dilakukan sebelumnya akan dijadikan pertimbangan bagi auditor dalam memberikan opini. 4.2.2

Prosedur audit Sub akun tanah dalam pematangan Berdasarkan analytical review yang dilakukan oleh auditor dengan

membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo tahun 2011 dalam sub akun land, terlihat bahwa terdapat beberapa sub akun yang memiliki mutasi atau pergerakan yang relatif besar. Sub akun inilah yang menjadi fokus auditor untuk dilakukan pengujian, yang menjadi sorotan auditor dalam sub akun tanah ini adalah sub akun transfer cost land dan dev.cost yang memiliki mutasi terbesar diantara seluruh komponen sub akun land. Adapun prosedur audit yang dilakukan terhadap sub akun ini adalah rekalkulasi inventory valuation. Rekalkulasi ini bertujuan untuk mengetahui berapa nilai akhir inventory klien dengan melihat variance nilai inventory available tercatat Universitas Indonesia


63

berdasarkan pencatatan klien dan dibandingkan dengan inventory menurut rekalkulasi auditor. Penghitungan ulang atas transfer cost land ini hanya dilakukan terhadap lima tower apartemen yang memiliki progres diatas 20% atau berdasarkan kriteria PSAK 44 sudah dapat diakui penjualan oleh perusahaan sehingga sudah dialokasikan transfer cost. Atas apartemenapartemen tersebut, didalamnya sudah terdapat komponen transfer cost land, transfer cost development cost dan transfer cost building. Di sub akun land inilah, rekalkulasi dilakukan terhadap tower AAA, BBB, CCC, DDD dan EEE dengan cara sebagai berikut: Klien = Actual Cost – Transfer Cost Land

= NBV klien

Auditor = Standar Cost Land/m2 x Luas available

= Inventory auditor ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ ¯ Variance Inventory

Dalam rekalkulasi ini, muncul land cost variance sebesar (76,300,000,000) dimana penghitungan inventory auditor lebih besar daripada penghitungan klien. Rincian penghitungan tersaji dalam tabel 4.7 4.2.3 Analisis prosedur audit sub akun tanah dalam pematangan Selama audit PT. RRD dilaksanakan, terdapat beberapa prosedur yang tidak dilaksanakan oleh auditor, yaitu tidak dilakukannya tes detail atas mutasi atau penambahan yang ada di sub akun land. Selain transfer cost land, setidaknya terdapat tiga sub akun lain yang memiliki penambahan yang signifikan dari tahun 2011, yaitu Land-permit and license, Land-overhead, dan Development Cost 12. Dengan adanya peningkatan yang cukup signifikan tersebut, seharusnya auditor melakukan vouching atas beberapa sampel dokumen dalam ketiga sub akun diatas. Keterbatasan waktu dan sumber daya yang menyebabkan tes detail ini tidak dapat dilaksanakan. PSA No.07 merupakan peraturan yang mewajibkan seorang auditor untuk datang melakukan penghitungan fisik atau melakukan observasi terhadap persediaan klien untuk meyakinkan dirinya tentang efektivitas



64

metode penghitungan klien dan untuk melihat kuantitas dan kondisi fisik inventory klien. Prosedur ini telah dilakukan auditor yaitu dengan physical observation yang dilakukan terhadap keseluruhan superblok. Namun yang perlu mendapat perhatian adalah bahwa physical observation tersebut tidaklah fokus terhadap sub akun land. Komponen-komponen seperti raw land, development cost untuk pembangunan fasilitas tidak dilakukan pemeriksaan padahal terdapat development cost yang memiliki mutasi yang besar. Hal ini membuat audit objective existence terhadap sub akun land masih belum terpenuhi. Secara umum, rekalkulasi yang dilakukan oleh auditor atas transfer cost land sudah sesuai dengan yang ada dalam siklus audit persediaan, yaitu bagian transfer internal atas aset dan biaya. Penghitungan ulang terhadap biaya per unit telah dilakukan untuk menentukan berapa nilai inventory yang tersedia atau dimiliki oleh klien dan untuk mengetahui berapa

variance

yang

terjadi

antara

penghitungan

auditor

dan

penghitungan klien. 4.2.4 Prosedur Audit atas Bangunan Secara umum, prosdur audit yang digunakan untuk audit atas bangunan adalah: 1. Physical Observation Physical observation ini dilakukan pada bulan Februari 2013 saat periode field work sedang berjalan. Dalam physical observation

ini,

auditor

melakukan

pengamatan

atas

keseluruhan bangunan yang ada di dalam superblok tersebut, diantaranya adalah apartment, shopping centre, marketing office, hotel, dll. Dalam observasi ini, auditor fokus mengecek progres pembangunan tiap-tiap apartemen dan dibandingkan dengan progres pembangunan yang disajikan oleh manajemen. Auditor juga melakukan pengamatan atas available unit apartemen



65

berdasarkan list available unit yang didapat dari manajemen. Selama proses observasi auditor didampingi oleh project manager

pengembangan

superblok.

Berdasarkan

hasil

observasi ini, auditor menyimpulkan bahwa progres yang disajikan oleh manajemen sesuai dengan progres pembangunan secara riil. 2. NRV Test NRV (Net Realizable Value) test ini bertujuan untuk memastikan bahwa nilai keseluruhan superblok yang tercatat saat ini dapat terealisasi oleh harga pasar. Dalam melakukan NRV Test ini, auditor menggunakan appraisal report dari kantor penilai publik yang independen dan profesional. Penilai melakukan penilaian atas keseluruhan superblok PT. RRD pada tahun 2011. Dan berdasarkan appraisal report tersebut, ternyata nilai inventory tahun 2011 atas superblok masih lebih besar dibandingkan nilai inventory tercatat pada tahun 2012, sehingga auditor menyimpulkan bahwa tidak ada indikasi penurunan nilai atas inventory perusahaan. Kedua prosedur diatas merupakan prosedur yang dilakukan auditor untuk inventory secara keseluruhan superblok beserta isinya yang dimiliki oleh perusahaan. Untuk prosedur yang dilakukan untuk tiap jenis bangunan akan dijelaskan di sub berikut. 4.2.4.1 Prosedur Audit atas Apartemen Prosedur audit yang dilakukan untuk apartemen adalah: 1.

Rekalkulasi inventory valuation dengan menggunakan transfer cost building.

2.

Vouching dokumen untuk penambahan nilai inventory apartment.



66

Rekalkulasi atas alokasi transfer cost juga telah dilakukan untuk sub akun land yang sudah dijelaskan pada sub bab sebelumnya. Sama seperti transfer cost land, untuk transfer cost building juga dilakukan atas lima tower apartemen yang memiliki progres diatas 20%, yaitu apartemen AAA, BBB, CCC, DDD, dan EEE. Penghitungan dilakukan dengan cara: Klien = Actual Cost – Transfer Cost Building

= NBV klien

Auditor = Standar Cost Building/m2 x Luas Available = Inventory auditor ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ ¯ Variance Inventory Berdasarkan Rekalkulasi ini, diketahui terdapat total building variance sebesar Rp. 46,700,000,000, dimana penghitungan klien lebih besar dibanding auditor. Hasil rekalkulasi inventory valuation terdapat pada tabel 4.7 berikut ini Tabel 4.7 Variance berdasarkan rekalkulasi auditor Tower

Variance Audit Land Cost Building Cost

Net Variance

AAA

(17,000,000,000)

11,000,000,000

(6,000,000,000)

BBB

(15,300,000,000)

(15,800,000,000)

(31,100,000,000)

CCC

(6,400,000,000)

(9,500,000,000)

(15,900,000,000)

DDD

(15,600,000,000)

75,000,000,000

59,400,000,000

EEE

(22,000,000,000)

(14,000,000,000)

(36,000,000,000)

Total (76,300,000,000) 46,700,000,000 Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

(29,600,000,000)

Dari tabel 4.7 diatas, terlihat pada tower AAA, terdapat selisih land cost sebesar (17,000,000,000) antara penghitungan klien dan auditor dimana NBV klien lebih kecil dibandingkan auditor, dan senilai 11,000,000,000 pada building cost dimana NBV klien lebih besar daripada auditor, begitu seterusnya dengan ke empat tower apartemen berikutnya. Universitas Indonesia


67

Secara total, untuk land cost terdapat variance (76,300,000,000) dan sebesar 46,700,000,000 pada building cost. Jika di nett kan, maka terdapat nett variance (29,600,000,000). Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh auditor untuk building cost tower-tower diatas adalah: 1. Tower BBB, CCC dan EEE Ketiga tower diatas mempunyai selisih negatif atau dengan kata lain, nilai inventory yang dicatat oleh perusahaan masih lebih kecil dibanding dengan nilai penghitungan inventory menurut auditor. Muncul akun accrued building karena akuntan menganggap

nantinya

masih

akan

muncul

biaya-biaya

pembangunan yang saat ini belum ditagihkan oleh kontraktor yang akan menambah nilai inventory. Inventory BBB

15,800,000,000

Inventory CCC

9,500,000,000

Inventory EEE

14,000,000,000

Accrued Expense BBB

15,800,000,000

Accrued Expense CCC

9,500,000,000

Accrued Expense EEE

14,000,000,000

2. Tower AAA dan DDD Dua tower ini memiliki selisih positif atau nilai inventory berdasarkan catatan klien lebih besar dibanding penghitungan auditor, akan dilakukan koreksi atas overcosting tersebut pada inventory land cost. Hal ini dikarenakan akuntan beranggapan bahwa

kelebihan

direklasifikasikan

nilai ke

inventory

inventory

land

building karena

dapat

pencatatan

inventory land memang tidak akan dapat akurat, berbeda dengan pencatatan inventory apartment yang bisa akurat, sesuai dengan cost aktual yang dikeluarkan. Jurnal penyesuaian yang dibuat adalah:



68

Inventory land cost

86,000,000,000

Inventory building AAA

11,000,000,000

Inventory building DDD

75,000,000,000

Kedua jurnal diatas merupakan jurnal yang dibuat oleh akuntan perusahaan, dan setelah dilakukan meeting antara auditor dan klien, maka hasilnya adalah auditor menyetujui kedua jurnal diatas. Prosedur kedua yang dilakukan oleh auditor adalah dengan melakukan vouching dokumen atas penambahan nilai inventory yang terjadi selama tahun 2012. Berdasarkan analytical review, auditor mengamati bahwa peningkatan signifikan terdapat pada 3 tower, yaitu tower DDD, EEE, GGG, sehingga vouching yang dilakukan hanya untuk penambahan ketiga tower tersebut. Dalam memilih dokumen untuk vouching, auditor menggunakan metode sampling. Berdasarkan sampling ini, auditor mendapat hasil 12 dokumen yang harus divouching. 12 dokumen tersebut diperoleh dengan menelusuri G/L klien untuk mendapatkan dokumen dengan nilai terbesar. Kemudian auditor mencocokkan nilai yang terdapat di G/L dengan yang tertera di dokumen, auditor juga akan memeriksa dokumen penunjang lain, diantaranya adalah dokumen berita acara pemeriksaan fisik, laporan progres pembangunan, account payable voucher, payment approval, agreement with contractor, dan faktur pajak. Berdasarkan vouching dokumen yang dilakukan auditor, auditor yakin bahwa dokumen yang diperiksa sudah sesuai dengan yang tertera di G/L. 4.2.4.2 Prosedur Audit atas Shopping Centre Auditor langsung melakukan tes detail untuk shopping centre ini, Auditor mengecek dokumen pembayaran dari PT. RRD kepada PT. URA. Seperti yang dijelaskan sebelumnya, bahwa PT. RRD membeli kembali aset berupa shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat perjanjian



69

jual beli tersebut adalah PT. URA bertindak sebagai kontraktor atas pembangunan shopping centre yang dibeli oleh PT. URA. Auditor melakukan vouching dokumen atas pembayaran yang dilakukan oleh PT. RRD untuk membeli kembali shopping centre. Penambahan inventory tersebut hanya terdiri dari beberapa transaksi pembayaran besar, sehingga tidak dilakukan metode sampling yang berarti auditor memeriksa semua dokumen pembayaran yang dilakukan oleh PT. RRD. Auditor juga melakukan pengecekan terhadap dokumen perjanjian peralihan aset shopping centre tersebut dari PT. URA. Teknik yang dilakukan oleh auditor dalam melakukan vouching adalah dengan melihat dokumen bank disbursement voucher, dan melakukan cross check dengan rekening koran yang digunakan untuk melakukan pembayaran. 4.2.4.3 Prosedur Audit atas Marketing Office Untuk marketing office ini, auditor tidak melakukan prosedur secara spesifik. Pertimbangan auditor adalah karena tidak adanya mutasi pertambahan nilai inventory yang signifikan dari tahun 2011 ke 2012. Nilai ketiga bangunan marketing office tersebut tetap, sehingga auditor tidak merasa perlu melakukan prosedur audit secara spesifik lagi. Prosedur audit yang dilakukan hanyalah physical observation dan NRV Test yang berlaku untuk inventory secara keseluruhan. 4.2.5 Analisis Prosedur Audit atas Bangunan Audit objective existence atas inventory bangunan perusahaan telah terpenuhi dengan dilakukannya prosedur physical observation yang dilaksanakan oleh auditor untuk keseluruhan superblok tersebut. Observasi yang dilakukan difokuskan untuk bangunan yang berdiri dalam superblok tersebut, termasuk fixed asset seperti hotel, show unit, dan inventory seperti apartemen, shopping centre dan marketing office. Berdasarkan prosedur ini, auditor mendapat keyakinan tentang keberadaan aset



70

persediaan tersebut, selain itu auditor juga melakukan cross check progres pembangunan

berdasarkan

informasi

dari

klien

dengan

progres

pembangunan secara riil dalam observasi tersebut. Prosedur NRV Test juga telah dilakukan dalam kegiatan audit ini. Hal ini diatur dalam PSAK 14 tentang inventory, dimana dijelaskan bahwa persediaan dicatat sebesar nilai terendah antara biaya perolehan dan nilai realisasi bersih. Nilai realisasi bersih ini sendiri didapat dari estimasi harga jual dikurangi taksiran biaya penyelesaian dan biaya penjualan. PT. SW selaku induk dari PT. RRD menggunakan jasa kantor penilai publik dalam melakukan penilaian atas aset persediaan PT. SW dan anak perusahaannya termasuk superblok yang dimiliki oleh PT. RRD. Penilaian tersebut dilakukan pada tahun 2011. Dari NRV Test ini, nilai yang didapat oleh penilai pada tahun 2011 masih lebih besar dibandingkan dengan nilai persediaan yang tercatat pada tahun 2012. Berdasarkan PSAK 14, maka perusahaan sudah melakukan hal yang benar yaitu dengan mengungkapkan nilai terendah yaitu sebesar biaya perolehan aset persediaan tersebut. Dari prosedur ini, audit objective realizable value telah didapatkan oleh auditor Prosedur diatas merupakan prosedur yang berlaku secara umum untuk keseluruhan inventory perusahaan. Selanjutnya akan dibahas mengenai prosedur spesifik yang dijalankan masing-masing jenis bangunan. 4.2.5.1 Analisis prosedur audit apartemen Untuk persediaan berupa apartemen, audit objective completeness didapat dari prosedur vouching atas penambahan nilai inventory apartemen. Completeness ini menunjukkan bahwa seluruh transaksi telah dicatat oleh perusahaan. Meskipun vouching hanya dilakukan atas beberapa tower apartemen yang memiliki mutasi signifikan dari tahun lalu, namun hal tersebut sudah cukup mewakili keseluruhan populasi transaksi, dan dilakukan untuk efisiensi proses audit. Auditor mengambil 12 sampel Universitas Indonesia


71

transaksi penambahan inventory apartemen, dimana sampel tersebut sudah melebihi jumlah sampel yang didapat dari sampling methodology KAP XYZ yang berdasarkan penghitungan, minimal sampel yang diambil adalah 10 sampel. Prosedur selanjutnya adalah rekalkulasi inventory valuation berdasarkan building cost apartemen. Audit objective yang diperoleh dari prosedur ini adalah accuracy, terutama accuracy penghitungan klien dalam mengalokasikan transfer cost apartment. Dari penghitungan ini, auditor menemukan adanya variance yang signifikan antara penghitungan klien dan auditor. Untuk tower apartemen yang overcosting (pencatatan klien > rekalkulasi auditor), kelebihan pencatatan klien akan direklasifikasi ke inventory land cost. Sedangkan untuk tower apartemen yang undercosting (pencatatan klien < rekalkulasi auditor), undercosting tersebut akan dimasukkan kedalam inventory building apartment dan akan dimunculkan akun accrued building apartment. Penjurnalan tersebut merupakan jurnal penyesuaian yang tidak tepat. Untuk tower BBB, CCC dan EEE yang mengalami undercosting, seharusnya atas kekurangannya tersebut dimasukkan untuk mengurangi cost of sales. Hal ini dikarenakan undercosting tersebut disebabkan oleh klien yang membebankan cost of sales terlalu besar pada tahun tersebut, sehingga cost of sales harus dikurangi. Jurnal penyesuaian yang seharusnya dibuat adalah: Inventory BBB

15.800.000.000

Inventory CCC

9.500.000.000

Inventory EEE

14.000.000.000

Cost of Sales

39.300.000.000

Sedangkan untuk tower AAA dan DDD, dimana penghitungan inventory klien lebih besar daripada auditor. Jurnal penyesuaian yang seharusnya dibuat adalah sbb:



72

Cost of Sales

86.000.000.000

Inventory AAA

11.000.000.000

Inventory DDD

75.000.000.000

Penghitungan inventory klien yang lebih besar dibanding auditor merupakan akibat dari pembebanan cost of sales yang terlalu kecil untuk kedua tower tersebut, sehingga cost of sales kedua bangunan tersebut harus ditambah. Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh akuntan dengan mendebit inventory land cost merupakan hal yang salah. Hal ini menyebabkan seolah-olah nilai tanah hanya merupakan akun pembuangan nilai saja, akibat yang ditimbulkan dari penjurnalan ini adalah nilai dari tanah menjadi tidak reliable karena tidak sesuai dengan nilai aslinya. 4.2.5.2 Analisis Prosedur Audit Shopping Centre Untuk aset berupa shopping centre ini, auditor langsung melakukan tes detail terhadap penambahan nilai atau mutasi yang terjadi selama 2012. Tindakan yang auditor lakukan sudah tepat yaitu dengan memeriksa dokumen perjanjian pembelian antara PT. RRD dan PT. URA. Atas pemeriksaan dokumen ini, auditor mendapat audit objective terkait right and obligation, dimana auditor mendapat keyakinan bahwa aset shopping centre tersebut telah dialihkan ke PT. RRD dan saldo atas shopping centre tersebut benar-benar dimiliki oleh perusahaan. Kemudian auditor juga melakukan vouching terhadap keseluruhan dokumen pembayaran dari PT. RRD. Secara keseluruhan atas transaksi pembayaran tersebut, auditor tidak menemukan adanya masalah karena semua dokumen tersedia lengkap dan telah dicatat dengan akurat. Namun seharusnya auditor juga harus melakukan pemeriksaan dokumen atas penambahan inventory selama dimiliki oleh PT. URA. Penambahan nilai aset selama aset tersebut dibangun oleh PT. URA sangat besar peningkatannya. Auditor seharusnya melakukan prosedur audit atas peningkatan tersebut, apakah peningkatan tersebut wajar atau tidak. Hal ini sangat mungkin dilakukan karena PT. URA merupakan perusahaan yang



73

masih berada dalam SW Grup, sehingga dokumen vouching sebenarnya bisa didapat oleh auditor. Spaces yang tersedia di shopping centre tersebut saat ini sudah disewakan kepada tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi inventory, dan lebih sesuai untuk diklasifikasikan kedalam properti investasi sesuai PSAK 13. Seharusnya auditor memberikan rekomendasi untuk dilakukan reklasifikasi atas aset ini kedalam properti investasi agar sesuai dengan PSAK yang berlaku. 4.2.5.3 Analisis Prosedur Audit Marketing Office Inventory marketing office pada audit tahun ini tidak dilakukan prosedur audit secara spesifik. Hal ini dikarenakan tidak adanya mutasi yang signifikan dari tahun 2011. Atas alasan tersebut, auditor masih mengandalkan audit sebelumnya atas marketing office tersebut. Namun auditor tetap mendapatkan audit objective existence berdasarkan hasil pengamatan fisik yang telah dilakukan pada audit tahun ini. Untuk audit objective lain, auditor masih bersandar pada audit sebelumnya. Sama halnya dengan shopping centre diatas, seharusnya dilakukan reklasifikasi atas aset marketing office. Tujuan perusahaan untuk menjual ataupun menghancurkan bangunan ini masih belum jelas. Marketing office ini seharusnya diklasifikasikan kedalam aset tetap perusahaan, mengingat fungsinya yang digunakan untuk kegiatan administratif perusahaan.



BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN

5.1

Kesimpulan Terdapat tiga poin kesimpulan yang dapat diambil dari pembahasan bab

sebelumnya, antara lain: 1. Kebijakan akuntansi yang diterapkan untuk keseluruhan properti di PT. RRD sejauh ini terlihat banyak terjadi ketidaksesuaian dengan peraturan yang berlaku. Hal ini terlihat dari beberapa jenis properti yang diklasifikasikan dengan tidak tepat oleh PT. RRD. Kesalahan kebijakan

klasifikasi

yang

dilakukan

oleh

perusahaan

lebih

disebabkan pada penerapan rencana jangka panjang manajemen atas properti-properti tersebut yang berbeda dengan penggunaan saat ini. Selain itu, PT. RRD berupaya untuk mengurangi biaya depresiasi atas properti dengan mengklasifikasikan beberapa properti nya ke dalam akun inventory terutama properti yang bernilai besar seperti shopping centre. 2. Pengakuan perolehan inventory berupa tanah dan bangunan sudah sesuai dengan PSAK 44. Perusahaan sudah mengkapitalisasi biayabiaya yang dikeluarkan kedalam masing-masing jenis persediaannya secara tepat, namun terjadi kesalahan dimana PT. RRD saat ini menghentikan kapitalisasi atas biaya pinjaman kedalam superblok miliknya. Metode pengakuan pendapatan atas penjualan apartemen sudah sesuai dengan PSAK 44, dimana untuk penjualan apartemen, pendapatan diakui sesuai dengan metode persentase penyelesaian atas apartemen tersebut, dan menggunakan alternatif metode customer deposit jika metode persentase penyelesaian belum dapat diterapkan. Namun pada akhirnya PT. RRD tetap merekonsiliasi atas penggunaan metode 74 Universitas Indonesia


75

customer deposit tersebut seiring dengan persyaratan penggunaan metode persentase penyelesaian yang mulai terpenuhi. Namun terjadi kesalahan signifikan yang dilakukan oleh akuntan perusahaan, dimana akuntan tidak membuat jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai akhir inventory apartemen. Hal ini membuat nilai apartemen terakumulasi dari periode ke periode. Akibatnya adalah nilai dari apartemen menjadi overstated. Langkah akuntan PT. RRD yang hanya menghitung nett antara nilai aktual apartemen dikurangi dengan transfer cost building merupakan suatu kesalahan dari sisi akuntansi. 3. Berdasarkan hasil prosedur audit yang dijalankan oleh KAP XYZ, terlihat bahwa audit objective existence, realizable value dan accuracy mendapat perhatian yang sangat besar dari auditor. Existence dari akun inventory teruji dari hasil pengamatan fisik yang dilakukan oleh klien, pengamatan secara langsung telah memberi keyakinan terhadap auditor bahwa aset tersebut ada dan sesuai dengan laporan penyelesaian dari klien. Begitu pun realizable value yang didapat dari prosedur NRV Test, yang menunjukkan bahwa nilai nilai realisasi bersih superblok masih lebih besar dibanding dengan nilai perolehan keseluruhan aset tersebut yang berarti nilai yang tercatat dapat direalisasikan seluruhnya. Rekalkulasi yang dilakukan auditor merupakan prosedur untuk audit objective accuracy. Dari hasil penghitungan ulang tersebut, auditor menemukan adanya variance antara penghitungan klien dan auditor. Berdasarkan

rekalkulasi

inilah,

seharusnya

auditor

dapat

merekomendasikan penyesuaian atas selisih yang terjadi, namun pada kenyataannya, auditor tidak mampu memberikan rekomendasi penyesuaian kepada klien, justru auditor mengikuti jurnal penyesuaian versi klien yang jelas merupakan suatu kesalahan. Dalam audit ini, terdapat audit objective lain yang cenderung diabaikan oleh auditor. Terjadinya klasifikasi aset yang tidak sesuai dengan PSAK menunjukkan bahwa audit objective classification masih belum tercapai dalam proses audit kali ini. Auditor tidak Universitas Indonesia


76

merekomendasikan

jurnal

reklasifikasi

atas

shopping

centre,

marketing office, hotel dan beberapa properti lain, meskipun terlihat terjadi kesalahan dalam mengklasifikasi properti tersebut. Auditor kurang fokus terhadap cut off objective, dimana auditor tidak melakukan cut off test untuk mengetahui apakah transaksi-transaksi terkait inventory telah dicatat dalam periode yang tepat. 5.2

Saran

5.2.1

Saran Untuk PT. RRD 1.

PT. RRD harus mengerti, menguasai dan mematuhi PSAK sepenuhnya, klasifikasi aset yang tidak tepat merupakan indikasi bahwa PT. RRD belum mematuhi peraturan yang berlaku

2.

Manajemen PT. RRD harus membuat rencana yang pasti tentang superblok yang dimilikinya, beberapa kesalahan klasifikasi atas properti yang terjadi disebabkan oleh rencana manajemen PT. RRD yang belum jelas.

3.

Menerapkan tarif kapitalisasi biaya pinjaman yang digunakan untuk membangun superblok dengan merujuk pada PSAK 26 revisi 2011, dan mengkapitalisasikan biaya pinjaman sebagai penambah nilai proyek superblok. Koordinasi yang lebih baik perlu dilakukan antara PT. RRD dengan induk perusahaannya selaku pemilik utang terkait proporsi biaya pinjaman yang digunakan.

4.

Memperbaiki kesalahan pencatatan akuntansi apartemen, terutama terkait menghitung nett dua akun yang berbeda, yaitu apartemen dan transfer cost apartemen. Akuntan harus membuat jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai apartemen yang masih dimiliki untuk tiap-tiap periode.

5.2.2

Saran Untuk KAP XYZ 1.

Auditor harus fokus untuk semua audit objective yang terkait akun inventory, dan tidak mengabaikan jenis-jenis audit objective tertentu.



77

2.

Auditor harus mengupdate peraturan-peraturan terbaru, hal ini sebagai antisipasi jika adanya perubahan peraturan yang mempunyai pengaruh atas kebijakan akuntansi klien.

3.

KAP XYZ harus lebih memperhatikan alokasi tim audit dan waktu field work selama audit pada PT. SW dan entitas anak nya. Dengan perusahaan yang berisiko tinggi dan memiliki aset yang besar, jumlah auditor yang bekerja dirasa masih kurang, komposisi tim audit juga tidak sesuai dimana auditor yang memiliki spesialisasi dibidang audit properti hanya dua orang (Supervisor dan Senior Auditor) dan terbatasnya waktu field work menyebabkan adanya prosedur-prosedur yang tidak dijalankan oleh auditor.

4.

Auditor sebaiknya tidak boleh terlalu mengikuti pendapat manajemen tapi harus bisa memberikan rekomendasi profesional sesuai PSAK berlaku.

5.

Dalam melakukan prosedur rekalkulasi inventory valuation, auditor sebaiknya menggunakan data dari pihak independen (kantor penilai) untuk mendapatkan nilai aset perusahaan. Data dari penilai inilah yang dibandingkan dengan penghitungan klien untuk mendapatkan berapa variance yang muncul.

6.

Dalam melakukan prosedur physical observation, auditor harus melakukan pengamatan secara menyeluruh untuk semua tangible asset perusahaan, dalam audit inventory kali ini auditor terkesan mengabaikan pengamatan untuk sub akun land, padahal dalam sub akun land juga terdapat mutasi yang signifikan, dan seharusnya dilakukan pengecekan untuk menguji existence atas peningkatan aset tersebut.

5.2.3

Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI 1. Memberikan sosialisasi lebih mendalam kepada mahasiswa terkait skripsi, magang sks dan studi mandiri. 2. Meningkatkan kerjasama dengan lebih banyak perusahaan sebagai tempat magang bagi mahasiswa akuntansi.



DAFTAR REFERENSI

Vionytha, Mega. “Metode Pencatatan dan Prosedur Audit atas Persediaan Perusahaan Real Estate pada PT. CR.” Departemen Akuntansi Fakultas Ekonomi UI: 2010 Arens, Alvin A, Randal J Elder, Mark J. Beasley and Jusuf Amir Abadi 2009. Auditing and Assurance Services an Integrated Approach. New Jersey. Prentice Hall Kieso, Donald E, Jerry J. Weygandt, and Terry D. Warfield 2011. Intermediate Accounting IFRS Edition Volume 2. New Jersey. Wiley Ikatan Akuntan Indonesia. (2011). Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan Revisi 2011. Jakarta: IAI. Ikatan Akuntan Indonesia. (2001). Standar Profesional Akuntan Publik. Jakarta: Yayasan Karya Salemba Empat. KAP XYZ. 2012. Employee Handbook. 2012. KAP XYZ, Jakarta



Lampiran 1 : Booking Report Apartemen unit

coCode 1 AMR

bookDate

clusterCode

unitCode

unitNo

netNetPrice-unrec

09/02/2008

AAA

RITR1

R105A

-

Cogs

Cogs %

Cogs/m

netNetPrice-rec

netPayment-recog

OS

Customer Deposit

landArea

buildArea

1,970,272,630.39

1,970,272,630.39

0.00

41,250,577.00

0

150

947,349,360

0.48

6,315,662.40

1 AMR

27/09/2007

AAA

RITR2

R205A

-

1,841,785,803.36

1,841,785,803.36

0.00

0.00

0

150

947,349,360

0.51

6,315,662.40

AMR

14/11/2011

AAA

RITRP

RP01D

-

3,061,659,153.03

3,061,659,153.03

0.00

-0.30

0

150

947,349,360

0.31

6,315,662.40

1 AMR

04/08/2007

AAA

RITG1

G105

-

1,660,125,077.60

1,660,125,077.60

0.00

0.00

0

148.9

940,402,131

0.57

6,315,662.40

1 AMR

05/08/2007

AAA

RITG2

G205

-

1,948,018,624.40

1,948,018,624.40

0.00

0.00

0

148.9

940,402,131

0.48

6,315,662.40

1 AMR

20/02/2008

BBB

COSG1

G101

-

1,637,136,038.23

1,637,136,038.23

0.00

-0.11

0

142.9

895,279,895

0.55

6,265,079.74

1 AMR

12/12/2007

BBB

COSG1

G108

-

1,519,803,223.59

1,519,803,223.59

0.00

0.00

0

142.9

895,279,895

0.59

6,265,079.74

1 AMR

19/11/2007

BBB

COSG2

G201

-

1,821,768,634.22

1,821,768,634.22

0.00

3.05

0

142.9

895,279,895

0.49

6,265,079.74

1 AMR

19/07/2008

BBB

COSG2

G208

-

1,594,028,908.87

1,468,991,406.77

125,037,502.10

0.00

0

142.9

895,279,895

0.56

6,265,079.74

1 AMR

06/05/2011

DDD

TIF05

0507

104,476,440

1,985,052,361.12

1,985,052,361.12

0.00

104,476,439.79

0

144.2

847,122,735

0.43

5,874,637.55

AMR

28/09/2010

DDD

TIF05

0505B

92,931,958

1,765,707,203.56

1,765,707,203.56

0.00

92,931,995.23

0

144.2

847,122,735

0.48

5,874,637.55

1 AMR

26/03/2011

DDD

TIF06

0607

104,351,549

1,982,679,434.71

1,982,679,434.71

0.00

104,351,548.94

0

144.2

847,122,735

0.43

5,874,637.55

AMR

15/02/2009

DDD

TIF06

0605B

108,937,744

2,069,817,134.98

2,069,817,134.98

0.00

108,937,741.38

0

144.2

847,122,735

0.41

5,874,637.55

1 AMR

29/04/2011

DDD

TIF07

0707

105,180,399

1,998,427,586.94

1,998,427,586.94

0.00

105,180,374.88

0

144.2

847,122,735

0.42

5,874,637.55

1 AMR

26/03/2011

DDD

TIF08

0807

102,785,618

1,952,926,740.61

1,952,926,740.61

0.00

102,785,618.48

0

144.2

847,122,735

0.43

5,874,637.55

1 AMR

30/08/2007

CCC

EMP08

0805

-

894,326,747.93

894,326,747.93

0.00

0.25

0

132.3

740,649,526

0.83

5,598,257.94

1 AMR

09/01/2010

CCC

EMP08

0806

-

1,669,631,318.73

1,669,631,318.73

0.00

76,072,492.18

0

132.3

740,649,526

0.44

5,598,257.94

1 AMR

24/03/2008

CCC

EMP08

0811

-

1,310,324,659.75

1,310,324,659.75

0.00

0.00

0

132.3

740,649,526

0.57

5,598,257.94

1 AMR

21/07/2007

CCC

EMP08

0812

-

1,181,219,141.10

1,181,219,141.10

0.00

6,053,931.62

0

132.3

740,649,526

0.63

5,598,257.94

1 AMR

06/11/2007

CCC

EMP09

0905

-

1,202,618,192.52

1,202,618,192.52

0.00

0.21

0

132.3

740,649,526

0.62

5,598,257.94

1 AMR

06/08/2008

CCC

EMP09

0906

-

1,527,368,890.24

1,527,368,890.24

0.00

0.00

0

132.3

740,649,526

0.48

5,598,257.94

Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012


Lampiran 2 : Materiality Limit Guideline MATERIALITY LIMIT GUIDELINE Range - used if turn over or gross assets are to establish planning materiality. These are expressed in Rupiah, converted from USD.

$1 = Rp 9,680

Total Assets or Revenue US$ 25,000,000 50,000,000 75,000,000 100,000,000

First Next Next Next Balance

Net Assets

% 2.00 1.50 1.00 0.75 0.50

The principal users of the financial statements:

US$ 10,000,000 20,000,000 30,000,000 40,000,000

Investors (Shareholders) 9,680.00

Total Asset Revenue (Annualized) Net Assets Income Before Taxes (Annualized)

IDR 2,484,582,292,444 -

USD 256,671,724 -

= = = =

Resouces: inhouse December 31, 2012

Net Assets IDR 25,000,000 50,000,000 75,000,000 106,671,724

First Next Next Next Balance

256,671,724

Performance Materiality Limit (i) Low audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 80%) (ii) High audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 70%)

Summary of Unadjusted Differences/ ET

% 2.00 1.50 1.00 0.75 0.50

IDR Overall ML 4,750,000,000 7,125,000,000 7,125,000,000 7,600,360,365 26,600,000,000

18,620,000,000

798,000,000

Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012


Income Before Taxes % US$ 5.00 5,000,000 4.00 10,000,000 3.50 15,000,000 3.25 20,000,000 3.00

% 10.00 7.50 6.00 5.50 5.00

UNIVERSITAS INDONESIA AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI LAPORAN MAGANG EDWIN SURYA DEWANGGA

Recommend Documents